DREPT CIVIL.

DREPTURILE REALE
- suport de curs -

Definitia si caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Codul civil, in art.480 defineste astfel proprietatea: "Proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele
determinate de lege".
Aceasta definitie a fost criticata din doua puncte de vedere. Astfel, in primul rand, in loc
sa clarifice natura dreptului de proprietate, textul de lege se limiteaza doar la o enumerare a
atributelor acestui drept, enumerare care nu este completa. In al doilea rand, in loc sa se
evidentieze caracterele exclusiv si perpetuu ale dreptului de proprietate, se insista asupra
caracterului absolut care, luat ad litteram, este antijuridic si antisocial. Alte considerente de ordin
juridic ne determina sa nu putem defini proprietatea ca un drept absolut. Astfel, atat timp cat
prevederile art.480 Cod civil dispun ca dreptul de proprietate se exercita numai "in limitele
determinate de lege", inseamna ca el nu este absolut.
Existenta unor legi speciale care cuprind restrictii ale exercitiului dreptului de proprietate
restrang si mai mult sfera caracterului absolut al proprietatii, raportat la fiecare atribut al sau.
In definirea dreptului de proprietate nu vom avea in vedere acceptiunea sa economica, ci
numai sensul sau juridic. Vom defini dreptul de proprietate ca fiind dreptul subiectiv care
permite titularului sau, persoana fizica sau juridica, sa posede, sa foloseasca si sa dispuna liber de
un lucru, care se afla supus in mod exclusiv si perpetuu in puterea proprie a titularului sau.
Desigur, atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate, fie direct si nemijlocit, in interes
propriu si prin putere proprie, fie indirect si mijlocit, atunci cand se constituie dezmembramintele
dreptului de proprietate.
Principalele caractere juridice ale dreptului de proprietate sunt:
1.Caracterul exclusiv rezulta chiar din continutul art.480 Cod civil, care prevede ca
"Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv".
Acest caracter permite titularului sa faca, singur, ce vrea cu bunul sau in limitele prevazute de
lege; de asemenea, nici unei alte persoane nu-i este permis sa aduca vreo atingere dreptului de
proprietate. Daca sunt mai multi coproprietari ei vor exercita impreuna atributele dreptului de
proprietate. Nici un coproprietar nu poate exercita singur, asupra bunului comun, acte exclusive
de proprietate. Dar nimic nu impiedica pe fiecare coproprietar sa dispuna liber de partea sa
indiviza.
Exceptand dispozitia cuprinsa in art.480 Cod civil, caracterul exclusiv mai rezulta si din
continutul art.475 Cod civil, potrivit caruia: "Oricare poate dispune liber de bunurile ce ii sunt
ale lui, cu modificarile stabilite de lege".
Principiul potrivit caruia titularul dreptului de proprietate poate singur sa exercite asupra
bunului atributele proprietatii, comporta, asa dupa cum vom vedea, si unele restrictii. De
exemplu, legea sau vointa proprietarului permite altei persoane sa exercite o parte din atributele
dreptului de proprietate (ex.: uzufruct, servitute, abitatie etc.). De asemenea, servitutile
urbanismului impiedica pe proprietar sa construiasca pe un anumit teren sau limiteaza dreptul de
proprietate. Uneori, obiceiul locului obliga pe proprietar sa tolereze pe vecinii sai, sa foloseasca
o parte din fondul sau fara a-l prejudicia.
 2. Caracterul perpetuu presupune, in primul rand, ca dreptul de proprietate dureaza atata
timp cat exista bunul, iar in al doilea rand, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Dreptul de proprietate dureaza atat timp cat exista bunul. Acest caracter al proprietatii
este atat de adanc inradacinat in mentalitatea sociala, incat frecvent este intalnita expresia
populara "a vinde sau a cumpara de veci". Asemenea altor legislatii civile, nici dreptul romanesc
nu a abandonat conceptia potrivit careia dreptul de proprietate se identifica cu bunul si nu poate
fi separat de acesta. Intr-adevar, nu exista un drept de proprietate temporar.
Prin caracterul perpetuu nu trebuie inteles insa ca bunul mobil sau imobil, obiect al
proprietatii, trebuie sa apartina continuu aceluiasi titular. In momentul in care proprietarul
instraineaza un bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci el se transfera la dobanditor. Practic
are loc doar o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau cum s-a relevat in doctrina
juridica, "dreptul de proprietate se perpetueaza transmitandu-se". In ceea ce priveste bunurile
mobile, caracterul perpetuu nu a fost intodeauna respectat. De exemplu, in cazul abandonarii
unui bun mobil, cel care il gaseste dobandeste proprietatea lui prin ocupatiune. Deci, in caz de
abandonari, se produce un hiatus in dreptul de proprietate.
Esential este ca, in cazul imobilelor, nu exista nici o exceptie de la caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate. Statul dobandeste proprietatea asupra imobilelor abandonate, iar prin
efectul uzucapiunii posesorul nu dobandeste un nou drept de proprietate.
3. Caracterul imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Imprescriptibile extinctiv
sunt urmatoarele actiuni reale care deriva din proprietate: actiunea in revendicare imobiliara,
indiferent de titularul dreptului de proprietate si actiunea negatorie. Imprescriptibilitatea
dreptului de proprietate sub aspect extinctiv se intemeiaza, intr-adevar, pe perpetuarea acestui
drept. Trebuie insa sa distingem prescriptia extinctiva de prescriptia achizitiva. Perpetuitatea
dreptului de proprietate se transforma si asupra actiunii in revendicare.
4. Caracterul individual. In principiu, dreptul de proprietate este un drept individual; din
acest caracter rezida absolutismul dreptului de proprietate. Coproprietatea nu constituie decat o
exceptie de la regula, deoarece legiuitorul n-a vazut in indiviziune decat un accident. De altfel,
art.728. Cod civil dispune categoric: "Nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune".
5. Caracterul total, deoarece proprietarul dispune de toate puterile asupra bunului. Aceste
puteri pot fi grupate in trei atribute: posesia (jus utendi), folosinta (jus fruendi) si dispozitia (jus
abutendi). In principiu, aceste atribute apartin exclusiv titularului si sunt exercitate de el sau altul
in numele sau. In virtutea legii sau a vointei titularului, o parte din aceste atribute vor putea fi
exercitate si de alte persoane. De fapt, din caracterul absolut al dreptutui de proprietate decurge
caracterul total al acestui drept.

Atributele dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia (jus utendi), folosinta (jus
fruendi) si dispozitia (jus abutendi).

Posesia ca atribut al dreptului de proprietate (jus utendi)

Acest atribut consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stapani in fapt

bunul. O asemenea stapanire poate apartine direct si nemijlocit proprietarului, exercitandu-se in
interes propriu si prin putere proprie. Dar, proprietarul poate conveni ca stapanirea de fapt sa fie
facuta si de o alta persoana, dar in numele si interesul lui. Deoarece in acest caz posesia
corespunde proprietatii, se poate afirma ca posesia se infatiseaza ca o expresie exterioara a
proprietatii. Dar nu se poate pune semnul egalitatii intre posesie (care reprezinta o stare de fapt)
si proprietate (care este o stare de drept), mai ales ca, in unele cazuri, proprietatea poate apartine
unei persoane, iar posesia alteia. De exemplu, o persoana poate avea proprietatea unui bun, fara
sa aiba insa si posesia, dupa cum o persoana poate avea numai posesia, fara a fi insa si proprietar.
Posesia este un atribut important al proprietatii, deoarece a-l priva pe proprietar de acest
drept, inseamna a-i face dreptul ineficient, lipsit de utilitate. Posesia este mijlocul indispensabil
fiecarui proprietar pentru a realiza scopul sau, adica utilizarea economica a proprietatii sale. 0rice
proprietar trebuie sa aiba posibilitatea materiala de a se folosi de bunul sau. In caz contrar,
proprietatea ar ramane o simpla utopie.
Posesia se gaseste insa nu numai in componenta dreptului de proprietate, dar si a
celorlalte drepturi reale, iar in cadrul fiecarui drept real are o fizionimie proprie. Uneori, prin
posesia exercitata in condipile legii, se ajunge la proprietate. De exemplu, prin uzucapiune se
dobandeste dreptul de proprietate, situatie in care posesia are un rol determinant.
Prin intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991 privind fondul funciar, persoanelor carora li s-
a reconstituit dreptul de proprietate, li s-au eliberat adeverinte care atesta acest drept. De
asemenea, acelasi drept putea fi recunoscut prin hotararea comisiei judetene (data, fie in
contestatiile impotriva masurilor stabilite de comisiile subordonate, fie in baza unei hotarari
judecatoresti prin care s-a admis plangerea). Intre momentul reconstituirii dreptului de
proprietate si eliberarea titlului de proprietate, se interpune un alt moment si anume cel al punerii
in posesie a titularului dreptului. Prin aceasta operatie se delimiteaza cu exactitate suprafetele de
teren asupra carora s-a reconstituit dreptul de proprietate. Ea permite insa titularului sa-si
exercite, printre altele, si dreptul de folosinta, fara nici o restrictie. Punerea in posesie permite
efectiv si exercitarea celorlalte doua atribute: folosinta si dispozitia.

Folosinta ca atribut al dreptului de proprietate (jus fruendi)

Folosinta constituie acea prerogativa in temeiul careia proprietarul poate intrebuinta

bunul in interesul sau, percepandu-i fructele (naturale, civile si industriale). Potrivit art. 483 Cod
civil, fructele s-ar cuveni proprietarului in puterea dreptului de accesiune. Unii autori considera
ca fructele se cuvin proprietarului in virtutea dreptului sau de proprietate si nu a dreptului de
accesiune. Dreptul de folosinta, ca atribut al dreptului de proprietate, permite si culegerea
fructelor.
Fructele sunt produse de un anumit bun, cu o anumita periodicitate, fara sa-i altereze
substanta. Ele sunt produse de bunurile frugifere si se impart in trei categorii:
a) naturale (se produc independent de vointa omului);
b) industriale (presupun interventia omului);
c) civile (sunt consecinta unor acte juridice - chiriile, dobanzile etc.).
Importanta distinctiei dintre fructe si producte este indubitabila. In cazul uzufructului,
productele apartin nudului proprietar, pe cand fructele sunt culese de uzufructuar, la posesie,
productele nu vor fi dobandite nici macar de posesorul de buna-credinta. In cazul coproprietatii,
fiecare proprietar este indreptatit la fructe sau producte, proprortional cu partea indiviza a
fiecaruia. Cota-parte din fructeva fi identica cu aceea din dreptul de proprietate.
In practica judiciara s-a pus problema partajului de folosinta in cazul bunurilor comune
ale sotilor; de asemenea s-a pus problema partajului de folosinta si in materie succesorala. Codul
civil roman nu reglementeaza imparteala de folosinta, ci numai partajul de proprietate.
Dispozitia ca atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi).

Prin dreptul de dispozitie vom intelege facultatea proprietarului de a dispune liber de

bunul sau. Astfel, proprietarul poate instraina bunul, cu titlul oneros sau gratuit. Posibilitatea de a
instraina nu e specifica doar dreptului de proprietate, ci este un atribut inerent notiunii de
patrimoniu. Instrainarea tuturor puterilor cuprinse in jus abutendi echivaleaza cu o instrainare a
insusi dreptului de proprietate.
Dar proprietarul nu este numai liber sa instraineze bunul sau, dar are si dreptul sa-l
abandoneze sau chiar sa-l distruga. In acelasi timp, proprietarul nu poate fi obligat sa instraineze
bunul.
Proprietarul are o deplina libertate in exercitarea dreptului de dispozitie, dar el va putea
dispune numai "in limitele determinate de lege" (art.480 Cod civil). Prin exercitiul dreptului sau
de proprietate, titularului nu-i este permis sa prejudicieze alte persoane. Vom fi atunci in
prezenta abuzului de drept, care nu este decat o fapta ilicita ce consta in exercitarea drepturilor
subiective intr-un mod contrar scopului lor sau legii. Deoarece dreptul de dispozitie nu poate fi
stirbit, nimanui nu-i este permis sa impiedice exercitarea lui.

Modalitatile dreptului de proprietate

Prin modalitate juridica avem in vedere nu numai situatia cand mai multe persoane au un
drept de proprietate comun asupra unui bun sau mase de bunuri, dar si atunci cand exista anumite
situatii de incertitudine vremelnica in care se afla dreptul de proprietate.
Unii autori au considerat ca exista doar doua modalitati ale dreptului de proprietate:
proprietatea comuna si proprietatea rezolubila, alti autori au retinut ca, pe langa coproprietate
(sau proprietate indiviza), mai exista proprietatea rezolubila si proprietatea colectiva. Intr-o alta
opinie, cele doua modalitati, termenul si conditia pot afecta si proprietatea, asa incat se poate
vorbi de o proprietate conditionata si o proprietate afectata de termen.
Trebuie sa distingem intre doua situatii distincte: prima, cand mai multe persoane au un
drept de proprietate asupra bunului si a doua, cand exista o situatie juridica de incertitudine
vremelnica in care se gaseste dreptul de proprietate. In primul caz, ne vom afla in prezenta
proprietatii comune, iar in al doilea caz, in prezenta proprietatii anulabile si proprietatii
rezolubile.

Proprietatea anulabila

Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitate juridica a dreptului de

proprietate, care exprima starea de incertitudine vremelnica in care se gaseste acest drept, cand el
a fost transferat de la o persoana la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esential, actul
prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativa. Un act este anulabil
cand a fost incheiat prin vicierea consimtamantului; cu nerespectarea conditiilor referitoare la
capacitate, cand absenta cosimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc.
Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenului de prescriptie extinctiva si
poate fi acoperita prin confirmare expresa ori tacita, de catre cel ce o poate invoca. Deoarece
actiunea in anularea actului de dobandire este prescriptibila, pana la implinirea termenului
general de 3 ani de prescriptie extinctiva, cel ce a dobandit dreptul de proprietate se afla intr-o
situatie incerta. Desigur, incertitudinea este vremelnica si ea dureaza pana la expirarea
termenului de prescriptie a actiunii in anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea in termenul
de prescriptie ar echivala cu o confirmare tacita prezumata. Credem ca incertitudinea poate fi
stopata chiar inainte de implinirea termenului de prescriptie, atat timp cat are loc o confirmare
expresa, menita a acoperi nulitatea relativa. Prin confirmare sau expirarea termenului de
prescriptie, actul de proprietate anulabil se consolideaza si prin aceasta si dreptul de proprietate
al dobanditorului.

Proprietatea rezolubila

Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica a dreptului de proprietate care

exprima situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului de
la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie.
Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiv. In
cazul in care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza definitiv. In raport
cu transmitatorul, conditia are valoarea unei conditii suspensive. Practic, pana in momentul
implinirii sau neimplinirii conditiei dreptul de proprietate apartine in acelasi timp la doi
proprietari: dobanditorul, care este proprietar actual, dar sub conditie rezolutorie, si
transmitatorul, care continua sa fie proprietar eventual, dar sub conditie suspensiva.
Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din conventia partilor. Prin lege,
proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri:
- situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru nasterea unui copil (art.836 Cod
civil); daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu i se va
naste, atunci dreptul de proprietate al donatorului se va consolida.
- situatia aceluia care a vandut cu facultatea de rascumparare (art.1371 si urm. Cod civil).
In doctrina juridica s-a sustinut ca ne-am mai aflat in prezenta proprietatii rezolubile, in
cazul accesiunii imobiliare artificiale. S-a sustinut ca, pana la comunicarea vointei proprietarului
terenului de a-si insusi in proprietate acea constructie, constructorul exercita un drept de
proprietate care este supus desfiintarii. In realitate nu se poate vorbi de un drept de proprietate
rezolubila al constructorului deoarece, in functie de prevederile art.492 Cod civil, proprietarul
fondului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor chiar din momentul in care s-a inceput
edificarea lor. Constructorul beneficiaza doar de un drept de creanta si nu de un drept de
proprietate rezolubila.
Jurisprudenta a mai recunoscut existenta proprietatii rezolubile si in cazul in care un
coproprietar a instrainat integral un bun indiviz, fara acordul celorlalti coproprietari. Astfel, in
cazul in care unul dintre coproprietari, in timpul starii de indiviziune, vinde un bun indiviz,
vanzarea nu este nula, ci supusa conditiei rezolutorii ca bunul vandut sa cada la partaj in lotul
altui coproprietar. In cazul in care bunul vandut cade in lotul coindivizarului vanzator, ca urmare
a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat ca a fost proprietar exclusiv in mod
retroactiv si deci vanzarea ramane valabila. Prin urmare, pana la efectuarea partajului, vanzarea
nu poate fi considerata nula.
Cele mai importante efecte pendente conditione si eveniente conditione sunt urmatoarele:
1. Pendente conditione. In intervalul de timp dintre momentul incheierii actului si cel al
realizarii conditiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale.
Proprietarul sub conditie rezolutorie se va comporta ca un proprietar actual pur si simplu
in sensul ca va administra bunul si-i va culege fructele. Eventualele acte de dispozitie ale
proprietarului sub conditie rezolutorie sunt ele insele rezolubile, deoarece nimeni nu poate
constitui altuia mai multe drepturi decat are el insusi (nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet). De asemenea, riscul pieirii bunului apartine tot proprietarului sub conditie
rezolutorie.
2. Eveniente conditione. Implinirea conditiei duce la disparitia dreptului de proprietate,
cu efect retroactiv, astfel ca transmitatorul redobandeste dreptul de proprietate asupra bunului.
Cu toate acestea, principiul retroactivitatii nu a fost aplicat in toata rigoarea lui de catre instantele
judecatoresti. Astfel, s-a facut distinctia intre actele de dispozitie si actele de administrare. In ce
priveste actele de dispozitie, principiul retroactivitatii isi produce efectele in toata plenitudinea sa
(resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens). Deoarece si tertii sunt obligati sa suporte
consecintele retroactivitatii, consideram ca, de lege frenda, s-ar impune protectia lor din acest
punct de vedere.
Principiul retroactivitatii nu actioneaza insa in cazul actelor de administrare care raman
valabile. Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie raman acestuia.

Proprietatea comuna (coproprietatea)

Vom defini proprietatea comuna ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate care
se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate apartine simultan si concurent la doua sau
mai multe persoane, care exercita in mod egal, din punct de vedere juridic, posesia, folosinta si
dispozitia asupra unui lucru.
Proprietatea comuna poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului
de proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul si unitatile administrativ-teritoriale
(dar in acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privata).
Daca in mod obisnuit dreptul de proprietate asupra unui bun sau mai multor bunuri,
mobile sau imobile, apartine unei singure persoane, exista situatii cand acest drept apartine in
comun mai multor persoane. De regula, indiviziunea isi are originea in succesiune, dar ea nu este
specifica, asa cum s-ar parea, numai succesiunii. De exemplu, ea poate rezulta dintr-o conventie,
din lege, ori ca efect al uzucapiunii cand de aceasta au beneficiat mai multe persoane etc.
In vreme ce proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila sunt mai rar intalnite,
modalitatea juridica a coproprietatii este frecventa. Cu toate acestea, autorii Codului civil nu au
reglementat in mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul iesirii din indiviziune
(art.728 Cod civil). De altfel, art.728 Cod civil se refera doar la partajul succesoral, insa doctrina
si jurisprudenta au considerat ca acest text de lege este aplicabil in toate cazurile de coproprietate
(pe langa coproprietatea rezultata din succesiune, mai exista coproprietatea izvorata din contract
sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietatii comune pe cote-parti fortata). In doctrina juridica
s-a apreciat ca intre coproprietate si indiviziune nu exista o similitudine perfecta. Astfel, cand
mai multe persoane exercita in acelasi timp, in concurs, dreptul de proprietate asupra unuia si
aceluiasi obiect, ne gasim in fata asa zisei coproprietati, spre deosebire de cazul cand concursul
dreptului de proprietate priveste o universalitate de bunuri, in care caz avem de-a face cu starea
de indiviziune propriu-zisa.

Formele dreptului de proprietate comuna

In prezent, exista doua forme de proprietate comuna: proprietatea comuna pe cote-parti si

proprietatea comuna in devalmasie. Ceea ce distinge proprietatea comuna cote-parti este faptul
ca obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa, pe cand dreptul de proprietate se
fractioneaza pe cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii
comune in devalmasie dreptul de proprietate comuna apartine nefractionat tuturor titularilor
devalmasi si au ca obiect bunuri comune nefractionate in materialitatea lor.
Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor comune
dobandite de soti in timpul casatoriei) sau dintr-o conventie a partilor (caz in care ea va dura atat
timp cat au convenit partile). Lichidarea starii de devalmasie poate avea odata cu desfacerea
casatoriei, prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite prin partaj in timpul casatoriei;
cand devalmasia rezulta din conventie, atunci ea inceteaza prin vointa partilor. Prin efectul
impartelii, starea de devalmasie se transforma intr-o coproprietate obisnuita, ocazie cu care se
stabileste cota parte ideala a devalmasilor din bunului comun.
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi temporara sau fortata; forma temporara a
proprietatii comune pe cote-parti poate inceta oricand, potrivit dispozitiilor art. 728 Cod civil.

Proprietatea comună pe cote-părti obisnuita sau temporara

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de

proprietate insusi este fractionat in cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul
ramane nefractionat in materialitatea sa. Dreptul de proprietate apartine la cel putin doi titulari; el
mai este cunoscut si sub denumirea de coproprietate. Deci, caracteristic coproprietatii este faptul
ca in vreme ce dreptul este fractionat, sub aspect material bunul mobil sau imobil continua sa
subziste.
Exista mai multe teorii care au incercat sa defineasca natura juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-parti.
Potrivit teoriei clasice, coproprietarii au un drept unic asupra bunului, insa se neaga
posibilitatea ca fiecare titular sa aiba un drept de proprietate individualizat sub forma unei cote-
parti.
Teoria proprietatii colective considera coproprietatea ca fiind o coproprietate colectiva;
pe langa vointa distincta a fiecarui coproprietar, exista si vointa colectiva a tuturor
coproprietarilor.
Teoria pluralitatii de drepturi de proprietate considera ca in cazul coproprietatii exista o
pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun.
Teoria moderna apreciaza ca proprietatea comuna pe cote-parti nu este o varianta a
dreptului de proprietate, ci un drept real sui generis, limitat si temporar.
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este o modalitate a dreptului de proprietate,
alaturi de proprietatea anulabila si proprietatea rezolubila. Mentionam ca nu numai dreptul de
proprietate poate exista pe cote-parti, dar si alte drepturi reale, cum ar fi, de exemplu, dreptul de
superficie sau dreptul de uzufruct.
Proprietatea comuna pe cote-parti exista intre persoane fizice, intre persoane juridice,
intre persoane fizice si juridice, intre persoane fizice si stat sau unitatile administrativ-teritoriale,
ca titulari ai dreptului de proprietate privata etc. Intre persoane fizice si stat, coproprietatea poate
sa apara in mai multe situatii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a
inexistentei mostenitorilor sau acestia au renuntat expres sau tacit la succesiune; dobandirea prin
confiscare sau prin acte juridice etc. a cotei-parti a unui coproprietar; cu prilejul executarii silite,
pentru satisfacerea creantelor sale, statul preia cota-parte din bunul comun etc.
Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita poate inceta oricand prin
partaj, pe cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti. Potrivit prevederilor
art.728 Cod civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni,
textul legii prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar
exista conditii sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se
mentina coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei
perioade, conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie
este obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal
intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte
cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un
testator impune printr-un testament de a nu se face partajul intre mostenitori decat dupa cinci ani.
O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa
ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate
din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura atat timp cat
au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de
indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune.
Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de
indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga
partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate
exclusiva asupra fructelor culese. Iesirea din indiviziune este imprescriptibila, iar impotriva unei
cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui eventual partaj voluntar incheiat
anterior.

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti

Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485

si 486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe
cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur,
coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba ca
obiect si bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane
(de exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si
ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala.
In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe cote-
parti o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe cote-
parti. In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii
pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca singura
posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe
cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-
parte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit. Individualizandu-se
cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul partajului ne vom afla in
prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.

Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti

Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita
atributele dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii,
exercitarea atributelor dreptului de proprietate prezinta anumite particularitati, care au fost
semnalate in repetate randuri de jurisprudenta.
a) Exercitarea atributului de posesie.
In situatia in care mai multi coproprietari exercita posesia asupra bunului comun, ne vom
afla in prezenta unei pluralitati de posesii. Nimic nu impiedica insa pe coproprietari sa convina
ca posesia sa fie exercitata doar de un singur coproprietar sau chiar de catre o terta persoana.
b) Exercitarea atributului de folosinta.
Folosinta este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului sa
intrebuinteze bunul in propriul sau interes, dobandind veniturile si fructele pe care bunul le
produce. Atat timp cat fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, fiecare coproprietar,
desi se gaseste in indiviziune asupra bunului respectiv, este indreptatit sa le culeaga, potrivit
cotei sale de proprietate (art.483 Cod civil).
Bunul comun poate fi folosit impreuna cu toti coproprietarii, dar de multe ori bunul este
folosit exclusiv doar de unul din coproprietari. In acest caz, doua obligatii esentiale revin
coproprietarului: sa nu impiedice pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta;
sa nu schimbe destinatia bunului.
Uneori, obligatia de a folosi un bun este impusa chiar de lege. Astfel, art.53 din Legea
nr.18/1991 privind fondul funciar, dispune ca toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa
asigure cultivarea acestora si protectia solului, obligatie care subzista si in cazul cand asupra
terenului agricol exista un drept de proprietate comuna. Aceeasi obligatie o au si cei carora li s-
au atribuit terenuri in folosinta.
c) Exercitarea atributului de dispozitie.
Este aplicabil principiul unanimitatii, ceea ce inseamna ca pentru exercitarea dreptului de
dispozitie cu privire la intregul bun, este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Sunt situatii
cand un coproprietar dispune de bunul indiviz, fara consimtamantul celorlalti coproprietari.
Orice coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din bunul comun. In acest sens,
poate fi instrainata sau grevata cota-parte din dreptul de proprietate. Instrainarea poate avea loc
prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau gratuit. In cazul in care un
coproprietar a vandut cota sa parte din dreptul de proprietate, in cazul in care cumparatorul nu
plateste pretul, coproprietarul vanzator poate recurge la actiunea in rezolutiune.
Potrivit principiului unanimitatii, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu
privire la intregul bun comun sau la o portiune determinata material din acel bun.
Fiecare coproprietar este obligat sa contribuie proportional cu cota sa parte, la cheltuielile
ocazionate de conservarea, intretinerea si administrarea bunului comun. Daca actele de
administrare sau actele materiale de schimbare a destinatiei ori a modului de folosinta a bunului,
nu pot avea loc fara acordul celorlalti coproprietari, actele de conservare vor putea fi efectuate si
fara consimtamantul coproprietarilor.

Incetarea proprietatii comune pe cote-parti

Exista mai multe modalitati prin care se poate inceta proprietatea comuna pe cote-parti.
Astfel, toti coproprietarii instraineaza intregul bun comun unei terte persoane. Situatia in
care un coproprietar dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra intregului bun comun,
prin succesiune, cumparare, donatie, etc.
Intregul bun comun este trecut in componenta domeniului public.
 Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate
comuna pe cote-parti sa ramana fara obiect.
Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie insa partajul.
Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate.

1. Partajul de folosinta sau imparteala provizorie cum a fost numit de unii autori are ca
obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului,
dreptul de proprietate comun nu este afectat. Obiectul partajului de folosinta il constituie doar
posesia si folosinta, astfel ca fiecare coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale
bunurilor care i-au fost atribuite in mod provizoriu.
Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta
vointei coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman
reglementeaza doar partajul de proprietate.

2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: "Nimeni nu poate fi

obligat a ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii".
Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti
sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a
fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor
comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor bunuri
determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurior
ce i-au fost atribuite.
Imparteala nu are efect translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare
si o materializare a unor drepturi indivize.
Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va
putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere
singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala
trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil.
Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara.
In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in
vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in
sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit. Daca
nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se va
proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica. In ce priveste efectuarea partajului
prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit.
Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare.
Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani,
cu posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau perpetuă

Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti temporara, situatie in care

coproprietarii sunt liberi sa sisteze oricand starea de coproprietate, in cazul proprietatii comune
pe cote-parti fortata starea de indiviziune se mentine independent de vointa partilor. Obiectul
coproprietatii fortate il constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi
impartite, ele fiind folosite permanent de mai multi coproprietari. Coproprietatea este fortata
deoarece nu depinde de vointa coproprietarilor; ea a mai fost denumita si perpetua datorita
scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile respective. Aceasta forma de
proprietate este extrem de frecventa si imbraca diferite forme.

Caracterele juridice ale proprietatii comune pe cote-parti fortate.

In primul rand, aceasta coproprietate are un caracter fortat, deoarece, in principiu, se

impune vointei coproprietarilor.
Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care,
prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi impartite sau atribuite unuia din coindivizari in
deplina proprietate.
Caracterul accesoriu al coproprietatii fortate. Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei
forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale, si urmeaza soarta acestora, potrivit
principiului "accesorium sequitur principale". Caracterul accesoriu determina ca bunul care
alcatuieste obiectul coproprietatii fortate sa nu poata fi niciodata instrainat separat.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor

In principiu, fiecare coproprietar se va comporta ca un proprietar exclusiv, fara sa fie

nevoie de acordul celorlalti coproprietari. Existenta in sine a coproprietatii fortate, faptul ca
bunul este folosit de mai multi coproprietari, impune anumite obligatii in sarcina acestora.
Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinta, coproprietarul este obligat sa nu lezeze
dreptul de aceeasi natura al celorlalti coproprietari. Sub acest aspect, jurisprudenta a stabilit ca
coproprietarii unei constructii au drepturi egale de folosinta asupra partilor comune, precum si a
cailor de acces la acestea.
Bunul indiviz sa fie folosit potrivit destinatiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte
de dispozitie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, in practica judiciara s-a hotarat ca un
proprietar nu poate construi fara consimtamantul coindivizarilor o poarta prin care sa separe in
doua curtea care formeaza proprietatea indiviza. In momentul in care se instraineaza bunul
principal, atunci va fi instrainata si cota-parte din bunul care formeaza obiectul coproprietatii
fortate.
Proportional cu intinderea cotei sale, coproprietarul va trebui sa suporte cheltuielile de
conservare si intretinere ale bunului.

Modalitatile practice sub care poate sa apara proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau
perpetua.

1. Situatia cladirilor in care se afla mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie.
Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente a
fost reglementata, pentru prima oara, prin Legea pentru incurajarea construirii de locuinte din 3
mai 1927; aceasta lege, in art.57, exemplificativ enumera principalele parti ale cladirilor care
constituie obiectul coproprietatii fortate: fatada, fundatiile, acoperisul, intrarile, instalatiile
comune, terenul pe care este edificata constructia. Legea nr.4/1973 (in prezent abrogata)
prevedea principalele bunuri care artineau coproprietatii fortate: terenul aferent, spatiile
auxiliare, dotarile si instalatiile comune, precum si celelalte bunuri accesorii care, prin natura lor,
nu pot fi folosite decat in comun. In coproprietatea fortata sunt incluse si caile de acces la partile
comune ale unei cladiri. Acoperisul unui imobil nu poate fi impartit, el urmand sa fie folosit in
comun de coproprietari si intretinut de catre acestia, si nu pe parti distincte, chiar daca s-ar putea
practica o intrare separata .
Un coproprietar poate aduce modificari, schimbari sau transformari partilor comune ale
unei cladiri, cu conditia insa de a nu schimba destinatia imobilului, de a nu-i afecta soliditatea si
a nu leza exercitiul liber al celorlalti coproprietari asupra partilor comune.

2. Despartiturile comune dintre fondurile vecine. In categoria despartiturilor comune

vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); santul comun (art.602-605 Cod civil); gardul
comun (art.606-609 Cod civil).
a) Zidul comun. Zidul trebuie sa se gaseasca pe linia care desparte cele doua proprietati
vecine. Legea instituie o prezumtie de comunitate; art.590 Cod civil prevede ca in mediul urban
sau rural, "orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina, si intre
ograzi la tara, se socoteste bun comun, daca nu exista titlu sau semn ce ar proba contrariul". Pana
la proba contrarie, legea prezuma ca zidul despartitor este proprietate comuna a ambilor vecini.
Nefiind absoluta, ci juris tantum, prezumtia de comunitate poate fi inlaturata proba
contrarie. Inlaturarea prezumtiei de comunitate mai este posibila prin acte autentice sau acte sub
semnatura privata. Cand unul din vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului
comun, prezumtia de comunitate va inceta. Atunci cand, potrivit art.591 Cod civil, exista un
semn de necomunitate, prezumtia de comunitate devine inoperanta.
Un coproprietar se poate sustrage de la obligatia impusa de art.592 Cod civil, daca va
renunta la dreptul sau de comunitate.
Orice coproprietar se poate folosi de zidul comun, insa cu obligatia de a nu schimba
destinatia bunului si nici de a-l impiedica pe celalalt coproprietar sa-si exercite dreptul sau.
In primul rand, legea permite coproprietarului sa zideasca in contra unui zid comun
(art.594 Cod civil), insa este necesar acordul celuilalt coproprietar. In absenta acordului
coproprietarului, nu pot fi facute deschideri de orice natura in zidul comun (art.611 Cod civil).
Legea permite coproprietarului, fara acordul celuilalt coproprietar, sa introduca grinzi sau
legaturi in toata grosimea zidului comun (art.594 Cod civil).
b) Santul comun. Potrivit dispozitiilor art.602 Cod civil, "Toate santurile intre doua
proprietati se socotesc comune", daca nu exista titlu sau semn contrar. Este vorba deci, ca si in
cazul zidului comun, de santul care desparte doua proprietati. Art.602 Cod civil instituie o
prezumtie de comunitate, fara sa distinga dupa cum cele doua fonduri sunt ingradite sau
neingradite. Prezumtia poate fi combatuta prin proba contrara (titluri, uzucapiune, semne de
necomunitate). Un semn de necomunitate ar fi atunci cand pamantul care provine din saparea
santului a fost aruncat numai pe o parte a santului, caz in care se prezuma ca santul e proprietatea
celui pe terenul caruia s-a aruncat pamantul (art.604 Cod civil). Cand pamantul a fost aruncat pe
ambele parti ale santului, acesta se considera comun.
Ca si in cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare
intretinerii santului.
c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementeaza o alta prezumtie de comunitate,
potrivit careia, orice gard viu sau uscat, care desparte doua proprietati, este considerat a fi
comun. In ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, ei sunt prezumati a fi tot comuni
(desigur, pana la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor in parti
egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din taierea lor. Fiecare coproprietar are dreptul sa ceara, pe
cale judiciara, taierea arborilor si impartirea lemnului, atunci cand incetarea indiviziunii n-ar
putea avea loc pe cale amiabila.

3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor fonduri

vecine. Sunt anumite astfel bunurile care se gasesc chiar pe linia care desparte cele doua
proprietati si sunt destinate folosului comun al fondurilor (fantani, poteci de acces etc.). Desigur,
practic dificultatea consta in a stabili daca bunul respectiv este sau nu proprietatea exclusiva a
unuia dintre vecini.
Bunurile accesorii, obiect al coproprietatii fortate, nu pot fi impartite. Proprietarii sunt
obligati sa foloseasca astfel bunul, incat sa nu-i schimbe destinatia. De asemenea, amandoi sunt
obligati sa suporte in mod egal cheltuielile de intretinere a bunului.

4. O modalitate practica sub care se poate materializa coproprietatea fortata, este aeea a
conventiilor de indiviziune, incheiate in conditiile art.728 alin. 2 Cod civil. Potrivit acestui text
de lege, coproprietarii pot conveni sa ramana in indiviziune o perioada de pana la cinci ani, dupa
care pot reinnoi conventia. In perioada convenita, nici unul din coproprietari nu poate cere iesirea
din indiviziune, ceea ce echivaleaza cu o proprietate fortata. Conventia trebuie sa fie opera
tuturor coproprietarilor si nu numai a unei parti din ei.
Acest caz de coproprietate fortata nu este perpetuu, deoarece este limitat in timp (cel mult
cinci ani).

Incetarea coproprietatii fortate

In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara poate inceta

oricand, la cererea oricarui coproprietar, in cazul coproprietatii fortate, coproprietatea va
continua sa subziste, fie pe intreaga perioada a constructiei, fie pana la incetarea imprejurarii de
fapt care a nascut coproprietatea fortata, fie la implinirea termenului mentionat in conventia de
indiviziune. In functie de modalitatea practica sub care se manifesta indiviziunea fortata, vor
exista mai multe moduri de incetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenta a adoptat solutia,
potrivit careia, chiar si in timpul coproprietatii fortate, prin acordul partilor, este posibila
incetarea acestei forme de coproprietate.

1) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instanta suprema a

decis ca: starea de indiviziune fortata asupra partilor comune poate sa inceteze daca exista
acordul tuturor coproprietarilor, deci nu impotriva vointei lor, refuzul unui coproprietar de a
consimti neputand fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau". Ceea ce este esential,
pentru a opera aceasta forma de coproprietate este absolut necesar sa existe consimtamantul
tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar sa refuze incetarea coproprietatii
fortate, si aceasta nu va mai opera.
Incetarea coproprietatii fortate nu poate fi impusa coproprietarilor. Aceasta forma de
incetare a coproprietatii fortate prin acordul copartasilor, nu va fi posibila decat acolo cand bunul
comun, prin natura sa, poate fi impartit (ex.: un pod, o curte).

2) Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea ei nu se mai impune cu necesitate.

Acest mod de incetare a coproprietatii fortate este tot o creatie a jurisprudentei. Pot exista situatii
cand, desi starea de indiviziune fortata nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung sa
se inteleaga cu privire la incetarea coproprietatii.
Semnificativ este faptul ca o asemenea modalitate de incetare a coproprietatii fortate
poate fi ceruta de unul din coproprietari si dispusa de instanta judecatoresca. Judecatorul este
liber sa aprecieze insa daca o asemenea impartire se impune, avand in vedere natura bunului
indiviz si destinatia lui. In conditiile in care instantele au decis ca indiviziunea fortata poate
inceta pentru motivele aratate, credem ca partajul nu se limiteaza doar la folosinta bunului
comun, ci insasi la dreptul de proprietate.

3) Un alt mod de incetare a coproprietatii fortate exista atunci cand un coproprietar

dobandeste proprietatea intregii cladiri, fond etc. de la ceilalti coproprietari; astfel, coproprietarul
respectiv dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor partilor comune ale
constructiei, instalatiilor, terenul aferent. Dobandirea dreptului de proprietate poate avea loc prin
modurile originare si derivate de dobandire a dreptului de proprietate.

4) Pieirea integrala a bunului indiviz principal, imprejurare in care, disparand obiectul

coproprietatii, dispare si indiviziunea fortata. Pieirea poate loc din cauza de forta majora sau din
culpa unui coproprietar ori a unui tert situatie in care se naste un drept la despagubiri, fiecare
coproprietar fiind despagubit proportional cu cota sa parte din bunul comun.

5) Implinirea termenului stipulat in conventia de mentinerea a indiviziunii, conventie

incheiata potrivit prevederilor art.728 alin. 2 Cod civil. Conventia va inceta la implinirea
termenului de cinci ani, iar daca conventia a fost reinnoita, inca pe cinci ani, sau pe un termen
mai scurt, la implinirea noului termen.

Proprietatea comuna in devalmasie

Ca forma a proprietatii comune, proprietatea in devalmasie se distinge prin aceea ca

apartine nefractionat tuturor titularilor devalmasi si are ca obiect bunuri comune nefractionate in
materialitatea lor. In cazul acestei forme de proprietate comuna, titularii nu au determinata nici
macar o cota-parte ideala, matematica din dreptul de proprietate.
Proprietatea comuna in devalmasie poate lua nastere prin efectul legii si prin conventia
partilor.
Ceea ce distinge proprietatea comuna in devalmasie de proprietatea comuna pe cote-parti
sunt urmatoarele:
In timp ce la proprietatea comuna pe cote-parti dreptul de proprietate insusi este
fractionat in cote-parti aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comuna in devalmasie nici
unul din titulari nu are determinata o cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Conturand cele
doua forme ale proprietatii comune, jurisprudenta a stabilit urmatoarele: in cazul proprietatii
comune pe cote-parti, coproprietarii cunosc de la inceput intinderea dreptului lor sub forma unei
fractiuni matematice (1/2, 1/3, 1/4, etc.) fara insa a cunoaste partea ce li se cuvine din bun,
aceasta realizandu-se abia cu prilejul iesirii din indiviziune, cand se individualizeaza in bunul
respectiv cota-parte din drept; in cazul proprietatii comune sub forma devalmasiei, nu cunosc
nici macar intinderea drepturilor lor, atat cota-parte din drept, cat si cota-parte din bunuri,
determinandu-se o data cu iesirea din indiviziune.
 La coproprietatea pe cote-parti, fiecare coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte
din dreptul de proprietate, posibilitate care este exclusa in cazul proprietatii comune in
devalmasie.
Daca in cazul proprietatii comune pe cote-parti actioneaza, in principiu, regula
unanimitatii pentru incheierea valabila a unor acte de administrare, folosinta sau dispozitie, in
cazul proprietatii comune in devalmasie a sotilor, asemenea acte vor putea fi incheiate de oricare
sot, in virtutea mandatului reciproc tacit (cu exceptiile prevazute de lege).
In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti ia fiinta si exista independent de calitatea
coproprietarilor, la proprietatea comuna in devalmasie dreptul de proprietate are caracter intuitu
personae.

Dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor

Nu trebuie sa se confunde devalmasia, ca modalitate a dreptului de proprietate, cu

comunitatea de bunuri a sotilor, deoareace comunitatea de bunuri are o sfera mult mai larga,
incluzand nu numai dreptul de proprietate, dar si dreptul de creanta si obligatiile. Prin art.30 din
Codul familiei s-a instituit, in raporturile patrimoniale dintre soti, regimul devalmasiei. Potrivit
prevederilor art.30 Codul familiei, bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare dintre soti,
sunt, din momentul dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Dominant este regimul comunitatii
de bunuri, iar separatiunea de bunuri, in cazul bunurilor proprii, are un caracter subsidiar.
Obligativitatea regimului comunitatii de bunuri impiedica pe soti, ca pe cale
conventionala sa deroge de la principiul cuprins in art.30 din Codul familiei. Caracterul
imperativ al normei care reglementeaza regimul comunitatii de bunuri opereaza si in cazul
regimului juridic al bunurilor proprii ale fiecarui sot (in sensul ca, printr-o conventie, nu se pot
declara comune bunuri care prin determinarea legii sunt proprii). Intre anumite limite, sotii pot
incheia intre ei, cu privire la bunurile comune si proprii, unele acte juridice.
Indiferent daca partajul bunurilor comune are loc in timpul casatoriei sau ulterior
desfacerii acesteia, el va urma procedura prevazuta de dreptul comun in materie de partaj. In
principiu, se va urmari ca impartirea bunurilor sa aiba loc in natura, daca aceasta nu este posibila
se va lichida in devalmasia unuia din soti bunul, celalalt sot urmand sa primeasca in bani
contravaloarea cotei sale. Partajarea bunurilor devalmase se va face la valoarea de circulatie a
bunurilor calculata la momentul impartelii.
Este admisibila de asemenea si actiunea in constatarea bunurilor personale, iar dupa
divort este posibil ca fostii soti sa solicite constatarea partii lor in bunurile comune. Deoarece
partajarea bunurilor nu are loc, vom fi doar in prezenta transformarii proprietatii comune in
devalmasie in proprietate comuna pe cote-parti.
Dupa desfacerea casatoriei, devalmasia sotilor ramane in fiinta pana in momentul
impartirii bunurilor ce o compun, insa nu-si mai gasesc aplicare prevederile legale privind
regimul juridic al bunurilor comune, ceea ce inseamna ca administrarea, folosinta si dispozitia
asupra bunurilor nu se mai pot exercita in conditiile prevazute de Codul familiei ci in conditiile
prevazute de dreptul comun. Exceptand actele de conservare, toate celelalte acte de administrare,
folosinta si dispozitie nu vor putea fi facute decat cu acordul ambilor fosti soti.
Dreptul de proprietate in devalmasie rezultat din conventia partilor. Sunt situatii cand
devalmasia poate sa se nasca din vointa partilor, asa incat prerogativele dreptului de proprietate
vor fi exercitate de coproprietari, potrivit acordului dintre ei. Starea de devalmasie va inceta fie
pe cale amiabila, fie pe cale judiciara, in aceleasi conditii in care inceteaza proprietatea comuna
pe cote-parti.
Daca una din parti va cere constatarea partii ei din bunurile aflate in devalmasie, fara insa
a solicita si partajarea bunurilor, atunci proprietatea in devalmasie se transforma in proprietate
comuna pe cote-parti. In timpul devalmasiei, nefiind stabilite cotele partilor, inseamna ca una din
parti nu va putea instraina bunul, iar creditorii personali ai oricareia dintre ele nu vor putea
urmari bunurile comune.

Definitia (notiunea) si elementele constitutive ale posesiei

Autorii Codului civil roman, in art.1846 alin.2, definesc posesia astfel: "Posesiunea este
detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul
in numele nostru". Intr-adevar aceasta definitie este incompleta si inexacta. Astfel, nu exista o
similitudine intre posesie si detinere, deoarece detinerea sau detentia reprezinta o simpla posesie
precara. Nu exista similitudine nici intre posesie si folosirea unui drept, deoarece nu este exclus
sa fim in prezenta posesiei, fara ca sa existe un drept (de exemplu, posesia pe care o are autorul
unui furt). Desi Codul civil nu consacra posesiei un titlu special, in multe articole foloseste
termenul de posesie.
Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva
asupra unui lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.
Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui
bun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real
(drept de proprietate sau al altui drept real).
Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit
ca posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se
pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta
persoana in numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand
este conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este
nelegitima. Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia
este protejata de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis,
chiar daca ar fi proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui
care o exercita efectiv.
Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu
trebuie tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor
de stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.
Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o
persoana lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca
proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un
arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica
elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.

1. Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei.

Absenta lui face imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel
animus fara corpus nu poate oferi calitatea de posesor.
Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra
bunului. Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de
exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si
in raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.
Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice,
s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa
si in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.
Posesia sub aspectul elementului corpus, va putea fi exercitata personal de posesor sau
prin intermediul altei persoane. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit
caruia, pater familias putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.
Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar
special.

2. Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar

elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest element
psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume de
proprietar sau titular al altui drept real.
Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. De exemplu, in
materia uzucapiunii, printre alte conditii, art.1847 cere ca, pentru a se putea uzucapa, posesiunea
sa fie sub nume de proprietar. Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor
precar (locatar, depozitar, creditor gajist, comodatar etc.), elementul intentional trebuie sa existe
neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin
intermediul reprezentantilor lor.
Art.1854 Cod civil prevede ca, "Posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume
de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul". Aceasta inseamna ca
legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub
nume de proprietar, ramanand sarcina adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un
simplu detentor precar.
Art.1855 Cod civil prevede ca, atunci "Cand posesorul a inceput a poseda pentru altul, se
presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie". Deci, atat timp cat nu se
face dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si
pastreze calitatea de detentor precar.

