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Resumen
El presente proyecto tiene por objeto analizar cmo se puede llegar a llevar a cabo un
sistema de informacin cuyo propsito es la modelizacin en las tasaciones
inmobiliarias, aplicando en dicho sistema los diferentes mtodos de valoracin, de
forma que a partir de la introduccin de las principales variables que determinan el
valor de un inmueble, el sistema sea capaz de determinar un valor de mercado
probable.
Para ello, a continuacin se detallan las diferentes lneas de trabajo que componen el
proyecto objeto de estudio:
1 Identificacin y anlisis de las particularidades de los mtodos de valoracin
Se han identificado los diferentes mtodos de valoracin de inmuebles, donde se
identifica cmo funciona cada uno de los mtodos y que finalidad tiene cada uno de
ellos. Los mtodos que se han considerado son los siguientes:
- Mtodo de comparacin
- Mtodo del coste de reposicin
- Mtodo de capitalizacin de rendas
- Mtodo del valor residual
2 Bases de datos:
Para poder llevar a cabo la modelizacin es necesario el uso de una base de datos, de
forma, que se analizan los diferentes tipos de bases de datos que pueden haber as
como que datos son los necesarios y cmo es posible poderlos obtener, ya que de la
fiabilidad de la informacin que tenga el modelo depender el resultado final (Valor de
mercado propuesto).
3 Benchmarking
Se ha llevado a cabo un detallado estudio de los diferentes repositorios de informacin
que existen en internet para poder alimentar la base de datos, valorando para cada
uno de los casos por una parte el tipo de informacin disponible, con el objeto de
poder identificar si esta me pueda servir o no para la aplicacin del modelo, y una vez
se determina si la informacin es adecuada o no determinar qu posibilidades existen
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ndice
Resumen .................................................................................................................. 2
Tabla de Ilustraciones ............................................................................................... 5
1. Introduccin ......................................................................................................... 6
2. Mtodos empleados en la tasacin inmobiliaria ................................................... 9
2.1 Mtodo de comparacin ........................................................................................ 9
2.2 Mtodo del coste de reposicin ........................................................................... 13
2.3 Mtodo de capitalizacin de rentas ..................................................................... 13
2.4 Mtodo residual ................................................................................................... 14
3. Objetivos a llevar a cabo ..................................................................................... 16
3.1 Valores para el clculo .......................................................................................... 16
3.2. Objetos a valorar ................................................................................................. 16
3.3. Zonas a valorar .................................................................................................... 17
3.4. Material empleado .............................................................................................. 17
4. Bases de datos .................................................................................................... 18
4.1. Generalidades de las bases de datos .................................................................. 18
4.2. Benchmarking inmobiliario ................................................................................. 26
5. Construccin del sistema .................................................................................... 51
5.1. Construccin de la base de datos ........................................................................ 53
5.2. Simulacin de valoracin ..................................................................................... 55
5.2.1. Valor ms probable y recta de regresin ..................................................... 57
5.2.2. Aplicacin de coeficientes ............................................................................ 60
5.2.3. Resultado final .............................................................................................. 61
6. Conclusiones ...................................................................................................... 62
Bibliografa ............................................................................................................. 65
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Tabla de Ilustraciones
Ilustracin 1 Esquema base de datos jerrquicas .......................................................... 19
Ilustracin 2 Esquema bases de datos en red ................................................................ 20
Ilustracin 3 Esquema general ....................................................................................... 52
Ilustracin 4 BD_ServiHabitat ......................................................................................... 54
Ilustracin 5: BD_Maestro .............................................................................................. 55
Ilustracin 6 Introduccin de Datos ............................................................................... 56
Ilustracin 7 Preparacin de datos ................................................................................. 57
Ilustracin 8 Valores de mercado obtenidos.................................................................. 58
Ilustracin 9 Grfico recta de regresin ......................................................................... 59
Ilustracin 10 Tabla de coeficiente segn nmero de habitaciones .............................. 60
Ilustracin 11 Pgina Final de Resultados ...................................................................... 61
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1. Introduccin
Antes de introducirnos en el mundo de las valoraciones para realizar el presente
proyecto, creemos imprescindible recordar o conocer los principios de la valoracin
inmobiliaria. Doce principios a los que debemos regirnos si tenemos intencin de hacer
una tasacin inmobiliaria.
1- Principio de prudencia:
El principio de prudencia valorativa consiste en la aplicacin de los menores valores
obtenidos, en la correcta imputacin de las depreciaciones y de las prdidas de valor
previstas y en la no valoracin de previsibles plusvalas hasta que se materialicen. El
nuevo plan general de contabilidad para 2008 lo suaviza un poco: Se debera ser
prudente en las estimaciones y valoraciones a realizar en condiciones de
incertidumbre.
