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INDICE
0. Definizione degli obiettivi
1. Identificazione e descrizione del progetto
1.1 Introduzione
1.2 Morfologia
1.3 Accessibilit
1.4 La storia di Ca dei Ricchi
2. Stato di fatto
2.1 Principali date ed individuaizone dellimmobile
2.2 Documentazione grafica stato di fatto
2.3
3. Analisi SWOT
4. Progetto
4.1 Cronistoria di Progetto
4.2 La concessione amministrativa dellimmobile
4.3 Documentazione grafica stato di progetto
5. Analisi di mercato
5.1 Stima diretta
5.2 Stima indiretta
6. Analisi finanziaria
6.1 Interpretazione analisi di mercato
6.2 Parametri analisi finanziaria
6.3 Flussi di cassa
7. Analisi sensibilit
8. Conclusioni dello studio di fattibilit
rappresentazione medievale del centro cittadino che mostra la presenza del Palazzo
5
Il terreno su cui sorge la citt ricco di risorse idriche e corsi dacqua. Il pi importante
di questi, il Botteniga, circonda le mura cinquecentesche della citt.
Il sistema difensivo del XVI secolo, assieme ai resti delle mura del 1300 definiscono
il centro storico, quello che nelle mappe OMI viene indicata come zona B4, centrale
pregiata, che indica per lappunto larea compresa dalla cinta.
1.3 Accessibilit
Il centro di Treviso dista 4km dallAeroporto di Treviso Antonio Canova e 30km
dallAeroporto di Venezia Marco Polo; inoltre raggiungibile dai caselli Treviso Nord e
Treviso Sud dellautostrada A27 Venezia-Belluno.
I collegamenti stradali principali sono rappresentati dalla SS53 Postumia (VicenzaPortogruaro) e dalla SS 13 Pontebbana (Venezia-Tarvisio)
Il servizio di trasporto a livello comunale e provinciale affidato allazienda di trasporto
pubblico La Marca che serve il territorio con 13 linee urbane e 22 linee extraurbane.
Il territorio comunale presenta la stazione ferroviaria Treviso Centrale, parte della
linea ferroviaria Venezia S.L.-Udine. Dalla stazione di Treviso Centrale sono disponibile
tratte con collegamenti diretti verso Venezia, Udine, Padova e Vicenza.
La famiglia risiedette stabile nellinsula per diverso tempo, e in quanto garanti del
Collegio dei Nobili divent in maniera graduale anche la sede di questultimo, prima
con titolo di locazione e poi come sede fissa. E verosimile che in epoca tarda tra
i secoli XVII e XVIII, forse in parallelo con il declinare del ramo familiare, il Collegio
dovette subentrare agli Azzoni Avogaro, anche nella propriet, per la maggior parte
delle sue cellule. Gli Azzoni Avogaro scomparvero dalle abitazioni, e il complesso
edilizio prese quel carattere pubblico per la citt di Treviso che gli riconosciamo
ancora oggi.
Il Collegio dei Nobili venne soppresso con larrivo di Napoleone: parte del complesso
divenne di demanio pubblico mentre la restante parte venduta a privati, dove
si stabilizzeranno il bar Fenice, tra il 1910 e il 1920 una sede di cinema muto e
successivamente una officina tipografica.
Particolari anche le vicende dei corpi maggiori dallo stile tardo gotico, divenute nel
1812 Municipio Napoleonico. La nuova destinazione pubblica si tramut in un forte
restauro per i corpi che avrebbero ospitato la carica pubblica. Il prospetto verso
Piazza Pola venne alzato di un piano, e al piano terra creato un atrio neoclassico con
colonne doriche di muratura e marmorino, ancora oggi presenti nel cortile.
Il Municipio Napoleonico come ci insegna la storia dur poco, e con linsediarsi
dellamministrazione asburgica la municipalit divenne Congregazione Municipale
dove vi rimase fino al 1839, data in cui si trasfer nelle vicinanze di Piazza dei Signori.
La sede liberata di via Barberia divenne fino al 1944 Scuola Elementare Femminile
A.Manzoni, unitamente alla Biblioteca G.Pascoli.
Il 7 aprile del 1944 ledificio venne bombardato, danneggiando parte del rialzo
ponte
ottocentesco. Il suo restauro venne commissionato dalla Soprintendenza
nelle nel 1949
e portato avanti fino al 1956 dal famoso Mario Botter. Il restauro fu filologico,
con
alpi
leliminazione della sopraelevazione ottocentesca e con il recupero del cornicione
quattrocentesco, senza dimenticare il ripristino originale siabelluno
degli interni che delle
decorazioni. Il palazzo torn ad essere chiamato Ca dei Ricchi, nuova sede della
Pro Loco Tarvisium, dedita alla vita culturale trevisana.
feltre
27km
18 min
conegliano
1
19 6km
m
in
Ca dei
Ricchi
aeroporto
a. canova
20km
25 min
treviso
28km
35 min
castelfranco
veneto
1
19 6km
m
in
montebelluna
padova
37km
in
27m
venezia
mestre
aeroporto
m. polo
venezia
santa lucia
10
Piazza Pola
1)
2)
3)
Piazza della
Guardia
Unit abitativa posta a nord-est: pone il suo angolo verso Piazza dei Signori e conosce nel 700 un
frazionamento ancora oggi visibile. Con il frazionamento ospiter prima il bar La Fenice e successivamente il noto ristorante al Bersagliere.
