ADMINISTRACIN DE FINCAS

CREACIN Y ADMINISTRACIN DE PYMES

AULA
MENTOR

NIPO: 820-10-265-3
Autora:
Carmen Pareja Rivero
Edicin y maquetacin:
Desire Prieto Dueas
Diseo grfico de portada:
Lorena Gordoa Lpez

INDICE

MODULO A
TEMA 1.- INTRODUCCIN
1. Legislacin sobre Administracin de Fincas ..........................................

2. Campo de actuacin del Administrador de Fincas .................................

3. Tareas a desarrollar por el Administrador de Fincas .............................. 10

TEMA 2.- LA LPH Y OTRAS NORMAS: ELEMENTOS COMUNES

1. La Ley de la Propiedad Horizontal ......................................................... 19
1.1. A quien se aplica la LPH ................................................................. 20
2. El artculo 396 del Cdigo Civil .............................................................. 23
3. El ttulo constitutivo ................................................................................ 23
4. Los estatutos .......................................................................................... 25
5. El reglamento de rgimen interior .......................................................... 25
6. Elementos comunes .............................................................................. 26
6.1. Obras de conservacin y reparacin ............................................... 36
6.2. Obras de innovacin ........................................................................ 38
6.3. Obras de adecuacin en beneficio de minusvlidos y ancianos ...... 40

TEMA 3.- ORGANOS DE GOBIERNO

1. rganos de gobierno de la Comunidad de propietarios ......................... 47
1.1. La Junta de propietarios .................................................................. 47
1.1.1. Funciones .............................................................................. 47
1.1.2. Clases de Junta ..................................................................... 48
1.1.3. Convocatoria de la Junta ....................................................... 49

1.1.4. Asistencia y representacin en la Junta ................................. 53

1.1.5. Mesa de la Junta. Relacin de asistentes y funcionamiento .. 55
1.1.6. Acuerdos de la Junta y qurum para su adopcin ................. 56
1.1.7. Acta de la Junta y libro de actas ............................................ 61
1.1.8. Impugnacin de los acuerdos de la Junta .............................. 62
1.2. El presidente .................................................................................... 62
1.3. El vicepresidente ............................................................................. 64
1.4. El secretario ..................................................................................... 64
1.5. El administrador ............................................................................... 65

TEMA 4.- REGIMEN JURIDICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. Rgimen jurdico de la Comunidad: Derechos y
deberes de los propietarios ................................................................... 71
2. Actividades no permitidas ...................................................................... 74
2.1. Procedimiento frente al infractor de las prohibiciones ..................... 76
3. El presupuesto comunitario .................................................................... 78
4. Gastos de la Comunidad: La cuota de participacin y su pago ............. 79
4.1. El impago de la cuota ...................................................................... 82
4.2. La impugnacin de la cuota ............................................................. 83
4.3. Procedimiento judicial para la reclamacin de deudas
con la Comunidad ........................................................................... 84
4.4. Garanta legal del cobro de las cuotas impugnadas ........................ 88
5. El fondo de reserva ................................................................................ 89

TEMA 5.- REGIMEN LABORAL DE LOS EMPLEADOS DE FINCAS

URBANAS
1. Los empleados de fincas urbanas ......................................................... 95
2. La jornada laboral y sus descansos ....................................................... 97
3. Funciones a realizar ............................................................................... 99
4. Vacaciones ............................................................................................ 102
5. Licencias y permisos .............................................................................. 102

6. Fiestas laborales .................................................................................... 104

7. La retribucin ......................................................................................... 105
8. Mejoras de carcter social ..................................................................... 111
9. Faltas y sanciones ................................................................................. 112
9.1. Notificacin de sanciones ................................................................ 113

TEMA 6.- OBLIGACIONES EN MATERIA LABORAL

1. Obligaciones de la Comunidad en materia laboral ................................. 119
1.1. Inscripcin de la Comunidad de propietarios en la S.S. .................. 119
1.2. Afiliacin de trabajadores ................................................................ 121
1.3. Comunicacin e altas, bajas y variacin de datos ........................... 122
1.4. Cotizacin a la S.S. ......................................................................... 124
1.4.1. La obligacin de cotizar ......................................................... 125
1.4.2. Conceptos por los que se ha de cotizar ................................. 126
1.4.3. Bases de cotizacin y su clculo ............................................ 127
2. Libro de visitas ....................................................................................... 133
3. Los contratos de trabajo ......................................................................... 134

TEMA 7.- OBLIGACIONES FISCALES Y SEGUROS

1. Obligaciones fiscales de la Comunidad ................................................. 143
1.1. Declaracin censal .......................................................................... 144
1.2. Retenciones a cuenta del IRPF ....................................................... 145
1.2.1. Obligaciones del retenedor .................................................... 146
2. Seguros de inmuebles. Conceptos ........................................................ 147
3. Tipos de seguros de inmuebles ............................................................. 150
3.1. Seguro a primer riesgo .................................................................... 150
3.2. Seguro a valor real .......................................................................... 150
3.3. Seguro de incendios ........................................................................ 151
3.4. Seguro de responsabilidad civil ....................................................... 153
3.5. Seguro multirriesgo ......................................................................... 155

