La Prescripcion Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede Notarial

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL
INSTITUTO DE CAPACITACION JURIDICA ICJ
DIPLOMADO EN DERECHO NOTARIAL, REGISTRAL E INMOBILIARIO

(MONOGRAFIA)
GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES. grguerrerop@gmial.com
DICIEMBRE - 2010
GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES
A MI MADRE, GLADYS, QUE ME APOYA SIEMPRE.
INTRODUCCIN
Se entiende la Prescripcin Adquisitiva de Dominio como un modo originario de adquisicin de la propiedad y tambin como una institucin que cumple una funcin social porque otorga la propiedad a quien explota el bien, y excluye de dicha propiedad al que descuida el predio. Siendo un modo originario de adquisicin de la propiedad, porque el derecho de propiedad no se basa en un hecho que produce consecuencias jurdicas, como puede ser la muerte de una persona que permite heredar por testamento o va sucesin intestada o un acto jurdico derivado como pueda ser la compra y venta. La adquisicin de la propiedad por prescripcin no deriva de otro derecho traslativo, sino de la posesin con ciertos atributos como son: la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 aos. Tambin se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe. Es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuacin de la posesin durante todo el tiempo fijado por ley. La prescripcin adquisitiva de dominio o usucapin se justifica, normalmente, como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final a los debates interminables sobre el dominio de un bien. Su finalidad es simplificar la situacin jurdica existente. La prescripcin adquisitiva, adems otorga seguridad jurdica porque convierte al poseedor en propietario, terminando con la incertidumbre por parte del poseedor en cuanto a los alcances de la explotacin del inmueble. Estas virtudes de la prescripcin adquisitiva, resultan importantes para el saneamiento de inmuebles, sobre todo en nuestro pas donde rige la informalidad en las contrataciones. El saneamiento Legal de Inmuebles, principalmente consiste en los procesos que se siguen ante el Poder Judicial (Juzgados Civiles o Mixtos) y tambin Notariales que se realizan con la finalidad de consolidar el derecho de propiedad. Implica, a su culminacin, la existencia de derechos de propiedad debidamente inscritos en el registro de la Propiedad, tanto del terreno como de la edificacin, de tal manera que el titular pueda gozar de todos los derechos que tiene sobre su propiedad. Inicialmente, los procesos de saneamiento Legal de Inmuebles, como son la Prescripcin Adquisitiva de Dominio, la Formacin de Ttulos Supletorios y la Rectificacin de reas y Linderos, solo podan ser canalizados por la Va Judicial; siendo estos procesos, en su desarrollo, largos y complicados. Pero con la dacin de la Ley 27157, denominada Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, publicada el 20 de Julio de 1999, y su reglamentacin aprobada a travs del Decreto Supremo N 0082000-MTC del 16 de Febrero del 2000; esto cambi, porque esta norma otorga potestad, tambin a los Notarios para realizar los procesos de saneamiento Legal de Inmuebles; pues establece nuevos Procedimientos no Contenciosos de Competencia Notarial: La Prescripcin Adquisitiva de Dominio, la Formacin de Ttulos Supletorios y la Rectificacin de reas y Linderos. Lo que es de gran utilidad para sanear los inmuebles urbanos y presenta una serie de cuestiones importantes a 3
lo largo de su tramitacin; asimismo conlleva el descongestionamiento de los Juzgados. En la Va Notarial, se tramita como un Asunto no Contencioso de Competencia Notarial (Ley N 26662), porque no hay asunto litigioso, sino que se trata de la declaracin de un derecho, lo que la diferencia del proceso judicial. Tiene como finalidad obtener la declaracin de propiedad a favor del poseedor que cumpla con los requisitos de Ley, para brindar seguridad jurdica, recuperando al mismo tiempo el valor econmico del inmueble, e incentivando as el trfico jurdico. Especificando que solo podrn intervenir en los Procesos no Contenciosos, los Notarios que posean ttulo de Abogado, pues no todos los Notarios son abogados, ya que anteriormente no era un requisito para ejercer la funcin notarial tener ttulo de abogado; pues esto recin se exige desde el ao 1992, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 26002. No estando permitida la Prescripcin Adquisitiva sobre Inmuebles rsticos o eriazos, sino solamente sobre inmuebles urbanos, y estando permitida solamente la prescripcin cuyo tiempo de posesin sea de diez aos, descartndose la posibilidad de utilizar la prescripcin corta de cinco aos, con justo ttulo y buena fe. La Prescripcin Adquisitiva de dominio en el mbito notarial ha demostrado ser un mecanismo efectivo para el saneamiento de bienes inmuebles. Y los ltimos cambios normativos, pretenden que se efecte con las mayores garantas y transparencia. La esperanza ms inmediata que motivo esta investigacin, fue difundir ese mnimo de informacin y de objetividad que en esta materia constantemente requiere la actividad de la vida presente. Sobre todo en un campo en que el hombre desenvuelve su accionar en una atmsfera de necesidades jurdicas, y sus cotidianas relaciones contractuales implican una trama de formalidades legales.
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL

INDICE CAPITULO I ANTECEDENTES DE LA USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO.
1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS 1.1.1 La Jurisdiccin Voluntaria 1.2. DEFINICION DE TERMINOS BASICOS
7 7 9
CAPITULO II FUNDAMENTOS, NATURALEZA, ELEMENTOS, TEORIAS Y BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION 2. 1 FUNDAMENTOS DE LA USUCAPION 2.2 NATURALEZA DE LA USUCAPION 2.3. ELEMENTOS GENERALES 2.4 TEORIAS DE LA USUCAPION 2.5 BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION 13 17 18 20 21
CAPITULO III LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL 3. 1 ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL 3.2 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN SEDE NOTARIAL 3.3. BASE LEGAL 3.4 EL PROCESO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO 3.5 JURISPRUDENCIA 3.6 PRECEDENTES 3.7 DIRECTIVA N 013-2003-SUNARP/SN BIBLIOGRAFA ANEXOS 5 22 23 26 26 28 29 32 34 36
CAPITULO I ANTECEDENTES
1.2. Antecedentes Histricos de la Investigacin Escribe PAU PEDRN que cuando surgen las ciudades y, con ellas el anonimato de sus habitantes siglo XVII-, ni las frmulas pblicas, ni la posesin sirven ya para dar a conocer a la sociedad los derechos reales que se constituyen.....con el nacimiento de la gran ciudad surge en Europa una institucin marcadamente burocrtica sin que el adjetivo quiera ser peyorativo- : el Registro de la Propiedad. Y surge para que el rasgo bsico de los derechos reales la absolutividad, la eficacia frente a todos pueda seguir desplegndose por un nuevo cauce, adecuado a las caractersticas del nuevo mbito social.1 De este modo se otorga a los bienes incorporados en los registros, una importancia especial, en la medida en que se reconoce la trascendencia del hecho de encontrarse inscritos y resultar oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos debidamente registrados. 1.1.1 La Jurisdiccin Voluntaria (Procesos no Contenciosos) Se usa el trmino Jurisdiccin voluntaria, para designar entre tales actos, a aquellos que pasaron con el tiempo, de la competencia de los Jueces ordinarios a la de los Notarios. Al respecto, Jose Chiovenda planteaba que la posicin tradicional sealada entre jurisdiccin contenciosa y voluntaria hoy es impropia.2 En la Sexta Jornada de Derecho Notarial del Norte, Centro Amrica y el Caribe, desarrollada en Tegucigalpa Honduras, en el mes de Mayo de 1991, se establece que no existe consenso sobre la denominacin de aquellos actos que se han trasladado del campo judicial a las sedes notariales.3 De all que se denomine a esta actividad notarial como jurisdiccin voluntaria, jurisdiccin derivada, procedimientos o procesos no contenciosos y jurisdiccin notarial, entre otros. Siendo la de mayor aceptacin la primera de ellas: jurisdiccin voluntaria. Evolucin Histrica Desde la antigua Roma, la jurisdiccin no contenciosa difiere de la jurisdiccin contenciosa , por la carencia de la litis, asimismo la jurisdictio es declarativa y formal por carecer de elementos litigiosos, es de naturaleza extra procesal; mientras los procesos judiciales por su controversia litigiosa requieren del
1
PAU PEDRN, Antonio. Efectos de la Inscripcin en la Constitucin de los derechos
reales en RCI Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Madrid, 1994. p 2).
2
En
su obra: Principios de Derecho Procesal Civil. T.I. Reus S.A. Madrid 2000,
p.393
3
Ver, al respecto las conclusiones publicadas en la Revista Internacional del Notariado, Buenos Aires 1991, ao 42, N 87, p.269.
cognitio, por tratarse de un proceso judicial propiamente dicho. En dicho contexto, seala Antonio Fernndez, cabra referirse dentro de los actos afines a la jurisdiccin voluntaria, al uso de transcribir por los funcionarios pblicos, provistos del ius actorum conficicuorum, los ms importantes actos jurdicos en los registros pblicos, y por otra parte a la actividad de los tabeliones que constituyeron el antecedente ms remoto de la funcin notarial, otorgndose a sus documentos, confeccionados pblicamente, instrumenta publice confecta, especial valoracin y eficacia procesal.4 Determinndose de esta manera los orgenes de la funcin notarial en lo que a jurisdiccin facultativa se refiere, en razn a que mediante dicho acto se dan los criterios de credibilidad, certeza y seguridad jurdica propios de la fe pblica intermedia, sin necesidad de recurrir a procesos contenciosos para obtener la cosa juzgada sobre asuntos no litigiosos. Siguiendo esta misma lnea de desarrollo, durante el medioevo se le atribuye al notario competencias especficas en materias relacionadas con la jurisdiccin voluntaria. Al igual que haba sucedido con los tabeliones romanos, los notarios medievales intervienen tanto en la documentacin privada, autorizando negocios, testamentos, declaraciones testificales, etc., como en la actividad judicial, confeccionando escrituras procesales por mandato de los jueces, hasta el punto de ser considerados principales colaboradores de estos. A partir del siglo IX se legitiman a travs de la va de un proceso aparentemente simplificado, con claras influencias de la in iure cessio romana en el siglo XII, una parte importante de las actuaciones legitimadas a travs de la prctica, se atribuy a los notarios que estaban adscritos a los tribunales.5 Lo que fue evolucionando de tal manera que los documentos elaborados por estos eran considerados instrumentos de garanta, considerndose ttulo ejecutivo, siendo sometidos a procesos sumarsimos, o sea regidos por el principio de concentracin como resultante de los plazos breves. La jurisdiccin voluntaria ha sido adoptada en diversas partes del mundo de diversa manera, as tenemos que en Alemania desde finales del siglo XIX se fue aceptando dicha posibilidad; fue implementndose en pases como Francia, Hungra y Espaa. En la mayora de los pases latinoamericanos miembros de la Unin Internacional del Notariado Latino, dicha aceptacin se ha ido dando desde la dcada del 80; en pleno siglo XX pases tales como El Salvador que en 1982 da la Ley de Ejercicio Notarial de la Jurisdiccin Voluntaria, que contempla actos: como diligencias judiciales, comprobaciones, discernimiento de la tutela o curatela y aceptacin de herencia; en Colombia desde 1998 se puede realizar la Separacin de Cuerpos por Mutuo Consentimiento de los Cnyuges por escritura pblica, e incluso al ao siguiente se estableci la celebracin del matrimonio civil en sede notarial; en Guatemala los Abogados Notarios pueden actuar como auxiliares y colaboradores de justicia. En Mxico, segn el Cdigo de Procedimiento Civil del Estado de Veracruz, en Notario puede intervenir en las Sucesiones Testamentarias. Fundamento y Objeto de la Jurisdiccin Voluntaria (Procesos no Contenciosos en Sede Notarial)
4
FERNANDEZ DE BUJAN, Antonio. La Jurisdiccin Voluntaria. Civitas, Madrid 2001, pp 82 y 83. 5 Op. Cit. p.94
Esta dado por una accin o acto que persigue a travs de la comprobacin y publicidad, regularizar o consolidar hechos de relevancia jurdica que determinan derechos sustantivos, creando seguridad jurdica, en el menor tiempo y menor costo; obviamente, debiendo carecer de controversia, ya que la litis judicializa su tramitacin, ya que nunca por eficacia se debe sacrificar la justicia. El objeto de la jurisdiccin voluntaria, es por lo general, consolidar una relacin jurdica de carcter privado que carece de controversia, de all que estos actos jurdicos, adems de los Jueces, se encomiendan a los notarios. 1.2.- DEFINICIN DE TRMINOS BASICOS Bien.- Es todo ente (corpreo o incorpreo) que puede serle til al hombre y al mismo tiempo ser susceptible de valoracin econmica. La utilidad radica en que la persona pueda satisfacer sus necesidades bsicas o sofisticadas con dicho bien. Adems dicho ente debe ser susceptible de ser valorizado para que pueda ser sometido a la circulacin comercial, esto es, pasible de ser traspasado de un titular a otro titular.6 Bienes Inmuebles Bienes Races. Predios.7 Posesin.- El artculo 896 del Cdigo Civil Vigente define la posesin como el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad. Es el derecho real ms bsico de todos los derechos reales, es decir es la vinculacin ms simple que un sujeto pueda tener con un bien. Esta vinculacin es factual, de hecho, sobre el bien. Cuando un sujeto se vincula con un bien, realiza conductas propias del derecho de propiedad: usa, disfruta, reivindica y hasta dispone del bien.8 Propiedad Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que recae.9 Propietario.- El que posee sobre alguna cosa el derecho de propiedad. Dueo de bienes inmuebles. 10 Propiedad Inmueble.- Es la propiedad que recae sobre bienes inmuebles (predios), incluidos sus partes integrantes y accesorios.11
6
SIGUAS RIVAS Julin. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE
NOTARIAL. Primera Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. Lima Per. Pag. 15.
