ANTECONTRACTUL STUDIU TEORETIC I PRACTIC.

CORELAIILE CU SISTEMUL PUBLICITII IMOBILIARE

Author : Ioan SABU-POP

Author: Gabriel NI

Abstract: Ltude de la promesse ncessite lanalyse de ses conditions de validit

de fond et de forme qui sont celles de la vente mme. Les effets de la promesse ne se
consomme pas un ictu; si la promesse nest pas excut, les effets perdurent quelque
temps jusque ce quils steignent par muttus disensus, par la prescription extinctive ou
par caducit. La violation de la promesse par lalination du bien qui a form son objet
un tiers attire des sanctions diffrents, en fonction de bon ou mauvais fois du tiers
acqureur. Le refus de signer lacte authentique promis ne peut pas que soit suivi dune
arrt judiciaire tenant lieu dacte authentique que si cet acte a t rig par la volont
des contractant sen simple instrument probatoire.
Keywords: Avant-contrat, Promesse, Instrument Probatoire, Publication
immobilire.
J EL Classification: K23
n vederea cercetrii problematicii propuse spre analiz, considerm c este de
maxim relevan s prezentm cteva aspecte concludente despre instituia care cuprinde
n sfera sa conceptual noiunea de antecontract.
n practic, acordul de voine care d natere vnzrii nu se realizeaz ntotdeauna
dintr-o dat, aa cum au gndit autorii Codului civil, ci fie n urma unor negocieri
1
, fie,
ntruct prile nu vor sau nu pot nc s ncheie vnzarea, n urma unor acorduri

Dr., Associate Professor, Petru Maior University of Trgu-Mure, Faculty of Economics, Law
and Administrative Science, Romania. Lawyer, Mure Bar Association.

Master Student at the Petru Maior University of Trgu-Mure, Public Administration

Management Master Study, Romania.
1
Chiar i negocierile pot fi purtate pe baza unui acord (contract) de negociere, care fr a obliga n
vreun fel prile la ncheierea vnzrii propriu-zise, totui le oblig juridic pe acestea s poart negocierile
cu bun-credin a se vedea A. GOICOVICI, Acordul de principiu, n Revista Dreptul nr. 4/2002, p. 47.
prealabile de voine, care, ntr-un fel sau altul, sunt pai concrei n direcia vnzrii,
prefigurnd-o sau proiectnd-o, fiind ele nsele contracte, dar distincte de cel de vnzare
2
.
Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori
economice, ci i un act de previziune, de proiecie n viitor, adic n acest caz de
organizare n avans a unei proiectate vnzri viitoare
3
.
Configurarea juridic a acestui contract implic analizarea condiiilor de
valabilitate, a efectelor, precum i a consecinelor nerespectrii sale.
1. Noiuni introductive. Antecontract. Contract.
Promisiunea de vnzare-cumprare face parte din categoria contractelor
nenumite
4
. Particularitatea acesteia const n faptul c pregtete, prefigureaz un alt
contract, i anume acela de vnzare-cumprare.
Antecontractul de vnzare-cumprare este acordul de voin cuprins ntr-un act
juridic bilateral, prin care prile se oblig s ncheie n viitor, un contract de vnzare-
cumprare, la un pre determinat
5
.
Cunoscut sub denumirile de avancontract, precontract, contract preliminar,
contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune de contract,
promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, promisiune bilateral de vnzare-
cumprare, antecontractul de vnzare-cumprare nu este reglementat de Codul civil
romn, spre deosebire de Codul civil francez, care, n art. 1589 alin. 1, prevede c
promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor
dou pri asupra lucrului i asupra preului.
Fiind i el un contract, antecontractului i sunt aplicabile, n principiu, dispoziiile
art. 942-1206 C.civ., privind capacitatea prilor de a contracta, consimmntul valabil
exprimat, un obiect determinat sau determinabil i o cauz licit.
Putem spune c cea mai general i mai sintetic formulare privind definirea
contractului civil o gsim n art. 942 din C.civ. care stabilete contractul ca fiind
acordul ntre dou sau mai multe persoane pentru a constitui sau a stinge ntre dnii
raporturi juridice.
Din economia redactrii textului rezult c, esenial pentru prefigurarea
contractului este acordul de voin manifestat n scopul de a da natere, a modifica sau a
stinge drepturi subiective i obligaii civile.
