LAS ARRAS DE RETRACTACIN EN EL DERECHO CIVIL PERUANO 1.

ARRAS DE RETRACTACIN: Esta clase de Arras slo funcionan en los contratos Preparatorios y concede a las partes el derecho de desdecirse o de rectificarse de dichos contratos. Las arras de Retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano, desde el Artculo 1480 al 1483 de la siguiente manera: El Artculo 1480, regula los alcances y el derecho de retractacin, este dispositivo precisa que la entrega de la arras de retraccin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin. Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras. Las pierde en provecho del otro contratante.- por el contrario, si se retracta quin recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el Derecho. El artculo 1482, considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin.-al mencionar que la parte que recibe las arras puede Renunciar al derecho de retractacin. Finalmente, el texto del artculo 1483, regula el destino de las arras por contrato definitivo.-all se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quin recibe las arras las devolver de inmediato o las imputara sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

TITULO XIV Arras de Retractacin Artculo 1480.- La entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Efectos de la retractacin entre partes Artculo 1481.- Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. Renuncia al derecho de retractacin Artculo 1482.- La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.

Efecto del contrato definitivo Artculo 1483.- Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

1.1.-Origen

funciones

que

cumplan

las

arras

seales

En trminos generales, arras significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o prueba, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institucin de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o garanta de un contrato. Es precisamente este ltimo matiz, al que se le conoce como arras de retractacin o penitencial, pues concede la facultad o potestad para arrepentirse de la conclusin de un contrato, vale decir, que aquel que entrega las arras en calidad de retractacin, tiene el derecho de consumar ntegramente el contrato o que arrepentirse del mismo, siendo que en este ltimo caso perder aquello que haya entregado a la otra parte, funcionando como una prima de castigo o multa, estipulada en beneficio de la parte que se mantiene fiel a la obligacin contractual . A saber la doctrina a clasificado a las arras en tres tipos: arras confirmatorias, de retractacin y penales. La primera es seal o prueba de seriedad de la celebracin del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de l. Las de retractacin facultan el derecho de desistirse del negocio contractual, tanto para la parte que las dio como para la que las recibi. Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una subespecie de las confirmatorias. ANTECEDENTES. Los orgenes histricos del arras o las arras se encuentran en los fenicios, en Grecia y en Roma, habiendo alternado indistintamente entre la calidad de confirmatoria o de retractacin. Siguiendo a reconocidos autores como LEON BARANDIARAN, ARIAS SCHEREIBER, DE LA PUENTE Y LAVALLE, BANEDES, ENNECCERUS y RISOLIA, la palabra arra etimolgicamente proviene de la palabra fenicia arrha. En el Derecho Griego el arra poda consistir un negocio preparatorio de una compraventa real futura, con la facultad de desistirse de la promesa con la prdida del arras por quien lo haba dado, o la restitucin del doble por quien la haba recibido .1.2. Definicin de arras de retractacin o penitenciales

Las arras de retractacin, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son aquellas arras que generan (para quien las entrega, como para quien las recibe) el

derecho de retractarse de una relacin contractual existente y por cumplirse. Es un instituto contractual por el cual se diluye vlidamente el vnculo obligacional. No es en estricto la facultad con que cuentan partes de desistirse de cumplir con el contrato, sino es el bien, representativo de un valor econmico, entregado a la celebracin del negocio contractual con la expresa intencin de conceder la facultad de arrepentimiento a una o a todas los partes. La consecuencia de arrepentirse del contrato involucra, para quien ejerce esta facultad, la prdida del bien o su restitucin doblada, si quien se arrepiente es quien lo dio -en el primer caso-, o quien las recibi en el segundo-

2.

CARACTERSTICAS

DE

LAS

ARRAS

DE

RETRACTACIN

2.1. Las arras de retractacin se dan exclusivamente en los contratos preparatorios Los contratos preparatorios tpicos regulados en el Cdigo Civil, son el compromiso de contratar (art. 1414) y el contrato de opcin (art. 1419). Conviene precisar que por medio del Compromiso de Contratar las partes se obligan recprocamente a perfeccionar un contrato en el futuro. En la eventualidad que una de las partes se niegue a suscribir el contrato definitivo como consecuencia de un compromiso de contratar, la otra parte puede exigir judicialmente la celebracin del contrato, as como el pago de una indemnizacin por daos y perjuicios (salvo que se hayan estipulado arras de retractacin). Por el Contrato de Opcin una de las partes (promitente) queda vinculada a su declaracin de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra (optante) tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. A diferencia de lo que sucede con el compromiso de contratar, en el contrato de opcin el optante puede perfeccionar el acuerdo definitivo manifestando su voluntad receptara, por lo tanto, la eventual negativa del promitente no impide que el contrato genere todos los efectos legales previstos desde que esta voluntad se produce, . Al momento de la celebracin del contrato preparatorio, una de las partes (usualmente el deudor de la futura obligacin) entrega una cantidad de dinero o algn bien en calidad de arras de retractacin, a fin de neutralizar en quien las recibe, el riesgo por el posible ejercicio del derecho de desistimiento en el futuro y, por lo mismo, la frustracin del contrato definitivo. Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractacin al momento de la celebracin del contrato preparatorio, a la luz de la lectura del artculo 1480, nada impide que se pueda concertar que ambas o todas las partes contratantes entreguen seas o arras penitenciales (arras de retractacin recprocas). Nuestro cuerpo civil admite las seas de retractacin en todo tipo de contratos preparatorios (pactos de contrahendo), por el contrario existen cdigos, como el francs (art. 1590), que solamente las aceptan en las promesas de venta.

