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I.
PRESENTACIN
Pese a las lecciones que sobre sta institucin nos ha dado el Dr.
Manuel de la Puente y Lavalle en su obra Estudios del Contrato Privado,
(Cultural Cuzco, 1983, Tomo I, pgs. 469 a 562), lecciones que inspiraron sin la
menor duda los trabajos de la comisin de reforma del Cdigo Civil, parece ser
que an no termina de ser entendida. En efecto, recientemente se llevo a cabo
un Pleno Jurisdiccional en la ciudad de Trujillo, cnclave al que fui invitado a
participar, donde se trataron diversos temas en los que se vienen emitiendo
pronunciamientos judiciales dispares, con el objeto de intentar uniformar
criterios y generar predictibilidad entre los justiciables.
Uno de los temas tratados fue EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PBLICA Y EL PAGO DEL PRECIO, bajo el siguiente planteamiento: En el
contrato de Compra Venta est obligado el vendedor a otorgar la escritura
pblica respectiva, an cuando no se ha pagado el precio?
Este tema est vinculado al contrato de compra venta, contrato que el
Cdigo Civil trata como un contrato con prestaciones recprocas (arts. 1426 al
1433), superando el enfoque que se le daba en el abrogado Cdigo de 1936,
donde se regulaba como contrato bilateral, conmutativo y oneroso. Don Manuel
dej en claro que esa clasificacin era obsoleta por las muchas razones que
explic en su gran obra, por lo que era necesario tomar la experiencia del
Cdigo Italiano en la materia y pasar a tratarlo en la forma que finalmente
nuestro Cdigo Civil vigente lo ha hecho.
II.
EL DEBATE JURISDICCIONAL
facultada por los artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil, exigir el otorgamiento
judicial de la escritura pblica correspondiente, ms an el citado Cdigo
reconoce el derecho a compelerse a llenar dicha formalidad, no como requisito
del contrato, sino como garanta de la comprobacin de la realidad del acto.
El artculo 1549 del Cdigo Civil precepta que es obligacin esencial
del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. Cuando no
se ha pactado modalidad alguna, el incumplimiento del pago del precio del
bien, no constituye impedimento para el vendedor otorgue la escritura pblica
correspondiente.
JURISPRUDENCIA
1. El Peruano, 31 de mayo de 2005, Pg. 14176
Nmero:
2944-2003
Departamento:
Lima
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, en ese sentido, no es materia de decisin en procesos
como el presente, la determinacin del cumplimiento del pago, pues la
finalidad de la pretensin planteada es simplemente formalizar el acto
constituido y no modificarlo ni ampliarlo, ni tampoco determinar la
correcta ejecucin del pago, salvo que se haya condicionado el
Otorgamiento de la Escritura Pblica a su realizacin o que se haya
suspendido su cumplimiento ante el incumplimiento de la contraria por
acto debidamente comunicado, por lo que las consideraciones de la
resolucin recurrida, que se pronuncia por la integracin del fallo de
primera instancia, son impertinentes y errneas; adems, que por
reiterada jurisprudencia se ha establecido que no se requiere la
cancelacin del precio pactado para obtener la formalizacin del
contrato.
2. El Peruano, 2 de abril de 2007, Pg. 19054.
Nmero
:
4287-2006
Departamento
:
Lima
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Quinto.- Que, a mayor abundamiento, resulta pertinente precisar que en
las instancias de mrito se ha concluido que los demandados no han
probado su alegacin en el sentido de que el comprador no hubiese
cumplido con cancelar el precio pactado; por lo que, por tratarse de un
contrato de compra venta, cuya formalidad es ad-probationem, ste
queda perfeccionado desde que las partes convienen en la cosa y
precio, razn por la cual resulta exigible el otorgamiento de escritura
pblica, no como requisito del contrato en s, sino como garanta de la
comprobacin del acto.
ANLISIS
(1) Como es fcil de apreciar de las ejecutorias glosadas, existe en la
Magistratura una confusin conceptual manifiesta. Si bien las
sentencias expresan fundamentos en trminos del Cdigo Civil de
1984, es evidente que siguen razonando con la lgica del Cdigo
Civil de 1936.
