SANEAMIENTO DE PREDIOS

PREDIOS II
OSCAR HUERTA AYALA
REGISTRADOR PUBLICO SUNARP
Instituto de Investigacin para el
Desarrollo Jurdico - INDeJUR

Cursos, Cursos Tcnicos de Especializacin en Derecho Registral, Cursos in

house, conferencias, asesora acadmica grupal y personalizada en cursos
de pre grado y post grado, obtencin del titulo de abogado.

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EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO

EN EL PERU
El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido
crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo,
por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las
mayores inversiones pblicas y privadas, ambas consecuencia
directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las
condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda
pblicas.
Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario
peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en
menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo,
Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

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EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO

EN EL PERU
El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido
crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo,
por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las
mayores inversiones pblicas y privadas, ambas consecuencia
directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las
condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda
pblicas.
Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario
peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en
menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo,
Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

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EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO

EN EL PERU
El sector construccin crece a tasas superiores al 10%,
vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del
PBI global.
Tal es as que desde el 2006 creci en ms del 14% anual,
excepto en el 2009 cuando cay al 6% causado por la
crisis financiera internacional, pero inmediatamente se
recuper hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al
17%. Los aos subsiguientes continu creciendo, aunque
con menor velocidad, tal como corroborarse en las
estadsticas oficiales del INEI y del BCRP.

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EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU

En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas

con la edificacin de viviendas y centros comerciales,
favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento
a travs de crditos hipotecarios promovidos por el Estado y
otras fuentes privadas del sistema financiero.
En los ltimos aos se construyeron, ampliaron o mejoraron
decenas de miles de viviendas en el pas, las que fueron
colocadas predominantemente en el sector de la clase media en
evidente ascenso.
Algo notable en el boom constructivo es que la mayor
demanda de viviendas responde al creciente nmero de
familias que tienen relativamente mayores ingresos
econmicos y por tanto capacidad de adquirir crditos
hipotecarios, asimismo, a que las tasas de inters y las
cuotas les resultan asequibles.

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EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU

DATOS REGISTRO DE INMUEBLES
Segn la SUNARP, en lo que respecta al Registro de la Propiedad Inmueble
( donde se inscriben transferencias de propiedad, hipotecas, edificaciones,
etc), las inscripciones crecieron en 5,9% el ao 2012, respecto de 2011.
El ao 2011 se registraron 500 mil 615 inscripciones, cifra que se increment
a 530 mil 281 el ao pasado.
a)Transferencia de Propiedades inmuebles aumento 13,8%:
Las estadsticas revelan que uno de los actos inscribibles que ms creci el
2012 fue la transferencia de propiedades inmuebles que aumento en 13,8 % al
pasar de 157 mil 570 inscripciones en el ao 2011 a un total de 179 mil ,328 el
ao pasado.
A nivel de regiones , fue la Zona Registral N XIII- Sede Tacna la que ms
creci en este rubro. Porcentualmente alcanz un crecimiento del 84, 3% al
pasar de 5 mil 343 inscripciones el 2011 a 9 mil 847 el ao pasado.
Luego se ubican Huaraz ( 81,8%), Trujillo ( 42, 1%), Ica ( 33, 1%), Pucallpa
(29, 3%), Huancayo ( 28, 9 %), Moyobamba ( 6,3%), Arequipa ( 5,8%), Cusco (
4%), Iquitos( 3,4%) , y Lima ( 2,6%).

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU

DATOS REGISTRO DE INMUEBLES
b) Hipotecas crecieron 4,8 % a nivel nacional:
En el ao 2012 tambin aument la inscripcin de hipotecas a nivel
nacional en un 4,8% al pasar de 72 mil 684 en el 2011 a un total de 76
mil 215 inscritas el ao pasado.
Fue la Zona Registral N VII Sede Huaraz- la que porcentualmente
lider este crecimiento. Al pasar de mil 414 hipotecas inscritas el ao
2011 a un total de 2 mil 615 el ao pasado registro un 84,9% de
incremento.
Detrs de ella se ubican Chiclayo, ( 67,9 %), Huancayo ( 32%),
Trujillo( 31,2%), Moyobamba ( 14,3%), Pucallpa ( 4,5 %), e Ica (1%).

Contrato
Es el acuerdo entre dos o mas partes relacionadas con un objeto
un inters jurdico. Su finalidad es crear, modificar, regular o
extinguir relaciones obligatorias y constituye un acto jurdico
plurilateral por excelencia.
Componentes:
a) Acuerdo de los interesados (acto consensual)
b) Objeto del acuerdo (relacin jurdico patrimonial), contrato es
un acto jurdico patrimonial.
c) Modo como opera cmo opera el acuerdo, el contrato es un
acto de voluntad.
Resumen: Solo es contrato un acto que al mismo sea un acto de
voluntad, acto consensual y acto jurdico patrimonial.

