Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
PRESENTACION
El maestro español Ortega y Gasset señalaba que "...En su propio y auténtico sentido,
ciencia es sólo investigación: plantearse problemas, trabajar en resolverlos y llegar a una
solución... Es cosa tan alta la ciencia, que es delicadísima y - quieras o no - excluye de si al
hombre medio.". Creo que con esta frase del maestro español podemos hoy día presentar la
nueva obra del joven Profesor Sergio Artavia Barrantes.
Hará aproximadamente unos diez años un joven humilde, sencillo de apariencia pero de
vivaces y escudriñadores ojos, y fundamentalmente, de inquietante performance académico
ingresó a mi aula para ser mi alumno en el curso de Derechos Reales de la Escuela Libre de
Derecho.
Ese joven, quien siempre se destacó por su cuestionamiento constante a las diferentes
corrientes de pensamiento jurídico, siempre preguntando el por qué de los fundamentos de
la jurisprudencia y la doctrina, dispuesto permanentemente a plantear problemas, trabajar
en resolverlos y tratar de llegar a alguna solución, hoy, en escasos diez años se ha
convertido en uno de los juristas nacionales, de pensamiento más preclaro y destacado.
Hace unos seis años, me lo encontré participando en una actividad académica del Foro
Nacional y me informó que estaba trabajando en un Tratado de Derecho Procesal Civil. En
aquella época pensé que bonitas que eran las fantasías y las aspiraciones de los jóvenes
profesionales. Hoy, el tiempo, se ha encargado, en el caso del Profesor Artavia, de darnos
un mentís y ponernos frente a nuestros ojos un nuevo y verdadero investigador jurídico, que
con su permanente sencillez y humildad, pero ahora con mayor vivacidad y perfomance
académica nos llena de orgullo, a quienes representamos la Universidad Escuela Libre de
Derecho, con sus permanentes publicaciones, que nos compromete a seguir apoyándole.
En esta primera parte, aborda el Profesor Artavia temas fundamentales que nos permitan
entender mejor el instituto jurídico del desahucio, tales como su historia y su evolución
interpretativa constitucional, para entrar a analizar aspectos concretos, que la problemática
nacional ha tenido en el tintero y que no es, sino hasta ahora, que son puestos, en blanco y
negro, sobre el tape de la discusión.
Y aquí lanzamos nuestro cuarto de espadas, pues con las resoluciones de la Sala
Constitucional, que vía aplicación e interpretación del artículo 92 de la Ley de Tierras y
Colonización, han legitimado el "desalojo administrativo" cuando el desalojado no tiene de
estar en posesión del bien más de un año. Se podría afirmar que se institucionalizó, en
nuestro criterio violándose el mismo artículo 45 constitucional, las vías de hecho para la
retoma posesoria del despojado, incluso cuando ya no se dan las condiciones de la legítima
defensa civil del artículo 305 del Código Civil - salvo que la misma se entienda que se
extiende a lo largo de un año, con la protección y amparo de la autoridad de policía
correspondiente -, y en contra de la disposición del artículo 317 in fine del Código Civil,
que ordena que luego de concretado el despojo, el despojado debe acudir a la vía judicial a
hacer valer su derecho. Con las interpretaciones antes referidas y analizadas por el autor en
esta obra, podríamos llegar al absurdo, de que a pesar de haber caducado el plazo para
interponer el Interdicto de Restitución en sede judicial -tres meses (Art. 458 C.P.C.)- se
puede lograr siempre la restitución de la posesión, en sede administrativa, por las vías de
hecho y en un plazo más corto. Para qué, entonces, la vía interdictal y la vía judicial?
Temas para reflexionar y profundizar nos plantea el Profesor Artavia en esta obra, quien
luego de haber publicado dos tomos de su Tratado de Derecho Procesal Civil, el tomo uno
del Proceso Arbitral en Costa Rica, esta obra y anunciarnos ya la próxima publicación del
tomo segundo de la misma y de las nuevas investigaciones sobre el Recurso de Casación
Civil y El Recurso de Revisión Civil, no queda menos que reconocerle al joven Profesor e
Investigador, a mucho orgullo egresado de nuestra Escuela, don SERGIO ARTAVIA
BARRANTES, su condición, a la luz de los parámetros de maestro Ortega y Gasset, de
Científico del Derecho.
INTRODUCCION
El preludio. Los procesos judiciales de desahucio deben ser radicalmente modificados; los
juicios de esta naturaleza son lentos, con exceso de recursos y no hay por ello una
verdadera justicia pronta y cumplida; es por eso que en la Comisión Redactora del Código
General del Proceso, nombrada por la Corte Suprema de Justicia -honrosa distinción a la
que he sido llamado-, hemos discutido formas alternas de tutela, para dotar a este proceso
de la celeridad, concentración e inmediatez; se ha acordado en la Comisión, introducir el
proceso de estructura monitoria para ciertos tipos de desahucio y reservar los desahucios
basados en algunas causales para la vía sumaria, pero mejorando esta vía. Esta es la
justificación de esta obra.
Esta obra recoge, pues, el resultado de esos tres años de conferencias, de preguntas, de
dudas sin resolver y de las discusiones con los otros conferencistas, especialmente las del
destacado Dr. Ricardo González, que vinieron a aclarar muchas dudas, y en otras a afianzar
posiciones.
En este primer tomo se estudian cuatro temas: a) El desalojo administrativo, justificado por
su uso frecuente, la inmensa cantidad de causales previstas hoy en la ley y por las
constantes dudas de su constitucionalidad; b) El desahucio agrario -causales y
procedimiento-, por ir en aumento los supuestos de aplicación de la normativa agraria en
materia de desahucios; c) El desahucio basado en el Código Civil -causales y
procedimiento-, para delimitar el ámbito de aplicación de la Lgau; y, d) Finalmente, y
debido a su carácter vinculante, un capitulo de jurisprudencia constitucional sobre
arrendamientos. Esta es la razón por cual el libro se llama "Procesos de desahucio y sus
causales", así en plural, pues pretende abarcar todo los diversos tipos de procesos de
desahucio -civil, agrario, administrativo y común o urbano- y en complemento de ello, se
hace un análisis individual de cada causal, sin la cual no se comprenderían dichos procesos.
El proyecto. El segundo tomo de esta obra -sin publicar-, deberá comprender dos campos, a
saber, el desahucio judicial basado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por otro lado,
un análisis de las 33 causales de desahucio -aspectos de fondo- que contempla esa
normativa.
TITULO PRIMERO
EL ARRENDAMIENTO-ASPECTOS GENERALES.
CONSTITUCIONALIDAD
CAPITULO I
EL ARRENDAMIENTO Y EL DESAHUCIO
EN LA HISTORIA
Sin embargo, los romanos no crearon un proceso autónomo o típico para regular los
aspectos del desahucio derivado del contrato de arrendamiento urbano; como en casi la
mayoría de las materias, se regla por el procedimiento común, sin llegar a concebir más que
algunas ideas de procedimiento para la materia.
Ya en la alta edad media por el influjo de los canonistas y los estatutarios italianos, se
empiezan a crear procesos abreviados con reducción de plazos y etapas respecto del
ordinario, además se reducía el número de resoluciones apelables, se dan más poderes al
juez y se suprimían formalidades insubstanciales; así se empezó a gestar lo que sería el
proceso de desahucio, más expedito, sencillo y concentrado que un proceso ordinario. El
proceso especial de desahucio nace como una forma de brindar urgente protección al
derecho del propietario, descartando así el complejo y alambicado proceso ordinario, el que
sólo quedaba reservado para cuestiones más complejas, siendo entonces que la cuestión
medular del proceso de desahucio, como es la vía expedita y la enumeración de las causales
había nacido en el derecho procesal.
El Código de 1887, aprobado el 6 de mayo de ese año, por el entonces presidente Bernardo
Soto; si desarrolla con autonomía el proceso de desahucio. Este Código adopta casi en su
totalidad la reglamentación contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil de España de 1855
-incluyendo la denominación española de la palabra desahucio- , que para esa época había
sufrido profundas reformas mediante la ley del 25 de junio de 1867, las que fueron
completadas con las reformas introducidas por la ley del 18 de junio de 1877 que se
anticipó casi en su totalidad a las reformas introducidas con la promulgación de la vigente
Ley de Enjuiciamiento Civil del 3 de febrero de 1881.
Al igual que la Ley de Enjuiciamiento, nuestro Código crea dos clases de trámite; uno para
el supuesto de que el desahucio se fundamente en la falta de pago del precio -Art. 734-, y
otro para las otras causales. En el primer supuesto, si el actor demostraba con documentos
la existencia del contrato de arrendamiento, el juez ordenaba el desalojo en el término de
ocho días; pero si los documentos fueren privados, previo a ordenar al desahucio, se debía
proceder a su reconocimiento -Art. 734 in fine-.
Si el desahucio se basaba en la falta de pago y el demandado pretendía apelar la sentencia
de primera instancia, sólo se le admitía el recurso de apelación, "si consignare, al
establecerlo, el valor de las rentas vencidas y el de las que con arreglo del contrato deban
satisfacerse adelantadas" -Art. 739-.
Los artículos 734 y 735 incluyen la prevención de desalojo haciendo la distinción -que se
mantuvo hasta 1995 con la promulgación y vigencia del Código Procesal- del plazo para
desalojar de ocho a quince días, existiera o no contrato escrito. En el artículo 736 se
estableció el plazo de emplazamiento en ocho o quince días, distinción basada en si el actor
presentaba o no "título ejecutivo", esto es un documento donde constara el contrato; "la
mitad del término será proponer y la otra para evacuar las pruebas". Se concedía al actor los
mismos plazos -con posibilidad de prórroga-, para combatir las excepciones y ofrecer
pruebas. Según el 738 si el demandado no contestaba la demanda, se dictaba sentencia de
fondo en la que se ratificaba "la orden de desalojamiento o se declarará sin lugar éste".
Finalmente, el articulo 742 introduce el principio mantenido en todas las leyes sobre la
materia, de que la autoridad de policía "pondrá al actor en perfecta posesión de la cosa,
expulsando a todo aquel que se opusiere, y sin hacer caso de cualquier orden de embargo u
otra semejante, la cual podrá realizarse si procediera, una vez que se haya realizado la
expulsión".
Como hemos dicho en otra obra, el primer Código Procesal dictado en el país, fue el
denominado Código General de Carrillo, por haber sido promulgado en la administración
del General Braulio Carrillo el 30 de julio de 1841. Este Código tomó como fuente el
aprobado para regir la Confederación de Perú y Bolivia, obra sobresaliente del Dr. Santa
Cruz.
Este Código, no toma como base la legislación española, la que en todo caso, no habla
desarrollado un procedimiento autónomo para este tipo de pretensión, en consecuencia el
Código de Carrillo a pesar de que regula una serie de procesos autónomos en el libro 3º, las
demandas verbales, el juicio de divorcio, el deslinde, la rendición y examen de cuentas, el
ejecutivo, el concurso de acreedores, los interdictos, las sucesiones, la adopción y otros, no
se ocupó, en concreto, del proceso de desahucio. En la parte primera o libro primero, el
Código se ocupa del derecho civil, regulando solamente el contrato de arrendamiento a
partir del libro III, título IX, artículo 1128 y siguientes, limitándose el artículo 1145 de la
parte civil a establecer tres causas de extinción del contrato: el vencimiento del plazo, el
mal uso de la cosa y la falta de cumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones
a que se sujetaron.
El Código de 1887, aprobado el 6 de mayo de ese año, por el entonces presidente Bernardo
Soto; si desarrolla con autonomía el proceso de desahucio. Este Código adopta casi en su
totalidad la reglamentación contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil de España de 1855
-incluyendo la denominación española de la palabra desahucio- , que para esa época había
sufrido profundas reformas mediante la ley del 25 de junio de 1867, las que fueron
completadas con las reformas introducidas por la ley del 18 de junio de 1877 que se
anticipó casi en su totalidad a las reformas introducidas con la promulgación de la vigente
Ley de Enjuiciamiento Civil del 3 de febrero de 1881.
Al igual que la Ley de Enjuiciamiento, nuestro Código crea dos clases de trámite; uno para
el supuesto de que el desahucio se fundamente en la falta de pago del precio -Art. 734-, y
otro para las otras causales. En el primer supuesto, si el actor demostraba con documentos
la existencia del contrato de arrendamiento, el juez ordenaba el desalojo en el término de
ocho días; pero si los documentos fueren privados, previo a ordenar al desahucio, se debía
proceder a su reconocimiento -Art. 734 in fine-.
Los artículos 734 y 735 incluyen la prevención de desalojo haciendo la distinción -que se
mantuvo hasta 1995 con la promulgación y vigencia del Código Procesal- del plazo para
desalojar de ocho a quince días, existiera o no contrato escrito. En el artículo 736 se
estableció el plazo de emplazamiento en ocho o quince días, distinción basada en si el actor
presentaba o no "título ejecutivo", esto es un documento donde constara el contrato; "la
mitad del término será proponer y la otra para evacuar las pruebas". Se concedía al actor los
mismos plazos -con posibilidad de prórroga-, para combatir las excepciones y ofrecer
pruebas. Según el 738 si el demandado no contestaba la demanda, se dictaba sentencia de
fondo en la que se ratificaba "la orden de desalojamiento o se declarará sin lugar éste".
Finalmente, el articulo 742 introduce el principio mantenido en todas las leyes sobre la
materia, de que la autoridad de policía "pondrá al actor en perfecta posesión de la cosa,
expulsando a todo aquel que se opusiere, y sin hacer caso de cualquier orden de embargo u
otra semejante, la cual podrá realizarse si procediera, una vez que se haya realizado la
expulsión".
Pero debe quedar claro que las pretensiones derivadas del Código Civil como causal de
desalojo o resolución de contrato, debían tramitarse en la vía sumaria, quedando además la
vía privilegiada del desahucio -con plazos reducidos y etapas procesales inexistentes- para
las causales previstas en el entonces vigente artículo 733 del Código de Procedimientos
Civiles, que luego pasó a formar parte del numeral 692, según las reformas introducidas en
1933, mediante Ley Nº 50 del 25 de enero de ese año.
Guiados por el Benemérito de la Patria, el Lic. Antonio Picado, en ese entonces Magistrado
de la Corte, se introducen en los años 1933 y 1937 profundos cambios al Código de 1887,
aunque manteniendo la estructura y contenido de aquel, por lo que no puede considerarse
que se tratara de nuevos códigos que vinieran a cambiar un sistema procesal, o a introducir
principios o procedimientos disímiles a los ya existentes; es así como mediante Ley Nº 8
del 29 de noviembre de 1937, se aprueba en el seno de la Asamblea las reformas a la Ley
Nº 50 del 25 de enero de 1933 que son a su vez las reformas al Código de 1887.
Las modificaciones que se introducen con estas reformas al instituto del desahucio son
pocas, lo que la misma Comisión de Reformas explicaba, por el hecho de que "el
procedimiento de desahucio, tal como está hoy establecido es bastante rápido y si algunos
de esos juicios se alargan en su tramitación, ello obedece a maniobras de mala fe que es
difícil controlar. No ha pensado, por lo mismo; la Comisión, en introducir reformas para
acortar los procedimientos, y las que se recomiendan sólo tienden a solucionar dificultades
presentadas en la práctica
Los artículos 689 y 690 según la nueva regulación, se limitaban a reproducir por su
contenido los artículos 730 y 731 del Código de 1887 antes analizados. El artículo 691
reproduce textualmente el artículo 732 de aquel Código, agregando en su reforma de 1937,
un párrafo o inciso más referente a lo que se ha dado en llamar desahucio administrativo, en
el que se pretendía, al igual que en la normativa vigente, excluir de la sede jurisdiccional
algunas relaciones que no generan una verdadera relación inquilinaria, ni aún precaria,
como lo decía el mismo articulo 691 párrafo 3º, entre los que se incluyen: los
administradores, encargados, porteros, guardas, empleados públicos o particulares, peones,
pensionistas o pasajeros en relación con las casas de habitación, departamentos, locales,
oficinas o fincas que ocupen por razón de los servicios que prestan o que paguen. Como el
mismo numeral lo expresaba, este tipo de relaciones no generan posesión precaria ni de
ninguna especie y no había necesidad en estos casos de promover juicio de desahucio, y si
habla oposición, el dueño o la persona con derecho a poseer, podía recurrir a la autoridad de
policía correspondiente, la que sin trámite alguno procedía al desalojo
En las reformas de 1937 se le agregó un párrafo para que se otorgara un plazo de ocho a
quince días a los trabajadores de fincas rurales cuando fueren cesados de su servicio,
adición que se mantuvo en el articulo 455 del Código de 1990, y en las reformas que
introduce la vigente Ley de Arrendamientos de 1995, aunque se amplió el plazo a un mes.
En el artículo 701 se agrega un párrafo que por su importancia se transcribe "El juicio de
desahucio tiene por objeto exclusivo el desalojamiento. En consecuencia, no podrán
cobrarse dentro de él los alquileres que se deban ni formularse otras pretensiones de
carácter pecuniario o de seguridad, salvo lo relativo a las costas". Posteriormente, esta
adición fue derogada mediante Ley Nº 4190 del 16 de setiembre de 1968, la norma permite
expresamente, la posibilidad de cobrar mediante incidente los alquileres adeudados al
establecimiento de la demanda y los demás que se generen en el curso del desahucio, la
reforma deroga el párrafo 2º y lo sustituyó por el siguiente texto "Declarado con lugar el
desahucio por resolución firme, el actor podrá gestionar, en forma de incidente que se
tramitará en pieza separada, la aplicación del artículo 1143 del Código Civil, sobre los
bienes que sean legalmente embargables, la liquidación y cobro de los alquileres debidos,
sus intereses y ambas costas del incidente"; esta solución se reprodujo en el Código de 1990
y se mantiene en el artículo 454 CPC, variado en su redacción por la Ley de
Arrendamientos vigente.
En cuanto al artículo 690, la ley 4190 le agregó dos párrafos, al exigir que "Cuando la
demanda no se establezca por el dueño del inmueble o por su poseedor en nombre propio,
el actor deberá comprobar que su derecho se deriva de quien no tuvo facultaba para
concederlo" y agregó un párrafo 30, que facultad al actor a pedir el reconocimiento de
documentos si estos no fueren auténticos, previo a dictar el auto de desalojo.
También la ley 4190 reformó el artículo 692 agregando, antes de enumerar las causales de
desahucio, la frase "Sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales"; y finalmente, eliminó
la frase "por parte del demandado" que había introducido la reforma de 1937 en el inciso
20.
Mediante esta ley de reformas, se sustituyó totalmente el articulo 693, a fin de establecer un
plazo de ocho días, de prevención de desalojo, si el actor basara su demanda en documento
público; y si la demanda se basaba en la causal de falta de pago del precio y se acompañare
documento que demuestre la locación y lo convenido sobre la renta, también se ordenaba el
desalojo dentro de los ocho días; norma que era pragmática, pues el desalojo no se podía
intentar y ordenar hasta tanto no estuviera firme la sentencia que así lo ordenaba.
En cuanto al articulo 695, la ley 4190 reforma, los siguientes aspectos: primero redujo de 8
a 5 días, el plazo para que el demandado conteste la demanda, oponga excepciones y
ofrezca pruebas. Eliminó los dos momentos diversos que establecía la norma para proponer
y evacuar prueba; disminuyó a 3 días el plazo para el actor ofreciera contraprueba y eliminó
la posibilidad de otorgar prórroga del plazo para evacuar la prueba ofrecida, debido a que el
numeral siguiente establecía ese plazo, sin posibilidad de prórroga.
El artículo 696 que en la redacción de 1933 establecía que "La prueba no evacuada en
tiempo por culpa del proponente se tendrá por renunciada" fue sustituido por un texto más
preciso, que estableció que "La prueba se recibirá dentro de los ocho días siguientes a la
notificación del auto que la admita; la no evacuada dentro de ese término por culpa del
proponente, se tendrá por renunciada, aun sin necesidad de resolución que así lo declare".
En la reforma del articulo 697 introducida por la ley 4190 de 1968, se variaron
substancialmente las previsiones de esa norma, al consagrar la posibilidad de que en el caso
de que no hubiera oposición del demandado, el juez dictará una resolución que no requería
las formalidades de una sentencia, sino las de un simple auto. También la reforma
estableció, que si habla oposición, una vez evacuada la prueba, el Juez dictaría sentencia
dentro del término de ocho días, y en caso de que se hubiere ordenado el desalojo previo,
conforme lo disponía el párrafo final del articulo 694. Cuando no hubiere oposición y se
acogiere la demanda, en el mismo auto se ordenaba la devolución del depósito hecho por el
actor; en caso contrario, se ordenaba a éste el pago de los daños y perjuicios causados con
el desalojo.
Recordemos que el artículo 698 establecía como sanción al arrendatario que no depositare
las rentas vencidas y las sucesivas, el no oírle el recurso de apelación que interpusiere
contra la sentencia; con la reforma introducida a este articulo mediante Ley 4190 de 1968,
la situación se quiso restringir en mayor medida para los inquilinos morosos, que no
pagaban las rentas adeudadas y las que se generaban en el transcurso del proceso judicial,
estableciendo la reforma que "Durante la tramitación del juicio fundado en falta de pago de
la renta, el demandado debe depositar a la orden del juez que conozca del asunto, el precio
del alquiler de los periodos posteriores a la presentación de la demanda. Si hubiere duda
sobre el monto del alquiler..." También agregó el párrafo segundo, que decía: "En el mismo
auto que se ordene el desalojo, se prevendrá al locatario cumplir esa obligación a partir del
periodo siguiente, bajo el apercibimiento de que si no lo hiciere, no se le recibirá la prueba
propuesta, ni se dará curso a sus gestiones, las cuales se tramitarán cuando haga el depósito,
sin retroacción de términos"; esta parte de esta norma, como sabemos se reprodujo en el
artículo 451 del Código de 1990, pero la Sala declaró inconstitucional desde la frase "bajo
el apercibimiento" hasta la frase "sin retroacción de plazos", que no permitía al demandado
oír su prueba, si no depositaba las rentas adeudadas y las generadas en el curso del proceso,
por considerarlo contrario al principio del derecho de defensa en juicio.
Como se indicó antes, la Ley 4190 también modificó el artículo 701, permitiendo al actor,
cobrar en el mismo proceso de desahucio, los alquileres pasados y generados durante el
curso del proceso. También eliminó la limitación introducida con la reforma de 1937 de
que "el juicio tiene por objeto exclusivo el desalojamiento. En consecuencia no podrán
cobrarse dentro de él los alquileres que se deban..."
Pocas leyes como la derogada Ley de Inquilinato de 1942, han tenido tanta vigencia social,
debido a su carácter proteccionista, al contexto político y económico en que fue
promulgada, y, finalmente, por ser la primera ley especial en la materia, pues hasta el
momento de su aprobación y entrada en vigencia nos seguíamos rigiendo por el
anquilosado Código Civil, claramente influenciado por el liberalismo económico y por el
concepto de propiedad del Código de Napoleón.
Como es de todos conocido, esta normativa crea un régimen legal de orden público con
fines marcadamente proteccionistas para el inquilino, con un carácter eminentemente social
a fin de satisfacer la apremiante necesidad que a causa de la Segunda Guerra Mundial se
vivía en todo el orbe, y que para esa época empezaba a hacer estragos en la economía y la
convivencia social de nuestro país.
Mediante Ley Nº 101 del 16 de julio de 1942, se aprueba la denominada Ley de Inquilinato,
que inicia su numeración con el artículo 9 debido a que se derogaba dicho numeral de la
Ley de Subsistencia Nº 6 del 21 de setiembre de 1939 y ampliaba la numeración del
articulo 10 al 15. Pero como lo pone de manifiesto la doctrina nacional, la Ley Nº 6 de
1939 no regulaba aspectos de materia inquilinaria, limitándose el artículo 9 de esa ley
primaria a establecer una sanción para "el propietario o subarrendante de casas destinadas a
habitación o comercio, que hubiese alzado el alquiler que cobrar en agosto anterior, pagará
mensualmente mientras subsista el alza, una multa equivalente al doble de la suma cobrada
de más".
En efecto, el régimen de inquilinato vigente hasta agosto de 1995, tuvo su origen en la Ley
Nº 101 de 1942 y no en la Ley de 1939, pues fue la Ley 101 la que se encargó por primera
vez de dotar la figura de un régimen de protección especial al inquilino; es la primera que
estableció una lista más amplia, pero taxativa, de causales de desahucio y donde se
enumeraron por primera vez -aunque sin orden interno-, una serie de derechos y
obligaciones para ambas partes contratantes; también previó por primera vez -según
sucesivas reformas- aspectos relacionados con la vigencia de la renta o alquiler, plazo de
vigencia y mecanismo procesal para pedir el reajuste de alquiler.
En lo que aquí interesa, la Ley Nº 101 y sus posteriores reformas y adiciones vinieron a
establecer como causales únicas de desahucio: la falta de pago del precio del alquiler, la
solicitud del casero para habitar él o su familia la casa; la nueva construcción total -aunque
con derecho de prioridad para el inquilino-; reparaciones indispensables; fines contrarios a
la moral o buenas costumbres; ocupación por personas que promueven escándalos;
desocupación en lo personal, bien sea alquilaría o prestarla a otra persona -prohibición de
subarrendar o ceder-; cuando se alojen mayor número de personas a la proporción legal
establecida y finalmente por reincidencia del inquilino en causar daños a la propiedad.
Diversas leyes modificarían el articulado original de la Ley 101 de 1942. Mediante Ley 107
del 13 de agosto de 1943, se elimina la prueba testimonial para demostrar la prevención de
desalojo hecha por el propietario; se establece como causal de desahucio en locales
comerciales u oficinas por causa de reparaciones o nueva construcción, estableciendo el
inquilino el derecho de ocupación preferente. Se agrega que el propietario no puede pedir la
vivienda para su familia si ésta o él hubieren estado habitando, durante el año anterior, en
otra vivienda de su propiedad.
Mediante Ley Nº 680 del 30 de setiembre de 1946 se reforma el articulo 9; para que se
leyera así: "Tratándose de locales dedicados al comercio, la venta, traspaso o cesión del
negocio no dará derecho al propietario del local a pedir su desocupación si el adquirente del
negocio acepta y cumple las obligaciones que su vendedor o cedente tenía con él". Esta ley
reforma el articulo 12 -que posteriormente seria modificado- reglamentando una serie de
aspectos sobre la forma y limitaciones para incrementar la renta. Se dejaba a la libre
contratación la fijación de la renta para las casas o locales que se construyeran con
posterioridad a la vigencia de esta ley.
Como se señaló supra, esta ley establece como deber social la conservación de las casas y
locales de alquiler, tanto de parte del propietario como del arrendatario, reiterando como
causal de desahucio la reincidencia del inquilino de causar daños visibles a la casa o local
que ocupa. Por último, esta reforma se ocupa en detalle de desarrollar la causal de
desahucio por nueva construcción, estableciendo forma y plazo de prevención de desalojo,
los requisitos de la solicitud de desahucio, valor de la nueva construcción debe ser tres
veces mayor del valor actual y el plazo, -treinta días- que tiene el propietario para iniciar la
construcción.
La Ley Nº 836 del 20 de diciembre de 1946 aclara los alcances del numeral 16 de la ley y la
de los artículos 363 y 364 del Código Sanitario, en el sentido de que el desalojo por
inhabitabilidad (por razones de seguridad o salubridad) no podrá decretarse si no es por una
de las causales de desahucio previstas en la Ley de Inquilinato.
El Decreto Nº 120 del 23 de julio de 1948, dictado por la Junta Fundadora de la Segunda
República, declara inaplicable en parte la Ley de Inquilinato al Estado, Municipios y otras
corporaciones, en cuanto aparezcan como arrendantes. Aspecto que sería aclarado mediante
Ley Nº 1343 del 28 de setiembre de 1951 en el sentido de que la inaplicabilidad se refiere
única y exclusivamente a la Ley Nº 680 del 1946, con excepción del artículo 7 que dicha
Ley reformó.
Por su parte, la Ley Nº 1564 del 20 de mayo de 1953, interpreta este artículo en el sentido
de que tratándose de locales para comercio o para oficina de profesionales, aparte de las
causales contempladas en los incisos a), b), c) y d) del mismo artículo, y en el artículo 13
de la Ley Nº 107 del 13 de agosto de 1943, sólo procederá el desahucio por falta de pago
del alquiler y por motivo de reparaciones o construcción total, quedando en estos dos
últimos casos los inquilinos actuales con derecho de prioridad para volver a ocupar esos
locales; esta reforma vino a aclarar que era improcedente el desahucio en locales
comerciales o profesionales basados en la causal de uso de la casa en lo personal.
La Ley Nº 1599 del 08 de febrero de 1953 agregó el párrafo final del numeral 13, que
posteriormente pasó a ser el 14, en virtud del cambio de numeración que introdujo la ley Nº
4898 del 16 de noviembre de 1971. Mediante dicha Ley Nº 1599 se le agregó la frase "Sin
embargo cuando el atraso para iniciar la construcción dentro del indicado plazo obedezca a
fuerza mayor, caso fortuito u otro motivo plenamente justificado a juicio de la autoridad
judicial que conociere de la infracción, se podrán acoger esas circunstancias como
eximentes de responsabilidad".
La Ley Nº 1637 del 24 de setiembre de 1953 sustituye totalmente el texto del numeral 7 de
la ley, estableciendo la prescripción de la acción penal en un año y la civil en tres. También
aclara que "en el caso de alza de alquileres, el término comenzará a contarse desde que se
produzca el primer cobro indebido que genere la infracción. Si hubiere nueva alza de
alquileres, la fecha del primer cobro será la que inicie el término de la prescripción". Por
último, eliminó la referencia que hacia a la Ley de Subsistencia que había agregado la
reforma de la Ley Nº 680 del 3 de setiembre de 1946.
Por su parte, la Ley Nº 4898 del 16 de noviembre de 1971, agregó la frase " . En cualquier
tiempo las partes pueden convenir en modificar el precio del arrendamiento, de acuerdo con
lo dispuesto en el artículo siguiente, con la salvedad que se hace en las casas para vivienda
popular"; con esta reforma se pretendía dar una solución legal a una interpretación que, en
sentido contrario, había sostenido la Sala de Casación, que había dicho que "los
propietarios que construyeran totalmente un edifico tenían libertad irrestricta para fijar por
sí mismos el precio del alquiler de la nueva construcción, ilimitadamente". En otro lado,
aclaraba de la "facultad irrestricta del dueño, sin límite legal alguno, para fijar el precio del
alquiler, con la obligación del arrendatario de desalojar en un término perentorio, de no
cubrir el nuevo precio...". El criterio expuesto por la Sala no fue seguido por algunos
Tribunales de apelación 17, siendo entonces que la reforma legal dejó sin efecto el criterio
de la Sala de Casación, quedando la situación así: Las partes son libres de determinar el
precio de la renta, y si el contrato o el plazo de vigencia de renta vencía; o bien,
transcurrían cinco de su vigencia, o se trataba de ejercicio del derecho de prioridad del
inquilino por nueva construcción total, si las partes no se ponían de común acuerdo, el
interesado -propietario o inquilino-, podían pedir la fijación judicial, sin que fuese
obligatoria ni causal de desahucio la renta propuesta -y no aceptada- por el propietario.
También esta ley Nº 4898 del 16 de noviembre de 1971, agrega en su totalidad el artículo
13 que regula el trámite a seguir en el reajuste del precio de renta por vencimiento del plazo
legal, precio de alquiler o por nueva construcción total. Asimismo reguló el trámite judicial
del proceso de reajuste, remitiendo la solución de esa pretensión a las reglas de los
incidentes.
Establecía como juez competente el del lugar "donde esté situado el inmueble". El precio
de renta que fijaba el juez "surtirá efectos desde la fecha en que quede firme la resolución
que recaiga"; y, finalmente, establecía el término de caducidad, al precisar que "El derecho
de prioridad del inquilino caduca si transcurriere un plazo de quince días sin ejercitarlo, a
partir de la fecha en que el propietario le comunique formalmente la terminación del nuevo
edificio".
Finalmente, el artículo 21 establecía la facultad del arrendante para "acudir ante los
tribunales comunes en el término de cinco días a partir del requerimiento para que, por los
procedimientos señalados en el Código Procesal Civil para los incidentes comunes, previa
audiencia del arrendatario, se determine si éste tiene o no derecho a cesar en el pago del
alquiler, de conformidad con lo estipulado en el artículo 18".
La anhelada reforma, justificada por el carácter proteccionista de la Ley de 1942, tuvo una
corta vigencia pues la Sala Constitucional mediante sentencia Nº 479 de las 17:00 hrs. del
11 de mayo de 1990, la declaró totalmente inaplicable, esto es inconstitucional por razones
de forma, debido a la falta de mayoría calificada de votos en la Asamblea Legislativa,
recobrando vigencia por decisión de la Sala, la Ley Nº 101 de julio de 1942, que había sido
derogada precisamente por la Ley Nº 7101. Las razones que motivaron a la Sala a declarar
inconstitucional toda la Ley Nº 7101, son expuestas en el capítulo siguiente. Basta con
recordar que esta Ley lo que hizo fue recoger la enorme cantidad de criterios
jurisprudenciales, unificándolos y dándoles rango de ley, y salvo pocas variaciones
mantuvo el sistema de la Ley anterior, incluyendo algunas novedades que luego serían
recogidas por la ley vigente.
Sobre las causales de desahucio la Ley Nº 7101, preveía: la falta de pago, solicitud de la
casa para uso propio o de la familia del propietario, nueva construcción total, reparaciones
indispensables, utilización de la casa o local para actos contrarios a la moral pública o a las
buenas costumbres, ocupación por personas que promuevan escándalos, la cesión o
subarriendo, se aloje mayor número de personas, cuando ese exceso pueda calificarse de
abusivo, daños de consideración a la propiedad, falta de pago del precio provisional del
alquiler fijado en un proceso de reajuste de renta, no pago del precio definitivo de alquiler
fijado en un proceso de reajuste de renta, acudir a la vía ejecutiva por más de dos o más
veces a cobrar servicios de agua o electricidad, obstaculizar el inquilino la visita e
inspección mensual del arrendador al inmueble y cambio de destino grave.
Otros aspectos importantes que pretendía introducir la Ley Nº 7101 fueron: la eliminación
del derecho de prioridad sustituyéndolo por una indemnización fija al monto de nueve
meses de alquiler, si se tratara de locales comerciales o industriales y de seis meses si son
locales de oficina, según el precio vigente en el momento de solicitarlo.
En el artículo 9 se pretendía desaplicar la ley a los nuevos contratos que a partir de ese
momento se firmaran, al establecer que "el arrendamiento de las casas de habitación y de
los locales comerciales, industriales o de oficinas, que estuvieren desocupados en virtud de
una nueva construcción, o por cualquier otra causa no se regirá por las disposiciones de la
presente legislación sino por las del Código Civil y de la legislación común" Pero la
normativa era aplicable, prohibiendo su exclusión, cuando se trataba de casas de interés
social, locales para el pequeño comercio, industria o artesanía y los locales para
organizaciones de artesanos.
La Ley Nº 7101, al igual que la vigente, facultaba al juez, en los procesos de reajuste de la
renta, a fijar una renta provisional durante el tiempo que durara el proceso, la que tenía que
ser pagada bajo pena de desahucio, de igual forma la renta que se fijara debía pagarse en
forma retroactiva a la fecha en que se interpuso la demanda.
Se mantenía la prórroga legal automática en el plazo de los contratos regidos por la ley.
También se reducía de cinco a dos años y medio, el plazo para pedir reajuste en el precio de
la renta, cuando se tratara de locales o viviendas que no fueran de interés social, y en
cuanto a éstas se mantenía el plazo de vigencia de la renta en cinco años.
El inquilino, como se dijo, podía hacer buen pago de la renta silo efectuaba dentro de los
ocho días siguientes a la fecha estipulada en el contrato. En el depósito judicial del alquiler
se exigía al arrendatario hacerlo ante la autoridad judicial competente y la boleta de
depósito debía indicar la dirección donde notificar al arrendante; los siguientes depósitos
debían hacerse a la orden de la misma autoridad.
La efímera Ley de Inquilinato Nº 7101 del 6 de octubre de 1988, establecía que mientras no
esté vigente el nuevo Código Procesal Civil, los asuntos que según la ley deben tramitarse
por el llamado procedimiento sumario, se substanciarán por el trámite de los incidentes
comunes del Código de Procedimientos Civiles vigente, que se encontraban previstos en los
artículos 386 y siguientes. Esto era así porque a la fecha en que se envía el proyecto de Ley
de Inquilinato, ya los redactores habían presentado el proyecto del nuevo Código Procesal
Civil, el que finalmente fue aprobado mediante Ley Nº 7130 del 21 de julio de 1989 y entró
en vigencia el tres de mayo de 1990; es decir, seis meses después de su publicación en La
Gaceta, tal y como lo indicaba el artículo 9 transitorio.
Quizás el aporte más importante que hizo el nuevo Código en esta materia, fue el de
unificar por primera vez, bajo el trámite del proceso sumario todas las pretensiones de
causales de desahucio previstas en le Ley de Inquilinato o Leyes especiales, así como fijar
para el reajuste de renta, también el proceso sumario -Arts. 432 Incisos 2 y 9-, aunque esta
última vacío de contenido pues se suponía que la Ley de Inquilinato debía desarrollarlo; de
esta forma se modificaba la incorrecta remisión que las Leyes de Inquilinato de 1942 y
1988 hacían a la vía incidental para tramitar ambas pretensiones.
Los pocos aspectos que se introducen a la materia en el Código son: trasladar de la Ley
Orgánica del Poder Judicial al artículo 17 inciso 6 del Código, lo referente a la competencia
por cuantía en procesos de desahucio, estableciéndola en el valor de la renta de un
semestre; artículo que posteriormente sería reformado por la vigente Ley de
Arrendamientos.
Se agrega al artículo 449 el párrafo segundo para el supuesto de que "sin consentimientos
del arrendante, el arrendatario permitiere que otras personas ocupen el inmueble, no será
necesario que éstas sean demandadas; será suficiente con que se les notifique la sentencia"
Se adiciona la frase "si no se hiciera esa comprobación, la demanda sería inadmisible", para
sancionar al actor que no comprueba -cuando no es el dueño del inmueble- que su derecho -
de subarriendo- deriva de quien tuvo facultad para concederlo.
En el articulo 451 se mantuvo el texto del 698 del Código anterior, en el sentido de que en
el desahucio por falta de pago debía depositarse el precio del alquiler de los períodos
posteriores a la presentación de la demanda, bajo pena de no recibirle al inquilino la prueba
propuesta ni darle curso a sus gestiones, las cuales se tramitaban cuando hiciera el depósito,
sin retroacción de plazos; norma que posteriormente fue declarada inconstitucional
por la Sala respectiva.
El artículo 452 reproduce su similar 697 del Código anterior, referente al lanzamiento del
inquilino cuando hay sentencia estimatoria.
Era claro que la Ley Nº 101 de 1942 brindaba excesiva protección al inquilino, desalentaba
la inversión en la construcción y creaba un régimen legal que no compaginaba con el
derecho de propiedad. A éste debe agregarse el no menos preocupante estado de la Ley, que
debido a sus constantes reformas carecía de cohesión interna, era ambigua y omisa en
tantos aspectos, lo que había generado una amplia y rica jurisprudencia con el normal temor
de dejar en manos del juez y no de la ley aspectos importantes de una ley de tanta necesidad
social
En la exposición de motivos de la ley, se lee "El presente proyecto propone una normativa
que equilibra los aspectos económicos, jurídicos y sociales que privan en la relación
arrendatario-arrendante. Se desea dar protección al inquilino, en especial al de escasos
recursos, sin atentar por ello contra los legítimos intereses del arrendante, armonizando una
actividad económica que debe ser eficiente, con un concepto de justicia social que dé al
país condiciones apropiadas de desarrollo". Y más adelante, se expone en el Proyecto de
reforma".... el Proyecto de Ley de Inquilinato, que se somete ahora a consideración de los
Señores Diputados llena adecuadamente las demandas del país en materia inquilinaria, al
contemplar las condiciones específicas de sus sujetos, y hacer un balance entre lo social y
lo económico. De ese modo, el país se proyecta hacia el futuro, preservando los derechos de
la familia, del empresario grande y pequeño, del comerciante; de todo aquel que requiera
tomar en arrendamiento, o dar en arrendamiento un bien inmueble. Con este Proyecto de
Ley se crean condiciones favorables para la producción de bienes de capital y para la
inversión de todo tipo de edificación. Se crea el sustrato para una nueva etapa de desarrollo
en el sector construcción, que sin duda es el mejor indicador de progreso en una nación".
El primer y segundo capítulo se encargan de los principios y ámbito de la ley -Arts. 1 al 7-,
destacando el carácter público y la irrenunciabilidad de los derechos. Se definen los
arrendamientos a los que se aplica la ley, concluyendo en el artículo 7 con algunas de las
materias excluidas del ámbito de aplicación de la ley, remitiendo al procedimiento -no
jurisdiccional- del desahucio administrativo -Art. 455 CPC- 26
Los artículos 8 al 19 se ocupan de desarrollar los elementos esenciales que como contrato
debe cumplir el arrendamiento, a saber: definición, capacidad, contenido, vicios de la
voluntad e instrumentalización, destacándose el artículo 11 que regula el contenido del
contrato.
Los artículos 26 al 43 se ocupan en detalle de las obligaciones del arrendador; las cargas y
deberes que el contrato le impone, la responsabilidad por evicción, saneamiento, aspectos
graves, actuaciones prohibidas; el deber de reparaciones, trámite para hacer mejoras, el
caso fortuito, la fuerza mayor, responsabilidad por perturbación y la excusión de pagar del
inquilino.
De los artículos 56 al 69 se desarrolla el tema del precio del alquiler o renta. Se establece
una prórroga legal en el pago de la renta de siete días naturales siguientes al vencimiento
del respectivo período de pago -Art. 58-. Se establece la forma de acabar con la tolerancia
en el atraso del pago. En el artículo 64 se especifica el régimen de pago de servicios
públicos.
El artículo 66 desarrolla los requisitos especiales del depósito judicial de la renta, sin que
sea necesario la oferta real de pago, con tal de que éste se deposite a la orden del juez de
menor cuantía del lugar donde esté ubicado el bien, indicando período que cubre y
dirección exacta del arrendador. En el numeral 65 se regula el controversial derecho de
retención y en el 67 el no menos controversial reajuste automático del precio de la renta en
arrendamientos para vivienda.
Los artículos 70 al 74 consagran aspectos sobre plazo. Destaca la reducción y fijación de un
plazo máximo de 3 años de arriendo, con prórroga tácita en caso de que no se requiera -Art.
71-.
Las causas de resolución y extinción del contrato se ocupan de los artículos 113 al 119. En
el 120 se establece plazo y forma de prescripción, reduciéndose de 3 a un año dicho plazo.
En el artículo 121 se enumeran y amplían con nuevas causales de desahucio que son
reseñadas en el capítulo IV y en lo que debe ser la continuación de esta obra.
En el 124 se reitera el trámite del proceso abreviado que ya preveía el artículo 420.9 del
CPC, para cualquier pretensión nacida de un contrato de arrendamiento, salvo que el asunto
tenga una vía privilegiada como la de ejecución y la del sumario. En el numeral 126 se
prevé el depósito cautelar del bien en casos de desocupación del bien y que exista un
proceso de desahucio.
Finalmente, reforma la redacción y en pocos casos el contenido de los artículos 448 al 455
del CPC, referente al proceso de desahucio.
CAPITULO II
LA INTERPRETACION CONSTITUCIONAL
EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO
Se siguen en su orden histórico las diversas normativas que han regulado la materia,
incluyendo el Código Procesal Civil.
Argumentan los recurrentes que la ley no puede ser aplicada cuando da origen a una
restricción de la libertad de comercio y al tratar de congelar los alquileres, la ley Nº 6 del 21
de setiembre de 1939 y sus reformas de 16 de junio de 1942, la ley Nº 101 y Nº 107, de 13
de agosto de 1943, restringen indiscutiblemente el derecho del propietario a la libertad de
contratación y desde luego esa ley es inconstitucional y no debe aplicarse.
"IV.- "El derecho del inquilino, dice la recurrente en abono de su tesis, no puede ser
prioritario sobre el derecho y la necesidad del propietario, cuyo derecho es eminente, sobre
cualquier otro derecho, por lo que la disposición impugnada es inaplicable, por contrariar lo
dispuesto por el citado artículo 45 de la Constitución Política". Esa forma de considerar el
derecho de propiedad privada ha cedido, desde hace muchos anos, en consideración a los
intereses colectivos, lo que ha llevado al Estado moderno a imponer a la propiedad privada
ciertas limitaciones que han llegado inclusive a alcanzar rango de garantía constitucional.
Así vemos como el articulo 29 de la Constitución Política de 1871 fue reformado por la Ley
Nº 24 de 25 de junio de 1943, para establecer, que por motivos de necesidad pública se
puede imponer a la propiedad limitaciones de interés social. Esa apertura de nuestros
gobernantes, que se mantuvo en el artículo 45 de la Carta Fundamental de 1949, le resalta a
la propiedad privada la función social que se le reconoce. Una de esas limitaciones es
precisamente la que se refiere a que el propietario "no podrá pedir el desalojamiento de la
casa para ocuparla él o su familia si ésta o él hubieren estado habitando, durante el ano
anterior, en otra también de su propiedad, salvo el caso de que, a juicio de las autoridades
respectivas, la casa que ocupa el propietario haya sido declarada inhabitable". Esa
restricción no atenta contra la propiedad, ya que no le impide al dueño del bien disponer del
mismo, en el sentido de vender, donar, constituir gravámenes, etcétera. Incide sobre el jus
utendi, al igual que el arrendamiento, en que el casero se despoja voluntariamente del uso
del bien, para conformarse con los frutos que produce y conserva el derecho fundamental
de ser su titular, jus abutendi. La modalidad mencionada ha sido impuesta por el legislador,
en atención a una sostenida carestía de vivienda que arranca desde la gran conflagración de
1939 y que el legislador costarricense estima o considera que se mantiene en la actualidad,
toda vez que en lugar de derogar esa legislación, como ya se dijo, la renueva
periódicamente, lo que significa que existe un interés público o social en conservar ciertas
restricciones, al derecho absoluto de la propiedad sobre casas y locales comerciales, como
la que nos ocupa y que no chocan con el artículo 45 del Código Fundamental, pues ese
mismo canon autoriza al legislador, para establecerlas y además, no privan o despojan al
dueño de su propiedad. Se impone, con base en lo que lleva dicho, declarar sin lugar el
recurso de inconstitucionalidad interpuesto por ..., ya que el párrafo segundo del artículo 9
de la Ley de Inquilinato Nº 680 de 3 de setiembre de 1946 no es contrario al artículo 45 de
la Constitución Política"
"...La Constitución Política no establece los recursos procesales, por lo que esa materia
queda para ser regulada por la ley. 2) Al conocer de otros recursos de inconstitucionalidad
esta Corte resolvió que en el artículo 42 de la Constitución no establece la segunda o
diversas instancias, lo que dispone es que en caso de haberlas, un mismo juez no puede
serlo en diversas instancias, que es cuestión de otra índole.
El artículo 41 de la Constitución ordena que "ocurriendo a las leyes, todos han de encontrar
reparación para las injurias o daños que hallan recibido en su persona, propiedad o intereses
morales. Debe hacérseles justicia pronta, cumplida, sin denegación y estricta conformidad
con las leyes". De manera que si remite a las leyes, de acuerdo con lo expuesto en los dos
incisos anteriores, estas pueden regular los recursos en la forma que se estime racional o
conveniente en tanto no se menoscaben los principios del debido proceso y el acceso a la
justicia contenidos en los artículos 39 y 41 que no ocurre en este caso, conforme luego se
expone. Sobre todo lo anterior ver sesión del 22 de mayo de 1986. 3) La orientación actual
para evitar en lo posible la larga duración de los procesos, es la de limitar los recursos
interlocutorios, con mayor énfasis en las diligencias o procesos sumarios, como las de que
aquí se trata, y será en la sentencia, que sí es recurrible, donde se analicen todas las
acciones que interesen o aleguen las partes. Obsérvese que en el caso concreto no se afecta
lo que disponen los artículos 39 y 41 de la Constitución, pues el mismo artículo
cuestionado, 12 de la Ley de Inquilinato, establece que "si el precio que se fije en la
sentencia fuere mayor al que se fijó provisionalmente, el Tribunal concederá un plazo de un
mes al inquilino para que pague la totalidad de las diferencias, y si no lo hiciere se ordenará
su inmediato desalojo por falta de pago. Si fuere menor, las diferencias le serán devueltas al
inquilino dentro de los quince días siguientes a la firmeza de la resolución que lo ordene, o
si el inquilino lo prefiere, se aplicarán a rentas futuras".