S-a acceptat n mod constant, n literatura noastr juridic, mprejurarea c
termenul de contract este sinonim i deci echivalent celui de convenie
6
.
Dei de inspiraie francez, definiia dat de Codul civil romn de la 1865 se
aseamn fr a se identifica ns cu aceea formulat de art. 1001 din C.civ. francez
7
.
2
A se vedea D. CHIRIC, Contracte speciale civile i comerciale, ed. Rosetti, Bucureti, 2005, p.
156.
3
A se vedea H. LCUYER, Le contrat, acte de prvision, n Lavenir du droit. Mlanges en
hommage F. Terr, Dalloz, PUF, ditions du Juris-Classeur, Paris, 1999, p. 643.
4
A se vedea D. CHIRIC, Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ca form autonom
de contract, n SUBB nr. 2/2000.
5
A se vedea M. MUREAN, Antecontract de vnzare-cumprare, n Dicionar de drept civil, ed.
tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p. 36-37.
6
A se vedea I. DOGARU, Contractul. Consideraii teoretice i practice, ed. Scrisul romnesc,
Craiova, 1983, p. 8.
Potrivit acestui text, contractul este o convenie particular generatoare de drepturi i
obligaii, aa nct ntre convenie i contract exist un raport ca de la parte la ntreg.
Doctrinar s-a acreditat i ideea c termenul de convenie ar avea un sens mai larg dect
cel de contract. Astfel, dac ea are ca obiect naterea unei obligaii poate fi privit ca i
un contract.
Aceast teorie i are sorgintea n vechiul drept roman, n care exista o net
deosebire ntre contracte i convenii: pe cnd contractul ddea natere unei obligaii
garantate printr-o aciune, convenia era simplul pact (pactum nudum), nu producea dect
o obligaie natural neocrotit printr-o aciune n justiie.
Distincia a fost preluat i n literatura noastr juridic de dat relativ recent,
potrivit creia convenia ar fi genul, iar contractul specia. Astfel, convenia a fost
considerat ca acordul de voin intervenit ntre persoane n scopul de a crea orice fel de
efecte juridice, pe cnd contractul este specia de convenie prin care se creeaz obligaii
8
.
Textul art. 942 C.civ. citat anterior, dei nu a preluat din Codul napoleonian de la
1802 noiunea de convenie, totui a echivalat-o printr-o formulare mai analitic,
definit prin sintagma acordul dintre dou sau mai multe persoane.
n plan obiectiv, codul nostru a preluat de la cel francez mai sintetic i mai concret
ideea de finalitate a contractului, constnd n a constitui sau a stinge un raport juridic.
Prin constituirea sau ncheierea contractului se nelege realizarea acordului de voin al
prilor asupra clauzelor contractuale.
Art. 948 C.civ. precizeaz in terminis c pentru ncheierea valabil a unei
convenii sunt eseniale urmtoarele condiii: capacitatea de a contracta, consimmntul
liber exprimat al prii ce se oblig, un obiect determinat sau determinabil, o cauz licit.
De importan este faptul c realizarea condiiilor de validitate ale contractelor este legat
de momentul n care acordul de voin al prilor se formeaz prin ntlnirea ofertei cu
acceptarea. Anterior acestei mprejurri, este posibil ca prile s parcurg un itinerariu
susceptibil de desfurare n timp, o perioad numit de unii autori precontractual
9
.
De cele mai multe ori, contractele se ncheie fr parcurgerea prealabil a unor
faze precontractuale, prile convenind simultan asupra clauzelor contractuale sau pur i
simplu manifestndu-i adeziunea la clauzele unor contracte nesusceptibile de negociere,
fie prin modul n care au fost concepute (de exemplu, tariful unei cltorii cu avionul), fie
prin implicaiile unui anumit gen de a tranzaciona (de exemplu, vnzarea unui magazin
la un pre ce nu ine seama de alte elemente fond de marf, mijloace circulante, etc.).
Anterior momentului ncheierii contractului, drumul parcurs de ctre pri pn la
realizarea acordului de voin poate surprinde, n unele situaii, mai multe faze, respectiv:
1. negocierile precontractuale; 2. oferta de a contracta; 3. promisiunea de a contracta sau
antecontractul; 4. acceptarea.
2. Antecontractul: definiie, condiii, caractere.
7
n textul francez, le contrat est une convention par la quelle une ou plusieurs personnes
sobligent envers une ou plusieurs autres a donner, a faire, ou a ne pas faire quelque chose (contractul
este convenia prin care una sau mai multe persoane se oblig fa de una sau mai multe alte persoane s
dea, s fac sau s nu fac ceva).