2.2.

Por

su

naturaleza

accesoria

se

materializan

como

un

pacto

arral

Las arras de retractacin son de naturaleza accesoria al contrato matriz con el cual se vincula jurdicamente. Toma forma de un pacto arral en el negocio contractual que las partes celebran. En la medida que es un pacto accesorio, su nulidad o vicio no afecta al contrato matriz o principal; por el contrario, si contrato principal se viera afectado de ilicitud, sta tambin arrastrara al pacto arral. La vigencia de las arras de retractacin depende del acto jurdico contractual del cual es accesoria, adquiriendo la condicin de elementos accidentales del negocio, esto es, aquellos componentes jurdicos que los agentes estipulan voluntariamente con el firme propsito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurdico, pero cuya presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser esencial al mismo. Dentro de las modalidades del acto jurdico, hay quienes han considerado a las arras de retractacin dentro del esquema de la condicin resolutiva (art.171).

Qu sucede si el contratante que le corresponde entregar el bien en calidad de arras de retractacin, no lo hace? Como hemos expuesto, el pacto arral es un elemento accidental pues responde a una naturaleza accesoria, de tal forma que no influye en la validez de la relacin jurdica matriz o principal. En ese escenario, si la parte obligada a entregar las seales de retractacin se niega u omite hacerlo, simplemente no surtir efectos el pacto arral; vale decir, que no existir el derecho de retractarse, ni surtir efectos la sancin de prdida del bien, la devolucin del duplo o la imputacin al crdito, precisamente porque no se ha entregado bien alguno, es imposible aplicar estos ltimos efectos. Por el contrario, mantienen plena vigencia las obligaciones concertadas en el contrato matriz o principal.

3. ANLISIS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIN ESTIPULADAS EN NUESTRO CODIGO CIVIL 3.1. Bienes que pueden darse en arras de retractacin

Nuestro ordenamiento jurdico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes sobre los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las arras de retractacin nos advierten importantes caractersticas que estos bienes deben tener, as nos seala que estos deben ser objeto de entrega, que las arras entregadas son pasibles de prdida en provecho del otro contratante, que pueden ser devueltas dobladas o imputables al crdito, segn su naturaleza. a) Dinero y Ttulos Valores b) Muebles Crditos 4. EFECTOS SI SE EJERCE c) Inmuebles d) Intangibles, Derechos y

EL

DERECHO

DE

RETRACTACIN

Como vemos, las seas penitenciales o arras de retractacin son un vlido mecanismo

extintivo de obligaciones contractuales, cuando una de las partes manifiesta a la otra su voluntad de arrepentirse de cerrar o celebrar el contrato definitivo. En este escenario, el bien dado a ttulo de arras de retractacin lo pierde quien lo entrega y se retracta; o lo tiene que devolver doblado, cuando el que se arrepiente es quien lo recibi al momento de celebrarse el contrato preparatorio. En ambas situaciones se habr provocado la extincin de la relacin jurdica obligacional. Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractacin refuerzan los contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al respecto debemos precisar que las partes en libre ejercicio de su autonoma privada pueden establecer las condiciones por las cuales pondrn fin a su relacin jurdica, de tal forma que en la institucin que nos avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del contrato, desde que en ningn momento los contratantes se han apartado del mismo. a) Si quien se retracta es quien dio las arras de retractacin