2- Principio de mxima utilidad:
El valor de un bien inmueble se calcula en base al mejor uso de sus componentes,
suelo y construccin, atendiendo a la edificabilidad y tipologa posibles que comporten
mxima utilidad, econmica y social.
La normativa para ciertas finalidades financieras lo denomina principio de mayor y
mejor uso, traduccin al espaol de la expresin inglesa Highest and best use.
Se entiende como mayor y mejor uso el uso ms probable, financieramente factible y
adecuadamente justificado que se hace de un bien dentro de las posibilidades fsicas y
legales y que da como resultado el mayor valor del bien valorado.
3- Principio de adicin:
El valor total de un bien inmueble es igual a la suma de los valores de los elementos de
igual o distinta naturaleza que lo forman y su coste total es igual a la suma de todos los
costes de los factores de produccin necesarios para su construccin.
Tambin se denomina principio de valor residual, en razn a que uno de los elementos
o factores del bien inmueble pueden obtenerse por residuo o diferencia entre el valor
o coste total y la suma del resto de los elementos o factores.
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9- Principio de coherencia:
Una vez adoptados unos criterios para la valoracin de un conjunto homogneo de
inmuebles debern mantenerse a lo largo de la misma para todos los dems
inmuebles.
Este principio tiene especial importancia en el mtodo de comparacin temporal,
cuando el mismo inmueble se valora en momentos distintos deben mantenerse los
criterios de valoracin en el tiempo.
10- Principio de importancia relativa:
Podr permitirse la no aplicacin estricta de algunos de los principios de la valoracin
inmobiliaria siempre y cuando la importancia relativa en trminos cuantitativos de la
variacin que tal hecho produzca, sea escasamente significativa y, en consecuencia, no
altere el resultado obtenido como imagen fiel del valor del bien inmueble valorado, en
razn de su finalidad.
Lo verdaderamente importante en la valoracin es la recogida de informacin de los
inmuebles comparables y de variables de mercado a utilizar.
11- Principio de transparencia:
Segn el cual el informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin
necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y
documentacin utilizadas.
12- Principio de finalidad:
Atendiendo a su finalidad pueden obtenerse diferentes valores de un mismo bien
inmueble: Valor de mercado, Catastral, Urbanstico, Expiatorio, Comprobado,
Registrado, Hipotecario, Legal, etc. Esta situacin hace que ste principio contradiga a
todos los principios anteriores, ya que aplicndose correctamente salen distintos
valores para un bien inmueble segn la finalidad de la valoracin y el tipo de valor que
busquemos.
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Nivel de confianza: %
Intervalo de confianza
68,26%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
95,4%
99%
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C) Mtodo sinttico de correccin del valor tipo: Una vez conocido el valor medio de la
zona, se jerarquiza la vivienda a valorar teniendo en cuenta sus caractersticas
intrnsecas, por encima o por debajo de la media, estimando esta diferencia de valor
en un determinado porcentaje.
Etapa 6: Determinacin del valor de mercado ms probable.
Hasta esta etapa trabajamos con el valor de mercado en /m2, por lo tanto es
necesario multiplicar el valor unitario por el total de superficie del inmueble para
obtener el valor de mercado del bien inmueble a valorar.
Etapa 7: Conciliacin con otros valores.
Antes de dar por bueno el valor de mercado obtenido tenemos que hacer tres
comprobaciones para asegurarnos de que el valor resultante es cercano al resultado
que esperbamos obtener.
En primer lugar vamos a comparar el valor de mercado obtenido con el obtenido
mediante otros mtodos. Luego compararemos el valor con los publicados por
entidades pblicas o privadas. Y por ltimo vamos a compararlo con valores idnticos
o muy parecidos del mismo edificio si se trata de inmuebles urbanos o del mismo
pueblo o comarca si se trata de un inmueble rstico.
Etapa 8: Dictamen final.
Hechas las conciliaciones anteriores ya podemos elaborar el informe de valoracin del
bien inmueble.
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Cash Flow Analysis. Dentro del residual esttico tenemos dos tipos que explicamos a
continuacin:
Mtodo residual sinttico
Es un mtodo usado en la valoracin catastral que parte de la frmula general de
valoracin, pero sintetizando la constante del mercado K, los gastos del promotor GP y
beneficio del promotor BP, en un porcentaje sobre el coste de reemplazamiento bruto
CRB, suma del suelo y la construccin.
La frmula sintetizada determina que el valor de mercado es igual al coeficiente de
mercado K multiplicado por el coste de reemplazamiento bruto CRB (Suelo ms
construccin).
