La disciplina delle locazioni ad uso abitativo dettata dalla legge 431 del 1998 che ha abolito il regime vincolistico

o in precedenza previsto dalla legge 392/78 conosciuta come equo canone, che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione altre tipologie di contratti . Tra questi, due sono quelli principali: a) il primo, quello cosiddetto a canone libero; in esso i contraenti possono decidere liberamente lammontare del canone e le altre condizioni della locazione con lunico obbligo di rispettare la durata minima; b) il secondo, il contratto chiamato a canone concordato; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. a.Il contratto 4 anni + 4 Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata pi lunga (4 anni + 4), e presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra inquilino e proprietario dell'appartamento. Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potr richiedere, se non espressamente previsto, n l'aumento Istat, n la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione. Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato. b.Il contratto a canone concordato (3 pi 2) E' un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non sono liberi ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale. Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto pi bassi rispetto alla media. La norma riconosce una riduzione dellimposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilit ai Comuni di prevedere riduzioni dellICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale. Se alla prima scadenza linquilino non riesce ad accordarsi con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, l'affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni. Come si stabilisce il canone calmierato Il canone stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune suddiviso in zone e per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potr essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell'alloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all'ambito delle zone di ubicazione dell'immobile. Il canone cos ricavato un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura nullo e d diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Le agevolazioni fiscali sono previste solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Dove trovare i valori dei canoni calmierati daffitto

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della propriet. Le caratteristiche pi importanti di questo contratto sono: a) rinnovo tacito in assenza di disdetta; b) possibilit di recesso anticipato per l'inquilino; c) Istat non superiore al 75%; d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti; e) interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%); f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali; g) una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti. c. Il contratto transitorio La nuova legge disciplina questo tipo di contratti che non possono durare pi di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell'inquilino espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non pu superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato. I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. E previsto lobbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitoriet. Diversamente,il contratto si trasforma in normale contratto quattro pi quattro a canone per calmierato. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dellimposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore , pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto. d.Il contratto per studenti fuori sede Questo tipo di contratto ha una durata che non pu superare i 36 mesi. Il contratto automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non pu risolvere il contratto. Il canone definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della propriet immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalit di rilascio. Anche per questo contratto si utilizza obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali ed ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.