7
REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESSPAOLA
-RAE. Sin nmero de pgina por ser CD. SIGUAS RIVAS Julin. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL. Primera Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. LimaPer. Pag. 15. 9 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA RAE. Sin nmero de pgina por ser CD.
10
RAMIREZ
GRONDA
Juan
D.
(1988).
DICCIONARIO
JURDICO.
Dcima
Edicin
Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 251.

11
REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA
RAE. Sin nmero de pgina por ser CD.
Justo Ttulo.- El ttulo es el acto jurdico mediante el cual se transfiere el derecho de propiedad; por ejemplo la compra venta, la donacin, la permuta, la dacin en pago, etc. El justo ttulo se configura cuando este acto tiene todos los elementos que lo hacen vlido, estando todos los requisitos necesarios para la formacin del acto, pero uno adolece de defecto. El que transfiere el bien, no es el propietario. Por tanto el justo ttulo se configura cuando en el acto o contrato traslativo de dominio el transferente no es el real propietario del bien.12 Buena Fe.- La buena fe en el posesionario se genera como la creencia que, la persona que le transfiere el derecho de propiedad era realmente el propietario del mismo. Fecha Cierta.- La fecha cierta, es la que adquiere un documento, cuando no se puede cuestionar la data, y por ello la produccin de sus efectos jurdicos entre las partes y los terceros al mismo, por haber sido fehacientemente establecida. El cdigo Procesal Civil establece en su Artculo 245 la manera en que un documento adquiere la calidad de fecha cierta.13 Proceso.- Conjunto de diligencias y actuaciones de una causa criminal. Pero en realidad y con mayor amplitud, podra decirse del proceso que se trata de una secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio de la autoridad, el conflicto sometido a su decisin (Couture).14 Saneamiento (Derecho Civil) Segn el jurista Figueroa Estremadoyro, es la obligacin que tiene el transferente de un derecho de dejar expedito el derecho transferido, quedando el transferente obligado a responder frente al adquiriente cuando no se transfiere un derecho firme o no permitiendo que su nuevo titular lo disfrute o ejerza plenamente. / En el contrato de compra-venta, dcese de la obligacin que tiene el vendedor de garantizar al comprador la posesin legal y pacfica de la cosa vendida y de responsabilizarse por los vicios ocultos que pueda tener el bien.15 Saneamiento Legal (de la Propiedad Inmueble) Principalmente consiste en los procesos que se siguen ante el Poder Judicial (Juzgados Civiles o Mixtos) y tambin Notariales que se realizan con la finalidad de consolidar el derecho de propiedad. 16 Proceso Judicial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio de la autoridad, el conflicto sometido a su decisin (Couture).17
SIGUAS RIVAS Julin. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL. Primera Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. LimaPer. Pag. 17.
13 14
15
12
Op. Cit. Pag. 16. Op. Cit. Pag. 250.

REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA

16
Op. Cit. Sin nmero de pgina por ser CD.
Proceso Notarial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio del Notario, la declaracin del derecho sometido a su decisin.18 Procedimiento.- En general accin de proceder. Sistema o mtodo de ejecucin, actuacin o fabricacin. Modo de proceder en justicia, actuacin de trmites judiciales o administrativos.19 Inscripcin.- Anotacin en un Registro pblico, de algn acto o contrato: del nacimiento de una persona, de una hipoteca, de un mandato, de la constitucin de una sociedad, etc.20 Inmatriculacin.- Los inmuebles en nuestro sistema registral, son registrados en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo el sistema de Folio Real; esto significa que a cada uno le corresponde su propia partida. Cuando el inmueble no tiene esa partida, se procede a darle esa partida registral; a eso se le conoce como inmatriculacin. Registros Pblicos.- La oficina y los libros donde se anotan o inscriben determinados actos o contratos que la ley ordena hacer para los efectos de la publicidad y para su mayor certeza.21 Registro de la Propiedad.- Registro en que se inscriben por el registrador todos los bienes races de un partido judicial, con expresin de sus dueos, y se hacen constar los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes.22 Catastro.- Censo y padrn estadstico de inmuebles.23 Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.- La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, es un organismo descentralizado y autnomo del Sector Justicia, que se constituye, conforme a Ley, como el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos a nivel nacional. Fue creada el 16 octubre de 1994 mediante Ley N 26366. El Sistema Nacional de los Registros Pblicos, tiene por finalidad mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran. Es en ese sentido, que la SUNARP tiene como finalidad dictar las polticas y normas tcnico administrativas de los Registros Pblicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de los
17
18 SIGUAS RIVAS Julin. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL. Primera Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. LimaPer. Pag. 17. 19 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA

20
RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). DICCIONARIO JURDICO. Dcima Edicin
Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 176. RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). DICCIONARIO JURDICO. Dcima Edicin Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 264. 22 REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA RAE. Sin nmero de pgina por ser CD. 23 RAMIREZ GRONDA Juan D. Op. Cit. Pag. 73.
21
10
actos y contratos que se inscriben en los Registros Pblicos que integran el Sistema Nacional y que han tenido acogida al cumplir los requisitos de Ley.24 Normativa.- Conjunto de normas aplicables a una determinada materia o actividad. Que sirve de norma.25 Prescripcin Adquisitiva de Dominio (de Bienes Inmuebles).- Es uno de los modos de adquirir el derecho de propiedad sobre inmuebles. Esta modalidad tiene como elementos configurantes el ejercicio de la posesin sobre el inmueble por un lapso de tiempo, de manera pblica y pacfica; la existencia o no de justo ttulo, y la intencin del poseedor de poseer como propietario.26 Formacin de Ttulo Supletorio.- El nombre jurdico desglosable en dos conceptos: ttulo y supletorios puede a priori entenderse como: Titulo al acto jurdico mediante el cual una persona pretende irrogarse el derecho de propiedad sobre un inmueble. Y supletorio como la circunstancia que dicho ttulo no existe, o que faltando alguno para lograr la concatenacin de antecedentes dominiales, lo resuelto por el organismo competente suple dicha ausencia de ttulo o completa el faltante.27 Rectificacin de reas y Linderos.- Proceso Judicial o Notarial que se sigue cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.28 CAPITULO II FUNDAMENTOS, NATURALEZA Y ELEMENTOS DE LA USUCAPION
2.1. Fundamentos de la Usucapin La prescripcin adquisitiva de dominio o usucapin se justifica, normalmente, como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final a los debates interminables sobre el dominio de un bien. Ante la dificultad de la prueba diablica, esto es, que se acredite la condicin de propietario lo cual exige probar esa misma condicin del transmitente y as hasta el infinito, es decir, hasta el origen mismo del derecho. Esa pretensin es imposible, razn por la cual el ordenamiento jurdico establece un mecanismo dogmtico de prueba de la propiedad: la usucapin. Por tanto, su verdadera funcin no es facilitarle las cosas al usurpador, sino servir de prueba definitiva de la propiedad, pues ya no importa que el transmitente no sea domino, en tanto que finalmente cualquier vicio de los sucesivos ttulos queda subsanado con la posesin y el paso del tiempo.
24
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. (2001). EXGESIS DEL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984. Primera
Edicin. Editorial Gaceta jurdica S.A. Lima Per. pp. 73.

25 26
SIGUAS RIVAS Julin. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL. Primera Edicin. Librera y Ediciones Jurdicas. LimaPer. Pag. 15.
27
28
Op. Cit. Pag.20

Concepto de acuerdo al Cdigo Civil y Ley 27333.
11
Es de primera importancia que las distintas titularidades sobre los derechos se definan en forma incontrovertible y definitiva, tanto para lograr consecuencias relevantes de orden social, como econmico. En efecto, el ser humano no puede vivir en angustia permanente, y es necesario que los debates se resuelvan en algn momento. Aun cuando la solucin sea intrnsecamente injusta, el solo hecho de que se produzca la conclusin de ese problema ya es un acto de justicia. Por otro lado, es bien conocido que el uso y disfrute sobre las cosas se potencia cuando los derechos estn claramente determinados, por lo que cerrar la discusin propietaria incentiva la creacin de riqueza, la circulacin de los bienes y, con ello, los actos econmicos de inversin, siempre favorables al bienestar general. 29 La usucapin es una solucin de seguridad jurdica, por la cual se cierra o cancela el debate sobre la propiedad. Es decir, llegado un punto en el tiempo, ya no importa el origen de la propiedad ni la validez y legalidad de los actos sucesivos de transmisin, ni la capacidad de los otorgantes o la formalidad de los ttulos. Todo ello se reemplaza con un mecanismo dogmtico y absoluto de prueba de la propiedad. La Sentencia del Segundo Pleno Casatorio de nuestra Corte Suprema apunta claramente en tal sentido, pues siguiendo a Albaladejo dice: En suma, la usucapin viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuacin de la posesin durante todo el tiempo fijado por ley. Sirve adems, a la seguridad jurdica del derecho y sin ella nadie estara cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas (considerando 43). En el Derecho alemn se introduce un interesante concepto de pacificacin de la situacin jurdica, que corre paralelo a la satisfaccin de seguridad y estabilidad. As se dice que: Finalidad de la usucapin es dificultar situaciones duraderas de contradiccin entre la situacin posesoria y de propiedad y, con ello, simplificar la situacin jurdica y pacificarla y, a la vez, completar la proteccin del trfico. En este aspecto, usucapin y prescripcin se asemejan30. Algunos dirn que la usucapin permite que los invasores terminen como titulares legales de un bien; y de hecho as ocurre en muchos casos. Sin embargo, la otra salida, consistente en eliminar la prescripcin adquisitiva, resulta claramente inconveniente y anti-econmica. Es uno de los casos en donde el remedio sera peor que la enfermedad. As, por ejemplo, en un mundo sin usucapin todas las adquisiciones (o casi todas) deberan producirse por modo derivativo, es decir, el nacimiento del derecho de propiedad estara condicionado obligatoriamente a tres requisitos fundamentales; primero, que el transmitente sea propietario; segundo, que otorgue un acto vlido de transmisin; tercero, que se refiera a un objeto determinado. Por tanto, en todas las situaciones conflictivas de falta de titularidad, doble cadena de transmisiones, posesin contradictoria al dominio, vicios del negocio jurdico, indeterminacin del objeto, confusin de linderos, superposicin de reas o cabida, doble inmatriculacin registral, entre otras, no se tendra una solucin definitiva y, en
29
GONZALES BARRON, Gunter Hernan. (2010). Separata del curso de Especializacin
Analisis Doctrinal de los Procesos no Contenciosos. Noviembre del 2010. Cusco-Peru. pp 1.
