CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN COSTA RICA

LA PERSPECTIVA DEL ARRENDATARIO

El primer punto que se debe tener presente al arrendar en Costa Rica es que las
regulaciones aplicables a este tipo de relaciones tienden a ser algo diferentes a las que usted
puede encontrar en otras jurisdicciones.
En muchos casos, lo estipulado por la normativa aplicable no puede ser renunciado, y aun
si las partes negocian algo distinto en el contrato, un acuerdo en este sentido puede no ser
siempre vlido. Tambin es importante saber lo que la ley establece en asuntos especficos
en caso de que las partes no cubran dichos temas en el contrato, y, si las presunciones
legales no son en su mejor inters, expresamente acordar algo diferente.
Contrato Escrito
Aunque no es exigido por ley, es aconsejable contar con un contrato escrito que refleje los
trminos y condiciones aplicables al contrato. En este caso, las partes no dejan la
interpretacin o establecimiento de aspectos tan importantes como terminacin, depsito de
garanta, pago de servicios pblicos, mejoras, reparaciones, inspecciones y notificaciones,
entre otros, a las presunciones de ley o a los tribunales.
Si no se suscribi un contrato escrito, cualquier medio de prueba -mientras sea aceptable y
claro (por ejemplo, recibos de pago de alquiler) es suficiente para crear derechos bsicos a
favor del arrendatario.
Identificacin de la Propiedad
Por ley toda propiedad sujeta a arrendamiento debe ser identificada con su nmero de folio
real, asignado por el Registro Pblico. La inclusin de esta informacin es obligatoria y
permite al futuro arrendatario realizar un estudio del ttulo que le garantizar que su
arrendante tiene el derecho de comprometer la propiedad as como que no hay obstculos
legales
para
que
el
contrato
tenga
lugar.
Aunque no sea una obligacin establecida por la ley, es altamente recomendable identificar
la propiedad arrendada con el mayor detalle posible, incluyendo su medida y ubicacin
exactas. En muchos casos, un plano simple del lugar es igualmente muy til. La indicacin
de los espacios de parqueo y su ubicacin, as como una declaracin expresa de que forman
parte esencial del contrato es sugerida igualmente.

Uso de las Instalaciones

Los contratos de arrendamiento en el pas usualmente restringen el uso de las instalaciones
para fines especficos. En el caso de vivienda, es una prctica generalizada que no se
puedan realizar actividades comerciales. En arrendamientos comerciales, se incluye un
objeto especfico que en muchos casos es muy restrictivo, de tal manera que es conveniente
para el arrendatario insistir en establecer una descripcin que cubra la extensin total de las
actividades que realizar o, de otra manera, en caso de no ser conforme, exponerse a una
terminacin anticipada del contrato y al pago de daos al propietario.
El monto del Alquiler
El monto del alquiler puede ser expresado en moneda local o extranjera. Si no est indicado
en colones, el arrendatario tiene el derecho de pagar en dinero local, calculado al tipo de
cambio establecido por el Banco Central de Costa Rica para la venta de la divisa
establecida contractualmente, correspondiente al da en que se efecta el pago.
Cuando el monto del alquiler se fija en dlares o en cualquier otra moneda extranjera, los
ajustes anuales se permiten nicamente en arrendamientos comerciales, y son prohibidos en
contratos con fines de vivienda. Usualmente, si el monto del alquiler es expresado en
dlares, aun en los casos permitidos, los aumentos en el mismo son ms bajos que aquellos
en colones y en muchos de estos supuestos -dado que la proteccin contra la devaluacin
est garantizada- el arrendatario logra que el arrendante se comprometa a un monto fijo por
el plazo total del contrato.
Debe esperarse obtener un recibo por el monto de alquiler pagado, y ste se convierte en un
medio de prueba importante en cuanto al pago as como sobre la relacin contractual entre
las partes.
Los servicios pblicos son usualmente pagados por el inquilino, pero debe prestarse
especial atencin a tener medidores separados para aquellos, de otra manera es posible que
se presenten abusos por parte del arrendante en la asignacin de los montos. En el caso de
cuotas de mantenimiento, si son aplicables, un monto fijo o porcentaje o al menos un
mximo deben ser negociados.