Quinto. De manera que, por contener limitaciones al dominio y por no haber sido adoptada
con el voto de por lo menos treinta y ocho señores diputados, y siempre en el criterio de la
mayoría de la Sala, la cuestionada Ley No. 7101 de 6 de octubre de 1988 es
inconstitucional, y así debe declararse. Artículos 10 y 45 de la Constitución, en relación con
los numerales 1, 2-b), 3, 8, 73-a), 88, 89, 90 y 91 de la Ley No. 7135 que rige esta
jurisdicción. Consecuentemente, por tratarse de un vicio originario que afecta a la ley en su
totalidad por defectos de formación, la nulidad que aquí se declara ha de serlo también de la
totalidad de la ley, porque la votación de un proyecto es un acto legislativo único y referido
a un todo unitario. Además, el esfuerzo por rescatar las partes de ella que no envuelvan
limitaciones al dominio, dejaría como resultado normas que por incoherentes no tendrían
mayor utilidad. Del mismo modo, y dada la gravedad de dicho vicio originario, se torna
innecesario el examen de los reproches de los accionantes sobre si hay derechos adquiridos
al amparo de la legislación anterior y aplicación retroactiva perjudicial de normas
posteriores, así como de las cuestiones colaterales que plantearon los coadyuvantes,
siempre en el criterio de la mayoría de la sala.
Sexto. Con todo, la mayoría de la Sala estima que la anulación que acaba de dictarse,
tomada pura y simplemente, produciría gravísimas dislocaciones a la seguridad, la justicia y
la paz sociales, que deben atemperarse a la luz del artículo 91 de la Ley No. 7135. En
efecto, se trata de un ordenamiento necesario para la inmensa mayoría de los habitantes del
país, que por definición carece de un lugar de su propiedad donde habitar o ejercer su
comercio, industria o actividad profesional, y que desde 1939 venia protegida frente a los
propietarios de inmuebles por una legislación tutelar derivada de preocupaciones de orden
público social. Fuera de algunos aspectos que no es del caso puntualizar ahora, en vista de
la solución anulatoria adoptada, lo cierto es que la comentada Ley No. 7101 en gran parte
está formada por las soluciones jurisprudenciales con que se fueron complementando las
primitivas normas legales, que fueron dictadas en consonancia con momentos históricos
distintos, a raíz de lo cual dichas reglas no siempre armonizaban bien entre si, o se
prestaban a comportamientos desleales entre las partes. Todo ello justifica en buena parte el
movimiento de opinión que generó la Ley No. 7101, pero la bondad del propósito no
justifica el menoscabo constitucional que obliga a declarar la inconstitucionalidad de raíz y
en cuanto a la ley toda, por tratarse de un vicio originario que la torna ilegítima en su
integridad. Por ello, la mayoría de la Sala opta por declarar vigente la legislación dictada
con anterioridad a la Ley No. 7101, que a pesar de sus fallas se había consolidado como
cuerpo de normas expresas y soluciones jurisprudenciales generalmente conocidas de los
interesados. Tanto, que puede decirse con relativa certeza que en punto al derecho
inquilinario se había consolidado con los años un cuerpo de doctrina que no debe
menospreciarse, y que es preferible dejar subsistente mientras la Asamblea Legislativa no
tenga a bien ocuparse nuevamente del problema, que por supuesto sigue latente. Dejar al
país sin ninguna legislación inquilinaria sería un retroceso enorme y lesivo al orden público
social que la ha justificado desde tiempo atrás, y dar primacía al orden público político que
gobierna al primer párrafo del artículo 45 Constitucional sin razón valedera que lo aconseje.
Con todo, observa la Sala que en el artículo 32 de la Ley No. 7101, relativo a las
derogatorias expresas, se deslizó un error de cita de las normas que quedaron derogadas,
explicable en las circunstancias y fácil de subsanar ahora, sobre las que se restablecen por
mandato de la Sala. En efecto, ahí se deroga expresamente la llamada "Ley de Inquilinato"
No. 6 de 21 de setiembre de 1939, que antes dio en llamarse Ley de Subsistencias" y que se
relacionaba con materias distintas de la arrendaticia, y tanto ella como la otra que se cita en
el artículo 32, la No. 680 de 3 de setiembre de 1946 y sus reformas, quedaron refundidas en
la "Ley de Inquilinato" No. 4898 de 16 de noviembre de 1971, publicada en el Diario
Oficial "La Gaceta" No. 244 de 8 de diciembre de 1971 y fue adicionada con cuatro
artículos que corrieron la numeración consecutiva, por la Ley No. 6387 de 5 de setiembre
de 1979 publicada en el Diario Oficial "La Gaceta" No. 177 de 21 de setiembre de 1979.
Finalmente, y siempre en aplicación del artículo 91 de la Ley No. 7135 de cita, se dispone
que la declaratoria de inconstitucionalidad de la Ley No. 7101 desde su promulgación, que
fue como se dijo por publicación en el Diario Oficial "La Gaceta" No. 197 del 18 de
octubre de 1988, se hace sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. A los efectos de
este fallo, por "derechos adquiridos de buena fe" deben entenderse las prestaciones que se
dieron entre las partes de una relación inquilinaria al amparo de la Ley No. 7101 mientras
estuvo vigente y que a la fecha se encuentren extinguidas. Es decir, no es posible recuperar
ahora lo pagado pero a partir de este fallo las relaciones se regirán por la legislación
anterior que acaba de mencionarse. Por "extinguidas", han de entenderse las prestaciones
que fueron aceptadas por aquel a quien perjudicaron sin llevarlas a los tribunales en su
momento, o porque habiéndolas llevado a estrados judiciales, fenecieron por resolución
firme en la vía correspondiente sin posibilidad ahora de revisión alguna.
Del mismo modo, habrán de fallarse conforme a la legislación anterior que se mantiene, las
cuestiones que estuvieren pendientes ante los tribunales y que hubieren sido suspendidas en
sus trámites por la interposición de esta inconstitucionalidad.
POR TANTO: En voto de mayoría, se declara con lugar la acción y se anula por
inconstitucional en su totalidad la Ley de Inquilinato No. 7101 de 6 de octubre de 1988
desde su entrada en vigencia, que lo fue por publicación en el Diario Oficial "La Gaceta"
No. 197 de 18 de octubre de 1988, por violación de las reglas de procedimiento
establecidas para su promulgación en el artículo 45, párrafo segundo, de la Constitución
Política. En consecuencia, se mantiene vigente la legislación inquilinaria derogada por la
que aquí se anula, tal y como se recogió en las leyes No. 4898 de 16 de noviembre de 1971,
publicadas en el Diario Oficial "La Gaceta", No. 244 de 8 de diciembre de ese año, y No.
6387 de 5 de setiembre de 1979, publicada en el Diario Oficial "La Gaceta" No. 177, de 21
de setiembre de ese mismo año. Conforme al artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción
Constitucional, esta sentencia tiene efecto declarativo y retroactivo a la fecha de vigencia
de la ley anulada. Todo, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe, según se explica
al final del Considerando que antecede".
"Alega el recurrente que la posesión que ha ejercido sobre el inmueble ha sido en carácter
de propietario, pues el señor B.B, ya fallecido, se la vendió de palabra, razón por la cual el
desalojo que pretende hacerle, es violatorio del derecho de propiedad, contenido en el
artículo 45 de nuestra Carta Magna. Como se desprende de los considerandos I a) y b), el
recurrente no pudo demostrar en juicio civil que él fuera el propietario del inmueble,
mientras que la parte actora, demostró la existencia de una relación laboral, que justificaba
el hecho de que la posesión de inmueble se le otorgara como salario en especie, y no como
él lo alega, en carácter de propietario. Tampoco ha podido demostrar el recurrente ante esta
Sala, que efectivamente es el propietario del inmueble, mientras que de la prueba aportada
por los recurridos, se demuestra precisamente lo contrario, es decir, que su posesión no la
ejercía en carácter de propietario, sino como usuario, todo producto de la relación laboral
que sostenía, y que terminó, al acogerse él a una pensión por invalidez en el año de 1988.
Por otra parte, el artículo 691 del Código Procesal Civil vigente, permite el desalojo sin
necesidad de promover desahucio judicial, autorizado a la autoridad de policía a ejecutarlo
directamente, previa audiencia en los casos en que exista oposición del poseedor, razón por
la cual no es admisible el argumento de que la Guardia de Asistencia Rural, haya actuado
ilegítima o arbitrariamente, sino que por el contrario, lo hizo en cumplimiento de su deber,
al haber actuado al amparo de lo establecido en el numeral antes citado, o bien ante esta
Sala, que realmente tienen el carácter de dueño legítimo, o que reúne las condiciones que la
ley exige para consolidar el dominio o un derecho de posesión, uso o habitación sobre el
inmueble, podría darse en el caso una violación de su derecho constitucional de propiedad,
pero no siendo ese el caso, procede declarar sin lugar el recurso, con condenatoria en costas
a cargo del recurrente, por ser evidente que ha litigado con temeridad, ocultando
circunstancias que constan en expediente judiciales con su intervención".
"...I.- El contrato suscrito por las partes estipula, entre otras cosas, que la administración del
negocio comercial Hotel L. O., en Limón, la asume "C.E.C., S.A." y que la falta de
cumplimiento de cualesquiera de sus cláusulas, faculta para dar por rescindido el contrato
de pleno derecho, facultad ésta, que comparten las dos partes contractuales. (Cláusula
Vigésima Quinta del contrato, visible a folio 8). Los dueños del negocio "C.L.O. S.A.",
declararon unilateralmente el incumplimiento del contrato y asumieron la administración
del Hotel. Todo esto implica que se ha puesto en movimiento, el mecanismo acordado por
las partes, es decir, sus voluntades contractuales. Las actuaciones de los funcionarios
públicos involucrados en este asunto, se han limitado a la aplicación de una norma jurídica
vigente. Es decir, la tramitación del desahucio administrativo, por cumplirse los
presupuestos del Artículo 455 del Código Procesal Civil.
Este derecho general de acceso a la justicia, que en caso del demandado implica la
posibilidad real de ser oído en juicio, está contenido en los artículos 295, 422 y 433 del
Código Procesal Civil, en los cuales se desarrolla lo dispuesto en el artículo 41
constitucional y 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Es importante,
asimismo, tomar en consideración, que todo demandado tiene derecho de intervenir en el
proceso y particularmente de hacerse oír por el juez, teniendo la posibilidad de traer al
proceso toda prueba que considere oportuna para respaldar su defensa, de controlar la
actividad de la parte o partes contrarias y de combatir sus argumentos y las pruebas y con
ello cumplir así con el otro principio constitucional del derecho a una sentencia justa, pues
ella no es más que el producto de la apreciación global de las pruebas aportadas y valoradas
discrecionalmente por el juzgador, lo que el párrafo segundo del artículo cuestionado
limita. Sin que ello signifique, en modo alguno, dispensar al arrendatario de su obligación
de pagar el canon correspondiente por el alquiler del respectivo inmueble, obligación que
tiene su fuente en el contrato de arrendamiento subyacente. De modo que el demandado
siempre debe cumplir con la contra-prestación acordada por el uso y disfrute del bien, aún
cuando no se pueda condicionar a su cumplimiento la posibilidad de oír en juicio a aquél,
pues el reiterado incumplimiento tiene como consecuencia el que subsista y se produzca
nuevamente la causal de falta de pago, con las consecuencias de Ley.
Es importante distinguir entre el debido proceso legal y el principio del debido proceso,
conceptos que no son necesariamente coincidentes. El debido proceso se refiere a aquel
trámite seguido con arreglo a las normas procesales vigentes, en tanto el principio del
debido va más allá al exigir que en los trámites judiciales se cumplan una serie de
subprincipios, como la posibilidad de ser oído en juicio, de aportar pruebas, etc., que si no
están presentes en las normas procesales, éstas cumplirían con el debido proceso legal, pero
no con el principio general del debido proceso, cuyo contenido se ha ido perfilando
históricamente. Debe tomarse en consideración, que el proceso tiene como fin, sobre todo,
la averiguación total de los hechos, por lo que no debe perderse de vista que el juez tiene el
deber legal de investigar la verdad objetiva diligentemente, sin desdeñar ningún medio
legítimo de prueba, sobre todo si, ofrecida por la defensa, no resulta manifiestamente
impertinente, e inclusive ordenando para mejor proveer la que sea necesaria, aun si ésta
fuere ofrecida irregular o extemporáneamente, aplicando de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 97 y 98 del Código Procesal Civil los poderes y deberes que le asisten para
regular, vigilar e impulsar el proceso, protegiendo así los derechos de las partes y
resguardando y preservando los principios constitucionales vinculados a una verdadera
administración de justicia, pues es importante recordar que las normas procesales existen y
deben interpretarse para facilitar la aplicación de la justicia y no como obstáculos para
alcanzarla; lo cual obliga a concluir que los requisitos procesales, especialmente las
inadmisiones, deben regularse en forma racional y restrictiva, pues de lo contrario como en
este asunto, violentan el orden constitucional y producen indefensión manifiesta.
V.- Considera esta Sala, que todo lo anterior es suficiente para tener presente que el
juzgador no puede arribar a una resolución de fondo razonada sin concurrir en ella los
requisitos anteriormente apuntados, ya que al imponer la normativa restricciones como la
atacada de inconstitucional, se restringe con ello el derecho fundamental de todo ciudadano
de accesar a la justicia jurisdiccional, razón por la cual debe declararse con lugar la acción
de inconstitucionalidad interpuesta.
Se declara con lugar la acción en consecuencia, del artículo 451 del Código Procesal Civil,
se anula la frase que dice: "...bajo el apercibimiento de que si no lo hiciere no se le recibirá
la prueba propuesta ni se le dará curso a sus demás gestiones, las cuales se tramitarán
cuando haga el depósito sin retroacción de plazos".
"... La impugnación que se hace del artículo 19 de la Ley de Inquilinato, número 7527,
resulta improcedente y manifiestamente infundada, ya que la notificación de que habla no
es de tipo judicial, sino que la norma se refiere más bien a una simple comunicación
extrajudicial. Estas comunicaciones no se refieren a notificaciones dentro de un proceso,
sino más bien a las comunicaciones importantes para el desarrollo del contrato de
arrendamiento. Con ella se pretende fomentar la comunicación entre las partes durante la
vigencia del contrato de arrendamiento, no de una manera conflictiva ni mucho menos de
tensión, fomentando las relaciones en una forma no oficial pero con cierto formalismo, y
procede hacerse mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de
habitación o en el domicilio señalado en el contrato, pretendiéndose con ello facilitar la
solución de posibles conflictos entre las partes del contrato de alquiler. En razón de lo
anterior es que para efectuar estas comunicaciones no se requiere del cumplimiento de las
garantías señaladas en el artículo 290 del Código Procesal Civil, de hacerse personalmente,
por policía o ante testigos o a una persona mayor de quince años y mediante la vía judicial,
según estima el accionante, pues la naturaleza no judicial de esta notificación no requiere
de esas formalidades. Al resultar esta impugnación manifiestamente improcedente e
infundada, procede en consecuencia su rechazo de plano, al tenor de lo dispuesto en el
párrafo primero del artículo 9 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional"
En razón de lo anterior, frente a los derechos que pueda derivar el inquilino de un contrato
de arrendamiento, que únicamente se refieren al derecho de uso y disfrute del inmueble,
local o vivienda dada en alquiler en forma temporal, priva el derecho de propiedad -valga
decir del propietario-, por lo que en ningún momento puede hablarse de que este contrato
implique la pérdida de la propiedad sobre el inmueble dado en alquiler, de manera que en
todo momento el arrendante -propietario- conserva todos los atributos que conforman el
derecho de propiedad, y únicamente ve disminuida en forma temporal -mientras ese
contrato este vigente- el derecho de uso propio del derecho de propiedad. Sin embargo,
permanece intacta la facultad de velar por la integridad de su propiedad, para que ésta se
conserve en buen estado y en óptimas condiciones, lo cual se traduce para el arrendatario en
un deber social de conservar el bien alquilado. En este sentido establece el artículo 44 de la
citada ley:
obligación que se completa con lo establecido en los artículos 47 de la misma ley, que dice:
"El arrendatario debe conservar la cosa en buen estado y responder por todo daño o
deterioro que se cause por su falta, culpa o negligencia o por la acción u omisión de las
personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y prueba en
contrario; y es en el artículo 48 que se establecen los supuestos en que puede considerarse
que el inquilino no cumple con esta obligación:
a.)El daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o por la de las
personas designadas en el artículo anterior o cuando la abandone sin dejar a una persona
que la cuide.
b.)Realice obras nocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o destino, sin la
autorización expresa del arrendador.
c.)Deje de efectuar las reparaciones a las que se comprometió en el contrato o las que le
corresponda realizar de acuerdo con esta ley."
IV. En razón de lo anterior es que el inquilino no puede negar la entrada a la casa o local
que ocupa al arrendador, si no es por justa causa. En caso de que en forma reiterada se
rehuse a la realización de estas visitas, el arrendador puede iniciar los trámites judiciales
para solicitar la rescisión del contrato, por incumplimiento del mismo, y será en esa vía, que
el arrendatario podrá demostrar si estaba justificado o no para negar su entrada del
arrendador, si estaba haciendo mal uso de su derecho de uso, o si más bien es el propietario
el que está abusando de su derecho".
3.- DESPENALIZACION, CONTRAVENCIONES, CORTE DE SERVICIOS
PUBLICOS
Alega el accionante que su situación como arrendatario se consolidó -en cuanto al plazo por
el cual rige la fijación del precio de la renta se refiere- al amparo de la ley de Inquilinato
número 6 del veintiuno de setiembre de mil novecientos treinta y nueve y sus reformas y
concretamente al tenor del artículo 13 de la misma que señala:
"Artículo 13... No podrán promoverse diligencias judiciales para la determinación de la
renta, respecto de una misma casa o local, sin que haya transcurrido un término de cinco
anos desde la fecha en que empezó a regir el precio que se pretende modificar, ya se
hubiere establecido éste por convenio o por resolución judicial."
Sostiene el recurrente que se plantea una contradicción entre lo estatuido por los dos textos
legales precitados, de manera que debe privar el texto anterior en el tiempo, porque las
situaciones que contempla tienen el carácter de derechos adquiridos y se encuentran por eso
mismo protegidas por el articulo 34 Constitucional.
II.- La cuestión se divide entonces en establecer primero si es cierto que existe para el
arrendatario, a quien se le fijó una renta de conformidad con el sistema establecido en el
artículo 13 de Ley de Inquilinato derogada, un derecho adquirido a que tal monto así fijado
se mantenga invariable por el plazo que allí mismo se señala. De no ser así, no puede
vindicarse la aplicación del articulo 34 en protección del accionante y la acción no debe
prosperar. En caso contrario, es decir, admitiendo que se está en frente de derechos
adquiridos, se impone una segunda comprobación: la referida a si el texto de la nueva ley
realmente irrumpe de forma inconstitucional en tales derechos adquiridos.
III.- Relativo al primer aspecto planteado, no es cierto que del artículo 13 de la Ley de
Inquilinato derogada, se derive, en favor de los arrendatarios, un derecho adquirido o una
situación jurídica consolidada, en relación con el plazo durante el cual rige el monto de la
renta. Si se revisa el texto del artículo 13 en cuestión, se advierte que no regula ningún
plazo para la duración de la nueva cuota de renta; no señala que el arrendatario tendrá a su
favor plazo alguno, sino que establece un impedimento al arrendante para poder pedir una
nueva fijación hasta que no pase cierto lapso (en este caso cinco años). Aunque a esto se
podría responder señalando que tal distinción es irrelevante, dado que los efectos reales y
perceptibles son idénticos, en el tanto en que se produce una invariabilidad en el monto de
renta, hay que tener en cuenta que si bien los efectos pueden ser similares, obviamente ellos
no puede ser la nota distintiva para declarar la existencia de un derecho adquirido del
arrendatario, sino que debe buscarse los atributos que lo conforman para establecer si el
plazo de invariabilidad de cinco años de la renta fijada judicialmente es uno de ellos. En
este caso, el articulo 13 derogado establece un límite o barrera temporal al derecho de
revisión del monto del alquiler que posee el arrendante, y lo único que disfruta el inquilino
es del efecto beneficioso que ese impedimento tiene para él, de manera que la
invariabilidad del monto de la renta por el plazo de cinco años no integra el elenco de
derechos adquiridos del inquilino, dado que no son una característica o atributo del derecho
reconocido a éste por la ley o por una sentencia judicial; mas bien se trata de meros efectos
jurídicos sin posibilidad de perpetuación por sí mismos, sino sólo en cuanto subsista el
impedimento que les da origen.
V.- Finalmente, resta por dilucidar la acusada violación al principio de cosa juzgada
material, que el recurrente hace nacer en la intromisión de la nueva ley en situaciones
concretas que se encuentran protegidas por una sentencia judicial. Tal y como se explicó en
los considerandos anteriores, no es válido afirmar que la ley conceda tal derecho de
invariabilidad temporal del monto de la renta al inquilino y en apego a ello, la sentencia
judicial que el accionante dice violada y cuya copia aporta, no contiene ninguna mención a
ese tema. Solo eso es suficiente para desechar la inconstitucionalidad acusada, dado que la
cosa juzgada material sólo alcanza las cuestiones resueltas en sentencia, entre las cuales no
se incluyó la referente al plazo por el cual habría de perdurar la fijación del nuevo monto de
renta.
VI.- Por todo lo expuesto, lo procedente es rechazar por el fondo la acción interpuesta en
cuanto se pide la declaración de inconstitucionalidad del aparte o inciso b) del transitorio III
de la Ley número 7526 del diez de julio de este año, llamada de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos, por violación a los artículos 34 y 42 de la Constitución Política".
"Io. Como bien lo afirma la Licenciada Rojas, la sentencia 0300-90 de este Tribunal,
reconoció el derecho de toda persona a pedir la revisión de una resolución o sentencia ante
un Superior, si en ella se le causa gravamen o daño que afecte un derecho fundamental.
Reconoció también el derecho de impugnar los actos de procedimiento o preparatorios,
normalmente irrecurribles, cuando tengan "efecto propio", es decir, los que en Derecho
Administrativo se conocen como "actos separables" en cuanto causan por sí mismos un
gravamen más allá del procedimiento mismo en que se dictan, de manera que ese efecto no
podría corregirse con la solución normal de tener que esperar para impugnarlos
conjuntamente con el acto final que están llamados a preparar. Textualmente en lo que
interesa se dijo:
"En efecto, un importante derivado del debido proceso es el derecho a que un tribunal
superior examine o reexamine, por vía de recurso, la legalidad y razonabilidad de toda
sentencia o resolución jurisdiccional que imponga a la persona un gravamen irreparable o
de difícil reparación, al menos cuando ese gravamen incida sobre uno de sus derechos o
libertades fundamentales sustanciales (de goce), como es la libertad personal.
VI. - Tesis similar es la que prevalece hoy en el Derecho Público en general, el cual
reconoce, de principio, el derecho de impugnar los actos de procedimiento preparatorios,
normalmente irrecurribles, cuando tengan "efecto propio", es decir, los que en Derecho
Administrativo se conocen como "actos separables" en cuanto causan por si mismos un
gravamen más allá del procedimiento mismo en que se dictan, de manera que ese efecto no
podría corregirse con la solución normal de tener que esperar para impugnarlos
conjuntamente con el acto final que están llamados a preparar (V., p. e j., art., 163.2 Ley
General de la Adm. Pública). Al nacer, pues, ese derecho a recurrir contra los actos
separables, de un principio general de Derecho Público, ergo lo es del derecho de la
Constitución, con el mismo rango que sus normas expresan (como lo reconoce el art. 7. 1
de la misma Ley General)."
IIIo No cabe duda, como se indicó supra, que la fijación provisional de alquiler, en las
circunstancias expuestas y con la consecuencia jurídica señalada (posibilidad de tener por
incumplido el contrato de arrendamiento y en consecuencia dar base para el desalojo),
produce un "efecto propio", mas allá del procedimiento mismo en que se dicta, sin que ese
efecto pueda corregirse con la solución normal de tener que esperar para impugnarlos
conjuntamente con el acto final que están llamados a preparar. Tampoco cabe duda de que
con ello se violan derechos fundamentales, como es el derecho a una defensa justa y
efectiva y para aquellos que alquilan casa, a tener vivienda digna a un precio razonable, o
para aquellos que alquilan local, a ejercer el comercio o profesión dentro de reglas del
juego justas.
b)Cuando la tasa de interés acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada
año del contrato sea mayor al quince por ciento (15%), la Junta Directiva del Banco
Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el
desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del
arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler
de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%) ni mayor que la
tasa anual de inflación.-
El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquél en que el arrendador notifica
al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación de la Dirección
General de Estadística y Censos, o copia auténtica de la publicación en el Diario Oficial.-
Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este articulo, será nulo de pleno
derecho.-
Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor, y el pacto escrito
por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, de
la Dirección General de Estadística y Censos. –
"Io. La recurrente cuestiona la constitucionalidad del artículo 455 del Código Procesal Civil
y su relación con el artículo 7 inciso f) de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos, por la delegación que se hace en las autoridades de policía, de la
determinación de cuándo se está en presencia de una ocupación en precario o por mera
tolerancia, para decidir la procedencia de un desalojo administrativo, en perjuicio de los
derechos que pudieran amparar a los poseedores cuyo desalojo se pretende. Este tema ya ha
sido objeto de análisis por esta Sala, en la sentencia número 1242-96, de las diez horas
cincuenta y un minutos del quince de marzo del año en curso, dentro del amparo número
0780-A-96, en la que se consideró lo siguiente:
"Io. En este caso el recurrente impugna la prevención que, para el desalojo del inmueble
que ocupa, le hizo el arrendante y aquí recurrido, E.Ch.J., a fin de que, de conformidad con
lo establecido por el artículo 74 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos,
proceda a desocupar el local en el término de treinta días, según pretende acreditar con la
copia de dicha prevención, visible a folio 14. Señala además que ocupa ese local desde hace
más de seis años, y que el asunto no se enmarca dentro de los supuestos del articulo 74, de
manera que el procedimiento que se le pretende aplicar es improcedente, pero su situación
se ve agravada por la imposibilidad de discutir en sede judicial esos extremos, dado que la
ley, a su juicio en forma inconstitucional, prevé únicamente un procedimiento a tramitarse
en sede administrativa, lo que lesiona el debido proceso. En cuanto a este extremo, debe
señalarse, en primera instancia, como reiteradamente lo ha reconocido este Tribunal, que
una vez requerida la intervención de las autoridades administrativas a fin de realizar el
desahucio administrativo contemplado en el artículo 455 del Código Procesal Civil, éstas
deben cumplir con el debido proceso, aún dentro de la naturaleza sumaria de las diligencias
señaladas, debiendo darle traslado a la persona cuyo desalojo se pretende, a fin de que
manifieste lo que a bien tenga en su defensa, e igualmente, debiendo comprobarse o
verificarse, si en el caso concreto procede el desahucio solicitado y en consecuencia su
intervención, constatando -en forma sumaria, pero suficiente- si se está en uno de los
supuestos en que la ley autoriza su participación, bien realizando una inspección al
inmueble o sitio en que pretende efectuarse el desalojo, y comprobando la legitimación del
que solicita las diligencias, es decir, desplegando una actividad comprobatoria de que
concurren los supuestos legales para el desalojo. De manera que en esta sede sumaria del
desahucio administrativo, las autoridades deben cumplir con el debido proceso, adecuando
sus exigencias a la naturaleza misma de dichas diligencias, por lo que el reclamo hecho en
este sentido carece de sustento. Vale señalar, además, que el artículo 122 de la Ley de
Arrendamientos citada, prevé la posibilidad de que mediante el procedimiento sumario del
Código Procesal Civil, se pueda entablar la acción de restablecimiento del arrendatario en
su derecho al arrendamiento, es decir, se prevé el medio procesal para que el arrendatario
que se haya visto afectado por un desalojamiento improcedente, solicite el restablecimiento
de su derecho a ocupar el inmueble. Este artículo permite el reclamo judicial con
posterioridad a la realización del desalojo, más, de conformidad con reiterada
jurisprudencia de esta Sala en materia de desahucio administrativo, procede igualmente el
reclamo en sede jurisdiccional cuando, iniciadas las diligencias de desahucio
administrativo, exista oposición por el afectado, en esta sede, al estimar que el desalojo es
improcedente, por no concurrir las causales legales que lo autorizan. Y ello es así porque
efectivamente no puede pretenderse que la discusión sobre si concurren o no los supuestos
legales en caso de duda o controversia, sea decidida en forma expedita por una autoridad
administrativa, y no por una jurisdiccional, que es como debe ser. pues la resolución final
de las controversias o conflictos que puedan afectar derechos de las personas, debe ser
conocida y resuelta por un juez, en los términos del artículo 41 constitucional, sin excluir
otras vías alternativas que se prevean de común acuerdo entre las partes y así expresamente
se reconoció por este Tribunal en la sentencia número 0951-96 de las nueve horas seis
minutos del veintitrés de febrero del año en curso".
En este caso, se analizaba otro supuesto que dentro de la Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos, permite la realización del desalojo administrativo, aun
encontrándose la persona por desalojar dentro de una relación inquilinaria formalmente
establecida En el caso concreto que plantea la recurrente, esa relación inquilinaria no se da,
sino que lo que existe es un problema respecto de la titularidad del inmueble y en
consecuencia de la legitimación eventual de quien solicitará el desalojo administrativo.
Obviamente esos extremos no pueden ser discutidos dentro del procedimiento sumario de
desahucio, porque no es materia que corresponda ser analizada en esa sede, sino materia
propia para ser discutida en la vía ordinaria, a la que deberá acudir la interesada, pero ello
no vicia de inconstitucionalidad la norma que autoriza el desalojo administrativo, según se
expondrá".
8.- DESAHUCIO ADMINISTRATIVO POSEEDOR CON TIULO DIVERSO Y CON
MAS DE UN AÑO
a.- Artículos 279 Código Civil, 72 Ley de Tierras y Colonizaciones, 455 CPC, 7 inc. f)
Lgau
IVo.- En esas condiciones, vemos cómo los procesos sumarios interdictales están
estructurados para la tutela inmediata de la posesión, sin perjuicio de la discusión en vía
ordinaria. El articulo 455 del Código Procesal Civil reformado por la Ley de
Arrendamiento Urbanos y Sub Urbanos, permite, en todo caso, la procedencia del
desahucio administrativo a solicitud del "dueño, el arrendador, o la persona con derecho a
poseerlo o su representante", de allí que quien se dice y demuestra ser el poseedor para los
efectos de este artículo, está legitimado para gestionar el desahucio administrativo,
especialmente -como sucede en este caso- si cuenta a su haber con una sentencia favorable
en un proceso interdictal, aunque la misma pueda ser revisada en la vía ordinaria, porque de
lo contrario se desnaturalizaría la protección sumaria que esta vía otorga. Si el asunto está
siendo discutido en la sede ordinaria, la procedencia del desalojo podrá ser cuestionada ante
el juez que conoce del proceso, que dispondrá lo procedente, pero no en esta jurisdicción,
porque ello implicaría revisar en esta sede aspectos que están siendo objeto de
conocimiento por la jurisdicción ordinaria, lo que resulta inaceptable. Ya esta Sala se ha
pronunciado respecto de la posibilidad de realizar un desahucio administrativo por parte de
las autoridades policiales, cuando el asunto esté siendo objeto de discusión en sede judicial,
en la sentencia número 0983-94 de las diecisiete y cuarenta y dos horas del dieciséis de
febrero de mil novecientos noventa y cuatro, en la que se dijo lo siguiente:
"I. Como la orden de desalojo fue revocada por el Ministro de Gobernación, al tener
conocimiento fehaciente de la existencia de un interdicto de amparo de posesión de los
ocupantes contra el aquí recurrente sobre el bien en cuestión (v. folios 26 a 28 del
expediente administrativo adjunto), circunstancia que no era conocida al momento de
dictarse el acto originario, actuó conforme a derecho (v. arts. 152 y 153 de la Ley General
de la Administración Pública), por lo que el recurso debe declararse sin lugar, pues según
reiterada jurisprudencia de esta Sala,
IIIo.- De lo expuesto y de lo que se extrae de los antecedentes citados, se observa que las
autoridades administrativas y su intervención legalmente otorgada en el caso de los
desalojos administrativos, no faculta para que sus decisiones puedan prevalecer sobre las
que puedan tomar las autoridades jurisdiccionales. En el caso concreto, a la recurrente ni
siquiera se le ha prevenido el desalojo, y si bien es cierto que el Alcalde, según su dicho,
rechazó el desahucio planteado en su contra por estimar que procedía el desalojo
administrativo, lo cierto es que ella puede acudir en protección de sus derechos a la vía
interdictal, o bien, oponerse a las diligencias de desalojo administrativo, si es que éstas se
presentan, aportando las pruebas pertinentes, entre las que ineludiblemente estará la
escritura en que dice amparar su derecho de propiedad -afectando así la legitimación del
que solicita el desalojo administrativo-, lo que obligaría, según hemos visto, a que las
diligencias administrativas sean improcedentes y el interesado deba acudir a la vía ordinaria
a reclamar lo que corresponda. De modo tal que no existe vicio constitucional alguno en los
artículos cuestionados, siendo en todo caso opción del legislador la selección de las vías y
las autoridades que ejecutarán el desalojo administrativo, vía que por lo señalado, nunca
prevalecerá sobre la decisión jurisdiccional que al respecto se emita, por lo que su
actuación nunca es en detrimento de la intervención del juez, independientemente de que
esta intervención sea antes o después de realizado el desalojo. Los demás extremos
señalados por la recurrente, en cuanto a la interpretación que haya de darse a los conceptos
de ocupación precaria o por mera tolerancia, constituyen aspectos de aplicación de la ley,
que no involucran cuestión alguna de constitucionalidad y por ello no son objeto de
discusión en esta sede.
IVo.- Finalmente, en cuanto a las violaciones alegadas de los artículos 27, 33, 48. 49 y 51
de la Constitución Política, esta Sala no observa, de la forma en que se plantean en la
acción. que exista en los artículos cuestionados, roce alguno con los preceptos
constitucionales transcritos, especialmente porque el reclamo central de la accionante se
refiere a la supuesta indefensión en la que se encuentra frente a las diligencias de desalojo
administrativo, derivando de allí las otras violaciones que alega y, como ya se señaló, su
alegato principal carece de sustento, sin que se observe en todo caso que los artículos 455
del Código Procesal Civil, y 7 inciso t) de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos lesionen los derechos invocados. Por todo lo expuesto, la acción debe ser
rechazada".
En todo caso, tal y como lo reconoce el propio accionante, ya esta Sala, en la sentencia
número 1951-96, de las once horas cincuenta y siete minutos del veintiséis de abril de este
año, declaró inconstitucional la frase de esa norma según la cual, no procedía recurso
alguno contra la fijación provisional del alquiler; y en esos términos, como la decisión del
juzgador está sujeta al control de legalidad por parte del superior en grado, el arrendatario
disconforme con ella, podrá reclamar válidamente ante éste último la modificación de la
renta, si la considera arbitraria o desproporcionada, y aportar a esos efectos, las probanzas
que considere necesarias.- No se está en presencia de una sanción para el arrendatario
impuesta por el juez según su libre apreciación -como erróneamente parece entenderlo el
gestionante- y mucho menos de una excepción al principio de interdicción de la
arbitrariedad propio del sistema democrático, sino de la fijación inicial de un nuevo monto
de la renta que perfectamente puede modificarse, bien al resolver el superior de la apelación
que contra ella se interponga, o en su caso en la sentencia final, y de allí que en este
extremo de la acción, los alegatos del accionante son improcedentes".
II).- En cuanto a las demás alegaciones de la acción, debe partirse del hecho de que el
arrendamiento de bienes inmuebles, como se ha expresado en anteriores oportunidades, es
un contrato bilateral en virtud del cual, una de las partes se compromete mediante un precio
que la otra se obliga a pagarle, a procurar a ésta por cierto tiempo el uso y disfrute de una
cosa; y cuyas características esenciales son su bilateralidad, onerosidad y temporalidad. En
esa tesitura, resulta importante recalcar, como lo acepta pacíficamente la doctrina y
jurisprudencia nacional, que el arrendatario lo que adquiere es el derecho de uso y disfrute
del inmueble arrendado, pero que en lo fundamental, priva el derecho de propiedad del
arrendador, y de allí que en ningún momento puede hablarse de que el contrato implica la
pérdida de su derecho de propiedad, sino más bien de una disminución temporal -mientras
esté vigente el contrato- del derecho de uso propio del inmueble (véanse entre otras, las
sentencias de esta Sala números 1562-93, de las quince horas seis minutos del treinta de
marzo de mil novecientos noventa y tres y 6667-95, de las diecinueve horas dieciocho
minutos del cinco de noviembre del año anterior)
III).- Expresado lo anterior, procede analizar las demás normas de la ley número 7527
cuestionadas, y los vicios de inconstitucionalidad que se les endilgan. - Se impugna el
artículo 44 inciso b), que establece como obligación del arrendatario, la de servirse de la
cosa exclusivamente para el destino convenido; el 45, en tanto impide al arrendatario
cambiar sin la autorización escrita del arrendador la actividad para la que se destina la cosa,
y en tanto faculta al arrendador para que en caso de producirse dicho cambio de destino,
presente el desahucio o invoque la resolución del contrato; y correlativamente, el numeral
80, que establece que el arrendatario no podrá modificar el giro o la actividad empresarial
del establecimiento comercial o industrial, sin el consentimiento escrito del arrendador, y
que en caso de incumplimiento del arrendatario, aquél podrá invocar la resolución del
contrato por cambio de destino; el 114 inciso d) que otorga al arrendante la facultad de
invocar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario,
cuando éste cambie el destino de la cosa arrendada; el artículo 113 inciso g), que establece
como causa de extinción del arrendamiento la resolución por incumplimiento del
arrendador o del arrendatario; y el 121 inciso c), que señala que mediante el proceso de
desahucio establecido en el Código Procesal Civil, se deducirán las acciones que el
arrendador promueva en los casos de resolución del contrato por incumplimiento de las
obligaciones del arrendatario, entre las que se encuentra el cambio de destino del bien;
normas que a juicio del accionante lesionan la libertad empresarial, pues se somete al
arrendatario a la esclavitud legal del propio giro comercial consignado como destino
arrendaticio.- La intención del accionante es que se declare que el arrendatario de
inmuebles para actividades de industria y comercio, puede sustraerse válidamente de su
obligación de cumplir con los términos del contrato suscrito con el arrendador, y de las
estipulaciones legales que lo obligan a no cambiar, sin el consentimiento de éste, el destino
del bien dado en arrendamiento, lo que no es de recibo. La obligación del arrendatario de
servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido no puede estimarse, desde
ningún punto de vista, como una limitación inconstitucional a la libertad de comercio, al
principio de libertad jurídica y mucho menos a la propiedad privada, pues ciertamente,
desde el momento en que el comerciante o industrial decide desarrollar sus actividades en
un inmueble propiedad de un tercero, y con base en un contrato de arrendamiento. no puede
luego disponer del bien a su antojo -pues no es su dueño- y mucho menos modificar
unilateral e impunemente el contrato suscrito por las partes, especialmente en lo que al
destino del inmueble se refiere, pues el tipo de actividad que éste pretendía desarrollar en el
inmueble, fue un elemento esencial para la suscripción del contrato.- De manera que ni esa
obligación, ni la facultad del arrendatario de invocar la resolución del contrato por cambio
de destino sin su consentimiento, resultan inconstitucionales en los términos pretendidos
por el accionante; antes bien, constituyen un claro instrumento para garantizar que los
términos en que convinieron los contratantes se cumplan cabalmente, sin menoscabo de los
derechos que sobre el inmueble tiene su propietario, y de allí que estos extremos de la
pretensión deben ser rechazados.
IV).- Se impugna también el artículo 117 de la ley, que señala que la extinción del contrato
de arrendamiento se producirá de pleno derecho, por el acaecimiento de la causa que la ley
establece.- En este extremo, señala el accionante que cuando un inmueble es dado en
arrendamiento para actividades comerciales, se excluye la aplicación automática de las
causales de extinción, a pesar de lo cual, indica, para la ley impugnada es irrelevante el
fenómeno empresarial, el cual no puede hacerse desaparecer "por el mero acontecimiento
de las causales extintivas". Por ello, agrega, tampoco es válido en esa materia, invocar la
expiración del plazo (artículo 113 inciso e) como causa de extinción, ni la falta de pago del
arrendamiento (artículo 114 inciso a) como causa de resolución, pues en su criterio, la
empresa mercantil debe tutelarse por los principios de "conservación del negocio" y de
"integridad empresarial", lo que implica la garantía de su continuidad, aún en contra de la
voluntad del arrendante, e inmunizándola contra cualquier efecto automático de causales
extintivas del arrendamiento, y porque además, de aceptarse el contenido de la ley en esos
términos, se propicia la desestabilización y desintegración familiar, la inestabilidad en el
empleo por la inestabilidad de la estructura empresarial misma, y promueve el riesgo
impune de la desaparición de la empresa, con lo que se lesionan los numerales 50 y 74 de la
Constitución Política. La Sala no encuentra razón constitucional alguna, para aceptar el
argumento de que las empresas que ejercen sus actividades comerciales o industriales en
locales arrendados, merecen un trato desigual y privilegiado, en punto al incumplimiento
del contrato suscrito con el arrendador: en este caso, como en el analizado en el
considerando precedente, se desprende de los alegatos del accionante que lo pretendido es
que se releve a los arrendatarios de inmuebles para industria o comercio, de obligaciones
tan trascendentales como la de pagar el arrendamiento, o de pasar inadvertido el
acaecimiento de causas de extinción como la expiración del plazo del contrato, en atención
a un supuesto derecho de "conservación de la empresa", lo que en el fondo significa, ni más
ni menos, que en criterio del accionante, la empresa debe conservarse a toda costa, no
obstante el incumplimiento de sus obligaciones legales y de las contraídas por virtud de
pacto expreso, lo que más bien constituiría un trato desigual para el arrendador, quien a
pesar de las circunstancias apuntadas, sí estaría obligado a garantizar el uso pacífico del
inmueble dado en arrendamiento, y a cumplir con las demás obligaciones legales, puesto
que, en el caso concreto, tampoco es su intención relevarle de su cumplimiento.- Aceptar
los planteamientos del actor equivale a admitir que la libertad empresarial tutelada
constitucionalmente, faculta a los comerciantes a disfrutar ilimitadamente del uso de un
bien arrendado, a pesar de violentar el ordenamiento jurídico con su actuación, argumento
que no encuentra respaldo constitucional, y que por el contrario es rechazado en forma
expresa por el artículo 28 de la Carta Fundamental, que impide ejercer las libertades
públicas, en detrimento de los derechos de terceros.- En este último sentido, cabe agregar
que tampoco es constitucionalmente aceptable la tesis de que la empresa que se desarrolla
en un inmueble arrendado puede seguir desarrollándose aún contra la voluntad del dueño
del bien, y a pesar del incumplimiento del arrendatario, pues con ello se lesiona su derecho
de propiedad sobre el inmueble, y consecuentemente, los numerales 28 y 45 de la
Constitución Política. Por otra parte, si como consecuencia del acaecimiento del plazo, que
es una causa objetiva de extinción de arrendamiento, o de la resolución del contrato por
falta de pago, se desestabiliza la armonía familiar del comerciante o industrial y se pone en
peligro el normal desarrollo de sus actividades, dicha situación no es imputable a las
normas impugnadas, razón por la cual también estos extremos de la acción deben ser
desestimados. –
V).- Por otra parte, se cuestionan las reglas para la cesión del derecho del arrendamiento en
establecimientos comerciales o industriales. En concreto, se impugna el artículo 79, que
establece que el arrendatario de dichos inmuebles puede ceder su derecho al traspasar el
establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil, que debe regirse por el
Código de Comercio. Además, y de la misma norma se impugna el párrafo quinto, que
indica que si la cesión no se hace mediante la forma antes indicada, o no se le notifica la
cesión al arrendador y se le entrega una copia certificada de la compra-venta del
establecimiento, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal, y el arrendador podrá
invocar la resolución del contrato, por incumplimiento del arrendatario.- En relación con el
mismo tema, se tilda de inconstitucional el artículo 81, que establece que al curador le
corresponde, en caso de quiebra o insolvencia del arrendatario, ejercer los derechos y
cumplir las obligaciones derivadas del contrato, entre ellas, la del numeral 79, en cuanto a
la cesión del derecho de arrendamiento. En cuanto a estas normas, se señala que otorgan al
arrendante una injerencia desproporcionada e irrazonable en la libertad empresarial que se
desarrolla en el inmueble arrendado, pues el contrato de compra-venta de un
establecimiento mercantil es válido y eficaz, independientemente de la voluntad o
intervención formal del arrendante, dado que la disposición de éste es una acción privada
que no puede ser sometida a contralor alguno, menos si proviene de un particular, y por
ello, la norma cuestionada es contraria fundamentalmente, a los artículos 28, 33, 45 y 46 de
la Constitución Política, así como a la jurisprudencia de los tribunales civiles sobre el tema.
En este extremo cabe indicar que de las normas cuestionadas no se desprende que la validez
de la compra-venta del establecimiento mercantil esté sujeta a la intervención o aceptación
del arrendador, quien en todo caso deberá aceptar por imperio de la ley la decisión del
arrendatario, sino que lo único que hacen es imponer la obligación a éste último de
notificarle la cesión de su derecho de arrendamiento dentro del plazo allí establecido, así
como la de entregarle una copia de la compraventa mercantil en la que conste la decisión
del arrendatario de ceder ese derecho, lo cual no constituye tampoco una injerencia
impropia del arrendador en el ámbito de libertad que cobija al arrendatario.- Por el
contrario, la Sala considera que notificar la cesión constituye más bien una garantía para el
arrendatario, pues según se establece en la ley, su responsabilidad solidaria con el
cesionario se mantiene por un año a partir de dicha notificación
VII).- Finalmente, se impugna el artículo 133 de la ley y su relación con el párrafo tercero
del artículo 81 idem. Mediante la primera de las normas indicadas, se reformó el numeral
886 del Código de Comercio y se dispuso que "Para el reconocimiento y el pago, los
créditos se clasifican así: créditos con privilegio sobre determinado bien, créditos de los
trabajadores, créditos de los arrendadores y de los arrendatarios, créditos de la masa y
créditos comunes" y el artículo 81 en su párrafo tercero, dispone que "El arrendador tendrá
la condición de acreedor privilegiado, en cualquier proceso pendiente o acción que deba
ejercer contra el arrendatario o contra la quiebra o el concurso de acreedores." Se alega en
este aspecto, que esas normas violan el principio de igualdad, por cuanto se establece en
favor del arrendante un régimen desigual en que la organización de la empresa se convierte
en garantía de los créditos privilegiados de éste.- Sin embargo, de la sola lectura del texto
cuestionado, se advierte que tanto los créditos del arrendador como los del arrendatario
ocupan el mismo lugar dentro de la clasificación que allí se establece, por lo cual no hay
violación alguna al principio constitucional de igualdad; y que tampoco lesiona ese
postulado constitucional, el hecho de reconocer ese mismo principio, en este caso respecto
del arrendador, en el artículo 83 de la ley, pues con ello no se instituye la discriminación a
que se refiere el accionante. Se trata en realidad de una aplicación concreta del principio
establecido en el artículo 981 del Código Civil, que claramente establece que todos los
bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al pago de sus deudas,
razón por la cual. también este argumento debe ser desestimado"
Así las cosas, queda claro que con anterioridad a la interposición de este proceso, ya el
alcalde que conoció del asunto principal, había declarado que la discusión en relación con
la retención de los bienes -que se somete a análisis de la Sala- estaba precluida. En virtud
de lo dispuesto por la autoridad competente en la resolución antes transcrita, cuya validez
no tiene esta Sala potestades para cuestionar, la acción planteada resulta inadmisible, en
tanto no constituye medio razonable de amparar ningún derecho e interés del accionante
dentro del proceso de desahucio que le sirve de base, dado que aun si se declarara
inconstitucional la norma impugnada, como la discusión de ese extremo precluyó, ninguna
incidencia tendría en él una sentencia estimatoria. -
II).- A lo anterior debe sumarse el hecho de que el alcalde declaró con lugar la demanda
instaurada contra el aquí accionante, mediante sentencia número 752-96, de las quince
horas doce minutos del quince de diciembre del año anterior, y que ésta adquirió firmeza en
virtud de que aquél no la recurrió en tiempo (ver resolución de folio 115), de manera que,
por causas imputables al propio accionante ya el asunto base no se encuentra pendiente, en
mérito de lo cual esta acción debe ser rechazada de plano".
"I.- En reiteradas oportunidades, esta Sala ha declarado que el párrafo cuarto del numeral
122 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que prescribe que en los
procesos sumarios de aumento de alquiler, el precio que se fije en sentencia será retroactivo
a la fecha en que se interpuso la demanda, no contraviene el principio constitucional de
irretroactividad de la ley; y como el accionante no hace sino reiterar ese alegato sin aportar
nuevos elementos de juicio que hagan necesario reabrir el examen de los criterios vertidos
sobre el tema, cuyo contenido más bien se reafirma, esta acción debe ser rechazada por el
fondo, y aquél debe estarse a lo resuelto con anterioridad, a cuyos efectos se transcribe en
lo conducente, la sentencia número 2791-96, de las once horas cincuenta y un minutos del
siete de junio del año pasado, en la que se indicó:
"El último punto que se discute es la violación del principio de retroactividad y el de debido
proceso reconocidos en la Constitución Política, dado que se pretende retrotraer en sus
efectos la sentencia que fija el precio del alquiler al momento de la presentación del juicio,
en contra de la cosa juzgada y de la regla de que las sentencia deben regir hacia el futuro.