WESTERMANN, Harry y otros. DERECHOS REALES, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid 2007, 7 Edicin, traduccin del alemn de Jos Mara Miquel Gonzlez y otros, Volumen I, pg. 698.
30
12
consecuencia, la indefinicin de los derechos quedara latente. Bien puede decirse que es preferible la mala solucin de un litigio, pero que solucione el tema en forma definitiva, antes que una buena salida que nunca llega. La definicin es un bien por s mismo, y la controversia eterna siempre es un mal social. En efecto, tal escenario tendra gravsimos efectos sociales y econmicos, pues muchos ciudadanos quedaran imposibilitados de acceder al dominio a pesar de contar con una posesin largamente consolidada; y ante ello no habra frmula alguna que permita titularlos. La propiedad quedara absorbida en pocas manos y no habra distribucin de la riqueza; nico mecanismo para que la sociedad organizada a travs de un Estado sea viable. En efecto, si la inmensa mayora no tiene nada, entonces tampoco tiene motivacin para defender ese orden social, y ms bien los disturbios y revoluciones se vuelven cosa comn con grave peligro para la estabilidad. No es posible sostener un Estado en donde la riqueza se encuentra concentrada en pocas manos, pues all falta la necesaria legitimacin del sistema establecido, y ello necesariamente da lugar a la desobediencia de la ley. En tal situacin, pues, nadie se siente identificado con dicho orden y ste es desacatado en forma explcita e impune. Es conocido que los recursos se sub-utilizan cuando no existe definicin jurdica sobre stos. Ello trae aparejado que los bienes solo tengan valor de uso, una escasa inversin en los mismos, as como bajo precio del recurso por la inseguridad y dificultad en su circulacin. En tal contexto, la ausencia de una figura jurdica como la usucapin genera propietarios ausentes o meramente rentistas, quienes se sienten inmunes frente a cualquier intromisin de tercero, por lo que no tienen incentivos en usar y disfrutar de la riqueza. La prescripcin adquisitiva, adems de la seguridad jurdica que otorga, debe contar con una suficiente base de justicia que la haga viable, a efecto que las soluciones no se reduzcan a buscar la certeza por encima de todo, y terminemos privilegiando una justicia de menor entidad. Recurdese que en las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero tambin hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decdase lo que se decida habr alguien que se ver privado en su inters, y a quien el ordenamiento lo dejar con las manos vacas. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho, mientras en el otro lado se encuentra un poseedor que pretende confirmar su adquisicin por efecto de un largo aprovechamiento de la cosa. Pues bien, para hallar una solucin armoniosa es necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solucin facilista en aras de la simple seguridad jurdica. Si bien existe un inters del propietario por mantener el derecho, tambin existe un legtimo inters del poseedor por extinguir las situaciones del pasado, conflictivas, inciertas y abstencionistas. En tal sentido, llega un momento en que el legislador de cualquier poca (pasada, presente y futura) se pregunta si podr seguir protegiendo al propietario ausente aunque el mejor trmino sera el del legislador encubridor-, o si alcanzado un punto temporal ya es preferible tutelar al poseedor e investirlo como domino. El tema tiene implicancias de todo orden, desde filosficas hasta polticas. La regla legal dura e inflexible debe ceder ante la fuerza de los hechos? La respuesta siempre ha sido afirmativa, y la usucapin es un ejemplo ms de que el derecho se compone finalmente de hechos, sucesos reales y de vida en relacin, actuante y dinmica. En este sentido, pensamos que la prescripcin adquisitiva tiene una razn de ser, tal vez de igual o mayor importancia que la seguridad jurdica, que hunde sus races en 13
la racionalidad econmica. Por qu el Estado suma y sntesis de las voluntades individuales- reconoce distintas titularidades privadas sobre los bienes? Cul es su fundamento? La razn es simple: la atribucin de la riqueza solo se justifica si se la utiliza y disfruta para el logro del bienestar colectivo. De nada sirve conceder titularidades con nulo contenido econmico y que ms bien representan una carga para la sociedad. La usucapin constituye un mecanismo que en forma indirecta obliga a que los bienes sean puestos en movimiento, produzcan y circulen para beneficio general31. La usucapin, por tanto, tiene un fundamento positivo, pues se incentiva una accin productiva en la utilizacin de los recursos que el ordenamiento juzga como valiosa objetivamente; y un fundamento negativo, pues se basa en rechazar la inaccin que se considera inconveniente. Por el primero, se premia la actividad del poseedor que incorpora un bien al circuito econmico, posee, explota, produce, crea riqueza y genera un beneficio general, al margen de la titularidad formal. Por el segundo se castiga una conducta abstencionista y negligente de un propietario que no acta el contenido econmico del derecho, y cuya inactividad simplemente perjudica a todos. Incluso para el razonado Anlisis Econmico del Derecho32, la usucapin (o adverse possession, cmo se le llama en ingls) tiene un claro sustento econmico que la justifica, pues de esa manera, segn opinan, se elimina las nubes del ttulo, es decir, las imperfecciones, dudas o confusiones respecto a la legalidad de las sucesivas transmisiones dominicales operadas en el pasado. Por otro lado, la prescripcin adquisitiva impide que los recursos valiosos queden ociosos o improductivos por mucho tiempo. La regla legal busca, entonces, desplazar los bienes de la inactividad a los usos productivos33. Ntese que estas dos razones econmicas de la usucapin son las mismas que nosotros hemos mencionado como fundamentos positivo y negativo de la misma. Es decir, el anlisis econmico no descubre nada nuevo frente a la teora jurdica tradicional; y esa es la mayor crtica que se le puede hacer, pues expone verdades que ya son conocidas, pero las disfraza como novedosas mediante el uso de una terminologa pseudo cientfica.
El orden jurdico protege a quienes con su actividad logran que los bienes cumplan la funcin social de productividad a que estn destinados, porque no solo redunda en provecho individual, sino tambin en beneficio de la sociedad, y le brinda seguridad que trascurridos los plazos legales- no ser molestado en el ejercicio de esas facultades, porque habr consolidado su situacin, adquiriendo definitivamente el derecho correspondiente: MOISSET DE ESPANS, Luis. PRESCRIPCIN, Editorial Advocatus, 2 Edicin, Crdoba 2006, pg. 87. 32 Por nuestra parte distinguimos entre el razonado AED y el irreflexivo. El primero es aquel realizado por economistas o juristas con base econmica y en el cual hay congruencia entre sus postulados y la finalidad de defensa de los postulados del liberalismo. El segundo, que es el predominante en nuestro pas, se realiza sin ninguna base econmica, por mero empirismo y sin coherencia alguna con los principios liberales. En caso contrario, cmo se explica que los economicistas jurdicos peruanos sean partidarios del registro constitutivo para la transferencia de bienes inmuebles? Ello implica que el Estado es el seor que dilucida quin es propietario de las cosas y, por tanto, el dominio ya no se origina por la relacin entre los particulares y su contacto con la riqueza, sino por la injerencia estatal cada vez ms asfixiante. Un liberal no puede entregarle alegremente al Estado el poder de decisin de las relaciones privadas, salvo incoherencia flagrante. 33 COOTER, Robert y ULEN, Thomas. DERECHO Y ECONOMA, Fondo de Cultura Econmica, Mxico 1999, pg. 186-187.
31
14
En suma, nuestro instituto hunde sus races en el mbito social y colectivo, por lo cual se identifica con la propiedad misma. As, la prescripcin adquisitiva responde a la eterna necesidad moral de justificar la titularidad de unos y el despojo de los otros, lo cual se basa en el trabajo y esfuerzo individual. La posesin es trabajo, y el desarrollo personal, familiar, social y nacional se funda en ello. La obligacin de producir y explotar la riqueza es un imperativo que surge de la colectividad misma para evitar que los recursos sean desperdiciados y abandonados. Por su parte, la posesin representa la situacin dada, el statu quo, la estabilidad de las relaciones sociales y econmicas que llegado un punto en el tiempo dan lugar al mejor ttulo adquisitivo34. 2.2. Naturaleza de la Usucapin La usucapin puede catalogarse como hecho jurdico preclusivo, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones, pues dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, el Derecho legtimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive ningn inters jurdico que solicite su garanta (el del antiguo dueo); y mas bien se manifiesta como preferente el inters encarnado por la situacin de hecho presente (el del poseedor). Para superar este conflicto, el ordenamiento crea un mecanismo de prueba absoluta de la propiedad por la que todos los debates potenciales o reales sobre la titularidad de los bienes quedan concluidos35. De la misma opinin, aunque ms coloquial, es Albaladejo: El fundamento de la usucapin se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del interesado. Todo lo dems, que se diga sobre el fundamento de la usucapin, son msicas36.
Con inmejorables palabras: La ontologa de la propiedad es social y colectiva. La propiedad el territorio y las cosas- son realidades ontolgicamente comunes, que parten de la apropiacin colectiva de un territorio (soberana). La propiedad privada procede del reparto (es redistributiva). Por eso la usucapin puede considerarse de esencia en la definicin de la propiedad privada, porque define la propiedad como lo dado, del cual debemos partir, la esencia misma del orden, el substrato inamovible definitorio de lo jurdico en s: LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. CURSO DE DERECHOS REALES, Editorial Comares, Granada 2005, pg. 92. 35 En presencia de una situacin de hecho que expresa un inters real y actual, y a falta de hechos que, dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, demuestran la real vigencia de una situacin jurdica incompatible, el Derecho legtimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive algn inters jurdico el cual exija y amerite su garanta, en preferencia del inters manifestado por la situacin de hecho presente. Para superar el eventual conflicto entre la situacin jurdica nueva y el estado jurdico preexistente y, al mismo tiempo, para tener en cuenta la hiptesis opuesta de total coincidencia entre ellos, el Derecho se vale de efectos jurdicos que cubren la alternativa de la innovacin y de la conservacin y que por su eficacia se diferencian sea de los hechos exclusivamente constitutivos, sea de aquellos exclusivamente declarativos: FALZEA, ngelo. Voci di Teoria Generale del Diritto, (Voz: Efficacia Giuridica), Giuffr Editore, Miln 1985, pg. 410. 36 ALBALADEJO GARCA, Manuel. LA USUCAPIN, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de Espaa, Madrid 2004, Pg. 14.
