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LICENA DE OBRAS E APROVAO DE PROJETO RJ

http://azenil.wordpress.com/2011/07/16/licenca-de-obras-e-aprovacao-de-projeto-rj/
Postado em julho 16, 2011 por azenil

LICENA DE OBRAS E APROVAO DO PROJETO
O processo administrativo para legalizao de edificao unifamiliares, conforme foi visto, tem seu incio com o
protocolo do Anexo I e demais documentos contidos no Decreto n. 5.281/85. O processo recebe um nmero com as
seguintes caractersticas: xx/xxx.xxx/xxxx. Na Secretaria de Urbanismo, os dois primeiros algarismos sero sempre 02,
indicando a Secretaria a qual o processo est vinculado. Na Secretaria de Fazenda, por exemplo, iniciar por 04. Os trs
nmeros seguintes indicam a subgerncia, e os demais, o nmero de ordem seguido do ano com quatro algarismos. Esses
nmeros variam de ano para ano, conforme o controle da Secretaria de Urbanismo.
O chefe de seo da Subgerncia faz a anlise dos documentos iniciais apresentados e procede ao seu tombamento. Caso
verifique a falta de algum documento essencial, solicitar no ato parte interessada que aguarda o protocolo que
complete a documentao. Dessa forma, proceder ao tombamento, com nmero de ordem e incluso do pedido do
sistema de protocolo SICOP da Prefeitura.
A subgerncia verificar, neste ato, se consta algum processo em tramitao para o local, denncias, processos de
notificaes, autos de infrao, que devero ser apensos. Pode acontecer que o novo proprietrio no tenha conhecimento
de que o proprietrio antigo tenha protocolado pedido de licenciamento e, por algum motivo, normalmente financeiro,
no tenha dado andamento processo. Ao constatar que existe processo de licenciamento aberto para o local, o Chefe
Administrativo dever orientar o interessado a dar continuidade no processo j existente.
Para isso, dever requerer, mediante apresentao de justo ttulo Escritura de Compra e Venda devidamente registrada
no Registro Geral de Imveis (RGI) a substituio da titularidade do processo. Caso venha apresentar novo projeto com
profissional tcnico diverso do j constitudo no processo, dever tambm requerer a substituio do profissional.
Mediante apresentao de declarao, o mesmo assume a responsabilidade pela obra e projeto a partir daquela data e de
documentos que comprovem sua regularidade perante o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
CREA. Se for processo de fiscalizao, notificao e embargos de obras, este dever ser apensado ao pedido de
legalizao, evitando assim a lavratura de multas enquanto no foi analisado o pedido de licenciamento.
Ocorrendo processo de fiscalizao, as obras devero ser paralisadas, e o simples ato de protocolar o pedido de
licenciamento no implica em aceitao ou autorizao para continuar a obra. O interessado deve aguardar a anlise do
pedido, com observncia dos parmetros urbanos. Somente depois da aprovao pelo tcnico responsvel, e a partir da
emisso da guia de licena de obras, poder dar continuidade sua construo.
O processo inicial com a devida informao de que nada consta para o local ser ento encaminhado ao setor tcnico para
anlise preliminar. Normalmente, as subgerncias so divididas em bairros pelo Diretor. Cada engenheiro ou arquiteto
fica responsvel por um bairro especfico, tendo competncia para anlise e aprovao. Os pedidos mais complexos, tais
como licenciamento de prdios, shopping, reas de loteamentos, dentre outros, ficam subordinados ao Gerente. O tcnico
responsvel ento ir analisar o projeto em sua totalidade, observando se os parmetros urbanos esto sendo obedecidos.
Em seguida, dar seu parecer, declarando que o pretendido atende legislao, ou ir indicar as exigncias para
prosseguimento.
Ser aberto prazo de trinta dias para cumprir as exigncias, podendo haver prorrogao por igual perodo em razo da
complexidade. Se o projeto estiver de acordo com a legislao, o tcnico encaminhar o processo ao setor administrativo
com o despacho: passa-se alvar. O chefe de seo emitir o DARM referente ao pagamento da taxa de alvar,
descontando o valor inicial pago, e entregando a guia ao requerente para pagamento em 7 dias. Ao comprovar o
pagamento, o requerente poder retirar o projeto aprovado e a licena para a obra, com o prazo que foi requerido na
inicial. Termina aqui a fase inicial de licenciamento e o processo aguardar no prazo determinado.
Na licena de obras, conforme se verifica a seguir, so listadas todas as restries para concluso do processo. No caso de
pedido de construo nova, importante observar que a Prefeitura estipula o prazo de 90 dias para apresentar projeto de
dispositivo de tratamento de esgotos visado pela Companhia Estadual de guas e Esgotos (CEDAE), sob pena de
embargo da obra. O artigo 5, do Decreto n. 8.417/89, determina ainda que a concluso da primeira laje seja comunicada
pelo profissional Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1989).
Processo administrativo de legalizao de modificaes e acrscimo
A necessidade de moradia cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um
terreno onde j est edificada uma unidade residencial, e o proprietrio tem a necessidade de ampliar seu imvel, seja
horizontalmente ou atravs de ampliao vertical. A modificao e o acrscimo podem ocorrer, basicamente, de duas
formas: Na primeira, o proprietrio elabora projeto de ampliao da unidade existente e o acrscimo incorporado nessa,
sendo uma mera extenso da unidade, com aumento do nmero de quartos, criao de novos banheiros, varandas, entre
outros. No segundo caso, o acrscimo modifica a edificao existente e cria uma nova unidade, independente da unidade
existente.
A legislao aplicada em cada caso praticamente a mesma, visto que o Decreto n. 5.281/85 se aplica tanto a edificaes
unifamiliares uma unidade ou a edificaes bi-familiares duas unidades. A grande diferena se d no processo
administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificao e acrscimo na unidade, onde o proprietrio, na elaborao do
projeto, dever comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso fundamental para que seja comprovado o
direito adquirido sobre o que j existe, obedecendo-se o princpio da irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a
existncia legal do imvel, ainda que a legislao atual tenha sido modificada de forma mais desfavorvel, o proprietrio
no ter que atender nova lei em relao ao existente. Dever, porm, adequar tudo que novo na legislao em vigor.
Assim, imveis que foram beneficiados por legislao temporria, como, por exemplo, o Decreto n. 9.218/90, e tiveram
obras de acrscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE JANEIRO, 1990) o que no permitido nos dias atuais
em caso de modificao e acrscimo, no tero que demolir a rea legalizada com o benefcio do Decreto, porm no
podero acrescer ou modificar naquela rea por vedao atual.
No segundo caso, ocorre a modificao e acrscimo em que o proprietrio modifica a edificao existente e acresce uma
nova unidade, criando assim uma edificao bi-familiar. O processo sofre algumas alteraes apenas na fase conclusiva,
pois a nova unidade recebe numerao oficial da Prefeitura e a numerao anterior tambm modificada. Essa
modificao precisa ser atualizada junto ao Cadastro Imobilirio de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro
Geral de Imveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n. 20, ao ser modificada e
acrescida verticalmente, passar a ter a seguinte numerao: Rua Bela n. 20, apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.
20, apto 201(unidade nova).
Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovao do projeto, a documentao aprovada das unidades
ser encaminhada Secretaria de Fazenda. De acordo com as informaes contidas na licena de obras e projeto
aprovado, ser alterado nessa Secretaria o cadastro imobilirio, passando a constar na unidade existente sua nova
numerao em razo da modificao. Tambm ser atribuda uma nova inscrio municipal para a unidade criada em
razo do acrscimo. Neste ato, ocorrero ainda as atribuies de reas pertinentes a cada imvel, conforme o quadro de
reas constante no projeto aprovado.
Com a certido de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alteraes cadastrais e, se for o caso, o
pagamento do Imposto Sobre Servios (ISS), o proprietrio dever requerer na Secretaria de Urbanismo a concluso do
processo. Dando prosseguimento ao ato, ser emitida uma nica certido, mas com duplo efeito: Certido de Aceitao
de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida e passou a receber uma nova numerao e
Certido de Habite-se para a unidade nova. Essa certido tem por finalidade a averbao das modificaes junto ao
Registro Geral de Imveis, que dever, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numerao concedida na
matrcula da unidade existente e mediante comprovao das obrigaes com o INSS, proceder a incluso da numerao
da unidade nova na citada matrcula.
Caso seja de interesse do proprietrio, poder ser requerido ao Registro de Imveis a Instituio de Condomnio Edilcio,
com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n. 10.406/2002 Cdigo Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituio
atribui uma frao ideal para cada unidade em relao ao terreno, distribuindo e identificando as reas comuns e de uso
exclusivo, e possibilita a venda de cada unidade isoladamente.
Observa-se que nesse caso no existe desmembramento. O termo desmembramento sugere a separao de fato das
unidades, de forma independente e autnoma, quebrando os vnculos existentes entre o imvel. No caso em questo, o
que se tem um simples fracionamento, ou seja, atribui-se uma rea de utilizao exclusiva para cada unidade e
definem-se as reas comuns.
O terreno continua vinculado em cada matrcula, em sua totalidade. Delimita-se a rea de uso comum, as reas de uso
exclusivo e a rea ocupada pela edificao. Quando o proprietrio requer o fracionamento ao Registro Geral de Imveis,
extingue-se a matrcula do imvel existente, e atribui-se uma nova matrcula para a unidade existente, em razo da
alterao da numerao. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrcula individual.
Pode acontecer ainda a hiptese em que o proprietrio edifica uma nova unidade nos fundos do imvel j existente. Neste
caso, no necessrio apresentar projeto completo da casa existente, desde que devidamente comprovada a sua
legalidade. Com fins de instruir o processo administrativo, usual juntar cpia da documentao, como por exemplo,
projeto aprovado ou certido de habite-se, a fim de demonstrar a aprovao do prdio.
A Prefeitura examinar a pretenso de construir na parcela do lote, de acordo com a legislao vigente, focando apenas a
unidade a ser construda. No projeto, dever constar, obrigatoriamente, quadro de reas demonstrativo das reas
existentes e reas a serem construdas, possibilitando assim o correto lanamento no cadastro de IPTU aps aprovao
pela Secretaria de Urbanismo.
A unidade nova, diferente da situao de acrscimo vertical, no sofre alterao na sua numerao. Normalmente, essa
unidade a ser legalizada recebe o complemento FUNDOS e, da mesma forma, procede-se a averbao de instituio de
condomnio edilcio junto ao Registro de Imveis para possvel venda individual, com atribuio de fraes e reas de
servido de acesso.
A inscrio imobiliria (referente ao IPTU) da unidade existente no sofre alteraes e a sua matrcula (referente ao RGI)
no sofre alterao, ficando consignada instituio de condomnio edilcio. Sua numerao no sofre alterao.







O PROCESSO ADMINISTRATIVO E SUA TRAMITAO
Postado em maio 29, 2011 por azenil
O processo administrativo para legalizao de imvel residencial unifamiliar tem seu incio com um documento
denominado Anexo I, fornecido pela Prefeitura, conforme artigo 1 doDec.5726/86 modificado pelo Dec.8417/89. Trata-
se de um formulrio padro que serve para diversos pedidos junto Secretaria Municipal de Urbanismo. Nesse
formulrio, o requerente, que pode ser o proprietrio, detentor legal do bem ou ainda o locatrio, no caso de instalaes
comerciais e transformaes de uso, ir se identificar com nome, endereo, identidade, CPF, profisso, e-mail,
completando o formulrio com a inscrio imobiliria e cdigo do logradouro existentes no carn de IPTU. No anexo, o
requerente indicar ainda sua pretenso, o que deseja obter na Secretaria de Urbanismo, os prazos para execuo da obra
ou informar que trata-se de obras concludas. Importante observar que em pedidos mais complexos o requerente pode
fazer uma adaptao do Anexo I para melhor se adequar sua pretenso.
Atualmente, a Secretaria Municipal de Urbanismo dispe um canal virtual para protocolo inicial de pedidos de
licenciamento atravs do link http://requerimentossmu.rio.rj.gov.br/onde o contribuinte ir cadastrar CPF e uma senha,
tendo acesso ao pedido inicial virtual, podendo imprimir o DARM Documento de Arrecadao Municipal que ter
que pagar para protocolar o processo e imprimir ainda um formulrio com todos os documentos necessrios que ir
apresentar no rgo competente da Secretaria Municipal de Urbanismo.
A Secretaria Municipal de Urbanismo dividida em Gerncias e Subgerncias por Bairros e o requerente dever
protocolar seu pedido inicial na subgerncia correspondente conforme o quadro a seguir. Obedecendo o princpio do
duplo grau de jurisdio, caso sua pretenso seja indeferida pelo subgerente, no caso, um engenheiro ou arquiteto,
funcionrio de carreira, ocupando o cargo de diretor, poder interpor recurso fundamentado que ser apreciado pelo
gerente da regio, podendo ainda este recurso chegar na esfera do Secretrio de Urbanismo e na ltima esfera, chegar at
o Prefeito, que decidir embasado nos fundamentos da Procuradoria Geral do Municpio.


CERTIDO DE ELEMENTOS CADASTRAIS E CERTIDO
DE HISTRICO FISCAL
Postado em julho 27, 2012 por azenil
CERTIDO DE ELEMENTOS CADASTRAIS
O QUE ?
Certido emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda onde so informados todos os dados do imvel (como rea,
posio, idade etc.) que constam atualmente no cadastro do IPTU.
Essa certido serve como documento comprobatrio das informaes atualizadas atravs de processo de modificao de
dados cadastrais do imvel. A Lei 691/84, dispe no seu artigo 60:
Art. 60 - A mudana de tributao predial para territorial, ou de territorial para predial, somente prevalecer, para efeito
de cobrana do imposto respectivo, a partir do exerccio seguinte quele em que ocorrer o evento causador da alterao.
Assim, imagine que voc tem um terreno, aprovou seu projeto, levou toda a documentao at a Secretaria de Fazenda
para obter a Certido de Visto Fiscal, teve o habite-se em Janeiro de 2012 e em junho do mesmo ano resolve vender o
imvel. A Prefeitura no tem como alterar os dados do cadastro do IPTU 2012, que ir constar como lote de terreno. Mas,
a partir das alteraes cadastrais realizadas pela Secretaria de Fazenda com base no processo adminsitrativo aprovado
pela Secretaria de Urbanismo, possvel solicitar uma Certido de Elementos Cadastrais, onde constaro os dados que
sero lanados no ano seguinte. Essa certido fundamental nos casos de imveis que sero objetos de financiamento e
sofreram alteraes ou acrscimos de rea. Ela ir provar que os novos dados do imvel foram realmente implantados no
sistema para o ano seguinte, conforme legislao vigente, provando assim a legalidade do imvel
Procedimento
Certido informatizada. Pode ser obtida em qualquer posto de atendimento do IPTU bastando fornecer o nmero da
inscrio imobiliria.
