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studio di fattibilit_recupero palazzo Ca dei Ricchi

Universit Iuav di Venezia, Architettura e Culture del Progetto (LM4)


corso di Valutazione Economico Finanziaria del Progetto
prof. Roberto Maria Brioli, ass. Mirko Bisulli
eleonora forato 282566
amine jelassi 282499
alessandro manea 282412
alvise moretti 282468

INDICE
0. Definizione degli obiettivi
1. Identificazione e descrizione del progetto
1.1 Introduzione
1.2 Morfologia
1.3 Accessibilit
1.4 La storia di Ca dei Ricchi
2. Stato di fatto
2.1 Principali date ed individuaizone dellimmobile
2.2 Documentazione grafica stato di fatto
2.3
3. Analisi SWOT
4. Progetto
4.1 Cronistoria di Progetto
4.2 La concessione amministrativa dellimmobile
4.3 Documentazione grafica stato di progetto
5. Analisi di mercato
5.1 Stima diretta
5.2 Stima indiretta
6. Analisi finanziaria
6.1 Interpretazione analisi di mercato
6.2 Parametri analisi finanziaria
6.3 Flussi di cassa
7. Analisi sensibilit
8. Conclusioni dello studio di fattibilit

0. Definizione degli obiettivi


Questo studio illustra il piano economico-finanziario del progetto di recupero e restauro
del Palazzo Ca dei Ricchi (Treviso).
Le valutazioni di fattibilit sono precedute da una serie di analisi propedeutiche: indagini
tecniche, analisi SWOT, socio-economiche e studi per la definizione della domanda.
Attraverso questo strumento di pianificazione sono stati valutati i punti di forza, le
debolezze, le opportunit e le minacce del progetto.
Lo studio di fattibilit costituisce generalmente il momento preliminare e propedeutico
rispetto al processo decisionale e progettuale. Nel caso in esame le analisi sono
postume rispetto al restauro del palazzo, e hanno lo scopo di verificare se, le condizioni
alla quale si realizzata e viene gestita lopera potranno soddisfare con efficienza ed
efficacia una sufficiente domanda di beni e servizi, di tipo commerciale e terziario.
Lo studio tiene conto degli aspetti essenziali che hanno riguardato la realizzazione del
manufatto, calibrati in relazione allimportanza e alle caratteristiche dellopera basandosi
su metodologie ed informazioni reperibili.
Lassunzione di uno scenario di riferimento della durata complessiva di 25 anni, ha
lo scopo di identificare le principali categorie di rischio connesse alla realizzazione
e gestione del progetto e dimostrare il livello di fattibilit amministrativa, tecnica,
economica e finanziaria.
Considerata la sensibile spesa nel restauro di un edificio di questepoca non ci si aspetta
necessariamente risultati economicamente positivi. I possibili vantaggi economici e
finanziari principali sono rappresentati dai flussi di cassa in ingresso prodotti dallaffitto
degli spazi commerciali e degli uffici. Questi tipi si spazi sono presenti in buona quantit
nel territorio comunale, tuttavia la posizione particolarmente centrale delledificio
rendono il caso meritevole di studio ed approfondimento.

rappresentazione medievale del centro cittadino che mostra la presenza del Palazzo
5

1. Identificazione e descrizione del progetto


1.1 Introduzione
Il territorio comunale di Treviso, che conta circa 85.000 abitanti, sorge nella media
pianura veneta. Il centro si sviluppa alla confluenza del fiume Bottenia con il fiume Sile,
ad una distanza di circa 15km a sud-ovest dal letto del fiume Piave.
1.2 Morfologia
dati comunali_treviso
superficie: ~55 kmq
altitudine: 15 mslm
abitanti: ~85000
densit: ~1500 ab/kmq
cod catastale: L407

Il terreno su cui sorge la citt ricco di risorse idriche e corsi dacqua. Il pi importante
di questi, il Botteniga, circonda le mura cinquecentesche della citt.
Il sistema difensivo del XVI secolo, assieme ai resti delle mura del 1300 definiscono
il centro storico, quello che nelle mappe OMI viene indicata come zona B4, centrale
pregiata, che indica per lappunto larea compresa dalla cinta.
1.3 Accessibilit
Il centro di Treviso dista 4km dallAeroporto di Treviso Antonio Canova e 30km
dallAeroporto di Venezia Marco Polo; inoltre raggiungibile dai caselli Treviso Nord e
Treviso Sud dellautostrada A27 Venezia-Belluno.
I collegamenti stradali principali sono rappresentati dalla SS53 Postumia (VicenzaPortogruaro) e dalla SS 13 Pontebbana (Venezia-Tarvisio)
Il servizio di trasporto a livello comunale e provinciale affidato allazienda di trasporto
pubblico La Marca che serve il territorio con 13 linee urbane e 22 linee extraurbane.
Il territorio comunale presenta la stazione ferroviaria Treviso Centrale, parte della
linea ferroviaria Venezia S.L.-Udine. Dalla stazione di Treviso Centrale sono disponibile
tratte con collegamenti diretti verso Venezia, Udine, Padova e Vicenza.

Inquadramento del centro di Treviso e delledificio in esame

1.4 La storia di Ca dei Ricchi


Il palazzo di origine quattrocentesca, noto in citt come Ca dei Ricchi inserito
in uno degli isolati pi antichi della citt, a ridosso della piazza principale di Treviso,
Piazza dei Signori.
Si compone ancora oggi di una serie di edifici che si differenziano sia per
tipologia che per finitura, ma sono tutti di carattere chiaramente medievale, tanto
che i bombardamenti bellici della Seconda Guerra portarono alla luce quelli che erano
i resti di una antica torre oggi pienamente inglobata nel tessuto edilizio, simbolo
dellantico impianto gentilesco del lotto.
Linsediamento medievale apparteneva alla potente ed influente famiglia trevigiana
detta dei Ricchi il cui appellativo dato dalla popolazione ai membri della famiglia
divenne poi il loro cognome. La famiglia ebbe un ruolo di spicco allinterno della storia
della citt di Treviso e del suo territorio, e non si sa per certo quando scomparve
dallinsula di San Gregorio, anche se fonti ci attestano con la fine del XIV sec. quando
la propriet pass ad unaltra potente famiglia, gli Azzoni successivamente Azzoni
Avogaro.
Il primo documento che attesti la loro presenza nel complesso edilizio risale al
1443. E il periodo in cui iniziano i lavori edilizi atti alla modifica del manufatto,
che lo arricchiranno di apparati decorativi e finiture ancora oggi visibili. Il termine
dei lavori, il 1475, era piuttosto tardo per un gusto gotico-veneziano, ma aveva un
forte messaggio politico e ricordava la fedelt della famiglia alla sfera veneziana,
schieramento politico che non trad mai.

