ACADEMIA MEXICANA DE PROFESIONISTAS EN EVALUACIN SOCIOECONMICA DE PROYECTOS ESTUDIO INMOBILIARIO DEL LIBRAMIENTO FERROVIARIO DE CELAYA, GUANAJUATO Rivera Galindo,

Enrique Galindo Tasadores, S. de R.L. de C.V. enriquerivera@megared.net.mx Rivera Rubio, Enrique Galindo Tasadores, S. de R.L. de C.V. tasadores@megared.net.mx Palabras clave: caso de estudio, valuacin inmobiliaria, sector comunicaciones y transportes, subsector ferrocarriles, Estado de Guanajuato, Municipio de Celaya. RESUMEN La ciudad de Celaya, Guanajuato est dividida actualmente en cuatro partes por dos lneas de ferrocarril que la cruzan de norte a sur y de oriente a poniente: la va que corre en el sentido de norte a sur es la denominada lnea NB y es operada por Kansas City Southern de Mxico (KCSM); la otra va que corre en el sentido de oriente a poniente es la conocida lnea A y es operada por Ferromex. El cruce de estas lneas de ferrocarril por la ciudad ocasiona una amplia diversidad de problemas, pero son la delincuencia, las vibraciones, la contaminacin visual y la contaminacin auditiva, quienes repercuten en la disminucin de los valores de los inmuebles cercanos a las vas de ferrocarril. El objetivo de este estudio es determinar empricamente la valorizacin de los inmuebles ubicados en un rea de influencia a determinar debido a los efectos negativos en mencin ocasionados por el paso del tren en la ciudad de Celaya, Guanajuato, una vez que se retire su trnsito ferroviario y se eliminen dichos efectos negativos, de acuerdo con el proyecto de construccin de nuevas lneas de ferrocarril al sur de la ciudad. De acuerdo con la literatura sobre precios hednicos el valor de la externalidad que genera el paso del tren en la ciudad de Celaya sera igual al valor que podran alcanzar los inmuebles afectados (sin proyecto), una vez que se eliminen las molestias provocadas por el paso del tren (con proyecto). Para cuantificar lo anterior se resta el valor estimado de los inmuebles con proyecto (tomando como valor estimado el que tienen otros inmuebles de similares caractersticas pero que estn alejados de las vas del tren para aislar el efecto de la externalidad) menos el valor estimado de los inmuebles sin proyecto. En el presente reporte se identifica que el problema ms sustantivo es el de la contaminacin auditiva que acta a lo largo de las lneas del ferrocarril por un ancho

promedio determinado a cada lado de las vas de 129 m. Es sobre esta rea de influencia en la que se hacen las investigaciones de mercado inmobiliario para calcular el valor de los inmuebles con el efecto auditivo contaminante (negativo) y que es comparado con el valor de los inmuebles fuera de dicha rea (sin efecto negativo) previamente calculado. La diferencia entre un valor y otro, nos da como resultado el cambio de valor o valorizacin que adquiriran los inmuebles dentro del rea de influencia determinada una vez que las vas frreas salgan de la ciudad. INTRODUCCIN El proyecto del libramiento ferroviario en Celaya, Guanajuato, pretende resolver los problemas que aquejan a la ciudad con motivo del cruce por su interior de las lneas frreas denominadas NB (que corre en el sentido de norte a sur y es operada por Kansas City Southern de Mxico) y A (que corre en el sentido de oriente a poniente y es operada por Ferromex).

Imagen 1. Cartografa base de la ciudad de Celaya, en la que se sealan en verde las lneas del ferrocarril, y en magenta los lmites de las colonias.

El cruce de estas lneas de ferrocarril a lo largo y ancho de la ciudad ocasiona una amplia diversidad de problemas que contribuyen al detrimento de la salud y calidad de vida de sus habitantes. A continuacin se describen algunos de los problemas que ms afectan a los habitantes de los inmuebles cercanos a las vas: Delincuencia y migracin ilegal. Las colonias asentadas a la orilla de las vas que cruzan por Celaya (Santa Teresita La Guajolota, Emiliano Zapata, Cuauhtemoc, Tierra y Libertad, Mariscala, Hroes de Nacozari, Nathahi, Del Bosque, etc.), se han convertido en un sitio sin ley y un paraso para quienes se dedican al saqueo de ferrocarriles y al trfico de personas, donde hombres, jvenes, mujeres y nios por igual, son cmplices y participan de manera activa en un sinfn de actividades ilcitas. Adems las vas ferroviarias por su longitud y conexiones al sur del pas se han convertido a su vez en medio de transporte de indocumentados que participan en esos hechos ilcitos antes citados. Vibraciones. Los inmuebles cercanos a las vas presentan o estn propensos a manifestar asentamientos y/o daos estructurales a las vibraciones que se complementan con las fallas geolgicas y con la inestabilidad del subsuelo por la sobreexplotacin de los mantos acuferos. Adems, las vibraciones provocan incomodidad en la convivencia de los habitantes de los inmuebles cercanos a las vas. Contaminacin visual. En colonias aledaas a las vas del ferrocarril (Nathahi, Emiliano Zapata y Del Bosque principalmente) se han asentado irregularmente un sinnmero de viviendas de construccin provisional (inclusive sobre la zona federal), que hospedan aparentemente delincuentes y/o integrantes de diversas pandillas que se manifiestan con grafiti a lo largo de estos corredores de vicio en que se transformaron las vas frreas. Contaminacin auditiva. El paso del tren causa ruido estridente las 24 horas del da, en virtud de sus alertas sonoras para evitar accidentes. Sin embargo, tambin los automovilistas en virtud de su desesperacin e intolerancia ante el caos vial, aportan ms contaminacin auditiva. Para evitar lo anterior, la propuesta del proyecto del libramiento ferroviario consiste en retirar el trnsito ferroviario que sucede en el interior de la ciudad para enseguida colocarlo sobre unas nuevas lneas de ferrocarril que seran construidas al sur de Celaya. El presente trabajo tiene como objetivo determinar el beneficio econmico por eliminar la externalidad negativa ocasionada por el cruce de las lneas de ferrocarril conocidas como A y NB, dentro de la ciudad de Celaya, Guanajuato, que es igual a la valorizacin probable que podran alcanzar los inmuebles pertenecientes al sector rstico y urbano y ubicados en el rea de influencia determinada, una vez que se retire su trnsito ferroviario y se eliminen los efectos negativos de dicha externalidad, de acuerdo con el proyecto consistente en la construccin de nuevas lneas de ferrocarril

