DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO
SISTEMA DE PUBLICIDAD REGISTRAL AUSTRALIANO

En Australia rige el Derecho ingls anterior a

1928, fecha en que se le concedi el poder
legislativo pleno. Sigue aplicndose el
sistema de general law, con base en el
common law, desenvuelto por los Tribunales.
Por eso hay que tener siempre presentes las
instituciones inglesas, como los trusts
-situaciones fiduciarias- y los derechos de
equidad, a mitad de camino entre los
derechos reales y personales.
Todo inmueble es propiedad de la Corona, de
modo que sobre un inmueble slo puede
tenerse un state, distinto del inmueble
mismo; no hay propiedad sino tenencias.

SISTEMA AUSTRALIANO
(TORRENS ACT)
La designacin de Torrens Act, con que es
conocido este sistema, debe su origen al
nombre de su autor y al mismo tiempo
promotor de la declaracin parlamentaria (act
of Parliament) que lo puso en vigencia.
Sir Robert Richard Torrens fue un irlands nacido
en 1814. Se traslad en 1840 a Australia del
Sur, donde fue nombrado Director de Aduanas,
formando parte del primer Consejo Legislativo,
y ms tarde (1852) como Tesorero y Registrador
General.

Lo que hizo Sir Robert Richard Torrens fue

aplicar el sistema de Registro de Buques a
los inmuebles, copiando las normas de la
Merchant Shipping Act de 1854 en la Ley
fundamental que es la Ley de la Propiedad
de Australia del Sur de 27 de enero de
1858 o Real Property Act, pero cada Estado
australiano tiene su propia Ley.
En los casos en que el derecho real recaiga
sobre un inmueble no incorporado al
sistema Torrens se aplica el Sistema de
General Law, rigiendo el common law
ingls.

Para entender los motivos

que indujeron a Torrens
planear su sistema
inmobiliario, es necesario
tener en cuenta la
organizacin territorial de
Australia durante la primera
mitad del siglo XIX.

Descubierta por los navegantes

portugueses y espaoles la terra
Australis incognita, y reconocida en
la costa oriental por los exploradores
Carpenter, de Nuyts, Tasman y Cook,
el Gobierno ingls decidi crear una
colonia
penitenciaria
en
el
continente.
Sus costas poco abordables y la falta
de ros navegables, dificultaban
enormemente los avances hacia el
interior de viajeros y exploradores.

El overlander se aventuraba con su rebao

en el desierto, y tras l iba el squatter,
que estableca su station agrcola,
apropindose temporalmente del espacio
que cultivaba.
En los comienzos, los squatters alquilaban
grandes extensiones, pero a medida que
se desenvolvi la industria agrcola y
aumentaron los capitales, con el objeto
de forzarlos a adquirir los terrenos
ocupados, el Tesoro de la colonia autoriz
a todos los residentes para escoger y
comprar los que juzgaran ms cultivables

Torrens, que desempeaba en esta

poca funciones de Registrador
General, pronto comprendi los
inconvenientes que presentaba el
rgimen ingls de transferencias
inmobiliarias
por
medio
de
instrumentos (deeds) firmados por
las partes, y registrados desde 1841
en una oficina, sin ninguna relacin
jurdica formal entre s que facilitara
y garantizara la adquisicin de la
finca.

Cualquiera puede vender un caballo

sin la mediacin de un agente, y aun
un buque de diez mil o treinta mil
libras esterlinas; pero cuando se
trata de la tierra, es imprescindible la
asistencia
de
un
hombre
de
negocios,
y
frecuentemente
la
propiedad adquirida es tan incierta o
se halla tan gravada, que no se
puede saber si se ha comprado un
acre de tierra o un proceso
[judicial].

Hacia mediados del siglo XIX, un oficial del Ejrcito

de la India compr una considerable extensin de
monte, susceptible de convertir en tierra de cultivo,
y gast todos sus ahorros en mejorarlo; pero un
fallo descubierto en el ttulo de la persona a quien
compr le llev a perder la tierra y las ms de
20.000 libras invertidas en mejoras, quedando
sumido en la miseria. Los principios del sistema
australiano, instaurado por Sir Robert Richard
Torrens, del que toma su nombre, podran haber
sido formulados con la idea de impedir la repeticin
del infortunio de aquel oficial.
CASADO PALLARS, Jos Mara,
El Registro de la Propiedad en Australia y
actualmente (Cien aos de sistema Torrens)
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 1959, pg.
683 ss.

