Ministerio de Justicia y I?

erechos Humanos

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TRIBU NAL REGISTRAL

RESOLUCIN No.

-/604

- 2013-SUNARP-TR-L
Lima, \l', Q[1. 1~'~

APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO(s)

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CEDRIK ORLANDO MATEO OJANAMPA N 459103 del 16/5/2013. HTD. N 069991 del 12/812013. Predios de Lima. DECLARATORIA DE FBRICA, INDEPENDIZACiN Y REGLAMENTO INTERNO. .

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SUBD/V/S/ON ""\ "ot. S'Q/"J~ declaratoria de fbrica autorizada sobre uno

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1.

no significa que la municipalidad ha autorizado tambin la subdivisin, por tanto adjuntar la correspondiente resolucin municipal de subdivisin. " ACTO CUYA PRESENTADA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la declaratoria de fbrica, independizacin y Reglamento Interno del predio inscrito en la partida 46557794 del Registro de Predios de Lima, en mrito de los siguientes documentos: Formulario' Unico de Edificacin - FUE, sellado y visado por la Municipalidad de Chorrillos. Plano de Ubicacin y Localizacin U -01, sellado y visado por la Municipalidad de Chorrillos. Formularios nicos - Anexo A Ley N 29090, con los datos y firmas de los distintos copropietarios. (3 ejemplares). Memoria descriptiva - Anexo 1, con el sello de la Municipalidad de. Chorrillos. Reglamento Interno en documento privado con firmas certificadas por notario el 23/4/2013. Solicitud de independ iza'Gin con firmas certificadas por notario el 23/4/2013. Plano de distribucin de la Planta Primer Nivel - A-01 sellado por la Municipalidad de Chorrillos el 11/1/2012. Plano de distribucin de la Planta Segundo Nivel - A-02 sellado y visado por la Municipalidad de Chorrillos el 11/1/2013. . Plano de distribucin de Techos A-03 sellado y visado por la Municipalidad de Chorrillos el 11/1/2013. Plano de Independizacin 1-1 con firma certificada por notario el 24/5/2013. Escritos de subsanacin de observaciones del 24/5/2013 y del 13/6/2013.

Plano de Ubicacin y Localizacin U -O 1, en copia autenticada por Jefe de la Secretara General de Concejo de la Municipalidad de Chorrillos el 11/4/2012. 11. DECISiN IMPUGNADA La Registradora Pblica del Registro de Predios de la Zona Registral N IX Sede - Lima Jenny Ivonne Valencia Vargas deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin: "DEL ACTO PREVIO - SUBDIVISION DE PREDIO URBANO: En el reingreso se viene indicando que la normativa vigente permite que se pueda fraccionar terrenos sin edificar, siempre que coexistan bienes de dominio comn, situacin que no se ha desconocido en la esquela de observacin anterior, no obstante el acto de independizar un predio y edificar sobre una de las unidades independizadas importa como acto previo, la subdivisin del predio, conforme se encuentra regulado en el articulo 42 (Hoy articulo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) y ulterior inscripcin de Declaratoria de Fbrica sobre una de las Unidades Inmobiliarias (Vivienda 2). Deber tenerse en cuenta que, el articulo 126 del D.S. W 035-2006VIVIENDA TUO del Reglamento de la Ley W 27157), regula expresamente cuales son las unidades inmobiliarias comprendidas en el citado Reglamento, no siendo una de ellas, el presente caso, toda vez que de la fbrica adjunta no se verifica la existencia de bienes comunes, situacin que es posible delimitar dada la presentacin de la fbrica parcial. Asimismo conforme al articulo 60 hoy vigente del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, dispone el nico supuesto en el que no se requiere acto previo para la inscripcin de la fbrica total de la edificacin es r;uando . la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta; para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el Reglamento Interno de independizacin de propiedad exclusiva y propiedad comn o el Reglamento Interno de Independizacin y copropiedad (comO lo es en el presente caso). Para la inscripcin del Reglamento Interno, no constituir acto previo la declaratoria de fbrica. En ese sentido, es incorrecto lo expresado por el usuario, toda vez que la fbrica presentada es nicamente parcial y no comprende toda la edificacin, esto es que, no se delimita la correcta independencia de las dems unidades inmobifiarias con la presente declaratoria de fbrica, y si bien se ha graficado en plano de independizacin un rea comn, aquella no existe como tal en el expediente de fbrica adjunto, lo que conlleva a que puede subdividirse el inmueble prescindiendo del acto previo (declaratoria de fbrica) siempre que se adjunte los requisitos previstos en el art, 42 (Hoy arto 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), situacin distinta, cuando inscrita la Declaratoria de Fbrica respecto de toda la Edificacin, se pretenda la independizacin de las unidades bajo el rgimen de independizacin y copropiedad. Por lo tanto, los argumentos. esgrimidos va subsanacin del 21/6/2013, no subsanan las observaciones formuladas por la suscrita, por lo que se procede a reiterar la misma en todos sus extremos: "INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO SUJETO AL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD.' 'i. Del reingreso presentado se advierte que la fbrica declarada, corresponde a una de las viviendas (vivienda 2) que conforman la edificacin sujeta al Rgimen de Independizacin y Copropiedad y no a la

