Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
Definire
Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract prin
care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri
agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit
arenda, stabilite de parti.
Validitatea contractului
1. Partile contractante.
Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).
a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar,
uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (art.2)
si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea,
respectiv indeplineste conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune.
Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate
avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu
poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi
de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art.22).
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si
interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de
exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio
est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi
(mai multi) arendasi, schimbul reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla)
cesiune.
Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate
fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura,
deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau
cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta
bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau
conditionata de acordul locatorului .
Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in
calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea
nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta
executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in
agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care
se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23).
Suportarea riscurilor
Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: "In contractul de arendare, de comun acord,
partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de
calamitati naturale.
De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau
partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.
Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a rezolvat
nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de arendare, prevazand
numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, iar aceasta posibilitate ar
fi existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie sa se precizeze (prin
norme supletive) cine suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta
privinta. In lipsa unor asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie
solutionate in lumina principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza
dispozitiile legii speciale (art.26).
Obligatiile partilor
Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in
contractul de arendare. in completarea lor se aplica regulile de drept comun privind
locatiunea, tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din materia arendarii. in
consecinta, urmeaza sa facem numai unele precizari.
Obligatiile arendatorului.
Potrivit art.8 alin.1 "arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in
termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala
si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.
Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere mai mica
sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea
arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil la materia vanzarii
(art.1454 C.civ.). Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare
folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze
acele reparatii (lucrari) care nu sunt in sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile
capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile
art.1425 C.civ.
Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar
si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica intrebuintarea (art.1422
C.civ.).
Obligatiile arendasului.
Incetarea contractului
Reguli de drept comun.
Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin
justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala sau
partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului
arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune
incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se incheie pe o
durata determinata. Legea prevede insa ca "prin acordul partilor, contractul de arendare
poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen" (art.12 alin.3). Este avuta in vedere o
intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu
posibilitatea denuntarii unilaterale.
Moartea uneia dintre parti.