Formele posesiei

Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unele
de altele si genereaza consecintie juridice distincte. In primul rand, o persoana poate detine un
bun in temeiul unei conventii cu proprietarul, cu obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia
detentorului precar care nu poseda pentru sine, ci pentru altul ceea ce si face sa nu fie propriu-zis
un posesor in intelesul legii.
In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular al
dreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.
In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusi
titularul dreptului.
Vom examina sintetic cele trei trepte privind exercitarea puterii persoanei asupra
bunurilor mobile si imobile.
 1. Detentia precara

Nu trebuie sa se confunde posesia cu detentia. Chiar daca in ambele cazuri bunul se afla
in puterea fizica a persoanei, detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularul
unui drept real. Detentorul este obligat sa restituie bunul asa incat posesia sa nu contine decat
unul din elementele constitutive esentiale si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de
bun (cum ar fi cazul locatarului), detentorul nu este un posesor, deoarece el trebuie sa remita
bunul. Ceea ce-i lipseste detentiei precare este elementul animus domini sau animus sibi habendi.
Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,
carausii etc. In acest sens, potrivit art.1853 Cod civil, nu constituie o posesie, ci o detentie
precara. "Actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate
de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei
legale a aceluia"; tot o detentie precara va fi si "posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al
altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului" (art.1853 Cod civil).
Detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul, motiv pentru care precaritatea este
echivalenta cu absenta posesiei. Posesorul nu beneficiaza nici de un drept real si nici de un drept
de creanta; dimpotriva, detentia este o stare de drept. Precaritatea constituie nu numai un viciu al
posesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.
Un detentor precar este si depozitarul. Cat timp bunul se afla in depozitul sau, el nu are
nici un drept de proprietate asupra lui, asa incat va trebui sa-l restituie in starea in care l-a primit.
In materia accesiunii imobiliare artificiale, constructorul de rea-credinta nu este
considerat un detentor precar asupra constructiei, pana in momentul in care proprietarul terenului
isi exercita dreptul de proprietate ci este considerat un adevarat posesor pana in momentul in care
proprietarul terenului isi va manifesta dreptul sau de proprietate.
Detentor precar poate fi si vanzatorul care, dupa incheierea contractului de vanzare-
cumparare, continua sa detina bunul vandut, pana la o data ulterioara, cand va fi predat
cumparatorului. Este cazul cand obligatia de a face (de predare a bunului) nu se suprapune cu
obligatia de a da (cea de transmitere a dreptului de proprietate). Deoarece vanzatorul este obligat
sa predea bunul cumparatorului el este considerat un simplu detentor precar.
O detentie precara va exista si in cazul contractului de antrepriza cand, intre finalizarea
lucrarii de catre antreprenor si predarea ei beneficiarului, trece o perioada de timp. Deoarece
antreprenorul are obligatia de predare a lucrarii, el nu va detine lucrarea sub nume de proprietar,
ci ca un detentor precar.
Art.1853 alin.1 Cod civil include printre detentorii precari si pe uzufructuari. Aceasta
prevedere legala este numai partial corecta. In doctrina juridica s-a considerat ca titularii
dezmembramintelor dreptului de proprietate n-ar fi decat niste posesori precari. Titularul
dezmembramantului de proprietate, fata de titularul dreptului de proprietate cu care a incheiat
conventia, este un detentor precar; in raport cu celelalte persoane, el fiind titularul unui drept real
este un posesor. De asemenea, cand dezmembramantul dreptului de proprietate este dobandit
prin alte modalitati decat conventie (de exemplu, prin lege), titularul nu este decat un detentor
precar. Asemenea posesori precari ar fi: uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitatie,
superficiarul, titularul unei servituti.
Uzuarul sau titularul dreptului de abitatie este un simplu detentor precar in ce priveste
dreptul de proprietate grevat, dar un posesor propriu-zis referitor la dreptul sau real.
 O dubla posesie exercita si superficiarul. Asupra constructiei al carui proprietar este,
superficiarul exercita posesia ca atribut al dreptului de proprietate, insa asupra terenului exercita
doar o detentie precara.
Codul civil, in art.1853 alin.2, include in categoria detentorilor precari si pe aceea care
"exercita posesia asupra unui lucru al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului sau".
Asemenea posesori nu sunt considerati posesorii sub nume de proprietari.
Este dificila o enumerare a tuturor detentorior precari, in afara celor mentionati, mai sunt
si altii, trasaturile lor juridice fiind determinate de natura juridica a actului care reglementeaza
raporturile dintre parti (de exemplu: creditorul gajist, carausul, posesia precara a
comostenitorului etc.).
Cu titlu de exceptie, Codul civil reglementeaza patru cazuri cand este posibila
intervertirea detentiei in posesie (art. 1858 Cod civil).
a) Detinatorul bunului primeste cu buna-credinta de la un tert altul decat adevaratul
proprietar, un titlu translativ de proprietate referitor la bunul detinut (art. 1858 pct. 1 Cod civil).
De exemplu, chiriasul cumpara imobilul in care locuieste de la un mostenitor, avand convingerea
ca mostenitorul este proprietarul bunului. Din momentul cumpararii, dobandind si animus sibi
habendi, detentorul precar devine un adevarat posesor.
b) Detentorul precar neaga dreptul celui de la care a primit bunul prin acte de rezistenta
care pot consta in: chiriasul aduce la cunostinta proprietarului ca el este adevaratul proprietar al
bunului, depozitarul sau comodatarul refuza restituirea bunului, pentru aceleasi motive etc.
Simpla negare a dreptului de proprietate nu este insa suficienta; detentorul trebuie sa recurga la
acte concrete, de natura a provoca un conflict.
c) Detinatorul stramuta posesia, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate,
la altul care este de buna-credinta. Deci tertul stapaneste bunul pentru sine, cel care transmite
bunul este un detentor precar, iar tertul de buna-credinta, se considera proprietar, desi
transmitatorul nu avea aceasta calitate.
d) Detentorul precar transmite posesia printr-un act cu titlu universal, iar succesorul
universal este de buna-credinta.
Toate cele patru cazuri de interventie a detentiei precare sunt prevazute expres de Codul
civil.

2. Posesia sub nume de proprietar

Nu trebuie sa se confunde posesia ca stare de fapt cu posesia ca atribut al dreptului de

proprietate, ceea ce inseamna ca din punct de vedere juridic nu exista o similitudine intre posesie
si proprietate. Astfel un proprietar poate fi si posesorul bunului sau dar sunt situatii cand un
posesor nu se bucura si de dreptul de proprietate asupra bunului. Un asemenea posesor, caruia ii
lipseste dreptul de proprietate asupra bunului, se comporta insa ca un adevarat proprietar fata de
bunul respectiv.
Legiuitorul protejeaza posesia, oferind inclusiv cai procesuale pentru a o apara in justitie
(actiunile posesorii in reintegrare si in complangere); in acelasi timp posesia produce insemnate
efecte juridice permitand chiar dobandirea proprietatii asupra bunului prin intermediul
uzucapiunii.
 3.Posesia ca atribut al dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia. Posesia
este o componenta esentiala a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Posesia ofera
proprietarului posibilitatea sa se foloseasca efectiv de bunul sau, asa incat proprietatea insasi fara
jus possidendi nu ar exista.

Dobandirea si pierderea posesiei

1. Dobadirea posesiei. Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua
elemente constitutive: corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume
vointa de a pastra bunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un
fapt unilateral al posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de
detinere si folosinta, fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o
transmitere de la vechiul posesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc
posesia prin intermediul reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul
unui mandatar sau a unui gerant de afaceri.
Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi.
Gerantul de afaceri va poseda doar in contul geratului.
Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp
cat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert,
posesorul devine un simplu detentor precar.

2.Pierderea posesiei. Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale,
corpus si animus. Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente
constitutive se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.
Alta modalitate este atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar fi
situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.
Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.
Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin
intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa
posede pentru altul.
In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,
dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,
transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.
Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De
exemplu, bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau
a intrat in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea
recurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.
Calitatile si viciile posesiei

Consideratiuni generale

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de
efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elemente
constitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii. Astfel,
art.1847 Cod civil dispune ca este necesar pentru a se putea prescrie, ca sa existe "o posesiune
continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar".
In afara celor cinci conditii pe care trebuie sa le indeplineasca posesia, Codul civil
francez mai prevede inca o conditie, si anume necesitatea ca posesia sa fie neechivoca. Este
adevarat ca intr-o opinie s-a sustinut ca neechivocitatea ar fi o conditie inutila, dar majoritatea
autorilor romani si practica instantelor judecatoresti au considerat ca este necesara si indeplinirea
acestei conditii.
Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi,
art.1847 Cod civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie
continua, neintrerupta, netulburata, publica, sub nume de proprietar. La acestea se adauga inca o
calitate a posesiei care este neechivocitatea. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face
ca posesia sa devina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.
Pentru a fi utila, posesia trebuie sa indeplineasca toate calitatile, prevazute expres de
art.1847 Cod civil. Viciile posesiei sunt situatii contrare calitatilor ei.
Printre alte conditii, art. 1847 Cod civil prevede ca posesia trebuie sa fie neintrerupta si
sub nume de proprietar. In doctrina juridica s-a relevat ca aceste conditii nu sunt propriu-zis
calitati ale posesiei, deoarece inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa
mai existe. In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea,
violenta, clandestinitatea si echivocitatea.

1. Posesia sa fie continua. Art.1847 Cod civil prevede in mod expres, ca pentru a se
putea prescrie, "se cere o posesiune continua", iar art.1848 Cod civil dispune ca "Posesiunea este
discontinua cand posesorul o exercita neregulat, adica cu intermitente anormale".
Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura
lui. Caracterul de continuitate nu exclude anumite intermitente. De altfel, art.1848 Cod civil cere
ca intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele
normale.
Continuitatea posesiei este intotdeauna prezumata. Aceasta prezumtie rezulta din
continutul art.1850 Cod civil, operand atunci cand "Posesorul actual care probeaza ca a posedat
intr-un moment dat mai inainte, este presupus ca a posedat in tot timpul intermediar, fara insa ca
aceasta sa impiedice proba contrarie". Intermitentele trebuie sa fie deci premerse si urmate de
acte de stapanire a bunului. In doctrina juridica s-a considerat chiar ca posesia mai veche ar putea
prezuma posesia actuala.

2. Posesia sa fie neintrerupta. Desi art.1847 Cod civil distinge intre posesia continua si
posesia neintrerupta, unii autori, atunci cand trateaza caracterul continuu al posesiei, au in vedere
inclusiv neintreruperea acesteia . Dimpotriva, intr-o alta opinie, la care ne raliem, se considera ca
nu exista similitudine intre continuitate si neintrerupere, din punct de vedere juridic. In timp ce
continuitatea este opera posesorului insusi, intreruperea este faptul unui tert, care duce la
desfiintarea posesiei. Posesia nu inceteaza chiar daca apar momente de discontinuitate, pe cand
in cazul intreruperii, ea se va pierde.
Desi art.1847 Cod civil enumera printre calitatile posesiei si pe aceea de a fi neintrerupta,
aceasta calitate vizeaza in special efectele posesiei. Intreruperea posesiei are in vedere in primul
rand uzucapiunea, deoarece duce la paralizarea ei. Art.1849 Cod civil prevede ca posesia se va
intrerupe prin modurile si conform regulilor prescrise in art.1863-1973 Cod civil (aceste articole
de lege au in vedere cauzele care intrerup prescriptia). Cand intervine un caz de intrerupere a
uzucapiunii, timpul scurs pana atunci nu mai produce nici un efect juridic. Pentru a se putea
dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune va trebui sa curga un nou termen, fara a se tine
seama de perioada anterioara.
Potrivit art.1863 Cod civil, prescriptia poate fi intrerupta in mod natural sau in mod civil.

Intreruperea naturala a prescriptiei achizitive

Codul civil, in art. 1864, prevede doua cazuri de intrerupere naturala:

a) "Cand posesorul este si ramane lipsit, in curs mai mult de un an, de folosinta lucrului
sau de catre vechiul proprietar sau de catre o a treia persoana". Formula "vechiul proprietar" nu
este corecta, deoarece, in realitate este vorba tot de actualul proprietar.
Intreruperea naturala consta in deposedarea posesorului actual de catre adevaratul
proprietar sau de catre un tert. Esential este ca deposedarea sa fi avut loc impotriva vointei
posesorului. Este totusi cert ca pierderea posesiunii prin faptul posesorului produce de asemenea
intreruperea prescriptiei, de exemplu, cand posesorul abandoneaza sau cedeaza cu vointa lucrul.
In acest caz, nu este necesar ca intreruperea sa fi tinut un an.
Intreruperea va fi naturala doar cand este consecinta faptei omului si nu atunci cand
provine dintr-un caz de forta majora. Niciodata forta majora nu va intrerupe prescriptia
achizitiva.
b) "Cand lucrul este declarat neprescriptibil in urmarea unei transformari legale a naturii
sau destinatiei sale" (art.1864 Cod civil). Legea se refera, in realitate, la situatiile in care bunul
este scos din circuitul civil, adica este declarat inalienabil.
Prin scoaterea terenurilor din circuitul civil a avut loc o intrerupere naturala a
uzucapiunii, in temeiul art. 1864 Cod civil, deoarece aceste bunuri au fost declarate inalienabile
si implicit imprescriptibile.

Intreruperea civila a prescriptiei achizitive

Intreruperea civila va avea loc in urmatoarele cazuri:

- prin sesizarea instantei judecatoresti printr-o cerere de revendicare din partea
proprietarului
- prin savarsirea unui act incepator de executare
- prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie, de catre cel in favoarea caruia
curge prescriptia achizitiva.
Prin actele de intrerupere, proprietarul urmareste sa-si exercite dreptul sau de proprietate.
Sunt asimilate cererii de chemare in judecata: cererea reconventionala, cererea de interventie,
cererea de chemare in garantie. Prescriptia achizitiva nu se va intrerupe cand cererea de chemare
in judecata a fost respinsa, anulata, litigiul a fost suspendat sau s-a dispus perimarea.
 Recunoasterea dreptului de proprietate trebuie sa provina numai de la posesor, pentru ca
ea sa fie valabila, posesorul trebuie sa aiba capacitatea de a dispune.
Cazurile de intrerupere si suspendare a prescrippei achizitive sunt strict delimitate si nu
pot fi extinse la alte situatii. lata de ce, instrainarea imobilului de catre proprietar, nu constituie
un caz de intrerupere a prescriptiei achizitive, deoarece nu este prevazuta de lege.

3. Posesia sa fie netulburata

Potrivit art.1851 Cod civil, posesia este tulburata atunci cand este intemeiata sau
conservata prin acte de violenta impotriva sau din partea adversarului. Este necesar ca posesia sa
nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau psihica. Chiar daca posesia a inceput
pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si va produce efectele. Posesia sa fie
netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este impusa de insusi art.1851 Cod civil
care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de violenta". Cu toate acestea, pentru a
se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta sa aiba o anumita gravitate. ln cazul
actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala a bunului, posesorul se limiteaza la
o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera viciata.

4. Posesia sa fie publica

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul

civil nu prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel,
conform art.1852 Cod civil, "Posesiunea este clandestina cand posesorul o exercita in ascuns de
adversarul sau incat acesta nu este in stare de a putea sa o cunoasca". De fapt, legiuitorul a dorit
ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi cunoscuta de cel impotriva caruia este
exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata durata ei.
S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata
afla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa
aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.

5. Posesia sa fie sub nume de proprietar

Art.1847 Cod civil, printre conditiile pe care le impune posesiei, este si aceea de a fi
exercitata "sub nume de proprietar". Cu alte cuvinte, posesorul se considera titular al dreptului
referitor la bunul aflat in posesie. Intentia sa este aceea de a stapani bunul pentru sine si nu
pentru altul, asa cum procedeaza un detentor precar. Posesorul poseda intotdeauna pentru sine,
pe cand detentorul precar pentru altul. Astfel, detin bunul pentru altul: arendasii, chiriasii,
depozitarii, mandatarii, creditorii gajisti, uzuarii, comodatarii etc.
Art.1854 Cod civil prevede ca posesorul este prezumat ca poseda intotdeauna pentru sine,
sub nume de proprietar, evident, se va putea face insa dovada ca posesorul a inceput a poseda
pentru altul. Legea prezuma in caz de indoiala ca posesorul poseda pentru sine cu titlu de
proprietar.
 6. Posesia sa fie neechivoca

Contrar Codului civil francez, art.1847 din Codul civil roman nu include printre calitatile
posesiei si neechivocitatea. Unii au considerat justificata eliminarea din textul romanesc a acestei
conditii, deoarece ar fi fost inutila sau ca echivocitatea s-ar confunda cu precaritatea.
Pe langa conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca posesia potrivit art.1847 Cod civil,
mai este necesara si conditia ca ea sa fie neechivoca. O posesie este neechivoca atunci cand nu
sunt indoieli cu privire la existenta celor doua elemenete constitutive ale posesiei. Intr-adevar,
acest viciu al posesiei, echivocul, are in vedere in primul rand elementul intentional - animus.

1. Viciul discontinuitatii

Conform prevederilor art.1848 Cod civil o posesie este discontinua atunci cand este
exercitata cu intermitente anormale. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul
abandoneaza bunul. Nu exista similitudine intre intreruperea posesiei si discontinuitate, asa cum
am mai evidentiat, intreruperea este consecinta activitatii unui tert, pe cand discontinuitatea
provine de la posesor. De asemenea, discontinuitatea, spre deosebire de intrerupere nu duce la
incetarea posesiei.
Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele
de stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila
bunurilor imobile.
Art.1848 Cod civil nu exclude intermitentele in exercitarea posesiei, dar este absolut
necesar ca ele sa nu fie "anormale". Intr-adevar, intermitentele nu exclud continuitatea.

2. Viciul violentei

Posesia este viciata atunci cand este tulburata prin acte de violenta; in acest sens, art.1851
C civ. dispune ca posesia este tulburata cand este intemeiata sau conservata prin acte de violenta
impotriva sau din partea adversarului. Sunt excluse actele de violenta atat la inceputul posesiei,
cat si in timpul exercitarii ei.
In spiritul art.1851 Cod civil, posesia va fi viciata atat atunci cand actele de violenta au
existat la inceputul posesiei, precum si atunci cand au fost savarsite in timpul posesiei.
Violenta este un viciu relativ, asa ca, potrivit art.1862 Cod civil, acest viciu va putea fi
invocat numai de cei in privinta carora posesiunea a avut un asemenea character. Este un viciu
temporar (deoarece posesia redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta);
acest viciu este aplicabil atat in ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

3. Viciul clandestinitatii

Potrivit art.1852 Cod civil, "Posesiunea este clandestina cand posesorul o exercita in
ascuns de adversarul sau incat acesta nu este in stare de a putea sa o cunoasca". Este dificil de
imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru care clandestinitatea este
intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia nu este publica, dar
proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In cazul in care
posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul aplicabil este ca
publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.

4. Viciul precaritatii

O calitate esentiala a posesiei o constituie exercitarea ei sub nume de proprietar, adica

posesorul sa posede pentru sine si nu pentru altul. In situatia in care exercita posesia pentru altul,
posesorul ramane doar un detentor precar.
Precaritatea posesiei este sinonima cu absenta posesiei, dar nu credem ca art. 1847 Cod
civil a inclus inutil printre calitatile posesiei si exercitarea ei sub nume de proprietar. Tocmai
aceasta calitate distinge posesia propriu-zisa de detentie precara.
Viciul precaritatii are un caracter absolut si perpetuu.

5. Viciul echivocitatii posesiei

Art.1847 Cod civil nu include printre conditiile posesiei si viciul echivocitatii. O posesie
este echivoca atunci cand sunt indoieli cu privire la existenta celor doua elemente constitutive ale
posesiei: animus si corpus. Sau cum s-a aratat in literatura de specialitate, "Posesia este echivoca
atunci cand nu se cunoaste daca ea este manifestarea unui drept, in ipoteza in care actele invocate
au un caracter indoielnic.
O alta situatie cand ne putem afla in prezenta unei posesii echivoce este atunci cand fara
sa se poata face dovada precisa, prin proba scrisa, a precaritatii, adversarul posesorului poate sa
invedereze anumite circumstante de fapt, sa administreze dovezi de natura sa faca indoielnica
existenta unui just titlu, translativ in temeiul caruia posesorul a intrat in posesia bunului.

Efectele posesiei

Consideratiuni generale privind efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:

a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat.
b) prezumtia de proprietate.
c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta.
d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia
se exercita in materie imobiliara. Prin intermediul prescriptiei achizitive se vor dobandi
proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de
lege. Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea
proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de
proprietate (conform art.1909 alin 1 Cod civil, "Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul
posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de scurgere de timp).
Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire
de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.
Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe
care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.
 In materia imobilelor, art.1898 Cod civil prevede ca "Buna-credinta este credinta
posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i
putea transmite proprietatea". Buna-credinta trebuie sa existe "in momentul castigarii imobilului"
(art.1828 alin.2 Cod civil). La randul sau, art.486 Cod civil prevede ca posesorul este de buna-
credinta atunci cand poseda ca proprietar in temeiul unui titlu translativ de proprietate, ale carui
vicii nu-i sunt cunoscute. Buna-credinta va inceta in momentul in care viciile ii sunt cunoscute
(art.487 Cod civil).
Posesia de buna-credinta este necesara si in materia dobandirii bunurilor mobile,
concluzie care rezulta implicit din continutul art.1909 Cod civil.
Atat in cazul bunurilor mobile, cat si al celor imobile, buna-credinta se prezuma
intotdeauna (art.1899 alin.2 Cod civil). Este vorba insa de o prezumtie simpla, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
Intr-adevar, fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta
sa beneficieze de o serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii
intre buna si reaua credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a
posesiunii de rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca
drepturile sale sa fie consolidate.
Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului
sa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi
proprietatea asupra bunului posedat prin prescriptia achizitiva de 30 ani.
Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele
juridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta
constituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de
buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate
dobandi proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea de 30 ani, posesorul de buna-
credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al posesiei;
avand si un just titlu, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor
respective prin uzucapiunea de 10-20 ani.

Prezumtia de proprietate
Fara sa distinga, art 1854 Cod civil dispune ca "Posesorul este presupus ca poseda pentru
sine sub nume de proprietar". Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor
mobile, cat si a celor imobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de
proprietate.
Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie
privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune
in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,
care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,
aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea
de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.
Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.
Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de
proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate.
In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
 Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare.
Calitatea de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-
credinta, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de
posesorul de buna-credinta. In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai
fructele bunurilor consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de
buna-credinta asupra tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in
temeiul unui titlu de proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia (art.486 Cod civil). Singura
conditie pentru a culege fructele este buna-credinta a posesorului.
La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul
nefiind decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de
natura a defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale
credinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art.486 Cod
civil, nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau absoluta.
Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul
potrivit, fiind considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica
cele naturale la coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.
Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada
relei-credinte a posesorului (art.1899 Cod civil).
Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-
credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai
fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa
le perceapa. Daca posesorul de rea-credinta instraineaza la randul sau bunul, dobanditorul va fi
prezumat de buna-credinta, astfel ca acesta din urma va culege fructele si nu le va restitui decat
daca se va face dovada ca si el a fost de rea-credinta in momentul dobandirii bunului. Dreptul
care i se recunoaste posesorului de rea-credinta este numai acela de a i se plati cheltuielile
ocazionate de producerea si recoltarea fructelor, precum si cele necesare si utile facute asupra
bunului, in conditiile stabilite de art.484 si 997 Cod civil.

Actiunile posesorii

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a
dreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in
discutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a
acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt
urmatoarele:
In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja
practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului,
legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se
apere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.
Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei.
Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului
posedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.
 In timp ce proprietatea va putea fi aparata prtn actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita
prin intermediul actiunilor posesorii (art.674-676 Cod procedura civila). Absenta unor cai legale
de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare sau deposedare, sa-si
ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care poseda bunul imobil
pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii; un asemenea posesor
trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare a efectelor juridice pe
care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la discretia celor care ii
tulbura posesia.
Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:
actiunea posesoriei in complangere si actiunea posesorie in reintegrare. Orice posesor va putea
recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un proprietar exclusiv sau un
coproprietar. Jurisprudenta a stabilit ca actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotrva
proprietarului.
Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp ce
actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de
existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui
drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea
care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,
actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.
Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau
o deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte
juridice. Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice,
esential este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se
contesta posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o
actiune in despagubiri.
Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie

Normal este ca actiunea posesorie sa fie intentata de posesorul a carui posesie a fost
lezata. Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al
dreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata.
Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:
uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea
posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar.
Pot avea calitatea de reclamanti intr-o actiune posesorie si detentorii precari care detin
bunuri in interesul lor propriu, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel
pentru care ei exercita posesia.

Calitatea de parat intr-o actiune posesorie

Actiunea posesorie va trebui intentata impotriva autorului tulburarii sau deposedarii.

Actiunea poate fi introdusa impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia.
In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul
reclamant fie ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a
produs tulburarea, raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.
 Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau
servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi
indreptate impotriva contractantilor.
Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata
impotriva mostenitorului care are posesia bunului.