al sur de la ciudad. Para lo cual sern utilizados los trabajos de Lever (1993) sobre Metodologa de Precios Hednicos en el Mercado Inmobiliario, y Randall (1998) sobre The Bell Chart: The 10 Classifications of Detrimental Conditions. La premisa medular del estudio inmobiliario consiste en que los inmuebles ubicados en la zona de influencia tienen un valor inferior al de aquellos que estn fuera de sta, en virtud de los efectos nocivos previamente identificados. Es decir que al alejarse de las vas del ferrocarril, el valor de los inmuebles adquiere en la mayora de las veces el valor homogneo de la colonia o localidad en que se encuentren. Lo anterior est basado en que es mayor la demanda para aquellos inmuebles ubicados fuera del rea de influencia, debido principalmente a que no se percibe alta contaminacin visual y auditiva, a que existe menor riesgo toxicolgico a causa de un accidente vehicular con el tren, a que exista menos ndice de delincuencia y vandalismo, entre otros factores. La literatura emprica permite basar esta premisa en los trabajos de Dornbusch (1975), quien encuentra que la proximidad a la estacin de la lnea de tren tiende a disminuir el precio de las viviendas. De la misma manera, Armstrong (1994) en un estudio para MBTA (Fitchburg line, Boston) encuentra que las viviendas familiares localizadas a una distancia de 120 m de la estacin de trenes presentan un valor de mercado 20% inferior respecto de localizaciones intermedias (fuera del rea de influencia). Por su parte, Bowes y Ihlanfeldt (2001) en un estudio para el sistema MARTA (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority) encuentran que las propiedades ubicadas a menos de 400 metros de la estacin de trenes se comercializan con un descuento de 19% respecto del grupo de control. Se supone adems que con el proyecto del libramiento ferroviario en comento los efectos negativos cesen y por ende el valor comercial de los inmuebles ubicados en la zona de influencia se recupere gradualmente hasta llegar al valor comercial de los inmuebles fuera de la zona en comento. Sin embargo, la recuperacin del valor depende del tipo de proyecto a ejecutar y en funcin de las caractersticas socio-econmicas de la colonia o localidad. Por lo cual existen cuatro horizontes posibles en cuanto al incremento en el valor sin proyecto: a) b) c) d) Similar al valor con proyecto. Superior al valor con proyecto. Inferior al valor con proyecto. Incremento nulo.

De acuerdo con el proyecto consistente en la construccin de nuevas lneas de ferrocarril al sur de la ciudad, el escenario predominante correspondera al inciso a (similar: uso habitacional) y d (nulo: vialidades, equipamiento, reas verdes, espacios pblicos, usos industrial, comercial y de servicios).

METODOLOGA Valuacin inmobiliaria Los mtodos de valuacin suelen clasificarse en varios grupos, aunque la frontera entre un grupo y otro no siempre est clara (Calatrava y Caero, 2000). En general, suelen dividirse en: Sintticos o comparativos: basados en la comparacin entre bienes similares relacionando el valor con caractersticas. Analticos: basados en capitalizacin. Economtricos: constituyen la aplicacin de la estadstica y la econometra a la filosofa de los mtodos sintticos. Basados en valores subjetivos: se fundamentan en la estimacin de parmetros de localizacin de la distribucin de valores subjetivos. Son mtodos que pueden beneficiarse en el futuro de tcnicas utilizadas recientemente en otros campos de la ciencia (Mtodos de expertos, Valoracin Contingente, etc.). Los mtodos de valuacin comnmente utilizados en Mxico son los comparativos y los analticos, inclusive est normada su aplicacin por la Norma Oficial Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 13 de septiembre del 2007, y por las principales instituciones del pas: el Instituto de Administracin de Avalos y Bienes Nacionales (INDAABIN) a travs de sus procedimientos tcnicos publicados en el Diario Oficial de la Federacin, la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) por medio de sus circulares, y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en las Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda y Modificacin a las reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, tambin publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 27 de septiembre del 2004 y 31 de marzo del 2006, respectivamente. Estos dos mtodos a su vez estn asociados a los tres enfoques utilizados para determinar el valor de un bien inmueble: enfoque de costos, enfoque de ingresos y enfoque de mercado. De la misma forma que en los mtodos, tampoco est clara la divisin entre un enfoque y otro. El mtodo de valuacin utilizado para el presente caso (en virtud de la poca informacin y del tiempo tan reducido para la entrega de resultados) est basado en la determinacin del valor de los inmuebles (con y sin efecto) a partir de la suma del valor del terreno ms la construccin, menos el demrito de las mismas por concepto de edad y estado de conservacin (enfoque de costos segn el Procedimiento Tcnico PT-TCH para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos con construccin habitacional, publicado por INDAABIN en el Diario Oficial de la Federacin el 9 de enero del 2009).

