Sei sulla pagina 1di 32

Generated by CamScanner

COMPENDIO SOBRE
EL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EN PuERTO RICO
2012 Michel J. Godreau
YtWMiJJ
A. Concepto: el apartamiento como ncleo del rgimen - r!Jrb
La propiedad horizontal est reglamentada en ( 1t,..!)ttY
jurisdiccin por la Ley nm. 104 del 25 de juruo segn /} !:_ f
enmendada por la Ley nm. 103 deiS de abril
como LEY DE CONDOMlNIOS, que entr en vigor el 4 de julio de
ese mismo ao. 1
Su propsito es el disfrute de un apartamiento de
vivienda o unidad comercial como nna urudad o propiedad
(individualizac@} aunque el mismo sea parte, junto con otros
apartamientos o unidades, de un mismo edificio o inmueble.
1. Efecto retroactivo de la Ley de Condorrrinios de 2003
En Consejo de TitulareS del Cond. New San Juan v. Wlliam/
"tali Group, .:;, 2006 TSPR 94, el Supremo le reconoce
efecto retroactifJ la Ley- de Condominios en virtud de sus
propias isposiciones, ,que en el Art. 44 de la Ley 103 estabJecerr
"Esta ley entrar en vfgm noventa (90) cUas despus de su aprobacin
y sus disposiciones regirn a todo inmueble sometido al rgimen de
Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera
sometido a dicho rgimen". La fecha de vigencia es el4 de julio de
2003. Segn New San uan, el efecto retroactivo no alcanza, sin
embargo, a aquello derechos ad uiridos n virtud de negocio
"jurldico (contratos o acuerdos vinculantes adoptados en
al amparo de las dispsiciones de la anterior
legislacin Y' en virtud de los cuales el bien o derecho adquir ido
se hubiese convertido en parte del patrimonio del titular. La
retroactividad s alcanza a todqs aquellas dis posiciones de la
anterior Ley que el Legislador modific o elimin para corregir el
problema de los abusos a los que la ley anterior contribua y
sobre las cuales no podrn fundamentarse ahora cursos de 9ccin
o derechos.
1
Enmiendas post eriores a l a Ley de Condominios: Ley 110 del 7 de mayo de
2004 al Art. 39; Ley 199 de1 7 de agosto de 200S al Arl 37-A; Ley 281 del15 de
agosto de 2008 a los Arts. 3y 11; Ley 50 del 4 de agosto de 2009 al Arl 39; Ley
31 del18 de marzo de 2010 al Art. H; Ley 'i del 2l de mayo de 2011 al Arl11;
Ley 17 d el 13 de enero de 2012 a los Arts. 3, 11 y 39, y aade el Art. 11-B.
/
Generated by CamScanner
- 1
'
<.
1
L
J
COMI'ENOI O SonRE
EL RtctMF:N m : Pnoi 'I EDAJJ H onrzoNTAL
-
A. Concepto: el apadam;ento como ncleo del rg;mcn -
F.N J>UF.RTO RJCO
O 2012 Michcl J. Godreau
. . . propiedad horizontal est rcglnmentada en ( 1Y7;vr v
JUnsdJCCIn por la Ley nm. 104 del 25 de junio segn ,4_c /:.. ...
enmendada por la Ley nm. 103 del S de abril
como LEY DE CONDOMINIOS, que entr en vigor el 4 de julio de
ese mismo ao. 1
Su propsito es permitir el disfrute de un apartamiento de
vivienda o urdad comercial como una unidad o propiedad
{dividualizada) aunque el mismo sea parte, jtmto con otros
apartamientos o unidades, de un mismo edificio o inmueble.
1. Efecto retroacti vo de la Ley de Condominios de 2003
En Cnnsejo de Titulares del Cnnd. New San Juan v. Willam/
tali Group, Jnc., 2006 TSPR 94, el Supremo le reconoce
efecto retroactivo a la Ley de Condominjos en virtud de sus
propias posiciones, que en el Art. 44 de la Ley 103 establecen:
"Esta ley entrar en vigor noventa (90) das despus de su aprobacin
y S'..IS disposiciones reeirn a todo inrmablc sometido al rgimen de
Propiedad ll.oriz.ontal, cualqui era qut M' el momento en que fuera
sometido a dicho La fecha de vigencia es el 4 de julio de
2003. Segn New San uan, el efecto retroactivo no alcanza, sin
embargo, a aquello erechos ad uiridos n virtud de negocio
'jurdico (contratos o acuerdos vinculantes adoptados en
asamblea) al amparo de las dispsiciones de la anterior
legislacin y -en virtud de los cuales el bien o derecho adquirido
se hubiese convertido en parte del patrimonio del titular. La
retroactividad sf alcanza a aquellas disposiciones de la
anterior Ley que el Legislador modific o elimin para corregir el
problema de los abusos a los que la ley nntcrior y
sobre las cuales no podrn. fundamenta rsc nhora cursos
o derechos. '
1
1
...
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
Pg. 2
201Z
2. El apartamiento como ncleo del rgimen
Elmclco del rgimcu rs el ap.artamiclltO, lo que significa
1 d lo
que los elementos comunales se establecen para e serVICIO e
Esta unidad o propiedad individualizada
"apartamiento" concurre con un rgimen forzoso mdlvlstn
sobre aquellos elementos comunes del inmueble, sm los cuales
no resultaran funcionales dichos a mo
ro iedades inde endientes. Por lo general, se utiliza en
edificios multi pisos, en zonas urbanns, predominantemente para
pri vativo.
viviendas, sin que sean pocos los edificios sometidos . a este
R(:gimen dedicados en su totalidad a oficinas con1ercmles o
profesionales. Existen tambin condominios mixtos en los que
tanto viviendas como unidades comerciales se someten al
rgimen.
Tampoco son raros los casos donde no se trata de un
edificio "multipisos", pues el Rgimen puede apl icarse a
estructuras de una sola planta, como los llamados " row lwuses", o
a cualquier tipo de estructura o configuracin compuesta p or
unidades susceptibles de aprovechanento independiente, si
para su aprovechamiento econmico como unidades
individualizadas se hace indispensable el compartir
determinadas reas comunes.
Por otro lado, nada impide que uno o varios condominios
formen parte de un complejo que incluya propiedades y terrenos
no sometidos al rgimen, como ocurre, por ejemplo, en Palmas
del Mar en Humacao. 0Jcr Arts. 3 y 39 de la Ley, segn
-
enmendados por la Ley Nm. 17 de 2012) 1;
\
f./1. B. Los documentos C01lstitutiv os del rginre1l rt.
'\ '.:. / (P (" J 'J e tVT't...
Y < Son la escritura matriz, los. planos. y el V
1
1
,
# fJ:' La inscripcin de la escritura matriz en el' Registro de la
_.. Propiedad, en la que se descr iben las. reas comunes y las
privativas, con el por ciento de 'participacin de cada
,SL fAt'V > . apartarrento, es requisito constitutivo del Rgimen de
ft Propiedad Horizontal.
Junto a la escritura ma.triz y el Reglamento del
condominio, se archivan en el. Registro los plauos del edificio,
que dan le de la cabida, ubicacin y composicin de los distintos
reas -no de su titularidad-, por lo que se trata
. . . . . - lfr Y' k,..,.
/L clqvrd zm.
d-
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau CAfr..s-!tRi
' 'Pg. 3
2012
de u sistema catastral anto en Arce v. Caribbean I-Iome Constr.,
108 DPR 225 1978), como en Garca Larrinua v. Liclztg, 118 DPR
120. (1986), el. Supremo determin que las constancias del
sobre la configuracin del condominio le san ..
rmputables a todo adquirente de 110 Corzd.
Parkside v. MGTC Fimmc-iat-Corp., 128 DPR 538 (1991) el Supremo
reitera la importancia de los planos apoyndose en lo establecido
en Arce, supra, pg. 258, al sostener que: "A base de los trminos y
preceptos de la ley, es razonable que resolvamos que estos planos
permiten que un comprador o titular conozca la totalidad del edificio y
su apartamento para fines de hacer valer sus derechos. Por lo tanto,Ja,.
escritura matriz no puede ser la nica fuente de obligaciones y
derechos entre las partes. Los planos adheridos consagran
grficamente los derechos de los interesados extendindose, como
corolario, el mbito de la fe pblica registral a las caractersticas
materiales del inmueble segn stas han sido representadas en dichos
planos."
Una vez inscrito el rgimen, la transferencia de tihtlaridad
sobre cada apartamiento se rige por las mismas reglas del
.Cdigo Civil, es decir, sin requisitos de fonna para los tzegocios
onerosos, bastando que medie un justo tirulo (que puede ser
verbal) y la tradicin. Si se tratase de la donacin de un
apartamiento, habr que cumplir con el requisito de forma
escrihtraria, sin que la inscripcin de la misma sea un requisito
para la adquisicin del dominio.
En el Reglamento se establece una serie de pormenores L ,.
7
fz;
sobre la administracin cotidiana del condominio. De especial , , . -k , , . .
importancia son los siguientes asuntos: .)J ... .jt V
1
t-, _; ""
La definicin de mayora: si ser meramente a base de la (_ L i & t...f.t l.
mitad ms uno de los titulares al momento de votar, o
si, adems de la mitad ms uno de los titulares, habr
que computar el por ciento de participacin, de forma que esa mitad
ms uno de titulares a su vez rena por lo menos el 51% de las
participaciones;
El trmino mnimo para convocar a reuniones extra-
ordinarias y la forma de notificarlas;
El nmero de persOnas -que . integrarn la Junta de
Directores y el trmino durante el Cal ocuparn los respectivos
puestos; ' , _ ;:.,.; -