La prctica de Torrens como Director de

Aduanas le llev a idear la aplicacin a
los
inmuebles
del
sistema
de
transferencia de buques, y sobre tal
base
redact
un
boceto
de
ordenamiento inmobiliario con una triple
finalidad:
a) Inscribir el dominio completamente
liberado de cargas ocultas,
b) dar a conocer los derechos reales que
lo afectaran, y
c) movilizar la tierra y el crdito
hipotecario.

Lo histricamente comprobado
es que
este sistema registral surge libre de
antecedentes jurdicos, como una medida
prctica para resolver una necesidad en un
pas cuyas condiciones eran peculiares, y
que fue genial creacin de la mente de un
hombre, libre tambin de antecedentes o
prejuicios jurdicos.
VILLAVICENCIO, Jos y VILLAVICENCIO,
Laura
Estudio sobre la Publicidad Inmobiliaria
(Registro y Catastro) en relacin con el
desarrollo econmico y social de la
Amrica Latina, p. 65.

INMATRICULACIN
Es el momento de ingreso de la finca al
Registro, y marca el momento de aplicacin
del sistema.
Se trata de una operacin importante y muy
complicada, pero realizada, las operaciones
posteriores sobre la finca se simplifican
extraordinariamente.
Va precedida de numerosos trmites que
tienden a la identificacin de la finca y a la
notificacin a los interesados para que
puedan oponerse a la inscripcin.

En sus primeros tiempos el

sistema era facultativo, y los
propietarios podan solicitar el
beneficio
de
la
inscripcin
cuando lo juzgasen conveniente.
nicamente
era
obligatoria
cuando las fincas hubiesen sido
enajenadas o concedidas por la
Corona con posterioridad a la
vigencia del Torrens Act.

TRMITES DE INMATRICULACIN 1/4

Solicitud
El
interesado
solicita
la
inmatriculacin
al
Registrador
General usando de formularios
impresos, acompaando el ttulo de
dominio, el plano de la finca
(expedido por un agrimensor) y una
suma para gastos y honorarios de
inscripcin.

TRMITES DE INMATRICULACIN 2/4

Calificacin
La solicitud y los documentos
acompaados se someten al doble
examen de juristas y topgrafos.
Con base a su dictamen, el
Registrador General y dos comisarios
resuelven sobre la admisibilidad de
la inmatriculacin.

TRMITES DE INMATRICULACIN 3/4

Notificacin y oposicin
Admitida la solicitud, se notifica a
los colindantes y se publican
edictos en diarios oficiales y
privados, para que los terceros
que crean tener mejor derecho
puedan
oponerse
a
la
inmatriculacin.

TRMITES DE INMATRICULACIN 4/4

Inmatriculacin
Si no se presenta oposicin, o si la presentada se
rechaza
por
el
tribunal
competente,
el
Registrador General procede a la inmatriculacin,
redactando previamente el ttulo de propiedad en
dos ejemplares: uno se incorpora al LibroRegistro, y el otro se entrega al solicitante otro,
con las notas de referencia y plano marginal de la
finca inmatriculada.
Hecha la inscripcin, se adicionan los ndices y se
anulan o archivan los ttulos antiguos (deeds)
referentes al mismo inmueble.

CARACTERSTICAS DEL TTULO REAL 1/4

Es expedido en nombre del

Estado, como si ste entregara
directamente
la
propiedad
alodial y respondiera de las
consecuencias
de
la
inmatriculacin.
La adquisicin del inscribiente
es considerada originaria.

PROPIEDAD ALODIAL
Es el rgimen de propiedad de bienes
inmuebles, generalmente tierras, en el cual
el propietario tiene el dominio completo
sobre ellas, es decir, tanto del directo como
el til.
Otra forma de definirlo es decir que es la
propiedad que est libre de toda carga
seorial. El concepto de propiedad alodial
es, por tanto, opuesto al de propiedad
feudal, en la cual unseor cede alvasallo
el uso de un feudoa cambio de una serie de

CARACTERSTICAS DEL TTULO REAL 2/4

Es irrevocable, anulando,
en consecuencia, la fuerza
real
de
los
ttulos
anteriores.

CARACTERSTICAS DEL TTULO REAL 3/4

Presenta de modo sinptico los

datos descriptivos de la finca
y de los derechos que la
afectan.