El coeficiente K depende de la tipologa de edificacin, de los costes de construccin,
del valor del suelo, de los gastos de promocin y del beneficio del promotor. Para
poder tener una referencia en el coeficiente de mercado K establecemos estos valores
en edificios nuevos:
V.P.O media o Calidad baja: 14
Calidad media: 15/16
Calidad alta: 16/17
Lujo: 17/19
Mtodo residual analtico
Este otro tipo de residual esttico est basado en la frmula de la valoracin que
hemos nombrado en primer lugar, en la que obtenemos el Valor del suelo S por
diferencia o residuo entre el valor de mercado VM al que se le quita el beneficio del
promotor BP y el total de costes y gastos de la promocin, ya sean costes de la
construccin u otros gastos de la promocin y costes de transformacin del suelo.
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4. Bases de datos
4.1. Generalidades de las bases de datos
Para introducirnos en el sistema de las bases de datos vamos a explicar primero de
forma general la idea de base de datos para posteriormente ir entrando ms
concretamente en la base de datos para valoraciones inmobiliarias que nos ocupa.
La definicin de base de datos no es nica, desde el punto de vista informtico, una
base de datos es una conexin de fichero interrelacionado, pero desde el punto de
vista del usuario, una base de datos es un conjunto de datos que modelan la realidad
de una empresa, es decir, es un modelo del mundo real.
Se puede definir ms formalmente como un conjunto de datos operativos a los que
acceden los programas de aplicacin o los usuarios de una empresa. Datos operativos
son los que residen durante un tiempo en el sistema, a diferencia de los datos de
entrada y salida.
Una base de datos es un almacn de informacin en forma de datos de diferentes
tipos. Un ejemplo puede ser una agenda telefnica compuesta por apellido y nmeros
de telfono; el archivo de una biblioteca en el que se incluyen nombres de autores,
ttulos, nmeros de ediciones, fechas de publicacin, etc.
Como se puede ver la informacin integrante de la base de datos est estructurada de
tal manera que al proceder a consultarla es til al usuario permitiendo una mejor
operatividad en sus diversas actividades.
Tipos de bases de datos
Existen diferentes modelos de base de datos, es decir, diferentes formas de organizar
la informacin.
Cada uno de estos modelos tiene ventajas e inconvenientes y ninguno representa un
modelo perfecto. Por ello, es fundamental realizar un estudio previo de la informacin
que se ha de manejar para poder elegir uno de los tipos posibles como el que mejor se
ajuste a los requisitos previamente indicado.
Otro factor fundamental en la eleccin del tipo de base de datos es su costo. El costo
de una base de datos se fundamenta, en gran medida, en los requisitos necesarios
para su manejo, as como en el entorno informtico en que debe incluirse.
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La principal ventaja que presenta este tipo de base de datos es la rapidez en las
consultas de informacin ya que la propia estructura piramidal de los datos permite un
rpido acceso a ella.
Las desventajas son importantes, entre las que cabe destacar las siguientes:
Se debe realizar un diseo muy robusto, esto es, estable en el tiempo, de la estructura
de la informacin siendo muy complicadas las posteriores modificaciones, as como las
labores de mantenimiento de la base de datos.
Los accesos a la base de datos tambin presentan problemas, ya que estos se ven
limitados a los registros situados en los niveles superiores de informacin, con lo cual
se restringen las posibilidades de acceder a la informacin por una gran cantidad de
elementos.
Es ms complicado establecer comparaciones entre informaciones situadas a un
mismo nivel de la estructura, ya que, al no tener una conexin lgica directa entre
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ellas, si se intenta realizar consultas entre estas se debe retorcer en el rbol a travs de
niveles superiores para llegar a uno que permita acceder a la informacin solicitada.
Base de datos en red
Las bases de datos en red surgieron como un intento de solucionar las rigideces que
ocasionaban las bases de datos jerrquicas.
En este tipo de base de datos, la informacin se almacena tambin en diferentes
niveles pero tiene la ventaja que si se puede acceder a datos situados en el mismo
nivel.
La principal ventaja de este modelo es que los accesos a la informacin son ms
flexibles en comparacin con los de las bases de datos jerrquicas, que son mas
restringidos.
Las desventajas con relacin a las bases de datos jerrquicas son que la velocidad de
acceso a la informacin es ms lenta y que aumenta la complejidad de diseo de la
estructura de informacin almacenada en la base de datos. (Ilustracin 2)
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Herencia.
Identidad de objetos.
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como son las de proteger la informacin que manejan frente a una serie de peligros
como puede ser su perdida, modificacin no deseada, as como el acceso a ella de
personas no autorizadas.
No duplicidad de la informacin: La existencia de informacin duplicada en cualquier
tipo de fichero origina graves problemas por el aumento de informacin almacenada y
la escasez de espacio existente.
