FACULTAD DE DERECHO ESCUELA DE DERECHO

CURSO: DOCENTE: ALUMNOS:

DERECHO CIVIL II SALDAA DIAZ JORGE LUIS o CARRANZA VSQUEZ DONAR

o CHERO YPANAQU ANAHY. o DELGADO JUAREZ ALEXANDER. o SANCHEZ PEREZ ALBEYSER. AULA Y SECCIN: AO ACADEMICO: 203 B 2010 I

PIMENTEL, 18 DE JUNIO DEL 2010.

DERECHO DE SUPERFICIE

AGRADECIMIENTO

En primer lugar extendemos un agradecimiento muy especial al personal de la biblioteca Universidad Seor de Sipn, por habernos proporcionado y facilitado diversos materiales de consultas, que nos ha permitido fortalecer y afianzar nuestros conocimientos. En segundo lugar a nuestras familias que nos dieron la oportunidad de existir, Por su sacrificio, su ejemplo de superacin incansable, Por su comprensin y confianza, Por su amor y amistad incondicional, Por lo que somos y seremos Gracias

____________________________________________________________

INDICE

INTRODUCCIN... 5

EL DERECHO DE SUPERFICIE
I. ANTECEDENTES HISTRICOS: ..6

II.
III.

ETIMOLOGA :. ..7
DEFINICIN ........7 :

III.1 CARACTERISTICAS:10 III.2 NATURALEZA JURDICA III.3 TIEMPO DE DURACIN..11 III.4 CONSTITUCIN Y TRANSMISIN DEL DERECHO. .12

IV.

CONTENIDO.. .12 ELEMENTOS PERSONALES ELEMENTOS REALES

V. CONSECUENCIAS DEL NACIMIENTO DE LA RELACIN SUPERFICIARIA..13 5.1 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI 5.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO

VI.

EXTINCIN..14 6.1 CAUSALES 6.2 LA REVERSIN.-...15

CONCLUSIONES...16 BIBLIOGRAFIA.....17

INTRODUCCIN ____________________________________________________________

El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurdicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la funcin econmica que est llamada a cumplir. El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestacin, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construccin. Se pretende as, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo, tambin posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organizacin empresarial, que no estn al alcance del propietario.

Al trmino de la superficie, dicho propietario recuperar el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues har suyo lo construido.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver tambin con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su trmino la construccin ser obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno. Es un lugar comn en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sustentos fundamentales para posibilitar su sorprendente reconstruccin. Asimismo, son bien conocidos los monumentos edilicios que se constituyeron en Pars en funcin de este derecho. Igualmente, se puede traer a colacin el caso del palacio

de las Naciones Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo de investigacin se estudiar el Derecho de Superficie de conformidad con el Cdigo Civil peruano.

EL DERECHO DE SUPERFICIE

I.

ANTECEDENTES HISTRICOS:
El origen histrico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la proteccin dada por el Pretor. Ms tarde, en la poca post clsica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio. El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad a edificandum del suelo pblico romano, conocidas ya en la poca republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningn caso el concesionario haca suya la propiedad, por aplicacin de la regla de la accesin, teniendo ste slo un derecho de goce. Ms tarde, en el ius praetorium, el pretor concedi al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una accin de superficie. Empero, aunque al superficiario se le conceda una suerte de rei vindicatio, subsista el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no poda estar en el dominio de otra persona distinta al dueo del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posicin del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aqul tena, contra terceros, una accin quasi in rem. La afirmacin del derecho de superficie como derecho autnomo, diverso de la propiedad, encontr su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la divisin de la propiedad inmobiliaria, adems de por planos verticales, tambin por planos 1horizontales, derogando el principio de la accesin inmobiliaria. En el derecho intermedio, el derecho de superficie tom la estructura de un dominio dividido.

[Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971]
1

El Cdigo Napolen no reconoci el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocacin de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en general la poltica de los cdigos decimonnicos, de corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida.