si se :
a los d(!s meses
en el de una
3
Generated by CamScanner
COJI1J >I'IIr lln nnlm! f l J<PH
Pg. 4
2012
_(A (J1 0/ :,{'l; . l'rof. M. (;wlmnu .
9
1. Pn , .. J.:.. . " ,;:-- dcrntnllr. (Sin tal rtutoriz.acin, slo podrn cortarse los semctos luego
e, V ' IAI'{ - de lnw (J) meses ele
L ..2. y',ll)r JJ_ '4), Si pue<fe imponrsele al titular moroso una penalidad del
1 O%, ele la cantidad adeudada por cuotas, seguros o derramas, adems
de los intereses que impone el Art. 39;
S se uutoriza la imposicin de multas basta de $100.00
por cada violacibn al Reglamento;
Disposiciones especficas para atender los que
se dan en condomini os mixtos, es decir, donde existen aparta-mtentos
de<li eados a vivienda junto con locales comerciales o profesionales;
Heglac; especficas sobre el uso por los titulares de las
/i' instalaciones comunes, como el saln de reuniones, la piscina Y otras
7 reas recreativas, el horario de mudanzas o de realizacin de obras
J dentro ele los apar1amicntos, etc.
l
_ f ftlJI: &., El l{c en rse or el voto de 2/3
.J -
1
part es e e lodos Jos y de aciones. Basta que en la -;?_,.. t ..l
if. ItA /) asamolca se logre por lo menos a mayora de los presentes,
}VI... \utt .. lft observando entonces el proceso de notificarle a aquellos que no
r\ J( ' \ rz, comparecieron. Los ausentes tienen 30 das para oponerse por
\ ";) . O t , \:. , . 'll.cscrito. Pero si en la asamblea se obtiene el voto de las 2/3 partes
q' . Ll \\J-4.WVvW\Vi de todos los titulares y de participaciones, la enmienda queda
\. u \, -J aprobada y entrar en vigor sin necesidad de esperar 30 das.
Respecto de los titulares que eran dueos al momento de
aprobarse las enmiendas al Reglamento, dispone el Art. 37 que
dichas enmiendas les vjncularn "desde que se haya obtenido el
voto afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que
haya transcurrido el plazo de treinta (30) das ... sin que hubiera
oposicin de ms de una tercera parte de los titulares". Es slo
respecto a tercero (por ej., un comprador) que se requiere el c::Jl.tl .."" ..-,
archivo del reglamento en el Registro para que el estatuto le
afecte a dicho tercero. Vase tambin la ltima oracin del Art.
38-C {e): "Dicho acuerdo (la enmienda al Reglamento] ser ejecutable
tan pronto se la aprobacin de las dos terceras partes de los
titulares."
C. La titularidad sobre reas privativas y sobre las
comunales
1. De Jos condminos
-eada condmino (es un error decir condmine) es el dueo
y sus anejos (estacionamientos, garajes,
. -.;: adscritos a la unidad de vivienda o
, sin pe.tiuicio de que dicho apartamiento
- . - :-"'! .. - - --
"' .. "
... l ,
. ,.t:L
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godrcau
,
J'1;. !i
:.!012
pueda poseerse individualmente o por 11nn plurnllclnd de
dueos, como podra ser el caso de una succl'lln o dt 111 1n
comunidad de bienes.
A.dems de la titularidad sobre el npnrtmnicnto, cada
condmmo es t,Endueiio en comt'm pro indi viso (h: l:w
comunales del inmueble (patios, vcsl!bulos, nsc<:lll!OI'Cil, pi1:rina,
reas recreativas, estacionamientos comunall's, dmicnto11, tcrltw;,
terreno comunal, mquinas de bombeo el e ngua, <h.) dP.
l os muebles (mobiliario, equipo y mncptinnri u) <e.u: 111: utilicen
la conservacin y mantenimiento del innHrt:blc.
/
2. El por ciento de participacin rn lmr dt:
mantenimiento
La titularidad sobre Jos elementos comunes se cstnblt:cc n 1_ tt.. J'{
base del rea superficial privafVfl de cada nparfnmil'nto, Hi d ,.......- t{ ):;..;:' U"- \o 1'
condominio se constituy despus del '197. Antes cid 'l lJ76 d por , O
1
'lo' f>:C ro
d v. ...
c1ento e se a base del valor q111: t l . oh (lf. Jtf'
d esarrollador le asgnara a cada umdad. La Ley ele l 97t pernulfa f/7(11
que los condominios que interesaran cambinr de vnlor n
s uperficie podan hacerl o de sus titulnres ,
que a su vez reunieran por Jo menos dos terceras part es de las - 'C)rSI<APS 5. \.
participaciones as Jo aprobaran. La dis posicin sobre superficie
r eza:
Art. 8 (129lf): El titular tendr derecho exclusivo a su
apartamiento y a una r.articipaciqn con los titularc!l en -7 /}1 t!Pf1, t.tRl.
los elementos comunes del mmueble, equivalente ni pgrc!'l)!\jc ,-:?(_


!]UC represente }a superficie del aparl.amienlo Ja /J f' tJl j
t . a artamientos en el T:n tnso de .,{)(.; / ?'-<.- )u
apartamientos con dos o ms nivdes se la
superficie de cada nivel.
. En principio, si todos Jos apartamientos son idnticos en
rea superficial, tendrn un por ciento de parti cipacin igual. Si
algunos son mayores que otros, aquellos tendrn 1111 pe>r ciento
mayor de participacin en Jos gastos y ganancins . .(Sin
ver infra. pg. 6, la enmienda introducida n la definicin de
"apartamiento" va la Ley 281 del 15 de agosto de 2008, en. la que . ,
se autoriza ex_cl uir Jos anejos como parle del mismo.)

l\
El lOO% de las participaciones lo compone In totalidad de
l as reas privativas, excluidas las reas cp1uncs. /


\tJ/ . di (JrJI\' \
Generated by CamScanner
)
Cnmplitlllo d Rl'll
l'wf. M.
1>. /,m< l'lcmt'lllfl,\' tt tlrc'IIS tftl cmulmu/ulo
1 (
?11 17.
Lo:-: ftrcns o lhtll t'lllll:l lll' dlvldtll ttl tnu: prlvnt\Vnti,
comunes y proct'lllltttah:l.
1. J (tn:l!-! jl!: \! OIVII!I
Son los dl' lllll\\itl ll d l l !IIIJ'IIt' l lll llh'lll llll y 111111 ollll'jllll. 1\1 Arl.
de la Ley tll'fin(n nmrlnmil'nlo lul!lln nge mlt de ?.llllK,1111f:
Art. 3 1\ t ftt ' hl't dt 1'11111 lly tu nh11dcr{, por
npnr\nmitn\(1 <"u.ll!Juitr unidncl de 1'1111'111'111' In, ll llfidtntc-
mente (ldimil.tll.l, mn:hh'nt dt uno 11 utftt lllp;ulnt t (thkO'J,
CCrrl\ dO!l, p.lrd.tlllll' llh' t 't'l ntdflt, 11 tt bicrlo, y 1111'1 otlltjot,. tl
fllllll!lll' (!o\0!1 1111 ll'olll t 'lllllii;II P' I, ttlltpn ftll l!
unidnd stn susctplihlt de e 11.1lqultr tip11 dt tprllvcch a m ic ti\O
y llil lld., d lrPc' \ 11 a ht vf,, p(t"l it'a
1
o a
determinado n nn(llt qw rondii:I.I 'H 11 dit'h;t vf;,,
Hnsln nr,oslo de 20llH el (ma privnlivn de lcm eutariona-
micntos, .nntios o tt rrlztlS d e di nfrull : txcJm.ivo .,.t:_.W1
qut al ftna Hllpt:r!idal d!: In
unidnd tal, paro obtener la hll)' t: rfirt ! total del
apartamiento y de lcrdinnr asf su por cittllo
Va la Ley 281 del 5 de de 21l0H M' Jllodifir(t la
definicin dl'l Ar ticulo 3, nf\ndir:ndolc la si, tti('ntc clihpohici(m
con el fin d e excl uir 1'1 rcrt tfc rli.'l{rll lt txrf!t!!_i lliJ. rlt los mu:jCJs d el
cmputo d e s uperficie privnliva. La ornci(ln al\adidi\ n zr.t:
"Ln medida dt nqucll rw {ml :l qw tll'a tt en
In escritura matriz y Jo lo:: plano:1 l'lltt 'ol ilul ivot dP un
condominio como am:jo de un a p.trl.untntq par.1 'lll
p<uliculnr y con cxrht!I(II de lo1 dtJn{w Hp..rt;tttti t lll ll'l, 1111 ,c!rti tJ;, .
incJuidU pnra C'lltrlj>lltar d [ti'C'il Mllpt r( iri,tl dvl ;p;sri,IIII I IflO 1; 11 .J'I l
<"ucsti n ni 1m por d tnlo dt partki pari(m c11 lo tl s nenl o<, /
comuncs del a sni' IIWI ' tH 1'1 lil u i;tr (\ni t o U!.:...luilo!l.( ...(_ ')
los npartamitnlos, o lh mlwr tn{'i dt 1111 lltul.tr, l r odo, Jo;
itinres (201' llllilnmilti'J, t'll lit scnlur.t lllotlriz