1944, cartolina del palazzo

La famiglia risiedette stabile nellinsula per diverso tempo, e in quanto garanti del
Collegio dei Nobili divent in maniera graduale anche la sede di questultimo, prima
con titolo di locazione e poi come sede fissa. E verosimile che in epoca tarda tra
i secoli XVII e XVIII, forse in parallelo con il declinare del ramo familiare, il Collegio
dovette subentrare agli Azzoni Avogaro, anche nella propriet, per la maggior parte
delle sue cellule. Gli Azzoni Avogaro scomparvero dalle abitazioni, e il complesso
edilizio prese quel carattere pubblico per la citt di Treviso che gli riconosciamo
ancora oggi.
Il Collegio dei Nobili venne soppresso con larrivo di Napoleone: parte del complesso
divenne di demanio pubblico mentre la restante parte venduta a privati, dove
si stabilizzeranno il bar Fenice, tra il 1910 e il 1920 una sede di cinema muto e
successivamente una officina tipografica.
Particolari anche le vicende dei corpi maggiori dallo stile tardo gotico, divenute nel
1812 Municipio Napoleonico. La nuova destinazione pubblica si tramut in un forte
restauro per i corpi che avrebbero ospitato la carica pubblica. Il prospetto verso
Piazza Pola venne alzato di un piano, e al piano terra creato un atrio neoclassico con
colonne doriche di muratura e marmorino, ancora oggi presenti nel cortile.
Il Municipio Napoleonico come ci insegna la storia dur poco, e con linsediarsi
dellamministrazione asburgica la municipalit divenne Congregazione Municipale
dove vi rimase fino al 1839, data in cui si trasfer nelle vicinanze di Piazza dei Signori.
La sede liberata di via Barberia divenne fino al 1944 Scuola Elementare Femminile
A.Manzoni, unitamente alla Biblioteca G.Pascoli.
Il 7 aprile del 1944 ledificio venne bombardato, danneggiando parte del rialzo
ponte
ottocentesco. Il suo restauro venne commissionato dalla Soprintendenza
nelle nel 1949
e portato avanti fino al 1956 dal famoso Mario Botter. Il restauro fu filologico,
con
alpi
leliminazione della sopraelevazione ottocentesca e con il recupero del cornicione
quattrocentesco, senza dimenticare il ripristino originale siabelluno
degli interni che delle
decorazioni. Il palazzo torn ad essere chiamato Ca dei Ricchi, nuova sede della
Pro Loco Tarvisium, dedita alla vita culturale trevisana.

feltre

27km
18 min

conegliano

1
19 6km
m
in

Ca dei
Ricchi

aeroporto
a. canova

20km
25 min

treviso

28km
35 min

castelfranco
veneto

1
19 6km
m
in

montebelluna

padova

37km
in
27m

venezia
mestre

aeroporto
m. polo
venezia
santa lucia

subgrafo di trasporto ferroviario

Successivamente si susseguiranno unaltra serie di funzioni, come la Farmacia


Comunale ed altre attivit commerciali, tutte attivit che manterranno in vita ledificio
ma anche che lo deterioreranno sempre pi, causandone infine la chiusura.
Ed solo nel 2012, dopo una nuova campagna di restauri strutturali, tecnicoimpiantistici ed artistici (questi ultimi ancora in linea con il restauro di Botter avvenuto
nel dopoguerra) e grazie alla originale forma energica tra Comune proprietario ed
iniziativa privata, che il palazzo potuto tornare alla luce per la citt di Treviso.

1824, mappa del Salomoni

1811, catasto napoleonico

10

1944, bombardamento del 7 aprile

1.4.4 le unit del complesso di Ca dei Ricchi


Piazza dei Signori

Piazza Pola

1)

2)
3)

Piazza della
Guardia

Unit abitativa posta a nord-est: pone il suo angolo verso Piazza dei Signori e conosce nel 700 un
frazionamento ancora oggi visibile. Con il frazionamento ospiter prima il bar La Fenice e successivamente il noto ristorante al Bersagliere.

1. Unit abitativa
posta
pone dalle
il suo
verso da
Piazza
dei Signori
Unit abitata
posta a
sulnord-est:
lato nord: separata
dueangolo
unit precedenti
un cavedio,
prospettante via
e costituente
il lato nord della ancora
corte. Oggioggi
dallaspetto
Ottocentesco.
e conosceBarberia
nel 700
un frazionamento
visibile.
Con il frazionamento
ospiter prima
il barposta
Laverso
Fenice
e San
successivamente
notoedilizio
ristorante
al gotico veneziaUnit abitata
il Vicolo
Gregorio: un grandeil corpo
in stile tardo
no tardo. E stato sottoposto ad un restauro lologico negli anni Novanta del Novecento e sono state
Bersagliere.
scoperte grazie a questo le murature medievali su cui si poggia.

4)

Unit abitata posta verso Piazza Pola: il principale corpo edilizio, il stile tardogotico quattrocentesco.
2. Unit abitata
posta sul lato nord; separata dalle due unit precedenti da un
Presenta al piano terra un grande portico ad archi ogivali e al piano superiore il grande salone dove la
cavedio, prospettante
viaviveva
Barberia
e costituente il lato nord della corte. Oggi
famiglia proprietaria
la vita pubblica.
dallaspetto ottocentesco.

3. Unit abitata posta verso il Vicolo San Gregorio: un grande corpo edilizio in
stile tardo gotico veneziano tardo. stato sottoposto ad un restauro filologico
negli anni 90 del 900 che ha portato alla scoperta di murature di sostegno
medievali.
4. Unit abitata posta verso via Barberia e Piazza Pola: il principale corpo
edilizio, in stile tardogotico quattrocentesco. Presenta al piano terra un grande
portico ad archi ogivali e al piano superiore il grande salone dove la famiglia
proprietaria viveva la vita pubblica.

11

Ca dei Ricchi nel secondo dopoguerra

Parcheggio
Bike Sharing
Autobus_servizio urbano
Stazione dei treni
Stazione corriere

Ledicio ben inserito allinterno del tessuto storico di Treviso, e ampiamente servito
dalla mobilit pubblica. Il centro citt attraversato da 10 linee di autobus e vede
inoltre la presenza di punti di bike sharing di buon successo.
A ridosso del centro si trovano la stazione ferroviaria Treviso Centrale, e quella degli
autobus che collegano la citt al resto della Marca Trevigiana e del Veneto.
Sono presenti numerosi parcheggi (tutti con parcometro) allinterno delle mura
storiche, alcuni dei quali sono multipiano. Dopo le ore 20.00 e nei nesettimana sono
gratuiti permettendo quindi una pi facile accessibilit della zona da parte dei non
residenti.
Ca dei Ricchi si trova allinterno della zona a trafco limitato (ZTL) del centro storico.
Questo rende necessario agli utilizzatori di mezzo privato di parcheggiare la macchina
a circa un centinaio di metri del complesso, per poi raggiungerlo a piedi.

Raggi presenti: 250m - 500 m - 750 m

fonte: www.mobilitadimarca.com
100m

300m

500m

12

700m

2. Stato di fatto (SDF)


2.1 Principali date ed individuazione
Come descritto in dettaglio nella sezione precedente, ledificio ha avuto molteplici
cambiamenti di destinazione duso. Di seguito vengono riportate le principali date
storiche che interessano il palazzo.
Principali date storiche Ca' dei Ricchi
XIII sec.

Innalzamento degli edici su volont della famiglia detta "dei Ricchi"

ne XIV sec.