Contrato Preparatorio
Segn Vctor Bolaos los contratos preparatorios son
acuerdos por los que se prepara la celebracin de los
contratos definitivos, quines no pueden o no quieren
celebrar un contrato definitivo, pueden asegurar su
celebracin futura, mediante la celebracin presente de
un contrato preparatorio.
Esta celebracin futura del contrato definitivo puede ser
asegurada oblogndose ambas partes a su celebracincomo el caso del compromiso de contratar-, o quedando
vinculada una o ambas partes, a su celebracin- como
en el caso del contrato de opcin.

Contrato Preparatorio
COMPROMISO PARA CONTRATAR

Artculo 1414 del Cdigo Civil.- Por el compromiso de

contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un
contrato definitivo.
Denominaciones: precontrato, contrato preliminar,
antecontrato, contrato de contratar, etc,. La comisin
revisora del Cdigo Civil la llam promesa de contratar,
pero al final qued como compromiso para contratar.
Produce efectos obligacionales: las partes se obligan a
ponerse de acuerdo en el futuro para formar el contrato
definitivo

Contrato Preparatorio
COMPROMISO PARA CONTRATAR

Artculo 1415.- El compromiso de contratar debe

contener, por lo menos, los elementos esenciales del
contrato definitivo.
En el caso de los contratos tpicos, con tipicidad legal, los
elementos esenciales son aquellos que de no estipularse
sera imposible la celebracin del contrato definitivo.
Si el contrato definitivo es la compraventa deber constar el
precio y el bien.
La inobservancia de esta norma no acarrea nulidad del
compromiso para contratar.

Contrato Preparatorio
COMPROMISO PARA CONTRATAR
Artculo 1416 del Cdigo Civil.- El plazo del compromiso de contratar
debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo,
ste ser de un ao.
Artculo 1417 del Cdigo Civil.- El compromiso de contratar puede
ser renovado a su vencimiento por un plazo no mayor que el
indicado como mximo en el artculo 1416 y as sucesivamente.
Artculo 1418 del Cdigo Civil.- La injustificada negativa del obligado
a celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte
alternativamente el derecho a:
1.- Exigir judicialmente la celebracin del contrato.
2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios.

Contrato Preparatorio
PROMESA DE COMPRAVENTA
El contrato preparatorio Promesa de compraventa est sujeto a
plazo resolutorio, toda vez que, en este tipo de contratacin, el plazo
es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de
su cumplimiento. Vencido el trmino pactado sin que se haya
celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas
de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin
del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo
estipulado podr exigrsele la venta prometida, como s sucedera si
dicho plazo fuera suspensivo (CAS. N 24-T-97. 19/09/1997).

Contrato Preparatorio
Conforme al Art. 2019 del Cdigo Civil, el compromiso para contratar de compraventa no
es un acto inscribible.
En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolucin : 1863-2012SUNARP-TR-L de 14/12/2012: COMPROMISO DE CONTRATARTema de Sumilla :
COMPROMISO DE CONTRATAR El compromiso de contratar, aun cuando obre en
escritura publica otorgada por el Juez en rebeldia del obligado, no constituye acto
inscribible.
Resolucin : 1003-2012-SUNARP-TR-L de 13/07/2012: COMPROMISO DE
CONTRATAR "Mediante el compromiso de contratar no se transfiere ni modifica
ningun derecho real del predio, y dado que no se encuentra contemplado como
acto registrable en el articulo 2019 del Codigo Civil, como si lo esta el contrato de
opcion, se desprende que constituye un acto no inscribible".

Compraventa
Art. 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y este a
pagar su precio.
Elementos:
a) La existencia de una obligacin de dar que asume el
vendedor y que se traduce al ser ejecutada, en la
transferencia de la propiedad del bien.
b) La contraprestacin, representada por el pago del precio
en dinero que debe hacer el comprador, se trata tambin
de una obligacin de dar.

Efecto de la compraventa
Art. 949 del Cdigo Civil: La sola obligacin de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario.
Ello significa que el solo acuerdo de voluntades, en el caso de
bienes inmuebles, basta para trasmitir el derecho de propiedad.
A la voluntad de las partes le corresponde un papel vital en la
trasmisin de la propiedad, es el ttulo de adquisicin y por s
sola produce tal trasmisin y segn Max Arias es tambin el
modo de adquirir.
Por lo tanto, en el Per no se exige la inscripcin en el Registro
para que la transferencia quede perfeccionada; sin embargo se
inscribe para proteccin del titular, respeto de la sociedad del
derecho, proteccin del inters y del derecho de terceros.

