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Borrero Ochoa, Oscar. (2000). Factores y mtodos para el avalu comercial. En Avalos de inmuebles y garantas. Bhandar Editores.

Captulo

Factores y mtodos para el avalo comercial

Los manuales de avalos generalmente comienzan deniendo qu es valor y como se aplica al caso de los inmuebles. Histricamente los lsofos analizaron las diferentes teoras del valor. La economa se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos grandes teoras mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan en dos concepciones del valor. A nivel de avaluadores hay dos concepciones en el mundo: la teora univalente y la teora plurivalente sobre el valor de los inmuebles. No queremos adentrarnos en esta discusin pero tampoco la deseamos pasar por alto. Por ello hemos preferido colocarla al nal de nuestro libro, en el captulo 21, El valor y precio de los inmuebles. De esta manera si el lector desea comenzar por las bases tericas y loscas de la teora del valor y del precio aplicada a los inmuebles, le sugerimos iniciar la lectura de este libro por el captulo 21. Nuestra experiencia, luego de innumerables cursos y conferencias dictadas en Colombia y otros pases, es que el avaluador desea entrar de lleno en el anlisis y mtodos aplicables al avalo comercial, dejando para despus las discusiones tericas y prcticas. Consideramos que es mas productivo discutir las teoras del valor y los conceptos econmicos y loscos al nal de un curso y no al principio. Por ello hemos ubicado este anlisis al nal de nuestro libro. Entrando en el avalo comercial de inmuebles, debemos distinguir los factores y los mtodos. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres: lote, construccin y comercializacin. Los mtodos para encontrar dichos factores son cinco y los analizaremos adelante. 1. FacTORES paRa EL AVaLO DE INMUEBLES

1.1. Lote El terreno es el factor inicial para determinar el avalo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano
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pueden existir dos clases de avalos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado. En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes: La ubicacin respecto a los centros urbanos o mercados demandantes La calidad o fertilidad de las tierras La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo dene el mercado, la ley de oferta y demanda. No es el caso tratar aqu el avalo de inmuebles rurales. Esto es objeto de otro libro y otros cursos, pero necesitamos la comparacin para mejor comprender el lote urbano. El demandante rural se ja en la mejor ubicacin respecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una tierra rural en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vas. La distancia a los mercados se mide en kilmetros y en tiempo de acceso el cual depende de la calidad de las vas. Una nca situada a media hora de una ciudad principal por carretera pavimentada vale mas que aquella ubicada a dos horas por carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para comprender el punto. De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo veamos en el captulo 1, La economa urbana y las leyes que rigen la formacin de los precios del suelo. Si esta distancia se mide en trminos de tiempo a travs de buen transporte y buenas vas, el precio ser mas alto. Pero el terreno rural no solamente depende de su ubicacin. En si misma la tierra puede tener mejor o peor capacidad productiva, y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las caractersticas agrologicas. Los agrnomos y los ingenieros agrcolas tienen muy bien clasicadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva, todo depende de los nutrientes que se le aadan y del agua. Los habitantes de Israel han trasformado un desierto en hermosas tierras productivas. En Latinoamrica tenemos muy buenas tierras y hacemos muy poco por mejorar los desiertos o las zonas ridas. Existen sucientes terrenos rurales con buena fertilidad. El productor rural busca minimizar los costos de adecuacin, irrigacin con agua y abono intensivo. Esto hace que por razn de costo alternativo, los terrenos agrcolas frtiles y con buena agua tienen mas valor que aquellos de menor calidad.