Obiectul actiunii posesorii

In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul
modern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia
este, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 1909 alin.1 Cod civil, posesorul de buna-
credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca,
titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare.
Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la
simple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.
Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului,
odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea
prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de
tulburare sau deposedare sa produca prejudicii.
In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul
civil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea
actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;
o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii
posesorii. Posesia se exercita intotdeauna asupra bunurilor determinate.

Uzucapiunea (prescriptia achizitiva)

Notiunea si natura juridica a uzucapiunii

Codul civil actual trateaza uzucapiunea printre modurile importante de dobandire a

drepturilor reale. Reglementand diferitele moduri prin care se dobandeste proprietatea, Codul
civil, in art.645, prevede ca proprietatea se mai poate dobandi, printre altele, si prin prescriptie.
De semenea, art.1837 Cod civil dispune ca prescriptia achizitiva este un mijloc de a dobandi
proprietatea. Desi existent in alte legislatii straine, cuvantul uzucapiune nu se regaseste in Codul
nostru civil.
Ca mod de dobandire a proprietatii, uzucapiunea se intemeiaza pe faptul posesiei
indelungate a imobilului. Nu se poate vorbi de uzucapiune in absenta posesiei. Pentru a produce
efecte juridice, mai este necesar ca posesia sa fie utila, adica sa indeplineasca conditiile
prevazute de art. 1847 Cod civil. Posesiunea exprima o aparenta de proprietate, pentru ca de
multe ori posesorul este chiar proprietarul bunului respectiv.
Uneori, posesorul nu este proprietarul bunului si nici macar un detentor precar. Posedand
bunul in termenul si in conditiile prevazute de lege, posesorul urmareste sa dobandeasca astfel
proprietatea asupra bunului respectiv.
Cel mai important caracter al uzucapiunii este faptul ca ea constituie o adevarata
sanctiune impotriva proprietarului initial, care a manifestat dezinteres fata de bun, dand
posibilitatea unei alte persoane sa se comporte ca un adevarat proprietar fata de bun.
Uzucapiunea sanctioneaza lipsa de diligenta a proprietarului, neglijenta sa, faptul de a fi
abandonat bunul si a fi renuntat la exercitarea dreptului sau de proprietate. Este adevarat ca
dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, dar si abandonarea indelungata a bunului si
posedarea acestuia de catre o alta persoana, nu poate fi lasata fara efecte juridice. Deci, nu neuzul
duce la pierderea dreptului de proprietate, ci posesia bunului de catre o alta persoana, in timpul si
conditiile prevazute de lege. Cu alte cuvinte, proprietarul poate sa nu-si exercite dreptul sau de
proprietate oricat de mult timp, chiar si mai mult de 30 de ani, dreptul sau nu va fi pierdut, atat
timp cat nici o alta pesoana nu poseda bunul imobil cu intentia de a-l uzucapa.
Este incontestabil ca in timpul posesiei exista doar o aparenta de proprietate. In tot acest
timp, posesorul se afla totusi intr-o situatie incerta, deoarece permanent exista pericolul ca
adevaratul proprietar sa faca acte de intrerupere a prescriptiei achizitive. De abia la implinirea
termenului se poate vorbi de o consolidare a dreptului de proprietate cand, intr-un eventual
litigiu, proprietarul initial nu are nici o sansa in fata celui care a dobandit proprietatea prin
uzucapiune.
Proba dreptului de proprietate este dificila, fie ca dobanditorul bunului si-a pierdut titlul
sau, sau acest titlu este indoielnic, nepermitand dovedirea dreptului de proprietate. In aceste
conditii, posesia indelungata consolideaza dreptul de proprietate si proprietarul nu va mai trebui
sa faca dovada decat a posesiei in termenul si conditiile legii.
Uzucapiunea este definita ca fiind acel mod de dobandire a proprietatii sau a altor
drepturi reale, prin posedarea neintrerupta a imobilului in termenul si conditiile prevazute de
lege.

Prescriptia achizitiva si prescriptia extinctiva.

Nu trebuie sa se confunde prescriptia achizitiva cu prescriptia extinctiva. In timp ce

prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale, prescriptia
extinctiva este doar un mijloc de stingere a dreptului material la actiune, prin neexercitarea
dreptului in termenul stabilit de lege. Creditorului inactiv nu-i mai este ocrotit dreptul sau pe
calea actiunii in justitie si nu are nici posibilitatea de a obtine executarea silita a obligatiei
corelative lui.
Prescriptia achizitiva este reglementata de Codul civil, iar prescriptia extinctiva
reglementata de Decretul nr. 167/1958, modificat in anul 1960, prin Decretul nr. 218/1960. De
mentionat este faptul ca, anterior Decretului nr. 167/1958, prescriptia extinctiva a fost
reglementata de Codul civil, in Titlu XX al Cartii a III-a. Desi Decretul 167/1958 constituie
dreptul comun in materie, cu toate acestea, unele prevederi din Codul civil continua sa fie
aplicabile, cum ar fi, de exemplu, cele privind calcularea termenelor de prescriptie.
In ce priveste intinderea termenelor, ele difera in cadrul fiecarei prescriptii in parte.
Uzucapiunea are ca obiect bunuri imobiliare, pe cand prescriptia extinctiva se aplica de
regula, la drepturile la actiune in sens material.
Implinirea uzucapiunii permite posesorului care a dobandit dreptul de proprietate prin
posesie indelungata sa promoveze o actiune in revendicare impotriva care i-ar contesta dreptul,
pe cand prescriptia extinctiva ofera posibilitatea celui impotriva caruia este indreptata actiunea,
sa paralizeze actiunea pe cale de exceptie.
Domeniul de aplicare al uzucapiunii

Vor putea fi dobandite prin uzucapiune:

- imobilele
- uzufructul, uzul, abitatia, superficia si servitutile continue si aparente.
Este absolut necesar ca bunurile sa se afle in circuitul civil, cu alte cuvinte, sa nu fi fost
declarate inalienabile. De fiecarea data cand legiuitorul intelege sa declare un bun inalienabil,
dreptul asupra lui este, de regula, imprescriptibil. Ca o exceptie de la aceasta regula, este cazul
servitutilor neaparente si discontinue care, desi sunt in circuitul civil, sunt imprescriptibile
achizitiv.
Nu vor putea fi dobandite prin uzucapiune bunurile care fac parte din domeniul public,
indiferent daca titular este statul sau unitatile administrativ-teritoriale.
Sunt imprescriptibile si bunurile care nu apartin nimanui, cum ar fi aerul, lumina etc.,
terenurile fata de straini, precum si starea civila a unei persoane (in acest din urma caz, subliniem
faptul ca starea civila a unei persoane nu poate fi dobandita sau pierduta prin efectul prescriptiei).
Bunurile aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale vor
putea fi dobandite prin uzucapiune, de orice persoana fizica sau juridica. In acest art. 1845 Cod
civil dispune ca: "Statul, stabilimentele publice si comunele, in ceea ce priveste domeniul lor
privat, sunt supuse la aceleasi prescriptii ca particularii si, ca si acestia, le pot opune". Acest text
se coroboreaza cu art.41 alin.2 din Constitutie care prevede ca "Proprietaea privata este ocrotita
in mod egal de lege, indiferent de titular". Uzucapiunea va opera indiferent de titularul dreptului
de proprietate privata, indiferent daca acesta este statul, comuna, orasul, municipiul sau judetul.

Necesitatea existentei posesiei pentru a se putea uzucapa

Potrivit prevederii cuprinsa in art. 1846 Cod civil, orice prescriptie este intemeiata pe
faptul posesiei. Posesia este temelia prescriptiei achizitive, constituie singurul temei al
uzucapiunii de 30 de ani (atunci cand nu exista un just titlu si buna-credinta). In mod obisnuit,
posesia este reunita cu proprietatea, situatie in care posesia constituie exercitiul dreptului de
proprietate. Uneori, in ceea ce prives,te acelasi bun, posesia poate apartine unei persoane, dreptul
de proprietate altei persoane. Posesiunea este o stare de fapt, asa incat cel care invoca posesiunea
va trebui sa faca dovada ei (art.1169 Cod civil). Cele doua elemente constitutive ale posesiei
sunt: corpus si animus. Nu este suficient sa existe doar o detentie materiala a imobilului, ci si
intentia de a dobandi dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.
In materia uzucapiunii nu este suficienta simpla posesie, ci mai este necesar ca aceasta sa
fie utila. O posesie viciata sau o detentie precara nu va avea niciodata ca efect dobandirea
dreptului de proprietate prin prescriptia achizitiva. O posesie precara (adica in calitate de locatar,
depozitar, uzufructuar etc.) nu poate constitui fundamentul uzucapiunii (art.1853 alin.2 Cod
civil). Tot o posesie precara este si aceea exercitata prin ingaduinta sau toleranta proprietarului
(art.1853 alin.3 Cod civil);
Sunt considerate acte de intervertire a posesiei: reparatiile facute de un coindivizar pe
numele sau, edificarea unor constructii de catre coindivizar, inchirierea sau arendarea facuta de
coindivizar pe numele sau, faptul coindivizarului de a inscrie imobilul in rolurile fiscale, pe
numele sau, orice act de dispozitie sau administrare din care sa rezulte intentia neindoielnica a
coproprietarului de a se comporta ca singurul titular al dreptului de proprietate.
 O posesie utila este cea care intruneste cumulativ conditiile prevazute de art. 1847 Cod
civil.

Uzucapiunea in sistemul Codului civil

In sistemul Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri:

1. Uzucapiunea lunga de 30 de ani (art.1890-1894).

Prin prescriptia de 30 de ani poate fi dobandit dreptul de proprietate sau un alt drept real
principal. Potrivit prevederilor art. 1890 Cod civil, pentru a putea uzucapa in acest termen, sunt
necesare doua conditii:
- sa existe o posesie utila;
- posesia sa se fi exercitat timp de 30 de ani, fiind lipsit de relevanta daca uzucapantul a
fost de buna-credinta sau rea-credinta.
Posesorul nu trebuie deci sa faca dovada bunei sale credinte sau sa prezinte vreun titlu in
sprijinul posesiei sale. Existenta unui titlu, care ar face din posesor un detentor precar, ar
impiedica uzucapiunea. Ceea ce cere legea, este ca posesia sa fie utila, adica sa intruneasca toate
calitatile prevazute de art. 1847 Cod civil.

2. Uzucapiunea scurta de la 10 pana la 20 de ani (art.1895-1902 Cod civil).

Art.1895 Cod civil prevede ca se poate dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiunea
de 10 pana la 20 de ani, daca uzucapantul este de buna-credinta si poseda just titlu. Textul mai
adauga ca, posesia sa se fi exercitat numai asupra unui bun determinat iar uzucapantul, pentru a
putea prescrie proprietatea in termen de 10 ani, trebuie ca adevaratul proprietar sa fi locuit in
raza de activitate a tribunalului unde se afla imobilul si in termen de 20 de ani, daca locuieste in
afara de tribunalul in raza careia este situat imobilul.
Insusi art. 1895 Cod civil dispune expres ca posesia trebuie sa se exercite numai asupra
unui "nemiscator determinat", ceea ce inseamna ca uzucapiunea nu se aplica unei universalitati
de imobile. De exemplu, cel care stapaneste universalitatea bunurilor care alcatuieste o
succesiune, chiar daca cuprinde mai multe imobile, nu poate uzucapa in 10-20 de ani.
Pe langa faptul ca este necesar ca imobilul sa fie determinat, mai trebuie ca el se afle in
circuitul civil.
Poate face obiectul posesiei orice bun imobil proprietate privata, indiferent de titular. In
termen de 10-20 de ani, in conditiile legii, se poate uzucapa si in ce priveste imobilele care fac
parte din domeniul privat al statului, comunei, orasului, municipiului ori judetului.
In ce priveste uzufructul, este posibila uzucapiunea de 10-20 de ani. Aceeasi solutie se
aplica abitatiei si uzului (in acest din urma caz, cand obiectul este imobil). Numai servitutile
continue si aparente vor putea fi dobandite prin posesiunea de 30 de ani; in consecinta, servitutile
nu vor putea fi dobandite prin prescriptia achizitiva scurta de 10-20 de ani.
Pentru a putea opera uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, este necesar sa fie intrunite
cumulativ urmatoarele conditii:
- posesia sa se exercite asupra unui imobil determinat aflat in circuitul civil
- posesorul sa fie de buna-credinta
- posesorul sa aiba un just titlu.
 In continuare, vom analiza toate aceste conditii.
a) Posesia sa se exercite asupra unui bun determinat. Este absolut necesar ca posesia sa
se exercite numai asupra unor bunuri imobile determinate.
b) Posesorul sa fie de buna-credinta. Este o conditie esentiala pentru a putea uzucapa in
10 pana la 20 de ani. Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil, in art.1898, arata
ca, "Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate
insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea". Posesorul l-a tratat pe transmitator
ca si cum ar fi fost adevaratul proprietar al imobilului. Cea mai mica indoiala a posesorului cu
privire la calitatea de proprietar al transmitatorului, va face sa fie considerat de rea-credinta.
Buna-credinta se va intemeia pe un titlu, ale carui eventuale vicii posesorul sa nu le fi cunoscut.
c) Posesia sa se intemeieze pe un just titlu. Justul titlu este un act juridic prin care se
transfera dreptul de proprietate, de la o persoana la alta (ex.: vanzarea, schimbul, donatia, legatul
particular etc.)dar care provine de la un neproprietar. Orice alt act care nu este translativ de
proprietate, nu poate constitui un just titlu.

Uzucapiunea in sistemul de carte funciara

In teritoriile tarii unde se aplica sistemul de publicitate de transcriptiuni si inscriptiuni,

uzucapiunea este reglementata de Codul civil. Dimpotriva in zonele unde publicitatea imobiliara
se efectua in regim de carte funciara, dreptul de proprietate putea fi dobandit prin uzucapiune
numai in conditiile art. 27 si 28 din Decretul nr. 115/1938.
Art.27 dispune ca in situatia in care s-a inscris in cartea funciara un titlu nevalabil,
drepturile reale vor putea fi dobandite prin uzucapiune daca uzucapantul le-a posedat cu buna-
credinta timp de 10 ani. Acest caz mai este denumit si uzucapiunea tabulara.
Art.28 dispune ca cel care a posedat imobilul, in conditiile legii, o perioada de 20 de ani
de la moartea titularului dreptului de proprietate intabulat, va putea solicita intabularea dreptului
dobandit prin uzucapiune. In acest caz uzucapiunea a fost denumita uzucapiune extratabulara.
Art.130 din Decretul-Lege nr. 115/1938 reglementeaza procedura intabularii dreptului
real care a fost dobandit prin uzucapiune. Este controversata problema daca este posibila
uzucapiunea fara inscriere in cartea funciara. S-a considerat ca uzucapiunea poate duce la
dobandirea proprietatii fara inscrierea in cartea funciara, dar numai daca s-a stabilit, prin hotarare
judecatoreasca indeplinirea conditiilor legale de fond. Deci, in conditiile art.28 din Decretul-
Lege 115/1938, dobandirea dreptului de proprietate este posibila si fara inscrierea in cartea
funciara, intabularea dreptului de proprietate dobandit prin uzucapiune va avea loc dupa
indeplinirea uzucapiunii.

Suspendarea prescriptiei achizitive

Spre deosebire de intrerupere, in cazul suspendarii prescriptiei achizitive, perioada de

timp care a curs pana in momentul intervenirii cauzei de suspendare, se va calcula in continuare,
dupa incetarea cauzei de suspendare, pana la implinirea termenului. In cazul suspendarii,
prescriptia achizitiva isi opreste temporar cursul, aceasta perioada fiind echivalenta cu cea in care
actioneaza cauza de suspendare.
In prezent, cauzele de suspendare ale prescriptiei achizitive sunt reglementate de art. 13 si
14 din Decretul nr. 167/1958 care reglementeaza cauzele de suspendare a prescriptiei extinctive,
ce sunt aplicabile si in materia prescriptiei achizitive.
 Ca si in cazul intreruperii, cazurile de suspendare sunt limitativ prevazute de lege si ele
sunt urmatoarele:
- impiedicarea posesorului actual, printr-un caz de forta majora, sa faca acte de
intrerupere a prescriptiei;
- adevaratul proprietar sau uzucapantul se afla inrolati in cadrul fortelor armate ale
Romaniei, iar acestea se gasesc pe picior de razboi;
- prescriptia achizitiva nu va curge intre cei care administreaza bunurile altora ale caror
bunuri le sunt administrate, atat timp cat nu au fost date si aprobate socotelile intre acestia (de
exemplu, intre curator si cel aflat sub curatela, intre tutore si cel aflat sub tutela etc.).
- prescriptia achizitiva nu va curge impotriva celui lipsit de capacitate de exercitiu, atata
vreme cat nu au reprezentant legal si nici impotriva celui cu capacitate de exercitiu restransa, atat
timp cat nu are cine sa-i incuviinteze actele;
- prescriptia achizitiva nu curge intre soti in timpul casatoriei.

Jonctiunea posesiilor

Ar fi greu de imaginat uzucapiunea daca posesia ar trebui exercitata de aceeasi persoana.

De exemplu, persoanele in varsta ar fi obiectiv in imposibilitatea de a mai uzucapa. Pe drept
cuvant, legiuitorul a admis unirea posesiei posesorului actual cu cea a autorului sau. In acest
sens, art. 1859 Cod civil prevede ca: "In toate cazurile cand posesiunea aceluiasi lucru trece pe
rand in mai multe maini, fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesiune, fara a distinge
daca stramutarea acestei posesiuni s-a facut in mod singular sau universal, lucrativ sau oneros";
iar art. 1860 Cod civil, dispune ca, "Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune
prescriptia, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau".
Sunt trei situatii in care este posibila aparitia jonctiunii posesiilor:
1. Situatia cand posesia actualului posesor este de aceasi natura cu cea a autorului sau. In
acest caz nu exista nici o dificultate, deoarece se va putea uzucapa atat 10-20 de ani sau in 30 de
ani, prin reunirea posesiilor.
2. Situatia cand autorul era de buna-credinta si avea just titlu, iar posesorul actual este de
rea-credinta. In acest caz, chiar daca autorul ar fi putut uzucapa in 10-20 ani, actualul posesor nu
va putea dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului decat prin prescriptia achizitiva de 30
de ani.
3. situatia in care autorul era de rea-credinta, iar posesorul actual este de buna-credinta si
are just titlu. Posesorul subsecvent va avea un drept de optiune. Astfel daca va dori sa reuneasca
posesia sa cu cea a autorului sau, jonctiunea este posibila, dar uzucapiunea va trebui sa aiba loc
numai in termen de 30 de ani. Daca va opta pentru uzucapiunea scurta de 10-20 de ani (deoarece
poseda just titlu si este de buna-credinta), atunci trebui sa inceapa o noua posesie in numele sau.
Exceptand situatia cand, in temeiul art.1860 Cod civil, posesorul actual poate opta pentru
jonctiunea posesiilor, art.1859 Cod civil dispune ca orice mostenitor universal, cu titlu universal,
particular sau singular (de exemplu: cumparator, donatar, legatar), nu va mai continua
posesiunea autorului.
In ce priveste calitatea transmitatorului posesiunii este incontestabil ca si acesta va trebui,
la randul sau, sa fie un simplu posesor si nu un titular al dreptului de proprietate.
Jonctiunea posesiilor nu este obligatorie pentru actualul posesor; el o poate refuza,
situatie in care va incepe o noua posesie. De asemenea, dobandirea posesiei bunului de la autor
trebuie sa fi avut loc in temeiul unui raport juridic cu efect translativ. Mai este necesar ca
actualul posesor sa fie succesor al autorului sau. Este exclusa jonctiunea posesiilor atunci cand
bunul a fost uzurpat de actualul posesor sau autorul a fost un simplu detentor precar al bunului.

Efectele si modalitatile de invocare ale uzuzcapiunii

Cel mai important efect al uzucapiunii consta in faptul ca posesorul imobilului

dobandeste dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. In acest moment, dreptul de
proprietate al fostului proprietar se stinge. Mai mult, dreptul de proprietate al uzucapantului va fi
liberat de orice fel de sarcini, in sensul ca eventualele drepturi pe care le aveau tertele persoane
asupra bunului, anterior uzucapiunii, se sting ca efect al acesteia. Explicatia rezida in caracterul
originar al acestui mod specific de dobandire al proprietatii.
Deosebit de important este faptul ca uzucapiunea are efect retroactiv, in sensul ca
uzucapantul va dobandi dreptul de proprietate din momentul in care a inceput sa curga
prescriptia achizitiva. Practic, cel care a uzucapat se va putea adresa instantei judecatoresti cu o
actiune in constatare, intemeiata pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, pentru a se
constata dreptul sau de proprietate sau, dupa caz, al altui drept real dobandit prin uzucapiune.
Uzucapiunea va putea fi invocata si pe cale de exceptie atunci cand, dupa implinirea
conditiilor uzucapiunii, uzucapantul este chemat in judecata de fostul proprietar cu o cerere de
revendicare. Invocand astfel uzucapiunea el va paraliza definitiv actiunea indreptata impotriva
sa.
Conform art. 1838 Cod civil nu se poate renunta la prescriptia achizitiva decat la
implinirea ei. Nu se va confunda insa renuntarea anticipata la prescriptie, cu recunoasterea facuta
de posesor cu privire la precaritatea posesiei sale. Renuntarea la prescriptie poate fi expresa sau
tacita, iar posesorul trebuie sa fie capabil de a renunta. Renuntarea la uzucapiune nu este insa
echivalenta cu o instrainare a bunului.
De asemenea, art. 1841 Cod civil dispune ca, judecatorii nu pot aplica din oficiu
prescriptia achizitiva, daca cel interesat nu a invocat-o.

Dobandirea proprietatii mobiliare de catre posesorul de buna-credinta

In cazul bunurilor mobile, legiuitorul nu a mai considerat necesara trecerea unei perioade
de timp pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra lor. Simpla posesie a bunului mobil s-a
considerat ca valoreaza titlu de proprietate. In acest sens, art. 1909 Cod civil prevede ca:
"Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiei lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de
timp".
In timp ce in materie imobiliara simpla posesie nu valoreaza titlu de proprietate, in cazul
bunurilor mobile posesia este fundamentala. Adevaratul proprietar va putea oricand pretinde
posesorului sa-i restituie imobilul, pe cand posesorul actual al bunului mobil va pastra bunul,
deoarece posesia sa are valoarea titlului de proprietate.
Posesia nu este suficienta, aceasta trebuind sa fie insotita si de buna-credinta a
posesorului.
Considerente de ordin practic au determinat pe legiuitor sa consacre regula cuprinsa in
art. 1909 Cod civil. Pe drept cuvant s-a aratat ca posesia este singurul semn evident al dreptului
de proprietate in materie mobiliara sau un mod de publicitate al transmisiunilor mobiliare si chiar
singurul posibil.
 Existand o prezumtie de proprietate in favoarea posesorului bunurilor mobile, acesta nu
va trebui sa faca dovada proprietatii, ci doar proba imprejurarii de fapt a posesiei. Odata facuta
aceasta dovada, revine sarcina celuilalt sa-si dovedeasca dreptul proprietate. Deoarece posesia
este un fapt, poate fi dovedita cu martori, indiferent de valoarea litigiului.