1. Unit abitativa
posta
pone dalle
il suo
verso da
Piazza
dei Signori
Unit abitata
posta a
sulnord-est:
lato nord: separata
dueangolo
unit precedenti
un cavedio,
prospettante via
e costituente
il lato nord della ancora
corte. Oggioggi
dallaspetto
Ottocentesco.
e conosceBarberia
nel 700
un frazionamento
visibile.
Con il frazionamento
ospiter prima
il barposta
Laverso
Fenice
e San
successivamente
notoedilizio
ristorante
al gotico veneziaUnit abitata
il Vicolo
Gregorio: un grandeil corpo
in stile tardo
no tardo. E stato sottoposto ad un restauro lologico negli anni Novanta del Novecento e sono state
Bersagliere.
scoperte grazie a questo le murature medievali su cui si poggia.
4)
Unit abitata posta verso Piazza Pola: il principale corpo edilizio, il stile tardogotico quattrocentesco.
2. Unit abitata
posta sul lato nord; separata dalle due unit precedenti da un
Presenta al piano terra un grande portico ad archi ogivali e al piano superiore il grande salone dove la
cavedio, prospettante
viaviveva
Barberia
e costituente il lato nord della corte. Oggi
famiglia proprietaria
la vita pubblica.
dallaspetto ottocentesco.
3. Unit abitata posta verso il Vicolo San Gregorio: un grande corpo edilizio in
stile tardo gotico veneziano tardo. stato sottoposto ad un restauro filologico
negli anni 90 del 900 che ha portato alla scoperta di murature di sostegno
medievali.
4. Unit abitata posta verso via Barberia e Piazza Pola: il principale corpo
edilizio, in stile tardogotico quattrocentesco. Presenta al piano terra un grande
portico ad archi ogivali e al piano superiore il grande salone dove la famiglia
proprietaria viveva la vita pubblica.
11
Parcheggio
Bike Sharing
Autobus_servizio urbano
Stazione dei treni
Stazione corriere
Ledicio ben inserito allinterno del tessuto storico di Treviso, e ampiamente servito
dalla mobilit pubblica. Il centro citt attraversato da 10 linee di autobus e vede
inoltre la presenza di punti di bike sharing di buon successo.
A ridosso del centro si trovano la stazione ferroviaria Treviso Centrale, e quella degli
autobus che collegano la citt al resto della Marca Trevigiana e del Veneto.
Sono presenti numerosi parcheggi (tutti con parcometro) allinterno delle mura
storiche, alcuni dei quali sono multipiano. Dopo le ore 20.00 e nei nesettimana sono
gratuiti permettendo quindi una pi facile accessibilit della zona da parte dei non
residenti.
Ca dei Ricchi si trova allinterno della zona a trafco limitato (ZTL) del centro storico.
Questo rende necessario agli utilizzatori di mezzo privato di parcheggiare la macchina
a circa un centinaio di metri del complesso, per poi raggiungerlo a piedi.
fonte: www.mobilitadimarca.com
100m
300m
500m
12
700m
ne XIV sec.
Fine della permanenza della famiglia "dei Ricchi" nell'insula e arrivo della famiglia Azzoni
1443
Antonio Azzoni Avogaro detta il suo testamento: scissione dei nuclei abitativi
1475
Termine dei lavori di rifacimento tardo gotici nel Palazzo da parte del glio Marco Avogaro
XVI sec
XVIII sec
Il Collegio dei Nobili subentra nel titolo delle propriet di gran parte del Palazzo
1810
1812
Con l'arrivo di Napoleone il Collegio dei Nobili scorporato e l'edicio diventa di demanio pubblico. La
restante parte frazionata tra privati, e si trova qui anche il bar "La Fenice"
L'edicio diventa Municipio Napoleonico, si assiste qui all'innalzamento del fabbricato di un piano in stile
1814
1839
1910/20
1944
Bombardamento dell'edicio nel conitto mondiale con il danneggiamento del rialzo Ottocentesco
1949
1956
1960/90
Gestione del manufatto afdata alla Pro Loco "Tarvisium", utilizzata per eventi culturali aperti alla citt
anni 2000
2010
2012
13
sdf. sezione AA
14
3. Analisi SWOT
4.1 Cronistoria di progetto
Ledificio in esame si trova in una zona della citt dalla notevola densit di attivit.