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En Colombia tenemos numerosos ejemplos. Las mejores y mas valiosas tierras rurales se encuentran en la Sabana de Bogot, en el Valle del Cauca y en el Magdalena Medio. Todas estas tierras son de gran calidad y fertilidad y estn excepcionalmente bien ubicadas respecto a los principales centros urbanos del pas. Por ello vale mucho mas en la Sabana de Bogot que en el Valle del Cauca o Magdalena Medio, ya que se ubica a pocos kilmetros y mximo a media hora por optimas carreteras de la capital del pas. Las tierras del Valle del Sinu y San Jorge en Cordoba son quizs mejores que las del Magdalena Medio o Valle del Cauca, pero estn peor ubicadas ya que los centros urbanos (Montera y Sincelejo) no son de gran importancia como Cali y Medelln. Igual cosa podemos armar de magnicas tierras en el Ariari (Meta) y Caqueta. Las tierras cafeteras de Caldas, Risaralda y Quindio, estn ptimamente bien situadas, tienen buena calidad y muy buenas aguas, por eso valen bastante dentro del sistema agrcola nacional. Ahora bien, cual es la calidad o fertilidad en el caso de las tierras urbanas? De hecho la buena capa vegetal es mala para la construccin ya que se debe eliminar para buscar suelo slido para la sustentacin de las edicaciones. En el caso urbano debemos denir la construibilidad o edicabilidad. El lote urbano produce construcciones o edicaciones. En la medida que se puedan hacer mas y mejores construcciones, el terreno urbano vale mas. Quin dene la construibilidad? La autoridad municipal a travs de las normas. O sea que la reglamentacin urbana dene la cantidad y calidad de construccin que se puede hacer en un lote. La construibilidad depende de la cantidad de construccin que se pueda hacer en el lote de terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad de viviendas por hectrea o con el ndice de construccin. Sobre estos ndices hablaremos en el captulo 7 al tratar del mtodo residual, edicabilidad y valor del suelo urbano. Pero no solo se debe considerar la cantidad de construccin, sino la calidad de esta. Tambin las normas de una ciudad denen la calidad de construccin al determinar los usos y los estratos sociales. Los usos pueden ser de mayor o menor intensidad (ver captulo 1). El uso mas intensivo es el comercial y servicios (locales, centros comerciales y ocinas). All el mercado es altamente demandante y le da gran precio a cada metro de construccin, como en el caso de los locales en un buen centro comercial o en una va totalmente comercial. En cambio en las bodegas hay un uso comercial, pero de menor intensidad ya que requiere mucha construccin para el bodegaje o las industrias que no necesitan pagar alto precio por la tierra o por el inmueble.
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En el caso de la vivienda tambin se da el uso intensivo en las viviendas multifamiliares y edicios altos. El uso extensivo se da en las casas unifamiliares de los barrios mas perifricos. La calidad se la da el mercado a travs de los estratos sociales. As las viviendas multifamiliares del estrato alto (estrato 6 en Colombia) pagaran el precio mas alto por el terreno, que las viviendas unifamiliares de los estratos bajos (estratos 1 y 2) en las zonas perifricas de la ciudad. 1.2. Construccin El segundo factor en el avalo de inmuebles urbanos es la determinacin del valor de las construcciones que estn encima del lote. En los inmuebles rurales decamos que se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y adecuaciones cuyo valor se aade al valor determinado ya por la ubicacin y la calidad del suelo. En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le aadimos las obras de infraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya incorporados el factor de la ubicacin dentro de la ciudad y el factor de la construibilidad o normas urbanas que le permiten intensidad y uso del suelo. Hay que aadirle la infraestructura de servicios y vas para que el lote sea realmente construible. Los costos de urbanismo son parte de la construccin. Pero cuando se avala un lote ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de urbanismo. Por eso en nuestro libro hemos dividido el lote urbanizado del lote bruto o sin urbanizar. En el captulo 11 trataremos los terrenos urbanos sin urbanizar. En estos primeros captulos nos referimos al lote urbanizado. Al referirnos a las construcciones trataremos de las edicaciones que se colocan encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalan por separado del lote y aplican un mtodo diferente como adelante explicaremos. Puede tratarse de construcciones nuevas o de construcciones usadas. A ello nos referiremos en los captulos 3, 4 y 5. 1.3. El factor de comercializacin La suma del lote urbanizado y de la construccin, nueva o usada, permiten determinar el VALOR FSICO o VALOR INTRNSECO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER COMPONENTE que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIN (o comercialidad). Con los mtodos que explicaremos se llega a determinar el Valor Fsico de un inmueble, es decir, la suma del lote y la construccin. Pero el mercado puede estar en condiciones de 54
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pagar una cifra mayor que el Valor Fsico o una cifra menor. Esto depende del Factor de Comercializacin que se determinar en el captulo 8 mediante la explicacin de varios mtodos. Resumiendo: Valor fsico (intrnseco) = lote urbanizado + construccin Valor comercial = valor fsico x f.c. (factor de comercializacin) En trminos de ecuacin, denominando L al lote, C a la construccin, y FC al Factor de Comercializacin, la determinacin del valor comercial de un inmueble urbano seria: Avalo comercial = (L + C) x fc 2. MTODOS aVaLUaTORIOS La mayora de los tratadistas reeren 4 mtodos. nosotros proponemos cinco mtodos que describiremos a continuacin. 2.1. Mtodo comparativo o de mercado En las normas de valoracin de Colombia y la UPAV (Union Panamericana de Avaluadores) y del ISVC (Internacional Valuation Standard Comitee), se pide aplicar primeramente el Mtodo de Mercado o sea la comparacin de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la tcnica de la homogeneizacin. Describiremos a continuacin lo que se entiende por Mtodo Comparativo o de Mercado. En este libro trataremos del Mtodo Comparativo Tradicional por factores , es decir, el mtodo que se viene utilizando en muchos paises latinoamericanos y en Colombia, desde los aos 1960 cuando fueron desarrollados en paises del cono sur (Argentina, Uruguay y Brasil) y se extendieron por los dems paises latinoamericanos. Hoy es el ms utilizado por su facil aplicacin, pero conduce a un mayor margen de error (cercano al 10%). Dos avaluadores que utilicen este mtodo podran tener una diferencia entre sus avaluos de hasta el 20% (margen de error de 10% para cada uno). Pero permite trabajar con pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se elabora con la estadstica bsica. Mtodo de inferencia estadstica o economtrico : a partir de los aos 90 se desarroll en Brasil para realizar estudios comparables con numerosos datos. Aplica la econometra o estadstica inferencial. El valor depende de numerosas
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variables y los modelos utilizan software especializado. Se aplica la correlacin mltiple, modelos lineales o exponenciales, test de hiptesis, coecientes de correlacin, etc. El modelo exige por lo menos 15 datos y debe obtener resultados con margen de error inferior al 5% o del 2.5%, de tal manera que dos avaluadores que lo utilicen deben obtener un avaluo que no diste ms del 10% entre s. Es mucho ms preciso para dirimir conictos entre las partes o para inmuebles de gran tamao que ameritan una investigacin ms costosa y demorada. Dado que en Colombia todava no se utiliza este modelo, sino unicamente para los Catastros, dejamos este tema para una publicacin posterior. En los paises latinoamericanos que ms se utiliza son Brasil y Venezuela1. El mtodo comparativo tradicional de factores es el mtodo mas usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparacin entre los precios de la oferta. Nada mas errneo. Para que el Mtodo Comparativo tenga aplicacin cientca se requiere la HOMOGENIZACIN y la aplicacin de varios factores complementarios. En el avalo rural o urbano la componente ubicacin es denitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a travs del Mtodo Comparativo o de Mercado. Hay que estudiar cunto ha pagado la demanda o cunto est en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, comparndolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares. Los tratadistas y los manuales de avalos suelen dividir en dos el Mtodo Comparativo: por las caractersticas del inmueble y por la renta. El Mtodo Comparativo por las caractersticas se basa en la comparacin de los elementos del inmueble con los mismos elementos o caractersticas de otros inmuebles. El Mtodo Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a travs de la renta real o prevista por comparacin con la renta de otros inmuebles. Estos mtodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparacin directa se efecta un anlisis de las rentas reales o previstas que directamente se encuentran en el mercado. En la comparacin indirecta es necesario trasformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hiptesis sobre lo que pasara con el inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.
Recomendamos la lectura de varios libros del profesor brasilero Rubens Alves Dantas, ingenieria de tasaciones o del profesor de Porto Alegre, Marco Aurelio Stumpf Gonzales, en publicaciones del Lincoln Institute of Land Policy. Asimismo de algunos autores venezolanos miembros de la SOITAVE.

