EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.

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CAPTULO 3
El mtodo comparativo. Avalo del lote.
Los factores de conguracin
En este Captulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados
dentro de una ciudad. Los terrenos sin urbanizar los trataremos en el captulo 11. No
importa el uso, vivienda, comercial o industrial.
Como se vio en el captulo anterior, la investigacin del avaluador debe partir de
los datos que encuentra y luego para compararlos recurre a la homogeneizacin.
Aqu vamos a explicar como se hacen comparables los datos recogidos de los lotes
urbanos ya desarrollados.
Utilizaremos como fuente principal para este Captulo el Manual de Avalos del
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia), los libros y do-
cumentos que el ingeniero Jos Carlos Pellegrino ha entregado en Colombia y las
notas manuscritas que nos dej en 1980 el ingeniero uruguayo Joaquin Gorriaran
(q.e.p.d). En general estos libros y manuales siguen mucho las orientaciones de los
manuales norteamericanos y europeos. El mayor desarrollo documental se encuentra
en bibliografa del Brasil, Argentina y Uruguay. Hemos incluido tambin documentos
de avaluadores mejicanos.
Este mtodo tradicional, aplicado en Colombia y muchos paises latinoameri-
canos ha sido revaluado desde los aos 90 especialmente por las sociedades de
tasacion brasileas y venezolanas (IBAPE y SOITAVE), por cuanto consideran que
los factores que se aplican en un pais no deben ser utilizados en otro pais, sin la
debida conrmacin mediante investigacin estadstica. Incluso dentro del mismo
pais, las ciudades y regiones tienen diferentes factores. Para obtener estos factores
se deben hacer estudios de inferencia estadstica, aplicando la ciencia economtrica
y la correlacion multivariada. En este procedimiento se deben obtener muchos da-
tos o referenciales, en los cuales la variable dependiente es el precio y las variables
independientes debern ser los elementos de conguracin del lote (forma, frente,
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
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fondo, tamao, topografa, etc). De esta manera si la ecuacin multiple obtiene los
coecientes con un buen nivel de conanza o minimo error, dicho coeciente es el
factor para aplicar en la ciudad o regin respectiva.
Sin embargo, dado que no es objeto de este libro explicar estos procedimientos mo-
dernos de aplicacin economtrica a los avalos, nos referiremos al metodo tradicional
que ms conocen nuestros avaluadores, aunque los factores aqu propuestos deberan
ser revaluados mediante investigaciones estadsticas en cada ciudad o pais.
LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el n de com-
prender la Mtodologa. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote
Tpico, es decir aquel que mas se repite y que podra denirse como el Lote Modal
de la zona. Recurdese que la Moda Estadstica es el elemento que mas se repite.
Moda y Tpico seria aqu lo mismo. Para investigar el lote Tipo de una zona, basta
con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeacin. Sin
embargo con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fcil identicar cual
es el tamao, frente, fondo, etc. del lote Tipo.
El mtodo de homogeneizacin se basa en denir el tamao, frente y fondo del Lote
Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal identicacin
se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores
que a continuacin enunciamos y que adelante describiremos su aplicacin:
a) Profundidad. Factor de Fondo.
b) Frente. Factor de Frente.
c) Forma.
d) Tamao.
e) Proporcin.
f) Varios Frentes o Esquina.
g) Zonicacin.
h) Topografa.
i) Valor de Plottage.
1. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD
La tendencia general de los avaluadores legos en la materia y de las personas des-
conocedoras del comportamiento inmobiliario, es tomar los datos de inmuebles
cercanos y aplicarlo al inmueble que se avala, sin tener en cuenta el tamao, la
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
75
profundidad o el frente que podra ser muy diferente entre los datos que se com-
paran. Sin embargo el mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen
frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo el
mercado preere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha
profundidad tienen menor utilizacin en la construccin y por tanto la demanda
pagar menos.
Siguiendo los estudios presentados por Joaquin Gorriarn y Jose Pellegrino, y
otros autores latinoamericanos y espaoles, encontramos que los investigadores
en avalos fueron hallando ciertos parmetros para identicar el valor que se deba
aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teora bsica indica que el valor
unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza.
Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros menos va-
liosos son los del extremo profundo. En la grca 1 se identica el precio unitario
en el eje de las Y y la profundidad es sealada en el eje de las X. La curva es una
parbola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que estara en
el punto cero.
Grca 1. Variable Fondo.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
76
Grca 1A. Criterio Hoffman.
Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos se estableci una formula matemtica para la curva.
Examinaremos a continuacin estos criterios. En la grca 2 se presenta la compa-
racin entre los diferentes criterios.
1.1. Criterio Hoffman
De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En la pri-
mera mitad frente a la calle se encontraran 2/3 del valor y en la segunda mitad estara
1/3 del valor del lote. La relacin del valor por cada cuarta parte del terreno se pre-
senta en la grca 2 de tal manera que en la primera cuarta parte estara el 44.4%
del valor, en la segunda cuarta parte estara el 22.3%, en la tercera valdra el 17.8%
y en la ultima el 15.5%.
Aplicando la ecuacin de la curva que sale de los anteriores datos se puede ob-
tener el factor de profundidad segn Hoffman. Denominaremos con la letra griega
Lambda () al factor de profundidad.
=
(
Fondo Tipo
)
0.415

Fondo a tasar
Ejemplo: En un sector de la ciudad el fondo Tipo es de 40 metros y el precio del
lote tipo es de 1.000 pesos por m
2
. Se pregunta cual factor debemos aplicar en dos
lotes. El lote A tiene 60 metros de profundidad y el lote B tiene 25 metros.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
77
Lote A: Factor =
(
40
)
0.415

