Universidad Mesoamericana Carrera: Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales Abogado y Notario Curso: Derecho Registral Licenciado: Juan Fernando

Len Senz

Registro General de la Propiedad

Mara Isabel Escobar Figueroa Carne: 201109703 Vilma Susana Martnez Contreras de Peralta Carne: 201109710

Amatitln 20 de marzo de 2,013

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

INTRODUCCION
Una de las principales funciones de un registro de la propiedad es dar informacin fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito al momento de celebrar negocios jurdicos, que impliquen disposicin sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendr ms que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien est libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad. En algunos ordenamientos jurdicos, como por ejemplo el alemn, la inscripcin en el registro es obligatoria para que se transmita la propiedad. En ese caso el contrato de compraventa exigir esa formalidad para que se haya cumplido en su totalidad. En otros pases, como Espaa o Guatemala, el registro es voluntario, pero tiene ventajas que hacen aconsejable la inscripcin. Por esto y otras razones que con el paso del tiempo se ha sido no solo necesaria sino obligatoria la modernizacin del sistema que rige el Registro General de la Propiedad, en virtud que como se realizaba hace ya algunos aos, en libros manuscritos, no generaba ningn tipo de seguridad jurdica, ya que era muy viable adulterar estos libros y de esta manera, falsificar a favor de estafadores lo inscrito en el Registro. En consecuencia la modernizacin en el nuevo siglo ha sido un perodo de mltiples avances en el campo de la tecnologa, los cuales encuentran su base en la obtencin, manejo y distribucin y procesamiento de informacin. El sistema del Registro de la Propiedad emplea un sistema de folio real, lo que permite un mejor control informtico del mismo y que con el cambio de toda la informacin que antes la obtenan de libros, tiene un acceso ms prctico mediante un sistema implementado en computadoras basadas en un sistema electrnico. Mediante este sistema no se pretende la unificacin de las leyes dispersas, sino que lo que se pretende lograr es la unificacin de la informacin registral, para que exista concordancia entre el folio real y toda la informacin plasmada en los libros mayores, con lo que se pretende salvaguardar la informacin ms eficazmente y as evitar el gran problema de extravo de informacin, y de esta manera lograr llevar un historial exacto de todo lo inscrito en el Registro.

MISION

Administramos y evaluamos la plataforma tecnolgica del Registro General de la Propiedad, con apego a las leyes, normas y procedimientos que lo rigen, bajo el principio de la mejora continua, en busca de la excelencia de la operacin registral, por medio de la idnea utilizacin de los recursos humanos, tecnolgicos y financieros, as como el servicio eficiente y eficaz a los usuarios de la Institucin.

VISION

Constituirnos como la Institucin referente del Gobierno electrnico de Guatemala, para ostentar la mxima calidad y eficiencia de los servicios que prestamos, innovando constantemente los procesos que garanticen la satisfaccin a los usuarios del Registro General de la Propiedad.

ANTECEDENTES HISTORICOS DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

De acuerdo con las investigaciones en el Imperio Babilnico existan archivos documentales y catastros inmobiliarios, en los que se registraban los actos de enajenacin de fincas. Posteriormente, en la antigua Grecia, surge la figura jurdica de la hipoteca, que signific un gran avance en su tiempo, puesto que al abolir el inicuo apremio personal, lo sustituy con los bienes del deudor. Se fundamenta esta figura en el axioma del clebre filsofo griego, Plutarco: que puede resumirse en "que aquel que se obliga, obliga lo suyo". Para plantearlo resumidamente: se enfatizaba en que no era necesario resarcirse mediante la pena corporal o capital que imperaba en esa poca, para satisfacer la deuda del deudor. Se decidi en que si ste no poda satisfacer las obligaciones contradas, poda hacer efectivo el pago mediante sus bienes, tomndose como fundamento el honor y los pactos celebrados entre el deudor y el acreedor. De aqu surge el axioma del clebre Plutarco mencionado con anterioridad y a quien debemos la raz de uno de los principios procesales, como lo es el resarcir una obligacin incumplida mediante la ejecucin de las garantas otorgadas -

hipotecarias o prendarias- Por lo que puede extraerse la esencia de dicho axioma, en decir: de aqul que se obliga, obliga lo suyo. En ese entonces, pues, ya se buscaba un medio racional para solucionar esta clase de problemas contractuales, toda vez que al pagar el deudor con su vida, lleg el momento en que finalmente este castigo se consider una injusticia, pues la pena era desproporcionada con la obligacin pactada, sin necesidad de tener que abundar en razones al respecto. Ms concretamente y en siglos posteriores, los orgenes del registro de la propiedad inmueble, en su acepcin genrica, se remontan al derecho alemn de la Edad Media, derivndose del testimonio judicial germnico que, mediante decisin de un tribunal, se declaraba la transmisin de la finca como un acto de dominio resgnatio dimissio o lassung. Y en lo que respecta directamente a Guatemala, nuestra herencia se genera en el Antiguo Oficio de Hipotecas, que data de la poca de los reyes Don Carlos y Doa Juana, Felipe V y Carlos II, de Espaa. Es el 31 de enero de 1776 cuando se funda la institucin mencionada y que guarda el primer asiento con fecha del 24 de abril de 1777. Transcurri un siglo, y hasta en 1877 el presidente de la Repblica, el general Jos Mara Reyna Barrios, instituye el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo el Hipotecarias, la que, sin embargo, no

nombre de Toma de Razones

sedujo la atencin de los gobiernos subsiguientes. Como el presidente Reyna Barrios tena especial predileccin por el desarrollo urbanstico, no es de extraarse que ordenara la construccin de un edificio destinado especficamente a la nueva institucin, con caractersticas fsicas que garantizan el resguardo de los archivos. El edificio anterior satisfaca los requerimientos de su poca, para salvaguardar la informacin, puesto que fue diseado para afrontar cualquier siniestro que ocurriera, como incendios, inundaciones y otros accidentes similares capaces de deteriorar los valiosos documentos que estaban depositados en esa institucin, los que desde entonces eran operados bajo el sistema de folio real, que est plasmado el folio en la hoja fsica y que guarda la informacin de la finca matriz y las anotaciones posteriores, incluyendo sus limitaciones y gravmenes. Toda la informacin o bien la informacin histrica de las fincas, no necesariamente se encuentra en un mismo libro, lo que significa que en muchos casos los datos Primarios de una finca matriz se ubican en un libro; pero por

diversas razones, como por desmembraciones, como por anotaciones posteriores se localizan en libro distinto, lo cual implica que la mayora de las fincas continan en otro libro.