Prazo: Atendimento imediato.

CERTIDO DE HISTRICO FISCAL
Informaes Gerais
Essa Certido descreve os dados cadastrais e fiscais do imvel com base no sistema informatizado, a partir de 1990 e
exerccios anteriores para fins gerais e usucapio. Serve ainda para fazer prova junto ao INSS para obter iseno do
pagamento e consequente Certido Negativa de Dbitos- CND. Todas as alteraes que fora feitas no cadastro imobiliria
so descritas nessa certido. Assim, se houve alterao de rea, mudana de titularidade, reviso de numerao ou
qualquer outro tipo de alterao cadastral, ser devidamente informado na certido.
Procedimento
Para solicitar, dirigir-se a Rua Afonso Cavalcanti 455, Anexo/Trreo, para preencher o formulrio e entregar a
documentao necessria, que dever ser apresentada em cpia autenticada ou com original e cpia (que ser autenticada
pelo servidor).
Documentos necessrios para Fins Gerais (original e cpia ou cpia autenticada)
o Formulrio de elementos cadastrais e fiscais cedido pela repartio do IPTU
o Cpia do documento de identidade
o Cpia das duas lminas do carn do IPTU com os dados cadastrais
o Procurao com firma reconhecida (se no for o proprietrio)
o Certido do Registro de Imveis e tambm Escritura Definitiva (caso o nome do titular esteja desatualizado no
IPTU)
o Termo de Inventariante (se for sucessor)
o Contrato Social, se for pessoa jurdica
Documentos necessrios para usucapio (original e cpia ou cpia autenticada)
o Formulrio de elementos cadastrais e fiscais cedido pela repartio do IPTU
o Caso o requerente no seja o autor da ao trazer procurao com firma reconhecida
o Cpia da identidade do requerente ou procurador
o Petio inicial constante do processo
o Cumpra-se do Juiz (citando o pedido de histrico fiscal)
o Cpia das duas lminas do carn do IPTU com os dados cadastrais
o Planta de situao com rea do imvel, ART e CREA
(Informaes sobre procedimento para obter certides com base no Sitehttp://www.rio.rj.gov.br)


O PROCESSO DE MODIFICAO E ACRSCIMO RIO
DE JANEIRO
Postado em maio 15, 2011 por azenil
PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA MODIFICAES E ACRSCIMO.
A necessidade de moradia cada vez mais acentuada em nossa cidade. Muitas vezes nos deparamos com um terreno no
qual j est edificada uma unidade residencial e o proprietrio tem a necessidade de ampliar seu imvel, seja
horizontalmente ou atravs de ampliao vertical. A modificao e acrscimo pode ocorrer, basicamente, de duas formas:
Na primeira, o proprietrio elabora projeto de ampliao da unidade existente e o acrscimo incorporado na rea
existente, sendo uma mera extenso da unidade, com aumento do nmero de quartos, criao de novos banheiros,
varandas, entre outros. No segundo caso, o acrscimo modifica a edificao existente e cria uma nova unidade,
independente da unidade existente. A legislao aplicada em cada caso praticamente a mesma, visto que o Decreto
5281/85 se aplica tanto a edificaes unifamiliares uma unidade ou a edificaes bi-familiares duas unidades. A
grande diferena se d no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificao e acrscimo na unidade, onde
o proprietrio, na elaborao do projeto dever comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso fundamental
para que seja comprovado o direito adquirido sobre o que j existe, obedecendo-se o princpio da irretroatividade legal,
ou seja, comprovada a existncia legal do imvel, ainda que a legislao atual tenha sido modificada de forma mais
desfavorvel, o proprietrio no ter que atender a nova lei em relao ao existente. Dever, porm, adequar tudo que
novo na legislao em vigor. Assim, imveis que foram beneficiados por legislao temporria como, por exemplo, o
Decreto 9218/90 e tiveram obras de acrscimo legalizadas no afastamento frontal, no permitido nos dias atuais, em caso
de modificao e acrscimo no tero que demolir a rea legalizada com o benefcio do Decreto, porm, no podero
acrescer ou modificar naquela rea por vedao atual.
No segundo caso, ocorre a modificao e acrscimo em que o proprietrio modifica a edificao existente e acresce uma
nova unidade, criando assim uma edificao bi-familiar. O processo neste caso sofre algumas alteraes apenas na fase
conclusiva, pois a nova unidade recebe numerao oficial da Prefeitura e a numerao anterior tambm modificada,
devendo essa modificao obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imveis. Assim, por exemplo, uma
unidade residencial existente na Rua Bela n. 20, ao ser modificada e acrescida verticalmente, passar a ter a seguinte
numerao: Rua Bela n. 20 apt 101 (unidade original) e Rua Bela n. 20 apt 201(unidade nova). Com isso, aps
ultrapassada a fase de licenciamento e aprovao do projeto, a documentao aprovada das unidades ser encaminhada
Secretaria de Fazenda, onde, de acordo com as informaes contidas na licena de obras e projeto aprovado, ser alterado
o cadastro imobilirio, passando a constar na unidade existente sua nova numerao em razo da modificao e ser
atribuda nova inscrio municipal para a unidade criada em razo do acrscimo.
Com a certido de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alteraes cadastrais, o proprietrio dever
requerer na Secretaria de Urbanismo a concluso do processo. Ato seguido, emitida uma nica certido, mas com duplo
efeito: Certido de Aceitao de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida e Certido de
Habite-se para a unidade nova. Essa certido tem por finalidade a averbao das modificaes junto ao Registro Geral de
Imveis, que dever, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numerao concedida na matrcula da unidade
existente a, mediante comprovao das obrigaes com o INSS, proceder a incluso da numerao da unidade nova na
citada matrcula.
Caso seja de interesse do proprietrio, este poder requerer ao Registro de Imveis a Instituio de Condomnio Edilcio,
atribuindo uma frao ideal para cada unidade em relao ao terreno, distribuindo e identificando as reas comuns e de
uso exclusivo, possibilitando assim a venda de cada unidade isoladamente. Observamos que nesse caso no h que se
falar em desmembramento. O termo desmembramento sugere a separao de fato das unidades, de forma independente
e autnoma, quebrando os vnculos existentes entre o imvel. No caso em questo o que temos um simples
fracionamento, ou seja, atribumos uma rea de utilizao exclusiva para cada unidade e definimos as reas comuns. O
terreno continua como um todo, sendo vinculado em cada matrcula na sua totalidade, sendo a seguir delimitada a rea de
uso comum, uso exclusivo e rea ocupada pela edificao.
DECRETO 9218/90 E SUAS ALTERAES
Postado em dezembro 21, 2011 por azenil
O Decreto 9218/90 permitia a legalizao de obras irregulares sem antender afastamento frontal, exigncias de vagas de
carro, dimenses mnimas de prismas entre outras exigncias. Vigorou at dezembro de 2008. VAle ressaltar que nos
processos que esto paralisados desde essa poca e nos quais o pedido foi formulado nos termos do Decreto, possvel
sua continuidade com o citado benefcio. Segue o Decreto na ntegra para consulta e pesquisa

DECRETO n 9.218 de 09 de maro de 1990
PERMITE A LEGALIZAO DE OBRAS EXISTENTES DE CONSTRUO, MODIFICAO E ACRSCIMO EM
EDIFICAES RESIDENCIAIS NAS CONDIES QUE MENCIONA, E D OUTRAS PROVIDNCIAS.