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RESOLUCiN No. - 1604 - 2013-SUNARP-TR-L

totalidad de la edificacin como corresponde, cuando se solicita independizacin bajo cualquiera de los regmenes establecidos en la Ley N 27157 Y se prescinde del trmite de subdivisin municipal. En ese sentido, advertimos que lo solicitado por el usuario es la subdivisin de predio urbano, sujeta al Rgimen de Independizacin y Copropiedad, nico supuesto en el que la declaratoria de fbrica no es acto previo para la ndependizacin. Por tal motivo, requerimos adjunte la respectiva resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el rea linderos y medidas perimtricas de cada U!10 de los predios resultantes, planos y cdigos de referencia catastral de los predos resultantes o la constancia negativa de catastro, conforme a lo dispuesto por el Art. 42" del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se deja constancia que los documentos sealados en el prrafo que precede debern de ser de fecha anterior a la del asiento de presentacn en virtud del Principio de Prioridad Preferente. "Artculo 42. - Titulo que da mrito a la independizacin de predio urbano La independizacin de un predio urbano con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos: a) Resolucin municipal de subdivisn y plano respectivo en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes; . b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes con la Constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso; e) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad. Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predio configurado como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica. ( ..)" 'Toda subsanacin deber efectuarse siguiendo la misma formalidad del documento que se aclara, conforme lo dispone el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se solicita al usuario se limite a subsanar nicamente los puntos observados en la presente esquela, abstenindose de presentar nueva documentacin que incluya el texto integro del documento que se aclara. Presentada la documentacin se proceder a emifir pronunciamiento integral. Los datos que obren en los documentos que se adjunten via subsanacin debern ser concordantes entre si, y debern adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la Resolucin N992-2008-SUNARPTR-L de fecha 12/0912008. Base legal: Numeral V del Titulo Preliminar, articulas' 31",32",39 Y 40" del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos concordante con el articulo 2011" del Cdigo Civil; Ley NO 27157; D.S. N" 035-2006VIVIENDA Y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios."

11I.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN El recurrente fundamenta el recurso de apelacin en los trminos siguientes:

Las quintas pueden optar entre el reglmen de propiedad exclusiva y propiedad comn y el rgimen de independizacin y copropiedad. El rgimen de independizacin y copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. (Art.128). De la concordancia del Art. 63 con el tercer prrafo del Art. 60 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se admiten dos tipos de quintas: A) Las que se encuentran edificadas y cuentan con declaratoria de fbrica, reglamento interno e independizacin, en este caso el suelo sobre el que se ubica cada seccin puede ser propio o comn (regla). B) Las que no se encuentran edificadas pero es posible otorgar un reglamento interno y una independizacin sin que constituya acto previo la declaratoria de fbrica. Pero como no hay edrficacin la via para la individualizacin es la Resolucin municipal de subdivisin para fines de quinta (excepcin). Si una quinta ha sido edificada en por lo menos una de sus unidades es necesario para independizar una de sus unidades que se inscriba la fbrica y reglamento interno, no siendo necesario la resolucin municipal de subdivisin. En el presente caso existen edificaciones independientes, una de las cuales cuenta con declaratoria de fbrica, aprobada por la Municipalidad, y siendo que ya intervino la municipalidad resulta redundante e ilegal la exigencia de autorizacin municipal de subdivisin. En el caso de la edificacin parciales posible acogerse a lo previsto en el primer prrafo del artculo 89 del actual RIRP, conforme al cual se prev que se pueda inscribir, la edificacin de parte del rea total del terreno o del volumen edificable total que se tuviera planeado, las reas reservadas para futuras edificaciones y el reglamento interno. Cuando se edifique en el rea reservada, el propietario de la misma, siempre que haya sido autorizado por el Reglamento interno podr otorgar unilateralmente el reglamento interno para que el rea deje de ser un rea reservada y pase a ser una unidad ms bajo el Reglamento interno. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio se encuentra inscrito en el tomo 1874 fojas 311 que contina en la partida 46557794 del Registro de Predios de Lima y corresponde al lote 21 de la manzana C de la Parcelacin Semi Rstica la Encantada - Primera Etapa del distrito de Chorrillos que cuenta con un rea de 3,637.43 m2. Son sus copropietarios de acuerdo a los asientos C 0006, C 00007 Y C 00008: - Jase Luis Rafael Carreras Mariano, soltero, a quien le corresponde el 15.25% de las acciones y derechos. - Daniel Eleodoro Valencia Segura y su esposa Tatiana Valdes Velsquez a quines les corresponde el 15.18% de las acciones y derechos. - Martin Klingenberger Navarro y su esposa Fiorella Consiglieri Benavente, a quines le corresponde el 15.85% de las acciones y derechos. - German Pedro Urrunaga Canales, soltero, a quin le corresponde el 18.40% de las acciones y derechos. - Adolfo Eduardo Belande Nuez, casado, a quin le corresponde el 19.52% de las acciones y derechos.

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- Jean Marcel Gondonneau Frank y su esposa Liliana Renee Martina de Rossi Novoa a quines les corresponde el 15.80% de las acciones y derechos,

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal (s) Rocio Zulema Pea Fuentes. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: Procede la' subdivisin de un predio sin resolucin municipal que la apruebe, si sta se sustenta en la fbrica levantada sobre uno de los predios a independizar y cuya licencia de edificacin ha sido otorgada por la Municipalidad? ANLISIS 1. Con el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la fbrica, independizacin y reglamento interno que rige a las seis unidades inmobiliarias conformantes del predio inscrito en la partida electrnica 46557794 del Registro de Predios de Lima, los cuales cuentan con una zona comn de ingreso. La inscripcin ha sido denegada porque la Registradora ha solicitado se acompae resolucin de subdivisin, requisito con el que no se encuentra de acuerdo el apelante puesto que segn indica, la Municipalidad ha aprobado la declaratoria de fbrica levantada sobre la unidad inmobiliaria N 2 Y habiendo constituido reglamento interno de rgimen de independizacin y copropiedad, esto resulta suficiente para subdividir e independizar las unidades que lo conforman. Corresponde determinar por consiguiente si la edificac;n de la fbrica en una de las seis secciones que se subdivide e independiza da mrito a la, subdivisin del predio. 2. En la partida N 46557794 est inscrito el lote 21' de la manzana C de la Parcelacin semirstica La Encantada -Primera Etapa, en el distrito de Chorrillos, que cuenta con un rea de 3,637.43m2, El predio se encuentra sujeto a un rgimen de copropiedad. Entre los documentos conformantes del titulo venido en grado se encuentra el Reglamento Interno del rgimen de independizacin y copropiedad en el cual se seala que el predio est conformado por 6 unidades de uso exclusivo, respecto de las cuales se solicita su independizacin y una zona comn que sirve de ingreso. Asimismo obra en el ttulo, el Formulario nico de Edificacin - FUE del 11/1/2013 referido a la declaratoria de fbrica de la obra: Vivienda Quinta de una altura de 2 pisos, ejecutada sobre una de las unidades a independizar (Unidad N 2). El formulario se encuentra sellado y visado por la Municipalidad de Chorrillos.
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Se encuentra tambin en el ttulo los planos de la distribucin de la fbrica y el plano de independizacin en el que se graficn las 6 unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y la zona comn. Vemos entonces que el predio inscrito en la partida N 46557794 ha subdividido en 6 unidades inmobiliarias respecto de las cuales se est solicitando su independizacin, siendo que una de ellas cuenta con declaratoria de fbrica autorizada por la Municipalidad de Chorrillos. De acuerdo al plano de ubicacin y localizacin U-01, las unidades inmobiliarias cuentan con un pasaje que les da salida a la Av. Alameda Conchan Tajo. Asimismo, obra en el Reglamento Interno que las 6 unidades inmobiliarias cuentan con una zona comn para el uso de circulacin que ocupa un rea de 299.66m2.