MODULO B
TEMA 8.- INTRODUCCIN A LA CONTABILIDAD
1. Introduccin ........................................................................................... 161
2. Concepto y finalidad de la contabilidad .................................................. 163
3. Tipos de contabilidad ............................................................................. 165
3.1. Contabilidad pblica ........................................................................ 165
3.2. Contabilidad privada ........................................................................ 165
3.2.1. Contabilidad general .............................................................. 165
3.2.2. Contabilidad aplicada ............................................................. 166
4. La informacin contable. Caractersticas ............................................... 167

TEMA 9.- EL PATRIMONIO

1. La empresa y sus elementos ................................................................. 175
2. El patrimonio empresarial ...................................................................... 178
2.1. Masas patrimoniales: Activo y Pasivo ............................................. 181
3. El inventario ........................................................................................... 183
3.1. Clases de inventario ........................................................................ 186
3.2. Realizacin del inventario ................................................................ 187
3.3. Estructura del inventario .................................................................. 187
4. El balance de situacin .......................................................................... 189
4.1. Criterios de ordenacin de los elementos del balance .................... 191

TEMA 10.- LOS ELEMENTOS DE CONTABILIDAD. DOCUMENTOS

Y CUENTAS
1. Medios de contabilidad .......................................................................... 197
1.1. Los documentos .............................................................................. 198
1.1.1. Clases de documentos .......................................................... 199
1.2. Las cuentas ..................................................................................... 200
1.2.1. Las cuentas y el Plan General de Contabilidad ..................... 202

1.2.2. Elementos de las cuentas ...................................................... 202

1.2.3. Concepto de cargo y abono. Su aplicacin ............................ 203
1.2.3.1. Relacin entre las cuentas de activo ........................ 204
1.2.3.2. Relacin entre las cuentas de activo y
pasivo........................................................................ 204
1.2.3.3. Relacin entre las cuentas de pasivo ....................... 205
1.2.3.4. Relacin entre las cuentas de activo y
Neto ......................................................................... 205
1.2.4. Operaciones con cuentas ...................................................... 206
1.2.5. Clasificacin de las cuentas ................................................... 209
1.2.5.1. Principales cuentas de activo ................................... 209
1.2.5.2. Principales cuentas de pasivo .................................. 210
1.2.5.3. Principales cuentas de neto ..................................... 211
1.2.5.4. Principales cuentas de gestin ................................. 211

TEMA 11.- LOS LIBROS CONTABLES

1. Estructura y caractersticas de los libros contables ............................... 217
1.1. El libro Diario ................................................................................... 217
1.1.1. Tipos de asientos ................................................................... 220
1.2. El libro Mayor ................................................................................... 222
1.3. Concordancia entre el Diario y el Mayor .......................................... 224
1.4. El libro de Inventarios y Cuentas Anuales ....................................... 226
1.4.1. Inventarios ............................................................................. 227
1.4.2. Balance de comprobacin y sumas y saldos ......................... 230
1.4.3. Cuentas anuales .................................................................... 232
2. Las obligaciones registrales de los libros contables .............................. 233
2.1. Libros registro y documentos exigidos por la normativa
Fiscal ............................................................................................... 235
3. Marco legal ............................................................................................ 237
3.1. Normas internacionales de contabilidad .......................................... 237
3.2. Normas comunitarias ....................................................................... 237
3.3. Normas espaolas ........................................................................... 238

TEMA 12.- PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD. PRINCIPIOS CONTABLES

1. Normalizacin contable .......................................................................... 243
2. Plan General de Contabilidad ................................................................ 243
3. Estructura del PGC ................................................................................ 243
4. Los principios contables ......................................................................... 245
4.1. Principio de empresa en funcionamiento ......................................... 245
4.2. Principio de devengo ....................................................................... 245
4.3. Principio de uniformidad .................................................................. 246
4.4. Principio de prudencia ..................................................................... 246
4.5. Principio de compensacin .............................................................. 247
4.6. Principio de importancia relativa ...................................................... 248

TEMA 13.- ELABORACIN DEL PRESUPUESTO COMUNITARIO

1. Elaboracin del presupuesto comunitario .............................................. 253
2. Clculo de la cuota a pagar por los comuneros ..................................... 256
3. Presentacin de cuentas a la comunidad .............................................. 258