La retroactividad a que hace alusión el artículo 34 de la Constitución Política es la que
pretende interferir con derechos adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas nacidas con
anterioridad a la promulgación de la ley, o sea, aquellas con características de validez y
eficacia perfeccionadas bajo el imperio de otras regulaciones, de forma que sus efectos y
consecuencias no pueden ser variadas por nuevas disposiciones, excepto si conllevan
beneficio para los interesados. Es evidente que no es este el caso que se plantea, porque el
párrafo cuarto del articulo 122 nada dispone sobre situaciones ocurridas antes de su
promulgación, sino que se limita a fijar el momento en que nacerán a la vida jurídica
derechos y obligaciones que ella misma establece. Es decir, la regulación que se hace del
derecho del arrendante (con su correspondiente acción) para el reajuste del precio del
alquiler, se origina en la misma ley y es en ella que se señala cuando comienza a regir el
nuevo precio sin que haya ninguna violación al artículo 34 de la Ley Fundamental, porque
la ley puede disponer libremente sobre el momento de vigencia de los derechos
establecidos con y a partir de su promulgación. En tal sentido, bien se pudo haber dispuesto
cualquier otro momento para la entrada en vigencia del nuevo precio, (incluso fijando
aumentos de forma automática como en el caso de casas de habitación) y aunque algunas
de esas opciones pudieran resultar inconvenientes, no son inconstitucionales porque no se
relacionan con el derecho a supervivencia del derecho abolido que en ciertas condiciones
concede la Constitución Política. Por otra parte, no se observa ninguna violación al debido
proceso, desde que las partes han tenido oportunidad dentro del juicio, para defender sus
intereses y proveer al juez de los elementos necesarios para que emita un juicio equitativo.
Por todo lo expuesto, no existe la infracción acusada y la acción debe rechazarse por el
fondo en cuanto al párrafo 4 del artículo 122 de la Ley número 7527." (en el mismo sentido
véanse las sentencias números 2970-96, de las quince horas seis minutos del dieciocho de
junio y 4165-96, de las dieciséis horas treinta y tres minutos del catorce de agosto, ambas
del año anterior).-
II.- La Sala considera sin embargo, que debe precisarse aún más el contenido del fallo
aludido, dado que es un principio general, universalmente reconocido y reiterado desde
tiempo inmemorial, el de que los efectos de la buena fe cesan con la notificación de una
demanda en contrario, y como en el caso que regula la norma en análisis, el arrendatario no
tiene conocimiento de la interposición de una demanda de aumento de alquiler en su contra
hasta la notificación del traslado respectivo, debe entenderse que la disposición impugnada
no es inconstitucional, en tanto se interprete y aplique en el sentido de que la nueva fijación
del alquiler rige a partir de la notificación al arrendatario, de la demanda de aumento de
alquiler, y no desde la fecha de la interposición de la demanda, y así deberán determinarlo
las autoridades jurisdiccionales al resolver los reclamos que con base en esa norma se les
planteen"
"La Sala considera sin embargo, que debe precisarse aún más el contenido del fallo aludido,
dado que es un principio general, universalmente reconocido y reiterado desde tiempo
inmemorial, el de que los efectos de la buena fe cesan con la notificación de una demanda
en contrario, y como en el caso que regula la norma en análisis, el arrendatario no tiene
conocimiento de la interposición de una demanda de aumento de alquiler en su contra hasta
la notificación del traslado respectivo, debe entenderse que la disposición impugnada no es
inconstitucional, en tanto se interprete y aplique en el sentido de que la nueva fijación del
alquiler rige a partir de la notificación al arrendatario, de la demanda de aumento de
alquiler, y no desde la fecha de la interposición de la demanda, y así deberán determinarlo
las autoridades jurisdiccionales al resolver los reclamos que con base en esa norma se les
planteen".
a.- Artículos 305 a 307 C. Ci., 41, 45 y 153 de la Co. Po., 8 Convención Americana y 92
Ley de Tierras
"...No obstante ello, no puede estimarse que la autoridad no pueda dar asistencia a los
poseedores legítimos en relación con quienes el Código Civil en su articulo 305 permite al
propietario o poseedor legítimo repeler la fuerza por la fuerza, cuando le desconozcan su
derecho, para lo cual obviamente procede ocurrir a la fuerza pública. Ese derecho,
corresponde al concepto de la legítima defensa de la propiedad, que consagra el artículo 45
constitucional, que es otorgado al propietario y al poseedor de cualquier clase que sea; por
ello plantea el conflicto que hay que resolver entre la protección al desposeído, sobre todo
en el caso de que no ejerciera de hecho la posesión y el poseedor de hecho, sea de buena o
de mala fe.
II.o. Para buscar esa armonía se debe acudir a las reglas de los artículos 306 y 307 del
Código Civil, la del 306 en cuanto niega el derecho a repeler la fuerza por la fuerza al
poseedor de hecho frente al que inmediatamente antes poseyó como dueño, así como con
regla de que el derecho de posesión se adquiere por el hecho de ejercerlo de hecho pública
y pacíficamente por más de un año. A la luz de todo esto, debe entenderse que el derecho
de repeler la fuerza con la fuerza se da no sólo en beneficio del atributo de la propiedad o
de la posesión de defensa o exclusión, sino como derivado del principio de la exclusividad
del uso de la fuerza, cuyo corolario es el principio de que nadie puede hacerse justicia por
mano propia, el que se deriva del artículo 153 de la Constitución Política y el
correspondiente derecho a la justicia que se consagra en el 41 ídem y en el artículo 8 de la
Convención Americana sobre Derechos Humanos.
IIIo. De todo lo anterior la Sala concluye que a pesar de haberse reformado sustancialmente
la institución del desahucio administrativo consagrada en el artículo 455 del Código
Procesal Civil, de todos modos se conserva el derecho del propietario o poseedor para
repeler la fuerza por la fuerza, incluso con el auxilio de la fuerza pública, y por lo tanto la
potestad de ésta de ampararlo, siempre que se trate de repeler la invasión en curso o de
recuperar la posesión frente a quien carezca de título de posesión o no lo haya adquirido por
el transcurso de más de un año, pues según lo establece el articulo 92 de la Ley de Tierras y
Colonización Nº 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, que señala:
"Es poseedor en precario todo aquel que por necesidad realice actos de posesión estables y
efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y
con el propósito de ponerlos en condiciones de producción para su subsistencia o la de su
familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro
Público..."
Io. Por otra parte, la Sala concluye que cuando haya juicio pendiente, así sea interdictal, es
el juez que conozca del asunto, cualquiera que éste sea, el llamado a disponer con vista de
los autos y bajo su propia responsabilidad, si el desalojo realizado, en curso, o simplemente
acordado, se debe o no ejecutar a fin de no hacer nugatorio el resultado de su sentencia,
todo ello como medida cautelar, y no se debe interpretar que el juez no tiene potestades
para hacerlo o que ese poder-deber se encuentra reservado, como sé pretende, a la
Jurisdicción Contencioso Administrativa. Naturalmente, la autoridad judicial debe tomar en
cuenta no sólo la viabilidad de la acción, interdictal u otra común, sino circunstancias
relevantes, entre ellas, la de si la acción judicial fue interpuesta por el propietario o
poseedor despojado o por el ocupante, y si el recurso a la fuerza pública es anterior o
posterior al planteamiento de la acción jurisdiccional y aún la necesidad de mantener o no
la situación que se da al momento. Dados los intereses que implica una situación como la
que subyace en los hechos que motivan un desalojo, es indispensable que los jueces actúen
con toda prontitud y diligencia, para que los conflictos entre poseedores, propietarios y
usurpadores se resuelva sin dilación y sin causar mayores perjuicios a los involucrados. De
todas formas, debe quedar claro que a la Sala Constitucional no le corresponde sustituir a la
jurisdicción común en la valoración de las circunstancias, pero sí delimitar con el valor
vinculante erga omnes de sus precedentes y jurisprudencia, el contenido y límites del
amparo al derecho de propiedad o a otros fundamentales como el derecho a la justicia.
IIo. En el caso concreto, es preciso señalar al recurrentes, que si estima que los oficiales de
la Guardia de Asistencia Civil, les impiden construir y ampliar sus ranchos, aun y cuando
poseen desde hace mes y una semana el terreno en donde se ubican sus ranchos, debe
entonces impugnar lo actuado por los recurridos en la vía administrativa, que a la luz de la
jurisprudencia citada deberá analizar su caso concreto, o bien, en la vía judicial
correspondiente, a fin de que sea ahí donde se resuelva lo que en derecho corresponda. En
razón de lo expuesto, procede rechazar por el fondo el recurso..."
En cuarto lugar, se acciona contra la pretendida invasión de los contratos existentes por
parte de la nueva ley de Arrendamientos, y que se plasma en los artículos 66, 69, 113, 114,
121 y 122 lo cual a criterio de la recurrente rompe con el principio de razonabilidad de las
leyes, dado que se aprecia un desequilibrio en favor del arrendante.
Considerando
Del análisis de los temas planteados por la accionante, se concluye que para ninguno de
ellos se cumple con los requisitos establecidos en el párrafo primero del articulo 75 de la
ley que rige esta jurisdicción. Al respecto, debe observarse que -según lo manifiesta la
accionante- el asunto previo dentro de que se pretende hacer valer lo resuelto dentro de esta
acción de inconstitucionalidad, consiste en un proceso de desahucio establecido en contra
de la empresa representada por la accionante ante la Alcaldía Civil de Curridabat. Ahora
bien, según se aprecia del texto del artículo 70 y el transitorio I que regulan el tema del
plazo de los contratos, ningún contrato de arrendamiento podría darse por terminado a su
amparo, antes de tres años transcurridos desde la promulgación de la ley, es decir, después,
del diecisiete de agosto de mil novecientos noventa y ocho, y -por lo tanto- no cabra
posibilidad de establecer un desahucio con fundamento en la conclusión del plazo; por esa
razón, las alegaciones relativas a la inconstitucionalidad de la fijación de plazos para el
contrato de arriendo, el establecimiento del vencimiento del plazo de arrendamiento como
causal de desahucio, la falta de reconocimiento del derecho de llave y en general, las
posibles lesiones que con estas disposiciones se cometan contra la libertad de comercio, el
derecho al trabajo, y al principio de razonabilidad, deben desestimarse porque cualquier
cosa que sobre ellas resuelva la Sala, no tendrá ningún efecto sobre el juicio base, en tanto
que la Sala entiende que este último, no puede haberse interpuesto con fundamento en la
causal de conclusión del plazo del contrato de arrendamiento. -Lo procedente entonces es
rechazar de plano el recurso en cuanto discute los artículos 66, 69, 113, 114, 118 inciso e) y
121 inciso a) y el Transitorio I de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos."
"Io. En este caso el recurrente impugna la prevención que, para el desalojo del inmueble
que ocupa, le hizo el arrendante y aquí recurrido, E.Ch.J., a fin de que, de conformidad con
lo establecido por el artículo 74 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos,
proceda a desocupar el local en el término de treinta días, según pretende acreditar con la
copia de dicha prevención, visible a folio 14. Señala además que ocupa ese local desde hace
más de seis anos, y que el asunto no se enmarca dentro de los supuestos del articulo 74, de
manera que el procedimiento que se le pretende aplicar es improcedente, pero su situación
se ve agravada por la imposibilidad de discutir en sede judicial esos extremos, dado que la
ley, a su juicio en forma inconstitucional, prevé únicamente un procedimiento a tramitarse
en sede administrativa, lo que lesiona el debido proceso. En cuanto a este extremo, debe
señalarse, en primera instancia, como reiteradamente lo ha reconocido este tribunal, que
una vez requerida la intervención de las autoridades administrativas a fin de realizar el
desahucio administrativo contemplado en el artículo 455 del Código Procesal Civil, éstas
deben cumplir con el debido proceso, aún dentro de la naturaleza sumaria de las diligencias
señaladas, debiendo darle traslado a la persona cuyo desalojo se pretende, a fin de que
manifieste lo que a bien tenga en su defensa, e igualmente, debiendo comprobarse o
verificarse, si en el caso concreto procede el desahucio solicitado y en consecuencia su
intervención, constatando -en forma sumaria, pero suficiente- si se está en uno de los
supuestos en que la ley autoriza su participación, bien realizando una inspección al
inmueble o sitio en que pretende efectuarse el desalojo, y comprobando la legitimación del
que solicita las diligencias, es decir, desplegando una actividad comprobatoria de que
concurren los supuestos legales para el desalojo. De manera que en esta sede sumaria del
desahucio administrativo, las autoridades deben cumplir con el debido proceso, adecuando
sus exigencias a la naturaleza misma de dichas diligencias, por lo que el reclamo hecho en
este sentido carece de sustento. Vale señalar, además, que el artículo 122 de la Ley de
Arrendamientos citada, prevé la posibilidad de que mediante el procedimiento sumario del
Código Procesal Civil, se pueda entablar la acción de restablecimiento del arrendatario en
su derecho al arrendamiento, es decir, se prevé el medio procesal para que el arrendatario
que se haya visto afectado por un desalojamiento improcedente, solicite el restablecimiento
de su derecho a ocupar el inmueble. Este artículo permite el reclamo judicial con
posterioridad a la realización del desalojo, más, de conformidad con reiterada
jurisprudencia de esta Sala en materia de desahucio administrativo, procede igualmente el
reclamo en sede jurisdiccional cuando, iniciadas las diligencias de desahucio
administrativo, exista oposición por el afectado, en esta sede, al estimar que el desalojo es
improcedente, por no concurrir las causales legales que lo autorizan. Y ello es así porque
efectivamente no puede pretenderse que la discusión sobre si concurren o no los supuestos
legales en caso de duda o controversia, sea decidida en forma expedita por una autoridad
administrativa, y no por una jurisdiccional, que es como debe ser, pues la resolución final
de las controversias o conflictos que puedan afectar derechos de las personas, debe ser
conocida y resuelta por un juez, en los términos del artículo 41 constitucional, sin excluir
otras vías alternativas que se prevean de común acuerdo entre las partes y así expresamente
se reconoció por este Tribunal en la sentencia número 0951-96 de las nueve horas seis
minutos del veintitrés de febrero del año en curso.
a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para cualquier otro
destino, sean más de dos.
b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada
principal en común.
c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del inmueble o
compartan espacios internos, edificados o no (...)"
Como se ve, el conflicto planteado por el recurrente en esta sede, se refiere exclusivamente
a materia propia de la relación inquilinaria y, en consecuencia, de conocimiento de la
jurisdicción ordinaria, en primera instancia por la sede administrativa, una vez requerida su
intervención a fin de realizar el desahucio administrativo, e igualmente en la instancia
jurisdiccional, en donde en definitiva se resuelva al respecto. Si el recurrente estima que el
inmueble que alquila no se enmarca, por sus características, dentro de los supuestos del
artículo 74 citado, ese extremo de su reclamo no puede ser ventilado en esta sede, pues,
como bien lo señala el recurrente, se refiere a la aplicación, en su caso particular, de la ley,
y a la discusión sobre si concurren realmente los requisitos exigidos para la aplicación del
desahucio, a la existencia real de esos supuestos y a la afectación o no que pueda darse en
detrimento de la relación contractual existente entre él y el recurrido, aspectos por completo
ajenos a esta jurisdicción y que deben ser planteados y discutidos en la vía civil
correspondiente, según se ha expuesto.
"IVo.- Finalmente, vale recalcar que una vez requerida la intervención de las autoridades
administrativas a fin de que procedan a realizar el desahucio administrativo, según la
pretensión del arrendante y que se desprende de
la prevención que le hizo al recurrente, cuya copia es visible a folio 14, éstas deberán
comprobar si en el caso concreto esas diligencias son procedentes en este momento, pues si,
como lo señala el recurrente, su relación inquilinaria con el recurrido tiene más de seis
anos, esas diligencias, según lo dispuesto en el Transitorio 1 de la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de fecha diez de julio de mil novecientos noventa y
cinco -que difiere la aplicación de las causales de extinción del contrato contempladas en
esa ley, respecto de las relaciones vigentes con anterioridad a la misma, para luego de
transcurridos cuatro anos desde la entrada en vigencia de la nueva normativa-, no serian
procedentes, de modo que es de presumir que las autoridades administrativas, sujetas en
virtud de lo establecido en los numerales 11 y 129 de la Constitución Política a la
aplicación cumplida de la ley, no realizarán el desahucio en perjuicio del amparado, si no es
en este momento procedente, según se ha expuesto. Siendo, en todo caso, el asunto
planteado de competencia de las autoridades administrativas y judiciales correspondientes,
el recurso debe ser rechazado".
"El último punto cuestionado se refiere a la desigualdad que plantea el párrafo quinto in
fine del artículo 122 de la Ley número 7527, en el tanto en que permite un pago en tractos
de la diferencia en las rentas, peor sólo para los arrendatarios de casas de habitación, lo que
-a juicio de los accionantes- crea una discriminación odiosa. No obstante, a este respecto, la
petición de los accionantes es: "...que se declare la inconstitucionalidad del artículo 122,
párrafos segundo, cuarto y quinto in fine de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos, Nº 7527 de fecha de 10 de julio de 1995 por cuanto dichas normas son
contrarias a lo dispuesto por los artículos 7, 33, 39 y 41 de nuestra Constitución...", lo cual
quiere decir que lo que se pide en este caso es la eliminación del ordenamiento jurídico del
citado párrafo quinto, sin embargo, tal pretensión, aunque fuera acogida por la Sala, no
tendría ningún efecto sobre el asunto base dentro del que pretende hacerse valer este
pronunciamiento. No existe ninguna relación entre la eliminación que eventualmente se
pudiera acordar con respecto al párrafo quinto in fine del artículo 122 de la Ley 7527 y el
juicio principal, puesto que cualquiera que sea el resultado, no afectará a los accionantes
quienes, de cualquier modo, tendrían que pagar en un sólo tracto las diferencias que por
montos de rentas que deban al final del proceso. Le procedente entonces es rechazar de
plano la acción..."
"I. La primera de las quejas del recurrente se relaciona con la supuesta indefensión en que
se deja al arrendatario al exigir el artículo 66 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos
y Suburbanos, que se incluya en la boleta de depósito judicial de la renta, la dirección
exacta del arrendante, para efectos de notificarle.- Sin embargo, no explica mayormente en
que consiste dicha indefensión, ni tampoco la Sala encuentra que la norma discutida
presente un problema de este tipo, pues lo único que hace es establecer un requisito de
validez del depósito judicial.- Aparentemente, el problema radica en la forma estrecha y
formalista en que el Alcalde interpretó el requisito legal, y que -según el accionante- va en
contra de la equidad procesal; pero tales defectos -de existir- no radican en la norma
jurídica atacada sino en la forma de entenderla e interpretarla por parte del Alcalde en el
caso particular, y sobre la que la Sala no tiene competencia de revisión.- En otros términos,
el artículo 66 cuestionado solamente establece un requisito de validez para un acto jurídico,
el cual no resulta imposible, o en excesivamente difícil de verficar.- Los problemas que,
dentro de un proceso concreto se planteen con ocasión del cumplimiento de dicho requisito
y en general con aplicación del artículo 66 cuestionado, han de ser resueltos como parte del
ejercicio de la función jurisdiccional que corresponde a los jueces competentes.
II. El otro aspecto reclamado tiene relación con el anterior, en tanto se señala que hay una
desigualdad de trato por parte del juez, al sancionar, sin posibilidad de enmienda, la falta de
la dirección del arrendante, sin prevenir el cumplimiento del requisito tal y como si se
permite hacerlo al actor cuando la demanda es defectuosa.- Para la Sala, el reclamo así
planteado resulta ajeno a la jurisdicción Constitucional pues la discriminación denunciada
radica en la actuación del juez y no en la norma, que no regula, nada respecto de
prevenciones y tampoco estaba obligada a hacerlo. - Por ello, no es necesaria mayor
argumentación para concluir que este aspecto de la acción también debe rechazarse, por no
existir violación del artículo 33 Constitucional por parte del artículo 66 de la Ley
cuestionada".
"I. El único tema que plantea el accionante es la diferencia de trato existente en la Ley
General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, número 7527 en cuanto a la forma en
que han de fijarse los aumentos del precio del arrendamiento.- Reclama que para los
arrendamientos de casas de habitación, el porcentaje de aumento está fijado legalmente de
antemano y es invariable, mientras que para otros destinos la ley no establece regla alguna,
sino que autoriza el acuerdo de partes y en su defecto permite acudir a la vía jurisdiccional
para la fijación del monto que habrá de regir por el plazo de un año.- Afirma el accionante
que dicha diferencia no encuentra justificación alguna, dado que se trata en ambos casos de
un contrato de arrendamiento, por lo que no se explica la existencia de tal distinción.-
III. Debe anotarse que -como ya lo tiene dicho reiteradamente esta Sala- el concepto que
contiene el artículo 33 Constitucional, no impide la diferencia de tratamiento, sino
solamente aquella que resulte irrazonable o arbitraria; con esto se quiere decir que es
constitucionalmente posible reconocer diferencias entre personas o grupos de ellas, a fin de
proveer consecuencias jurídicas distintas para cada uno, al amparo del principio que
permite tratar de manera igual a los iguales y de forma desigual a los desiguales.- Estas
reglas precitadas obligan a las autoridades encargadas de la emisión de normas jurídicas, no
a evitar la categorización, sino a efectuaría con respeto de los principios de racionalidad y
proporcionalidad, en procura del equilibrio jurídico entre los administrados.
Iv.- En este caso, debe notarse que -a la inversa de como lo plantea el accionante- el
sistema general que impera en la ley cuestionada, para la mayoría de los destinos de un
contrato de arrendamiento, es el de libre acuerdo en relación con el precio de los aumentos
de la renta, y a falta de éste, la fijación subsidiaria por parte de un Juez, de árbitros o
peritos. Lo que sucede es que en particular para los arriendos de casa de habitación, el
legislador hace una excepción al sistema y establece, él mismo, las reglas específicas que
regirán los aumentos de la renta.-La cuestión entonces es determinar si dicha excepción es
irrazonable o desproporcionada pues en tal caso resultaría arbitraria y, por ende, contraria al
precepto el artículo 33 Constitucional. - Para esta Sede, existe una clara diferencia, entre los
arrendatarios de una casa de habitación y los que alquilan un local para otros destinos, la
cual resulta relevante como para proteger a los primeros mediante un mecanismo
legislativamente establecido para la fijación del aumento de la renta por alquiler de casa de
habitación, ya que está de por medio nada menos que el sitio donde tienen constituido su
hogar, el lugar donde radica la familia y donde, por excelencia, se despliega el derecho a la
intimidad. - Es decir, en el caso de las casas de habitación, está en juego el mejor disfrute
posible de un derecho primordial para la vida en sociedad, tal y como expresamente lo
reconoce la Declaración Universal de Derechos Humanos en su artículo 25, y el artículo 11
del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que por su orden
señalan:
"Artículo 25.-
1. Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su
familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la
asistencia médica y los servicios sociales necesarios;..."
"Artículo 11.-
1. Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel
de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados,
y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán
medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho reconociendo a este efecto
la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento."
V.- Por otra parte, en cuanto al contenido de la medida, vale decir, el mecanismo escogido
de fijar en la propia ley las reglas para establecer el aumento de renta para casas de
habitación, resulta proporcionado para el fin que se pretende con la categorización, cual es
controlar las relaciones entre los dueños de casas de habitación y sus inquilinos y en
general de vigilar dicho mercado en el aspecto referido, de forma que no se produzcan
dislocaciones del sistema, en perjuicio de los últimos.-
Obsérvese que más bien la regulación legal de los aumentos es una restricción al principio
de autonomía de la voluntad que -en general- impera para la fijación de aumentos de renta
en los contratos de arrendamiento, y como tal debe aplicarse de forma restringida (tal y
como se hizo) en respeto de la esfera de libertad de actuación del propio el accionante y que
él haría bien en defender.-
"...por medio de él, se prohibe hacer diferencias entre dos o más personas que se encuentren
en una misma situación jurídica o en condiciones idénticas, sin que pueda pretenderse un
trato igual cuando las condiciones o circunstancias son desiguales; se acuerda, en principio,
un trato igual a situaciones iguales y se posibilita un trato diferente a situaciones y
categorías personales diferentes. Esa fórmula tan sencilla fue reconocida desde hace
muchos anos por la Corte Constitucional, a la fecha la Corte Suprema de Justicia, que tenía
a su cargo el conocimiento de los recursos de inconstitucionalidad antes de la creación de
esta Sala especializada. Pero la exigencia de igualdad no legitima cualquier desigualdad
para autorizar un trato diferenciado, para determinar si realmente se justifica una
discriminación, hay que analizar si el motivo que la produce es razonable, es decir, si
atendiendo a las circunstancias particulares del caso se justifica un tratamiento diverso."
De manera que resulta esencial determinar, si la distinción que establece el párrafo primero
del artículo 99 bajo análisis, cumple con los parámetros señalados, respuesta que como ya
se adelantó, es afirmativa: en este sentido, lo primero que debe tomarse en consideración,
es el hecho de que la disposición cuestionada otorga un trato distinto a un grupo de
arrendatarios perfectamente definido, como lo es el de aquellos que ocupan viviendas de
interés social.
Dichas viviendas están habitadas, como es público y notorio, por las personas de menos
recursos económicos en nuestra sociedad, cuya frágil situación económica hace necesario,
en aras de cumplir el principio de solidaridad social que deriva del artículo 74 de la
Constitución Política, que el Estado busque los mecanismos legales que hagan posible que
éstos gocen, de los servicios mínimos que les garanticen una existencia digna, entre los que
la vivienda ocupa un lugar preponderante. Tal concepción es la base del concepto de
"Estado social de Derecho", cuyos enunciados encuentran asidero constitucional en el
artículo 50, y que ha servido de fundamento para la aparición de una innumerable cantidad
de programas estatales y privados, tendentes a dotar de vivienda digna a los sectores
sociales con menos recursos.-
"I.- La acción tiene por objeto que se anule por inconstitucional el artículo 99 de la Ley
General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, en cuanto establece la llamada
"enervación del proceso" en los alquileres de vivienda de interés social, norma que
expresamente señala que:
"Cuando se haya promovido un proceso arrendaticio para el lanzamiento por falta de pago
de la renta, el arrendatario de una vivienda de interés social puede enervar el proceso si
paga al arrendador o deposita judicialmente el importe de los alquileres adeudados, los
servicios, los gastos que le correspondan y las costas del juicio en el momento de la
enervación".
"...por medio de él, se prohibe hacer diferencias entre dos o más personas que se encuentren
en una misma situación jurídica o en condiciones idénticas, sin que pueda pretenderse un
trato igual cuando las condiciones o circunstancias son desiguales; se acuerda, en principio,
un trato igual a situaciones iguales y se posibilita un trato diferente a situaciones y
categorías personales diferentes. Esa fórmula tan sencilla fue reconocida desde hace
muchos años por la Corte Constitucional, a la fecha la Corte Suprema de Justicia, que tenía
a su cargo el conocimiento de los recursos de inconstitucionalidad antes de la creación de
esta Sala especializada. Pero la exigencia de igualdad no legitima cualquier desigualdad
para autorizar un trato diferenciado, para determinar si realmente se justifica una
discriminación, hay que analizar si el motivo que la produce es razonable, es decir, si
atendiendo a las circunstancias particulares del caso se justifica un tratamiento diverso."
De manera que resulta esencial determinar, si la distinción que establece el párrafo primero
del artículo 99 bajo análisis, cumple con los parámetros señalados, respuesta que como ya
se adelantó, es afirmativa: en este sentido, lo primero que debe tomarse en consideración,
es el hecho de que la disposición cuestionada otorga un trato distinto a un grupo de
arrendatarios perfectamente definido, como lo es el de aquellos que ocupan viviendas de
interés social. Dichas viviendas están habitadas, como es público y notorio, por las personas
de menos recursos económicos en nuestra sociedad, cuya frágil situación económica hace
necesario, en aras de cumplir el principio de solidaridad social que deriva del artículo 74 de
la Constitución Política, que el Estado busque los mecanismos legales que hagan posible
que éstos gocen, de los servicios mínimos que les garanticen una existencia digna, entre los
que la vivienda ocupa un lugar preponderante. Tal concepción es la base del concepto de
"Estado social de Derecho", cuyos enunciados encuentran asidero constitucional en el
artículo 50, y que ha servido de fundamento para la aparición de una innumerable cantidad
de programas estatales y privados, tendentes a dotar de vivienda digna a los sectores
sociales con menos recursos.- Aparte de la aparición de los mencionados programas,
dirigidos en la práctica a la búsqueda de recursos y a la construcción de las viviendas, se
han promulgado una serie de disposiciones legales que permitan no sólo hacer más
accesible ese derecho, sino también mantenerlo, como lo son por ejemplo, la reducción de
los gastos legales de adquisición y de los referidos a la elaboración de los planos para la
construcción de los diversos programas de vivienda, así como la reducción del monto del
impuesto sobre los bienes inmuebles, entre otros, con lo que se establecen diferencias que
resultan en general válidas a la luz del principio constitucional de igualdad. Al promulgar la
Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, y establecer reglas especiales para
el arrendamiento de viviendas de interés social (que actualmente son las que tienen un valor
menor a los cuatro millones de colones, según el Acuerdo 1, de la Junta Directiva del
Banco Hipotecario de la Vivienda, de la sesión número 38 del tres de julio de este año,
publicado en el Diario Oficial La Gaceta, número 140 del veintidós del mismo mes), el
legislador de mil novecientos noventa y cinco se situó en esa corriente, dado que reconoció
en el artículo 88, el deber del Estado de promover y conservar la vivienda, haciendo eco de
lo dispuesto en el artículo 65 de la Carta Fundamental. Por lo dicho, si por un lado existe un
derecho fundamental a la vivienda digna, y por el otro, la obligación estatal ineludible de
promover y mantener la vivienda a los sectores más desprotegidos de la sociedad, no
resulta inconstitucional otorgar a éstos últimos, un trato diverso, en punto al pago de la
renta y a la posibilidad de enervar el proceso de desahucio por falta de pago, en los
términos establecidos en la norma impugnada, por cuanto el trato especial que se concede a
los arrendatarios de vivienda de interés social, encuentra fundamento en principios de rango
constitucional, como los de solidaridad y justicia social, por lo que no resultan -como
erróneamente se alega- irrazonables o desproporcionados. Por lo dicho, no lleva razón el
accionante, dado que existe una diferencia sustancial entre las "categorías" de arrendatarios
que cita, diferencia que justifica también el trato diverso previsto en la ley, y en tales
términos, esta acción debe ser desestimada".
"...en los procesos de aumento de alquiler, como en todo otro proceso jurisdiccional, el juez
está sujeto a los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad; y además está obligado
constitucionalmente a fundamentar debidamente sus resoluciones. La norma cuestionada no
impide al juzgador allegar al expediente otros elementos de juicio, distintos de los que
aporta el actor, para determinar la fijación provisional que se cuestiona, de forma que queda
a su criterio determinar si los documentos aportados con el escrito inicial resultan
suficientes para fijar un monto provisional razonable o si por el contrario, debe solicitar de
previo a su dictado, otras probanzas que le otorguen mayores elementos de juicio a la hora
de resolver".
TITULO SEGUNDO
DESAHUCIOS CIVIL Y AGRARIO
(Cuestiones excluidas de la Lgau)
CAPITULO III
DESAHUCIOS BASADOS EN EL CODIGO CIVIL
La Ley de Arrendamientos como su extenso nombre lo ce, vino a regular, según se verá, las
relaciones inquilinarias inmuebles construidos, y que son utilizados para cada uno de fines
que menciona el artículo 4 de la ley, a saber: vivienda, cales comerciales, industriales,
artesanales, profesionales, técnicos, asistenciales, culturales, docentes, recreativos o de
actividades y servicios públicos; comprende el arriendo además, las instalaciones, servicios,
accesorios o espacios sin construir incorporados al arrendamiento, todo dentro del
parámetro propuesto por el artículo lº, cuyo texto resulta aplicable "para regular las
relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros
destinos".
En este capítulo, nos ocupamos de definir cuales arrendamientos forman parte del ámbito
de aplicación de la ley y cual no; no obstante estar incluidos en ella, no se consideran
arrendamientos urbanos o suburbanos y en consecuencia son excluidos de su aplicación, se
trata del denominado desalojo administrativo.
Para que una relación pueda ser considerada de arrendamiento urbano o suburbano, y en
consecuencia, para que la Lgau sea aplicable, es necesario, como se verá luego, la
concurrencia de varios elementos, primero que se trate de un bien inmueble edificado -art.
21 Lgau-; segundo que sea utilizado en forma permanente para vivienda, comercio y demás
fines a que se refiere el artículo 4 Lgau, y tercero que existe en forma efectiva una relación
inquilinaria, esto es que, su ocupante no posea un titulo diferente de ocupación que no sea
un contrato de arrendamiento, sea este verbal o escrito.
En esta primera sección se analiza exclusivamente las causas de resolución, que pueden dar
origen a un proceso de desahucio, pero en una relación regida por el Código Civil y no
regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que queda reservado para el segundo
volumen de esta obra.
Pero la imprecisión conceptual no acaba con la deficiente redacción del articulo 4; pues el
articulo 1, que debió ser el encargado de delimitar el ámbito de la ley, comienza con una
frase muy peculiar "esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones
originadas en el arrendamiento", se trata de una frase vacía que origina una norma sin
contenido, pues no es que la ley se propone ese fin, sino que la ley ya es un fin en si mismo
por lo que la frase "se propone dictar las normas...", amen de estar de más, le quita la
imperatividad de la norma. Pero en lo que aquí interesa, la imprecisión del articulo 1 de la
Lgau se nota en la frase "locales para vivienda y otros destinos". Como Sabemos, en
nuestro sistema el término "local" se asocia a un lugar donde se desarrolla una actividad
comercial y vivienda de morada donde habitan personas. Ahora bien, si entendemos
"locales para vivienda" como casas de habitación, el problema no se ha solucionado, pues
faltó incluir locales para comercio, servicios u oficinas; lo que podría estar incluido en el
término "otros destinos", pero tal interpretación también resulta inadecuada, pues la norma
no define fines, por lo que esa frase carece de sustantivo. Podría entonces pensarse que el
arrendamiento de un terreno baldío donde se desarrolla actividad agraria es regido por la
Lgau, pues bajo la frase "arrendamiento de... otros destinos", del artículo 1, podría
aceptarse la tesis de que se refiere a este tipo de arrendamiento de terrenos baldíos con esa
vocación.
Otra razón más que podría argumentarse, en favor de esta tesis, es el hecho de que el
legislador no incluyó en el artículo 7, este tipo de arrendamientos -inmuebles sin actividad
o vocación agraria pero con arriendo civil- y en consecuencia, no fueron excluidos de ese
amplio listado que se hace en dicho numeral, como supuestos de inaplicabilidad de la Lgau,
que se complementa por lo demás el artículo 455 CPC -reformado- como supuestos de
desahucio administrado.
Podría argumentarse que al eliminarse como causales de desahucio "la rescisión del
contrato y el vencimiento del plazo", que contenía el reformado artículo 448 CPC, y
establecer ahora como causales la remisión de las que señala el 121 Lgau y "las que
establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico vigente", se ha querido unificar
ambos contratos de arrendamientos -los regidos por el Código Civil y los de la Lgau-
contemplando como causales de desahucio para ambos supuestos, las causales previstas en
el artículo 121 de la Ley.
Sin embargo, estas propuestas de interpretación no resultan aceptables, puesto que los
arrendamientos regidos por el Código Civil -predios rústicos y terrenos sin construcción-,
seguirán estando sometidos al Código y no a la Ley de Arrendamientos ya que esta ley,
solo se aplica a inmuebles edificados, cualquiera que sea su finalidad -Art. 20 y 4 Lgau-; y
sólo debido a una inadvertencia del legislador no fueron incluidos del ámbito de aplicación
bajo los términos del artículo 7.
Hoy es discutible si se aplica el Código Civil, en los casos en arriende una universalidad de
bienes o patente, más conocido comúnmente como el arriendo del derecho de llave o de un
establecimiento comercial o industrial. En este supuesto lo que se arrienda es un local
compuesto además por establecimiento mercantil o negocio comercial con todos los
atributos de la empresa, a saber, el local como tal, la clientela, las patentes, el mobiliario,
maquinaria, las marcas, la fama comercial, mercaderías, etc., pues si bien antes de la
promulgación de ley se dijo por la jurisprudencia y la doctrina nacional que este tipo de
arriendo no se regla por la Ley de Inquilinato sino por el Código Civil, hoy no parece tan
claro, pues por un lado el artículo 1 Lgau, se refiere al "arrendamiento de locales para
vivienda y otros destinos", el artículo 4 Lgau, habla de cualquier tipo de actividad y en ellas
incluye la comercial y la industrial, el artículo 11 inc. c) de la Lgau obliga a incluir y a
especificar en el contrato de arrendamiento las "instalaciones, servicios, accesorios y
espacios...", criterio que es reiterado en el art. 20 Lgau que al detallar los elementos que
comprende el arriendo incluyen las "instalaciones, servicios, accesorios y espacios...",
además los artículos 21 y 11 inc. d) de la Lgau, exige incluir y da protección a los bienes no
fungibles incorporados al contrato, con lo que admite la posibilidad de incluir toda clase de
bienes no fungibles -mobiliario, equipos, inventario de mercadería, clientela, marcas,
patentes, etc.- y finalmente los artículos 78 y 79 de la Lgau prohiben expresamente el
subarriendo del local o del derecho de llave, por producirse en ambos casos desocupación
en lo personal de arrendatario original, lo única que permite es la cesión del establecimiento
comercial o industrial, cuando se traspasa con todos los elementos que componen lo que
indistintamente se denomina hacienda, derecho de llave, establecimiento mercantil o
aviamento, por lo que parece que las soluciones que quiso dar el legislador fueron: primero
someter a la Lgau los contratos donde se arriende un establecimiento mercantil o hacienda
mercantil, y segundo, prohibir el traspaso del derecho de arrendamiento excepto cuando se
trasmite la hacienda o el establecimiento mercantil con todos sus elementos que la
conforman y al hablar de cesión el artículo 79 Lgau quiso decir que el antiguo arrendatario
sale de la relación.
En el caso del arriendo civil de un terreno pequeño o franjas del mismo, puede que sea
utilizado como un bodega a la intemperie o como parqueo independiente, cochera que no
esté unida al arriendo de un local o casa, terminal de contenedores, camper de recreo, etc.
en los que la característica común es que no son usos habitables o no se desarrolla un
actividad comercial o industrial.
También podría incluirse los supuestos de alquiler de un terreno baldío para parqueo
permanente u ocasional -parqueo para un restaurante que carece de espacio para tal fin-,
cuando el mismo sea independiente y no sea parte o accesorio del arriendo principal.
De una rápida lectura del Código Civil, encontramos una serie de causales propias que
provocan la resolución del contrato de arrendamiento civil o agrario y que pueden servir de
causal para un proceso sumario de desahucio, a estas causas contenidas en dicho Código se
refiere esta sección, con la advertencia de que el tomo segundo de esta obra será destinado
en especial, a analizar el proceso de desahucios y sus causales contenidas en la Lgau y el
CPC.
a.- REGULACION
Esta primera causal está prevista en el artículo 1133 del Código Civil.
"Los vicios o defectos que impidan o desmejoren el uso de la cosa, no conocidos por el
arrendatario al hacerse el contrato, o sobrevenidos en el curso del arriendo, dan lugar a la
resolución del contrato o a una disminución del precio, según el caso.
Si por cualquier motivo el arrendatario se viere privado de una parte de la cosa podrá,
según el caso, exigir disminución del precio o resolución del contrato".
b.- CONTENIDO
La norma solo reconoce tres exclusiones de responsabilidad para el propietario, a saber, que
el arrendatario conociera y aceptara el vicio que origina la pérdida, segundo que la pérdida
o defectos no sean debidos a actos del propio arrendatario, su familia o visitantes, y
finalmente que la pérdida o defecto no sea debido a fuerza mayor o caso fortuito -ídem art.
702 y 703-.
a.- REGULACION
Artículo 1137.- "El Arrendatario debe usar de la cosa según el destino expresado en el
contrato o indicado por las circunstancias".
b.- CONTENIDO
El arrendatario debe usar la cosa según el destino acordado o indicado por las
circunstancias -Art. 1137 C. Civil-, y cuando el emplea la cosa en uso diferente de aquel de
su destino y causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir la resolución del contrato con
indemnización de daños y perjuicios -Art. 1140-.
Estas normas dieron base para pedir en la vía declarativa -ordinario o abreviado- la
resolución de un contrato de arrendamiento, regido por la Ley de Inquilinato, si el
arrendatario variaba el destino acordado para el uso de la cosa al que habitualmente estaba
destinada 67, pues aunque no era causal taxativa de desahucio en la derogada Ley de
Inquilinato -hoy si- se considera un incumplimiento grave.
Las normas en comentario comprenden no solo el cambio del destino del bien, sino el
cambio de actividad y la variación de la forma, es decir contempla aquellos supuestos en
que el bien es reconstruido o transformado en sus condiciones constructivas o de acabados,
a pesar de que se mantenga el destino para el cual se arrendó el arrendatario o cuando sin
autorización se realizan construcciones; transformando con ello parcial o totalmente las
construcciones existente o construyendo las inexistentes, lo cual constituye un
incumplimiento grave del contrato bajo los términos de los artículos 696, 692 y 1140 del
Código Civil.
El Prof. Pablo Casafont señala que "Tampoco puede verse en la declaración contenida en
sentencia de 9:45 a.m. de 22 de enero de 1926 de nuestra Corte de Casación, argumento
contrario a la admisión del criterio de la "importancia" del incumplimiento, en cuanto se
dijo que "La disposición general del artículo 692 del Código Civil está atemperada para el
arrendamiento de bienes por los artículos 1140 y 1147 ibídem, al disponer el primero que
cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquél de su destino, o no la usa
como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio
al arrendador, éste puede pedir el reestablecimiento de las cosas a su estado normal y
siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato con indemnización de daños y
perjuicios",
Se intenta derivar de este último fallo, a modo excluyente, que al consignarse en el mismo
que la disposición general del artículo 692 del Código Civil está atemperada para el
arrendamiento de bienes por los números 1140 y 1147, dado que aquél no califica la
importancia que debe revestir la contravención y constituir un principio general, nuestro
legislador consagró en los dos últimos una regla especial relativa al arrendamiento, en que
la gravedad del incumplimiento sí cuenta para la resolución, con lo que introdujo una
excepción al principio del artículo 692 que no contempla análoga situación."
a.- REGULACION
Responde también de los perjuicios que se sigan al arrendador, por usurpaciones de terceros
que no hubiere dado cuenta a aquél en tiempo oportuno.
1144.- El arrendatario debe restituir la cosa, al fin del arrendamiento, en el estado en que la
recibió, salvo su exención de responsabilidad por las pérdidas o deterioros de que no fuere
culpable...
b.- CONTENIDO
La Ley presume que la cosa se recibió en buen estado e impone al arrendatario el deber de
conservarla en ese estado y emplear en la conservación de la cosa el "cuidado de un buen
padre de familia", y responde no sólo por los daños que le ocasione al bien, sino de los que
cometieren los miembros de su familia, sus huéspedes, criados, obreros, subarrendatarios o
cesionarios de su contrato -Art. 1138-.
Se sanciona en las normas en comentario, el deber genérico del deudor que falta al
cumplimiento de su obligación, sea en la sustancia, sea en el modo -art. 702 C.Ci.- de
responder, no solo por los daños que se le causen al bien arrendado que sean visibles y, que
efectivamente, desmejoren el bien, imponiendo las normas en comentario la resolución del
contrato de arrendamiento, con el consecuente desalojo del arrendatario.
Finalmente, existe una presunción relativa contenida en el artículo 1148 C.Ci. de que a falta
de convenio en contrario "si no se hizo constar por escrito y contradictoriamente con el
arrendador el estado de la cosa arrendada, se presume, salvo prueba en contrario, que puede
hacerse con testigos, que la recibió en buen estado". Basado en el sistema de valoración de
la prueba, contenida en nuestro ordenamiento procesal, de la sana crítica racional, siempre
deberá aportarse prueba para demostrar tal condición, pues quien afirma debe probar y asilo
ha reconocido nuestra Sala de Casación, cuando señala que "pese a la presunción contenida
en el artículo citado, de conformidad con las reglas generales sobre la prueba (artículo 317
del Código Procesal Civil), la actora está en la obligación de demostrar los hechos capaces
de dar fundamento a su pretensión. Nada de eso sucede en el subexámine. La actora desde
la presentación de la demanda confió en la presunción a su favor y no ofreció prueba para
acreditar el estado de conservación del inmueble cuando fue dado en arrendamiento. Esa
falta de prueba fue la causa para desestimar la demanda".
a.- REGULACION
1140.- Cuando el arrendatario... no la usa (sic. la cosa) como buen padre de familia, o por
un goce abusivo, en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el
restablecimiento de las cosas a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se
resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios".
1148.- "...sin perjuicio de la indemnización, de que sea responsable por el goce abusivo".
b.- CONTENIDO
El goce abusivo es una modalidad del abuso del derecho con de daño al bien arrendado,
provocada por el arrendatario o las demás personas que menciona el artículo 1138 familia,
huéspedes, criados, obreros, subarrendatarios o cesionarios de su contrato-. Esta causal
consiste en el hecho de que el arrendatario utiliza en forma nociva el bien, abusando de su
uso, de manera que lo exponga al peligro de desmejorarlo o de alterar su forma, como sería
introducir más personas de las permitidas y tolerables, sobre-explotar el bien de manera que
se pueda agotar con su uso -sobre explotación de siembros-, sobre-pastoreo de la finca,
introducción de bienes o sustancias peligrosas o que puedan dañar el bien arrendado. Esta
causal se regula en los artículos 1140 C.Ci., que prevé como causal la resolución del goce
abusivo, lo que confirma el 1148 ídem, que da derecho al arrendador a reclamar
indemnización de daños y perjuicios "por el goce abusivo de la cosa".
Debe tratarse de razones serias que lleven a determinar al juzgador, en forma objetiva y
técnica, que efectivamente el goce abusivo, dañó o exista riesgo inminente de que ese goce
abusivo vaya a dañar el bien; por eso, los simples hechos aislados que no conlleven a ese
peligro, no podrían dar base a una resolución del contrato.
a.- REGULACION
Artículo 1146, 830, 1130 del Código Civil
830.- Se extingue la obligación cuando perece la cosa cierta y determinada, debida pura y
simplemente..."
1130.- El propietario debe hacer las reparaciones ordinarias; y el arrendatario está obligado
a soportar las molestias que con ellas se le ocasionen.
b.- CONTENIDO
Cuando por caso fortuito la cosa se pierde, el contrato de arrendamiento se extingue -Arts.
1146 y 830-. Se trata de una pérdida física de la cosa, no jurídica, debida a fenómenos de la
naturaleza como terremotos, inundaciones, guerra, incendio, erupción volcánica,
demolición, inhabitabilidad por razones de salubridad o seguridad, etc.
En este supuesto y a diferencia del caso de vicios ocultos, en principio, ninguna de las
partes puede reclamar daños y perjuicios a la otra, debiendo el arrendador devolver
cualquier suma pagada por adelantado; salvo que el daño hubiere sido provocado o no se
hubiere tomado las medidas de protección necesario o con la conducta de uno de ellos se
hubiere agravado la pérdida, es decir que en por actos intencionales u omisiones graves, o
cuando el sujeto a contribuido deliberadamente con el caso fortuito, la parte perjudicada
tiene derecho a reclamar una total indemnización por daños -Arts. 701, 703, 831, 1138 C.
Civil-.
Asimismo deben excluirse como supuestos de extinción, basado en esta causal, las
circunstancias personales que impiden al arrendatario el logro de los fines para los cuales
arrendó el bien, lo que no daría base a éste para pedir la resolución del contrato.
Tratándose del arriendo de fincas rústicas, el arrendatario no puede pedir rebaja en la renta,
cuando haya una pérdida imprevista, parcial o total de la cosecha -Art. 157 C.Ci.- pero si a
consecuencia de la inundación se afecta también una porción de la tierra arrendada, el
arrendatario tiene derecho de continuar arrendando la parte que quede útil con una
disminución del precio de la renta; o bien, pedir la resolución del contrato si la pérdida es
significativa o se imposibilita el uso de la tierra en la forma que tenia él prevista. Puede
también el arrendador reconstruir la parte afectada, pero sin exigir una renta mayor durante
el resto del plazo de vigencia de la renta.