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Se deben aplicar los siguientes factores y elementos bsicos del mtodo: 2.1.1. Recoleccin de datos. La fuentes de recoleccin deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y mas segura. Los avaluadores que estn vinculados al Corretaje y venta de bienes races tienen una fuente directa de informacin. Quienes no estn en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen actualizado un Banco de Datos de las Transacciones que se dan en el mercado de bienes races en cada ciudad. Debe tenerse en cuenta que la transaccin debe darse en condiciones de LIBRE NEGOCIACIN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desean y no estn obligados a la negociacin. Por ejemplo existen ciertas transacciones que no son representativas y sesgan el Mtodo del Mercado. Es el caso de las daciones en pago a los bancos o acreedores en cuyo caso se da una situacin forzada u obligada por la situacin del deudor. En la mayora de los casos se recibe por un valor muy inferior al verdaderamente comercial, en otros casos podra recibirse por un valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las donaciones a parientes o entidades de benecencia. A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurdicas de un mismo grupo econmico pueden alterar el verdadero valor del inmueble porque no se da en condiciones de Libre Negociacin. No son tiles los datos provenientes de remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en condiciones de Expropiacin o venta forzada para la construccin de una va. En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a: Avisos de peridicos de amplia circulacin en la ciudad. Informacin de Lonjas y asociaciones inmobiliarias Datos de corredores de bienes races y constructores de inmuebles Avisos y vallas en el sector mediante recorrido

