M I L A N O, 7 G I U G N O 2 0 0 7

DAI FONDI ALLE SIIQ - PRESENTAZIONE DELL HANDBOOK DEI FONDI IMMOBILIARI ITALIANI 2007

A cura di Giampiero Schiavo

La finanziarizzazione del Real Estate: a che punto siamo

Lo stock del mercato immobiliare italiano vale oltre 4.100 Miliardi*.

Circa l1% dello stock di propriet di Fondi e Societ Immobiliari.

Il valore di mercato delle compravendite immobiliari pari a 143 Miliardi, di questi, il 5,9% ( 8,4 Miliardi)
rappresentato da compravendite dei fondi immobiliari.

A Fine 2006 il NAV dei fondi pari a 15,6 Miliardi a fronte di un patrimonio investito pari a 25,3 Miliardi**.

Il NAV aggregato dei 22 fondi immobiliari quotati pari a 6,3 Miliardi ed il totale attivo si attesta a 9,1 Miliardi.

MKT CAP Real Estate VS

Risparmio Gestito

MKT CAP Real Estate VS

Borsa Italiana

MKT CAP Real Estate VS

PIL
1,2%

4,1%

1,1%

Abitazioni
105 MLD
98,8%

95,9%

98,9%

MKT Cap Fondi immobiliari e societ

immobiliari quotate

MKT Cap Fondi immobiliari e societ

immobiliari quotate

MKT Cap Fondi immobiliari e societ

immobiliari quotate

Risparmio Gestito

MKT Cap complessiva Borsa Italiana

PIL Italia 2006

* Fonte: Nomisma

** Fonte: Assogestioni

La finanziarizzazione del settore in Borsa

Evoluzione Mkt Cap aggregata dei fondi immobiliari
quotati dal 1999 al 2006 ( MLD al 31/12)

5
R=
CA G

2,2

3,2
0,16

1999

N Fondi

0,14

Breakdown del valore di Borsa del Real Estate

Al 31 Dicembre 2006

1,6

1,7

3,9

4,6

MKT Cap aggregata = 14,4 Mld

0,8

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

15

19

22

32%
68%

Evoluzione Mkt Cap aggregata delle societ immobiliari

quotate dal 1999 al 2006 ( MLD al 31/12)
R:23
CAG

,6%

MKT Cap Fondi Immobiliari

9,8
6,7

1,8

N Societ

5,1

2,6

3,2

3,7

2002

2003

2004

2005

11

13

1999

2000

2001

MKT Cap Societ Immobiliari

2006

12

Real Estate Financial Highlights 2006

Key Financial indicators 2006 (dati medi)

I Fondi immobiliari in borsa (1000 = 31/12/2005)

2006 2007

1.040
1.000
960
920
880
840
800
dic-05 feb-06 apr-06 mag-06 lug-06

Prezzi

set-06 ott-06

0,25%
0,23%
0,20%
0,18%
0,15%
0,13%
0,10%
0,08%
0,05%
0,03%
0,00%

dic-06 gen-07 mar-07

Volumi

Fondi
MKT CAP Aggregata
(in MLD)

4,6

9,8

Performance quote
(media ponderata)

0,4%

51,6%

% media settimanale
degli scambi

0,13%

1,06%

Media degli scambi

in volumi (in mln)

5,9

96,4

10,15%

16,41%

27,1%

4,2%

69,9%

42,6%

6,0%

4,4%

22,7%

32,3%

Volatilit

Societ immobiliari in borsa (1000 = 31/12/2005)

1.650

2006

2007

1.550

3,00%
2,50%

1.450

2,00%

1.350

Societ
Immobiliari

Sconto medio
sul NAV
Payout Ratio

1,50%
1.250
1,00%

1.150
1.050

0,50%

950

0,00%

Dividend Yield

Leverage

dic-05 feb-06 apr-06 mag-06 lug-06 ago-06 ott-06 dic-06 gen-07 mar-07

1,8

Prezzi

Volumi
Fonte: elaborazioni E.Capital Partners su dati Bloomberg, Datastream e Kepler

... continua la crescita dei Fondi: netta prevalenza dei fondi riservati
Tipologia di fondi immobiliari

Fondi Ordinari

33%

Fondi ad

49%

Apporto

A fine 2006 sono operativi 78 (di cui 52 ad apporto).

52 fondi sono destinati a investitori qualificati (19 nati nel secondo

semestre del 2006).

Il mercato rimane ancora molto concentrato: le prime 3 SGR

detengono pi del 53% delle attivit.

La percentuale di asset immobiliari sul totale (81,5%) rimane stabile

sui livelli del 2005 (82%).