Il raggio danalisi stato quindi fissato nella misura di 250m, misura che permette di
comprendere parte delle aree attorno al Duomo e aree attraversate dal Roggia (Siletto).
Sono stati individuati i seguenti elementi di interesse:
punti di forza
-la vicinanza a Piazza Maggiore, elemento urbano fortemente centrale
-la grande densit commerciale permette la prossimit con attivit di tipo complementare
-il trasporto pubblico serve adeguatamente la zona garantendo alta accessibilit
-possibile funzione collaborante data dalla presenza di esercizi commerciali
-pregio architettonico superiore rispetto a quello di attivit in competizione
punti di debolezza
-la posizione delledificio lungo contrada di Barbaria lo rende difficile da individuare e ne
impedisce la visione diretta da Piazza Maggiore
an
gn
Ca
Cana
le
opportunit
-vicinanza ad attivit commerciali complementari
ia
-vicinanza a poli di turismo e servizi
gg
o
R
rischi
-competizione di esercizi commerciali gi esistenti nel medesimo settore
ale
Can
banche
bar
cafe
ristoranti
negozi
servizi e terziario
istituzioni
monumenti
bus
15
16
4. Progetto
4.1 Cronistoria di progetto
La natura demaniale dellimmobile ha permesso la raccolta di informazioni dettagliate
relative alla cronistoria di progetto. Questa viene riportata in virt del particolare iter, che
risulta al contempo travagliato, ma interessante.
-21.06.2005: perizia di stima del valore dellimmobile; valore a base dasta per la
cessione dellimmobile fissato in in 3.945.600
-28.11.2005: autorizzazione allalienazione dellimmobile
-28.11.2005 e 13.03.2006: esito negativo 1 e 2 asta pubblica di vendita
-11.07.2006: esito negativo della trattatva privata
-29.09.2006: autorizzazione della Sopraintendeza ai saggi di facciate esterne ed interne
-14.11.2006: richiesta del comune di Treviso alla Sopraitendenza per autorizzazione
-15.12.2006: redazione di un preventivo di massima per lintervento di restauro
-17.01.2007: presa datto della Sopraintendenza dei risultati dei saggi eseguiti e
richiesta del progetto dettagliato per approvazione definitiva
-18.07.2007: pubblicazione del computo metrico estimativo di restauro.
Spesa complessiva fissata in 1900000 (IVA e oneri compresi).
-28.09.2007: revoca dellautorizzazione allalienazione sostituita da autorizzazione
allaffidamento in concessione dellimmobile (25 anni); approvazione computo
-07.10.2009: avvio nuova procedura per laffidamento dellimmobile in concessione con
esecuzione a cura della ditta aggiudicataria di lavori di ristrutturazione e restauro
-30.10.2009: avvio di gara mediante asta pubblica per la concessione dellimmobile
-30.06.2010: stipula del contratto di concessione. Il canone concessorio per la durata
contrattuale fissato in 1731267 (pi IVA), scomputato dalle spese finali dei lavori
-02.07.2010: concessione amministrativa dellutilizzo dellimmobile affidato
allassociazione temporanea di imprese Pietro Sartorelli s.r.l e F.lli Paccagnan s.p.a.
-progetto preliminare, definitivo, esecutivo e direzione lavori affidato allo studio MZC+
-21.12.2010: autorizzazione della Sopraintendeza per i beni architettonici
-04.05.2011: approvazione progetto esecutivo per la spesa complessiva di
2602743 (2069312 per lavori)
-12.10.2011: autorizzazione della Sopraintendenza per i beni storici e artistici
-22.03.2012: perizia supplettiva dal parte del raggruppamento temporaneo
comportante maggiori lavori per 187044.
-19.09.2012: ammissione maggiori lavori e approvazione quadro economico aggiornato
per importo complessivo di 3067781 di cui 2256356 per lavori.
4.1.2 la concessione amministrativa dellimmobile
La cronistoria di sopra riportata evidenzia come gli sforzi iniziali del Comune di Treviso di
cedere limmobile a privati siano falliti. Limmobile stato quindi affidato in concessione
amministrativa ad unassociazione temporanea di imprese, per un termine di 25anni.
Il canone dovuto dallassociazione di imprese al comune, fissato in 1731267 (pi
IVA) stato scomputato dai costi risultanti necessari per lintervento di restauro.
Al comune di Treviso consentito lutilizzo degli spazi di esposizione per un massimo
di 30 giorni lanno.
La concessione prevede la responsabilit privata per opere di manutenzione primaria,
manutenzione secondaria, e quote amministrazione, gestione ed assicurazione.
Il collaudo dellopera stato approvato in data 21/11/2012, mentre i locali sono stati
aperti ufficialmente il 02/02/2013.