APLICACIN DEL ARTCULO 2011

C.C.
ASPECTOS DE CALIFICACIN:
a) Legalidad,
b) Validez,
c) Capacidad.
ELEMENTOS DE CALIFICACIN:
a) Ttulo,
b) Asientos registrales,
c) Antecedentes.

Contenido del asiento de

inscripcin de compraventa
La circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el
precio.
Si se paga parcialmente se extender la hipoteca legal
respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se har constar en
el asiento de inscripcin de la compraventa.
Si el precio fue pagado con dinero de terceros, se har constar
en el asiento y se extender la hipoteca legal, salvo renuncia
expresa.
Casos: 1.- Se indica que el precio es pagado al contado, pero
no consta la cancelacin de precio. 2.- Se indica que la firma
es constancia suficiente de cancelacin de precio. 3.- Anticipo
de legtima de dinero. 4.- Declaracin de bien propio de
cnyuge

Compraventa
Principio de Titulacin Autntica:
Escritura pblica o formulario registral (no mayor
de 20 UIT), segn sea el caso. Art. 2010 del C.C.
Deber constar el pago total o parcial del precio,
extendindose la hipoteca legal, de ser el caso.
Uso de los formularios del Ex-RPU y documentos
privados legalizados antes del 16/06/2004 sern
admitidos
hasta
el
31/10/2008.(Stima
Disposicin Transitoria del Reglamento).-

compraventa con pacto de reserva de propiedad y

arrendamiento venta

En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de

propiedad registrado previamente, para inscribir la transferencia de
propiedad a favor del adquirente se presentar escritura pblica o
formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha
cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha
operado la transferencia.
Cuando an no hubiera operado la transferencia slo se
inscribir el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y
gravmenes. La inscripcin del pacto, no impide la inscripcin de
transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga
prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor,
circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al
inscribir la transferencia de propiedad cuya prioridad protega el
pacto de reserva inscrito.
Lo dispuesto en el primer prrafo se aplica a los contratos de
arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del
pago de determinado nmero de cuotas de la renta.

Compraventa de bienes futuros

Si son materia de venta inmuebles futuros,
conforme a lo dispuesto en el Artculo 1534 del
Cdigo Civil, el contrato de compraventa est sujeto
a que los bienes lleguen a tener existencia.
En tal sentido si es que en la partida matriz, no se
aprecia la declaracin de fbrica, el reglamento
interno y las independizaciones respectivas, no
proceder la compraventa de bien futuro, por lo que
los citados actos debern inscribirse previamente a
la transferencia de los citados inmuebles futuros.

Compraventa de bienes sociales

En caso que el estado civil de la compradora es casada
deber intervenir el respectivo cnyuge conforme el Artculo
315 del Cdigo Civil ratificando la adquisicin efectuada, toda
vez que conforme el Art. 311 del Cdigo Civil, todos los bienes
adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales.
Si el instrumento pblico es posterior a la celebracin del
matrimonio, deber intervenir el otro cnyuge ratificando la
compraventa celebrada, a partir de la suscripcin de la
escritura pblica, el documento tiene fecha cierta, y no de la
minuta insertada en la escritura presentada, si es que no
consta la certificacin de firma notarial.
En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la
Resolucin N 527-2009-SUNARP-TR-L
de 24/04/2009,
cuando seala: "Si bien para efectos sustantivos y tributarios
se requiere que cuente la fecha en las minutas en las que obre
la declaracin de voluntad de los otorgantes relativa a la
transferencia de inmuebles a ttulo oneroso, dicha fecha no
tiene relevancia para efectos registrales"

COMPRA-VENTA Y SOCIEDAD
CONYUGAL
Son bienes propios de los cnyuges (art.
302 CC):
1. Los que aporte al iniciarse el rgimen de
sociedad de gananciales.
2. Los que adquiera durante la vigencia de
dicho rgimen a ttulo oneroso cuando la
causa de adquisicin ha precedido a
aqulla.
3. Los que adquiera durante la vigencia del
rgimen a ttulo gratuito, etc.