'--
f 0 11Siitlldn <hJ I' (')', ll'll' ll
1
y 1'11 ,\C!III'ilo
t lJ. t{j{ . 4J y motfil u ." 1111 Y' J4f ._
, ./. . :-- cl,iS10 I1gill\ l'X rCS<Ill\Cilh Jo y-..
/{L 1/'l / mn, si> o "'' luu w lm ' '" uu.cd ,,
. 1/lUfC'\ 5li!.t...J.cl. Jd,: .... i'.:!Jll:Di1tUl.:l1_!:n.-11.
l ; _L escritura malriz orifi!lal o los " .. -
'lfo . _. tbtiJnan .. ____ L j
;
Generated by CamScanner
Compc11dio sobre el RPH
l'rof. M. Godrcau
p,\g. 7
20'12
reas, .si- asf lo dispo.ne el desarrollador en la escritura matriz.
aplica nicamete a los
de115 de
2. Los elementos comunes: Art. 11{1291i)
Estos se dividen en uecesarios y volrmtarios.
a. Los necesarios: Art. 11, (a) {1291i (a)). Son aquellas reas
o elrmei'\t'os (escaleras, ascensores que sean fndspensables para
acceder a los apartamientos, cimientos, paredes maestras, techo,
el vucl; - las reas verdes y de reciclaje requeridas por .
... delestado, barandas o rejas en los
nara el adecuado disfrute de los apartamten 1..
como propiedarles o fincas aut11omas. De ido a )
7

los elementos comunes necesarios no pueden pnvahzarse, m .;(
unnime de los titulares. p (/;r
La privatizacin de un elemento comn necesario - po
ejemplo, adscribindole a un slo condmino la titularidad sobr
los ascensores de un multipisos- previamente 1
bolicin del r imen.y el establecimiento de otro esquemaJcgal
Aclaracin sobre el "vuelo". La Ley aclara que vuelo es: ''el
derecho a sobre eleva '. Ello significa que se lTata de una
la sobre elevacin- facultad que incluye
el . eco ocerle al ularida e lo edi e .
Esta facultad no uede conferrsele a un titular o a un grupo de CJ\
ellos, sino qu ecaer siempre en el c9nsejo de titulares, cuerpo ./ f{)
que tendr ue autorizar. cualquier sobre elevacin futura por V' \Y
voto unni me.
La Ley dispone lo siguiente: R / ,... )
Art. 11, (a)(l): " ... el cierre o techado de patios, terrazas o reas /itV, (L 4V
abiertas, asf como la construccin de nuevos pisos sobre 1
techo y sobre o debajo del terreno requerir, siempre que tales 00 VV""'\
obras no estn contempladas en los planos sometidos con la .. l
escritura tl e constitucin de rgimen, el consentimiento '
unnime de los titulares".
Con ello se aclara que puede autorizarse de antemano la
sobre elevacin, siempre que ello conste en la escritura matriz y
en los planos. De lo contrario se requiere el consentimiento
unrme.
....,
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
Pg. S
2012
Ley 2.81 del 15 de agosto de 2008, enmend este Articulo 11 para
exclurr el requisito de autorizacin unnime "al cierre o techado
de_ patios, terrazas O reas ubicad m: en
l
(e nivel del terreno} d;j inmueble y destin;;;;QS para ;;;>
exclusiVo de determinados apartamientos constituidos en /
previo al5 de abril de 2003". ..,._J'
L . ,, _J. L . f/
T (l.,t. a excepcin al requisito de unanimidad para so?re elryar pi; '{1"?
!.,., d/ IJ se trata de la construccin de nuevos espacios de _r /' r..,
' por ej., construyendo un segundo piso sobre el
estaciOnamiento existente, obra que podr aprobarse por 2/ 3 'r
partes de los titulares (cfr. Art. 14-A).
r. - Sobre las barandas en los balcones, en Cestero V. Cond.
J1l\. {,.n del Mar, 2011 TSPR 203, se resuelve que stas constituyen
('_ .
1
comunes necesarios, integrantes de la fachada y
l
17
,necesanas para la seguridad. Por consiguiente, el mantenimiento
,/,_ n { las le corresponde sufragarlo al Consejo, excepto que
- ) Ltl "'Jsu reparacin se deba a la negligencia o accin intencional del
titular del apartamiento en el que ubican los balcones o rejas. No
obstante, el Tribunal avala que mediante consentinirtO
nnime el costo del mantenimiento de las barandas sea
r:_esponsabhdad de cda titular y no del Consejo.
El rea destinada para colocar recipientes para el reciclaie
de desperdicios slidos la cataloga la Ley 76 del 21 de mayo de
2011, al enmendar el Artculo 11 de la Ley, como elemento
.s9mn necesago, siempre que exista espacio disponible paia
ello. De ste existir, es ..Qbiigatoria la colocacin de recipientes
para tal fin.
b. Los voluntarios: Art. 11, (b). Son elementos comunes cuyo
uso no es indispensable para el adecuado disfrute de la propiedad
privada sobre el aparta.r\iento, por lo que podri_ep si as lo
dispone el constituyente del rgimen (por ej., el desarrollador) o lo
acuerdan unnimemente los titulares posteriormente.
La Ley de Condominios reestructur la clasificacin del
anterior artculo 11, y ahora se cataloga el temmo como un rea
q ue puede pertenecerle a otra persona, distinta del resto de los
titulares. Con esto se permite la constitucin del rgimen sobre el
derecho de superficie o sobre un arrendamiento a perpetuidad,
segn dispone el Art. 2 (1291), en su segundo prrafo.
Lo mismo ocurt ron:
Generated by CamScanner
1
.
C:fllll J"'tHfln ,,,,!m d fWJ f
l'tuf. M.
Pg.9
2012



