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ESERCIZIO DI ESTIMO SVOLTO

QUESITO ASSEGNATO ALLESAME DI STATO PER LABILITAZIONE


ALLESERCIZIO DELLA LIBERA PROFESSIONE DI GEOMETRA
SESSIONE 2008
TESTO MODIFICATO
Un alloggio gravato da un diritto di usufrutto vita natural durante per . Di fronte alla possibilit
di una vendita il nudo proprietario incarica un tecnico di determinare il valore della nuda
propriet, il valore dellusufruttuario e il valore dellintero alloggio.
Sono stati accertati i seguenti dati :
-

la superficie commerciale dellalloggio di 140 mq;


il canone mensile medio ordinario di locazione nella zona pari a 8,00 al metro quadrato
di superficie commerciale;
la vita probabile residua del titolare del diritto di usufrutto, secondo le tavole di mortalit e
sopravvivenza della popolazione, di 12 anni;
limmobile ha una rendita catastale di 2.540,00;
lalloggio fa parte di uno stabile dotato di portineria le cui spese annue per la quota di
competenza ammontano a 1.200,00;

Lusufruttuario ha sostenuto spese straordinarie di ristrutturazione per un ammontare di 6.000,00.


Assumendo opportunamente tutti i dati necessari a determinare il reddito della piena propriet e il
reddito dellusufruttuario, il candidato proceda alla stima dei valori richiesti.
Se lusufruttuario accetta di estinguere il suo diritto e il proprietario, riacquistata la piena propriet,
decide di frazionare lalloggio in due unit prima della vendita, esponga il candidato quali
pratiche edilizie e catastali sono necessarie.

Durata massima della prova : 8 ore


Durante la prova sono consentiti luso di strumenti di calcolo non programmabili e non stampanti e
la consultazione di manuali tecnici e di raccolte di leggi non commentate.

SVOLGIMENTO
La prova ci chiede di affrontare quattro quesiti:
1) Determinare il Valore della Nuda propriet ( Vnp ).
Il Vnp uguale al valore che avr il fabbricato alla fine del 12 anno (scadenza del
contratto) anticipato al momento della stima
1
Vnp = Vo x
q12
2) Determinare il Valore del Diritto dellUsufruttuario (Vdu).
Il Vdu uguale alla sommatoria di tutti i redditi che lusufruttuario potr percepire fino alla
scadenza del contratto. (Ru = reddito annuo dellusufruttuario)
q12 - 1
Vdu = Ru
r x q12
3) Determinare il valore dellintero alloggio.
Tale valore uguale al 50 % del valore di mercato + il valore della nuda propriet.
4) Indicare le pratiche edilizie e catastali per la fusione dei due diritti e per un eventuale
frazionamento dellalloggio.
I dati mancanti e necessari che devono essere assunti sono :
saggio di capitalizzazione, saggio commerciale, canone di affitto e aliquota per il calcolo dellICI.
Saggio di capitalizzazione
Attraverso unindagine di mercato, effettuata nella zona su cui insiste il bene oggetto di stima e per
beni simili al nostro, abbiamo appurato che il saggio di capitalizzazione del 3 % ed stato
calcolato con la seguente formula
Bf
r =
V
Saggio commerciale
Si tenuto conto del saggio bancario medio applicato, per questi tipi di investimento, dalle banche
della zona 5 %
Il canone di affitto viene pagato allinizio di ogni mese (ordinariet della zona)
Laliquota utilizzata per il calcolo dellICI il 5 per mille.

SOLUZIONE DEL 1 QUESITO Vnp


Bf
1
Vnp = ( x ) : 2
r
q12

1
- indennizzo x
q12

alla scadenza del contratto il proprietario dovr corrispondere la somma di 6.000 che pur essendo di sua competenza
lha pagata lusufruttuario

Bf = RPL SPP
Bf = beneficio fondiario

RPL = reddito di parte padronale

SPP = spese di parte padronale

Rata mensile = 140 mq x 8 /mq = 1.120


Calcolo del RPL
12 + 1
RPL = 1.120 ( 12 + 0,05 ) = 13.804
2
Calcolo delle SPP
Attraverso unindagine di mercato si constatato che, per beni simili al nostro, le spese di parte
padronali sono:
- quota di reintegrazione (cica il 3 % del RPL)
13.804 x 0,03 =
414,12
-

imposta comunale sugli immobili I.C.I.


