Comentario

Especial del mes

p a t r i m o n i a l se d e n o m i n a n c o n t r a t o s y g e -

COMENTARIO

n e r a n o b l i g a c i o n e s p a r a las p a r t e s .

Estas

o b l i g a c i o n e s p u e d e n set u n i l a t e r a l e s ,

bila-

t e r a l e s o m u l t i l a t e r a l e s . Las o b l i g a c i o n e s se
clasifican en; d e d a r d e hacer y d e n o h a c e r

i La nueva va procedimental para el

Camenta
Ley

i desalojo

El o b l i g a d o a dar, h a c e r o n o h a c e r se d e n o m i n a " d e u d o r " , m i e n t r a s q u e , la c o n t r a p a r t e

se l l a m a " a c r e e d o r " . C u a n d o el d e u d o r n o
c u m p l e c o n su o b l i g a c i o n e s d e d a r h a c e r o
n o h a c e n a s u m e el c o s t o d e l o q u e n o h a
d a d o , de lo q u e n o ha hecho y d e lo dejo de

J u a n Gualberto C h v e z Marmanillo*
Profesor e n la U n i v e r s i d a d N a c i o n a l M a y o r d e San M a r c o s .

Cdigo PmcesaGv': artculos 594 y 692-A.

roso n o es m s q u e el t i t u l a r d e la o b l i g a c i n

1.

1^

2.

3.

4.

d e h a c e r d a r o d e n o h a c e r a f a v o r d e su

Introduccin

Situacin jurdica vigente antes de ia nueva ley

c o n t r a p a r t e q u e es el a c r e e d o r q u e , n o h a

Algunas deficiencias de la nonna

e n d o c t r i n a se d e n o m i n a p a g a r p o r l o q u e .

c u m p l i d o c o n r e a l i z a r la o b l i g a c i n , l a q u e

Anlisis de la Ley N.^ 30201

PALABRAS CLAVE
A r r e n d a m i e n t o / D e u d o r moroso / Desalojo
/ Nueva va p r o c e d i m e n t a l

se le d e c l a r a r a d e u d o r m o r o s o . En ese s e n -

1. I n t r o d u c c i n
C o n f e c h a 2 8 d e m a y o d e l p r e s e n t e a o , se

2. S i tu a c i n j u r d i c a vigente antes de
la nueva ley

ha p u b l i c a d o l a Ley N , 3 0 2 0 1 q u e c o n s t a

El ser h u m a n o p o r n a t u r a l e z a es u n ser social,

d e seis artculos, t r e s d i s p o s i c i o n e s c o m p l e -

p r i m e r o p o r q u e nace e n u n g r u p o f a m i l i a r , el

mentarias finales, dos disposiciones

com-

q u e a su vez. est i n t e g r a d o a u n g r u p o social

p l e m e n t a r i a s t r a n s i t o r i a s y u n a disposicin

ms g r a n d e q u e es su c o m u n i d a d , sea v e c i -

con^plementaria derogatoria.

nal, distrital, provincial regional o nacional.

Esta n o r m a c r e a y r e g u l a el Registro d e D e u d o r e s J u d i c i a l e s M o r o s o s , q u e e n sus c u a t r o

p r i r t i e r o s artculos i n t r o d u c e m o d i f i c a c i o n e s
al artculo 5 9 4 ( a l a d i c i o n a r n u e v o s prrafos)
y al artculo 6 9 2 - A d e l C d i g o Procesal C i v i l .
En 5U artculo 5 m o d i f i c a y d e r o g a n o r m a s d e
la Ley N . 2 7 8 0 9 , L e y G e n e r a l d e l S i s t e m a
Concursal.

En el p r o c e s o d e su d e s a r r o l l o c o n v i v e c o n su
ncleo f a m i l i a r y l u e g o g r a d u a l m e n t e t a m bin se v a i n t e g r a n d o c o n los o t r o s g r u p o s
familiares, de tal manera q u e u n a persona
siempre vive en sociedad.

ve

precisado a relacionarse

c o n las o t r a s

I n t e n t a r e m o s g l o s a r y c o m e n t a r los c i n c o

Para e l l o e s t a b l e c e

p r i m e r o s artculos d e esta n u e v a

" r e l a c i o n e s j u r d i c a s " , es d e c i r

ley p o r

n o r m a e n l a situacin j u r d i c a v i g e n t e t a n t o
e n el a s p e c t o s u s t a n t i v o c o m o e n l o p r o c e s a l
o adjetivo.

l o q u e se d e n o m i n a n
relaciones

q u e s o n r e c o n o c i d a s p o r las n o r m a s jurdicas
y a d e m s r e g u l a d a s , e n las q u e s e a l a n las
c o n s e c u e n c i a s p a r a c a d a u n a d e las p a r t e s .
Esto se d e n o m i n a " a c t o j u r d i c o " y e n o t r a s
legislaciones se d e n o m i n a " n e g o c i o j u r d i c o " .