= 0.84 x 1000 = 840 pesos
60
Lote B: Factor =
(
40
)
0.415

= 1.21 x 1000 = 1210 pesos
25
Es claro entonces que el lote A vale menos por metro cuadrado que el lote tipo
y que el lote B vale mas por metro cuadrado que el lote A y el lote tipo.
Grca 1C. Criterio 1/3 - 2/3
=
Grca 1B. Criterio Harper.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
78
1.2. Criterio Harper
De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad del
valor y las otras tres cuartas partes tendran la otra mitad de valor del lote. En la
grca 2 se muestra por cuartas partes: 50%, 21%, 16% y 13%. A simple vista se
ve que Harper le da mas importancia al valor de los primeros metros y castiga mas
a los ltimos metros. La ecuacin de la curva para calcular el valor de Lambda es
como sigue:
Factor de Profundidad = =
(

Fondo Tipo.
)
0.5

Fondo a Tasar
En la practica elevar a la 0.5 es lo mismo que sacar raz cuadrada. Tal vez por
ello muchos avaluadores preeren el criterio Harper porque es mas sencillo sacar
en cualquier calculadora una raz cuadrada que elevar a la 0.415.
Grca 2. Comparacin de criterios de Fondo. Variacin del valor con la profundidad.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
79
Ejemplos: con los mismos datos del ejemplo de Hoffman aplicaremos el factor
de Harper.
Lote A: Factor =

(

40
)
0.5

= 0.81 x 1000 = 810
60
Lote B: Factor =
(

40
)
0.5

= 1.26 x 1000 = 1260
25
1.3. CRITERIO 1/3 - 2/3
Este criterio divide el lote en una tercera parte inicial a la cual coloca la mitad
del valor y a las otras dos terceras partes le coloca la otra mitad del valor. Conforme
al grco 2 tendramos que cada cuarta parte tiene los siguientes valores: 41.7%,
22.9%, 18.8% y 16.6%. Castiga menos la parte del fondo y le da menos valor que
los criterios anteriores. La ecuacin de la curva para calcular el factor es:
Factor =
(

Fondo Tipo
)
0.369

Fondo a tasar
Ejemplos: aplicando los datos de los lotes A y B se tendra:
Lote A: =
(

40
)
0.369
= 0.86 x 1000 = 860
60
Lote B: =
(

40
)
0.369
= 1.19 x 1000 = 1190
25
1.4. Otros criterios
En la grca 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del 4-3-2-1. Segn Jerrett el
valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio 4-
3-2-1 es el que castiga ms la parte del fondo ya que solo le da el 10% a la ultima
cuarta parte del terreno.
Quienes aplican los criterios anteriormente descritos, preeren utilizar a Hoffman
porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3-2/3. Sin embargo muchos de
nuestros avaluadores siguen la practica de utilizar a Harper por facilidad al aplicar
una simple raz cuadrada.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
80
1.4. Criterio Ibape
En el Brasil el mas estudioso fue el Ingeniero Luis Carlos Berrini quien introdujo
variantes al criterio Harper adaptndolas a las condiciones brasileas. Durante
mucho tiempo la formula Harper-Berrini fue absoluta. Pero en la dcada del 60-70
aparecieron restricciones que fueron luego presentadas en los congresos organiza-
dos por el IBAPE y nalmente propusieron una formula acogida luego por la Unin
Panamericana de Avaluadores. Es la formula que utilizamos hoy en Colombia y en
los diferentes pases de Amrica latina.
En la grca 3 mostramos las variaciones que se hicieron inicialmente a la hi-
ptesis de Harper. Se asume que hay un tramo de la profundidad, entre A y B, en
la cual no se aplica ningn factor de demerito y el precio es igual al lote Tipo. Pero
debajo de un punto A, no se considera que debe continuar creciendo el valor sino
que debe disminuir. Los lotes de escasa profundidad deben ser castigados por la
poca utilidad que presentan. Entre A y B no se castiga porque est cerca del lote
Tipo. A partir de B se castiga de acuerdo con Harper (o Hoffman segn criterio del
avaluador) hasta el innito.
En la grca 4 mostramos el criterio del IBAPE con las variaciones que posterior-
mente aadieron. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se aplica una
formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta, tramo C-D,
en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del lote tipo. En el eje de las X de
la grca, observamos que corresponde a los puntos Mi y Ma. Signica el fondo tipo
Mnimo y el fondo tipo Mximo. Segn la zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene
un rango estadstico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica pues para el lote tipo una
medida exacta sino un rango que debe denir el avaluador en base a la experiencia
o a los datos de catastro. As las cosas, partiendo de que el lote tipo estar con una
profundidad entre Mi y Ma, vamos a establecer los otros tramos de la curva.
TRAMO I: se ubica en el sector A-B de la curva segn la grca 4. Este tramo
corresponde a la parte mas cercana al frente o a la calle. Son los primeros metros
y van desde la calle (A) hasta la mitad del fondo tipo mnimo Mi/2 (B). Segn la
experiencia el avaluador debe aplicar su propio criterio en este tramo, ya que debe
investigar cual debe ser la utilidad de un lote con tan escasa profundidad. Si por
hiptesis Mi=20, se tendra que son lotes con profundidad inferior a 10 metros.
Debemos preguntarnos para qu sirve un lote de 10 metros o menos frente a una
va. Seguramente en una zona comercial podra ser de gran utilidad para locales
de escasa profundidad pero que serian altamente rentables. Pero en una zona de
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
81
Grca 3. Hiptesis de Harper y modicacin Ibape.
Grca 4. Criterio de Ibape. Factor de valor.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
82
ocinas o vivienda, no permitiran construir un edicio y escasamente tendra una
construccin provisional.
En el Tramo I el factor que podra aplicarse, a no ser que el avaluador aplique
otro criterio, seria:
= [(Mi/2)/Mi]
m
= []
m
Si se aplica el criterio Harper: = []
0.5
= 0.70
Si se aplica el criterio Hoffman: = []
0.415
= 0.75
Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el
30% (factor 0.7) el valor del lote tipo.
TRAMO II: Entre la mitad del fondo tipo mnimo (Mi/2) y el fondo tipo mnimo
(Mi) se establece un factor que decrece como una parbola. La ecuacin del factor
para el tramo B-C de la curva, seria:
= [X/Mi]
m
Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y m el exponente utilizado,
0.5 en Harper y 0.415 en Hoffman.
TRAMO III: corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sita entre
Mi y Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningn demerito, el
factor es 1.0.
= 1.0
TRAMO IV. En el sector D-E de la grca, se supone que la profundidad varia
entre Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo mximo y el doble de este valor. Si se supo-
ne que el fondo tipo mximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80 metros de
profundidad. En este Tramo la ecuacin de la curva es igual al criterio original de
Harper o de Hoffman, o del criterio que se aplique segn la explicacin anterior.
= [Ma/X]
m
Siendo X el fondo del lote y Ma el fondo tipo mximo. El exponente m seria
0.5 o 0.415 segn el criterio aplicado.
TRAMO V: A partir de 2Ma, el doble del fondo tipo mximo, no se demerita mas
el lote. En este caso se aplica:
= [(Ma)/(2Ma)]
m
= []
m
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
83
Ejemplo: Para ilustrar la aplicacin del criterio IBAPE tomaremos una zona en la
cual el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para Mi=20
y Ma=40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dlares, bolvares,
etc.) por metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene m=0.415.
Se pregunta cuales serian los valores de 5 lotes que tienen profundidades de 7, 14,
28, 53 y 90 metros.
Lote A: X = 7 = []
0.415
= 0.75 x 1000 = 750/m
2