EPOCA COLONIAL Y POST COLONIAL

Durante

la

poca de

la colonia,

todas aquellas operaciones

que

posteriormente corresponda realizar al Registro de la Propiedad, se efectuaban en las diferentes provincias que conformaban la Capitana General del Reino de

Guatemala. De esta poca se debe destacar, entonces, la importancia de la ley hipotecaria espaola de 1861, que es un cuerpo legal compuesto por 416 artculos y 15 ttulos, donde se enuncian una serie de principios rectores y se le otorga al registro una estructura organizativa de oficina pblica, en las que las inscripciones se realizaban en libros cuyo acceso es pblico. Se divide el Registro en una seccin de hipotecas y otra relativa al dominio, y se sigue un sistema de folio real en que, en una hoja, se plasman las caractersticas de cada inmueble y de esto devienen los primeros intentos de la publicidad registral encontrndose su gnesis de muchas de las operaciones registrales que hoy conocemos y que hasta la fecha paulatinamente ha de desaparecer el uso fsico del libro en s, pero la tcnica del folio real en virtud de la incursin de la informtica registral, no debe de cambiar y toda la informacin registral tecnificada debe fundamentarse en el uso del folio real. Es importante tomar en cuenta que durante esta poca impera el rgimen feudal, cuyo orden econmico y social en la propiedad revisti un carcter de tipo poltico, en vista de que los reyes disponan de la tierra como parte de su propio desarrollo patrimonial. Los soberanos, a su vez, le cedan un dominio directo a los seores feudales, los que, por su parte, cedan ese dominio til mediante el pago de la renta a los siervos de su feudo. Luego, a proclamarse la independencia de Centro Amrica y ms tarde realizarse la divisin de la anterior Capitana en cinco Estados independientes, en Guatemala, previo a la creacin del Registro de la Propiedad Inmueble, corresponda a las Jefaturas Polticas de cada uno de los departamentos en que se divida poltica y geogrficamente la Repblica, controlar todas aquellas

inscripciones, anotaciones y dems operaciones propias del Registro.

Durante el perodo colonial los ttulos registrables eran los expedidos por el Rey de Espaa, lo que se prolong durante los primeros aos de la vida independiente, aunque ms tarde slo se reconocan los autorizados por el Gobierno de la Repblica, pero en su inmensa mayora derivados de los primeros.

EPOCA DE LA REVOLUCION LIBERAL DE 1871.

El movimiento revolucionario encabezado por los generales Miguel Garca Granados y Justo Rufino Barrios, el ltimo de los mencionados, Notario de oficio, provoc significativos cambios en todos los rdenes de la vida nacional, rompiendo las arcaicas estructuras de entonces, para dar vida a nuevas instituciones con su correspondiente legislacin reformadora. De esa cuenta, en el ao 1877 se promulg el primer Cdigo Civil, que estableci la estructura jurdica que sent las bases Dar instituir el marco legal del Registro de la Propiedad Inmueble. Desde sus inicios, la legislacin contemplaba el funcionamiento de registros de la propiedad inmueble en varios departamentos de la Repblica, y se llev a la prctica. De tal manera que hubo cuatro Registros de la Propiedad, pero actualmente slo existen dos, el de la Zona Central, asentado en la ciudad de Guatemala, y el Segundo Registro, que tiene su sede en la ciudad de Quetzaltenango, aunque la Constitucin Poltica de la Repblica vigente establece que se realizar la descentralizacin del Registro, debindose crear otros en el interior del pas, como lo fue en un principio. El decreto nmero 175, de fecha 23 de marzo de 1877, al considerar que la legislacin registral de entonces todava se encontraba bajo el manto doctrinario de la antigua Espaa, estableci cambios importantes, al reemplazar normas que regan aspectos de la legislacin registral. El Diario Oficial nmero 126, tambin del ao 1877, al estimar que era relevante garantizar todas las transacciones de la Repblica en Registros de la Propiedad, destaca la importancia de la descentralizacin registral, por lo que se acuerda establecer tres registros, que quedaron organizados as: ciudad capital, que el de la

comprenda varios departamentos aledaos, adems del

de Guatemala, tales como Sacatepquez, Chimaltenango, Escuintla y otros; el del

Oriente, que inclua a Jalapa, Jutiapa, Chiquimula y otros, y el de Occidente, que es el actualmente con sede en Quetzaltenango, con competencia en ese mismo departamento y en los de San Marcos, Huehuetenango, Totonicapn, Quich, Solol, Suchitepquez y Retalhuleu. La actual Constitucin Poltica de la repblica establece que es imperativa la descentralizacin del Registro General de la Propiedad, de manera que es un mandato constitucional la apertura de otras oficinas del Registro en el interior del pas, adems de los que ya operan. Las razones son fciles de comprender.