En cuanto a los anuncios de peridicos, o avisos clasicados, la dicultad estriba en la poca informacin por lo cual es necesario acudir al telfono o visita personal de los inmuebles a n de obtener las caractersticas similares que permitan la Homogeneizacin. El problema a veces es la mala o deciente informaFACTORES
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cin que la fuente puede proporcionar si no se visita el inmueble referencia. A veces estos datos son mal proporcionados por la desconanza que el vendedor informante tiene de que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le podra quitar la comisin de venta. Es mejor obtener los datos en las Lonjas de propiedad raz o asociaciones inmobiliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios podran afectar el resultado con el temor de que le quiten el negocio. Cuando la informacin viene directamente del propietario, es posible que el precio pedido sea sustancialmente alto ya que en la mayora de las veces los propietarios no conocen el valor de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonable de mercado. En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor informacin sobre los precios de oferta y transacciones. Es el caso de las ciudades principales de Colombia que a travs de agremiaciones profesionales o entidades recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. A continuacin presentamos algunos:

ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA POR EDIFICACIONES URBANAS. Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cmara Colombiana de la Construccin) en las ciudades principales. En Bogot, Medelln y Cali se realizan semestralmente, en las dems ciudades cada ao o cada dos aos. Estas investigaciones, cuya Mtodologa fue elaborada por el Economista Oscar Borrero Ochoa (autor de estas paginas) cuando era Director Ejecutivo del CENAC, y actualmente asesora algunas empresas para la produccin de dichos estudios, permiten obtener un censo muy completo de la Oferta nueva de edicaciones en la ciudad, en un determinado momento del ao. El avaluador tiene all una mina de informacin de toda la oferta de la ciudad, por zonas, estratos sociales, vivienda, ocinas, locales, bodegas. Se informa del rea y numero de inmuebles nuevos iniciados en el ao, del volumen vendido, de la oferta disponible, los precios del mercado, el tamao de los inmuebles, los acabados de materiales y la ubicacin por barrios. Cuando se hace el estudio cada semestre los datos estn en permanente actualizacin y son de gran utilidad para el avaluador. Como explicaremos en el ultimo captulo, Mtodologa para presentar avalos, es necesario informar al cliente cmo est el mercado en la zona, cuanto se ha construido en los ltimos aos, qu nuevas construcciones existen, etc. Toda esta informacin es costoso y difcil recogerla para cada avalo. Por ello
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recomendamos como libro de cabecera para los avaluadores colombianos la adquisicin anual o semestral de los estudios de Oferta y Demanda por Edicaciones producidos por Camacol en cada ciudad.

ESTUDIOS DE VALOR DEL SUELO. Las Lonjas de Propiedad Raz, en particular particular la Lonja de Bogot adelantan peridicamente un estudio sobre precios del suelo en las diferentes reas, zonas y barrios de la ciudad. En Bogot se realizan cada ao y se tiene una secuencia desde 1959 de tal manera que para cada ao es posible obtener el valor de suelo que tenia en precios corrientes del momento y en precios constantes tomando como deactor comparativo la inacin. La Mtodologa, direccin y asesora de estos estudios han sido llevados a cabo por el autor Oscar Borrero Ochoa y la Arquitecta Esperanza Duran de Gamez. Los datos son indicativos y requieren el concurso del avaluador homogeneizando precios y determinando las caractersticas propias del lote que avala. No se puede inferir el dato de la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las caractersticas especiales de cada lote. CONSTRUDATA PRECIOS. La rma privada CONSTRUDATA de LEGIS S.A. provee a los constructores e inmobiliarios de varias zonas del pas una revista bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. Asimismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene una valiosa informacin para los avaluadores acerca de los costos tpicos por metro cuadrado segn prototipos de inmuebles. Se utilizar para el mtodo del costo y avalo de las construcciones. REVISTAS ESPECIALIZADAS. Estas revistas inmobiliarias recogen valiosa informacin en la ciudad que tienen produccin. Es el caso de LA GUIA INMOBILIARIA que produce una revista mensual en Bogot, Medelln, Cali y Bucaramanga y otras ciudades. La informacin recogida corresponde a un gran numero de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en ese momento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino tambin de los dems proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es una fuente muy valiosa, ya clasicada para los corredores de bienes races, para los constructores y en especial para los avaluadores.

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En algunas ciudades existen revistas o informativos que dan buena fuente a los avaluadores. CAMACOL produce para cada ciudad una revista con los principales proyectos nuevos que se venden y sigue los lineamientos de las otras revistas mencionadas atrs. Datos: de transaccin, de oferta, de avisos, de publicacin, etc. Fuente de informacin: catastro, Lonja, peridicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc. Localizacin: direccin exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del rea, transporte, vas de acceso. Dimensiones: frente, fondo, rea, regularidad Precio y condiciones de venta Homogeneizacin.

Cules son los elementos que se deben recolectar:

2.1.2.