MODULO C
TEMA 14.- PROYECTO EMPRESARIAL I
1. El proyecto empresarial ......................................................................... 265
1.1. Anlisis de mercado ........................................................................ 266
1.2. La actividad empresarial. Definicin del servicio ............................. 270
1.3. La prestacin del servicio y el aprovisionamiento ............................ 270
1.4. La comunicacin .............................................................................. 271
1.5. La comercializacin ......................................................................... 275
1.6. Forma jurdica y localizacin ........................................................... 275
1.6.1. Forma jurdica ........................................................................ 276
1.6.2. Localizacin ........................................................................... 285

1.6.3. Identificacin de la empresa .................................................. 286

1.7. Recursos humanos .......................................................................... 287
TEMA 15.- PROYECTO EMPRESARIAL II
1. La inversin financiera. Estudio de viabilidad ........................................ 299
1.1. Cuenta de perdidas y ganancias ..................................................... 299
1.2. Balance ............................................................................................ 301
1.3. Fondo de maniobra ......................................................................... 302
1.4. Plan de financiacin ........................................................................ 303
1.5. Plan de tesorera ............................................................................. 304
2. Trmites de constitucin ........................................................................ 306
2.1. Obligaciones fiscales del empresario .............................................. 306
2.1.1. Trmites de inicio de actividad ............................................... 306
2.1.1.1. Empresario individual ............................................. 307
2.1.1.2. Empresario social .................................................. 307
2.1.2. Impuesto sobre el beneficio ................................................... 308
2.1.3. Declaraciones peridicas ....................................................... 309
2.1.3.1. Retenciones a cuenta del IRPF ............................. 309
2.1.3.2. Impuesto sobre el valor aadido ............................ 309
2.1.3.3. Declaracin anual de operaciones con
terceras personas ................................................. 309
2.1.3.4. Impuesto sobre la renta de las personas
Fsicas ...................................................................310
2.1.3.5. Impuesto sobre sociedades ................................... 310
2.2. Trmites laborales ........................................................................... 310
2.2.1. Fuentes del ordenamiento laboral .......................................... 311
2.2.2. Trmites laborales para la apertura de una empresa ............ 312
2.2.2.1. La Seguridad Social ............................................... 313
2.2.2.2. Los ayuntamientos ................................................. 319
3. Cuadro resumen de los trmites de creacin de
una empresa .......................................................................................... 324

INDICE DEL TEMA

1. Legislacin sobre la Administracin de fincas.
2. Campo de actuacin del administrador de
fincas.
3. Tareas a desarrollar por el administrador de
fincas.

Bloque A

Tema 1 - INTRODUCCIN

Este primer tema pretende introducirnos en lo que va a ser la

materia del curso de administracin de inmuebles, para aclarar en
qu consiste la actividad de un administrador de inmuebles, qu
normativa regula su actividad, y qu tareas habr de realizar en su
trabajo diario.
En el sector inmobiliario pueden intervenir distintos profesionales
como el Administrador de Fincas y los Agentes Inmobiliarios o
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). Lo que no suele
estar tan claro es qu tareas corresponde a cada uno de estos
profesionales. De hecho, suelen confundirse, por eso nos interesa
aclarar cules son las funciones y el campo de actuacin de los
Administradores de Fincas, an sin olvidar que hay ocasiones en
las que una misma persona desarrolla ambas actividades, dado que
para trabajar como Agente inmobiliario en la actualidad no es
necesaria ninguna titulacin, solo tener los conocimientos
necesarios y muchas ganas de trabajar.

1. LEGISLACIN SOBRE
TRACIN DE FINCAS

LA

Cuando veas este smbolo

en un apartado de los
tema significar que en el
apartado de legislacin
podrs encontrar alguna
norma relacionada con la
materia que ests
estudiando en ese punto
del tema
Cuando veas el smbolo
en un apartado de los
temas significar que en el
apartado de materiales de
la mesa de trabajo podrs
encontrar el documento
sealado

ADMINIS-

En un campo como la administracin de fincas, es muy importante

conocer la normativa que regula las distintas actuaciones que se
pueden llevar a cabo y que iremos estudiando y detallando a lo
largo del curso, dado que su aplicacin es continua, y que este es
un tema que se encuentra entre los que ms conflictos producen en
esta actividad.
En cuanto a la normativa que regula en s el ejercicio profesional de
los administradores de fincas la podemos encontrar en:

Directiva 67/43/CE
Desarrollada por:
o

Real Decreto 1464/1988 de 2 de diciembre para la

efectividad de la libertad de establecimiento y de la
libre prestacin de servicios en las actividades no
asalariadas del sector de los negocios inmobiliarios.
Real Decreto 253/2003, de 28 de febrero, por el que se
incorpora al ordenamiento espaol la Directiva
1999/42/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de

Real Decreto 1.464/1988

Real Decreto 253/2003

ADMINISTRACIN DE FINCAS

7 de junio de 1999, por la que se establece un

mecanismo de reconocimiento de ttulos respecto a las
actividades profesionales a que se refieren las
Directivas de liberalizacin y de medidas transitorias.
(Este Real Decreto deroga el Real decreto 1434/1988)

Decreto 693/1968 (BOE DE 9/4/68)

Modificado por:

Decreto 693/1977
Real Decreto 1612/1981
Ley 2/ 1974
Ley 74/ 1978
Ley 7/1997
Real Decreto-ley 6/2000

Real Decreto 392/1977 por el que se crea el Colegio

Nacional Sindical de Administradores de Fincas

Real Decreto 1612/1981 de 19 de junio, por el que se

autoriza la constitucin de colegios territoriales de
administradores de fincas y del Consejo General de
colegios (BOE 31/7/81)

Ley 2/1974 de Colegios Profesionales (BOE 13/2/74).