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais, e tendo em vista o que consta do
processo n 02/170/90, e
CONSIDERANDO o aumento populacional da Cidade, sem a correspondente construo de unidades habitacionais;
CONSIDERANDO a existncia de grande nmero de obras em unidades residenciais, executadas sem licena;
CONSIDERANDO que essa situao de irregularidade cria grandes dificuldades na comercializao de imveis;
CONSIDERANDO que estas dificuldades tornam imperiosa a criao de regras especiais de licenciamento, de validade
transitria, simplificando o procedimento a ser seguido para obteno destas legalizaes,
D E C R E T A:
Art. 1 Mediante requerimento apresentado at o dia 31 de dezembro de 1990, acompanhado de projetos de acordo com
os padres exigidos pela Superintendncia de Parcelamento e Edificaes da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio
Ambiente, as obras existentes de construo, modificao e acrscimo em lotes, lotes de vila ou em parcelas de lote
podero ser legalizadas, desde que, cumulativamente:
I faam frente para logradouro aceito, rua de vila, servido ou acesso;
II satisfaam pelo menos uma das seguintes condies:
1 fazer parte de loteamento aprovado;
2 ter o lote original existncia jurdica comprovada mediante certido do Registro de Imveis.
Pargrafo nico Quando se trata de parcela de lote dever ser comprovada sua existncia mediante escritura pblica em
nome do requerente.
Art. 2 As obras de que trata o artigo anterior devero satisfazer aos seguintes requisitos:
I apresentar condies suficientes de higiene, segurana e habitabilidade;
II no constituir cortio ou estalagem;
III no ocupar rea de recuo ou faixas non aedificanti de qualquer natureza;
IV apresentar no mximo 3 (trs) pavimentos qualquer que seja a sua natureza.
Pargrafo nico Considerar-se- como existente a construo ou acrscimo que apresentar paredes e tetos ou coberturas
executadas.
Art. 3 Quando o imvel for atingido por projetados de alinhamento ou de urbanizao determinando investidura ou
recuo, as obras somente sero legalizadas mediante a comprovao de pagamento da rea de investidura ou do
processamento do recuo.
Art. 4 As disposies deste Decreto no se aplicam legalizao de:
I usos ou ampliao de usos diferentes do uso residencial;
II obras em bens tombados ou em seu entorno, sem a devida concordncia do rgo competente;
III obras situadas em reas submetidas a regime especial de proteo ambiental;
IV mais de 2 (duas) unidades residenciais, em lotes de vila ou em cada parcela de lote;
V obras situadas em encostas.
Art. 5 Para os efeitos do presente Decreto no sero exigidos os seguintes parmetros: rea livre no lote, afastamento
frontal, prismas de iluminao ou ventilao, local para estacionamento ou guarda de veculos e nmero de edificaes
no lote, observado o disposto no art. 6.
Art. 6 O nmero total de unidades num mesmo lote ser limitado a um mximo de 10 (dez) unidades e a no mximo 2
(duas) unidades superpostas em cada edificao.
Art. 7 Cada unidade dever apresentar, no mnimo, um compartimento habitvel, uma cozinha e um banheiro com
instalao sanitria, dispensada a exigncia de rea mnima til.
Pargrafo nico Os compartimentos de cada unidade tero largura, comprimento e altura no limitados e apresentaro,
obrigatoriamente, vos de acesso e de iluminao e ventilao com dimenses igualmente no limitadas.
Art. 8 So excludos dos benefcios deste Decreto os imveis situados nas seguintes reas:
I REGIES ADMINISTRATIVAS:
II RA Centro;
IV RA Botafogo;
V RA Copacabana;
VI RA Lagoa;
VIII RA Tijuca;
IX RA Vila Isabel;
XVI RA Jacarepagu, na parte includa na Zona Especial 5 (ZE-5) as subzonas: A-9, A-10, A-11, A-12, A-26, 1-34, A-
35, A-36, A-37, A-39, A-41, A-42, A-43, A-44-A e A-44-D;
XXI RA Ilha de Paquet;
XXIII RA Santa Teresa;
XXIV RA Barra da Tijuca.
II ZONAS ESPECIAIS:
ZE-1 Zona de Reserva Florestal;
ZE-7 rea de Administrao e Governo Compreendendo aquelas sob Jurisdio Militar;
ZE-10 De recuperao urbana de reas j consolidadas, constitudas por aglomeraes de habitaes subnormais,
consideradas de interesse social.
III ZONAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR, EXCETO A ZONA RESIDENCIAL 6 (ZR-6).
Art. 9 Este Decreto entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Rio de Janeiro, 09 de maro de 1990 426 de Fundao da Cidade
MARCELLO ALENCAR, Luiz Paulo Corra da Rocha, Arnaldo de Assis Mourth
D.O. RIO de 12.03.90

DECRETO n 13.999 de 29 de junho do 1995
PRORROGA O PRAZO DO DECRETO N 9.218, DE 09 DE MARO DE 1990, E D OUTRAS PROVIDNCIAS.
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais, tendo em vista o que consta do
processo n 02/003.044/95,
D E C R E T A :
Art. 1 Fica prorrogado at 31 de julho de 1996, o prazo estabelecido no art. 1 do Decreto n 9.218, de 09 de maro de
l990 e suas alteraes, para a apresentao de requerimento de legalizao de obras mencionadas no referido Decreto.
Art. 2 O art. 2 do Decreto n 9.218/90, fica acrescido dos incisos V e VI, com a seguinte redao:
Art. 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .
V as atividades no residenciais devem ser de pequeno porte e ter frente para logradouro pblico;
VI as atividades devero ser de apoio ou complementariedade ao uso residencial compatveis entre si e observaro as
normas de higiene, salubridade, proteo ambiental, segurana e outras de ordem pblica, sem causar nenhum incmodo
vizinhana, sob pena de cesso da atividade.
Pargrafo nico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . .
Art. 3 Fica revogado o inciso I do art. 4 do Decreto n 9.218/90.
Art. 4 caput do art. 7 do Decreto n 9.218/90, passa a vigorar com a seguinte redao:
Art. 7 Cada unidade residencial dever apresentar, no mnimo um compartimento habitvel, uma cozinha e um
banheiro com instalao sanitria, dispensada a exigncia de rea mnima til.
Pargrafo nico . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Art. 5 Este Decreto entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Rio de Janeiro, 29 de junho de 1995 431 de Fundao da Cidade
CESAR MAIA
D.O. RIO de 30.06.95


Legislao vigente no Municpio do Rio de Janeiro
Postado em janeiro 18, 2011 por azenil
LEGISLAO VIGENTE NO MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO
Apresentamos aqui alguns dos principais decretos em vigor no municpio do RJ. Maiores esclarecimentos podero
ser obtidos junto aos rgo da prefeitura ou atravs do nosso e-mail azenil@globo.com
DECRETO 5281/85 de 23/08/85
Simplifica as normas e critrios para construo e aceitao de edificaes residenciais unifamiliares, e d outras
providncias.
o decreto em vigor para licenciamento de edificaes unifamiliares. Vale ressaltar que, para obras j concludas
o Decreto 9218/90 oferecia mais vantagens no processo de legalizao. A expectativa grande quanto a
prorrogao deste Decreto que no se aplica mais pois seu ltimo prazo expirou em 31-12-08.
