JOS ALEXANDRE PEREIRA GONALVES

INTELIGNCIA DE MERCADO UM OLHAR PARA O MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COMO APOIO A AVALIAO DE VALORES MDIOS DE IMVEIS DE DETERMINADO BAIRRO DE PORTO ALEGRE, RELATO DE EXPERINCIA DE PESQUISA.

PORTO ALEGRE RIO GRANDE DO SUL 2013

JOS ALEXANDRE PEREIRA GONALVES

INTELIGNCIA DE MERCADO UM OLHAR PARA O MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COMO APOIO A AVALIAO DE VALORES MDIOS DE IMVEIS DE DETERMINADO BAIRRO DE PORTO ALEGRE, RELATO DE EXPERINCIA DE PESQUISA.

Trabalho de relato de experincia de pesquisa para a disciplina de Operaes Imobilirias III do curso de Tcnico em Transaes Imobilirias do Instituto Federal do Rio Grande do Sul.

PROF ANTONIO MARCOS SOARES BORGES

PORTO ALEGRE - RIO GRANDE DO SUL 2013

Todos os sistemas no Universo sustentam-se num equilbrio dinmico baseado em ciclos e flutuaes, que so processos no lineares. Fritjof Capra

RESUMO
Apesar do conceito de valor ser de difcil definio, sujeito e suscetvel s mudanas filosficas, torna- se importante no relacionamento humano e social adotar- se alguns critrios para que se exera um carter de justia em sua aplicao prtica e se procure entender um pouco da influncia do preo nas decises dos agentes em um Mercado. Para minimizar os erros e as distores no processo, elencou-se os principais atributos que influenciam a formao do valor dos imveis e a forma de interao entre os mesmos. Para tanto, procurouse selecionar os agentes dinmicos de influncia nos preos dos imveis, diminuindo a amostra utilizando o nmero de dormitrios e vagas de garagens como peso restricional. Algumas definies importantes do ponto de vista estatstico foram sinteticamente explanadas, procurando facilitar assim a compreenso dos dados. Um olhar crtico emerge devido a dificuldade de tomadas de dados nos anncios ocasionado pelas repeties de imveis anunciados, inseres de imveis fora da categoria buscada e informaes desencontradas.

Palavras chave: inteligncia de mercado, preos de imveis, agentes de mercado.

ABSTRACTO
Aunque el concepto de valor es difcil de definir, sujeto y susceptibles a los cambios filosficos, se vuelve importante en las relaciones humanas y sociales adoptar algunos criterios para que porte un personaje de la justicia en su aplicacin prctica y tratar de entender La influencia del precio en las decisiones de los agentes en un mercado. Para minimizar los errores y distorsiones en el proceso, ha enumerado son los atributos clave que influyen en la formacin del valor de la propiedad y la forma de interaccin entre ellos. Para ello , hemos tratado de seleccionar los agentes dinmicos de la influencia de los precios inmobiliarios , la disminucin de la muestra mediante el nmero de dormitorios y garajes espacios como el peso restricional. Algunas definiciones importantes del punto de vista estadstico fueron sintticamente explanadas , buscando as facilitar la comprensin de los datos. Una mirada crtica surge debido a la dificultad de adquisicin de datos en los anuncios causadas por repeticiones de las propiedades anunciadas , inserta races fuera de la categora solicitada y la desinformacin.

Palabras clave: inteligencia de mercado , los precios de bienes races , agentes de mercado.

SUMRIO 1. INTRODUO......................................................................................................7 2. OBJETIVO.............................................................................................................7 3. METODOLOGIA....................................................................................................7 4. REVISO CONCEITUAL.......................................................................................8 5. A PESQUISA........................................................................................................ .8 6. CONCLUSES......................................................................................................9 7. REFERENCIAL BIBLIOGRFICO........................................................................10

1. INTRODUO
O conceito de avaliao imobiliria pode ser entendido como a estimativa do valor de um bem, ou seja, o valor mais provvel pelo qual o mesmo possa ser objeto de transao no mercado em que est inserido. No Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, que foi o mtodo escolhido, o valor de mercado dos imveis estimado com base nos preos de um grupo de propriedades semelhantes anunciadas ou transacionadas no mercado imobilirio em um perodo prximo a data da avaliao.

2. OBJETIVO
O objetivo do trabalho foi o de levantamento de dados para a avaliao dos preos mdios dos imveis ofertados no mercado imobilirio de determinado bairro de Porto Alegre para a disciplina de Operaes Imobilirias III do curso de Tcnico em Transaes Imobilirias do Instituto Federal do Rio Grande do Sul e relatar a experincia, observaes e dificuldades. Trata-se de uma pesquisa de abrangncia limitada, j que foi escolhido para tal pesquisa somente o bairro Bela Vista.