8
A se vedea I. FILIPESCU, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, ed. Actami, Bucureti,
1994, p. 16.
9
A se vedea P.M. COSMOVICI, Drepturile reale. Obligaii. Legislaie, ed. All, Bucureti, 1996,
p. 126.
Spre deosebire de ofert, care este un act juridic de formaiune unilateral,
deoarece ea nu se ntemeiaz pe un acord de voin, promisiunea de a contracta sau
antecontractul dei creeaz obligaii numai n sarcina ofertantului, reprezint totui un act
juridic bilateral. Soluia se impune ntruct promisiunea de a contracta implic un acord
prealabil prin care prile se oblig, n ipoteza n care promisiunea are un caracter
sinalagmatic, s ncheie n viitor un contract. Este aadar posibil existena unei
promisiuni sinalagmatice de a contracta atunci cnd ambele pri se oblig ca n viitor s
ncheie un anumit contract. Cel mai frecvent caz care ilustreaz aceast mprejurare este
cel n care un contract nu poate fi ncheiat n lipsa unei formaliti, cum este bunoar
obinerea unui act administrativ. ntr-o asemenea ipotez, promisiunea bilateral de a
contracta (antecontractul), precede i uneori constituie chiar cauza obinerii actului
administrativ ce condiioneaz perfectarea contractului.
Antecontractul reprezint, astfel, o promisiune de a contracta, un acord de voin
prin care prile se oblig s ncheie n viitor contractul. Precontractul are deci menirea de
a conferi prilor certitudinea c nici una dintre ele nu va putea da napoi de la intenia
realizrii contractului preconizat.
Fiind un contract nenumit, antecontractul trebuie s ntruneasc, n principiu,
condiiile de validitate aplicabile contractelor n general
10
, dar i condiiile de validitate
speciale pe care trebuie s le ndeplineasc contractul n forma cruia urmeaz a se
perfecta
11
.
Antecontractul prezint urmtoarele caractere juridice: este un contract nenumit,
cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu i consensual
12
.
Expresie a libertii contractuale, n dreptul nostru civil, antecontractul este
guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art. 971 i art. 1295 C.civ. De
aceea, antecontractul se ncheie valabil prin simpla manifestare de voin a prilor,
nefiind necesar ca ea s fie nsoit de o anumit form. Nu se cere ca antecontractul s se
ncheie n form autentic. Antecontractul se poate ncheia n scris sau verbal; totui,
pentru probaiune, este indicat ca acordul de voine s fie consemnat ntr-un nscris
13
.
n literatura juridic s-a exprimat n mod unanim c antecontractul constituie o
obligaie de a face
14
, care este susceptibil de executare n natur, voluntar prin
perfectarea contractului, sau silit, dac vreuna din pri refuz s contracteze n forma la
care acesta s-a obligat.
3. Antecontractul devnzare-cumprare.
10
A se vedea J. SCHMID-SZALEWSKI, Le rle de lacte authentique dans la vente immobiliere,
n Revue du droit immobilier 2/1989, p. 154-155; M. MUREAN, Particularitile condiiilor de fond ale
validitii antecontractului, n SUBB nr. 1/1988, p. 63.
11
A se vedea L. BOYER, Promesse de vente, n Encyclopdie Dalloz. Rpertoire de droit civil,
1990, p. 26 (n
o
298).
12
A se vedea E. CHELARU, Circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Revista
Dreptul, nr. 9/1993, p. 21-23.
13
A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000,
p. 57.
14
A se vedea I. ALBU, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca,
1984, p. 44; E. SAFTA-ROMANO, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de
art. 2 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 1/1991, p. 32.
Dei teoretic antecontractul este o promisiune bilateral de a contracta i astfel se
poate aplica n toate cazurile n care prile simt nevoia unei garanii suplimentare n
vederea perfectrii ulterioare a unui acord care s genereze obligaii particulare, putnd
astfel s fie luate n considerare diferite tipuri de contracte, cum ar fi contractul de
locaiune sau contractul de servicii imobiliare, practic cel mai des ntlnit din motive ce
in de natura relaiilor sociale i comerciale, este antecontractul aplicat la contractul de
vnzare-cumprare.
n materia antecontractului sau a promisiunii de vnzare-cumprare, distingem
mai multe situaii, respectiv aceea n care ambele pri se oblig la perfectarea ulterioar
a unui contract de vnzare-cumprare sau doar una dintre pri, care manifest un interes
mai stringent. n aceast ordine de idei, se remarc promisiunea bilateral de vnzare-
cumprare, n primul caz, i respectiv, promisiunea unilateral de vnzare-cumprare.
