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Promessa de fato de terceiro (artigos 439 e 440 do CC)

1 Conceito: a promessa de fato de terceiro o negcio jurdico em que a prestao
assumida no ser exigida do estipulante, mas sim de terceiro, estranho relao
obrigacional. Em outras palavras, A faz um contrato com B por um servio a ser realizado
por C. regulada pelos artigos 439 e 440 do Cdigo Civil.

2 Partes: assim como na promessa em favor de terceiro, na promessa de fato existem trs
partes:
a) Promitente: ser a pessoa que se obrigar a convencer o terceiro a realizar o servio.
b) Terceiro: ser a pessoa que vai fazer o servio combinado em contrato.
c) Beneficirio: a pessoa que vai ser beneficiada com o servio.

3 Exceo ao principio da relatividade dos efeitos do contrato:

4 Consequncias: os artigos 439 e 440 do Cdigo Civil ditam as consequncias que sero
observadas caso o contrato no seja cumprido, a ver:
Se o terceiro se recusar a fazer o servio: o promitente responder pelas perdas e
danos.
Se o terceiro se obrigar a cumprir a prestao, mas no o fizer: o promitente no se
responsabiliza, passando a mesma ao terceiro.

5 Exceo em relao ao cnjuge (artigo 439, nico): se o terceiro for cnjuge do
promitente e o ato depender de sua anuncia e, pelo regime de comunho de bens, a
indenizao venha a recair sobre seus bens, no haver qualquer responsabilidade por parte
do promitente. A anuncia por parte da esposa chamada de outorga oxoria, enquanto a
anuncia por parte do marido chamada de outorga marital.


Vcios redibitrios

Antes de adentrar a questo, necessrio deixar claro que existem dois sistemas sobre
essa matria: o sistema do Cdigo Civil e o do Cdigo de Defesa do Consumidor. Cada
um deve ser analisado de forma separada.

Vcios redibitrios, sob a vista do Cdigo Civil

1 Conceito: Vcios ocultos que tornam a coisa imprestvel ou diminuem seu valor, sempre
aplicvel em contratos comutativos (onerosos).

Importante ressaltar que o Cdigo Civil regula apenas as relaes de compra e venda
entre particulares, se a relao for entre um particular e um fornecedor, ser regido pelo
CDC.

2 Requisitos: Para se configurar vcio redibitrio, deve-se observar os seguintes requisitos:

1) O defeito deve ser oculto, considerando-se tal o defeito que uma pessoa
medianamente dotada no possa perceber em um exame superficial.
2) Dever ser desconhecido do adquirente.
3) Somente se leva em conta o defeito j existente ao tempo da aquisio e que
perdure at o momento da reclamao.
4) O defeito deve inutilizar a coisa ou diminuir seu valor, ou seja, um defeito muito
pequeno no deve ser considerado, salvo nas condies acima citadas.

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5) O contrato precisa ser comutativo (oneroso). Podendo ser aplicado nos contratos de
doao com encargo.

2 Consequncias: desde que se configurem as condies de sua ocorrncia, o alienante
responde pelos vcios redibitrios, ainda que tambm os ignorasse. De acordo com o Cdigo
Civil, so duas as consequncias dos vcios redibitrios, que fica a critrio do comprador
escolher:
Devoluo do bem com restituio do valor;
Abatimento do preo.

Se o alienante tinha cincia do vcio oculto, alm de ter que aceitar uma das
consequncias acima, responder tambm por perdas e danos.

Se o vcio recair sobre bens perecveis, o alienante tem obrigao de restituir (mesmo
no sendo possvel a devoluo do bem).

3 Aes cabveis (edilcias): so duas as aes cabveis no caso de vcios redibitrios.
Ao redibitria: o adquirente pode enjeitar a coisa, resolvendo o contrato por meio de
ao redibitria. Nesse caso, o negcio ser desfeito e o adquirente receber o valor de volta.
Ao quanti minoris ou estimatria: o adquirente pleiteia o abatimento no preo,
ficando com a coisa.

4 Prazos decadenciais: existe um prazo para se ajuizar as aes acima, que ser contado
a partir da tradio do bem, o Cdigo Civil os numerou da seguinte forma:
Para bens mveis, o prazo de 30 dias.
Para bens imveis, o prazo ser de um ano.
Em ambos os casos, o prazo ser diminudo pela metade se o adquirente j estiver com
a posse do bem.
Existem, ainda, excees jurisprudenciais para dois casos especficos.
Mquinas para experimentao: o prazo comear a contar a partir do ltimo ajuste
feito no aparelho.
Animais: o prazo ser de 180 dias a partir da manifestao da doena. Isso,
obviamente, se ficar comprovado que o adquirente comprou o animal com a doena, se for
comprovado que o animal ficou doente aps a compra, no pode se falar em ao redibitria.