EPOCA MODERNA

La poca moderna del Registro General de la Propiedad se inicia con la promulgacin y vigencia del Cdigo Civil, en 1933. Este cuerpo legal indica que son objeto de inscripcin registral ya no slo los bienes inmuebles, sino otra clase de bienes, con lo que se abrieron nuevos campos en la actividad registral. En la actualidad, el Libro IV del Cdigo Civil, contenido en el Decreto Ley Nmero 106, regula todo lo relativo a la actividad del Registro General de la Propiedad, con la novedad de que incomoda el registro de bienes muebles susceptibles de anotacin e inscripcin, tales como vehculos terrestres, maquinara agrcola e industrial, naves areas y otros ms, para cuyo registro se contemplan requisitos especiales, aparte de los considerados para la inscripcin de bienes inmuebles. En el artculo 1,125 del Cdigo Civil mencionado, encontramos lo relativo a la inscripcin de bienes muebles y para ser ms exacta en el numeral 14. Para los efectos de inscripcin de bienes muebles es necesario que se llenen ciertos requisitos.

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Siglas Jurisdiccin Tipo Fundacin Sede

RGP Territorio Nacional Registro de la propiedad 1,877 9 Avenida 14-25, Zona 1, Ciudad de Guatemala

Registrador General Licda. Anabella de Len Sitio web http://www.rgp.org.gt/

AUTORIDADES DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Licda. Anabella de Len, Registradora General de la Propiedad Licda. Conchita Mazariegos , Registradora Sustituta Lic. Edwin Leonel Diguez Alvarado , Secretaria General

MODERNIZACIN DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

El Registro naci de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que el mismo en un principio tuvo una finalidad meramente administrativa sin propsito publicidad, pues no se haban descubierto las grandes ventajas y seguridad que el mismo traera en todas aquellas operaciones donde se quiere asegurar un derecho o algo similar. Fue mucho despus cuando naci el objeto ms importante del Registro, es decir, la publicidad, que es un medio de seguridad jurdica en el trfico de inmuebles. Esta se logra con la inscripcin registral, y afecta previamente la constitucin, transmisin, extincin, etc., de derechos reales sobre inmuebles (actualmente tambin muebles), lo que por ltimo proporciona un inobjetable medio de prueba erga omnes sobre la situacin legal de los bienes, oponible a terceros. El registro surgi de la necesidad que se hizo cada vez ms evidente ya que las cargas y los gravmenes sobre los inmuebles fue tal que se haca imposible conocer la verdadera situacin de estos. Entonces aquel registro que naci por una razn administrativa con miras a llevar una cuenta a cada titular se convirti en un registro con miras a la publicidad, es decir hoy en da el registro constituye un medio para lograr la seguridad del trfico jurdico. Su funcin principal consiste en hacer pblica una relacin jurdica referente a un derecho real.

PRINCIPIOS QUE INSPIRAN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Principio de Publicidad: El objeto del Registro es establecer la publicidad, la cual es tendiente a dar seguridad jurdica al trfico inmobiliario y garanta a los derechos reales inscritos, evitando gravmenes o limitaciones que no refleja la realidad y que tienden a afectar a terceros. Lo que est inscrito en el Registro General de la Propiedad se entiende que es de conocimiento pblico ya que a su vez toda persona

puede tener acceso libre a todos los documentos, libros y actuaciones que aparezcan en el mismo, este sistema hoy en da es ms practico debido a la implementacin de los sistemas electrnicos, los cuales hacen el acceso a la informacin mas prctico y en menor tiempo. Debido a lo accesible que pretende ser el Registro nadie puede aducir ignorancia de los asientos en los libros de la institucin, y desde el momento en que se inscriben el Registro, puede este llegar a tener efectos contra terceros.

Principio de Rogacin o de instancia: Esto significa que cualquier inscripcin que se realice en el Registro debe ser requerida por aquella persona que tenga inters, el registrador carece de facultad para actuar de oficio aunque existen ciertas excepciones a este principio como lo constituye la Presentacin de un testamento donde se constituye Patrimonio Familiar en el cual debern anotarse de oficio todos los bienes afectados, Cuando al registro se presenta ttulo resultante de Remate, etc.

Principio de Inscripcin: Toda inscripcin implica un asiento que se realiza en los libros regstrales autorizados, haciendo hincapi en el asiento principal o primera inscripcin que otorga un derecho real a su titular, y lo faculta a disponer de este derecho, otorgndole proteccin y preferencia. Cuando la inscripcin tiene por objeto que el acto contrato surta efectos contra terceros se le llama inscripcin declarativa.

Principio de Especialidad: Este principio manifiesta la preferencia que le otorga a la primera inscripcin que en esencia constituye el ttulo que le da garanta al

derecho de propiedad o posesin sobre la cosa. Este principio indica la manera en la cual es llevada y realizada cada una de estas inscripciones o anotaciones, nuestro sistema utiliza un libro el cual en cada folio se emplea en la parte izquierda todo lo referente a anotaciones de derechos reales y la derecha para todos aquellos gravmenes, y en el centro se realiza toda aquella informacin pertinente al bien (descripcin del bien, linderos, rea, etc.) las cuales tienen sus respectivas columnas para anotacin preventiva y cancelaciones.

Principio de Tracto Sucesivo o Continuo: Esto se manifiesta en la historia de cada uno de los bienes inscritos en el Registro, ya que como ya hemos mencionado la primera inscripcin es el ttulo que acredita los derechos que tiene una persona

sobre ellos, el cual a su vez es requisito necesario para cualquier anotacin posterior. Los bienes a travs del tiempo pueden ser objeto de diversos cambios, como lo son las transmisiones, modificaciones o limitaciones, todo esto para que surta efectos deben quedar registrado para que de esta manera asegurar el trfico de dicho bien. De esta forma se crea una serie de actos ininterrumpida de inscripciones, y cualquier omisin al respecto crea una inexactitud registral que afecta no solo a las personas sino adems a los bienes. El artculo 1130 del Cdigo Civil manifiesta este principio.