Los actos jurdicos e n l o s q u e i n t e r v i e n e l a

Abogado y Magster en Derecino Civil y Comercial por
I persona humana, cuando tiene contenido
la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Instituto Pacfico

t i d o , el d e u d o r m o r o s o s e r i a el d e u d o r q u e
n o c u m p l i c o n su o b l i g a c i n d e p a g a r al
a c r e e d o r lo q u e estaba o b l i g a d o ; d a r hacer
o no hacer
D e all q u e estas r e l a c i o n e s jurdicas s o n d e
d i f e r e n t e clase y c o n t e n i d o , p e r o si su o b j e t o
es d e n a t u r a l e z a e c o n m i c a se d e n o m i n a n
r e l a c i o n e s d e crdito y t i e n e c o m o f u e n t e el
c o n t r a t o . N o obstante, existen otros contratos
d i s t i n t o s a estos: as t e n e m o s : el c o n t r a t o d e
c o m p r a v e n t a , d e donacin, d e prstamo, d e
a r r e n d a m i e n t o t i p i f i c a d o s y r e g u l a d o s e n el
L i b r o V i l t i t u l a d o Fuentes d e las o b l i g a c i o n e s .

A e f e c t o s d e s a t i s f a c e r sus n e c e s i d a d e s , se
personas a f i n d e o b t e n e r lo q u e necesita.

io q u e , d e b e m o s u b i c a r el espritu d e esta

32

CONTEXTO NORMATIVO

q u e s u n d e u d o r m o r o s o ? El d e u d o r m o -

r e s p e t a n d o el p r o c e d i m i e n t o r e g u l a d o p o r el
artculo 1 3 3 3 d e l C d i g o C i v i l .
Sin e m b a r g o , nos c u e s t i o n a m o s l o s i g u i e n t e :

o m i t i r Por e l l o , se le d e c l a r a d e u d o r m o r o s o

En el presente artculo, el autor realiza una

evaluacin sobre ia nueva Ley IM, 3 0 2 0 1 ,
d e s c r i b i e n d o la situacin jurdica a c t u a l mente vigente. Asimismo, realiza un anlisis
sucinto sobre las implicancias d e l n u e v o
t e x t o n o r m a t i v o en el mbito procesa! y
sustantivo, calificando a ia nueva regulacin
legislativa c o m o un trmite especial y c o m o
resultado de varios factores q u e causan la
d e m o r a de los procesos de desalojo.

Volunien 1 | Julio 2014

De

esa m a n e r a ,

en cada

u n o de

estos

c o n t r a t o s e x i s t e n d o s p a r t e s : el a c r e e d o r y
el d e u d o r

En el c a s o d e los c o n t r a t o s d e

c o m p r a v e n t a , el a c r e e d o r es el v e n d e d o r y
el c o m p r a d o r es el d e u d o r o b l i g a d o a p a g a r
el p r e c i o p a c t a d o p e r o , al m i s m o t i e m p o ,
el v e n d e d o r es a c r e e d o r d e l c o m p r a d o r e n
c u a n t o se o b l i g a a t r a n s m i t i r l a c o s a v e n d i d a .
Si el d e u d o r n o c u m p l e c o n su o b l i g a c i n se

p r a d o r p o r n o p a g a r el p r e c i o p a c t a d o , se
pueden convertir en deudores morosos.
As q u e , p o r e j e m p l o , e n el c o n t r a t o d e prst a m o c i v i l l l a m a d o m u t u o , existe el d e u d o r
q u e es l a p e r s o n a q u e r e c i b e u n a s u m a d e
d i n e r o c o n obligacin d e d e v o l v e r y el a c r e e d o r q u e es el q u e e n t r e g a el d i n e r o . De esa
m a n e r a , c u a l q u i e r a d e estas p a r t e s p u e d e n
ser d e c l a r a d a s d e u d o r e s m o r o s o s .
En el caso d e l c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o , el
a c r e e d o r es e l a r r e n d a d o r q u e es l a p e r s o n a
q u e e n t r e g a u n b i e n i n m u e b l e al d e u d o r q u e
es el a r r e n d a t a r i o , segn las clusulas d e l
contrato q u e deviene en d e u d o r de pagar
la r e n t a m e n s u a l , d e v o l v e r el i n m u e b l e al
v e n c i m i e n t o d e l plazo p a c t a d o , etc.
De esa m a n e r a , l o d e s a r r o l l a d o a n t e r i o r m e n t e se e n c u e n t r a e n u m e r a d o y c o n t e m p l a d o
e n el C d i g o C i v i l , e n el L i b r o V I (Las o b l i g a c i o n e s ) y e n el L i b r o V I I (Las f u e n t e s d e las
obligaciones).