Son bienes sociales (art. 310 CC):

1. Todos los no comprendidos en el art. 302,
incluso los que cualquiera de los
cnyuges adquiera por su trabajo,
industria o profesin.*
2. Los frutos y productos de los bienes
propios y de la sociedad y las rentas de
derechos de autor e inventor.
3. Los edificios construidos a costa del
caudal social en suelo propio de 1 de los
cnyuges, abonndose a ste el valor del
suelo al momento del reembolso.

DISPOSICIN Y GRAVAMEN DE BIENES.

ADQUISICIN DE INMUEBLES.
Art. 315 CC: Para disponer de los bienes
sociales o gravarlos, se requiere la
intervencin del marido y la mujer.
Empero, cualquiera de ellos puede
ejercitar tal facultad, si tiene poder
especial del otro.
*Lo dispuesto en el prrafo anterior no rige
para los actos de adquisicin de bienes
muebles,
los
cuales
pueden
ser
efectuados por cualquiera de los
cnyuges. (...)

LA COMPRA REALIZADA POR UNO

SOLO DE LOS CNYUGES ES DEFECTO
SUBSANABLE?
S. La normativa y jurisprudencia registral
no han tratado este supuesto como un
caso de acto nulo, por tanto, puede ser
objeto de confirmacin o ratificacin
conforme al art. 230 del CC.
Se subsana con escritura pblica o
formulario registral otorgado por el otro
cnyuge, en el que se ratifique o confirme
la adquisicin.

COMPRA POR CNYUGE QUE DECLAR

SER SOLTERO,VIUDO O DIVORCIADO

Si su condicin de casado no consta de los

asientos directamente vinculados, se
inscribir la adquisicin como bien propio.
RECTIFICACIN DE LA CALIDAD DEL
BIEN: Art. 15 RIRP: Se presentar ttulo
otorgado por cnyuge que no intervino,
adjuntando copia certificada de partida de
matrimonio expedida con posterioridad al
documento de fecha cierta en el que
consta la adquisicin.

PROCEDE LA RECTIFICACIN DEL

DATO DEL ESTADO CIVIL?
Art. 15, 2do prrafo del RIRP:
Para la rectificacin del estado civil es de
aplicacin lo dispuesto en el art. 85 del
Reglamento General de los Registros
Pblicos.
En base a documento suficiente que
acredita la existencia de matrimonio: copia
certificada de la partida respectiva.

Inscripcin registral de la cesin de

posicin contractual de la
compraventa

La cesin de posicin contractual tiene como base que la relacin contractual se

mantiene, es decir cuando ingresa el tercero no genera una nueva relacin jurdica
obligatoria; sin embargo en el supuesto planteado consideramos que no se tratara
de una cesin de posicin contractual, en la medida de que conforme el Artculo
949 del Cdigo Civil, La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario, en tal sentido si bien existe una prestacin que todava no se ha
ejecutado: el pago del precio; sin embargo ello no es impedimento para la
transferencia de propiedad hubiese operado.
Entonces en qu supuesto procede la inscripcin de la cesin de posicin
contractual de la compraventa?, ello puede darse en la compraventa con reserva
de propiedad, puesto que conforme el Art. 94 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, cuando todava no hubiese operado la transferencia de
propiedad, slo se inscribe en el rubro de cargas y gravmenes de la partida
registral respectiva, la reserva de propiedad, en dicho caso consideramos que no
existe impedimento para que se inscriba la cesin de posicin contractual del
comprador en el Registro de Predios.

Transferencia de cuotas ideales

de un predio

La cuota ideal con respecto a la totalidad del predio

que es objeto de la enajenacin, circunstancia que
debe constar expresamente en el ttulo.
Primer Precedente de observancia obligatoria
aprobado en las sesiones del Cuadragsimo y
Cuadragsimo Primer Pleno del Tribunal Registral
Transferencia de Cuota Ideal:
Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que
le corresponde a uno de los copropietarios de un bien,
no se requiere consignar expresamente, en el ttulo, el
porcentaje transferido Criterio sustentado en las
Resoluciones N 161-2007-TR-T del 27.06.2007 y N
439-2008-SUNARP-TR-L del 23.04.2008

Compraventa de cuotas ideales

de un predio

1 Procede la inscripcin de la transferencia de

cuotas ideales de un predio, sin que se hubiese
indicado el porcentaje, en el caso de la totalidad de
acciones y derechos?
2 Procede la determinacin de porcentajes de
alcuotas sin que conste expresamente en el ttulo?
3 Se contraviene el principio de especialidad
cuando no se precisa el porcentaje de acciones y
derechos que se transfieren?
4 El precedente de observancia obligatoria ha
modificado al Artculo 92 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (actualmente
Art. 96)?