Lote B: X = 14 = [14/20]
0.415
= 0.86 x 1000 = 860/m
2

Lote C: X = 28 = 1.0 = 1.0 x 1000 = 1000/m
2

Lote D: X = 53 = [40/53]
0.415
= 0.89 x 1000 = 890/m
2

Lote E: X = 90 = []
0.415
= 0.75 x 1000 = 750/m
2
2. INFLUENCIA DEL FRENTE
Cuando se hizo la lnea del metro Norte-Sur en San Paulo se requiri gran nmero
de expropiaciones. Se tuvo que determinar un mtodo para el avalo masivo de los
numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la Compaa del Metro.
Se elabor entonces un estudio estadstico para determinar la inuencia del frente
en los lotes. A partir de entonces el IBAPE present una formula que relaciona el
frente tipo de la zona con el frente del lote que se avala. Esta ecuacin ha sido
tambin asumida por la Unin Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte
de los peritos en Latinoamrica. La formula sugerida es la siguiente:
T = [A/Ar]
0.25
Siendo A = frente del inmueble que se avala
Ar = frente del lote tipo de la zona
0.25 = exponente que equivale a sacar raz cuarta (dos veces raz cuadrada
en una calculadora simple).
Segn el IBAPE la condicin bsica es que el frente se site entre la mitad del
frente tipo y el doble del frente tipo:
0.5 Ar < A < 2Ar
En la grca 5 se ilustra la variacin del frente entre estos dos valores. El valor
mnimo de A/2 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor mximo de 2Ar o el
doble del frente tipo seria=1.19.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
84
Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a
0.84 en un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con menos de A/2, o 5
metros en este caso, debern tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin embar-
go nosotros sugerimos que el avaluador segn el caso aplique su propio criterio.
Si considera que un lote de 3 metros es muy malo, podr continuar aplicando la
formula y disminuir ms el factor.
En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso mas de 20
metros, el factor mximo aplicable seria 1.19. No vemos la razn para que contine
elevndose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un frente muy
amplio lo nico que permite es reproducir varios edicios en cadena. No signica
que un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que un lote de 20
Grca 5. Variable Frente.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
85
metros. En cambio s es razonable pensar que el lote de 20 metros de frente valga
19% mas que el lote de 10 metros.
Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar la valorizacin o desvalorizacin
de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.
Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo = 1000 /m
2

Lote A: Frente A = 7 metros T = [7/10]
0.25
= 0.91 x 1000 = 910/m
2

Lote B: Frente A = 15 metros T = [15/10]
0.25
= 1.10 x 1000 = 1100/m
2

Lote C: Frente A = 20 metros T = [20/10]
0.25
= 1.19 x 1000 = 1190/m
2

Lote D: Frente A = 30 metros T mximo = 1.19, 1.19 x 1000 = 1190/m
2
3. INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO.
Ahora se trata de aplicar los dos factores explicados al terreno, utilizando la inuencia
combinada del frente y del fondo. En la grca 6 presentamos 5 ejemplos con los
mismos parmetros anteriores: Mi = 20, Ma = 40, Ar = 10, Precio tipo = 1000/m2.
Aplicaremos el criterio de Harper, m = 0.5 (raz cuadrada).
LOTE 1:
Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un rea de 90 m
2
.
Factor de Fondo: (15/20)
0.5
= 0.86
Factor de Frente: (6/10)
0.25
= 0.88
Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112 o sea a 756/m
2
Grca 5A. Inuencia del frente.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
86
LOTE 2:
Tiene 12 de frente por 15 de fondo y rea de 180 m
2

Factor de Fondo = 0.86
Factor de Frente = (12/10)
0.25
= 1.05
Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 = 162.540. Precio unitario: 903/m
2
LOTE 3:
Tiene 10 x 30 y rea de 300 m
2
. Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el
frente se encuentran dentro de dichos parmetros.
Valor del Lote: 1000 x 300 = 300.000. Precio unitario = 1000/m
2
LOTE 4:
Tiene 8 x 50 y rea de 400 m
2

Factor de Fondo = (40/50)
0.5
= 0.89
Factor de Frente = (8/10)
0.25
= 0.94
Valor del Lote = 1000 x 400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m
2
Grca 6. Inuencia mixta profundidad y frente.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
87
LOTE 5:
Tiene 20 por 50 y rea de 1000 m
2