(2) En efecto, la tesis de la primera ponencia hace un enfoque basado
en los clsicos contratos bilaterales u onerosos, cuya visin se
afinca en el sinalagma gentico. Esto es, basta que las
obligaciones sean recprocas al momento de la celebracin del
contrato, sin importar lo que suceda en la ejecucin de esas
obligaciones. Por ende, si el comprador no paga, eso no es
importante, porque lo que prima es que el vendedor se ha
obligado a perfeccionar el contrato y por tanto, debe otorgar la
escritura pblica que se le reclama. En esa lgica, cada obligacin
es autnoma respecto de la otra: quien debe el precio puede ser
demandado para que pague; quien debe otorgar escritura pblica,
puede ser demandado para que lo haga.
(3) Sin embargo, ese enfoque desconoce que la posicin del Cdigo
vigente se sustenta en el sinalagma funcional, pues se parte de la
premisa de que la interdependencia de las obligaciones se concreta
en el momento de su ejecucin, de tal manera que el cumplimiento
de una parte justifica el cumplimiento de la otra. El pago de uno es
la causa del pago del otro. Doy para que Des es la consigna, de
tal manera que si uno no da, el otro no puede estar obligado a dar
aquello a que estaba igualmente obligado. En tal sentido, quien no
ha pagado el precio, no puede exigir el perfeccionamiento de la
transferencia a su favor. No tiene inters para obrar, en trminos
(6) Por otro lado, el pago debe ser probado por aqul que lo alega,
segn lo dispone el art. 1229 del Cdigo Civil. En consecuencia,
quien demanda el otorgamiento de la escritura debe ser quien
aporte la prueba del pago. De no hacerlo, el Juez no puede mandar
otorgar la escritura solicitada. Al demandado le bastar alegar que
le deben el precio, sin necesidad de deducir excepciones o
probar el incumplimiento, para que la demanda no prospere. Lo
atpico, procesalmente hablando, es que se produce la
suspensin de la obligacin del vendedor hasta que el
comprador pague el precio, de tal manera que si el demandante
(comprador) paga el precio o acredita haberlo hecho, el Juez
deber tutelar la pretensin.
(7) Ahora bien, como quiera que los procesos judiciales no pueden
permanecer inactivos a la espera de que el comprador pague, los
Jueces pueden emitir sentencia en trminos prospectivos, como lo
suele hacer el Tribunal Constitucional en los casos de las llamadas
sentencias manipulativas. Atendiendo a que segn lo dispone el
art. 2010 del Cdigo Civil, la escritura pblica es necesaria para
acceder a inscribir la transferencia de propiedad en los Registros
Pblicos y hacerla oponible erga omnes (con lo cual recin
adquiere la caracterstica de un autntico derecho real), es evidente
que tal otorgamiento ser siempre exigible al transferente. Siendo
as, y por economa procesal, lo que corresponde es que el Juez
dicte sentencia ordenando que el vendedor cumpla con otorgar la
escritura pblica, pero siempre que previamente el comprador
(demandante) haya cumplido con pagar el precio. Una decisin as
es respetuosa de la estructura del contrato con prestaciones
recprocas y soluciona el conflicto de manera justa.
(8) Don Manuel de la Puente y Lavalle, en el tomo I de su obra, pgina
494, sustenta clara y pedaggicamente dicha estructura negocial:
Cobra para mi singular importancia la caracterstica del cambio,
entendido en el sentido que le da PINO, o sea en sentido jurdico,
como una recproca transferencia de bienes o servicios realizada a
travs de un nico instrumento negocial. Entran, pues, en el
campo de ste contrato las cuatro clases tradicionales de contratos
de doy para que des, doy para que hagas, hago para que des
y hago para que hagas, considerando el no hacer como lo
opuesto al hacer. En estas condiciones, todo contrato en el cual la
voluntad comn de las partes es que, por razn del contrato,
nazcan obligaciones que den lugar a prestaciones destinadas a un
recproco intercambio de bienes y servicios, ser, a mi entender, un
contrato con prestaciones correlativas dado que en el contrato
con prestaciones correlativas existe una reciprocidad entre las
prestaciones que corresponden a cada parte, el incumplimiento de
la prestacin a cargo de una de las partes tiene una repercusin
(ii)
(iii)
(iv)
(v)
(vi)
(vii)
(12)
IV.
EPLOGO