Plazo
Por ley los contratos de arrendamiento no pueden tener plazos menores a tres aos. Esta
disposicin funciona en favor del inquilino ya que si bien no es posible establecer una
terminacin ms temprana por parte del arrendante, es completamente aceptable tener una
clusula en tal sentido a favor del arrendatario quien, dependiendo de lo acordado, podra
solicitar una terminacin anticipada mediante una notificacin previa y/o una multa y/o la
prdida del depsito de garanta.
Si un contrato no tiene disposicin de terminacin adelantada, y el arrendatario procede a
su finalizacin antes del plazo sin justa causa para ello, ste es responsable del pago del
monto de alquiler acordado por el trmino original del contrato.
Las clusulas de renovacin son aceptables y generalmente requieren un aumento
substancial del monto acordado anteriormente como alquiler.
Depsito de Garanta
Es muy comn que el arrendante solicite un depsito de garanta para responder por daos
a la propiedad, recibos de servicios pblicos sin pagar y, en algunos casos, alquileres
pendientes. El depsito generalmente es fijado en el equivalente a uno o dos meses del
monto de alquiler. Usualmente deben evitarse sumas de depsito mayores y se aconseja
adoptar disposiciones para la pronta devolucin de esos dineros despus de la terminacin
del arrendamiento. Una determinacin objetiva del uso de estos depsitos es tambin muy
aconsejable.
Condicin de las Instalaciones
Los contratos de arrendamiento en Costa Rica usualmente describen la condicin en la cual
las instalaciones son recibidas por parte del arrendatario. Es muy importante asegurarse de
que esa descripcin refleje el verdadero estado de las instalaciones, ya que al final del
arrendamiento habr una obligacin de devolverlas tal como fueron recibidas, a excepcin
del deterioro normal por su uso.
Las mejoras generalmente slo se aceptan con el consentimiento expreso del propietario, y
es conveniente incluir, a la hora de firmar el contrato, la autorizacin para proceder con
cualquiera de stas que el arrendatario haya ya proyectado. Una vez hechas, estas
modificaciones y adiciones se convierten en parte de las instalaciones arrendadas y, con la
excepcin de aquellas que pueden ser removidas de la propiedad sin daarla y en este
caso slo si est expresamente acordado en el contrato- son propiedad del arrendante.
El acondicionamiento del local por parte del propietario es aceptable y puede ser incluido
en el contrato, aunque es importante agregar la mayor cantidad de detalles posible, para
asegurarse que el resultado final sea satisfactorio para las necesidades del inquilino.
Tambin se debe considerar seriamente la inclusin de plazos especficos para la duracin
de estas construcciones.

Inspecciones
Las inspecciones por parte del propietario son normales en los contratos de arrendamiento
costarricenses. Es importante acordar por escrito que estas visitas deben tener una
periodicidad razonable y, en el caso de arrendamientos comerciales, que las mismas no
interfieran en las operaciones comerciales normales del arrendatario.
Cesin y Subarrendamiento
Es usual tener una prohibicin de ceder el contrato de arrendamiento o de subarrendar las
instalaciones. En el caso de arrendamientos comerciales, recomendamos al menos eliminar
expresamente esta prohibicin para el caso de transacciones con empresas afiliadas.
Notificaciones
A pesar de que el inquilino la mayora de las veces recibe las notificaciones en la propiedad
arrendada, rara vez existe la indicacin del lugar donde el arrendante va a recibir stas. Es
aconsejable incluir una declaracin en este sentido, y que la direccin del propietario sea
especfica, de manera que las comunicaciones relevantes para la relacin de arrendamiento
efectivamente se realicen.
Hay muchos otros temas y disposiciones que deben considerarse al negociar contratos de
arrendamiento en Costa Rica. Es importante que el arrendatario sepa sus derechos legales
y especialmente cules disposiciones pueden ser negociadas y hasta qu extensin. Un
esfuerzo en este sentido producir una relacin mucho ms ventajosa, duradera y
provechosa.