Oggetto di stima

Limmobile oggetto di stima un appartamento al quarto piano di un

condominio sito in Viale
Emilia

no 2 . La superficie principale di 115 mq, possiede due balconi uno di

7 mq ed uno di 4 mq
.E suddiviso in quattro vani, dotato di doppi servizi e riscaldamento
centralizzato. E inoltre
dotato di un impianto di
condominiale costituita da

condizionamento

autonomo.

La

superficie

1258 mq e la quota millesimale 0,017; presente il posto per i motocicli ma

non per le
Autovetture. Presenta tre affacci: uno su Via Empedocle Restivo, uno
su via Valdemone ed uno su Viale Emilia. Il portierato assente, landrone
normale. Il fabbricato E
inoltre provvisto di un ascensore per scala. Lo stato di manutenzione dellintero
edificio ottimo
in quanto sono stati effettuati recenti lavori di ristrutturazione riguardanti il
prospetto. Lepoca di
costruzione delledificio risale al 1970. Nella zona sono presenti urbanizzazioni
primarie,
secondarie e trasporti pubblici. La tipologia immobiliare prevalente costituita
da edifici
multipiano e la destinazione duso prevalente quella residenziale.

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

Localizzazione: centrale
Tipo di contratto: compravendita
Destinazione: abitazione
Tipologia: edifici multipiano
Dimensione: 115- 135 mq
Livello del prezzo: 2500 euro/mq
Carattere della domanda e dellofferta: i soggetti che operano su
mercato sono soggetti
Singoli definiti per nucleo
familiare

Forma di mercato: concorrenza monopolistica ( in questa forma di

mercato vi sono numerosi compratori e venditori, libert di entrata e di uscita,
conoscenza delle quantit scambiate e dei prezzi relativi. Il prodotto non
omogeneo)

INDICI MERCANTILI
P(DAT)/(PRZ) (annuale)
P (BAL)/p(SUP)
P(LIV)/PRZ
Prezzo medio area edificabile (euro/mq)
Rapporto area edificata / area edificabile

-0,2
0,33
0,035
600,00
0,7

COMPARABILE A

Anche il primo comparabile sito in Viale Emilia

2; nella stessa scala

dellimmobile oggetto di
stima per cui presenta le medesime caratteristiche del primo per ci che
concerne la localizzazione
e le varie quadrature: superficie principale 115 mq; superficie secondaria
complessiva 11 mq;
superficie condominiale 1258 mq; quota millesimale 0,017; presente il posto
per i motocicli ma
non per le autovetture. Anche per ci che concerne la
distribuzione interna
costituito da quattro

tale comparabile presenta le medesime condizioni;

vani, doppio servizio riscaldamento centralizzato e condizionamento autonomo.

Differisce invece
per il livello di piano ( si trova infatti al secondo piano) . Lo stato di
manutenzione ottimo come
d'altronde quello dellimmobile oggetto di stima. Lappartamento stato
veduto nel novembre del
2011 (ovvero 6 mesi prima rispetto alla stima oggetto di studio), al prezzo di
300.000,00 euro.
Loperazione avvenuta tra privati senza lausilio di agenzie. I dati
riportati provengono da

sopra

conoscenze pregresse relative allimmobile oggetto di stima e da informazioni

avute dai
precedenti proprietari.

COMPARABILE B

Si tratta di un appartamento sito al primo piano di un condominio in Via Liguria

no 33 , Palermo.
Lappartamento presenta una superficie principale di 135 mq ed un unico
balcone di 17 mq; anche
questo condominio provvisto di
area di 640 mq, la

superficie condominiale che presenta un

quota millesimale 0,083; presente il posto per i motocicli ma non per le

autovetture.
Internamente lappartamento suddiviso in 5 vani costituiti da 3
stanze da letto un salone ed una cucina abitabile. Sono presenti due servizi ,
impianto di
riscaldamento centralizzato ed un impianto di condizionamento autonomo.
Landrone normale

ed il portierato assente. Lappartamento stato venduto a 325.000,00 euro , la

compravendita
risale ad Aprile 2012 ed avvenuta tramite agenzia immobiliare. La via
presenta le medesime
caratteristiche di Viale Emilia con cui tra laltro fa angolo, ledificio oggetto di
stima si trova a pochi
metri dal comparabile. I dati riportati sono stati forniti in parte dallagenzia
immobiliare ed in parte
dagli stessi condomini in seguito al sopralluogo effettuato al fine di una
maggior completezza dei
dati stessi. Anche questo comparabile presenta 3 affacci. Lo stato di
manutenzione buono.

COMPARABILE C

Il terzo comparabile sito in Via Monti Iblei

no 54 , Palermo. Se pur pi lontano

dallimmobile
oggetto di stima rispetto al precedente comparabile, rientra a pieno titolo nello
stesso segmento

di mercato. Le due vie presentano le medesime caratteristiche, si trovano nelle

immediate
vicinanze di un importante asse viario (Via Empedocle Restivo), entrambe sono
poco trafficate e
caratterizzate dalla presenza di elementi alborei; sono presenti urbanizzazioni
primarie,
secondarie e mezzi di trasporto pubblici. Anche i prezzi medi sono gli stessi.
Lappartamento si
trova al settimo piano, presenta una superficie principale di 125 mq ed un
unico balcone di 8 mq;
la superficie condominiale di 940 mq e la quota millesimale 0,025;
presente il posto per i
motocicli ma non per le autovetture. Internamente suddiviso in 4 vani : due
camere da letto e un
doppio salone. Sono presenti doppi servizi, impianto di riscaldamento
centralizzato ed impianto di
condizionamento autonomo. Lappartamento nasce dalla divisione di un sette
vani. Il portierato
assente e landrone normale. A differenza dei precedenti comparabili tale
appartamento presenta
2 soli affacci. Lo stato di manutenzione buono. Tale comparabile stato
venduto al prezzo di
330.000,00 euro e la vendita avvenuta nel Marzo 2012 . Le informazioni
riguardo questultimo
comparabile sono state fornite da un agenzia immobiliare

OSSERVAZIONI
I comparabili B e C possono sembrare esteticamente pi piacevoli, tuttavia
tale differenza che in
un primo momento potrebbe far pensare a diverse tipologie edilizie non deve
trarre in inganno.
Limmobile oggetto di stima non stato realizzato tramite sovvenzioni di alcun
genere e si integra
con gli edifici limitrofi lungo Via Empedocle Restivo. Le differenti finiture e
criteri di costruzione
possono forse dipendere da differenti periodi di realizzazione (i comparabili B e
C risalgono agli
80) .Comunque i prezzi medi sono gli stessi che si tratti di un edificio o di un
altro e quindi tali
differenze non costituiscono un problema ai fini della stima.