loc.alcH destinados a alojamiento de porteros o
enCMfjados,
laB reas destinadas a estacionamiento y
Jau rl.!creativas que excedan lo requerido por ley .
Cualqu r-ra d'! las anteriores reas puede asignrselc a
tk lt:rmnMJo apartamiento, como pmlc privativa del mismo, en cuyo
C' .<l WJ :1 u u JWrfical tendr que aadrscle al apartamiento al
c..IH.t:rmnrtr fltl por d ent-o de participacin. Sin embargo, como ya
\. nduuru, la 1:nrnienda va la Ley 281 del 15 de agosto de 200Q
al l.l!.:.!iar.wllador-la facultacl de excluir del cmputo de los por
c;Intrm dr pilrtidpaci(m el rea de los estacionamjcntos y otros anejos
t)mil:,rt:l> r(Jmo lcrrM'-<S y azoteas que se le asignen como anejos a un
ap;1rt;,miento, aunque sean para su disfrute exclusivo.
Hefi pecln a Jos estacionamientos, que pueden configu-
rnnw mrno independientes, el Art. 11 (b) dispone que no
pc>dr:n enajenarse como reas privadas
11
sino para beneficio del
OmHcjo de Titulares o de uno o varios de los titulares de
apnrlMnh:ntos o unidades en el condominio". Una prohibicin
srnlar, redundante, contiene la Ley 31 del 18 de marzo de 2010,
que afad(J c.:l Art. 14-B a la Ley.
c. 1 n:; limitados. Art s. 12(1291j) y 13 (1291k)
Art. 12 (J291j): Tambin sern considerados elementos
comunes, pero con carcter limitado, siempre que asi se
acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del
nmut:blc, aquell os que se destinen al servicio de cierto nmero
apart.arn entos con excl usin de los dems, tales como
escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios
comunes a los apartamientos de tm mismo piso y otros
anlogos.
Con frecuencia, la azotea o un rea determinada de patio o
incl uso Jos pasillos de los distintos pisos se clasifican en la
escritura matriz como elementos comunes limitados "para el
disfrut e exclusivo" (por ejemplo, en el caso de la azotea) de los
dcm <tpartami(:ntos del ltimo piso; o en el caso del patio, "para el
d.Hfrulc.: <:xclusivo" de los tres apartamientos terreros; o en el de
Jos panllos, para el disfrute exclusivo de los tres apartamientos
de cada piso.
El elemento "comn" limitado requiere que el rea se le
a ms de un apartamiento. Se tratar en realidad de un
(trca privativa compartida entre tm unrero limitado de
. .. . r
apartamientos. ..
Generated by CamScanner
Pg.10
2012
Compcrullo r.nhrc el RPH
l'rof. M. l.odn;nr
S, en el caso particular de una azotea, de un vestbulo, de
un pnto o de un estacionamiento, el rea en cuestin la
un apartamiento, aunque la escritura matx:IZ la
c:atnloguc como "elemento comn limitado", tal rea
un cl<mento privativo. Asilo ha resuelto el en v ..
f3mlruln 'l't:rracc, 2012 TSPR en el que se .a un titular a A) '1
que puHiera un de rejas . en el frente al . , 11 ., 1r)tt
nsccnsor, porqtJc el umco apartamtento en mvel era del
dcmnndantc y en )a escritura matriz se descnba :1 , .;t V
entre el ascensor y la entrada como elemento comun lurutado
para d disfrute exclusivo del titular del qumto ptso. Sobre el fP'( .
fund;mwnto de que "el nombre no hace la se el . / (;/}:
rca como privativa. Si el condominio en cuestin determmara el V
porcicnto de participacin en los gastos comunes a base ?el/ .. J-Po.
criterio de extensin superficial, el rea del elemento en cuestin \JI"' ./'
tendra que aadirse al total de rea privativa, no slo del (>
npnrtnmiento en cuestin, sino de todo el condominio, al \_f1.k" 1111
computar las participaciones o por cientos a tenor con lo r
dispuesto en el Artculo 8.
El Art. 13 (1291k) dispone que el mantenimiento de los
elementos comunes limitados le corresponde a los titulares que
se benefician de stos. Ello significa que el mantenimiento de la
azotea (no del techo) correr por cuenta de los dueos de los
"penthouses" a los que se les asign el disfrute exclusivo de esa
rea, y no por cuenta del Consejo de Titulares. .
Advertencia: No debe confundirse el techo con la azotea.
El techo, en tanto losa estructural que cubre y tapa el edificio,
ser siempre un elemento comn necesario, cuyo mantenimiento
(sellado, correccin de filtraciones, etc.) deber costear el consejo
de titulares. La azotea, en cambio, es el rea superficial del techo
que puede utilizarse para recreacin, reuniones, etc., cuyo
mantenimiento les corresponde a los titulares que disfrutan de
esa rea con exclusin de los dems. Lo mismo puede decirse
respecto al terreno y a una porcin de ste que se haya destinado
a patio como elemento comn limitado para el disfrute de un
nmero limitado de apartamientos.
3. El Consejo de Titulares y los elementos procomunales
La Ley de Condominios reconoce que el Consejo de
Titulares tiene. personalidad jurfdica propia y separada del resto
de los, Como tal, ser el dueo de los llamados
Generated by CamScanner
Crm,p.-urllo 1l HJ>/1
l 'rof. M. (;odrNtu
Pg. Jl
2012
Art. llA {U121J1 1): Srr:..n clcmcnto5 procomunales aquellas
dr apnwx hami cnlo ndpcndir,nt e, sean
IIJlilrt amiPnt of, r.IM'cmmilntoq o ]ocales, cuya titularidad le
haya 11irlo ;,1 Con.wjo de Titulares. Lo sern
la'l unid.1dr-11 privada'i qur: adquiera cl ConS<jo de Titulares
nu:dianh rcsifm, ljt:cuc6n en cobro de deudac; o por cualquier
otro medio
In adquisicin de un local o apartamiento procomunal por vfa
de C' jccucn en cobro de deudas requerir la aprobacin mayoritaria
dcl Consejo de Titulares. l.<l cmajenaci(m de este tipo de elemento no
podr.1 ser y rcqucri r:t la msrna aprobacin siempre que el
producto de Ja venta O rnajc:naci(Jn f>e destine a cubrir deudas O eastos
para el mantenimiento de las r!'as comunes. La enajenacin para
c-ubrir cualquier ntro gasto o costear proyectos de mejoras, requerir el
consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la
aprobacin del gasto o proyecto en cuestin.
Una vez enajenado el apartamiento, cesar su afectacin como
elemento procomunaJ.
4. La usucapin de PStos elementos.
Por su carfictcr de indispensables para el disfrute del
apartami ento como unidad individualizada, un elcme to comn
11ecesarw no puede privntizarsc ni s uiera mediando el
consen miento unnime, Jo que impide su adqui sicin por
uScapin.
En Sol Bravnum v. Ccnd. Palma Real, 2011 TSPR 189, el
Supremo resuel ve que el Con<>ejo de Titulares no pued e adquirir
por usucapin fireas o elementos en un condominio. La
controversia gir en torno a un rea de closct que le perteneca a
un apartamilnto y que por ms de 30 aos el Condominio habla
estado utilizando para ubicar all instalaciones
comunalPs. Por vfa de dicta el Supremo expresa que ningn
element o comn -sin distingui r si es necesario o volun4'lrio- es
susceptible de usucapin.
(Critica: Entiendo que los elementos comunes voluntarios
pueden adquirirse por usucapin, en ta nto pueden privatizarse
si media el conJsentimiento unnime d e los titulares. No debe
halJcr objecin interpretar que, si se cumple con los requisitos
de la usucapin de un <. 'om1mcro --(>spccialmente el acto de
intcrver!>in del carcter de la posesin- y transcurre cl trmino
recuc.:rido sin que ninguno de los titulares se oponga, ha
mediado el consentimicntu unnime, aun cuando ello implique
un cambio de uso y destino. Despus de tod o, ese es
Generated by CamScanner
Pg. 12
2012
Compendio sobre el Rl'li
Prof. M. Godreau
precisamente el fundamento del Artculo 42 (e) (1293f (e)) que
establece la prescripcin de dos aos para toda accin que viole
la Ley, la escritura matriz o el Reglamento del condominio.]
E. La administracin del condominio
Se trata aqu de aclarar las diversas facultades que la Ley
le otorga a los distintos rganos que estn a cargo de la
conservacin y mejoranento de las reas comunes del inmueble
sometido al rgimen.
1. La administracin interina durante la fase inicial Art.
36-A (1293-1}
El desarrollador ser el administrador interino mientras
no se haya vendido el 51% 6 el 75% de los apartamientos,
dependiendo del tipo de administracin que escoja el
desarrollador.
a. Si el desarrollador decide cobrar cuotas desde el inicio,
entonces podr administrar mientras no se haya vendido el 51%
de los apartamientos, sin necesidad de atender a las directrices
que pudiera impartir un Consejo de Titulares. Llegado dicho
volumen de ventas, la administracin tiene que transferrsele al
Con..c;ejo de Titulares, luego de un proceso de transicin.
Las mensualidades que tendrn que pagar los compra-
dores iniciales se computarn a base de un presupuesto anual de
gastos comunales que preparar el desarrollador, excluyendo de
dichos gastos los que tengan que ver con la terminacin del
proyecto. Esto es de especial aplicacin a los condominios
llamados "walk-ups", que se construyen y venden por etapas,
segn se van terminando los mdulos o "clusters". La
responsabilidad de los compradores iniciales se computa
aplicndole el por ciento de participacin de cada apartamiento a
la suma que arroje el presupuesto anual. El tfrsarrollmlor tiene
q11e pugar s11 parte proporciotwl de los tiO
vendidos y no cottstmitlos au. Art. 36-A (a) i) 2).
b. Si el desarrollador tiO cobra cuotas de mantenimiento,
entonces puede permanecer como administrador mientras no se
hayan vendido por lo menos el 51% el 75% de los aparta-
mientos, dependiendo del por ciento que se escogi.
c. Rendidn de cuentas y prestacin de fianza. Al concluir su
administracin, el desarrollador deber rendir informes
auditados, si cobr cuotas. Adems, tendr que prestar una
J
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
fianza para garanti z:t r In totnlldnd de lt cunt.ttl de:
mantenimiento que no hubiern pngndn.
. . Si no cobr cuotas nn ti t llt' que nndir lnfonn<'rl nudltrt
dos, ru prestar la finnzn rclntiv:t n las .
. Tanto cl dcsnrrollndor qut l'(lhr(l cuolllll c o11111 el que:
asunu la totalidnd de los gilsh:-;, pnt lilr 111 111 fla11'.ll
para cubrir los daos que pudil'ril hnlwr n 11111,alo :. u dcIWIIllll'lin
negligente o culposo como admi11is tmdnr inhrino. H: .lll flullZfl
. ser menor de $25,000.00 y Jlll('dC nulltt:nlurm:, n
dtscrectn del DACO.
Concluida In administracin interinn, Nl'fl' cl Comwjo
Titulares quien asumir<\ lns dedsio1ws sobre In
del condominio. EJ traspaso Sl' hncc vfa un pronclimelllo de:
transicin a cargo de un Comit dL Transici11 por lw
titulares, como paso previo a que se cnnsti tuyn J, priflurn Juntl
de Directores. Es a partir de la l'IN"c.i(>n de la prinwra Junta (jiH!
comienzan a correr los trminos de prescripcin de In Ley 130 dc!
113 de junio de 1967, segn cmmmlada, par.1 los uf
desarrollador de defectos o vicios de construccin. A:;oc. /'6rliws
de de Guaynabo v. Compnd, S.E. , 2004 'JSPR 203.
2. El Consejo de Titulares
Lo constituyen todos los titulares del condominio,
usualmente reunidos en asamblcn. La Ley dispone que d CdT es
el rgano s upremo en el condominio y que tiene personalidad
jurdica propia. Ver: Asoc. P6rtiros tlt de Guayunbo v. Commd, SL,
2004 TSPR 203.
Art. 38 (1293b): El Consejo de Titulan's constHuyt ln nutoridad
suprema sobre la administracin del inmueble sometido ni
rgimen de propiedad horizontal. E .. 'l tnri'l integrado por tocios
Jos titulares. Sus rcsoludoucs y acuPrclos, udup1.adlll; cr1
asambleas debidamPntc convocadas y comtituidaH, r-:rfm de
ineludible cumplincntv por todos y cada un<' d los tltuluns,
ocupantes o residentcs y dcmi'\s personns qtw s< nladorwn c:on
el condominio.
El de Titulares tendr(a fH.'rr;onnl i dud urlclkrc
propia y de sus obligacionl's fnmll' n hrrcros reti JHJ JHJN'IH los
tituJare5 de forma subsidiaria y slo
La Ley j )roscribc c1ue el Consejo nsuma lfl onnu
corpora ti va o :;od edad. se h.1(:C pm recalcar que, a
diferencia de una corporaoon, . la Junta de Directores de un
.. .. 1 '
....,
/
Generated by CamScanner
..- ..._,, --
fflt
condominio . d .
1
.
. carece e os poderes d ts poulJVO'-J qul! t.uf(.'l'l
caractenznr n ttn
1
1
a Jttn a< e ( trcclor<fi
. . Los poderes del CdT csl'i n t:num(:rnc.lrm (:tl d 1\ rt. 3?.,
mcJs o (a) hasta el inciso (k). De entre c!'!ton poc.lerc c<shf: r(;flaltdr:
(a) Ln elP.ccin por mnyora r/r lar. pen rma<, que nter,rarn la
Junta de Directores.
. Para ser electo a los cargos de o
Secretano, el candidato ti ene que ser tit ular;
Pnra los puestos de Vocal o cualquier
otro puesto en la Junta, la Ley permite que el apodt.nsdo de un titular, ci
se le ha otorgado el poder ante notario, pueda elegirse.
(a)(2) Elegir al agente administrador (no tcnc que sr..--r
titular);
(b) Remover n los miembros de In Junta, por voto mnyortaro.
(e) y (d) Aprobar el presupuesto de Ras y de mejoras.
En Amwularny J<odrguez v. Cond. Castillo del Mar, 2003
TSPR 173, resuelve el Supn:mo que la Ley no nulori'.a al CdT a
establecer, como parte del prcsupuebto de una parte fija y
otra parte variable, stn ltima para nlcndcr las fluctuaconf:S
mensuales no previstas del aumento en el costo de la luz y el