3. METODOLOGIA
As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de ofertas de imveis usados foram sites de classificados de imveis, alm de classificados de jornais da cidade de Porto Alegre apurando assim, preos de Imveis anunciados. Os preos anunciados foram coletados durante o perodo compreendido entre os meses de setembro e novembro de 2013, sendo que anncios repetidos e invlidos foram excludos da amostra. Para minimizar os erros e as distores no processo procurou-se isolar alguns atributos principais que influenciam a formao do valor dos imveis e a forma de interao entre os mesmos. Neste trabalho procurou-se selecionar os agentes dinmicos de influncia nos preos dos imveis, diminuindo a amplitude dos fatores da amostra utilizando o nmero de dormitrios e vagas de garagens como peso restricional

4. REVISO CONCEITUAL
Algumas definies importantes do ponto de vista estatstico, de economia e marketing so necessrias para o entendimento da pesquisa. A amostra o conjunto de dados de mercado representativos de uma populao, a amostragem conceitualmente entendido como o procedimento utilizado para constituir uma amostra, os dados de mercado so o conjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem, o tratamento de dados a aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. Em economia, segundo Mankiw, a Lei da Oferta e Procura tambm chamada de Lei da Oferta e da Demanda, a lei que estabelece a relao entre a demanda de um produto isto , a procura - e a quantidade que oferecida, a oferta. A partir dela, possvel descrever o comportamento preponderante dos consumidores na aquisio de bens e servios em determinados perodos, em funo de quantidades e preos. Nos perodos em que a oferta de um determinado produto excede muito procura, seu preo tende a cair. J em perodos nos quais a demanda passa a superar a oferta, a tendncia o aumento do preo. A estabilizao da relao entre a oferta e a procura leva, em primeira anlise, a uma estabilizao do preo. O Marketing que apresenta mltiplas definies, dependendo da tica de quem o enxerga, pois vai do planejamento de um produto at o ps venda. Para o trabalho a definio mais apropriada a de Kotler, que diz, o marketing envolve a identificao e a satisfao das necessidades humanas e sociais. Numa definio mais simples pode-se dizer que ele supre necessidades lucrativamente.

5. A PESQUISA
O bairro escolhido e proposto foi o Bela Vista, da cidade de Porto Alegre. A histria do bairro Bela Vista est ligada ao bairro Petrpolis, um dos bairros mais antigos de Porto Alegre, pois o Bela Vista um desmembramento de uma das diversas chcaras de Petropolis, mais especificamente a chcara da famlia Santos Neto. Em 1970, estas terras foram loteadas, tornando o bairro essencialmente residencial, o que se manteve at a dcada de 1990. A partir da lei 434/99, as caractersticas do bairro se alteraram completamente, passando a ser construdos edifcios, o que modificou bastante sua paisagem e arborizao. O bairro tem cerca de 10 mil habitantes, representando 0,74% da populao do municpio. Sua taxa de analfabetismo de apenas 0,5%. Atualmente, observa-se uma intensa alterao no estilo de edificao do bairro, onde amplas e confortveis casas residenciais cedem espao para a construo de grandes e luxuosos edifcios. O Bela Vista considerado um dos bairros mais elegantes e de maior nvel de renda da cidade, com imveis sofisticados, paisagismo primoroso e praas muito frequentadas por seus moradores, como a conhecida Praa Carlos Simo Arnt, chamada popularmente de Praa da Encol. Provavelmente, o bairro com melhor nvel de instruo da Amrica Latina, porque mais de 65% dos seus chefes de famlia possuem curso superior. A pesquisa se desenvolveu principalmente atravs da procura em sites de imveis populares de mltiplos anunciantes, os preos anunciados foram coletados durante o perodo compreendido entre os meses de setembro e novembro de 2013. Estes sites representam uma poderosa ferramenta de marketing, quando bem utilizados. Para simplificar a amostragem, convencionou-se selecionar os imveis anunciados pelo nmero de dormitrios e a presena, ou no, de garagem. Excees bvias para unidades que no incluem dormitrios em sua estrutura construcional, como lofts.

No desenvolvimento do trabalho de pesquisa foram observadas distores, que se no tratadas e anuladas, influenciariam no resultado final. Exemplos crticos de distores neste tipo de pesquisa e que gera um fator restricional que deve ser observado com acuidade que, sendo os sites de anncios abertos a todas as imobilirias e profissionais autnomos do mercado imobilirio, muitos imveis aparecem repetidos, anunciados variadas vezes por profissionais diferentes, muitas destas vezes com preos diferentes ou com informaes desencontradas. Exemplo foram casas de quatro dormitrios, onde apareceram dezoito anncios referenciando apenas seis imveis, nas de trs dormitrios foram vinte e sete anncios para sete imveis. O observador corre o risco de elastecer a amostra, ocorrendo em falsos positivos. Outra observao pertinente que se faz no caso de pesquisas de imveis em sites especficos para tal disposio a ocorrncia de imveis novos ou em fase de lanamento aparecerem nas pesquisas de usados. Tal procedimento foi classificado por mim como phishing , tentativa de pescar o pesquisador, lev-lo a erro ou dispersar seu interesse inicial, sendo este um truque de marketing que deveria ter especial ateno.

6. CONCLUSES
A pesquisa serviu para uma autoanlise e um descortinamento da absoro cognitiva bem evidenciada. Pois, se antes da construo do conhecimento, o aluno pesquisador poderia ser levado a falhas, hoje fica evidente que a descoberta de repeties, truques do mercado, mal uso das ferramentas de marketing e tentativas de induo ao erro que so expostas as pessoas, no tem efeito sobre o futuro profissional bem preparado. Este o conflito da viso exgena com a viso endgena, de quem no est inserido no contexto do mercado imobilirio com aquele que est acostumado ou se acostumando a ele.

Referencial bibliogrfico: Nadal, Carlos Alberto. Avaliao de imveis 2008. Kotler, Phillip Administrao de Marketing, 2006. Pearson Andersen, David. Sweeney, Dennis. Willians, Thomas. Estatstica Aplicada Administrao e Economia. 2007 Cengage Learning Mankiw, N. Gregory. Introduo Economia. 2005. Cengage Learning

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