INTRODUCCION

Los derechos reales (iura in rem) constituan una relacin inmediata entre el hombre y la
cosa objeto. Se clasifican en derechos reales sobre l acosa propia y derechos reales
sobre la cosa ajena. Los derechos reales sobre la cosa propia son: el condominio y la
propiedad. Los derechos reales sobre la cosa ajena pueden ser de dos clases: de goce y
de garanta. Eran de goce aquellos derechos que le brindaban al titular el uso y disfrute
de una cosa; en cambio los de garanta, eran aquellos derechos que garantizan al
acreedor el cumplimiento de la obligacin o, en el caso de que el deudor no cumpla la
prestacin objeto de su obligacin, la satisfaccin de su inters. Son derechos reales
sobre la cosa ajena de goce: la servidumbre, la enfituesis y la superficie. Son derechos
reales sobre la cosa ajena de garanta: la prenda , la hipoteca y la enfituesis. El presente
trabajo tiene fines educativos por lo que abordara cada uno de estos puntos.

CAPITULO I
LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO ROMANO-LAPROPIEDAD

1.1. DERECHOS REALES EN EL DERECHO ROMANO

El contenido de los derechos reales son las cosas o bienes, por lo que el derecho de
propiedad es el ms importante y tambin es el ms amplio puesto que permite a su
titular plenos derechos sobre el bien, incluyendo la libre disposicin e incluso la
destruccin del mismo. Existen tambin derechos reales que se ejercen sobre cosas
ajenas como la superficie, la servidumbre y la enfiteusis que otorgan facultades ms
limitadas sobre los bienes.

1.2. LA PROPIEDAD
1.2.1. Terminologa y concepto
Los romanos usaron diferentes vocablos para designar al derecho real de
propiedad. El ms antiguo es el trmino mancipium, despus usaron la palabra
dominiums y, finalmente, la de proprietas.
Es el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, el ms importante de
esta clase de derechos, por ser el ms extenso en cuanto a su contenido, y
tambin porque es el derecho real originario y conceptualmente fundante de los
otros derechos que autorizan a actuar sobre las cosas, ya que todos ellos suponen
la existencia previa de la propiedad para poder estructurarse.
Las fuentes romanas no nos proporcionan una definicin del derecho real de
propiedad, de modo que adoptamos una definicin moderna del autor mexicano
Guillermo Floris Margadant, (El Derecho privado romano. . .) que afirma: "La
propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que ste
pueda proporcionar."
Los comentaristas explicaron el contenido del derecho de propiedad diciendo
que ste otorga a su titular el ius utendi o derecho de usar el objeto, el ius fruendi
o derecho de aprovecharlo, esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente,
5

el ius abutendi o derecho de disponer del objeto, hasta agotarlo, consumindolo,

por ejemplo, o haciendo con l lo que queramos, como enajenarlo o donarlo.
El Derecho romano reglament la propiedad privada, otorgndole, como
acabamos de mencionar, facultades muy amplias al propietario, pero tambin, y
en atencin al inters social, estableci limitaciones a esas facultades.
Entre estas limitaciones encontramos las siguientes: prohibicin de enterrar o
quemar cadveres dentro de la ciudad, obligacin de los vecinos de permitir el
paso por el fundo propio cuando se estropeara la va pblica; asimismo, los
propietarios de fundos ribereos deban permitir el uso pblico del ro y sus
riberas, para fines de la navegacin. El propietario de un fundo en donde se
encontrara una mina deba permitir las excavaciones hechas por un tercero,
siempre que ste pagara una cantidad al propietario y otra al fisco.
Otras obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad nos dicen que el
dueo de un fundo que hubiera hecho obras que desviaran las aguas de un ro,
poda ser obligado a destruirlas, que era obligatorio dejar entrar al vecino para
recoger los frutos cados de sus plantas. Asimismo, la construccin del vecino no
deba oscurecerla casa del otro; para ello, las nuevas construcciones deberan
salvar una distancia de cuando menos doce pies, y no deban exceder de los cien
de altura. Tambin era necesario dejar espacios libres entre los edificios, para
permitir la circulacin.
En cuanto a la expropiacin por causa de utilidad pblica, no se conocen
disposiciones

expresas que la reglamenten, pero dadas

las

grandes

construcciones que a lo largo de su territorio nos dejaron los romanos, es

congruente pensar que si se hubiera conocido.