Modificado por:
o

Ley 74/1978 de 26 de diciembre, de normas

reguladoras de colegios profesionales (BOE 11/1/79).

o Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras

de Colegios profesionales (BOE 15/4/97).

o Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio de Medidas

urgentes de intensificacin de la competencia en
Mercados de Bienes y servicios (BOE 24/06/2000)

Toda la legislacin a la que

se hace referencia en este
curso se puede encontrar
tambin en el BOE

En cuanto a la normativa que regula los inmuebles en rgimen de

propiedad horizontal hemos de destacar la Ley de la Propiedad
horizontal que desde su aprobacin en 1960 ha sufrido varias
modificaciones para adecuarse a la situacin real que viven este
tipo de inmuebles, as como una ltima reforma ms general.

www.boe.es

Las distintas modificaciones que ha sufrido hasta la fecha se

detallan a continuacin, pero se irn comentando a lo largo del
curso.

Ley 49/1960 PH
Ley 2/ 1988
Ley 3/ 1990

Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal

Modificada por:
o

Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)

Ley 3/90 de 21-6-1990 por la que se modifica la ley

49/1960 de propiedad horizontal para facilitar la
adopcin de acuerdos que tengan por finalidad la
adecuada habitabilidad de minusvlidos en el edificio
de su vivienda ( BOE de 22/6/90)

Bloque A

Tema 1 - INTRODUCCIN

Ley 10/92 de 30-4-1992 de medidas urgentes de

reforma procesal ( BOE de 5/5/92)

Ley 1/2000 de 7-1-2000 de enjuiciamiento civil

(BOE de 8/1/2000)

Ley 51/2003 de 2-12-2003 de igualdad de

oportunidades, su discriminacin y accesibilidad
universal de las personas con discapacidad ( BOE de
3/12/03)
Reformada por:

Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de

fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la
eficiencia energtica de los edificios.
Con esta ley se modifica el apartado 3 del artculo 17
que queda como: El establecimiento o supresin de
equipos o sistemas distintos de los mencionados en el
apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la
eficiencia energtica o hdrica del inmueble, incluso
cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo
o de los estatutos, requerir el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participacin. Los acuerdos vlidamente
adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos
los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un
aprovechamiento privativo, para la adopcin del
acuerdo bastar el voto favorable de un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su
vez, un tercio de las cuotas de participacin,
aplicndose, en este caso, el sistema de repercusin
de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio
un punto de recarga de vehculos elctricos para uso
privado, siempre que ste se ubicara en una plaza
individual de garaje, slo se requerir la comunicacin
previa a la comunidad de que se proceder a su
instalacin. El coste de dicha instalacin ser asumido
ntegramente por el o los interesados directos en la
misma.

Ley 10/92
Ley 1/2000
Ley 51/2003
Ley 8/1999
Ley 19/2009
Ley 26/2011

ADMINISTRACIN DE FINCAS

Ley 26/2011 de 1 de agosto, de adaptacin normativa

a la Convencin Internacional sobre Derechos de las
personas Discapacitadas.
En esta norma podemos encontrar como la que
podemos advertir en el la sufrida por el artculo 10
donde en su apartado 2 se estableca que Asimismo,
la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios
altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o
mayores de setenta aos, vendr obligada a realizar
las actuaciones y obras de accesibilidad que sean
necesarias para un uso adecuado a su discapacidad
de los elementos comunes, o para la instalacin de
dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan
su comunicacin con el exterior, cuyo importe total no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes., modificando dicho importe de 12
mensualidades a 3.
Respecto a este mismo tema tambin se establece
como excepcin a la obligacin anteriormente
sealada de acometer la comunidad a su costa las
obras o actuaciones necesarias. Esta excepcin
vendr delimitada para el supuesto en que en la
comunidad exista algn propietario cuya renta de su
unidad familiar no supere 2,5 veces el IPREM, salvo
que dndose esta circunstancia, las subvenciones o
ayudas que ese propietario pueda percibir por la
actuacin, superen el 33% de sus ingresos anuales.

2. CAMPO
DE
ACTUACIN
ADMINISTRADOR DE FINCAS

DEL

El campo de actuacin del administrador de fincas es muy amplio,

pues comprende todo el sector inmobiliario, por tanto puede
desarrollar su trabajo administrando cualquier tipo de inmuebles,
tanto rsticos como urbanos.