Promisiunea unilateral de vnzare-cumprare intervine n cazul n care o
persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun,
primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i
manifesta ulterior, de obicei ntr-un anumit termen, consimmntul de a-l cumpra. De
exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul
dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta dorina de a-l cumpra.
O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv este nendoielnic un
contract distinct, ce nu este totui o vnzare (i deci nu poate produce efectele specifice
ale contractului de vnzare-cumprare) i nici un act unilateral de voin. Promisiunea de
vnzare (sau de cumprare) d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind
obligat fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun
15
.
ntr-o alt opinie, se pledeaz concepia potrivit creia beneficiarul promisiunii de
vnzare sau de cumprare are un drept potestativ, intermediar ntre drepturile de crean
i drepturile reale, astfel nct prin ridicarea opiunii de ctre beneficiarul promisiunii, se
realizeaz acordul de voin care d natere contractului de vnzare-cumprare, afar de
cazul n care pentru valabilitatea acestuia este cerut forma autentic ad validitatem,
nerespectarea promisiunii de ctre promitent fiind lipsit de efecte juridice, cu excepia
cazului cnd promitentul vinde lucrul unui ter de bun-credin, caz n care beneficiarul
are dreptul la daune-interese, sanciune prevzut de art. 1075 C.civ. pentru neexecutarea
obligaiilor de a face, iar nu pentru respectarea unui drept potestativ. Rezult c, n
aceast concepie, instituia n cauz este impropriu denumit promisiune de vnzare, cci
vnztorul nu mai are obligaia de a vinde, o dat ce contractul de vnzare-cumprare se
poate ncheia prin simpla voin a cumprtorului, chiar dac vnztorul nu ar mai fi de
acord. Instituia ar fi promisiune de a vinde numai n cazul n care contractul proiectat ar
fi un contract solemn
16
. O asemenea concepie denatureaz realitatea, n sensul c
vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n
viitor a contractului.
Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat ns nici cu vnzarea sub
condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are drept obiect o obligaie de a face,
iar cea de-a doua o obligaie de a da.
15
A se vedea F. DEAK, Tratat de drept civil, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 23.
16
A se vedea D. CHIRIC, Promisiunea unilaterala de a vinde i de a cumpra, n Revista de
Drept Comercial, nr. 9/1999, p. 39.
Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract care d natere la un drept de
crean, una dintre pri fiind obligat fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit
bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu. Dac
beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea
obligaiei asumate, va refuza vnzarea, contractul proiectat nu se va mai ncheia,
beneficiarul avnd dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a
face.
Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz
obligaii numai pentru una din pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul
dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei
sume de bani, caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract
sinalagmatic, dar fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral, cci beneficiarul nu
i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer.
Obiect al controverselor n doctrin l-a constituit i faptul de a ti dac pentru
ncheierea contractului de vnzare-cumprare promitentul trebuie s-i manifeste nc o
dat consimmntul.
ntr-o opinie, s-a considerat c voina promitentului, n sensul de a vinde, s-a
manifestat cu ocazia perfectrii promisiunii de vnzare i deci, nu este necesar s fie
repetat
17
. n momentul manifestrii voinei beneficiarului de a cumpra, acordul de
voin s-a realizat i astfel contractul de vnzare-cumprare este ncheiat.
ntr-o alt opinie, considerat a fi cea pertinent, pentru ncheierea contractului de
vnzare-cumprare n baza promisiunii de vnzare este necesar o nou manifestare de
voin din partea promitentului, n sensul ncheierii contractului. ntr-adevr, obligaia
asumat de promitent de a vinde bunul nu trebuie neleas ca o obligaie de a vinde
imediat, ci n sensul de a-i da consimmntul la o dat ulterioar cnd i va manifesta
voina beneficiarul de a cumpra bunul. n absena unei noi manifestri de voin din
partea promitentului exist riscul imposibilitii perfectrii contractului, n cazul n care
promitentul nu i-a respectat promisiunea i a vndut bunul unei alte persoane
18
.
