Unidad VII REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD

7.1 DENOMINACION
Esta rama del derecho en realidad tiene diversas denominaciones,
entre ellas contamos Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario y
Derecho Registral, la que sera menos afortunada segn Carral y de
Teresa, es la de derecho hipotecario, cuestin con la que estamos
plenamente de acuerdo, porque hace entender que este derecho es
relativo nicamente a la hipotecas cuando en realidad es mucho ms
amplio1, el citado autor podemos entender que define el derecho
registral como un sector del derecho civil, creado para proteger
derechos, estableciendo un conjunto de normas que tienden a formar un
ordenamiento sistemtico y diferente del derecho civil; la definicin en
lo general nos parece muy acertada y concreta, pero comete el error de
declararla como un sector del derecho civil, en realidad el derecho
registral no solo es parte del derecho civil sino tambin del mercantil y
hasta del administrativo, solo hace falta recordar que existen en nuestro
pas el Registro Pblico de Comercio y Registro Pblico de la Propiedad
Federal, este ltimo regido conforme al Reglamento del Registro Pblico
de la Propiedad Federal.

7.2 CONCEPTO
El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico (RPP) es la
institucin gubernamental que se encarga de dar seguridad y certeza
jurdica al control y registro de todos los bienes inmuebles de las
personas fsicas y morales. Esto significa que dicha institucin da
legalidad a la posesin de una propiedad y a todos los actos relativos a
los derechos inmobiliarios, siempre ante notario.
7.3 SISTEMAS REGISTRALES
En el mundo hay tres principales sistemas regstrales, que a
continuacin estudiaremos, cabe mencionar que los autores en realidad
centran su estudio nicamente en los Registros Relativos a la Inscripcin
de Bienes, pero sus palabras y enseanzas en realidad nos dan una gua
al derecho registral y nos sirve para esta investigacin, retomando lo
anterior antes de entrar en materia es importante mencionar que todos

los sistemas regstrales sirven finalmente para dar seguridad jurdica y

publicidad3 a los actos en ellos registrados como acertadamente
manifiesta el maestro Snchez Medal4, los sistemas regstrales
principales son los siguientes.
7.3.1 EL SISTEMA FRANCES
Es una oficina administrativa la que se encarga del registro, a
diferencia del rgimen anterior se lleva a cabo el convenio entre las
partes el estado no interviene, posteriormente se lleva a cabo el
registro, cuyos efectos son meramente declarativos9, en caso de que los
documentos inscritos sean declarado nulos, lo mismo sucede con la
inscripcin.
La inscripcin produce un efecto negativo no positivo, mismo que
consiste en que el acto puede perjudicar a terceros, todo lo anterior
puede tener como consecuencia lo siguiente, el que pueda haber al
mismo tiempo dos propietarios del bien, uno propietario en virtud del
contrato y otro que sera su enajenante de este, que aun aparece como
propietario en el Registro Pblico.
En cuanto al orden del registro segn el maestro Snchez Medal
es personal y no real, porque los asientos se hacen en orden cronolgico
y disperso, no se hace por fincas, en virtud de lo anterior para facilitar la
bsqueda se elabora un ndice por nombres de personas.
7.3.2 EL SISTEMA ALEMAN
Este sistema se caracteriza porque el estado interviene en la
transmisin de bienes inmuebles, porque tienen el carcter de pblico,
lo anterior fundamentado en el hecho de que el territorio es un
elemento del Estado. La intervencin por parte del estado es a travs de
los tribunales judiciales quienes tienen a su cargo el libro territorial o el
registro inmobiliario, adems estn ligados ntimamente por con el
catastro.
Cosso y Corral dice que en virtud de la intervencin del estado,
para tener la propiedad o titularidad de otros derechos reales, se
necesita llevar a cabo un procedimiento ante los tribunales en
jurisdiccin voluntaria, en el cual se estudia y resuelve la capacidad del
enajenante, sobre la validez de la manifestacin de la voluntad para
gravar o transmitir un bien inmueble y sobre la voluntad del adquirente