Bloque A

Puede encargarse por tanto de la administracin

de propietarios, cooperativas de viviendas,
urbanizaciones, etc., aunque este curso se va a
administracin de comunidades de vecinos en
en complejos residenciales.

Tema 1 - INTRODUCCIN

de comunidades
fincas rsticas,
enfocar hacia la
fincas urbanas y

En la actualidad no hay legislacin que indique que no se pueda

actuar como administrador de fincas sin estar colegiado como tal,
incluso segn la Ley de la Propiedad Horizontal, solo es necesario
tener cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida
para ejercer dichas funciones. Aunque sigue habiendo sentencias
a favor de la obligatoriedad de la colegiacin y tambin en contra, lo
cierto es que lo mejor es colegiarse.
Lo que si existen son sentencias que consideran que no es o no
constituye delito alguno, ni infraccin, el ejercicio de la
administracin de fincas desarrollado por un profesional no
colegiado, dado la inexistencia de legislacin que exija titulacin
alguna o limite el desarrollo de esta actividad a unas determinadas
personas, pero tambin hay sentencias a favor de la colegiacin por
lo que como se ha dicho lo mejor es colegiarse.
El antiguo sistema de acceso mediante oposicin convocada por el
Ministerio de Fomento, se cancel con la creacin de la Escuela
Oficial de Administradores de Fincas que viene celebrando
Convenios con diversas Universidades para la imparticin de ttulos
propios, con arreglo al Plan de Estudios de la Escuela, pero hoy por
hoy no existen ttulos oficiales de Administradores de Fincas, solo
ttulos propios de algunas universidades, pero estas titulaciones,
algunas de ellas reconocidas por los colegios profesionales, no son
titulaciones oficiales, sino propias de dichos centros de estudios,
que proporcionan al estudiante conocimientos suficientes, pero esto
no va en detrimento de las personas que no tengan alguna de
dichas titulaciones, lo que no significa que no sea interesante
disponer de alguna de ellas y de la formacin que proporcionan.
Otro dato a favor de la no necesidad de colegiacin para desarrollar
el trabajo de administrador de fincas, como indica D. Mariano
Glvez Moraleda del departamento jurdico de la Asociacin de
Gestores Inmobiliarios y de Fincas, es el hecho de que el Real
Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que
se aprobaron las Tarifas del Impuesto sobre Actividades

Existen algunos ttulos

otorgados por distintas
universidades y/o centros
de estudios privados cuyo
nombre hace referencia a
esta actividad profesional,
pero estas titulaciones,
algunas de ellas
reconocidas por los
colegios profesionales, no
son titulaciones oficiales

ASOCIACIN DE GESTORES
INMOBILIARIOS Y DE
FINCAS.

http://www.agif.com

Decreto Legislativo
1175/1990

ADMINISTRACIN DE FINCAS

Econmicas, tiene previsto por un lado, el Grupo 723 de la Seccin

2 (Actividades Profesionales) de las Tarifas, donde procede el alta
y tributacin de los administradores de fincas colegiados. Por otro
lado, y tambin en la Seccin 2, aparece el Grupo 722, donde
procede el alta y tributacin de los profesionales que sin ser
administradores de fincas colegiados se dediquen a la gestin o
administracin de comunidades, y cuando las actividades realizadas
tengan carcter empresarial (con un administrador de fincas al
frente o con otro profesional sin dicha titulacin), existe el grupo 834
de la Seccin 1 ("servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a
la propiedad industrial") que segn la nota al mismo comprende los
servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasacin
de inmuebles, las agencias de arrendamiento de fincas, los
servicios relacionados con las administraciones de fincas, etc.
Incluso hay sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo
de 1994, que en su Fundamento jurdico segundo seala:
"Por otra parte, este tipo,..., se refera tan slo a la posesin de un ttulo
[oficial], que en ningn momento se exige para los administradores de
fincas"
"No existe, que se sepa, una titulacin acadmica o una pluralidad de ellas
que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administracin de
fincas urbanas, a cuyo fin es tan vlida la Licenciatura de Derecho como
cualquier otra o ninguna".

Hoy los colegios profesionales permiten la colegiacin (con algunas

diferencias de unos colegios a otros) a:

Personas que han obtenido el ttulo propio de alguna

universidad privada, que tiene la formacin concertada con
los colegios profesionales.

Licenciados en Derecho.

Licenciados en
Comerciales.

Licenciados en Ciencias Empresariales.

Licenciado en Administracin y Direccin de Empresas.

Licenciado en Arquitectura.

Ciencias

Polticas,

Econmicas

Bloque A

Licenciado en Ciencias Qumicas.

Diplomados en Ciencias Empresariales.

Profesores Mercantiles.

Procuradores de los Tribunales de Justicia.

Ingenieros Agrnomos.