Finalmente, debe tenerse presente, como se verá luego, que en los arrendamientos regidos
por la Lgau, los artículos 27 y 30 de dicha ley, establecen la extinción del contrato por
pérdida o imposibilidad de uso de la cosa por caso fortuito, fuerza mayor, sea debido a
evicción, saneamiento o pérdida material o jurídica del bien, o defectos graves que impidan
o disminuyan notablemente al arrendatario el uso y goce de la cosa, pudiendo el
arrendatario reclamar daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y
las consecuencias de su privación -art. 27, 30, 42 y 53 Lgau-. En cualquiera de los eventos,
si la pérdida es parcial, y la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para ser utilizada,
el arrendatario puede pedir la reparación del bien y la disminución del precio durante el
tiempo de la reparación -art. 42 párrafo 2, 28 y 33-.
a.- REGULACION
b.- CONTENIDO
De acuerdo con el artículo 1147 C.Ci.; si una de la partes en el contrato incumple una
obligación positiva o negativa la otra puede demandar el cumplimiento forzoso de esa
obligación o que cese lo que se comprometió a no hacer, y que el contrato continúe, pero si
la acción u omisión es grave; como por ejemplo, construcciones no autorizadas, lo
procedente es la resolución del contrato con pago de daños y perjuicios.
Si el arrendatario ejecuta y con ello incumple una obligación negativa acordada, como por
ejemplo no apertura de actividad que implique competencia, o bien en forma genérica
obligaciones pactadas o presuntas que impliquen ejercicio de derechos no aceptados o
abusivos, tendrá derecho el arrendador para pedir la resolución del contrato, pero sólo si la
acción es realmente grave -art. 1147 párrafo 2), 69288 y 702 C.Ci.- o bien la indemnización
de daños y perjuicios -art. 700 C.Ci.-.
En la última parte de la norma en comentario, la Ley presume que el no pago del precio de
renta es un incumplimiento grave, pues se trata de una de las obligaciones esenciales del
arrendatario, que por lo demás da origen a la resolución del contrato.
a.- REGULACION
Artículo 1149, 1150 y 993 Código Civil, 886 y 900 Código de Comercio y 748 CPC.
Si el arrendamiento tuviere por objeto un predio rústico, podrán también los acreedores
rescindirlo; pero tendrá derecho el arrendador para pedir la continuación del arrendamiento
por seis meses más, a contar del día en que los acreedores le hayan hecho saber su
determinación de apartarse de él.
Para que los acreedores puedan sustituir al concurso es necesario que den fianza bastante.
No pasará a éstos el arrendamiento de inmuebles destinados al uso y habitación del
concursado y su familia.
993. - Tienen acción para exigir por las vías comunes separadamente del concurso el pago
de sus respectivos créditos, con preferencia sobre todos los demás acreedores, excepto
sobre los que lo sean de la masa: 1)... 5) El arrendador de finca rústica o urbana, por el
monto de lo que por causa del arriendo le adeude hasta la terminación de éste, sobre el
valor de los frutos de la cosa arrendada, existentes en la finca o en la masa y sobre el de
todos los objetos con que el arrendatario le haya provisto.
886.- Para el reconocimiento y el pago, los créditos se clasifican así, créditos con privilegio
sobre determinado bien, créditos de los trabajadores, créditos de los arrendadores y
arrendatarios, créditos de la masa y créditos comunes (reformado por Ley 7527 del 17 de
agosto de 1995).
901.- Son acreedores con privilegio sobre determinado bien, y podrán cobrar fuera del
concurso con intervención del curador los siguientes: a)... e) El arrendador de fincas
rústicas o urbanas, por el monto de lo que se le deba por causa del arrendamiento (así
reformado por Ley 7130 del 3 de noviembre de 1989).
748 CPC.- Todos los acreedores, salvo los hipotecarios, los prendarios, los arrendadores,
los arrendatarios y los de crédito reconocido en sentencia, deberán legalizar sus créditos y
reclamar oportunamente el privilegio que posean" (reformado por Ley 7527 del 17 de
agosto de 1995).
b.- CONTENIDO
Establece el artículo 1149 C.Ci., que cuando el contrato tenga por objeto una finca urbana,
en caso de un concurso civil o quiebra -para los de comerciantes- del arrendatario, los
acreedores de éste pueden pedir al juez del concurso, la resolución del contrato, previo
aviso con un mes de anticipación al arrendador. Norma que hoy ha sido complementada
con el artículo 81 de la Lgau, al permitir también al curador, en representación de la quiebra
o concurso ejercer los derechos y cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento. En ambos supuestos, tanto acreedores -por medio del juez-, y el curador
deben continuar cumpliendo con todas las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento, incluyendo el pago de la renta, bajo pena en cualquier caso de incurrir en
causal de desahucio, pudiendo el arrendador plantearlo fuera del concurso, y exigir como
crédito privilegiado las rentas adeudadas -Art. 886 Código de Comercio, 748 CPC ambos
reformados por la Lgau y 993 inc 5) Código Civil-
Por disposición del numeral 1150 C.Ci., la insolvencia o quiebra declarada del arrendador,
pone fin al arrendamiento, lo que no parece justificado 95 y al menos debe respetarse el
plazo del mismo. En caso de venta del bien en el concurso, habrá que atenerse a las reglas
sobre vigencia del contrato en los supuestos de traspaso del bien -Arts. 1153 y 1154 Código
Civil, 75 y 76 Lgau-.
Como principio especial que prevalece sobre lo que hemos expuesto, el artículo 1149 C.Ci.,
prohibe que el contrato de arrendamiento, pase a los acreedores o al curador, cuando el
inmueble sea destinado al uso y habitación -permanente- del concursado y de su familia;
por la protección especial que la ley le brinda, por la inembargabilidad del arrendamiento -
Art. 984 inc. 7-, y por razones humanitarias, no parece aconsejable que se de la sustitución
que acuerda la norma.
Como se trata de normativa con carácter de orden público que protege a la colectividad de
los acreedores, seria absolutamente nulo un acuerdo que pretenda la exclusión de este
régimen de resolución contractual del arrendamiento, prevaleciendo en consecuencia la
protección que otorga la normativa indicada.
b.- CONTENIDO
Pero la simple resolución del titulo en virtud del cual poseía el arrendador, no produce la
resolución del arrendamiento, sí su titulo le daba derecho a arrendar sin limitación. Pero Si
su título estaba limitado por plazo, o es decreta su invalidez, si se extingue el contrato.
Puede pensarse como supuestos reales de aplicación de esta norma, la extinción o
resolución de la propiedad fiduciaria; la extinción del usufructo por cualquier causa; la
retrocompra de inmueble transmitido con pacto de retroventa y la opción de venta con
entrega de posesión del bien, en todos los cuales la extinción del mismo título acarrea la del
contrato de arrendamiento, ello justificado en el hecho de que se trata de formas de
titularidad imperfectas o inestables, claudicantes en cierto modo, a los que la ley les
atribuye efectos propios pero no definitivos, lo que justifica la eventual resolución de los
actos que de ese título no absoluto se hayan derivado.
Finalmente, si el título del propietario que se pretende anular consta en el Registro Publico,
será conveniente que el actor demande a quienes conozca como arrendatario, sea porque el
contrato consta en el Registro o bien por hechos evidentes, formándose de tal suerte un
litisconsorcio necesario en cuanto a estos y así la Sentencia les será oponible también.
a.- REGULACION
b.- CONTENIDO
En los contratos regidos por el Código Civil, el cambio de propietario, sea por venta,
permuta, adjudicación en remate, expropiación o restitución al verdadero titular, hace que
se resuelva el contrato -1153 C.Ci.. Si el contrato es verbal o escrito, pero sin razón de
fecha cierta o no consta en documento público, el nuevo dueño debe respetar el
arrendamiento así: si el contrato expira antes de un año, hasta que finalice ese plazo o
respetarlo hasta un año si el contrato es por plazo mayor. En ambos casos, el nuevo
propietario deberá avisar o notificar mediante carta o acta notarial, la adquisición del
inmueble de su parte, a fin de que el arrendatario tome conocimiento del mismo y pueda
ejercitar oportunamente el derecho de resolución del contrato.
a.- REGULACION
1147.- Si se pidiere la resolución del contrato de arrendamiento por no haber cumplido una
de las partes una obligación positiva, puede el Juez, antes de acceder a la demanda, acordar
al contraventor un plazo para el cumplimiento de su obligación, excepto si la resolución se
fundara en falta de pago del precio.
b.- CONTENIDO
Aunque el Código no se refiere en forma expresa a esta causal de resolución, había sido el
Código de Procedimientos Civiles y el actual Código Procesal, los que en forma genérica
establecían como causal de desahucio en cualquier tipo de arrendamiento, el no pago del
precio por el arrendatario. La reforma al numeral 448 CPC párrafo final no reprodujo esa
causal genérica, que se podía aplicar y se había aplicado a cualquier relación arrendaticia,
hoy la norma se limita a señalar que "Sólo será admisible la demanda de desahucio que se
funde en una de las causas... que establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico
vigente".
La única referencia se encuentra en el numeral 1147 C.Ci., al establecer que, cuando una
parte no ha cumplido una obligación positiva, puede el juez acceder a la resolución y
acordar al contraventor un plazo para el cumplimiento de la obligación, "excepto si la
resolución se fundara en falta de pago de precio", en cuyo caso resulta innecesario otorgar
plazo para cumplir y sin más, se puede ordenar la resolución del contrato y el desahucio del
arrendatario.
En todo caso, por tratarse de un contrato bilateral, el no pago del precio constituye por si
solo un incumplimiento grave, que da derecho al propietario -no incumplidor- a pedir la
resolución contractual -Arts. 692 y 693-, sin necesidad de requerimiento de pago -Art. 774
Código Civil-, en efecto el principio general es que el acreedor debe requerir de pago al
deudor, sólo cuando está exigido en el convenio o en la ley, lo que ha llevado a nuestra
jurisprudencia a afirmar que "En el Código Civil la constitución de mora tiene carácter
excepcional, pues sólo es necesario en los casos en que la ley la exige expresamente.
Específicamente, es de hacer notar que el artículo 774 Ibídem se apartó del criterio del
Código de Napoleón, que requería la constitución en mora tanto en el caso de obligaciones
con plazo como respecto de las que no lo tienen. En efecto, dicho texto se limita a señalar
que si la época en que debe ser exigible la deuda no está indicada en el título, el acreedor
puede inmediatamente demandar el pago, salvo que de la naturaleza de la obligación o de la
ley se desprenda que la obligación, para ser exigible, requiere de un cierto plazo. Pero es
claro que dicho artículo 774 no hace referencia a un requisito adicional, como sería el de la
constitución en mora. Precisamente, ésta es una de las diferencias entre las obligaciones
civiles y las mercantiles, pues en el Código de Comercio, cuando se trata de obligaciones
que no tienen plazo señalado para su cumplimiento, el acreedor debe requerir al deudor
judicial o extrajudicialmente. En efecto dispone el artículo 418, inciso b), del Código de
Comercio... Dicho requerimiento de pago viene exigido, por ejemplo, en los artículos 777,,
inciso 3), y 831, inciso 2) del Código Civil, o bien en la ya citada hipótesis del artículo 418,
inciso b), del Código de Comercio. Por otra parte, no debe perderse de vista que en nuestro
derecho el emplazamiento tiene la virtud de constituir en mora al deudor, por lo que aún en
los casos en que el ordenamiento exige el requerimiento de pago, no tiene que ser éste
necesariamente extrajudicial, sino que puede ser de carácter judicial. Así lo dispone
expresamente el artículo 296 del Código Procesal Civil, de conformidad con el cual es
efecto material del emplazamiento, inciso c): "constituir en mora al demandado, respecto de
las obligaciones que no tienen plazo para el cumplimiento. Este artículo no se refiere, claro
está, a los supuestos del artículo 774 del Código Civil, pues ya se vio que aquí el legislador
se había apartado del criterio según el cual en el caso de las obligaciones no sujetas a plazo
resultaba necesario la constitución en mora". También la doctrina nacional, en la calificada
opinión del Prof. Diego Baudrit, citada en la sentencia en referencia, ha señalado que "Una
de las reglas básicas del régimen aplicable al incumplimiento de las obligaciones
contractuales en derecho costarricense en la ausencia de requerimiento de pago. Sólo
excepcionalmente, cuando la ley lo dispone en forma expresa o las partes así lo han
acordado, debe practicarse la diligencia forma del requerimiento de pago. En otras palabras,
en nuestro derecho el incumplimiento voluntario equivale automáticamente a mora, ya que
no hay que realizar un acto formal para que ésta se constituya".
El plazo de tolerancia legal para el pago del precio, previsto en el artículo 58 Lgau, no se
aplica a contratos regidos por el Código Civil, pues por tratarse de una excepción a la regla
justificada por los privilegios de esa ley, en materia civil, la obligación de pagar debe
verificarse en la fecha pactada, tal beneficio no puede extenderse a otras situaciones del
ordenamiento que poseen normas propias -art. 774 C.Ci. y 693 C.Ci-.
En esta materia las partes pueden pactar libremente la periodicidad de pago, tolerancia
contractual en el pago -la que debe respetarse salvo que se solicite el cese de la misma-,
aumento escalonado en el precio, forma de pago, moneda de pago y lugar de pago,
cualquier incumplimiento de esas condiciones, por tratarse del incumplimiento de lo
pactado, constituye contravención grave al contrato, el que podrá ser rescindido en
perjuicio del arrendatario.
Los artículos 1143 y 993 inc. 5 del Código Civil y 886 del Código de Comercio otorgan al
propietario un privilegio y derecho de retención sobre los bienes que se encuentran en el
bien arrendado y hasta tanto no se le paguen los alquileres y rentas vencidas goza de este
derecho de retención.
Aunque se trata de dos figuras disímiles, por sus efectos y su naturaleza, son tratados en
este único apartado.
a.- REGULACION
1150.-...
La simple resolución del titulo en virtud del cual poseía, no produce la resolución del
arrendamiento hecho por el arrendador, si su título le daba derecho para arrendar; pero la
resolución del arrendamiento por no cumplir sus obligaciones al arrendatario acarreará la de
los subarrendamientos.
De la regulación normativa contenida a partir del numeral 1101 del Código Civil se extraen
los elementos que caracterizan a la cesión de cualquier derecho o contrato, a los que se
aplica supletoriamente la normativa de la compraventa -art. 1103 C.Ci. Así, los sujetos del
contrato de cesión que cede el de arrendamiento se llaman, como se dijo, cedente y
cesionario, el propietario del inmueble no es parte en el contrato de cesión al no tener que
manifestar ningún consentimiento para que la cesión se produzca; pero si la cesión está
prohibida en el contrato no le será oponible la misma, la que en todo caso deberá
notificársele -1105 C.Ci-.
El objeto de la cesión será el contrato de arrendamiento, pero en los contratos regidos por la
Lgau -art. 79-, el objeto lo debe constituir no sólo el derecho de arrendamiento sino además
el establecimiento mercantil donde éste se desarrolla 114, de lo contrario la cesión es nula,
no es oponible al propietario, pudiendo pedir la resolución del contrato con desahucio del
arrendatario-cedente.
En virtud de la cesión se transmiten a plenitud al cesionario: el contrato como tal, los bienes
muebles que comprende, sus instalaciones, servicios públicos, espacios sin construir y los
bienes no fungibles, es decir comprende todos sus accesorios -art. 1109 C.Ci-. Además el
cedente garantiza la existencia y legitimidad de su título de arrendatario con sus accesorios,
sin necesidad de cláusula especial -art. 1113 C.Ci.-.
En virtud de la cesión del contrato, el cesionario debe respetar todas las condiciones y
obligaciones preexistentes del mismo , en especial el incumplimiento del plazo,
periodicidad, día y monto de pago, su incumplimiento lo haría incurrir en responsabilidad
contractual, lo mismo que el no pago del precio o de los incrementos pactados los haría
incurrir en causal de desahucio. Como consecuencia de la cesión, el propietario o
arrendador puede oponer al cesionario todas las excepciones que deriven del contrato y las
personales entre ambos, y las que tuviere contra el cedente si no aceptó la cesión en la
forma dicha o si al consentir la cesión hizo reserva expresa -1111 C.Ci.-.
Nada establece nuestra ley sobre la posibilidad de que el cesionario -nuevo arrendatario-
pueda a su vez ceder su contrato, ante la ausencia de norma, tal cesión sucesiva, sería
válida.
c.- SUBARRIENDO: DEFINICION Y ELEMENTOS
Se desarrollan a partir de allí dos contratos, independientes entre si, pero tan cerca como
dos líneas paralelas, donde una misma persona asume dos roles frente a dos personas
diferentes, aunque por una causa diversa, se trata del arrendatario original que pasa además
a la condición de subarrendador.
Existe una clara distinción en cesión y subarriendo, así cuando el arrendatario original
transmite al cesionario la entera posición jurídica en la relación arrendaticia que tenía, con
la plenitud de los efectos y elemento que conforman el arriendo de tal relación, saliendo en
consecuencia de la relación original, se entiende que hay cesión, pero cuando la
transmisión, no es absoluta, permaneciendo el arrendatario original en una nueva relación
triangular -propietario, arrendatario y subarrendatario- vinculado con el propietario por una
causa autónoma y vinculado al subarrendatario con otra causa que le otorga derechos y
obligaciones, estaremos en presencia de un subarriendo. En la cesión la relación
arrendador-cesionario es directa, en éste la relación arrendador-subarrendatario en
indirecta. La cesión para que sea oponible al propietario debe ser notificada; el subarriendo,
por no tener efectos patrimoniales directos para el arrendador -quien por lo demás no tiene
acción directa contra el subarrendatario-, no es necesario notificarla, en virtud del principio
de relatividad de los contratos -1022 y 1025 C.Ci.-.
Finalmente, la cesión se utiliza como una figura para transmitir no solo el arrendamiento
como derecho contractual sino además para la venta de negocios comerciales, el
denominado derecho de llave, ámbito de transmisión del contrato permitido y regulado en
el numeral 79 de la Lgau bajo la rúbrica cesión del establecimiento comercial o industrial,
en cambio el subarriendo se limita generalmente a la transmisión del bien arrendado.
d.- CONTENDIDO
En los contratos regulados por el Código Civil, el arrendatario puede ceder el derecho de
arrendamiento o subarrendar el mismo, salvo que en el contrato -en forma expresa- o por
disposición de la ley, le prohibida esa facultad -Art. 1145-; régimen que siempre se
distinguió del arrendamiento regido por leyes especiales de inquilinato 131, donde el
subarriendo por desocupación en lo personal y la cesión, si eran causal de desahucio,
cuestión que se mantiene en el articulo 78 de la Lgau, con la excepción, contenida ya en la
derogada Ley de Inquilinato, de permitirse la cesión cuando se transmitía el derecho de
arrendamiento si se vende como parte del establecimiento mercantil, principio que hoy
contiene también el art. 79 Lgau.
a.- REGULACION
La anticipación se ajustará a la medida del tiempo en que se regulan los pagos, y comenzará
a correr el término para el desahucio al principiar el próximo período.
Pero si el precio del arriendo debe pagarse por años se tendrá por expirado el tiempo del
arrendamiento seis meses después del último día".
b.- CONTENIDO
Otro aspecto que en forma diversa ha regulado el Código Civil, es la facultad concedida al
propietario para hacer cesar el arrendamiento, donde "no se determinó el tiempo que debía
durar el contrato, o si el tiempo no es determinado por la naturaleza del servicio especial a
que se destina la cosa arrendada o por la costumbre". Cualquiera de las partes, puede
hacerlo cesar notificando necesariamente y en forma anticipada a la otra parte, con un plazo
de antelación de la misma periodicidad de pagos -semanas, mes, semestre, etc.- pero si el
precio del arriendo debe pagarse por años, debe darse aviso con seis meses de antelación y
el contrato se tendrá por expirado seis meses después del requerimiento -Art. 1151-.
La conclusión del contrato originada en la voluntad unilateral del titular del bien, no
requiere ser fundada como si se exige en desahucio de vivienda de interés social, donde los
únicos motivos previstos en la ley son para habitación de propietario o sus familiares y para
nueva construcción -Arts. 102 y 103 Lgau-. La misma Lgau -Art. 106-, prevé que si el
arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda el mismo o la persona para
quien la solicitó o si no inicia la nueva construcción, en ambos casos, durante los tres meses
siguientes al desalojo, el arrendatario tendrá derecho a ser restablecido en el arrendamiento
de la vivienda.
En el régimen del Código Civil, como quien tiene plazo nada debe, no podría el propietario
pedir el bien si está pendiente de vencimiento un plazo contractual acordado entre el
arrendatario y el actual titular. Sucede a veces que propietarios, ante la eminente
posibilidad de ser desahuciados por remate del bien, autocontratan el arrendamiento por
largos plazos, en este supuesto no le es oponible al nuevo propietario ese contrato, y en
especial el plazo, salvo que el contrato tenga razón de fecha cierta o conste anotado con
fecha anterior a la constitución de la hipoteca o embargo que origina el remate, en cuyo
caso, el adquirente debe respetar el plazo de vigencia del contrato -Art- 1153-, solución que
se ha adoptado en el artículo 76 de la Lgau, aunque en éstos se debe respetar el arrendatario
en un plazo mínimo de tres años. En cualquier de estos supuestos las cláusulas evidentes de
abuso y falsedad, como que el precio del arriendo se pagó por todo los años que restan al
contrato, resultan absolutamente y deberá el arrendatario empezar a pagar la renta al nuevo
propietario que ha sustituido registralmente al anterior propietario, es decir que la causa que
genera la obligación se hace efectiva a favor del nuevo propietario, no liberándose el
arrendatario con el argumento de que ya pagó las futuras rentas, puesto que no se puede
pagar lo que no se deba y a quien no se debe.
13.- VENCIMIENTO DEL PLAZO
a.- REGULACION
1152.- Cuando el arriendo debe cesar en virtud del aviso o desahucio o por haberse fijado
su duración en el contrato, el arrendatario deberá pagar el alquiler de todos los días que
faltan para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.
b.- CONTENIDO
Otro supuesto de resolución del contrato de arrendamiento civil es el vencimiento del plazo
acordado, aspecto que constituía la principal diferencia con el arrendamiento regido por la
Ley de Inquilinato derogada, puesto que en éste existía la prórroga legal automática en
beneficio del arrendatario y en perjuicio del arrendador.
Una de las innovaciones más discutibles en la vigente Lgau fue la introducción de la causal
de vencimiento del plazo como motivo para dar por concluido el contrato de arrendamiento
-art. 70, 72 y transitorio I Lga-, esta norma se pretende aplicar a los contratos preexistentes,
estableciendo todo un régimen de prórrogas transitorias, atenidas a la antigüedad de los
contratos. El efecto inmediato de esta novedad fue la eliminación de la prórroga tácita y la
tácita reconducción.
Se discute igualmente si es posible el pacto comisorio expreso y que las partes en la libertad
de contratación establezcan nuevas causales que además den derecho al no cumplidor para
ejecutar y exigir el cumplimiento sin necesidad de acudir a la vía jurisdiccional, aspecto
que de seguido se analiza.
b.- JURISPRUDENCIA
"Como puede apreciarse, la compraventa efectuada por dona M.D. y don J.S. ante el
Notario R.S.G., a las..., está sometido al pacto comisorio expreso y, por ende, no sujeta a lo
establecido en el artículo 692 del Código Civil, que se refiere específicamente al pacto
comisorio tácito.- Es bueno advertir al respecto, que nuestra jurisprudencia ha establecido
que la simple manifestación de resolver el contrato por falta de cumplimiento de una de las
partes, no autoriza para dejar sin efecto la obligación de pleno derecho, debido a que lo que
las partes han hecho es sustituir el texto del artículo 692 del Código Civil.- Para que la
cláusula resolutoria expresa opere de pleno derecho, es indispensable que la voluntad de las
partes quede claramente expresada en ese sentido.- Al respecto dice el recordado tratadista
costarricense don Pablo Casafont en su Estudio sobre la Acción Resolutoria y la Excepción
de Contrato no Cumplido en la Legislación Costarricense, página 24 que "la opinión que se
inclina por el reconocimiento de la eficacia de la cláusula resolutoria expresa de operar de
pleno derecho sin intervención judicial la resolución, tiene en su abono el elemento que es
básico en la vida del contrato. la voluntad de las partes".- Precisamente, ese elemento, se
advierte indubitablemente en el contrato suscrito ente M.D. y J.S., porque ahí ellos no se
limitaron a decir que la falta de pago acarrearía la resolución del contrato, sino que
expresamente y en uso de su voluntad soberana expresaron que "para tener por rescindida
(sic) esta escritura bastará el simple dicho de la vendedora", caso en el cual el contrato
"queda sin ningún valor ni electo, perdiendo el señor S.M. cualquier suma que por
cualquier concepto hubiere cancelado", y como si eso fuera poco a la hora de expresar su
advenimiento a dejar sin efecto el contrato sin intervención judicial, agregaron: "también
perderá se refieren al comprador incumpliente- cualquier mejora que hubiere hecho en el
inmueble referido".- Ahora bien, si como queda expuesto, a juicio de esta Sala, el contrato a
que se refiere este proceso quedó sin efecto de pleno derecho, por contener un pacto
comisorio expreso., la alegada violación del artículo 472 del Código de Procedimientos
Civiles no se ha producido, ya que cuando se celebró el remate del derecho cuestionado
éste pertenecía nuevamente a MD., por haberse operado la resolución del contrato en forma
automática, es decir, de pleno derecho, en cumplimiento de la voluntad autónoma de las
partes contratantes que así lo dispusieron clara, expresa y específicamente y como
consecuencia del incumplimiento del comprador, quien no demostró en juicio haber
cubierto satisfactoriamente y en tiempo el precio del inmueble y sus respectivos intereses.
CAPITULO IV
DESAHUCIOS BASADOS EN EL DERECHO AGRARIO
La importancia que cada día adquiere el derecho agrario, por su decidida influencia en la
relaciones agroindustriales, va produciendo que se originen formas de aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal, basadas en contratos de arrendamiento de tierras, ello justifica
el dedicar un capítulo aparte, al desahucio basado en esas relaciones. Aunque no tenemos
una amplia normativa en la materia, las pocas disposiciones se inspiran en un criterio de
protección al arrendatario, constituye en su mayoría, normas imperativas que las partes no
pueden desaplicar.
Como se sabe, no existe en nuestro país -salvo algunas leyes especiales- una ley sustantiva
que regule los diversos institutos del derecho agrario.
El artículo 7 inc. h) de la Lgau excluye en forma expresa del ámbito de aplicación de esa
ley especial "Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la
finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos
contratos se regirán por la dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos
rústicos".
Por su parte la Ley de la Jurisdicción Agraria -en lo sucesivo LJA- contiene varios
artículos, que mediante integración, permiten tomar normas y principios del Código Civil y
la Lgau, para conocer y resolver en definitiva en esa sede contratos de arrendamientos
agrarios. Así por ejemplo, el artículo 2 incisos b) y e) de esa UA, establece que
"Corresponde a los tribunales agrarios conocer: a)..., b) De los interdictos, cuando éstos se
refieran a predios rústicos y a diligencias de deslinde y amojonamiento, así como de los
desahucios relativos a los mismos bienes", e) De las acciones relativas a contratos de
aparcería rural, esquilmo, arrendamiento o préstamo gratuito de tierras". Por su parte el
artículo 4 LJA señala "Serán considerados predios rústicos, para los efectos de esta ley,
todas las tierras que se encuentren destinadas a la explotación agropecuaria..."; el artículo 6
LJA refiriéndose a los tribunales agrarios establece" ... Sus actuaciones y resoluciones se
regirán por los procedimientos señalados en la presente ley y, en lo que fuere compatible,
por las disposiciones de los respectivos códigos procesales y de la Ley Orgánica del Poder
Judicial", norma que es complementada con los numerales 26 (aplicación supletoria de las
normas procesales) y 79 (ídem) permiten atribuir la competencia al juez agrario, desde la
óptica procesal y de fondo, para conocer de un proceso sumario de desahucio en esa sede.
a.- CONTENIDO
Los artículos 2 inc. b), e) y 4) de la LJA fijan como parámetro para atribuir a la jurisdicción
agraria el conocimiento de un desahucio agrario, el que se trate de un fundo o predio
rústico, en forma más amplia el artículo 7 inc. h) Lgau se refiere a finca para
"aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio"; el Código Civil, no contiene
parámetros objetivos de determinación de competencia, se limita a regular ciertos aspectos
del contrato de arrendamiento de predios rústicos, sin distinguir o clasificar los mismos.
En otro lado hemos dicho que, un desahucio será agrario cuando en el fundo por su
naturaleza, cualidades, extensión y dedicación pueda desarrollarse actividad agraria. En
cuanto a su extensión, debe tratarse de un terreno con una medida amplia, considerable,
donde puede desarrollarse un actividad agraria empresarial no de subsistencia familiar.
Debe tratarse de un fundo de vocación agraria, es decir, que tenga aptitud para desarrollar
en él, una verdadera empresa agraria, pero debe además estar destinado a esa actividad.
Ha dicho la Sala Primera, refiriéndose a la naturaleza productiva del bien inmueble, para
que pueda definirse como agrario, que:
"En la agricultura tradicional el bien productivo principal en torno al cual se organizan los
otros bienes es el fundo agrario, pero en la agricultura moderna el bien principal puede
operar sin fundo, tal es el caso de la empresa zootécnica donde el bien principal es el
ganado o los animales de otra naturaleza que se crían, e incluso puede operar la agricultura
sin fundo en los cultivos hidropónicos, aeropónicos, con la acuacultura, e incluso en la
producción de invernaderos. El fundo cuando llega a constituir el elemento esencial y típico
de la organización de los bienes no ha de entenderse en cuanto tierra como hecho físico o
natural, sino la tierra en cuanto se encuentre destinada a la producción, o que tenga la
posibilidad de ser destinada a la producción, y en consecuencia ser susceptible de una
utilización económica productiva. En esta forma el fundo constituye en la agricultura
tradicional el elemento que caracteriza y condiciona la organización de todos los
instrumentos de producción. El fundo puede ser analizado desde el perfil subjetivo como
acto de destinación fundiaria de la tierra, es decir como acto de transformación de la tierra
en instrumento de producción agraria, y desde el perfil objetivo como base de un
ordenamiento productivo, que seria ordenamiento fundiario, que tendría un propio fin
productivo vinculado con el acto de destinación. Cuando el fundo es constituido como
fundo-organización, sea como conjunto de bienes organizados para la producción, se está
en presencia de una institución cosa, a la cual los romanos denominaron fundus instructus y
hoy modernamente los franceses denominan explotación y los italianos azienda. En este
sentido el criterio que sigue el articulo 4º) de la Ley de Jurisdicción Agraria es el de
explotación que asimila perfectamente al de explotación del Derecho francés, y que en línea
de principios coincide con ese fundo agrario-organización, ese fundo-cosa, por lo que si
aún puede aceptarse en nuestro ordenamiento jurídico e incluso en muchos otros (tal es el
caso todavía, en algunas leyes de España e Italia), la denominación de predio rústico, fundo
rústico o bien rústico el concepto que se ha difundido en el Derecho Agrario Moderno, y
que tiene una Tuerte raigambre jurídica en el Derecho Romano, es el fundo agrario, el cual
incluso ya ha sido sugerido como criterio en una reforma que se encuentra planteada en la
Asamblea Legislativa a la Ley de Jurisdicción Agraria.
"Si al concepto de fundo desarrollado, que seria el de la naturaleza del bien se le agregan
otros elementos ya aceptados como el de la dimensión e incluso el de su ubicación, no
queda la menor duda de que en este caso se está en presencia de un bien de aptitud no
agraria. De los autos se infiere con claridad que la finca objeto de la presente litis, dada su
escasa extensión 8.023 metros cuadrados, y al no estar destinada a ningún tipo de actividad
agraria organizada en forma de empresa, ya sea esta principal o conexa sino más bien a
aserradero no es del conocimiento de esta sede.
"VI.- En el presente caso, el inmueble de marras tiene un extensión de 27.348 metros con
88 decímetros cuadrados y está destinado a la agricultura, propiamente al cultivo de café.
(ver certificaciones de folios 3 y 4, y 11-belo de demanda de folio 5), en el cual existe una
casa de habitación. Del estudio del expediente se infiere cristalinamente, que el tundo en
cuestión cumple fielmente con los principios anteriormente esbozados, en cuanto a medida,
naturaleza, vocación y actividad a realizarse, razones suficientes para establecer que este
proceso se debe ventilar en la jurisdicción agraria especializada, además de lo expuesto, lo
que se pretende es el desalojo de todo el inmueble".
"... se nota que el inmueble objeto de este litigio es un terreno situado en el distrito de
Desmonte de San Mateo, Cantón cuarto, de la Provincia de Alajuela, con una medida de
ochocientos diez metros cuadrados, dedicado a café y árboles, donde también existe una
casa de habitación, área que para la jurisprudencia patria no resulta apta para destinarla a
las actividades de producción, transformación, industrialización y enajenación de productos
agrarios; puesto que la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en lo que en interesa,
ha dispuesto que: "En razón de lo anterior, resulta de trascendental importancia a fin de
determinar la competencia, considerar que, no obstante los cultivos que allí existen, en tan
poca extensión no es posible desplegar una actividad agraria empresarial conforme lo
establecen los artículos 2, inciso h) y 4 de la Ley de Jurisdicción Agraria, lo cual sería
posible si el terreno se dedicara a cultivos que requieren de una superficie reducida, como
por ejemplo hongos, flores, cría de gallinas, etc...". Aunado a ello la pretensión de la
demanda tiene como fundamento una causal que no contiene ni el Código Civil ni el
Código Procesal Civil para obtener el desahucio de fundos agrarios, que es la competencia
asignada a esta sede conforme lo estipula el ordinal 2 inciso e) ley de Jurisdicción Agraria
donde expresamente se le asigna la competencia para este tipo de procesos al establecer
que: "Corresponde a los tribunales agrarios conocer de Las acciones relativas a contratos de
aparcería rural, esquilmo, arrendamiento o préstamo gratuito de tierras" (el énfasis no
responde al original). La causal invocada como fundamento del desahucio se encuentra
prevista en la Ley de Inquilinato la cual regula únicamente locales comerciales y casas de
habitación. Y en razón de la propia manifestación del actor en el escrito de demanda y del
inicial de la prevención de desalojo, evidentemente se refiere a la casa de habitación y no al
fundo en sí, por lo que responde este asunto a un proceso de índole civil fundamentado en
la Ley de Inquilinato".
"... se desprende que los inmuebles objeto del presente contrato de arrendamiento, por su
extensión, una hectárea el primero y un mil quinientos cuarenta y nueve metros con
veintiocho decímetros el segundo y además por la zona agrícola en que se encuentran
ubicados, son aptos para la formación y desarrollo de una empresa agraria con fines de
mercado o para la subsistencia de una familia. En el contrato en mención si bien es cierto
no se indica que las tierras se destinarán a un cultivo determinado, si se señala que se trata
de un arrendamiento rústico. Tampoco se indica en dicho contrato que el inmueble se
destinaría a una actividad diferente a la actividad agraria; razón por la cual ante la duda, es
preferible que este proceso de desahucio sea conocido ante esta sede especializada del
derecho Agraria.
También resultan aplicables en esta materia cualquier de las causales adicionales previstas
en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues a falta de regulación expresa en la LJA y por
permitirlo en numeral 6 de la LJA, que ante la ausencia de norma se puede recurrir a las
reglas procesales de otras leyes, en este caso se podría recurrir entonces a las causales de
desahucio previstos en la Lgau y el CPC. En lo que debe ser el tomo segundo de esta obra,
se analizan las causales previstas en la Lgau, basta ahora con mencionarlas, a efectos de
darles aplicación en la materia agraria, con la indicación de las normas de la Lgau que las
prevén:
i) Construcción de obras sin consentimiento del arrendante -48 inc. b, 114 inc. b. y 121 inc.
c. Lgau-;
ii) Cambio de destino o actividad del bien, aunque no se produzca perjuicio -44.b., 45,
48.b., 80, 114.d. y 121.c.-;
iii) No cumplimiento de las reparaciones por parte del arrendatario -48.c., 47,49, 114.b. y
121.c.-;
iv) Impedir el arrendatario la inspección del bien -51 .c, 114.g. y 121.c.-;
v) Goce abusivo por parte del arrendatario -54, 114.g. y 121 .c-;
vi) Subarrendar total o parcialmente el bien arrendado -78, 114.h. y 121 c-;
vii) Ceder el derecho de arriendo -78, 1 14.h. y 121 .c.-;
viii) Omisión de comunicar al propietario el traspaso del local -79, 114.h. y 121.c.; 479
Código de Comercio-;
ix) La venta del establecimiento mercantil sin cumplir las obligaciones del artículo 79-ver
también 114.h y 121 .c-;
x) La quiebra o insolvencia del arrendatario, sin continuación del negocio y no
comunicación de cesión -81, 1 l14.h. y 121. c.-;
xi) Omisión de comunicar la cesión del arrendamiento en caso de divorcio o separación
judicial -86, 114.i. y 121.c.-;
xii) Vencimiento del plazo del contrato y sin prórroga tácita -71, 72, 113.e. 121.a.-;
xiii) Vencimiento del plazo otorgado al usufructuario -23, 73 y 121 .b.-;
xiv) Vencimiento del plazo otorgado al fiduciario -24, 73 y 121 b.-;
xv) Por remate del bien, que debe de respetarse plazo mínimo- -76, 113.e. y 121.a.-,
xvi) - Para ocupación personal o de familiares, pero esta causal solo es aplicable cuando se
arrienda una vivienda de interés social -100, 102 y 121.d.-;
xv) Por nueva construcción, pero sólo en casas de interés social -104, 103 y 121.d. -,
xvi) Falta de pago de precio-62, 114.a., 114.c, 121 y 122-;
xvii) No conservación del bien en buen estado -44.c., 49, 114.b., 121 .c.-;
xviii) No comunicación al arrendador de daños causados, aparición de vicios, usurpación o
defectos graves, o si urgen medidas de protección al bien -52, 114.f. y 121 .c-;
xix) No pago de los servicios públicos -cuando asume el arrendatario el pago-, -22, 31,64
pár. 30, 114.a. y 121 inc. c-;
xx) No comunicación de muerte del arrendatario -85 pár. penúltimo, 114.i., y 121.c.-;
xxi) Inexistencia de causahabientes del arrendatario -85 pár. final, 114.h. y 121.c.-;
xxii) Falta de comunicación de muerte y existencia de herederos -85 par. penúltimo-;
xxiii) Violación a régimen a Ley de Propiedad Horizontal -25, 114.c. y 121.c-;
xxiv) Violación al Reglamento interno de Condóminos o desacato a los acuerdos de
asamblea de propietarios -25, 114.c y 121 .c-;
xxv) No pago de gastos de condominio -25, 114 c.iii., 116 y 121 .c.-;
xxvi) No comunicación de concurrencia de uso -industria doméstica dentro de vivienda- -
45 in fine y 448 CPC-,
xxvii) No destruir las obras hechas sin autorización -49, 114.b. y 121 .c.-;
xviii) No pago del ajuste legal en alquiler de viviendas -67, 114 y 121-;
xix) Desalojo por no habitar los familiares para lo que la pidió - 106, 113, 122, 448 CPC-;
xxx) No pago de la renta provisional en los reajuste de renta -122 pár.2º, 113.g., y 114.a.-;
xxxi) Daños al bien arrendado, por parte del arrendatario o terceras personas -34, 48.a., 52,
114.f.-, 113.g., 122.c.-;
xxxii) El no pago del reajuste legal definitivo por incremento judicial en el precio-67pár. 6º,
113.g., 114.a., 122.c.-;
xxxiii) Expropiación del bien -77 y 113.f. y Ley de Expropiaciones-, y;
xxxiv) Desalojo del arrendante por no respetar derecho de prioridad en casas de interés
social -106 pág. 20, 1 13.g., 122 y 448 CPC-;
El desahucio agrario tiene algunas particularidades que lo distinguen del desahucio basado
en la Lgau, por la importancia práctica de esas soluciones especiales, se estudia aquí
algunos precedentes jurisprudenciales.
"En cuanto al primer agravio, este Tribunal desde hace bastante tiempo, interpretando la
normativa referente al respecto, ha venido resolviendo que el Instituto de Desarrollo
Agrario, sólo debe tenérsele como parte en aquellos asuntos que se tramitan en Sede
Agraria, cuando por Ley sea parte obligada, sea cuando se trata de procesos en relación con
fincas no inscritas y en las informaciones posesorias en relación con fincas agrarias
(artículos 129 de la Ley de Tierras y Colonización y 5 de la Ley de Informaciones
Posesorias.
El Tribunal Agrario de San José, en forma reiterada ha venido sosteniendo que en contratos
de arrendamiento agrario, no rige la norma especial -hoy contenida en el artículo 66 de la
Lgau de que el arrendatario se libera de la obligación de pago, con solo consignar
judicialmente el monto del mismo, por el contrario, el Tribunal ha sostenido que es
necesario hacer todo el trámite de oferta real de pago, y luego de consignación judicial del
mismo, contenidos en los artículos 797 a 82 del C.Ci. y 889 CPC, para que el pago sea
efectivo, de lo contrario, el arrendatario incurre en mora si sólo se limita a consignar el
precio.
CAPITULO V
EL PROCESO DE DESAHUCIO
(En arrendamientos agrarios y civiles)
Una advertencia inicial: en lo que será el tomo segundo de esta obra, se desarrolla con
amplitud todos los temas procesales que ahora someramente se exponen, ello porque es una
realidad indudable que una inmensa mayoría de procesos de desahucios se basan en las
relaciones regidas por la Lgau y no por la normativa agraria, o civil por lo que será en ese
momento que se puntualicen todos los aspectos que aquí solo se reseñan. Por ello, quedará
reservado para ese momento, lo referente al análisis de pruebas admisibles e inadmisibles,
estudio de los diversos medios de prueba, la evacuación e inevacuabilidad de la prueba,
cuestiones incidentales como la objeción a la cuantía, la acumulación de pretensiones y
procesos, nulidades, deserción, desistimiento, satisfacción extraprocesal de la pretensión;
recursos interlocutorios; enervación del desahucio, la sentencia de desahucio: naturaleza,
plazo, requisitos, contenido, recurso de apelación, improcedencia de recursos
extraordinarios; efectos de la sentencia; orden de desalojo y puesta en posesión; garantía
hipotecaria y orden de desalojo; derecho de retención y embargo de bienes; costas; el cobro
de alquileres adeudados por el inquilino, el proceso abreviado para impugnar los efectos de
un proceso de desahucio y en detalle un análisis de todas las causales de desahucio
previstas en la Lgau.
Existe la duda de si la vía sumaria del desahucio, puede ser utilizada para pedir la
resolución del contrato y con ello el desalojo del arrendatario, en un contrato regido por el
Código Civil o de uno regido por el Derecho Agrario.
En primer lugar, deberá analizarse si se está en presencia de una de las causas que dan
origen a un desahucio administrativo, en cuyo caso se excluye la sede jurisdiccional.
Por otra parte, no existe razón jurídica para dar un trato diverso a un mismo asunto
normativo, cuya única diferencia es la naturaleza agraria, civil o urbana del arriendo, y con
ello, la diferencia de la competencia material, pero que al fin y al cabo es un arriendo.
1.- LA LEGITIMACION
Hemos dicho 174 que, la determinación de quién puede ser parte en el proceso civil
necesariamente está referida a dos conceptos procesales, por un lado, la capacidad para ser
parte procesal, y, por otro lado la capacidad de obrar procesal.
Pueden ser parte las personas físicas y jurídicas susceptibles de adquirir derechos y contraer
obligaciones (articulo 36 y 33 Código Civil), esta es la denominada capacidad jurídica
procesal (de goce) y que por ser un aspecto de capacidad genérica de las personas, atributo
mismo de su personalidad, que tiene toda persona, está regulada en el Código Civil.
Pero no siempre el que puede ser parte en un proceso está facultado por ley para actuar por
sí mismo en forma personal en él, requiriendo entonces actuar a través de un representante;
a ello se refiere la capacidad procesal que no es otra cosa que la capacidad de actuar
procesal (denominada también capacidad de ejercicio, de obrar, de hecho o de comparecer
o mal denominada legitimación procesal o personalidad procesal), que es la que regula
precisamente el CPC en su artículo 103.
Ya los redactores del proyecto aclaraban el alcance y diferencia entre ambos tipos de
capacidad cuando indicaban "se regula aquí solamente la capacidad de actuar procesal y no
la capacidad jurídica procesal; la primera es la titularidad para la realización de actos
procesales; la segunda, es la titularidad en cuanto a los derechos, lo que no es otra cosa que
la legitimación. Esta determina la condición de parte legítima, es decir aquella persona que
a tenor del derecho de fondo tiene una determinada relación con el objeto del proceso, es
decir, con la pretensión. En consecuencia, la capacidad procesal determina la condición de
parte; la capacidad jurídica procesal determina la condición de parte legítima
Podemos concluir, diciendo que toda persona física por el solo hecho de serlo y aun antes
de nacer y hasta su muerte goza de capacidad de ser parte (capacidad jurídica), pues desde
entonces es capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, esa cualidad es inherente a
la persona humana y por tanto inmodificable e inalterable, la capacidad jurídica (y con ella
la capacidad jurídica procesal que es derivación de ella) la tiene todo hombre, comienza
con su personalidad y acaba con ella; pero solo tiene capacidad de actuar procesal la
persona sea física o jurídica que se encuentra legalmente habilitado para realizar por si
mismo actos procesales válidos sea demandando por Si o siendo demandado; es decir, la
posibilidad de poner en movimiento el mecanismo normativo por acto propio.
Para que un proceso pueda constituirse válidamente es necesario que actor y demandado
posean capacidad civil de obrar enjuicio que no es otra cosa que la capacidad procesal de
actuar.
En Costa Rica tienen capacidad de actuar procesal las personas físicas, los mayores de 18
años y las personas jurídicas desde su inscripción en el Registro respectivo.
De conformidad con lo establecido en los numerales 104 y 449 del CPC, así como de las
normas materiales que regulan cada situación, están legitimados para demandar -como
actores- en un proceso de desahucio.
Pueden, entonces, pretender la declaratoria con lugar de un desahucio, entre otros, los
siguientes sujetos:
vi) El usufructuario y no el nudo propietario, pues aquel es quien disfruta del bien y los
frutos del mismo, éste último es propietario abstracto -art. 337, 339 y 344 C.Ci.;
vii) El fiduciario, que es quien ejerce los derechos del titular del bien fideicometido -art.
644 inc e) y 634 Código de Comercio-;
viii) El usuario, por ser quien usa de la cosa, aunque sea transitoriamente -366 C.Ci. -;
x) El arrendante, respecto del arrendatario, pero deberá demostrar que su derecho deriva de
quien tiene facultad para arrendar -presumiblemente el propietario.
iii) Los herederos del arrendatario original, pero a través del albacea de la sucesión, si no se
ha abierto el sucesorio y no hay albacea designado, el actor podrá gestionar en la sucesión
el nombramiento;
iv) La quiebra o concurso de una persona jurídica o física; no existe impedimento legal para
desahuciar a patrimonio de bienes de tal naturaleza, si no paga, o si incurre alguna de las
otras causales señaladas, procederá el desahucio, sin que sea necesario legalizar
previamente en el proceso concursal. El concurso será representado por medio del curador
designado.
v) El cónyuge supérstite o los hijos de arrendatario, salvo haya heredado el bien arrendado
o que se encuentre en trámite el mismo, previa comunicación al arrendador -art. 85 Lgau,
1155 Código Civil y 922 párrafo 4º en cuyo caso el desahucio resulta improcedente.
vi) El precario, por intrusión, aunque la vía adecuada sea la del desahucio administrativo -
449 CPC y 7 inc. f) Lgau- y en caso de que se opte por la judicial, la vía adecuada será la
del interdicto de restitución -art. 464 CPC, 305 y 317 C.Ci.-.
vii) El ocupante por mera tolerancia y el comodatario -449 CPC y 7 inc. t) Lgau-, la vía
adecuada es la del desahucio administrativo, por lo que el 449 es una inadvertencia del
legislador al incluir esta modalidad de ocupación. En materia agraria si el posible acceder a
la vía jurisdiccional -en exclusiva- porque si hay previsión legal, conforme se verá.
viii) Finalmente, el cesionario -449 C.Ci.- porque éste sustituye al cedente en la relación
arrendaticia con el propietario o arrendador; pero si la cesión no fue celebrada cumpliendo
todas las formalidades legales, o bien, no ha sido comunicada al arrendante, éste podrá
accionar en contra del arrendatario original -supuesto cedente-, sin la que la demanda sea
improcedente, si posteriormente se comunica la cesión. Por el contrario, la Lgau sanciona
con la resolución del contrato la falta de esa comunicación de la cesión.
De la lectura de los artículos 290.433 y 448 CPC, se extraen los requisitos formales que
deben cumplirse en el escrito de demanda de desahucio y sus anexos para que la misma sea
admisible, a saber:
Se refiere a los hechos base de la demanda. Deben ser expuestos uno por uno, numerados y
bien especificados -290 CPC-. Es la relación fáctica e histórica expuesta al juez y de
importancia para la decisión de la litis. En el caso del desahucio, los hechos más
importantes que se deben enumerar, son la indicación de ser propietario o titular de un
inmueble, su condición de titular del bien o derecho que se reclama -si es propietario,
arrendante, usufructuario, etc.-. Ubicación exacta del bien, con indicación y certificación de
distrito y cantón, así como las senas exactas por calles o avenidas donde se ubica, con la
finalidad de determinar la competencia y de identificar plenamente el mismo a los efectos
de la puesta en posesión.