Principio de Seguridad: Este principio garantiza el cumplimiento de obligaciones anteriormente contradas. Lo importante al respecto de este principio reside en que cualquier interesado puede estar seguro que no contraer cargas, imposiciones, o limitaciones de las que no hubiera sido oportunamente informado. Esto se refleja en toda aquella informacin que se pueda recabar sobre el bien, lo cual aparezca inscrito hasta la fecha actual. Recordemos que no se puede alegar ignorancia al respecto de lo que este inscrito de forma clara en el Registro.

Principio de Fe Pblica: En Guatemala tenemos diversas formas de adquirir la fe pblica, entre ellas encontramos la fe pblica Notaria. Administrativa, judicial,

Registral, esto se refiere mas que todo a aquellas personas o entidades que intervienen y que por tal razn dotan de seguridad y validez los actos en que intervienen. Este principio asegura la validez derivados de la institucin registral, que dan confianza y credibilidad a los mismos. Es la garanta que tiene un tercero de buena fe para adquirir un derecho debidamente inscrito, tal y como aparece en el Registro, por ser considerada dicha inscripcin como verdadera y exacta. Esto se hace independientemente de que si el documento con posterioridad es declarado inexacto, o que contenga actos nulos, la inscripcin que se realiza sobre el mismo no convalida la nulidad del documento, ni la del acto o contrato respectivo. Por tanto no puede perjudicar a tercero por el slo hecho de la inscripcin.

Principio de Legalidad: Este principio se basa en la funcin calificadora que tiene el Registrador al realizar actos de calificacin registral, este principio obliga a todo registrador a calificar todos los documentos que se presentan, para asegurar que cada uno de ellos cumpla con los requisitos exigidos por nuestro ordenamiento legal. Para llevar un control exacto de todos estos documentos que son rechazados el

registrador tiene la obligacin de hacer constar esta situacin en un libro especial que se lleva para tales efectos, al igual que deber estampar en el documento mismo, razn y fundamento por el cual se funda para suspender o denegar la inscripcin (artculo 1128 Cdigo Civil).

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD:

El Registro de la Propiedad es un rgano administrativo de carcter pblico el cual garantiza la seguridad de los derechos adquiridos y la seguridad en la disposicin de los mismos, es decir seguridad en el trfico jurdico. Nuestra

administracin pblica lo sita administrativamente dentro de la esfera del Ministerio de Gobernacin (artculo 19 de la Ley del Organismo Ejecutivo) pero la inspeccin tcnica corresponde al organismo Judicial, (artculo 1217 y 1219 del Cdigo Civil). El derecho Civil, en su parte correspondiente, rige el trfico de bienes y que opera a travs del registro de la Propiedad se le denomina Derecho Inmobiliario. Roca Sastre define al derecho inmobiliario como el conjunto de Normas que regulan los derechos reales inscribibles que determinan los efectos que las acciones personales adquieren contra terceros, por su inscripcin y fijan la prohibicin de disponer. La norma constitucional que fundamenta al Registro General del la Propiedad es el artculo 230 de la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala, el cual ya fue citado anteriormente. El Cdigo Civil actual en el libro IV (del Registro de la Propiedad), titulo primero (De la inscripcin en general), captulo I (De los ttulos sujetos a inscripcin), nos brinda un concepto de Registro de la Propiedad el cual reza textualmente El Registro de la Propiedad es una institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre inmuebles y muebles identificables. Son pblicos sus documentos, libros y actuaciones.. El Registro General de la Propiedad fue creado juntamente con el Cdigo Civil y de Procedimientos en el ao 1877, segn el decreto 175 del Gobierno del General Justo Rufino Barrios, el cual empez a regir el quince de septiembre del mismo ao. Este decreto vino a llenar la necesidad de seguridad jurdica que hasta entonces no se haba podido conseguir. Antes de que entrara en vigor el mencionado decreto lo que exista era un Registro de Hipotecas, que no llenaba el gran desarrollo crediticio que exista en la poca, a raz y en consecuencia de la mala organizacin del rgimen hipotecario existente. Como se indic, la ley que dio vigencia al Cdigo de

ao 1877 (decreto nmero 175), fue el que dio vida al Registro de la Propiedad existente. Sin embargo, ste careca de requisitos indispensables para su funcionamiento y aplicacin. Por tal razn este decreto qued derogado con el decreto- ley nmero 106 del ao de 1964, que en su parte considerativa, manifiesta lo siguiente: CONSIDERANDO: Que desde hace varios aos se ha sentido la urgente necesidad de reformar la legislacin civil para adoptarla a los avances de la ciencia y a la natural evolucin de las costumbres y dems relaciones sociales reguladas por esta rama del derecho...

Fines del Registro La finalidad ltima del Registro es la seguridad, certeza y garanta del trfico jurdico, el cual se logra a travs de la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Siendo como consecuencia de estos actos la publicidad del acto, el cual no constituye un fin sino un medio de lograr la seguridad jurdica. Dentro de los fines secundarios que persigue el registro encontramos:

Fines Estadsticos: Estos permiten reflejar la cantidad de contratos traslativos de dominio, en igual forma proporcionar los datos monetarios que implica toda y cada una de las transacciones. En la actualidad existe obligacin para que en el Registro se lleve un libro de cuadros estadsticos que debe de ser enviado al Ministerio de Gobernacin (1220, 1231, 1232 del Cdigo Civil).

Fines Fiscales:

El registro es un contralor fiscal indirecto, ya que el mismo

colabora con el Estado mediante la informacin que le proporciona para que se lleve a cabo la recaudacin de impuestos. (Impuesto nico sobre inmuebles).