O prazo para se aumentar o limite de prazo decadencial (para ajuizar ao, a partir do
conhecimento do vcio) de 30 dias.

Todas as clusulas exoneratrias so nulas de pleno direito.
Vcios redibitrios, sob a vista do Cdigo de Defesa do Consumidor

1 Conceito: sob a tica do CDC, vcio redibitrio o defeito oculto, aparente ou de fcil
constatao, que tornam a coisa imprestvel ou diminuem seu valor.

Deve-se observar que a viso do CDC mais abrangente. Pois, no Cdigo Civil, o
vcio precisa ser oculto. J no CDC, basta que seja aparente ou de fcil constatao.

Os requisitos so os mesmo do Cdigo Civil, salvo o caso do defeito citado acima (que
no precisa ser oculto).

2 Consequncias: ao contrrio do Cdigo Civil, o CDC cita trs consequncias para os
vcios redibitrios.
Devoluo da coisa com restituio do valor;

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Abatimento do preo;
Troca por outro bem de mesma espcie.

3 Prazos decadenciais (artigo 26): o Cdigo de Defesa do Consumidor tambm diferente
quanto considerao da coisa. Considera os bens como durveis e no durveis. Assim
como no Cdigo Civil, o CDC tambm considera a tradio da coisa como o inicio para a
contagem do prazo.
Para bens durveis, o prazo de 90 dias.
Para bens no durveis, o prazo de 30 dias.
O prazo pode ser alterado para, no mximo, 180 dias ou para, no mnimo, 7 dias. Em
ambos os casos, o consumidor deve ser avisado com antecedncia da alterao.


Evico

1 Conceito: Evico a perda da coisa, em virtude de sentena judicial, por quem a possua
como sua, em favor de terceiro, detentor de direito anterior sobre ela. Para fica mais fcil a
visualizao, eis um exemplo: a venda de um automvel feita entre Andr e Bruno, sendo
que posteriormente se verifica que, na verdade, o automvel pertencia a Carlos. Bruno pode
sofrer evico e ser obrigado por sentena judicial a restituir o automvel para Carlos. Bruno
tem direito a indenizao, por Andr, pelo prejuzo sofrido com a evico.

A evico aplicvel tanto em contratos onerosos quanto em contrato gratuitos com
encargo.

2 Partes: A evico possui trs partes.
Alienante: a pessoa que vendeu a coisa.
Evicto: o adquirente do bem em evico.
Evictor: terceiro que reivindica o bem.

3 Efeitos: Os efeitos da evico so bvios. O evicto ter direito de regresso contra o
alienante, desde que o contrato entre eles tenha sido oneroso (que poder exigir, alm do valor
pago, perdas e danos causados pela evico). Para que tal direito se efetive, necessria a
boa f do evicto. Caso fique comprovado que o evicto tambm agiu de m f, este ter direito
apenas a exigir o preo que pagou, no sendo possvel pedir os prejuzos da evico.
Apesar da clusula expressa de excluso de garantia, o evicto tem o direito de recobrar
o valor pago pela coisa evicta, se no souber ou no assumiu o risco pela evico.

O preo a ser pago deve ser o do valor integral da coisa na evico total ou, se parcial,
proporcional ao prejuzo sofrido.

4 Requisitos:
Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa.
Onerosidade da aquisio. A evico, como j se afirmou, ocorrer nos contratos
onerosos, encontrando-se fora da proteo contra os efeitos da evico todos os contratos
gratuitos de posse e propriedade de bens.
Ignorncia, pelo adquirente, da litiosidade da coisa (artigo 457).
Anterioridade do direito do evictor. O alienante s responde pela perda decorrente de
causa j existente ao tempo da alienao. Se lhe posterior, nenhuma responsabilidade lhe
caber.
Denunciao da lide do alienante (artigo 456). Somente aps a ao do terceiro
contra o adquirente que este poder agir contra aquele.
Sentena judicial, pois s assim estabelece-se a certeza sobre o domnio.

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Contrato Preliminar

1 Conceito. Entende-se como contrato preliminar aquele contrato que far as partes se
comprometerem a celebrar mais tarde outro contrato, denominado contrato principal ou
definitivo.

Muito comum nos contratos de compra e venda de imveis (onde recebe o nome de
promessa de compra e venda). Somente aps o pagamento integral do preo que o
contrato definitivo se dar, com a assinatura da escritura.