Los valores de terreno son calculados a travs del enfoque comparativo de mercado conforme al "Procedimiento Tcnico PT-TU para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realizacin ordenada de terrenos urbanos", publicado por INDAABIN en el Diario Oficial de la Federacin el 29 de enero del 2009. Por otro lado, el valor de la construccin es calculado de acuerdo a su tipo, clasificacin, caractersticas estructurales y acabados, segn los costos paramtricos publicados en Costos Paramtricos, Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos, julio 2008. El demrito de las construcciones por concepto de edad y estado de conservacin es determinado conforme al criterio del INDAABIN sealado en su Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste. Los volmenes de terreno y construccin son obtenidos a travs de la inspeccin ocular y de acuerdo a las dimensiones que se puedan medir a travs del Google Earth. Beneficio econmico por eliminar la externalidad negativa De acuerdo con la literatura sobre precios hednicos el valor de la externalidad que genera el paso del tren en la ciudad de Celaya sera igual al valor que podran alcanzar los inmuebles afectados (sin proyecto), una vez que se eliminen las molestias provocadas por el paso del tren (con proyecto). Para determinar el valor de la externalidad negativa se resta el valor estimado de los inmuebles con proyecto (tomando como valor estimado el que tienen otros inmuebles de similares caractersticas pero que estn alejados de las vas del tren para aislar el efecto de la externalidad) menos el valor estimado de los inmuebles sin proyecto. Lo anterior se fundamenta en el trabajo de Lever (1993) de nombre Metodologa de Precios Hednicos en el Mercado Inmobiliario, y en un reporte elaborado por Randall (1998) sobre The Bell Chart: The 10 Classifications of Detrimental Conditions. Para calcular el rea bruta de influencia sobre la cual acta la externalidad negativa en mencin, se multiplica el largo de la va por el ancho determinado a su vez mediante entrevistas/encuestas que indican la naturaleza y magnitud de la molestia en sus habitantes. El rea neta de influencia resulta de restarle al rea bruta de influencia las vialidades (avenidas, calles y andadores), banquetas, camellones, reas verdes, parques, espacios pblicos (escuelas, ayuntamientos, iglesias, etc.) y otros usos (comercial, industrial, servicios, equipamiento). El beneficio econmico por eliminar la externalidad negativa es igual a multiplicar el valor de esta externalidad por el rea neta de influencia sobre la que acta. ESTUDIO Para lograr la metodologa de valuacin antes mencionada y para concluir el presente reporte, se tiene la siguiente logstica de trabajo:

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Visita de inspeccin. Identificacin de efectos. Entrevistas/encuestas. Investigacin de mercado. Consulta y anlisis de informacin. Valuacin.

Visita de inspeccin En el mes de abril del 2009 realizamos una visita de campo en la que tuvimos en cuenta lo siguiente respecto de los inmuebles a valuar (con y sin efecto):
A.

B.

C.

D.

E.

F.

G.

H.

I.

J.

K.

L.

Ubicacin. La cercana de un inmueble a los centros de consumo, trabajo, salud y educacin. Tambin por su ubicacin, los sitios especficos de atractivo local o de nivel superior que guarden un significado cultural, religioso, comercial y turstico en su caso. Propiedad. Segn su rgimen de propiedad (ejidal, comunal, pequea propiedad, privada individual, privada colectiva y privada gubernamental) y atendiendo al sector al que pertenece (rstico y urbano). Proyecto de urbanizacin. En lo referente al diseo del fraccionamiento, la traza y la armona arquitectnica. Uso de suelo. De acuerdo con los planes o programas de desarrollo urbano para conocer el potencial del uso, el crecimiento y las necesidades de la ciudad o regin. Infraestructura. Servicios existentes tales como red de agua potable, red de drenaje y alcantarillado, red de energa elctrica, red telefnica, red de distribucin de gas domstico, alumbrado pblico, banquetas y ancho y pavimento de calles. Equipamiento urbano. Disponibilidad de mercados, plazas cvicas, jardines, escuelas, templos, servicios de salud, gasolineras, nomenclatura de calles y sealizacin. Consolidacin de la zona. Una zona en proceso de consolidacin tiene menor deseabilidad que una totalmente consolidada principalmente por la seguridad (de orden fsico y econmico) que pueda ofrecer. Poblacin. Segn el nmero de habitantes en la zona, su nivel cultural, estrato socio-econmico, poder adquisitivo y actividad econmica por sector. Contaminacin. La calidad de vida en la zona dado el nivel de contaminacin de la misma: ruido, gases, polvos, escurrimientos de aguas residuales, lagunas de oxidacin, basureros. Vas de acceso. La calidad, cantidad, disponibilidad, estado de conservacin y nivel de flujo o de trnsito en las vas de acceso. Oferta y demanda. La condicin de los niveles de oferta y demanda que se manifiestan en la zona. Operaciones de compra-venta. Las condiciones (crdito, venta forzada, venta de capricho y justo valor de mercado) sobre las cuales se realizan las operaciones inmobiliarias y las caractersticas de los inmuebles (uso,

M.

N.

O.

ubicacin, edad y estado de conservacin y calidad, cantidad y densidad de construccin) que son materia de stas. Fenmenos sociales, econmicos, polticos y culturales. Se consideran muchos fenmenos que inciden en el valor de suelo, por ejemplo la migracin, inflacin, etc. Fenmenos naturales. La incidencia de fenmenos naturales en la zona y el riesgo que estos representen: sismos, inundaciones, heladas, fallas geolgicas, etc. Construccin predominante en la zona. Distincin de tipos conforme a la edad (moderno, semimoderno y antiguo), al uso (habitacional, comercial, de servicios e industrial), a la calidad (provisional, austero, econmico, medio, superior y lujo), y al estado de conservacin (en construccin, nuevo, normal, regular, malo y ruinoso).

Imagen 2. Recorrido de visita de inspeccin sealado en magenta sobre imagen Googel Earth.