Compraventa de cuotas ideales

de un predio

Transferencia de cuotas ideales de un predio

En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento
se indicar, adems de los datos previstos en el literal d) del
artculo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios,. la cuota ideal con respecto a la totalidad del
predio que es objeto de la enajenacin, circunstancia que
debe constar expresamente en el ttulo
En el caso de transferencia parcial de dos o ms
copropietarios, deber especificarse la parte de la cuota
ideal que cada quien transfiere.
Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que le
corresponde a uno de los co-propietarios, no se requiere
consignar expresamente en el ttulo el porcentaje
transferido.

Compraventas
formalizadas
posterioridad
al
fallecimiento
transferente o adquirente

con
del

Se inscribe en mrito a escritura pblica o

formulario registral legalizado por Notario
otorgado por una de las partes y por los
sucesores del causante o, en el caso que la
formalizacin sea posterior al fallecimiento de
ambos contratantes, por los sucesores de
stos.
Nota: El acto jurdico ya existe, los sucesores
solo formalizan el acto. Se hereda derechos y
obligaciones

Inscripcin de compraventas realizadas

por el causante a favor de terceros

Las transferencias a favor de terceros efectuadas

por el causante antes de su fallecimiento, podrn
inscribirse aun cuando en la partida registral del
predio se hubiera inscrito la sucesin a ttulo
universal, siempre que su inscripcin no perjudique
a terceros.
Nota:
No
estamos
ante
un
tema
de
incompatibilidad de ttulo?
Cuando se perjudica a terceros.
El acto jurdico es anterior a la muerte del
causante.

Compraventa: casos

Cargas y gravmenes que no constituyen obstculo para

la inscripcin
La circunstancia de que en el ttulo presentado se deje
constancia de la existencia o inexistencia de cargas y
gravmenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la
partida registral, no impide la inscripcin de la transferencia ni
afecta la prelacin que otorga el Registro.
Transferencia de predio cuya edificacin no se encuentra
inscrita
En los casos de transferencia de predio cuya edificacin no
se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la
inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la
edificacin tambin es objeto de la transferencia.
Sustento Principio de Legitimacin y facilitacin a las
inscripciones.

Pago con ttulos valores

En los casos que en los contratos de compraventa o
permuta se acuerde que el pago se realice a travs de
la entrega de ttulos valores, la inscripcin se efectuar
dejando constancia que el precio ha sido cancelado
cuando:
a) Se haya pactado o conste en el ttulo el efecto
cancelatorio.
b) Se acredite el pago mediante declaracin jurada del
vendedor con firma certificada por Notario.
c) Se presente la constancia de pago emitida por la
entidad financiera, con firma del funcionario facultado
certificada por Notario, contra la cual se gir el ttulo
valor.
En caso contrario se proceder a inscribir de oficio la
hipoteca legal.

Compraventa de propiedad en el
mandato sin representacin

La transferencia de propiedad que debe efectuar el

mandatario sin representacin a favor de su mandante se
inscribir en mrito del formulario registral o escritura
pblica que contenga dicha transferencia.
En el caso que el mandato sin representacin estuviera
inscrito en el Registro correspondiente y el predio
estuviere determinado bastar la participacin unilateral
del mandatario.
Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplica tambin en el
caso que se acredite la preexistencia del contrato de
mandato mediante la presentacin del instrumento pblico
en el que consta el mismo.
Declaracin de verdadero comprador.

Efectos de la inscripcin de la
compraventa: Legitimacin

Artculo 2013 del Cdigo Civil: El contenido de la inscripcin se presume cierto y

produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez.
Art. VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o s declare
judicialmente su invalidez.
Tambin es conocido como de credibilidad general del asiento, conforme al
cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto
invlido.
Quin niegue la consecuencia la exactitud del Registro deber asumir la carga
de la prueba, siendo que el titular registral goza de proteccin general
liberndosele del onus probandi.
Constituye su fundamento el facilitar la vida jurdica mediante la presuncin de
que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. ESTURILLO
LPEZ
La legitimacin es una presuncin que puede decaer, si se le declara nula, por lo
que no es de una inatacabilidad absoluta, y no es convalidante conforme el Art.

46 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Efectos de la inscripcin de la
compraventa

Puede definirse como una presuncin general de exactitud e integridad del

Registro:

a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles,

producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud,
encontrndose bajo la salvagurdia de los trbunales.
b) Para todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pretenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo.
c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido por aqul.
La presuncin de exactitud del Registro sirve para reputar como titular del
derecho a quin aparezca as constatado en el asiento registral. La
inscripcin per se constituye en prueba.