Factor de Fondo = 0.89
Factor de Frente = 1.19 (mximo)
Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario = 1059/m
2
4. INFLUENCIA DE LA FORMA
Hasta aqu nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangu-
lares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las zonas centrales lotes
de diferentes formas o LOTES IRREGULARES. Es el resultado de las subdivisiones
y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. Tambin cuando
se generan procesos de expropiacin para una va quedan lotes irregulares.
Cuando las irregularidades son pequeas se puede asumir que el lote es regular y
se aplican las frmulas explicadas atrs. Pero cuando la forma es totalmente irregular
es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:
Fe =
S

A
Donde S = rea o supercie del lote y A = frente del lote.
Un segundo procedimiento es descomponer la gura irregular del lote en guras
regulares parciales (rectngulos, cuadrados, tringulos) obtenindose el valor nal
por la suma o sustraccin algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa
conduce a resultados aproximados.
Para ilustrar mejor transcribimos el grco 7 del manual del IBAPE propuesto
por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuacin el anlisis de los 8 casos. Por
hiptesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo
(Qm = $100/m
2
), un fondo tipo mnimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo mximo (Ma
= 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.
Las columnas del grco 7 para cada caso corresponden as:
- Numero del caso analizado
- Frente del lote (a)
- Area o supercie del lote (S)
- Fondo equivalente (Fe)
- Calculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
88
fondo equivalente calculado en la anterior columna.
- Calculo del factor de frente
- Dato resultante nal: multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de
frente y fondo
a) Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m
2
) es
casi similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo
gana por el buen frente.
b) Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeo frente que
escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m
2
.
Tal vez este ejemplo propuesto es absurdo ya que en 2 metros no hay acceso
vehicular. Se requieren por los menos 3 metros de frente para dicho acce-
so. Obsrvese que los factores de frente y fondo son los mnimos aplicables
segn criterio IBAPE lo cual da como resultado 0.6, o sea una reduccin del
Grca 7. Inuencia de la forma.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
89
40% sobre el precio tipo. Si a criterio del avaluador todava se debe reducir
menos se podran aplicar factores de 0.5 o 0.4. En nuestro caso si el frente es
de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar el factor calculado
de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no permite acceso
vehicular, nosotros calcularamos un factor menor = 0.4, con lo cual el lote 2
debera valer $40/m
2
y no $60/m
2
como lo propone el manual del IBAPE.
c) Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero
o para construcciones interiores. Tiene un frente pequeo que apenas le permite
acceso vehicular desde la calle. Se le aplican los mnimos factores de frente y
fondo, de tal manera que el factor combinado da 0.6 y el valor seria $60/m
2
.
d) Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote
tipo. Podra servir para una edicacin con buena rea interna (para parqueo
o zonas verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a travs del fondo
equivalente, lo mejora con el frente. Aun as el resultado es $79/m
2
, inferior
al lote tipo que vale $100/m
2
.
e) Caso 5. Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el
frente es lo que tenia en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo
dado su gran frente y se valora en $119/m
2
.
f) Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el
precio tipo llegando a $119/m
2
.
g) Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar
una reduccin. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado
se aplican los factores mnimos, 0.6 y el lote vale $60/m
2
. Son dos lotes con
la misma rea y forma, pero su situacin frente a la calle es inversa y mientras
el caso 6 vale 119/m
2
, el caso 7 se reduce a la mitad.
h) Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyeccin) de 9 metros,
ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m
2
. Aqu la formula
matemtica prcticamente lo deja igual al lote tipo. Sin embargo consideramos
que su irregularidad debe afectar ms el precio del lote por la dicultad arqui-
tectnica de construir sobre lneas oblicuas, se pierden muchos espacios en
el diseo. El criterio del avaluador debe actuar y aplicar entonces un demrito
adicional al que produce la formula matemtica. Nosotros aplicaramos el 0.8,
y lo avaluaramos en 80/m
2
.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
90
El Profesor Pellegrino anota muy acertadamente que aunque el precio resultante
de los casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7
podra ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un
frente mas razonable. Como dijimos atrs, debemos reducir an mas el lote 2 hasta
$40/m
2
aunque la formula matemtica no nos lleve a este resultado. En el caso del
lote 3 depender de la mejor utilizacin. Si es para comercio no servira por estar
al interior de la manzana. Si es para ocinas o vivienda podra servir por tratarse
de una edicacin al interior de la manzana lejos del ruido y polucin de la calle,
especialmente en las zonas centrales de una ciudad.
Aunque el procedimiento y las frmulas matemticas son tiles, siempre debe
prevalecer el criterio del avaluador. As por ejemplo entre los casos 5 y 6 result
un valor similar. Sin embargo el lote 5 es mucho ms aprovechable arquitectnica-
mente que el lote 6. Tal vez aqu la aplicacin del Mtodo Residual o del Potencial
de Desarrollo que explicaremos en el captulo 7 nos dara un mejor resultado. Hasta
aqu la limitacin del mtodo comparativo utilizando las herramientas de la Homo-
geneizacin.
5. INFLUENCIA DE LA PROPORCIN
Entendemos por Proporcin la relacin frente a fondo. Se describe as, A: B. Siendo
A la unidad y B la relacin Fondo/Frente. Para establecer la proporcin tomamos
el frente real y lo dividimos por el frente. Este sera el dato para B. El dato de A
siempre es Uno.
Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B = 60/30 = 2, Luego su
proporcin es = 1:2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporcin de
1: 5. Un lote cuadrado tendra una proporcin 1:1.
El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular.
Pero los lotes tienen siempre ms fondo que frente. Una proporcin normal es 1: 3.
Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1: 3 y este ser mejor que un lote 1:4.
Entonces en la aplicacin de la inuencia combinada del frente y del fondo se
debe examinar cul es la proporcin. As por ejemplo en el lote que tiene 30 de
frente por 60 de fondo se aplicara un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo
(con Ma = 40) de 0.81, dando como resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es inferior
al valor del lote tipo. Sin embargo se trata de un magnico lote por su proporcin
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
91
1:2. Por lo menos se le debera dejar el valor del lote tipo. Pero si se encuentra que
un lote as es muy superior a los lotes tipos de la manzana que tienen 10 x 30, se le
debera aplicar nicamente el factor del frente y desechar el factor del fondo, con lo
cual el factor resultante es 1.19 y el lote en cuestin valdra 19% ms que los lotes
tipo de la manzana.
6. INFLUENCIA DEL TAMAO
Recordemos que el Mtodo Comparativo trabaja con la Ley de Oferta y Demanda.
Segn los clsicos tratadistas de la Economa, la Curva de Demanda es descenden-