Identificacin de efectos En nuestro recorrido identificamos que la delincuencia, las vibraciones, la contaminacin visual y la contaminacin auditiva, son particularmente los problemas que repercuten en la disminucin de valor en los inmuebles cercanos a las vas. Entrevistas/encuestas

Se efectuaron entrevistas con ingenieros civiles, corredores inmobiliarios, valuadores, autoridades municipales, con la intencin de conocer el desarrollo de la ciudad, su potencial de crecimiento, sus necesidades, sus limitaciones, etc. Segn nuestros apuntes, la ciudad est creciendo con desarrollos de inters social hacia el poniente muy cerca de las zonas industriales, los pocos desarrollos residenciales se constituyen a base de cotos en lugares consolidados, existen problemas por fallas geolgicas, problemas de abasto de agua y hay demanda de espacios industriales que no han podido satisfacer. Nuestros entrevistados coinciden que el paso del tren por la ciudad afecta su productividad y por tanto su competitividad debido a la prdida de tiempo o de horas hombre, pero tambin afecta por lo accidentes que suceden y la molestia adems por el ruido del tren cuando avisa su entrada a la ciudad. Por otro lado, encuestamos de forma aleatoria a diversos habitantes de Celaya para identificar los efectos negativos a causa del paso del tren por la ciudad, para conocer la naturaleza y magnitud de sus molestias por dichos efectos. Las encuestas sucedieron a lo largo de las vas del ferrocarril en las que adems se registr para cada una de ellas la distancia en que se encuentran del ferrocarril y de esta manera determinar el ancho de influencia. Cabe decir que por la premura de entrega de este documento no existi la oportunidad de preparar un cuestionario formal para ese fin, sino que a la par de hacer la visita de inspeccin se encuestaba de forma aleatoria a cualquier habitante del lugar quien responda a un cuestionario formulado sui gneris conforme el encuestador ganaba con discrecin la confianza del encuestado (recordemos que por la situacin de alarma que vive el pas por la violencia, la gente se ha vuelto hostil y no responde tan fcilmente). De los resultados de estas encuestas arrojan que la principal molestia a causa del paso del treno por la ciudad es el ruido del mismo cuando avisa con un pitido estridente su entrada a Celaya, y que no termina sino hasta su salida de la misma. Mencionan los encuestados que se han venido acostumbrando al ruido durante el da, pero no lo han hecho por la noche o la madrugada. Tambin dicen que las vibraciones son muy fuertes que han daado algn muro o estructura de sus viviendas. El ancho bruto de influencia o la distancia mxima que registramos por medio de estas encuestas, desde la vivienda hasta la lnea del ferrocarril, fue de 300 m, ms all de ella los encuestados no prestaban mucha atencin a este efecto. Lo anterior refuerza lo dicho en la introduccin por la literatura emprica de Bowes y Ihlanfeldt (2001) en un estudio para el sistema MARTA (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority) donde encuentran que las propiedades ubicadas a menos de 400 metros de la estacin de trenes se comercializan con un descuento de 19% respecto del grupo de control. Cabe resaltar que el ancho bruto efectivo mximo registrado fue de 600 m (300 m a cada lado de la va), sin embargo hay partes en las que el ancho registrado mnimo fue de 0 m; por lo que el ancho neto promedio a lo largo de las dos lneas (A y NB) fue de

257.41 m (128.70 m a cada lado de las vas), muy similar a la del estudio de Bowes y Ihlanfeldt (2001). Investigacin de mercado La investigacin se efectu particularmente sobre el rea de influencia determinada y sobre las colonias aledaas o que parcialmente quedaban afectadas. Se hizo el mercado respecto de las ofertas encontradas en la visita de inspeccin, y tambin respecto de aquellas publicadas en peridicos locales e internet. Se report muy poca especulacin, salvo en los lugares con uso potencial para vivienda de inters social y con factibilidad de dotacin de agua potable. Tambin la consulta a los corredores inmobiliarios y valuadores del lugar form parte de esta investigacin de mercado. Consulta y anlisis de informacin Se consultaron los planes y programas de desarrollo urbano de la ciudad para cotejar lo mencionado por los entrevistados, y adems para tener una grfica del potencial urbano. La lectura de la prensa jug un papel muy importante para darle validez a las encuestas: se revisaron artculos (impresos y electrnicos) respecto a los problemas contaminantes y sociales a causa del paso del tren por la ciudad; se consultaron notas periodsticas (electrnicas) que citaban la creacin del ferrofrico; y se tuvieron a la vista videos de portales como youtube.com relacionados con el caso vial y el robo a trenes. Por ltimo se analizaron artculos cientficos y estudios empricos relacionados con el impacto de los efectos de los trenes sobre el valor de las viviendas. Valuacin En total se analizaron 66 colonias de las que se determin el valor comercial promedio por metro cuadrado de inmueble con y sin efecto. En anexo podrn visualizarse los valores calculados y las caractersticas principales que distinguen a una colonia de las 66 que fueron analizadas. Cabe recalcar que se estudiaron 66 colonias de manera detallada, en virtud de que existen diferencias entre una y otra (tipo de construccin, calidad de construccin, tamao de terreno y construccin, nivel socioeconmico, infraestructura y equipamiento de la colonia, etc.); por lo que en ningn momento debe pensarse que se hizo un promedio de toda la ciudad. El porcentaje mnimo de valorizacin fue de 4.7% (colonia Emiliano Zapata Sur); el porcentaje mximo de valorizacin fue de 25% (rea urbana El Cantar y rea urbana San Jos del Romeral); el porcentaje promedio ponderado de valorizacin fue de 7.12%; la valorizacin promedio ponderada fue de $144.83/m2; y el rea neta de influencia fue de 4,650,685.21 m2.

CONCLUSIN Con base en los resultados arrojados por la valuacin inmobiliaria, el beneficio econmico por eliminar la externalidad negativa ocasionada por el cruce de las lneas de ferrocarril conocidas como A y NB, dentro de la ciudad de Celaya, Guanajuato, es igual a la valorizacin probable que podran alcanzar los inmuebles pertenecientes al sector rstico y urbano y ubicados en el rea de influencia determinada, una vez que se retire su trnsito ferroviario y se eliminen los efectos negativos de dicha externalidad, de acuerdo con el proyecto consistente en la construccin de nuevas lneas de ferrocarril al sur de la ciudad; la cual fue cuantificada en este reporte en $673,566,736.95 (Son seiscientos setenta y tres millones quinientos sesenta y seis mil setecientos treinta y seis pesos 95/100 moneda nacional).

