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Con el paso de los aos, Abilia (antes BCBA Impulse) se ha consolidado como una de las
principales edificadoras de proyectos ambiciosos, pese a la competencia de gigantes
institucionales como Grupo Danhos, GICSA y mira Companies. Y, pese a la percepcin del
impacto en las nuevas edificaciones que pudiera crear la irrupcin de los Fideicomisos de
Inversin de Bienes Races (fibras), como Fibra Uno, Prologis, Macquarie y Terrafina, los
desarrolladores institucionales son quienes mayoritariamente estn levantando nuevos
proyectos.
Forbes Mxico
Para cualquier propietario de terreno es bueno saber que hay una persona, como Mariasn,
que tiene los recursos para soportar financieramente los largos tiempos que lleva la gestin
de un complejo de usos mixtos, dice Guillermo Seplveda, presidente para Mxico y
Amrica Latina de la firma de servicios inmobiliarios DTZ, recin llegada al mercado
mexicano.
El sello personal
Desde hace diez aos Aramburuzabala asumi el 100% del control de Abilia, mediante una
ampliacin de capital, para luego iniciar en la empresa el cambio que ciment el
crecimiento observado en los ltimos aos (a una tasa anual de 20%). Posteriormente vino
una reorganizacin interna que se apoy en procesos y manuales de operacin y que
condujo la evolucin de los distintos proyectos.
Podra pensarse que es una empresa ms, como hay otras, donde hay una persona fuerte
que se encarga de administrar la inversin de los familiares que invierten en sta y que es
gente cercana a los accionistas, pero en este caso particular hablamos de una empresa con
una operacin y gestin profesionales. Hay todo este respaldo atrs y este esquema de
institucionalizacin le gusta mucho al inversionista, a las instituciones financieras, y nos ha
dado credibilidad con los clientes, detalla Buitano.
buena zona, con rentas competitivas en su mercado (30 dlares promedio por metro
cuadrado al mes) y administrado institucionalmente, seala Rodrguez.
A veces nos gustara que fuera menor por la cantidad de procesos a cumplir, aade. Pero
a largo plazo, te da la certeza de que cometes menos errores.
Del grupo de proyectos activos de la compaa, cuatro estn en etapa de diseo y su
edificacin iniciar hacia julio de 2015. Vamos en lnea con nuestro plan de inversin, en
general hemos seguido un programa que se ha cumplido bastante bien. No obstante, el
componente ms importante en el pipeline [programa] de proyectos est en proyectos de
usos mixtos como Latitud La Victoria, Mdica Sur y Terret, indica Buitano.
Este esquema le ha permitido a la desarrolladora mantener un ritmo de crecimiento de 20%
en ventas, el cual pudo ser mejor, pero no lo permitieron las condiciones macroeconmicas.
Hay un mercado estable que super la incertidumbre creada el ao pasado por la propuesta
de reforma que gravara con nuevas tasas el mercado residencial, finaliza.
El plan vs. fibras
An as, la crisis de 2008 redefini el camino de mltiples empresas de bienes races, como
el caso de la desarrolladora GICSA, que vendi parte de sus activos, o Grupo Danhos, que
sali a buscar recursos institucionales a travs de su fibra.
Hemos pasado por varias crisis intermedias y hemos salido bien librados, en los
rendimientos con los inversionistas o en los crditos con los clientes, explica Guillermo
Buitano.
En el segmento residencial, la empresa lleva a cabo la comercializacin y administracin de
sus proyectos; en tanto que en los de usos mixtos su poltica radica en analizar
perfectamente el entorno, antes de tomar una decisin. El razonamiento es que el negocio
de proyectos de usos mixtos est tan fragmentado entre decenas de pequeos
desarrolladores, que para generar un valor agregado se requieren gestar proyectos de
complejidad.
Con proyectos de 500,000 m2 que demandan inversiones de ms de 200 millones de
dlares (mdd), requieres de un equipo con know how y experiencia para lograr la propiedad
del desarrollo. Queremos proyectos bien ubicados con alguna caracterstica que los haga
diferentes, dice el director general de Abilia.
Debido a la escacez y altos precios de los proyectos, el uso mixto es la nica forma de
maximizar los terrenos, considera Seplveda, de la firma de servicios inmobiliarios DTZ.
Para cualquier proyecto con diferentes usos, se requiere de un esquema complejo, negociar
con las autoridades, transferir potecialidades y otros aspectos que slo un jugador con
estructura, conocimiento y capital puede hacer, aclara.
Entre los proyectos de gran escala que Abilia desarrolla actualmente figuran Parques
Polanco y Mdica Sur, en la Ciudad de Mxico; y Latitud Victoria en Quertaro. El
segundo de este tro, diseado por el despacho KMD, destaca por el valor que aporta a la
zona donde se ubica, al ampliar 150% la superficie actual del complejo hospitalario.
Adems, en un lapso de seis a ocho aos, el complejo constar de un hospital, una
universidad, centros de investigacin y convenciones, un hotel, dos torres de consultorios,
departamentos y espacio comercial; as como de reas de empresas, residencia mdica,
entretenimiento y esparcimiento. Se espera que en estos das inicie la construccin de la
primera torre de consultorios.
Para alcanzar esas dimensiones, Buitano dice que lo que conecta el modelo es la escala, la
complejidad y la ubicacin, sobre todo porque el impacto de un proyecto integral y
soportado financieramente es mayor cuando en el mercado inmobiliario se vive un exceso
de liquidez como ahora, producido por las fibras, que en su mayora han acotado su
operacin a compras de activos productivos.
Aunque algunas fibras como Danhos, Fibra Hotel y Fibra Inn compran activos, al tiempo
que ejecutan proyectos en desarrollo, la mayor parte de los fideicomisos se encuentran en
una etapa de adquisicin de portafolios.
Hasta mayo pasado, de las diez principales adquisiciones de fibras, ocho haban sido
ejecutadas por fibra Uno, segn un anlisis de la empresa CBRE. Entre las compras
relevantes de ese paquete destacan el portafolio de centros comerciales de Mexico Retail
Properties (MRP), 34 inmuebles industriales de Finsa, la Torre Mayor desarrollada por
Reichmann International y el Centro Bancomer.
Pero en Abilia no se dejan intimidar y se centran en la gestin, tiempos de conceptualizacin y recursos financieros para soportar el largo plazo.
sa es la escuela Mara Asuncin Aramburuzabala