En un sistema informtico la duplicidad de la informacin existente en la base de datos
debe evitarse con mayor motivo, si cabe, puesto que el espacio y la velocidad de
proceso son recursos preciosos dentro de la configuracin del sistema. Por todo ello,
los SGBD son una ayuda en este sentido, ya que prevn la posibilidad de que, por
error, se introduzca informacin ya existente en la base de datos a travs de
programas de validacin y comprobacin de la informacin en el momento de
introducirla en el sistema informtico.
Evidentemente, un correcto diseo y una buena codificacin de la informacin
introducida son muy importantes para evitar la existencia de informacin duplicada en
el sistema de informacin.
Mejora la metodologa de trabajo en una organizacin: En algunos casos, la
introduccin de una base de datos en las tareas cotidianas de una organizacin supone
que el anlisis de los requisitos a cumplir por el nuevo sistema da lugar a que se
descubran problemas en la metodologa interna de una empresa. Estos problemas
pueden resolverse, al realizar el trabajo de anlisis del nuevo sistema informtico,
solucionando problemas latentes ya existentes en la empresa en ese momento.
Facilidad en la toma de decisiones: La ventaja ms importante de la utilizacin de una
base de datos es que permite realizar consultas de la informacin que contiene de
forma rpida, sencilla y til. Esta facilidad en el manejo y recuperacin de la
informacin almacenada permitir, a su vez, poseer una serie de datos actualizados
sobre los que poder tomar una decisin correcta en un momento en que sea necesario
tener ms informacin de la que se disponga. Sin embargo, uno de los factores que se
ha de tener en cuenta al manejar grandes volmenes de informacin, es que el
disponer de gran cantidad de informacin no solo es una ventaja, sino, que muchas
veces es inconveniente. Tanto ms si la informacin manejada no est correctamente
procesada y filtrada de forma que se cia a las necesidades que se tengan en ese
momento.
La posibilidad de obtener esa misma informacin procesada y estructurada
coherentemente facilitara en gran medida a su poseedor la resolucin de una serie de
Modelizacin de las tasaciones inmobiliarias
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- Quinta fase. Establecer los parmetros que una empresa dedicada a comercializar
servicios inmobiliarios debe tener en cuenta
Internet en los negocios actuales y como esta importante herramienta le agrega valor
a una empresa, a parte de una importante herramienta de trabajo, nos sirve como
unidad estratgica de negocio que le agrega valor percibido a los usuarios y a la
empresa. Por esto es importante contar con ella en los procesos de valoraciones
inmobiliarias.
Para poder realizar el Benchmarking de Portales Inmobiliarios, hemos realizado una
bsqueda en los motores como Google, Yahoo, MSM, entre otros utilizando palabras
claves, relacionadas con el sector. He encontrado diferentes Rankings, aunque siempre
nos aparecen en cabeza dos portales Idealista y Fotocasa y el resto vara segn el
buscador. He escogido el siguiente Ranking para realizar nuestra investigacin.
El siguiente ranking de portales inmobiliarios, se ha elaborado mediante Google
Trenes Wedsites. Esta herramienta de Google crea comparativas de usuarios nicos
absolutos o lo que es lo mismo, nmero de personas que entran en una determinada
Web. Para ello se obtienen datos de las bsquedas de Google, las estadsticas de
Analytics, e informacin del mercado a terceros. A da de hoy es la mejor manera que
tenemos para hacer comparativas de nmeros de usuarios de forma imparcial. No hay
que olvidar de todas las maneras, que la mejor manera para elaborar un comparativa
entre portales inmobiliarios, sera midiendo el nmero de contactos ofrecidos por
anuncio.
Para la elaboracin del siguiente Ranking, se ha tomado el nmero de usuarios
absolutos sin hacer ningn filtro de ubicacin geogrfica el Ranking queda de la
siguiente manera:
Fotocasa.com
Idealista.com
Tucasa.com
Enalquiler.com
Yaencontre.com
Expocasa.com
Portae.com
Globaliza.com
Habitat24.com
Nestoria. es
Habitaclia.com
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vive.com
Sacasa.com
Miparcela.com
Atrea.com
Urbaniza.com
Comprovendopisocasa.com
Inzoco.com
Espainhouse.com
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4. Consistencia y estndares:
Los usuarios no tienen porque imaginar que diferentes palabras, situaciones o acciones
significan lo mismo. Es conveniente seguir convenciones.
5 .Prevencin de errores:
Mejor que un mensaje de error es un diseo cuidadoso que prevenga los errores. Por
ejemplo, ofrecer diversas opciones en un men en lugar de hacer que el usuario deba
teclear algo.