te: a mayor precio, menor cantidad demandada y a menor precio mayor cantidad
demandada. Los economistas han acuado un trmino llamado Elasticidad, el cual
signica la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones
del precio. Un Bien elstico es aquel que tiene una disminucin alta de la cantidad
demandada ante las variaciones del precio. Este sera el caso de los bienes suntua-
rios o menos necesarios. Un Bien Inelstico es aquel que la demanda permanece
prcticamente igual ante las variaciones de los precios. Estos seran los alimentos
bsicos o los servicios pblicos.
En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones
se dan ante los Precios Totales. Una gran mansin tendr muy pocos demandantes,
mientras que una vivienda mnima popular tendr todo el dcit de vivienda detrs.
Un lote pequeo tiene muchos compradores, un lote grande solamente los empre-
sarios de la construccin. Un local pequeo tiene muchos comerciantes, mientras
que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes.
De esta forma el avaluador debe establecer un criterio para aplicar el Factor de
Tamao segn el tipo de inmueble, su ubicacin y el mercado potencial que tiene.
Los lotes grandes pueden tener un magnco frente y una ptima proporcin pero
su tamao lo obliga a encontrar pocos compradores. En el ejemplo del Factor de
Proporcin ponamos un lote de 30 por 60, con magnco frente y estupenda pro-
porcin. Si los lotes tipo de la zona tienen 10 x 30 = 300 m
2
, este lote tendra 1800
m
2
, lo cual es 6 veces ms grande que el promedio tpico de la zona. Aunque en el
Factor de Proporcin le dbamos un precio de 1.19 respecto al lote tipo, tenemos
ahora que examinar si el mercado nos acepta ese 19% superior que encontramos
aplicando las frmulas matemticas. El criterio del avaluador debe conrmar aqu
si existe mercado para un lote de este tamao. De lo contrario deber dejar el valor
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
92
del lote tipo o solamente subirlo en 10%. Lo que equivale aumentarlo por Factor de
Proporcin y disminuirlo por Factor de Tamao.
No existen frmulas matemticas para aplicar el Factor de Tamao. Unicamente
la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podra tener el lote o el inmueble de
gran tamao. A continuacin ponemos algunos datos de la experiencia colombiana
en las zonas urbanas. El tamao se reere a cuntas veces es mayor que el lote o
inmueble tipo.
TAMAO FACTOR
2 - 4 veces 1.0
5 - 9 veces 0.9
10 - 19 veces 0.8
20 veces o ms 0.7
Suponemos que una manzana tpica es de 6.400 m
2
(80 x 80), lo cual es 21
veces ms grande que un lote tipo de 300 m
2
(10 x 30). En este caso aplicaramos
un factor de 0.7 o sea una reduccin del 30% en el precio tipo para la venta total de
la manzana porque es mucho ms difcil encontrar un comprador para toda la man-
zana que para el lote tpico. Si se tratase de la venta de 3000 m
2
, media manzana,
por ser 10 veces mayor que el lote tipo aplicaramos un factor de descuento del 0.8.
Y si tenemos el lote de 30 x 60 (1800 m
2
) se aplicara el demrito del 0.9 por ser 6
veces superior al lote tipo.
Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad
se requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la manzana
disponible. Probablemente el constructor podra pagar igual o ms que el lote tipo
por la escasa disponibilidad de lotes de gran tamao. Como veremos en el captu-
lo 7, a travs del Potencial de Desarrollo se puede encontrar un precio superior al
tpico del mercado en casos muy especiales. De igual forma una gran cadena de
supermercados podra pagar por un local el precio del local tpico aunque sea 10 o
20 veces superior al tamao tipo, si en la zona no existen supermercados y existe
la demanda para ello. Pero estos casos son ms bien excepcionales y conrman la
regla de que a mayor tamao, menor demanda y por tanto menor precio unitario,
lo cual signica la aplicacin de factores de reduccin para el avalo.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
93
A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica tambin el factor Tamao. Los
constructores medianos o pequeos pueden acceder a terrenos de una a 5 Hect-
reas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos, pueden
comprar terrenos de 100 Hectreas o ms. Esto puede conducir a que los terrenos
muy grandes puedan tener un factor de demrito hasta del 0.5, o sea que se transen
por la mitad del precio unitario que se transara un terreno de una hectrea.
En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamao para los grandes
locales por comparacin con los locales tpicos. Los grandes superalmacenes o Al-
macenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela.
Los promotores estn dispuestos a venderlos por un precio por m
2
muy inferior a
todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamao dentro de un
centro comercial debe tener un factor entre 0.5 y 0.6 del local tpico. En algunos
casos podra aplicarse el factor de 0.4.
De nuevo insistimos como lo mencionamos atrs que estos factores surgen de la
experimentacin estadstica y lo mejor es hacer una correlacin multivariada entre
los precios y los tamaos, de acuerdo con el uso, zona o localizacin dentro de la
ciudad. Para poderlo determinar en un centro comercial se requerirn muchos da-
tos y correlacionar el precio frente al tamao, esto permitir determinar el factor de
descuento que se debe aplicar.
7. INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES
La experiencia del mercado ensea que siempre hay mayor demanda por los lotes
esquineros que los dems lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve
una urbanizacin generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los
dems. Por esta razn le pone un precio superior al lote esquinero. En la prc-
tica colombiana estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% ms que
los lotes medianeros. Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la
construccin vale igual que las dems. De dnde viene este 20% generalizado en
la prctica del mercado?
El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la prctica un frente amplio dividido
en dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes
vecinos que s tienen fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y
desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe
aplicar ningn factor de fondo y debemos partir del precio del lote tipo.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
94
Pero al tener dos frentes deberamos aplicar una especie de Factor de Frente.
Dado que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado
desde cualquiera de las dos calles, el factor mximo a aplicar sera 1.19 como men-
cionamos atrs. Esto signica un incremento del 19% sobre el precio del lote tipo.
Por eso la prctica de los avalos dice que el lote esquinero vale 20% ms que los
lotes medianeros.
Este resultado intuitivo y fcil no siempre se puede aplicar. La Comisin de Nor-
mas del IBAPE sugiere que los terrenos de esquina o varios frentes, localizados en
zonas residenciales aisladas no deberan tener valorizacin o incremento por el otro
frente. Sera el caso de las parcelaciones o urbanizaciones de grandes lotes donde las
casas estn aisladas. Dice la Comisin que los terrenos de dos frentes o de esquina
podrn ser avaluados como terrenos de un frente, considerando el frente para la va
pblica de mayor valor y dando una valorizacin por el otro frente.
El Ingeniero Helio de Caires present al I Congreso Brasilero de Avalos una
frmula basada en sus investigaciones sobre el comportamiento de las esquinas o
varios frentes de acuerdo con el mercado. Esta frmula fue acogida por el IBAPE y
presentada en su manual de avalos como el procedimiento correcto para calcular
la inuencia de varios frentes o esquina. El factor de incremento (C) propuesto por
Helio de Caires es el siguiente:
C =
(Zi + 20) x A1Q1 + A2Q2 +... +AnQn