34
15
Por tanto, la usucapin busca poner punto final, cierre y clausura a los debates sobre la titularidad de los derechos; por tal razn, se le considera un hecho jurdico preclusivo, que agota la controversia sobre el dominio. La ventaja de todo ello es doble: se eliminan situaciones dudosas o litigiosas, que siempre son inconvenientes, y al mismo tiempo se incentivan los actos de inversin y de explotacin econmica del bien, pero una vez que ha cesado la incertidumbre37. Por ese motivo los fundamentos que explican la usucapin normalmente son dos, y tienen directa relacin con la naturaleza de este instituto jurdico, cul es, una situacin activa que encarna el aprovechamiento efectivo de la riqueza, la del poseedor, y otra situacin abstencionista, emanada del propietario, de quien no hace nada por recuperar la posesin del bien y sin plantear, siquiera, la reclamacin judicial por la cosa. As, se dice que la usucapin se justifica como premio a quien usa y disfruta de los bienes, explotndolos y aprovechndolos pues esa es la razn ltima que subyace tras el reconocimiento de los derechos reales (motivo objetivo). Por otro lado se dice que la usucapin es un castigo al propietario inactivo y cuya conducta produce dao a la economa en general pues deja que la riqueza se mantenga improductiva (motivo subjetivo). 2.3. Elementos Generales que Definen la Usucapin: Posesin, Tiempo e Inaccin La exigencia de soluciones razonables, alejada de dogmatismos, obliga a reconocer la usucapin como el ltimo mecanismo de certeza de las relaciones patrimoniales sobre las cosas. Siempre se requiere un instituto de cierre o de clausura que impida continuar con los debates interminables. El fin de las discusiones es ya, de por s, un bien que el ordenamiento jurdico alienta y necesita para lograr sus objetivos de paz, estabilidad, mantenimiento del orden, incentivo del trabajo y esfuerzo, entre otros no menos valiosos. Ahora bien, para que se constituya la prescripcin adquisitiva se requiere de la posesin como elemento de justicia, y de un largo perodo de tiempo como elemento de seguridad. Por ltimo, tambin debe presentarse la inaccin del propietario, quien no reclama jurdicamente la devolucin del bien posedo por un tercero, y que constituye un elemento de sancin, pues la actitud negligente, abstencionista e improductiva del dueo justifica la prdida del dominio aun en contra de su voluntad. Es la causa dogmtica por la cual se entiende y comprende la expoliacin que sufre el titular; y siendo ello as, existe una cuestin de justicia material implicado en ese hecho. Y por qu se escoge la posesin como base de justicia para la usucapin o elemento caracterstico? La razn es muy simple: la posesin es la realidad misma y efectiva del derecho; por eso la mejor doctrina seala que la propiedad se justifica gracias a la posesin, ya que el ttulo formal es solo un medio para lograr la finalidad intrnseca de cualquier derecho real, cul es, el aprovechamiento y disfrute mximo de los bienes, lo cual significa poseerlos. Por tanto, si desde una perspectiva axiolgica el fin se encuentra en grado superior al medio, entonces es evidente que la posesin se encuentra en situacin de primaca sobre la propiedad, El padre de la antropologa moderna, el eminente jurista ingls, profesor de Oxford, Henry Sumner MAINE (El Derecho Antiguo, Tomo II, pg. 65), ha dicho que la usucapin es una regla de oro legada para siempre por la jurisprudencia romana, y por medio del cual la falta de regularidad del ttulo de propiedad queda siempre salvada, por lo que la propiedad y la posesin pueden volver a reunirse en una sola mano; luego agrega que por algo este instituto ha subsistido y se mantiene inclume en el Derecho comparado. 16
37
ya que sta existe y se reconoce para hacer efectiva a la segunda38. El art. 923 CC define la propiedad como el poder jurdico que confiere las facultades de uso y disfrute, entre otras. Por tanto, la propiedad permite poseer en forma legtima; por lo que la primera es el medio para lograr la segunda, que viene a ser su finalidad. De esta manera, adems, se eliminan los propietarios meramente abstencionistas, que no dan contenido social o econmico a los bienes y los dejan improductivos. La riqueza material tiene como finalidad que el sujeto la aproveche para crear ms riqueza en beneficio general; pero si alguien abdica de ejercer el contenido mismo de la propiedad, y peor an, un tercero posee ese bien, entonces debe considerarse que la situacin preferente es la del poseedor. Por tal motivo, resulta evidente que la usucapin o adquisicin por posesin no puede ser erradicada del Derecho, ya que en ella est la ontologa misma, la razn de ser de la propiedad, por encima del formalismo39. Por otro lado, la usucapin requiere de un tiempo bastante extendido, pues de esa manera se permite que el propietario pueda equilibrar nuevamente las cosas a travs del ejercicio de las acciones de recuperacin de la posesin (reivindicacin). Si luego de todo ese tiempo se mantiene la tensin entre el titular formal desprovisto de iniciativa econmica frente al poseedor que invierte y produce, entonces la solucin a favor de este ltimo se impone por s misma40. La usucapin reconoce en el tiempo a su ms poderoso aliado. En palabras del jurista alemn WINDSCHEID: el tiempo es un poder al cual ningn ser humano puede sustraerse; lo que ha existido largo tiempo nos aparece, slo por eso, como algo firme e inconmovible y es un mal defraudar las expectativas que crea41. El tercer elemento de la usucapin lo constituye la inactividad del titular, cuya conducta improductiva y negligente merece una sancin del ordenamiento, cul es, la extincin de dominio cuando ello vaya unido a la posesin de un tercero. De esta manera no estamos ante una solucin de pura seguridad, sin que existan consideraciones de justicia material implicadas en el hecho. Por el contrario, la inactividad es una sancin en contra del titular que se debe a l mismo y su desidia; por tanto, el ordenamiento se siente tranquilo cuando expolia a un sujeto por sus propios actos que se hallan en contradiccin con los principios que inspiran la regulacin jurdica de los bienes y la riqueza en general. En consecuencia, el tercer elemento es el fiel de la balanza que la inclina a favor del poseedor.
SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. IL POSSESSO, Giuffr, Miln 2000, pg. 9. 39 Algunos sostienen que la usucapin debe ser removida totalmente a favor del Registro, pues no se puede admitir el despojo. La idea es simplemente absurda, pues la propiedad toda est llena de guerras de conquista, invasiones, usurpaciones, fraudes, abusos, despojos, abandonos, olvidos, etc. Es muy difcil pensar que un solo pedazo de tierra no haya pasado por alguna de estas patologas. Para eso surge la usucapin como hecho jurdico calificado de PRECLUSIVO, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones
40
38
Sin embargo, en opinin nuestra, lo que s puede ser criticable en nuestro ordenamiento es el plazo legal extraordinario de diez aos para que opere la usucapin, el cual es REDUCIDO segn un anlisis comparativo con los sistemas jurdicos nacionales ms representativos, y lo que permite sospechar, obviamente, que en ese tiempo se puedan mantener las contradicciones entre el inters de quien pretende conservar el derecho y el inters del que busca la preclusin del debate. Sobre este punto, el del plazo, s merece pensarse en serio una reforma legal.
DEZ PICAZO, Luis. FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. Ed. Civitas. Madrid 1995. Tomo III, pg. 699.
41
17
Desde nuestra perspectiva, no es posible imponer soluciones de justicia formal a rajatabla, esto es, proclamar la verdad dogmtica de las adquisiciones derivativas (y del registro, por ejemplo) y olvidarse de las situaciones contradictorias, los estados de hecho, el cierre definitivo de los debates, la seguridad jurdica, etc. Ntese que los elementos definitorios de la prescripcin adquisitiva se encuentran vinculados con los propios fundamentos que la justifican. En efecto, se dice que la usucapin premia la conducta econmicamente valiosa del poseedor pues un bien entra del circuito de uso, disfrute y produccin; lo cual est vinculado con los requisitos de posesin por un tiempo determinado. Por otro lado, la usucapin se justifica, tambin, como sancin al propietario descuidado, lo que se encuentra relacionado con el requisito de inactividad del propietario en la reclamacin jurdica de la cosa42. 2.4 Teoras de la Usucapion Teora subjetiva.- Seala que el fundamento est en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta teora hay que rechazarla pues bastara con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapin. Teora Objetiva.- Seala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesin. Es decir, que exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que acte conforme lo hace el titular de un derecho. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida. Lo contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que carece de eficacia posesoria. 2.5 Base Constitucional de la Usucapion Ha surgido hace poco una posicin singular sobre los fundamentos de la usucapin, y por la cual se pone en entredicho la constitucionalidad de esta figura cuando sirve para que un sujeto se convierta en domino por efecto de la posesin durante el tiempo legalmente establecido. En todo caso, la prescripcin adquisitiva solo podra
42 La usucapin tiene plena vida en el Common Law, aunque con el nombre de adverse possession, que bien puede traducirse como posesin contradictoria, lo cual implica que se trata de una posesin en contradiccin al ttulo del propietario. Eso seguramente provocar angustia y asombro en nuestros economicistas, acostumbrados a denigrar de la prescripcin adquisitiva, aun cuando sean fervientes admiradores de la tradicin jurdica anglosajona. En el Derecho ingls, por ejemplo, se admite la usucapin contra el registro luego de doce aos segn la LAND REGISTRATION ACT de 2002, aunque el sistema es bastante detallista y complicado, de acuerdo a la conocida complejidad del rgimen de propiedad en ese pas, el que tiene un origen histrico feudal. Sobre el particular puede verse: RIDALL, J.G. Land Law, 7 edicin, Lexis Nexos UK. Londres 2003. pg. 587 ss. Por su parte, en el Derecho de Irlanda, fuertemente inspirado por el sistema ingls, el plazo de la adverse possession es tambin de doce aos a favor del poseedor en concepto de dueo (squatter), segn el STATUTE OF LIMITATIONS (Ley de Restricciones) de 1957: COUGHLAN, Paul. PROPERTY LAW, 2 edicin, Gill & McMillan Ltd. Dubln 1998. pg. 212 ss.
18
admitirse si el usucapiente es el verdadero propietario con problemas de titulacin o de falta de pruebas acreditativas de su derecho, pero nunca podra utilizarla el poseedor en contra del titular. El citado autor se pronuncia de la siguiente manera en distintas partes de su polmico trabajo43: Emocionadas afirmaciones sobre la usucapin provienen, al decir de las citas a pie de pgina, de igualmente emocionados espaoles ochenteros. Ellos comentaron su sistema legal cuando el Muro de Berln aun cortaba los vientos del Este. Tiene la usucapin el mismo fundamento ahora que en los aos setenta u ochenta? Los fines de una figura que sustrae la propiedad de su dueo, son los mismos ahora que en tiempos de la Constitucin de 1979 o cuando rega el Estatuto Revolucionario del General Velazco? Opino que no. Las figuras del Derecho Patrimonial estn en constante movimiento. De ellas menos que de ninguna se puede exigir universalidad y permanencia. El fundamento o fines de una figura tan grave como la usucapin no puede prescindir del rgimen constitucional en el cual se ubica. La usucapin, cuando realmente se produce es una excepcin a la proteccin de la propiedad. Este derecho tiene el alcance que seala la Constitucin vigente del Per, no el que dicen los respetados profesores espaoles sobre su propio sistema y Constitucin de los ochenta. En la Constitucin actual el tratamiento de la propiedad es radicalmente diferente al pasado. El artculo 70 de la Carta Magna describe una proteccin especial y contundente. La propiedad es inviolable. A nadie puede privarse de ella sino exclusivamente por expropiacin pagada y previa calificacin del Congreso. Es la garanta del rgimen econmico que se sustenta en el incentivo de la actividad privada. La Constitucin ni siquiera la menciona y ciertamente no es un caso de expropiacin. En esta circunstancia la usucapin es una figura en permanente sospecha. Su deseable legitimidad solo se sustenta en lo excepcional del efecto traslativo. No es admisible que el sistema legal utilice la usucapin como la frmula legal de adquirir el dominio, por ms posesin que exhiba el usucapiente. Lo contrario es relajar la proteccin de la propiedad. Si el sistema legal quisiera un rgimen de circulacin basado en el hecho de la explotacin de los bienes y en la sancin de los dueos desatentos, lo podra hacer pero necesitara un marco constitucional diferente. CAPITULO III LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL
3.1 Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial

43
MEJORADA CHAUCA, Martn. FUNDAMENTO DE LA USUCAPIN, A PROPSITO DEL PLENO CASATORIO NO. 2229-2008-LAMBAYEQUE. EN: Dilogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurdica, Nmero 132, Septiembre 2009, pg. 53- 54.