6. Reconocer mejor que recordar:
Hacer visibles objetos, acciones y opciones. El usuario no tiene porqu recordar
informacin de una parte del dilogo con el sistema en otra parte. Las instrucciones de
uso del sistema deben estar visibles o fcilmente localizables cuando proceda.
7. Flexibilidad y eficiencia de uso:
Los aceleradores o atajos que el usuario principalmente no nota- pueden hacer ms
rpida la interaccin para usuarios expertos, de tal forma que el sistema sea til para
los dos tipos de usuarios.
8. Esttica y diseo minimalista:
Los dilogos entre sistema y usuarios no deben contener informacin irrelevante o
raramente necesitada. Cada unidad de informacin extra en un dilogo compite con
las unidades relevantes de informacin y disminuye su visibilidad relativa.
9 Ayudar a los usuarios a reconocer, diagnosticar y solucionar errores:
Los mensajes de errores deben expresarse en un lenguaje comn sin cdigos- indicar
con precisin el problema y sugerir de forma constructiva una solucin.
10. Ayuda y documentacin:
Aunque es buena seal que el sistema pueda ser usado sin documentacin puede ser
necesario proveer cierto tipo de ayuda. Cualquier informacin debe ser fcil de buscar,
especificar los pasos que sern necesarios para realizarla y no ser muy amplia.
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Tasaciones.
m2 construidos/ m2 tiles.
Anlisis de los portales inmobiliarios
FOTOCASA:
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Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: Si, posee una pestaa en el margen superior
izquierdo que indica que est buscando. Tambin en ocasiones aparece una casa
parpadeando.
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si, el contenido tiene un orden natural
y lgico en base a los temas inmobiliarios.
3. Control y libertad del usuario: Si, tiene iconos de volver al listado, inicio, etc.
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principal tenemos un mapa de Espaa, que es muy til por su rapidez a la hora de
buscar para nuestros anlisis o valoraciones pisos, casas, solares, terrenos, fincas
rsticas, alquileres, etc. Encontramos toda la informacin necesaria. Tiene un
localizador de pisos, vemos en un plano todos los pisos en venta de una zona
determinada.
IDEALISTA:
Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: Si. Posee una pestaa en el margen superior
izquierdo.
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si, el contenido tiene un orden natural
y lgico en base a los temas inmobiliarios.
3. Control y libertad del usuario: Si, tiene iconos de volver al listado, inicio, etc
4. Consistencia y estndares: Si utiliza un sistema de palabras standard y actual
5. Prevencin de errores: Si, para prever errores tiene muchas opciones de men y
submens.
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TUCASA:
Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: Si
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si
3. Control y libertad del usuario: Si
4. Consistencia y estndares: Si
5. Prevencin de errores: Si
6. Reconocer mejor que recordar: Si
7. Flexibilidad y eficacia de uso: Si
8. Esttica y diseo minimalista Si. Esttica muy depurada y atractiva, fcil de leer
9. Ayudar a los usuarios a reconocer, diagnosticar y solucionar errores: Si
10. Ayuda y documentacin: Si
11. Opcin idiomas: Si
Modelizacin de las tasaciones inmobiliarias
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EN ALQUILER:
Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: Si
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si
3. Control y libertad del usuario: Si
4. Consistencia y estndares: Si
5. Prevencin de errores: No
6. Reconocer mejor que recordar: Si
7. Flexibilidad y eficacia de uso: Si
8. Esttica y diseo minimalista: Si, en base solo a los alquileres
9. Ayudar a los usuarios a reconocer, diagnosticar y solucionar errores: No
10. Ayuda y documentacin: No
11. Opcin idiomas: No
Modelizacin de las tasaciones inmobiliarias
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YA ENCONTR
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Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: No
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si
3. Control y libertad del usuario: Si
4. Consistencia y estndares: Si
5. Prevencin de errores: Si
6. Reconocer mejor que recordar: Si
7. Flexibilidad y eficacia de uso: No
8. Esttica y diseo minimalista: No. La informacin esta muy comprimida hay que
adaptarse a la disposicin de los mens.
9. Ayudar a los usuarios a reconocer, diagnosticar y solucionar errores: Si
10. Ayuda y documentacin: Si
11. Opcin idiomas: Si. Pero al final de la pgina. No al principio como las anteriores.
Componentes de valor agregado:
12. Precios unitarios o informes precio de la vivienda: No tiene precios unitarios ni
medios.
13. Estadsticas: No
14. Noticias: No
15. Hipotecas: No
16. Foros: Si
17. Tasaciones:
18. M2.Construidos/ M2 tiles
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CONCLUSIN:
Pgina poco atractiva. El problema de esta pgina es que no es exclusiva de temas
inmobiliarios, existen otros temas como empleo y cursos. Tiene mucha informacin
pero hay que buscarla mucho y la adaptacin a la pgina no es instantnea.