Ingenieros de Montes.

Veterinarios.

Ingenieros Tcnicos Agrcolas.

Ayudantes de Montes.

Ingenieros Tcnicos Forestales.

Graduados Sociales.

Diplomados en Relaciones Laborales.

Ingenieros Tcnicos de Obras Pblicas.

Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

Ingenieros Industriales.

Ingenieros Tcnicos Industriales.

Ingenieros de Minas.

Licenciados en Geografa e Historia.

Licenciados en Ciencias Fsicas.

Graduados en Finanzas y Contabilidad.

Ingenieros Tcnicos en Topografa.

Ingenieros en Informtica.

Ingenieros en Telecomunicaciones.

Licenciados en Psicologa.

Tema 1 - INTRODUCCIN

ADMINISTRACIN DE FINCAS

Ingenieros Tcnicos Navales.

Licenciados en Filosofa.

Licenciados en Ciencias de la Educacin.

Tambin se permite a personas que pueden demostrar que

llevan trabajando como administradores de fincas un
determinado tiempo. Por lo general un mnimo de 3 aos.

3. TAREAS A DESARROLLAR POR EL

ADMINISTRADOR DE FINCAS
Tipos de tareas:
Gestiones de carcter
jurdico
Gestiones de carcter
laboral
Gestiones de carcter
econmico
y
administrativo
Gestiones de carcter
tributario

A grandes rasgos podemos decir que las tareas a desarrollar por el

profesional de la Administracin de fincas son todas aquellas
encaminadas a la gestin, la administracin y el gobierno de los
inmuebles, es decir:

Cuidar y velar por el buen funcionamiento de la comunidad,

sus instalaciones y servicios.

Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el

plan de gastos previsibles y atender a la conservacin de la
comunidad, acometiendo las reparaciones y medidas
urgentes.

Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.

Efectuar los pagos y realizar los cobros procedentes.

En el desarrollo de estas funciones, el Administrador podr realizar

aquellos actos de administracin y gestin que considere
necesarios, siempre que observe las normas legales aplicables, la
costumbre y la prudencia, sin ms limitaciones que las que el titular
del inmueble haya indicado expresamente y aquellas otras
atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

10

Bloque A

Tema 1 - INTRODUCCIN

Detallaremos un poco ms esas tareas, subdividindolas en

diferentes tipos, as y sin que debamos considerar a esta lista como
cerrada, podemos establecer tareas de los siguientes tipos:
Gestiones de carcter jurdico.
Gestiones de carcter laboral.
Gestiones de carcter econmico y administrativo.

Convocatoria de juntas
Notificaciones a propietarios
Actas

Gestiones de carcter tributario

Dentro de estos distintos tipos de actividades podemos sealar:

1. Gestiones de carcter jurdico

Convocatoria de Juntas.

Notificaciones a los propietarios.

Redaccin de actas de juntas.

Circulares, notas informativas, etc.

En caso de que la comunidad decida que el administrador

acte tambin como secretario de la Junta de la comunidad,
custodiar la documentacin de la misma, as como los libros
y actas, las convocatorias realizadas, las comunicaciones y
dems documentos relevantes de las reuniones durante el
plazo de prescripcin de 5 aos, as como asistir a las
juntas.

Cuando el Administrador de
fincas acta como
Secretario de la
Comunidad, que es casi en
todos los casos, de
acuerdo con el Presidente
debe convocar la Junta,
asistir a la reunin, que
normalmente dirige,
redactar el acta y practicar
las notificaciones que
procedan.

2. Gestiones de carcter laboral

11

Contratacin y control de los distintos empleados que pueda

tener la Comunidad como porteros, jardineros, limpiadores,
etc.

Confeccin de nminas de los empleados.

Liquidaciones de Seguridad Social.

www.seg-social.es

ADMINISTRACIN DE FINCAS

Gestiones ante organismos de la Administracin como la

Tesorera de la Seguridad Social, oficinas de empleo, etc.

www.sepe.es

3. Gestin econmica y administrativa

Las gestiones de carcter
laboral suele ser
interesante que lo
gestiones un asesor
laboral

Si el administrador adems
ofrece a la comunidad un
asesoramiento global
deber hacerse cargo de
todas las obligaciones que
afecten al inmueble
administrado, incluso
tramitar la solicitud de
ayudas o subvenciones a
las que pueda tener
derecho el edificio en los
casos de rehabilitacin o de
obras de reparacin
protegidas.

Elaboracin de los presupuestos anuales y, en su caso, de

los extraordinarios.

Gestin de cobro de las cuotas comunitarias.

Reclamacin de deudas a los vecinos morosos.

Gestiones bancarias y control de cuentas corrientes.

Relaciones con los proveedores en tareas como pedidos,

gestin de facturas, pagos, etc.

Seguimiento de las tareas de mantenimiento como limpieza

del edificio, revisin tcnica de ascensores, cuidado de
jardines, piscinas, etc.