II. ETIMOLOGA:
El trmino Superficie deriva de los vocablos latinos Super y Facies, en su acepcin ms amplia designa la parte superior de un objeto, su cara posterior o ms propiamente las construcciones que se elevan por encima del suelo.

III. DEFINICIN :
Segn Castn que se llama Superficie (de super ficies) a todo lo que hay sobre l, y Derecho De Superficie al que una persona tiene sobre construcciones, rboles y plantas adheridas a un suelo ajeno. Puig Pea lo define como Que es aqul de naturaleza real por cuya virtud una persona (concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho de levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones de las que deviene titular el que las hace, bajo ciertas y determinadas condiciones. Y Roca Sastre dice que es el derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una edificacin o plantacin en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar o plantar o por medio de un acto adquisitivo de edificacin o plantacin preexistente. Las anteriores definiciones reconocen la existencia de una doble relacin jurdica, a saber: Un derecho real sobre una cosa ajena (el derecho de superficie propiamente) y Una propiedad superficiaria. Hay una relacin bsica que confiere un derecho real sobre el suelo ajeno que faculta para construir o plantar, o mantener lo construido; y una relacin complementaria, que otorga la propiedad de lo construido o plantado con independencia de la propiedad del suelo de este modo, se dejan sin efecto las consecuencias de las regla superficies solo cedit, pues desaparece el poder de absorcin que como cosa principal tiene el suelo, permitiendo la coexistencia de dos dominios: el del suelo, gravado con el derecho real; el de la construccin o plantacin, que reside en persona distinta al titular del suelo.

ENNECCERUS, es quien ms se acerca a su verdadera definicin al considerarla como: ``El derecho real enajenable y hereditario que autoriza tener una edificacin encima o debajo del suelo del fundo. Para ARIAS-SCHREIBER y CRDENAS El Derecho De Superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesin, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al mximo fijado por ley , la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacin en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificacin o por medio de un acto adquisitivo de la edificacin preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno." En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo o dominus soli constituye sobre ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Al respecto, los autores antes citados, opinan que "el derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de accesin. En su virtud existe, de un lado, el ``dominus soli (dueo del suelo) y del otro, se encuentra el superficiario, titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique". Segn el artculo 938 del Cdigo Civil (CC), el propietario de un bien adquiere por accesin lo que se une o adhiere materialmente a l. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno, existen dos regmenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. Cuando ste edifica de buena fe en terreno ajeno, el propietario del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado y pagar por ello; u obligar al invasor a que le pague el terreno (artculo 941 del CC). Cuando el invasor edifica de mala fe en terreno ajeno, el propietario del suelo tiene dos alternativas: exigir la demolicin de lo edificado, si le causa perjuicio, y el pago de una indemnizacin; o hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor(artculo 943 del CC). Si el propietario del suelo obra de mala fe, el invasor de buena fe puede optar entre hacer suyo lo edificado, pagando el suelo; u obligar al propietario del suelo a que le pague el valor de lo edificado (artculo 942 del CC). Ntese que la buena fe del invasor no es ms que el desconocimiento que ste tiene sobre la propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento ser insostenible cuando la propiedad se encuentre inscrita (vase el artculo 2012 del CC). En el caso del propietario, su mala fe implica el conocimiento de que el invasor construa en su terreno, para hacer suyo lo edificado. Como se ha visto, en la accesin que es una forma de adquirir la propiedad, cuando se edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no se presenta la comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la ausencia de un acto jurdico (artculo 140 del CC) y, por eso, sus consecuencias jurdicas estn determinadas por las normas antes citadas; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues tiene como origen a un acto jurdico, instituido conforme a la libre determinacin de las partes, siendo vlido siempre que rena los requisitos exigidos por el artculo 140 del CC y que no contravenga las normas de orden pblico o a las buenas costumbres (artculos V y 1354 del CC). En ese sentido, hay que sealar que para algunos autores, el derecho de superficie pondra en suspenso el principio de accesin, toda vez que, concluido el plazo