DOCUMENTOS INSCRIBIBLES En Guatemala el Registro de la Propiedad es un registro de ttulos, es decir, que estos constituyen el objeto directo e inmediato de la inscripcin. Ahora bien, es importante sealar que no slo son inscribibles los ttulos que contengan actos y negocios jurdicos celebrados entre particulares y sometidos a las normas del Derecho Privado, sino tambin los actos de Derecho Pblico dimanantes de los rganos del Estado o de la Administracin Pblica. Es por ello que tambin son

ttulos inscribibles: los que contengan actos de naturaleza administrativa y judicial. Para que un ttulo sea inscribible, se requiere que: a) Determine efectos de carcter jurdico-real; b) Contengan actos y contratos susceptibles de inscripcin de conformidad con la ley; c) Renan los requisitos de fondo y forma estipulados por el ordenamiento jurdico vigente; d) Estn revestidos de autenticidad y hagan fe por s mismos o con otros complementarios.

De conformidad con la legislacin vigente en Guatemala son ttulos inscribibles los siguientes:

a) Testimonios o copias simples de escrituras pblicas autorizadas por Notario.

b) Facturas legales, esto es para la inscripcin de bienes muebles identificables.

c) Resoluciones de ndole administrativa y judicial, los cuales deben de constar por escrito y deben de contener todos los requisitos que la ley establece segn su naturaleza. Es por ello, que nuestro pas an cuando se le concede un valor probatorio, el documento electrnico no es susceptible de inscripcin. La firma digital no se encuentra regulada, an, a pesar de que la misma es utilizada en espacios abiertos como elemento necesario para dar seguridad a la contratacin electrnica producto del desarrollo del comercio nacional e internacional.

La responsabilidad registral, an cuando no se encuentra expresamente regulada en nuestro ordenamiento jurdico como tal, encuentra su sustento en las disposiciones legales que norman tales como: En relacin con las partes: el acto o contrato contenido en el ttulo inscribible;

En relacin con el Notario que autoriza: la obligacin

de ste de

advertir a las partes de la necesidad de registrar el ttulo si procediera de conformidad con la ley; En relacin con terceros: la oponibilidad erga Omnes; En relacin con el Registrador: la obligacin de prestar garanta por los daos y perjuicios que pudiera causar.

En Guatemala el objeto directo e inmediato de la inscripcin en el Registro de la Propiedad es el ttulo, considerado tanto desde el punto de vista material (hecho, acto o negocio jurdico por virtud del cual un sujeto deviene titular de un derecho), como formal (documento en el cual queda inserto o plasmado el ttulo material). El instrumento pblico, es el ttulo por excelencia que pone en movimiento el sistema registral guatemalteco y le siguen en importancia los documentos judiciales y los expedidos por la Administracin Pblica. No obstante es importante sealar que no todos los ttulos son inscribibles, ya que nicamente lo sern aquellos que renan ciertas caractersticas como lo son:

1.

Deben de determinar efectos de carcter jurdico Real, con lo que se excluyen obligaciones de carcter puramente personal, a excepcin de aquellos actos en que la proteccin legal de un grupo especfico se superpone a la proteccin del Registro, como por ejemplo los arrendamientos.

2.

Los que contengan actos y contratos susceptible de inscripcin de conformidad con la ley.

3.

Los que renan las formalidades tanto de fondo como de forma establecidas por ley.

4.

Los que estn revestidos de autenticidad y hagan fe por si mismos o con otros complementarios, en cuanto al contenido que sea objeto de inscripcin; es decir que el ttulo debe de surgir eficazmente, que su autor real debe ser quien el documento indica y debe de ser autosuficiente.

Los ttulos susceptibles de inscripcin, se encuentran enumerados en la parte conducente del cdigo civil, en su artculo 1125, dentro de los cuales encontramos:

1.

Ttulos que acreditan el dominio de los inmuebles y de los derechos reales

impuestos sobre los mismos;

2.

Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles

y en los que se

constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos;

3.

La posesin que conste en ttulo supletorio legalmente expedido;

4.

Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o

derechos reales sobre los mismos;

5.

Las capitulaciones matrimoniales, si afectan bienes inmuebles o derechos

reales;

6.

Los ttulos en que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad

horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y obligatoriamente, cuando sea por ms de tres aos o que se haya anticipado la renta por ms de un ao;

7.

Los ferrocarriles, tranvas, canales, muelles u obras pblicas de ndole

semejante, as como los buques, naves areas, y los gravmenes que se impongan sobre cualquiera de estos bienes;

8.

Los ttulos en que se constituyan derechos para la explotacin de minas e

hidrocarburos y su transmisin y gravmenes;

9.

Las concesiones otorgadas por el ejecutivo para el aprovechamiento de las

aguas;

10.

La prenda comn, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial;

11.

La posesin provisional o definitiva de los bienes del ausente;

12.

La declaratoria judicial de interdiccin y cualquiera sentencia firme por lo que

se modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a inscripcin o la libre disposicin de los bienes;

13.

Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del

propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrcola o industrial que constituya unidad econmica independiente del fundo en que estn instaladas; y 14. Los vehculos automotores y dems muebles fcilmente identificables por los

nmeros y modelos de fabricacin.

Nos limitaremos a sealar que son inscribibles aquellos actos o negocios que contengan: Negocios jurdicos nter vivos (cesin de derechos) y Mortis causa (procesos sucesorios). b. Negocios jurdicos inscribibles de naturaleza bilateral (compraventa) o unilateral (opcin de Compra) c. Actos y negocios jurdicos realizados por particulares y sometidos a las normas de derecho privado (donaciones) y los actos de derecho pblico (sentencias judiciales y concesiones administrativas). d. Actos y negocios jurdicos contenidos en instrumentos pblicos notariales (primer testimonio o copia simple legalizada), resoluciones judiciales (auto dictado en proceso de titulacin supletoria), resoluciones administrativas (resoluciones dictadas en un procedimiento de denuncias de excesos), meras solicitudes con firmas legalizadas del interesado (solicitud de cancelacin de gravamen hipotecario en virtud de haber operado la prescripcin 10 aos) y documentos contables (factura, compraventa de vehculos). Y e. Documentos otorgados en territorio guatemalteco y en el exterior (sentencias extranjeras).

a.