BIBLIOGRAFA 1. Agostini Claudio A., Palmucci Gastn. 2008. Capitalizacin heterognea de un bien semipblico: El Metro de Santiago. Cuadernos de Economa, Vol. 45 (mayo), pp. 105-128. Calatrava Leyva, Caero Len. 2000. Valoracin de fincas olivareras de secano mediante mtodos economtricos. Investigacin agraria. Produccin y proteccin vegetales, ISSN 0213-5000, Vol. 15, N 1-2, 2000, pags. 91-104 CONAPO. 2000. ndices de Desarrollo Humano, 2000. Consejo Nacional de Poblacin. Cervero Robert, Duncan Michael. 2002. Land Value Impacts of Rail Transit Services in Los Angeles County. Reporte preparado para la National Association of Realtors Urban Land Institute. Daz, et al. Sin fecha. Impacts of rail transit on property values. American Public Transportation Association. INEGI. 2000. Estadsticas Histricas de Mxico. Tomos I y II. Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica. INEGI. 2006. Sistema de Cuentas Nacionales de Mxico. Producto Interno Bruto por entidad federativa 1999-2004 Instituto Nacional de Estadstica, Geografa e Informtica. Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos. 2008. Costos Paramtricos. Edicin 01 de julio del 2008. Lever, George. 1993. Metologa de Precios Hednicos en el Mercado Inmobiliario. Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Escuela de Posgrado Universidad de Chile. Palmucci Gastn. 2005. Capitalizacin de Infraestructura Pblica en el Precio de las Viviendas: El Caso del Metro de Santiago. Cmara Chilena de la Construccin, Gerencia de Estudios. Parsons Brinckerhoff. 2001. The effect of rail transit on property values: a summary of studies. Investigacin realizada para el proyecto 21439S, tarea 7, NEORail II, Cleveland Ohio. Presidencia Municipal Celaya, Guanajuato. 2002. Plan de Ordenamiento Territorial PT-01. Direccin General de Desarrollo Urbano y Preservacin Ecolgica, Direccin de Planeacin Urbana, Coordinacin de Proyectos.

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3.

4.

5.

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Randall, Bell. 1998. The Impact of Detrimental Conditions on Property Values. The Appraisal Journal, octubre de 1998. Riera, Pere. 1994. Manual de Valoracin Contingente. Instituto de Estudios Fiscales. Espaa. SE. 2007. Norma Mexicana Servicios de Valuacin: NMX.C.459-SCFI-ONCCE2007. Secretara de Economa en el Diario Oficial de la Federacin, jueves 13 de septiembre de 2007. SFP. 2009. Procedimiento Tcnico PT-TCH para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos con construccin habitacional. Secretara de la Funcin Pblica en el Diario Oficial de la Federacin del da viernes 9 de enero del 2009. SFP. 2009. Procedimiento Tcnico PT-TU para la elaboracin de trabahos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realizacin ordenada de terrenos urbanos. Secretara de la Funcin Pblica en el Diario Oficial de la Federacin del da jueves 29 de enero del 2009.

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REPORTE FOTOGRFICO

Fotografa 1. Detalle de lneas de ferrocarril en la Colonia La Alameda.

Fotografa 2. Estacin de trenes desde puente peatonal Alameda.

Fotografa 3. Cruce de ferrocarril en la colonia Las Amricas-Barrio Tierras Negras.

Fotografa 4. Colonia Emiliano Zapata.

Fotografa 5. Fraccionamiento Arcada Alameda.

Fotografa 6. Fraccionamiento Arcada Alameda.

Fotografa 7. Colonia Alameda.

Fotografa 8. Colonia Alameda.

Guadalajara, Jalisco; mircoles 27 de mayo del 2009. ANEXO TCNICO DE ESTUDIO DE CAMBIO DE VALOR EN INMUEBLES DEBIDO A LOS EFECTOS NEGATIVOS OCASIONADOS POR LAS LNEAS "A" Y "NB" DEL FERROCARRIL EN SU PASO POR LA CIUDAD DE CELAYA ESCENARIO 1: RETIRO DEL TRNSITO FERROVIARIO DE LA CIUDAD DE CELAYA

COLONIA

LNEA FFCC

TIPO DE INMUEBLE PREDOMINANTE

*Valor Tamao Unitario Promedio Promedio del del Terreno Terreno M2 $/M2

*Valor Promedio del Terreno $

Cantidad Promedio de Construccin del Inmueble M2

*Valor Promedio de las Construcciones $

*Valor Comercial Promedio del Inmueble $

*Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de construccin $/M2

*Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno (con efectos) $/M2

REA DE VALOR

Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno (sin efectos) $/M2

% de incremento al desaparecer efectos negativos

Cambio de Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno sin efectos negativos $/M2

Superficie aproximada de influencia bruta M2

% estimado de vialidades, reas verdes, espacios pblicos y otros usos (comercial, industrial, servicios, equipamiento)

Superficie aproximada de influencia neta M2

Cambio de Valor Comercial Parcial Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno sin efectos negativos $/M2

SECTOR U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U R U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U

1 2 3 4 5 6 7 8 9

U. H. LOS GIRASOLES 3A. SECCIN ZONA DE ORO I EL PANAMERICANO FRACCIONAMIENTO SANTA ANITA FRACCIONAMIENTO RENACIMIENTO FRACCIONAMIENTO LAS FUENTES HACIENDA SANTA ANITA VILLAS DEL PARAISO LA PROVIDENCIA

A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A + NB A + NB A + NB A A A A A A A A A A A A A A NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB NB