Fine della permanenza della famiglia "dei Ricchi" nell'insula e arrivo della famiglia Azzoni

1443

Antonio Azzoni Avogaro detta il suo testamento: scissione dei nuclei abitativi

1475

Termine dei lavori di rifacimento tardo gotici nel Palazzo da parte del glio Marco Avogaro

XVI sec

Compresenza della Sede del Collegio dei Nobili all'interno dell'insula

XVIII sec

Il Collegio dei Nobili subentra nel titolo delle propriet di gran parte del Palazzo

1810
1812

Con l'arrivo di Napoleone il Collegio dei Nobili scorporato e l'edicio diventa di demanio pubblico. La
restante parte frazionata tra privati, e si trova qui anche il bar "La Fenice"
L'edicio diventa Municipio Napoleonico, si assiste qui all'innalzamento del fabbricato di un piano in stile

1814

Mutazione nominale con l'insediamento austriaco: diventa "Congreazione Municipale"

1839
1910/20

La sede della "Congregazione Municipale" fu spostata e l'edicio riconvertito in Scuola Elementare


Femminile A.Manzoni con annessa la Biblioteca G.Pascoli
Permanenza negli edici minori di un Cinema Muto

1944

Bombardamento dell'edicio nel conitto mondiale con il danneggiamento del rialzo Ottocentesco

1949

La Soprintendenza ordina il restauro dell'edicio a Mario Botter e suo glio Memi

1956

Termine del restauro lologico

1960/90

Gestione del manufatto afdata alla Pro Loco "Tarvisium", utilizzata per eventi culturali aperti alla citt

anni 2000

Inutilizzo con successivo degrado dell'edicio

2010

Opere di manutenzione e messa in sicurezza del tetto

2012

Restauro conservativo ad opera del Comune e Privato per nuovo utilizzo

Il continuo avvicendarsi di proprietari e destinazioni duso non ha permesso la


ricostruzione della destinazione effettiva degli spazi e delle loro destinazioni nello stato
di fatto. Di seguito vengono comunque riportate le piante rilevate prima dellintervento.

13

planimetria palazzo e edifici circostanti

2.2 Documentazione grafica stato di fatto

sdf. pianta ambienti piano terra

sdf. pianta ambienti piano primo

sdf. pianta ambienti piano secondo

sdf. sezione AA

14

3. Analisi SWOT
4.1 Cronistoria di progetto
Ledificio in esame si trova in una zona della citt dalla notevola densit di attivit.
Il raggio danalisi stato quindi fissato nella misura di 250m, misura che permette di
comprendere parte delle aree attorno al Duomo e aree attraversate dal Roggia (Siletto).
Sono stati individuati i seguenti elementi di interesse:
punti di forza
-la vicinanza a Piazza Maggiore, elemento urbano fortemente centrale
-la grande densit commerciale permette la prossimit con attivit di tipo complementare
-il trasporto pubblico serve adeguatamente la zona garantendo alta accessibilit
-possibile funzione collaborante data dalla presenza di esercizi commerciali
-pregio architettonico superiore rispetto a quello di attivit in competizione
punti di debolezza
-la posizione delledificio lungo contrada di Barbaria lo rende difficile da individuare e ne
impedisce la visione diretta da Piazza Maggiore

an

gn
Ca

Cana

le

opportunit
-vicinanza ad attivit commerciali complementari
ia
-vicinanza a poli di turismo e servizi
gg
o
R
rischi
-competizione di esercizi commerciali gi esistenti nel medesimo settore
ale
Can

banche
bar
cafe
ristoranti
negozi

servizi e terziario
istituzioni
monumenti
bus

15

mappa delle attivit del centro di Treviso. Raggio=250m

16

4. Progetto
4.1 Cronistoria di progetto
La natura demaniale dellimmobile ha permesso la raccolta di informazioni dettagliate
relative alla cronistoria di progetto. Questa viene riportata in virt del particolare iter, che
risulta al contempo travagliato, ma interessante.
-21.06.2005: perizia di stima del valore dellimmobile; valore a base dasta per la
cessione dellimmobile fissato in in 3.945.600
-28.11.2005: autorizzazione allalienazione dellimmobile
-28.11.2005 e 13.03.2006: esito negativo 1 e 2 asta pubblica di vendita
-11.07.2006: esito negativo della trattatva privata
-29.09.2006: autorizzazione della Sopraintendeza ai saggi di facciate esterne ed interne
-14.11.2006: richiesta del comune di Treviso alla Sopraitendenza per autorizzazione
-15.12.2006: redazione di un preventivo di massima per lintervento di restauro
-17.01.2007: presa datto della Sopraintendenza dei risultati dei saggi eseguiti e
richiesta del progetto dettagliato per approvazione definitiva
-18.07.2007: pubblicazione del computo metrico estimativo di restauro.
Spesa complessiva fissata in 1900000 (IVA e oneri compresi).
-28.09.2007: revoca dellautorizzazione allalienazione sostituita da autorizzazione
allaffidamento in concessione dellimmobile (25 anni); approvazione computo
-07.10.2009: avvio nuova procedura per laffidamento dellimmobile in concessione con
esecuzione a cura della ditta aggiudicataria di lavori di ristrutturazione e restauro
-30.10.2009: avvio di gara mediante asta pubblica per la concessione dellimmobile
-30.06.2010: stipula del contratto di concessione. Il canone concessorio per la durata
contrattuale fissato in 1731267 (pi IVA), scomputato dalle spese finali dei lavori
-02.07.2010: concessione amministrativa dellutilizzo dellimmobile affidato
allassociazione temporanea di imprese Pietro Sartorelli s.r.l e F.lli Paccagnan s.p.a.
-progetto preliminare, definitivo, esecutivo e direzione lavori affidato allo studio MZC+
-21.12.2010: autorizzazione della Sopraintendeza per i beni architettonici
-04.05.2011: approvazione progetto esecutivo per la spesa complessiva di
2602743 (2069312 per lavori)
-12.10.2011: autorizzazione della Sopraintendenza per i beni storici e artistici
-22.03.2012: perizia supplettiva dal parte del raggruppamento temporaneo
comportante maggiori lavori per 187044.
-19.09.2012: ammissione maggiori lavori e approvazione quadro economico aggiornato
per importo complessivo di 3067781 di cui 2256356 per lavori.
4.1.2 la concessione amministrativa dellimmobile
La cronistoria di sopra riportata evidenzia come gli sforzi iniziali del Comune di Treviso di
cedere limmobile a privati siano falliti. Limmobile stato quindi affidato in concessione
amministrativa ad unassociazione temporanea di imprese, per un termine di 25anni.
Il canone dovuto dallassociazione di imprese al comune, fissato in 1731267 (pi
IVA) stato scomputato dai costi risultanti necessari per lintervento di restauro.
Al comune di Treviso consentito lutilizzo degli spazi di esposizione per un massimo
di 30 giorni lanno.
La concessione prevede la responsabilit privata per opere di manutenzione primaria,
manutenzione secondaria, e quote amministrazione, gestione ed assicurazione.
Il collaudo dellopera stato approvato in data 21/11/2012, mentre i locali sono stati
aperti ufficialmente il 02/02/2013.
Limmobile torner a disposizione completa del comune nellanno 2038.
4.2 Metodologia danalisi
I problemi riscontrati durante il progetto hanno determinato molteplici variazioni nella
stima del costo definitivo di progetto.
Lassociazione temporanea diimprese Sartorelli-Paccagnan ha contribuito ai costi per
una somma di 2077520, mentre le spese aggiuntive dovute a crolli e imprevisti sono
state sostenute del comune di Treviso.
La somma pagata dallassociazione dimprese quella che verr utilizzata come
riferimento nellanalisi economica.
17

4.3 Documentazione grafica stato di progetto


prog. pianta ambienti piano terra

05

prog. pianta ambienti piano primo

09

06

10

04
07
08

11

03

02

01

prog. pianta ambienti piano secondo

prog. abaco ambienti


01. coffe shop
02. ingresso 1
03. ingresso 2
04. negozio A
05. negozio B
06. negozio C
07. negozio D
08. esposizione
09. ufficio A
10. negozio E
11. negozio F
12. ufficio B
13. ufficio C