La Ley pennjte que se aprueben mejoras por el voto
2/3 partes, SI secumple COn cicrlps requisitos, a saber,
tJ
Que no haya que imponer una derrama. S hay
imponerla, se requiere unanimidad. En lcJ--
condominios exclusivamente pu eden
aprobarse mejoras por 2/3 partes aungue ello requiera
una derrama.
Que la mejora no menoscabe el disfrute de ningn . .t--
apartamiento, excepto que su titular cst(: de acuerdo S!'-o )
con la obra. Ej.: la construccin de un see undo piso de
estacionamiento puede afectar la ventilacin o incluso
la vista de un apartami ento, en cuyo caso slo podr
realizarse la obra si el titular afectado accede.
Que la obra no afecte la seguridad del edilicio.
Que la obra no altere la fnchada.
El inciso (d)(3) define mejora como:
Generated by CamScanner
Cou1pendio sobre el RPH 1r.
Prof. M. Godreau f ! Pg. .>
2012
:. a o >ra permanente que no sea de mantenimi ento,

" t d l
a aumentar el valor o la productividad de la
en cuestin o a proveer mejores servicios para
el d1sfrutc de Jos apartamientos o de las
comunales".
cuando el Consejo de Titulares as lo apruebe; y
el Secretario del Consejo someta una declaracin
jurada ante Notario en la que se haga constar el acuerdo
adoptado en asamblea y que el gasto no ha sido impugnado ante
el DACO o nte Jos tribunales. /
-,
v/
El (:dT puede aprobar el retiro de fondos de esta reserva
legal para costear obras e.xtraordinarias o
/ >An caf!Y("-Art. 38(d)(l) "Se ontond" pot at.aonlinaria toda ohm do

mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que


1
{}. requiera el diez por ciento (10%) o ms de dicho presupuesto o
{p tfL ob<a ouya '
1\ ojeoucin no pueda p<>'pon"" pot "'"""" ap<emiant" de ' "'- <
seguridad o porque sea necesaria para la restitucin de los '-'.
1
,. ,/ servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de -..._, (
"- ""' lo<ttiddad o la P""'" "" funcionamiento de los asoeru;otes". .;i ..:::J-_ '-
1 , IN pJ)II/)I'S<;:. (e) o pueden aprobarse mejoras que menosrnben el d>; i;--:::
, 1 1/"0 O n aparlamienlo, exceplo que su lilular consienla a la mejora. . 'V , _
\J ( 11>robar cuo<aseseeciales para aquellos titulares que {,;'el .:; , - , ---:
1,:.1 uso le timo de su apartamiento "ocasione[n] unos gastos :>.
J... . .f {/\ comunes mayores a los que habra que incurrir si en el t=l
71f.. f, apartamiento en cuestin no se llevase a cabo la referida _
j.,'jVWIP aotividad". i?/J{4 dJ_ e.(,(' "' f-1 ,_ ::'f:. -
J. f.vMJ Vtprobar la supresin de barreras arqui leclniats. -. ,
/J .. nmendarelRegl<lmenlo. '-
. i rdenar el rorte de ls servicio$ de agua, luz, telfono, S
IW' 1 va disposicin en el Reglamento, a aquellos titulares
1
1
adeuden dos (2) o ms cuotas consecutivas de mantenimiento o - ,
L
deunaderrarna. ' .. / ;{. JR_ V/1<-
".,, J n /lr 0Jit .Jn J j.J.. /_.,
yc, 1 'y ft
. ,.,, " M'" ' "" .. wvii"<Jt.(W'iJJ
_ _ ._...,_,_ j _,
Generated by CamScanner
Generated by CamScanner
L
Compendio sobre cl RPH
Prof. M. Godreau
,. Pg. l6
20U
El corte de agua, luz, etc., a Jos dos (2) meses
procede slo mediante disposicin expresa en el Reglamento.
Pueden cortarse estos servicios, sin necesidad de
mencin en el Reglamento y sin que exista una autorizacin
expresa del Consejo de Tih1lares, si el atraso es de tres (3) cuotas
consecutivas. El atraso de tres o ms cuotas consecutivas acarrea
adems la prdida del voto, aun en asuntos que requieran
unanimidad.
G) Autorizar a la Junta para imponer multas, mediante
disposicin especfica en el Reglamento, de hasta 5100.00 por
cada violacin de un tirular o de sus invitados o inquilinos a las
normas del Reglamento. Por ejemplo, realizar mudanzas o
trabajos de reparacin dentro de los apartamientos fuera de las
horas establecidas en el Reglamento; hacer ruidos o tener
mascotas en los apartamientos si la escrihlra . matriz o el
Reglamento lo prolbe.
<ThPromar decisiones sobre los asuntos de inters general para la
comunidad y para el mejor servicio comtn.
Adems de las anteriores facultades, el Art. 44 de la Ley
deposita en el Consejo de Tirulares todo lo concerniente a la
aprobacin de las p6lizas ele seguro del inmueble, incluida la JJ.,
aceptacin de las ofertas para la compensacin de los daos que r
pueda formular la aseguradora.
3. Convocatorias y asambleas del Consejo de Ti rulares
a. Reuniones anuales. La Ley requiere que el CdT se rena
por lo menos una vez al ao para elegir a la Junta y aprobar el
presupuesto de mantenimiento. Art. 38-A. El Reglamento del
condominio puede no obstante disponer un trmino mayor de
enca de los d
La aprobacin del presupuesto requiere que se haya
circulado entre los tirulares el informe de ingresos y de gastos del
ao anterior con por lo menos 15 das de antelacin a la
asamblea. De lo contrario, no podr aprobarse el presupuesto.
Art. 38-D(f) ___ -
b. Quin convoca. Art. 38-A. Adems del Presidente, la Ley
autoriza que una mayora de los Directores convoquen al CdT.
Para la asamblea anual ordinaria, la reunin no podr celebrarse
antes de 10 das de convocada. Para las extraordinarias, el
Reglamento puede disponer un plazo menor con tal que ste
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
r
Pg. 17
2012
..
permita. notificacin de la convocntoria. Ello significa que la
razo_nab1bdad del trmino depender de las circunstancias
del condominio, como por ej., el nmero de titulares,
el por CJento de titulares que reside en el inmueble, etc.
Tambin podrn convocar a las asambleas del CdT
la quinta parte de los titulares i )(
o aquel nmero de titulares que entre s renan por lo menos
el de las participaciones. Art. 38-A.
Este tipo de convocatoria suele darse cuando la mayora
de los titulares interesan destituir o cambiar la Junta de
Directores o cuando se interesa revocar alguna decisin de la
Junta o se quiere dar una directriz especfica a la Junta. Vale
recordar que la Ley permite que una mayora de titulares
destituya a la Junta, con o sin causa. Art. 38(b)
c. Primeras y segundas convocatorias. Art. 38-C(b). La
convocatoria puede indicar dos (2) fechas para la celebracin de ..:[_
la asamblea, siempre y cuando entre la primera y la segunda A\
convocatoria haya un plazo no menor de 24 horas.
(i) Qunmr y mayora. Art. 38-C(a)-(c). Podr celebrarse la ' , ll, n:. 1,
asamblea en la primera fecha indicada en la convocatoria, si f? .,.. fl'\
concurre por lo menos 1/3 parte de los titulares, siempre y - J?Au-:A ..lth J.
cuando la definicin de mayora en su Reglamento a_dopte, el_ vr.vou , . J{} -Q .
criterio de la mitad ms uno de los titulares. -0 + l$-1} t, :>.:j.Jo \"' V t-:
Si la definicin de mayora dispuesta en el Reglafuento no ..
se ]imita al criterio de "la mitad ms uno de los titulares", sino _ !J 1 [
que aade que esa mitad ms uno tiene, a su vez, que reunir por l).f,/iv
lo menos "el 51% de las participaciones", entonces el qurum }1!l "._
necesario para la celebradn de la asamblea en la primera 1
convocatoria ser la tercera parte de los titulares, siempre que tf.. r y -t- 'i/ro pwr
dicha tercera parte rena por lo menos el 33.3% de las / V
en un condominio de 30 apru-tamicntos, 10 1: f/
titulares constituirn qumm en una primera convocatoria, si ;-
todos los apartamientos tienen igual por ciento, o de no ser asi,
habr qurum si entre los 10 titulares se encuentran los
apartamientos ms grandes o que sean propietarios de ms de
un apartamiento. Puede darse el caso que la presencia de 10
titulares no rena el 33.3% de los porcentajes, si sus
apartamientos son de los ms pequeos.
Generated by CamScanner
Compendio sobre eJ RPH
Prof. M. Godreau
. (
Si un slo titular posee ms del 66% de las artici acioncs
-lo que puede darse en con omimos pequeos o en condominios
donde un titular se reserva la propiedad de varios
piSos, como pueden ver en Cond. Galeras Ponce1ias v. Galeras
Ponceas, 145 DPR 315 (1 998), y en Cond. Prof Smr ]umr Healllr
V. PRF, Inc. l33 DPR 488 (1993)- su comparecencia en una
pnmcra convocatoria ser necesaria para establecer el qurum.
No obstante, ese solo titular no podr establecer qurum ni la
en una votacin, porque l solamente tiene un voto
mdependientemente del nmero de apartamientos que posca o
del por ciento de participacin que ostente.
Si el qurum de 1/3 parte no se da en la primera fecha, la
Ley dispone que los que comparezcan a la segunda fecha
COI!Stituirn qurum. En esa segunda convocatoria una mayora
de los titulares presentes al momento de la votacin podr
aprobar los acuerdos. Para el cmputo de la mayora, habr que <
atenerse a la definicin de mayoria del Reglamento. Si el estatuto ()"-
(bylaws) del condominio incluye el por ciento de participacin,
entonces el titular que tenga el 51% o ms entre los titulares
presentes al momento de la votaci611, si bien no podr l solo
aprobar las medidas pues siempre se requerir una mayoria de /
titulares, tendr un derecho a veto, ya que sin su voto no se .