El proceso de Homogeneizacin signica hacer homogneo, hacer equivalente, hacer comparable. Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso de recoleccin pasar a la etapa de homogeneizacin. El primer paso debe ser denir la zona GEOECONOMICA HOMOGNEA. Se entiende por esta la zona que tiene similares caractersticas en cuanto a: - Ubicacin espacial - Estrato social - Uso similar (industrial, comercial, habitacional) - Densidades y reglamentacin urbana similar (alturas, ndices de construccin) Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el calculo: a) Reduccin a precio de contado. Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recoleccin de precios, es necesario hacer comparable todas las transacciones y precios de oferta considerando el negocio como si se pagase de contado. Cuando se toma un crdito y se paga una cuota inicial, en la practica para el vendedor se trata de una transaccin de contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crdito de la entidad nanciera. Para el comprador no es un pago de contado porque obtuvo un crdito a largo plazo, pero para el vendedor la venta fue de contado porque recibi todo su dinero en corto plazo. 60
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Normalmente las ventas de contado se estiman en un plazo de 90 das, plazo necesario para obtener el crdito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado y generalmente se aplican intereses para los saldos pendientes. Es necesario identicar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente el INTERES INMOBILIARIO es diferente al Inters Bancario o al Costo del Dinero colocado a intereses. b) Factor de fuente. En los casos en los cuales los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de peridico o precios que pide el propietario, generalmente hay un incremento por encima del valor del mercado, ya que generalmente se pide ms para poder obtener una buena transaccin. En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demerito con el n de acercarse al valor comercial o posible transaccin, acercndose al precio que pagara la demanda. En condiciones normales el precio de transaccin suele estar un 10% por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastara con aplicar un Factor de Fuente igual a 0.9. Sin embargo hay momentos en la economa, particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales la transaccin puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que solicita la oferta. En pocas de baja demanda inmobiliaria podra aplicarse un factor de fuente igual a 0.8. Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos los precios de la oferta estn inados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptaran transaccin. As como hay otros que suben 30% el precio para poder obtener una rebaja apreciable. c) Factor de profundidad. En el avalo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida que el lote sea mas profundo. Analizaremos esto en el Captulo siguiente. d) Factor de frente. A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre la va, debemos aadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que incrementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea mas o menos amplio. Igualmente lo analizaremos en el captulo siguiente.

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e) factor de trasposicin. Es la relacin entre un ndice del inmueble o local que se est avaluando y el ndice tpico para dicho inmueble que se investiga. En algunas ciudades las organizaciones inmobiliarias o de avalos pueden establecer determinados ndices de localizacin, de demanda o de calidad, promedios para la zona. El avaluador establece si el inmueble o local que avala tiene un ndice o valor superior o inferior que el promedio establecido para la zona.
F(tr) = Ia (Indice del local que se avala) Ip (Indice del local del elemento investigado)