1.2.2. Clases de propiedad

El Derecho romano conoci una doble reglamentacin de la propiedad; la
primera es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria
(dominium ex iure quiritiumi, la otra, que apareci con posterioridad, fue
establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria. Con el
tiempo, y al darse la fusin entre el derecho civil y el derecho honorario,

encontraremos un instituto unitario; Justiniano, por ejemplo, slo habla de

proprietas, sin hacer ya ninguna distincin.
A. Propiedad quiritaria
La propiedad quiritaria fue la nica forma reconocida por el derecho civil
que exiga para su constitucin los siguientes requisitos:

Que el sujeto fuera ciudadano romano.

Que la cosa estuviera en el comercio.
Si el objeto era inmueble, deba estar situado en suelo itlico.
Su transmisin deba hacerse por los medios solemnes del
derecho civil; la mancipatio o la in iure cessio, por ejemplo.

La proteccin procesal de la propiedad quiritaria se lograba a travs de la

accin reivindicatoria (reivindicatio), que era una accin real que tena el
propietario en contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su
derecho y, en su caso, que se le restituyera el objeto.
B. Propiedad bonitaria
La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los
requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconoca el derecho
honorario, pero con el transcurso del tiempo, por usucapin, se poda
convertir en propiedad quiritaria.
Si se transmita una cosa a un peregrino, o se transmita un inmueble situado
en provincia, o bien la transmisin de una cosa mancipi se efectuaba por
simple traditio, se configuraba alguno de los tipos de la propiedad bonitaria,
que eran: la propiedad peregrina, la propiedad provincial y la propiedad
bonitaria propiamente dicha, que aparece cuando alguien adquira una cosa
mancipi sin recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que no
reconoca la propiedad del adquiriente, quien poda verse atacado por una
accin reivindicatoria del antiguo dueo, o sea el propietario quiritario, que
demandara la restitucin. Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una
excepcin al adquiriente, la execeptio re venditae et traditae, que paralizaba
los efectos de la accin reivindicatoria.
Claro est que esa excepcin slo le serva al propietario bonitario frente a
una reclamacin y mientras mantuviera la cosa en su poder, pero no tena
defensa alguna si alguien lo haba desposedo.
Para ello, fue menester crear una accin que vino a configurar de forma
definitiva a la propiedad bonitaria.
7

Esa accin fue la actio Publiciana; creada por el pretor a semejanza de la

reivindicatoria, y que le serva al propietario bonitario para pedir la
restitucin de la cosa a cualquier tercero.
La accin Publiciana era una accin ficticia; esto quiere decir que el pretor,
en la frmula respectiva, ordenaba al juez condenar al demandado si se
probaba fundada la accin del actor, propietario bonitario, a quien debera
considerar como propietario quiritario como si ya hubiera pasado el tiempo
necesario para la usucapin.
1.2.3. La copropiedad
La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de
propiedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas ser propietaria
de una cuota ideal.
La copropiedad poda surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos o
lquidos -vino, por ejemplo - de diferentes personas; tambin surga por acuerdo
entre las partes, como en el contrato de sociedad, o por donacin o herencia.

1.2.4. Modos adquisitivos de la propiedad

Con independencia de adquisiciones a titulo universal - que son aquellas en que
todo el patrimonio de una persona pasa a manos de otra, como en la herencias tenemos las adquisiciones a ttulo particular; es decir, cuando una cosa
determinada ingresa al patrimonio de una persona.
Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados por el Derecho
romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del
derecho natural.
A. Modos adquisitivos del derecho civil
Los modos adquisitivos del derecho civil son: la mancipatio, la in iure
cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex.
A.1. La mancipatio
La mancipatio, que podemos traducir como mancipacin, era un negocio
solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisin de las res
mancipi.
8