12

13

18

21.60mq
11.95mq
19.75mq
30.77mq
17.84mq
37.87mq
11.80mq
120.37mq
24.66mq
42.97 mq
36.18mq
42.97mq
36.18mq

viste aeree di Palazzo Ca dei Ricchi

19

foto interna della corte, post esecuzione

ca dei ricchi_abaco di recupero

ca dei ricchi_abaco di recupero

ca dei ricchi_abaco di recupero

complessivo

commerciale

ufficio

sup utile
(mq)

sup utile
(mq)

locale

36.09

piano primo (p1)

ufficio 1

24.66

30.77

piano secondo (p2) ufficio 2

42.97

ufficio 3

36.18

locale

piano terra (p0)

caf+corte

36.09

ingresso 1

11.95

negozio 1

ingresso 2

19.57

negozio 2

17.84

locale

piano terra (p0) caf+corte

negozio 1

30.77

negozio 3

37.87

negozio 2

17.84

negozio 4

11.80

negozio 3

37.87

piano primo (p1) negozio 5

42.97

negozio 4

11.80

negozio 6

36.18

subtotale p0
piano primo (p1)

unit

165.89
esposizione

totale negozi

sup utile
(mq)

unit

unit

totale ufficio

103.81

213.52

120.37

ufficio 1

24.66

negozio 5

42.97

negozio 6

ca dei ricchi_abaco di recupero

36.18

subtotale p1

esposizione

224.18

piano secondo (p2) ufficio 2

42.97

ufficio 3

36.18

subtotale p2

120.37

totale

510.44

sup utile
(mq)

unit

locale

piano primo (p1)

esposizione 1

120.37

totale esposizione

120.37

Lo spazio della corte viene considerato per 2/3 come spazio accessorio del caf. La superficie commerciale
viene assunta quindi come il 20% di questa quantit. Ss=108.7*2/3*20%=14.49mq

4.4 Spese pre e post esecuzione


ca dei ricchi_dati pre-esecuzione

ca dei ricchi_dati post-esecuzione

anno

avvio lavori

com m ittente

pubblico; comune di

com puto m etrico

2012

anno

avvio lavori

Treviso

com m ittente

pubblico; comune di

2012

Treviso

1,752,040

67%

com puto m etrico

1,752,040

totale im pianti

elettrici+meccanici

317,272

12%

totale im pianti

elettrici+meccanici

317,272

10%

totale spese

indagini+oneri+collaudi

279,000

11%

totale spese

indagini+oneri+collaudi

466,044

15%

totale iva

254,431

10%

totale iva

532,424

17%

totale lavori

2,602,743

100%

totale lavori

3,067,780

100%

dati di costo_pre esecuzione

57%

dati di costo_post-esecuzione

com puto m etrico estim ativo

1,752,040

com puto m etrico estim ativo

impianti elettrici

210,445

impianti elettrici

impianti meccanici

1,752,040
210,445

106,827

impianti meccanici

106,827

totale lavori

2,069,312

maggiori lavori di perizia

187,044

indagini specialistiche

8,000

totale lavori

2,256,356

oneri di sicurezza

75,000

indagini specialistiche

8,000

spese per collaudi

16,000

oneri di sicurezza

75,000

spese tecniche

180,000

spese per collaudi

16,000

totale spese

279,000

spese tecniche

180,000

totale generale

2,348,312

totale spese

279,000

IVA (10%)

215,231

totale generale

2,535,356

IVA (20%)

39,200

IVA (21% lavori +spese)

532,424

totale iva

254,431

totale iva

532,424

totale intervento

2,602,743

totale intervento

3,067,780

finanziamento pre-esecuzione

finanziamento post-esecuzione

impresa

2,077,520

79.82%

impresa

2,077,520

67.72%

cap 212780/85

254,034

9.76%

cap 212780/85

254,034

8.28%

cap 212780/60

218,188

8.38%

cap 212780/60

218,188

7.11%

cap 212778/25

53,000

2.04%

cap 212778/25

53,000

1.73%

totale lavori

2,602,742

100%

cap 212780

221,401

7.22%

cap 216910

243,637

7.94%

totale lavori

3,067,780

100%

20

5. Analisi di mercato
Lanalisi di mercato stata compiuta con il fine di valutare il valore unitario in /mq
da considerare per calcolare il canone daffitto lordo degli spazi del complesso, che
rappresenter il totale delle entrate per il soggetto promotore.
Per la stima sintetica del valore di mercato si fatto riferimento sia a fonti di tipo diretto
che indiretto.

5.1 Stima diretta


Nella formulazione del giudizio di stima, le fonti dirette considerate sono informazioni
e dati ricavati da banche dati internet di siti come (subito.it, immobiliare.it, casa.it,
casaclick.it, eurekasa.it) che analizzano il mercato locale.
Di seguito riportata la tabella riassuntiva con i casi di beni immobili utilizzati per
effettuare il confronto con il bene oggetto di stima, nellambito della stima per via
sintetica.

treviso_analisi di mercato negozi


n riass. descriz.

posizione

negozio ristrutturato vano unico con


soppalco e servizio, r.aut. e clima

comodo ai servizi, di mq 85. L'unit


centro storico
immobiliare stata ristrutturata con
(zona pedonale)
nuovi impianti e serramenti
centro storico
negozio di mq 192 su tre piani, terra,
primo e interrato, con riscaldamento
indipendente, condizionamento e
cablaggio
spazio commerciale vicinanze zona
centro storico
Universit, mq 90, due bagni, vetrina
fronte strada
recentemente ristrutturato, di 50 mq, con centro storico
impianti autonomi di riscaldamento e
(zona pedonale)
condizionamento certificati, vetrina
blindata con struttura e profili in acciaio
negozio con due ampie vetrine, anche
centro storico
uso ufficio
(laterale corso
del popolo)
mq. 130 con piccolo magazzino. Una
centro storico
vetrina
(zona pedonale)

locale commerciale di ca.140mq


calpestabili attualmente open space.
Insonorizzato completamente e
riammodernato di recente presenta
canna fumaria privata, due servizi divisi
e una zona cucina.
9 negozio di mq 250 disposto su due livelli
ideale per qualsiasi attivit commerciale.
Per le finiture interne si terr conto delle
esigenze dei potenziali conduttori
10 palazzo storico di recentissimo restauro
circa mq 280. Travi a vista, pareti
affrescate, ascensore interno. Finiture
di altissimo livello. Riscaldamento e
raffrescamento a pavimento

centro storico
(zona pedonale)

manut. sup comm canone m () canone a ()