en aceptarla, slo se examina la validez del mero acuerdo transmisivo

no su causa precedente como puede ser la compraventa o la permuta5.
Raymond Salleies, manifiesta que el contrato abstracto esta
desligado de la causa jurdica, por lo que es posible obtener la nulidad
del contrato que es la causa jurdica, pero aquella persona que ha
ganado la nulidad no se le restituye inmediatamente el bien, sino que
solo tiene su accin personal de restitucin.
El registro que utiliza el sistema germnico se organiza a travs de
fincas, en cada finca se abre su folio real y los asientos de dicho folio
tienen fe pblica.
Cabe mencionar que lo anteriormente estudiado es lo actual, y esta
regido por su Cdigo Civil vigente desde el 1900 y en la Ordenanza
Inmobiliaria vigente desde 1936, hacemos la aclaracin porque hubo
dos periodos primitivos en Alemania, El Thinx, que era una forma
solemne en la que se transmitan los bienes inmuebles ante la asamblea
popular o ante el consejo comunal, posteriormente tenemos El
Ausflassug, que es un juicio ficticio, que seguramente es el
antecedente del actual sistema germnica anteriormente estudiado, una
de las diferencias con el actual es su oralidad8.
7.3.3 EL SISTEMA ESPAOL
Mxico para Snchez Medal, usa el sistema francs14, no est
confiado el registro a los tribunales sino a un oficina administrativa, en
caso de la Propiedad, al Registro Pblico de la Propiedad del Distrito
Federal y sus correlativos en cada entidad federativa; el registro no es
forzoso, para actos relativos a propiedad, sino que es potestativo, pero
no surte efectos contra terceros si el acto no es debidamente inscrito en
el citado registro. No obstante lo anterior Prez Fernndez del Castillo
menciona la excepcin de la cesin de los crditos hipotecarios y en los
casos de sociedades y asociaciones civiles, no solo es de efectos
declarativos sino constitutivos, dicho de otro modo el crdito hipotecario
y las citadas personas morales no existen hasta que se inscriben. Para
fundamentar lo anterior citamos el diverso 2926, en su primer prrafo
del Cdigo Civil Federal.
ARTICULO: 2926.- El crdito puede cederse, en todo o en parte,
siempre que la cesin se haga en la forma que para la constitucin de la

hipoteca previene el artculo 2,917, se d conocimiento al deudor y sea

inscrita en el Registro.
7.3.4 EL SISTEMA AUSTRALIANO
Este sistema fue creado por quien fuera diputado de Adelaida, en
Inglaterra, Sir Robert Torrens, es un sistema muy interesante y diferente
a los anteriormente visto en el sentido de que no es necesaria la
inmatriculacin, es a juicio del propietario realizarla o no, pero una vez
que se ha llevado a cabo la inmatriculacin, los actos que se celebren
sobre el bien inmueble deben de llevar a cabo lo mismo12. Lo cual hace
pensar que muy probablemente habr muchos predios que no se hallan
inscritos en el registro, toda vez que para registrar es un proceso largo
como veremos a continuacin y probablemente costoso.
Al llevar a cabo la inscripcin, se lleva a cabo un estudio sobre el titulo
presentado, realizado por juristas y topgrafos, para llevar a cabo dos
cuestiones:
Identificacin fsica del inmueble.
Derecho de propiedad de quien solicita la inmatriculacin.
Posteriormente segn el maestro Snchez Medal, se notifica a los
colindantes y se hacen publicaciones, para llamar seguramente a quien
o quienes se crean con derecho; si hay controversia la resulten los
tribunales y terminado este si la resolucin final es adversa para la
contraparte de quien desea inmatricular el bien, este se inmatricula, se
expiden dos ttulos iguales uno para el propietario otro para el
registro13; cabe mencionar que se debe de pagar a un fondo dos al
millar, que el maestro Snchez Medal no nos aclara de que, pero
probablemente ser del valor del bien, porque el registro es inatacable,
por lo que a los terceros solo les queda en su caso cobrarse con este
fondo para satisfacer su inters jurdico.