Era necesaria la presencia del transmitente y el adquiriente, cinco

testigos y el portabalanza (libripens), ya que la mancipatio es uno de los
negocios per aes et libram; esto es, se efecta por medio del cobre y la
balanza.
El adquiriente tomaba en sus manos la cosa que se iba a mancipar o
algn objeto que la representara y afirmaba que aqulla le perteneca de
acuerdo con el derecho de los quirites. Despus tocaba la balanza con un
pedazo de cobre, que entregaba al transmitente como smbolo del precio.
Adems de utilizarse para formalizar la transmisin de la propiedad, la
mancipatio serva para la transmisin de los otros derechos reales, la
realizacin de determinados actos del derecho de familia; adopcin,
emancipacin, establecimiento de la manus por coemptio; la entrega del
hijo en mancipium, la constitucin de una dote o de una donacin, la
entrega de la persona, sometida a potestad, que garantizaba el
cumplimiento de la obligacin, en el nexum; la entrega de una cosa que
servirla para garantizar una deuda (fiducia), la realizacin del actus
contrarius en la extincin de las obligaciones y la confeccin del
testamento mancipatorio.
La mancipatio se conoci desde muy antiguo, probablemente antes de la
Ley de las XII Tablas, pero perdi importancia al desaparecer la
distincin de las rosas en res mancipi y res nec mancipi. Justiniano ya no
la menciona en su compilacin.
A.2. La in iure cessio
La in iure cessio es un modo adquisitivo que deba llevarse a cabo frente
al tribunal.
De acuerdo con un precepto de la Ley de las XII Tablas, el demandado
que no se defendia perdia el proceso. Con base en este precepto la
jurisprudencia pontifical cre un nuevo modo de adquirir la propiedad.
Era ste un proceso ficticio en el cual el actor adquiriente compareca in
iure ante el magistrado, para reivindicar una cosa. Poniendo la mano
sobre ella o sobre algn objeto que la representara, afirmaba ser el

propietario. El demandado transmitente no se defenda, por lo que el

magistrado declaraba propietario al actor.
Este modo adquisitivo de la propiedad se refera tanto a cosas mancipi
como nec mancipi; adems, tena otras aplicaciones, como la
manumisin, la constitucin de servidumbres y, a travs de este juicio
fingido, tambin se poda llevar a cabo la adopcin o establecerse la
tutela.
La in iure cessio corri con la misma suerte que la mancipatio. Fue muy
importante en el derecho preclsico y se us poco en la poca clsica,
para desaparecer por completo en la compilacin justinianea.

A.3. La usucapio
El jurista romano Modestino define la usucapin como: "la adquisicin
de la propiedad por la posesin continuada durante el tiempo sealado
por la ley". Al ser la usucapin, como los dos anteriores, un modo de
adquirir del derecho civil, slo era aplicable a los ciudadanos romanos y
en relacin con aquellas cosas sobre las cuales se pudiera tener la
propiedad quiritaria.
Para la usucapin deben reunirse cinco requisitos: res ha bilis, titulus,
fides, possessio y tempus.

Res habilis. Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a
usucapir, que debera estar in commercium, puesto que las cosas
que estaban fuera del comercio no podan ser apropiadas por los

particulares.
Titulus. El ttulo es aquel que justifica la posesin; en otras
palabras, esto quiere decir que la posesin debe estar fundada en
una justa causa de adquisicin. Estas causas son: pro emptore,
pro donato, pro dote, pro legato, pro soluto, pro derelicto; es
decir, que se debe poseer como comprador, donatario, en virtud
de la dote; como legatario, por haber recibirlo un pago o por
haber ocupado una cosa que se pens estaba abandonada. En
10

todos los casos anteriores existi un ttulo que debi haber sido
suficiente para justificarla adquisicin y, en su caso. Ia
propiedad, pero por un vicio de fondo -que el transmitente no
fuera el propietario de la cosa-, o de forma -no haber realizado la
mancipatio o la in iure cessio- no se adquiri la propiedad y slo

se justific el comienzo de la posesin.

Fides. Existe la buena fe cuando el poseedor cree tener derecho
a la posesin. Slo el poseedor de buena fe puede convertirse en
propietario por usucapin; en el Derecho romano, el ladrn no

poda usucapir.
Possessio. La posesin debera ser continuada, pues una
interrupcin haca necesario el comienzo de una nueva

usucapin con todos sus requisitos.

Tempus. La Ley de las XII Tablas fij el plazo necesario para la
usucapin, que deba ser de un ao para cosas muebles y dos
aos para inmuebles.