80% econmica 1 nivel, 20% econmica 2 niveles, 100% media, 100% media, 100% media, 80% media econmica, 20% media, 100% media, 100% media, 100% media, 100% media, 100% departamentos 90% media econmica, 10% media, 20% econmica 1 nivel, 80% econmica 2 niveles, 100% departamentos 100% departamentos 40% econmica 1 nivel, 60% econmica 2 niveles, 20% econmica 1 nivel, 80% econmica 2 niveles, 20% econmica 1 nivel, 80% econmica 2 niveles, 5% econmica 1 nivel, 95% econmica 2 niveles, 80% econmica 2 niveles, 20% media econmica, 30% econmica 1 nivel, 70% econmica 2 niveles, 10% econmica 2 niveles, 90% media, 100% media 40% econmica 1 nivel, 60% econmica 2 niveles, 40% econmica 1 nivel, 60% econmica 2 niveles, 100% precaria 100% media 100% media, 100% media 100% media consolidacin actual 10%, consolidacin 100% en 2020 20% econmica 2 niveles, 75% media econmica, 5% media, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 70% econmica 1 nivel, 30% econmica 2 niveles, 80% media econmica, 20% media, 70% econmica 1 nivel, 30% econmica 2 niveles, consolidacin actual 5%, consolidacin 100% en 2020 100% econmica 2 niveles, 30% econmica 2 niveles, 70% media econmica, 100% econmica 2 niveles, 100% econmica 2 niveles, 70% econmica 1 nivel, 30% econmica 2 niveles, 70% econmica 1 nivel, 30% econmica 2 niveles, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 70% econmica 1 nivel, 30% econmica 2 niveles, 40% media, 60% superior, 60% media, 40% superior, 20% econmica 1 nivel, 80% econmica 2 niveles, 20% econmica 1 nivel, 80% econmica 2 niveles, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 60% econmica 1 nivel, 40% econmica 2 niveles, 100% departamentos 100% departamentos 100% departamentos 100% departamentos 100% departamentos i 1 nivel, i l 80% econmica i 2 niveles, i l 20% econmica 60% media econmica, 40% media,

90 160 160 160 250 200 200 200 160 80 200 200 50 50 150 120 120 250 150 300 160 350 105 105 200 250 200 450 200 1 200 90 150 140 105 1 90 150 90 90 105 105 200 105 250 200 200 150 90 90 150 150 50 50 50 50 50 250 250

700 1,250 1,250 1,250 800 1,200 1,200 1,200 1,300 3,150 750 950 2,850 2,850 750 800 800 750 750 585 1,250 1,000 1,000 1,000 575 1,150 1,250 1,650 1,250 300 725 630 480 820 575 100 850 570 850 850 570 570 550 570 1,500 1,300 650 750 850 850 650 650 2,350 2,350 2,350 2,350 2,350 750 1,350

63,000 200,000 200,000 200,000 200,000 240,000 240,000 240,000 208,000 252,000 150,000 190,000 142,500 142,500 112,500 96,000 96,000 187,500 112,500 175,500 200,000 350,000 105,000 105,000 115,000 287,500 250,000 742,500 250,000 300 145,000 56,700 72,000 114,800 60,375 100 76,500 85,500 76,500 76,500 59,850 59,850 110,000 59,850 375,000 260,000 130,000 112,500 76,500 76,500 97,500 97,500 117,500 117,500 117,500 117,500 117,500 187 500 187,500 337,500

66 150 150 150 126 150 150 150 150 200 123 84 250 200 78 84 84 89 96 81 144 240 78 78 64 180 150 240 150 116 72 69 126 69 90 111 90 90 69 69 72 69 210 190 84 84 72 72 72 72 200 200 200 200 200 84 132

189,186 592,150 592,150 592,150 392,956 525,000 525,000 525,000 592,100 777,800 424,656 218,240 972,250 777,700 200,280 251,424 218,244 103,797 229,260 93,744 556,432 723,280 200,214 200,214 112,008 629,960 653,300 1,134,060 452,150 460,752 234,756 223,113 530,572 223,146 332,640 310,992 332,640 332,640 199,590 223,119 182,248 199,590 1,196,850 1,034,090 97,808 218,292 182,268 182,268 182,220 182,220 777,700 777,700 777,700 777,700 777,700 141 444 141,444 425,988

252,186 792,150 792,150 792,150 592,956 765,000 765,000 765,000 800,100 1,029,800 574,656 408,240 1,114,750 920,200 312,780 347,424 314,244 291,297 341,760 269,244 756,432 1,073,280 305,214 305,214 227,008 917,460 903,300 1,876,560 702,150 300 605,752 291,456 295,113 645,372 283,521 100 409,140 396,492 409,140 409,140 259,440 282,969 292,248 259,440 1,571,850 1,294,090 227,808 330,792 258,768 258,768 279,720 279,720 895,200 895,200 895,200 895,200 895,200 328 944 328,944 763,488

3,821 5,281 5,281 5,281 4,706 5,100 5,100 5,100 5,334 5,149 4,672 4,860 4,459 4,601 4,010 4,136 3,741 3,273 3,560 3,324 5,253 4,472 3,913 3,913 3,547 5,097 6,022 7,819 4,681 5,222 4,048 4,277 5,122 4,109 4,546 3,572 4,546 4,546 3,760 4,101 4,059 3,760 7,485 6,811 2,712 3,938 3,594 3,594 3,885 3,885 4,476 4,476 4,476 4,476 4,476 3 916 3,916 5,784

2,802 4,951 4,951 4,951 2,372 3,825 3,825 3,825 5,001 12,873 2,873 2,041 22,295 18,404 2,085 2,895 2,619 1,165 2,278 897 4,728 3,067 2,907 2,907 1,135 3,670 4,517 4,170 3,511 300 3,029 3,238 1,967 4,610 2,700 100 4,546 2,643 4,546 4,546 2,471 2,695 1,461 2,471 6,287 6,470 1,139 2,205 2,875 2,875 1,865 1,865 17,904 17,904 17,904 17,904 17,904 1 316 1,316 3,054

3,008 5,386 5,386 5,386 2,501 4,106 4,106 4,106 5,386 13,708 3,029 2,146 23,417 19,333 2,202 3,100 2,810 1,236 2,405 978 5,152 3,370 3,203 3,203 1,188 3,996 4,930 4,646 3,873 330 3,219 3,439 2,062 4,879 2,831 110 4,781 2,777 4,781 4,781 2,596 2,831 1,557 2,596 6,827 6,929 1,213 2,328 3,026 3,026 1,976 1,976 18,833 18,833 18,833 18,833 18,833 1 394 1,394 3,289