Cu privire la noiunea de antecontract, prile au i o obligaie de a nu face,
respectiv aceea de a nu ntreprinde nimic n direcia consimirii la o alt vnzare avnd
acelai obiect sau a oricrei aciuni de natur s mpiedice perfectarea contractului
promis.
Cu privire la obiect i form, antecontractul trebuie s cuprind meniuni cu
privire la bunul ce se intenioneaz a fi vndut, ct i la preul pentru care urmeaz a se
face vnzarea. Potrivit principiului consensualismului i a libertii manifestrii de voin,
prile pot ncheia antecontractul n orice form, dup cum am menionat anterior. De
asemenea, s-a statuat c preul poate fi stabilit prin orice mijloace de prob, inclusiv
declaraii de martori sau prezumii, mai ales n cazul n care o parte din el a fost i pltit
19
.
De esena antecontractului este ca acesta s conin, explicit sau implicit, clauza potrivit
creia prile se oblig, reciproc, s ncheie n viitor un contract.
Antecontractul mai poate cuprinde i alte clauze, prin care prile se oblig
reciproc s plteasc despgubiri, n cazul n care cu rea-credin una dintre ele se dezice
17
T.S. col. civ., Dec. nr. 1071/1964, n Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem, 1964, p. 72.
18
A se vedea S.D. CRPENARU, Drept comercial romn, ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 415.
19
Curtea Suprem de Justiie, s. civ., Dec. nr. 2339/1993, n Buletinul Jurisprudenei pe anul
1993, p. 51.
de la ncheierea contractului
20
, termenul pn la care trebuie achitat preul, sau pn la
care prile se oblig s se prezinte la notarul public, predarea sau primirea bunului, etc.
Acele clauze care sunt de natura i de esena antecontractului, cum este obligaia prilor
de a se prezenta la notar n vederea ncheierii contractului de vnzare-cumprare n form
autentic, se consider subnelese, chiar dac ele nu au fost inserate n antecontract
21
.
4. Modalitatea de punere n executare a antecontractului de vnzare-
cumprare.
Sub aspect obligaional, promisiunea cuprins ntr-un antecontract valoreaz, n
dreptul nostru, o obligaie de a contracta i ea ndatoreaz prile la executare ntocmai ca
i orice alt obligaie convenional asumat. Obligaia de a contracta izvort din
antecontract este o obligaie de a face, care, atunci cnd este cazul, poate fi executat n
natur i fr concursul debitorului. Executarea n natur a obligaiei asumate poate fi
voluntar, cnd prile ncheie de bun-voie contractul promis, sau silit, cnd fa de
refuzul uneia dintre pri de a contracta, instana, n lumina principiului executrii n
natur a obligaiilor, va pronuna, n baza art. 1073 i 1077 C.civ., o hotrre care s in
loc de contract de vnzare-cumprare.
Fiind o aciune personal
22
, aciunea n executarea silit a antecontractului se
introduce la instana de la domiciliul prtului, n temeiul art. 5 C.proc.civ. Caracterul ei
personal rezult din dreptul de crean pe care l genereaz antecontractul de vnzare-
cumprare.
Aciunea poate fi intentat de promitent sau de beneficiar, ori de motenitorii
acestora, mpotriva beneficiarului sau promitentului, ori a motenitorilor acestora.
O condiie esenial pentru promovarea aciunii este ca reclamantul s i fi
executat obligaiile pe care i le-a asumat prin antecontract.
n aceeai ordine de idei, n ceea ce privesc modalitile de impunere a
antecontractului se poate spune c fa de refuzul debitorului obligaiei de a contracta,
instana are la dispoziie urmtoarele soluii: nlocuirea actului autentic prin hotrre
judectoreasc, hotrre ce va ine loc de contract de vnzare-cumprare, avnd efect
constitutiv de drepturi, opernd transferul dreptului de proprietate de la data cnd rmne
definitiv i daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executrii n natur a
obligaiilor de a face, constnd ntr-o sum de bani pe care debitorul trebuie s o
plteasc pentru fiecare zi de ntrziere pn la executarea obligaiei. Cuantumul sumei i
unitatea de timp pentru care se acord se stabilesc prin hotrre judectoreasc. Desigur,
dac debitorul persist n a nu-i executa obligaia, instana poate mri cuantumul lor.