Limmobile torner a disposizione completa del comune nellanno 2038.
4.2 Metodologia danalisi
I problemi riscontrati durante il progetto hanno determinato molteplici variazioni nella
stima del costo definitivo di progetto.
Lassociazione temporanea diimprese Sartorelli-Paccagnan ha contribuito ai costi per
una somma di 2077520, mentre le spese aggiuntive dovute a crolli e imprevisti sono
state sostenute del comune di Treviso.
La somma pagata dallassociazione dimprese quella che verr utilizzata come
riferimento nellanalisi economica.
17
05
09
06
10
04
07
08
11
03
02
01
12
13
18
21.60mq
11.95mq
19.75mq
30.77mq
17.84mq
37.87mq
11.80mq
120.37mq
24.66mq
42.97 mq
36.18mq
42.97mq
36.18mq
19
complessivo
commerciale
ufficio
sup utile
(mq)
sup utile
(mq)
locale
36.09
ufficio 1
24.66
30.77
42.97
ufficio 3
36.18
locale
caf+corte
36.09
ingresso 1
11.95
negozio 1
ingresso 2
19.57
negozio 2
17.84
locale
negozio 1
30.77
negozio 3
37.87
negozio 2
17.84
negozio 4
11.80
negozio 3
37.87
42.97
negozio 4
11.80
negozio 6
36.18
subtotale p0
piano primo (p1)
unit
165.89
esposizione
totale negozi
sup utile
(mq)
unit
unit
totale ufficio
103.81
213.52
120.37
ufficio 1
24.66
negozio 5
42.97
negozio 6
36.18
subtotale p1
esposizione
224.18
42.97
ufficio 3
36.18
subtotale p2
120.37
totale
510.44
sup utile
(mq)
unit
locale
esposizione 1
120.37
totale esposizione
120.37
Lo spazio della corte viene considerato per 2/3 come spazio accessorio del caf. La superficie commerciale
viene assunta quindi come il 20% di questa quantit. Ss=108.7*2/3*20%=14.49mq
anno
avvio lavori
com m ittente
pubblico; comune di
2012
anno
avvio lavori
Treviso
com m ittente
pubblico; comune di
2012
Treviso
1,752,040
67%
1,752,040
totale im pianti
elettrici+meccanici
317,272
12%
totale im pianti
elettrici+meccanici
317,272
10%
totale spese
indagini+oneri+collaudi
279,000
11%
totale spese
indagini+oneri+collaudi
466,044
15%
totale iva
254,431
10%
totale iva
532,424
17%
totale lavori
2,602,743
100%
totale lavori
3,067,780
100%
57%
dati di costo_post-esecuzione
1,752,040
impianti elettrici
210,445
impianti elettrici
impianti meccanici
1,752,040
210,445
106,827
impianti meccanici
106,827
totale lavori
2,069,312
187,044
indagini specialistiche
8,000
totale lavori
2,256,356
oneri di sicurezza
75,000
indagini specialistiche
8,000
16,000
oneri di sicurezza
75,000
spese tecniche
180,000
16,000
totale spese
279,000
spese tecniche
180,000
totale generale
2,348,312
totale spese
279,000
IVA (10%)
215,231
totale generale
2,535,356
IVA (20%)
39,200
532,424
totale iva
254,431
totale iva
532,424
totale intervento
2,602,743
totale intervento
3,067,780
finanziamento pre-esecuzione
finanziamento post-esecuzione
impresa
2,077,520
79.82%
impresa
2,077,520
67.72%
cap 212780/85
254,034
9.76%
cap 212780/85
254,034
8.28%
cap 212780/60
218,188
8.38%
cap 212780/60
218,188
7.11%
cap 212778/25
53,000
2.04%
cap 212778/25
53,000
1.73%
totale lavori
2,602,742
100%
cap 212780
221,401
7.22%
cap 216910
243,637
7.94%
totale lavori
3,067,780
100%
20
5. Analisi di mercato
Lanalisi di mercato stata compiuta con il fine di valutare il valore unitario in /mq
da considerare per calcolare il canone daffitto lordo degli spazi del complesso, che
rappresenter il totale delle entrate per il soggetto promotore.