A.4. La adiudicatio
En los juicios divisorios el juez tena la facultad de adjudicar, esto es de
atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le corresponda.
La adjudicacin se daba en relacin con las tres acciones divisorias: de
la herencia indivisa, de la cosa comn en la copropiedad y de deslinde.
A.5. La lex
Bajo esta denominacin el derecho civil incluy todos aquellos casos en
los que se adquira la propiedad por el solo efecto de la ley.
Estos casos son tres: el legado vindcatoro, por el cual el legatario se
hace propietario en el momento en que el heredero acepta la herencia;
las leyes caducaras de Augusto, que excluan de ciertas liberalidades a
las personas solteras o sin hijos, para atriburselas a otros herederos;
finalmente, el que encontraba un tesoro en un terreno ajeno, deba
entregar la mitad al dueo del terreno, quien se converta en propietario
de esa parte por disposicin de la ley.
B. Modos adquisitivo del derecho natural
De acuerdo con el derecho natural, el derecho romano tambin reconoci como
modos de adquirir la propiedad a los siguientes: la traditio, la ocupacin, la
11

accesin, la especificacin, la confusin y conmixtin, la praescriptio longi

temporis y la adquisicin de frutos.
B.1. La traditio
Una de las acepciones de la palabra tradicin -traditio- es la de "entrega",
y este modo adquisitivo de la propiedad se realizaba precisamente
mediante la entrega de una cosa, aunada a la intencin de transmitir y
adquirir.
Para que la tradicin sea efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de
carcter objetivo, consistente en la entrega de la cosa, y otro de carcter
subjetivo, que es la intencin de transferir por parte del tradens, y la de
adquirir, por parte del accipiens.
La traditio fue conocida desde la poca preclsica, pero se aplicaba
solamente a las cosas nec mancipi; para las res mancipi era necesaria la
mancipatio o la in iure cessio. Al desaparecer la distincin de cosas
mancipi y nec mancipi la traditio sustituy a la mancipatio y a la in iure
cessio.
Con l tiempo, la exigencia de la entrega material fue sustituida por actos
simblicos que pusieran de manifiesto la intencin de las partes de
transferir y adquirir, como por ejemplo la entrega de las llaves de la
bodega en donde se guardaba la mercanca por entregar.
B.2. La ocupacin
Adquirimos por ocupacin, esto es, apropindolas, aquellas cosas que
estn en el comercio y que carecen de dueo, bien porque nunca lo
tuvieron -res nullius, o porque su dueo las abandon -res derelictae.
Los romanos consideraron entre las res nullius a las siguientes:
1. Los animales salvajes que gozaban de libertad; la caza y la pesca.
2. Las cosas pertenecientes al enemigo en el momento de iniciarse la
guerra.
3. Las piedras preciosas, las perlas y el coral encontrados en el mar o
en sus orillas.
4. La isla que se forma en el mar y que todava no pertenece a nadie.
5. El tesoro, entendiendo por ste a la suma de dinero o los objetos
preciosos escondidos por tanto tiempo que nadie recuerda quin era
su legtimo propietario.

12

El tesoro no se consideraba como fruto de la finca, sino que se clasifica

como una res nullius, y su propiedad le corresponda a quien lo encuentre
y ocupe.
Si el descubrimiento se haca en un fundo ajeno, la mitad del tesoro
corresponda al propietario del terreno.
B.3. La accesin
Hay accesin cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable, en
cuyo caso ser dueo del conjunto el dueo de la cosa principal. La
adquisicin es definitiva, aunque indemnizando al propietario de la cosa
accesoria.
El Derecho romano distingui tres clases de accesin:
Unin de una cosa mueble a otra cosa mueble:
1.
2.
3.
4.
5.

Ferruminatio, que es la soldadura de dos objetos del mismo metal.

Textura, bordado o tejido que se incorpora a una tela.
Tinctura; coloracin de telas.
Scriptura; escritura sobre papel o pergamino.
Pictura, pintura hecha sobre lienzo o madera.