20 x A1Q1
Zi: Coeciente de la Zona (ver adelante explicacin)
A1: frente de la calle principal
A2: frente de la calle secundaria
An: frente de la calle ensima
Q1: precio tipo de la calle principal
Q2: precio tipo de la calle secundaria
Qn: precio tipo de la calle ensima
Los coecientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia de Sao Paulo son:
a) Para zonas con viviendas, apartamentos y ocinas de estrato alto con fondo
entre 30 y 60 metros, frentes de 15 metros: coeciente = 1.
b) Para zonas con apartamentos y comercio, estrato medio, densidad media, lotes
con profundidades entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros, coeciente = 2.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
95
c) Para zonas con viviendas o comercio con densidades altas, lotes con fondo
entre 20 y 40 metros, frentes de 10 metros, coeciente = 3.
d) Para zonas con residencias o comercio de carcter modesto o densidades
bajas, fondos entre 15 y 30, frentes de 10, coeciente = 1.
Estos coecientes establecidos para ciudades importantes del Brasil podran ser adap-
tados para otras ciudades latinoamericanas. El criterio del avaluador debe denir cmo los
aplica en su ciudad. No obstante en la frmula este dato es ms bien accidental, ya que lo
substancial est en el resto de la ecuacin y especialmente en la denicin de AnQn.
El Ingeniero de Caires observa los siguientes puntos para aplicar su mtodo:
- La valorizacin de esquina o varios frentes debe aplicarse para el mayor valor
obtenido para el terreno, calculado como si tuviese apenas un frente, alternando
los frentes o calles.
- As como la valorizacin del frente tiene un lmite igual al doble del frente,
tambin este lmite se aplica en los lotes esquineros.
- Los coecientes Zi deben ser aplicados en cada zona o ciudad de acuerdo con
el criterio del avaluador.
- No se debe considerar incremento por esquina en zonas de residencias indi-
viduales, parcelaciones o casas aisladas.
Para ilustrar mejor este Factor ponemos a continuacin los ejemplos que trae
el manual del IBAPE aplicando las tcnicas paulistas del Ingeniero de Caires. Ver
grcos 8 y 9. Sobre estos ejemplos que por s solos se explican en el cuadro 9
conviene anotar lo siguiente:
- En todos los casos se calcula primero el valor del lote por la calle de ms alto
precio sin la inuencia de la esquina o los otros frentes. Se aplica entonces
los factores de fondo, frente y el fondo equivalente si existe.
- Se calculan luego los productos AnQn, frente por precio de la calle.
- Se dene el coeciente de Zi
- Se aplica la frmula de Helio de Caires, lo cual da el incremento por la esquina
o por los varios frentes.
- Este incremento se aplica al valor del lote sin la inuencia de esquina.
- El precio unitario nal debe ser superior cuando las calles tienen similar precio.
Estar un poco por debajo de la calle principal si el precio de ambas calles es
muy diferente.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
96
- Obsrvese que las profundidades equivalentes (sexta columna) son las resul-
tantes de la alternativa que proporciona el mayor valor, considerando el lote
como medianero.
Los ejemplos presentados son seis, 4 para esquina, uno con dos frentes a calles
opuestas y uno con tres frentes. Se suponen en una zona con apartamentos y ocinas
de estrato alto. El caso del lote 1 presenta dos variantes, lote 1-A y lote 1-B, con el ob-
jeto de examinar aisladamente sin la inuencia de la esquina. All se puede apreciar la
diferencia de lotes medianeros y esquineros ubicados en cada calle. El avaluador debe
examinar cul sera el resultado en cada caso como lote medianero aislado y luego
examinarlo como esquinero. Recurdese que se aplica el mayor valor obtenido.
El caso del lote 5 que tiene frente a dos calles opuestas con diferente precio
(200/m
2
y 100/m
2
) calcula el valor del lote mirado desde la calle de ms alto precio
y estima un fondo equivalente de 80 (1600/20). El clculo da 186/m
2
. Al aplicar la
frmula de Caires para dos frentes debe incrementarse en 6.25% con lo cual llega a
198/m
2
lo cual es prcticamente igual al precio de la calle principal (200/m
2
). Este
mtodo nos permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal
entregue su precio a todo el lote. Si ambas calles son de precio similar podramos
llegar a tener un incremento hasta del 19%.
El caso del lote 6 muestra tres lotes unidos medianeros con frente a tres calles
de diferente precio. El avalo considerando la calle principal nos da a 162/m
2
. Con
el incremento por los frentes se sube a 178/m
2
. Obsrvese que en este caso el valor
total del lote es de 426.200, pero si los lotes fueran independientes se tendran los
siguientes valores:
Lote A: 15 x 55 x 200 = 165.000 (no tiene factores de fondo y frente por ser simi-
lar al lote tipo. Recurdese que el lote tipo segn grco 8 en frente de 15 y fondo
entre 30 y 60.
Lote B: 15 x 55 x 100 = 82.500 (no tiene factores de demrito)
Lote C: 25 x 30 x 50 x 1.0 x 1.13 = 42.600
Total tres lotes independientes = 290.100 (120/m
2
)
Total tres lotes unidos = 426.200 (178/m
2
)
Incremento de lotes unidos con frente a tres calles: 48.3%
Este dato nos servir para cuando tratemos adelante el Valor de Plottage.
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
97
Grca 8. Inuencia de esquina o de varios frentes.
8. INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIN
Entendiendo aqu las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo
segn el tamao de los lotes, y no la zonicacin municipal o reglamentacin de
usos del suelo la cual nos lleva ms bien a un anlisis del Potencial de Desarrollo
(Captulo 7), podemos presentar unos ejemplos de la variacin del precio de los lotes
a medida que se cambia de zona o tamao del lote tipo.
En el cuadro 10 presentamos cinco ejemplos de lotes en cuatro zonas diferentes
tal como las presenta el manual del IBAPE para zonas de Sao Paulo. El precio tipo
de todas las zonas es 100/m
2
para facilitar la comparacin. El primer lote (10 x 15)
es tipo para la primera zona y por ello su precio es de 100/m
2
. En las zonas 2 y 3
pierde por tener bajo el fondo, y en la zona 4 pierde por fondo y frente.
El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en
la zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y
aunque la valorizacin por frente en las zonas 1, 2 y 3 es positiva, la desvalorizacin
por fondo es mayor.
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
98
G
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9
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EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
99
9. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFA
La topografa de un lote inuye en el precio por comparacin con los terrenos tipo de
esa ciudad o regin. Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos
con topografa inclinada tengan un demrito. Si la ciudad es montaosa lo extrao es
encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valorizacin con respecto
a los dems. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investiga-
mos, cul es la topografa tipo del sector para as examinar si a un terreno inclinado
le establecemos un demrito o si al terreno plano le estimamos una valorizacin.
Un mtodo muy prctico es determinar el costo de las obras para adecuar el
terreno y dejarlo listo para la construccin en condiciones similares a los de terre-
nos planos. Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno
plano en el mismo sector. Si se trata nicamente de movimientos de tierra o exca-
vaciones, debe calcularse su costo para sustraerlo del valor tpico en terreno plano.
Cuadro 10. Inuencia de las zonas
Variacion porcentual del valor del terreno por zonas
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
100
Pero en algunas regiones con terrenos inestables sera necesario construir muros de
contencin o pantallas amarradas con tibacks cuyo costo es muy elevado y puede
en algunos casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la
mitad del terreno plano al sustraer los costos de adecuacin.
En Colombia tenemos ciudades de montaa como Manizales, Pereira, Armenia,
en donde todos los barrios son de ladera montaosa y las urbanizaciones deben ha-
cerse con grandes movimientos de tierra. En esta regin la ingeniera ha diseado
un novedoso sistema denominado rellenos con bombeo hidrulico que permite
reducir substancialmente los costos de adecuacin de la topografa de montaa.
En estas ciudades la excepcin es el terreno plano y ms bien se calica un terreno
plano con un incremento o valorizacin respecto del lote tipo montaoso.
No siempre la topografa montaosa es un factor de demrito. En algunas ciudades
planas como Bogot y Cali, los terrenos de ladera o en la parte alta de la montaa
son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a la
frescura del clima. En este caso no se aplica demrito por la topografa, aunque exista
un costo mayor en la cimentacin, sino una valorizacin por la mayor demanda.
En diferentes Congresos de Avalos y en el manual del IBAPE se presentan
diferentes tablas y propuestas. El ingeniero Ruy Canteiro y en Mxico se propone
aplicar la relacin:
F = 1 - D/2
Siento F el factor de topografa, y D la inclinacin en declive hacia arriba. As por
ejemplo con inclinacin del 10% se aplica un factor de 0.95, con inclinacin del 30%
el factor de topografa seria 0.85 y con inclinacin del 100% (ngulo de 45 grados)
el factor sera del 0.5. Para inclinaciones superiores hacia arriba continua el factor
de 0.5.
Si la inclinacin es hacia abajo (la calle est encima y el terreno cae) la relacin es:
F = 1 - 2D/3
Con inclinacin del 10% hacia abajo el factor sera 0.93, con inclinacin del 30%
el factor es 0.8 y con inclinacin del 100% el factor baja al 0.33. Para inclinaciones
superiores se contina aplicando el factor 0.33.
Por lo que se ve en la aplicacin del Ingeniero Canteiro y los avaluadores me-
jicanos, el declive hacia abajo tiene mayor castigo que la inclinacin hacia arriba
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
101
respecto de la calle. Los ingenieros de Costa Rica proponen F = 1- 3D/4 con un
mximo del 0.25 para inclinaciones superiores al 100%. En Costa Rica se castiga
ms la topografa inclinada.
Hay pues gran discrepancia entre los avaluadores internacionales en la aplicacin
de los factores de topografa. Esto depende de cada pas y cada ciudad. Aun dentro
de Colombia no es lo mismo el factor de topografa en una ciudad predominante-
mente plana como Bogot y Cali, en donde los barrios inclinados son escasos, que
en las ciudades de montaa como Manizales, Armenia o parcialmente Medelln.
No se han realizados estudios de mercado en estas ciudades para determinar qu
tanto se debe reducir el valor de un lote por las condiciones topogrcas. Insistimos
que el mejor mtodo es calcular el costo alternativo de construir en terrenos con
topografa difciles y compararlos con el terreno plano de la misma ciudad para un
mismo estrato y uso.
MTODO METROVIVIENDA (Bogot): Ante tal dicultad, en el ao 2000 la
entidad estatal de Bogota que construye vivienda popular, Metrovivienda, tuvo la
necesidad de hacer un estudio especial para determinar el valor de venta de sus lotes
urbanizados de acuerdo a la topografa en el sector de Usme (zona sur de Bogota con
topografa inclinada). Metrovivienda adquiere lotes brutos y los urbaniza, vendiendo
reas de 10.000 m2 o menos a los constructores para que los desarrollen. Cuando
el rea es plana no existe problema para determinar el precio, el cual depender
de la mejor o peor ubicacin. Pero cuando existen problemas de inclinacin y en la
zona se encontraron lotes con inclinacin de hasta el 25%, haba que denir el valor
de venta de acuerdo con los sobrecostos que tendran en los lotes inclinados con
respecto a los lotes planos.
Fue as como se hizo un estudio real de los sobre costos que tiene un constructor
para hacer las viviendas en lotes inclinados: movimiento de tierras, terrazas para las
viviendas, muros de contencin, sobre cimientos, etc. Estos costos se compararon
con la construccin en terreno plano y se elabor la tabla siguiente que aplica un
factor de 1.0 para el terreno plano, y factores inferiores a 1.0 a medida que el lote
se inclina. El mximo fue 25% de inclinacin, debido a que las normas bogotanas
no permiten desarrollos en terrenos con pendiente superior al 25% por peligros de
remocin en masa (derrumbes o deslaves) o mala calidad del urbanismo.
La ecuacin correspondiente, pasando al terreno terico matemtico es:
T = 1 - D/0.83
AVALOS DE INMUEBLES Y GARANTAS
102
Siendo D el porcentaje de inclinacin o pendiente del lote. Este mtodo se aplica
solamente a terrenos urbanizados o semiurbanizados. No ha sido comprobado en
terrenos brutos ya que en estos pueden existir otros costos de urbanismo que no se
analizaron en el estudio de Metrovivienda.
TABLA DE METROVIVIENDA - BOGOTA
PENDIENTE (%) FACTOR
0 2 % 1.0
3 5 % 0.94
6 10 % 0.88
11 15% 0.82
16 20% 0.76
20 25% 0.7
10. VALOR DE PLOTTAGE
Ya mencionamos atrs al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe un
incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos. El caso 6 con
frente a tres calles nos mostraba tres lotes que al unirse ganaban precio unitario.
Considerando los lotes independientemente la suma era inferior si se compara con el
valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Pedimos
al lector que repase este ejemplo presentado atrs en este captulo. Este mayor valor
que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.
V (1+2+3) > V1 + V2 + V3
Coeciente de plotting = P =
V (1 + 2 + 3)
> 1