le p u e d e c o n v e r t i r e n d e u d o r m o r o s o : c o n
ello, t a n t o al v e n d e d o r p o r n o entregar la
c o s a v e n d i d a al c o m p r a d o r c o m o al c o m -

Volumen 1 1 Julio 2014

3. Anlisis de la Ley N. 30201

La l e y q u e e s t a m o s

c o m e n t a n d o , en su

Actualidad Civil

33

Especial del mes

Comen tario

artculo 1 . c r e a u n R e g i s t r o d e d e u d o r e s

m i s m a , al ejecutarse d i c h a sentencia e i n m e -

morosos,

d i a t a m e n t e despus d e d i c h o v e n c i m i e n t o ,

as d e c l a r a d o s e n procesos

judi-

ciales t r a m i t a d o s y c u l m i n a d o e n s e n t e n c i a s

se e v i t e q u e e l a r r e n d a t a r i o

p o r e l j u e z . La ley se r e f i e r e a d e m a n d a s q u e

o c u p a n d o el i n m u e b l e l u e g o d e d i c h o p l a z o .
De all q u e los b i e n e s p r o d u c i r n sus f r u t o s

han c u l m i n a d o c o n sentencias declarndo-

c o m o c o r r e s p o n d a n a su p r o p i e t a r i o , y n o

las f u n d a d a s s o b r e p r o c e s o s e j e c u t i v o s d e

estancaran a l a r r e n d a d o r e n la p e r c e p c i n

obligacin d e d a r s u m a d e d i n e r o , e n t r e los
cuales se c o m p r e n d e l a d e u d a d e v e n g a d a d e
los a r r e n d a t a r i o s .
D e all q u e n o se c o m p r e n d e los casos d e

de frutos corno consecuencia

1 3 3 3 d e l Cdigo Civil.

A s i m i s m o , se p r e c i s a q u e la inscripcin es
facultativa del acreedor (demandante), lo
q u e es d e i n i c i o d e p a r t e .
De o t r o l a d o , e n el artculo 2
y publicidad

del registro)

(Cratuidad

se p r e c i s a q u e el

r e g i s t r o es u n m e d i o d e p u b l i c i d a d d e la
lista d e m o r o s o s a l a q u e se p u e d e a c c e d e r
a travs d e la c o n s u l t a v a w e b d e l p o r t a l
d e l r g a n o d e l P o d e r E j e c u t i v o , y q u e este
s e r v i c i o es c o m p l e t a m e n t e g r a t u i t o p a r a
cualquier persona.
En e l artculo 3 [Vigencia de la inscripcin) se
seala l a v i g e n c i a d e l a c a l i d a d d e d e u d o r
m o r o s o e n el r e g i s t r o , la c u a l

comprende

h a s t a q u e el d e u d o r m o r o s o e x t i n g a su

Sin e m b a r g o , esta n o r m a n o sera d e l t o d o

eficaz c o m o se p r e t e n d e , p o r q u e en la prrtica
sucede q u e , p o r la d e m o r a e n la tramitacin
d e l d e s a l o j o , n o siem.pre c u l m i n a antes d e l
v e n c i m i e n t o d e l c o n t r a t o sino m u c h o despus,
c o n l o q u e se d e s n a t u r a l i z a el b u e n propsito
d e la n u e v a n o r m a .
Por s u p u e s t o q u e esto n o es d e f e c t o a t r i b u i d o
a la n o r m a sino a otros factores q u e s o n i m p u t a b l e s al rgano j u r i s d i c c i o n a l , c o m o seran
sus o p e r a d o r e s O'ueces. a u x i l i a r e s j u r i s d i c c i o nales, rganos a d m i n i s t r a t i v o s ) y t a m b i n a
las partes y los a b o g a d o s ' .
C o n l a n u e v a ley se p r e t e n d e p a l i a r estas c a u sas q u e o r i g i n a n la d e m o r a en la tramitacin
d e los procesos d e d e s a l o j o . En el artculo 5 9 4
se h a i n c o r p o r a d o e l s i g u i e n t e prrafo:

obligacin d e p a g a r la d e u d a , al cabo d e l

"En los c o n t r a t o s d e a r r e n d a m i e n t o ci
i n m u e b l e s , c o n f i r m a s legalizadas a n t e
notario pblico o juez d e paz. en aquellos
lugares d o n d e no haya n o t a d o pblico, que
contengan u n a clusula d e allanamiento a
futuro del arrendatario, para la restitucin
del bien p o r conclusin del contrato o por
resolucin del m i s m o p o r falta de pago c o n forme a lo establecido en el articulo 1697 del
Cdigo Civil, el Juez notifica la d e m a n d a al
arrendatario para que. dentro del plazo de
seis das, acredite la vigencia del contrato d e
arrendamiento o la cancelacin del alquiler

c u a l este p u e d e s o l i c i t a r q u e se le e x c l u y a ,
s i e m p r e a travs d e l j u z g a d o c o m p e t e n t e .
D e o t r o l a d o , e n e l artculo 4 se r e g u l a la
exoneracin o e x c l u s i n d e l a inscripcin
del Estado c o m o d e u d o r m o r o s o e n el regist r o , c u y a s o b l i g a c i o n e s se h a y a n j u d i c i a l i z a d o
y e n las q u e se t e n g a q u e d e c l a r a r d e u d o r
m o r o s o a las e n t i d a d e s estatales.
En c u a n d o a l artculo 5 d e l a Ley e n c o m e n t o

(Modificacin de los artculos 594 y 692- A

del Cdigo Procesal Civil), se i n c o r p o r a u n
n u e v o prrafo a l artculo 5 9 4 d e l CPC, p o r
e l c u a l s e a u t o r i z a a los a r r e n d a d o r e s i n i c i a r
u n proceso d e d e s a l o j o c o n t r a su a r r e n d a t a r i o antes d e q u e el p l a z o d e v i g e n c i a d e l
contrato haya vencido, precisamente

para

q u e . si se d e c l a r a f u n d a d a l a d e m a n d a y
c u a n d o se p r o d u z c a e l v e n c i m i e n t o d e la

34

Instituto Pacfico

del inicio de

I un proceso d e desalojo, q u e n o r m a l m e n t e
tiene u n a duracin p r o l o n g a d a .

deudores morosos declarados extraproceso.

segn el artculo

permanezca

a d e u d a d o . Vencido el plazo establecido sin

q u e se acredite lo sealado n el prrafo
anterior, el Juez ordena el lacizamiento en
q u i n c e das hbiles, de c o n f o r m i d a d c o n
el artculo 5 9 3 d e l Cdigo Procesal Civil.
Es c o m p e t e n t e para conocer la s o l i c i t u d
de restitucin- del i n m u e b l e , en contratos
con clusulas de allanamiento, el Juez d e l
lugar d o n d e se encuentra el bien materia
del contrato.
La d e u d a d e l a r r e n d a t a r i o j u d i c i a l m e n t e
reconocida origina la inscripcin del d e m a n d a d o en el Registro d e Deudores Judiciales
Morosos".

En un anterior trabajo liemos analizado las causas

que conducen a que los procesos de desalojo por
vencimiento de contrato demoren tantos aos. Cfr.
CHVEZ MARMANILLO. Juan Gualberto. Proceso de desalojo
por vendmiento de contrato. Tesis para optar el grado
de Magister en Derecho con mencin en Derecho Civil
y Comercial. Unidad de Posgrado de la Facultad de
Derecho y Ciencia Poltica de la Univeridad Nacional
Mayor de San Marcos, tima, 2008.