15

La inmovilizacin voluntaria de bienes registrados.

Lo cual prohbe su

enajenacin y gravamen por parte del propietario.

La determinacin sobre el ttulo que se presenta a la inscripcin pasa por un periodo de revisin, mediante el cual los documentos en ejercicio del principio de calificacin pueden ser admitidos o no. Para manifestar la oposicin existente por el rechazo de un documento el cual deniegue, suspendan la anotacin, cancelacin o inscripcin de los documentos, se puede ocursar en la va incidental ante el rgano jurisdiccional competente (juez de primera instancia del Ramo Civil de la circunscripcin departamental donde se encuentre establecida la sede del Registro).

La Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala en el artculo 230, al sealar que deber establecerse en cada departamento o regin un registro de propiedad, reconoce la necesidad de crear programas, que sirvan para dar certeza, seguridad y confianza a las personas, respecto a sus bienes y derechos que adquieran. Esto nicamente se logra a travs del Registro de la Propiedad, el cual debe de estar en constante modernizacin a raz de los constantes cambios innovadores, tanto en la tecnologa, como en la demanda que cada da se torna ms exigente, el velar por que se garantice la propiedad y se asegure la misma a travs de sistemas efectivos y veraces. La Constitucin Poltica de la Repblica, garantiza el derecho de propiedad de cada uno de los individuos y esto nicamente se logra a travs de instituciones creadas con este fin. El Registro General de la Propiedad debe de suplir esa necesidad de asegurar lo que a cada individuo le pertenece al igual que llevar un exacto detalle de toda la historia y situacin que pueda afectar a un bien mueble o inmueble o a un derecho susceptible de ser inscrito. Esto solo se puede lograr a travs de un registro organizado a efecto de que en cada departamento o regin, se establezca un registro de la propiedad y un catastro fiscal. Sin embargo, como se ha indicado, en Guatemala slo existe dos Registros de la Propiedad. En Guatemala, las tradiciones y costumbres respecto al modo,

transmisin y formas de adquirir la propiedad, han creado la necesidad urgente y efectiva de garantizar los derechos de cada individuo, ya que el problema de tierras ha sido uno de los problemas ms frecuentes y preocupantes en todas las pocas. Es por tal razn que en la actualidad se ha sentido ms la necesidad de

descentralizar el Registro de la Propiedad de la ciudad de Guatemala y de Quetzaltenango y organizarlo a travs de toda la Repblica, tal y como lo manda la Constitucin, para que el mismo pueda ser utilizado por todas las personas. Doctrinariamente nos encontramos con varios sistemas para el

establecimiento de sedes registrales. Nuestra legislacin adopta el sistema medio,

sistema por el cual se propugna la instalacin de varios registros, pero solamente en las zonas de mayor auge econmico, permitiendo crear sedes en zonas importantes y de trfico jurdico constante.

. EFECTOS QUE PRODUCEN LAS INSCRIPCIONES EFECTUADAS EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD:

Oponibilidad frente a terceros desde la fecha de la entrega al registro del documento respectivo. La inscripcin no convalida los actos o contratos nulos segn las leyes. Una vez inscrito el derecho, las acciones rescisorias o resolutorias no perjudican al tercero que haya inscrito su derecho, excepto: Cuando expresamente se hayan estipulado por las partes y consten en el registro; Cuando se ejercite una accin revocatoria de enajenacin en fraude de

acreedores y el tercero haya sido cmplice en el mismo; y Cuando tratndose de una accin revocatoria de las mencionadas en el inciso anterior, el tercero haya adquirido el derecho a ttulo gratuito. Solo perjudica a terceros lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro. La inscripcin produce efectos declarativos y no constitutivos, ya que el derecho nace extra-registralmente de acuerdo con el ordenamiento jurdico guatemalteco. Determina la preferencia del derecho, ya que la fecha y hora de presentacin del documento al Registro de la Propiedad, establece concretamente a quien corresponde la prioridad o preferencia de la inscripcin. Es as como la presentacin constituye el punto de partida en la sede registral de la aplicacin de la regla primero en tiempo es el primero en derecho. Constituye prueba material del estado que conserva el inmueble. Otorga presuncin de legitimacin, puesto que se presume que el derecho registrado existe, que corresponde con la realidad jurdica y que pertenece al titular inscrito.

EVOLUCIN Y MODERNIZACIN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La evolucin del Registro General de la Propiedad ha sido muy lenta y sin mayor trascendencia desde que se estableci el mismo, al extremo de que hasta hace poco tiempo, seguan emplendose los mismos procedimientos obsoletos de hace cien aos. La modernizacin del registro de la Propiedad, es lenta y costosa pero como todo cambio implica capacitacin, tiempo invertido y paciencia de los usuarios ya que lo que anteriormente pareca un proceso interminable, hoy por hoy es gil, seguro y genera certeza. Se afirma que el presente siglo deja como legado al siguiente una nueva era: la era de la informacin. Todos reconocemos que el nuevo siglo ha sido un perodo de mltiples avances en el campo de la tecnologa, los cuales encuentran su base en la obtencin, manejo y distribucin y procesamiento de informacin. El sistema del Registro de la Propiedad emplea un sistema de folio real, lo que permite un mejor control informtico del mismo y que con el cambio de toda la informacin que antes la obtenan de libros, tiene un acceso ms prctico mediante un sistema implementado en computadoras basadas en un sistema electrnico. Mediante este sistema no se pretende la unificacin de las leyes dispersas, sino que lo que se pretende lograr es la unificacin de la informacin registral, para que exista concordancia entre el folio real y toda la informacin plasmada en los libros mayores, con lo que se pretende salvaguardar la informacin ms eficazmente y as evitar el gran problema de extravo de informacin, y de esta manera lograr llevar un historial exacto de todo lo inscrito en el Registro. Los cambios se iniciaron a mediados de mil novecientos noventa y tres, pero no es hasta mil novecientos noventa y seis que se pone en marcha la reforma registral. Las primeras modificaciones se llevaron a cabo el aspecto financiero, respecto a modo, distribucin y manejo de los fondos que se perciban a travs de los honorarios, ya como un ente con autonoma financiera. Por medio de La Comisin Nacional de Reforma Registral, la cual estaba encargada de la modernizacin del Registro, dicha reforma fue inaugurada en noviembre de 1995. El Acuerdo Gubernativo 317-93 en su artculo primero suprimi todos los privilegios