3.- LA PRUEBA
Deben citarse en forma concreta, el artículo o norma de fondo y las procesales que
fundamentan la pretensión y en especial la norma material que da base para la causal de
alegada, bien sea de Código Civil, Ley de la Jurisdicción Agraria o de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. El principio iura novit curia opera en sentido positivo, es la
facultad concedida al juez de aplicar las normas de fondo para solucionar la litis, sin que la
misma haya sido alegada; en sentido negativo operaría al no permitir su aplicación cuando
con una norma no invocada se varíe la causa petendi o la causal alegada, fundamento de la
pretensión.
Una demanda sin fundamento no puede ser estimatoria. Si la omisión se detecta al inicio, el
juez debe prevenir la corrección, bajo pena de inadmisibilidad, si la detecta al dictar el
fallo, la sentencia es desestimatoria, no pudiendo suplirse ese momento por tratarse de una
adición o ampliación del fundamento que afecta la petitoria, como se sabe, una vez trabada
la litis no se pueden modificar esos aspectos.
5.- LA PETITORIA
Una demanda sin pretensión no puede ser cursada, por lo que la omisión debe ser
subsanada, dentro de los cinco días de la prevención hecha por el juez; si el defecto se
detecta luego de trabada la litis -contestación del demandado-, no sería posible pedir la
subsanación, deberá dictarse sentencia desestimatoria, lo contrario sería, permitir al actor la
ampliación o adición de la pretensión en clara violación del artículo 313 CPC y de los
principios de lealtad procesal, igualdad y probidad procesal 187
6.- ESTIMACION
No importa la causal alegada como base del proceso de desahucio, la estimación del
quantum, cuantía o especificación económica de la demanda, se hace "por el valor de la
renta de un semestre de alquiler, servicios y otras cargas patrimoniales que, según el
contrato, resulten a cargo de arrendatario" -art. 17 inc. 6 CPC, reformado por Ley 7527).
Véase que esta fórmula es más imprecisa que la contenida en la norma originaria, puesta
que esta última se limita a la renta de un semestre, pues resulta difícil precisar los
promedios de servicios y otras cargas -como cuotas de mantenimiento y administración-, a
efectos de fijar la estimación, por eso si la parte limita su estimación y pretensión al precio
de la renta, mal haría en prevenirle que aclare o amplíe la sentencia que acoja esos
extremos no reclamados -ultra petita-.
Como la obligación que nace del pago de una renta o alquiler constituye una deuda
dineraria y no una deuda de valor, la estimación dada por el actor a la demanda, constituye
el límite máximo que el juez puede conceder o que debe tomar como parámetro para fijar
otros extremos como los honorarios de abogado o costas personales, por supuesto que esa
estimación lo limita el cobro de alquileres insolutos o alquileres generados en el curso del
proceso, así como el cobro de servicios y otras cargas si así se hubieren reclamado la
petitoria.
Cuando se trate de una demanda basada en el Código Civil, se aplica el numeral 6 CPC,
pero con la advertencia de que el reintegro del papel de oficio está derogado. Lo que si debe
pagarse con la demanda, son los timbres del Colegio de Abogados, en razón de setenta
colones hasta una estimación de la demanda de cien mil colones y veinticinco colones por
cada cien mil sobre el exceso de cien mil.
Este requisito está contenido en el artículo 448 párrafo segundo. Aunque la primera parte
de ese párrafo se refiere al desahucio para vivienda, se trata de una inadvertencia y de una
deficiente técnica de redacción, pero lo cierto es que se aplica a cualquier tipo de
desahucio. Como son procesos rápidos, donde la causales son taxativas y donde el juez
debe basarse en una causal concreta alegada, la ley exige señalar con precisión cual es la
causa o motivo que origina la pretensión.
Bastará con indicarse en la enumeración de los hechos, la causal -sin precisar norma
jurídica, lo que queda para el fundamento-, o bien, cumplir con esa exigencia en la
petitoria, de manera que se indique "basado en la causal de..." se ordene el desalojo, o bien,
"por haber incurrido el arrendatario en la causal de desahucio por...., se ordene su desalojo".
Véase que la norma no señala en que parte de la demanda debe hacerse esa indicación, pues
es un hecho histórico, una acción u omisión del arrendatario, por lo que podría ser incluida
en la relación de hecho, pero también puede conceptuarse como elemento de la pretensión,
pues es la causa inmediata sobre la que se basa el actor, para reclamar el desahucio, por lo
que podría ser también incluida en la parte de la petitoria de la demanda. Por eso para evitar
discusiones innecesarias, es recomendable incluir la mención de la causal en ambas
secciones de la demanda, es decir en la relación de hecho y en la petitoria.
Tratándose del arriendo de viviendas -únicamente- de cualquier especie -de interés social y
las que no los son-, el artículo 448 CPC exige aportar, bajo pena de inadrnisibilidad,
certificación del valor actual en conjunto del terreno y la edificación, certificación que
puede ser expedida por la Municipalidad del lugar donde se encuentra el inmueble, o bien,
por un avalúo de un ingeniero o arquitecto incorporados al colegio respectivo, a decisión
del propietario. Pero esta exigencia es propia para los desahucios de vivienda, sean o no de
interés social, no se aplica pues a los casos en que se pretenda el desalojo de un local
comercial, industrial o de profesional, tampoco cuando se trate de un desahucio agrario o
civil, no regidos por la Ley de Arrendamientos, pues precisamente aquí no se arrienda una
vivienda, sino un terreno para la producción, o bien, para otros destinos distintos a los de
vivienda.
Por supuesto que en los desahucio de viviendas este requisito de la certificación del valor
tiene importancia, a fin de determinar si estamos o no en presencia del arriendo de una casa
de interés social, y así poder dar aplicación a algunas normas de protección o tutela
previstos para este tipo de arrendamientos, a saber: la figura de la enervación del proceso -
art. 99 Lgau y 452 CPC- y otorgamiento de un plazo para desalojar aun con sentencia firme
-art. 98 y 452 CPC-.
En aquella materia regulada por la Lgau, se exige ese requerimiento privado o intimación
previa -art. 116 y 114 Lgau-, tratándose de desahucios basados en el incumplimiento por
parte del arrendatario de la obligación de conservar el bien en buen estado; la violación de
obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal o del Reglamento; falta de pago
de los gastos de condominio, y el incumplimiento por parte del arrendador de diversas
obligaciones legales o contractuales, que aquí no tiene importancia desarrollar -art. 115
Lgau-.
Creemos que esa intimación previa o requerimiento privado, es de aplicación en materia de
desahucios agrarios o civiles, para evitar una demanda sorpresiva o no dar la posibilidad
legal -que si se da en otra clase de arrendamientos- de que el arrendatario subsane la falta y
se continúe con el contrato.
Especial mención debe hacerse en materia agraria y civil, para los casos en que no se pactó
plazo del contrato, o bien, que las partes señalaron un plazo que con antelación debe
comunicar el arrendador al arrendatario la conclusión del contrato, si esa notificación
privada o prevención para concluir el contrato, no se da, el desahucio resultaría
improcedente.
La firma puede ser rubricada, puesta a ruego o mediante huella dactilar -Art. 115 CPC y
Ley 7600 del 2 de mayo de 1996- en este caso se exige la firma en presencia de dos
testigos, quienes dan fe de la firma a ruego.
Una vez formulada la demanda, el juez debe examinar si cumple o no con todos los
requisitos formales, a fin de determinar si le da curso o previene el cumplimiento de
requisitos incumplidos.
Si la demanda no cumple con todos los requisitos formales antes señalados con carácter
taxativo, el juez prevendrá su cumplimiento, dentro del plazo de cinco días, bajo pena de
inadmisibilidad de la demanda -Arts. 291 y 433 CPC-.
2.- TRASLADO (CONTENIDO)
Cumplidos todos los requisitos, se dará curso a la demanda, mediante auto de traslado o
emplazamiento, el cual deberá contener: nombre de la autoridad judicial, naturaleza del
proceso, plazo para contestar la demanda, prevención de señalar lugar o medio para recibir
notificaciones bajo las consecuencias de ley, obligación de ofrecer toda la prueba y en
cuanto los testigos indicar los aspectos a los que se referirán -Arts 5, 6, y 7 Ley de
Notificaciones.
El emplazamiento en los procesos sumarios de desahucio es de cinco días, plazo dentro del
cual deberá contestarse la demanda, ofrecer pruebas, oponer excepciones previas y de
fondo -Art. 433 CPC-.
La falta de capacidad o de personería puede provenir del actor, cuando quien demanda no
es capaz o el representante no lo sea, o bien, puede ser pasiva -cosa excepcional- si quien
compareció como representante del demandado en realidad no lo es.
Es usual que el actor actúe personalmente en defensa de su propio derecho, pero si actúa
otro en su nombre, deberá demostrar la existencia del poder y la suficiencia de sus
facultades. Esta excepción se refiere a los casos de insuficiencia, indebida o defectuosa
representación, extensión o alcance del mandato del apoderado o del poder, sea en
sociedades civiles o comerciales, menores, concursos de acreedores, sucesiones,
condominios y sociedades de hecho e irregulares.
También está referida a los casos en que el poder otorgado al abogado -apoderado judicial-
sea defectuoso por falta de alcances -insuficiencia de poder-, o por defectos del acto de
otorgamiento -no indicación de facultades, falta de timbres, no firma del mandatario, no fue
otorgado a un abogado, etc.-. En estos supuestos, tiene aplicación lo establecido en el
numeral 292 párrafo 3º CPC, según el cual "Si el documento justificativo de la capacidad
procesal fuere defectuoso, el juez, de oficio, lo devolverá al interesado para que subsane la
falta, de previo al emplazamiento"; por lo que en este caso no opera como excepción
previa, pues se resuelve, sin audiencia y sin resolución considerada. Ahora, si la falta no fue
detectada por el juez antes del emplazamiento, el demandado deberá oponer la excepción y
el juez mediante el mismo mecanismo deberá prevenir la subsanación de la falta dentro del
plazo de 15 días, bajo pena de ordenar el archivo de la demanda.
Cuando no se cumplen los presupuestos del artículo 123 CPC para permitir la acumulación
o reunión en una sola demanda de diversas pretensiones -conexión, que no se excluyan
entre sí, que el procedimiento sea común y que juez sea competente para conocer de toda
ellas-, será oponible la excepción previa de indebida acumulación de pretensiones.
Se habla de acumulación exclusivamente objetiva cuando son dos únicas personas las que
ejercitan dos o más pretensiones acumuladas en un proceso.
Se habla de acumulación subjetiva cuando la pretensión es ejercida conjuntamente -
litisconsorcio- por varios sujetos o contra varios, pero en este caso debe haber identidad,
además en el elemento objeto o en la causa.
Pero también otras veces viene justificado en la necesidad de evitar la posibilidad de fallos
contradictorios sobre cuestiones análogas, con la seguridad jurídica que ello conlleva.
Por otro lado la unidad que se da con la acumulación de pretensiones evita la multiplicidad
de litigios, atenuando la tensión que entre las partes produce ya de por sí la existencia de un
proceso. Para Carnelutti el fundamento de la acumulación de procesos se da en la
economía, la justicia o la certeza 197
En cuanto a los requisitos se exige: Que exista conexión. Existirá conexión en los casos del
artículo 41 CPC; cuando existe identidad de al menos dos de los elementos (causa, objeto y
partes) de la pretensión o uno solo cuando éste sea la causa. La conexión implica nexo,
afinidad o vínculo material entre si de las distintas pretensiones y que puede derivar del
hecho generador (causa o título) o del objeto, pero en este último de la identidad de partes
también.
Para Redenti existe conexidad cuando de la declaración de una causa depende la suerte, y
por tanto, la decisión de otras, o cuando la decisión de todas ellas depende de la convicción
que tenga que formarse el juez acerca de ciertos hechos o datos de hecho, que por lo menos
desde un punto de vista histórico-empírico puedan considerarse los mismos
Ahora bien, ¿,qué entendemos por objeto y causa de la pretensión?. En un proceso el objeto
mediato de la pretensión lo constituye el bien -objeto- o derecho que se reclama en la
demanda, sobre el cual debe recaer el pronunciamiento; la causa es el hecho jurídico,
motivo o fundamento que se invoca como fundamento de la pretensión (falta de pago del
precio, incumplimiento, error, dolo, acto, omisión) y la imputación jurídica de ese hecho,
pero no debe confundirse con los argumentos de hecho expuestos ni con la norma jurídica
invocada, los que no necesariamente coinciden con aquel, puesto que es solo su
antecedente.
El artículo 153 Español y el 87 Argentino permiten la acumulación de pretensiones cuando
el único elemento común sea el personal, sin que sea necesaria otra conexión, en nuestro
país tal situación no se permite pues debe haber identidad de dos elementos o cuando
menos de la causa, así se exige para el caso concreto en que el actor quiera acumular varias
pretensiones contra distintos arrendatarios, debe tratarse de un mismo inmueble, aunque
existan con ellos contratos diferentes, pero siempre que se fundamenten en hecho comunes
-causa- a todos los arrendatarios -art. 130 Lgau y 123 CPC-.
El segundo requisito que se exige es que no sean excluyentes. Dos pretensiones son
excluyentes cuando no pueden coexistir conjuntamente, pues se destruyen entre si, el
cumplimiento de una impide y resulta incompatible con la otra, por lo que el ejercicio de
una hace imposible o ineficaz el ejercicio de la otra.
No obstante que una pretensión sea excluyente con otra, ambas podrían plantearse en una
misma demanda con tal de que se formulen en forma subsidiaria, condicional o eventual, lo
que se daría cuando se formula una como principal y la otra como subsidiaria para el caso
de aquella no se admita. Pero si en la acumulación las pretensiones acumuladas son
principales -lo que se denominada acumulación impropia o no necesaria-, podría acogerse
una y rechazarse otra como en el ejemplo del divorcio con impugnación de paternidad, o
bien en el caso del desahucio en que se podría acoger la demanda solo en cuanto a uno de
los arrendatarios y no respecto de otro.
No habría inconveniente legal de que en una misma demanda el actor acumule varias
causales de desahucio en que ha incurrido el demandado, la pretensión sería una sola, el
desalojo, aunque las causales alegadas diferentes. No se trata propiamente de una
acumulación de pretensiones, sino de causales, donde existe identidad de sujetos y objeto,
pero no de causa, puesto que la petitoria es única. En este supuesto se debe analizar cada
causal y el desahucio puede prosperar con solo que se admita una de las varias causas
alegadas; como la demanda puede ser conocida por un mismo juez y tramitarse en un
mismo proceso de igual naturaleza y no son contrarias entre sí ni se excluyen, sino que
concurren conduciendo al mismo fin por distinta causa, es conveniente su ejercicio
conjunto por principio de economía procesal y de celeridad. Como no es posible condenar
al arrendatario dos veces a desalojar el inmueble, es claro que estas pretensiones si bien
todas principales, bastará con que se acoja una para que el desalojo sea ordenado.
Una vez iniciado el proceso de desahucio y se haya trabado la relación jurídico procesal -
contestación del demandado- no es posible ampliar las causales o la pretensión de la
demanda con nuevas causales, sean anteriores o sobrevinientes, en este caso se debe
proceder a entablar una nueva demanda, que tendrá su autonomía procesal.
El tercer requisito, para que proceda la acumulación, es que el juez sea competente para
conocer de todas ellas. En virtud de las diversas formas en que se determina la competencia
-materia, territorio, cuantía, conexión y grado-, el juez debe ser competente para conocer,
en principio, de cada pretensión tal y como si se hubiesen formulado en forma
independiente. Esta regla tiene sus excepciones, pues como sabemos en la competencia por
razón del territorio puede haber prórroga tácita o expresa -artículo 34-, por lo que si se
tratara, por ejemplo, sobre una pretensión acumulada sobre dos inmuebles será competente
el juez donde se encuentre ubicado cualquiera de ellos, y si se tratare de una pretensión
mixta -real y personal- es competente el juez donde esté ubicado el bien o el del domicilio
del demandado, a elección del actor -25 CPC-.
Si se trata de una pretensión de menor cuantía acumulada a otra de mayor cuantía, siempre
ésta atrae a aquella, resulta aplicable lo establecido en el artículo 21 del CPC y en el 166
LOPJ, y por lo tanto podrán demandarse en forma acumulada, ello es consecuencia del
principio de quién puede lo más puede lo menos. Igual regla se sigue para la acumulación
de procesos ya que el artículo 128 autoriza la acumulación de procesos de diversa cuantía
determinando como competente el juez de mayor jerarquía (mayor cuantía). En materia de
arrendamientos urbanos, como la competencia en materia de desahucios ha sido atribuida a
los juzgados de menor cuantía, cualquier que sea la estimación, este elemento no sería
determinante de la competencia.
Aunque en todos los procesos se admite la acumulación de pretensiones, esta regla se aplica
a pretensiones de cada proceso -con la excepción que adelante se indica-, así en un sumario
ejecutivo se puede reclamar el principal y los intereses o daños y perjuicios; en un
interdicto -aunque por disposición legal- se puede formular amparo, restitución y derribo, o
solo una de ellas y el juez determina cual es el interdicto que resuelve -457 in fine CPC-.
Lo que la norma prohibe es la acumulación de una pretensión que sea propia de un proceso
con otras que se tramita en un tipo diverso de proceso, así no es admisible la acumulación
de una pretensión de un sumario con la de un ordinario o abreviado.
Este requisito obedece a razones de orden, celeridad y diversa tramitación que caracteriza
cada tipo de proceso y en específico cada procedimiento, pues de no aclararse el concepto
expuesto podría admitirse la acumulación de un sumario ejecutivo con un sumario
interdictal o de desahucio, los que no son jurídicamente acumulables por tratarse de
pretensiones autónomas no compatibles entre sí.
Pero existen procesos, que aunque diversos, no resultan incompatibles entre sí, así poco
puede afectar que se acumulen pretensiones que correspondan a un proceso abreviado a uno
que corresponda a un ordinario por ejemplo, no debe olvidarse que la tramitación de ambos
es similar y que los dos producen cosa juzgada material; el ordinario es por disposición
legal de mayor cuantía y el abreviado puede serlo, aunque se admiten de menor cuantía, y si
a ellos sumamos razones de economía, celeridad, comunidad y prejudicialidad, la
acumulación entonces se impone. Así se podría acumular pretensiones previstas para un
proceso abreviado para las previstas a un ordinario, sin que implique violación a este
requisito ahora analizado; por ejemplo, divorcio con simulación de traspaso de gananciales,
nulidad de acuerdos de una asamblea con la responsabilidad civil de los miembros por ese
acuerdo nulo, divorcio con liquidación anticipada de bienes gananciales, la interdicción
contenciosa con nulidad de actos o contratos, la rendición de cuentas con responsabilidad
civil por mala administración, la entrega al adquirente por el enajenante del bien inmueble
con los frutos y perjuicios ocasionados, en estos casos las pretensiones se tramitarán como
ordinario, al tener éste plazos más amplios que el abreviado y poseer en términos generales
más medios de defensa y etapas procesales.
Cuando el actor formula o acumula dos pretensiones que no son acumulables, se produce el
fenómeno de la escisión o desacumulación de pretensiones.
El artículo 124 del CPC, siguiendo al 104 Italiano y 145 Alemán, prevén que cuando las
pretensiones no sean acumulables por no cumplir los requisitos señalados -conexidad, no
excluyentes, proceso común y competencia-, o cuando el juez considere que la acumulación
en vez de beneficiar, perjudica la economía del proceso, o dificulta la defensa del
demandado contra peticiones contradictorias que podrían generar incongruencia, el juez
puede ordenar de oficio la escisión o desacumulación de las pretensiones, produciéndose la
separación o desintegración del proceso acumulado.
f.- PRESCRIPCION
Por remisión de los artículos 296 inc. a) CPC; 977 inc. a) del Código de Comercio y 876
inc. 2) C.Ci., la prescripción queda interrumpida con la notificación del emplazamiento de
la demanda, no basta la presentación o el traslado de la demanda, es necesario su
notificación efectiva y una vez notificada mientras el proceso se mantenga activo la
prescripción se mantiene interrumpida, es decir no opera. Pero también la prescripción se
puede interrumpir con el requerimiento notarial o de cualquier otra forma que ponga en
conocimiento del obligado la intención de cobro del acreedor o titular del derecho, así por
ejemplo, la interpelación interruptora de la prescripción puede hacerse, conforme a los
artículos 879 del Código Civil y 977 inc. b) del Código de Comercio, mediante
requerimiento notarial, mediante carta certificada y aun mediante telex, siempre que el
sujeto pasivo tenga un efectivo conocimiento del requerimiento.
La prescripción puede ser opuesta por el demandado, pero ante la negativa de éste de
oponerla, podría hacerlo cualquier interesado, que demuestre su condición de beneficiado
con la excepción, como podría ser el subarrendatario, quien suple la negativa del
demandado, lo que tiene fundamento en las reglas de la subrogación procesal y en el
artículo 974 del Código de Comercio, según el cual "La prescripción puede ser invocada
por los acreedores o por cualquiera que tuviere interés en ello, si la parte no la hiciera valer,
y aún cuando ésta hubiere renunciado a ella"; aquí la negativa o inercia del demandado es
suplida por el subarrendatario en ejercicio de un derecho de carácter legal que el no ha
renunciado.
Pero podría suceder que haya vencido el plazo para oponer las excepciones previas, que es
como dijimos el mismo plazo de cinco días del emplazamiento-, y ateniéndose a un
precedente del Tribunal Primero Civil de San José, se crea que ya el subarrendatario en el
caso propuesto, no puede oponer la excepción de prescripción, por haber vencido el plazo
legal para oponerla. Esta tesis no se puede compartir, por cinco razones, primero, si la ley
permite a "cualquiera que tuviera interés en ello" oponer la excepción de prescripción, es
evidente que el interés del subarrendatario sólo puede nacer cuando tenga conocimiento del
proceso, de manera que nada impide que antes de sentencia de segunda instancia, pueda el
subarrentario o interesado oponer la prescripción, aplicando con ello analógicamente el
artículo 308 CPC -de los procesos ordinarios-, que permite oponer esa excepción y otras -
como la caducidad, transacción y caducidad- hasta antes del dictado de la sentencia de
segunda instancia, aplicación analógica permitida por el artículo 4 CPC y en forma expresa
por el artículo 437 CPC que señala que "será aplicable a los procesos sumarios, lo dispuesto
para el proceso ordinario, en lo que se guarde silencio, sea compatible y no se oponga a lo
preceptuado en este capítulo".
El segundo motivo, está basado en el hecho de existe una norma general, aplicable por
tanto al desahucio, y la renuncia de la prescripción resulta de "no oponer la excepción antes
de la sentencia firme" -art. 851 C.Ci-, lo que confirma una vez la intención de legislador del
privilegio concedido a la excepción de prescripción de ser opuesta hasta antes de sentencia
firme, condición que sólo se adquiere si se apeló la sentencia de primera instancia, se apeló
y aun no se dictó sentencia de segunda instancia.
La quinta y última razón tiene como fundamento el artículo 486 CPC, según el cual "En
proceso sumario, después del emplazamiento, sólo podrán oponerse incidentes que se
refieran a la competencia, a la capacidad o a la extinción de la obligación, por hechos
ocurridos con posterioridad al emplazamiento; los dos primeros son de previo
pronunciamiento, y el último será resuelto en la sentencia", es claro que la prescripción es
un modo de extinción de las obligaciones, por así señalarse en el título V del Libro III del
Código Civil que se titula "De los otros modos de extinguirse las obligaciones" y dentro de
esos "otros modos" incluye la prescripción, que conforme al artículo 865 C.Ci. "... se pierde
un derecho" y 866 C.Ci. "La acción para hacer efectivo un derecho, se extingue por la
prescripción del mismo derecho"; de manera tal que si el numeral 486 CPC permite oponer
en procesos sumarios como el desahucio, excepciones que extingan obligaciones y siendo
la prescripción uno de esos modos de extinción, la excepción opuesta hasta antes de
sentencia de segunda instancia deberá ser acogida.
g.- CADUCIDAD
Caducidad y prescripción se distinguen por la doctrina. Señala el profesor Víctor Pérez, que
la caducidad no tiene el carácter elástico que encontramos en la prescripción que puede ser
suspendida cuando ocurren circunstancias que denotan una objetiva imposibilidad de
ejercicio del derecho por parte de su titular, ni puede ser interrumpida por cualquier
modalidad de ejercicio del derecho. En el caso de la caducidad el término rígido,
aceleratorio y perentorio sólo puede dejar de correr con el ejercicio específico del
comportamiento determinado. Para la Sala de Casación ambas figuras se distinguen por su
fundamento y por sus efectos; "la prescripción afecta a derechos que han nacido con vida,
en principio ilimitada, y sólo por su inactividad durante un plazo, generalmente prolongado,
pueden quedar extinguidos. La caducidad por su parte, afecta a derechos que la ley o la
voluntad de particulares concede con vida ya limitada de antemano para su ejercicio, por lo
que extinguirán fatalmente cuando haya transcurrido el plazo. Opera pues, por el mero
transcurso del tiempo que le ha sido fijado, pudiendo ser tenida en cuenta de oficio por el
juez, a diferencia de la prescripción en que debe ser alegada en forma de excepción por el
que pretende beneficiarse de sus efectos, ya que mientras no se invoque, el derecho
ejercitado, aún después de la prescripción despliega su eficacia. La caducidad hace
referencia la duración mismo derecho, de manera que su transcurso provoca la decadencia o
extinción y con ello la de la acción que del mismo dimana; por el contrario, la prescripción
hace referencia a la acción y se funda en la necesidad de seguridad jurídica, como sanción a
la inactividad por parte de un titular de un derecho que no ejercita la acción que le es
inherente. Se puede afirmar que en la prescripción el derecho se pierde porque se ha
extinguido la acción, y en la caducidad, por el contrario, desaparece la acción por haberse
extinguido el derecho por el transcurso del plazo de duración que tenía fijado... por su parte
la caducidad, se funda exclusivamente en la necesidad de dar seguridad al tráfico jurídico, y
por lo tanto no admite ningún caso la interrupción del tiempo cuyo simple transcurso la
origina "
Cuando se otorga un término fijo para el ejercicio de la acción, se está ante la presencia de
un plazo de caducidad, pasado el cual el derecho de que se trata ha dejado de existir, ha
muerto, debiendo ser tomado en cuenta por el juzgado aún de oficio. Para PUIG BRUTAU
la caducidad responde a una situación temporalmente delimitada de antemano, de manera
que se sabe cuándo se iniciará y al propio tiempo cuándo terminará, mientras que la
prescripción afecta a derechos que, en principio no tienen una limitación temporal, pero con
la posibilidad de que el transcurso de un período suficiente para su normal ejercicio permita
al obligado considerarse liberado de tener que realizar necesariamente su prestación.
Ahora bien, la caducidad debe ser establecida por ley y si el legislador no aclara en una
norma si se trata de un término de caducidad o un plazo de prescripción, debe interpretarse
que se trata de una cuestión de prescripción, por ser la sanción menor y por constituir la
caducidad una sanción que excluye el ejercicio del derecho de acción, por lo que debe
interpretarse en sentido restrictivo -indubio pro actione-.
COUTURE define este instituto como la autoridad y eficacia de una sentencia judicial en el
entendido de que no existen, en contra de ella, medios de impugnación que permitan
modificarla. Y añade que la cosa juzgada es una forma de autoridad y una medida de
eficacia. Sostiene que es la calidad o atributo propio del fallo, producto de un órgano
jurisdiccional, cuando éste ha adquirido carácter definitivo, de acuerdo con el primer rasgo,
y porque se manifiesta con impugnabilidad, inmutabilidad y coercibilidad. COUTURE la
define, además, como una exigencia política y no propiamente jurídica: no es de razón
natural, dice, sino de exigencia práctica 224 Para PIERO CALAMANDREI "esos residuos
de incertidumbre sicológica que pueden quedar en la conciencia del juez, con margen más o
menos amplio según los medios de investigación de que disponga no tienen relevancia
jurídica alguna. En el momento de que la sentencia pasa en cosa juzgada, la crisis de
conciencia del juez pierde todo significado: la falta de certeza sicológica del juzgador no
deja huellas en el fallo, el cual crea en todo caso la certeza jurídica.
En casación ha sido conceptuada así, "al resolver en forma definitiva de las controversias
sometidas a su conocimiento, el Estado, a través del Poder Judicial, asume y pone en
operación una de las más importantes funciones en él recaídas: la jurisdiccional. Para que
tal función pueda efectuarse en forma eficaz, las decisiones inherentes a la potestad
paralelamente otorgada, revisten dos características fundamentales: inmutabilidad y
definitivilidad absolutas. Solamente en casos de excepción, contemplados por la ley, tales
características pueden ser relativas. A esta particularidad de la función jurisdiccional, se le
ha denominado en doctrina y en jurisprudencia, COSA JUZGADA. Por medio de ella se
establece que la voluntad del Estado, contenida en la ley, es definitiva e inmutablemente
para el caso concreto, lo cual es básico para la certeza y seguridad jurídicas. Esa voluntad
es declarada por el Juez en sentencia. De esa manera se busca ponerle fin a los asuntos
decididos en fallo judicial, impedir el sucesivo replanteamiento del conflicto, evitar así la
incertidumbre jurídica, todo lo cual propende a la eficacia de la función jurisdiccional del
Estado".
Con el objetivo de que la jurisdicción cumpla sus propios fines, la sentencia judicial debe
ser, a partir de determinado momento, definitiva, inmutable y coercible. Consecuentemente,
la ley impide todo ataque posterior que tienda a lograr la revisión de la sentencia, que ya ha
definido un conflicto de intereses; además, su inmutabilidad determina la imposibilidad de
que sea modificada ni oficiosamente, ni a petición de parte; la coercibilidad se manifiesta
en la posibilidad o eventualidad de lograrse la ejecución forzada. DEVIS ECHANDIA dice
que la cosa juzgada es la calidad de inmutable y definitiva que la ley otorga al fallo, como
declaración de la voluntad del Estado, manifestada en la norma legal que, para el caso
concreto, aplica.
Se suele distinguir entre cosa juzgada formal y cosa juzgada material. Cuando la pretensión
deducida ya haya sido resuelta mediante sentencia firme, esta es definitiva, que no puede
ser modificada o revocada dentro del mismo proceso o en un proceso posterior, hablamos
de cosa juzgada material -artículo 163 CPC-. Pero cuando la sentencia dictada, si bien firme
y por tanto inimpugnable dentro del mismo proceso, pero puede ser reversada, modificada
o sustituida en otro proceso que produce cosa juzgada material, entonces habrá cosa
juzgada formal -Art. 165 CPC-.
Así por ejemplo, en un proceso de desahucio la sentencia produce cosa juzgada formal por
ser un proceso sumario de esa naturaleza. Cuando el asunto que se somete ahora a
conocimiento del juez, ya había sido decidido en un proceso de la misma naturaleza -
desahucio- y se base en la misma causal y en la misma causa, será oponible la excepción de
cosa juzgada formal; por el contrario si el asunto fue resuelto en un proceso de
conocimiento plenario -ordinario o abreviado- habrá cosa juzgada material que prevalecerá
sobre la formal.
Se refiere a la modalidad pasiva, pues como hemos señalado en otro lado, a la luz del
derecho constitucional es discutible la admisión del litis consorcio activo necesario, por
violentar el derecho a la tutela judicial efectiva, incluso en el caso de copropietarios hemos
visto que para accionar basta con que uno lo haga.
Cuando son varios los propietarios del inmueble, por la señalada limitación constitucional,
bastará con que uno solo accione y pretenda, para obtener el desahucio, lo que vendría
fundamentado además en lo preceptuado en los artículos 270 y 1044 230 del Código Civil,
este último según el cual "Cuando una cosa pertenezca simultáneamente a dos o más
personas, los dueños ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular, en
proporción a la parte que cada uno tenga en la propiedad común" La limitación que
contiene el artículo 9 Lgau, de que el contrato será válido silo firman todos los co-
propietarios, se refiere precisamente a la validez del contrato pero no a la válida
constitución de la relación procesal, que puede ejercerla cada dueño en forma individual.
Tampoco existe como excepción previa en el elenco previsto en el numeral 433 CPC, pero
se trata sin más de un problema de competencia por conexión, puesto que los artículos 31 y
42 CPC. atribuyen la competencia de un asunto a aquel que primero haya prevenido -dado
curso a la demanda- de manera que el segundo -que aun no ha emplazado-, será
incompetente por haber atribuido la ley la competencia a quién primero conoció.
La litis pendencia puede ser absoluta, cuando hay identidad de objeto y causa, en este
supuesto el proceso nuevo debe archivarse. Y habrá litispendencia por conexidad, cuando
solo hay identidad entre sujeto y causa, en este caso, no hay acumulación, puesto que la
causa al ser diferente podría originar una sentencia diversa, se puede pensar en dos
desahucios iniciados por el mismo propietario contra el mismo arrendatario, basado en dos
causales diversas, cuyas causas -hechos- son diversos.
a.- PAGO
Comprende cualquier modalidad de pago, a saber, por consignación, pago simple y pago
por compensación -764 al 829 C.Ci.-. En tratándose de arrendamientos regidos por la Ley
de Arrendamientos Urbanos, en el pago por consignación, no es necesario la oferta real de
pago, basta con el simple depósito -art. 66 Lgau-. En contratos de arrendamiento agrarios o
civiles, si es necesario la oferta real de pago y la consignación judicial del precio, en la
forma prevista en los artículos 889 y siguientes del CPC y 797 al 802 C.Ci, puesto que
aquella es una norma especial que no se puede aplicar a estas dos últimas modalidades de
arriendo, por existir norma especial en éstos, no podría inaplicarse por vía de interpretación
o integración
Aunque ha sido tradición en la práctica judicial costarricense y las normas procesales -por
ejemplo. Art. 433 inc. 7 CPC-, insistir sobre la oponibilidad de esa excepción, también
existe en cuanto a ella un error conceptual, pues como sabemos el derecho existe o no
existe, sólo que cuando se viola o se transgrede el deber ser que la norma jurídica consagra,
surge el derecho a la tutela, pero no por eso el derecho deja de existir. Hablar de falta de
derecho es como hablar de falta de norma jurídica, por lo que lo correcto sería hablar
entonces de falta de presupuestos materiales o falta de pretensión material -no procesal
pues ésta todos la poseemos a pesar de la imprecisión terminológica en que incurre el Art.
121 CPC-.
La locución "falta de derecho" parece entonces referirse a las denominadas por la doctrina
italiana como condiciones de la "acción" o requisitos de la pretensión -según la
terminología española o alemana- y que se sabe, comprende los requisitos constitutivos
para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción no se ejerce y que los mismos
deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para
determinar en concreto, el nacimiento del derecho a la pretensión. Tales requisitos de la
pretensión, que deben concurrir para que pueda considerarse estimatoria la pretensión, la
cual busca la resolución favorable, son tres: a) un cierto hecho específico jurídico, o sea,
una cierta relación entre un hecho y una norma; b) la legitimación, c) el interés procesal.
Algunas veces se suele usar la excepción de falta de causa, que se trata de una defensa
también de derecho de fondo, que es una manifestación concreta de la falta de derecho,
pero referida a la no existencia de causa del hecho demandado, es decir, la inexistencia o la
injustificación de la causa en el hecho, fundamento de la pretensión, o bien, a la falta de
causa de la obligación o cumplimiento pretendido; como se ve, tales aspectos tocan el
derecho material y no al procesal propiamente.
Al menos en los procesos sumarios las excepciones de fondo son taxativas, más allá de ese
elenco previsto en el artículo 433 CPC no es posible oponer otras y de hacerse deben ser
rechazadas de plano.
Contestada la demanda por el demandado, se conferirá traslado por tres días al actor, con la
finalidad de que se refiera y ataque -rechazando- las excepciones opuestas por el
demandado, y a su vez, que ofrezca contraprueba para atacar esas excepciones, o bien, para
atacar los elementos de la contestación; esa prueba puede ser absolutamente nueva o bien
complementaria de la ya ofrecida con la demanda.
Estos tres fenómenos procesales se pueden producir en los procesos sumarios de desahucio.
En virtud del allanamiento, el cual debe ser claro y preciso, el demandado admite o acepta
expresamente la pretensión del actor, aunque puede no aceptar los hechos; puede aceptar
los hechos pero no la pretensión, a la que se opone, entonces, en esta última, no habría
allanamiento.
VI - SENTENCIA Y RECURSOS
Dos tipos de resoluciones definitivas, con carácter de cosa juzgada formal se pueden dictar
en un proceso sumario de desahucio, a saber la sentencia de fondo, que puede ser
estimatoria o desestimatoria de la pretensión o bien una resolución que en nuestro
ordenamiento denominamos auto-sentencia.
a.- REQUISITOS
Si se trata de un auto-sentencia que pone fin al proceso, esta resolución no requiere el
cumplimiento de todos los requisitos formales que establecen los artículos 155 CPC Y 54
LJA, bastará una simple resolución estimatoria de la pretensión; pero si la demanda va a ser
rechazada, a mi entender si debe cumplir todas las formalidades de una sentencia, a efectos
de que en la resolución se conozcan las razones concretas que llevaron a desestimar la
pretensión.
En el caso concreto de los procesos sumarios de desahucio, el articulo 436 CPC manda a
dictar resolución de fondo -estimatoria, si se cumplen los presupuestos de la pretensión,
esta resolución tendrá el caracter de auto-sentencia, en los tres supuestos ya analizados, a
saber, rebeldía del demandado, conformidad con la pretensión -allanamiento- o falta de
oposición. En estos supuestos no se requiere el dictado de una sentencia formal que cumpla
todos los requisitos señalados, bastará un auto-sentencia, pero siempre razonado.
En ninguno de los tres supuestos aquí analizados será necesario dictar una resolución
formal de declaratoria de rebeldía del demandado y tampoco la publicación en el Boletín
Judicial de la sentencia que se dicte contra el rebelde, por no estar previsto para los
procesos sumarios esos actos.
Si hubo oposición o excepción del demandado, aunque esta sea abiertamente infundada, ya
no podrá dictar un simple auto considerado, deberá resolverse la pretensión mediante una
sentencia, esto es así porque en estos supuestos hubo verdadero contradictorio y como parte
del debido proceso, ambas partes tienen derecho a una resolución exhaustiva. Esta
resolución si debe cumplir con todos los requisitos formales de una sentencia -art. 155 y
436 CPC, 54 LJA-, debiendo ser exhaustivas, congruente, formalista, escrita, resolver sobre
todas las pretensiones y excepciones, así como todos los incidentes de influencia para la
decisión, bajo los términos exigidos en esos normales.
2.- RECURSOS
Dictada la sentencia de fondo o el auto con carácter de sentencia que pone fin en primera
instancia al proceso, procede analizar los recursos ordinarios y extraordinarios que
proceden contra la misma.
Es un principio universal del derecho procesal, que un juez no puede revocar sus propias
sentencias, principio consagrado hoy en el artículo 158 CPC que establece "Los jueces y los
tribunales no podrán variar ni modificar sus sentencias"; de manera que contra la sentencia
de primera instancia no es admisible la revocación de oficio ni el recurso de revocatoria de
parte; puesto que se violarían los principios de defensa en juicio, el principio de
contradicción, el de seguridad jurídica y el derecho a la doble instancia, como revisión por
otro órgano de las resoluciones de los inferiores. Una vez dictada la sentencia el juez agota
el conocimiento de esa pretensión, si la sentencia es errada, sólo se podrá enmendar por vía
del recurso de apelación o el de casación cuando proceda.
El recurso vertical que por excelencia consagra nuestro ordenamiento, es de apelación, que
resulta admisible sin discusión contra sentencias y contra autos-sentencias que ponen fin a
cualquier proceso. No es necesario la consagración expresa para la admisión de este
recurso, para que el mismo sea procedente, pues deriva de la constitución y de la
Convención Americana de Derechos Humanos.
En otro lado hemos dicho- que como derivación del debido proceso civil, se consagra en el
derecho a la doble instancia; especialmente de la sentencia (artículos 2 y 559 del CPC), que
conlleva la posibilidad real y efectiva de que un Tribunal Superior revise al menos la
sentencia de primera instancia. El derecho constitucional a la apelación, tiene plena
vigencia en proceso escritos, pero en proceso orales como el penal -que sólo reconoce
como ulterior recurso el de casación- no parece justificado ni adecuado la admisión de un
recurso de tal naturaleza.
No obstante que esa es la premisa general de la Sala Constitucional, en tres casos que
conozca, si ha reconocido el derecho a la doble instancia y en consecuencia ha admitido el
derecho a la doble instancia -de apelación- contra de autos de tramitación que no ponen fin
al proceso, me refiero a la inconstitucional del artículo 26 de la derogada Ley de Pensiones
en cuanto se interpretaba que no admitía el recurso de apelación contra la resolución que
fijaba una pensión provisional; también cuando consideró inconstitucional el artículo 122
párrafo segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Nº 7527), que no
admitía el recurso de apelación contra la resolución que fijaba la renta provisional en
procesos sumarios de reajuste de renta y finalmente cuando se refirió a la
inconstitucionalidad del último párrafo del artículo 762 del CPC (que corresponde hoy
luego del cambio de numeración al artículo 785) que no admitía el recurso de apelación
contra la resolución que ordenaba la remoción de un curador en un concurso de acreedores.
Esta amplia referencia es necesaria para justificar también el hecho que la resolución final
en un proceso de desahucio, sea estimatoria o desestimatoria, sea que se dicte en forma de
sentencia, auto o auto-sentencia, admitirán siempre, el recurso vertical de apelación.
En cuanto al plazo para apelar, no existe norma expresa que así lo aclare en los procesos
sumarios, pero desde entrada en vigencia del CPC se ha sostenido que el plazo para apelar
una sentencia o auto-sentencia en procesos sumarios de mayor o menor cuantía es de tres
días, en aplicación del plazo previsto para los procesos abreviados, no siendo aplicable en
consecuencia el plazo de cinco días previsto en el artículo 559 CPC; cualquier discusión en
ese sentido resultaría contraria a criterios jurisprudenciales ya arraigados. Por supuesto que
su fundamento se encuentra en el hecho de que a los procesos de menor cuantía -cualquiera
que sea- se le aplican las normas de abreviado y no las del ordinario -que siempre será de
mayor cuantía-. En materia agraria por disposición del artículo 59 de la LJA, aunque se
trate de un proceso sumario, el plazo para apelar la sentencia es de cinco días, salvo que se
trata de uno de los supuestos de resolución dictada mediante auto-sentencia, en cuyo caso el
plazo de apelación si es de tres días -art. 59 LJA-.
Se entiende que ese plazo para apelar son de días hábiles y se computan a partir de día
siguiente hábil en que todas las partes quedarón notificadas -145 y 146 CPC, 59 LJA-.
En este capítulo, sección V, punto 1 .f. -excepción de prescripción-, hemos expuestos las
razones para admitir el recurso de apelación que interpusiere el subarrendatario en un punto
muy concreto, para oponer la excepción de prescripción y las razones por las cuales debe
ser atendida esa apelación. Sólo resta por agregar que el subarrentario, aunque no es parte
formal en el proceso -con mayor razón si lo es- puede apelar de la sentencia de primera
instancia, por ser un interesado directo en el resultado del proceso -art. 561 CPC-; tampoco
se le puede exigir garantía para apelar, que ordena ese numeral, por no verdadero tercero en
la relación, es si se quiere un coadyuvante pasivo que sufrirá las consecuencias de la
sentencia, razón suficiente para no exigirle garantía. Si se le considera en su condición de
coadyuvante será parte, como en efecto lo es, por lo que con presidencia del coadyuvado
puede recurrir, ya que estas siempre las partes pueden hacerlo, pues si la ley admite que
terceros recurran mediante recurso de apelación y de casación, cuando una resolución les
cause perjuicio -561 CPC-, con mayor razón puede hacerlo un sujeto cuyo interés ya
demostró al inicio de su intervención, a esto hay que agregar que la jurisprudencia nacional
ha sido tolerante para considerar que están facultados para apelar terceristas o
adjudicatarios de bienes sin ser parte formalmente hablando y por otra lado de no admitirse
esta posibilidad su participación en proceso sería nugatoria y la figura perdería toda función
práctica y mejor la eliminamos.
Sobre el tema, esta es nuestra posición. El numeral 432 CPC en lista las diversas
pretensiones que pueden ser conocidas en un proceso sumario, a saber, ejecutivos,
interdictos, desahucio, jactancia, posesión provisional de bienes, restitución de muebles con
reserva de dominio, controversias sobre copropiedad y propiedad horizontal, resolución del
contrato de arrendamiento, las autorizaciones y aprobaciones previstas en el Código de
Familia que no tengan un trámite especial, liquidación sin disolución de una sociedad -art
546 inc. 3 CPC-; también la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del
Consumidor -Ley 7472- remite al proceso sumario, para materia propia de su especialidad,
los reclamos derivados de la misma -art. 17 y 50-.
Las sentencias en estos procesos sumarios por disposición expresa de los numerales 162,
165, 445, 473 y 481 CPC solo producen cosa juzgada formal, no material o sustancial. En
la primera norma por exclusión, no indica los sumarios, al referirse sólo a los ordinarios y
abreviados como procesos que producen -su sentencia- cosa juzgada material; en la
segunda de las normas al establecer que "salvo el caso de la prescripción, las sentencias
dictadas en otra clase de procesos podrán ser discutidas en vía ordinaria o abreviada, según
corresponda". Y las tres últimas normas, referidas a procesos sumarios específicos -en su
orden ejecutivo, interdictos y jactancia- en tanto permiten en forma expresa la posibilidad
de revisión y reversión de lo resuelto en un sumario con carácter de cosa juzgada formal a
través de un ordinario o abreviado.
Entonces al no producir la sentencia de estos procesos, cosa juzgada material -tan solo
formal- no resulta admisible el recurso de casación, puesto que el numeral 591 CPC exige
para la admisibilidad del mismo, que la sentencia o resolución impugnada produce el efecto
material, limitación referida entonces a la naturaleza de la resolución y trascendencia del
proceso.
Así se ha resuelto entonces que resulta inadmisible el recurso de casación que se interpone
contra la resolución final en un proceso sumario de reajuste de renta de alquiler de locales o
viviendas; tampoco es admisible en los interdictos; en procesos sumarios de desahucio; en
procesos sumarios ejecutivos.
Por las mismas razones expuestas para el recurso de casación, también resulta inadmisible
el recurso extraordinario de revisión en un proceso sumario de desahucio, por cuanto la
sentencia que se dicta en estos procesos no produce cosa juzgada material, solo cosa
juzgada formal -art. - 162 y 165 CPC- y como sabemos la revisión al ser un recurso de
carácter extraordinario solo procede contra sentencias que produzcan cosa juzgada materia
-art. 619 CPC.
El punto es algido, porque se podría afirmar que admitir el recurso iría contra las reglas
sobre competencia funcional y un asunto conocido por un juez de menor cuantía llegaría
hasta la Sala de Casación saltándose la competencia de un Tribunal Superior, pues como se
sabe la apelación concluye ante un juez de mayor cuantía.
Frente a esta posición la siguiente solución que se propone no es del todo convincente;
primero el hecho de que el asunto se conozca ante un juez de menor cuantía impediría
acceder a casación si la estimación de ese proceso sea inferior a setecientos cincuenta mil
colones, el problema se origina si la estimación es superior a esa suma, el que a mi entender
si admitiría el recurso de casación, puesto que las reglas que han atribuido a los jueces de
menor cuantía el conocimiento de los procesos de desahucio no es un criterio fijado por
cuantía sino un asunto fijado por criterios de competencia funcional, de manera, que lo que
importa es la decisión o resolución y no el órgano que la dicte, el proceso en el ejemplo de
una demanda con estimación superior a setecientos cincuenta mil colones seguirá siendo de
mayor cuantía y por allí se cumple el primer presupuesto para acceder a casación.
Segundo, el artículo 165 CPC no hace distinción, para llegar a casación, del órgano que
conoce del proceso, de manera que siempre que la estimación de ese proceso sea superior al
monto vigente para acceder a casación, debe admitirse el recurso.
Tercero la norma no hace distinción de tipo de proceso que puede ser impugnado en
casación por el tema de prescripción, de manera que puede ser una sentencia sobre
prescripción en un proceso ejecutivo, monitorio, prendario, hipotecario u otro sumario
como un desahucio por supuesto; de manera que concluimos que si resulta admisible el
recurso de casación, contra la decisión que resuelva la excepción de prescripción en un
proceso sumario de desahucio.
Si el recurso de casación resulta admisible, como hemos señalado en otro lado y siguiendo
la jurisprudencia de casación, el único aspecto que se podría alegar en el recurso y que
entrará a resolver la Sala es lo referente a la prescripción, estando vedado el tribunal de
casación para examinar otros aspectos ajenos a ese tema de la prescripción.