I 22 fondi quotati manifestano ulteriore capacit di investimento per

circa 2,7 Mld tra utilizzo leva e liquidit.

Il Nav dei fondi immobiliari quotati rappresenta il 41% del totale NAV
dei fondi immobiliari italiani.

26

51%

67%

52

Evoluzione societ e fondi operativi

Fondi per tipologia di clientela (Mld )

78

7,1

10

14

2002

18
10

2003
Numero di Societ

3,5

3
21

0,9

0,4

2005

3,1

24

14

2004

6,1 5,8

5,3

51
30

8,5

2006

2002

2003

2004
Retail

Numero di Fondi Operativi

Fonte: elaborazioni E.Capital Partners su dati Assogestioni

2005

2006

Qualificati

Il Driver della Leva

Media fondi ad
apporto 33,7%

Media fondi ordinari

18,6%
60,0%

51,9%

50,3%
46,1%
41,9%
35,8%
31,1%

30,3%

28,3% 26,2%

24,1% 23,0%

Media fondi italiani 22,7%

16,1%

11,7%
5,4%
0,0% 0,0%
Unicredito Imm. Uno

Polis

Investietico

Immobilium 2001

Piramide Globale

Nextra IE

Estense GD

BNL PIC

Nextra SI

Obelisco

Europa Imm 1

Valore Imm. Globale

Invest RS

BNL PI

0,0% 0,0%
Caravaggio

Beta

Alpha

Tecla FU

Berenice

Olinda FS

Atlantic 1

0,0%

Securfondo

6,3% 6,3%

Nel 2006 decisamente aumentato il livello medio di utilizzo della leva. Lo stesso dato, riferito al 2005 si

era attestato al 16%.

5 fondi sono ancora totalmente unlevered, mentre solo Atlantic 1, Olinda, Berenice, Tecla e Caravaggio

hanno utilizzato una leva superiore al 40%.

La capacit di leverage residua sarebbe in grado, a livello aggregato, di veicolare sul mercato immobiliare

risorse superiori a 2,5 Mld.

Fonte: elaborazioni E.Capital Partners su dati pubblicati nei rendiconti di fine anno - 2006

Le asset class nel 2006: una visione dinsieme

Yield e Cap Rate 2006 per Asset Class

Asset Class 2006

Hotel

8,12%

Altro

1%

7,53%

8%

7,32%
6,54%
6,02%

Commerciale

8,27%
7,84%

6,21%

7,28%

6,50%

26%
Uffici
55%
Logistica
RSA

Retail

2%

3%

5%
Retail
Uffici
Logistica
Logistica
Commer
Uffici ciale &Commerciale
& Retail

Current Yield 2006

Yield e Cap Rate medi 2006

7,38%
7,18%

7,26%

6,81%

6,74%
6,31%

Entry Yield

Yield 2005

Current

Expected

Cap Rate

Cap Rate

Yield 2006

Yield 2007

2005

2006

Hotel
Strutture
Hotel
Strutture Sanitarie
Sanitarie

Cap Rate 2006

Aumenta la diversificazione di portafoglio.

Gli uffici mantengono il loro primato ma

lincidenza passa dal 61% al 55%.

Continua a crescere lincidenza del settore

commerciale arrivando al 26% (+4% rispetto al
2005).

Rendimenti in lieve discesa (- 20 bps rispetto al

2005). Il Cap Rate medio ponderato, invece,
subisce una contrazione di 43 bps.

Fonte: elaborazioni E.Capital Partners su dati pubblicati nei rendiconti di fine anno - 2006

Redditivit dei Fondi al dicembre 2006 (redditivit ai prezzi di mercato)

13,20%

Alpha

Media fondi ad
apporto 6,8%

Beta

12,30%
11,85%

Tecla

3,47%

Olinda
Berenice
-1,55%

1,05%
Atlantic 1

4,17%

Securfondo
BNL PIC

3,71%

Caravaggio

3,23%
3,00%

Estense
Polis
Nextra SI

Media fondi
ordinari -0,3%

BNL PI
Unicredit IU

2,06%
1,26%
0,92%
0,47%

Europa Imm 1 0,13%

-1,01%
-1,33%
-3,30%
-5,56%
-7,60%
-8,75%
-13,40%

Nel calcolo dell IRR in ipotesi di

acquisto al momento del

conferimento e uscita al prezzo
di mercato al 31/12/2006, Alpha
risulta essere il fondo pi
redditizio con un IRR del 13,2%.

Buone anche le performance dei

fondi Beta e Tecla.