de repartir los honorarios de los registros pblicos, ya que era claro que dicha remuneracin no reflejaba la capacidad y funcionamiento que llevaba tanto el personal laboral de dicha entidad, al igual que el manejo y funcionamiento del mismo. A raz de este acuerdo gubernativo se llegaron a implementar la forma en

que los honorarios del registro deberan ser distribuidos, teniendo en cuenta que la modernizacin era ms que evidente. Se le fij un sueldo fijo al registrador, con lo que elimin un privilegio, y se fij porcentajes de los ingresos para la modernizacin de la institucin.

Otro aspecto de la modernizacin es la firma digital, el cual es un medio de control de alteracin de documentos electrnico que la tecnologa moderna ha puesto a disposicin de los usuarios de computadoras, quienes en la mayora de los casos, efectan transacciones que desean slo sean conocidas por otro individuo o un grupo limitado de personas. En Guatemala, como en muchos pases, se ha aceptado la necesidad de reconocer la validez del documento electrnico para que la firma digital adquiera operatividad, es decir no se concibe separada del soporte digital o electrnico.

Con el paso del tiempo y en el final de esta primera dcada del presente siglo, se ha adelantado a pasos agigantados y enumerando algunos de los logros de lo que se inici hace ya casi 20 aos es la rapidez con la que se operan los documentos, as como la entrega de las certificaciones de las fincas solicitadas en tiempos record; se han escaneado prcticamente todos los libros mayores que cuenta la institucin, los cuales pueden ser considerados un tesoro de incalculable valor, ya que los mismo contienen la historia inmobiliaria de nuestro pas. Se ha creado el departamento de Seguridad Registral, para poder dar apoyo al Ministerio Publico, en cuanto a la bsqueda de certeza jurdica y de evitar la estafa a los propietarios de los inmuebles inscritos. Se han habilitado nuevos servicios como la inmovilizacin biomtrica en donde se registra la impresin dactilar de los propietarios de los bienes, para poder inmovilizar o desinmovilizar sus propiedades. Y como ltimo servicio que enmarca y demuestra los adelantos y modernizacin que el Registro General de la Propiedad ha venido efectuando desde hace ya varios aos es el conocido como Mensaje de Texto Corto el cual notifica al propietario de los bienes, que ha solicitado el servicio, que su bien est sufriendo algn cambio, para as lograr evitar aun mas las estafas de que son objeto miles de guatemaltecos.

El Registro General de la Propiedad ha llegado a ocupar uno de los lugares privilegiados a nivel mundial en cuanto a la certeza y seguridad jurdica, por lo que se espera que siga en esa misma en beneficio de la poblacin guatemalteca.

La descentralizacin es una de las principales estrategias del proceso de democratizacin, por cuanto significa una distribucin del poder del Estado, mediante la transferencia de competencias y de recursos financieros del gobierno central a los gobiernos autnomos municipales, o bien, de una entidad se servicio pblico que se desconcentra y alcanza los satisfactores de las necesidades, para beneficiar a quienes se encuentran geogrficamente alejados de las principales urbes. El proceso de desconcentracin del Registro General de la Propiedad ha requerido, para su concreacion, primero, de una genuina voluntad poltica de la autoridad superior, segundo, de la suficiente capacidad de los rganos desconcentrados, de asumir y ejecutar eficaz y eficientemente las funciones que se les transfieren. La agencia del Registro General de la Propiedad es reinstalada y reinaugurada en la Cuidad de Santa Elena de la Cruz, Municipio de Flores, departamento de Peten y la agencia del Registro General de la Propiedad es reinstalada y reinaugurada en la Cuidad Imperial de Coban, departamento de Alta Verapaz.

REGIMEN ECONOMICO

El registro es muy especial, ya que no entra dentro del presupuesto del Estado, se autofinancia, pero si forma parte del Estado por sus funciones, recibe dinero por lo que hace, por los servicios que presta por lo que se catalogara como Autnomo.

OBJETIVO INSTITUCIONAL Realizar la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles o muebles identificables.

BASE LEGAL Artculo 230 de la Constitucin Poltica de la Republica de Guatemala.

 Artculos del 1124 al 1250 del Cdigo Civil Decreto 51-2007 Ley de Garantas Mobiliarias Decreto 62-97 Ley de Inmovilizacin Voluntaria de Bienes Registrados.

ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

FUNCIONES GENERALES Inscribir los ttulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles. Efectuar la inscripcin de ferrocarriles, canales, muelles y obras publicas de ndole semejante, asi como los buques, naves areas y los gravmenes que se impongan sobre cualquiera de estos bienes. Registrar las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el

aprovechamiento de las aguas nacionales, explotacin de la actividad minera y otras inscripciones especiales y, Llevar el registro de los testamentos que se otorguen y control de avisos notariales que se presenten.

AUTORIDADES SUPERIORES Registrador General de la Propiedad

FUNCIONES ESPECFICAS POR CADA UNIDAD ADMINISTRATIVA Despacho del Registrador General.