Volumen 1 | Julio 2014

antes sealada.
Es p o r eso q u e se necesita i n i c i a r u n a d e m a n da y solicitar q u e el juez declare el d e r e c h o
del d e m a n d a n t e

(arrendador)

y enuna

s e n t e n c i a se o r d e n e a l a r r e n d a t a r i o d e v o l v e r e l b i e n a r r e n d a d o , sea p o r v e n c i m i e n t o d e c o n t r a t o o p o r h a b e r este i n c u r r i d o e n
m o r a e n al p a g o d e los a r r i e n d o s a q u e est
obligado.
Esta accin se t r a m i t a segn e l C d i g o P r o cesal C i v i l , m e d i a n t e e l p r o c e s o sumarsimo
d e d e s a l o j o . N o o b s t a n t e , este p r o c e s o se

SABiAUSTEOQUE?

t i e n e q u e t r a m i t a r segn los plazos y e t a p a s

Los derechos
que se afectan
por
la dilacin del proceso
de desalojo
son: el derecho
de propiedad
de
los arrendatarios,
al derecho de la
libre circulacin de los bienes,
pero
adems, que se permite la existencia de una especie de patente
de
corso a favor de los
arrendadores
para incurrir en Inejecucin de sus
obligaciones
de devolver
el bien
arrendado, luego del plazo
vencido,
entre
otros.

e s t a b l e c i d o s , y r e s p e t a n d o las f o r m a s , las
q u e c o r r e n b a j o el c o n t r o l d e l j u e z , e n sus
diferentes instancias, en el q u e i n t e r v i e n e n
las p a r t e s . Este p r o c e s o est r e c o n o c i d o e n e l
Ttulo I I I . artculo 5 4 6 i n c i s o 4 y los artculos
5 8 5 y s i g u i e n t e s d e l C d i g o Procesal C i v i l .
Es e n e l C d i g o Procesal C i v i l d o n d e a p a r e c e
sealada la f o r m a e n q u e u n a p e r s o n a p u e d e
h a c e r v a l e r su d e r e c h o c o n intervencin d e l
j u e z , q u i e n r e s u e l v e las d i f e r e n c i a s ( c o n f l i c t o s ) e n t r e las p a r t e s . Por e l l o , e n este c u e r p o
d e leyes a p a r e c e n

los p r o c e s o s d e c o n o c i -

m i e n t o , los p r o c e s o s e j e c u t i v o s , los p r o c e s o s
Esta m o d i f i c a c i n t i e n e c o m o

antecedente

u n a n o r m a q u e pertenece al mbito d e l
d e r e c h o c i v i l , c o m o es e l c o n t r a t o tpico d e
a r r e n d a m i e n t o , r e g u l a d o e n el Ttulo VI
d e l L i b r o S p t i m o d e l C d i g o C i v i l (artculos
1 6 6 6 a l 1 7 1 3 ) . Se p u e d e a p r e c i a r q u e l o
se est r e g u l a n d o es el a r r e n d a m i e n t o , sus
partes, o b j e t o del c o n t r a t o , la renta c o n v e n i d a y e l p l a z o d e v i g e n c i a , las o b l i g a c i o n e s
d e l a r r e n d a d o r , las c u a l e s se e n c u e n t r a n
c o m p r e n d i d a s c o m o parte d e la n o r m a

f r e c u e n c i a , los a r r e n d a t a r i o s n o c u m i p l e n sus
o b l i g a c i o n e s r e g u l a d a s en la n o r m a sustantiva

d e ejecucin y los p r o c e s o s c a u t e l a r e s , e t c .
Estas n o r m a s p r o c e s a l e s o b l i g a n a las p a r t e s
q u e t i e n e n u n c o n f l i c t o d e i n t e r e s e s e n sus
r e l a c i o n e s , a q u e se s o m e t a n a l t r m i t e
e s t a b l e c i d o p o r e s t a n o r m a p r o c e s a l y, p o r
t a n t o , s o m e t e r s e a los j u e c e s , q u e s o n l o s
q u e r e s o l v e r a n l o s casos r e l a c i o n a d o s a
esta m a t e r i a .
El p r o c e s o c i v i l , c o m o s a b e m o s , es u n s i s t e m a
d e pasos o e t a p a s p r o c e s a l e s m e d i d o s e n e l

sustantiva.

t i e m p o y q u e se d e b e n c u m p l i r r i g u r o s a -

De o t r o l a d o , d e l a l e c t u r a d e d i c h a s n o r m a s

Solo al f i n a l d e l trmite procesal d e l m i s m o

s u s t a n t i v a s , se e n t i e n d e q u e l o s c o n t r a t o s
d e a r r e n d a m i e n t o estaran b i e n r e g u l a d o s ,
c a u t e l a n d o los d e r e c h o s d e los a r r e n d a d o r e s
f r e n t e a l a accin u omisin d e los a r r e n d a t a r i o s . Sin e m b a r g o , o c u r r e q u e , c o n m u c h a

Volumen 1 j Julio 2014

m e n t e b a j o sancin d e n u l i d a d e i n e f i c a c i a .
se emitir u n a resolucin, a travs d e l a c u a l
se p r o n u n c i a s o b r e si e x i s t e o n o e l d e r e c h o ,
a quin c o r r e s p o n d e el d e r e c h o y, solo despus, o r d e n a r q u e el o b l i g a d o c u m p l a c o n
lo resuelto.