DECRETO 10.426/91 de 09/09/91
Simplifica formalidades no processo de licenciamento de edificaes e d outras providncias
Estabelece novos parmetros para prdios uni e bifamiliares, tais como dispensa de rea mnima da unidade,
dimenses mnimas de circulao, compartimentos, vos de iluminao e reservatrios de gua. Estabelece ainda
os critrios para licenciamento de Edificaes multifamiliares e Comerciais.
LEI 2079/93 ( Dirio Oficial de 30/12/93)
D condies especiais a edificaes com at 03 pavimentos:
Permite a construo de at trs edificaes no lote, limitao de at 12 unidades e 03 pavimentos, dispensando a
construo de apartamento para zelador e vagas de carro. Deve ser observada a rea de abrangncia da Lei, que
no se aplica em Zonas Especiais e reas de Projeto de Estruturao Urbana.
DECRETO 9218/90
Simplifica as normas de licenciamento para edificaes residenciais com at 03 pavimentos e at duas unidades
superpostas. Permite a legalizao de at 10 edificaes no mesmo lote, dispensando parmetros como rea
mnima, afastamento frontal, vagas de carro e outros.
Bastava a apresentao de planta de situao, formulrio simplificado e demais documentos pessoais e do terreno
para regularizao do imvel nos parmetros acima.
O presente Decreto foi suspenso em 31-12-08 e a expectativa grande quanto ao retorno de novo prazo. At a data
desse evento nada se falou quanto a sua prorrogao
DECRETO 322/76 Regulamento de Zoneamento do RJ
O Rio de Janeiro, de acordo com o Decreto 322/76, est dividido em zonas, ou seja, reas que, de acordo com suas
caractersticas, permitem determinados tipos de edificaes, vedando a construo de outras edificaes estranhas
ao zoneamento local.
Assim, em uma ZR1 (Zona Residencial 1) no permitido o licenciamento de um galpo para atividade . Por
outro lado, em CB-1 (Centro de Bairro 1), pode-se licenciar lojas, edificaes mistas e outras, que atendam ao
quadro III do Dec. 322/76.
Recentemente, vrios bairros foram abraados por legislao prpria quanto ao uso e ocupao. Os chamados
PEUs Plano de Estruturao Urbana criaram novos zoneamentos para bairros como Penha, Bangu e outros.
Consulte o DLF do seu bairro para saber mais sobre o zoneamento, pois tal conhecimento fundamental para
quem quer construir, reformar ou transformar o uso de seu imvel.


CONSIDERAES SOBRE O PROCESSO
DE LEGALIZAO NO RIO DE JANEIRO
Postado em setembro 8, 2011 por azenil
A evoluo da urbanizao do Municpio de Janeiro no acompanhou as mudanas sociais, as necessidades bsicas da
populao, ainda carente de saneamento bsico em alguns locais, melhores condies de estruturao urbana e
planejamento tcnico. Apesar do grande esforo de arquitetos e urbanistas para colocar a Cidade do Rio de Janeiro no
cenrio mundial como Cidade Maravilhosa, a evoluo histrica da Cidade nos revela que sempre houve uma
desigualdade de critrios urbanos, privilegiando regies como o Centro e Zona Sul, em detrimento s demais regies da
periferia.
O Decreto em vigor para licenciamento de edificaes residenciais unifamiliares o Decreto n. 5.281/85, modificado em
parte pelo Decreto n. 10.426/91. Por um lado, o Decreto n. 10.426/91 permitiu um avano no processo de legalizaes,
abolindo parmetros como rea mnima de largura e rea total de compartimentos. Por outro lado, deu margem ao
surgimento de verdadeiras aberraes em construo residencial. O novo dispositivo legal possibilitou que especuladores
e investidores do ramo imobilirio permanecessem cada vez mais movidos pela ganncia, no intuito de aproveitar o maior
nmero de unidades no menor espao, visando sempre o lucro e no a qualidade de vida.
Em 1990, a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, tendo frente o Prefeito Marcelo Alencar, aprovou o Decreto n.
9.218/90, que permitia a legalizao de at dez unidades num s lote. A construo poderia ocupar o afastamento frontal
e no haveria mais as exigncias quanto iluminao e ventilao nos compartimentos. Bastaria que a obra comprovasse
condies mnimas de higiene, segurana e moradia, e estes parmetros seriam observados pelo poder discricionrio do
Engenheiro ou Arquiteto responsvel pelo exame do processo (RIO DE JANEIRO, 1990).
O Decreto n. 9.218/90 exigia somente a apresentao de planta de situao com quadro de reas e um formulrio
padronizado, onde seriam indicados os compartimentos e reas por unidade (RIO DE JANEIRO, 1990). Na verdade, esse
Decreto foi um forte instrumento de arrecadao municipal, pois, com tamanhas facilidades e isenes, muitos
contribuintes que viviam margem da Lei acabaram percebendo que a oportunidade era bem favorvel para obter a
legalizao de seu imvel, at ento travada em leis e regulamentos vigentes.
O Decreto n. 9.218/90 estava direcionado para a Zona Norte e parte mais carente da Zona Oeste, locais de grande
volume de obras irregulares. O que seria uma norma temporria, com prazo de vigncia, acabou se prorrogando at 31 de
dezembro de 2008, ocasio em que o ento Prefeito Eduardo Paes optou por no prorrog-la.
Ocorreu uma inverso no caminho da legalizao. O contribuinte e os investidores imobilirios acabaram percebendo que
seria muito mais fcil executar uma obra sem licena inicial e, aps sua concluso, entrar com o pedido de legalizao
com o benefcio do Decreto n. 9.218/90. Os custos com projetos de arquitetura seriam minimizados, pois seria
aproveitado o afastamento frontal e poderiam ser legalizadas at dez unidades em um lote, sem respeitar metragens
mnimas.
Isso gerou uma verdadeira favelizao na nossa cidade, com construes irregulares e sem planejamento adequado,
ganhando legalidade por fora do Decreto n. 9.218/90, com direito a Habite-se e averbao no Registro Geral de
Imveis.
Com o fim da vigncia desse Decreto, as construes unifamiliares voltaram a ser reguladas pelos Decretos n. 5.281/85 e
n. 10.426/91. A cidade deixou de lado o adensamento e verticalizao, observados nos anos 80, e passou a adotar nos
dias atuais uma tendncia uni e bifamiliar, com construes de at dois pavimentos, em condomnios fechados, com
infraestrutura de piscinas, quadras e outros atrativos coletivos.
Em 2009, a Prefeitura aprovou a Lei Complementar n. 99/2009, a chamada MAIS VALIA, outra grande articulao do
Poder Pblico Municipal visando unicamente a arrecadao aos cofres pblicos. O que era divulgado amplamente nos
canais de comunicao como uma anistia, uma oportunidade de legalizar os puxadinhos, era na verdade outra grande
articulao de arrecadao, agora voltada para as reas mais valorizadas Barra da Tijuca, Recreio e alguns bairros da
Zona Sul onde o valor do metro quadrado edificado atinge valores elevados.