Establecer las directrices para el adecuado funcionamiento de la Institucin; velar por el eficiente desenvolvimiento de las unidades administrativas. Efectuar el nombramiento, promocin y remocin del personal que conforma el Registro. Para el cumplimiento de sus funciones cuenta con un Registrador

Sustituto y Registradores Auxiliares; un Segundo Registro de la Propiedad con sede en el departamento de Quetzaltenango y la unidad de Auditoria. Despacho del Registrador Sustituto Auxiliar del Registrador General en el desempao de sus funciones y lo sustituye en ausencia temporal de este. Cumple las funciones que le asigna la ley y el Reglamento General. Secretaria General Dar cumplimiento a la funcin operacional y procedimiento de la actividad registral. Tiene a su cargo el reparto de los ttulos inscribibles que se

presentan a la Institucin, as como resolver las solicitudes en general. Gerencia General Desarrolla y dar cumplimiento a las directrices dictadas por el Registrador General, incluyendo las actividades de ndole administrativa inherentes al Registro. Capacitacin y contratacin de personal. Dirigir lo relativo al departamento de Recursos Humanos y dar apoyo para el funcionamiento en general para lograr los objetivos y eficaz funcionamiento de la Institucin, verificando la funcionalidad de los diferentes departamentos. Registradores Auxiliares Apoyan al Registrador General y Sustituto en las firmas de los documentos y asientos registrales as como velar por la correcta inscripcin de los diferentes documentos presentados a esta Institucin. Departamento de Asuntos Jurdicos Encargado de la precalificacin y post-calificacin de los documentos, asesorando a los Revisores y Operadores en la operacin de los mismos. Atencin a Notarios y usuarios con relacin a los criterios de calificacin registral. Departamento de Auditoria Tiene a su cargo el fortalecimiento de controles internos y verificar la exactitud de los datos contables de toda la actividad registral.

 Departamento de Tesorera Realiza la recepcin y entrega de documentos que ingresan al Registro, efectuando los cobros de conformidad con el Arancel que rige a la Institucion por las diferentes operaciones que se efectan. Departamento de Contabilidad Llevar el control de los documentos referentes a bienes muebles e inmuebles ya operados, certificaciones y nominas de empleados; realizar toda actividad de tipo contable. Departamento de Certificaciones Extender certificaciones a los usuarios que las soliciten, en las cuales se hace constar el dominio, desmembraciones, gravmenes, etc., que afectan a los bienes inscritos en el Registro. Departamento de Testamentos Tiene a su cargo el registro de testamentos y donaciones por causa de muerte, as como el control y registro de los avisos notariales que se presenten. Comisin Nacional de Reforma Registral Formular los programas de reforma de los Registros Pblicos. Elaborar y proponer su presupuesto y el de los Registros de la Propiedad. Unificar criterios que tiendan a facilitar los trmites a los usuarios, agilizar las labores registrales, mejorar los procedimientos de inscripcin y tecnificar las funciones operativas con equipos modernos, dictando las medidas que deban observar los Registros de toda clase para la modernizacin de sus servicios. Decidir sobre los sistemas y procedimientos necesarios para modernizar los registros pblicos y velar por su ejecucin, as como adoptar y poner en funcionamiento los sistemas y procedimientos que hagan posible el registro de propiedades en serie. Preparar los proyectos de ley y reglamentos que requieran la modernizacin de los Registros Pblicos. Velar por el mejor nivel acadmico de la Escuela Registral y dems entidades que se consideren necesarias; dictar los reglamentos internos para el funcionamiento de la Comisin; Nombrar las comisiones que se requieran para el debido

cumplimiento de sus fines.

La Comisin cesara en sus funciones en el

momento que entre en vigor la ley que regulara a los registros pblicos en general.

La Comisin Nacional de Reforma Registral est integrada as: El Registrador General de la Propiedad, quien la presidir y ejecutara la poltica que la Comisin acuerde de conformidad con las normas vigentes para el Registro de la Propiedad. Tres delegados del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala. Tres delegados del Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial. Por cada miembro de la Comisin se designara un suplente, que podr asistir a las sesiones con voz pero sin voto. Los delegados designados por el Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala y el Instituto Guatemalteco del Derecho Notarial, desempearan sus funciones ad-honorem. Cuando fuere necesario, el Presidente de la Comisin o quien haga sus veces, podr invitar a las sesiones a cualquier profesional, funcionario o empleado de instituciones pblicas o privadas, que pudieren aportar informaciones o ideas tiles al desarrollo de temas que se discutan.

CONCLUSIONES

La existencia del Registro General de la Propiedad da seguridad jurdica al trfico inmobiliario; se trata de que el titular de un derecho real no pueda ver modificada su situacin de titularidad, teniendo que prestar previamente su consentimiento.

Prcticamente ha sido obligatoria la modernizacin del sistema del Registro General de la Propiedad, para poder ofrecer certeza jurdica en los actos en que implique el trafico jurdico de bienes.

Es necesaria la descentralizacin de los servicios para poder ofrecer una mayor agilidad en cuanto al registro de negocios jurdicos y actos en general que afecten los bienes registrados.

Con los nuevos servicios que presta el Registro General de la Propiedad pretende estar a la vanguardia de la tecnologa y de los Registros en general, ya que gracias a esto se encuentra en un lugar privilegiado a nivel mundial.

La tecnologa otorga grandes herramientas para mantener un mejor control de la informacin que se encuentra en el Registro General de la Propiedad y que es valiosa incalculablemente, ya que controla el trfico inmobiliario del pas.

BIBLIOGRAFIA

LEGISLACION NACIONAL VIGENTE

1.- Constitucin Poltica de la Republica de Guatemala. 2.- Decreto Ley No. 106 Cdigo Civil 3.- Decreto 51-2007 Ley de Garantas Mobiliarias 4.- Decreto 62-97 Ley de Inmovilizacin Voluntaria de Bienes Registrados.

PAGINA WEB http://www.rgp.org.gt/

TRABAJADOR DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Lic. Erick Rodolfo Lpez Lpez. Registrador Auxiliar