f) factor de actualizacin. El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparacin pueden referirse a determinada poca o fecha. Es necesario actualizarlos al momento en el cual se hace el avalo. Esto se hace mediante el proceso de inactar los precios, es decir aplicarle el Indice de Precios al Consumidor desde el momento de la transaccin o dato investigado hasta el momento en que se hace el avalo. Se trata de pasar los precios de un ao o un determinado mes a otro aplicando los ndices de precios del costo de vida o de la construccin. No puede aplicarse para perodos largos (superior a dos aos) ya que la valorizacin de los inmuebles no corre pareja a la inacin. Si observo una transaccin de comienzos del ao y estoy haciendo un avalo al terminar el ao, podra aplicar el ndice de inacin de dicho ao con el n de comparar los dos datos. La inacin en perodos cortos sirve para comparar precios. No es lo mismo comparar una transaccin de hace tres aos con los datos actuales. La valorizacin ha podido ser superior o inferior a la inacin. g) TAMAO. Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamao. Los inmuebles grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor tamao. Existen tablas y regresiones lineales que lo permiten calcular. h) TOPOGRAFA: Los terrenos planos tienen mejor valor que los terrenos inclinados. La comparacin se hace en funcin de los sobrecostos que representa la topografa. i) UBICACIN: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeconmica homognea, la ubicacin debe ser similar. Sin embargo dentro del mismo barrio o urbanizacin existen mejores terrenos. Estos podran ser los esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que estn con frente a los parques o las Vas Principales. 62
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2.1.2. Resultados homogeneizados. El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aqu. Los que generalmente se aplican son el Factor de Fuente (margen de negociacin), el Factor de Tamao y el Factor de Ubicacin. Entonces se multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con el n de obtener el valor homogeneizado. La base del mtodo comparativo est en la buena recoleccin de datos y en la correcta homogeneizacin de los valores. Comparar no es obtener datos de prensa o de avisos y luego obtener el promedio para luego colocrselo al inmueble avaluado. El mtodo de mercado exige una correcta comparacin utilizando la Mtodologa de la homogeneizacin que explicaremos en el captulo siguiente. Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de varianza y desviacin estndar. El coeciente de variacin que se debe aceptar (relacin entre desviacin estndar y promedio aritmtico) no debe ser superior a 15%. En el anexo al nal de este capitulo presentamos un ejercicio de homogeneizacin. 2.2. Mtodo del costo Se denomina as al mtodo que parte de presupuestos para obtener el costo de reproduccin o de sustitucin de un bien inmueble. En general se aplica a las construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene costo y por eso se trata por el mtodo comparativo. Pero todas las adiciones al terreno, urbanizacin y construcciones, tienen un presupuesto de construccin. Por el costo se puede llegar a las mejoras, aplicando los mtodos de la depreciacin. Trataremos especialmente este mtodo en el Captulo 4 al referirnos a las construcciones. 2.3. Mtodo residual Este mtodo es muy aplicado en Colombia y especialmente en la Lonja de Propiedad Raz de Bogot. Tambin se denomina Mtodo del Potencial de Desarrollo. Se basa en calcular el valor de un terreno como residuo o saldo entre el precio de venta del inmueble, restndole la utilidad y el costo de la construccin. Nos referiremos a este mtodo en el captulo 7.
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2.4. Mtodo de la renta Este mtodo permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta liquida que produce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades y pases una relacin entre la renta y el valor del inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este seria un mtodo de renta DIRECTO. Trataremos este mtodo en el captulo 9 cuando nos referiremos a los arrendamientos. 2.5. Mtodo de capitalizacin Es una variante del Mtodo de la Renta, pero lo tratamos por separado porque se trata de un clculo INDIRECTO mediante la capitalizacin de todas las rentas futuras de un inmueble trayndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemticas nancieras. En el mtodo de la Renta Directo llegamos al valor del inmueble a travs del alquiler o arrendamiento inmobiliario. En el mtodo de Capitalizacin o Mtodo de Renta Indirecto llegamos al valor del inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o tradas a valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble. Este mtodo constituye la parte mas avanzada de los avalos y lo trataremos en este libro a partir del captulo 14. 3. RELacIN ENTRE facTORES Y MTODOS aVaLUaTORIOS Para tener una visin global es conveniente presentar la relacin que existe entre los tres factores del avalo y los cinco mtodos avaluatorios. En el cuadro siguiente presentaremos cada factor y el mtodo que se aplica para avaluar. Factores y mtodos 3.1. Lote a) Urbanizado Mtodo Comparativo. Mtodo Residual. 64
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b) 1. -

Sin urbanizar Mtodo del Costo. Mtodo Comparativo.

3.2. Construccin Mtodo del Costo. 3.3. Factor de comercialidad Mtodo Comparativo Mtodo de Renta 3.4. Inmueble total Mtodo Comparativo Mtodo de Renta Mtodo de Capitalizacin.

