Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
Julho / 2015
BC Office Fund
Publicado em 03/ago/2015
ltimas Notcias
Performance na BM&FBovespa
Valor da cota
Desconto ao valor patrimonial
Valor distribudo por cota
Rentabilidade mensal
Rentabilidade anualizada (composto)
Quantidade de cotas
Valor das cotas
(+) Dv ida lquida (caix a lquido)
(+) Participao de minoritrios
Valor implcito dos imv eis
Receita contratada
Cap rate implcito
Cap rate ajustado (incl. reas vagas)
rea bruta locv el
2
Valor implcito por m
Volume total negociado no ms
Volume mdio dirio de negociao no ms
% do fundo negociado no ms
% do fundo negociado nos ltimos 12 meses
Var. da cota no mercado para ms anterior
Retorno do cotista no ms (incl. distribuio)
Patrimonial
157,40
0,0%
1,01
0,6%
8,0%
19,2
3.025,9
(140,7)
76,4
2.961,5
20,9
8,4%
10,1%
303,5
9.756
[R$/cota]
[%]
[R$/cota]
[%]
[%]
[# mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[R$ mi]
[%]
[%]
2
[mil m ]
2
[R$/m ]
[R$ mi]
[R$ mi]
[%]
[%]
[%]
[%]
Mercado
109,01
-30,7%
1,01
0,9%
11,7%
19,2
2.095,7
(140,7)
76,4
2.031,3
20,9
12,3%
14,7%
303,5
6.692
47,4
2,1
2,3%
40,6%
2,0%
2,9%
ltimos 24 meses
ltimos 12 meses
5,5%
1,1%
-8,9%
7,2%
8,4%
ltimos 6 meses
ltimos 3 meses
5,5%
-9,5%
Julho/15
BRCR11
2,9%
-4,2%
Ibovespa
7,8
0,2 1,0 0,7 0,1 0,1 0,2 0,2 0,3 0,3 0,1 0,2
3,2
0,2
2,8
10,2
7,1 7,3 6,5
5,5
3,7 4,6 4,9 4,0 3,8 3,9 4,7 4,3 3,6 2,8 3,3 2,8 2,9 3,1 3,4 3,0
2,2
4,3
2,2 3,5
5,8
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul
11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 15
jul
14
ago sep
14 14
out
14
jan
15
fev
15
mar abr
15 15
mai
15
jun
15
Vacncia financeira
163,6
jan-15
fev-15
mar-15
abr-15
157,8
157,4
0,79
0,86
1,01
163,9
0,91
1,01
164,1
Lucro
nov dez
14 14
-4,84
O lucro lquido por cota e o FFO ajustado (4), em junho/15, foram de R$0,79
e R$0,86/cota, respectivamente, sendo que o valor distribudo para os
cotistas foi de R$ 1,01/cota.
22,3 22,3 21,6 21,8 22,6 23,2 23,8 23,1 21,9 22,0 21,3 20,9
0,99
0,83
1,01
0,68
0,89
1,01
0,77
0,93
1,01
0,86
0,94
1,01
FFO Ajustado
mai-15
Distribuio
jun-15
PL / cota
(R$ mil)
Receitas de Aluguel
Outras Receitas de Propriedades
Ajuste a Valor Justo
jun15
19.686
19.060
249.225
1.484
63
2.363
12 meses
(R$ mil)
jun15
Ativo
Imv eis
% do
Ativ o
3.661.688
100,0%
2.957.092
80,8%
(128.517)
LCI
525.296
14,3%
(4.529)
(4.875)
(53.725)
CRI
976
0,0%
(898)
(1.072)
(14.570)
82.891
2,3%
0,6%
1,2%
(115.392)
ltimos
mai15
(99.649)
13.176
54.776
Aluguis a Receber
21.115
5.570
6.773
71.548
44.662
3.255
(530)
(9.856)
29.656
0,8%
269
353
4.252
559.441
15,3%
(3.811)
(4.082)
(55.821)
21.137
0,6%
504.298
13,8%
Resultado de Propriedades
(3)
Passivo
Rendimentos a Distribuir
1.713
(595)
(4.034)
(92.653)
15.095
60.865
Outros Passiv os
17.896
16.515
214.295
Patrimnio Lquido
0,93
0,86
11,15
19.417
19.417
233.001
FFO Ajustado
(4)
(R$/Cota)
(3)
34.006
0,9%
3.025.885
82,6%
76.362
2,1%
3.661.688
100,0%
Notas: (1) Considera a valorizao da cota no perodo (Valor de Fechamento do ltimo dia do ms M / Valor de Fechamento do ltimo dia do ms M-1) + Rendimento recebido pelo cotista no
perodo. (2) Medida no contbil que corresponde ao valor total dos contratos de locao vigentes no ms de referncia, desconsiderando descontos, carncias, multas e outros ajustes que
impactam a receita contbil de locao. (3) Refere-se participao de 23% do FII CENESP detida por terceiros. (4) FFO ajustado uma medida no contbil que corresponde ao lucro lquido,
excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento, receitas e despesas no recorrentes
e despesas financeiras no caixa. (5) Valores gerenciais mensais ajustados conforme resultado do processo trimestral de auditoria.
Portflio
Data base: Junho/2015
Brazilian
F. C.
Beneditinos
Ativo
Classe
Burity
Cargill
Data de
Cidade
CENESP
% do
Aquisio
Ativo
Eldorado
ABL (m)
Vacncia
2
(m )
General
Polidoro
Ed.