Actualidad Civil

35

cSDCcial del mes

En ese s e n t i d o , p a r a d e s a l o j a r a u n a r r e n d a tario que permanece

o c u p a n d o el i n m u e -

b l e a r r e n d a d o , q u e t i e n e v e n c i d o el p l a z o
c o n v e n i d o y q u e n o lo d e v u e l v e , la n o r m a
p r o c e s a l o r d e n a q u e el a r r e n d a d o r tendra
q u e e m p l a z a r al a r r e n d a t a r i o a n t e e l c e n t r o
d e conciliacin y. si n o h a c o n c u r r i d o en d o s
c i t a c i o n e s e n t o n c e s , recin p u e d e p r e s e n t a r
d e m a n d a a n t e el j u e z c o m p e t e n t e q u e , p u e d e ser el e s p e c i a l i z a d o e n l o c i v i l o el j u e z
de paz letrado.
N o o b s t a n t e , e n el p r o c e s o ad hoc p a r a este
t i p o d e procesos, c o m o h e m o s sealado, se le
d e n o m i n a " p r o c e s o sumarsimo d e d e s a l o j o "
y t i e n e su p r o p i a t r a m i t a c i n r e g u l a d o e n el
artculo 5 4 6 i n c i s o 4 , el c u a l se e n c u e n t r a
d e s a r r o l l a d o e n los artculos 5 8 5 h a s t a el
5 9 6 d e l C d i g o Procesal C i v i l .

JORGE AVENDANO VALDEZ dice

" l a propiedad
es,
en primer
lugar,
un poder
jurdico.
El poder
adopta
muchas
formas.
As hay el
poder
de la fuerza,
el
poder poltico, el
poder
blico. En este caso es un
poder que nace del Derecho.
Recae
sobre un bien o sobre un
conjunto
de bienes, ya sean corporales
(cosas) o incorporales
(derechos)
P o d e m o s a p r e c i a r q u e este p r o c e s o h a d e v e n i d o e n u n va crucis p a r a los a r r e n d a d o r e s
c u a n d o tenan q u e d e s a l o j a r a sus a r r e n d a t a rios, p o r q u e estos n o d e v u e l v e n el i n m u e b l e
c u a n d o h a v e n c i d o el plazo del c o n t r a t o ,
constituyendo un p r o b l e m a de naturaleza
social d e m o m e n t o i n s o l u b l e . Estos s o n los
p n n c i p a l e s r e s p o n s a b l e s d e la e x i s t e n c i a d e
estos c o n f l i c t o s , o b l i g a n d o a q u e se j u d i c i a l i c e
su relacin c o n t r a c t u a l y, d e n t r o d e l p r o c e s o ,
s o n los q u e i n c u r r e n e n a b u s o d e l d e r e c h o al
recurrir aactuaciones dilatorias.

36

Instituto Pacfico

Comentario
r i n a l m e n t e . e x i s t e r i causas d e o r d e n p r e SLjpuestal f i n a n c i e r o en la m e d i d a q u e los
j u z g a d o s n o estco d o t a d o s d e los recursos
necesarios p a r a i n i p l e m e n t a r u n b u e n despacho j u d i c i a l y m u c h o s d e ellos carecen del
personal idneo y c o m p e t e n t e para atender

a n t e r i o r m e n t e en los procesos d e d e s a l o j o , los

cuales p u e d e n lograrse c o n la niodificacin
d e la n o r m a o p o r la regulacin c o n u n a va
e s p e c i a l , d e la s i g u i e n t e m a n e r a :

Q u e el c o n t r a t o d e arriendos c o n fe n o t a r i a l

la c a r g a d e t r a b a j o q u e se a c u m u l a p r e c i s a -

sea i n c o r p o r a d o c o m o u n ttulo e j e c u t i v o

m e n t e p o r f a l t a d e logstica y p e r s o n a l p o r el

y, c o m o consecuencia d e e l l o , q u e d i c h o

poco presupuesto del Poder Judicial.

ttulo sea pasible d e m a n d a r el d e s a l o j o p o r

La c o n s e c u e n c i a d e este p r o b l e m a es la a f e c -

la va d e l proceso e j e c u t i v o . A s i . n o t i e n e

tacin al d e r e c h o d e p r o p i e d a d d e los a r r e n -

q u e pasar p o r el c e n t r o d e conciliacin y.