A Mais Valia funciona como um instrumento de contrapartida, ou seja, a Prefeitura deixa de cobrar um parmetro
urbano, uma legislao vigente que no foi obedecida como, por exemplo, uma vaga de carro ausente, uma rea de
ventilao insuficiente, um andar acima do gabarito permitido e, em troca, cobra um valor por metro quadrado a ttulo de
indenizao e multa. Assim, legaliza a obra concluda em desacordo com as posturas municipais e, em troca, o
contribuinte acaba pagando verdadeiros absurdos pela legalizao. Isso pode ser muito vantajoso para aquele contribuinte
que fez uma cobertura na beira da praia do Recreio, ultrapassando o gabarito permitido e ocupando rea maior que a
exigida. Com o pagamento de Mais Valia, ter seu imvel valorizado com a legalizao, e facilmente inserido no
mercado imobilirio. No entanto, totalmente desproporcional quando a mesma lei abraa um imvel na Zona Norte, o
qual foi edificado com uma garagem no afastamento frontal. Seguindo o princpio da igualdade, as mesmas alquotas
aplicadas na Zona Norte so aplicadas na Zona Sul. Isso leva a valores absurdos quando o caso em questo a
legalizao de imveis em reas mais carentes. A Mais Valia ficou em vigor at 22 de janeiro de 2010.
A crescente oferta de financiamento imobilirio pela Caixa Econmica Federal reascendeu na populao o sonho da casa
prpria. Os programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida, deram um grande impulso no ramo de compra e
venda de imveis, construo civil e mercado de materiais, criando vrios empregos e aquecendo a economia. Soma-se a
esse quadro a expectativa de realizao dos Jogos Olmpicos e Copa do Mundo no Pas. A mudana de poltica de
financiamento imobilirio praticado pela Caixa Econmica e demais agentes financeiros tambm impulsionou o mercado.
O financiamento em que antes o muturio pagava por vinte anos e, ao final, ainda tinha saldo devedor, hoje tem a
facilidade de utilizar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e da Caderneta de Poupana, com
prestaes decrescentes e com maior facilidade de obter a aprovao do crdito.
Tudo isso leva a uma necessidade de buscar o imvel legal, aquele que pode ser inserido no mercado imobilirio e
absorvido atravs de financiamento, com cumprimento das normas e exigncias para ser aceito como garantia
hipotecria. No basta que o imvel esteja em dia com suas obrigaes tributrias, com o devido pagamento do IPTU, de
acordo com a rea existente no local. necessrio que tenha passado pelo devido processo legal administrativo junto
Secretaria de Urbanismo e Secretaria de Fazenda, para depois ser apresentado ao competente Registro Geral de Imveis,
com a comprovao do pagamento do INSS referente obra. S assim pode-se ter um imvel pronto para ser inserido no
crescente mercado imobilirio.
Decreto 5281/85 Unidades residenciais
unifamiliares e bifamiliares
Postado em abril 22, 2011 por azenil
Decreto n. 5281 de 23 de agosto de 1985
Simplifica normas e critrios para construo e aceitao de edificaes residenciais unifamiliares e d outras
providncias.
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais e tendo em vista o que consta do
processo n. 02/301/85,
DECRETA:
Art. 1. Para os fins do presente decreto, considera-se unidade residencial de edificao unifamiliar aquela constituda,
no mnimo, de 1 (um) compartimento habitvel, 1(um) banheiro e 1(uma) cozinha, dispensada a exigncia de rea
mnima til.
Art. 2. Nos locais onde permitido apenas o uso residencial unifamiliar, a altura total das edificaes residenciais
unifamiliares no ser superior a 11,00m (onze metros) incluindo todos os elementos construtivos (coroamento com
caixas dgua, telhado, casas de mquinas, equipamentos de sistema de exausto mecnica e condicionamento de ar e
outros) , prevalecendo as condies mais restritivas fixadas por PAL ou por decreto.
Pargrafo nico Nos demais locais sero permitidos o nmero de pavimentos e a altura determinados para as
edificaes residenciais multifamiliares desde que respeitadas as demais condies impostas pela legislao edilcia em
vigor.
(Artigo 2 e seu pargrafo nico com redao dada pelo Decreto 8282, de 22-12-1988)
Art. 3. As edificaes residenciais unifamiliares tero afastamento frontal mnimo de 3,00m (trs metros) em relao
ao alinhamento do logradouro.
Pargrafo nico Excetuam-se os seguintes casos:
I as edificaes situadas em ZR-1, que tero o afastamento frontal no mnimo de 5,00m (cinco metros), salvo nos lotes
de 6a e 7a categorias;
II em locais onde no seja exigido afastamento frontal;
III em locais onde seja exigido afastamento frontal superior ao fixado no caput deste artigo, determinado por Projeto
de Alinhamento (PA) ou decreto.
Art. 4. Os afastamentos laterais e de fundos mnimos, quando exigidos, bem como os prismas de iluminao e
ventilao, tero, dimenses mnimas de:
I 1,50m (um metro e cinqenta centmetros) para as edificaes de at 7,50m (sete metros e cinqenta centmetros) de
altura;
II 2,50m (dois metros e cinqenta centmetros) para as edificaes com altura superior a 7,50m (sete metros e cinqenta
centmetros).
Pargrafo nico Excetuam-se os banheiros, cozinhas e reas de servio das edificaes com altura superior a 7,50m
(sete metros e cinqenta centmetros) que podero ter dimenso mnima de 1,50m (um metro e cinqenta centmetros).
(Pargrafo nico com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
Art. 5. As edificaes nos lotes respeitaro as taxas de ocupao mximas constantes do quadro seguinte:
Zonas Demais
Regio Administrativa ZR-ZT Zonas
I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX 70% 70%
VII, X, XI, XII, XIII, XIV, XV 60% 70%
XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXII, XXIV, XXV, XXVI 50% 70%
1. No se incluem no disposto no caput deste artigo as reas referidas no 5. do art. 91 do Regulamento de
Zoneamento, aprovado pelo Decreto n. 322, de 3 de maro de 1976, e nas que constituam objeto de decretos especficos
que estabeleam condies locais de uso e ocupao do solo.
2. Nos lotes com rea inferior a 160m (cento e sessenta metros quadrados) a taxa de ocupao mxima permitida
ser de 80% (oitenta por cento).
3. A taxa de ocupao mxima nos lotes localizados no Bairro de So Conrado, da VI Regio Administrativa
Lagoa, ser de 50% (cinqenta por cento), exceto na Zona Especial 1 (ZE-1).
( 3 com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
Art. 6. Ser exigida somente 1 (uma) vaga de veculos qualquer que seja a rea til da unidade, o nmero de
compartimentos habitveis e a Regio Administrativa em que se localize.
1. Os locais para estacionamento ou guarda de veculos podero ocupar o afastamento frontal mnimo exigido, desde
que descobertos.
2. O espao reservado efetivamente a cada veculo ter no mnimo 2,50m (dois metros e cinqenta centmetros) de
largura e 5,00m (cinco metros) de comprimento.
Art. 7. As edificaes residenciais unifamiliares devero apresentar condies suficientes de higiene, segurana e
habilidade e no podero constituir cortio ou estalagem.
Pargrafo nico Todo e qualquer compartimento dever ter comunicao com o exterior atravs dos vos pelos quais se
far a iluminao e ventilao, exceto as instalaes sanitrias e as circulaes, que podero se comunicar com o exterior
atravs de dutos.