Este poder de veto, sin embargo, no puede utilizarse para
obstaculizar las acciones del CdT en contra del titular
mayoritario, como, por ejemplo, si ste adeuda cuotas de
mantenimiento, si ha violado el Reglamento o si tiene deudas por
otros conceptos frente al CdT. En Cons. de Tit. Galeras Ponceas v.
Galeras Ponceas, Jnc., 145 DPR 315 (1998), el Supremo estableci
que la invocacin del derecho al veto en estas circunstancias
violaba el principio de la buena fe y constitua un ejemplo de
abuso de derecho.
(ii) LA notificacin de acuerdos por unanimidnd o por 2/3 partes
El Art. 38C (1293b-3) requiere una notificacin especial a
titulares que no asis tieron a una asamblea en la que se
(
b someti a votacin un acucr ue re uiere una
' J: e molos que requieren una mayora de 2/3 partes .-l
vw6 ... ) h. Los casos ms corrientes de acuerdos que requieren
unanimidad son:
Obras que alteren la fachada (el conjunto del
. , :t&eo

o
0
'
. \
' ..
Generated by CamScanner
\
-7; f ?
Cornp<.' ndinbo!Jrc clHPI I Pg.19 l f:. A,_, AP
l'rof. M. Goclnnu 2012 ,A/.
i . . -- ;t#f_,ft.!a 0-t:.
W 0 . obra que afecte la solidez y segundad r / )'V'"' YJ /),
tfT.'l cdlftcJO; -b{,. f' .... r Y,
\!Y aprobacin de mejoras cuando para ello se P'.4fi"'kfi/T/..
./;i;r ---requiere una derrama; _, 1
1
, P , J 1 u_
(!.Y ////,_, } /lf/(/i /,4-
..... desti nacin a un particular o a varios titulares "'"" ,. /
;?
dl'll rl l i'c:f f 11./. !/./.'-"
e c.ts. rutc exclusivo de un elemento comn voluntario,

convtrltndolo en privativo o comn limitado, f! JS
respectivamente; f .
La autori zacin para sobreelevar (construir nuevos
/
pisos), construir stanos o realizar excavaciones, si la
construccin no consta en los planos que se sometieron
e;; --=? con la escritura matriz;
<\ Para los condominios constituidos luego del 4 de
de 2003, es decir, luego de la Ley de Condominios de
? , ese ao, se requiere autorizacin unnime para techar
r terrazas o patios, si tales obras no constan en los planos
que se sometieron con la escritura (Ley 281 del 15
de agosto de 2008)t
La alteracin del uso que originalmente se le
hubiera asignado a un rea o a un apartamiento en un
condominio residencial o mixto, si tal cambio no ha sido
aprobado previamente en todas y cada una. de la
escrituras de compraventa de los apartamient . El
cambio puede validarse si el desarrollador se ha reservado
tal derecho en forma inequvoca o si, posteriormente, de - -
forma unnime, Jos condminos consienten al cambio. o
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
Pg.20
2012
La enajenacin de un bien procomunal cuando el dinero
obtenido de su venta no sea para cubrir gastos de
_ J. _ ./ mantenimiento o de mejoras .
. , - ' La renuncia al rgimen de propiedad
La celebracin de una asamblea sin convoca tona.
tUJt /}j l)t


VI

Los acuerdos que requieren un voto de 2/3 partes son:
La enmienda al Reglamento;
La aprobacin de mejoras, siempre y cuando no haya que
imponer una derrama, ni se afecte la fachada.
La habil itacin de espacios adicionales de estaciona-
miento, aun cuando ello implique sobre elevar.
En los condominios exclusivamente comerciales o
profesionales se puede variar el uso asi(?lado
originalmente a un rea vfa el voto de 2/3 partes de
titulares y participaciones, si asf lo autoriza la escritura
matriz. Art. (d) 38 (3). Si la escritura nada dice, el cambio
de uso tiene que contar con el consentimiento unnime.
Szendrey v. Cond. Metropolitan Profess. Park, 2011 TSPR 206,
2012 JTS 7.
r:
1
../ j La aprobacin de estos acuerdos requiere una noticacin
,..,""
1
1 t{ especial a los que no asistieron a la asamblea:
(1t-. Para aprobar un acuerdo que requiere unani midad, luego
de que todos los presentes en la reunin lo hubiesen aprobado,
hay que notificarle a los que no asistieron dndole treinta (30)
. -\
das para que expresen su oposicinftmdamcntada y por escrito.
El que no se opone, se entender que aprob el acuerdo, accin o
gasto. La oposicin infundada se tendr por no puesta. Art. 38-C
'(d).
Para aprobar un acuerdo que requiera el voto de 2/3
partes, una vez se haya aprobado por mayora en la asamblea, se
le notifica a los que no asistieron, dndoles treinta (30) dfas para
que expresen su oposicinftmdammtada y por escrito. El que no
se opone, se entender que aprob la mejora o la enmienda al
Reglamento. la oposicin infundada se tendr por no puesta.
Art. 38..C (e) .
::; -la al Reglamento entrar en vigor tan pronto
: .:..;. transcunido los treinta (30) das sin que se registre ms de
.. r..r.; ::;. :: / ;parte de oposiciones fundamentadas o antes de
t. ; "- ; .. . ' ...
-.. ; .
:t, ..
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godrcau
Pg. 21
2012
dichos 30 dfas, si se consigue la aprobacin afirmativa de 2/3
partes los titulares. )U' fp-/
. S1 no se cumple con esta notificacin el acuerdo es \... .... 1 ll.I'J A
Impugnable. _.-- 1 f[IJA 1 rvv_ .j
(iii) El duedw al voto y los principios genemks del derecho rJJ1- ).._ }L 1J}.
La de_ Condominios incorpora expresamente en su
Art. 1-A la vigencia de los principios generales del derecho de: J.
de la buena fe, t V\.P fJ.AJUV lJ.\
la prohibicin del abuso del derecho y JL
la prohibicin de actuar en contra de Jos pmpios actos, CMl! l oMlLI,\'lf<l
evaluar el reclamo de los derechos por parte de los ti tular es. =t' '"V ' .
Esto entre otras cosas, que al ejercer su derecho '
al voto los titu lares de un condominio no pueden respoudet al
capriclto. El ArL.38-C dispone expresamente lo siguiente:
La oposicin a un acuerdo que requiera unanimidad, deber
fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito,
... y en ningn caso podr basarse en el capricho o en la mera
invocacin del derecho de propiedad. la oposicin infundada
se tendr por no puesta.
(iv) "Un voto por titular" Art. 38-B (1293b-2)
Distinto a lo que ocurre en las corporaciones en las que el
accionista tiene tantos votos como acciones posea, en los
con dominios, tanto los de vivienda como los comerciales o
profesionales, el titular solo tiene un voto, independientemente
del nmero de apartamientos que le pertenezcan. As lo dispone
expresamente el Ar t. 38-B (1293b-2) en su tercer prrafo: "Cada
titular tendr derecho a un voto independientemente del nmero
de apartamientos de que es propietario, para efectos del cmputo
de mayora numrica de titulares, ... "
Esto signilica que aunque el titular sea dueo del 60% de
los apar tamientos, l solo no constituir qurum ni tendr la
mayorfa en caso de votacin, porque siempre se requerir la
mitad ms uno de los titulares, incluso en los condominios en
que el Reglamento q?e. se obtenga el 51% de las
participaciones. :Aunque ser. due.o de muchos apartamientos
...
tendr peso. al de participacin .y un solo
titular -o unos <!-ecisiones de la mayora .
de titulares, lunitad mAs uno de Jos ).}: !!_!?
titulares'p tlea111 'fl --==----- =---
Generated by CamScanner
L
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
(vi) El voto por representacin o "pronf
Pg.22
2012
La Ley establece en su Art. 38-B que el ti tular puede
ejercer su voto en las asambleas del Consejo va representacin,
para lo cual bastar un documento cc::crito en el que se indique la
las fechas de las asambleas en cuestin y el nombre de la
persona que votara como apoaerado. Este documento se conoce
en la prctica corno el "proxy". Si la representacin la ejerce un
mandatario con poder_general ante notado no c::er necec::ario
fecha de la asamblea. Si el ti tular es una corpora_;!n, el
proxy tiene que ser una certificacin corporativa. ,..
. -
La Ley, no obstante, limita el tipo de persona que puede
representar a un titular en u n condominio en el que exista por lo
menos un apartamiento de vivienda. Al efecto dispone el Art. 38-
B (1293b-2):
"La representacin en las asambleas de
condominios en los que exista pot-lo menos l}n
dedicado a la podrn ejercer
solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean
titulares, familiares de ste hac::ta el segundo g:racfu. de
....
consangui nidad, el Cil)Fl:l gc.. o
condominio, o que sean mandatorius del tih.dar en 'irtud.
de poder otorgado ante notariG. O representante Iegsl del
Ninguna de las personas. autorizadas a representar
a un titular podr ejercer el derecho al voto en
representacin de m s de un titular."
La limitacin de rige igualmente
para el voto por representaciiL.O "proxy" para todo tipo de
condominio, ya que el mismo artculo d ispone que el
representante de un titular slo puede r epresentar a ese titular.
(iv) La prdida del derecho a votar. Art. 39 (1293c)
Si un titular adeuda tres (3) o ms cuotas consecutivas de
mantenimiento, perder el derecho a votar i11cluso e11 asuntos
que requieran unanimidad. El derecho puede recuperarse si la
Junta de Directores le aprueba un plan de pago al titular y ste
cumple.
4. La Junta de Directores Arts. 38 (a) (1293b) y 38-D
(1293b-4);
La Junta constituye el cuerpo que supervisa la
administracin del condominio. Los directores slo responden si
incurren en delito, fraude o negligencia crasa. Art. 38 (a) (1). La
Generated by CamScanner
r o111pu11rl io :whre ol RPH
J'rof. M. Godrfau
gt:llh'l l.t ndmi nl:.;trntivn puede dclegarsc en
que lns direct rices de la
( llllllt')O dt! 'J'itulnres. Art. 3S (a) (2) .
Pg. 23
20'12
un agente
Junta y del
.Ji! Consejo Titularfs cUr,c por mayora n In Junta. Art.
Ml(n)(l)
r1 . /)'fl(:ns y jiu:ullarll's rlc la fu lila
1 .011 y fncultndcs de la Junta estn enumerados en
1l Art. :1R D. De entre stos cnbc clcstncnr:
. Cumplir y hacer cumplir In Ley, el Reglamento y Jos
ncuenlos dcl Consejo de Titulares;
At ender todo Jo rclncionndo con el buen gobierno y
l
funciOIIIUT . ticnto del rgi1n.cn, espccinhucntc lo concemicnte a.Jos c:f9/ 1J1tY
cll:lllt:ntos conmncs; 1\. r /1.
l.
Cohmr rr Ir!' 1 las canlidndes con que deben contri bu k a'- ',. .,I/ M-cJi
los gustos de m:mtenumento; v /,,.;
Somercr prrm In nprohncin del CdT el cslndo de cuentas W:J/.IJAVI,<L
el e! que finnliz.n y proponer el para el entrante; .Jlt b. Z.dJU !Jrv.
Aumentar o disminuir las cuotas p_9.ra los gastos h 1Jo
rom1mes, sujeto n In ratificacin por el CdT. v
1
{1A.L J;..