Unin de cosa mueble a cosa inmueble:

1. Satio, siembra, esto es, semillas sembradas.
2. Plantatio, plantacin, o sea rboles plantados.
3. Inaedificatio, edificacin.
Unin de una cosa inmueble a otra cosa inmueble:
1. Avulsio o avulsin, que tiene lugar cuando una porcin de terreno,
arrancada por la corriente de un ro, se incorpora a otro fundo.
2. Alluvio o aluvin, que consiste en el incremento constante e
imperceptible en los fundos ribereos por el movimiento del agua.
3. Isla nacida en un ro; si nace en medio del ro, la propiedad les
corresponde a todos los propietarios de los fundos ribereos; si no
es as, slo les corresponder a los de la orilla ms prxima.
4. Rio que abandona su cauce; ste ser propiedad de los ribereos de
acuerdo con la regla precedente.
Conforme a lo que ya apuntamos al hablar de la clasificacin de las
cosas, sabemos que se consideran como cosas principales aquellas que
sirven por s solas y de inmediato a las necesidades del hombre, mientras

13

que son accesorias las cosas cuya existencia est determinada por la cosa
de la cual dependen.
Para los efectos de la accesin hay que agregar que los sabinianos
opinaban que la cosa de mayor valor era la principal, mientras que los
proculeyanos dijeron que la cosa principal era la que determinaba la
funcin del conjunto. Aplicando las reglas anteriores, de forma casuista;
es decir, al resolver los casos concretos que se fueran presentando, se
decida en los casos de accesin a quin debera atribursele la propiedad,
observando siempre la regla de que si una de las dos cosas que se
combinaban era la tierra, sta sera considerada siempre como cosa
principal, y por eso lo que se adhera a un terreno pertenecera al dueo
de ste.
B.4. La especificacin
Existe la especificacin cuando una materia prima se transforma para
formar una nueva especie; por ejemplo, las uvas que se transforman en
vino, o un pedazo de mrmol que por obra de un escultor se transforma
en una estatua. Quin es el dueo de la nueva especie?
Sabinianos y proculeyanos contestan de forma distinta a esta pregunta.
Para los primeros, el dueo de la materia lo ser tambin del nuevo
objeto; para los proculeyanos el dueo ser el especificador, porque la
nueva especie es un producto de su trabajo. Justiniano adopt una
solucin intermedia al establecer que el objeto nuevo perteneciera al
dueo de la materia en los casos en que fuera posible que recuperara su
forma original -fundiendo una estatua de bronce, por ejemplo- pero si
esta posibilidad no existiera -como en el caso de la estatua de mrmol, el
nuevo objeto deba pertenecer al especificador. Justiniano aadi que la
nueva especie siempre pertenecer al especificador, cuando la hizo con
materia en parte propia y en parte ajena.
B.5. La confusin y conmixtin
Se entiende por una y otra, respectivamente, la mezcla de lquidos o de
slidos. Si la separacin es posible, cada propietario conserva la
propiedad de su objeto; si no lo fuera, surge una copropiedad.
B.6. La praescriptio longi temporis
14

Puesto que la usucapin slo la podan invocar los ciudadanos romanos y

sobre las cosas sobre las cuales se poda tener la propiedad quiritaria -que
en caso de inmuebles deban estar ubicados en suelo itlico-, la
legislacin imperial cre una institucin anloga aplicable a los fundos
provinciales.
En un principio slo se le dio una defensa al poseedor de un terreno
provincial para rechazar la accin del propietario, una excepcin que se
haca valer como praescriptio, y de ah el nombre de esta institucin
-praescriptio longi temporis- o prescripcin de largo tiempo.
Con el tiempo, la praescriptio longi temporis se equipar a la usucapin,
tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella los mismos
requisitos, pero el trmino deba ser de diez aos entre presentes, y de
veinte entre ausentes, segn que el propietario y el poseedor vivieran o
no en el mismo lugar. El plazo era el mismo para bienes muebles o
inmuebles.
Justiniano fusion la usucapin y la praescriptio longi temporis. Fij el
plazo en tres aos para muebles y para las cosas inmuebles, un plazo de
diez aos entre presentes y veinte entre ausentes.
Tambin permiti la usucapin de la cosa robada para el adquiriente de
buena fe, y estableci un plazo de treinta aos (praescriptio longissimi
temporis).