ICI = reddito catastale x 100 x aliquota = 2540 x 100 x 0,005 =

1.270,00

quota di manutenzione e assicurazione (circa il 5 % del RPL )


13.804 x 0,05 =

portineria (spesa data dal testo)

1.200,00

amministrazione (circa il 2 % del RPL )


13.804 x 0,02 =

276,08

000.00

sfitto e inesigibilit
nella zona si possono considerare uguali a zero in quanto il mercato
dellaffitto molto attivo e la fascia sociale interessata medio alta.
interessi calcolati sulle suddette spese mediamente anticipate
3.850,00 x 0,05 x 6/12 =
TOTALE SPESE DI PARTE PADRONALE

690,20

___________
3.850,40

96,26
____________
3.946,66

Bf = RPL SPP = 13.804 3.946,62 = 9.857,38


Bf
1
Vnp = ( x ) : 2
r
q12

1
- indennizzo x
q12
3

9.857,38
1
Vnp = ( x ) : 2
0,03
1,0512

1
- 6.000 x
1,0512

Vnp = ( 182.965,27 : 2) 3.341,02 = 88.141,61


SOLUZIONE DEL 2 QUESITO Vdu
q12 - 1
1
Vdu = ( Ru ) : 2 + indennizzo
r x q12
q12
Le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario e lusufruttuario dovr pagare
gli interessi legali su tali spese.
Nel nostro caso, in forma anomala, sono state sostenute dallusufruttuario pertanto non dovr
pagare gli interessi legali e alla scadenza del contratto dovr ricevere tale somma (indennizzo) dal
proprietario.
Il reddito dellusufruttuario (Ru) uguale al Bf + gli oneri di reintegrazione che sono a carico del
proprietario.
Ru = Bf + quota di reintegrazione (gi calcolata) = 9.857,38 + 414,12 = 10.271,5
1,0512 - 1
1
Vdu = ( 10.271,5 ) : 2 + 6.000
0,05 x 1,0512
1,0512
Vdu = 45.519,44 + 3.341,02 = 48.860,46
SOLUZIONE DEL 3 QUESITO Valore reale dellintero alloggio (Vr)
Vr = (Valore di mercato : 2) + Vnp
Il Valore di mercato dellalloggio libero dallusufrutto uguale al valore ordinario (Vo)
Bf
9.857,38
Vo = = = 328.579,33
r
0,03
Vr = ( 328.579,33 : 2 ) + 88.141,61 = 252.431,28

SOLUZIONE DEL 4 QUESITO pratiche edilizie e catastali necessarie


- L'estensione del diritto d'usufrutto, nel caso specifico, avviene tramite rogito, redatto da notaio,
che trasferisce dell'usufrutto al nudo proprietario divenendo, in tal modo, quest'ultimo pieno
proprietario (operazione questa accompagnata da relativa domanda di voltura).
- Nell'ipotesi di frazionamento, divisione in due unit, occorre l'autorizzazione comunale, previa
presentazione al comune ufficio Urbanistica, di progetto riproducente l'unit intera stato di fatto e
le due nuove unit frazionate stato di progetto.
- Ottenuta l'autorizzazione comunale, per identificare le due nuove unit, occorre presentare
all'Agenzia del Territorio catasto pratica DOCFA documenti fabbricati per frazionamento di unit
immobiliare.
La modulistica comprende:
1) il mod. D1 accertamento delle propriet immobiliare urbane, nel quale vengono riportati
i dati generali: comune di appartenenza, foglio di mappa, particella, sub-alterno, causale
della variazione (nel caso in specie frazionamento) con soppressione dell'originario sub della
vecchia unit e quindi costituzione dei due nuovi sub;
2) il mod. 1 NB parte I dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione ordinaria, in
esso si riporta: la descrizione generale dell'immobile, anno di costruzione, tipologia edilizia
del fabbricato, (es. singolo, a schiera, a terra, parte di un complesso immobiliare ecc ), il
numero delle scale di servizio con relativi accessi esterni, il numero dei piani fuori terra, le
varie categorie esistenti sull'intero edificio, la tipologia strutturale della costruzione e della
copertura (terrazza praticabile, non praticabile, a tetto ecc );
3) il mod. 1 NB parte II dichiarazione di unit immobiliare a destinazione ordinaria,
esso riguarda la singola unit immobiliare, (vengono compilati tanti modelli quanti sono le
singole unit) riportando tutti i dati metrici superficie utile, altezza interpiano, corti annesse,
accessori diretti, indiretti, balconi, verande, logge ecc ;
al suddetto modello viene allegata la scheda tecnica riproducente la pianta planimetrica (scala 1 :
200 ) delle singole unit;
4) prospetto: acquisizione dati metrici calcolo delle superfici catastali, in essa per singole
unit immobiliare si riportano le tipologie di ambiente previsti e la corrispondente superficie
utile;
5) elaborato planimetrico (scala 1 : 500) riproducente tutti i piani del fabbricato e la
dimostrazione grafica di tutti i sub-alterni;
6) scheda elenco subalterni : questa, in genere l'ultimo documento, riportante l'elenco dei
subalterni assegnati, quelli soppressi e la destinazione d'uso di tutte le unit del fabbricato.

(I primi tre quesiti sono stati curati dal prof. Onofrio Frenda e il quarto dal prof. Rosario Agati
- docenti dellITG Ettore Majorana di Gela )