CdT;
Relevar de sus funciones al agente administrador por fl'v
j usta cnusa, suj eto ello n ratificncin por el CdT.
''u Prf't>irlwtc V ....
Hl l'nsll/rii/C de lo junto representa legalmente al CdT en r
jtlfl llfCOilC!S kgnles )' Cl\ Jos documentOS fom\ruCS en que el r J _,.\ _, 1JJ
Comwjo h!ngn qur. embargo, no est autorizado '(/ \,
!,!. lrmrfl lir ."dto> 11 si la cmllidad esde (;LI'.Ll
!flAH dr. bn es e se necesita la autonzaCin r:'l,_ , l7
1
nRyorltnnn del Cd 1 . Art. 38-E JA VUY (
r.. Cl sftldico: Art. 38-G (1293b6) '
Ley clt! Condominios pem\ite que el DACO designe un
r,tndlco parn funciones de la Junta, cuando hay
tilulnrfftll unn junta. Los honoranos del
RfndfCO ')bf. pagarjn' COtl\0 parte de SU cuota de
Bri cUalqlt lrtomento el Consejo puede volver
n rmminm dispuestos a formar una Junta,
MJUIJlirfttli , .....
. ' .. /' '
)_
1
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
Pt.e. 24
2012
F. La impugnacin de los acuerrlos del Consejo y de las
acciones y omisiones de la Junta
l. Acuerdos del Consejo de Titulares
Habr que determinar si el acuerdo se toma conforme a lo
que permite la Ley o si viob alcuna disposicin de sta, de la
escritura matriz o del Reglamento.
a. Impugnacin de aCIIerdos adoptados vl idamente. El titular
podr impugnarlos dentro de los treinta (30) dfas de enterarse
del acuerdo, si alega que el acuerdo le es Art. 42(b)
42(c).
b. Acuerdos que vio/m la Ley, la EM o el Reglamento. Art.
La accin para impugnar este tipo de acuerdo prescribe a
los dos (2) aos. Pereira v. Coml. Po11ciana, 2011 TSPR 102.
ue VIO en IS OSICIOnCS
e derecho obligatori o (ius cogens) de la I cy 1 as acciones qu e
.. Prescriben fundamentalmente se refieren a
hubieran requerido el consentimiento unnime o una mayo.rla
especial para su validez, pero que nadie Jos impugna. Al cabo de
dos (2) ai\os prescribe la accin.
Por FnJo: no hay plazo prescriptiv impugnar la
rivatizacin de un elemento comn necesario; la fij acin
e un por ciento de participacin que no equival ga al
superficial privativa en un condominio constitui do despus de
1976. Este tipo de disposicin es derecho obligatorio
1
porque su
violacin atenta contra el rgimen.
En cam 10, a rmpugnacin de cualquier acuerdo adoptado
mayoritariamente por el Consejo de Titulares que requiera
unanimidad, aunque la ley imponga tal requisito, prescribe a los
dos (2) aos, porque se parte de la premisa que la inaccin
equivale a la aprobacin tcita de los titulares.
Contra las acciones de un titular uo ltatt plazo f!_rescriptivo
En Co11d. Torre Miramar v. !<amos, 2012 TSPR 123, 186 DPR
_ (2012) el Supremo resuelve que el plazo prescriptivo de dos
(2) aos slo aplica a acciones u omisiones de la Junta de
Directores o del Consejo de Titulares, no as a acciones realizadas
por un titular. Asf, por ejemplo, la impugnacin de la apertura
de un hueco en el techo de un pe11tlwuse con el fin de lograr
directo a la azotea no est sujeta al trmino de dos (2) aos
l
Generated by CamScanner
CnniJll'ndio nol m cIRPri
l'ro(, M. <; nclrcuu Pg. 25
2012
que l'fl tahi PCI' el Art 12 ( ) s b
Junt nodiJ' c ' .,, . . e. m em argoJ frentealainaccindela
- _on.,CJo puede! levantarse la defensa de incuria.
2
. ,Acciones Y omisiones del Presidente o de la Junta de
DJr<ctores,: Art. 42(a)
(!Htas pwxlcn irnpugnarse, siempre y cuando el titular
ngnh! el remedio interno de recurrir al Comit- de Conciliacin
dl.!l: tro _de lcm 30 das de enterarse de la accin u omisin que
CJUH!J'C! llll)Hlljll<l l' .
. . Hl Comit de Conciliacin tiene 30 das para emitir su
d ecwrn, de1HJe el momento en que la Junta le refiere el caso.
Si la Junta o el Comit no han tomado una decisin sobre
la impugnacin d entro de los 90 das desde que el titular
prctwnl(, HU impugnacin, entonces ste puede acudir al foro
c.om pc!lenf(! para impugnar la accin u omisin del Presidente o
de: In Junta.
El Comit de Conciliacin se compone de tres titulares
en asornblca, uno de Jos cuales d ebe pertenecer a la Junta,
1:xcl uycndo al Presidente.
No tiene injerencia en las impugnaciones que los titulares
hagan de las decisiones tomadas por el Consejo. Por ello, el
qw:rcll nntc puede impugnarlas sin tener que agotar este

Tampoco hay que acudir al Comit de Conciliacin
dumntc la adminis tracin interina, ni cuando se ha designado un
tfndco para Ruutituir a la Junta.
La Ley diRpone que el foro competente puede dispensar al
c.uc!rdlanle del cumplimiento del trmite ante el Cont de
Conciliadn, de as ameritarlo la naturaleza del caso.
3. [loro con competencia: Art. 42 (1293f)
Querellas del tit:ular d e vivienda contra acciones de la
.....
l!tWl!
0
(J.r.l ConscjQ. Estas querellas tienen que presentarse en el
l)partarnento d e Asuntos del Consumidor (DACO). El DACO
t lc:rw jurudcc(Jn exclusiva para atender las querellas que
prcm:nl! un tHular contra el administrador interino, la Junta o el
Cdc(l'.
o reclamaciones de un titular contra otro
1!1U!l.! f!r. ta5 acciones ticmen que presentarse en el de
l'rrnera JnHtanda, ya que el DACO, va reglamentacin, no
ttl<.mdf! Ctit.c tipo de reclamacin.
-
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPII
Prof. M. Godrc;)u
1',\f:. 2.6
2012
Titular de un npartmni<nto comerrin.L.!l...Jllofcsional,
aunque se trate de un condorninio mi xto, In querell n ti ene que
presentarse ante el TPI.
El Presidente o la Junta, c1rnndo son los promovcntes
de la accin, digamos en cobro de c u n l n ~ o parn snlicilnr una
orden de interdicto contra llll titular, t-it' l/1'11 fJIIl' fiC/Itlir ni H ' l . m
DACO no acepta jurisdiccin en estos c<1sos; tampoco cuando se
trata de reclamaciones de un titular frente n otro titular, ni
cuando hay que interpretar In escritura mntriz o el Rcfjlamenlo.
Reclamaciones por cmrsns ele ncci(ln que no emanan
de la Ley de Condominios . .En Coll(/. \liclnrin Pnlncc v. Gmcz
Estremera, 2012 TSPR 63, se resuelve que si al titular lo demanda
el Consejo en el TPl en una accin en dniios bnjo el 1\rt. 1802, ese
titular puede, por vfa de reconvencin, reclamar daos por la
negligencia de la Junta, sin que le apliquen Jos trminos
prescriptivos del Art. 42 de la Ley de Condominios, en particular
el trmino de 30 dias, por tratarse de una reclamncin que no
surge de dicha ley y para cuya resolucin no se requiere el
ejercicio de discrecin y de peritaje ndministrativo. Por ello el TPI
retiene jurisdiccin para atender la demanda y la reconvencin.
En Victoria Palace el Consejo de Titulares demand en el TPI al
titular de un apartamiento reclamndole daiios por concepto de las
reparaciones que hubo que hacer como resultado de una inundacin
proveniente del apartamiento del demandado. Por su parte, el titular
present una reconvencin reclamando el resarcimiento de danos
alegando que la inundacin habia sido cl producto de ciertos trabajos
que la administracin realiz en forma negligente en la cisterna
comunal. El Condominio solicit la desestimacin de la reconvenci
planteando que el TPI carecia de jurisdiccin al tratnrsc de una
reclamacin de un titular contra el Consejo de Titulares, por lo cual le
aplicaba el Art. 42 de la Ley de Condominios que designa al DACO
como el foro con jurisdiccin exclusiva para atender este tipo de
reclamacin.
G. Derechos y deberes de los titrtlares
1. El Art. l-A y los principios generales del derecho
El dueo de un a partamiento ti ene el derecho al disfrute
pleno d e dicha propiedad y entre sus facultades se encuentran
las de enajenar, gravar, arrendar, h ipotecar y otros actos de
dominio.
' ,,
. ,.
l
1
Generated by CamScanner
;
l
Compendio sobre d RPll
Prof. M. Godre.lu
l I'AI\ ti

. No obstante, el dominio IH' ptHdc t'j 1t d lrll'fl \' cpfl In
ampl.Itud )' extensin que lt) ptll'lh- hnnr ,. dtuno de tll lll t' ll hl t
solanega. Los
1
\rt. I A:
. Ley se apntd:t n11 l'l d1 \' lltllll 1111 ., l'"'ttlttl nd
sobn: un qm "'"'"' pntl dt 1111 l'tlll lllt
o uunueble soml:'tidt, al dt l'' ul'lnlntl ' ' "
,. vJ/.