Montreal
Flamengo
Receita
SIA Sul
Torre
Almirante
Transatlntico
Volkswagen
% da Receita
R$/m
Contratada
(R$ mil)
Principais Inquilinos(7)
Total
Potencial
(5)
Beneditinos
R. de Janeiro
dez-12
100%
6.971
0,0%
384
55,2
1,7%
Contax
Brazilian FC
So Paulo
mar-10
100%
42.612
30,8%
3.340
113,2
19,5%
Burity
So Paulo
abr-11
100%
10.550
0,0%
554
52,5
2,4%
Cargill
So Paulo
dez-08
100%
10.626
0,0%
884
83,2
3,7%
Cargill
CENESP
So Paulo
jul-08
29%
64.480
11,2%
2.717
47,5
11,6%
Eldorado
AAA
So Paulo
abr-09
69%
45.400
25,6%
4.343
128,6
23,5%
Flamengo
R. de Janeiro
out-08
100%
7.670
46,2%
606
146,8
3,8%
Montreal
R. de Janeiro
dez-07
100%
6.439
29,1%
494
108,3
2,4%
Shell
Polidoro
R. de Janeiro
dez-12
100%
10.660
0,0%
1.167
109,5
5,0%
Oi
SIA Sul
DF
dez-12
100%
55.965
0,0%
1.587
28,4
6,3%
Banco do Brasil, Oi
Torre Almirante
AAA
R. de Janeiro
fev -09
60%
24.881
0,0%
3.661
147,1
15,5%
Petrobras
Transatlntico
So Paulo
mar-08
32%
4.734
11,1%
297
70,7
1,3%
Volksw agen
So Paulo
jan-08
100%
12.560
0,0%
816
65,0
3,2%
Volksw agen
303.548
12,5%
20.852
78,5
100,0%
Total
7,6%
30,5%
30,3%
62,1%
8,1%
31,1%
AAA
27,8%
31,0%
38,4%
19,9%
13,2%
SP
RJ
DF
Financeiro
Telecom
Outros
leo/Gs
Multi-Setores
ndice de Reajustes
Cronograma de Vencimentos
Flamengo
1,2%
9,3%
Eldorado
3,8%
30,7%
CENESP
2,4%
19,0%
Montreal
0,6%
4,9%
Transatlntico
0,2%
1,4%
BFC
4,3%
34,6%
2,3%
Outros
1,5%
RJ
SP
0,1%
23,4%
48,3%
1,2%
96,1%
IGP-M
IPCA
IGP-DI
INPC
6,6%
2,5%
2,9%
2015
2016
1,0%
5,6%
8,4%
2017
2018+
Notas: (6) Considerando a receita potencial a mercado para cada ativo determinada pela reavaliao semestral do portflio de imveis do Fundo conduzida pela CB Richard Ellis, em maio de
2015. (7) Considera inquilinos cujas receitas de locao correspondam a 10% ou mais da receita contratada total de cada ativo.
Nmero de empreendimentos: 13
Nmero de contratos de locao: 71
rea bruta locvel: 303.548 m2
(base Junho/2015)
O BC Fund o maior fundo de investimento imobilirio listado em bolsa do Brasil. O fundo foi constitudo em junho de 2007 e, desde ento, adota uma
gesto ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritrios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisio de imveis comerciais de escritrios ou direitos relativos a imveis, prontos ou em fase
final de construo. O BC Fund possui uma poltica de gesto ativa baseada em quatro pilares: (i) negociao competente dos contratos de locao a
valor de mercado na periodicidade mnima permitida pela legislao; (ii) investimento em expanso e melhorias dos imveis almejando maiores valores
de locao e menor vacncia; (iii) eficiente reciclagem do portflio com aumento de renda e realizao de ganho de capital e; (iv) alavancagem positiva
na aquisio de novos imveis e/ou cotas de outros FII, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.
Momento do Fundo
Do lado operacional, o principal desafio do fundo tem sido a comercializao das reas vagas do portfolio. O momento de mercado para novas locaes,
com a concorrncia do novo estoque em So Paulo e o aumento da vacncia, tem se mostrado desafiador e acaba resultando em uma menor velocidade
de absoro das reas e uma menor percepo de escassez pelos potenciais inquilinos. Por outro lado, percebemos um movimento de procura por
espaos de escritrio de melhor qualidade por grandes empresas, para consolidar operaes e/ou melhorar a eficincia e qualidade da ocupao.
Com relao a novos investimentos, mantemos a defesa da reteno do caixa para esperar por novas oportunidades, uma vez que, na nossa percepo,
os preos se mantm mais atrativos hoje do que meses atrs. O BC Fund tem uma posio de caixa de aproximadamente R$ 650 milhes para ser
investido em oportunidades de aquisio, alm do potencial de alavancagem. Estes recursos continuam gerando um retorno prximo ao CDI, lquido de
impostos, o que acima do custo mdio da dvida.
ltimas Transaes
Aquisio de 1 andar do CENESP por R$15 milhes
Anncio em maro/2015 e concluso em
junho/2015;
7 andar do Bloco E, totalizando 3.070
m2 de ABL;
FII CENESP passou a deter 64.480 m2
de ABL, ou 31% do total do
empreendimento (21 andares);
Cap rate de 11%.
Setembro/2014;
13.119 m2 de ABL, ou seja, 4,3% da
ABL do BC Fund;
3,0% da receita contratada do BC Fund;
Mais de 70% superior ao preo de
aquisio;
Acima da avaliao patrimonial;
Cap rate de 10,9%.
Outubro/2013;
Aquisio de 40% do BFC,
representando 16.107 m2 de ABL;
BC Fund passou a deter 100% do
edifcio;
Pr-pagamento de obrigaes ligadas ao
ativo em R$ 150 milhes, que possuam
vencimento mais curto (63% at 2015) e
taxa 0,8 a.a. mais onerosa;
Cap rate de 9,4%.