Per la stima sintetica del valore di mercato si fatto riferimento sia a fonti di tipo diretto
che indiretto.
posizione
centro storico
(zona pedonale)
p. u. (/mq)
ottimo
40
550.00
6,600.00
13.75
ottimo
85
3,000.00
36,000.00
35.29
normale
192
3,000.00
36,000.00
15.63
normale
90
1,300.00
15,600.00
14.44
normale
50
2,700.00
32,400.00
54.00
normale
40
1,000.00
12,000.00
25.00
normale
130
3,500.00
42,000.00
26.92
centro storico
(piazza signori)
normale
140
1,400.00
16,800.00
10.00
centro storico
normale
250
5,000.00
60,000.00
20.00
centro storico
normale
280
7,000.00
84,000.00
25.00
valore m edio
24.00
21
posizione
p. u. (/mq)
ottimo
114
800.00
9,600.00
7.02
centro storico
ottimo
121
1,100.00
13,200.00
9.09
centro storico
normale
50
600.00
7,200.00
12.00
centro storico
(piazza
burchiellati)
centro storico
normale
75
480.00
5,760.00
6.40
normale
80
1,000.00
12,000.00
12.50
centro storico
(piazza rinaldi)
normale
50
550.00
6,600.00
11.00
centro storico
(universit)
normale
50
550.00
6,600.00
11.00
centro storico
(corso del
popolo)
normale
310
3,200.00
38,400.00
10.32
centro storico
(piazza trentin)
normale
70
700.00
8,400.00
10.00
centro storico
(piazza del
grano)
normale
280
3,500.00
42,000.00
12.50
valore m edio
10.18
centro storico
considerazioni
La ricerca delle tipologie edilizie commerciali ha prodotto un numero sufficiente di
comparativi. Questi sono stati valutati al fine di determinare un possibile valore di
mercato per la tipologia equivalente alledificio in esame.
I valori medi rilevati sono quindi di 24/mq/mese per spazi commerciali e 10/mq/
mese per uffici.
22
II semestre 2014
provincia
treviso
com une
treviso
fascia-zona
codice zona
B4
m icrozona catastale
tipologia prevalente
abitazioni civili
treviso_quotazioni immobiliari B3
treviso_quotazioni immobiliari C2
anno
anno
II semestre 2014
provincia
treviso
provincia
com une
treviso
com une
II semestre 2014
treviso
treviso
fascia-zona
fascia-zona
semicentrale
codice zona
B3
codice zona
C2
m icrozona catastale
m icrozona catastale
tipologia prevalente
abitazioni civili
tipologia prevalente
abitazioni civili
valori locazione
min ()
superficie
max ()
abitazioni civili
ottimo
3200
3600
7.5
11.0
abitazioni civili
normale
2650
3200
7.5
11.0
ottimo
2700
3400
8.0
12.0
abitazioni economiche
abitazioni economiche
negozi
normale
2400
2800
8.0
12.0
norm ale
2800
4600
16.0
27.0
ville e villini
ottimo
3400
4100
10.4
15.6
ville e villini
normale
3100
3500
10.4
15.6
norm ale
2400
3200
8.0
11.0
uffici
ottimo
abitazioni civili
2300
superficie
max ()
2700
valori locazione
min ()
max ()
6.0
8.0
superficie
normale
2050
2400
6.0
8.0
abitazioni economiche
ottimo
1900
2400
5.8
8.6
abitazioni economiche
normale
1700
2000
5.8
8.6
negozi
ville e villini
ville e villini
uffici
norm ale
1800
2800
8.8
13.2
ottimo
2700
3100
9.2
13.8
normale
2400
2800
9.2
13.8
norm ale
1900
2600
7.5
11.8
23
valori locazione
min ()
superficie
max ()
abitazioni civili
ottimo
1800
2050
6.0
8.0
abitazioni civili
normale
1700
1900
6.0
8.0
abitazioni economiche
ottimo
1600
1900
5.3
7.7
abitazioni economiche
normale
1500
1700
5.3
7.7
norm ale
1550
2050
6.9
9.3
negozi
ville e villini
ottimo
2300
2700
5.8
8.6
ville e villini
normale
2050
2400
5.8
8.6
norm ale
1600
1950
6.0
8.0
uffici
considerazioni
Come previsto, i valori indicati dallagenzia del territorio per il semestre II 2014,
rispecchiano i valori presenti al momento sul mercato. Il discostamento tra i valori
individuati mediante stima indiretta e diretta estremamente ridotto quindi trascurabile.
Non c stata la necessit di ricorrere ad interpolazioni di valori per determinare i valori
credibili di mercato.
24
6. Analisi finanziaria
6.1 Interpretazione analisi di mercato
Sulla basa dei valori determinati nellanalisi di mercato per modalit diretta ed indiretta,
si sono determinati i valori che verranno utilizzati nellanalisi finanziaria.
ca dei ricchi_valori di riferimento
tipo
negozi
uffici
valore stabilito
(/mq/mese)
superficie
(mq)
38
214
canone
mensile
10 | 24 | 35
16 | 21.5 | 27
7 | 10.18 | 12.5
8.0 | 9.5 | 11
16
104
1,660.96
16
120
1,925.92
438
11,700.77
esposizione
totale
8,113.89
annoavvio lavori
avvio lavori
2012
2012
anno
annoavvio lavori
avvio lavori
317,272
2012
- Treviso
67%
1,752,040
com puto
67%m etrico
com puto m etrico
1,752,040
2012
- Treviso
com m ittente
com m
pubblico;
ittente comunepubblico;
di
comuneTreviso
di
1,752,040
57%
1,752,040
57%
12%317,272
totale im
12%
pianti totaleelettrici+meccanici
im pianti
elettrici+meccanici
317,272
10%317,272
10%
Di seguito viene nuovamente riportato il resoconto delle spese sostenute nel progetto.