19
La ley ha preferido denominar a los a los Procesos no Contenciosos, que reciben este nombre en el Cdigo Procesal Civil, como Asuntos no Contenciosos, porque ante notario el trmite es meramente formalista, ya que no es un conjunto de actos que las partes van a desarrollar, sino nicamente el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma que la ley establece; tanto mas porque tramitndose un asunto no contencioso ante notario, por ninguna circunstancia se admitir la continuacin del trmite si se produjera alguna oposicin. La Ley 26662 del 20 de Septiembre de 1996, ampla la Competencia del Notario a los Asuntos no Contenciosos, y las normas ampliatorias y modificatorias determinan que sern de conocimiento del Notario Profesional en Derecho (Abogado), algunos Asuntos no Contenciosos. En estos mismos trminos se establece en la Ley 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, del 20 de Julio de 1999, y su Reglamento el Decreto Supremo 008-2000-MTC de febrero del 2000, la Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662, Ley de asuntos no Contenciosos para la Regularizacin de Edificaciones; Ley 28325, por la que se amplia la facultad del Notario para realizar el trmite de la prescripcin adquisitiva de vehculos menores. La Ley 26687, Modifica el artculo 42 de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, Ley 26662. La Ley 26809, Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662. La Ley 26987, Modifica la segunda disposicin final de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos. * El Decreto Supremo N 001-2009- Vivienda, que ha efectuado modificaciones al Procedimiento de prescripcin Adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial. El trmite de estos Asuntos no Contenciosos ante Notario, se efecta tomando en cuenta los principios contenidos en la Constitucin, la Ley del Notariado, el Cdigo Civil y el Cdigo Procesal Civil. Son Asuntos no Contenciosos de Competencia notarial los siguientes: 1. Rectificacin de Partidas de nacimiento, matrimonio, defuncin. 2. Adopcin de Personas Capaces (Mayores de edad). 3. Constitucin de Patrimonio Familiar 4. Inventarios 5. Comprobacin de Testamentos (Cerrados) 6. Sucesin Intestada 7. Prescripcin Adquisitiva de Dominio. 8. Formacin de Ttulos Supletorios. 9. Rectificacin de reas y Linderos. 10. Declaracin de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Vehculos Menores. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 1 de la Ley N 26662, los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar segn corresponda los procesos no contenciosos. 3.2 La Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede Notarial: Antecedentes. 20
La prescripcin Adquisitiva de inmuebles fue introducida como competencia notarial a partir del ao 1999, con la dacin de la Ley 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, publicada el 20 de Julio de 1999. Trmite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a travs del Decreto Supremo N 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 27333 (Ley Complementaria de la Ley 26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularizacin de Edificaciones), publicada el 30 de Julio del 2000. Normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una va rpida para la declaracin de propiedad. Un procedimiento cuya duracin en promedio es de cuatro meses. La Ley 27157, fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones, declaratorias de fbrica, independizaciones y reglamentos internos que por diferentes razones no haban logrado ingresar al registro Pblico, principalmente por no haber obtenido la licencia de construccin y/o el certificado de conformidad de obra que exigan las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas, modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de la fbrica que se haban realizado de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto a la seguridad de la obra o del cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios que deben respetarse en estos casos. La Ley 27157 es una Ley de Excepcin de las que surgen cada cierto tiempo, como una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario, especficamente en el mbito de predios urbanos, para que de esta manera puedan acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como puede ser el acceso al crdito o la revalorizacin de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha norma estableci mecanismos no municipales para la regularizacin, mediante la utilizacin de formularios registrales, informes tcnicos de verificacin y planos elaborados por verificadores, que podan ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo cual se creo un registro de verificadores, asimismo se otorg facultades al notario para la certificacin de estos documentos. En el artculo 7 de la Ley 27157 se incorpor lo que se denomin la regularizacin de edificaciones sin contar con ttulo de propiedad, con la sola posesin por diez aos de manera pacfica, pblica, continua y como propietario, recogiendo de esta manera lo contemplado en el artculo 959, primer prrafo del cdigo civil. Sin embargo, la Ley 27157 no regul el procedimiento concreto en la va notarial para obtener el ttulo de propiedad a travs de la prescripcin. Para ello se emiti el Decreto Supremo nmero 008-2000-MTC y la Ley 27333 donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de prescripcin adquisitiva de dominio. El Estado a pretendido y pretende que de una vez por todas se encuentre el camino ms viable, para poder regularizar el derecho de propiedad sobre un terreno urbano, as como la fbrica mandada a construir sobre aquel terreno, este inscrito o no en el Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de los Registros Pblicos donde se ubica el inmueble. Sobre la Ley N 27157. Publicada el da 20 de Julio de 1999 y su reglamentacin aprobada a travs del Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16 de Febrero del 2000, han significado la introduccin de un nuevo rgimen de saneamiento inmobiliario y de regularizacin de la inscripcin registral de inmuebles y edificaciones, que ha modificado de manera trascendente toda la regularizacin preexistente y que por largos aos ha 21
sido utilizada por los distintos operadores jurdicos vinculados al sector inmobiliario. Para tal efecto, como elemento necesario para dicha regularizacin, establece mecanismos que permiten la regularizacin registral de la propiedad del terreno, de modo tal que se otorga calidad de ttulos susceptibles de inscripcin a documentos privados de fecha cierta e inclusive establece dos nuevos Procedimientos no Contenciosos de Competencia Notarial: El Procedimiento Notarial de Prescripcin Adquisitiva de Dominio y el Procedimiento Notarial de Formacin de Ttulos Supletorios. Como resulta evidente, la importancia de las disposiciones contenidas en los acotados dispositivos legales dio lugar a que, hasta la promulgacin de la Reglamentacin de la Ley, sancionada por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, tanto los particulares, profesionales, empresas particulares, notarios y los organismos registrales, experimentaran un prolongado perodo de indefinicin, en la que los distintos agentes involucrados con las actividades inmobiliarias, no encontraban la manera legal ni tcnicamente eficiente para dar operatividad a los nuevos procedimientos destinados a lograr la inscripcin registral de los predios. Inclusive la inscripcin registral de actos que no revestan mayor complejidad, se torno sumamente difcil en un primer lugar debido a la carencia de normas reglamentarias y luego, ya dictado el Reglamento antes mencionado, por la carencia de criterios interpretativos claros que permitieran la aplicacin adecuada de la normatividad legal vigente. Ante dicha situacin, ms an teniendo en cuenta que la nueva legislacin se encuentra destinada a lograr una simplificacin de los procesos existentes para lograr el saneamiento registral de los predios urbanos, diversas instituciones pblicas y privadas asumieron el reto de lograr, a travs de la expedicin de normas complementarias y la realizacin de eventos acadmicos referidos a los temas regulados por la Ley N 27157, que la aplicacin del mencionado rgimen legal fuera viable y sobre todo beneficioso para la comunidad. A ello se suma, la introduccin de nuevas modificaciones normativas, como la establecida por la Ley N 27333, denominada Complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularizacin de Edificaciones (Publicada el 30 de Julio del 2,000), la cual contiene, fundamentalmente previsiones relacionadas con el procedimiento de regularizacin establecido por el Ttulo I de la Ley N 27157, siendo sumamente relevantes las modificaciones que establece respecto al procedimiento de Prescripcin Adquisitiva de Dominio en sede notarial. A travs de estas normas, lo que se busca es simplificar el trmite por el cual se reconozca el derecho de propiedad por el transcurso del tiempo, a quien posee un bien inmueble por ms de diez aos (o cinco aos con justo ttulo), en forma pacfica, pblica, continua, notoria y a ttulo de propietario, exigindosele nicamente que cumpla con presentar los requisitos formales que establece la Ley; para ello es imprescindible la participacin de los profesionales, Ingenieros civiles o Arquitectos colegiados, que, registrados en la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) del lugar donde ejerzan su funcin verificadora, certifiquen los datos tcnicos como: rea, permetro, linderos, planos de ubicacin, perimtrico, distribucin, memoria descriptiva. Todo ello a travs de los certificados de parmetros urbansticos e informe tcnico respectivamente. De esta forma se permite no solo el acceso al Registro de la Propiedad Inmueble sino tambin y sobre todo, que el propietario legalmente reconocido pueda acceder a crditos bancarios o financieros. 22
Lo importante es que de esta manera se est pretendiendo obtener la garanta y seguridad del derecho que una persona ejerce sobre un bien que posee y/o sobre una construccin de la cual se beneficia.44 Las instancias jurisdiccionales son competentes para cualquiera de estas prescripciones, en cambio en sede notarial slo puede solicitarse la prescripcin larga (bienes muebles e inmueble) 3.3 Base Legal Especfica - Decreto Legislativo del Notariado N 1049. - Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial Ley N 26662, que amplia la Competencia del Notario a Los Asuntos no Contenciosos y las normas ampliatorias y modificatorias que determinan que sern de conocimiento del notario profesional en Derecho. Publicada el 20 de Septiembre de 1996. - La Ley 26687, Modifica el artculo 42 de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, Ley 26662. La Ley 26809, Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662. La Ley 26987, Modifica la segunda disposicin final de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos. - Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarios de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn y su Reglamento, el Decreto Supremo 008-2000MTC. Publicada el 20 de julio de 1999. - Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC. Publicado el 17 de febrero del 2000. - Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662, la Ley de Competencia Notarial para Asuntos no Contenciosos. Publicada el 30 de Julio del 2000. - Decreto Supremo N 001-2009- Vivienda (Ultima modificatoria). Publicado el 05 de Febrero del 2009 Supletoria - Constitucin Poltica del Per. - Cdigo Civil - Cdigo Procesal Civil
3.4 El Proceso de Prescripcin Adquisitiva de Dominio. El poseedor de un bien inmueble a ttulo de propietario puede solicitar se le declare propietario, sea por el Notario (Abogado) o por el Juez, previo trmite y cumpliendo con los requisitos establecidos por la Ley. El trmite ante Notario se efectuar teniendo en cuenta la ubicacin del inmueble. En este sentido no se debe olvidar que el Notario tiene competencia provincial, por
SALAZAR PUENTE DE LA VEGA, Mercedes. (2007). PROTOCOLO NOTARIAL. Editora Jurdica Grijley. Cusco Per. Pags. 371 -372.
44
23
tanto el Notario ante quien se tramite ser el de la provincia donde se ubica el inmueble. Procede: - Cuando se acredita la posesin, pacfica, pblica, continua y notoria a ttulo de propietario por mas de 10 aos. - Est o no este registrado el terreno o la edificacin. - Cuando la propiedad consta en documento de fecha cierta. - Cuando la propiedad consta en Resolucin Administrativa.