Conforme al artculo 1481 del Cdigo Civil vigente, si el que se retracta es quien las entreg las pierde automticamente. La parte que recibi el bien en seal, se har definitivamente de la propiedad entregada, por ello las arras de retractacin, bajo ciertas circunstancias, funcionan como el precio pactado para desligarse de un contrato. En este primer supuesto, la parte que recepcion las arras penitenciales se apropia de las mismas, pero se encuentra impedido de demandar acumulativamente el cumplimiento del contrato. Ac hay un distingo muy importante con las arras confirmatorias, pues en estas ltimas es viable confiscar las seas y adems demandar por la ejecucin del contrato. Imaginemos que una empresa denomina Modelo S.A. celebra un contrato de opcin de una compraventa de un vehculo con la empresa Inversiones S.A.C., por el cual a la primera se le concede la opcin para adquirir el mencionado bien por el plazo de 4 meses. Modelo S.A. en cumplimiento expreso del contrato preparatorio hace entrega de S/. 5,000 en calidad de arras de retractacin. Ocurre que a los dos meses de celebrado el contrato de opcin, Modelo S.A. comunica su voluntad de negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del vehculo. Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del derecho de retractarse corresponde la prdida de las arras penitenciales entregadas (S/. 5,000), ipso jure, en favor de Inversiones S.A.C., manteniendo adems la propiedad del vehculo. b) Si quien se retracta es quien recibi las arras de retractacin

Si la parte que recibi las arras de retractacin es quien decide arrepentirse de celebrar el contrato definitivo, como sancin tendr que devolver el doble de lo recibido. La sancin establecida no slo consiste en reintegrar el bien recibido, sino adems en suministrar un monto igual como penitencia. Como hemos manifestado, la frmula

legal consagrada por el artculo 1481 (devolverlas dobladas), est pensada mayormente para los casos en que se consigna dinero (S/. 5,000) o bienes fungibles (30 Kg. de arroz) en calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta correcto referirse a la obligacin de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60 Kg. de arroz). Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el doble de lo dejado en arras penitenciales, como en el caso de haberse transmitido un inmueble de determinadas dimensiones y ubicado en una zona comercial estratgica. Peor an es el caso de bienes nicos o en ejemplares exclusivos: resulta imposible entregar el doble de la obra La Estacin de Saint Lazare de Monet o de un manuscrito original de Csar Vallejo, por ser estos bienes irrepetibles. En casos como estos ltimos, la doctrina se inclina por considerar que la parte que se encuentra obligada a devolver el doble de lo recibido, simplemente deber entregar, en sustitucin, el valor dinerario que dichos bienes representen. Siendo que determinar la valorizacin de un bien, es un asunto bastante delicado y fuente de no pocas controversias. Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato, tiene el derecho a que se le devuelva el bien dejado en arras de retractacin (ms un monto igual a su valor), en tal sentido puede ejercitar su derecho de reivindicacin de la propiedad. Siguiendo con el ejemplo antes descrito, Inversiones S.A.C. al arrepentirse de celebrar el contrato definitivo y al haber recibido los S/. 5,000 en arras de retractacin, se encuentra obligada a entregar el doble de dicho monto a Modelo S.A., vale decir, deber desembolsar S/. 10,000 por haber ejercido el derecho de desistimiento. En este tipo de arras, en la prctica es bastante infrecuente, encontrarnos con casos en que se hayan devuelto las arras dobladas, pues lo ordinario es el supuesto de prdida por arrepentimiento de quien las entrega. 5. EFECTOS SI SE CELEBRA EL CONTRATO DEFINITIVO

Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de retractarse, las arras penitenciales que hayan sido entregadas debern ser devueltas o pueden ser imputadas al crdito, segn la naturaleza de la prestacin. Las arras de retractacin se entregan al momento de celebrarse el contrato preparatorio o preliminar, de tal forma que al otorgarse el contrato definitivo, el artculo 1483 del Cdigo Civil, obliga a devolverlas de inmediato. Alternativamente, a eleccin del contratante que las recibi, se puede imputar sobre el crdito, es decir, que lo puede considerar como parte de la prestacin debida, si es que la naturaleza de la prestacin lo admite. Podra el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artculo 1483?, sera vlido que primero las impute sobre su crdito, antes que devolverlas de inmediato? Consideramos que el orden dispuesto por nuestro Cdigo no es del todo apropiado, pues lo natural es que primero ocurra la imputacin en pago, y si, por determinadas

circunstancias, sta no fuera posible recin se procede a la devolucin postrera.

De tal forma que bien haran las partes en pactar convencionalmente un orden inverso en el destino de las seales de retractacin cuando se celebre el contrato definitivo. Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante Modelo S.A. acepta celebrar el contrato de compraventa del vehculo, Inversiones S.A.C. tiene la alternativa legal de devolver las arras de retractacin a Modelo S.A. (lo cual como hemos explicado no resulta natural) o de imputar los S/.5,000 como parte del precio por la venta del vehculo, quedando pendiendo el pago del saldo, conforme a lo acordado. 6. LOS EFECTOS DE LAS RETRACTACIONES RECPROCAS