(mq)

p. u. (/mq)

ottimo

40

550.00

6,600.00

13.75

ottimo

85

3,000.00

36,000.00

35.29

normale

192

3,000.00

36,000.00

15.63

normale

90

1,300.00

15,600.00

14.44

normale

50

2,700.00

32,400.00

54.00

normale

40

1,000.00

12,000.00

25.00

normale

130

3,500.00

42,000.00

26.92

centro storico
(piazza signori)

normale

140

1,400.00

16,800.00

10.00

centro storico

normale

250

5,000.00

60,000.00

20.00

centro storico

normale

280

7,000.00

84,000.00

25.00

valore m edio

24.00

21

treviso_analisi di mercato uffici


n riass. descriz.
1

posizione

in prestigioso su palazzo d'epoca;


riscaldamento autonomo e aria
condizionata; ottime finiture
in palazzo storico vicino alla stazione
ferroviaria e alla stazione dei pullman;
impianti autonomi
in palazzo signorile vicinanze stazione;
primo piano; vetrata su un atrio comune;
due stanze divise da vetrate, ripostiglio
bagno
in palazzo storico; piano terra openspace con ingresso indipendente;
grandi vetrate, molto luminoso.
in palazzo d'epoca, ufficio composto da
3 vani e servizio; affreschi originali,
climatizzato e parzialmente arredato

p. u. (/mq)

ottimo

114

800.00

9,600.00

7.02

centro storico

ottimo

121

1,100.00

13,200.00

9.09

centro storico

normale

50

600.00

7,200.00

12.00

centro storico
(piazza
burchiellati)
centro storico

normale

75

480.00

5,760.00

6.40

normale

80

1,000.00

12,000.00

12.50

in palazzo oggetto di ristrutturazione;


non arredato; riscaldamento e
raffresacamento autonomi
piano terra di circa mq 50 composto da
due vani oltre ad anti bagno e bagno.
Riscaldamento e raffrescamento
autonomi. Cantina di propriet
primo piano dotato di ascensore;
immobile da rinfrescare; riscaldamento e
raffrescamento autonomi. Ideale per
studio professionale

centro storico
(piazza rinaldi)

normale

50

550.00

6,600.00

11.00

centro storico
(universit)

normale

50

550.00

6,600.00

11.00

centro storico
(corso del
popolo)

normale

310

3,200.00

38,400.00

10.32

palazzetto indipendente, ufficio su due


livelli travato a vista; Riscaldamento e
raffrescamento autonomi.

centro storico
(piazza trentin)

normale

70

700.00

8,400.00

10.00

centro storico
(piazza del
grano)

normale

280

3,500.00

42,000.00

12.50

valore m edio

10.18

10 contesto indipendente e di recentissimo


restauro, ufficio disposto su due livelli;
rifiniture di altissimo livello.
Riscaldamento e raffrescamento a
pavimento

centro storico

manut. sup comm canone m () canone a ()


(mq)

considerazioni
La ricerca delle tipologie edilizie commerciali ha prodotto un numero sufficiente di
comparativi. Questi sono stati valutati al fine di determinare un possibile valore di
mercato per la tipologia equivalente alledificio in esame.
I valori medi rilevati sono quindi di 24/mq/mese per spazi commerciali e 10/mq/
mese per uffici.
22

5.2 Stima indiretta


La fonte indiretta la banca dati dellOMI, osservatorio del mercato immobiliare
dellAgenzia delle entrate. Le quotazioni immobiliari indicate dallente mostrano i
valori di mercato di diverse destinazioni duso; quelle considerate sono negozi e uffici.
Considerando la natura polifunzionale delledificio in esame, si deciso di assegnare
allo spazio espositivo un valore equivalente a quello di ufficio.
Considerando la conclusione recente dellintervento sono stati assunti come riferimento
esclusivamente casi con stato conservativo ottimo o normale.
treviso_quotazioni immobiliari B4
anno

II semestre 2014

provincia

treviso

com une

treviso

fascia-zona

centrale pregiata (mura '500)

codice zona

B4

m icrozona catastale

tipologia prevalente

abitazioni civili

treviso_quotazioni immobiliari B3

treviso_quotazioni immobiliari C2

anno

anno

II semestre 2014

provincia

treviso

provincia

com une

treviso

com une

II semestre 2014
treviso
treviso

fascia-zona

centrale (tra mura e ferrovia)

fascia-zona

semicentrale

codice zona

B3

codice zona

C2

m icrozona catastale

m icrozona catastale

tipologia prevalente

abitazioni civili

tipologia prevalente

abitazioni civili

Le zone B4, B3 e C2 sono quelle che interessano il centro di Treviso

treviso_quotazioni immobiliari zona centrale (B4)


tipologia
stato
valore mercato
superficie
conservativo
min ()
max ()

valori locazione
min ()

superficie

max ()

abitazioni civili

ottimo

3200

3600

7.5

11.0

abitazioni civili

normale

2650

3200

7.5

11.0

ottimo

2700

3400

8.0

12.0

abitazioni economiche
abitazioni economiche
negozi

normale

2400

2800

8.0

12.0

norm ale

2800

4600

16.0

27.0

ville e villini

ottimo

3400

4100

10.4

15.6

ville e villini

normale

3100

3500

10.4

15.6

norm ale

2400

3200

8.0

11.0

uffici

Ledificio in esame si trova nel cuore della zona E4.

treviso_quotazioni immobiliari zona centrale (B3)


stato
tipologia
valore mercato
conservativo
min ()
abitazioni civili

ottimo

abitazioni civili

2300

superficie
max ()
2700

valori locazione
min ()

max ()

6.0

8.0

superficie

normale

2050

2400

6.0

8.0

abitazioni economiche

ottimo

1900

2400

5.8

8.6

abitazioni economiche

normale

1700

2000

5.8

8.6

negozi
ville e villini
ville e villini
uffici

norm ale

1800

2800

8.8

13.2

ottimo

2700

3100

9.2

13.8

normale

2400

2800

9.2

13.8

norm ale

1900

2600

7.5

11.8

23

treviso_quotazioni immobiliari zona semicentrale (C2)


valore mercato
tipologia
stato
superficie
conservativo
min ()
max ()

valori locazione
min ()

superficie

max ()

abitazioni civili

ottimo

1800

2050

6.0

8.0

abitazioni civili

normale

1700

1900

6.0

8.0

abitazioni economiche

ottimo

1600

1900

5.3

7.7

abitazioni economiche

normale

1500

1700

5.3

7.7

norm ale

1550

2050

6.9

9.3

negozi
ville e villini

ottimo

2300

2700

5.8

8.6

ville e villini

normale

2050

2400

5.8

8.6

norm ale

1600

1950

6.0

8.0

uffici

considerazioni
Come previsto, i valori indicati dallagenzia del territorio per il semestre II 2014,
rispecchiano i valori presenti al momento sul mercato. Il discostamento tra i valori
individuati mediante stima indiretta e diretta estremamente ridotto quindi trascurabile.
Non c stata la necessit di ricorrere ad interpolazioni di valori per determinare i valori
credibili di mercato.
24

6. Analisi finanziaria
6.1 Interpretazione analisi di mercato
Sulla basa dei valori determinati nellanalisi di mercato per modalit diretta ed indiretta,
si sono determinati i valori che verranno utilizzati nellanalisi finanziaria.
ca dei ricchi_valori di riferimento
tipo

stima diretta (min, med, stima indiretta


max)
(min, med, max)

negozi
uffici

valore stabilito
(/mq/mese)

superficie
(mq)

38

214

canone
mensile

10 | 24 | 35

16 | 21.5 | 27

7 | 10.18 | 12.5

8.0 | 9.5 | 11

16

104

1,660.96

16

120

1,925.92

438

11,700.77

esposizione

totale

8,113.89

Per i negozi, viene stabilito un valore in /mq/mese superiore ai massimi


rilevati nella stima indiretta, ma che pu essere considerato attendibile, in virt
della posizione favorevole delledificio, della natura storica e del suo pregio artistico,
ca dei ricchi_dati
ca dei
pre-esecuzione
ricchi_dati pre-esecuzione
ricchi_dati
ca dei
post-esecuzione
ricchi_dati post-esecuzione
dellintervento da partecadidei
uno
studio
architettonico
(MZC+) di rinomata fama.
anno

annoavvio lavori

avvio lavori

2012

com m ittente com m


pubblico;
ittente comunepubblico;
di
comuneTreviso
di
com puto m etrico
com puto m etrico