TITULO TERCERO
DESAHUCIO ADMINISTRATIVO (Supuestos y procedimiento)
CAPITULO VI
SUPUESTOS DE DESAHUCIO ADMINISTRATIVO
(Cuestiones excluidas de la Lgau)
Aun cuando en estos últimos supuestos exista edificación -concepto necesario que
introducen los artículos 1 y 20- éstas son utilizadas para diversas actividades a las señaladas
en el numeral 4º -vivienda, comercio, industria, artesanía, profesional-, pues ha sido dada
en función del uso pactado, como seria la explotación agrícola, pecuario o forestal -art. 7
inc. h-, de manera que la construcción habitable se convierte en accesorio respecto de una
actividad principal.
Conviene puntualizar que el artículo 4 Lgau se refiere a bienes inmuebles, como objeto de
arrendamiento, y no se refiere a inmueble edificado, como silo hace el numeral 20, pero
para referirse a otro aspecto; no basta entonces con que en la finca exista alguna edificación
si el objeto del arrendamiento es la propia finca, su cuido, su explotación agrícola -supuesto
del artículo 7 incs. g) y h)-.
1.- REGULACION
Artículo 305 Código Civil.- "El propietario y el poseedor de cualquier clase que sea,
pueden defender su propiedad o posesión repeliendo la fuerza con la fuerza o recurriendo a
la autoridad competente
Artículo 307.- "Para obtener la protección de la autoridad basta probar el hecho de ser
poseedor, salvo que el reclamo sea contra el que inmediata y anteriormente poseyó como
dueño, en este caso, debe quien solicite la protección, probar también, o que por más de un
año ha poseído pública y pacíficamente como dueño, o que tiene otro cualquier legítimo
título para poseer".
Artículo 307 Código Civil.- "El poseedor, de cualquier clase que sea, tiene también derecho
para reclamar la posesión de que ha sido indebidamente privado, y una vez repuesto en ella
se considera, para los efectos de prescribir, como si no hubiera sido desposeído. No podrá
tomarse la posesión de una manera violenta, ni por aquel a quien legalmente corresponde,
mientras el actual poseedor se oponga, debe reclamarse judicialmente".
Artículo 860 Código Civil.-"... El derecho de posee se prescribe por la posesión de un año".
Artículo 7 Ley de Inquilinato.- "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley: 1) El
comodato o la simple ocupación precaria...".
Artículo 449 CPC "La demanda de desahucio podrán establecerla quienes comprueben
tener derecho de propiedad o de posesión de la finca por cualquier título legítimo, y
procederá contra... los poseedores del inmueble, en precario...".
Artículo 92 Ley de Tierras y Colonización.- párrafo segundo "Para los efectos de esta ley se
entenderá que es poseedor en precario todo aquél que por necesidad realice actos de
posesión estables y efectivos, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un
año, y con el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o la
de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro
Público".
3.- DEFINICION
Como se nota, el concepto de precario que en nuestro sistema conocemos difiere del
regulado y definido en el derecho comparado. En efecto, si definimos el precario como el
acto mediante el cual el dueño o poseedor de una cosa mueble o inmueble, hace a una
persona, por lo regular a ruego de ésta, para que la use u ocupe, mientras aquel la tenga; es
claro que es diferente al concepto "precario", con que comúnmente designamos a aquellas
intrusiones o invasiones hechas por precaristas, sin consentimiento o por desconocimiento
del propietario, de inmuebles con o sin edificación. Por eso, en nuestro derecho a los
efectos del artículo 7 inc. f) de la Lgau, precario es la ocupación y utilización, desconocida
o intolerada de un inmueble ajeno, ejercida por un sujeto sin título aceptable de goce o
posesión o sin contraprestación para ello, ni pago de ninguna especie -salvo el pago de los
servicios a beneficio y por el propio sujeto-, por tanto dicha ocupación en condición no
aceptada y revocable unilateralmente por el propietario, que la puede hacer cesar
administrativa o judicialmente, al no querer seguir tolerando aquella forma de posesión del
sujeto ajeno, para lo cual se ordenará sin más trámite el desalojo del usurpador.
Podríamos ensayar otra definición de precario que también difiere de la concepción
tradicional que la doctrina comparada da al término, como la acción de introducirse
ilegalmente, por la fuerza o vía de hecho, sin título por quien lo hace, en una propiedad en
contra de la voluntad o conocimiento de su dueño, lo que nos hace arribar a la conclusión
que nuestro concepto de precario, solo a fines prácticos y normativos, se asimila más bien a
la figura de la intrusión, pues como se dijo antes el precario tradicional implicaba
consentimiento del titular del bien, y aquí, en cambio, lo que caracteriza el precario es la
vía de hecho, la intrusión del sujeto, sin un acto volitivo o autorización por parte del dueño.
Constituyen caracteres del precario en su acepción civil y a los fines de esta obra, en primer
lugar, la involuntariedad, pues el sujeto toma el bien contra la voluntad de su propietario o
por inadvertencia -desconocimiento- del titular.
Una segunda característica es la falta de título del precarista por no haberlo tenido nunca, lo
que lo distingue del comodato y del precario clásico; pues si el usurpador o precarista por la
existencia de un título pierde su condición de intruso, para convertirse en un poseedor
inmediato de otra especie, e incluso si la ocupación deriva de un titulo de quien tenía
derecho a consentir la ocupación -cónyuge, arrendatario, usufructuario, comodatario,
causante, ex cónyuge, etc-, el ocupante no puede ser considerado precario y el desalojo
administrativo basado en esta causal no puede prosperar.
La terminación por la voluntad unilateral del dueño del bien que puede obligar al precarista
a restituir el bien en cuanto le sea requerido por su dueño, al no originarse su relación en la
expresa voluntad del dueño o por existencia de un contrato, la situación de hecho puede ser
cesada unilateralmente y contra la voluntad del precarista.
Segundo supuesto, es la "posesión en precario agraria", que como vimos, se caracteriza por
tener tutela legal, permitiendo al dueño permanecer en la finca que ha puesto en
producción, impidiendo la ley el desalojo administrativo cuando tenga más de un año de
estar en ella y se cumplan los demás requisitos que establece el numeral 92 Ley ITCO y el
305 del Código Civil.
Tercero, "la ocupación de inmuebles del comodatario", regulada a partir del numeral 1334
Código Civil y que obedece a la tradición atribuida en el derecho romano, de la concesión
expresa que se hacia a un sujeto para usar y gozar de una cosa mientras lo permitiera el
concedente, sin pago de precio, sin derecho a título del comodatario y la facultad del
comodante de hacer que cese la concesión cuando tenga a bien hacerla cesar, que en
nuestro ordenamiento se puede hacer por la vía del desahucio administrativo, según se verá.
Es similar a la ocupación por mera tolerancia, con la diferencia de que en el comodato hay
acuerdo expreso de arriendo o préstamo del inmueble, sin contraprestación o pago.
También, se ha señalado como una de las diferencias entre ambas figuras -precario antiguo
y comodato- el plazo del contrato, pues si se ha pactado tiempo del disfrute, la relación es
de comodato, lo que no impide que vencido el plazo y mantenido el ocupante en la tenencia
y uso por prolongación del consentimiento del dueño, adquiera el ex-comodatario el
carácter de precarista o por mera tolerancia.
Aunque con diferente connotación práctica y diversa aplicación, Diez Picazo y Antonio
Gullón, aclaran, finalmente, que según la jurisprudencia de su país, el concepto amplio de
precario, comprende casos de posesión concedida, de posesión tolerada y de posesión sin
título. La primera, tiene su causa en una concesión graciosa, que supone un título
contractual que legitima al precarista en su posesión precaria, si bien se extingue al
producirse la revocación del concedente. En la posesión tolerada, hay una situación iniciada
por el precarista sin previa concesión o voluntad expresa, pero que implica una actitud de
condescendencia o de beneplácito, que es también revocable en cualquier tiempo. Por
último, se suelen colocar dentro del concepto de precario, a efecto sobre todo de otorgar la
acción de desahucio y evitar que el dueño tenga que acudir a una acción reivindicatoria, los
supuestos de posesión sin título.
Un caso particular que alguna vez participé fue la del desahucio promovido por un
arrendatario en contra de su dueño, quien había prometido y firmado un contrato de
arriendo de una finca, pero cuya posesión no había sido entregada por el propietario
posterior a la firma del contrato. El inquilino pretendía, por un lado, que se le reconociera la
condición de tal y que se considerara al propietario como precarista, sin embargo, el dueño
no podía ser considerado precarista, pues por un lado, nunca perdió la posesión del bien, y
por otro, la ajeneidad del bien y la falta de consentimiento para entrar en él caracterizan al
precario o intrusión, y en el propietario no concurren esas dos condiciones desde que el
bien le sigue perteneciendo a su titular, y ningún consentimiento debe obtener para
mantener la posesión que no ha perdido. Hoy existe un argumento adicional, y es que el
artículo 70 de la Lgau establece que "El plazo -del arrendamiento- se contará a partir del
día en que el arrendatario recibe el bien", lo que confirma el numeral 60 idem, que obliga al
arrendatario a pagar el alquiler "desde el día en que recibe el bien", lo que no quiere decir
que el contrato sea perfecto, pues tal estado se logra "entre las partes desde que convienen
en cosa y precio" -art. 13 Lgau y 1128 Código Civil - lo que convierte, en nuestro
ordenamiento, al contrato de arrendamiento, en un contrato de naturaleza personal
traslativo de uso y goce.
"Si el demandado afirma que posee el local que tiene destinado al comercio, en virtud de un
contrato de arrendamiento que celebró con quien tiene derecho a esa parte de terreno, pero
no ha demostrado con título legítimo su derecho de posesión, y esa aseveración resulta
contradictoria, con lo que se tuvo por cierto en sentencia firme en el sentido de que ese
inmueble no admite cómoda división, pues en tal caso los condueños no pueden localizar
sus derechos; y las actoras sí han demostrado ser condueñas de las cuatro quintas partes de
la finca, y afirman que el accionado ocupa el local sin autorización ni derecho alguno lo
que ampare, lo que procede es declarar con lugar la demanda de desahucio".
"El artículo 449 ibídem. modificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
No. 7527 publicada en Gaceta No. 155 de 17 de agosto de 1995, establece la posibilidad de
que proceda el desahucio contra cualquier persona que disfrute o tenga en posesión la finca
con el consentimiento o pura tolerancia de quien tenga derecho a poseerla mediante título
legítimo. La tolerancia se entiende como el contrato mediante el cual se permite poseer un
fundo sin contraprestación alguna y puede ponerse fin en cualquier momento, por constituir
una mera liberalidad.(Consúltese en este sentido Resolución de las 9:50 horas de 9 de
agosto de 1990 que responde al Voto No. 540 de este Tribunal). Dicha causal debe
demostrarse nítidamente y de manera diáfana, de tal suerte que quede en la mente del
juzgador en forma transparente la existencia de la misma, lo que no ha sucedido en este
caso. De manera que los embates del recurrente no son de recibo. El hecho de que el bien
aparezca registrado a su nombre no es óbice para que otra persona posea con el ánimo de
propietario, sino se probó la mera tolerancia."
"... en los hechos fundamento de la demanda los actores afirman, que se encontraron con la
sorpresa de que su finca estaba ocupada ilegalmente por el demandado sin ningún tipo de
arrendamiento, ni autorización de ellos de ningún tipo para ejercer la ocupación. Si ello es
así, éste no se encuentra en ella por consentimiento de los demandantes, sino contra su
voluntad y en consecuencia no se está ante una mera tolerancia, ya que para que ésta se
produzca, es necesario que exista consentimiento del propietario y la aceptación de disfrute
parcial del inmueble por parte del beneficiado, consentimiento que se da, generalmente por
una liberalidad del propietario, motivado por razones de parentesco, buena vecindad o
amistad. Si una persona entra a poseer un inmueble sin el consentimiento del dueño, sea
contra su voluntad, no se da la mera tolerancia".
"II. El recurso debe ser declarado sin lugar, al quedar demostrado que ninguna de las
familias que invadieron los inmuebles propiedad de las empresas C.S.A. y A.S.A., tiene
más de un año de realizar actos de posesión estables y efectivos en carácter de dueño, y en
forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente para fines de subsistencia, requisitos
éstos que de conformidad con el artículo 92 de la Ley de Tierras y Colonización, son
necesarios para reconocer una posesión precaria de tierras, y por ende un conflicto agrario,
pues a solicitud de las autoridades del Ministerio de Gobernación y Policía, la Guardia de
Asistencia Rural, y funcionarios del Instituto de Desarrollo Agrario, inspeccionaron las
tierras invadidas, confirmando que ninguna de las familias tiene una posesión mayor de dos
meses. En igual forma se pronunció esta Sala en resolución número 82-89 de las quince
horas del diez de noviembre de mil novecientos ochenta y nueve.
III. No es de recibo el argumento del accionante, según el cual se debía proceder conforme
lo dispuesto en el artículo 455 del Código de Procedimientos Civiles (sic. Código Procesal
Civil, pues esa figura trata sobre el desahucio administrativo, el cual procede contra los
administradores, encargados, o peones de las fincas que ocupan, y no existe en autos
ningún elemento que permita siquiera presumir, que las familias invasoras, o algunas de
ellas, entren dentro de esta categoría. En consecuencia, no estaba la autoridad recurrida, en
la obligación de otorgar a los amparados el plazo que establece ese numeral".
Artículo 7 Lgau "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley: t) El comodato o la
simple ocupación precaria o por pura tolerancia".
Artículo 449 CPC "La demanda de desahucio podrán establecerla quienes comprueben
tener derecho de propiedad o de posesión de la finca por cualquier título legítimo, y
procederá contra... los poseedores del inmueble, en precario o por pura tolerancia".
Artículo 454 CPC "El desahucio administrativo procederá en los casos que establecen los
artículos 7 y 74 de la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos. En tales casos no habrá
necesidad de promover juicio de desahucio".
Esta norma tuvo su origen en la reforma introducida por Ley Nº 50 del 25 de enero de 1933
al texto del artículo 691 del Código de Procedimientos Civiles, y en su redacción original
establecía "Procederá el desahucio: 1...2.- Contra cualquier otra persona que disfrute o
tenga en precario la finca con el consentimiento o por pura tolerancia...". Norma que a su
vez fue tomada del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento española que admitía el
desahucio "Contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca sea
rústica o urbana, sin pagar merced..."
En otros términos, podríamos decir que hay tolerancia cuando el titular de un derecho de
propiedad, por consentimiento expreso o tácito -en este último por mostrar un
comportamiento pasivo y no poner obstáculos, pero siempre con explícita, con
autorización-, permite o tolera que otro ocupe y goce del bien, es decir, permite que otro
detente la posesión de un bien inmueble, sin animus domini, pero sin perjudicar su
titularidad y posesión, pudiendo su verdadero titular hacer cesar esa concesión graciosa, en
cualquier momento.
Para nuestra jurisprudencia "La denominada "tolerancia" o "precario" no es otra cosa que
un contrato por el que se permite ocupar un inmueble sin contraprestación y al cual puede
ponerse fin en cualquier momento por constituir una liberalidad".
El poder de hecho que se ejercite como consecuencia de la tolerancia ajena, y que se llama
acto de tolerancia, o acto facultativo, no puede entenderse como elemento de la posesión, ni
como idóneo para hacerla adquirir, aun cuando exista un animus en tal sentido. Contradice
a ello, la circunstancia de que el titular del derecho no ha querido renunciar al ejercicio de
ese mismo derecho, o sea a la posesión del derecho, de allí, entonces, que al negarle
eficacia a esa ocupación, la ley se encargue de hacerla cesar, sin necesidad de un tedioso
proceso ordinario de reivindicación, pudiendo optar el sujeto a la vía del desahucio judicial
-en caso de la agraria-o al de desahucio administrativo que prevé el numeral 7 de la Lgau y
el 455 CPC, en lo demás casos -civil y urbana-.
3.- CARACTERISTICAS
Como dijimos, en la ocupación por mera tolerancia solo existe el beneplácito o acto
liberatorio y unilateral del titular del inmueble, para que un tercero lo ocupe. El contrato de
arrendamiento por el contrario tiene su justificación en un acto expreso de las partes y en
concreto en un título contractual que legitima al arrendatario a actuar sobre el inmueble
arrendado, por el pago de un precio. La ocupación por tolerancia, insistimos, queda
reducida a una peculiar situación posesoria de hecho, sin otro fundamento que la liberalidad
o tolerancia del propietario o poseedor, sin vínculo jurídico alguno del que pueden
desprenderse obligaciones específicas, ajenas a las que son comunes a todo poseedor que se
repute de buena fe.
Es indudable que la ocupación por tolerancia puede constituirse de una manera expresa y
hasta solemne en cuanto a la forma; pero la falta de obligatoriedad que caracteriza a la esta
figura, es lo que faculta al concedente para revocar, hacer revocar o poner término a la
liberalidad, en cualquier momento, mediante el procedimiento de desahucio administrativo.
Lo que hace que esta clase de relaciones superen generalmente la órbita contractual, de allí
que resulte innecesario exigir prueba de la ocupación, más que el hecho de poseer sin titulo,
invirtiéndose así la carga de la prueba al ocupante, quien deberá demostrar, si no quiere ser
desalojado, que su titulo es más sólido que la simple autorización graciosa de quien
pretende su desalojo.
Otro elemento que caracteriza la ocupación por tolerancia, es la gratuidad, entendida como
el no pago de precio o contraprestación en especie por el ocupante, reiterando el artículo 7
inc. f) Lgau, que no se considera que falta la gratuidad cuando el ocupante satisfaga el pago
de los servicios públicos de agua, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso
del bien.
En algunos supuestos, y para obviar la existencia de una ocupación por pura tolerancia, los
inquilinos comienzan a consignar judicialmente una supuesta renta de alquiler, la que no
siendo retirada por el propietario, no transforma la relación en un contrato de
arrendamiento, así se resolvió en un caso, cuando se dijo la consignación de supuestos
alquileres, hecha sobre la marcha de un desahucio o cuando se prevé tal cosa, no tiene la
virtud por sí sola para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, toda vez
que si así fuera, se estará dando por legítimo el cambio unilateral de la relación ocupante-
propietario, a capricho de aquél, con todos los consabidos abusos y atropellos". Por lo que
no puede decirse que esa relación pierde el carácter de gratuito, y en consecuencia no hay
impedimiento en ese supuesto para ordenar el desalojo mediante el desahucio
administrativo. Ese deposito -sin efecto- puede consistir indistintamente, en un depósito por
alquiler o renta de una suma periódica o pago de impuestos, tasas o cánones. La
unilateralidad no puede hacer nacer un vínculo obligacional no querido por su propietario,
se trataría de meros actos unilaterales que no comprometen al titular del bien.
Sobre este aspecto merece destacar el hecho de que al tratarse la ocupación por mera
tolerancia de un acto liberatorio y gratuito del titular, éste no necesita justificación o causal
del desahucio para desalojar al ocupante, bastará su propia determinación, aunque puede
deberse a otros motivos, aspecto del que se distingue del desahucio de arrendamientos,
donde es necesario la concurrencia de una causal para que proceso de desalojo.
En la sección anterior apuntábamos las diferencias de esta figura con la del precario,
remitiéndonos a lo allí expuesto.
La ocupación por mera tolerancia o por consentimiento, se diferencia con el arrendamiento
por el plazo, el precio y la vía de reclamo. En cuanto al plazo, en la ocupación por mera
tolerancia no tiene regulación legal y no importa el plazo transcurrido, siempre que se
demuestre esa condición es admisible el desahucio administrativo; como sabemos el plazo
en el contrato de arrendamiento si juega un papel importante, y el desalojo no procederá si
no ha transcurrido el plazo contractual acordado por las partes, o al menos el mínimo legal
de tres años previsto en artículo 70 Lgau; siempre sobre el plazo, podemos decir que el
ocupante puede libremente ser revocado, a voluntad del titular, porque su derecho a
recobrar el bien no es limitado por el tiempo ni el uso.
En el tercer aspecto, cabe mencionar que el desalojo basado en la ocupación por mera
tolerancia se hace efectivo a través de un desahucio administrativo y no de un proceso
jurisdiccional, aunque éste, como luego veremos, no se excluye, en cambio el desalojo
basado en una causal de desahucio en el contrato de arrendamiento solo se logra por medio
de un proceso sumario contencioso de cognición. El carácter sumario se lo atribuye la ley -
121 y 122 Lgau y 448 CPC-, y como se verá en el capítulo respectivo, esto le da cierto
carácter de celeridad procesal, con menos posibilidad de recursos, sin posibilidad de
reconvención, sin incidentes de hechos o prueba nueva, no hay prueba extraordinaria ni
ampliación de demanda, no hay periodo extraordinario de pruebas, no existe alegato de
conclusiones y con una sentencia que tan solo produce cosa juzgada formal; el carácter
contencioso deriva de la existencia de una verdadera contienda judicial, pues hay un sujeto
que pretende y otro que se opone generando una controversia que deba ser resuelta por el
juez una vez evacuadas las pruebas, bien sea acogiendo o rechazando la demanda.
La línea que divide la ocupación por tolerancia con el comodato es tenue, pues en ambas, la
gratuidad y la concesión graciosa es la regla, al igual que la terminación unilateral por el
sujeto que la concede; en efecto, el articulo 1334 Código Civil, al ocuparse del préstamo
por comodato establece que "es un contrato gratuito". La diferencia parece estar en el título
que los origina y en el plazo, el comodato tiene su origen en un contrato real para usar una
cosa no fungible, en cambio, la relación por tolerancia nace del uso o posesión del ocupante
y la tolerancia o aceptación tácita, la mayor de las veces, del sujeto que la sufre. En cuanto
al plazo, la tolerancia está caracterizada, por carecer, en principio, del acuerdo en cuanto a
él, por lo generalmente, es indeterminado, en cambio, el comodato posee un plazo
acordado, llegado el cual hace expirar el contrato -art. 1341 inc. 1 Código Civil-.
Desde el punto de vista del derecho de fondo, se suele distinguir a la ocupación por
tolerancia con el comodato, en los siguientes aspectos: a) el comodato sólo se aplica a las
cosas corporales, mientras que el precario también se aplica a las incorporales, b) el
primero, sólo otorga un uso determinado a la cosa, mientras que segundo, concede al
ocupante un uso completo; d) el comodatario no dispone de por sí, de los interdictos,
mientras que el ocupante sí; e) el comodatario responde por la culpa leve y solamente por
excepción del dolo; el ocupante responde por la culpa y el dolo.
Hasta ahora hemos dicho en reiteradas ocasiones de que el ocupante carece de título que lo
vincule al bien, pero sucede a veces que aun existiendo título, el mismo deviene en nulo o
ineficaz para el poseedor o tenedor de la cosa, como cuando quien ocupa el bien sea su
anterior propietario y se niega a entregarlo o bien, cuando la propiedad ha sido trasmitida
con pacto de retroventa, o mediante un leasing inmobiliario, o por una promesa de venta
anulada o rescindida, en estos supuestos, también se produciría a partir del momento de su
requerimiento al sujeto, la extinción del vínculo y la ineficacia del título, pudiendo el titular
optar también por el desahucio administrativo, a efecto de desalojar al ocupante.
Por la peculiaridad de esta situación, constituida por la simple tenencia y goce de la finca
por el ocupante, hacen que también puedan incluirse en este supuesto, situaciones que están
fundadas en un derecho, como el usufructo, uso, habitación, que al extinguirse de pleno
derecho, como vencimiento del plazo o condición en la que se otorgó, o muerte del
beneficiario -los supuestos que no requieran constatación judicial -originan los mismos
efectos de una ocupación precaria o mejor por meratolerancia, pues a pesar de que la
situación posesoria nació ligada a un vínculo u obligación convencional, su título se ha
extinguido y se ha vuelto insuficiente, lo que equivale a la falta de justificación en la
tenencia del inmueble por el ocupante, pudiendo en estos supuestos también optarse por la
vía de desahucio administrativo para obtener su desalojo.
Finalmente cabe preguntarse ¿Sí puede considerar como ocupante por tolerancia al ex-
arrentario?. Por supuesto que no; en la posesión por causa de un arrendamiento, hasta tanto
la ley o una sentencia declaren terminado el vínculo, no cabe estimar que hay ocupación
por tolerancia si concluye por algún motivo el arrendamiento; si a partir de la sentencia
estimatoria se mantiene la condescendencia, si podemos estimar que existe tolerancia, pero
en el mismo proceso que se dictó la sentencia se ordenará el desalojo. Es también por ello
que el propietario, no puede por su propia autoridad estimar como ocupante por tolerancia
al arrendatario aunque haya una causa legal de desahucio o lo que es lo mismo, de
resolución o rescisión del vínculo, sino que necesita que se declare por el juez, mediante
sentencia firme y estimatoria de la pretensión.
Alguno casos resueltos por nuestros Tribunales Superiores, ayudan a clarificar supuestos de
procedencia o inaplicabilidad del desahucio, basados en la ocupaciones por tolerancia
"Si el obligado a pagar la renta le expresó al propietario de la casa que no podía pagarle y
esto fue consentido, la relación propiamente de arrendamiento, se tomó en una ocupación
proveniente ya de la pura tolerancia, estándose en la especie, en presencia de la causal de
desahucio".
"Si una persona viene ocupando y poseyendo un inmueble, desde muchísimos años atrás,
no puede decirse que lo sea por simple tolerancia de otra que se diga dueña, sino que la idea
clara que se desprende es que lo hace a título de dueño, pues lógicamente ha poseído con
animus domini y no en verdad a título precario, por lo que no es en la vía sumaria de
desahucio que debe discutirse ese derecho debiéndose acudir entonces al juicio ordinario".
"De acuerdo con la ley, procede el desalojo contra quien tenga o disfrute en precario el
inmueble o parte del mismo con el consentimiento o mera tolerancia de quien pueda
legítimamente promover el juicio. de modo que si no ha existido ese consentimiento o esa
"pura tolerancia", la acción de desalojo basada en esa causal no procede en derecho".
"Si en un juicio de desahucio el accionado hace alegaciones sobre que el inmueble en que
está viviendo no es del actor sino suyo por estarlo poseyendo a título de dueño desde hace
ya muchos años lo que demuestra con el plano levantado, por ser esas cuestiones de fondo,
deben resolverse en sentencia y no interlocutoriamente".
"Si lo que el actor reclama en verdad en juicio es la usurpación o despojo que le ha hecho el
demandado de un inmueble sin inscribir, el cual adquirió, dice, por una venta ilegal hecha
por un hijo suyo -del actor-, esa cuestión no puede ser deducida ni resuelta en la vía
sumaria del desahucio, pues no existe ninguna posesión en precario por tolerancia del
dueño, debiendo ser resuelto el asunto en la vía interdictal o en la ordinaria declarativa del
mejor derecho de posesión o de propiedad, según las circunstancias y limitaciones de las
leyes respectivas".
"Si el demandado ocupa el local por pura tolerancia, pues entre él y el actor no existió
ninguna contratación, los recibos que presentó para demostrar que él ha venido pagando los
alquileres, no tienen ningún valor como prueba en este caso, porque no está comprobada su
condición de inquilino respecto del inmueble propiedad del demandante, de ahí que lo
procedente es confirmar la sentencia que declaró con lugar el desahucio y confirmó la
orden de desalojo".
"Si no logró demostrar el demandado el derecho mediante el cual ocupa el local a que se
refiere este proceso, el desalojo solicitado es procedente, porque no puede haber otro
motivo por el que esté ocupándolo que la tolerancia".
"Si mediante un contrato privado -al que ni siquiera se le puso fecha cierta, ni se hizo en el
papel sellado respectivo, ni se le adhirieron y cancelaron los timbres fiscales
correspondientes- la cónyuge sobreviviente y un heredero del causante se comprometieron
a otorgarle a un tercero escritura de venta a su favor, sobre la finca de que se trata, ese acto
es absolutamente nulo, pues ni el cónyuge supérstite, ni los hijos que con él vivan, pueden
vender ese bien o poner en posesión del mismo a un tercero, sin autorización judicial; de
ahí que si el demandado ocupa la casa de la sucesión a que este juicio se contrae, lo que ha
sido por pura tolerancia, sin ningún derecho de posesión que reclamar sobre el inmueble,
que ninguno le puede haber sido transmitido legítimamente conforme a lo dicho, de modo
que la demanda de desahucio promovida es atendible y debe acogerse en sentencia".
"El procedimiento de desahucio administrativo que contempla el párrafo segundo del inciso
segundo del artículo 691, de C.P.C., no comprende el caso de un desahucio que se
fundamenta en la causal de mera tolerancia, casos en que al tenor de lo que dispone la
disposición citada pero en el primer párrafo del inciso segundo, procede el desahucio, por
lo que debe revocarse la resolución recurrida para que proceda el Juzgado a dar curso a este
proceso, conforme a las disposiciones legales correspondientes".
"Si los demandados hubieran logrado demostrar que ellos, como lo alegan, se encuentran
disfrutando del inmueble como poseedores del mismo y por haber construido la vivienda
que allí se encuentra, la vía sumario del desahucio no sería la indicada para desalojarlos de
la casa en cuestión; pero como la actora ha probado su calidad de dueña en la propiedad y
los accionados no demostraron lo que alegan, lo procedente es confirmar la resolución que
declara con lugar la demanda de desahucio".
"Si el actor declaró que el demandado hizo algunas mejoras en la construcción existente,
con anuencia de la anterior propietaria y que estaba autorizado para terminarla, esto bastaría
para cerrarle el paso a la acción sumaria promovida por el primero, pero si además se
demostró la existencia de un contrato de obra con razón de fecha cierta, entre el accionado
y unos contratistas, esto le da perfiles todavía más categóricos al derecho del mismo a
continuar viviendo en la casa parcialmente construida por él, mientras en juicio ordinario
no se decida la suerte de su ocupante y se fije de una vez por todas la cuota de poder que le
corresponde en el inmueble".
"Si una persona vive ocupando y poseyendo un inmueble, desde muchísimos años atrás, no
puede decirse que lo sea por simple tolerancia de otra que se diga dueña, sino que la idea
clara que se desprende es que lo hace a título de dueño, pues lógicamente ha poseído con
animus domini y no en verdad a título precario, por lo que no es en la vía sumaria de
desahucio que debe discutirse ese derecho, debiéndose acudir entonces al juicio ordinario".
"Si el demandado demostró que las casas existentes en el inmueble de las que se le pretende
desalojar, fueron levantadas con materiales y dinero suyos, en la especie se produjo un
fenómeno de accesión, el cual hace que el asunto no pueda ser discutido en la vía sumaria
de desahucio, toda vez que de ser así, se permitiría un despojo sumario en perjuicio de un
eventual propietario".
"Si la posesión del demandado en la propiedad inscrita a nombre del actor es precaria, pues
ningún título tiene, y ningún vínculo contractual lo logra con su propietario, el argumento
de que efectúa algunas mejoras, y que ha vivido allí pacíficamente, a vista de todos, es
improcedente para enervar la acción de desahucio y obligar al accionante a tener que
recurrir a la vía declarativa a que sustente su derecho a la reivindicación".
"Con examen de las circunstancias alegadas por las partes, las diligencias de desahucio
deben ventilarse ante los tribunales comunes, pues el accionado está alegando una cuestión
de copropiedad en la casa que levantó en el lote objeto de las presentes diligencias, y esa
materia no puede discutirse en la vía del desahucio administrativo".
Los problemas jurídicos a resolver, en los que están involucrados problemas de accesión y
mejoras, no pueden ser resueltos en la vía sumaria de desahucio, por más que se diga que la
finca donde ocurren estos hechos sea propiedad Estatal y por tanto inalienable. No es
suficiente afirmar que una persona esta por mera tolerancia en un finca, ese hecho debe de
demostrarse fehacientemente por quien pretende que se da esa causal de desahucio (artículo
317 del Código Procesal Civil). En este caso, en el propio escrito de expresión de agravios,
se relaciona la mera tolerancia con el hecho de que el demandado no tiene titulo legítimo
para poseer, sea, que hay mera tolerancia porque el sujeto pasivo no tiene derecho de
posesión. Ese argumento no es de recibo, ya que en materia agraria, puede tenerse el
derecho de posesión sin titulo alguno, caso de los poseedores en precario a que se refiere el
articulo 92 de la Ley de Tierras y Colonización".
III.- EL COMODATO
1.- REGULACION
Artículo 7 inc. f) Lgau.- "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta Ley: f) El comodato.
El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de
acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya
registrado a su nombre esos servicios".
Artículo 1334 Código Civil "El préstamo, sea comodato o mutuo, es un contrato gratuito".
Artículo 1341 Código Civil "El comodato expira: 1º.- Por haber llegado el plazo fijado en
la convención.
2º.- Por haberse hecho el uso para el cual se prestó la cosa.
3º.- Por la muerte del comodatario.
4º.- Por el acaecimiento de circunstancias apremiantes e imprevistas que hagan necesaria la
cosa para el comodante. Terminado el comodato, el comodatario debe devolver la cosa".
Para Albaladejo es el contrato por el cual dos personas acuerdan la entrega por una
(comodante) a otra (comodatario) de una cosa para que la use gratuitamente y la devuelva
después. Diez y Gullón lo definen como, un contrato en virtud del cual el comodatario
recibe una cosa no fungible para usarla durante cierto tiempo, al cabo del cual ha de
restituirla; en realidad es un préstamo de uso, cuyas notas características son la gratuidad y
la duración temporal. Finalmente, Rojina Villegas, siguiendo el enunciado del artículo 2497
del Código Civil mexicano, ensaya esta definición "contrato por virtud del cual una persona
llamada comodante, se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, a
otra persona llamada comodatario, quien se obliga a restituirla en su propia individualidad".
El comodato que aquí nos interesa y del se que se ocupa el artículo 7 inc. f) de la Ley de
Arrendamientos es el de inmuebles ocupados, estén o no construidos con habitación,
locales, bodegas o similares, por lo que indistintamente, el procedimiento administrativo es
aplicable si el inmueble tiene o no construcción.
3.- ELEMENTOS
Por la similitud que esta figura tiene con la ocupación por tolerancia, sus elementos son
analizados con los se expusieron en esa figura. Al igual que en la ocupación por tolerancia,
el poder de hecho que se ejercite como consecuencia del comodato, y que se llama acto
liberatorio o acto facultativo, no puede entenderse como elemento de la posesión, ni como
idóneo para hacerla adquirir, aun cuando exista animus del comodatario en tal sentido.
Contradice a ello la circunstancia de que, el titular del derecho no ha querido renunciar al
ejercicio de ese mismo derecho, o sea, a la posesión del derecho, de allí entonces que al
negarle eficacia a esa ocupación, la ley se encargue de hacerla cesar, sin necesidad de un
tedioso proceso ordinario de reivindicación, pudiendo optar el sujeto a la vía del desahucio
judicial o al de desahucio administrativo, que prevé el numeral 7 de la Lgau y el 455 CPC.
Como dijimos, en la ocupación que ejerce el comodatario, solo existe el beneplácito o acto
liberatorio y unilateral, singularmente gratuito del titular del inmueble, para que aquel lo
ocupe, sin que se exija un compensación onerosa. El contrato de arrendamiento por el
contrario tiene su justificación en un acto expreso de las partes y en concreto en un título
contractual que legitima al arrendatario a actuar sobre el inmueble arrendado, por el pago
de un precio. La ocupación por comodato, insistimos, queda reducida a una peculiar
situación de posesión: situación de hecho, sin otro fundamento que la liberalidad o
consentimiento del propietario o poseedor, sin vínculo jurídico alguno del que pueden
desprenderse obligaciones específicas, ajenas a las que son comunes a todo poseedor que se
repute de buena fe. Por eso, el carácter bilateral que alguna parte de la doctrina le atribuye a
la figura, parece perderse cuando pensamos en el deber de devolución que pesa sobre el
comodatario, lo que solo se justifica en el hecho de tratarse de un bien ajeno, en el que se
mantiene sin titulo justo más que la voluntad del comodante, y, por otro lado, no puede
decirse que para el comodante la relación implique obligaciones, pues en principio él no
recibe ningún tipo de compensación, por el contrario, debe soportar la carga que implica el
comodato, sin retribución alguna.
La liberalidad, caracteriza esta figura, y ésta, es la que da origen en los supuestos del
artículo 1341 del Código Civil -o bien, por decisión unilateral del comodante-, a revocar o
poner término en cualquier momento, mediante el procedimiento de desahucio
administrativo, lo hace que esta clase de relaciones superen generalmente la órbita
contractual. Es por ello que resulta innecesario exigir prueba del comodato, más que la
inexistencia de otra causa que origine la ocupación, esto es el hecho de poseer sin título,
invirtiéndose así la carga de la prueba para el comodatario, quien deberá demostrar, si no
quiere ser desalojado, que su título es más sólido que la simple autorización gratuita por
parte del comodante o titular del bien.
La muerte de comodatario, el vencimiento del plazo, el uso para el cual se prestó la cosa y
situaciones apremiantes e imprevistas que hagan necesaria la cosa para el comodante -art.
1341 Código Civil-, son las causales taxativas por las cuales concluye el comodato. El que
la norma prevea como causas de extinción del comodato la muerte del comodatario, se
justifica en el hecho de ser un convenio personalísimo e intransferible, que por esa sola
razón no pasa a los herederos.
Una situación análoga sucede con la extinción por vencimiento del plazo, puesto que su
carácter unilateral y liberatorio permite que el comodante imponga un plazo contractual, o
fije una por requerimiento, sin importar el tiempo transcurrido o se aleguen derechos
adquiridos, o prórrogas tácitas.
Además de las cuatro causales mencionadas de que trata el Código Civil, hoy debemos
agregar una causa más como es la voluntad unilateral del comodante o titular del bien para
pedir la desocupación. Pero interesa preguntarse si ¿Procede el desalojo administrativo
basado en un préstamo por comodato, cuando el plazo no esté vencido, si la cosa no se ha
consumado por el uso, si el comodatario no ha muerto o el comodante no necesite la cosa?.
Antes dijimos que lo que distingue el precario clásico -no el nuestro- del comodato, es
precisamente la inexistencia en aquel, de un plazo señalado para la cesación del préstamo,
donde la devolución se hace depender de la voluntad del prestatario. Pero a pesar de la
innovación que significó la inclusión del comodato como supuesto para la procedencia del
desahucio administrativo, la norma no se ocupó de aclarar este aspecto y pareciera más bien
que ha adicionado esa causal de desalojo basado en solicitud unilateral del comodante, para
acceder al desalojo en el comodato, la justificación como se dijo, se encuentra en que se
trata de un contrato gratuito de beneficencia, por lo que a falta de pacto, sería contrario a
toda lógica vedar al comodante la posibilidad de pedir la devolución de la cosa en cualquier
momento. En Argentina, México y España, se ha previsto en forma expresa, como causal
de extinción, la simple solicitud del propietario o comodante, sin necesidad de que concurra
ninguna causal de terminación.
Frente a esta posición, se dan situaciones particulares, así por ejemplo, si en el contrato no
se fijó plazo, o bien, este se encuentra vencido, siempre sería admisible el desalojo, puesto
que en el primer supuesto al no haberse establecido plazo, el comodante si puede requerir la
restitución del inmueble; y en un segundo supuesto, bastará con la simple gestión de
desalojo, pues ya el contrato ha entrado en una causa de terminación del convenio, prevista
en el numeral 1341 inc. 1º Código Civil, que obliga al comodatario a restituir la cosa.
De haberse previsto en la Lgau como causal expresa de terminación del contrato, la simple
voluntad del comodante, nos habríamos obviado otros problemas que esta omisión genera,
así por ejemplo, el comodante podrá pedir el desalojo unilateral, basado en otros supuestos,
como el dar al bien un uso distinto al pactado o aquél para el que está destinado el mismo -
obligación prevista en el 1335 C.Ci.-; cambiar su destino, utilizarlo en forma abusiva, no
pagar los servicios públicos que no se consideren renta, daños visibles a la cosa, cesión del
derecho, sub-comodatar el bien, etc.
Otro aspecto, no menos importante, es la posibilidad de que las partes fijen otras
condiciones de modo o forma que hacen extinguir el contrato y en consecuencia faculten al
comodante a pedir el desalojo del bien ocupado; así, si las partes pactaron una condición,
un plazo bajo término -recolección de una cosecha-, no parece justificado que el
comodatario permanezca en el inmueble, y, en consecuencia, si podrá decretarse el
desalojo, puesto que la unilateralidad y la gratuidad suponen una razón mayor a la
protección del comodatario.
Antes hemos analizado la distinción entre comodato, precario y ocupación por mera
tolerancia. Sólo basta con agregar, que la gratuidad que Caracteriza el comodato, es lo que
precisamente hace la diferencia con el arrendamiento, donde el precio es un requisito
esencial-; puede concluirse que si hay pago de precio -art. 8 y 11 inc. f) Lgau-, como
dijimos, no hay comodato o al menos este se extingue.
A estas obligaciones del arrendador debemos agregar una no menos importante, que lo
distingue con el comodato, y es el hecho de que si bien el comodante puede pedir la cosa en
cualquier momento, y en caso de negativa a su entrega pedir el desalojo administrativo, en
el arrendamiento no existe la voluntad unilateral del propietario como causa de extinción
del contrato, por el contrario, la ley impone un plazo mínimo de vigencia del contrato -3
años- con posibilidad de prórroga automática por un periodo de tres años, y así
sucesivamente, si el arrendador no notifica en forma expresa al arrendatario, su voluntad de
no renovar el contrato, por lo menos con tres meses antes de la expiración del plazo original
o el prorrogado anteriormente -art. 71 Lgau-. Este derecho de prórroga legal automática por
falta de aviso, no protege al comodatario, al permitir la ley su extinción no solo por el
vencimiento del plazo por el que se otorgó, sino además por la voluntad unilateral e
injustificada del comodante, o bien, por necesidad apremiante de la cosa para el
comodatario -art. 1341 Código Civil-.
Más difícil resulta hacer la distinción del precario clásico y el comodato, pues como ya se
dijo antes, ambos tienen como elementos comunes la liberalidad, la gratuidad y la
revocabilidad sin causa; se suele distinguir de ambas figuras el hecho de que el comodato,
generalmente, tiene un uso determinado, bien sea respecto del modo -art. 1335 Código
Civil-, el fin -1341 inc. 2- o el tiempo -1341 inc. 2- o el tiempo –1341 inc. 1.-
Para Brenes Córdoba la diferencia entre comodato y uso o habitación, estriba en que aquel
está previsto para muebles, señala que "en principio, lo mismo puede establecerse
comodato sobre muebles que sobre inmuebles, sólo respecto a los primeros tiene lugar, bajo
tal denominación; pues cuando el préstamo recae sobre cosa inmueble, toma el nombre de
derecho de uso o de habitación, según se refiera a un fundo o a un edificio, constituyendo
entonces un derecho real, de especial carácter, posición adoptada por la jurisprudencia de la
Sala Primera de Casación, que citando el texto transcrito de don Alberto, agregaba además
que "lo mismo puede decirse del contrato de préstamo concretamente del comodato, en
primer lugar el objeto sobre el cual versa el contrato lo es fundos agrarios, y el comodato
estrictamente se refiere a cosas muebles, además de que el comodato es gratuito y el que
nos ocupa no lo es, artículo 1334 del Código Civil". La interpretación propuesta por don
Alberto y seguida por la Sala de Casación, lo que hace es tratar de acoplar la regulación de
dos figuras, posición que no resulta tan acertada, desde que las normas que regulan el
comodato no hacen esa distinción, y no podría excluirse de su aplicación los bienes
inmuebles, de allí que la legislación comparada y la doctrina extranjera, no se encarguen
tampoco de hacer esa diferencia. A ello debemos agregar que tanto el comodato, como el
uso y habitación son derechos personalísimos, generalmente gratuitos, intransferibles, sin
causa aparente más que la simple liberalidad, y en consecuencia, revocables en cualquier
momento por quién lo concedió, lo que las hace ser una posesión precaria personalísima,
aunque con derecho de usar y disfrutar la cosa, junto con sus frutos, salvo pacto en
contrario.
Otros autores hacen depender la diferencia entre comodato, uso y habitación en el hecho de
que en los dos últimos, se confiere uso para el consumo de las necesidades básicas del
usuario o habitador, diferenciándolos del comodato, donde el derecho a usar de la cosa y
los frutos exceden las del consumo básico, esta parece ser la idea que recoge el artículo 367
del Código Civil nuestro, que limita el uso y habitación en caso de frutos a "los que basten
para satisfacer sus necesidades y las de su familia".
"Si la tolerancia alegada por la parte actora en cuanto a permitir al demandado habitar la
casa cuyo desalojo ahora pretende, constituye en realidad un contrato de préstamo, pues
aún considerado el convenio como una prestación unilateral -simple aquiescencia de los
dueños-, siempre sería un acto jurídico que se regularía en la misma forma que el préstamo;
y si además el cuadro fáctico general evidencia problemas de mejor derecho de posesión,
pues el demandado ha vivido en ese lugar por más de diez años, y ha hecho mejoras y
agregados, procede declarar sin lugar el desahucio solicitado, para en su lugar remitir los
autos a la vía ordinaria declarativa en donde se dilucide a fondo la cuestión, por ser más
prudente, y no acoger la vía expedita del desahucio".
"Respecto al comodato y la causal aquí invocada cabe señalar que la mera tolerancia se da
cuando una persona ocupa el inmueble gratuitamente. El actor en el sublitem no probó esa
condición, tampoco probó que existiera una relación inquilinaria, y en virtud de que el
accionado lo ocupa por una razón de índole comercial. en un proceso sumario de desalojo
no se puede dilucidar".
"Si el anterior propietario prestó al demandado el terreno para que se edificara la casa a la
que irían a vivir este último con la hija de aquél, después de efectuado el matrimonio, no es
cierto que el convenio entre esas partes se ubique dentro de la categoría del contrato agrario
denominado "gratuito", ya que está claro que en este tipo de contrato lo que se hace es
otorgar gratuitamente el disfrute de un terreno para realizar una actividad agrícola; aquí de
lo que en realidad se trata es de la figura del comodato "ad aedificandum", sobre el cual,
dicho sea de paso, no existe ninguna regulación en nuestro país, de tal manera que los
conflictos que surjan en él deberán solucionarse en lo fundamental, con aplicación de los
artículos 1023, 1334 y siguientes del Código Civil; sin embargo pese a la incorrecta
aplicación del asunto bajo la órbita del Derecho Agrario, no debe decretarse nulidad alguna,
en virtud de que ninguna indefensión es dable concebir en el proceso.
"Como bien lo indica el señor juez a quo, el demandado explota el inmueble a que se
contrae este proceso, debido a un acto de mera liberalidad que le ha concedido su padre el
aquí actor, por lo que si se configura la causal aducida por el accionante, a saber la mera
tolerancia [como causal de desahucio], situación que es reconocida por el propio
demandado, solamente que él la califica de contrato de mutuo y de comodato, pero
independientemente de como lo llamen las partes, lo cierto es que el demandado se
encuentra ocupando el fundo del actor por tolerancia de éste a favor de su hijo. Si
solamente eso hubiera ocurrido, la acción debió de declararse con lugar, pero como el
demandado, a vista y paciencia del actor construyó una casa de habitación para él y su
familia, realizó actividades agrarias sobre el inmueble en cuestión como lo fue la siembra
de papa y repollo [...] no es posible en vía sumaria resolver este asunto por cuanto se daría
una situación como la prevista en el numeral 509 del Código Civil por cuanto se ha
edificado, plantado y sembrado en terreno ajeno, a ciencia y paciencia del dueño, por lo que
éste podría hacer suya la plantación o fábrica, pagando el valor que haya costado, y si no le
conviniere, la propiedad total será común en proporción al valor del terreno antes del
edificio o plantación, y al valor de la plantación o edificio. Siendo así, no es posible en vía
sumaria declarar derechos o extinguir obligaciones, situación que nuestro Ordenamiento
Jurídico lo ha dejado única y exclusivamente a la vía ordinaria, en donde con mayor
amplitud sí es dable discutir situaciones como la aquí presentada, por lo que procede
confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos".
V- Siendo así, no es posible dilucidar en esta vía sumaria del desahucio lo relativo a la
relación contractual que en su oportunidad se dio en entre actora y demandado pues las
consecuencias jurídicas del mismo (pago de mejoras si es que así se llegase a determinar,
duración, etcétera), solo es posible establecerlas en la vía declarativa...".