B.7. La adquisicin de frutos

Ya sabemos que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la
cosa matriz, momento a partir del cual son considerados como cosas
independientes.
Su propiedad puede corresponder al dueo de la cosa fructfera o a la
persona que tenga otro derecho sobre la misma.
Existe otro criterio de clasificacin de los modos de adquirir la
propiedad; es posterior al que acabamos de estudiar y los agrupa en
modos de adquirir originarios y derivativos. Son originarios aquellos en
que la adquisicin se hace sin la colaboracin de un anterior propietario,
y derivativos aquellos en que la adquisicin se realiza con la
colaboracin de ste. Se invita al lector a que, tomando en cuenta esta
distincin, intente agrupar los modos adquisitivos.
15

CAPITULO II
DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA)

2.1. DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA)

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho
real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y
derechos reales de garanta.
Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie los segundos
estn representados por la prenda y la hipoteca.
2.1.1. Derechos reales de goce
2.1.1.1. Las servidumbres
La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa,
respetando siempre la propiedad, que slo se encuentra gravada y sufre
limitaciones, las cuales estarn al servicio del titular de la servidumbre.
En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de
propiedad, el propietario estar transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi
de la propiedad, ms nunca el ius abutendi. De esta manera, las
servidumbres estarn, segn el caso, limitadas, ya que el derecho de
16

propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede

facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que
otorga la propiedad.
En conclusin, las servidumbres son derechos reales de goce limitados
en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un
inmueble o slo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el
primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o
prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales.
Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden
enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son
inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quin sea el
propietario, y nunca se podrn transferir independientemente de l;
durarn tanto tiempo como ste subsista. Por el contrario, las
servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo
mximo que pueden durar ser el que corresponda a su vida.
a. Constitucin y extincin de las servidumbres
Las servidumbres se podan constituir de la siguiente manera:
1. Mancipatio.
2. In iure cessio.
3. Por reserva, cuando se venda un inmueble y el vendedor se
reservaba una servidumbre sobre l, en favor de otro
4.
5.
6.
7.

inmueble que le perteneca.

Por legado.
Por adiudicatio.
Por usucapio.
Por convenio entre los interesados.
Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:
1. Prdida de cualquiera de los inmuebles.
2. Por confusin o consolidacin; esto es, que se reunieran
en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad
y de la servidumbre.
3. Por renuncia del titular.
4. Por el no uso.

b. Proteccin de las servidumbres

La accin que protega al derecho real de servidumbre es la actio
confessoria. Creada a imagen de la reivindicatio, se le otorgaba
17

al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de

cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho,
especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el
gravamen.

c. Servidumbres reales a prediales

Sabemos que stas consisten en un derecho que va a ejercer el
titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual ser
necesario que los predios sean vecinos y los propietarios
diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina
fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se
conoce como fundo sirviente.
Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y
servidumbres urbanas.
Cabe la salvedad de que los romanos entendan por urbano todo
edficio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y
por rustico todo terreno no construido; la naturaleza de la
servidumbre se calificaba de acuerdo con las caractersticas del
fundo dominante.
Las principales servidumbres rurales son:
o De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el
fundo sirviente, segn las necesidades del fundo
dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia
en el tipo de servidumbre de paso, bien fuese para carro,
bestias o simplemente circular a pie.
o De acueducto; es decir, el permitir conducir agua por
algn medio a travs del fundo sirviente, para beneficio

del fundo dominante.

De toma de agua, consistente en permitir al propietario
del fundo dominante tomar el agua necesaria para su

servicio del estanque del fundo sirviente.

o De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del
propietario del predio dominante en el predio sirviente.
Entre

las

servidumbres

encontramos:
18

urbanas

ms

frecuentes

o Apoyo de viga, consistente como su nombre lo indica, en

permitir al propietario del fundo dominante utilizar un
muro del fundo sirviente para apoyo de una viga.
o Apoyo de muro; es decir, el derecho de descansar un
muro sobre la construccin del vecino.
o Desviacin de agua de lluvia, mediante la cual se
obligaba al propietario del predio sirviente a recibir las
aguas de lluvia de la casa vecina, bien fuese de forma
directa, o bien mediante un conducto determinado.
o Prohibicin de levantar construcciones; se dara cuando
nos encontrramos con la situacin de que el propietario
del predio dominante impide al propietario del fundo
sirviente levantar una construccin de determinada altura
que le pueda quitar la vista, o bien afecte la luz que
recibe.
d. Servidumbres personales
stas son:
1. Usufructo.
2. Uso.
3. Derecho de habitacin.
4. Operae servorum.
2.1.1.2. Usufructo
Es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, sea
mueble o inmueble, sin otra limitacin que la de conservarla en el mismo
estado en que se encuentre al momento de constituirse el usufructo.
El usufructuario deber cuidar debidamente la cosa y devolverla al
tiempo del vencimiento sin haber alterado la naturaleza del bien, ya que
de ser as se terminara con el usufructo.
El usufructo tambin poda terminar por las siguientes causas:
a.
b.
c.
d.