2 Objeto. O objeto do contrato preliminar criar uma obrigao de, no futuro, contratar.

3 Requisitos. Os contratos preliminares tm trs requisitos:
Objetivo: O objeto precisa ser lcito, possvel e determinvel.
Subjetivo: necessrio ser firmado entre sujeitos capazes. Porm no a capacidade
comum. S podem firmar contratos preliminares aqueles que possuem discernimento para
alienar seus bens.
Formal: Artigo 462, CC. O contrato precisa ter forma presente e no defesa em lei. O
contrato preliminar no precisa de forma especifica.

O pargrafo nico do artigo 463 diz que o registro exigvel apenas para produzir efeitos
para terceiros, pois entre as partes o pr-contrato vlido e obrigatrio independente de
registro.

4 Consequncias. A consequncia dos contratos preliminares , obviamente, o cumprimento
do contrato definitivo.

Salvo clusula de arrependimento (que pode ser includa), pode o contratante exigir a
celebrao do contrato.

Pelo artigo 464, o juiz poder suprir a vontade, conferindo carter definitivo ao contrato
preliminar, caso a parte no queira cumprir o contrato.

Artigo 465: Se o estipulante no der execuo ao contrato preliminar, poder a outra
parte consider-lo desfeito, e pedir perdas e danos.


Contratos Aleatrios

1 Conceito. Contratos aleatrios so aqueles que as partes no sabem, com certeza, o
tamanho das obrigaes que tero que suprir. Portanto, o contrato aleatrio se ope ao
contrato comutativo. Nosso Cdigo Civil possui uma seo sobre os contratos aleatrios, nos
artigos 458 a 461.

2 Aleatoriedade incidente: So contratos que so comutativos por natureza, mas que as
partes incluem clusulas de aleatoriedade.

3 Espcies de compra e venda aleatrias. Existem trs tipos:
1) Venda de coisa futura quanto existncia (emptio spei): a compra de uma
esperana, quando o comprador assume o risco da existncia da coisa. Exemplo: pago

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duzentos reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da
quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sair ganhando, mas mesmo que
no venha nada, o preo continua devido, de acordo com o artigo 458 do CC.
2) Venda de coisa futura quanto quantidade (emptio rei speratae): aqui o risco
na quantidade, ento se no vier nada, ou se nada for produzido, o preo no ser devido
(artigo 459).
3) Venda de coisa exposta a risco: no artigo 460 a aleatoriedade decorre no de coisas
futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a risco. Por causa desse risco, o
comprador ir obter um preo menor, mas se a coisa perecer antes da entrega, o preo assim
mesmo ser devido.

Percebam que o risco faz parte do contrato aleatrio, sujeitando-se as partes a pagar
sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.


Extino dos contratos

1 Conceito: Como o prprio titulo diz, extino o fim do contrato. Os contratos se
extinguem de diferentes formas. De acordo com a doutrina o contrato se extingue de forma
natural ou de forma no natural.

2 Extino natural: dividida em duas partes.
Cumprimento do contrato: meio normal de extino dos contratos. Todas as partes
cumprem com o que foi por elas combinado. Uma vez cumprido, o contrato se extingue
naturalmente.
Condio/Termo: O implemento da condio resolutiva uma das formas naturais de
extino dos contratos. Exemplo: Andr empresta para Bruno o seu carro at que este se case.
Assim que contrair npcias, Bruno devolve o carro e o contrato se extingue. Com o advento do
termo final combinado entre as partes (nos casos de contrato por prazo determinado), o contato
tambm se extingue.

3 Extino no natural: as causas no naturais de extino dos contratos dividem-se
em causas anteriores ou conteporneas (que so anteriores ou concomitantes assinatura
do contrato) e causas posteriores (que so, obviamente, posteriores assinatura contratual).
1) Causas Anteriores: Existem quatro formas de extino contratual relacionadas s
causas anteriores:
Nulidade: Qualquer hiptese de nulidade contratual dar fim ao contrato. Exemplo:
contrato gerado por absolutamente incapaz.
Clusula resolutiva: O contrato pode conter clusula que preveja a resoluo por
inadimplemento, o que chamada de clusula resolutiva. A clusula resolutiva ser sempre
expressa.
Redibio: O contrato ser extinto se houver algum vcio redibitrio.
Direito ao arrependimento: A parte pode, antes da vigncia, se arrepender do contrato,
causando sua extino. O direito ao arrependimento deve estar expresso no contrato.
2) Causas posteriores: Existem seis formas.
Resilio: O contrato ser extinto por resilio quando uma das partes se manifesta
para tal.
Distrato: O contrato ser extinto quando as duas partes se manifestam para tal.
Resoluo: Sempre que h um pedido judicial de extino do contrato, causada por
um descumprimento contratual. Para isso, necessria a comprovao do inadimplemento.
Resciso: o desfazimento do contrato por qualquer alegao de vcio.
Morte: Por motivos bvios.