Conditiile necesare pentru a opera regula cuprinsa in art. 1909 Cod civil

Pentru ca posesonul bunului mobil sa fie considerat proprietar al acestuia, este necesar sa
fie intrunite cumulativ urmatoarele conditii:
1. Proprietarul sa se fi desesizat voluntar de bun, in sensul ca l-a incredintat unei alte
persoane, in temeiul unui raport juridic. Este cazul locatarului, depozitarului, comodatanului etc.,
care sunt detentori precari si care trebuie sa restituie bunul mobil. Intr-o actiune in revendicare,
detentonul precar va trebui sa restituie bunul, el nebeneficiind de regula cuprinsa in art. 1909
Cod civil. In ceea ce il priveste pe creditorul gajist, el este tot un detentor precar, deoarece nu
poseda bunul pentru sine, sub nume de proprietar.
Nu beneficiaza de prezumtia de proprietate cel care a gasit bunul sau cel care-l poseda in
temeiul unor acte de toleranta sau familiaritate din partea proprietarului.
2. Detentorul precar, dandu-se drept proprietar al bunului, il instraineaza unui tert.
3. Bunul posedat sa fie mobil, determinat in materialitatea sa si sa se afle in circuitul
civil. De aceea, art. 1909 alin.1, Cod civil este inaplicabil in cazul posesiei unei universalitati de
bunuri mobile, cum ar fi, de exemplu, o succesiune. Posesia este posibila doar cand priveste
bunuri individualizate.
4. Posesia bunului mobil sa fie utila. Pentru ca art. 1909 Cod civil sa fie aplicabil, este
necesar ca posesia sa fie utila. De aceea, acest text de lege nu se aplica atunci cand posesia este
echivoca (de exemplu, cand mai multe persoane folosesc in comun anumite bunuri).
O conditie esentiala pentru a opera prezumtia de proprietate este aceea ca posesorul sa fie
de buna-credinta. Pana la proba contrarie, buna-credinta a posesorului se prezuma intotdeauna.
De asemenea, buna-credinta trebuie sa existe numai in momentul intrarii in posesie, nu si
ulterior.
Textul de lege este aplicabil numai bunurilor mobile corporale, adica acele bunuri care
sunt susceptibile de o detinere materiala. Exceptand titlurile la purtator, regula 1909 alin. 1 Cod
civil, nu se aplica bunurilor mobile incorporale. Chiar si in cazul bunurilor mobile corporale, asa
dupa cum am vazut, regula nu este aplicabila universalitatilor juridice. Intr-adevar, prezumtia de
proprietate nu opereaza in cadrul universalitatilor de drept, insa ea este aplicabila in cazul
universalitatilor de fapt (de ex.: cand se poseda o turma de oi, o biblioteca de carti etc.).
Regula cuprinsa in art.1909 Cod civil nu se aplica bunurilor mobile care fac parte din
domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, deoarece ele sunt inalienabile.

Exceptia prevazuta in art. 1909 alin.2 Cod civil

De la regula cuprinsa in art.1909 alin.1 Cod civil, potrivit careia posesorul de buna-
credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun, exista doua exceptii:
- cand bunul a fost pierdut
- cand bunul a fost furat.
a) Bunuri pierdute. Un mobil poate fi pierdut din neglijenta proprietarului. De asemenea
proprietarul poate fi lipsit de bun dintr-un caz de forta majora.
 b) Bunuri furate. Art.1909 alin.2 Cod civil prevede ca, "Cel ce a pierdut sau cel caruia i s-
a furat un lucru, poate sa-l revendice in curs de trei ani, din ziua cand l-a pierdut sau cand i s-a
furat, de la cel la care-l gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care-l are".
Actiunea in revendicare se va limita in consecinta, doar la bunurile furate. Nu intereseaza,
pentru promovarea actiunii in revendicare, raporturile de rudenie intre proprietar si autorul
furtului. De asemenea, actiunea in revendicare va putea fi indreptata impotriva oricarui posesor,
fiind lipsit de relevanta daca bunul a fost achizitionat prin vanzare, donatie etc.
Termenul de trei ani va fi calculat din momentul in care bunul a fost furat si nu din cel in
care tertul a inceput posesiunea.
Proprietarul va trebui sa faca dovada furtului si nu a autorului infractiunii. Posesorul de
buna-credinta va beneficia de prezumtia de proprietate reglementata de art.1909 alin.1 Cod civil,
chiar si atunci cand bunul apartine domeniului privat al statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale.
Potrivit art. 1910 Cod civil: "Daca posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumparat la balci sau la targ, sau la o vindere publica, sau de la un negutator care vinde
asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul inapoi decat intorcand posesorului
pretul ce l-a costat".
Posesorul unui bun pierdut sau furat nu va putea invoca regula cuprinsa in art. nr. 1910
Cod civil atunci cand, de exemplu, a dobandit bunul de la un necunoscut, in imprejurari obscure.
Art. 1910 Cod civil, se refera in mod expres la restituirea pretului platit. In prezent, datorita ratei
inflatiei, restituirea numai a pretului achitat s-ar putea sa nu fie suficienta. Buna-credinta a
dobanditorului va trebui protejata, altfel incat, la data restituirii pretului, bunul sa poata fi
procurat la o valoare mult mai mare. Nu proprietarul va trebui sa suporte diferenta de valoare, ci
autorul furtului sau cel care a gasit bunul.

Dezmembramintele dreptului de proprietate

Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existenta de sine statatoare,
independenta de existenta altor drepturi, din aceasta categorie facand parte dreptul de proprietate,
de uzufruct, de uz, de abitatie, de servitute si de superficie. Dimpotriva, drepturile reale accesorii
au drept scop garantarea unor drepturi de creanta, motiv pentru care existenta lor este dependenta
de existenta dreptului garantat. Sunt drepturi reale accesorii: dreptul de gaj, dreptul de ipoteca si
privilegiile.
Dintre drepturile reale principale, cel mai important este dreptul de proprietate, deoarece
confera titularului sau deplinatatea puterilor incluse in cele trei atribute: posesie, folosinta si
dispozitie.
De o asemenea putere deplina nu beneficiaza titularii celorlalte drepturi reale principale.
Acestia pot exercita doar unele din atributele dreptului de proprietate. Prin faptul ca atributele
dreptului de proprietate asupra aceluiasi bun, mobil sau imobil, sunt exercitate de persoane
diferite, se ajunge la o dezmembrare a dreptului de proprietate. Exista astfel drepturi concurente
asupra aceluiasi bun: dreptul de proprietate si un alt drept real. Ambele drepturi reale sunt insa
limitate: dreptul de dispozitie ramane nudului proprietar, iar drepturile de posesie si folosinta
apartin titularului celuilalt drept real constituit.
Dezmembramintele dreptului de proprietate se impart in doua categorii: unele
dezmembraminte sunt recunoscute unei persoane determinate si dispar odata cu ele; alte drepturi
sunt create in beneficiul proprietarului unui lucru, ele existand in interesul fondului insusi (de
exemplu, servitutile reale).
Prin separarea atributelor dreptului de proprietate, nu se desfiinteaza dreptul de
proprietate. Dezmembramintele sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privata si nu cu
dreptul de proprietate publica. Inclusiv domeniul privat al statului si al celorlalte unitati
administrativ-teritoriale este susceptibil de dezmembrare. Atat timp cat titularii dreptului de
proprietate privata sunt egali din punct de vedere juridic, dezmembramintele dreptului de
proprietate vor putea fi constituite si dobandite indiferent de titular. In prezent, terenurile fiind in
circuitul civil, vor putea face obiectul celorlalte drepturi reale principale.

Definitia si caracterele juridice ale dreptului de uzufruct

Dreptul de uzufruct este detaliat reglementat in art.517-564 Cod civil. Art.517 Cod civil
defineste astfel uzufructul: "Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt
proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le conserva
substanta".
Aceasta definitie este criticabila din mai multe puncte de vedere. Astfel, nu este exact ca
uzufructuarul se bucura de bun asemenea proprietarului, deoarece el nu beneficiaza de dreptul de
dispozitie. Apoi, nu se precizeaza ca uzufructuarul este un drept real temporar si limitat.
Uzufructul este deci un jus in re aliena, care nu-i permite uzfructuarului sa dispuna de bun.
Faptul ca legiuitorul prevede ca uzufructuarul se bucura de lucru ca si proprietarul, vrea sa spuna
ca uzufructuarul este obligat sa mentina destinatia pe care proprietarul o daduse lucrului, si sa se
foloseasca numai in conformitate cu menirea si randuiala date de proprietar; nu este deci vorba
de un drept, ci mai mult de o obligatie a uzufructuarului.
Intr adevar, dintre toate dezmembramintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct
este cel mai larg, deoarece confera titularului nu numai posesia si folosinta, dar chiar si unele
drepturi de dispozitie (de exemplu, dreptul uzufructuarului de a ceda beneficiul uzufructului;
potrivit prevederilor art.539 Cod civil, dreptul uzufructuarului de a aduce imbunatatiri bunului).
Uzufructuarul exercita doua atribute: posesia si folosinta. In raport cu titularul dreptului
de proprietate, el este un detentor precar; atat timp cat insa uzufructuarul poseda si foloseste
bunul pentru el insusi, avand posibilitatea sa dobandeasca proprietatea pe cale de uzucapiune, el
este un posesor.
In practica judiciara s-a stabilit ca uzufructul este un dezmembramant al proprietatii si nu
o sarcina a ei sau, cu atat mai putin, a nudei proprietati. Uzufructul fiind un dezmembramant al
proprietatii, inseamna ca este o parte componenta a acesteia si nu un drept in afara ei. In celasi
timp, nu se poate pune sub semnul egalitatii intre un dezmembramant al proprietatii si o sarcina
care o greveaza.
Dreptul de uzufruct este acel drept real principal care confera titularului sau, temporar,
posesia si folosinta asupra bunurilor ce apartin altuia, cu posibilitatea de a exercita cele doua
atribute in aceleasi conditii ca si proprietarul, cu obligatia de a le conserva substanta.

Caracterele juridice ale uzufructului

Dreptul de uzufruct are urmatoarele caractere juridice:

 a) Este un drept real (jus in re) si consta in posesia si folosinta efectiva a bunului.
Uzufructul nu poate fi confundat cu locatiunea, care confera chiriasului sau arendasului doar un
drept personal.
b) Este un drept real temporar, vremelnic. Chiar daca legea a omis sa indice acest
caracter, vremelnicia este de esenta uzufructului. Daca nu a fost stipulat un termen, uzufructul se
stinge prin moartea uzufructuarului, inclusiv in situatia cand uzufructul a fost cedat altei
persoane. Cand titularul uzufructului este o persoana juridica, atunci uzufructul nu poate depasi
un timp mai mare de 30 de ani.
c) Este un drept mobiliar sau imobiliar, dupa cum uzufructul a fost stabilit asupra unor
bunuri mobile sau imobile. Cand obiectul dreptului de uzufruct este instituit asupra unui imobil,
el poate fi ipotecat. Potrivit prevederilor art.520 Cod civil, uzufructul se poate stabili atat asupra
bunurilor mobile cat si asupra celor imobile, corporale sau incorporale. Un lucru incorporabil,
cum este dreptul, poate face obiectul uzufructului (de exemplu: dreptul de proprietate literara,
artistica, industriala etc.).
d) Este un drept incesibil, pentru cauza de moarte. Desi unii autori au considerat ca
uzufructul este incesibil prin acte intre vii, dimpotriva, in doctrina franceza s-a relevat ca
uzufructul este cesibil intre vii. Dar in acest din urma caz, uzufructul se va stinge la moartea
cedentului si nu a cesionarului.
e) Uzufructul comporta doar doua atribute: posesia si folosinta. In timp ce proprietarul
ramane cu nuda proprietate, uzufructuarul este doar titularul posesiei si folosintei. Obligatia
uzufructuarului este aceea de a conserva substanta bunului si de a-l folosi numai potrivit
destinatiei sale.
Daca proprietarul poate dispune juridic de bunul care formeaza obiectul ufructului, el nu
poate dispune din punct de vedere material de lucru.

Modurile de constituire ale uzufructului

Conform prevederilor art.518 Cod civil, "Uzufructul se stabileste prin lege, sau prin
vointa omului". Cazurile de uzufruct legal au fost reglementate de art.285, 338, 684 242 Cod
civil, acestea fiind: uzufructul parintilor asupra bunurilor copiilor, dreptul sotului asupra
bunurilor dotale si dreptul vaduvei fara avere la mostenirea barbatului ei. Prin abrogarea textelor
de lege mentionate, singura modalitate de constituire a uzufructului in dreptul roman actual a
ramas vointa omului: prin contract, testament ori prescriptie achizitiva.
a) Dobandirea uzufructului prin contract se poate realiza prin doua moduri: prin
instrainare si prin retentie. Prin acte de instrainare, uzufructul poate fi constituit cu titlu oneros
(de exemplu: vanzare, schimb, etc.) sau cu titlu gratuit (de exemplu, prin donatie). In cazul
constituirii uzufructului prin acte de instrainare, proprietarul isi retine dreptul de dispozitie (nuda
proprietate) si instraineaza posesia si folosinta unei terte persoane.
Daca uzufructul a fost constituit pe cale de retentie, proprietarul isi retine posesia si
folosinta si instraineaza dreptul de dispozitie.
Daca actele de instrainare constituie un mod direct de dobandire a uzufructului, calea de
retentie este un mod indirect. In situatia in care obiectul uzufructului il constituie un imobil, va
trebui respectata formalitatea publicitatii.
Constituirea uzufructului asupra unui teren trebuie sa aiba loc numai in forma autentica.
In prezent, nu mai este necesara autorizatia prealabila eliberata de organul competent, pentru
constituirea uzufructului pe cale de conventie.
 In practica, uzufructul este intalnit destul de rar cu titlu oneros; de regula, este gratuit si
imbraca forma donatiei. De exemplu, in cazul vanzarii, este greu de stabilit un pret, deoarece
uzufructul dureaza cat timp traieste uzufructuarul.
Potrivit prevederilor art.519 Cod civil, "Uzufructul se poate stabili sau pur, sau cu
termen, sau cu conditiune". Si in cazul uzufructului, sunt aplicabile toate regulile privind
modalitatile juridice ale proprietatii. Astfel, uzufructul poate fi afectat de termen suspensiv sau
extinctiv) sau conditie (suspensiva sau rezolutorie).
De asemenea, uzufructul va putea fi constituit cu sarcina sau fara sarcina.
Codul civil prevede ca uzufructul va putea fi stabilit pe orice fel de bunuri mobile sau
imobile (art. 520). Cand uzufructul are ca obiect un bun determinat, el va fi particular, iar daca
are ca obiect o universalitate sau o fractiune dintr-un patrimoniu, el va fi universal sau cu titlu
universal. Ceea ce este important, bunul mobil sau imobil, corporal sau necorporal, sa se afle in
circuitul civil.
S-ar parea ca uzufructul nu este posibil la bunurile consumptibile. Cand obiectul
uzufructului il constituie asemenea bunuri, s-a considerat ca ne-am afla in prezenta unui
cvasiuzufruct. Ramane obligatia uzufructuarului de a inapoia bunuri de aceeasi cantitate, calitate
si valoare sau pret, la sfarsitul uzufructului. Chiar daca art. 526 Cod civil enumera unele bunuri
consumptibile (grane, bauturi), aceasta enumerare nu este limitativa.
b) Dobandirea uzufructului prin testament. Uzufructul testamentar este frecvent intalnit in
viata de toate zilele si el poate imbraca doua forme:
- constituirea directa, prin acte de instrainare, cand testatorul instituie un legatar al
uzufructului;
- constituirea indirecta, pe cale de retentie, cand testatorul instituie un legatar al nudei
proprietati.
c) Dobandirea uzufructului prin uzucapiune. Absenta unor dispozitii legale privind
dobandirea uzufructului prin uzucapiune, determina sa fie aplicabile regulile referitoare la
dobandirea proprietatii prin uzucapiune. In consecinta, in prezenta justului titlu si a bunei
credinte, uzufructul va putea fi dobandit prin uzucapiunea de 10-20 ani, iar lipsa celor doua
conditii, prin uzucapiunea de 30 ani. Desigur, in cazul uzucapiunii de scurta durata, bunul trebuie
sa fi fost dobandit de la un neproprietar. Singurul lucru care se cere posesorului este sa fie de
buna-credinta.

Drepturile si obligatiile uzufructuarului

Dreptul uzufructuarului de a primi bunul in posesie

Deoarece uzufructuarul are dreptul de a intra in posesia bunului care face obiectul
uzufructului, el beneficiaza de o actiune personala impotriva nudului proprietar. Bunul va trebui
sa fie predat exact in starea in care se afla in momentul nasterii dreptului de uzufruct. Actiunea
reala confesorie se intemeiaza pe faptul ca uzufructuarul se bucura de doua atribute esentiale:
dreptul de posesie si dreptul de folosinta.

Dreptul uzufructuarului de a culege fructele

Deoarece uzufructuarul are dreptul sa se foloseasca de bun, el poate percepe fructele,

indiferent daca acestea sunt naturale, industriale sau civile. In acest sens, art.521 Cod civil
prevede ca, "Uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce
obiectul asupra caruia are uzufruct".
Uzufructuarul nu numai ca se poate bucura de fructe, dar va dobandi insasi proprietatea
asupra lor. Sunt ale uzufructuarului fructele naturale si industriale neculese in momentul
constituirii uzufructului (art.524 Cod civil). In ce priveste fructele civile, ele se socotesc
dobanzile zi cu zi si apartin uzufructuarului proportional cu durata uzufructului sau.
Daca uzufructul este testamentar, fructele nu se vor cuveni uzufructuarului din momentul
deschiderii succesiunii, ci din cel al predarii voluntare a bunului sau de la data chemarii in
judecata.
In ce priveste arborii fructiferi si nefructiferi pe terenul ce formeaza obiectul uzufructului,
in principiu, nu sunt proprietatea uzufructuarului. Sunt insa unele situatii cand arborii sunt
considerati fructe, asa incat uzufructuarul dobandeste proprietatea lor. De exemplu, cand ei sunt
destinati, de catre proprietarul lor, unor taieri periodice; sub acest aspect, s-a aratat ca ceea ce da
arborilor caracterul de fructe nu este niciodata esenta sau natura arborilor, ci numai pe de o parte
destinatia data de proprietar, pe de alta parte periodicitatea taierilor.
Sunt fructe civile si intra in proprietatea uzufructuarului veniturile pe care le produc
creantele, rentele, actiunile, etc; in acelasi timp insa, uzufructuarul nu poate dispune de titlurile
care incorporeaza creantele.

Dreptul de administratie al uzufructuarului

In conditiile in care uzufructuarul beneficiaza de dreptul de folosinta, el va putea face si

acte de administrare a bunului.
Uzufructuarul poate arenda sau inchiria imobilele. La incetarea uzufructului, nudul
proprietar va trebui sa respecte asemenea contracte incheiate de uzufructuar, daca ele nu
depasesc cadrul unui act de adminstrare, iar tertul cu care s-a incheiat contractul a fost de buna-
credinta. Faptul ca un contract de arendare sau inchiriere supravietuieste incetarii uzufructului,
pare ilogic juridic. In dreptul roman, asemenea contracte incetau la sfarsitul uzufructului, potrivit
principiului: resoluto jure dantis, solvitur jus accipientis. Se considera ca nimeni nu poate
dispune de un bun pentru perioada cat uzufructul isi incetase existenta (Nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet). Asemenea reguli n-au mai fost adoptate de dreptul modern.
Proprietarul va putea solicita anularea contractului de locatiune atunci cand a fost incheiat in
frauda intereselor sale.
Cand contractul a fost incheiat de nudul proprietar, trebui respectat de uzufructuar (art.
540 Cod civil).
Cand contractul a fost incheiat de uzufructuar si el nu inceteaza in timpul uzufructului,
nudul proprietar este obligat sa-l respecte. In conditiile mentionate mai sus, nudul proprietar va
trebui sa respecte si contractul care depaseste momentul incetarii uzufructului.
Dreptul uzufructuarului de a inchiria bunurile mobile. Deoarece art. 1413 Cod civil nu
distinge, uzufructuarul va putea inchiria si bunurile mobile. Contractul de locatiune care are ca
obiect bunuri mobile va inceta insa la data stingerii uzufructului. In cazul bunurilor mobile se va
aplica regula: resoluto jure dantis, solvitur jus accipientis.
Dreptul de dispozitie al uzufructuarului

a) Uzufructuarul va putea ceda exercitiul dreptului de uzufruct. Art.534 Cod civil prevede
ca uzufructuarul poate "ceda exercitiul dreptului sau"; textul legii nu se refera la cedarea
dreptului de uzufruct, ci doar a exercitiului acestui drept. De asemenea, potrivit prevederilor art.
1824 Cod civil, creditorii pot urmari uzufructul pe care il are debitorul asupra bunurilor. Se poate
ipoteca uzufructul asupra imobilelor care se afla in circuitul civil (art.1750 pct.2 Cod civil).
Uzufructul poate fi vandut sau chiar grevat de un alt uzufruct.
b) Dreptul uzufructuarului de a vinde fructele prinse de radacini (art.965 alin.1 Cod civil).
c) Dreptul uzufructuarului de a instraina bunurile consumptibile, care fac obiectul
uzufructului. Vor putea fi vandute si bunurile neconsumptibile sau fungibile, daca exista o
intelegere in acest sens intre nudul proprietar si uzufructuar.

Obligatiile uzufructuarului

Vom distinge trei mari categorii de obligatii:

- cele care exista inainte de a incepe folosinta uzufructului
- cele care se exercita in cursul uzufructului
- cele din momentul incetarii uzufructului

Obligatiile uzufructuarului anterior inceperii folosintei uzufructului

a) Obligatia de a face inventarul bunurilor mobile si constatarea starii bunurilor imobile

(art.540 Cod civil). Aceasta obligatie isi gaseste ratiunea in faptul ca, uzufructuarul ia lucrurile in
starea in care se afla, inclusiv cu toate accesoriile sale. Inventarul sau constatarea starii
imobilului se va face pe cheltuiala uzufructuarului. Este important sa se faca asemenea verificari,
pentru a se evita orice conflict in momentul restituirii bunului, cu privire la starea lui.
b) Obligatia uzufructuarului de a da cautiune (art.541-544 Cod civil). Cautiunea este
persoana care se obliga alaturi de debitor sa-l despagubeasca pe nudul proprietar, in caz de
insolvabilitate a uzufructuarului. Darea unei cautiuni nu este obligatorie, asa incat nudul
proprietar il poate scuti pe uzufructuar de aceasta sarcina. Scutirea poate fi expresa sau tacita. In
cazul in care nu s-ar gasi o cautiune, uzufructuarul va putea garanta cu un gaj sau cu o ipoteca.

Obligatiile uzufructuarului in timpul folosintei uzufructului.

a) Obligatia uzufructuarului de a se folosi de lucru ca un bun proprietar.

b) Obligatia de a asigura paza si conservarea lucrului care face obiectul uzufructului. Atat
timp cat legea cere uzufructuarului sa se comporte ca un bun gospodar, uzufructuarul va putea
exercita, atat actiunile petitorii, cat si cele posesorii.
c) Obligatia uzufructuarului de a face reparatiile de intretinere (art.545-547 Cod civil).
Codul civil distinge intre reparatiile mari (care se executa de proprietar) si reparatiile curente de
intretinere (care se executa de uzufructuar). Daca uzufructuarul ar refuza sa execute lucrarile
curente, de intretinere, atunci nudul proprietar le va putea face el, pe cheltuiala uzufructuarului
(art.1077 Cod civil). In acelasi timp, uzufructuarul nu-l va putea obliga pe proprietar sa execute
reparatiile mari.
 d) Obligatia uzufructuarului de a face plata sarcinilor anuale ale fondului. In principiu,
cheltuiala se suporta de proprietar, dar pentru ca asupra lucrului o alta persoana exercita posesia
si folosinta, atunci si cheltuielile vor fi suportate de uzufructuar si nu de nudul proprietar.
e) Obligatia uzufructuarului de a respecta modul de folosinta al bunului asa cum a fost
stabilit de proprietar. Uzufructuarul nu va putea schimba destinatia bunului.
f) Obligatia uzufructuarului de a suporta cheltuielile referitoare la folosinta (art.553 Cod
civil). Cand uzufructul a fost gratuit (constituit prin donatie sau testament), cheltuielile privind
procesele care au ca obiect folosinta bunului, vor fi suportate de catre uzufructuar. In consecinta,
cheltuielile privind litigiile referitoare la proprietate vor cadea in sarcina nudului proprietar.
g) Obligatia uzufructuarului de a plati datoriile defunctului, cand uzufructul a fost gratuit
(art.550-552 Cod civil). Obligatia de plata a datoriilor exista numai cand uzufructul este cu titlu
gratuit si nu oneros.