7.3% 8.8% 8.8% 8.8% 5.4% 7.4% 7.4% 7.4% 7.7% 6.5% 5.4% 5.1% 5.0% 5.0% 5.6% 7.1% 7.3% 6.1% 5.6% 9.0% 9.0% 9.9% 10.2% 10.2% 4.7% 8.9% 9.1% 11.4% 10.3% 10.0% 6.3% 6.2% 4.8% 5.8% 4.9% 10.0% 5.2% 5.1% 5.2% 5.2% 5.1% 5.1% 6.6% 5.1% 8.6% 7.1% 6.5% 5.6% 5.3% 5.3% 5.9% 5.9% 5.2% 5.2% 5.2% 5.2% 5.2% 5 9% 5.9% 7.7%

206 435 435 435 129 281 281 281 385 835 156 105 1122 929 117 205 191 71 127 81 424 303 296 296 53 326 413 476 362 30 190 201 95 269 131 10 235 134 235 235 125 136 96 125 540 459 74 123 151 151 111 111 929 929 929 929 929 78 235

43,498.11 132,465.56 19,825.20 107,439.89 87,036.73 214,423.57 23,691.15 27,711.72 7,326.38 8,961.90 60,056.08 24,312.56 4,108.75 10,100.48 89,923.62 90,107.44 38,376.46 119,829.86 18,491.46 154,748.07 12,397.63 304,172.75 50,979.06 69,198.47 86,260.11 40,621.41 11,506.42 61,095.46 124,176.89 732,298.41 43,227.89 48,306.98 40,605.71 14,466.69 66,521.09 887,726.12 47,473.05 104,861.94 69,221.86 75,157.54 139,946.12 188,471.05 256,226.01 54,489.57 18,102.88 11,051.67 119,389.95 98,282.85 22,852.11 11,855.95 59,139.67 174,064.98 16,787.25 4,418.89 9,012.44 12,136.27 5,285.48 70 442 52 70,442.52 99,738.30

25.00% 30.00% 50.00% 27.50% 80.00% 30.00% 25.00% 50.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 15.00% 10.00% 40.00% 25.00% 25.00% 27.50% 25.00% 30.00% 25.00% 27.50% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 30.00% 50.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 30.00% 40.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 50.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 27.50% 30.00% 25.00% 25.00% 30.00% 27.50% 25.00% 20.00% 25.00% 25.00% 15.00% 40 00% 40.00% 30.00%

32,624 92,726 9,913 77,894 17,407 150,096 17,768 13,856 5,495 6,721 45,042 18,234 3,492 9,090 53,954 67,581 28,782 86,877 13,869 108,324 9,298 220,525 38,234 51,899 64,695 30,466 8,630 45,822 86,924 366,149 32,421 36,230 30,454 10,850 46,565 532,636 35,605 78,646 51,916 56,368 69,973 141,353 192,170 40,867 13,577 8,289 86,558 68,798 17,139 8,892 41,398 126,197 12,590 3,535 6,759 9,102 4,493 42 266 42,266 69,817

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

6,704,798.68 40,293,746.60 4,307,489.35 33,848,559.63 2,238,584.70 42,214,640.34 4,997,351.95 3,896,960.63 2,113,002.40 5,614,630.35 7,035,288.26 1,911,195.15 3,917,350.73 8,448,041.47 6,299,149.58 13,851,315.68 5,488,433.41 6,173,524.14 1,757,650.26 8,785,481.23 3,942,736.91 66,819,148.86 11,298,234.17 15,336,110.91 3,428,839.37 9,931,934.75 3,564,113.60 21,811,079.22 31,504,453.10 10,984,476.15 6,165,692.56 7,268,147.44 2,893,826.83 2,920,010.96 6,121,403.74 5,326,356.72 8,360,004.11 10,521,008.16 12,189,969.55 13,235,242.79 8,735,436.81 19,289,069.61 18,412,240.94 5,101,858.44 7,330,987.54 3,808,163.73 6,433,315.52 8,444,953.89 2,592,286.23 1,344,909.33 4,584,802.92 13,976,329.99 11,700,713.25 3,285,297.42 6,281,670.68 8,458,980.19 4,175,176.83 3 296 253 47 3,296,253.47 16,420,913.71

10 U. H. RESIDENCIAL BOSQUES 11 LOS LAURELES 1A. SECCIN 12 LA JOYA 13 C. H. VILLAS SAN ANGEL 14 LA CAPILLA 15 LOS NGELES 16 LAS AMRICAS 17 AMRICAS DEL BAJO 18 BARRIO TIERRAS NEGRAS 19 DEL VALLE 20 BARRIO SAN ANTONIO 21 EXCELARIS 22 ALAMEDA 23 PRADERAS DEL BOSQUE 24 BOSQUES DE LA ALAMEDA 25 EMILIANO ZAPATA SUR 26 FRACCIONAMIENTO LOS VEINTES 27 U. H. PEDREGAL ALAMEDA 28 ARCADA ALAMEDA 29 LA FAVORITA 30 REA URBANA SAMS CLUB 31 VILLAS BENAVENTE 32 VILLAS REALES 33 SANTA TERESITA 34 LOS TULES 35 CUAUHTEMOC 36 REA RSTICA LA LAJA 37 LA RINCONADA DE SAN MIGUEL 38 SANTA RITA 39 U. H. SIN NOMBRE 1 40 VILLAS DE SANTA FE 41 EMILIANO ZAPATA NORTE 42 AMPLIACIN EMILIANO ZAPATA 43 EMILIANO ZAPATA 44 NATHAHI 45 RESIDENCIAL ALAMEDA 46 FUNDACIN 47 BARRIO EL ZAPOTE 48 VILLA DE LOS REYES 49 MEDITERRANEO 50 LAS PALMAS 51 OBRERA (LIBERACIN) 52 INSURGENTES 53 U. H. VILLAS QUETZAL 54 CONJUNTO RESIDENCIAL EJECUTIVO 55 U. H. LA FLORESTA 56 QUINTA BOULEVARD 57 C. H. VILLAS DE CELAYA 58 EL VERGEL 59 1A. SECCIN JARDINES