Requisitos y Procedimiento a. Deber presentarse ante el Notario, una peticin firmada por un abogado, de acuerdo a lo dispuesto por el artculo 505 del cdigo Civil (Datos generales del peticionante, la fecha, forma de adquisicin del bien y el tiempo de posesin, etc). Adjuntando: Certificado Compendioso, expedido por la Oficina Registral, con el cual se acredite si el bien se encuentra o no inscrito y a nombre de quien; planos georeferenciados (ubicacin, perimtrico, distribucin), debidamente suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la Municipalidad; Recibos de pago de los tributos municipales (Impuesto al Patrimonio Predial) y de los servicios bsicos( energa elctrica, agua, desage, limpieza pblica y otros), con los que se acredite la posesin pacfica, pblica y continua; Certificado Catastral; copia fotosttica del documento de identidad de los peticionantes. Expediente tcnico elaborado por el Verificador de la SUNARP, conteniendo: Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, expedido por la Municipalidad; planos de localizacin y ubicacin; planos de distribucin por pisos; Informe Tcnico de Verificacin y Formulario Oficial Registral. b. El notario, mandar publicar un edicto, en el Diario Oficial El Peruano (diario de circulacin nacional) y en un Diario de circulacin local, por tres veces, con intervalo de tres das (Inc. C del artculo 5 de la Ley 27333). c. Se fijaran carteles, por lo menos dos, en el inmueble materia de prescripcin adquisitiva de dominio (Inciso D del artculo 5 de la Ley 27333). d. Si el bien se encuentra inscrito, a nombre de persona distinta al peticionante, el notario solicitar la anotacin preventiva en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina de Registros Pblicos del lugar donde se ubica el inmueble (Inciso C, del artculo 5 de la Ley 27333). e. Se notificar al titular registral, si el inmueble se encuentra inscrito a nombre de persona distinta de quien solicita el trmite f. Transcurridos 25 das hbiles, desde la ltima publicacin, sin que exista oposicin, en notario continuar con el trmite. g. El notario notificar a los testigos y colindantes, de forma individual, indicando la fecha y hora en que se apersonar al inmueble materia de prescripcin a levantar el Acta de Presencia Notarial, Toma de dicho de los Colindantes y Testigos. 24
h. El notario verificar la posesin del inmueble por el peticionante, tomar el dicho de los colindantes y testigos y luego levantar el Acta de Presencia Notarial (Inc. E, del artculo 5 de la Ley 27333). i. El notario protocolizar lo actuado, expidiendo el Acta Notarial declarando la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante, individualizando el inmueble, con rea, permetro, linderos e incluso construccin si la hubiera; datos estos basados en el Expediente Tcnico presentado por el verificador, el cual se adjunta al parte notarial que expide el notario (Inc. I, del artculo 5 de la Ley 27333). j. Se inscribir en los Registros Pblicos, la declaracin que emita el notario, contenida en el parte notarial del Acta de Protocolizacin (Inciso I, del artculo 5 de la Ley 27333). l. Concluido el trmite de la inscripcin registral, el notario proceder a expedir el correspondiente testimonio, con el cual se acreditar el trmite efectuado ante l. 3.5 JURISPRUDENCIA - SLO CIERTOS TIPOS DE BIENES DEL ESTADO PUEDEN SER ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA No existe prohibicin alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan ser adquiridos por prescripcin adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o uso pblico tienen el carcter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el artculo 73 de la Constitucin Poltica del Estado (CAS. N 1157-2002-Lambayeque. El Peruano, 01/12/2004). - EL COPROPIETARIO NO PUEDE ADQUIRIR POR PRESCRIPCION LOS BIENES COMUNES Si sobre el inmueble y fbrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la demanda no puede ser amparada por imperio del artculo 985 del Cdigo Civil que expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por prescripcin los bienes comunes (EXP. N 498-2001. 08/11/2001). - LOS REQUISITOS PARA EJERCER LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA ORDINARIA SON COPULATIVOS El artculo 950 del Cdigo Civil en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos sealados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini (CAS. N 2345-2000-Lima. 03/09/2001 - NO ES IGUAL POSEER COMO PROPIETARIO QUE POSEER CON JUSTO TITULO No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripcin extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un ttulo o documento de por medio (CAS. N 3818-00-Huaura. El Peruano 31/07/2001). 25
- CUALES SON LAS CARACTERISTICAS DEL JUSTO TITULO Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia (EXP. N 1060-99. 03/12/1999). - EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL NO ES PRUEBA SUFICIENTE PARA LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor acompaa documentos que evidencian el pago del Impuesto del Patrimonio Predial y no as que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapin (EXP. N 236-2001. 09/11/2001 - SI EL ACCIONANTE EXTRAVI EL TTULO DE PROPIEDAD DEBE INTERPONER UNA DEMANDA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O DE TTULO SUPLETORIO? El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio (CAS. N 2750-2003-La Libertad. El Peruano, 30/03/2005 3.6 PRECEDENTES Son acuerdos del Pleno del Tribunal Registral (TR) que establecen criterios de interpretacin de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales a nivel nacional mientras no sean modificados o dejados sin efecto por el TR, mandato judicial firme o norma modificatoria posterior (Art. 158 RGRP). - PRECEDENTE 3RO DEL SETIMO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL (PUBLICADO EL 01-10-2004). Tratndose de la solicitud de inmatriculacin de un predio, el Registrador se limitar a la calificacin del ttulo presentado y a la verificacin de la existencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido no proceder denegar la inscripcin sobre la base de presuntos obstculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIN N 059-2002-SUNARP-TR-L del 1110-2004 - PRECEDENTE 9NO DEL DECIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL (PUBLICADO EL 13-09-2005). No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro, sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no. 26
Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIN N 0067-2005-SUNARP-TR-L del 25-04-2005 y 252-2005- SUNARP-TR-L del 29-04-2005. - REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS - 7. El artculo 47 del Reglamento General de los Registros Pblicos debe interpretarse en concordancia con los artculos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un ttulo presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripcin referente a la misma partida, debe procederse a su calificacin y de ser positiva a su inscripcin; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificacin y suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior. Resolucin N 145-2002-ORLC/TR del 21 de marzo de 2002 - PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO ANTE NOTARIO No existe impedimento para que posteriormente a la regularizacin de fbrica, se solicite el saneamiento de titulacin, no siendo necesario que se tramite ante el mismo notario que certifique las firmas puestas en el FOR y la documentacin complementaria. - VALORIZACIN DEL INMUEBLE No existe sustento legal de requerir la valorizacin del inmueble en la inscripcin de prescripcin adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto invalorado. Resolucin N 475-2001-ORLC/TR del 31 de octubre de 2001 - FACULTADES DEL NOTARIO EN EL PROCESO DE DECLARACIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA La actuacin de los notarios en los asuntos no contenciosos que les confieren las leyes se realiza dentro de los mrgenes preestablecidos en tales normas, lo que determina que tratndose de un proceso de declaracin de prescripcin adquisitiva en sede notarial, el notario no cuente con facultades para nombrar curador procesal al emplazado en dicho procedimiento, cuyo domicilio es desconocido. - PRESCRIPCION ADQUISITIVA Si el rea materia de prescripcin adquisitiva est comprendida en el rea destinada a escuela dentro de una urbanizacin, no es pasible de prescripcin, por ser un bien de uso pblico. Resolucin N 149-2000-ORLC/TR del 23 de mayo de 2000 - IMPLICANCIAS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA La prescripcin adquisitiva de dominio procede sobre inmuebles inscritos y no inscritos, tratndose de predios inscritos la sentencia ordenar la cancelacin del derecho del anterior propietario. Si se trata de predios no inscritos la sentencia es ttulo suficiente para inmatricular el predio en el registro, segn lo establecido en el artculo 952 del Cdigo Civil. RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL DEL NORTE N 047-2000-ORLL-TRN. - EFECTOS RETROACTIVOS DE LA PRESCRIPCIN 27
Si bien la prescripcin de dominio se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empez a usucapirse RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 009-97-ORLC-TR - CARACTER SOCIAL DE LOS BIENES ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIN POR UNO SOLO DE LOS CONYUGES. PLENO 46 (2 Y 3 DE ABRIL DEL 2009) - LA PRESCRIPICN ADQUISITIVA DE DOMINIO TRAMITADA EN SEDE NOTARIAL SE INSCRIBE EN MRITO A ESCRITURA PBLICA, ACTA PROTOCOLAR O FORMULARIO REGISTRAL. PLENO 50 ( 03-08-2009) PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN MATERIA DE
- III PLENO, 6 PRECEDENTE: ANTIGEDAD DE USUCAPIN PARA INMATRICULAR Sentencia que declara usucapin es ttulo suficiente para inmatricular el predio. No es exigible antigedad prevista en el artculo 2018 del Cdigo Civil. (Mas de 05 aos). - PLENOS XXVII Y XXVIII, 1 PRECED: NOTIFICACIN A TITULAR REGISTRAL EN USUCAPIN Debe calificarse adecuacin de usucapin con la partida. Por ello, se califica si el titular registral fue notificado. ste debe aparecer como demandado o emplazado. - PLENOS XXVII Y XXVIII, 2 PRECED: ANOTACIN DE SOLICITUD DE USUCAPIN COMO ACTO PREVIO La anotacin de la solicitud de usucapin no es acto previo. Puede inscribirse la declaracin sin aqulla. - PLENOS XXXII, 5 PRECEDENTE: ASPECTO TRIBUTARIO DE LA INSCRIPCIN DE LA USUCAPIN No es exigible prueba del pago de los impuestos predial y de alcabala, por ser la usucapin un modo de adquirir la propiedad, y no un ttulo. - PLENO XLVI, 3 PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR UN CNYUGE VA USUCAPIN Se presume que es social el bien adquirido por uno solo de los cnyuges mediante usucapin - PLENO V, 7 PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente - PLENO V, 7 PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente 28
- PLENO XIX, 1 PRECED: CALIDAD DE RSTICO O URBANO DE UN PREDIO La calidad de urbano se prueba con cualquier documento municipal que lo considere como tal, pese a estar inscrito como rstico. No es exigible su previa habilitacin urbana.
3.6 Directiva N 013- 2003- SUNARP/SN Aprobada por Resolucin N 490-2003-SUNARP/SN, publicada el 09 de octubre del 2,003, tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificacin registral en Asuntos no Contenciosos Notariales de Prescripcin Adquisitiva, formacin de ttulos supletorios y de saneamiento de rea y linderos: Numeral 5.1: Consagra procedencia de prescripcin adquisitiva notarial y formacin de ttulos supletorios, en inmuebles que no cuenten con proyecto de habilitacin urbana, pero en los que se acredite que cuenten con zonificacin urbana. Ello se efecta a travs del certificado de zonificacin o certificado de parmetros emitido por la municipalidad distrital. Numeral 5.2; La calificacin registral no comprende la validez de los actos procesales de competencia del notario ni el fondo o motivacin de la declaracin notarial Numeral 5.3: para la anotacin preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicacin y localizacin del predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificacin de la anotacin como requisito previo para la inscripcin del acto definitivo. Numeral 5.4: No se anota preventivamente cuando el predio no se encuentra inmatriculado. Numeral 5.5: Como se sabe normalmente la subdivisin requiere la presentacin de un resolucin municipal de subdivisin y el plano y certificado catastral del predio. sin embargo, el artculo 7.2 de la Ley N 27333 elimina este requisito en el caso de predios objeto de regularizacin, lo que soluciona el problema respecto a prescripciones referidas a predios ubicados dentro de otros de mayor extensin este numeral precisa que para efectos del remanente no es necesario la intervencin del titular registral. Sobre el cumplimiento de los parmetros de rea normativa y frente mnimo. Remitirse al artculo. Numeral 5.6: La comunicacin de la oposicin da lugar a la cancelacin de la anotacin preventiva, siempre que se ingrese como ttulo y se formule rogatoria expresa en tal sentido.
La presente directiva bajo comentario es de cumplimiento obligatorio, siendo responsables de ello todas las instancias de calificacin registral.
29
BIBLIOGRAFA ARIANO DEHO, Eugenia y otros. (2010). MANUAL DE ACTUALIZACION CIVIL Y PROCESAL CIVIL. Primera Edicin, Enero 2010. Editorial Gaceta jurdica S.A.. Lima Per. pp. 334 -335. - ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. (2001). EXGESIS DEL CDIGO CIVIL PERUANO DE 1984. Segunda Edicin, Junio 2004. Editorial Gaceta jurdica S.A.. Lima Per. pp. 214 -217. - COLEGIO DE NOTARIOS DE HUANUCO Y PASCO. (2008). REVISTA LATINOAMERICANA DE DERECHO NOTARIAL. Ao II, N 02, Mayo 2008. Editora Publicidad Grfica Kike. Huanuco Per. PP. 1-6. - FERNNDEZ DE BUJAN, Antonio. (2001). LA JURISDICCIN VOLUNTARIA. Editorial Civitas. Madrid Espaa. PP. 320. - GONZALES BARRN, Gunther. (2004). TRATADO DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO. Segunda Edicin. Jurista Editores. Lima Per. pp. 1241. - GONZALES BARRN, Gunther. (2010). LA USUCAPION SIEMPRE VENCE AL TERCERO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL. Separata del Curso de Especializacin Anlisis Doctrinal de los Procesos no Contenciosos. Cusco Per. pp. 1-8. - HINOSTROZA MINGUEZ, Alberto. (2004). PROCESOS NO CONTENCIOSOS. Primera Edicin. Editorial Gaceta jurdica S.A.. Lima Per. pp. 341. - JURISTA EDITORES. (2010). CDIGO CIVIL. Edicin: Setiembre 2010. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. Lima - Per. pp. 240. - MICROSOFT (2006). ENCARTA: ENCICLOPEDIA VIRTUAL MULTIMEDIA. - ORTECHO VILLENA, Vctor Julio. (1993). DERECHOS Y GARANTAS CONSTITUCIONALES. Segunda Edicin. Editorial Libertad. Trujillo Per. PP. 832. - PALACIO PIMENTEL, Gustavo. (1991). COMPENDIO DE DERECHO CIVIL PERUANO. Primera Edicin. Editorial Huallaga. Lima Per. pp. 1018. - PAU PEDRON, Antonio. (1994). EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN LA CONSTITUCIN DE LOS DERECHOS REALES EN RCI. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Madrid Espaa. pp 230. - RAMIREZ GRONDA, Juan D. (1998). DICCIONARIO JURDICO. Dcima Edicin Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires Argentina. pp. 401. - REAL ACADEMIA ESPAOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAOLA RAE. - REGALADO VIVES, Cesar Humberto. (2010). NUEVA LEGISLACION NOTARIAL. Primera Edicin. Editorial Guy Editores. Lima Per. pp. 87-97.