2012
anno

annoavvio lavori

avvio lavori

totale im pianti totaleelettrici+meccanici


im pianti
elettrici+meccanici

317,272

2012

- Treviso

6.2 parametri analisi finanziaria

67%
1,752,040
com puto
67%m etrico
com puto m etrico

1,752,040

2012

- Treviso
com m ittente
com m
pubblico;
ittente comunepubblico;
di
comuneTreviso
di
1,752,040

57%
1,752,040

57%

12%317,272
totale im
12%
pianti totaleelettrici+meccanici
im pianti
elettrici+meccanici

317,272

10%317,272

10%

Di seguito viene nuovamente riportato il resoconto delle spese sostenute nel progetto.
11%279,000
totale spese
11%
totaleindagini+oneri+collaudi
spese
indagini+oneri+collaudi

466,044 15%466,044
15%
La voce del computo
metrico
estimativo,
comprende
le spese
di progettazione
e

254,431

10%
254,431
totale
iva
10%
totale
iva

532,424

17%
532,424
17%
direzione lavori, contributi e oneri.
2,602,743di
100%
2,602,743
totale100%
lavori non
totale
lavori
100%
3,067,780
100%
Trattandosi
una
concessione,
presente
un costo di 3,067,780
acquisto dellimmobile.

totale spese totaleindagini+oneri+collaudi


spese
indagini+oneri+collaudi

279,000
totale iva

totale iva

totale lavori

totale lavori

dati di costo_pre
datiesecuzione
di costo_pre esecuzione

dati di costo_post-esecuzione
dati di costo_post-esecuzione

com puto m etrico


comestim
puto ativo
m etrico estim
1,752,040
ativo

1,752,040

impianti elettrici impianti elettrici

com puto m etrico


comestim
puto ativo
m etrico estim
1,752,040
ativo

1,752,040

210,445

210,445

impianti elettrici impianti elettrici

210,445

210,445

impianti meccanici
impianti meccanici

106,827

106,827

impianti meccanici
impianti meccanici

106,827

106,827

2,069,312

2,069,312

maggiori lavori dimaggiori


perizia lavori di perizia

187,044

187,044

8,000

8,000

totale lavori

2,256,356

2,256,356

oneri di sicurezza
oneri di sicurezza

75,000

75,000

indagini specialistiche
indagini specialistiche

8,000

8,000

spese per collaudi


spese per collaudi

16,000

16,000

oneri di sicurezza
oneri di sicurezza

75,000

75,000

180,000

180,000

spese per collaudi


spese per collaudi

16,000

16,000
180,000

totale lavori

totale lavori

indagini specialistiche
indagini specialistiche

spese tecniche spese tecniche

totale spese totale spese

279,000

279,000

totale generaletotale generale

2,348,312

2,348,312

IVA (10%)

IVA (10%)

215,231

215,231

IVA (20%)

IVA (20%)

39,200

39,200

totale iva

totale iva

254,431

254,431

totale intervento
totale intervento

2,602,743

2,602,743

finanziamentofinanziamento
pre-esecuzione
pre-esecuzione
impresa

impresa

2,077,520
79.82%

79.82%

254,034

254,034
9.76%

9.76%

cap 212780/85 cap 212780/85

voce
cap 212780/60 cap 212780/60

valore
218,188
8.38%

53,000

2.0%
53,000
2.04%

valore
8.38%

2,602,742

2.0%
2,602,742
100%

100%

218,188

saggio
attualizzazione
netto
cap 212778/25
cap 212778/25

inflazione
totale lavori

totale lavori

canone lordo

spese tecniche spese tecniche

180,000

totale spese totale spese

279,000

279,000

totale generaletotale generale

2,535,356

2,535,356

IVA (21% lavori IVA


+spese)
(21% lavori +spese)

532,424

532,424

totale iva

532,424

532,424

totale intervento
totale intervento

totale iva

3,067,780

3,067,780

finanziamento
finanziamento
post-esecuzione
post-esecuzione
I parametri utilizzati nellanalisi
finanziaria
e di sensibilit
sono indicati di seguito.

2,077,520

parametri flussi di cassa ordinario

totale lavori

140,409

impresa

impresa

2,077,520

2,077,520
67.72%

67.72%

218,188

valore
218,188
7.11%

valore
7.11%

saggio
attualizzazione
netto 53,000
cap
212778/25
cap 212778/25

2.0%
53,000
1.73%

1.73%

parametri flussi di cassa (cc+10%;


affitti254,034
-20%)
254,034

8.28%

cap 212780/85 cap 212780/85

voce
cap
212780/60 cap 212780/60

2.04%

inflazione
cap
212780

cap 212780

221,401

2.00%
221,401
7.22%

7.22%

cap
216910lordo
cap
216910

canone
(-20%)

243,637

243,637
7.94%
112,327

7.94%

totale
IRES lavori

3,067,780

3,067,780
100%
27.5%

100%

totale lavori

IRES

27.50%

IRAP

3.75%

IRAP

m an. ord. (% canone)

10%

m an. ord. (% canone)

10%

m an. straord. (% costi im presa)

10%

m an. straord. (% costi im presa)

10%

219,040

3.75%

assicurazione (% canone)

2%

assicurazione (% canone)

2%

am m inistrazione e gestione

5%

am m inistrazione e gestione

5%

irpeg

32.28%

spese a contributo com unale

irpeg
spese a contributo com unale

8.28%

25

32.28%

240,944

6.3 Flussi di cassa


Il calcolo dei flussi di cassa permette di valutare la convenienza economica dellintervento.
Lobbiettivo quello di calcolare il VAN (valore attuale netto) e il TIR (tasso di rendimento
interno) al fine di verificare la convenienza rispetto a titoli risk free (es. BTP trentennali).
Il termine fissato in 25anni, ovvero la durata della concessione dellimmobile dal comune
di Treviso allassociazione dimprese Sartorelli-Paccagnan.

flussi di cassa ordinario

anno assoluto

2011

2012

2013

2014

2015

2016

anno relativo

anno gestione (30% lavori) (70% lavori)

costi

2017

COSTRUZIONE
computo metrico estimativo

1,752,040

impianti elettrici

210,445

525,612
-

1,226,428

210,445

impianti meccanici

106,827

106,827

indagini specialistiche

8,000

8,000

oneri di sicurezza

75,000

75,000

spese per collaudi

16,000

16,000
126,000

spese tecniche

180,000

54,000

maggiori lavori di perizia

187,044

187,044

IVA (21% lavori +spese)

532,424

159,727

subtotale

3,067,780

372,697

1,009,383

2,058,397

contributo comunale

990,260

297,078

693,182

profitto d'impresa

350,408

105,122

245,286

totale spesa im prenditore

1,727,112

607,183

CANONE LORDO

140,409

man. ord.

14,041

man. straord.

219,040

assicurazione

2,808

2,808

2,864

2,922

2,980

3,040

ammin. e gestione

7,020

7,020

7,161

7,304

7,450

7,599

marketing

130,581

133,192

135,856

138,573

141,345

1,119,929
140,409

143,217

146,082

149,003

151,983

COSTI E QUOTE DA DETRARRE

subtotale

TASSE
IRAP

4,897

4,995

5,095

5,196

5,300

IRES

35,910

36,628

37,360

38,108

38,870

89,774

91,570

93,401

95,269

97,174

RICAVI (CANONE NETTO)


COSTI TOTALI

anno relativo

anno gestione

7
5

cash flow

607,183 - 1,119,929

89,774

91,570

93,401

95,269

97,174

cash flow (attualiz.)