IV. El demandado alega que ha cultivado el terreno durante muchos años, le ha introducido
mejoras, y aduce haber adquirido por prescripción positiva, en base a la posesión precaria
de tierras. Sostiene se demostró la mera tolerancia en sede civil, pero sin tomar en cuenta su
posesión agraria. Alega accesión a su favor, y sostiene su derecho de retención sobre el
bien, hasta tanto no le hagan pago de las mejoras.-
V. No posee a título de dueño, quien entra a poseer un terreno en virtud de una relación
jurídica contractual. En éste caso el contrato de "préstamo gratuito de tierras", suscrito entre
las partes, le confería al demandado, el derecho de usar el bien productivo, pero no le
concede ningún derecho real de propiedad o posesión. La posesión agraria sigue
perteneciendo a su titular, sea a G.M.U., quien ejercita una posesión mediata -a título de
dueña-, a través del poseedor inmediato. Por ello sino existe una posesión a título de dueño,
tampoco podría existir posesión precaria de tierras (articulo 92 de la Ley de tierras y
Colonización). En un caso similar al presente, este Tribunal señaló: "IV- En el presente
caso, se está en presencia de un típico contrato de préstamo gratuito de tierras, constitutivo
de empresa agraria, mediante el cual la propietaria le presta al demandado, sin que exista
ningún tipo de contraprestación, su terreno, a efecto de que éste lo siembre de hortalizas y
frijoles, sin que se haya pactado nada sobre duración y mejoras o algún otro extremo. La
definición quizá más llana que se ha dado de este contrato, la encontramos en el libro de
Don Alberto Brenes Córdoba, denominado "Tratado de los Contratos", 4ta. Edición,
revisada y actualizada por Gerardo Trejos y Marina Ramírez, Editorial Juricentro, 1992,
página 317, en donde indica lo siguiente respecto de el referido contrato: "418. Es éste un
contrato por el que una persona entrega a otra una cosa para que sirva de ella gratuitamente
por una vez o por cierto tiempo con la obligación de devolverla verificado el servicio, o
transcurrido el plazo convenido... El préstamo tanto en una forma como en otra, se
caracteriza como contrato "real", porque necesita para su perfección, la efectiva entrega de
la cosa. "(Tribunal Superior Agrario, Voto No. 220 de las 11:10 horas del 30 de abril de
1997). Si bien es cierto en éste caso se consideró que la vía sumaria de desahucio no era
procedente para ejecutar el desalojo, por no existir ningún plazo convenido para su
terminación, el asunto que nos ocupa es diferente, pues claramente las partes establecieron
que la propietaria, al momento de dar por terminada la relación contractual le otorgaría un
plazo de un mes al "prestatario", para que desocupara el inmueble. Circunstancia que el
aquí demandado conocía perfectamente desde que se planteó la anterior demanda de
desahucio, por la cual el Tribunal exigió el otorgamiento de dicho plazo. De modo que si
una vez prevenido, desde hace mucho más de un ano, el demandado no ha querido
desalojar el inmueble, es procedente la demanda de desahucio. La entrega del fundo
agrario, es una obligación inherente en éste tipo de contratos: "Al igual que el esquilmo, la
forma de tenencia tipo gratuito es un contrato innominado. Es unilateral ya que únicamente
la parte que recibe la parcela se obliga, siendo su compromiso el de retornar la tierra al
finalizar el contrato... Esta obligación no obsta para que pueda retener la parcela como
garantía de reembolso por reparaciones de emergencia realizadas por él para la
conservación el terreno. No obstante, los gastos ordinarios de manutención del terreno y sus
accesorios o aquellos hechos para facilitar su uso deben ser pagados por el comodatario,
puesto que es él quien recibe los beneficios inmediatos..." (BARAHONA, Rodrigo.
Derecho Agrario, Universidad de Costa Rica, 2a. edición, 1980, página 414-415).
1.- REGULACION
Artículo 7 Lgau: "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:... g) El uso de
viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados, porteros, guardas,
peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que
prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u
otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como
remuneración en especie".
Artículo 455 párrafo 4º y 5º CPC: "En casos especiales la autoridad de policía, a su juicio,
podrá conceder verbalmente un plazo prudencial para la desocupación. Cuando se trate de
trabajadores de fincas rurales necesariamente deberá concedérseles, para el desalojamiento
un plazo no menor de quince días ni mayor de treinta, que comenzará a correr a partir del
día en que la autoridad de policía les haga la prevención, mediante acta que firmará con el
interesado o, si este no quiere o no puede firmar, con dos testigos".
2.- ANALISIS
Esta norma tuvo su origen en la adición hecha al artículo 691 del Código de Procedimientos
en 1933, y donde se excluían de la sede jurisdiccional, algunas situaciones que no generan
una verdadera relación inquilinaria, ni aún precaria, como lo decía el mismo artículo 691
párrafo 3º de aquel Código. Ya desde ese reforma se incluían en estos casos a: los
administradores, encargados, porteros, guardas, empleados públicos o particulares, peones,
pensionistas, pasajeros -debemos agregar jardineros, conserjes, etc-, en relación con las
casas de habitación, departamentos, locales, oficinas o fincas que ocupen por razón de los
servicios que prestan o que paguen. Como el mismo derogado artículo 691 lo expresaba,
este tipo de relaciones no generan posesión precaria ni de ninguna especie, y no había
necesidad, en estos casos, de promover juicio de desahucio, y si había oposición, el dueño o
la persona con derecho a poseer, podía recurrir a la autoridad de policía correspondiente, la
que sin trámite alguno procedía al desalojo.
En las reformas de 1937 se le agregó un párrafo para que se otorgara un plazo de ocho a
quince días a los trabajadores de fincas rurales cuando fueren cesados de su servicio,
adición que se mantuvo en el artículo 455 del Código de 1990 -con el mismo plazo -, y en
las reformas que introduce la vigente Ley de Arrendamientos -art. 455 CPC-, donde se
reduce el plazo que les debe otorgar para desalojar.
Esta norma fue tomada del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Española de 1881 -
aun vigente-, que aunque remitía a la vía del desahucio judicial, para el desalojo de
"administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario de su finca"
371, fue también adoptada por las leyes de arrendamiento de ese país de 1964 y en la
vigente Ley 29 de 1994 -artículo 5-.
El bien ocupado puede referirse a una casa con o sin construcción, un terreno baldío, un
local u oficina, que en todo caso haya sido asignado al trabajador con motivo de sus
funciones, o bien por comodidad para el desempeño de otras funciones para lo cual requiera
-por actividad, cercanía o acuerdo- ocupar la vivienda, local u oficina del dueño.
La norma en análisis parte de que la premisa de la casa o local es ocupado por el trabajador
o encargado por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, esto es, que
solo se refiere a la vivienda como complemento del trabajo que realiza, por lo que si la
vivienda o local no ha sido dado en función del cargo, sino por un acuerdo independiente y
sin correspondencia con el puesto, sea a título gratuito u oneroso, entonces estaremos ante
una ocupación por tolerancia o un arrendamiento urbano, esto último por haber pago y
relación independiente, no siendo procedente la vía de desahucio administrativo para
proceder a su desalojo, a pesar de que cese en la relación laboral.
Pueden incluirse en la norma los supuestos en que una persona resguarda un inmueble, con
autorización del propietario, con la finalidad de cuidarlo para su venta o correduría, ya que
en este supuesto se trata también de un encargado, en los términos del artículo en
comentario, al que la ley no otorga derechos como inquilino, ni aun derecho de posesión o
retención de la cosa.
En cuanto el plazo para desalojar, la ley exige otorgarle un plazo de 15 a 30 días, naturales
se entiende, por ser plazo civil y no procesal -art. 455 CPC reformado-. Ese plazo tiene
como finalidad que el ex-trabajador consiga una nueva vivienda y pueda trasladarse
dignamente de ella, y evitar que el ex-patrono lo ponga de inmediato en la intemperie. Ese
plazo, como lo ha resuelto la Sala Constitucional, en resolución que infra se cita, debe ser
otorgado por el propietario o por el propio Ministerio, cuando se opte por el desahucio
administrativo y puede ser notificado al ex-empleado o su cónyuge que convive con él en la
vivienda.
"... La amparada reclama que en forma verbal le fue solicitado el desalojo inmediato de la
casa que habita -que pertenece al Ministerio de Educación-, y que con ello la Junta de
Educación de la Escuela El Llano de Alajuelita está violentando el principio constitucional
del debido proceso; sin embargo, no consta en autos elemento probatorio alguno que
respalde su dicho, y por el contrario, en los folios 13 y 26 se encuentra el oficio ATJ-495-
96 de fecha 15 de noviembre de 1996, mediante el cual la Asesoría Técnico Jurídica del
Ministerio de Educación le evacua una consulta a la licenciada Gilda Solís Zamora, de la
Sub-Región Educativa, acerca de la situación de la aquí amparada con respecto a la
ocupación de la misma en la "casa del maestro", dado que en julio del ano recién pasado se
nombró una maestra que se interesaba en habitar la mencionada vivienda, con fundamento
en el Decreto Ejecutivo Nº 6599-E "Reglamento para el Uso de las Viviendas Escolares".
Lo anterior es un indicador para este Tribunal Constitucional, de que ha habido gestiones
concretas por parte de la Administración, tendentes a respetar el debido proceso a la
amparada.
Por otra parte, informa bajo juramento el Presidente de la Junta de Educación recurrida, que
a tenor del artículo 2 del Decreto Ejecutivo Nº 6599-E que reglamenta el uso de las
viviendas escolares, la concesión de las mismas es temporal, durante el período que dure
cada ano escolar, motivo por el cual efectivamente se le hizo un planteamiento verbal a la
amparada, en términos de que buscara solución a su problema, o que llegara a un acuerdo
con el Ministerio de Educación Pública y con la Junta de Educación, para lo cual se le
otorgó un el plazo de treinta días, ya que de lo contrario presentarían el desahucio
administrativo, todo lo cual evidencia que si bien la intención subyacente es desalojar a la
señora M. de la casa que habita, ello es utilizando el procedimiento legal previsto al efecto,
y solo en el caso en que no demuestre la amparada encontrarse autorizada debidamente por
el Ministerio de Educación, quien es el propietario del bien inmueble en cuestión, el cual,
de conformidad con el artículo 1º del Reglamento supracitado forma parte del Patrimonio
Nacional, por lo que no se puede alegar ningún derecho adquirido sobre el mismo.
"UNICO. Cabe aclarar al petente que de conformidad con el párrafo 5 del artículo 455 del
Código Procesal Civil (reformado por Ley número 7527), si el desalojo administrativo se
ordena contra trabajadores de fincas rurales, necesariamente deberá concedérseles un plazo
no menor de quince días ni mayor de treinta a fin de que desocupen el inmueble que han
usado en razón del servicio que allí prestaban, por ello no resulta contrario a derecho el
plazo concedido al amparado para que haga abandono de la casa de habitación, sin
embargo, si aquel considera que el tiempo concedido es insuficiente, deberá gestionar lo
pertinente ante la empresa recurrida o en su defecto, ante la autoridad de policía que ha
gestionado la petición de desahucio administrativo, para lo que en derecho corresponda. Por
lo expuesto, el amparo resulta improcedente y así debe declararse".
"Señala la recurrente (folio 001) que labora para el Ministerio de Educación Pública como
conserje, desde hace ocho años y nueve meses; que desde hace siete años se le otorgó una
casa de habitación que se encuentra junto a la Escuela de El Llano de Alajuelita, pero que
con la llegada de la Directora G.V.B en el año 1996, se inició una feroz campaña
persecutoria y de hostigamiento laboral en su contra, así como para expulsaría de su casa,
siendo que el viernes 13 de diciembre la Presidente de la Junta Administradora y la Vice-
Presidenta, llegaron a la casa para decirle que tenía que desalojar porque definitivamente ya
no se la iban a dar más. Indica que ella pidió la información por escrito, así como el tiempo
de ley para hacer el desalojo, pero que no se lo concedieron, lo que estima violatorio del
debido proceso. Agrega que a los integrantes de la Junta Administradora se les venció su
período de nombramiento en el mes de noviembre de 1996, y aún así continúan actuando
como si estuvieran vigentes sus nombramientos. Solicita se declare con lugar el recurso, así
como que se está violando el debido proceso con los procedimientos seguidos, en tanto no
se le notificó debidamente el desalojo, pues quien lo hizo ya no tiene personería para
hacerlo, y además lo hizo de palabra, sin darle el tiempo necesario para poder buscar casa,
así como que se condene a las partes recurridas al pago de costas, daños y perjuicios
ocasionados.
En escritos que corren a folios 10 y 15, se apersona nuevamente la amparada manifestando
que ella cuenta con un Convenio de Concesión y Uso de Vivienda, así como con el permiso
del Director Regional y la aprobación de la Oficialía Mayor del Ministerio de Educación
para ocupar la casa de cita, pero que aún así la señora Directora de la Escuela induce a los
miembros de la Junta Administrativa a violentar el convenio supracitado. Asimismo, indica
que las autoridades recurridas podrían argumentar en sus informes que la solicitud de
desalojo se efectuó por cuanto una educadora iba a hacer uso de la vivienda. pero que eso
no es cierto, pues puede que hubo un momento en el que se dio esa posibilidad, pero la
educadora posteriormente desistió y no quiso ir a dar clases a ese Centro Educativo, razón
por la cual no había ningún candidato a usarla, de manera que "... más bien lo que operó fue
una mala intención siempre dentro del marco de una rencilla personal de la Señora
Directora contra la suscrita". Asimismo, indica que consta en autos que las partes fueron
debidamente notificadas, "...el Ministro el día 6 de enero y la Junta Administradora el día 7
de enero ambos de 1997, no obstante se observa que ninguno (sic) de los dos recurridos
contestó en tiempo y dentro de los tres días ordenados por su despacho.
Así las cosas y no habiendo oposición el (sic) presente recurso, solicito a su despacho se
proceda conforme a derecho acogiéndose el presente recurso en todos sus extremos".
Informa bajo juramento el señor S.A.O., en su condición de Vice Ministro, atendiendo por
recargo la Oficialía Mayor del Ministerio de Educación (folio 20), que desconoce ese
Despacho cualquier gestión que esté realizando la Junta Educativa de la Escuela El Llano,
con relación al desalojo de la "casa del maestro", ocupada actualmente por la conserje de
dicha Escuela. Agrega que según oficio Nº ATJ-495-96, suscrito por la Licda. D.A.G. el 15
de noviembre de 1996, se le indicó a la Licda. G.S.Z., Asesora Supervisora del Circuito en
donde está ubicada la Escuela El Llano, que si la casa del maestro está habitada por la
conserje, debe de existir un convenio de concesión de uso de viviendas escolares, entre el
usuario y el M.E.P., el que debía contar con el visto bueno del respectivo Director Regional
y la Aprobación de la Oficialía Mayor del Ministerio. Asimismo, se le indicaba que si el
conserje no cumplía con ese requisito, esto autorizaba a la Junta de Educación a pedir el
desalojo administrativo y a demandar al usuario por daños y perjuicios, si quien habita la
casa hubiere cometido abusos. Así las cosas, solicita se exonere de responsabilidad a la
Oficialía Mayor del Ministerio de Educación Pública, toda vez que no se ha tenido
participación en la posible violación de los derechos constitucionales de la recurrente... y,
Considerando
I.- Hechos probados. De importancia para la decisión de este asunto, se estiman como
debidamente demostrados los siguientes hechos: a) Sin determinarse desde hace cuánto
tiempo, la amparada labora como conserje en el Ministerio de Educación Pública,
actualmente destacada en la Escuela de El Llano de Alajuelita (folios 001, 17 y 20); b)
Desde fecha que no se precisa, la amparada habita la denominada "casa del maestro",
ubicada junto a la Escuela de El Llano de Alajuelita (folios 001, 17 y 20); c) En diciembre
de 1996 el Presidente de la Junta de Educación de la Escuela El Llano de Alajuelita, le
indicó verbalmente a la amparada que aclarara su situación como concesionaria de la "casa
del maestro", o de lo contrario se le presentaría un desahucio administrativo (folio 17).
III.- La amparada solicita que se acoja el presente recurso. en virtud de que el informe de
las autoridades recurridas fue rendido extemporáneamente. Sobre el particular, según se
aprecia a folio 8 vuelto de este expediente, el Oficial Mayor del Ministerio de Educación
fue notificado de la interposición de este amparo el día 14 de enero en curso, y presentó el
informe requerido el 16 siguiente, con lo que se aprecia que la recurrente no lleva la razón,
pues el plazo concedido para contestar fue de tres días. En cuanto al Presidente de la Junta
de Educación, la notificación respectiva fue recibida en casa de su madre el día 7 de enero,
y su informe fue recibido en esta Sala el día 13 siguiente, es decir, con un día de atraso,
puesto que los días 11 y 12 no fueron hábiles; por lo que a pesar de la presentación
extemporánea, la Sala entra a valorar el informe rendido por el recurrido, considerando que
el atraso fue mínimo y que la notificación no se realizó en forma personal.
IV. Sobre el fondo. La amparada reclama que en forma verbal le fue solicitado el desalojo
inmediato de la casa que habita –que pertenece al Ministerio de Educación-, y que con ello
la Junta de Educación de la Escuela El Llano de Alajuelita está violentando el principio
constitucional del debido proceso; sin embargo, no consta en autos elemento probatorio
alguno que respalde su dicho, y por el contrario, en los folios 13 y 26 se encuentra el oficio
ATJ-495-96 de fecha 15 de noviembre de 1996, mediante el cual la Asesoría técnico
Jurídica del Ministerio de Educación le evacua una consulta a la licenciada G.S.Z., de la
Sub-Región Educativa, acerca de la situación de la aquí amparada con respecto a la
ocupación de la misma en la "casa del maestro", dado que en julio del año recién pasado se
nombró una maestra que se interesaba en habitar la mencionada vivienda, con fundamento
en el Decreto Ejecutivo Nº 6599-E "Reglamento para el Uso de las Viviendas Escolares".
Lo anterior es un indicador para este Tribunal Constitucional, de que ha habido gestiones
concretas por parte de la Administración, tendentes a respetar el debido proceso a la
amparada.
Por otra parte, informa bajo juramento el Presidente de la Junta de Educación recurrida, que
a tenor del artículo 2 del Decreto Ejecutivo Nº 6599-E que reglamenta el uso de las
viviendas escolares, la concesión de las mismas es temporal, durante el período que dure
cada año escolar, motivo por el cual efectivamente se le hizo un planteamiento verbal a la
amparada, en términos de que buscara solución a su problema, o que llegara a un acuerdo
con el Ministerio de Educación Pública y con la Junta de Educación, para lo cual se le
otorgó un el plazo de treinta días, ya que de lo contrario presentarían el desahucio
administrativo, todo lo cual evidencia que si bien la intención subyacente es desalojar a la
señora M. de la casa que habita, ello es utilizando el procedimiento legal previsto al efecto,
y solo en el caso en que no demuestre la amparada encontrarse autorizada debidamente por
el Ministerio de Educación, quien es el propietario del bien inmueble en cuestión, el cual,
de conformidad con el artículo lº del Reglamento supracitado forma parte del Patrimonio
Nacional, por lo que no se puede alegar ningún derecho adquirido sobre el mismo.
La norma transcrita autoriza claramente los desahucios en los casos que cese la relación
laboral entre el peón que habita una vivienda propiedad del patrono, cuando hubiere cesado
ésta, o incluso por voluntad del propietario. En el presente caso, está comprobado que la
vivienda que habitan los accionantes se encuentra en la finca propiedad de la señora B. y
que los accionantes habitan la vivienda en virtud de una relación laboral que cesó el mes de
setiembre pasado. Todos éstos elementos quedaron acreditados en el expediente
administrativo del Ministerio de Gobernación, según consta en los hechos probados supra,
por lo que resulta procedente tener como cumplidos a cabalidad los requerimientos que
exige el transcrito artículo para autorizar el desahucio del
exempleado. Por otra parte, queda claro que el Ministro de Gobernación y Seguridad
Pública, no ha tenido participación alguna en los hechos que se denuncian, por lo que se le
debe eximir de toda responsabilidad en este asunto.
IIIo. La norma transcrita supra, no establece que se deba otorgar audiencia previa al dictado
de la resolución que ordena el desahucio, no obstante el acto es recurrible, ante el Ministro,
con lo cual se garantiza el derecho a ser oído que contempla el artículo 39 de nuestra
Constitución. En ejercicio de este derecho es que los accionantes interpusieron recurso de
apelación ante el Ministro, el cual está aún pendiente de resolver. No encuentra pues, esta
Sala, que se haya vulnerado la legalidad, ni el debido proceso en este caso, y en
consecuencia. procede se declare sin lugar el recurso."
1.- REGULACION
Artículo 7 Lgau: "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley: a) Los hoteles, las
pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los
usuarios de sus servicios".
Artículo 455 CPC: "El desahucio administrativo procederá en los casos que establecen los
artículos 7 y 74 de la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos. En tales casos, no habrá
necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan
pronto como se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho a poseerlo o su
representante" -
2.- ANALISIS
Esta norma tiene su Origen en la reforma introducida en 1937 al artículo 691 del Código de
Procedimientos Civiles, que ya comprendía como supuestos de desahucio administrativo
las ocupaciones de "pensionistas o pasajeros en relación con las casas de habitación,
departamentos, locales, oficinas o fincas que ocupen por razón de los servicios que presten
o que paguen".
Se trata, en cualquiera de los supuestos que prevé la norma, de ocupaciones concedidas por
los dueños de hoteles, pensiones o de hospedaje de cualquier naturaleza a huéspedes, que a
cambio de un precio ocupan la habitación, villa o aposento de manera ocasional y
transitoria, sea por días, semanas o meses, por temporada, por tiempo compartido o
similares.
En los supuestos de internados -como por ejemplo los monasterios, seminarios religiosos o
de reclutamiento militar, etc.-, o establecimientos similares -como centros o residencias
estudiantiles-, que también contempla la norma, la duración en la estancia es mayor, debido
a que la actividad se desarrolla por meses e inclusive por años, por lo que la relación nunca
se convierte en inquilinaria, pues la causa o fin de la ocupación lo constituye la propia
actividad que el centro realiza y no parece justificado que el huésped no deba salir,
mediante un mecanismo ágil, como la propia expulsión por el director o administrador del
centro, y aun por la fuerza pública en caso de oposición.
No cambia la naturaleza de la relación el hecho de que se pague o no, una tarifa o canon por
el hospedaje, lo que importa es que el administrador o propietario del establecimiento
puede hacer cesar en cualquier momento esa relación, sin necesidad de conceder plazo de
tolerancia, aun cuando el sujeto esté dispuesto a seguir pagando por su ocupación.
"Si bien el Código de Procedimientos Civiles dispone que tratándose del alquiler de una
habitación a pasajeros o pensionistas, "no habrá necesidad de promover juicio de
desahucio", ello no impide que el propietario o la persona con derecho a poseer pueda optar
por la vía del desahucio, lo que, por los demás, favorece al demandado, al someter el
desalojamiento a un juicio más forma y no al procedimiento señalado por el Código que
dice que "la autoridad de policía, correspondiente... sin más trámite alguno procederá al
desalojamiento", salvo en casos especiales, en que "podrá concedérsele verbalmente un
plazo prudencial con ese fin".
"Como en el caso el inquilino ha ocupado un apartamento del hotel por casi catorce anos,
aunque la renta que debería pagar debería ser al menos similar a la usual para apartamentos
de hoteles de parecida categoría, atendida la circunstancia de que se trata no de un huésped
ocasional sino de uno permanente y los muchos años que tiene de ocupar el apartamento
cumpliendo religiosamente las obligaciones que la relación le impone, es de justicia y
equidad partir de la renta mínima que se cobra por apartamentos en hoteles de primera
categoría para fijar el precio de la renta justa".
1.- REGULACION
Artículo 7 Lgau: "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:... b) Las viviendas y los
locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el
Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen
por temporadas. Esa resolución se publicará en el Diario Oficial".
Artículo 455 CPC: "El desahucio administrativo procederá en los casos que establecen los
artículos 7 y 74 de la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos. En tales casos, no habrá
necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan
pronto como se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho a poseerlo o su
representante".
2.- ANALISIS
1.- REGULACION
Artículo 7, inc. c) Lgau: "Se incluyen del ámbito de aplicación de esta Ley:.. c) Las
ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias con ocasión de
festividades.
2.- ANALISIS
La Ley de Mercados Nº 7027 mayo de 1986382, así como el Proyecto de reforma de esa
ley, se encargan de excluir este tipo de ocupación, al menos en materia de espacios y
puestos en mercados municipales.
En los tres supuestos de espacios para mercados, feria o festividades, el elemento exigido
en la norma es la "temporalidad", es decir, que la ocupación sea ocasional, corta,
provisional, breve, pasajera, transitoria, por lo que se excluyen los casos en que se arriende
un local o puesto en forma permanente, duradero y fijo en un mercado o centro de ferias,
relación que se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1.- REGULACION
Artículo 7 inc. d) Lgau: "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley: ... d) La
Ocupación de espacios destinados al establecimiento o la guarda de vehículos, excepto si se
vinculan con el arrendamiento de un local".
Artículo 11 inc. c): "En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá
contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones: c) Descripción detallada del inmueble
arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al
arrendamiento...".
Artículo 20: "La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de
él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al
arrendamiento".
2.- ANALISIS
Existen antecedentes de esta materia en la Ley colombiana de enero de 1983 -Decreto 222l-
; pero lo cierto del caso es que nuestra jurisprudencia, en algunas ocasiones, se había
ocupado del tema, arribando a la misma solución que hoy propone la norma en comentario.
Los supuestos que contempla el artículo 7 inc. g), como supuesto de desahucio
administrativo, son aquellos en que se arrienda, bien sea, un espacio diario, semanal o
mensual para el parqueo o estacionamiento de un vehículo, sea de un local destinado a ese
fin, o bien, el de un vecino que alquila a otro un espacio en su cochera o casa para que
guarde su automóvil. También se refiere a los supuestos en que se arrienda un terreno
baldío -o al menos pavimentado, encementado o cercado-, y el arrendatario lo destina a
parqueo, bien sea por estar anexo a su negocio o por facilitar la actividad que realiza, dicha
relación arrendaticia se rige por las reglas del Código Civil, por no tener precisamente
construcciones y no estar vinculadas con el arrendamiento de un local que une a las mismas
partes de éste último, con la finalidad de ser utilizado para vivienda o local de comercio.
La ley excluye el supuesto en que el arrendador alquila una vivienda o local y como
accesorio de estos un garaje, cochera o espacio, con el derecho o espacio para el
estacionamiento de uno o más vehículos. Sucede, generalmente, en edificios o
construcciones regidas por el régimen de propiedad horizontal. En estos supuestos como el
elemento principal del contrato lo constituye el local, vivienda o establecimiento lo
accesorio -espacio para parqueo-, se une de tal forma a ese elemento principal que no
podría el propietario pedir el desalojo, o, impedir el uso del espacio del parqueo. El derecho
del arrendatario de usar el espacio, con exclusión del propietario y la prohibición que éste
impida su uso, bajo pena de responsabilidad civil e inclusive interdictal, deriva además de
lo que contemplan los artículos 11 inc. c); 26 inc. b) y 20 de la Lgau; en el primero de ellos
se establece como contenido mínimo del contrato de arrendamiento, la indicación de las
instalaciones, accesorios y espacios sin construir incorporados al contrato; en la segunda
norma citada, se establece como obligación del arrendador -propietario generalmente- el de
"entregar al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento, con sus instalaciones, servicios,
accesorios, espacios sin construir..." y finalmente, por disposición del artículo 20 "La cosa
arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus
instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento".
1.- REGULACION
Artículo 7 inc. e) Lgau: "Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:... e) El arriendo
de espacios publicitarios".
2.- ANALISIS
El legislador ha creído conveniente que el campo o espacio de terreno que se arrienda para
instalar la valía publicitaria o cartel de propaganda, en caso de que se requiera desocupar,
no deba iniciarse un proceso judicial de desahucio; primero porque no se trata de una
ocupación personal, ordinaria con fines habitacionales o de explotación de un negocio, y,
segundo, porque lo ocupado, generalmente, no representa mayor espacio dentro del terreno
donde se instaló.
Los contratos que firman las agencias de publicidad y los propietarios de terrenos,
generalmente, establecen plazos máximos de duración, por lo que una vez vencido, se
procede sin más, a desinstalar la valía y desocupar el terreno, por eso si estando pendiente
de plazo contractual la permanencia de la valía y no hay incumplimiento de pago o similar
de la agencia, no se podría ordenar el desalojo administrativo, puesto que deberá el
Ministerio de Seguridad respetar el plazo acordado. Por lo que la vía del desalojo
administrativo procede cuando el plazo venció, no hay plazo o hay incumplimiento en el
pago u otro incumplimiento grave, por parte de la agencia de publicidad o dueño de la
valla.
1.- REGULACION
Articulo 74: "Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda,
la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con
muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en
cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se
ajuste a las previsiones de este artículo.
a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para cualquier otro
destino, no sean más de dos.
b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada
principal en común.
c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del inmueble o
compartan espacios internos, edificados o no.
Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al
arrendatario, con un mes de anticipación su voluntad de poner fin al arrendamiento.
Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge, sus ascendientes o sus
descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará la aplicación de este articulo y la
extinción del arrendamiento solo se producirá por las demás causas que se establecen en
esta ley.
Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el departamento o local
arrendado.
2.- ANALISIS
Pueden producirse los supuestos de la norma en dos casos, cuando se arrienda un cuarto,
aposento o local dentro de la misma vivienda del propietario donde además ésta habita,
pero puede ser un cuarto, aposento o vivienda o edificación -apartamento o casa-fuera de la
vivienda siempre que sea común en el sitio con la vivienda del propietario.
Los tres requisitos esenciales exigidos en la norma son, que el propietario habite en el
mismo inmueble, aunque en departamentos, aposentos anexos y separados; que los
apartamentos que se arrienden no sean más de dos, y, tercero, que la vivienda del
propietario tenga entrada principal común, o estando separadas, ambos ocupen los mismos
niveles del inmueble, o compartan espacios internos edificados o no. Este último requisito
significa que se trata de apartamentos o viviendas separados constructivamente, y por ello
con entradas o accesos diversos -no compartidos-, la norma no tiene aplicación, al menos
en la vía privilegiada del desalojo administrativo y la terminación unilateral por el
propietario.
La vía adecuada para dar por terminada esa relación, es la comunicación directa con un mes
de anticipación que debe hacer el propietario al arrendatario y en caso de negativa, proceder
al desalojo en la vía administrativa.
1.- REGULACION
Artículo 97 Lgau.- "Si por razones de salud o seguridad es absolutamente necesario
desalojar una edificación, las autoridades de policía lo efectuarán tomando en consideración
los derechos humanos de los moradores y ejecutando el desalojamiento en el plazo y en las
condiciones que, según las circunstancias, sean aconsejables para su propia seguridad y la
de los vecinos. El arrendatario desalojado tiene el derecho de reclamar daños y perjuicio
por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador".
Debe incluirse en esta situación, las diversas normas contenidas en la Ley General de Salud
y que otorgan competencia a el Ministerio de Salud para declarar la inhabitabilidad e
insalubridad de un local o habitación, con el consecuente desalojo administrativo, por parte
del propio ministerio.
2.- ANALISIS
Una de las obligaciones esenciales del arrendador es entregar el bien arrendado en buen
estado de servicio, seguridad y salubridad -art. 20 y 26 inc. b) Lgau-, así como de
mantenerlo en las mismas condiciones, siendo su obligación legal de efectuar las
reparaciones que exija el deterioro normal de la cosa, causado por la calidad, el vicio o el
defecto de ella -art. 33, 34 y 43 Lgau-; el incumplimiento de esa obligación esencial, da
derecho al arrendatario para pedir la resolución del contrato con sus respectivos daños y
perjuicios -art. 30, 115 inc. a) y 97 Lgau, 1133 y 1134 del Código Civil-; ese es el principio
general de responsabilidad legal del arrendador por las malas condiciones del bien.
Sucede a veces que debido a caso fortuito, fuerza mayor, la antigüedad de la construcción o
por el transcurso del tiempo, el bien arrendado se deteriora notablemente, se pierde en una
parte esencial, o no queda en condiciones de ser usado para los fines convenidos -art. 1146,
1133 y 830 del Código Civil, 42, 15 y 53 Lgau-, esa imposibilidad de uso o el estado de
inseguridad o insalubridad en que quedó, es la causa para declarar la inhabitabilidad y en
consecuencia el desalojo administrativo. En este supuesto no existe responsabilidad
contractual del dueño o propietario, por tratarse de eventos de la naturaleza, a los que no ha
contribuido, criterio seguido por nuestra jurisprudencia.
El estado de despojo o de perturbación determina las medidas legales que puede tomar el
poseedor o propietario. Así si la amenaza es actual, estando él en posesión inmediata podrá
repeler la violencia o fuerza con la fuerza; pero si ya ha habido despojo, la vía adecuada
para hacerlo es la del desalojo administrativo -arts. 305 C.Ci. y 45 Constitucional-, o bien,
la vía judicial -arts. 317 y 323 C.Ci.-. Precisamente, estas dos normas, fueron las que dieron
base a un pronunciamiento de 1973 de la Procuraduría General de la República, para
admitir la facultad legal del Ministerio de Seguridad, de proceder al desalojo de precaristas
o intrusos, siempre que no tuvieran más de un año de haber tomado posesión ilegítima del
bien -arts. 279 inc. 2, 284 y 317 C.Ci.-.
El Código Civil, limita los supuestos de desalojo administrativo a los casos de ocupación en
precario o por intrusión, no comprende otras relaciones, especialmente derivadas de algún
contrato o autorización del propietario -por ejemplo, por tolerancia o consentimiento-, lo
que vino aclarar posteriormente la reforma de 1933 al Código de Procedimientos Civiles de
1887 -según Ley Nº 50 del 25 de enero de 1933-, que admitió la posibilidad del desahucio
judicial "2.- contra cualquiera otra persona que disfrute o tenga en precario la finca con el
consentimiento o por pura tolerancia de cualquiera de las personas enumeradas en el
artículo anterior".
Como el mismo numeral 691 del Código de Procedimientos lo expresaba, este tipo de
relaciones no generan posesión precaria ni de ninguna especie y no había necesidad, en
estos casos, de promover juicio de desahucio, y si había oposición, el dueño o la persona
con derecho a poseer, podía recurrir a la autoridad de policía correspondiente, la que sin
trámite alguno procedía al desalojo. Finalmente, en esas reformas de 1937 se le agregó un
párrafo para que se otorgara un plazo de ocho a quince días a los trabajadores de fincas
rurales cuando fueren cesados de su servicio, adición que se mantuvo en el artículo 455 del
Código de 1990, y en las reformas que introduce la vigente Ley de Arrendamientos de
1995.
La Ley Nº 7130 que promulga el vigente Código Procesal Civil, no introduce en materia de
desahucio administrativo ninguna innovación, de hecho el artículo 455 que lo reguló, es
idéntico al 691 derogado y en las explicaciones de la reforma -comentario al articulo 455-,
se señalaba "Corresponde a la segunda parte del artículo 691 del Código derogado".
La redacción de este artículo 455 fue modificada por la Ley Nº 7527 que aprueba la Ley de
Arrendamientos vigente; en términos generales, no hay mayores variaciones, excepto la
remisión que se hace a otros supuestos de desalojo administrativo, ahora previstos en la Ley
de Arrendamientos Urbanos y la reducción del plazo que se debe otorgar a los ex-
trabajadores de fincas que han sido cesados de la relación laboral.
En primer lugar, está destinado exclusivamente a conseguir el desalojo de la finca por parte
del ocupante que la posee, generalmente, por un título precario, entendido como tal, un
título no consolidado, y sin más voluntad, de la simple liberalidad de su titular.
Por otra parte, no puede tener por objeto más que el restablecimiento de la posesión, no
puede a través de él reconocerse condiciones posesorias o títulos, lo mismo que no puede
negarse valor a los títulos que se poseen; el desahucio judicial, por el contrario, tiene
además del desalojo, otro fin, establecido en el numeral 454 CPC, y que es el cobro de
alquileres adeudados, servicios y gastos correspondientes, y por tratarse de un proceso
jurisdiccional también se puede obtener a través de él, el cobro de costas del proceso.
Se trata de una vía privilegiada. En efecto, las causas que originan estas relaciones -
gratuidad, liberalidad, inexistencia de obligaciones del titular, etc.- justifican que el
legislador haya creado una vía privilegiada, donde se ha reducido el debate, los recursos,
las pruebas, donde no hay condena en costas, no hay doble instancia, no hay cobro de
alquileres atrasados y hay reducción de los medios de impugnación. Lo que viene
justificado en el hecho de las mismas causas que lo motivan. No parece justo que el titular
del derecho no se le prevea un mecanismo ágil y efectivo de recuperación de la posesión
inmediata del que se ha visto desplazado por causas ajenas a un vínculo obligacional o con
contraprestación.
Es una vía restringida, esto quiere decir, que solo procede en los supuestos expresamente
previstos en los artículos 7 y 74 de la Lgau, lo que si debemos admitir es que por su
amplitud, pueden incluirse en algunos supuestos varias posibilidades, especialmente en el
supuesto de la ocupación por tolerancia, pero en todo caso, el carácter taxativo impide que
relaciones complejas como las derivadas de contratos de arrendamiento, promesas de venta,
hipotecas, usucapión, etc., puedan ser ventilados en esta vía restringida.
Es acto o procedimiento unilateral, pues basta la voluntad del sujeto titular del bien, para
que se acceda al desalojo del ocupante, lo que implica que no es necesario otorgar
audiencia previa, emplazamiento previo, trabar una relación procesal o hacer prevenciones
o intimaciones previas al establecimiento del desalojo, precisamente, por que la relación
nace o tiene su origen en un acto unilateral o liberatorio del sujeto que soporta la ocupación
de un extraño. Simplemente ante la solicitud del interesado y previa averiguación del
Ministerio se dicta la resolución ordenando el desalojo.
Por su importancia, amplio análisis y por ser vinculantes, merecen transcribirse dos
sentencias de la Sala Constitucional, que desarrollan con toda propiedad la adecuación
constitucional del procedimiento administrativo de este desalojo. La misma Sala señala los
parámetros de constitucionalidad, el acceso a las vías de impugnación -administrativas y
jurisdiccionales- así como el cierre de la vía administrativa cuando existe un proceso
jurisdiccional que pretende dirimir el asunto reclamado.
IVo.- En esas condiciones, vemos cómo los procesos sumarios interdictales están
estructurados para la tutela inmediata de la posesión, sin perjuicio de la discusión en vía
ordinaria. El artículo 455 del Código Procesal Civil reformado por la Ley de
Arrendamiento Urbanos y Sub Urbanos, permite, en todo caso, la procedencia del
desahucio administrativo a solicitud del "dueño, el arrendador, o la persona con derecho a
poseerlo o su representante", de allí que quien se dice y demuestra ser el poseedor para los
efectos de este articulo, está legitimado para gestionar el desahucio administrativo,
especialmente -como sucede en este caso-si cuenta a su haber con una sentencia favorable
en un proceso interdictal, aunque la misma pueda ser revisada en la vía ordinaria, porque de
lo contrario se desnaturalizaría la protección sumaria que esta vía otorga. Si el asunto está
siendo discutido en la sede ordinaria, la procedencia del desalojo podrá ser cuestionada ante
el juez que conoce del proceso, que dispondrá lo procedente, pero no en esta jurisdicción,
porque ello implicaría revisar en esta sede aspectos que están siendo objeto de
conocimiento por la jurisdicción ordinaria, lo que resulta inaceptable. Ya esta Sala se ha
pronunciado respecto de la posibilidad de realizar un desahucio administrativo por parte de
las autoridades policiales, cuando el asunto esté siendo objeto de discusión en sede judicial,
en la sentencia número 0983-94 de las diecisiete y cuarenta y dos horas del dieciséis de
febrero de mil novecientos noventa y cuatro, en ia que se dijo lo siguiente:
"I. Como la orden de desalojo fue revocada por el Ministro de Gobernación, al tener
conocimiento fehaciente de la existencia de un interdicto de amparo de posesión de los
ocupantes contra el aquí recurrente sobre el bien en cuestión (v. folios 26 a 28 del
expediente administrativo adjunto), circunstancia que no era conocida al momento de
dictarse el acto originario, actuó conforme a derecho (v. arts. 152 y 153 de la Ley General
de la Administración Pública), por lo que el recurso debe declararse sin lugar, pues según
reiterada jurisprudencia de esta Sala, "Estando pendiente un proceso judicial, en donde se
debe establecer a quién le asiste derecho de posesión en relación al bien, no es prudente, ni
jurídicamente viable, que una autoridad administrativa, en forma independiente, ordene un
acto que eventualmente pudiera ir en contra de lo que en definitiva se resuelva ante los
tribunales. Por esta razón, no puede ordenarse desalojo alguno, hasta tanto no sea resuelta
en forma definitiva la acción judicial ..." (Sentencia Nº 241-92, de las 15:52 horas del 1 de
febrero de 1991)".
Criterio reiterado al resolverse el amparo número 5409-94, por sentencia número 0400-95
de las quince y cuarenta y cinco horas del diecinueve de enero de mil novecientos noventa
y cinco.
"IIIo.- De lo expuesto y de lo que se extrae de los antecedentes citados. se observa que las
autoridades administrativas y su intervención legalmente otorgada en el caso de los
desalojos administrativos, no faculta para que sus decisiones puedan prevalecer sobre las
que puedan tomar las autoridades jurisdiccionales. En el caso concreto, a la recurrente ni
siquiera se le ha prevenido el desalojo, y si bien es cierto que el Alcalde, según su dicho,
rechazó el desahucio planteado en su contra por estimar que procedía el desalojo
administrativo, lo cierto es que ella puede acudir en protección de sus derechos a la vía
interdictal, o bien, oponerse a las diligencias de desalojo administrativo, si es que éstas se
presentan aportando las pruebas pertinentes, entre las que ineludiblemente estará la
escritura en que dice amparar su derecho de propiedad -afectando así la legitimación del
que solicita el desalojo administrativo-, lo que obligaría, según hemos visto, a que las
diligencias administrativas sean improcedentes y el interesado deba acudir a la vía ordinaria
a reclamar lo que corresponda. De modo tal que no existe vicio éonstitucional alguno en los
artículos cuestionados, siendo en todo caso opción del legislador la selección de las vías y
las autoridades que ejecutarán el desalojo administrativo, vía que por lo señalado, nunca
prevalecerá sobre la decisión jurisdiccional que al respecto se emita, por lo que su
actuación nunca es en detrimento de la intervención del juez, independientemente de que
esta intervención sea antes o después de realizado el desalojo. Los demás extremos
señalados por la recurrente, en cuanto a la interpretación que haya de darse a los conceptos
de ocupación precaria o por mera tolerancia, constituyen aspectos de aplicación de la ley,
que no involucran cuestión alguna de constitucionalidad y por ello no son objeto de
discusión en esta sede.
IVo.- Finalmente, en cuanto a las violaciones alegadas de los artículos 27, 33, 48, 49 y 51
de la Constitución Política, esta Sala no observa, de la forma en que se plantean en la
acción, que exista en los artículos cuestionados, roce alguno con los preceptos
constitucionales transcritos, especialmente porque el reclamo central de la accionante se
refiere a la supuesta indefensión en la que se encuentra frente a las diligencias de desalojo
administrativo, derivando de allí las otras violaciones que alega y, como ya se señaló, su
alegato principal carece de Sustento, sin que se observe en todo caso que los artículos 455
del Código Procesal Civil, y 7 inciso f) de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos lesionen los derechos invocados. Por todo lo expuesto, la acción debe ser
rechazada"
"... No obstante ello, no puede estimarse que la autoridad no pueda dar asistencia a los
poseedores legítimos en relación con quienes el Código Civil en su articulo 305 permite al
propietario o poseedor legítimo repeler la fuerza por la fuerza, cuando le desconozcan su
derecho, para lo cual obviamente procede ocurrir a la fuerza pública. Ese derecho,
corresponde al concepto de la legítima defensa de la propiedad, que consagra el artículo 45
constitucional, que es otorgado al propietario y al poseedor de cualquier clase que sea; por
ello plantea el conflicto que hay que resolver entre la protección al desposeído, sobre todo
en el caso de que no ejerciera de hecho la posesión y el poseedor de hecho, sea de buena o
de mala fe.
II.o. Para buscar esa armonía se debe acudir a las reglas de los artículos 306 y 307 del
Código Civil, la del 306 en cuanto niega el derecho a repeler la fuerza por la fuerza al
poseedor de hecho frente al que inmediatamente antes poseyó como dueño, así como con
regla de que el derecho de posesión se adquiere por el hecho de ejercerlo de hecho pública
y pacíficamente por más de un ano. A la luz de todo esto, debe entenderse que el derecho
de repeler la fuerza con la fuerza se da no sólo en beneficio del atributo de la propiedad o
de la posesión de defensa o exclusión, sino como derivado del principio de la exclusividad
del uso de la fuerza, cuyo corolario es el principio de que nadie puede hacerse justicia por
mano propia, el que se deriva del artículo 153 de la Constitución Política y el
correspondiente derecho a la justicia que se consagra en el 41 idem y en el artículo 8 de la
Convención Americana sobre Derechos Humanos.
III. De todo lo anterior la Sala concluye que a pesar de haberse reformado sustancialmente
la institución del desahucio administrativo consagrada en el articulo 455 del Código
Procesal Civil, de todos modos se conserva el derecho del propietario o poseedor para
repeler la fuerza por la fuerza, incluso con el auxilio de la fuerza pública. y por lo tanto la
potestad de ésta de ampararlo, siempre que se trate de repeler la invasión en curso o de
recuperar la posesión frente a quien carezca de título de posesión o no lo haya adquirido por
el transcurso de más de un año, pues según lo establece el articulo 92 de la Ley de Tierras y
Colonización N0 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, que señala:
"Es poseedor en precario todo aquel que por necesidad realice actos de posesión estables y
efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y
con el propósito de ponerlos en condiciones de producción para su subsistencia o la de su
familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro
Público...".
De conformidad con la norma citada es el Instituto de Desarrollo Agrario, el organismo
facultado para intervenir en todos los casos de posesión precaria y de tierras por más de un
año, el cual procurará encontrarles solución satisfactoria, de acuerdo con las disposiciones
establecidas por esta ley. Lo anterior implica para las autoridades administrativas una
obligación: realizar una investigación formal y rigurosa sobre el hecho y duración de la
posesión y no simplemente una información superficial o una mera afirmación de una
autoridad subalterna, a fin de determinar fehacientemente el tiempo ocupar el inmueble que
tienen los poseedores.
Io. Por otra parte, la Sala concluye que cuando haya juicio pendiente, así sea interdictal, es
el juez que conozca del asunto, cualquiera que éste sea, el llamado a disponer con vista de
los autos y bajo su propia responsabilidad, si el desalojo realizado, en curso, o simplemente
acordado, se debe o no ejecutar a fin de no hacer nugatorio el resultado de su sentencia,
todo ello como medida cautelar, y no se debe interpretar que el juez no tiene potestades
para hacerlo o que ese poder-deber se encuentra reservado, como se pretende, a la
Jurisdicción Contencioso Administrativa. Naturalmente, la autoridad judicial debe tomar en
cuenta no sólo la viabilidad de la acción, interdictal u otra común, sino circunstancias
relevantes, entre ellas, la de si la acción judicial fue interpuesta por el propietario o
poseedor despojado o por el ocupante, y si el recurso a la fuerza pública es anterior o
posterior al planteamiento de la acción jurisdiccional y aún la necesidad de mantener o no
la situación que se da al momento. Dados los intereses que implica una situación como la
que subyace en los hechos que motivan un desalojo, es indispensable que los jueces actúen
con toda prontitud y diligencia, para que los conflictos entre poseedores, propietarios y
usurpadores se resuelva sin dilación y sin causar mayores perjuicios a los involucrados. De
todas formas, debe quedar claro que a la Sala Constitucional no le corresponde sustituir a la
jurisdicción común en la valoración de las circunstancias, pero sí delimitar con el valor
vinculante erga omnes de sus precedentes y jurisprudencia, el contenido y limites del
amparo al derecho de propiedad o a otros fundamentales como el derecho a la justicia.
IIo. En el caso concreto, es preciso señalar al recurrentes, que si estima que los oficiales de
la Guardia de Asistencia Civil, les impiden construir y ampliar sus ranchos, aun y cuando
poseen desde hace mes y una semana el terreno en donde se ubican sus ranchos, debe
entonces impugnar lo actuado por los recurridos en la vía administrativa, que a la luz de la
jurisprudencia citada deberá analizar su caso concreto, o bien, en la vía judicial
correspondiente, a fin de que sea ahí donde se resuelva lo que en derecho corresponda. En
razón de lo expuesto, procede rechazar por el fondo el recurso..."
Hasta aliora hemos insistido que la vía prevista y adecuada para proceder a un desalojo
administrativo, basado en alguno de los supuestos previstos en los artículos 7 y 74 de la
Lgau, es la vía administrativa ante el Ministerio de Seguridad Pública. Una de las primeras
interrogantes que se producen al entrar en vigencia esa Ley, es la constitucionalidad de la
exclusión jurisidiccional para dirimir estos conflictos, en especial por la ampliación de
supuestos que la nueva normativa incorporaba, en específico los casos de comodato,
ocupación por pura tolerancia y la ocupación de viviendas o locales con fines turísticos; se
llegó a afirmar que no era constitucionalmente posible excluir la sede jurisdiccional que
ofrece mayores garantías, instancias, seguridad jurídica y mayor amplitud de examen
probatorio.
El articulo 35 de la Constitución Política establece la garantía del juez natural o legal, nadie
puede ser juzgado por comisión, tribunal o juez especialmente nombrado, para un caso
determinado; concepto que es parte del desarrollo del principio de la unidad, exclusividad y
monopolio de la función jurisdiccional "el Poder Judicial monopoliza el ejercicio de la
potestad jurisdiccional del Estado, de acuerdo con el principio de exclusividad" . El artículo
8 inc. 1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos establece que: "Toda
persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable, por
un juez o tribunal competente, independiente e imparcial, establecido con anterioridad a la
ley".