V1 + V2 + V3
Si tomamos el ejemplo del lote 4 en lotes irregulares, grco 7, recordamos que
el valor unitario estimado era de 79/m
2
para un rea de 1250 m
2
. Este lote perda
por la irregularidad mediante el Fondo Equivalente en un factor de 0.71. Como el
frente era mejor que el lote tipo (15 > 10) tena factor de frente = 1.11. Pero la apli-
cacin de ambos factores daba 0.79 y por ello avaluamos a 79/m
2
el lote irregular.
Denominemos a este lote como el Lote A.
Ahora suponemos un Lote B que est al lado derecho del Lote A frente a la calle,
con 20 de frente y 25 de fondo, y 500 m
2
. Es un lote casi cuadrado que al unirse
EL MTODO COMPARATIVO. AVALO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIN.
103
al lote A genera un gran lote de 20 + 15 = 35 en el frente y fondo de 25 + 25 = 50.
Este sera el lote A + B con 1750 m
2
.
Como ya avaluamos el lote A, ahora avaluaremos el lote B. Por tener una profun-
didad de 25 con lo cual est entre Mi y Ma no aplicamos demrito al fondo (es similar
al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10), aplicaremos
el mximo factor = 1.19. El lote B vale entonces 119/m
2
.
Avaluemos ahora el lote A + B. Tiene 35 de frente por 50 de fondo. Como factor
de frente aplicaremos el mximo = 1.19. Como factor de fondo debiramos aplicar
una reduccin dado que supera al Ma (40). Sin embargo mantiene una magnca
proporcin de 1:1,4, por lo cual no debemos demeritarlo. Tampoco consideramos
factor por tamao. Luego el valor por aplicar a todo el lote sera a 119/m
2
.
Coeciente de Plotting:
- Valor del lote A: 79 x 1250 = 98.750
- Valor del lote B: 119 x 500 = 59.500
- Valor del lote A+B: 119 x 1750 = 208.250
- Coeciente de Plotting = 208.250/158.250 = 1.31
Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31% de valor. Este es el valor de
Plottage.
En el lote 6 del grco 9 que analizamos atrs tenamos tres lotes que unidos
obtenan mayor valor por tener frente a tres calles. En ese caso los lotes A, B y C
sumados independientemente valan 290.100, pero al integrarse en un solo lote valen
426.200. El coeciente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200/290.100
= 1.48. El Valor de Plottage les da un aumento del 48% por integrarse.
Si se trata de varios dueos que unen sus lotes para obtener una ganancia, el
mayor valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporcin al aporte de
cada uno. Se debe determinar cul es el lote que da valor a los dems y en qu
proporcin lo genera con el n de repartirse esta utilidad.
Hasta aqu el Valor de Plottage se considera trabajando con el Mtodo Comparativo
o de Mercado. Sin embargo un clculo ms exacto se har adelante en el Captulo
7 al referirnos al Mtodo del Potencial de Desarrollo, pues al integrar dos lotes que
permitan elevar la altura del edicio o mejorar el proyecto arquitectnico se produce
una ganancia que identicaremos como Valor de Plottage.