595,277 - 1,076,441

84,596

84,596

84,596

84,596

84,596

595,277 - 1,671,718 - 1,587,122 - 1,502,526 - 1,417,930 - 1,333,334 - 1,248,737

somma cashflow

VAN
TIR

23,781
2.1%

26

Gli elementi calcolati in questa fase sono:


-canone lordo: calcolato come prodotto della superficie affittabile e il valore in /mq/
mese determinato nellanalisi di mercato
-tasse: IRAP e IRES vengono calcolate come percentuali del canone netto
-quote: le quote gestione ed assicurazione sono calcolate come percentuale del
canone e rimangono fisse. La quota manutenzione ordinaria calcolata come % del
canone e considerata dallanno 6 in poi. La quota manutenzione straordinaria viene
calcolata come % dei costi totali e considerata ogni 10 anni di esercizio.
2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

10

11

12

13

14

15

16

17

10

11

12

13

14

15

155,023

158,124

161,286

164,512

167,802

171,158

174,581

178,073

181,634

185,267

15,502

15,812

16,129

16,451

16,780

17,116

17,458

17,807

18,163

18,527

219,040

3,100

3,162

3,226

3,290

3,356

3,423

3,492

3,561

3,633

3,705

7,751

7,906

8,064

8,226

8,390

8,558

8,729

8,904

9,082

9,263

128,669

131,243

133,867

136,545 -

79,764

142,061

144,902

147,800

150,756

153,772

4,825

4,922

5,020

5,120 -

2,991

5,327

5,434

5,543

5,653

5,766

35,384

36,092

36,814

37,550 -

21,935

39,067

39,848

40,645

41,458

42,287

88,460

90,229

92,034

93,875 -

54,838

97,667

99,620

101,613

103,645

105,718

10

11

12

13

14

15

16

17

10

11

12

13

14

15

88,460

90,229

92,034

93,875 -

54,838

97,667

99,620

101,613

103,645

105,718

75,500

75,500

75,500

75,500 -

43,239

75,500

75,500

75,500

75,500

75,500

- 1,173,238 - 1,097,738 - 1,022,238 -

946,738 -

687,978 -

612,478

989,977 -

27

914,478 -

838,978 -

763,478 -

I valori futuri vengono rivalutati in funzione dellinflazione futura prevista (lUE indica un
possibile 2%) e attualizzati mediante il saggio di attualizzazione netto.
A partire da un saggio di attualizzazione lordo del 4/5% si stabilito un saggio di
attualizzazione netto del 2%.

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

188,972

192,752

196,607

200,539

204,550

208,641

212,813

217,070

221,411

225,839

18,897

19,275

19,661

20,054

20,455

20,864

21,281

21,707

22,141

22,584

267,008

3,779

3,855

3,932

4,011

4,091

4,173

4,256

4,341

4,428

4,517

9,449

9,638

9,830

10,027

10,227

10,432

10,641

10,853

11,071

11,292

156,847

159,984

163,184

166,447 -

97,232

173,172

176,635

180,168

183,771

187,447

5,882

5,999

6,119

6,242 -

3,646

6,494

6,624

6,756

6,891

7,029

43,133

43,996

44,875

45,773 -

26,739

47,622

48,575

49,546

50,537

51,548

107,832

109,989

112,189

114,433 -

66,847

119,056

121,437

123,865

126,343

128,870

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

107,832

109,989

112,189

114,433 -

66,847

119,056

121,437

123,865

126,343

128,870

75,500

75,500

75,500

75,500 -

43,239

75,500

75,500

75,500

75,500

75,500

385,979 -

310,479 -

127,219 -

51,719

23,781

536,979 -

461,479 -

353,718 -

28

278,218 -

202,719 -

Somma attualizzata cashflow ordinario


200,000
- 200,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

- 400,000
- 600,000
- 800,000
- 1,000,000
- 1,200,000
- 1,400,000
- 1,600,000
- 1,800,000

considerazioni
Come risulta dal calcolo di VAN e TIR, il progetto non risulta in perdita al termine
dellorizzonte temporale. Si tratta tuttavia di un TIR eccessivamente ridotto, e che risulta
inferiore al tasso di investimento su titoli risk free. Non si tratta quindi di un progetto che
possa garantire un ROI e ROE sufficiente per poterlo considerare.
La volatilit negli elementi di stima pu determinare risultati non convenienti. Questi
fattori vengono di seguito verificati nellanalisi di sensibilit.
29

7. Analisi di sensibilit
Lanalisi di sensibilit si basa sui dati calcolati nei flussi di cassa. In questo studio si valuta
la sensibilit del progetto a variazioni nel costo di costruzione e nel canone previsti dalla
sua operativit. Nel caso in esame, il costo di costruzione stato incrementato del
10%, mentre il canone lordo ridotto del 20%.
f.d.c (cc+10%, affitti -20%)

anno assoluto

2011

2012

2013

2014

2015

2016

anno relativo

anno gestione (30% lavori) (70% lavori)

costi

2017

COSTRUZIONE
computo metrico adeguato (+10%)

1,927,244

impianti elettrici

210,445

578,173
-

1,349,071

210,445

impianti meccanici

106,827

106,827

indagini specialistiche

8,000

8,000

oneri di sicurezza

75,000

75,000

spese per collaudi

16,000

16,000

spese tecniche

180,000

54,000

126,000

maggiori lavori di perizia

187,044

56,113

130,931

IVA (21% lavori +spese)

532,424

159,727

372,697

subtotale

3,242,984

931,014

1,939,274

contributo comunale

1,046,815

300,525

625,985

profitto d'impresa

385,449

115,635

269,814

totale spesa im prenditore

2,196,169

630,488

CANONE LORDO

112,327

man. ord.

11,233

man. straord.

240,944

assicurazione

2,247

2,247

2,291

2,337

2,384

2,432

ammin. e gestione

5,616

5,616

5,729

5,843

5,960

6,079

marketing

104,464

106,554

108,685

110,859

113,076

1,313,288
112,327

114,574

116,865

119,203

121,587

COSTI E QUOTE DA DETRARRE

subtotale
TASSE
IRAP

3,917

3,996

4,076

4,157

4,240

IRES

28,728

29,302

29,888

30,486

31,096

RICAVI (CANONE NETTO)

71,819

73,256

74,721

76,215

77,740

anno relativo

COSTI TOTALI

anno gestione

7
5

cash flow

630,488 - 1,313,288

71,819

73,256

74,721

76,215

77,740

cash flow (attualiz.)

618,126 - 1,262,292

67,677

67,677

67,677

67,677

67,677

618,126 - 1,880,418 - 1,812,741 - 1,745,064 - 1,677,387 - 1,609,710 - 1,542,033

somma cashflow

VAN
TIR

595,262
-0.8%

30

Si tratta in questo caso delladozione dello scenario negativo pi estremo.


Visto il bassissimo VAN calcolato a regimi ordinari, si pu assumere che qualunque
analisi di sensibilit di tipo non estremo determini comunque un VAN negativo.