EXPOCASA
Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: No
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si
3. Control y libertad del usuario: Si
4. Consistencia y estndares: Si pero algo complicado
5. Prevencin de errores: Si
6. Reconocer mejor que recordar: Si
7. Flexibilidad y eficacia de uso: No es demasiado flexible
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8. Esttica y diseo minimalista; No. Pgina con demasiadas cosas se ve todo muy
compacto.
9. Ayudar a los usuarios a reconocer, diagnosticar y solucionar errores: No
10. Ayuda y documentacin: No
11. Opcin idiomas: No
Componentes de valor agregado:
12. Precios unitarios o informes precio de la vivienda:
13. Estadsticas: No
14. Noticias: No
15. Hipotecas: Si
16. Foros: No
17. Tasaciones: Si
CONCLUSIONES:
El primer problema que nos encontramos que al entrar a la pgina de expocasa.com es
que vemos que no solo hay inmobiliaria sino que hay ms aparatados, como
decoracin, bricolaje, salud, mascotas, esto ya no da buena imagen de cara al portal
que nosotros buscamos para hacer valoraciones. Nosotros queremos informacin clara
y directa no tener que buscar tanto, al entrar en temas inmobiliarios nos traslada a
otro porta facilisimo.com lo abrimos y nos percatamos que es un buen portal
inmobiliario, por lo tanto prescindimos de expocasa.com y entramos directamente en
facilsimo .com.
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En el anlisis que hemos estado haciendo del Ranking, nos hemos percatado que a
medida que bajamos, nos encontramos que algunos portales han desaparecido o han
sido absorbidos por otros. Tambin vemos que la calidad de los portales va
disminuyendo, como era de esperar.
GLOBALIZA:
Usabilidad
1. Visibilidad del estado del sistema: No
2. Adecuacin entre el sistema y el mundo real: Si
3. Control y libertad del usuario: Si
4. Consistencia y estndares: Si .
5. Prevencin de errores: Si
6. Reconocer mejor que recordar: Si
7. Flexibilidad y eficacia de uso: Si
8. Esttica y diseo minimalista; Si. Pgina sencilla y fcil de entender
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SERVIHABITAT:
En la web de ServiHabitat encontramos la informacin clasificada de la siguiente
forma:
Estructura: Es una estructura de fcil manejo, con todos los datos separados
para un correcto uso.
Viabilidad de la explotacin: Nos permite ver los tipos de productos, dnde se
ubican y las caractersticas segn tipo de vivienda, m2, habitaciones y precios.
Puntos fuertes: Correcta distribucin de los elementos.
Puntos dbiles: En el apartado de "Ubicacin" crea confusin el hecho de que
en algunas viviendas no ponga la calle correctamente.
FOTOCASA:
La siguiente web a analizar es la de fotocasa:
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Estructura: Es una estructura de fcil manejo, con todos los datos separados
para un correcto uso.
Viabilidad de la explotacin: Nos permite ver dnde se ubican las viviendas y las
caractersticas segn m2, habitaciones y precios.
Puntos fuertes: Correcta distribucin de los elementos.
Puntos dbiles: En la casilla "Direccin" se junta el tipo de vivienda con su
ubicacin.
ANUNCIOS INMOBILIARIOS:
Ahora pasamos a analizar la web de Anuncios inmobiliarios:
Valoracin de la explotacin de datos:
Estructura: Es una estructura de fcil manejo, con todos los datos separados
para un correcto uso.
Viabilidad de la explotacin: Nos permite ver el tipo de viviendas, fecha cuando
de public dicho anuncio y las caractersticas segn operacin, m2,
habitaciones y precios.
Puntos fuertes: Correcta distribucin de los elementos.
Puntos dbiles: En la casilla "Tipo" se junta el tipo de vivienda con
caractersticas de ella.
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IDEALISTA:
Estructura: Es una estructura de difcil manejo, con todos los datos separados
horizontal en vez de verticalmente.
Viabilidad de la explotacin: Nos permite ver el tipo de promociones y
ubicacin.
Puntos fuertes: Descripcin detallada de la ubicacin.
Puntos dbiles: No es una estructura cmoda para trabajar.
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PROPERALIA:
Estructura: Es una estructura de fcil manejo, con todos los datos separados
verticalmente.
Viabilidad de la explotacin: Nos permite ver la localidad, zona y todas las
dems caractersticas.
Puntos fuertes: Descripcin de todo lo importante.
Puntos dbiles: En "n hab" hay algunos pisos en que no muestra el n de
habitaciones y tampoco marca la zona de todos.