Efectos de la inscripcin de la
compraventa: Legitimacin
Consecuencias jurdicas de la presuncin de exactitud:
a) Consecuencias sustantivas: se presume que el titular registral es el
verdadero titular en el trfico jurdico y ha de ser tenido como tal mientras no
se pruebe lo contrario.
b) Consecuencias procesales:
El titular registral como demandante (presuncin de que ste es el titular del
derecho constatado en el Registro) ejemplo: en los procesos de ejecucin
de garanta hipotecaria, proceso de desalojo, procesos de deslinde,
procesos indemnizatorios por daos de un inmueble.
El titular registral como demandado: toda demanda que afecte a una finca
debe dirigirse contra el titular registral. Ejemplo: accesin, daos causados
por las cosas, prescripcin adquisitiva. La prueba contra el titular registral
debe ser fehaciente.
El titular registral como tercero: en el caso de suspensin de embargo sin
tercera: se requiere ttulo inscrito. Cuando el titular registral no es parte en
un proceso cautelar o de ejecucin, y a pesar de ello se pretende afectar un
bien suyo a travs del embargo.Tercera de propiedad, tercera de pago

Efectos jurdicos de la inscripcin de la

compraventa: publicicidad registral

Art. 2012 del Cdigo Civil: Se presume sin admitirse sin prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. (recurre a la ficcin legal)
Segundo Prrafo del Art. I del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos: El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. (no recurre a la ficcin legal, sino a la
posibilidad de conocimiento)
El Cdigo civil, plantea una presuncin jure et de jure del conocimiento
del conocimiento del contenido de las inscripciones.
En consecuencia, los terceros no podrn alegar desconocimiento o
ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber.
Al revs, aquello que no est publicado no debe perjudicarlos ni
oponrseles por cuanto nunca estuvieron es posibilidad de conocerlo.
La publicidad jurdica es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida
de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el
Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad
general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad en el trfico de los mismos.

Consecuencias de la inscripcin de
la compraventa: Fe Pblica Registral
Artculo 2014 del Cdigo Civil.
Consiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un
derecho de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de acuerdo a
lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata sobre la base de
lo que proclama el Registro, ser protegido una vez que inscriba su
derecho, manteniendo su adquisicn si luego resulta que se
encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo.
Se requiere adems que la adquisicin sea a ttulo oneroso. Se
requiere tanto de la buena objetiva como la buena fe subjetiva.
Tutela la seguridad jurdica dinmica o seguridad de trfico, es decir
el adquirente de un derecho no puede ver ineficaz su adquisicin por
causas que no conoci o no conoci al momento de llevarla a cabo.
Sin este principio la incertidumbre reinara en las adquisiciones.

Consecuencias de la inscripcin de la
compraventa: Fe Pblica Registral
Requisitos:
1.- Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para
otorgar el derecho. (no se ampara al tercero adquirente en el caso
de una inmatriculacin, el matriuclante no cumple el requisito de
previa inscripcin).
2.- Adquirir a ttulo oneroso ( se distingue del adquirente a ttulo gratuto,
se debe preferir)
3.- Tener buena subjetiva, esto es, desconocer, la inexactitud del
Registro (la buena fe debe ser del adquirente y no del transferente)
4.- Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las
causas de la inexactitud ( se debe extener a los ttulos archivados,
conforme al Art. VIII del T.P del RGRP)
5.- Inscribir el derecho adquirido ( este el hecho que le asigna su
calidad de tercero registral y le permite ser mantenido en su
adqusicin)

Consecuencias de la inscripcin de
compraventa: Prioridad Excluyente
Artculo 2017 del Cdigo Civil.- No puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque se a de fecha anterior.
Se establece un cierre de la partida registral respecto de todos los
ttulos incompatibles con el ya inscrito.
El cierre puede producirse a:
1) Unttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo,
puesto que por regla general la vigencia de los asientos de
inscripcin no se encuentra sujeta a plazo alguno.
2) Un ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos
especiales en que la anotacin preventiva determina la imposbilidad
de extensin de nuevos asientos incompatibles, com ocurre en el
bloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelares
de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar.
3) Un ttulo simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso
el cierre registral es provisional, en cuanto en caducar el asiento,
cesarn los efectos, permitiendo la inscripcin del ttulo
incompatible presentado en segundo lugar.

Jurisprudencia
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA.
VENTA DE BIEN POR QUIEN APARECA EN
REGISTROS COMO SOLTERO. CAS N 2254-2010
TUMBES ELPERUANO 31/01/2011 PP. 29473-29474
El otorgamiento de escritura pblica por persona que
registralmente figura como soltero cuando es casado
no debe ser declarado nulo en sede judicial, por
cuanto la inscripcin se realiz cumpliendo los
requisitos de la buena fe registral contenido en el
Artculo 2014 del Cdigo Civil.