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,... . La Ley N 27157 regula el rgimen de propiedad exclusiva y de . ~ropiedad comn, sealando en el articulo 37 que los edificios en ~.~I\!.'i",' epartamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerias c erciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, siendo que, de acuerdo al articulo 38 de la misma norma, los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad. En el artculo 2 se define a la quinta, sealando que es la que se encuentra conformada por unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenta, por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien comn. De lo expuesto en el punto 2 del anlisis, el presente caso es el de una quinta. 4. El artculo 125 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante 0.5. 035-2006-VIVIENDA, norma el rgimen al que debern someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo. En el artculo 126 del mencionado reglamento se enumeran las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, reguladas por dicho reglamento, entre las que se encuentran las quintas. Conforme al artculo 128 del citado reglamento, el rgimen de Independizacin y Copropiedad1 supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil, siendo ste el rgimen por el que se ha optado en el presente caso, tal como consta en el Reglamento Interno presentado.

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1 Este desarrollo sobre el rgimen de las quintas se encuentra en la Resolucin N 4462005-SUNARP-TR.L del 27/7/2005 y W 1107-2013-SUNARP-TR-L del 9/7/2013.

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5. De otro lado, el artculo 42.del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios2 (RIRP) regula los requisitos generales para la independizacin' de un predio urbano, como son, entre otros: "a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes. b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-JUS, segn sea el caso;. . (.. .) Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica. No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios siempre que stas retorne a su descripcin primigenia (...)". (El resaltado es nuestro.) Vemos entonces que el supuesto regular es que la subdivisin se encuentre autorizada por la entidad competente que en este caso es la Municipalidad, siendo la excepcin y por consiguiente no se requiere de este requisito cuando la subdivisin se origina en la desacumulacin de predios. 6. La subdivisin de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante la aprobacin por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo o, (...)"de facto" mediante la construccin de edificaciones independientes en un mismo predio matriz, edificaciones susceptibles de incorporarse al registro mediante la declaratoria de fbrica en via de regularizacin. La independizacin por su parte, es un acto de naturaleza eminentemente registral que, tal como lo define el articulo 40 del RIRp3, consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembracin de un terreno. (...)". Es decir que previa a la independizacin del predio debe existir una. subdivisin, que consiste en la divisin del terreno efectuada por la autoridad competente, mientras que la independizacin importa que cada una de las unidades resultantes de la subdivisin' cuente con su propia partida registral, es decir que sta se da a nivel regista!.

Aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP/SN vigente a la fecha de presentacin de este titulo. . 3 Articulo 40: Es el acto de que consiste en abrir una partida ~egistral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad. La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente :apitulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin d los actos que dan lugar a la misma. El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar
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De acuerdo a lo expuesto, la independizacin en el caso de un predio urbano, proceder cuando ste haya sido subdividido. 7. De otro lado la subdivisin de un predio por el mrito de la fbrica edificada sobre ste, es decir sin resolucin de subdivisin, tiene como fundamento el fraccionamiento de facto del predio que origina la construccin, lo cual est establecido el artculo 4 de la Ley 27333 - Ley Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la Regularizacin de Edificaciones -, cuando' seala que "La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157, .~ pudiendo tambin formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad !I. ~con el artIculo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al ,I RegIstro como parte notarIal nicamente el formularlo registral debidamente ._\ ,a. Sala finada. Para la Inscripcin de la acumulacIn o subdIvIsIn no ser ',,:~. _/lecesario nIngn trmite administrativo, municIpal. o de cualquier otra 'i'J;!__ ~~clase". Asi, la subdivisin tambin proceder excepcionalmente en vias de regularizacin y en ese supuesto no se requerir Resolucin Municipal dEl Subdivisin, porque no es la autoridad municipal que con su actuacin va a originar el fraccionamiento del predio sino que ste ya existe de facto. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que este criterio ha sido recogido para los supuestos de regularizacin que recoge la Ley 27157, es decir cuando se trate de edificaciones construidas hasta antes del 21 de julio de

1999.
Es decir, no basta que la independizacin se haya acogido a alguno de los regmenes previstos en la ley 27157 sino que la edficacin debe ser reconocida en el marco de un procedimiento de regularizacin. Sin embargo, en el presente caso la subdivisin no se est dando en el marco de un procedimiento de regularizacin puesto que la fbrica se est realizando con la correspondiente Licencia de Edificacin de la Municipalidad, por lo que en este supuesto s deber seguirse el proceso que para un supuesto regular de subdivisin se exige cual es la obtencin de la Resolucin Municipal tal como lo prev el artculo 42 del RIRP, siendo que la excepcin a la presentacin de esta resolucin de subdivisin se da suando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios y stos retornen a su descripcin primigenia, o cuando de por medio existe una regularizacin al amparo de la Ley W 27157, situaciones que no se dan en el presente caso. 8. Asimismo, de la lectura del artculo 42 del RIRP citado en el numeral 5 del anlisis, se desprende expresamente que las quintas deben contar con resolucin de subdivisin y previamente debe inscribirse el reglamento interno. Sin embargo, para inscribir dicho reglamento, puede o no inscribirse previamente la fbrica. Dicho artculo no ha establecido que cuando se tiene la declaratoria de fbrica ya no se necesite la resolucin de subdivisin, sino todo lo contrario. Puede haber o no fbrica, pero lo que debe inscribirse necesariamente es el reglamento interno y la resolucin de subdivisin.

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9. El apelante refiere que al aprobar la municipalidad la declaratoria de fbrica ha evaluado adems su adecuacin con la normatividad urbanstica, por lo que resulta redundante e ilegal la exigencia de autorizacin municipal de subdivisin. Al respecto, cabe sealar que es distinto que la Municipalidad otorgue la autorizacin para la edificacin de un predio a que apruebe la subdivisin del mismo, por lo que no podra sostenerse que el otorgamiento de la Licencia de edificacin comprende tambin la autorizacin para el. fraccionamiento del predio, ya que resultan actos distintos: uno importa la construccin y/o edificacin y el otro importa la divisin del predio. Adems la edificacin se refiere solo a uno de los sublotes con lo cual tampoco podria presumirse que la municipalidad ha autorizado tcitamente el fraccionamiento de los dems sublotes. Por lo expuesto, Registradora. se confirma la observacin formulada por la

Con la intervencin de la Vocal (s) Roco Zulema Pea Fuentes autorizadas mediante Resolucin N 127-2013-SUNARP/PT del 13/5/2013. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCiN CONFIRMAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el anlisis de la presente resolucin.

ROSARI

MACEDO Presid nttl de la Tercer Sala. de Tribunal Registr I

UEZTORRES del Tribunal Registral

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Roco ZULE A EA FUENTES Vocal (s) el Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones P.br.Jl.ors

2013/459103 -2013.doc