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Anexo
EJERCICIO DE HOMOGENEIZACION POR EL METODO COMPARATIVO
Adjunto al presente anexo encontrar el lector un archivo Excell con 5 cuadros. Expliquemos el modelo mediante el Cuadro 1. Se trata de valorar un inmueble con 300 m2 de area con una ubicacin media, no es el mejor ni el peor de la zona. El inmueble puede ser un lote, un local, una bodega industrial. El avaluador primeramente realiza una investigacin de mercado en la zona geoeconmica homognea, es decir, aquella que tiene similar ubicacin, la misma norma, alturas, usos y densidades, estrato social similar. Las entidades catastrales identican como zona geo-econmica homognea aquellas que por su similitud van a tener un precio semejante y se pueden obtener promedios signicativos. En el cuadro 2 establecemos un criterio de calicacin para una zona geo-econmica homognea, adonde el avaluador debe investigar sus datos. Estas zonas deben tener un precio cuyo valor mximo no supere en ms del 50% al valor mnimo. Se podran establecer rangos ms cortos, como que la distancia no sea mayor del 30%. En el ejemplo que ponemos la calicacin parte del inmueble medio o intermedio, que tendra calicacin de 1.0. El inmueble ptimo, dentro de la misma zona, tendra un valor 20% superior, calicacin de 1.2. El peor inmueble en la misma zona, valdra el 0.8 del inmueble medio, o 20% por debajo. Observemos que la relacin entre el mximo y el mnimo es del 50%. Si la diferencia es mayor, es probable que el avaluador se sali de la zona geoeconmica y deber rechazar dichos datos. En el cuadro 2 presentamos una tabla del Factor Tamao la cual nos muestra la respuesta del mercado ante el aumento de tamao. Ha sido tomada de Bogot para lotes y locales comerciales. Signica que si tenemos un inmueble tpico de 100 m2, es decir, el 66
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inmueble modal o que ms se repite en la zona, al aumentar el tamao, el mercado castigar el precio unitario. De acuerdo con la tabla si el inmueble que valoramos o compramos tiene un tamao entre una y tres veces ese inmueble tpico, el factor es 1.0, o sea no se afecta por tamao. Pero si el inmueble est entre 3.1 y 6 veces, en nuestro caso, entre 310 y 600 m2, el factor es 0.9, con lo cual habr perdido el 10% por cada m2 de precio. Si el inmueble es de mayor tamao, 1.000 m2, sera 10 veces superior al tpico y se afectara por el factor 0.8. Y de la misma manera si es 20 o 30 veces superior se afectaria por factores de 0.7 o 0.6. Asi funciona en la realidad del mercado, a mayor tamao, menor precio por m2 porque es ms difcil venderlo. Retornando al Cuadro 1, el avaluador debe primero aplicar el Factor de fuente, o diferencia entre lo que se pide y la negociacin. Hemos recomendado aplicar factores entre 0.8 y 0.9. Si el mercado es bueno, suciente demanda, podremos aplicar el factor de 0.9 a todas las ofertas tal como lo presentamos en dicho Cuadro 1. Para las transacciones y los avaluos no se aplica ningn demrito, o sea que el factor es 1.0. El factor de tamao en el ejemplo se aplica devolviendo lo que el mercado quita. Es decir, si el inmueble 3 tiene 1.200 m2, con lo cual es 4 veces superior al inmueble que avaluamos, el mercado lo castigara con 0.9 de acuerdo con la tabla de tamao del Cuadro 2. Si pierde un 10% por mercado, le debemos devolver lo que perdi, aadiendo este 10% y por tanto multiplicamos por 1.1. En cambio el inmueble 5 que tiene 100 m2, es la tercera parte del que avaluamos, debe valer ms en el mercado, digamos un 10% ms (proyectando la tabla hacia inmuebles menores). Luego le debemos quitar ese 10% que el mercado le otorga multiplicando por 0.9. De igual manera el inmueble 6 con 3.000 m2 es 10 veces superior al que valoramos y el mercado lo castiga con 0.8. Le devolvemos este 20% al multiplicar por 1.2. En resumen los inmuebles menores que aquel que valoramos se multiplican por un factor inferior a la unidad para rebajarlos y los que son mayores al inmueble referencia o que se valora se multiplican por factores superiores a la unidad para elevarlos. De esta manera homogenizamos los valores encontrados en el estudio de mercado comparndolos con el nuestro. De manera similar aplicaremos el factor tamao. Los inmuebles de mejor ubicacin al nuestro (al que valoramos) se rebajan al multiplicar por factores inferiores a la unidad. Los inmuebles de peor ubicacin se elevan al factorizar por nmeros superiores a la unidad. Asi en el Cuadro 1 el inmueble 1 se factoriza por 0.8 para rebajarlo en 20%, dado que el mercado le otorga un precio 20% superior al inmueFACTORES
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ble medio. Recordemos que nuestro inmueble por valorar tiene ubicacin media. En cambio el inmueble 5, mala ubicacin debe subirse 20% al multiplicar por 1.2, porque el mercado lo est castigando con factor 0.8 respecto al inmueble medio. En resumen, los inmuebles mejores que el nuestro por avaluar, se rebajan, los inmuebles peores que el nuestro se elevan. Si el avaluador aplica la lgica del mercado entender mejor el proceso de homogeneizacin. No es un cuadro mecnico que se aplica con tablas. Requiere los conceptos inmobiliarios y la lgica del mercado de bienes races. En el cuadro 3 presentamos un ejercicio para el lector de tal manera que debe calcular el factor de fuente, tamao y ubicacin teniendo en cuenta que el inmueble por avaluar es de 200 m2 y su ubicacin es ptima. Le sugerimos al lector hacer el esfuerzo por responder y llenar las casillas con los factores que considera vlidos. En el mismo cuadro planteamos un ejercicio 2 con un inmueble por avaluar de 1.000 m2 y la ubicacin mala. Los factores debern cambiar sustancialmente. En el cuadro 4 tenemos las respuestas al ejercicio 1 del cuadro 3. En el cuadro 5 la solucin al ejercicio 2. MEDIDAS CENTRALES Y DISPERSION DE DATOS. El lector deber obtener los promedios estadsticos, ojal utilizando Excell, la desviacin estndar2 y el coeciente de variacin3 . El coeciente de variacin aceptable en las normas colombianas es del 15%. En otros paises es del 10%. Si se observa en el Cuadro 1 el coeciente de variacin en los datos no homogeneizados es 21.3% con lo cual no sera aceptable. Una vez homogeneizado se reduce a 8.4% con lo cual es vlido. En los ejercicios 1 y 2 el alumno deber calcular los coecientes de variacin. Los datos no homogeneizados del cuadro 3 presentan una dispersin del 23.8%, lo cual no es aceptable en las normas de avalos.