Obligatiile uzufructuarului in momentul incetarii uzufructului

Obligatia uzufructuarului de a restitui bunul. Atat timp cat uzufructuarul este un simplu
detentor precar, el va trebui ca, la incetarea uzufructului, sa restituie bunul proprietarului. Cand
bunul este un imobil, judecatorul va putea da uzufructuarului si familiei sale un termen pana la
care sa-si gaseasca o locuinta. Daca bunul a pierit fortuit, obligatia de restituire va inceta.
Dimpotriva, daca pieirea s-a datorat culpei uzufructuarului, atunci el va datora valoarea bunului
si eventual, daune-interese.
Art.539 alin.2 Cod civil prevede ca, la incetarea uzufructului, uzufructuarul nu va putea
pretinde despagubiri pentru imbunatatirile aduse bunului, chiar daca prin ele s-ar fi sporit
valoarea lucrului. Aceasta dispozitie nu se aplica insa arendasului si chiriasului care ar fi luat
bunul de la uzufructuar.

Drepturile si obligatiile nudului proprietar

Drepturile nudului proprietar

Cele mai importante drepturi care apartin nudului proprietar, sunt urmatoarele:
a) Nudul proprietar beneficiaza de un drept real asupra bunului, constand in dreptul de
dispozitie. Dreptul de dispozitie asupra bunului se va putea manifesta astfel:
- posibilitatea de a instraina bunul care face obiectul uzufructului (sa-l vanda, sa-l doneze
etc.)
- nudul proprietar are dreptul de a greva bunul supus uzufructului.
b) Dreptul nudului proprietar de a face acte de administrare asupra bunului, cu conditia
insa sa nu-l impiedice pe uzufructuar in exercitarea dreptului sau.
c) Dreptul nudului proprietar de a exercita toate actiunile care se refera la nuda
proprietate. Nudul proprietar va putea exercita actiunea in revendicare, actiunea in granituire,
actiunea de iesire din indiviziune etc.
d) Dreptul nudului proprietar de a veghea ca uzufructuarul sa-si indeplineasca obligatiile
sale. Astfel, abuzul de folosinta din partea uzufructuarului asupra bunului va putea atrage chiar
stingerea uzufructului.
e) Dreptul nudului proprietar de a culege productele, stiut fiind ca fructele revin
uzufructului.
Obligatiile nudului proprietar

Fata de uzufructuar, nudul proprietar nu are nici o obligatie pozitiva. El va avea insa
unele obligatii negative si constau in urmatoarele:
a) Obligatia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru evictiune, atunci
cand uzufructul este oneros.
b) Obligatia nudului proprietar de a se abtine de la orice actiune de natura a impiedica pe
uzufructuar in exercitarea drepturilor sale.

Modurile de stingere a uzufructului

Modurile de incetare a uzufructului sunt expres reglementate de art. 557, 558 si 561 Cod
civil.

Moartea uzufructuarului (art. 557 Cod civil)

Faptul ca uzufructul este viager, el inceteaza prin moartea uzufrucuarului. Nu intereseaza

daca moartea a fost naturala sau violenta sau daca a avut loc imediat dupa constituirea
uzufructului.
Este nula conventia dintre proprietar si uzufructuar dupa care uzufructul s-ar transmite
succesorilor uzufructuarului. Moartea nudului proprietar nu are insa nici un efect asupra
uzufructului.

Expirarea termenului pentru care a fost stabilit uzufructul (art. 557 Cod civil)

Este posibil ca uzufructul sa fie constituit pentru un anumit termen. Ajungerea la termen
face ca uzufructul sa inceteze. Art. 560 Cod civil reglementeaza ca "Uzufructul constituit pana ce
o alta persoana va ajunge la o varsta hotarata, tine pana la acea epoca, chiar de ar muri zisa
persoana inaintea varstei hotarate".

Consolidarea (art.557, 638, 1154 si urm Cod civil)

Este situatia cand aceeasi persoana intruneste atat calitatea de nud proprietar si pe cea de
uzufructuar. Practic, vom fi in aceasta situatie cand uzufructuarul il mosteneste pe nudul
proprietar sau i se vinde sau doneaza si nuda proprietate. Consolidarea este posibila si in cazul
unui tert, care ar dobandi atat nuda proprietate, cat si uzufructul. Cand consolidarea este totala,
uzufructul va inceta, iar cand este partiala si uzufructul va fi stins in parte.

Neuzul sau prescriptia extinctiva (art.557, 639 si 1890 Cod civil)

Indiferent daca uzufructul are ca obiect bunuri mobile sau imobile, neuzul timp 30 de ani
face ca uzufructul sa inceteze. Desigur, tertii vor putea recurge la prevederile art.1909 Cod civil.
Este absolut necesar ca neuzul sa fie complet si continuu. Nu se poate califica neuz situatia in
care bunul este folosit de un mandatar al uzufructuarului, de chirias sau arendas, cesionar, garant
de afaceri etc.
 Intrebuintarea partiala a bunului nu are ca efect stingerea uzufructului. In ce priveste
calculul termenului de 30 de ani, el va curge din momentul ultimului act de folosinta.

Pieirea bunului care face obiectul uzufructului

Sub acest aspect, uzufructul se va stinge numai atunci cand pieirea este totala deoarece
face ca uzufructul sa ramana fara obiect. Pieirea partiala a bunului va face ca uzufructul sa
supravietuiasca numai asupra acelei parti. Regula privind incetarea uzufructului prin pieirea
bunului nu este aplicabila in cazul cvasiuzufructului.

Stingerea uzufructului prin abuz de folosinta (art.517, 545, 554 si 558 Cod civil)

Abuzul de folosinta din partea uzufructuarului nu duce imediat la incetarea de drept a

uzufructului, ci acesta va trebui cerut in justitie de catre nudul proprietar. Va exista abuz de
folosinta atunci cand uzufructuarul produce degradari bunului, il lasa sa se deterioreze etc., ceea
ce inseamna ca nu se comporta fata de lucru ca un bun gospodar. Abuzul de folosinta poate
rezulta din acte intentionale sau neintentionale din partea uzufructuarului.
Incetarea uzufructului prin abuz de folosinta se decide intotdeauna numai de instantele
judecatoresti. Jurisprudenta a statuat insa ca, nudul proprietar are posibilitatea sa opteze intre a
cere incetarea uzufructului sau obligarea uzufructuarului de a aduce lucrul in stare normala de
functionare.

Renuntarea uzufructuarului la uzufruct (art.561-562 Cod civil)

Din cuprinsul art.561 Cod civil rezulta posibilitatea uzufructuarului de a renunta implicit
la uzufruct. O asemenea renuntare nu poate veni decat din partea unui uzufructuar capabil de a
dispune de dreptul sau.
Renuntarea poate fi expresia vointei unilaterale a uzufructuarului care se poate manifesta
independent sau chiar impotriva vointei nudului proprietar. Renuntarea odata facuta, devine
irevocabila. Ea poate fi expresa sau tacita.
Cand este unilaterala, renuntarea nu este supusa vreunei formalitati.
Daca renuntarea s-a facut in frauda creditorilor chirografari acestia o vor putea ataca pe
calea actiunii pauliene.
Renuntarea la uzufruct poate fi si conventionala, caz in care poate fi cu titlu oneros sau sa
imbrace forma unei tranzactii. Este posibila si renuntarea cu titlu gratuit, imprejurare in care
renuntarea echivaleaza cu o donatie.

Moduri de incetare a uzufructului care rezulta din dreptul comun

a) Uzucapiunea in favoarea unui tert. Nu trebuie sa se confunde incetarea uzufructului

prin neuz cu incetarea prin efectul prescriptiei achizitive. In primul caz, uzufructuarul nu-si
exercita dreptul sau, pe cand in al doilea caz, un tert poseda bunul in termenul si conditiile
prevazute de lege, dobandind astfel proprietatea asupra bunului. Desigur, este posibila
uzucapiunea numai a uzufructului, situatie care se intalneste rar. In fapt, tertul stapaneste inclusiv
ca proprietar. Termenul va curge din momentul ultimului act de folosinta al uzufructuarului.
Cvasiuzufructul nu se va stinge prin uzucapiune.
 b) Rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului celui care a constituit uzufructul.
Admiterea actiunii in rezolutiune, revocarea sau anularea duce la desfiintarea retroactiva
a dreptului de proprietate al celui care a constituit uzufructul. In ce priveste uzufructul, se
va aplica regula resoluto jure dantis, solvitur jus accipientis.
c) Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care a fost constituit uzufructul.

Lichidarea uzufructului

In momentul stingerii uzufructului, uzufructuarul are obligatia de a restitui proprietarului

bunul in starea in care l-a primit. Restituirea lucrului nu se face prin justitie, deoarece
uzufructuarul a fost doar un simplu detentor precar si a posedat numai pentru nudul proprietar.
Totusi, in cazul in care obiectul uzufructului il formeaza un imobil, atunci uzufructuarului i se va
putea acorda un termen pentru a-si gasi o locuinta, solutie intemeiata pe ideea de echitate. Pentru
toata perioada in care foloseste imobilul, pana la gasirea locuintei, uzufructuarul va plati
despagubiri nudului proprietar.
Uzufructuarul va restitui nu numai lucrul, dar si accesoriile lui.
Restituirea este exclusa atunci cand uzufructul s-a stins prin consolidare, dobandirea
dreptului de proprietate asupra lucrului de catre tert prin uzucapiune, prin pieirea bunului etc.
In cazul bunurilor consumptibile, art.526 Cod civil prevede, printre altele, ca vor fi
restituite bunuri de aceeasi valoare. Dispozitia legala sub acest aspect, este eronata, deoarece
valoarea bunului nu ramane niciodata aceeasi, intre momentul constituirii uzufructului si
stingerea lui. In realitate, se vor restitui bunuri de aceeasi natura, cantitate ete.

Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Ca si la uzufruct, titularii drepturilor de uz si abitatie beneficiaza de exercitiul a doua

atribute ale dreptului de proprietate: posesia si folosinta.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct. Exercitarea si
incetarea celor doua drepturi au loc potrivit regulilor de la uzufruct, desigur, cu anumite
particularitati. In acest sens, art.565 Cod civil prevede in mod expres ca: "Drepturile de uz si
abitatie se stabilesc si se pierd in acelasi chip ca si uzufructul".
Asupra bunurilor care formeaza obiectul drepturilor de uz si de abitatie, cele doua
atribute se vor exercita doar "in limitele satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sale".
Ceea ce distinge dreptul de uz de dreptul de abitatie este faptul ca, in timp ce dreptul de
uz poate fi mobiliar sau imobiliar, dreptul de abitatie nu poate fi decat imobiliar. Practic abitatia
are ca obiect doar case de locuit, de unde si concluzia ca atat timp cat dreptul de abitatie este un
drept real imobiliar, el este supus formalitatilor de publicitate imobiliara.

Caracterele juridice ale dreptului de uz si abitatie

Exista o serie de elemente comune ale celor doua drepturi, dar si diferente care le
particularizeaza.
a) Atat dreptul de uz cat si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct.
b) In cazul ambelor drepturi, titularii beneficiaza de posesie si folosinta. Aceasta le
permite sa culeaga fructele pentru ei si familiile lor.
 c) Caracterul strict personal al celor doua drepturi. Titularul dreptului de uz nu poate ceda
sau inchiria dreptul sau. Aceeasi regula se aplica si la dreptul de abitatie, numai ca, in mod
exceptional, titularul va putea inchiria partial imobilul in care locuieste.
d) Caracterul inalienabil al celor doua drepturi. Nu numai ca drepturile respective nu vor
putea fi cedate sau inchiriate, dar nici macar grevate.
e) Caracterul insesizabil, ceea ce face ca dreptul de uz si dreptul de abitatie sa nu poata fi
urmarite silit de creditori, pentru satisfacerea creantelor lor.
f) In timp ce dreptul de uz se stabileste intotdeauna numai prin vointa omului, dreptul de
abitatie poate fi constituit si prin efectul legii.

Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real care permite titularului sau sa posede
si sa foloseasca bunul si de sa-i culege fructele doar pentru nevoile sale si ale familiei sale. Vom
retine ca titularul dreptului de uz va culege fructele necesare lui si familiei sale. Daca bunul
produce fructe peste nevoile titularului si familiei sale, ceea ce prisoseste nu se va cuveni
titularului.
Ceea ce particularizeaza dreptul de uz este faptul ca titularul nu poate fi decat o persoana
fizica si, fiind un drept strict personal, aceasta nu va putea instraina beneficiul dreptului sau.
Cand prin conventie partile au omis sa precizeze limitele in care se foloseste bunul de uzuar,
atunci limitele sunt cele prevazute de lege.
Potrivit prevederilor art. 565 Cod civil, dreptul de uz se stabileste in acelasi mod ca si
uzufructul. Astfel, dreptul de uz se stabileste prin vointa omului: conventie, testament si
prescriptie achizitiva.

Drepturile uzuarului

a) Dreptul uzuarului de a culege fructele necesare lui si familiei sale. Dobandind

proprietatea asupra acestor fructe, uzuarul are libertatea de a le instraina.
b) Dreptul uzuarului de a inchiria obiectele care fac obiectul uzului. In acest caz nu are
loc o transmitere a dreptului de uz. Uneori, este posibil ca uzuarul, datorita starii sanatatii, naturii
profesiei sale sau altor imprejurari, sa fie in imposibilitatea de a cultiva fondul care face obiectul
uzului. Potrivit art. 568 Cod civil, intinderea dreptului de uz depinde exclusiv de vointa partilor.

Obligatiile uzuarului

a) Obligatia uzuarului ca sa dea o cautiune.

b) Obligatia uzuarului sa constate starea bunului imobil si sa faca inventarul bunurilor
mobile.
c) Obligatia uzuarului de a face cheltuielile de cultura, reparatiunile de intretinere si sa
plateasca contributiile (art.574 Cod civil).

Stingerea uzului

Desi art.565 Cod civil prevede ca dreptul de uz se stinge ca si uzufructul, in realitate intre
cele doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate exista deosebiri.
Astfel, potrivit art.559 Cod civil, uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice,
nu poate depasi 30 de ani. Dreptul de uz nu este supus acestui termen, caci uzuarul neabsorbind
toate foloasele nudei proprietati nu se poate zice ca proprietatea fara uz ar deveni de prisos, asa
ca lipseste motivul care a facut pe legiuitor sa determine un terermen fix ca pentru uzufruct. De
dreptul de uz vor putea beneficia potrivit conventiei partilor, si mostenitorii uzuarului.
Cu aceste aspecte care diferentiaza dreptul de uz de uzufruct, toate cazurile de stingere
ale uzufructuarului se vor aplica si uzului.

Dreptul de abitatie. Notiuni. Definitie.

Dreptul de abitatie este acel drept real imobiliar care are ca obiect o casa de locuit si
permite titularului sa posede si sa foloseasca locuinta respectiva, proprietatea altei persoane, in
scopul satisfacerii nevoilor sale de locuit si ale familiei sale.
Acest dezmembramant al dreptului de proprietate este intalnit mai frecvent la oamenii in
varsta si s-a considerat ca are un caracter umanitar. Art.565 Cod civil dispune ca si dreptul de
abitatie se stabileste in acelasi mod ca si uzufructul. Cu toate acestea, dreptul de abitatie se
deosebeste de uzufruct prin faptul ca este strict personal, nu poate fi transmis sau grevat.
Dreptul de abitatie va putea fi constituit prin vointa omului: conventie (vanzare, donatie
etc.), prin testament, precum si prin prescriptie achizitiva. Dreptul de abitatie mai poate fi stabilit
si prin efectul legii (art.4 din Legea nr.319/1944).
Obiectul acestui dezmembramant al dreptului de proprietate este limitat numai la
locuinte; de aceea se si spune ca abitatia este un drept de uz restrans doar la locuinte. Fapta
proprietarului de a tolera unei persoane de a locui intr-un imobil, nu poate duce la o intervertire a
simplei detentii intr-un drept de abitatie. Dreptul de abitatie trebuie sa rezulte expres din vointa
partilor. Atunci cand defunctul a lasat prin testament dreptul de abitatie, a carui valoare depaseste
cotitatea disponibila din averea succesorala, erezii rezervatari au facultatea fie de a executa
aceste dispozitii, fie de a abandona proprietatea cotitatii disponibile.

Drepturile titularului dreptului de abitatie

Intinderea acestor drepturi va depinde de conventia partilor.

a) Dreptul titularului de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa. In acest sens, art.572
alin.1 Cod civil prevede ca, "Cel ce are un drept de abitatie pe o casa poate sedea intr-insa cu
familia sa, chiar de n-ar fi fost insurat la epoca cand s-a dat acest drept".
b) Dreptul titularului de a inchiria partea din cladire care ii prisoseste. Acest drept rezulta
din interpretarea art.572 alin.2 Cod civil, potrivit caruia, "Cel ce are dreptul de abitatie poate
inchiria partea casei ce nu locuieste". Ii este interzis insa titularului sa inchirieze intreaga
locuinta.

Obligatiile titularului dreptului de abitatie

a) Titularul dreptului de abitatie trebuie sa foloseasca imobilul ca un bun proprietar

(art.567 Cod civil).
b) Daca nu a fost scutit de nudul proprietar, titularul dreptului de abitatie este obligat sa
dea o cautiune.
c) La intrarea in posesia imobilului, titularul dreptului de abitatie va trebui sa constate
starea imobilului supus abitatiei.
 d) Obligatia titularului dreptului de abitatie de a suporta sarcinile folosintei locuintei.
Daca dreptul de abitatie este constituit numai pentru o parte din imobil, titularul suporta
cheltuielile folosintei proportional cu partea din imobil folosita.
In ce priveste celelalte obligatii, ele sunt comune cu cele ale uzufructuarului.

Stingerea dreptului de abitatie

Dispozitiile art.565 Cod civil dispun ca dreptul de abitatie se stinge prin aceleasi cauze ca
si uzufructul. Nu este posibila transformarea dreptului de abitatie intr-un echivalent pecuniar. In
cazul in care titularul ar fi impiedicat in exercitarea dreptului de abitatie, vor putea fi obtinute
despagubiri prin justitie.

Dreptul de abitatie legal al sotului supravietuitor

Pe langa un drept de abitatie conventional, exista si unul legal, reglementat de art. 4 din
Decretul nr.319/1944. Acest drept este recunoscut de lege in favoarea sotului supravietuitor
numai asupra casei de locuit, care face parte din masa succesorala.
Ceea ce este esential, acest drept de abitatie nu are caracter succesoral. Dreptul de abitatie
se naste in momentul deschiderii succesiunii, in persoana sotului supravietuitor. Pentru a
beneficia de dreptul de abitatie, sotul supravietuitor trebuie sa nu aiba o locuinta proprie, iar casa
de locuit sa fi fost proprietatea personala a sotului decedat, cu alte cuvinte, sa faca parte din
mostenire.
In cazul in care sotul supravietuitor este singurul mostenitor, dreptul de abitatie nu se va
mai naste, deoarece va dobandi prin succesiune proprietatea averii succesorale. Avem rezerve
fata de punctul de vedere exprimat, potrivit caruia, dreptul legal de abitatie ar putea fi extins si la
alte persoane, cum ar fi succesorii descendenti minori sau interzisi, inclusiv ascendentii
defunctului, care au gospodarit cu acesta.
Dreptul de abitatie reglementat de art.4 din Decretul nr.319/1944 are un caracter temporar
si, in unele privinte, deroga de la regulile dreptului de abitatie conventional. Din caracterul
temporar al dreptului de abitatie, decurg urmatoarele consecinte:
In primul rand, dreptul de abitatie este recunoscut numai pana in momentul partajului
succesoral. Dreptul de abitatie este recunoscut pana la data partajului succesoral, insa cel putin
pe o perioada de un an de la decesul celuilalt sot.
Cand sotul supravietuitor se va recasatori inainte de iesirea din indiviziune dreptul de
abitatie va inceta.
In situatia in care sotul defunct era titularul unui contract de inchiriere, cu privire la
apartamentul pe care-l ocupa cu sotul supravietuitor si ceilalti membri ai familiei, nu vor mai fi
aplicabile prevederile art.4 din Decretul nr. 1944, deoarece sotul supravietuitor beneficiaza de un
drept locativ propriu.

Definitia si caracterele juridice ale dreptului de servitute

In timp ce uzufructul, uzul si abitatia se constituie in favoarea unei persoane, servitutea ia

fiinta pentru "utilitatea si comoditatea unui fond". Art.576 Cod civil defineste servitutea ca fiind
"o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea altui imobil, avand un alt stapan".
In contextul acestei dispozitii legale, cuvantul de stapan trebuie luat in intelesul de proprietar.
 Dreptul de servitute este acel drept real, principial, indivizibil si perpetuu, care ia nastere
asupra unui imobil (denumit fond aservit), in scopul folosirii unui alt imobil (denumit fond
dominant), care are un alt proprietar.

Caractere juridice

a) Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, deoarece se constituie asupra unui
imobil. El este un dezmembramant al dreptului de proprietate. Nu se poate constitui insa o
servitute asupra oricarui imobil, ci numai asupra imobilelor prin natura lor. La randul ei, insasi
servitutea este un imobil prin obiectul la care se aplica.
b) Dreptul de servitute impune existenta a doua fonduri vecine, ambele avand proprietari
diferiti. Imobilul in favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fond dominant, iar
imobilul pe care este grevata servitutea se numeste fond aservit. Instantele judecatoresti au
subliniat faptul ca pentru constituirea unui drept de servitute este necesar ca cele doua fonduri,
dominant si aservit, sa apartina unor proprietari diferiti. Daca ambele fonduri apartin aceluiasi
proprietar, servitutea nu se mai poate constitui. De aceea, daca fondurile sunt in indiviziune, nu
va putea lua nastere acest dezmembramant al dreptului de proprietate. Astfel, chiar daca
coindivizarii s-ar intelege asupra modalitatii de a ajunge la locuintele lor, nu se va justifica
nasterea unui drept de servitute.
Chiar daca servitutea reprezinta un raport intre doua imobile, in cele din urma ea
foloseste tot proprietarului fondului dominant. Aceasta nu va conferi insa servitutii un caracter de
folosinta personala, ea continuand sa ramana o servitute reala.
In vreme ce un uzufruct poate fi constituit asupra unui alt uzufruct, o servitute nu poate fi
constituita asupra altei servituti.
c) Dreptul de servitute greveaza un imobil si nu se datoreste de persoana. Aceasta
determina ca servitutea sa nu inceteze la moartea proprietarului, iar titularul fondului aservit este
tinut numai la o obligatie de a nu face si nu una de a da sau a face.
d) Dreptul de servitute este indivizibil. Cand unul dintre fonduri sau ambele apartin mai
multor proprietari, constituirea servitutii trebuie sa se faca contradictoriu cu toti coproprietarii
fondului aservit. Cu toate acestea, regula unanimitatii se aplica diferit, dupa cum proprietatea
indiviza se refera la fondul dominant sau aservit. Cand se urmareste constituirea unei servituti,
regula unanimitatii actioneaza doar in ce priveste pe coproprietarii fondului aservit.
e) Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce inseamna ca servitutea va exista timp cat
exista cele doua imobile si o impune situatia care a generat nasterea servitutii. Proprietarii celor
doua fonduri, de comun acord, vor putea limita in timp servitutea.
f) Dreptul de servitute este un accesoriu al fondului, ceea ce inseamna ca servitutea nu are
o existenta de sine statatoare, ea depinzand de fondul dominant. In consecinta, dreptul de a
exercita o servitute se transmite impreuna cu fondul aservit.
De asemenea, nu este posibila instrainarea numai a servitutii; fiind un accesoriu fondului
dominant ea nu va fi instrainata decat odata cu proprietatea fondului dominant. Tot astfel,
servitutea nu poate fi ipotecata sau urmarita de creditori, independent de fondul dominant. Cel
care va cumpara fondul dominant, iar in actul juridic nu s-ar mentiona nimic in legatura cu
servitutea, el o va putea totusi folosi, deoarece servitutea este o calitate a proprietatii.
Clasificarea servitutilor

In continuare vom clasifica servitutile, avand in vedere criteriile care rezulta explicit sau
implicit din Codul civil.

1. Servituti urbane si servituti rurale. Potrivit prevederilor art.621 Cod civil, cand
servitutea este stabilita in folosul cladirilor, ea este urbana iar cand este stabilita in folosul
pamantului, este rurala. O servitute este urbana indiferent daca cladirea se afla in oras sau intr-o
localitate rurala. Aceasta clasificare a servitutilor destul de ambigua, este lipsita de importanta in
prezent.