d a t a r i o s , al d e r e c h o d e la l i b r e circulacin d e

a d e m s , n o t i e n e necesidad d e q u e el j u e z

los b i e n e s , la generacin d e la c a r g a procesal

d e c l a r e el d e r e c h o q u e le asiste al a r r e n d a -

q u e a h o g a a los j u z g a d o s y. e s p e c i a l m e n t e ,

d o r d e r e c u p e r a r el b i e n i n m u e b l e a travs

lo ms g r a v e , se p e r m i t e la e x i s t e n c i a d e u n a
especie d e p a t e n t e d e c o r s o a f a v o r d e los
a r r e n d a d o r e s p a r a i n c u r r i r e n inejecucin d e

d e l proceso sumarsimo-de c o n o c i m i e n t o .
2.

g e n e r a r o n s o l o y e x c l u s i v a m e n t e p o r el

d a d o , l u e g o d e l p l a z o v e n c i d o , e n t r e otros^.

i n c u m p l i m i e n t o d e la obligacin p o r p a r t e

consideramos

d e l a r r e n d a t a r i o , se e s p e r a q u e c o n la ley

q u e el a r r e n d a d o r n o n e c e s i t a q u e el j u e z
le r e c o n o z c a

Con la emisin d e una ley especial

especia;, esta se s u b o r d i n a a q u e el c o n t r a t o
d e a r r i e n d o s i n t r o d u z c a u n a clusula p o r la
q u e el a r r e n d a t a r i o se o b l i g a (se a l l a n a ) , y c o n
ello se a c e p t e esta va breve y especial c o m o
solucin a n t e el v e n c i m i e n t o d e l c o n t r a t o y
q u e el a r r e n d a t a r i o n o d e s o c u p e el i n m u e b l e .
Por o t r o l a d o , se d i s p o n e q u e en d i c h o c o n t r a t o se c u e n t e c o n la legalizacin d e las f i r m a s
a n t e el n o t a r i o o el j u e z e n lugares d o n d e n o
existe n o t a r i o : a s i m i s m o , se i n s t i t u y e la c o m p e t e n c i a d e l juez d e l lugar d o n d e se e n c u e n t r a
el b i e n a r r e n d a d o .
De esa m a n e r a , la d e u d a r e c o n o c i d a e n d i c h o
p r o c e s o , se inscribira a peticin d e p a r t e e n
el Registro d e d e u d o r e s m o r o s o s .

Q u e si b i e n e n estos casos d e c o n f l i c t o se

sus o b l i g a c i o n e s d e d e v o l v e r el b i e n a r r e n Por e l l o , a c r i t e r i o n u e s t r o ,

Con la modicacin de la norma

vet-nos, si b i e n se crea u n a va p r o c e d i m e n t a l

especial y la incorporacin d e u n n u e v o

el d e r e c h o a r e c u p e r a r s u

p r o c e d i m i e n t o , se p u e d a g a r a n t i z a r el

i n m u e b l e a r r e n d a d o , p u e s t o q u e esto est

d e b i d o proceso.