Por muerte del usufractuario.

Capitis deminutio del usufructuario.
La prdida de la cosa dada en usufructo.
Por cumplirse el tiempo fijado

19

Se ha hablado tambin de la figura del cuasiusufructo, cuando se daban

en usufructo bienes consumibles, que tenan que ser devueltos por otros
de la misma especie, calidad y cantidad que los otorgados en un
principio.
Esta situacin se presentaba en casos de legados; en el momento en que
el legatario reciba las cosas, daba garanta al heredero de devolver otras
de la misma especie, calidad y cantidad o, en su defecto, el equivalente
en dinero.
2.1.1.3. Uso
Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para
satisfacer los requerimientos propios del usuario. Se establece y extingue
de la misma manera que el usufructo. El usuario gozar del ius fruendi
slo en la medida de sus necesidades y ser responsable de la reparacin
del objeto, si no fue utilizado debidamente.
2.1.1.4. Derecho de habitacin
Esta servidumbre se tipifica como un uso ms limitado; se concreta a la
utilizacin de una habitacin especfica.
En cuanto a su forma de constituirse o de extinguirse, sigue los mismos
principios que el uso. En la poca de Justiniano se permiti al
beneficiario el alquilar la habitacin a una tercera persona, situacin que
lo asemeja al usufructo.
2.1.1.5. Operae servorum
Por este derecho una persona se poda beneficiar de los servicios de un
esclavo ajeno, bien fuese de forma directa o bien alquilndolo a su vez.
La servidumbre no se extingue por el no uso, ni por sufrir Capitis
deminutio.
No fue sino hasta la poca de Justiniano cuando se contempl como una
verdadera servidumbre personal, independiente del uso y del usufructo.

20

2.1.1.6. La enfiteusis
El origen de este derecho data de la poca ms remota del Derecho
romano, cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agrcolas de su
propiedad a perpetuidad. Esta figura se conoce con el nombre de ius in
agro vectigali.
En el Imperio Bizantino, por su lado, se reglament una figura anloga
con el nombre de ius emphyteuticum.
En el siglo V de nuestra era ambas figuras se fusionan para configurar un
derecho real autnomo, que recibe el nombre de enfiteusis y cuya
aplicacin se hace extensiva a los terrenos de los particulares.
El enfiteuta adquira el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud,
obligndose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a
notificar al dueo en caso de efectuar un traspaso.
2.1.1.7. La superficie
El ltimo de los derechos reales de goce es la superficie, entendiendo por
l disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del
cual no se es propietario. Esta prctica, que en principio se llev a cabo
slo sobre terrenos pblicos, se extendi tambin a los particulares.
El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a
perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo
ajeno, a cambio de lo cual tena que pagar una cantidad determinada
llamada solarium. El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la
construccin y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos
entre vivos o por disposicin de ltima voluntad; es decir, por
testamento. El derecho real de superficie se poda constituir a ttulo
gratuito; por ejemplo, mediante una donacin o a ttulo oneroso, bajo la
forma de venta, si el precio o solarium se daba de una sola vez; o bajo la
forma de un arrendamiento, cuando ste consista en una renta anual.
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Este derecho real se extingue por la prdida de la cosa o bien por haber
llegado a su vencimiento el trmino fijado. En una primera poca la
defensa procesal, estaba garantizada por acciones personales, ya que las
concesiones provenan de un contrato, el cual engendra un derecho de
crdito. El pretor otorga el interdicto de superficie contra las
perturbaciones de un tercero, pero cuando ya lo contemplamos como un
verdadero derecho real esto es, en la poca posclsca, se le otorga al
superficiario una accin real anloga a la reivindicatoria.
2.1.2. Derechos reales de garanta
2.1.2.1. Prenda e hipoteca
Los derechos reales de garanta consistentes en la prenda y la hipoteca
son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tienen como
origen la fiducia; a travs de la cual el deudor, o un tercero, en su
nombre, transmita una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una
deuda. La transmisin iba acompaada de un convenio de fidelidad
fiducia - en virtud del cual se consideraba que el objeto entregado para
garantizarla obligacin no entraba a formar parte del patrimonio del
acreedor de una manera definitiva sino nicamente de modo transitorio,
por ser el titular de un crdito a su favor; tanto es as que el acreedor no
poda quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni
tampoco venderlo para cobrarse la misma con el precio que obtuviese de
ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto.