11%279,000
totale spese
11%
totaleindagini+oneri+collaudi
spese
indagini+oneri+collaudi
466,044 15%466,044
15%
La voce del computo
metrico
estimativo,
comprende
le spese
di progettazione
e
254,431
10%
254,431
totale
iva
10%
totale
iva
532,424
17%
532,424
17%
direzione lavori, contributi e oneri.
2,602,743di
100%
2,602,743
totale100%
lavori non
totale
lavori
100%
3,067,780
100%
Trattandosi
una
concessione,
presente
un costo di 3,067,780
acquisto dellimmobile.
279,000
totale iva
totale iva
totale lavori
totale lavori
dati di costo_pre
datiesecuzione
di costo_pre esecuzione
dati di costo_post-esecuzione
dati di costo_post-esecuzione
1,752,040
1,752,040
210,445
210,445
210,445
210,445
impianti meccanici
impianti meccanici
106,827
106,827
impianti meccanici
impianti meccanici
106,827
106,827
2,069,312
2,069,312
187,044
187,044
8,000
8,000
totale lavori
2,256,356
2,256,356
oneri di sicurezza
oneri di sicurezza
75,000
75,000
indagini specialistiche
indagini specialistiche
8,000
8,000
16,000
16,000
oneri di sicurezza
oneri di sicurezza
75,000
75,000
180,000
180,000
16,000
16,000
180,000
totale lavori
totale lavori
indagini specialistiche
indagini specialistiche
279,000
279,000
2,348,312
2,348,312
IVA (10%)
IVA (10%)
215,231
215,231
IVA (20%)
IVA (20%)
39,200
39,200
totale iva
totale iva
254,431
254,431
totale intervento
totale intervento
2,602,743
2,602,743
finanziamentofinanziamento
pre-esecuzione
pre-esecuzione
impresa
impresa
2,077,520
79.82%
79.82%
254,034
254,034
9.76%
9.76%
voce
cap 212780/60 cap 212780/60
valore
218,188
8.38%
53,000
2.0%
53,000
2.04%
valore
8.38%
2,602,742
2.0%
2,602,742
100%
100%
218,188
saggio
attualizzazione
netto
cap 212778/25
cap 212778/25
inflazione
totale lavori
totale lavori
canone lordo
180,000
279,000
279,000
2,535,356
2,535,356
532,424
532,424
totale iva
532,424
532,424
totale intervento
totale intervento
totale iva
3,067,780
3,067,780
finanziamento
finanziamento
post-esecuzione
post-esecuzione
I parametri utilizzati nellanalisi
finanziaria
e di sensibilit
sono indicati di seguito.
2,077,520
totale lavori
140,409
impresa
impresa
2,077,520
2,077,520
67.72%
67.72%
218,188
valore
218,188
7.11%
valore
7.11%
saggio
attualizzazione
netto 53,000
cap
212778/25
cap 212778/25
2.0%
53,000
1.73%
1.73%
8.28%
voce
cap
212780/60 cap 212780/60
2.04%
inflazione
cap
212780
cap 212780
221,401
2.00%
221,401
7.22%
7.22%
cap
216910lordo
cap
216910
canone
(-20%)
243,637
243,637
7.94%
112,327
7.94%
totale
IRES lavori
3,067,780
3,067,780
100%
27.5%
100%
totale lavori
IRES
27.50%
IRAP
3.75%
IRAP
10%
10%
10%
10%
219,040
3.75%
assicurazione (% canone)
2%
assicurazione (% canone)
2%
am m inistrazione e gestione
5%
am m inistrazione e gestione
5%
irpeg
32.28%
irpeg
spese a contributo com unale
8.28%
25
32.28%
240,944
anno assoluto
2011
2012
2013
2014
2015
2016
anno relativo
costi
2017
COSTRUZIONE
computo metrico estimativo
1,752,040
impianti elettrici
210,445
525,612
-
1,226,428
210,445
impianti meccanici
106,827
106,827
indagini specialistiche
8,000
8,000
oneri di sicurezza
75,000
75,000
16,000
16,000
126,000
spese tecniche
180,000
54,000
187,044
187,044
532,424
159,727
subtotale
3,067,780
372,697
1,009,383
2,058,397
contributo comunale
990,260
297,078
693,182
profitto d'impresa
350,408
105,122
245,286
1,727,112
607,183
CANONE LORDO
140,409
man. ord.
14,041
man. straord.