/)IAJJ eA
l' {, (}Y f {
El titubr de un np:ulami tnh ni r(:l"'"" d1 rrn /
propiedad hori7ont;tl, titnc 1'1 dtnrhl ni t'"'"" ti " '' " u;ll Jj))AJI
acuerdo a los qut 1-l' l'fl l nllt-t' t'"
apartamiento y de 1.\s :-k tlll ,, ,. "' "' 11111 l'lh 1 1111 vvll
menoscabe d ,,. los dtm,\s tlt11l nl'1':: ni ti i.Cnt\1' d1 r: uH J;'ttf;
respecti\as propicdatkS. "-.........:; ni . t' () 7JAf;,
El de TitulM<'' ' " Junio ,,.. l>hh"'''" y ,., A,o<h' ;) f !AM P
d.d cond,,minhl, tkl\1' 11 '"'""' dc l>, r 1'' ltntillllnl J1j)Vl,; ..
onentar sus acctt'tli'S 1'1 l'dnrll11 d1 qu 1 tJ...K
propsi to dcl lk pn>kd."l hurL.1 ttt nl tt: 1'1
disfrute de 1.1 propiedad l' ri' -."' a d lll' '" tncn ll' lll P y 11'11' In
administracin dt ''"'":< y ,.\"""'"'1' dl'l tdll lt-111 w
realiz.a p-.:ua lor,r.u l'l l'k'"' di .. lnch "'' , .. :tt
GHla titular rn:tliHl\' 1' qtH'
en el
los derechos de los y
propi ad su ilp.\rt.unitnhl
marco de la f.lDJ 1'1 nt,lt-nrhP njt' "''
- ---
En el ejariciCl t1 d nYloiiiH' rk _:;,11:: tlr rrdut1', 1!' :< lllrl(on
actuarn CMt(onnc 11 /ti:' 1" iru:!J!f..r :" _le. /11 .fi, (, )11
E'oltibici{m rit ir c11 nmtnt tlt' ::11:; tlr/ '''"'"tt tld
derecho. [nfasis suplido.]
2 Deberes
El .Art. 15 enumer.t \'arias par., tl I Wll y d iHfrttll' el<
cada apartamiento, rcirenmJo ' \n 1.:\ l'itrrlri" dl'
derechos propietarios al am[''\1\1 1k l .l')' l'l'l',lr:m h1!1
principios generales del parlku\;\1'1\ll'llh'
en el Articulo 1-A de esta
De las obligaciones v"h t'l':ltlltar IO! I
siguientes:
(a) Cada apartamiento st: o..kJkan\ '' ''kanll'l\ll' 11! unn
dispuesto para el mismo en la cscritm;"& 1\Hllri:r . F:;ll' tu:o
puede variarse mt.-diante d l'l'nso..nlimknlll H111'1ni11w d1 lcH
titulares, siempre que cllo no vh.1k l.1s "''""''s d1 plcllllfh'ud(Hl.
En 106 exclusivamente comett:ialc.."i \1 d ptll'<ll'
Generated by CamScanner
Compendio sobre el RPH
Prof. M. Godreau
,. P1\r,. 2S
2012
variarse va el voto de 2/3 partes si asf se ha dispuesto en la
escritura matriz.
(e) Ningn titular podr alterar la forma externa de la
fachada sin el consentimiento de los dems.
La Ley define fachada corno "el diseo 'del conjunto
arquitectnico y esttico exterior del edificio, segn se desprende
de los documentos constitutivos del condominio".
(g) El titular responde frente a los dems titulares por Jos
daos que las violaciones a la debida diligencia causen l, sus
invitados y, "en general por. las personas que ocupen su
apartamiento por cualquier ttulo", incluido su inquilino. En
Vzquez Riquelme v. de Jess, 2010 TSPR 227, 180 DPR 387 (2010),
se resuelve:
esta responsabilidad es objetiva, por lo que no hay que
obar la negligencia del dueo;
. Que la responsabilidad es solidaria del tit-ular del
apartamiento y cualquier familiar, visitante, empleado o
persona que ocupa el apartamento y sea responsable del dao
causado.
O) El que compra o un apartamiento "acepta la
condicin manifiesta de los elementos comunes del condominio en
la forma en que stos se encuentren fsicamente al momento de
adquirir, y se subroga en la posicin del transmitente en cuanto a
los derechos que tenga sobre iniciar cualquier accin en la que se
impugne el cambio por violacin a esta Ley, a la escritura rnatTiz o
al reglamento del condomjnio. A este adquirente se le atribuir el
conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el
inmueble para todos los efectos de la tercera registra!".
Esta limitacin a impugnar, por ej., alteraciones a la
fachada, no aplica cuando el apartamiento se adquiere del
desarrollador.
Tampoco aplica a cambios no sean manifiestos. Por
ejemplo: el cambio de uso de un estacionamiento que
originalmente se destinaba a visitantes pero se cambi a
estacionamiento comn general para sortearse entre los titulares,
no es un cambio que se manifieste fsicamente. En cambio, la
instalacin de ventanas, puertas exteriores, rejas, cortinas, etc.,
distintas unas de otras as como la existencia de balcones
cerrados y de otros abiertos son cambios fsicos manifiestos.
--
Generated by CamScanner
( \ lllljl<'lldill :.111111 ll{l't 1
!',,, , M. ( :,,dh'i"' Pg. 29
2012
tl Vtndtdor hnhll
1
\'11\hwh'l n dt fcH' hNJ-, J)fll' ... ' nICiac o ya una querella por
' ' ' "emp o el com d d
l'lll'dt t ' tHilhllli\1' on d!clt n En or .o a
dt,:: ni\os de la
hn\lltr,, 1'"' 11 m
1
vldo querella el comp 1 qd .
l'l\1\\hlt' dt fctrhnda. ' rae or no po r unpugnar el
ll.
1
'
11
o /ti f'SJif'ci(ll del T'ago por el mantenimiento
1
.l il nr,un por el atraso
. 'l'11nt0 PI Art. 3R como el 39 autorizan el corte de los
:h'l'VIl'in1
1
dt luz, ngun, tdfono, cable, nternet o cualquier otro
:arvldtl llq,ue al apartamiento vfa los elementos comunes
Cllllndl). d. til11lar !'C atrase en varios pagos consecutivos
lnllllh '1 \11 111(' 1110.
Hl Art. :lR(i) autoriza el corte cuando el atraso es slo de
(2) plnzc'!-1 consecutivos, siempre que as lo disponga el
<h-1 Condominio. Si el Reglamento as lo dispone, el
Ct ll' lt' dt lo!; twrvicios procede tambin si el atraso es en el pago
dL unn derrama. Tambin procede el corte cuando el titular no
hn pngndo In parte proporcional del seguro comunal.
El Arl. 39, en cambio, autoriza el corte -aunque nada se
diga P.n d pero al cabo de tres (3) meses
consecutivos de atraso.
-
Mcdinntc In Ley 50 del 4 de agosto de 2009, que enmienda
el Artculo 39, se dispone que "No se suspender ningn servicio
dns viernes, sbado, domingo o feriado ni el da laborable
unterior ni sin que medie una notificacin escrita al
titulnr con quince (15) das de antelacin a la fecha en que se
tawpcnclcn'u-. Los ::;crvicios, la cual se har por correo certificado a
In direccin postal del titular o mediante entrega personal a un
.ocupante del npartmncnto".
: 2. L:f!_prdida del derecho a votar Art. 39
1; Slo el ntraso de tres (3) meses consecutivos priva al
.i; tlhtlnr del dctccho a votar y de que se le cuente para qurum. El
Art. 39 expresamente dispone que los morosos por tres meses
perdern el derecho a votar en las asambleas,
!;,: "-lndttffiM aq11ellos asuntos que requieran el consentimiento
1: "
:; mu'mlmt!... . . .
' ...
.r
.!'
,1
"
r
'\:
.
.(

{
'
, .
J
Generated by CamScanner
)
41(1293e)
a. Cuando es un particular el que compra
Cuando se adquiere un apartamiento va un negocio que
no sea el de ejecucin de hipoteca, el nuevo dueo responde
solidariamente con el anterior de todas las deudas comunales
que el apartamiento tuviera frente al condominio.
b. Cuando se adquiere va ejecucin hipotecaria
A este adquirente se le denomina "adquirente.
involuntario" y responde "de las deudas por gastos comunes
surgidas y no satisfechas durante los seis (6) meses anteriores al
momento de adquirir la propiedad". Esto incluye, no slo las
cuotas de mantenimiento, sino cualquier derrama, multa,
penalidad o deuda por concepto del seguro comunal que
surgiera durante dichos seis (6) meses y que no se hubiera
pagado.
1. Plan de emergencia
La Ley le impone a los condominios tener un plan de
manejo de emergencias.