30
- SALAZAR PUENTE DE LA VEGA, Mercedes. (2003). APUNTES SOBRE LA FUNCION NOTARIAL. Primera Edicin. Editora Ediciones Jurdicas del Sol. Cusco Per. PP. 116. - SALAZAR PUENTE DE LA VEGA, Mercedes. (2007). NOTARIAL. Editora Jurdica GRIJLEY. Cusco Per. PP. 542. PROTOCOLO
- SIGUAS RIVAS, Julian. (1997). COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO CONTENCIOSOS. Segunda Edicin. Editorial Ediciones Forenses. Lima Per. pp. 369. - SIGUAS RIVAS, Julian. (2000). PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y TTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL. Primera Edicin. Editorial Librera y Ediciones Jurdicas. Lima Per. pp. 222. - TAMBINI AVILA, Monica. (2006). MANUAL DE DERECHO NOTARIAL. Editorial Nomos & Thesis. Lima Per. pp. 841. - URQUIZO PEREZ, Vctor Jorge. (2000). DERECHO PROCESAL CIVIL, COMENTARIO Y ANLISIS. Editorial Rodas. Arequipa Per. pp. 1400. -
31
ANEXOS NORMAS LEGALES APLICABLES AL PROCESO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO Para realizar el proceso de saneamiento legal de inmuebles, en la Va notarial, debemos tener en cuenta las siguientes normas legales: A. CONSTITUCIN POLTICA DEL PERU DE 1993 ARTCULOS PERTINENTES: Artculo 70.- Derecho de Propiedad. Expropiacin. El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio. Concordancias: C. Artculo. 2 Inc. 16; C.C. Arts. 923, 925.45 B. CODIGO CIVIL DE 1984 ARTCULOS PERTINENTES: Artculo 885.- Bienes inmuebles. Son inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. 2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. 4. Las naves y aeronaves. 5. Los diques y muelles. 6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes. 7. Las concesiones para explotar servicios pblicos. 8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares. 9. Las estaciones y vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.46 LA PROPIEDAD Artculo 923.- Definicin. La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.47 PRESCRIPCION ADQUISITIVA Artculo 950.- Requisitos de la prescripcin adquisitiva de bien inmueble.
45
PERU: MINISTERIO DE JUSTICIA. (1996). Compendio de Legislacin Constitucional. Editora Per. Lima Per. Pag. 20.
CAJAS BUSTAMANTE William (2005). CDIGO CIVIL. Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima - Per. Pag. 173. 47 Op. Cit. Pag. 181.
46
32
La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos.48 Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe. Artculo 952.Declaracin judicial de la prescripcin adquisitiva. Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo. Artculo 953.- Interrupcin del trmino prescriptorio. Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye. PROPIEDAD PREDIAL Artculo 954.- Extensin del derecho de propiedad. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.49 REGISTROS PUBLICOS Artculo 2008.- Clases de registros. Los registros pblicos de que trata este Libro son los siguientes: 1. Registro de la propiedad inmueble. 2. Registro de personas jurdicas. 3. Registro de mandatos y poderes. 4. Registro personal. 5. Registro de testamentos. 6. Registro de sucesiones intestadas. 7. Registro de bienes muebles. Artculo 2009.- Rgimen legal de los registros. Los registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este Cdigo, a sus leyes y reglamentos especiales. Quedan comprendidos en el prrafo anterior los registros de naves, de aeronaves, de prenda agrcola y los dems regulados por leyes especiales. Artculo 2010.- Ttulo que da mrito a la inscripcin. La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Artculo 2011.- Principio de rogacin y legalidad. Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Op. Cit. Pag. 186. CAJAS BUSTAMANTE William (2005). CDIGO CIVIL. Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima Per. Pag. 187.
49
48
33
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. Artculo 2012.- Principio de publicidad. Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Artculo 2013.- Principio de legitimacin. El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Artculo 2014.- Principio de buena fe registral. El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Artculo 2015.- Principio de tracto sucesivo. Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Artculo 2016.- Principio de prioridad. La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Artculo 2017.- Principio de impenetrabilidad. No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Artculo 2018.- Primera inscripcin de dominio. Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Artculo 2019.- Actos y derechos inscribibles. Son inscribibles en el registro del Departamento o Provincia donde est ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opcin. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 34
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. Artculo 2020.- Anotacin preventiva. El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artculo 2019 son materia de anotacin preventiva. Artculo 2021.- Actos o ttulos posesorios no inscribibles. Los actos o ttulos referentes a la sola posesin, que an no han cumplido con el plazo de prescripcin adquisitiva, no son inscribibles. Artculo 2022.- Oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn.50 C. CDIGO PROCESAL CIVIL ARTCULOS PERTINENTES: PROCESO ABREVIADO Disposiciones generales Artculo 486.-Procedencia.Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos: 1. Retracto; 2. Ttulo supletorio, Prescripcin adquisitiva y Rectificacin de reas o linderos; 3. Responsabilidad civil de los Jueces; 4. Expropiacin; 5. Tercera; 6. Impugnacin de acto o resolucin administrativa; 7. La pretensin cuyo petitorio tenga una estimacin patrimonial mayor de veinte y hasta trescientas Unidades de Referencia Procesal; 8. Los que no tienen una va procedimiental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensin, el Juez considere atendible su empleo; y 9. Los que la ley seale. Artculo 487.- Fijacin del proceso por el Juez.En el caso del inciso 8 del Artculo 486, la resolucin que declara aplicable el proceso abreviado, ser expedida sin citacin al demandado y es inimpugnable. Artculo 488.- Competencia.Son competentes para conocer los procesos abreviados los Jueces Civiles y los de Paz Letrados, salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos
CAJAS BUSTAMANTE William (2005). CDIGO CIVIL. Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima Per. Pags. 353 357.
50
35
jurisdiccionales. Los Juzgados de Paz Letrados son competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal. *Artculo vigente conforme a la modificacin establecida por el Artculo 3 de la Ley N 27155, publicada el 11-07-99. Artculo 489.- Normatividad supletoria.Es aplicable a este proceso lo dispuesto en el Artculo 476, con las modificaciones establecidas en este Captulo. Artculo 490.- Reconvencin.Es improcedente la reconvencin en los asuntos referidos en los incisos 1., 2., 3., 5 y 6. del Artculo 486. Artculo 491.- Plazos.Los plazos mximos aplicables a este proceso son: 1. Tres das para interponer tachas u oposiciones a los medios probatorios, contados desde la notificacin de las resoluciones que los tienen por ofrecidos. 2. Tres das para absolver las tachas u oposiciones. 3. Cinco das para interponer excepciones o defensas previas, contados desde la notificacin de la demanda o de la reconvencin. excepciones o defensas 4. Cinco das para absolver el traslado de las previas. 5. Diez das para contestar la demanda y reconvenir. 6. Cinco das para ofrecer medios probatorios si en la contestacin se invocan hechos no expuestos en la demanda o en la reconvencin, conforme al Artculo 440. 7. Diez das para absolver el traslado de la reconvencin. 8. Quince das para la realizacin de la audiencia de saneamiento procesal y conciliacin referida en el Artculo 493, contados desde el vencimiento del plazo para contestar la demanda o reconvenir. 9. Veinte das para la realizacin de la audiencia de pruebas, conforme al segundo prrafo del Artculo 471. 10. Cinco das para la realizacin de las audiencias especial y complementaria, de ser el caso. 11. Veinticinco das para expedir sentencia, conforme al Artculo 211. 12. Cinco das para apelar la sentencia, conforme al Artculo 373. Artculo 492.- Plazo especial del emplazamiento.- Para los casos previstos en el tercer prrafo del Artculo 435, los plazos sern de treinta y cuarenticinco das, respectivamente. Artculo 493.- Abreviacin del procedimiento. El saneamiento procesal y la conciliacin se realizarn en una sola audiencia de la siguiente manera: 1. Inicialmente el Juez actuar los medios probatorios ofrecidos que considere necesarios para el saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o defensas previas; luego proceder a pronunciarse sobre la validez de la relacin procesal, atendiendo a lo dispuesto en el Artculo 465. Si considera que la relacin es invlida pero subsanable, conceder para ello un plazo de cinco das, sin alterar el curso de la audiencia. 2. A continuacin, proceder a propiciar la conciliacin entre las partes, salvo que hubiera concedido apelacin con efecto suspensivo. 36
3. Si la conciliacin no se produjera, proceder de acuerdo a lo dispuesto en el Artculo 471. Artculo 494.- Apelacin.En este proceso tendr efecto suspensivo la apelacin de la resolucin que declara improcedente la demanda, la que declara la invalidez de la relacin procesal con carcter insubsanable, la que declara fundada una excepcin o defensa previa y de la sentencia. Las dems apelaciones se concedern sin efecto suspensivo y tendrn la calidad de diferidas, salvo que el Juez decida su trmite inmediato, mediante resolucin debidamente motivada.51 Sub captulo 2 Ttulo supletorio, Prescripcin adquisitiva y Rectificacin o delimitacin de reas o linderos Artculo 504.- Tramitacin.Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a ste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente; 2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripcin; y 3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los linderos, o para que se limiten stos mediante deslinde. Este proceso slo se impulsar a pedido de parte. Artculo 505.- Requisitos especiales.Adems de lo dispuesto en los Artculos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales: 1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, segn la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. 3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se acompaar, adems, copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
CAJAS BUSTAMANTE William (2005). CDIGO CIVIL. Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima Per. Pags. 185-188.
51
37
4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes. 5. Tratndose de deslinde se ofrecer como prueba, adems, la inspeccin judicial del predio. CONCORDANCIAS: LEY N 28325, Art. 3, inc. b) Artculo 506.- Emplazamiento.Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondr que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma prevista en los Artculos 167 y 168. En los casos del artculo 435 y siempre que se trate de predios rsticos, se efectuar asimismo notificacin por radiodifusin por cinco das consecutivos como dispone el Artculo 169. Artculo 507.- Intervencin del Ministerio Pblico.En los casos previstos en el segundo prrafo del Artculo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitar dictamen del Ministerio Pblico antes de pronunciar sentencia. El dictamen ser expedido dentro de diez das, bajo responsabilidad. Artculo 508.- Consulta.Cuando el dictamen del Ministerio Pblico, en el caso del Artculo 507, fuera contrario a la pretensin demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevar en consulta a la Corte Superior.52 LEGISLACION DE DERECHO NOTARIALL D. DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO N 1049 (Deroga el Decreto Ley N 26002 - ley del Notariado). ARTICULOS PERTINENTES: Artculo 2.- El notario es el profesional del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante l se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. A su funcin tambin corresponde la comprobacin de hechos y la tramitacin de Asuntos no Contenciosos previstos en las leyes de la materia.53
E. LEY N 26662 - LEY DE COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO CONTENCIOSOS TITULO DISPOSICIONES GENERALES I
CAJAS BUSTAMANTE William (2005). CDIGO CIVIL. Cuarta Edicin. Editorial Rodas. Lima Per. Pags. 190-192. 53 TAMBINI AVILA Monica. (2006). MANUAL DE DERECHO NOTARIAL. Editorial Nomos & Thesis. Lima Per. Pags. 489-490.