219,040
assicurazione
2,808
2,808
2,864
2,922
2,980
3,040
ammin. e gestione
7,020
7,020
7,161
7,304
7,450
7,599
marketing
130,581
133,192
135,856
138,573
141,345
1,119,929
140,409
143,217
146,082
149,003
151,983
subtotale
TASSE
IRAP
4,897
4,995
5,095
5,196
5,300
IRES
35,910
36,628
37,360
38,108
38,870
89,774
91,570
93,401
95,269
97,174
anno relativo
anno gestione
7
5
cash flow
607,183 - 1,119,929
89,774
91,570
93,401
95,269
97,174
595,277 - 1,076,441
84,596
84,596
84,596
84,596
84,596
somma cashflow
VAN
TIR
23,781
2.1%
26
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
10
11
12
13
14
15
16
17
10
11
12
13
14
15
155,023
158,124
161,286
164,512
167,802
171,158
174,581
178,073
181,634
185,267
15,502
15,812
16,129
16,451
16,780
17,116
17,458
17,807
18,163
18,527
219,040
3,100
3,162
3,226
3,290
3,356
3,423
3,492
3,561
3,633
3,705
7,751
7,906
8,064
8,226
8,390
8,558
8,729
8,904
9,082
9,263
128,669
131,243
133,867
136,545 -
79,764
142,061
144,902
147,800
150,756
153,772
4,825
4,922
5,020
5,120 -
2,991
5,327
5,434
5,543
5,653
5,766
35,384
36,092
36,814
37,550 -
21,935
39,067
39,848
40,645
41,458
42,287
88,460
90,229
92,034
93,875 -
54,838
97,667
99,620
101,613
103,645
105,718
10
11
12
13
14
15
16
17
10
11
12
13
14
15
88,460
90,229
92,034
93,875 -
54,838
97,667
99,620
101,613
103,645
105,718
75,500
75,500
75,500
75,500 -
43,239
75,500
75,500
75,500
75,500
75,500
946,738 -
687,978 -
612,478
989,977 -
27
914,478 -
838,978 -
763,478 -
I valori futuri vengono rivalutati in funzione dellinflazione futura prevista (lUE indica un
possibile 2%) e attualizzati mediante il saggio di attualizzazione netto.
A partire da un saggio di attualizzazione lordo del 4/5% si stabilito un saggio di
attualizzazione netto del 2%.
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
188,972
192,752
196,607
200,539
204,550
208,641
212,813
217,070
221,411
225,839
18,897
19,275
19,661
20,054
20,455
20,864
21,281
21,707
22,141
22,584
267,008
3,779
3,855
3,932
4,011
4,091
4,173
4,256
4,341
4,428
4,517
9,449
9,638
9,830
10,027
10,227
10,432
10,641
10,853
11,071
11,292
156,847
159,984
163,184
166,447 -
97,232
173,172
176,635
180,168
183,771
187,447
5,882
5,999
6,119
6,242 -
3,646
6,494
6,624
6,756
6,891
7,029
43,133
43,996
44,875
45,773 -
26,739
47,622
48,575
49,546
50,537
51,548
107,832
109,989
112,189
114,433 -
66,847
119,056
121,437
123,865
126,343
128,870
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
107,832
109,989
112,189
114,433 -
66,847
119,056
121,437
123,865
126,343
128,870
75,500
75,500
75,500
75,500 -
43,239
75,500
75,500
75,500
75,500
75,500
385,979 -
310,479 -
127,219 -
51,719
23,781
536,979 -
461,479 -
353,718 -
28
278,218 -
202,719 -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
- 400,000
- 600,000
- 800,000
- 1,000,000
- 1,200,000
- 1,400,000
- 1,600,000
- 1,800,000
considerazioni
Come risulta dal calcolo di VAN e TIR, il progetto non risulta in perdita al termine
dellorizzonte temporale. Si tratta tuttavia di un TIR eccessivamente ridotto, e che risulta
inferiore al tasso di investimento su titoli risk free. Non si tratta quindi di un progetto che
possa garantire un ROI e ROE sufficiente per poterlo considerare.
La volatilit negli elementi di stima pu determinare risultati non convenienti. Questi
fattori vengono di seguito verificati nellanalisi di sensibilit.
29
7. Analisi di sensibilit
Lanalisi di sensibilit si basa sui dati calcolati nei flussi di cassa. In questo studio si valuta
la sensibilit del progetto a variazioni nel costo di costruzione e nel canone previsti dalla
sua operativit. Nel caso in esame, il costo di costruzione stato incrementato del
10%, mentre il canone lordo ridotto del 20%.
f.d.c (cc+10%, affitti -20%)
anno assoluto
2011
2012
2013
2014
2015
2016
anno relativo
costi
2017
COSTRUZIONE
computo metrico adeguato (+10%)
1,927,244
impianti elettrici
210,445
578,173
-
1,349,071
210,445
impianti meccanici
106,827
106,827
indagini specialistiche
8,000
8,000
oneri di sicurezza
75,000
75,000
16,000
16,000
spese tecniche
180,000
54,000
126,000
187,044
56,113
130,931
532,424
159,727
372,697
subtotale
3,242,984
931,014
1,939,274
contributo comunale
1,046,815
300,525
625,985
profitto d'impresa
385,449
115,635
269,814
2,196,169
630,488
CANONE LORDO
112,327
man. ord.