establecido para el mencionado derecho, lo edificado finalmente pasara a propiedad del dueo del terreno, previo pago de su valor; aunque, segn lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo 1030 del CC, esto no ocurre necesariamente, pues esta disposicin admite pacto en contrario. Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. A propsito, Avendao Arana explica que, "hay entre los dos una relacin de dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie. Si se extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad superficiaria." Respecto a la utilidad econmica del derecho de superficie, Albaladejo seala lo siguiente: "En teora todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la edificacin ni el otro el suelo. Pero en la prctica, nos parece que hay otros muchos caminos para llegar a resultados equivalentes o aun preferibles. Razn por la que mucho es de temer que la figura prospere poco en la realidad." 2 Sin embargo, Arias-Schreiber y Crdenas Quiroz, tienen una opinin discrepante; ellos manifiestan, "[estar] convencidos de que el derecho de superficie resulta uno de los medios ms idneos y relevantes para resolver, y no tan slo para paliar, el grave problema que les significa a las personas con economa limitada la falta de vivienda y, en general, lo que constituye el dficit habitacional." Teniendo en cuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el modo de produccin que hoy, con la globalizacin, se conjugan con la movilidad de capitales; sin duda, un inmueble sometido al derecho de superficie establece un nuevo modo de produccin destinado a generar utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante una inversin menor en relacin con la compra del inmueble puede generar un beneficio mayor. De esta forma, el derecho de superficie al colocarlo en el mercado se transforma en un valor de renta autnomo, como nuevo modelo de produccin. El artculo 1030 del Cdigo Civil Peruano seala lo siguiente: "Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto."

Respecto al objeto del derecho de superficie, Vsquez Ros hace el siguiente comentario: "Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de superficie pueda regular las plantaciones, es decir predios rsticos. La posicin actual es no admitir la propiedad superficiaria respecto a las plantaciones, por los graves inconvenientes que, a juicio de los tcnicos, se seguiran de ello para el incremento de la agricultura." 3
Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, "Derecho de bienes", 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994.
2

Sin embargo, opino que la regulacin de la superficie sobre plantaciones (forestaciones, como en Argentina) revela la preocupacin de las sociedades modernas por contar con instrumentos aptos para promover la actividad forestal, no slo por la importancia econmica, sino tambin por la incidencia ecolgica de la misma.

III.1 CARACTERISTICAS: Es un derecho real; Tiene por objeto tener o mantener en terreno o inmueble ajeno una edificacin o plantacin en propiedad separada; Hace posible la propiedad separada del edificio respecto del suelo donde radica; Puede ser de duracin temporal o de duracin indefinida; y Puede referirse a edificaciones sobre el suelo y a edificaciones debajo de l. III.2.- NATURALEZA JURDICA A) CONCEPCIN UNITARIA SOBRE LA RELACIN SUPERFICIARIA. MATICES Bajo este concepto estn reunidas aquellas teoras que asimilan al derecho de superficie con otras instituciones. As tenemos: El derecho de superficie como arrendamiento. El derecho de superficie como enfiteusis. La superficie como manifestacin del dominio dividido. El derecho de superficie como usufructo. La superficie como propiedad del espacio areo. La superficie como derecho de propiedad de la edificacin con facultad de utilizar el suelo.

B)

CONCEPCIONES QUE SEALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES ALREDEDOR DEL DERECHO DE SUPERFICIE. VARIANTES Las siguientes teoras consideran a la propiedad superficiaria como una de las partes en que puede dividirse horizontalmente el fenmeno superficiario en toda su amplitud:

Vsquez Ros, Alberto, Los derechos reales, t. II, 3ra. ed., San Marcos, Lima, 2003

Equiparacin del derecho de superficie a la servidumbre. El superficiario como propietario del suelo. El derecho de superficie como usufructo o enfiteusis. La relacin superficiaria como limitacin legal.