Art. 8. As edificaes residenciais unifamiliares ficam dispensadas das exigncias mnimas de dimensionamento de
reservatrio de gua, largura, comprimento e altura das circulaes (horizontal e vertical) e reas, largura, altura de vos
de acessos dos compartimentos e dos vos de iluminao e ventilao.
(Artigo 8 com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
Art. 9. As reas de varandas ou terraos, reentrantes ou no, abertos, cobertos ou
descobertos no sero computadas na taxa de ocupao.
Pargrafo nico As varandas e os terraos no podero ocupar o afastamento frontal mnimo, podendo ocupar os
afastamentos laterais e de fundos desde que abertos e cobertos por telha v.
Art. 10 (Revogado pelo Decreto 7002, de 7-10-1987)
Art. 11 Os pedidos de licena para construo de edificaes residenciais unifamiliares sero feitos por meio de
requerimento e devero ser obrigatoriamente instrudos com os seguintes documentos:
I- compromisso de compra e venda registrado no Registro de Imveis, relativo aquisio do lote onde constem suas
dimenses, ou qualquer outro documento que supra esta exigncia, inclusive projeto aprovado de loteamento,
remembramento e desmembramento (PAL);
II- papeleta de informaes para edificaes, do rgo competente da Secretaria Municipal de Obras e Servios Pblicos;
III- formulrio especial para licenciamento, conforme modelo anexo a este decreto;
IV- comprovante de registro dos profissionais no rgo competente da Secretaria Municipal de Obras e Servios
Pblicos;
V- quitao do Imposto Predial ou Territorial Urbano;
VI- projeto de remembramento ou desmembramento aprovado, quando for o caso.
1. Sem prejuzo do que estabelecem as demais normas deste decreto, as edificaes
unifamiliares ficam dispensadas da apresentao de projeto.
2. O disposto no caput e no 1. deste artigo no se aplica ao licenciamento de edificaes residenciais unifamiliares
em lotes que apresentem as seguintes caractersticas, sendo neste caso exigido projeto completo de acordo com a
legislao em vigor:
1- esteja situado em terrenos acidentados ou em encostas, ou que seja cortado por cursos de gua, valas, crregos e
riachos canalizados ou no;
2- esteja situado em rea submetida a regime de proteo ambiental;
3- esteja situado em rea tombada ou em vizinhana de bem tombado.
3. O disposto no caput e no 1. deste artigo se aplica s edificaes em lotes sujeitos a desapropriao parcial, a
recuo ou investidura, ou esteja atingido por rea ou faixa non aedificandi, desde que atendidas as respectivas
exigncias.
Art.12 A licena ser vlida a partir da data do pagamento, com prazo de validade de at 12 (doze) meses, renovvel
desde que a obra tenha sido iniciada.
(Artigo 12 com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12- 1985)
Art. 13 As obras de reforma ou de modificao interna ou de fachada, sem acrscimo de rea, ficam dispensadas de
licena.
Pargrafo nico O disposto neste artigo no se aplica s edificaes situadas em rea
submetida a regime de proteo ambiental, em rea tombada ou em vizinhana de bem
tombado, ou ainda em lotes sujeitos a desapropriao total ou parcial, a recuo ou investidura, ou que esteja atingido por
rea ou faixa non aedificandi.
(Pargrafo nico com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
Art.14- O alvar e o projeto visado, quando for o caso, devero ser mantidos sempre no local da obra.
Art.15 Do formulrio especial de pedido de licena constaro os seguintes elementos:
I local da obra;
II nome, endereo, telefone e assinatura do proprietrio ou adquirente do terreno;
III nome, endereo, profisso nmeros de inscrio no CREA e na O/DED dos profissionais responsveis pelo projeto
(PRPA) e pela execuo de obra (PREO) e suas assinaturas, declarando que o projeto e a construo obedecero
legislao vigente na data da licena;
IV rea do lote, rea total construda, taxa de ocupao, altura da edificao e nmero depavimentos;
V nmero de compartimentos de edificao e nmero de vagas de estacionamento
VI lote foreiro ou no;
VII planta de situao da edificao no lote com indicao da escala, das dimenses do lote e da edificao, dos
afastamentos frontal, das divisas e de fundos, cota de soleira da edificao e RN do meio-fio do logradouro na testada do
terreno e indicao grfica de vaga de estacionamento de veculo;
VIII clculo do valor da taxa de licena;
IX data e assinatura da aprovao da licena no O/DED com a respectiva numerao;
X termo de responsabilidade civil do proprietrio ou adquirente;
(Inciso X com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
XI termo de responsabilidade profissional do PREO e do PRPA.
(Inciso XI com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
Art.16 Para concesso de prorrogaes, fica estabelecido que obra iniciada aquela que estiver com as suas fundaes
concludas.
Art.17 As licenas das edificaes residenciais unifamiliares aprovadas de acordo com os projetos padronizados da
Secretaria Municipal de Obras e Servios Pblicos ou com at 80,00m (oitenta metros quadrados) de rea total de
construo em lotes de 6a ou 7a categoria, e desde que tenham apenas 1 (um) pavimento, ficam isentas do pagamento e o
requerente dispensado da apresentao dos responsveis tcnicos (PREO E PRPA).
Art. 18 Aps o termino da obra, dever ser solicitado pelo titular do processo, por meio de requerimento apresentado ao
rgo municipal competente, a DECLARAO DE ACEITAO DA OBRA.
1. O requerimento deve ser acompanhado dos seguintes documentos:
1- declarao dos rgos municipais e estaduais competentes relativa s ligaes nas
redes pblicas de abastecimento de gua potvel, de esgoto sanitrio e de guas pluviais, nos termos dos regulamentos
respectivos;
2- prova, quando couber, da assinatura do termo de recuo;
3- declarao do responsvel comprovando o plantio de mudas de rvores ou seu fornecimento para plantio Secretaria
Municipal de Obras e Servios Pblicos, no caso de edificaes com rea total construda superior a 150,00m (cento e
cinqenta metros quadrados);
4- A averbao no Registro de Imveis do remembramento ou do desmembramento,
quando for o caso. (Item 4 com redao dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)
2. A Declarao de Aceitao de Obra ser concedida pelo rgo municipal competente, depois de ter sido
verificada estar a obra completamente concluda, em obedincia s informaes prestadas no formulrio especial de
licena, ou do projeto aprovado, quando for o caso, o passeio construdo, colocada a placa de numerao e a
documentao referida no pargrafo anterior completa.
3. A Declarao de Aceitao da Obra ser fornecida pelo rgo municipal competente, com a discriminao das
benfeitorias incorporadas ao terreno.
4. Para fins de inscrio do imvel no Registro Fiscal ser feita, a remessa ex-officio, pela Secretaria Municipal de
Obras e Servios Pblicos Secretaria Municipal de Fazenda, da 2 (segunda) via da Declarao de aceitao da Obra,
no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.
Art.19 O disposto nos arts. 11 a 18 deste decreto opcional e no se aplica aos grupamentos de edificaes residenciais
unifamiliares.
Art. 20 Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Rio de Janeiro, 23 de agosto de 1985 421. de Fundao da Cidade.