Por eso es que, en esta materia, aunque la resolución final tenga efectos propios, y en virtud
del principio de ejecutividad de los actos de la administración, el desalojo es ejecutado,
salvo que se interponga un recurso de amparo ante la Sala Constitucional, o por existir un
proceso jurisdiccional en trámite sobre el mismo objeto y causa.
Lo cierto del caso es que los tribunales comunes, en los primeros meses de entrada en
vigencia de la Ley, admitían -para su estudio o acogiéndolos- desahucios judiciales basados
en supuestos que ahora se contemplaban como de desalojo administrativo; posteriormente,
y con un mejor estudio, los tribunales de justicia comenzaron a rechazar de plano, tales
desahucios.
No existe, pues, ninguna discusión de que la única vía prevista por el legislador para
proceder al desalojo en los supuestos previstos en los artículos 7 y 74 de la Lgau, es la vía
administrativa -art. 455 CPC-, lo que finalmente ha sido confirmado por la jurisprudencia
vinculante de la Sala Constitucional -art. 13 de la Ley de su competencia-, que en el
reseñado voto N0 4166 de las 16:36 hrs. del 14 de agosto de 1996, admitió esta tutela,
aunque lógico, con ciertas limitaciones, como la improcedencia de desahucio
administrativo, cuando existe un interdicto fallado o en trámite, cuando existe un proceso
ordinario en discusión, cuando haya posesión pública, pacífica y notoria por más de un año
y cuando exista una contratación entre las partes involucradas -venta, donación,
arrendamiento, etc.-.
El trámite en la vía administrativa tiene, además, como fundamento los citados artículos
305 y 317 del Código Civil, que facultan al titular -propietario o poseedor- para acudir ante
la autoridad administrativa en tutela del derecho de propiedad, cuando se le ha perturbado,
despojado o desconocido ese derecho.
Aunque hasta ahora hemos sostenido que la competencia para ordenar un desalojo
administrativo, es atribuida al Ministerio de Seguridad, existen algunas excepciones, que
otorgan a otras instituciones públicas la facultad de resolver contratos en situaciones muy
concretas.
a.- REGULACION
El artículo 305 C.Ci~, remite a la parte "a la autoridad competente" para la defensa de la
propiedad; por otro lado, el artículo 455 CPC -luego de la reforma-, habla en dos párrafos
de "autoridad de policía correspondiente", para señalar la vía que debe seguir la persona en
los supuestos de desalojo administrativo, si el ocupante del inrnueble, obligado a
desocupar, no quiere desalojar voluntariamente.
Fuera de San José conocen las Comandancias de Provincias, que previa asesoría de la
dependencia de desalojos, ordenan el desahucio, su relación admitiría recurso de apelación
ante el Ministro.
Dice además que la jurisdicción del Ministerio se extiende a todo el territorio nacional.
Por otra parte, el artículo 4 de la citada ley, en su inciso segundo, dice que es deber del
Ministerio resguardar el mantenimiento y ejercicio de las garantías constitucionales. En el
inciso cuarto hace referencia al deber de mantener la seguridad y el respeto por los bienes y
derechos de los habitantes del país y en el inciso 16 se indican como atribuciones "las
demás que resulten de la Constitución y las leyes".
En una antigua sentencia de la Sala Segunda Civil, se había discutido la validez del
Reglamento del Invu (Reglamento para la Adjudicación de Vivienda, NC 2 del 13 de enero
de 1955), en el que se crearon algunos motivos de resolución de contratos de
arrendamientos y de desahucio en la vía judicial, llegándose a admitir la posibilidad de
creación, por vía reglamentaria de esas causales, lo que está basado en lo que al efecto
disponen 105 artículo 4, 5 inc. h) y 48 de la Ley del Invu N0 1788 del 24 de agosto de 1954
y sus reformas.
Hoy, el INVU mantiene esa facultad para desalojar administrativamente a los sujetos con
quienes ha contrato el arriendo o concesión de viviendas o proyectos habitacionales, pero
debe acudir a la vía judicial del proceso ordinario en el segundo supuesto.
"No se desprende de la prueba aportada por la recurrente, que efectivamente tenga más de
un año de poseer quieta, pública, pacíficamente y a titulo de dueña, el lote NC 538 de la
citada urbanización. Por el contrario, la inspección ocular hecha por un Guardia Rural, que
recogió los testimonios de los colindantes, confirma lo dicho por el representante de la
institución recurrida, que había transcurrido menos de un mes desde el inicio de la
ocupación, hasta la notificación del desahucio. Por otra parte, la recurrente no logró
demostrar que había trabajado por más de un año en la construcción de una casa, de modo
que no se violan sus garantías constitucionales, sobretodo tratándose de un caso de simple
ocupación de hecho que no ha logrado consolidar el derecho de posesión a favor del
ocupante. Tampoco se nota arbitrariedad o desviación del poder por parte de la Institución
recurrida, pues se cumplieron los requisitos legales de hacer una inspección ocular y de
notificarle a la interesada dándole un plazo de 8 días para desalojar el lote invadido, plazo
que le permitió defenderse, requisito que exige el articulo 39 de la Constitución Política,
razones estas suficientes para rechazar el recurso.,,
También el Ministerio de Salud, facultado por la Ley General de Salud -arts. 298, 300, 353
y 354-, por razones de salubridad o seguridad, puede ordenar el desalojo de cualquier
ocupante, cuando previamente el inspector ambiental ha declarado una vivienda o local
como inhabitable, por cualquiera de esas razones. Una vez firme la declaratoria de
inhabitabilidad se procede al desalojo administrativo, con la ayuda de la fuerza pública.
Aquí el procedimiento de desalojo se inicia con una orden sanitaria emitida por el Técnico
de Saneamiento Ambiental, esa prevención es la que pone en conocimiento los motivos de
cierre, no existe propiamente la apertura de un expediente administrativo y el
procedimiento lo inicia esa orden, la que necesariamente deberá notificarse al propietario o
inquilinos afectados, par que la orden pueda ser ejecutada.
IV. - LEGITIMACIÓN
También goza de legitimación expresa el usufructuario, quien por lo demás puede dar en
comodato o en tolerancia su derecho de usufructo que recae sobre un inmueble, y conforme
al numeral 344 del Código Civil "El usufructuario puede usar de todos los medios que
competen al propietario para mantener su derecho", lo que parece confirmar el artículo 357
C.Ci. que obliga al usufructuario a "dar aviso al propietario de cualquier hecho de que tenga
noticia y pueda perjudicar los derechos de éste", lo que no le veda la facultad de ejercer su
derecho de defensa y exclusión de su propiedad, que deriva como principio general de los
artículos 305 C.Ci. según los cuales "El propietario y el poseedor de cualquier clase que
sean, pueden defender su propiedad o posesión repeliendo la fuerza con la fuerza o
recurriendo a la autoridad competente" y 317 C.Ci. "El poseedor, de cualquier clase que
sea, tiene también derecho para reclamar la posesión de que ha sido indebidamente
privado".
V. - REQUISITOS DE SOLICITUD
Los artículos 455 CPC, 7 y 74 Lgau y 305 C.ci, no establecen los requisitos que debe
cumplir la solicitud inicial que el interesado debe presentar para un desalojo administrativo.
La Sala Constitucional ha señalado que ni el interesado -promoventeni el Ministerio de
Seguridad deben seguir los trámites previstos en los artículos 214 y siguientes de la Ley
General de la Administración Pública para el procedimiento ordinario administrativo; en
consecuencia, la solicitud de aquel -acto de iniciación del procedimiento- no dehe cumplir
necesariamente con los requisitos del artículo 285 de dicha Ley.
Este artículo 285 de la Ley General de la Administración Pública establece como requisitos
de cualquier petición del administrado a la administración: "a) Indicación de la oficina a
que se dirige; b) Nombre y apellidos, residencia y lugar para notificaciones de la parte y de
quien la representa; c) La pretensión, con indicación de los daños y perjuicios que se
reclaman, y de su estimación, origen y naturaleza; d) Los motivos o fundamentos de hecho;
e) Fecha y firma. La ausencia de los requisitos indicados en los numerales b) y c) obligará
al rechazo y archivo de la petición, salvo que se puedan inferir claramente del escrito o de
los documentos anexos. La falta de firma producirá necesariamente el rechazo y archivo de
la petición".
Con todo y que no se exigen mayores requisitos legales -algo en lo que no estamos de
acuerdo-, la solicitud deberá al menos contener:
La solicitud necesariamente debe ser escrita y a petición de parte. Este primer requisito
tiene como objeto identificar al promovente o actor y por otro para la comprobación de la
calidad, postulación y legitimación de ese sujeto con el bien y la petición que se reclama.
Otorga por lo demás la condición necesaria para identificarlo en la resolución que se llegue
a dictar.
2.- LA PRETENSION
Que en este caso seria la petición concreta que se formula al Ministerio de Seguridad, como
sería el desalojo de los poseedores, la restitución de la posesión al promovente y la
advertencia de impedir o negar en el futuro esa posesión del legítimo poseedor.
No puede haber petición ni condena en costas, por no haber verdadera contradicción y por
no tratarse de un proceso jurisdiccional sino administrativo y por disposición expresa del
articulo 328 de la Ley General de la Administración "En el procedimiento administrativo
no habrá lugar a la imposición de costas en favor o en contra de la Administración ni del
interesado".
Es necesario aportar la prueba documental para demostrar la titularidad del bien que se
reclama, así como para poder identificarlo plenamente, para efectos de proceder al desalojo
del inmueble que corresponde, debiendo suplirse certificación de propiedad y plano
catastrado del inmueble a desalojar. Se pueden adjuntar videos, declaraciones juradas,
fotograifas. No es necesario la prueba testimonial, salvo que de las pruebas aportadas o de
la inspección en sitio no se logren determinar, con exactitud, aspectos esenciales para tomar
la resolución, como sería el plazo de ocupación y actos posesorios realizados.
Como el párrafo tercero del artículo 455 CPC señala que sin trámite se ordena el desalojo,
no habría razón jurídica, para exigir emplazamiento o intimación previa y abrir un
contradictorio pleno, se trata, por el contrario, de una modalidad de tutela diferida, donde se
ampara anticipadamente el derecho reclamado, debido a la seriedad de la pretensión y la
demostrabilidad a priori de la situación fáctica, mediante una simple averiguación, sin
emplazamiento o conocimiento previo del administrado, con lo que no solo incumpliría el
imperativo del artículo 455 CPC del innecesario trámite previo.
De conformidad con 10 establecido en los artículos 222 y 225 LGAP el órgano director
administrativo deberá a conducir el procedimiento de oficio, con la intención de lograr un
máximo de celeridad y eficiencia.
"...En este caso, se estima que la resolución 979-96 D.M. del Ministro de Seguridad no
revela vicio de inconstitucionalidad alguno, siendo que la misma se con-teste con la
jurisprudencia que sobre el tema del desahucio administrativo ha promulgado la Sala. En
resumen, debe anotarse que el artículo 455 del Código Procesal Civil (CPC) es claro en
cuanto a que el desahucio administrativo es un procedimiento sumarísimo, que realiza la
autoridad de policía correspondiente, a solicitud del interesado con derecho a pedir la
desocupación, sin trámite alguno.
De allí que no se ve cómo podría iniciar esa autoridad todo un procedimiento, al tenor de lo
previsto en el Libro Segundo de la Ley General de Administración Pública, sin infringir lo
establecido en aquella norma. La jurisprudencia de esta Sala ha requerido que, de previo a
ejecutar el lanzamiento, la autoridad policial realice una corta indagación para constatar si
lo solicitado por el gestionante es consistente o no con los supuestos que autorizan el
desahucio administrativo.
Así, se ha dicho que: .... una vez requerida la intervención de las autoridades
administrativas a fin de realizar el desahucio administrativo contemplado en el artículo 455
del Código Procesal Civil, éstas deben cumplir con el debido proceso, aún dentro de la
naturaleza sumaria de las diligencias señaladas, debiendo darle traslado a la persona cuyo
desalojo se pretende, a fin de que manifieste lo que a bien tenga en su defensa, e
igualmente, debiendo comprobarse o verificarse, si en el caso concreto procede el
desahucio solicitado y en consecuencia su intervención, constatando -en forma sumaria,
pero suficiente- si se está en uno de los supuestos en que la ley autoriza su participación,
bien realizando una inspección al inmueble o sitio en que pretende efectuarse el desalojo, y
comprobando la legitimación del que solicita las diligencias, es decir, desplegando una
actividad comprobatoria de que concurren los supuestos legales para el desalojo" (Voto N0
1242-96 de las 10:51 hrs. del 15 de marzo de 1996).
Como se observa, el sentido esencial de dicha indagación -aparte de garantizar la
observancia del derecho de defensa que asiste al afectado por la solicitud de desalojo- es el
de asegurar que la resolución que se dicte esté debidamente motivada, puesto que es claro
que el contenido de dicho acuerdo, como todo acto administrativo, debe -ser licito, posible,
claro y preciso y abarcar todas las cuestiones de hecho y derecho surgidas del motivo,
aunque no hayan sido debatidas por las partes interesadas- (artículo 132 de la Ley General
de Administración Pública). Además, debe ser proporcionado al fin legal y correspondiente
al motivo, cuando ambos se hallen regulados (ibídem). De no proceder en este sentido, el
acto carecería de motivo legítimo, y -por tanto- devendría nulo. Por tanto, la referida
indagatoria administrativa tiene el carácter de una actividad preparatoria del acto que
acuerde o deniegue el lanzamiento, mas no de un trámite o verdadero proceso que, de
efectuarse, contravendría la literalidad del numeral 455 del CPC Así las cosas, si de su
indagación preparatoria, llega la autoridad policial al convencimiento de que la gestión de
desalojo no concuerda con los supuestos fácticos que prevé la ley (es decir, para lo que aquí
interesa, se constata que la ocupación del inmueble probablemente no corresponde a una
situación de mera tolerancia), entonces lo propio y correcto es que no se acoja la gestión.
Como lo estimó correctamente la autoridad recurrida, siguiendo la jurisprudencia de esta
Sala Constitucional (voto N0 1148-96), no le corresponde a ella sustituir el criterio judicial
que deba darse para zanjar definitivamente las cuestiones de propiedad. o de posesión que
puedan estar involucradas en el caso concreto.
Y si la parte se estima agraviada por ese acuerdo, deberá accionar como corresponda a
través de los remedios administrativos o jurisdiccionales comunes, sin que proceda acudir a
la vía sumaria del amparo para tratar de eludir esas vías. Visto lo anterior, procede rechazar
de plano este recurso, como en efecto se hace"
"I.- Si el recurrente estima que no existe mérito para que las dependencias recurridas
acogieran las diligencias de desalojo administrativo que presuntamente fueron incoadas en
su contra, pues a su juicio tiene un mejor derecho de posesión sobre el inmueble objeto de
conflicto, ello constituye un asunto que no corresponde dilucidarse ante esta Jurisdicción,
ya que determinar si en el caso concreto, la recurrida tiene o no elementos de juicio
suficientes para acoger esas diligencias, así como también, si el amparado tiene o no un
mejor derecho sobre el mismo, es asunto a resolver por la propia autoridad administrativa
ante la que se hayan planteado las gestiones de desalojo, o en su defecto, en la vía civil o
agraria correspondiente.
II.- Esta Sala al resolver sobre la constitucionalidad del artículo 455 del Código Procesal
Civil, mediante sentencia número 0365-95 de las dieciocho horas tres minutos del
dieciocho de enero de mil novecientos noventa y cinco, consideró con relación a la falta de
audiencia concedida al interesado de previo a que se dicte el acto final en las diligencias de
desahucio administrativo que:
"..... II. SOBRE EL DESALOJO ADMINISTRATIVO. No obstante lo anterior, es dable
señalar que el fondo del asunto planteado en esta acción ya fue analizado por esta Sala en
variadas oportunidades. Así, en cuanto a la alegada inconstitucionalidad del artículo 455 del
Código Procesal Civil, por no disponer audiencia para la parte afectada, este Tribunal, por
resolución número 3825-92, de las once horas quince minutos del veintiocho de noviembre
de mil novecientos noventa y dos, señaló:
"La norma transcrita supra, no establece que se deba otorgar audiencia previa al dictado de
la resolución que ordena el desahucio, no obstante el acto es recurrible, ante el Ministro,
con lo cual se garantiza el derecho a ser oído que contempla el artículo 39 de nuestra
Constitución."
En ejercicio de este derecho fue que los accionantes interpusieron recurso de revocatoria y
de apelación en subsidio de la orden de desalojo, el cual fue rechazado por devenir en
"inadmisible al no haberse satisfecho oportunamente la prevención ordenada" por el
Ministerio de Seguridad Pública, quedando así firme la resolución impugnada, 575-93, de
las doce horas del ocho de octubre de mil novecientos noventa y tres. Con esto se observa
que los "invasores" tuvieron oportunidad suficiente para hacerse oír y presentar los alegatos
pertinentes, y si no la ejercieron fue por su propia omisión y no del sistema o
procedimiento seguido por la Administración"
"III.- En lo que toca a las alegadas violaciones del debido proceso, a este caso resulta de
aplicación -además de la jurisprudencia citada- la siguiente:
"…debe anotarse que el articulo 455 del Código Procesal Civil (CPC) es claro en cuanto a
que el desahucio administrativo es un procedimiento sumarísimo, que realiza la autoridad
de policía correspondiente, a solicitud del interesado, con derecho a pedir la desocupación,
sin trámite alguno. De allí que no se ve como podría iniciar esa autoridad todo un
procedimiento, al tenor de lo previsto en el Libro Segundo de la Ley General de la
Administración Pública. sin infringir lo establecido en aquella norma. La jurisprudencia de
esta Sala ha requerido que. de previo a ejecutar el lanzamiento, la autoridad policial realice
una corta indagación para constatar si lo solicitado por el gestionante es consistente o no
con los supuestos que autorizan el desahucio administrativo.
Así, se ha dicho que:... una vez requerida la intervención de las autoridades administrativas
a fin de realizar el desahucio administrativo contemplado en el artículo 455 del Código
Procesal Civil, éstas deben cumplir con el debido proceso, aún dentro de la naturaleza
sumaria de las diligencias señaladas, debiendo darle traslado a la persona cuyo desalojo se
pretende, a fin de que manifieste lo que a bien tenga en su defensa. e igualmente, debiendo
comprobarse o verificarse, si en el caso concreto procede el desahucio solicitado y en
consecuencia su intervención, constatando -en forma sumaria, pero suficiente- si se está en
uno de los supuestos en que la ley autoriza su participación , bien realizando una inspección
al inmueble o Sitio en que pretende efectuarse el desalojo. y comprobando la legitimación
del que solicita las diligencias, es decir, desplegando una actividad comprobatoria de que
concurren los supuestos legales para el desalojo. (Voto NC 1242-96 de las 10:51 hrs. del 15
de marzo de 1996).
La exigencia que sea directamente el Ministro el que dicte la resolución de fondo final que
ordena el desalojo administrativo, o al menos, que sea éste el que conozca en grado de la
apelación que se interpusiere, tiene su origen en la exigencia contenida en los artículos 70 y
129 de la Lgap, que si bien dijimos, no se aplica a la tramitación del desahucio
administrativo en sí, ni para los requisitos de la petición -por disposición del artículo 455
CPC-, si se aplica para las condiciones y requisitos formales intrínsecos del acto
administrativo que se dicte. Por eso el numeral 129 Lgap exige que "El acto deberá dictarse
por el órgano competente y por ~ servidor regularmente designado al momento de dictarlo,
previo cumplimiento de todos los trámites sustanciales previstos al efecto y de los
requisitos indispensables para el ejercicio de la competencia.
"En la sentencia que se ejecuta, quedó demostrado que el señor M.A.F.S. no tenía título
legítimo para poseer la finca N0 343623 propiedad de R.L. S.A. y U.L.T.S.A., cuyas otras
características constan en autos, por lo que el desahucio administrativo que solicitó la
señora C.B.V. en su condición de presidente de R.L.S.A., que fue suspendido por la
interposición de este recurso de amparo, debe ejecutarse, bajo la prevención del artículo 71
y 72 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional. Infórmese al señor Ministro de
Gobernación y Policía y al Delegado Distrital de la Guardia de Asistencia Rural de Llorente
de Tibás, que deben continuar la ejecución del desahucio administrativo ordenado contra el
señor M.A.F.S. quién resultó vencido en este recurso de amparo, siempre y cuando no lo
impida otra orden de autoridad judicial competente."
Si bien la ley no establece, como se dijo, cual es el órgano competente para resolver el
desalojo administrativo, la resolución que se dicte tendrá los recursos ordinarios concedidos
en la Lgap y en la Ley de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, dependiendo del
órgano jerárquico que resuelva. Tales recursos pueden ser el de apelación -para ante el
Ministro-, o el de reconsideración, cuando es el propio Ministro el que lo dicta.
"La norma transcrita supra, no establece que se deba otorgar audiencia previa al dictado de
la resolución que ordena el desahucio, no obstante el acto es recurrible, ante el Ministro,
con lo cual se garantiza el derecho a ser oído que contempla el artículo 39 de nuestra
Constitución."
En ejercicio de este derecho fue que los accionantes interpusieron recurso de revocatoria y
de apelación en subsidio de la orden de desalojo, el cual fue rechazado por devenir en
"inadmisible al no haberse satisfecho oportunamente la prevención ordenada" por el
Ministerio de Seguridad Pública, quedando así firme la resolución impugnada, 575-93, de
las doce horas del ocho de octubre de mil novecientos noventa y tres. Con esto se observa
que los "invasores" tuvieron oportunidad suficiente para hacerse oír y presentar los alegatos
pertinentes, y si no la ejercieron fue por su propia omisión y no del sistema o procedimiento
seguido por la Administración.
Frente a la alabada rapidez con que se resu~ven estos desahucios en vía administrativa, se
levanta la inagotable discusión sobre la necesidad de una reserva judicial amplia sobre las
decisiones tomadas en ésta y en cualquier materia en que resuelva un órgano o tribunal
administrativo, esta posibilidad de revisión judicial, enerva las principales críticas que se
formulan al sistema.
Otros inconvenientes que ofrece la vía del recurso de amparo constitucional para impugnar
la resolución administrativa, son: i) El plazo de interposición de un recurso de amparo es
excesivo para este supuesto -dos meses, art. 35 UC-, habría que cuestionarse si el
Ministerio de Seguridad está en la obligación de esperar que transcurra ese plazo para
ejecutar la orden de desalojo impartida, u) La interposición del amparo constitucional
suspende de pleno derecho la resolución impugnada por tratarse de un acto concreto -art. 41
LJC-. La excepción prevista en la norma de ejecutar la resolución impugnada "cuando la
suspensión cause o amenace causar daños o perjuicios ciertos o inminentes a los intereses
públicos, mayores a los que la ejecución causaría al agraviado", no se ha aplicado, al menos
en ninguno de los recursos de amparo consultados en la materia, por el contrario, al no
existir intereses supremos que proteger sino intereses particulares -los del propietario-,
diffcilmente la Sala va a conceder la ejecución provisional, pues podría hacer ilusorio el
derecho del recurrente; iii) Otro inconveniente de la vía constitucional, es que al ser tan
amplio el plazo para su interposición y tener efectos propios la resolución de la Sala
Constitucional que acoge el amparo, se obliga al Ministerio a restituir en la posesión a
quien ha sido despojado, con el agravante de los derechos que puedan adquirir los terceros
o el propio propietario si no fue parte en el proceso de amparo; iv) En cuanto a la
legitimación, como se sabe en materia constitucional cualquier persona puede interponer el
recurso en nombre propio -siempre que tenga un interés-o interponerlo un tercero en
nombre del agraviado -individualizado- con la violación constitucional; lo que ha llevado a
la Sala Constitucional ha afirmar que 'la legitimación en este tipo de recurso no es de
carácter objetivo, en el sentido de que se permite por esta vía controlar la validez abstracta
de cualquier disposición de la Administración Pública; muy por el contrario, éste es un
recurso subjetivo, en cuanto sirve para la tutela de derechos fundamentales consagrados
tanto a nivel constitucional como del Derecho Internacional vigente en la República; la
legitimación en consecuencia, en la acción de amparo, se mide por el perjuicio o la lesión
infringida al accionante, o de la persona en favor de la cual se promovió el recurso, y no a
cualquier individuo por el simple interés a la legalidad", v) Finalmente, al acoger el recurso
de amparo se abre un nuevo proceso de ejecución, que en la práctica constituye un proceso
ordinario contencioso nuevo, pues al haber condena en abstracto al pago de daños y
perjuicios, la ejecución requiere de un elenco probatorio si se quiere obtener una sentencia
de ejecución satisfactoria, resolución que por lo demás admite los recursos de apelación y
de casación -art. 704 CPC-; lo que podría dar origen a dos procesos paralelos, uno de la
ejecución de sentencia del recurso de amparo y otro de conocimiento pleno que inicie el
perdidoso, con la consecuente inseguridad y desprestigio de la administración de la justicia.
En otro orden de ideas, la admisión inicial -no la presentación o interposición - por parte de
la Sala Constitucional de un recurso de amparo, suspende de pleno derecho436, la
aplicación y ejecución del desalojo ordenado, por tratarse de la impugnación de un acto
concreto, bastará pues con la comunicación hecha al Ministerio de Seguridad de la
admisión del recurso, para que suspenda los efectos de la resolución administrativa -art. 41
LJC-, se trata de un efecto cautelar de la admisión del recurso para evitar los efectos
nugatorios de una sentencia estimatoria. En casos excepcionales, como dijimos, para
proteger intereses superiores colectivos, la Sala Constitucional puede acordar que se
mantengan los efectos de la resolución impugnada y en consecuencia se ejecute la orden de
desalojo -art. 41 párrafo 20 IJC, algo que como vimos, no ha sucedido en la realidad en esta
materia; esta suspensión puede ser acordada de oficio, o bien, a solicitud del órgano
administrativo recurrido. La suspensión del acto desaparecerá, por supuesto, si el recurso es
desestimado, esto es, declarado sin lugar, aun cuando la resolución no haya sido notificada
a la entidad recurrida.
3.- LA VIA JUDICIAL: CIVIL, AGRARIA Y CONTENCIOSA-ADMINISTRATIVA
Una opción nada viable es la propuesta del recurso de apelación indirecta ante un juez
común, apelación denominada per-saltum o recurso jerárquico impropio. Ciertamente
algunos destacados administrativistas, han propuesto con buenos argumentos la eliminación
de este tipo de recurso indirecto, pero mientras no haya una solución más efectiva, rápida y
donde se pueda garantizar la posibilidad de suspender el acto administrativo mediante la
simple interposición del recurso, o bien, mediante el otorgamiento de una medida cautelar -
previa garantía-, habrá que pensar en esa vía, como mecanismo alterno de garantía y
celeridad.
Existen varios fallos del Tribunal Constitucional donde se ha discutido el tema de la orden
de lanzamiento, cuando se ha admitido el recurso de amparo y el desalojo se había
ejecutado o bien que se ejecutó habiéndose admitido y notificado el recurso de amparo.
En el caso concreto de que la resolución del recurso de amparo sea estimatoria -con lugar-,
invalidará la orden de desalojo administrativo, de conformidad con lo establecido en el
artículo 49 párrafo lº de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, según el cual "la sentencia
que concede el amparo tendrá por objeto restituir o garantizar al agraviado en el pleno goce
de su derecho, y restablecer las cosas al estado que guardaban antes de la violación, cuando
fuere posible". Señala Rubén Hernández que la característica principal de este tipo de
sentencias es que producen efectos anulatorios erga omnes y retroactivos, de manera tal que
se reintegra al agraviado plenamente en el goce de sus derechos fundamentales conculcados
o amenazados de violación; asimismo y en el caso específico de las amenazas de violación,
se incluye una advertencia al recurrido para que se abstenga, en el futuro, de realizar
conductas semejantes.
Entonces la sentencia estimatoria del recurso de amparo constitucional, dejará sin efectos la
orden de desalojo, ordenará la restitución si se hubiere hecho efectivo el desalojo,
prevendrá al Ministerio de abstenerse de ejecutar actos iguales o similares en contra del
amparo, y lo condenará a la administración en abstracto a pagar daños, perjuicios y costas.
"I.- En la sentencia que declaró con lugar este amparo número 6793-96 de las 10:09 hrs. del
13 de diciembre de 1996, claramente se señalaron sus alcances al decir:
"Esta estimatoria trae como consecuencia dejar sin efecto la decisión del Ministerio de
Seguridad Pública de ordenar el desalojo de las amparadas, pues para poder mandarlo,
deberá primero recibir la prueba oportuna-mente ofrecida por las interesadas y analizar las
circunstancias expuestas en este fallo." Es decir, se ordenó al Ministerio accionado revertir
los efectos de una decisión suya que se consideró violatoria de derechos fundamentales,
siendo su obligación la restitución de la situación al estado inmediato anterior a aquél en
que su acción perjudicó a las amparadas y el conocimiento del caso bajo los parámetros del
fallo dicho.
II.- No es excusa para incumplir este deber que la orden de desalojo hubiera sido ejecutada
antes de la notificación de la resolución en que se ordenó dar curso a este asunto, punto
que, como se verá, es irrelevante, pues el órgano recurrido contaba y cuenta con las
potestades suficientes para poner de nuevo en posesión del inmueble a las interesadas. Al
haber omitido la Ministra emitir una orden en este sentido, debe acogerse la gestión de
incumplimiento de la recurrente H.B, ordenando el testimonio de piezas para ante el
Ministerio Público, para lo de su cargo, habida cuenta de que a la recurrida le asiste el fuero
propio de los miembros de los Supremos Poderes en materia de responsabilidad penal, todo
de conformidad con los artículos 391 y siguientes del Código Procesal Penal.
III.- La restitución de las amparadas en su derecho implica el deber del Ministerio de
Seguridad Pública de ponerlas en posesión del inmueble de donde fueron ilegítimamente
desalojadas, cosa que debió ejecutarse desde la comunicación de la sentencia estimatoria.
VIII.- IMPROCEDENCIA DEL DESALOJO ADMINISTRATIVO EN RELACIONES
COMPLEJAS
He querido reseñar, sin mayores comentarios, algunos supuestos muy concretos resueltos
por la Sala Constitucional, en lo que se ha aclarado sobre la improcedencia del desalojo
administrativo en caso de que existan relaciones complejas respecto del inmueble objeto de
discusión.
"III.- Por otra parte, no comparte esta Sala el criterio del promovente en el sentido de que el
contenido de la resolución aquí impugnada sea el fruto de una interpretación errónea de la
jurisprudencia dictada por esta Sala, en punto a la materia que se interesa, dado que, el o los
actores de un proceso "ordinario por copropiedad o por accesión", se les considera, con
arreglo a nuestro ordenamiento positivo, como copropietarios -de ahí el nombre que se da a
esos juicios- de las edificaciones construidas en heredades ajenas, hasta tanto dicho juicio
no se resuelva por el fondo, de modo que, si ejercen un derecho de posesión sobre éstas, y
consecuentemente, sobre el terreno donde están construidas, hasta que se les indemnice,
claro está, en el entendido de que logren acreditar, fehacientemente, que éstas fueron
levantadas con su propio peculio.
Por lo expuesto, estima esta Sala que la resolución impugnada no impone restricción o
limitación ilegítima alguna al derecho de propiedad del amparado, pues, efectivamente, no
podría ejecutarse el desahucio administrativo que se interesa, hasta tanto no se dilucide, en
sede judicial, en punto a los derechos que puedan tener, en su caso, R.G y sus hijos, sobre
las edificaciones que se mencionan".
"Io.- La Sala Constitucional no puede entenderse competente para fungir como una
instancia más dentro de los diferentes procesos jurisdiccionales que en las diversas
instancias se tramiten. Para ello, cada procedimiento cuenta con sus formas de resolver las
incidencias y cuestiones que en él se presentan La recurrente pretende que la Sala revise el
desalojo que pretende realizar la M.M., adjudicataria y propietaria del inmueble que habita,
pues a su juicio es improcedente la forma en que pretenden desalojarlos, porque ha existido
tolerancia por parte de la recurrida para que ellos continuaran habitando la casa, de manera
que no procede el desahucio administrativo y es necesario realizar el procedimiento en la
vía judicial. Como se desprende del reclamo, se dirige expresamente a cuestionar en esta
sede, aspectos que compete dilucidar a la jurisdicción ordinaria, en primera instancia en
sede administrativa. si se continúa con el procedimiento de desahucio administrativo,
instancia en la cual podrá alegar lo que estime pertinente, y finalmente pueden acudir a la
vía judicial, pues obviamente no compete a esta jurisdicción decidir cuál procedimiento es
el que debe aplicarse para el desalojo del amparado. Por lo expuesto, procede rechazar el
recurso".
"II.- Sobre el fondo: De conformidad con los documentos que obren en autos, el recurrente
promovió diligencias de Titulación de Vivienda Campesina, ante la Alcaldía Civil de
Cóbano, Puntarenas, despacho que, por resolución de las quince horas del veintiocho de
febrero de este año, las aprobó y ordenó la inscripción, a su nombre en el Registro Público
de la Propiedad del inmueble por él ocupado, con lo cual su derecho ha sido reconocido en
vía jurisdicción. Ahora bien, aún cuando las copias aportadas por el interesado no pueden
tener la eficacia de una certificación -por no haber sido aportados los timbres
correspondientes- dado lo sumario e informal de esta vía, se tienen por auténticas, toda vez
que el Lic. G.S.R da fe de su autenticidad, con la responsabilidad que ello implica.
Así las cosas, dado que el asunto ha sido objeto de conocimiento en sede jurisdiccional -a la
que han de acudir los interesados a demostrar su mejor derecho- la Administración estaba
impedida para conocer, por vía de diligencias de desalojo del amparado, ya que con ello
estaría tornando nugatorio, administrativamente, una situación reconocida en una
resolución jurisdiccional, lo que resulta arbitrario y violatorio del principio de legalidad y
del derecho de posesión del amparado, establecidos en los artículos 11 y 45 de la
Constitución Política. En consecuencia, el recurso resulta procedente y así debe declararse .
En casos como el de la señora R. no estamos frente a las disposiciones que bajo condición
de NUMERUS CLAUSUS establece el Código Procesal Civil respecto del desahucio
administrativo, siendo que por esa razón determinable a simple vista, en este caso se debió
aplicar la regla general, sea que por la naturaleza del conflicto, éste debe ser conocido y
resuelto en la vía judicial, en donde un Juez de la República con amplitud de criterio legal,
determine la existencia de motivos legales para el desahucio.
Además, denota la Sala no sólo la falta de competencia del Ministerio de Seguridad Pública
para haber actuado en este caso, sino que inclusive en su actuación el Ministerio cometió
errores como lo fue que en el informe policial de posesión se indicara que la señora R.
únicamente tenía dos meses de ocupar el inmueble, lo cual a todas luces es falso tomando
en cuenta lo que se indicara líneas arriba respecto de la propiedad que ostentó la aquí
recurrente sobre el bien hasta que le fuera rematado mediando actuación jun sdiccional.
De todo lo expuesto se puede concluir que el Ministerio accionado, por la naturaleza del
conflicto estudiado, no era competente para haber ordenado el lanzamiento de la aquí
recurrente del inmueble, violentándose los derechos constitucionales plasmados en los
numerales 11, 34, 39 y 41 de la Constitución Política, debiéndose por ello declarar con
lugar el recurso ordenándose restituir a la recurrente en el pleno goce de sus derechos. Todo
sin perluicio claro está, de lo que posteriormente se declare en proceso judicial.
"El Ministerio de Seguridad Pública atendió la audiencia que se le confirió y manifestó que
el lO de mayo el gerente general de la empresa E.O Sociedad Anónima solicitó el desalojo
de la empresa amparada de dos edificaciones que ocupaba construidas dentro del Hotel; que
lo anterior lo solicitó con fundamento en los siguientes hechos: que debido a un contrato de
cuentas en participación suscrito por ambas partes, E.O. cedió al amparado dos
edificaciones para que se dedicara a la prestación décimo novena del contrato permitía a
cualquiera de las partes dar por terminado el convenio con solo comunicarlo por escrito a la
otra parte tres meses antes de la fecha de vencimiento; que así lo hizo E.O., que la nota en
la que se consignaba la voluntad de E.O. de no renovar el contrato se entregó a la
demandada el 21 de diciembre de 1995, que el contrato base de la relación jurídica que
vinculaba a las partes del proceso venció el 30 de abril, por lo que la posesión desplegada
por la demandada carecía de sustento legal; que mediante resolución N0 465/96 D.M. de las
9:00 horas del 17 de mayo de este año se acogió la anterior gestión de desalojo
administrativo; que inconforme con la resolución anterior, en fecha 30 de mayo de este año,
el accionante interpuso recurso de revocatoria y apelación en subsidio, del cual se dio
traslado a la parte actora; que en virtud de la presentación de ese recurso, la Oficina de
Desalojos del Ministerio suspendió el desalojo administrativo de la empresa amparada; que
el fundamento jurídico de su actuación lo constituyen los artículos 45 de la Constitución,
305 del Código Civil, 7 inciso g) de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos, 455 del Código Procesal Civil, y la resolución de la Sala N0 3825-92; que en
cuanto al abuso de poder el recurrente omite hacer referencia a los incisos a) y b) del
artículo 7 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos que eximen a los
asuntos posesorios de los hoteles y locales turísticos y a sus respectivos desalojos; que no
ha entrado a resolver acerca del contrato de cuentas en participación; que no hay violación
del debido proceso.
Considerando:
II.- De importancia para la resolución de este caso se tiene que mediante escritura otorgada
a las 8:00 horas del 30 de abril de 1990, los representantes de las empresas E.O. S.A. y 5.
de B. S.A., firmaron un contrato que denominaron de cuentas en participación (véase
documento de folios 43 a 48); que en ese contrato E.O. S.A. se comprometió a aportar dos
edificaciones ubicadas en las instalaciones del hotel que serían destinadas a la prestación de
servicios de buceo submarino, las embarcaciones debidamente equipadas para viajes de
buceo, y el uso de la piscina del Hotel para que se impartieran las clases (véanse folios 44 y
45); que la empresa 5. de B. S.A. se comprometió a aportar los equipos de buceo y los guías
e instructores (véase folio 45); que en la cláusula décimo octava se establecía que el plazo
del contrato era de un año a partir de la firma del mismo, pero que podía prorrogarse por
períodos iguales si ambas partes estaban de acuerdo (véase folio 47); que cualquiera de las
partes podía dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso de no querer
renovarlo por escrito a la otra con tres meses de anticipación al vencimiento (folio 47); que
en el mes de agosto de 1995, 5. de B. S.A. promovió diligencias de consignación de
alquiler en favor de E.O. S.A. (véase manifestación de folios 1 vuelto y 2, frente a una
omisión de la parte recurrida de pronunciarse sobre este punto y documento de folios 9 y
10); que el 21 de diciembre de 1995, se entregó al apoderado generalísimo sin límite de
suma de la empresa 5. de B. S.A. el documento en que E.O. S.A se negaba a renovar el
plazo del contrato y solicitaba a la empresa amparada abandonar las instalaciones de su
propiedad a más tardar el 30 de abril de 1996 (véase documento de folios 40 a 42); que
mediante gestión recibida en el Ministerio de Seguridad Pública el 10 de mayo de 1996,
E.O. S.A. solicitó el desalojo administrativo de la empresa amparada (véase informe folio
24); que mediante resolución N0 465-96 D.M. de las 9:00 horas del 17 de mayo de 1996, el
Ministerio de Seguridad Pública acogió la gestión de desalojo administrativo, utilizando
como fundamento legal 105 artículos 7 inciso g) de la Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos, 455 del Código Procesal Civil (véase documento de folios 5 a 7);
que el 30 de mayo la empresa amparada presentó un recurso de revocatoria y apelación
contra esa resolución, el cual suspendió la ejecución del desalojo (véase informe folio 25
vuelto y 26).
III.- De los hechos expuestos en el considerando anterior y de lo manifestado por la
autoridad recurrida en el informe se desprende que en el problema planteado todo parte de
definir la naturaleza del contrato suscrito entre la empresa amparada y E.O. S.A. El
Ministerio accionado para poder actuar en este caso tuvo que definir la naturaleza del
contrato entre las partes y, al descartar la existencia del arrendamiento, ubicar la situación
de la amparada en una de las hipótesis del articulo 7 de la Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos (N0 7527 del 109 de julio de 1995). Pero el Ministerio no tiene
competencia para definir la naturaleza del contrato, materia propia de la jurisdicción
correspondiente y, por ende, lo actuado excede su ámbito de competencia. Es importante
indicar además que la Administración cuenta con una facultad excepcional para arbitrar
asuntos entre particulares. Un ejemplo de lo anterior lo constituye lo dispuesto en el
articulo 455 del Código Procesal Civil, reformado por la Ley General de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos, que establece que en las hipótesis contempladas en los artículos 7 y
74 de esa última ley, procederá el desahucio administrativo y no habrá necesidad de
promoverlo en la vía judicial~ Sin embargo, en este caso la situación de la empresa
amparada difícilmente encaja en la hipótesis del inciso g) del artículo 7 de la citada ley N0
7527, que es el fundamento que utiliza la autoridad recurrida para decretar el desahucio
administrativo de 5. de B. S.A. lo que constituye un elemento adicional del que se infiere
que en este caso el Ministerio recurrido excedió el marco de su competencia infringiendo,
en consecuencia, el principio de legalidad garantizado en el artículo 11 de la Constitución".
"PRIMERO: La recurrente acusó violación del debido proceso, toda vez que el Ministerio
recurrido se negó a recibir la prueba que permite tener por demostrado no sólo el tiempo
que tiene de residir en el inmueble del que se le pretende desalojar, sino que ella lo
construyó. Del informe rendido por el representante de la institución, se concluye que no se
le dio importancia a ese dato, ya que la discusión radicó en si ella habitaba en el inmueble
inscrito a nombre de la gestionante por mera tolerancia (artículos 7 inciso t) de la Ley
General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y 455 del Código Procesal Civil).
SEGUNDO: Sin embargo, según los alegatos expuestos por el recurrente en esta vía y las
amparadas en el campo administrativo, no se trataba de una causal de mera ocupación, sino
que cabe la posibilidad de estar ante los supuestos previstos en los artículos 508 y 509 del
Código Civil, que dicen:
"Artículo 508. - El dueño del terreno en que otra persona, sin su consentimiento, hubiere
edificado, plantado o sembrado, tendrá el derecho de hacer suyo el edificio, plantación o
sementera, o el de exigir que se quiten o destruyan a costa del que los hizc, quien además
puede ser condenado a indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al dueño del
suelo. Si el propietario prefiere conservar el plantío o fábrica, deberá reembolsar el valor de
los materiales y el de la mano de obra, sin consideración al mayor o menor valor que haya
podido recibir la finca. Sin embargo, demostrada la buena fe del que edificó, sembró o
plantó, no podrá el propietario pedir la destrucción de lo hecho, pero tendrá opción para
reembolsar el valor de los materiales y jornales, o para pagar una suma igual al mayor valor
que la finca haya adquirido.
"Artículo 509.-Si se ha edificado, plantado o sembrado en terreno ajeno, pero a ciencia y
paciencia del dueño, éste podrá hacer suya la plantación o fábrica, pagando el valor que
haya costado, y si no le conviniere, la propiedad total será común en proporción al valor del
terreno antes del edificio o plantación, y al valor de la plantación o edificio."
La simple existencia de la posible aplicación de uno de estos supuestos obligaba al
Ministerio recurrido a recibir y examinar la prueba ofrecida por las afectadas, pues en caso
de ser cierto perdería su competencia para ordenar el desalojo, ya que ésta se restringe -
según el propio texto del articulo 7 inciso t) de la Ley General de Arrendamientos Urbanos
y Suburbanos arriba mencionado- a los casos de tolerancia en un bien inmueble edificado.
A las anteriores razones debe agregarse que estamos ante un caso en que hay que optar
entre una vía sumarísima -la del desalojo administrativo- y la plenaria -ordinaria civil-, con
las evidentes diferencias de posibilidad de defensa para quien quiera solicitar la tutela de su
derecho, de modo que con la omisión acusada se lesionó la garantía prevista en los artículos
39 y 41 constitucionales de derecho de defensa y acceso a la justicia, debiendo declararse
con lugar el recurso. Esta estimatoria trae como consecuencia dejar sin efecto la decisión
del Ministerio de Seguridad Pública de ordenar el desalojo de las amparadas, pues para
poder mandarlo, deberá primero recibir la prueba oportunamente ofrecida por las
interesadas y analizar las circunstancias expuestas en este fallo".
II..- Para buscar esa armonía se debe acudir a las reglas de los artículos 306 y 307 del
Código Civil, la del 306 en cuanto niega el derecho a repeler la fuerza por la fuerza al
poseedor de mala fe, en cuanto también se la niega al poseedor de hecho frente al que
inmediatamente antes poseyó como dueño, así como con la regla de que el derecho de
posesión se adquiere por el hecho de ejercerlo de hecho pública y pacíficamente por más de
un año. A la luz de todo esto, debe entenderse que el derecho de repeler la fuerza con la
fuerza se da no sólo en beneficio del atributo de la propiedad o de la posesión de defensa o
exclusión, sino como derivado del principio de la exclusividad del uso de la fuerza, cuyo
corolario es el principio de que nadie puede hacerse justicia por mano propia, el que se
deriva del artículo 153 de la Constitución Política y el correspondiente derecho a la justicia
que se consagra en el 41 idem y en el artículo 8 de la Convención Americana sobre
Derechos Humanos.
III.- De todo lo anterior la Sala concluye que a pesar de haberse reformado sustancialmente
la institución del desahucio administrativo consagrada en el artículo 455 del Código
Procesal Civil, de todos modos se conserva el derecho del propietario o poseedor para
repeler la fuerza por la fuerza, incluso con el auxilio de la fuerza pública, y por lo tanto la
potestad de ésta de ampararlo, siempre que se trate de repeler la invasión en curso o de
recuperar la posesión frente a quien carezca de título de posesión o no lo haya adquirido por
el transcurso de más de un año, pues según lo establece el artículo 92 de la Ley de Tierras y
Colonización N0 2825 de 14 de octubre de 1961 y sus reformas, que señala:
"Es poseedor en precario todo aquel que por necesidad realice actos de posesión estables y
efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y
con el propósito de ponerlos en condiciones de producción para su subsistencia o la de su
familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un tercero en el Registro
Público..."
De conformidad con la norma citada es el Instituto de Desarrollo Agrario, el organismo
facultado para intervenir en todos los casos de posesión precaria y de tierras por más de un
año, el cual procurará encontrarles solución satisfactoria, de acuerdo con las disposiciones
establecidas por esta ley. Lo anterior implica para las autoridades administrativas una
obligación: real izar una investigación formal y rigurosa sobre el hecho y duración de la
posesión y no simplemente una información superficial o una mera afirmación de una
autoridad subalterna, a fin de determinar fehacientemente el tiempo ocupar el inmueble que
tienen los poseedores.
IV.- Por otra parte, la Sala concluye que cuando haya juicio pendiente, así sea interdictal, es
el juez que conozca del asunto, cualquiera que éste sea, el llamado a disponer con vista de
los autos y bajo su propia responsabilidad. si el desalojo realizado, en curso, o simplemente
acordado, se debe o no ejecutar a fin de no hacer nugatorio el resultado de su sentencia,
todo ello como medida cautelar, y no se debe interpretar que el juez no tiene potestades
para hacerlo o que esa poder-deber se encuentra reservado, como se pretende, a la
Jurisdicción Contencioso Administrativa.
Naturalmente, la autoridad judicial debe tomar en cuenta no sólo la viabilidad de la acción,
interdictal u otra común, sino circunstancias relevantes, entre ellas, la de si la acción
judicial fue interpuesta por el propietario o poseedor despojado o por el ocupante, y si el
recurso a la fuerza pública es anterior o posterior al planteamiento de la acción
jurisdiccional y aún la necesidad de mantener o no la situación que se da al momento.
Dados los intereses que implica una situación como la que subyace en los hechos que
motivan un desalojo, es indispensable que los jueces actúen con toda prontitud y diligencia,
para que los conflictos entre poseedores, propietarios y usurpadores se resuelva sin dilación
y sin causas mayores perjuicios a los involucrados.
De todas formas, debe quedar claro que a la Sala Constitucional no le corresponde sustituir
a la jurisdicción común en la valoración de las circunstancias, pero sí delimitar con el valor
vinculante erga omnes de sus precedentes y jurisprudencia, el contenido y límites del
amparo al derecho de propiedad o a otros fundamentales como el derecho a la Justicia.
I.- Como en el fondo, lo que se pretende en este amparo por parte de la recurrente es el
reconocimiento de un mejor derecho de propiedad sobre un inmueble, incluso, determinar
la situación y ubicación de ese inmueble en el terreno con relación a otro, dado que los
límites y la individualidad de cada uno no es clara, deviene en que no hace que este asunto
sea de conocimiento de este Tribunal, sino de la jurisdicción ordinaria civil, toda vez que es
obvio que nos encontramos ante un asunto de mera legalidad más no de constitucionalidad.
Al no encontrar esta Sala que en perjuicio de la recurrente, se haya lesionado sus derechos
fundamentales prescritos por la Constitución Política lo procedente es declarar sin lugar el
recurso"