C)

EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTNOMO Y SUSTANTIVO Se considera como un autntico derecho de superficie dndole la caracterstica definitoria del mismo: la disociacin entre la propiedad del suelo y la fbrica. As el superficiario tiene un autntico dominio sobre lo edificado separadamente del dominio del suelo.

III.3

TIEMPO DE DURACIN El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que el derecho de superficie no pueda durar ms de noventinueve aos. Al respecto Arias-Schereiber y Crdenas hacen el siguiente comentario: "Consideramos que el plazo previsto por el cdigo para la duracin del derecho de superficie es muy dilatado, no es preciso un plazo tan extenso para favorecer su constitucin. Estimamos que el plazo de treinta aos es un lapso suficiente para que el superficiario y sus familiares gocen ampliamente de la edificacin levantada."

La duracin a perpetuidad es ampliamente conocida en el derecho real de superficie. As el Cdigo Portugus, en su artculo 1.524, establece que el mismo puede ser perpetuo o temporal, al igual que el artculo 953 del Cdigo Civil italiano. Otros, como el Cdigo Suizo (Artculo 779 l), le sealan un mximo de cien aos. A favor de la perpetuidad del derecho de superficie se ha sealado que en algunos supuestos la perennidad, sin afectar la funcin del dominio ni obstar a su racional ejercicio, puede resultar conveniente, como en el caso de una construccin subterrnea que no obste al aprovechamiento del suelo. Sin embargo, parece preferible, por razones econmicas, la solucin normativa que le fija un plazo de duracin, impidiendo un desmembramiento permanente del derecho de dominio. Respecto a la posibilidad de renovar el plazo, existen dos posiciones. La primera, segn la cual, la renovacin puede efectuarse siempre que en total no se excedan los noventa y nueve aos contado desde la constitucin originaria, pues de lo contrario la posibilidad de renovacin puede llegar a convertirse en una clusula de estilo en el contrato originario con lo que el derecho pasara a extenderse por el trmino de cien aos o aun llegara a ser perpetuo. Empero si vencido el plazo mximo convenido y recuperado el dominio su carcter pleno, el propietario quisiera constituir un nuevo derecho de superficie, inclusive a favor del mismo superficiario, no parece que exista algn inconveniente.

Para la segunda posicin, las partes pueden pactar la renovacin del derecho de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve aos, y an antes del vencimiento del plazo, pero siempre cuidando que a partir de la renovacin no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve aos; segn esta posicin, el cual comparto, con ello queda suficientemente abastecido el propsito de la ley de evitar una derogacin del principio de accesin por mayores trminos, pero se debe tener en cuenta que la prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidaran al extinguirse la superficie.

III.4

CONSTITUCIN Y TRANSMISIN DEL DERECHO De acuerdo con el artculo 1031 del Cdigo Civil, el derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento; asimismo, este derecho es trasmisible, salvo prohibicin expresa. Se distinguen tres modalidades de constitucin del derecho de superficie;

a) b) c)

Por efecto de la concesin ad aedificandum o derecho de construir. En razn de la enajenacin de una edificacin preexistente; y, Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.

Respecto a la posibilidad de transmitir el derecho de superficie, Arias-Schereiber y Crdenas sostienen que, "nada impedir... que las partes acuerden lo contrario, en atencin al principio de la autonoma de la voluntad, puesto que la norma no es de orden pblico." Sin embargo, Muro Rojo, con el que coincido, tiene una opinin distinta: "La norma no dice salvo pacto en contrario, sino salvo prohibicin expresa; debindose entender que tal prohibicin (a la transmisibilidad) debe fundarse en la ley, esto es, en cualquier norma del ordenamiento que as lo disponga, y solo eventualmente en pacto privado cuando, a su turno, la ley permite estos pactos limitativos." Teniendo en cuenta que dicha relacin jurdica se constituye por acto o negocio jurdico, en nuestra legislacin, es indiferente, de acuerdo a su naturaleza, el signo de recognoscibilidad llamado a generar la oponibilidad es el registro. Por tanto, si las partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin fuera de la esfera contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho. No obstante, lo anterior no podra aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicacin del artculo 912 del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad basada en la posesin favorecera al superficiario, en perjuicio del propietario. En ese sentido, para Bullard, "slo existen dos posibles soluciones: o se prohbe la constitucin del derecho de superficie en el caso de predios no inscritos, o se crea un registro especial a fin de inscribir en el mismo la constitucin del derecho de superficie sobre predios no inscritos." IV CONTENIDO 4.1 ELEMENTOS PERSONALES