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Ilustracin 4 BD_ServiHabitat
Por otro lado tenemos la base de datos adaptada, a la que llamaremos BD_Maestro,
que hemos conseguido mediante el proceso de filtrado explicado anteriormente:
A primera vista la BD_Maestro que vemos en la Ilustracin 2 se ve mucho ms
ordenada y mucho ms manejable que la anterior. Parece que solo desaparecen las
fotografas de las viviendas y desaparecen las filas en blanco que encontramos en la
web, aunque sta no es la nica diferencia ya que si nos fijamos un poco mejor nos
damos cuenta de que las columnas estn ordenadas de otra forma y tenemos ms
columnas que en la hoja de clculo anterior.
La primera columna la hemos utilizado para numerar las viviendas, eso nos
proporciona una facilidad a la hora de trabajar y referirnos a las viviendas por un
nmero. Las otras columnas modificadas son las de superficie y precio, que vemos que
tenemos dos columnas para cada apartado: una columna con el nmero y el smbolo
mientras que en la segunda columna de cada una vemos el nmero slo sin caracteres
que no sean numricos, esto lo podemos realizar gracias a la herramienta EXTRAE.
Por ltimo tenemos una columna que nos indica el precio por metro cuadrado, un
nmero muy utilizado en el mundo de las valoraciones inmobiliarias ya que nos ayuda
a ver la diferencia de precio sin tener en cuenta la posible variacin de superficie.
Dicho dato lo conseguimos al dividir las columnas del precio y de la superficie.
Modelizacin de las tasaciones inmobiliarias
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Ilustracin 5: BD_Maestro
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Una vez introducidas las variables el sistema tiene que filtrar la muestra de la
BD_Maestro (mediante la suma de los cdigos obtenidos en nuestra eleccin de datos)
para obtener solo los inmuebles que sean vlidos para nuestra comparacin, de
manera que en la BD_Operativa solo aparece la muestra vlida para realizar la
simulacin. De ahora en adelante vamos a trabajar desde esta base de datos, dejando
la otra con la muestra entera.
Este sencillo paso se realiza con la funcin de condicin, la cual vamos a usar muy a
menudo a partir de ahora. La condicin consiste en proponerle al programa una
prueba lgica, cuando esta se cumple el programa nos pone un valor, si por el
contrario la condicin no se cumple el programa nos pone otro valor. As pues nuestra
BD_Operativa consiste en comprobar para cada elemento de la muestra si su
respectivo cdigo corresponde con el cdigo resultante de nuestra eleccin, si los
cdigos coinciden el programa nos pone la misma celda que tenamos en la base de
datos maestro, mientras que si los cdigos no coinciden, y por lo tanto el elemento no
es vlido para nuestra comparacin, el programa nos deja la celda vaca.
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El resultado es una base de datos operativa muy llena de celdas vacas y slo las celdas
coincidentes rellenas. Para facilitar la revisin del documento podemos usar un filtro
que nos muestre solo las celdas con contenido.
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recta de regresin. En el nuevo grfico vemos que los puntos estn mucho ms
prximos a la recta de regresin y por lo tanto nuestra muestra es ms fiable.
Una vez ya tenemos los datos bien preparados pasamos a proponer las ecuaciones
siguientes mediante las cuales generaremos el grfico con recta de regresin y el valor
aproximado de nuestra vivienda. Las dos ecuaciones son las siguientes:
D88 = aE88 + bC88
B88 = aC88 + bD94
Donde D88 es el sumatorio de la columna de Superficie por Valor, E88 es el sumatorio
de las Superficies al cuadrado, C88 es el sumatorio de las Superficies, B88 es el
sumatorio de Valores y D94 es el nmero de datos de la muestra.
En nuestro caso, al trabajar con Excel no hace falta que realicemos las operaciones de
la ecuacin ya que disponemos de las funciones: Pendiente, Interseccin con el eje y
pronstico que nos da el resultado sin la necesidad de tener que plantear las
ecuaciones y podemos pasar directamente al grfico. Para automatizar la eliminacin
de elementos que son mucho mayores o mucho menores en lo que a superficie se
refiere le proponemos una condicin al programa para que realice otra tabla de
preparacin de datos pero eliminando los elementos que tienen una superficie 30m 2
respecto la superficie de nuestra simulacin.
Con ello obtenemos los siguientes valores:
En el caso que hemos puesto como ejemplo vemos que el valor ms probable
resultante de la muestra recortada es ms bajo, en este caso es as porque al recortar
la muestra prcticamente no sacamos elementos de menor superficie que el del
elemento a valorar. Por ejemplo, si hiciramos la misma prueba con una vivienda de
mayor superficie al recortar la muestra tambin sacaramos inmuebles de la parte
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inferior y por lo tanto tal vez el valor ms probable aumentara en lugar de verse
reducido.