Contratacin de plizas de seguros y, llegado el caso

realizar las gestiones que sea necesario ante la
aseguradora.

Incidencias con compaas de suministros y servicios como

las de agua, gas, electricidad, etc.

Seleccin del arrendatario en las viviendas de la comunidad

destinadas a arrendamiento y/o cobro de la renta.

Asesoramiento sobre cualquier cuestin o incidencia en el

arrendamiento.

Gestionar el traspaso de locales comerciales de la

Comunidad.

Preparar el plan de gastos e ingresos.

Liquidacin de las cuentas anuales para su aprobacin por

los copropietarios.

12

Bloque A

Tema 1 - INTRODUCCIN

Ejecutar los acuerdos adoptados en Junta en materia de

obras.

4. Gestiones de carcter tributario

Cuando se trate de comunidades de propietarios de nueva

creacin, podr tramitar el alta de la comunidad a travs de
la declaracin censal a presentar en la Oficina
correspondiente de la Agencia Estatal de Administracin
Tributaria, para lo que se utilizar el modelo 036, con el que
entre otras cosas, se asignar a la comunidad de
propietarios el NIF (Nmero de Identificacin Fiscal)
correspondiente.

Declaracin-liquidacin de las retenciones que se hayan

efectuado a los empleados de la comunidad a cuenta del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.

En el curso iremos viendo ms detalladamente las funciones de los

administradores de fincas, pero es importante tener presente que al
margen de sus obligaciones, tambin es interesante que en un
servicio inmobiliario de este tipo se pueda aconsejar a los vecinos
de los inmuebles que se administran en otros temas que puedan
plantearle, aunque no estn relacionados directamente con la
profesin; temas como arrendamientos, tratamiento fiscal de su
vivienda y cualquier otro de carcter inmobiliario. En definitiva que
la administracin de fincas es una profesin interesante en la que
adems de los conocimientos necesarios para un buen desarrollo
de las tareas propias de este trabajo hay que tener en cuenta que
es una profesin en la que se va aprendiendo cada da conforme
van surgiendo y resolvindose los problemas cotidianos de una
comunidad de vecinos, y con un gran aporte de buena voluntad por
parte de todos los que la componen y donde el administrador de
fincas ha de ser tambin un moderador y consejero.

13

Modelo 036
En la pgina de la agencia
tributaria se pueden
encontrar la mayora de los
documentos relacionados
con este tipo de gestiones

www.aeat.es

Para solicitar el NIF de la

Comunidad de Propietarios:
- Hay que tener el libro de
actas diligenciado (el
procedimiento se
estudia en el tema 3).
- Anotacin en la primera
hoja del libro de actas
donde se recoja el
acuerdo de solicitud del
NIF para la comunidad,
firmada por el
presidente.
- En Hacienda, con los
documentos anteriores y
con el modelo 036 (solo
hay que cumplimentar
las 4 primeras hojas).

ADMINISTRACIN DE FINCAS

AUTOEVALUACIN:
(Soluciones en la ltima pagina del tema)

1.- Es necesaria una titulacin determinada para poder

ejercer como administrador de fincas?.
a)

S, es necesario tener titulacin universitaria

b) Es necesario tener
administracin de fincas.

una

titulacin

c) Solo es necesario
administradores de fincas.

colegiarse

en

universitaria

en

un

de

colegio

d) No es necesaria titulacin alguna, solo tener los

conocimientos suficientes para el buen desarrollo de la
actividad.
2.- Es lo mismo un
administrador de fincas?

agente

inmobiliario

que

un

a) S es lo mismo.
b) No es lo mismo.
3.- Puede un administrador de fincas desarrollar las
funciones de secretario de una comunidad de vecinos que
administre?
a) Si, siempre desarrolla esa funcin.
b) Si, si as lo decide la comunidad.
c) Solo si es a la vez vecino de la comunidad de propietarios.
d) No puede hacerse cargo de esas tareas.
4.- De la administracin de cual de los siguientes
inmuebles podra hacerse cargo un administrador de
fincas?
a) De un edificio de viviendas.
b) de una finca en produccin.
c) de una urbanizacin
d) Puede hacerse cargo de la administracin de todos ellos.

14

Bloque A

Tema 1 - INTRODUCCIN

5.- Cual de las siguientes normas reforma la Ley de la

Propiedad Horizontal?.
a) Ley 8/99 de 6-4-1999
b) Ley 3/90 de 21-6-1990
c) Ley 10/92 de 30-4-1992
d) Ley 51/2003 de 2-12-2003

SOLUCIN A LA AUTOEVALUACIN DEL TEMA 1

Pregunta

Respuesta correcta

1.. d
2.. b
3.. b
4.. d
5.. a

15

ADMINISTRACIN DE FINCAS

16

INDICE DEL TEMA

1. La Ley de la Propiedad Horizontal.
1.1. A quien se aplica la LPH
2. El artculo 396 del Cdigo Civil.
3. El ttulo constitutivo
4. Los estatutos
5. El reglamento de rgimen interior
6. Elementos comunes
6.1. Obras de conservacin y reparacin.
6.2. Obras de innovacin.
6.3. Obras de adecuacin en beneficio de
minusvlidos y ancianos.
7. Anexos.