Il rendimento minore offerto

dal fondo Obelisco (al primo anno

di quotazione).

Il rendimento complessivo medio

ponderato dei fondi pari a 2,4%.

Valore IG
Piramide G
Investietico
Immobilium
Nextra IE

A pesare sulle performance

negative anche landamento

non favorevole delle quote in
borsa nel corso del 2006.

Invest RS
Obelisco

Media ponderata
fondi italiani 2,4%
Fonte: elaborazioni E.Capital Partners su dati Bloomberg e pubblicati nei rendiconti di fine anno - 2006

La valutazione: IRR attesi in ipotesi di ingresso al MKT Value

Rendimento Obiettivo

Media fondi
italiani 5,8%

Stima dei rendimenti In ipotesi di acquisto al prezzo di mercato (al 31/12/2006)

8,5%

Atlantic 1

17,4%

5,0%

Alpha

8,0%

Tecla FU

7,0%

Berenice

4,9%

Beta

8,0%

Olinda FS

5,0%

Nextra SI

7,0%

Europa Imm 1

5,0%

Invest RS

5,0%

Immobilium 2001

5,0%

Piramide G

5,0%

Valore IG

5,5%

Estense GD

5,0%

Unicredito IU

5,0%

Investietico

7,5%

BNL PIC

5,0%

4,9%

BNL PI

5,0%

4,9%

Nextra IE

5,0%

Polis

3,3%

4,5%

Securfondo

3,3%

5,5%

Obelisco

7,0%

Caravaggio

14,1%
12,1%
11,9%

Media ponderata fondi

ad apporto 12,4%

9,3%
9,2%
14,1%
11,0%
10,8%
9,9%
9,4%
7,1%
6,6%
6,4%
5,3%

Media ponderata
fondi ordinari 6,6%

3,9%

0,7%
0,3%

Media ponderata
fondi italiani 8,8%

Fonte: stime ed elaborazioni E.Capital Partners su dati Bloomberg

BV < Range di valutazione

BV > Range di valutazione

La matrice del valore e il posizionamento relativo dei fondi

B
Obelisco
Nextra Immobiliare Europa
Caravaggio

Polis
Alpha
Olinda
Bnl Portfolio
Immobiliare

Europa Immobiliare 1

Investietico

Berenice
Tecla Fondo
Uffici

Beta

Invest Real
Atlantic 1
Security
Nextra Sviluppo Immobiliare
Valore Immobiliare Globale

Bnl Portfolio
Immobiliare
Crescita
Securfondo

D
Prezzo di borsa > BV

Unicredito Immobiliare Uno

Piramide Globale

Immobilium
Estense
Grande
Distribuzione
C

Prezzo di borsa < BV

BASE VALUE: Stima del valore della quota a scadenza ottenuta dalla somma tra flussi di cassa attesi stimati, PFN e stima del valore del
patrimonio immobiliare a scadenza.
RANGE DI RIVALUTAZIONE: Stima del valore della quota a scadenza ottenuta dalla somma tra flussi di cassa attesi stimati, PFN e terminal
value con sensitivity sui Cap Rate tra 5,5% e 7,5%.
9

BV < Range di valutazione

BV > Range di valutazione

Spostamenti della matrice dal 2005 al 2006

B
Berenice
Nextra Imm. Europa

Caravaggio

Alpha
Beta
Tecla
Bnl Portfolio Immobiliare

Alpha
Beta

Investietico

Berenice

Valore Immobiliare Globale

Estense

Olinda
Bnl Portfolio
Immobiliare
Crescita
Securfondo

Olinda

Nextra Sviluppo Imm.

Invest Real Security

Unicredito Imm. Uno

Prezzo di borsa > BV

Tecla

Polis
Polis

Invest Real
Security

Piramide Globale
Immobilium

Unicredito Imm. Uno

Prezzo di borsa < BV

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Dai Fondi alle SIIQ: Opportunit VS Minacce

OPPORTUNITA

Segmentazione dellofferta di prodotti

finanziari

Forte spinta alla creazione di Piattaforme

europee (es. Beni Stabili/Foncire des

Rgions; Opa Tecla/Berenice; ecc)

Ruolo dei fondi come incubatore di

portafogli

Crescita del mercato dellM&A

MINACCE

Capital out-flow VS Cap Rate compression

Aspettative di crescita delleconomia in

termini di:
a) Tassi
b) Rental Growth

Mancanza di operatori istituzionali sul

secondario

Forte in-flow di denaro

Ulteriore impulso alla trasparenza

Probabile nascita di nuovi prodotti (Fondi di

fondi, ecc..)

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Disclaimer

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