Anexo tcnico estudio de cambio de valor Celaya FFCC

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Guadalajara, Jalisco; mircoles 27 de mayo del 2009. ANEXO TCNICO DE ESTUDIO DE CAMBIO DE VALOR EN INMUEBLES DEBIDO A LOS EFECTOS NEGATIVOS OCASIONADOS POR LAS LNEAS "A" Y "NB" DEL FERROCARRIL EN SU PASO POR LA CIUDAD DE CELAYA ESCENARIO 1: RETIRO DEL TRNSITO FERROVIARIO DE LA CIUDAD DE CELAYA

COLONIA

LNEA FFCC

TIPO DE INMUEBLE PREDOMINANTE

*Valor Tamao Unitario Promedio Promedio del del Terreno Terreno M2 $/M2

*Valor Promedio del Terreno $

Cantidad Promedio de Construccin del Inmueble M2

*Valor Promedio de las Construcciones $

*Valor Comercial Promedio del Inmueble $

*Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de construccin $/M2

*Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno (con efectos) $/M2

REA DE VALOR

Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno (sin efectos) $/M2

% de incremento al desaparecer efectos negativos

Cambio de Valor Comercial Unitario Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno sin efectos negativos $/M2

Superficie aproximada de influencia bruta M2

% estimado de vialidades, reas verdes, espacios pblicos y otros usos (comercial, industrial, servicios, equipamiento)

Superficie aproximada de influencia neta M2

Cambio de Valor Comercial Parcial Promedio del Inmueble sobre M2 de terreno sin efectos negativos $/M2

SECTOR U U U U U U U

60 2A. SECCIN JARDINES 61 3A. SECCIN JARDINES 62 DEL BOSQUE 2A. SECCIN 63 DEL BOSQUE 3A. SECCIN 64 REA URBANA EL CANTAR 65 REA URBANA RANCHO SECO 66 REA URBANA SAN JOS DEL ROMERAL

NB NB NB NB NB NB NB

60% econmica 2 niveles, 40% media econmica, 80% econmica 2 niveles, 20% media econmica, 30% econmica 1 nivel, 70% econmica 2 niveles, 80% precaria, 20% econmica 1 nivel, consolidacin actual 0%, consolidacin 100% en 2015 consolidacin actual 5%, consolidacin 100% en 2015 consolidacin actual 5%, consolidacin 100% en 2020

250 250 105 105 1 1 1

1,100 825 760 575 120 100 80

275,000 206,250 79,800 60,375 120 100 80

102 96 81 44 -

304,156 270,198 241,041 104,185 -

579,156 476,448 320,841 164,560 120 100 80

5,678 4,963 3,961 3,740 -

2,317 1,906 3,056 1,567 120 100 80

2,477 2,035 3,211 1,642 150 120 100

6.9% 6.8% 5.1% 4.8% 25.0% 20.0% 25.0%

160 129 155 75 30 20 20

55,072.07 104,324.20 147,431.50 116,565.63 454,895.52 185,890.80 486,988.41

27.50% 25.00% 25.00% 25.00% 40.00% 40.00% 40.00%

39,927 78,243 110,574 87,424 272,937 111,534 292,193

$ $ $ $ $ $ $

6,405,528.84 10,080,847.45 17,090,259.48 6,534,086.39 8,188,119.36 2,230,689.60 5,843,860.92

SUMA:
NOTAS:
*VALORES CALCULADOS CON EFECTOS NEGATIVOS **SECTOR = U (URBANO), R (RSTICO) CANTIDAD CON LETRA:

673,566,736.95

(SON SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS PESOS 95/100 MONEDA NACIONAL)

ENRIQUE RIVERA GALINDO

PERITO VALUADOR PROFESIONAL CDULA PROFESIONAL FEDERAL INGENIERO CIVIL 1146884 CDULA PROFESIONAL FEDERAL ESPECIALIDAD EN VALUACIN 4111788 REGISTRO PERITO PROFESIONAL VALUADOR DE INMUEBLES PPVI-01-017 REGISTRO DIRECCIN CATASTRO ESTADO DE JALISCO 285

ENRIQUE RIVERA RUBIO

PERITO VALUADOR PROFESIONAL CDULA PROFESIONAL FEDERAL INGENIERO CIVIL 3891517 CDULA PROFESIONAL FEDERAL ESPECIALIDAD EN VALUACIN 4584480 REGISTRO DIRECCIN CATASTRO ESTADO DE JALISCO 586

Anexo tcnico estudio de cambio de valor Celaya FFCC

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FICHA CURRICULAR DE LOS AUTORES Enrique Rivera Galindo es egresado de la Universidad de Guadalajara como ingeniero civil, en donde tambin obtuvo la especialidad en valuacin, y desde el ao 1992 se dedica a la valuacin. Est certificado como perito profesional valuador de inmuebles por parte del Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco. Desde el ao 2002 pertenece al padrn nacional de peritos valuadores del INDAABIN. Cuenta con los registros de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores, de la Sociedad Hipotecaria Federal, del Poder Judicial del Estado de Jalisco y del Catastro del Estado de Jalisco. En el ao 2004 fue Director de la Seccin Tcnica de Valuacin del Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco. Es representante del Colegio de Ingenieros Civiles del Estado de Jalisco ante 14 municipios del Estado de Jalisco. Actualmente se desarrolla como profesionista independiente, otorgando servicios de construccin, valuacin y asesora inmobiliaria diversa.

Enrique Rivera Rubio es egresado de la Universidad de Guadalajara como ingeniero civil, en donde tambin obtuvo la especialidad en valuacin, actualmente es pasante de la maestra en valuacin, y desde el ao 2003 se dedica a la valuacin. Desde el ao 2010 pertenece al padrn nacional de peritos valuadores del INDAABIN. Cuenta con los registros de la Sociedad Hipotecaria Federal, del Poder Judicial del Estado de Jalisco y del Catastro del Estado de Jalisco. Actualmente se desarrolla como profesionista independiente, otorgando servicios de construccin, valuacin y asesora inmobiliaria diversa.