Jurisprudencia
Presuncin de bien social

Con la finalidad de enervar la presuncin de bien

social contenida en el inciso 1) del Artculo 311 del
Cdigo Civil e inscribir un bien inmueble con la
calidad de bien propio, no es suficiente la
declaracin efectuada por el otro cnyuge
contenida en la escritura pblica de compraventa.
RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N
003-2002-ORLC-TR (Publicada: 30-01-2002)

CALIFICACIN DE ADECUACIN
CON ASIENTOS REGISTRALES
ADECUACIN DEL BIEN OBJETO DE LA
TRANSFERENCIA
La discrepancia en cuanto a la
identificacin de un bien objeto del
contrato de transferencia materia de la
solicitud de inscripcin, ser objeto de
observacin siempre que no existan otros
elementos suficientes que permitan su
identificacin.
X PLENO

APLICACIN DE TOLERANCIAS
CATASTRALES

DIRECTIVA
N
01-2008,
modif.R.02-2010SNCP/CNC:
7. DISPOSICIONES
c. Registrales
i. Cuando las diferencias de reas (linderos y
medidas)* estn dentro del rango de tolerancias
establecidas en la presente Directiva, no da
mrito para extender el asiento de rectificacin en
la partida registral.
ii. Cuando las mediciones de reas* de los predios
exceden las tolerancias establecidas en la
presente Directiva, debern ser rectificadas
conforme a los procedimientos vigentes.

EXCEPCIN A LA APLICACIN DE
TOLERANCIAS
d.i. Estos rangos de tolerancia no se
aplicarn, cuando, a pesar de la
discrepancia de valores de reas entre las
consignadas en el ttulo y la que aparece
en la partida registral, el rea de Catastro
determina que se trata del mismo predio y
no se afecta reas de otros predios.

2. ADECUACIN DEL TITULAR REGISTRAL

El nombre no constituye sino una de las
vertientes de la identidad personal, la que se
refiere a los signos distintivos que permiten
individualizar a la persona y que se
complementa con otros elementos, siendo que
la evaluacin de las discrepancias en el nombre
debe fundamentarse en una apreciacin
conjunta de los elementos obrantes en el
registro y los instrumentos pblicos aportados
por los solicitantes, que a travs de distintos
factores de conexin permitan colegir en forma
indubitable que se trata de la misma persona.
II PLENO

PRECISIN DE LOS ALCANCES DE LOS

PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO
PLENO Y DCIMO OCTAVO DEL DCIMO
PLENO
La aplicacin de los Precedentes de
Observancia Obligatoria referidos al nombre y
a la identificacin del predio aprobados en los
Plenos Segundo y Dcimo del Tribunal
Registral, implican la inscripcin del acto
rogado, no requirindose la rectificacin en la
partida en la que se extender la inscripcin ni
en otros Registros.

PLENO L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
INEXISTENCIA DE LINDEROS Y MEDIDAS
REGISTRADOS
La inexistencia de linderos y medidas
perimtricas registradas de un predio no
impide la inscripcin de su transferencia de
dominio, siempre que en el contrato de
compraventa existan elementos suficientes
que permitan su identificacin.
R. 824-2007-SUNARP-TR-L

ACUERDO PLENARIO
ACTO JURDICO SUJETO A CONDICIN
SUSPENSIVA
Es inscribible el acto modal sujeto a
condicin, siempre que el cumplimiento de
sta implique una modificacin en la
situacin jurdico real del inmueble.
PLENO LXXII

INEXIGIBILIDAD DE ACREDITACIN DEL

PAGO DE TRIBUTOS MUNICIPALES
FUNCIN REGISTRAL
El artculo 9 de la Ley 29566 que establece
que no constituye parte ni responsabilidad
de la funcin registral la fiscalizacin del
pago de tributos, ni los insertos
correspondientes que efecte el notario, es
aplicable inmediatamente incluso para los
ttulos en trmite.
Acuerdo - PLENO LXII agosto 2010

TRASLACIN DE DOMINIO MEDIANTE

REPRESENTANTE VOLUNTARIO
Es suficiente un poder amplio y general para
transferir bienes del representado?
NO: El poder general slo comprende los actos
de administracin (conservacin).
El poder especial comprende los actos para los
cuales ha sido conferido. (Art. 155 CC.)
Para disponer de la propiedad del representado o
gravar sus bienes, se requiere que el encargo
conste en forma indubitable y por escritura
pblica bajo sancin de nulidad.
(Art. 156
CC)