Bloque A

1. LA LEY DE
HORIZONTAL (LPH)

Tema 2 - LPH Y OTRAS NORMAS. ELEMENTOS COMUNES

LA

PROPIEDAD

Aunque la ley, cuyos orgenes se remontan a 1960 ha demostrado

ser de una gran utilidad a lo largo de su vida en la regulacin de las
relaciones surgidas entre los propietarios de inmuebles en rgimen
de propiedad horizontal, con el paso del tiempo estas relaciones se
han ido modificando, y con ello han surgido nuevas situaciones a
las que la ley se ha tenido que adaptar, lo que ha ido haciendo
mediante sucesivas modificaciones como las de los aos 88, 90,
92, etc. a las que ya nos referimos en el tema anterior.
Podemos destacar de estas modificaciones las que hacen
referencia a:
La mayora necesaria para la toma de acuerdos en las
comunidades de propietarios, pues en principio era necesaria
una mayora en exceso rigurosa que sobre todo obstaculizaba el
que se pudiera llegar a tomar acuerdos.
A las actuaciones a realizar para que la comunidad pueda cobrar
a los propietarios morosos las cuotas pendientes de cobro,
convirtiendo stas en ms giles y sencillas.
Regulacin de la formalizacin de las actas, establecimiento de
las convocatorias, derecho de voto, etc.
Faculta a la comunidad para la toma de decisiones en las juntas
cuando los vecinos no acudan a ellas o no recojan las citaciones.
Las instalaciones de antenas parablicas de televisin, tanto
colectivas como individuales, facilitando el que este tipo de
instalaciones puedan llevarse a cabo.
Establecer la obligatoriedad de constituir un Fondo de reserva
equivalente al 5 % del presupuesto anual de la comunidad.
De todas formas siempre se debe recordar que de no haber
acuerdo entre los vecinos, deben ser los tribunales los que decidan
pues, con frecuencia, se interpreta de formas diferentes una
determinada actuacin, o el significado de una norma.

19

Modificaciones de la
LPH:
Ley 2/88 de 23-2-88
Ley 3/90 de 21-6-90
Ley 10/92 de 30-4-92
Ley 8/99 de 6-4-99
Ley 1/2000 de 7-1-00
Ley 51/2003 de 2-12-03
Ley 19/2009 de 23-11-09
Ley 26/2011 de 1-8-11

ADMINISTRACIN DE FINCAS

Ejemplo:
Unos cuantos miembros de una comunidad de vecinos quieren cambiar la puerta del
garaje del edificio por considerar que est vieja y deteriorada, lo que aporta poca
seguridad, pero otros vecinos consideran que sera suficiente con reforzar los anclajes a
la pared y darle una mano de pintura.
En un caso as el problema estara en decidir qu tipo de obra se estara realizando, pues si se
considera una obra necesaria se podra aprobar con el voto favorable de la mayora de los
vecinos, y todos estaran obligados a pagar la parte que les correspondiera del coste de la
obra, pero si se considera una obra de mejora, aunque la forma de aprobacin sera la misma,
los vecinos que no estuvieran de acuerdo con la obra solo estaran obligados a contribuir al
pago de esta si su aportacin no supera el equivalente a tres de sus cuotas mensuales de la
comunidad como se determina en el artculo 11 de la LPH.

1.1. A QUIN SE APLICA LA LPH?

Segn se establece en la propia Ley, est se aplica a:
Las comunidades de propietarios constituidas con arreglo al
artculo 5 de esa misma ley, es decir aquellas cuyo ttulo
constitutivo1 de la propiedad describan no solo el inmueble en su
conjunto, sino cada uno de los que van a constituir una propiedad
individual, con indicacin de su superficie, linderos, planta en la que
se encuentra, y anejos que tiene como garaje, trastero, etc.
En este mismo ttulo debe establecerse el coeficiente de
participacin que corresponda a la vivienda teniendo en cuenta la
superficie til de cada local en relacin con el total del inmueble, su

Modelo Ttulo Constitutivo

1

Ttulo constitutivo: El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales

describir, adems del inmueble en su conjunto, cada uno de aqullos que lo
componen, a los que se asignar nmero correlativo. La descripcin del inmueble
habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria, y los
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar
su extensin, linderos, planta en la que se hallase y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o stano. En el mismo ttulo se fijar el coeficiente de participacin que
corresponde a cada piso o local en base a la cual se calcular la cuota de
participacin. La cuota de participacin se estudia en el apartado 3 de este tema

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