11,233
man. straord.
240,944
assicurazione
2,247
2,247
2,291
2,337
2,384
2,432
ammin. e gestione
5,616
5,616
5,729
5,843
5,960
6,079
marketing
104,464
106,554
108,685
110,859
113,076
1,313,288
112,327
114,574
116,865
119,203
121,587
subtotale
TASSE
IRAP
3,917
3,996
4,076
4,157
4,240
IRES
28,728
29,302
29,888
30,486
31,096
71,819
73,256
74,721
76,215
77,740
anno relativo
COSTI TOTALI
anno gestione
7
5
cash flow
630,488 - 1,313,288
71,819
73,256
74,721
76,215
77,740
618,126 - 1,262,292
67,677
67,677
67,677
67,677
67,677
somma cashflow
VAN
TIR
595,262
-0.8%
30
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
10
11
12
13
14
15
16
17
10
11
12
13
14
15
124,018
126,499
129,029
131,609
134,242
136,926
139,665
142,458
145,307
148,214
12,402
12,650
12,903
13,161
13,424
13,693
13,966
14,246
14,531
14,821
240,944
2,480
2,530
2,581
2,632
2,685
2,739
2,793
2,849
2,906
2,964
6,201
6,325
6,451
6,580
6,712
6,846
6,983
7,123
7,265
7,411
102,935
104,994
107,094
109,236 -
129,523
113,649
115,922
118,240
120,605
123,017
3,860
3,937
4,016
4,096 -
4,857
4,262
4,347
4,434
4,523
4,613
28,307
28,873
29,451
30,040 -
35,619
31,253
31,879
32,516
33,166
33,830
70,768
72,183
73,627
75,100 -
89,047
78,134
79,696
81,290
82,916
84,574
10
11
12
13
14
15
16
17
10
11
12
13
14
15
70,768
72,183
73,627
75,100 -
89,047
78,134
79,696
81,290
82,916
84,574
60,400
60,400
60,400
60,400 -
70,213
60,400
60,400
60,400
60,400
60,400
- 1,481,633 - 1,421,233 - 1,360,833 - 1,300,434 - 1,370,647 - 1,310,247 - 1,249,847 - 1,189,447 - 1,129,047 - 1,068,647
31
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
151,178
154,201
157,285
160,431
163,640
166,913
170,251
173,656
177,129
180,672
15,118
15,420
15,729
16,043
16,364
16,691
17,025
17,366
17,713
18,067
293,709
3,024
3,084
3,146
3,209
3,273
3,338
3,405
3,473
3,543
3,613
7,559
7,710
7,864
8,022
8,182
8,346
8,513
8,683
8,856
9,034
125,478
127,987
130,547
133,158 -
157,888
138,537
141,308
144,134
147,017
149,957
4,705
4,800
4,896
4,993 -
5,921
5,195
5,299
5,405
5,513
5,623
34,506
35,196
35,900
36,618 -
43,419
38,098
38,860
39,637
40,430
41,238
86,266
87,991
89,751
91,546 -
108,548
95,244
97,149
99,092
101,074
103,096
18
19
20
21
22
23
24
25
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27
16
17
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19
20
21
22
23
24
25
86,266
87,991
89,751
91,546 -
108,548
95,244
97,149
99,092
101,074
103,096
60,400
60,400
60,400
60,400 -
70,213
60,400
60,400
60,400
60,400
60,400
887,448 -
827,048 -
655,662 -
595,262
- 1,008,247 -
947,848 -
897,261 -
32
836,861 -
776,461 -
716,061 -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
- 400,000
- 600,000
- 800,000
- 1,000,000
- 1,200,000
- 1,400,000
- 1,600,000
- 1,800,000
- 2,000,000
considerazioni
Come gi previsto nella prima analisi finanziaria, il TIR che risultava leggermente positivo
qui presenta un risultato negativo. I motivi di questo risultato sono da attribuibili a:
elevato costo di restauro delle facciate, crolli e aumenti dei costi di progetto rispetto al
primo computo metrico; grande rilevanza della superficie della corte.
Laumento del cc del 10% e la diminuzione degli affitti del 20% determina quindi una
condizione nella quale VAN e TIR sono fortemente negativi, e linvestimento si dimostra
fortemente sconveniente rispetto a quello su titoli finanziari risk free.
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