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

10

11

12

13

14

15

16

17

10

11

12

13

14

15

124,018

126,499

129,029

131,609

134,242

136,926

139,665

142,458

145,307

148,214

12,402

12,650

12,903

13,161

13,424

13,693

13,966

14,246

14,531

14,821

240,944

2,480

2,530

2,581

2,632

2,685

2,739

2,793

2,849

2,906

2,964

6,201

6,325

6,451

6,580

6,712

6,846

6,983

7,123

7,265

7,411

102,935

104,994

107,094

109,236 -

129,523

113,649

115,922

118,240

120,605

123,017

3,860

3,937

4,016

4,096 -

4,857

4,262

4,347

4,434

4,523

4,613

28,307

28,873

29,451

30,040 -

35,619

31,253

31,879

32,516

33,166

33,830

70,768

72,183

73,627

75,100 -

89,047

78,134

79,696

81,290

82,916

84,574

10

11

12

13

14

15

16

17

10

11

12

13

14

15

70,768

72,183

73,627

75,100 -

89,047

78,134

79,696

81,290

82,916

84,574

60,400

60,400

60,400

60,400 -

70,213

60,400

60,400

60,400

60,400

60,400

- 1,481,633 - 1,421,233 - 1,360,833 - 1,300,434 - 1,370,647 - 1,310,247 - 1,249,847 - 1,189,447 - 1,129,047 - 1,068,647

31

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

151,178

154,201

157,285

160,431

163,640

166,913

170,251

173,656

177,129

180,672

15,118

15,420

15,729

16,043

16,364

16,691

17,025

17,366

17,713

18,067

293,709

3,024

3,084

3,146

3,209

3,273

3,338

3,405

3,473

3,543

3,613

7,559

7,710

7,864

8,022

8,182

8,346

8,513

8,683

8,856

9,034

125,478

127,987

130,547

133,158 -

157,888

138,537

141,308

144,134

147,017

149,957

4,705

4,800

4,896

4,993 -

5,921

5,195

5,299

5,405

5,513

5,623

34,506

35,196

35,900

36,618 -

43,419

38,098

38,860

39,637

40,430

41,238

86,266

87,991

89,751

91,546 -

108,548

95,244

97,149

99,092

101,074

103,096

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

86,266

87,991

89,751

91,546 -

108,548

95,244

97,149

99,092

101,074

103,096

60,400

60,400

60,400

60,400 -

70,213

60,400

60,400

60,400

60,400

60,400

887,448 -

827,048 -

655,662 -

595,262

- 1,008,247 -

947,848 -

897,261 -

32

836,861 -

776,461 -

716,061 -

Somma attualizzata cashflow sensibilit


- 200,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

- 400,000
- 600,000
- 800,000
- 1,000,000
- 1,200,000
- 1,400,000
- 1,600,000
- 1,800,000
- 2,000,000

considerazioni
Come gi previsto nella prima analisi finanziaria, il TIR che risultava leggermente positivo
qui presenta un risultato negativo. I motivi di questo risultato sono da attribuibili a:
elevato costo di restauro delle facciate, crolli e aumenti dei costi di progetto rispetto al
primo computo metrico; grande rilevanza della superficie della corte.
Laumento del cc del 10% e la diminuzione degli affitti del 20% determina quindi una
condizione nella quale VAN e TIR sono fortemente negativi, e linvestimento si dimostra
fortemente sconveniente rispetto a quello su titoli finanziari risk free.
33

8. Conclusioni dello studio di fattibilit


La zona del centro storico di Treviso presenta molti edifici storici di pregio, alcuni dei
quali restaurati nel corso degli anni e destinati ad accogliere iniziative espositive e
culturali (vedasi Ca da Noal).
La crisi finanziaria manifestatasi a partire dal 2008 ha complicato fortemente le
possibilit di intervento del comune per il restauro e il recupero di edifici demaniali
pubblici appartenenti a questa categoria.
Palazzo Ca dei Ricchi uno degli edifici che meglio simboleggiano questa situazione.
Nonostante il restauro degli anni 90, labbandono delledificio ha determinato una
condizione di degrado che ha reso necessario un progetto di recupero.
La mancanza di fondi di cassa ha spinto inizialmente il comune a tentare lalienazione
dellimmobile, fallita a causa dei forti costi associati alla vendita.
Optando per la concessione amministrativa, il comune ha fatto ricorso ad una pratica
oggi sempre pi diffusa, che permette agli enti locali di finanziare progetti di recupero/
restauro mediante fondi privati ed ri-ottenere la disponibilit dellimmobile al termine del
contratto di concessione.
Rispetto alle stime iniziali, il progetto ha avuto bisogno di un budget sostanzialmente
superiore a quanto previsto a causa di crolli, analisi e lavori di messa in sicurezza.
Le analisi di mercato di tipo diretto e indiretto hanno evidenziato valori in /mq/mese
validi per il centro storico, che sono stati accuratamente incrementati in modo da tenere
conto della natura storica del Palazzo, della sua posizione fortemente centrale e dello
studio di rinomata fama (MZC+) responsabile del progetto di recupero.
Lanalisi finanziaria compiuta con questi dati ha evidenziato a regime ordinario un dato di
VAN positivo ma estremamente limitato, mentre a regime sensibile (analisi sensibilit)
un VAN fortemente negativo. Si tratta in entrambe le situazioni di una condizione nella
quale il TIR non sufficientemente elevato per giustificare questo investimento anzich
un investimento su titoli risk free (es. BTP trentennali).
La causa di questi risultati probabilmente da riscontrarsi nella forte rilevanza nel
progetto di recupero del restauro delle facciate, componente architettonica che
contribuisce in modo limitato ad accrescere il valore dellimmobile in /mq/mese.
Lassociazione di imprese Sartorelli-Paccagnan ha spesso parlato del progetto come di
un progetto per la citt, sottolineando limportanza culturale delloperazione.
Si pu quindi ritenere loperazione di recupero ed intervento come intervento tiepido/
freddo, portato avanti in questo caso pi per fini culturali/pubblicitari che per fini di
guadagno finanziari.
Lintervento stato comunque capace di creare spazi commerciali e direzionali di
grande pregio, ha il merito di aver restituito alla citt un edificio storico per lungo
tempo trascurato.
Si tratta, in conclusione, di un intervento che non garantisce un guadagno sostanziale
nel lungo termine (e che anzi in casi estremi determina perdite), usato dal promotore
come strumento pi pubblicitario che di guadagno finanziario.
Per quanto riguarda il comune, in condizioni ordinarie la concessione si sarebbe
dimostrata sensata e conveniente, soprattutto tenendo conto della disponibilit di spazi
garantita per 30 giorni lanno, e la possibilit di poter tornare a disporre dellimmobile
dopo un arco di 25 anni. Tuttavia, i problemi verificatisi durante la realizzazione hanno
determinato un esborso fortemente superiore alle aspettative, esborso di cui ha dovuto
farsi carico lamministrazione.
necessario comunque pensare che al termine della concessione, eventuali interventi
di ripristino saranno fortemente limitati rispetto a quelli che il comune avrebbe dovuto
sostenere per restaurare limmobile stesso.
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difficile quindi valutare se lintervento si dimostrer conveniente per lamministrazione


nel lungo termine. Nel caso fosse stato possibile ricorrere allalienazione dellimmobile,
di sarebbe trovato molto probabilmente a dover sostenere egualmente i costi per la
sistemazione di crolli, dissesti e analisi.
Contestualizzando lintervento nella situazione economica attuale, loperazione del
comune risulta sensata in quanto ha evitato un possibile ulteriore degrado che linutilizzo
e la mancanza di interventi avrebbero comportato per limmobile.

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