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Caso fortuito ou fora maior: Como caso fortuito, entende-se como um acontecimento
imprevisto para ambas as partes. Fora maior seria a fora da natureza, que de alguma forma
impossibilitou o cumprimento do contrato.



Contratos em Espcie

Contrato de compra e venda

1 Conceito: Contrato de compra e venda o contrato pelo qual uma das partes se
compromete a transferir a propriedade de um bem, mvel ou imvel, mediante pagamento de
um preo (que deve ser previamente acordado).

2 Sujeitos: Os sujeitos da compra e venda so o vendedor (que se obriga transferncia do
domnio) e o comprador (que se obriga ao pagamento do preo).

3 Elementos essenciais: Da leitura do artigo 482 do Cdigo Civil, possvel extrair os
elementos essenciais especficos da compra e venda, que so:
Consentimento: ao firmarem as partes seu consentimento a respeito do preo e da
coisa a ser vendida, o contrato estar formado, independentemente de forma previamente
estabelecida em lei. Para a validade do contrato, indispensvel o consentimento.
Preo: dever ser fixado pelas partes, segundo a autonomia de vontades. regulado
pelos artigos 485 a 489 do Cdigo Civil.
Bem (ou coisa): o objeto da compra e venda deve ser coisa passvel de circulao no
comercio jurdico. Obviamente, o objeto deve ser de propriedade do vendedor, sob pena de o
negcio ser nulo.


Observao: para compra e venda de imveis acima de 30 salrios mnimos (R$
18.660,00, em valores atuais), deve-se acrescentar o registro pblico para que o ato
tenha validade.


4 Despesas do contrato: No caso dos imveis, as despesas com o registro e a escritura
ficam, em regra, com o comprador. Havendo despesas com a tradio do bem, esta ficar a
cargo do vendedor. regulado pelo artigo 490 do Cdigo Civil.

5 Responsabilidade civil pelos riscos da coisa: Regulado pelo Artigo 492 e seus dois
pargrafos, que dizem:
Artigo 492: At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os
do preo por conta do comprador.
1
o
: Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido
postas disposio do comprador, correro por conta deste.
2
o
: Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em
mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

6 Questes especiais referentes compra e venda

6.1 Venda descendente: de acordo com o artigo 496, o contrato de compra e venda para
descendente somente ser vlido se houver consentimento dos outros descendentes (se
houver, obviamente). Exemplo: Jos tem dois filhos, Marcos e Rosana, e deseja vender sua

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casa para Marcos. Esse contrato s ser vlido se Rosana concordar com a venda, uma vez
que ela tem direito metade da propriedade, no caso de falecimento do pai.
Prazo de prescrio: De acordo com a smula 494 do STF, a ao de anular a venda
de ascendente a descendente sem consentimento dos demais, prescreve em 20 anos,
contados da data do ato.

6.2 Venda de condomnio de coisa indivisa: Por definio, condomnio traduz a
coexistncia de vrios proprietrios que detm direito real sobre a mesma coisa, que no pode
ser dividida. Nesse caso, o condmino que deseja vender a sua parte deve,
primeiramente, dar preferncia de compra para o outro condmino (ou condminos, se
for o caso). Somente com a recusa desse, o vendedor poder vender o bem para outra
pessoa. Exemplo: Joo e Carlos possuem, conjuntamente, um bem indivisvel. Se Joo quiser
vender sua parte desse bem, deve anunciar a Carlos sua inteno e deve dar a preferncia de
venda para esse. Joo S poder vender sua parte com a recusa de Carlos em compr-lo.
Observao: No caso do exemplo acima, se Joo no avisar a Carlos que vai vender sua
parte e vende para outra pessoa, Carlos poder depositar o valor correspondente e ficar
com o bem em sua totalidade, anulando a venda que Joo fez com o terceiro.

6.3 Venda entre cnjuges e companheiros: Nada impede que um dos cnjuges aliene ao
outro bem prprio. O artigo 499 diz que lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao
a bens excludos da comunho. Essa regra tambm vale para companheiros, por isonomia
constitucional.

6.4 Venda ad corpus e venda ad mensuram:
Venda ad corpus: Trata-se de expresso em latim que significa "por inteiro", "assim
como est". Tal expresso utilizada, por exemplo, na venda de um imvel quando o preo
recai sobre ele como um todo, e no apenas em relao sua metragem.
Venda ad mensuram: A venda ser ad mensuram (por medida certa) quando a
estipulao do preo for condicionada especificao das dimenses da rea do imvel.
Diferente disto, d ao comprador direito complementao da rea, ao abatimento do preo
ou, at mesmo, resoluo do contrato.