2. Servituti continue si necontinue. Potrivit prevederilor art.622 Cod civil, o servitute

este continua atunci cand pentru exercitiul ei nu este necesar faptul actual al omului. Pentru
evitarea unor confuzii, nu trebuie sa intelegem prin cuvantul continua ca o servitutea se exercita
neintrerupt. Nu continuitatea da caracterul de continuu servitutii. Art.622 Cod civil da chiar
exemple de servituti continue: servitutea de apeduct (este vorba de dreptul unei persoane de a
aduce apa prin conducte, peste terenul proprietatea altei persoane); servitutea de scurgere a
apelor de ploaie (permite scurgerea apelor de ploaie de pe fondul aservit); servitutea de vedere;
servitutea privind picatura stresinii etc.
Servitutile necontinue sunt acelea, pentru a caror exercitare este necesar faptul actual al
omului. O servitute nu este necontinua deoarece s-ar exercita cu intermitente, ci pentru ca ea nu
poate fi exercitata decat prin acte din partea omului. Sunt servituti necontinue: servitutea de
trecere; dreptul de a lua apa de la fantana etc.

3. Servituti aparente si servituti neaparente. Art.622 alin.2 Cod civil, prevede ca

servitutile aparente sunt acelea care se cunosc prin lucrari exterioare, fiind posibila observarea
lor de catre titularul fondului aservit. Servitutile neaparente sunt acelea ce n-au semn exterior de
existenta a lor.
Sunt servituti aparente: servitutea de vedere; plantatiile sau constructiile efectuate la o
distanta mai mica decat cea legala; cand conducta de apa, gaz metan, se afla la suprafata
pamantului etc.
Sunt servituti neaparente: servitutea de a nu zidi decat pana la o anumita inaltime sau de a
nu inalta zidirea. In general, sunt servituti neaparente servitutile negative.
Interferenta dintre servitutile continue si necontinue, aparente si neaparente, permite alte
clasificari, datorita combinatiilor care pot avea loc intre ele:
- servituti continue si aparente (de exemplu, servitutea de vedere);
- servituti continue si neaparente (de exemplu, servitutea de a nu construi);
- servituti necontinue si aparente (de exemplu, servitutea de a pasuna).

4. Servituti pozitive si servituti negative. Servitutile pozitive permit proprietarului

fondului dominant sa faca anumite acte pe fondul aservit (de exemplu, servitutea de trecere, de a
lua apa de la fantana etc.). Dimpotriva, servitutile negative sunt cele ce se prezinta sub forma
impunerii unor obligatii de a nu face si care pot fi reciproc necesare unor bune relatii de
vecinatate - ca de pilda, distanta plantatiilor (art.607-608 Cod civil), distanta si lucrarile
intermediare pentru anumite constructii (art. 610 Cod civil) etc., sau unilaterale cum sunt, spre
exemplu, servitutile aeriene si altele asemenea.
 5. Servituti naturale, legale si prin vointa omului. Art.577 Cod civil prevede ca
servitutile pot izvori din situatia naturala a lucrurilor, dintr-o obligatie impusa de lege sau din
conventia dintre proprietari. In functie de aceste criterii, vom avea servituti naturale, servituti
legale si servituti constituite prin fapta omului.
Aceasta clasificare este criticabila, din punctul nostru de vedere. Astfel, este inexact sa se
sustina ca exista servituti naturale, deoarece natura nu creaza servituti. Practic, orice servitute isi
are originea in lege, iar o servitute exista pentru ca legea o recunoaste. Din acest punct de vedere,
servitutile naturale sunt tot legale. Adevaratele servituti sunt considerate doar cele care iau
nastere din fapta omului. S-a apreciat chiar ca numai printr-un abuz de limbaj s-au denumit
servituti, servitutile naturale si legale.

Conform dispozitiilor art.577 Cod civil, "servitutile naturale sunt cele care izvorasc din
situatiunea naturala a locurilor”. In realitate, ele constituie restrictii ale dreptului de proprietate.
La randul lor, servitutile naturale se impart in trei categorii:
- servitutile referitoare la ape (art.579-583)
- servitutile referitoare la granituirea proprietatilor (art.584)
- servituti referitoare la ingradirea proprietatii (art.585, 600).

Servitutile naturale sunt nu numai ingradiri normale ale atributelor dreptului de proprietate,
dar unele din ele privesc chiar exercitarea dreptului de proprietate. Servitutile de granituire si
ingradire nu sunt propriu-zis servituti, deoarece ele privesc de fapt obligatii care decurg din
raporturile de vecinatate.

Servitutea de scurgere a apelor naturale şi servitutea izvoarelor

Servitutea de scurgere a apelor naturale (art.578 Cod civil)

Potrivit prevederilor art.578 Cod civil: "Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce
curg fireste din locurile superioare, fara ca mana omului sa fi contribuit la asta. Proprietarul
inferior nu poate ridica stavili ca sa opreasca aceasta scurgere. Proprietarul superior nu poate
face nici o lucrare spre agravarea servitutii fondului inferior". Aceasta inseamna ca orice fond in
panta va trebui sa primeasca apele care curg naturale de pe fondul superior, indiferent daca
terenul inferior face parte din domeniul public sau privat. Important este ca omul sa nu fi
intervenit in scurgerea apelor, canalizand-o prin burlane, jgheaburi etc., apa trebuind a fi lasata
sa-si urmeze cursul ei firesc. Canalizarea apelor naturale spre fondul vecin, cu consecinta unor
prejudicii, atrage raspunderea civila delictuala a proprietarului fondului superior. Colateral
obligatiei titularului superior exista si obligatia titularului fondului inferior de a nu interveni si a
impiedica scurgerea apelor naturale.
Art.578 Cod civil se aplica insa si apelor rezultate din topirea zapezilor, inclusiv apelor
de izvor, atunci cand acestea au un curs natural.
Proprietarii celor doua fonduri pot, prin conventie, extinde, restrange sau chiar desfiinta
servitutea de scurgere a apelor naturale.
Servitutea izvoarelor (art.579 Cod civil)

Art.579 Cod civil dispune ca: "Cel ce are un izvor pe proprietatea sa, poate face orice
intrebuintare cu dansul, fara insa a vatama dreptul ca proprietarul fondului inferior are dobandit
sau prin vreun titlu sau prin prescriptie asupra acestui izvor". Acest text de lege nu
reglementeaza in realitate nici o servitute, ci reflecta continutul dreptului de proprietate, in sensul
ca, cel care este proprietarul unei suprafete de teren este implicit si proprietarul izvoarelor pe
care le are terenul. In virtutea dreptului sau de proprietate, proprietarul va putea retine apa pe
terenul sau, va putea chiar desfiinta izvorul, fara ca proprietarul vecin sa poata ridica vreo
pretentie. Desigur, face exceptie situatia in care proprietarul vecin a dobandit un drept de
servitute asupra izvorului. Un asemenea drept va putea fi dobandit prin urmatoarele modalitati:
- prin titlu. Proprietarul terenului pe care se afla izvorul poate ceda dreptul sau asupra
izvorului si altor persoane.
- prin uzucapiunea de 30 de ani. Conform art.580 Cod civil, servitutea va putea fi
dobandita printr-o folosinta neintrerupta timp de 30 de ani. Pentru a putea uzucapa, nu este insa
suficient ca proprietarul fondului vecin sa fi lasat apa izvorului sa se scurga pe terenul sau 30 de
ani sau sa se foloseasca de apa in tot acest timp. Este necesar ca proprietarul fondului inferior sa
fi facut "lucrari aparente destinate a inlesni trecerea si scurgerea apei in proprietatea sa" (art.580
Cod civil). Termenul de 30 de ani se va calcula din momentul in care au fost finalizate lucrarile.
- prin destinatia proprietarului. Desi legea nu se refera la aceasta modalitate, totusi,
conform art.623 Cod civil, servitutile aparente si continue pot fi dobandite prin uzucapiune; or,
servitutile continue si aparente vor putea fi constituite si prin destinatia proprietarului.

Granituirea si ingradirea proprietatilor invecinate

Servitutea in granituire (art.584 Cod civil)

Potrivit prevederilor art.584 Cod civil, orice proprietar va putea cere vecinului sau
granituirea proprietatilor invecinate, cheltuielile granituirii urmand a fi suportate in mod egal de
catre cei doi proprietari.
Deoarece consideram ca granituirea nu este o servitute propriu-zisa, am tratat aceasta
problema intr-un capitol anterior, asa incat, pentru detalii, trimitem la capitolul respectiv .

Servitutea de ingradire a proprietatii

Ingradirea proprietatii nu este o servitute, ci o exercitare a dreptului de proprietate.

Ingradirea poate fi facuta de bunavoie (art.585 C civ.) sau silit. Este normal ca un proprietar, in
exercitarea atributelor dreptului sau de proprietate, sa fie liber sa-si ingradeasca oricand
proprietatea sa.
Codul civil prevede ca atat in mediul urban cat si in cel rural, orice zid, gard sau sant care
serveste la despartirea cladirilor, a curtii si gradinii se socoteste a fi comun, adica in proprietatea
comuna a proprietarilor vecini. Deoarece situatia reglementata de art.590 Cod civil nu constituie
o servitute, ci o problema care priveste coproprietatea fortata, pentru detalii facem trimitere la
capitolul respectiv.
Servitutea privind distanta plantatiilor si servitutea privind picatura
streasinelor

Servitutea privind distanta plantatiilor

In realitate, nu ne vom afla in prezenta unei servituti propriu-zise, ci a unei restrictii a

dreptului de proprietate. Proprietarului ii este interzis de a planta la o anumita distanta de terenul
vecin. Art.607 Cod civil dispune ca arborii inalti se vor sadi la distanta stabilita prin regulamente
particulare sau dupa obiceiul locului, iar daca lipsesc regulamentele si obiceiul, atunci acesti
arbori vor fi saditi la o distanta de doi metri de hotarul celor doua proprietati; pentru celelalte
plantatii si garduri vii, distanta va fi de o jumatate de metru. Dispozitia legala se aplica atat
proprietarilor din mediul rural, cat si velor din mediul urban. Distanta se va masura de la mijlocul
trunchiului si pana la linia despartitoare a proprietatilor. Daca se fac asemenea plantatii, cu
nerespectarea distantelor, proprietarul vecin va putea cere instantei sa dispuna scoaterea
plantatiilor fara sa fie necesar sa faca dovada ca prin nerespectarea distantei ar incerca un
prejudiciu.
Retinem ca distantele prevazute de Codul civil se aplica doar in subsidiar, ele fiind
obligatorii doar cand nu sunt prevazute in regulamente sau obiceiuri. In ce priveste obiceiul, el
trebuie sa fie constant si recunoscut in localitate, ca o regula generala.
Desigur, nimic nu impiedica pe proprietarii vecini sa consimta la plantarea la o distanta
mai mica. De asemenea, dreptul de a avea plantatii la o distanta mai mica decat cea legala poate
fi dobandit si prin prescriptie. Obligatia de a respecta distanta plantatiilor nu mai subzista atunci
cand proprietarul a dobandit prin efectul prescriptiei achizitive si in raport, de exemplu, de
vecinatatea arborilor, dreptul de a avea plantatii la o distanta inferioara.

Servitutea privind picatura stresinilor (art.615 Cod civil)

Art.615 Cod civil prevede ca orice proprietar este obligat sa-si faca streasina casei sale in
asa fel incat apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau sau in strada si nu pe terenul
proprietatea vecinului. Nu se face distinctie intre imobilele urbane si cele rurale. Nici dispozitia
cuprinsa in art.615 Cod civil nu consacra o servitute, ci o aplicare a principiilor generale de drept
in materie de proprietate, dupa care proprietarul unui fond poate sa opreasca pe oricine de a face
sau de a arunca ceva pe fondul sau. Pentru a nu prejudicia pe vecini este normal sa se lase o
anumita distanta intre streasina si hotar, iar spatiul sa fie pavat, pentru a proteja temelia de
efectele umiditatii.
Pentru evitarea confuziilor, trebuie sa facem distinctie intre apele care se scurg in mod
natural de pe un fond pe altul si apele care curg de pe acoperisuri. In cazul in care proprietarul
fondului vecin refuza mutarea streasinei, acesta va putea fi chemat in justitie. Desigur,
proprietarul vecin se va putea apara ca a dobandit prin titlu, prin uzucapiunea de 30 de ani sau
prin destinatia proprietarului dreptul la servitutea contrara.

Servitutea de vedere

Art. 611 Cod civil prevede ca: "Unul din vecini nu poate face, fara consimtamantul
celuilalt nici intr-un chip fereastra sau deschiderea intr-un zid comun". Aceasta prevedere este
cunoscuta sub denumirea de servitute de vedere.
 Dreptul de a deschide ferestre sub limita legala poate fi dobandit prin titlu, prescriptie
achizitiva sau prin destinatia proprietarului. Servitutea de vedere nu trebuie sa fie exercitata in
mod abuziv, deoarece nimanui nu-i este permis sa abuzeze de dreptul sau pentru a prejudicia pe
altul.

Servitutea de trecere

Potrivit dispozitiilor art.616 Cod civil, proprietarul al carui loc este infundat, care nu are
nici o iesire la calea publica, poate cere sa i se permita trecerea pe proprietatea vecinului, in
scopul exploatarii fondului sau cu obligatia de a-l dezdauna pe acesta proportional cu pagubele
care s-ar produce. Un proprietar poate permite vecinului sau sa treaca pe fondul sau.
Servitutea de trecere va putea fi constituita atat pe terenurile proprietate privata indiferent
de titular), cat si pe terenurile care fonmeaza domeniul public (al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale).
Nu poate fi constituita servitutea de trecere, atunci cand locul a fost inchis sau infundat
prin fapta proprietarului.
Este posibila constituirea dreptului de servitute de trecere cand fondul dominant, fondul
aservit sau ambele fonduri sunt in indiviziune. Deoarece servitutea este indivizibila, adica se
constituie asupra intregului imobil aservit si profita intregului fond dominant, din acest punct de
vedere, daca unul din fonduri sau ambele sunt in coproprietate, constituirea servitutii se va face
in contradictoriu cu toti coproprietarii fondului aservit.
La alegerea caii de acces trebuie sa se aiba in vedere ca aceasta sa nu fie impovaratoare
pentru fondul aservit. Trebuie sa fie stabilita trecerea care sa primeasca cea mai redusa paguba.
Cand situatia imobilelor nu mai impune mentinerea servitutii de trecere, aceasta va
inceta.
In cazul constituirii dreptului de servitute de trecere nu se va proceda la darea unui teren
in compensare, deoarece, potrivit art.616 Cod civil, proprietarul fondului dominant va putea fi
obligat la plata despagubirilor echivalente cu prejudiciul produs ca urmare a constituirii
servitutii.
Servitutea de trecere nu poate fi dobandita decat prin titlu, iar prin titlu nu vom intelege
inscrisul constatator in sensul de instrument probator, ci operatia juridica, in sensul de act juridic.
Chiar aparenta, servitutea de trecere nu poate fi dobandita prin uzucapiune, deoarece este
necontinua.

Modalitatile de stabilire a servitutilor prin fapta omului

Este incontestabil ca adevaratele servituti sunt cele stabilite prin fapta omului. Proprietarii
celor doua fonduri, in virtutea dreptului lor de proprietate, pot hotari, de comun acord,
dezmembrarea dreptului de proprietate. Sub acest aspect, libertatea proprietarilor este nelimitata,
motiv pentru care legiuitorul nu a enumerat servitutile. Ei sunt liberi sa constituie orice servitute,
cu conditia de a nu incalca ordinea publica.
Titularii fondurilor au chiar posibilitatea de a deroga de la normele care reglementeaza
servitutile legale. De exemplu, se poate permite vecinului sa construiasca sau sa planteze la o
distanta mai mica decat cea prevazuta de lege; sa faca deschideri pentru vedere sub distanta
legala; sa faca streasina casei astfel incat apa rezultata din ploi se scurga pe terenul sau etc.
 Cu toate acestea, in cazul servitutilor de trecere, nu va fi valida conventia prin care s-ar
desfiinta dreptul de trecere stabilit in favoarea fondului infundat (art.616 Cod civil), deoarece
acest drept este infiintat dintr-un interes public si obstesc.
O alta restrictie are in vedere ca, prestatiunea se va stabili doar cu titlu de obligatie
personala, asa incat ea nu poate avea decat caracter temporar.
Potrivit prevederilor art.620 Cod civil, este permis proprietarilor sa constituie "orice
servitute vor gasi de cuviinta". Sunt trei modalitati de a stabili servituti prin fapta omului: prin
titlu, prin uzucapiune, prin destinatia proprietarului.

1. Titlu. Orice servitute, indiferent de natura ei va putea fi stabilita prin titluri. Titlul, care
constituie o manifestare de vointa a proprietarului poate imbraca forma conventiei (vanzare-
cumparare etc.) sau a testamentului. Prin titlu nu se intelege inscrisul constatator autentic sau sub
semnatura privata (instrumentum probationis); titlul trebuie inteles in sensul de negotium adica
operatiunea juridica si nu actul prin care se constata existenta titlului (de exemplu, sunt titluri:
vanzarea-cumpararea, legatul etc.).
Potrivit dispozitiilor art.623 Cod civil, se dobandesc prin titlu servitutile continue si
aparente. Cand servitutea se constituie prin conventie, aceasta va putea fi cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit. Servitutile stabilite prin titlu trebuie sa imbrace forma autentica ceruta de legiuitor in
cazul terenurilor. Sunt servituti care nu pot fi dobandite decat prin titluri, cum ar fi, de exemplu,
servitutea de trecere.

2. Uzucapiunea de 30 ani. Potrivit art.623 Cod civil, servitutile continue si aparente se

dobandesc si prin posesiunea de 30 de ani. Pentru a putea opera uzucapiunea, este necesar ca
posesia sa intruneasca toate conditiile prevazute de art. 1847 Cod civil. Nu este necesara
existenta titlului sau a bunei credinte. Este exclusa dobandirea servitutilor prin prescriptie
achizitiva de 10 pana la 20 ani. Dar, asa cum dispune art.623 Cod civil, nu orice servitute poate fi
dobandita prin uzucapiune, ci numai cele continue si aparente (de exemplu, servitutea de vedere
etc.).

3. Constituirea servitutilor prin destinatia proprietarului. Art.625 Cod civil, prevede ca

"Destinatiunea proprietarului tine loc de titlu, in privinta servitutilor continue si aparente", iar
art.626 Cod civil dispune ca nu exista servituti stabilite prin destinatia proprietarului decat atunci
cand cele doua fonduri despartite au fost in "averea aceluiasi proprietar, si ca printr-insul s-au
pus lucrarile in starea din care a rezultat servitutea".
Nu poate fi vorba de servitute atunci cand cele doua fonduri invecinate apartin aceluiasi
proprietar. Atunci cand unul dintre cele doua fonduri trece in proprietatea unei alte persoane
situatia de fapt care a fost stabilita de fostul proprietar se va preschimba intr-o adevarata
servitute. Destinatia data de proprietar va tine loc de titlu. Vor putea fi constituite prin destinatia
proprietarului doar servitutile continue si aparente.
Drepturile si obligatiile care decurg din servitute

Drepturile proprietarului fondului dominant

a) Dreptul de a se folosi de servitute. Art.630 Cod civil prevede, in acest sens, ca "acela
caruia i se cuvine o servitute are dreptul de a face toate lucrarile trebuincioase spre a se sluji cu
dansa si spre a o pastra".
b) Dreptul de a efectua lucrarile necesare, pe cheltuiala sa, pe fondul aservit. In principiu,
toate cheltuielile necesare a face servitutea utila si a o pastra apartin titularului dominant. Cu
toate acestea, titularii celor doua fonduri pot conveni ca cheltuielile sa fie suportate total sau
partial de proprietarul fondului aservit (art.631 Cod civil). Cand prin titlu proprietarul fondului
aservit este tinut sa suporte cheltuielile, el se va putea elibera de aceasta obligatie "lasand fondul
supus in dispozitiunea proprietarului fondului caruia se cuvine servitutea" (art.632 Cod civil).
Daca proprietarul fondului aservit il va impiedica pe proprietarul fondului dominant sa
execute lucrarile necesare, atunci acesta din urma se va putea adresa instantei judecatoresti, care
va decide. Dar nu este permis titularului fondului dominant sa faca orice lucrare pe fondul
aservit, ci numai cele care sunt absolut necesare. De exemplu, proprietarul fondului dominant nu
va putea ingradi servitutea, deoarece s-ar impovara astfel exercitiul dreptului de proprietate al
titularului fondului aservit, iar pe de alta parte, dreptul de ingradire nu apartine titularului unui
drept de servitute, ci numai titularului dreptului de proprietate. Dreptul de ingradire recunoscut
proprietarului nu are nimic comun cu servitutile, el fiind un atribut al proprietarului si face parte
din dreptul acestuia de a se folosi in mod liber de fondul sau.
c) Cand exercitarea unei servituti principale impune in mod necesar si o servitute
accesorie, atunci titularul fondului dominant are dreptul si la aceasta servitute accesorie. Este
situatia cand o servitute este accesoriul altei servituti (art.629 Cod civil). De exemplu, servitutea
de a scoate apa dintr-o fantana care se afla pe teritoriul altuia, implica si dreptul de trecere la
fantana. Stingerea servitutii principale atrage si stingerea servitutii accesorii.

Obligatiile proprietarului fondului dominant

a) Obligatia de a exercita servitutea numai in limitele sale. Art.635 Cod civil dispune ca
titularul servitutii nu poate exercita servitutea decat potrivit titlului, fiindu-i interzis sa faca "vreo
schimbare impovaratoare celui dintai fond". Exercitarea abuziva a servitutii va putea justifica,
din partea titularului fondului aservit, sa solicite desfiintarea lucrarilor si, daca este cazul, chiar
daune-interese.
b) Obligatia de a nu face nimic de natura a agrava servitutea (art.633 Cod civil). Atunci
cand titulari ai fondului dominant sunt mai multi coproprietari, fiecare va trebui sa exercite astfel
servitutea incat sa nu impovareze fondul aservit. De exemplu, in cazul unei vituti de trecere,
fiecare coproprietar nu va putea sa pretinda alt loc de trecere. Situatia este similara cand asupra
fondului aservit sunt mai multi coproprietari.

Drepturile proprietarului fondului aservit

a) Deoarece prin crearea servitutii nu se pierde dreptul de proprietate, titularul fondului

aservit va putea dispune de dreptul sau, fara ca prin aceasta sa lezeze exercitarea normala a
servitutii de catre titularul fondului dominant. De exemplu, in principiu, el nu poate modifica
locul servitutii.
b) Dreptul de a pretinde despagubiri de la titularul fondului dominant. Cuantumul
despagubirilor se va stabili pe cale amiabila, iar in caz contrar, de catre instanta de judecata.
c) Dreptul de a renunta la imobil, in favoarea titularului fondului dominant, pentru a se
elibera de obligatia de a suporta cheltuielile impuse de necesitatea pastrarii si exercitarii servitutii
atunci cand prin titlu i s-a impus lui aceasta obligatie (art.632 Cod civil). Aceasta dispozitie
legala este consecinta faptului ca orice proprietar poate renunta oricand la dreptul sau.

Obligatiile proprietarului fondului aservit

Obligatia de a nu face nimic de natura a leza exercitiul normal al servitutii (art.634 Cod
civil). De exemplu, in cazul unei servituti de trecere, calea de acces nu poate fi ingustata, inchisa
in anumite perioade. In cazul unei servituti de vedere, ii este interzis proprietarului fondului
grevat sa aseze un panou in fata ferestrei proprietarului fondului vecin, impiedicandu-i astfel
vederea etc.

Stingerea dreptului de servitute

Cauzele de stingere a dreptului de servitute care decurg din dreptul comun

a) Prin implinirea termenului sau a conditiei, atunci servitutea s-a constituit pe o perioada
determinata.
b) Proprietarul fondului dominant renunta expres sau tacit la servitute. Deoarece
servitutea este un drept real imobiliar, proprietarul fondului dominant trebuie sa aiba capacitatea
de a dispune.
c) Anularea, rezolutiunea sau revocarea actului prin care s-a constituit servitutea.
d) Anularea, rezolutiunea sau revocarea retroactiva a dreptului de proprietate a celui care
a constituit servitutea. Fac exceptie doar servitutile continue si aparente care se dobandesc prin
prescriptie achizitiva.
e) Exproprierea fondului aservit pentru cauza de utilitate publica, cand situatia juridica a
fondului expropriat impiedica exercitarea servitutii.