expresamente declarado y expresamente en

N o o b s t a n t e , el r e q u e r i m i e n t o va la i n -

el c o n t r a t o y hasta c o n f e r e g i s t r a l , en a l g u n o s

t i m a c i n a l a r r e n d a t a r i o , otorgndole u n

casos, p o r q u e su d e r e c h o e x i s t e . El c o n t r a t o

p l a z o q u e p u e d e ser d e tres o d e c i n c o

d e a r r i e n d o s es y a u n ttulo, p o r l o q u e e n

das p a r a q u e p r u e b e q u e su c o n t r a t o n o

l u g a r d e s o m e t e r l o al p r o c e s o r e g u l a r d e d e s -

ha v e n c i d o , o q u e h a b i e n d o v e n c i d o se h a

a l o j o d e l CPC, en el q u e el a r r e n d a d o r t e n g a

r e n o v a d o a travs d e o t r o c o n t r a t o , b a j o el

q u e p r o b a r q u e tiene t a l d e r e c h o , debera

a p e r c i b i m i e n t o d e o r d e n a r el l a n z a m i e n t o ,

buscarse su ejecucin, e n mrito d e ese ttulo

la s e n t e n c i a se notificara p o r c o n d u c t o n o -

(el c o n t r a t o ) . N o o b s t a n t e , el p r o c e s o j u d i c i a l

t a r i a l y si el a r r e n d a t a r i o , h a c i e n d o v a l e r su

d e d e s a l o j o d e v i e n e e n la prctica c o m o u n a

d e r e c h o a la d o b l e i n s t a n c i a , lo i m p u g n a -

sancin al t i t u l a r d e l i n m u e b l e q u e a r r i e n d a

4. Algunas deficiencias de la norma

En la n o r m a e n c o m e n t a r i o n o se c o m p r e n d e
a los c o n t r a t o s d e a r r i e n d o s v i g e n t e s h a s t a
su e n t r a d a e n v i g e n c i a y t a m p o c o los q u e se
s u s c r i b a n sin c o n s i g n a r d i c h a clusula d e a l l a n a m i e n t o y q u e n o c u e n t e n c o n la legalizacin
n o t a r i a l o j u d i c i a l . As. se establecera u n a va
especialsima p a r a c o n t r a t o s d e a r r i e n d o s q u e
c u m p l e n s o l a m e n t e los r e q u i s i t o s sealados
e n la n o r m a e n c o m e n t o : es d e c i r los a r r e n d a d o r e s q u e t i e n e n a r r e n d a d o sus p r e d i o s n o se
encontraran t u t e l a d o s p o r esta ley e s p e c i a l .
N o o b s t a n t e , d e b e m o s s a l u d a r la n u e v a n o r m a , pues v i e n e a o f r e c e r u n m e d i o p r o c e s a l
p a r a a g i l i z a r los procesos d e d e s a l o j o y a l i v i a r
e n a l g o la situacin d e los a r r e n d a d o r e s e n t e

a un tercero l l a m a d o a r r e n d a t a r i o , p o r q u e lo

ra, se le c o n c e d a l a a l z a d a c o n d i c i o n a d a a

o b l i g a a seguir t o d o u n trmite q u e resulta

q u e o f r e z c a caucin e c o n m i c a s u f i c i e n t e

el a b u s o d e los a r r e n d a t a r i o s .

intil, d a d o q u e se p u e d e i n i c i a r u n p r o c e s o

q u e c u b r a el p e r j u i c i o q u e podra g e n e r a r

As, se obligara a las partes ( a r r e n d a d o r y

e n mrito al c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o .
Es p o r eso q u e p l a n t e a m o s d o s vas d e s o l u cin a n t e t o d o s estos p r o b l e m a s e n u n c i a d o s
2

Como sostiene Avendao. la "propiedad es. en primer

lugar un poder jurdico. El poder adopta muchas formas. As hay el poder de la fuerza, el poder poltico,
el poder blico. En este caso es un poder que nace
del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales
(derechos)" (AVENDAO VALDEZ, Jorge. "Definicin de
propiedad", en AA.VV.. Cdigo Ovil comentado. Gaceta
Jurdica, Lima, 2003. T. V, p. 187).

Volumen 1 | Julio 2014

la dilatacin d e l a ejecucin, si es q u e l a
i n s t a n c i a s u p e r i o r c o n f i r m a l a resolucin.
E s t i m a m o s q u e el n u e v o prrafo d e l artculo
5 9 4 , al r e g u l a r d e m a n e r a especial u n a va
p r o c e d i m e n t a l d i s t i n t a a la r e g u l a d a e n el CPC,
recoge e n a l g o n u e s t r a p r o p u e s t a p l a n t e a d a e n
nuestro t r a b a j o a n t e r i o r m e n t e citado^. C o m o

a r r e n d a t a r i o ) , e n el m o m e n t o d e s u s c r i b i r
el c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o , a i n t r o d u c i r
clusulas q u e sealen q u e el a r r e n d a t a r i o se
c o m p r o m e t e c o n el a r r e n d a d o r a d e s o c u p a r el
i n m u e b l e a su v e n c i m i e n t o y/o p a g a r la m o r a
p o r el p a g o tardo d e la r e n t a , b a j o a p e r c i b i m i e n t o d e iniciarse el p r o c e s o d e ejecucin
sumarsima, "i^l

CHVEZ MARMANILLO. Proceso de desalojo por vencimiento

de contrato. Tesis para optar el grado de IV\agster en
Derecho con mencin en Derecho Civil y Cpmercial.
Unidad de Posgrado de la Facultad de Derecho y

Volumen 1 | Julio 2014

Ciencia Poltica de la Universidad Nacional Mayor

de San Marcos, Lima, 2008.

Actualidad Civil