Habr que ponerse en el escenario en donde todas las partes contratantes desean ejercer su derecho de retractacin en la misma oportunidad. En primer lugar, tenemos que quien las recibe y se retracta queda obligada a devolver el doble (segundo prrafo, art. 1481), y en segundo lugar, el que las entrega est penado con perder lo transmitido (primer prrafo, art. 1481). Entonces, si compensamos dichas prestaciones tenemos como resultado que quien las recibe, deber restituir el bien originalmente pactado, generando un efecto parecido a s se hubiera celebrado un mutuo disenso. As tenemos que Inversiones S.A.C., por ejercer el derecho de retractacin, debe entregar a Modelo S.A. S/.10, 000 (el doble de los S/. 5,000 entregado en arras), pero a su vez, Modelo S.A. habra perdido los S/.5,000 originalmente entregados, por haber ejercido el mismo derecho. Como la sancin legal es ms gravosa para la parte contratante que las recibe (el doble de lo recibido), luego de una compensacin de las prestaciones resultar que Modelo S.A. recobrar los S/. 5,000. 7. OPORTUNIDAD DEL EJERCICIO DE DERECHO A RETRACTACIN

Evidentemente, la oportunidad para ejercer el derecho a retractacin es hasta el momento antes del vencimiento del plazo dispuesto en el contrato preparatorio para la celebracin de la relacin contractual definitiva. No cabe renuncia a este derecho despus de vencido dicho plazo. Si bien el pacto arral es de carcter real, no lo ser necesariamente el ejercicio del derecho de arrepentimiento, vale decir, que ste opera con la sola manifestacin de retractacin, sin requerirse, por ejemplo, la entrega de lo doble de lo recibido, en el caso que quien se desiste es quien lo recibi. Este detalle puede generar confusiones pues la parte que debe recibir el doble, -ante su no entrega- puede demandar su cumplimiento, debiendo precisarse que la pretensin es que cumpla con la nica obligacin subsistente, la entrega del doble de lo recibido; y no el celebrar el contrato definitivo, pues esta obligacin qued sin efecto ante el ejercicio del derecho de retractacin.

8.

RENUNCIA

AL

DERECHO

DE

RETRACTACIN

Como sealaba Max Arias-Schreiber se infiere (...) que las arras de retractacin favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las recibe. Empero, no existe impedimento para que este ltimo renuncie al derecho de retractacin, en cuya hiptesis el nico que podr vlidamente desligarse del contrato es quien hizo entrega de las arras En trminos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tcita. As que se puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento del otro contratante (el doble de lo entregado), como tambin cabe la renuncia al derecho de retractarse. Sin embargo, llama la atencin que el Cdigo Civil regule nicamente la renuncia del derecho a la retractacin y no a otros derechos derivados de las arras penitenciales o de arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud, slo consagra la renuncia al derecho de retractacin para la parte que recibe las arras penitenciales, obviando a la parte que las entrega.

RESUMEN. LAS ARRAS DE RETRACTACIN

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que est contenido en un contrato, tanto para la parte que cumpli con entregarla como para la contraparte que las recibi. Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias. Las arras de retractacin estn reguladas en el Cdigo Civil Peruano desde los artculos 1477 al 1479 de la siguiente manera: El artculo 1480 regula los alcances y derecho de retractacin.

Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. El texto del artculo 1481 consigna los efectos de la retractacin.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artculo 1482 considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractacin, al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de

retractacin. Finalmente, el texto del artculo 1483 regula el destino de las arras por contrato definitivo. All se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES La entrega de arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artculo 1480 del Cdigo Civil de 1984. Para que existan las arras de retractacin es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe sealar que el plazo del compromiso de contratar no ser mayor de un ao y cualquier exceso se reducir a este lmite. As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn las arras como una seal que el contrato definitivo se realizar. Al tratarse de arras de retractacin existe la posibilidad que la parte que las entreg se retracte de la decisin de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que est vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendr como penalidad la devolucin del doble de las arras entregadas como seal. En el caso de las arras de confirmacin lo que se aprecia es que las partes tiene la intencin de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de retractacin. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisicin del inmueble.

LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPSITOS O GARANTAS EN EL IGV Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo N 055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se encuentran(i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construccin que son celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.

La base imponible que se utiliza para el clculo del IGV sealadas por Ley As en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del clculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artculo 13 de la Ley del IGV. En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusin del correspondiente al valor del terreno, de conformidad con lo establecido por el literal d) del artculo 13 de la Ley del IGV. Finalmente, en esta seleccin de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los contratos de construccin, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor de la construccin, tal como lo determina el literal c) del artculo 13 de la Ley del IGV. Segn se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estara cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se est aprobando el IGV con una Ley y tambin el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alcuota son aprobado tambin por Ley.

SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS? Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una Escritura Pblica, ello servir como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.