Cauzele de stingere a dreptului de servitute prevazute expres de lege

a) Imposibilitatea materiala de a mai exercita servitutea. In acest sens, art. 636 Cod civil,
prevede ca, servitutile inceteaza cand lucrurile se gasesc intr-o asemenea stare incat servitutea nu
se mai poate exercita. Servitutile vor renaste atunci cand lucrurile sunt restabilite, facand din nou
posibila exercitarea servitutii (art.637 Cod civil); cu toate acestea, servitutea nu va renaste daca a
trecut un termen de 30 de ani, deoarece servitutea se stinge prin neuz.
b) Confuziunea. Conform prevederilor art.638 Cod civil "Orice servitute este stinsa, cand
fondul catre care este datorata si acela care datoreaza cad in aceeasi mana" (art. 638 Cod civil).
Deci, aceeasi persoana dobandeste dreptul de proprietate atat asupra fondului dominant, cat si
acelui aservit (prin conventie, succesiune etc.).
c) stingerea servitutii prin neuz. Art.639 din Cod civil prevede ca "Servitutea este stinsa
prin neuz in curs de treizeci de ani". In conditiile in care servitutea nu este intrebuintata timp de
30 de ani, se prescrie dreptul de servitute. Prin efectul prescriptiei extinctive, fondul aservit este
eliberat de servitute. Important este ca dupa indeplinirea acestui termen, servitutea nu va mai
putea renaste. Este necesar ca neuzul sa fie total, deoarece exercitarea partiala a servitutii va avea
drept efect stingerea tot partiala a servitutii.
Se vor stinge prin neuz doar servitutile constituite prin fapta omului, nu si servitutile
naturale si legale.

Dreptul de superficie

Legislativ, dreptul de superficie si-a gasit consacrarea doar in art.11 din Legea nr. 115 din
27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare. Printre drepturile
reale imobiliare care trebuie intabulate, textul legii mentioneaza si dreptul superficie. De
asemenea, art.21 din Decretul nr.167/1958 privind prescriptia extinctiva, enumera printre
drepturile exceptate de la aplicarea prevederilor acestui decret dreptul de superficie.
Vom defini dreptul de superficie ca fiind acel drept real imobiliar principal care a consta
in dreptul de proprietate al persoanei, numita superficiar, asupra constructiilor sau plantatiilor
realizate pe terenul altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinta.
Ceea ce este esential, pentru a ne afla in prezenta unui drept de superficie, este ca
edificarea constructiei se se faca numai cu acordul proprietarului terenului.
Se va putea constitui dreptul de superficie pe orice teren proprietate privata, indiferent de
titular (chiar daca acesta este statul sau o unitate administrativ-teritoriala). Sunt excluse insa
terenurile proprietate publica, indiferent de titular, deoarece bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Constituirea dreptului de superficie asupra
domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este posibila fara restrictii,
deoarece, conform Constitutiei, proprietatea privata este ocrotita in mod legal de lege, indiferent
de titular, iar domeniul privat al statului este supus dispozitiilor de drept comun, daca prin lege
nu se prevede altfel. Nu are importanta asupra valabilitatii dreptului de superficie daca
superficiarul este o persoana fizica sau juridica, iar aceasta din urma daca este privata sau
publica. Pentru constituirea acestui drept nu este necesara autorizatia administrativa prealabila ci
doar forma autentica notariala a actului de constituire.
In cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate: pe de o parte
dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor sau plantatiilor, iar pe de alta parte,
dreptul de proprietate al altei persoane asupra terenului. Nu exista o indiviziune intre proprietarul
terenului si proprietarul constructiilor sau plantatiilor. Cele doua drepturi de proprietate sunt
distincte. In consecinta, dreptul de superficie nu este decat un dezmembramant al dreptului de
proprietate asupra terenului.
a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, deoarece obiectul sau il constituie
numai o suprafata de teren.
b) Dreptul de superficie este imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, ceea ce
inseamna ca actiunea in revendicare va putea fi promovata oricand pana la stingerea superficiei.
c) Dreptul de superficie are un caracter perpetuu, adica nu se stinge prin neuz. El va
exista atat timp cat va dura constructia sau plantatia pe terenul proprietatea altuia. In consecinta,
caracterul perpetuu al dreptului de superficie se raporteaza la durata in timp a constructiei. De
aceea, consideram ca nu trebuie sa se confunde caracterul perpetuu al dreptului de superficie cu
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
Cazuri practice ale dreptului de superficie

1. In domeniul relatiilor de familie, sunt posibile mai multe cazuri in care poate lua
nastere dreptul de superficie:
- constituirea dreptului de superficie in cazul sotilor care construiesc impreuna o locuinta,
dar pe terenul proprietate exclusiva a unuia din ei. Sotul neproprietar va dobandi un drept de
superficie asupra terenului celuilalt sot.
- dreptul de superficie va fi dobandit si de sotul care construieste, cu mijloace care provin
din bunuri proprii, pe terenul care este proprietatea lor comuna.
- dobandirea dreptului de superficie de catre sotii care construiesc pe terenul proprietatea
unui tert, cu acordul acestuia din urma.
- dobandirea dreptului de superficie de catre sotii care construiesc pe terenul proprietatea
parintilor unuia dintre ei.
2. Dreptul de superficie poate lua nastere in sfera relatiilor de concubinaj.
3. Dreptul de superficie poate rezulta prin partajarea unui teren afectat de constructii.
4. Dreptul de superficie poate fi dobandit atunci cand mai multe persoane fizice sau
juridice construiesc impreuna, pe terenul proprietate exclusiva a unuia dintre ei, o cladire cu mai
multe aprtamente, fiecare titular avand un drept exclusiv de proprietate asupra apartamentului.

Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se va putea stinge prin aceleasi moduri ca si dreptul de proprietate.

Pe langa aceste moduri mai exista si altele, specifice dreptului de superficie.
- cand superficiarul dobandeste si proprietatea asupra terenului, sau proprietarul terenului
dobandeste si proprietatea asupra constructiei (situatie posibila in cazul succesiunii).
- in cazul distrugerii integrale a constructiei, dreptul de superficie se va stinge, deoarece
terenul devine liber de sarcina de care este grevat. Demolarea partiala a constructiei nu va
determina insa stingerea dreptului de superficie.

Clasificarea modurilor de dobandire a dreptului de proprietate

Codul civil, in Cartea III, reglementeaza "diferitele moduri prin care se dobandeste
proprietatea".
Prin modurile de dobandire a drepturilor reale vom intelege acele mijloace juridice (acte
juridice si fapte juridice) prin care sunt dobandite dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale.
Pe langa modurile generale de dobandire a drepturilor reale reglementate de Codul civil,
exista si unele moduri specifice de dobandire, prevazute in unele acte normative. Modalitatile de
dobandire a drepturilor reale reglementate de Codul civil sunt variate. Astfel, art.644 prevede ca
dreptul de proprietate asupra bunurilor se dobandeste si se transmite "prin succesiune, prin
legate, prin conventie si prin traditiune", iar art.645 dispune ca proprietatea se mai poate dobandi
si prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune".
Clasificarea modurilor de dobandire a drepturilor reale poate avea loc in functie de cateva
criterii:

I. Astfel, dupa intinderea dobandirii, modurile de dobandire a drepturilor reale pot fi:
universale, cu titlu universal si cu titlu particular.
 a) Modurile de dobandire universale sunt acele prin care dobanditorul primeste intreaga
universalitate juridical (patrimoniul) de la autorul sau, cum ar fi, de exemplu, mostenirea legala.
b) Modurile de dobandire cu titlu universal sunt acele moduri prin care se transmite
dobanditorului doar o fractiune dintr-un patrimoniu.
c) Modurile de dobandire cu titlu particular sunt acele moduri prin care se transmite
dobanditorului un bun determinat sau o masa de bunuri determinate. Aceste moduri de dobandire
sunt cele mai frecvente (contractul, uzucapiunea, posesia de buna-credinta asupra unui bun mobil
etc.).

II. In functie de situatia juridica a bunurilor in momentul dobandirii, vom distinge

moduri originare si moduri derivate.
a) Modurile originare de dobandire se particularizeaza prin aceea ca, dobanditorul este
primul proprietar al unui bun, in sensul ca bunul nu a mai apartinut anterior altor persoane (de
exemplu, dobandirea fructelor de catre posesorul de buna credinta etc.). Tot in categoria
mijloacelor originare au fost incluse si acele moduri care se refera la un bun in privinta caruia
dreptul real al titularului anterior se stinge in temeiul legii odata cu dobandirea lui de catre noul
titular (cum se intampla in cazul uzucapiunii sau dobandirii mobilelor prin posesia de buna-
credinta).
b) Modurile de dobandire derivate au ca efect transmiterea dreptului de proprietate sau al
altor drepturi reale din patrimoniul unei persoane in patrimoniul altei persoane (de exemplu
succesiunea legala si testamentara, contractele etc.).

III. In functie de momentul in care are loc transmiterea drepturilor reale, vom avea:
moduri de dobandire intre vii si moduri de dobandire pentru cauza de moarte.
a) Moduri de dobandire intre vii se refera la acele mijloace juridice care isi produc
efectele in timpul vietii partilor (de exemplu: contractele de donatie, vanzare-cumparare etc.).
b) Moduri de dobandire pentru cauza de moarte sunt acele moduri, in care transmiterea
drepturilor reale are loc numai in momentul decesului transmitatorului (de exemplu: succesiunea
legala si testamentara).

IV. In functie de caracterul transmiterii vom avea: moduri de dobandire cu titlu oneros
si moduri de dobandire cu titlu gratuit.
a) Modurile de dobandire cu titlu oneros sunt acele moduri in care, in schimbul dreptului
real, dobanditorul se obliga la plata unui echivalent (de exemplu: contractele de vanzare-
cumparare, schimbul etc.).
b) Modurile de dobandire cu titlu gratuit sunt acele moduri in care dobanditorul dreptului
real nu se obliga la nici o prestatie fata de transmitator (de exemplu: donatia fara sarcini, legatele,
uzucapiunea etc.).

Traditiunea si ocupatiunea

Traditiunea

Traditiunea este un mod de dobandire a proprietatii si consta in simpla predare materiala

a obiectului, moment in care are loc si transferul proprietatii. In dreptul nostru civil, regula este
ca transferul dreptului de proprietate are loc in momentul realizarii acordului de vointa al partilor
contractante, fiind indiferent daca in acel moment s-a predat sau nu bunul. De aceea, obligatia de
predare a bunului (care este o obligatie de a face) poate fi concomitenta cu obligatia de
transferare a proprietatii (care este o obligatie a da) sau poate fi ulterioara sau chiar anterioara (de
exemplu, in cazul antecontractelor, cand incheierea lor este insotita si de predarea bunului).
Principiul consensualismului in dreptul nostru determina si aria extrem de restransa a
ocupatiunii ca mod de dobandire a drepturilor reale. Cu toate acestea, vom intalni ocupatiunea in
cazul darurilor manuale, precum si in cazul instrainarii titlurilor la purtator. Asemenea cazuri
retinute in practica judiciara, din punctul nostru de vedere au la baza conventia ca mod de
dobandire a drepturilor reale, incheierea ei fiind insotita desigur, de predarea materiala a bunului.
De exemplu, in cazul contractului de depozit, conform art. 593 Cod civil, el nu este perfect
atunci cand nu s-a facut traditiunea lucrului; iar art. 1593 alin. 3 Cod civil prevede ca
"Traditiunea se inlocuieste prin singurul consimtamant, daca lucrul ce este a se lasa in depozit se
afla in mana depozitarului sub orice titlu".
In cazul contractului de gaj, in principiu, potrivit art. 1685 Cod civil, el se considera
incheiat in momentul in care "Datornicul remite creditorului sau un lucru mobil spre siguranta
datoriei", dar, in prezent, prin unele dispozitii normative speciale s-a reglementat contractul de
gaj si fara a-l mai obliga pe debitor sa remita creditorului bunul dat in gaj.
Vom distinge deci intre traditiunea care are ca efect transmiterea proprietatii si traditiunea
care care ca efect transmiterea doar a posesiei bunului.
La darul manual, pentru transferul dreptului de proprietate, este necesara traditiunea
lucrului. Prin traditiunea lucrului nu trebuie sa se inteleaga neaparat o deplasare fizica a bunului,
cum ar fi preluarea obiectului din mana donatorului, efectele sale juridice putand fi realizate si
printr-o remitere implicita, cum ar fi in cazul in care donatorul preda donatarului cheile unei
casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul si-a manifestat in mod neechivoc
vointa de a-l transmite fara a fi coborat de pe perete.

Ocupatiunea

Un alt mod de dobandire a drepturilor reale il constituie ocupatiunea (art.645 Cod civil).
El consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine nimanui, deci a unui bun fara stapan.
Sfera de aplicare a ocupatiunii este extrem de restransa. In primul rand, potrivit art.646 Cod civil,
"Bunurile fara stapan sunt ale statulul". In spiritul acestui text de lege, la randul sau, art. 477 Cod
civil, dispune ca toate mostenirile vacante si fara stapani, precum si ale persoanelor care mor fara
mostenitori, sau ale caror mosteniri sunt abandonate, sunt ale domeniului public". Tot astfel,
art.680, prevede ca "in lipsa de mostenitori legali sau testamentari, bunurile lasate de defunct trec
in proprietatea statului".
Jurisprudenta a stabilit ca, in caz de vacanta succesorala statul nu dobandeste bunurile cu
titlu particular, ca bunuri individual determinate, ci cu titlu universal, ca elemente ale
patrimoniului. Din caracterul universal al acestei transmisiuni decurge atat dreptul, cat si
obligatia statului de plati pasivul succesiunii, in limita activului. De asemenea, in calitatea sa de
dobanditor al succesiunii vacante, statul va primi activul succesoral dupa ce va fi dedus pasivul,
fara a putea fi obligat la plata datoriilor ce ar depasi activul.
Potrivit art.647 Cod civil, sunt bunuri care nu apartin nimanui si cele al caror uz e comun
tuturor. In doctrina juridica s-a considerat ca, in prezent, proprietatea s-ar putea dobandi prin
ocupatiune, in cadrul bunurilor comune cum este apa de baut sau cea utilizata pentru trebuintele
casnice in cazul in care este luata de la un izvor natural, precum si in cazul pestelui si vanatul
capturat de pescar sau vanator, cu conditia ca aceste activitati sa se fi desfasurat in cadrul
dispozitiilor legale.

Mijloace juridice de protectie a dreptului de proprietate

Majoritatea ramurilor dreptului contin dispozitii privind ocrotirea dreptului de

proprietate. Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aparat dreptul de
proprietate, precum si celelalte drepturi reale principale.
Mijloacele de aparare au fost considerate in doctrina juridica ca fiind acele actiuni care
permit titularului dreptului de proprietate inlaturarea oricaror atingeri aduse dreptului sau si
asigurarea exercitarii lui in conditii normale.
Mijloacele civile de aparare a dreptului de proprietate sunt de doua feluri: mijloace
juridice nespecifice (sau indirecte) si mijloace juridice specifice (sau directe).
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte constituie acele actiuni civile care se
fundamenteaza pe drepturile de creanta. Ceea ce este caracteristic acestor mijloace consta in
faptul ca ele nu se intemeiaza pe dreptul de proprietate sau pe un alt drept real. In aceasta
categorie sunt incluse actiunile care provin din neexecutarea contractelor, actiuni intemeiate pe
raspunderea civila delictuala, actiunile izvorate din cvasicontracte, actiunile in nulitate sau
anulare, actiunile in rezolutiune sau reziliere etc. Fundamentul acestor actiuni il constituie
dreptul de creanta. Si mijloacele de drept obligational pot contribui la protectia dreptului de
proprietate, deoarece trebuie sa se tina seama de corelatia ce exista intre drepturile reale si cele
de creanta, de rolul pe care il are dreptul de proprietate in determinarea continutului tuturor
celorlalte drepturi patrimoniale, inclusiv a celor de creanta, precum si de functiile pe care le au
de indeplinit in dreptul civil, raporturile de obligatii.
Mijloacele juridice specifice sau directe de protectie a dreptului de proprietate constau in
acele actiuni care isi au fundamentul direct pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii unui
imobil. Asemenea actiuni se impart in: actiuni petitorii si actiuni posesorii.
Actiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se realizeaza apararea dreptului de
proprietate sau a altui drept real. Se includ in categoria acestor actiuni: actiunile in revendicare,
actiunile confesorii, actiunile de granituire, actiunile negatorii, actiunile in prestatie tabulara si
cele de rectificare tabulara, actiunile de partaj.
Actiunile posesorii sunt acele actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apararea
posesiei unui imobil.
Distinctiile dintre actiunile petitorii si actiunile posesorii constau in urmatoarele:
- in timp ce actiunile petitorii vizeaza insusi fondul dreptului, actiunile posesorii urmaresc
doar protectia posesiei;
- actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real contestat sau
incalcat, pe cand actiunile posesorii vor putea fi intentate de posesor, indiferent daca acesta este
sau nu proprietarul imobilului.
Actiunile posesorii le-am tratat detaliat in partea dedicata in mod special posesiei si
efectelor sale, asa incat nu vom mai relua examinarea lor.
In ce priveste actiunile petitorii, cea mai importanta dintre ele este actiunea in
revendicare. Referitor la celelalte actiuni petitorii, vom contura doar cateva aspecte:
Actiunea de granituire (art.584 Cod civil) este acea actiune prin care se solicita instantei
judecatoresti sa determine, prin semne exterioare, intinderea a doua fonduri invecinate. Actiunea
de granituire este o actiune petitorie, intrucat are ca scop delimitarea proprietatilor limitrofe.
 Actiunea confesorie este acea actiune reala prin care se urmareste ocrotirea sau
valorificarea celorlate drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitatie, superficie, servitute), in
cazul in care o alta persoana impiedica exercitarea acestor dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Caracterul petitoriu al acestor actiuni rezida din faptul ca ele pun in discutie insusi
dreptul real, care constituie in speta un dezmembramant al proprietatii.
Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul contesta ca paratul ar
avea, dupa caz, drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului pe care
reclamantul este proprietar.
Actiunea in prestatie tabulara este acea actiune reala prin care persoana indreptatita sa-si
intabuleze un drept real imobiliar in cartea funciara, poate solicita instantei judecatoresti sa
hotarasca inscrierea acelui drept in cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul
necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa. Hotararea
judecatoreasca obtinuta nu constituie un titlu de proprietate ci serveste doar la inscrierea in cartea
funciara a unui drept real.

Definitia si caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in Codul civil. Atunci cand
trateaza prescriptia, art.1909 alin.2 Cod civil dispune ca, "Cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a
furat un lucru poate sa-l revendice, in curs de trei ani"; art.1910 Cod civil, se refera tot la
revendicarea bunurilor mobile; la randul sau, art.1730 Cod civil prevede ca, atunci cand vanzarea
s-a facut fara termen, "Vanzatorul poate chiar sa revendice obiectele vandute".
Referitor la revendicarea bunurilor imobile, Codul civil nu contine nici o dispozitie, desi
actiunea in revendicare imobiliara este extrem de complexa si importanta, dand nastere unei
practici judiciare foarte bogata.
Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul
care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In
acest sens, jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este "actiunea prin care proprietarul
neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar". Actiunea in revendicare se distinge de
actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la redobandirea posesiei bunului.
Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea
bunului incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza
pe dreptul de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv
pentru care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.
Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai
ales cand cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este
insotita si de cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului
despartitor. Trebuie avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie,
urmareste doar delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o
parte determinata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica
si o revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.
Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva

oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se
transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.
Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi
existenta dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea
posesorie sau actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.
Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin
actiunea in revendicare. In acest sens, art.21 din Decretul nr. 167/1958 prevede ca "Dispozitiile
decretului de fata nu se aplica dreptului la actiunea privitor la drepturile de proprietate, uzufruct,
uz, abitatie, servitute si superficie". Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin
uzucapiune, sau un alt bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de
proprietate al proprietarului initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o
actiune de revendicare.

Efectele admiterii actiunii in revendicare

In cazul admiterii actiunii in revendicare, se va recunoaste dreptul de proprietate al

reclamantului asupra bunului mobil sau imobil. Cel mai important efect al hotararilor
judecatoresti prin care a fost admisa actiunea in revendicare, il constituie recunoasterea dreptului
de proprietate al reclamantului.
O asemenea hotarare judecatoreasca nu are insa efect constitutiv, deoarece nu da nastere
la un nou drept de proprietate, drept care deja exista. Tocmai in virtutea acestui drept,
reclamantul solicita restituirea bunului. Dar restituirea se dispune tocmai in virtutea unui drept de
proprietate existent, pe care paratul l-a incalcat. Actiunea in revendicare are ca scop tocmai
recunoasterea dreptului de proprietate asupra bunului si readucerea lui in posesia reclamantului.
S-ar putea ca paratul, in actiunea de revendicare, sa se apere, sustinand ca nu detine bunul
pentru el, ci pentru o alta persoana, care se considera a fi proprietara bunului. In acest caz, va fi
introdusa in proces acea persoana, in contradictoriu cu care se va solutiona litigiul.
Cele mai importante efecte ale actiunii in revendicare sunt:
a) In conditile in care actiunea in revendicare a fost admisa, paratul va fi obligat la
restituirea bunului. Se realizeaza astfel restabilirea dreptului de proprietate al reclamantului
asupra bunului, de care a fost ilegal deposedat. Desigur, fiind obligat la restituirea bunului,
paratului ii revine si obligatia de a se abtine in viitor de la orice fapte de natura a stanjeni
exercitiul normal al dreptului de proprietate.
Restituirea bunului va avea loc in natura si liber de sarcini (resoluto jure dantis,
resolvitor jus accipientis). Restituirea bunului in natura va fi insotita si de toate accesoriile sale.
b) In timp ce admiterea actiunii in revendicare produce un efect principal, si anume cel
privind restituirea bunului revendicat, se mai produce un efect secundar, care consta in obligarea
paratului la restituirea fructelor. Fructele se cuvin proprietarului, in virtutea dreptului sau de
proprietate si nu datorita accesiunii. Vom distinge insa intre paratul care a fost posesor de buna-
credinta sau rea-credinta. Astfel, posesorul de buna-credinta va retine fructele culese pana in
momentul introducerii actiunii in revendicare. Daca punerea in intarziere a avut loc anterior,
printr-o alta modalitate, atunci fructele culese pana in acest moment se cuvin posesorului. In
cazul in care paratul a fost de rea-credinta, el are obligatia de a restitui fructele culese din
momentul in care a intrat in posesia bunului.
c) Daca in perioada in care bunul s-a aflat la parat a suferit unele deteriorari atunci paratul
va fi obligat si la plata despagubirilor catre proprietar.
d) In sfarsit, chiar in cadrul actiunii in revendicare, paratul va putea cere obligarea
reclamantului la plata cheltuielilor necesare si utile efectuate asupra bunului revendicat. Aceste
cheltuieli vor fi achitate de reclamant, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-credinta.
Cheltuielile necesare sunt acele sume de bani sau munca depusa, pentru conservarea unui
bun. Cand sunt efectuate de posesorul neproprietar, ele vor trebui restituite deoarece ele ar fi
trebuit facute chiar de proprietar.
Cheltuielile utile reprezinta tot sume de bani sau munca depusa, insa ele au ca scop
sporirea valorii bunului. Aceste cheltuieli vor fi restituite catre posesor numai in masura sporului
de valoare a lucrului.
Cheltuielile voluptorii nu vor fi restituite, deoarece ale au fost efectuate de posesor pentru
a-si satisface placerea lui si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu va putea fi obligat
sa le restituie, indiferent daca posesorul a fost de buna sau rea-credinta.
Paratul va putea beneficia de un drept de retentie, in ce priveste bunul, pana la restituirea
cheltuielilor necesare si utile.
Bibliografie selectiva:

1. Corneliu Barsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti,
2001
2. Liviu Pop, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucuresti, 2001.
3. Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania,
Ed. Vrantop, Focsani, 1997.
4. Ion P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed.
Actami, Bucuresti, 1998.
5. Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti,
2006