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Debajo de las tablas tenemos los elementos de la muestra que tiene las mismas
columnas que la base de datos operativa pero aadiendo las columnas de aplicacin
de coeficientes, la cual se hace de la siguiente forma:
-Antes que nada debemos introducir una funcin para buscar horizontalmente la
columna con la que debemos trabajar segn el elemento comparable.
-Posteriormente introducindole la matriz entera (excepto la primera fila) le decimos
que busque verticalmente en la columna que ha encontrado la funcin anterior y la fila
correspondiente para el inmueble a valorar.
-Para acabar debemos introducirle dos casillas para asegurarnos que el valor
encontrado no se encuentra en la zona naranja, ya que eso significara que el valor no
debe tenerse en cuenta. Eso lo hacemos, otra vez, mediante las condiciones dicindole
al programa que si el valor encontrado es ms pequeo o igual a 086 y mayor o igual
que 116 en el caso del coeficiente segn el nmero de habitaciones, nos ponga la
casilla en blanco (para no tenerla en cuenta) mientras que si no cumple ninguna de las
dos condiciones le decimos que deje el mismo coeficiente que haba encontrado.
5.2.3. Resultado final
Al introducir los datos de un inmueble cualquiera el sistema realiza los clculos tal y
como se ha explicado en los apartados previos y nos remite a una ltima pgina en la
que podemos ver una pequea explicacin con los resultados que se han obtenido.
Esta ltima pgina la vemos representada en la siguiente ilustracin:
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6. Conclusiones
Una vez realizado el estudio terico tanto de los mtodos de valoracin como de los
requerimientos necesarios para su implementacin en la modelizacin, y habiendo
llevado a cabo la construccin de una maqueta modelizada bajo el mtodo de
comparacin, se ha identificado que ello presenta diferentes riesgos y ventajas que
son necesarios tener en cuenta si el deseo es llevar a cabo un ejercicio de
modelizacin.
Respecto a las ventajas que presenta llevar a cabo esta prctica, la conclusiones que he
determinado son:
1 Usabilidad: Una de las mayores ventajas de este sistema es la simplicidad de
manejo, ya que con una simple introduccin de datos del inmueble podemos conseguir
un valor de mercado. Por otra parte, y se logra una adecuada fuente de informacin,
podemos apreciar que obtener una adecuada fuente de informacin puede llegar a ser
fcil de explotar, lo cual determina una mayor precisin en la obtencin del valor final
al disponer de un elevado n de registros en la base de datos que se vaya a emplear.
2 Comprensin: Otro de los puntos fuertes que queremos destacar del sistema es la
facilidad para entender el proceso que se est siguiendo en todo momento, por lo
tanto (muy relacionado con la introduccin de este mismo apartado) si entendemos el
camino que ha seguido el sistema para crearnos el valor de mercado resultante nos
ser muy fcil interpretar el resultado y ver cuando ste es fiable y cuando no.
3 Coste/ Rpidez: Sin lugar a dudas, la rapidez y la agilidad con el que podemos
obtener un valor, es uno de los principales activos que tiene la modelizacin, ya que
obtenemos un valor aproximado de la tasacin con un coste de obtencin
relativamente bajo y en un tiempo de respuesta inmediato, ello, justifica por tanto la
inversin que conlleva el esfuerzo en la creacin de modelos para los diferentes
mtodos de valoracin.
4 Flexibilidad: Otra de las ventajas que cabe destacar es la flexibilidad en cuanto a los
parmetros, ya que en funcin del n de variables que se definan (existe un mnimo
imprescindible) el sistema ser ms o menos preciso en el valor final, pudiendo si cabe
modificar los criterios de aplicacin de las variables en cualquier momento siendo muy
simple su posible modificacin.
5 Localizacin: Uno de los factores que destacan en la usabilidad del sistema, es la
posibilidad de que la base de datos se adapte segn la zona que queramos analizar en
cada momento, por ejemplo en nuestro caso hemos cogido informacin de inmuebles
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Por lo tanto podemos entender que nuestro sistema, como todas las herramientas
informticas tiene sus limitaciones que si las conocemos podremos sacarle un buen
rendimiento al sistema pero que si las desconocemos el uso de dicho sistema puede
ser muy peligroso ya que podramos coger como referencia un valor de mercado que
tal vez est muy alejado de la realidad. As pues siempre que tengamos una vivienda a
valorar que no tenga unas caractersticas (entre las comentadas en los ltimos
prrafos) muy alejadas de las normales podremos usar como referencia el valor de
mercado obtenido mediante el sistema diseado en este proyecto.
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Bibliografa
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Billbao: Ediciones inmobiliarias LLano, 2008.
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