MARCELLO ALENCAR
Arnaldo de Assis Mourth
Ivan Mota Lagrota
Lus Edmundo H. B. da Costa Leite
DORJ de 26/08/85


A BUSCA DO IMVEL LEGAL CONSIDERAES URBANAS
A evoluo da urbanizao do Municpio de Janeiro no acompanhou as mudanas sociais, as necessidades
bsicas da populao, ainda carente de saneamento bsico em alguns locais, melhores condies de
estruturao urbana e planejamento tcnico. Apesar do grande esforo de arquitetos e urbanistas para colocar
a Cidade do Rio de Janeiro no cenrio mundial como Cidade Maravilhosa, a evoluo histrica da Cidade nos
revela que sempre houve uma desigualdade de critrios urbanos, privilegiando regies como o Centro e Zona
Sul, em detrimento s demais regies da periferia.
O Decreto em vigor para licenciamento de edificaes residenciais unifamiliares o Decreto n. 5.281/85,
modificado em parte pelo Decreto n. 10.426/91. Por um lado, o Decreto n. 10.426/91 permitiu um avano no
processo de legalizaes, abolindo parmetros como rea mnima de largura e rea total de compartimentos.
Por outro lado, deu margem ao surgimento de verdadeiras aberraes em construo residencial. O novo
dispositivo legal possibilitou que especuladores e investidores do ramo imobilirio permanecessem cada vez
mais movidos pela ganncia, no intuito de aproveitar o maior nmero de unidades no menor espao, visando
sempre o lucro e no a qualidade de vida.
Em 1990, a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, tendo frente o Prefeito Marcelo Alencar, aprovou o
Decreto n. 9.218/90, que permitia a legalizao de at dez unidades num s lote. A construo poderia ocupar
o afastamento frontal e no haveria mais as exigncias quanto iluminao e ventilao nos compartimentos.
Bastaria que a obra comprovasse condies mnimas de higiene, segurana e moradia, e estes parmetros
seriam observados pelo poder discricionrio do Engenheiro ou Arquiteto responsvel pelo exame do processo
(RIO DE JANEIRO, 1990).
O Decreto n. 9.218/90 exigia somente a apresentao de planta de situao com quadro de reas e um
formulrio padronizado, onde seriam indicados os compartimentos e reas por unidade (RIO DE JANEIRO,
1990). Na verdade, esse Decreto foi um forte instrumento de arrecadao municipal, pois, com tamanhas
facilidades e isenes, muitos contribuintes que viviam margem da Lei acabaram percebendo que a
oportunidade era bem favorvel para obter a legalizao de seu imvel, at ento travada em leis e
regulamentos vigentes.
O Decreto n. 9.218/90 estava direcionado para a Zona Norte e parte mais carente da Zona Oeste, locais de
grande volume de obras irregulares. O que seria uma norma temporria, com prazo de vigncia, acabou se
prorrogando at 31 de dezembro de 2008, ocasio em que o ento Prefeito Eduardo Paes optou por no
prorrog-la.
Ocorreu uma inverso no caminho da legalizao. O contribuinte e os investidores imobilirios acabaram
percebendo que seria muito mais fcil executar uma obra sem licena inicial e, aps sua concluso, entrar com
o pedido de legalizao com o benefcio do Decreto n. 9.218/90. Os custos com projetos de arquitetura seriam
minimizados, pois seria aproveitado o afastamento frontal e poderiam ser legalizadas at dez unidades em um
lote, sem respeitar metragens mnimas.
Isso gerou uma verdadeira favelizao na nossa cidade, com construes irregulares e sem planejamento
adequado, ganhando legalidade por fora do Decreto n. 9.218/90, com direito a Habite-se e averbao no
Registro Geral de Imveis.
Com o fim da vigncia desse Decreto, as construes unifamiliares voltaram a ser reguladas pelos Decretos n.
5.281/85 e n. 10.426/91. A cidade deixou de lado o adensamento e verticalizao, observados nos anos 80, e
passou a adotar nos dias atuais uma tendncia uni e bifamiliar, com construes de at dois pavimentos, em
condomnios fechados, com infraestrutura de piscinas, quadras e outros atrativos coletivos.
Em 2009, a Prefeitura aprovou a Lei Complementar n. 99/2009, a chamada MAIS VALIA, outra grande
articulao do Poder Pblico Municipal visando unicamente a arrecadao aos cofres pblicos. O que era
divulgado amplamente nos canais de comunicao como uma anistia, uma oportunidade de legalizar os
puxadinhos, era na verdade outra grande articulao de arrecadao, agora voltada para as reas mais
valorizadas Barra da Tijuca, Recreio e alguns bairros da Zona Sul onde o valor do metro quadrado
edificado atinge valores elevados.
A Mais Valia funciona como um instrumento de contrapartida, ou seja, a Prefeitura deixa de cobrar um
parmetro urbano, uma legislao vigente que no foi obedecida como, por exemplo, uma vaga de carro
ausente, uma rea de ventilao insuficiente, um andar acima do gabarito permitido e, em troca, cobra um
valor por metro quadrado a ttulo de indenizao e multa. Assim, legaliza a obra concluda em desacordo com
as posturas municipais e, em troca, o contribuinte acaba pagando verdadeiros absurdos pela legalizao. Isso
pode ser muito vantajoso para aquele contribuinte que fez uma cobertura na beira da praia do Recreio,
ultrapassando o gabarito permitido e ocupando rea maior que a exigida. Com o pagamento de Mais Valia,
ter seu imvel valorizado com a legalizao, e facilmente inserido no mercado imobilirio. No entanto,
totalmente desproporcional quando a mesma lei abraa um imvel na Zona Norte, o qual foi edificado com
uma garagem no afastamento frontal. Seguindo o princpio da igualdade, as mesmas alquotas aplicadas na
Zona Norte so aplicadas na Zona Sul. Isso leva a valores absurdos quando o caso em questo a legalizao
de imveis em reas mais carentes. A Mais Valia ficou em vigor at 22 de janeiro de 2010.
A crescente oferta de financiamento imobilirio pela Caixa Econmica Federal reascendeu na populao o
sonho da casa prpria. Os programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida, deram um grande impulso no
ramo de compra e venda de imveis, construo civil e mercado de materiais, criando vrios empregos e
aquecendo a economia. Soma-se a esse quadro a expectativa de realizao dos Jogos Olmpicos e Copa do
Mundo no Pas. A mudana de poltica de financiamento imobilirio praticado pela Caixa Econmica e demais
agentes financeiros tambm impulsionou o mercado. O financiamento em que antes o muturio pagava por
vinte anos e, ao final, ainda tinha saldo devedor, hoje tem a facilidade de utilizar recursos do Fundo de
Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e da Caderneta de Poupana, com prestaes decrescentes e com maior
facilidade de obter a aprovao do crdito.
Tudo isso leva a uma necessidade de buscar o imvel legal, aquele que pode ser inserido no mercado
imobilirio e absorvido atravs de financiamento, com cumprimento das normas e exigncias para ser aceito
como garantia hipotecria. No basta que o imvel esteja em dia com suas obrigaes tributrias, com o
devido pagamento do IPTU, de acordo com a rea existente no local. necessrio que tenha passado pelo
devido processo legal administrativo junto Secretaria de Urbanismo e Secretaria de Fazenda, para depois ser
apresentado ao competente Registro Geral de Imveis, com a comprovao do pagamento do INSS referente
obra. S assim pode-se ter um imvel pronto para ser inserido no crescente mercado imobilirio.