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
CALIFICACIN DE FACULTADES DE
DISPOSICIN
No constituye obstculo para la inscripcin
de una compraventa celebrada a travs de
apoderado, el hecho que en el acto de
apoderamiento se hayan descrito 2 predios
cuando con posterioridad dichos predios
fueron
acumulados
por
disposicin
municipal.
R. 1045-2008-SUNARP-TR-L

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SE REQUIERE QUE EL PODER SE

ENCUENTRE REGISTRADO?
PRECEDENTE VINCULANTE:
A efectos de calificar los actos celebrados
por el representante de personas
naturales, no es exigible la inscripcin del
poder. Ser suficiente que se inserte o
adjunte el traslado instrumental de la
escritura pblica donde conste el referido
poder.
XVII PLENO

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CUNDO ES OPONIBLE LA
REVOCACIN DEL PODER?
Cuando se inscribe la revocacin, a partir de la
fecha de la inscripcin (asiento de presentacin
del ttulo).
Art. 2038 CC: El tercero que de buena fe y a
ttulo oneroso ha contratado sobre la base de
mandato o poder inscrito en el registro del lugar
de celebracin del contrato, no ser perjudicado
por
mandato,
poder, modificaciones
o
extinciones de stos no inscritos.

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL SOBRE

OPONIBILIDAD DE LA REVOCACIN
A efectos que la revocatoria del poder sea
oponible a los terceros adquirentes, sta
debe constar inscrita en el Registro con
fecha anterior a la celebracin del contrato
donde concurre el representante. (Sin
perjuicio que la buena fe de los terceros
sea enervada judicialmente).

Res. N 444-2004-SUNARP-TR-L

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Procede inscribir la revocatoria sin la

previa inscripcin del poder?
INSCRIPCIN DE LA REVOCATORIA DE
PODERES
Procede la inscripcin de la revocatoria de
poderes aunque no se encuentre inscrito el
acto de otorgamiento de poder, siempre
que se acompae copia certificada del
poder que se revoca, el cual quedar en el
ttulo archivado.
Acuerdo PLENO LIV diciembre 2009

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TRASLACIN DE DOMINIO MEDIANTE

REPRESENTANTE LEGAL
Tutores/curadores de menores/incapaces
Art. 167 CC: Se requiere autorizacin
expresa para disponer o gravar los bienes
del representado (menor o incapaz).
Art. 447 CC: Los padres requieren
autorizacin judicial para enajenar y gravar
bienes de los hijos menores.
COMPRA DE PREDIOS: Los padres pueden
adquirir predios o cdulas hipotecarias con
dinero del menor (Art. 453 CC).

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ACUERDO PLENARIO
RECTIFICACIN DEL ESTADO CIVIL DE
LOS TITULARES
La rectificacin del estado civil en mrito al
segundo prrafo del artculo 15 del RIRP,
conlleva a que en una posterior
transferencia del bien deban intervenir
ambos cnyuges, salvo que se acredite
que el bien fue adquirido con la calidad de
propio.
PLENO LXXX

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
INEXIGIBILIDAD DE ACTO PREVIO
En la calificacin de actos en los cuales se
transfieran cuotas ideales respecto de un
predio, el Registrador debe limitarse a
verificar que el transferente sea titular de la
cuota ideal que transfiere, sin exigir la
inscripcin de transferencias previas que
se mencionen en el contrato, ni calificar el
porcentaje remanente.
R. 719-2008-SUNARP-TR-L

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
ACUERDOS PLENARIOS
LXIV PLENO
Sesin extraordinaria modalidad no presencial
realizada el da 2 de setiembre de 2010.
1.- COMPRAVENTA POR REPRESENTACIN
Procede incorporar al Registro una compraventa
celebrada por gerente con facultades vigentes al
momento de la transferencia, aun cuando a la fecha de
la solicitud de inscripcin dichas facultades se
encuentren suspendidas por una resolucin judicial que
nombra a un administrador

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
ACUERDOS PLENARIOS
XCVII PLENO
Sesin extraordinaria modalidad no presencial
realizada los das 22 y 24 de octubre de 2012.
1. FACULTAD DE SUSCRIBIR CONTRATOS DE
COMPRAVENTA
EN
REPRESENTACIN
DE
COMUNIDAD CAMPESINA
El poder otorgado para suscribir contratos de
compraventa implica el encargo indubitable para la
disposicin de los bienes de la representada, aunque
se trate de una Comunidad Campesina.

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