El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del contrato correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para hacerlo. Siendo la constitucin del derecho de superficie un negocio de tipo dispositivo, el concedente deber ser propietario del terreno sobre o bajo la cual se constituir dicho derecho, tener poder de disposicin sobre la misma, y plena capacidad de ejercicio. En cuanto al superficiario, bastar que disponga de capacidad suficiente para contratar, para que se complete el crculo contractual y surja vlidamente el derecho de superficie.

4.2

ELEMENTOS REALES Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificacin.

El objeto bsico del derecho de superficie es tener y mantener una edificacin de propiedad del superficiario (propiedad superficiaria) en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del mismo, de manera temporal. En cuanto a la edificacin, la doctrina coincide en exigir que tenga permanencia; entonces, por ejemplo, no se consideran los casos de quioscos de revistas y peridicos, casetas de baos o de feria, etc.

V.

CONSECUENCIAS DEL NACIMIENTO DE LA RELACIN SUPERFICIARIA 5.1 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI Dentro de sus derechos tenemos que el dominus soli es libre de constituir un derecho debajo del suelo cuando haya dispuesto el sobresuelo y siempre que ambas concesiones no se perturban u obstruyan mutuamente. Es el caso, por ejemplo, en que el derecho de superficie es dedicado a la edificacin de bodegas, stanos, etc. Por otra parte, dentro de sus obligaciones tenemos que el propietario del terreno debe inhibirse de todo acto que presuponga perturbacin u obstaculizacin del derecho del superficiario, como por ejemplo, la de impedirle realizar la construccin.

5.2

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y mantener por encima del suelo ajeno, o por debajo de l, una edificacin. Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza real, el superficiario se encuentra en aptitud de enajenar y gravar libremente su derecho. Sobre el particular, el artculo 882 del CC establece que no se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita; asimismo, segn el artculo 1031 del mismo cdigo, el derecho de superficie es trasmisible, salvo prohibicin

expresa; en consecuencia, contractualmente no se podr prohibir enajenar o gravar la edificacin, a menos que exista una norma que lo autorice. El ejercicio del derecho de superficie deber encuadrarse dentro de los trminos del ttulo en virtud del cual ha sido constituido. Al respecto, De los Mozos, citado por Arias-Schereiber y Crdenas, afirma lo siguiente: "Si el derecho de superficie ha sido constituido para edificar viviendas no puede destinarse para instalaciones industriales y, como en ello va implcita la denegacin del principio de accesin, toda extralimitacin del superficiario o de sus causahabientes supone una infraccin de los trminos de la concesin." Por otra parte, el canon superficiario o solarium, cualquiera que sea el modo como se manifieste, es un aspecto que no forma parte del contenido comn del derecho de superficie, desde que cabe que exista o no. Al respecto, Arias-Schereiber y Crdenas afirman que "la obligacin de pagar el canon superficiario implica una obligacin de carcter propter rem." Para Vsquez Ros, en virtud del derecho al canon se atribuye el dominus soli un derecho de crdito, de vencimientos peridicos, que el superficiario podr garantizar su pago mediante prenda o hipoteca. La posibilidad de constituir gravmenes reales, en particular la hipoteca, sobre el derecho de superficie ostenta la mxima importancia, si se desea dotar a este derecho de la financiacin correspondiente para realizar grandes negocios. VI EXTINCIN 6.1 CAUSALES Conforme al artculo 1034 del CC, la extincin del derecho de superficie importa la terminacin de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero. Las causas de extincin del derecho de superficie son las siguientes: Por transcurso del plazo. Por resolucin del ttulo constitutivo. Por abandono o renuncia del superficiario. Por otras causas (consolidacin, mutuo disenso, expropiacin forzosa, etc.)