CARACTERSTICAS DEL TTULO

REAL 4/4
Sirve no slo de medio de prueba, sino
tambin de soporte al dominio infiltrado
en el documento, de modo que la
posesin del mismo documento o las
relaciones jurdicas de que sea objeto
repercuten sobre aquel derecho real.
Por eso se exige la exhibicin del ttulo
para
contratar
y
se
regula
escrupulosamente la expedicin de otro
en los casos de perdida o destruccin del

Su misin [la del ttulo] no es simplemente la de

mostrar al exterior el contenido del Registro o la
existencia de determinados derechos reales
sobre inmuebles. El ttulo incorpora as el
inmueble mismo, de modo que la tenencia del
ttulo equivale a la del inmueble y las
negociaciones del mismo producen los mismos
efectos que si se hubieren hecho directamente
con aqul. La funcin del ttulo de dominio es,
pues, anloga a la que en nuestro Derecho
tienen los resguardos de almacenes generales
de depsito.
SANZ FERNNDEZ, ngel
Instituciones de Derecho Hipotecario, t. I, p. 109

ESPECIALIDAD

El Registro se lleva por

fincas, a cada una de
las cuales se le abre
folio
en
el
LibroRegistro.

LEGITIMACIN
Este principio juega con ms intensidad
que en cualquier otro sistema.
El certificado de ttulo produce plena
prueba de la existencia y pertenencia del
derecho a favor del titular inscrito; en
consecuencia,
los
tribunales
deben
admitirlo como prueba concluyente de
que la persona designada en l es el
titular del Derecho.

La accin reivindicatoria contra el titular

del certificado de propiedad, no se
puede
ejercitar
ms
que
excepcionalmente en los casos de
inmatriculacin fraudulenta, error en los
linderos, ejecucin por un acreedor
hipotecario o por un arrendador, y, en
fin, cuando la accin proviene de un
propietario, portador de un certificado
de ttulo anterior.
BESSON, citado por GONZLEZ, Jernimo
Estudios De Derecho Hipotecario, p. 161.

FE PBLICA

El
sistema
Torrens
concede
importante proteccin a quien,
confiando en el Registro, adquiere
de buena fe y a ttulo oneroso.
Dicha proteccin, en virtud de la fe
pblica registral, se extiende no
slo la situacin jurdica de la finca,
sino tambin a los datos fsicos o
de hecho.

El ttulo de propiedad [deed], por

excelente que sea, se parece a un
lingote de oro. A cada transferencia es
preciso pesarlo y ensayarlo, y para esto
quitarle un trocito. Pero una vez
acuado, el lingote se transforma en
moneda legal y puede pasar de mano
en mano sin deterioro ni prdida de
tiempo. El registro de una finca y la
entrega del ttulo equivalen a la
acuacin de la moneda.
TORRENS, Richard.

LEGALIDAD

El Registrador General califica

no slo en el momento de la
inmatriculacin, sino tambin
en los actos posteriores
inscribibles, con el auxilio de
juristas y topgrafos.

TRANSACCIONES POSTERIORES 1/2

Transmisiones
Se presenta el contrato de transmisin ante el
Registrador General y ste lo inscribe en la
matriz y en el certificado del ttulo. Con esto
queda efectuada la transmisin. Se anula el
antiguo certificado del ttulo y se expide otro
nuevo; de manera que no va quedando sino el
ltimo ttulo. Tambin se puede hacer por
simple endoso anotndolo en el Registro y en el
certificado del ttulo, y en este caso puede pedir
el adquirente un nuevo ttulo o conservar el
antiguo.

TRANSACCIONES POSTERIORES 2/2

Hipotecas
La obligacin hipotecaria se redacta en dos
ejemplares, por las mismas partes (documento
privado), se presenta al Registrador y ste anota la
obligacin hipotecaria en el registro matriz, en el
certificado de ttulo y en los memoranda respectivos;
uno de esos ejemplares se archiva y el otro se
entrega al acreedor hipotecario.
En adelante ese memorndum puede transmitirse
como crdito hipotecario por un simple endoso,
anotando el endoso en el registro matriz, sin notificar
o hacer aceptar en forma autntica al deudor (arts.
2720, 2721, 2725 C.)

SEGURO INMOBILIARIO
Para indemnizar el dao que pueda sufrir
el verdadero propietario en virtud de la
inatacabilidad del ttulo expedido por el
Registro, existe un seguro inmobiliario.
El fondo del seguro se forma mediante el
pago de una primas a cargo del
solicitante
de
la
inmatriculacin,
equivalente al 2 x 1000 del valor de la
finca.