(2) Desviacin estndar o tpica es la raz cuadrada de la varianza y su smbolo estadstico es la letra griega (sigma). La varianza es una medida de dispersin estadstica que obtiene el promedio de las desviaciones al cuadrado entre cada dato y el promedio. (3) El coeciente de variacin es la relacin porcentual entre la desviacin tipica o estndar y el promedio : /

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AVALOS DE INMUEBLES

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CUADRO 1 Homogeneizacin de valores urbanos Inmueble referencia, 300 m2, ubicacin media.
Inmueble
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Promedio Desviacin Coef. Variac

Valor m2
14.000 12.000 9.000

Fuente
Oferta Oferta Oferta

Factor Tamao Factor Factor Ubicacin Total m2 fuente m2 tamao ubicacin

0,9 0,9 0,9 1 1 0,9 0,9 1 1 0,9 9.506 797,76 8,4% 300 600 1.200 200 100 3.000 400 800 80 150 1 1 1,1 1 0,9 1,2 1 1,05 0,9 0,9 ptimo Bueno Medio Regular Malo Bueno Medio ptimo Malo Medio 0,8 0,9 1 1,1 1,2 0,9 1 0,8 1,2 1 10.080 9.720 8.910 9.350 8.100 9.720 9.900 10.920 8.640 9.720

8.500 Transaccin 7.500 10.000 11.000 Avalo Oferta Oferta

13.000 Transaccin 8.000 12.000 10.500 2.236,07 21,3% Avalo Oferta

FACTORES

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CUADRO 2 Criterios de calicacion

Factor de tamao Veces
1a3 3.1 a 6 6.1 a 10 10.1 a 20 mas de 20

Factor de ubicacin Calicacin

optimo bueno intermedio regular malo

Factor
1 0,9 0,8 0,7 0,6

Factor
1,2 1,1 1 0,9 0,8

CUADRO 3 Ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano Ejercicio 1 Inmueble referencia: 200 m2, ubicacin optima
Inmueble
1 2 3 4 5 6 Promedio Desviacin st Coec variac 23,8% Ejercicio 2: aplicar a los mismo inmuebles los factores correspondientes suponiendo que el inmueble referencia o por avaluar es de 1.000 M 2 y tiene ubicacin mala.

Valor m2
280.000 240.000 180.000 170.000 150.000 200.000 203.333

Fuente
oferta oferta oferta transaccin avaluo oferta

Factor Factor Ubicacin fuente ubicacin

optimo bueno medio regular malo bueno

Tamao m2
200 400 800 150 70 2000

Factor tamao

Total m2

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CUADRO 4 Ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano Inmueble referencia, 200 m2, ubicacin optima
Inmueble
1 2 3 4 5 6 Promedio Desviacin st Coec variac

Valor m2
280.000 240.000 180.000 170.000 150.000 200.000 203.333 48442,41 23,8%

Fuente
Oferta Oferta Oferta Transaccin Avaluo Oferta

Factor Factor Tamao Factor Ubicacin fuente ubicacin m2 tamao

0,85 0,85 0,9 1 1 0,9 Optimo Bueno Medio Regular Malo Bueno 1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,1 200 400 800 150 70 2000 1 1 1,1 1 0,9 1,2

Total m2
238.000 224.400 213.840 221.000 189.000 237.600 220.640 18169,25 8,2%

CUADRO 5
Inmueble referencia, 1000 m2, ubicacin mala

Inmueble
1 2 3 4 5 6 Promedio Desviacin st Coec variac

Valor m2 Fuente
280.000 240.000 180.000 170.000 150.000 200.000 203.333 48442,41 23,8% Oferta Oferta Oferta Transaccin Avaluo Oferta

Factor fuente
0,85 0,85 0,9 1 1 0,9

Ubicacin
Optimo Bueno Medio Regular Malo Bueno

Factor ubicacin
0,6 0,7 0,8 0,9 1 0,7

Tamao Factor Total m2 m2 tamao

200 400 800 150 70 2000 0,85 0,95 1 0,8 0,7 1 121.380 135.660 129.600 122.400 105.000 126.000 123.340 10383,90 8,4%

FACTORES

Y MTODOS pARA EL AVALO COMERCIAL

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