Segn el artculo 1033 del Cdigo Civil, el derecho de superficie no se extingue por la destruccin de lo construido. Comnmente la destruccin de la propiedad superficiaria debera traer aparejada la extincin del derecho real de superficie, ms en el derecho comparado se suele contemplar el derecho de reconstruccin. En estos casos puede decirse que de alguna manera nace o recobra virtualidad el ius aedificandi y el derecho no se extingue, si el superficiario construye nuevamente. Dicha solucin se fundamenta en que lo que se extingue realmente por la falta de objeto es la propiedad superficiaria, pero no el derecho de superficie, siempre que se edifique en los plazos previstos. En ltima instancia, el objeto del derecho de superficie

es el suelo ajeno, de modo que mientras ste exista, subsistir el objeto del derecho de superficie.

En ese orden de ideas, Muro Rojo, respecto al numeral 1033, hace el siguiente comentario: "La norma no es sino una expresin de la diferencia que existe entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, en el sentido de que una cosa es la relacin jurdica, por la cual el superficiario se hace titular del derecho de tener y mantener una construccin sobre o bajo suelo ajeno, y otra cosa es el derecho de propiedad sobre la construccin.

6.2

LA REVERSIN.-

El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que al vencimiento del derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto. Para Arias-Schereiber y Crdenas, "La reversin constituye el efecto propio y natural de la extincin del derecho de superficie es decir suelo y edificio formaran, a partir de ese instante una sola cosa cuyo nico titular ser el antiguo dominus soli." Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: "El numeral, tal como est redactado, permite interpretar que nunca procede el pago de la indemnizacin, admitiendo as, en la prctica, un perjuicio para el superficiario y un enriquecimiento injusto en beneficio del dominus soli. La redaccin es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar que la reversin opera automticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar indemnizacin alguna previamente. La intencin ha sido no hacer depender la reversin del pago de la indemnizacin." Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.

[ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max y Crdenas Quirs, Carlos, Exgesis, "Derechos Reales", Gaceta Jurdica, Lima, 2001]

CONCLUSIONES 1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por sucesin y temporal. 2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de accesin. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas de la accesin, existen dos regmenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. En la accesin nos encontramos ante el supuesto de la edificacin en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no se presenta la comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la ausencia de un acto jurdico; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues ste tiene como origen a un acto jurdico. 3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. Entre ambos conceptos se presenta una relacin de dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie. 4) El derecho de superficie no puede durar ms de noventa y nueve aos. Las partes pueden pactar la renovacin del derecho de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve aos, y aun antes del vencimiento del plazo, pero observando que a partir de la renovacin no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve aos. La prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidaran al extinguirse la superficie. 5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin fuera de la esfera contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho. No obstante, lo anterior no podra aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicacin del artculo 912 del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad basada en la posesin favorecera al superficiario, en perjuicio del propietario. 6) El supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carcter supletorio de las normas

respecto de la voluntad de las partes, se deber seguir lo dispuesto para el caso de la resolucin del contrato por imposibilidad de la prestacin, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; segn corresponda. 7) Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.

BIBLIOGRAFA

ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil, t. III, v. 2, "Derecho de bienes", 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994. ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max y Crdenas Quirs, Carlos, Exgesis, "Derechos Reales", Gaceta Jurdica, Lima, 2001. AA. VV., Cdigo Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurdica, Lima, 2003. BULLARD G., Alfredo, La relacin jurdico patrimonial, Ara, Lima, 1990. DIEZ PICAZO, Luis y GULLN, Antonio, Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y Registral, sexta edicin, Tecnos, Madrid, 1998. MESSINEO, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971. VSQUEZ ROS, Alberto, Los derechos reales, t. II, 3ra. ed., San Marcos, Lima, 2003.