Aciunea prin care promitentul-cumprtor l cheam n judecat pe promitentul-
vnztor pentru perfectarea actului juridic de vnzare-cumprare, este prescriptibil n
cadrul termenului general de prescripie dac promitentul-cumprtor nu a intrat n
posesia bunului. Fiind o aciune personal, prescripia se mplinete n cadrul termenului
general de 3 ani. Prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care
20
T.S., col. civ., Dec. nr. 1716/1956, n Culegere de decizii 1956, vol. I, p. 119.
21
A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000,
p. 59.
22
A se vedea V. STOICA, F. BAIAS, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a
imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 3/1992, p. 24.
promitentul-vnztor se manifest expres, n sensul negrii dreptului promitentului-
cumprtor
23
.
O alt situaie practic apare n cazul n cazul n care promitentul-vnztor nu-i
respect obligaia i vinde lucrul unei tere persoane; n aceast situaie vnzarea
ncheiat este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absolut a contractului de vnzare-
cumprare ncheiat cu terul care este de rea-credin cunoscnd existena
antecontractului), valabil, iar beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului,
ntruct nu a devenit proprietar. n aceast situaie ns, promitentul-cumprtor poate
cere daune-interese.
n cazul n care bunul care face obiectul antecontractului constituie bun
proprietate comun, promitentul-vnztor este unul dintre coproprietari. n acest caz
antecontractul de vnzare-cumprare ncheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat n
proprietate comun pe cote-pri, depinde de modalitatea n care se realizeaz partajul
acestuia. Dac bunul este atribuit la partaj coprtaului promitent-vnztor, antecontractul
rmne valabil i dreptul beneficiarului-cumprtor se consolideaz, deoarece mpreala
are efect declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vnztor devenind
proprietar exclusiv
24
.
De asemenea, se poate ca bunul promis s nu se gseasc n patrimoniul
vnztorului la data ncheierii antecontractului. Att timp ct antecontractul nu transfer
dreptul de proprietate, avnd ca obiect doar o obligaie de a face, nu este necesar ca bunul
promis s existe n patrimoniul promitentului. Chiar dac prin antecontract se promite
constituirea sau transmiterea unui drept real, promisiunea de contract genereaz doar un
drept de crean i, numai la data ncheierii contractului, dreptul real va fi constituit sau
transmis.
O alt problem practic s-a pus n situaia n care obiectul subcontractului l
formeaz bunurile comune. Nimic nu mpiedic s se nstrineze un bun aflat n
devlmie, prile fiind libere s-l includ n antecontract. Situaia este simpl cnd
ambii soi promit nstrinarea bunului. n analiza acestei probleme, vom distinge dou
situaii: cnd soii promit nstrinarea bunului comun i atunci cnd soii sunt beneficiarii
bunului promis. Situaia este mai complicat sub primul aspect, atunci cnd bunul este
promis doar de unul dintre soi, fr consimmntul celuilalt so, i se convine chiar
predarea imobilului, primindu-se preul parial sau integral. ntrebarea se pune dac este
posibil ca cellalt so s cear anularea antecontractului. S-a susinut ca atunci cnd bunul
este comun, ambii soi trebuie s figureze n antecontract. Absena consimmntului va
putea fi suplinit ulterior expres. Atta timp ct prin antecontract nu se realizeaz un
transfer de proprietate, dreptul celuilalt so asupra bunului promis nu este nclcat, el
rmnnd n continuare n patrimoniul comun, astfel c aciunea n anulare a
antecontractului ar fi lipsit de interes. Numai n cazul nstrinrii definitive a imobilului,
fr consimmntul celuilalt so, contractul va fi lovit de nulitate deoarece nu opereaz
prezumia mandatului tacit.
23
.C.C.J., sec. civ., Dec. nr. 1212/2005, n Jurisprudena seciei civile pe anul 2005, ed.
Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 340.
24
.C.C.J., sec. civ., Dec. nr. 6242/2004, n Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul
2004, ed. All Beck, Bucureti, 2005, p. 153.
6. Rolul i locul antecontractului devnzare-cumpraren sistemul publicitii
imobiliare.
Obiectul principal al crii funciare l constituie descrierea imobilelor i artarea
drepturilor reale tabulare. De asemenea, n afara drepturilor tabulare exist sau pot exista
anumite acte sau fapte juridice referitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar care fie
modific, fie precizeaz situaia lor juridic. Este vorba de drepturi de crean sau alte
drepturi personale nscute n legtur cu aceste imobile, precum i de anumite fapte
juridice care configureaz statutul ori capacitatea juridic a persoanelor nscrise n cartea
funciar ca titulare ale unor drepturi reale sau personale, dup caz.