Esta institucin era a todas luces perjudicial para el deudor, puesto que se
vea disminuido en sus facultades de disponibilidad de un bien de su
patrimonio, por lo que poco a poco cay en desuso y dio lugar a los dos
derechos reales que nos ocupan.
La prenda, llamada en latn pignus, es un derecho real que otorga a su
titular, el acreedor prendario o pignoraticio, la facultad de retener una
cosa que se le loa entregado en garanta del pago de una deuda.

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El acreedor deba devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo ms

facultad que la de retenerla mientras tanto.
En general se entregaban bienes muebles, que quedaban en poder del
acreedor.
Con el tiempo se concibi la posibilidad de que el deudor estableciera
una garanta real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien poda
pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. A
esta modalidad se le conoce con un trmino griego: hipoteca.
El antecedente de la hipoteca lo encontramos en relacin con el contrato
de arrendamiento rstico, en el cual los bienes muebles (invecta et illata)
introducidos por el arrendatario en la finca arrendada, y que utilizara
para el cultivo -ganado, esclavos, instrumentos de labranza- responderan
como garanta del pago de la renta. Se le otorgaba al arrendador un
interdicto, el interdictum Salvianum, para pedir la posesin de dichos
bienes en caso necesario. Este interdicto slo poda dirigirse al
arrendatario, pero una accin creada con posterioridad, la actio Serviana,
permiti al arrendador reclamar de cualquier tercero los invecta et illata.
Pasado el tiempo, la accin Serviana fue otorgada como actio quasi
Serviana, hipotecaria o pignoraticia, a favor del acreedor que en
cualquier caso fuera titular de estos derechos reales de garanta.
Prenda e hipoteca se diferencian en que en la primera la cosa se entrega
al acreedor, mientras que en la segunda esto no sucede. Sin embargo, los
efectos de una y otra, su constitucin y extincin, as como su proteccin
procesal, son los mismos.
Cabe sealar que pueden establecerse sucesivamente varias hipotecas
sobre un mismo bien y en favor de diferentes acreedores, en cuyo caso, y
por aplicacin del principio de "primero en tiempo, primero en derecho"
(prior tempore, potior iure), tena la preferencia el ms antiguo de ellos,
de manera que los otros se cobraban con el excedente.
El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma:
a) Por contrato.
23

b) Por testamento.
c) Por decisin judicial.
d) Por la ley en forma directa, como es el caso de la hipoteca que el
pupilo tiene sobre los bienes del tutor, o la mujer sobre los bienes
del marido, para garantizar la devolucin de la dote.
La prenda e hipoteca se extinguen en los siguientes casos:
a. Por extincin de la deuda garantizada; si la deuda se extingua
parcialmente, los derechos de garanta subsistan, pues estos
b.
c.
d.
e.

derechos se consideraban como cosas indivisibles.

Por prdida de la cosa.
Por renuncia.
Por confusin.
Por prescripcin; en el caso de la hipoteca, si el acreedor
hipotecario no ejerca su derecho, ste se extingua en un plazo
de cuarenta aos contados a partir del primer momento en que
pudo hacerlo.

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CONCLUSIONES

El derecho real se encarga de regular la conducta respecto a un bien o cosa,

consiste en un poder jurdico que ejerce un titular sobre el bien, entendiendo
como bien a todo objeto que le produce alguna utilidad al hombre.

Aunque tambin existen los derechos reales que se ejercen sobre cosas ajenas
como la superficie o la servidumbre.

BIBLIOGRAFIA

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Morineau Iduarte Marta , Iglesias Gonzlez Romn (cuarta edicin). Derecho
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