Spre deosebire de drepturile tabulare care, obligatoriu, trebuie nscrise n cartea
funciar pentru a deveni opozabile fa de teri, n cazul actelor i faptelor juridice
privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar nscrierea este, n principiu, facultativ, i are ca
efect fie opozabilitatea erga omnes a acestora, fie doar informarea terelor persoane
despre astfel de acte sau fapte
25
.
Exist cazuri de nscriere n cartea funciar, prevzute de Legea nr. 7/1996
privind cadastru i publicitatea imobiliar, a unor acte i fapte juridice privitoare la
drepturi de crean, n vederea realizrii opozabilitii fa de terele persoane interesate:
- nchirierea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
- sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
- aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n cartea funciar;
- intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
- cile de atac mpotriva ncheierilor de nscriere n cartea funciar.
De asemenea, la cerere, vor putea fi nscrise n cartea funciar orice acte sau fapte
juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur
cu imobilele cuprinse n cartea funciar, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.
n acest sens vom nvedera urmtoarele:
- instituirea curatelei;
- artarea raporturilor juridice cu o alt persoan de natur de natur s afecteze
regimul juridic al bunului nemictor;
- artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a titularului
dreptului real nscris n cartea funciar;
- interdicia de grevare sau de nstrinare a imobilului, precum i modalitile
interdiciei de strmutare sau de grevare;
- lucrrile de expropriere a imobilului;
- hotrrea de deschidere a procedurii falimentului;
- promisiunea stabilit prin convenie de a ncheia un contract, n viitor, de
nstrinare cu privire la bunul imobil (antecontractul).
Astfel, dac vorbim despre un antecontract care vizeaz un imobil, n scopul
asigurrii opozabilitii fa de teri a promisiunii de vnzare-cumprare, precum i pentru
informarea terilor cu privire la existena acestor raporturi, promisiunea de a ncheia un
contract de nstrinare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notri n cartea
funciar. Prin notare, drepturile promitentului-cumprtor devin opozabile terelor
persoane interesate, atrgnd atenia acestora asupra existenei unor acte juridice. Dac
25
A se vedea M. NICOLAE, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2006, p. 173.
ns bunul se mai gsete n patrimoniul vnztorului, promitentul-cumprtor mai are
posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor, s
pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare. n literatura
juridic s-a exprimat n mod unanim c antecontractul constituie o obligaie de a face
26
,
care este susceptibil de executare n natur, voluntar prin perfectarea contractului, sau
silit, dac vreuna din pri refuz s contracteze n forma la care acesta s-a obligat,
respectiv, n form autentic.
Antecontractul se ncheie valabil prin simpla manifestare de voin a prilor,
nefiind necesar ca ea s fie nsoit de o anumit form. Nu se cere ca antecontractul s se
ncheie n forma autentic prevzut pentru contractul de vnzare-cumprare a
imobilului, deoarece nu se confund cu acesta din urm, n funcie de care el are o
configuraie distinct
27
.
5. Concluzii.
Antecontractul este o garanie a perfectrii n viitor a contractului de vnzare-
cumprare n mod transparent i cu respectarea condiiilor de form dac aceasta se
impune. Chiar dac contractul de vnzare-cumprare este consensual, nimic nu mpiedic
prile s ncheie o asemenea convenie. Elementul esenial n cazul antecontractului l
constituie, aadar, faptul c el este o convenie distinct de viitorul act de nstrinare, ceea
ce face s nu fie confundat cu contractul de vnzare-cumprare propriu-zis; nu poate fi
considerat ns nici o ofert simpl de nstrinare, antecontractul avnd locul chiar dac
secundar, totui bine localizat n spectrul instituional civil.
Dintre motivele care determin ncheierea antecontractului de vnzare-cumprare,
menionm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaiunii, evitarea taxelor de timbru
notariale, imposibilitatea achitrii integrale a preului, terenul nu se afl nc n
patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate,
dorina promitentului de a mai stpni o perioad terenul n cauz, condiionarea vnzrii
de ndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.
26
A se vedea I. ALBU, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca,
1984, p. 44; E. SAFTA-ROMANO, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de
art. 2 din Decretul nr. 144/1958, n Revista Dreptul, nr. 1/1991, p. 32.
27
A se vedea T. DRJAN, Antecontractul de vnzare-cumprare, n Revista Dreptul, nr. 3/2000,
p. 57.