52
38
Artculo 1.- Asuntos No contenciosos.- Los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar segn corresponda los siguientes asuntos: 1. Rectificacin de partidas; 2. Adopcin de personas capaces; 3. Patrimonio familiar; 4.Inventarios; 5.Comprobacin de Testamentos; 6.Sucesin intestada. Artculo 2.- Competencia y Proceso Judicial.- Es competente en la va judicial el Juez de Paz Letrado sujetndose los procesos a las normas del Cdigo Procesal Civil. Artculo 3.- Actuacin Notarial.- La actuacin notarial en los asuntos sealados en el Artculo 1, se sujeta a las normas que establece la presente ley, y supletoriamente a la Ley del Notariado y al Cdigo Procesal Civil. Slo podrn intervenir en procesos no contenciosos los notarios que posean ttulo de abogado. Artculo 4.- Responsabilidad de los Notarios.-El notario en el ejercicio de la funcin debe abstenerse de autorizar instrumentos pblicos contrarios a normas orden pblico. En caso de incumplimiento asume las responsabilidades que determinan los Artculos 144 y 145 de la Ley del Notariado. Artculo 5.- Requisitos para iniciar el trmite.- El trmite se inicia por peticin escrita de los interesados o sus representantes, sealando nombre, identificacin, direccin de todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal. Artculo 6.- Consentimiento Unnime.- Es requisito indispensable el consentimiento unnime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento de la tramitacin manifiesta oposicin, el notario debe suspender inmediatamente su actuacin y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad. Artculo 7.- Colaboracin de las autoridades.- Los notarios de oficio, pueden requerir de las autoridades la colaboracin para obtener los datos e informes que le sean indispensables para la tramitacin de los procesos no contenciosos. El funcionario est obligado a remitir la informacin solicitada, bajo responsabilidad. Artculo 8.- Protocolizacin de las actuaciones.- Las protocolizaciones que se efecten en aplicacin de la presente ley, se harn en el "Registro de Asuntos No Contenciosos". 39
Artculo 9.- Escritura Pblica.- Transcurrido el plazo que se seala en cada trmite, sin que medie oposicin, el notario extiende la escritura pblica correspondiente, en los casos en que la ley lo mande e inserta las publicaciones respectivas. Artculo 10.- Acta Notarial.- Las actuaciones que se protocolicen deben constar en acta notarial. Artculo 11.- Inscripcin Registral.- La inscripcin registral se efecta en mrito de los partes cursados por el notario. Artculo 12.- Validez del documento notarial.- El documento notarial es autntico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Artculo 13.- Publicaciones.- La publicacin de avisos a que se refiere la presente ley, se realiza por una sola vez en el diario oficial y en otro de amplia circulacin del lugar donde se realiza el trmite, y, a falta de diario en dicho lugar, en el de la localidad mas prxima. Si fuera el caso se observar lo dispuesto en el Artculo 169 del Cdigo Procesal Civil. En el aviso debe indicarse el nombre y la direccin del notario ante quien se hace el trmite. Artculo 14.- Intervencin del abogado.- Las solicitudes de inicio del trmite y los escritos que se presenten deben llevar firma de abogado.
F.
LEY N 27157
LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN TITULO PRELIMINAR Artculo 1.- Del objeto de la Ley La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn. Artculo 5.- De la funcin notarial 5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, para los fines de la legalizacin, certifica y verifica la 40
documentacin que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley. 5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral. Artculo 21.- De la prescripcin adquisitiva de dominio La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley. Artculo 22.- De la Inmatriculacin La primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley. Artculo 23.- De la procedencia de la inscripcin No es impedimento para la inmatriculacin del terreno, de ser el caso, ni para la inscripcin del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes que uno o ms de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador suspende la inscripcin cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo. G. DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC
ARTCULOS PERTINENTES: CAPTULO II El NOTARIO Artculo 5.-Funcin notarial El notario cumple las siguientes funciones: a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los ttulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcin. b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacin previstos en este Reglamento, sujetndose al procedimiento respectivo. c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del trmite. 41
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o pretensin, respecto de la propiedad del terreno o de la edificacin, para que puedan ejercer su derecho de oposicin si fuera el caso. e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de ste en el FOR y otros documentos anexos. f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Tcnico de Verificacin. g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los derechos, actos o contratos objeto de regularizacin. h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una copia completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripcin respectivas. i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes. Artculo 6.- Competencia Notarial Es competente para conocer el trmite de regularizacin, el notario del distrito notarial donde se ubica la edificacin objeto de regularizacin. Para los casos de saneamiento de titulacin regulados en el Captulo IV del Ttulo II de la presente Seccin, el notario debe ser abogado. CAPTULO IV REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN Artculo 35.-Saneamiento de titulacin Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artculos 39 a 43 de este Reglamento. Artculo 36.-Prescripcin adquisitiva de dominio Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, est o no registrado el predio. El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva de la peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado. Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la edificacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin. 42
Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios, cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigedad exigida por el Art. 2018 del Cdigo Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente. Artculo 38.- Normas de procedimiento La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos supletorios a que se refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se tramitan por la va de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Cdigo Procesal Civil. Artculo 39.- Inicio del proceso El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deber contener cuando menos: a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de posesin. b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso. c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios. d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien. f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catastral, de ser el caso. g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita. h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias. Artculo 40.- Emplazamiento El notario notificar necesariamente: a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado. b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin. c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud. Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil. Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el diario oficial "El Peruano" y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble. Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento 43
41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, as como la declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de presencia. 41.2 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un acta donde har constar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos supletorios, segn sea el caso. 41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado. Artculo 42.- Finalizacin El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo de ser el caso. Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31 del presente Reglamento. Artculo 43.- La Oposicin 43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o a la formacin de ttulos supletorios en trmite. Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien suspender el trmite en el estado en que se encuentre y remitir lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer da hbil de presentada la oposicin. 43.2 El Juez, una vez recibido el expediente conceder un plazo judicial, comn para ambas partes, para la adecuacin del expediente a las exigencias del trmite judicial, tanto de la demanda como de la contestacin, y proseguir el trmite conforme a su procedimiento. 43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que ste prosiga segn el sentido de la misma. H. LEY 27333, LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES ARTICULOS PERTINENTES: 44
Artculo 1.- De los alcances de la presente Ley La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se rige por las disposiciones de dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en las Leyes N 26002, Ley del Notariado y N 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias, en lo que resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157, su reglamento y la presente Ley. Artculo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157 2.1 Precsase que la certificacin y verificacin de la documentacin que se adjunta al formulario registral a que se refiere el prrafo 5.1 del Artculo 5 de la Ley N 27157 es la constatacin efectuada por el notario respecto de la existencia y legalidad de dicha documentacin. El Notario no incurrir en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuacin maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas necesarias en el proceso de verificacin respecto a la legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley N 27157 exige la intervencin de un verificador, ste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la informacin tcnica que verifica as como su conformidad con las normas tcnicas y urbanas correspondientes. 2.2 El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo certificar haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompaada de las cartas notariales cursadas y la publicacin del correspondiente aviso, de ser el caso; as como que la reunin de propietarios se realiz dentro del plazo de 10 (diez) das tiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artculo 6 de la Ley N 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la documentacin presentada. Para su inscripcin en el registro correspondiente se adjuntar el acta simple. 2.3 El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por los concurrentes. Si el acuerdo se adopt sin la asistencia de todos los propietarios, una copia del acta deber exhibirse por lo menos durante 3 (tres) das consecutivos en los lugares ms visibles de la edificacin. Si el acuerdo se adopt con la asistencia de todos los propietarios, no requerir de publicacin alguna. En los casos en que se haya acordado la modificacin del porcentaje de participacin en las reas comunes, si no asistieron a la reunin todos los propietarios, adems de la exhibicin antes referida, se deber publicar, por una vez, un extracto del acuerdo en el Diario Oficial El Peruano y en otro de los de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble. Artculo 3.- De la alternativa de regularizacin mediante instrumento pblico notarial 45
3.1 El procedimiento de regularizacin de edificaciones que realice, al amparo del Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de propiedad registrado o que conste por escritura pblica y que no requiera de saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervencin notarial, con la intervencin de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable. Efectuada la inscripcin, el registro pblico remite a la municipalidad respectiva una de las copias completas del expediente para los efectos tributarios y catastrales correspondientes. La otra copia podr ser recabada por el interesado directamente del registro. 3.2 La regularizacin de edificacin que realice, al amparo del Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de propiedad que conste en documento de fecha cierta, resolucin administrativa o que requiera de saneamiento por prescripcin adquisitiva de dominio, formacin de ttulo supletorio o rectificacin de rea o linderos, necesariamente se tramita ante notario pblico; salvo los procedimientos de regularizacin que tramite la COFOPRI en los procesos de formalizacin a su cargo, los que se sujetarn a sus propias normas. Artculo 5.- Del trmite notarial de Prescripcin Adquisitiva de Dominio El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el Artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer prrafo del Artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo con el trmite siguiente: a) La solicitud se tramitar como asunto no contencioso de competencia notarial y se regir por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157 y la presente Ley. b) Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artculo 505 del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del presente trmite. Asimismo, suscribirn la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni ms de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) aos de edad, quienes declararn que conocen al solicitante y especificarn el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. c) El Notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) das en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulacin nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la direccin del Notario donde se hace el trmite. Asimismo, solicitar al registro respectivo la anotacin preventiva de la solicitud. d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocar carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripcin adquisitiva de dominio. 46
e) El Notario obligatoriamente se constituir en l inmueble materia de la solicitud, extendiendo un Acta de Presencia, en la que se compruebe la posesin pacfica y pblica del solicitante. En dicha acta se consignar la descripcin y caractersticas del inmueble, as como el resultado de la declaracin de quienes se encuentren en los predios colindantes. f) Transcurrido el trmino de 25 (veinticinco) das desde la fecha de la ltima publicacin, sin mediar oposicin, el Notario completar el formulario registral o elevar a escritura pblica la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripcin. Slo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pblica la solicitud, se insertarn a la misma los avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompandose al Registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos slo el Formulario Registral, el Notario archivar los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. g) Si existe oposicin de algn tercero el Notario dar por finalizado el trmite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la va arbitral, de ser el caso. h) El Notario presentar a los Registros Pblicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley N 27157. i) El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo propietario. j) Los trminos se contarn por das hbiles, conforme con lo dispuesto por el Artculo 141 del Cdigo Procesal Civil. k) El presente trmite comprende tambin a la declaracin de Prescripcin Adquisitiva de Dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Artculo 6.- Del trmite para la primera inscripcin de dominio 6.1 La declaracin notarial de formacin de Ttulos Supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22 de la Ley N 27157 se sujetar al mismo procedimiento establecido en el artculo precedente, en cuanto sea aplicable. 6.2 Cuando se haya solicitado la declaracin notarial para la primera inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22 de la Ley N 27157, sobre la base de ttulos con por lo menos 5 (cinco) aos de antigedad, el Notario verificar que se trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin, salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para dicho acto. El Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos 47
presentados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. 6.3 En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificacin del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado. 6.4 Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo N 002-89-JUS. Artculo 7.- De la inscripcin en los Registros Pblicos 7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N 27157 y de la presente Ley, no ser exigible para su inscripcin en el registro la previa autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o independizacin del terreno. 7.2 El Registro, por el solo mrito del acto de regularizacin, proceder a la desmembracin o segregacin de las unidades inmobiliarias objeto de la regularizacin. Artculo 13.- Del saneamiento del rea, Linderos y medidas perimtricas del terreno 13.1 Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda. b) Procedimiento Notarial: Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los que se refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley N 27157. c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros. 13.2 Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podr otorgarse la escritura
48
pblica a la que se refiere el inciso a), dndose por concluido el proceso iniciado.54 NORMAS DE DERECHO REGISTRAL I. LEY N 27755
LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS A CARGO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Artculo 1.- Crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP). Crase el Registro de Predios en el Registro de la Propiedad Inmueble, para cuyo efecto modifcase el inciso c) del Artculo 2 de la Ley N 26366 que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Pblicos, el mismo que quedar redactado en los siguientes trminos: Artculo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Pblicos vincula en lo jurdico registral a los Registros de todos los Sectores Pblicos y est conformado por los siguientes Registros: (...) c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros: - Registro de Predios; - Registro de Buques; - Registro de Embarcaciones Pesqueras; - Registro de Aeronaves; - Registro de Naves; - Registro de Derechos Mineros; - Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos. ...) Artculo 2.- Unificacin de Registros El Registro de Predios comprende el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. Su mbito es nacional. La SUNARP conduce y supervisa el proceso de integracin de los Registros a que se refiere el presente artculo. Dicho proceso se efectuar progresivamente en el plazo de dos aos, computado a partir de la vigencia de la presente Ley. Artculo 3.- Proceso de integracin La integracin del Registro Predial Urbano al Registro de Predios de las Oficinas Registrales de la SUNARP, se efectuarn en dos
TAMBINI AVILA Monica.(2006). MANUAL DE DERECHO NOTARIAL. Editorial Nomos & Thesis. Lima Per. Pags. 537 - 541.
54
49
etapas. En la primera, el Registro Predial Urbano se incorporar a la SUNARP desde la vigencia de la presente Ley, como rgano desconcentrado de competencia nacional, con autonoma registral, econmica y administrativa, en calidad de Unidad Ejecutora del Pliego SUNARP. En la segunda etapa, el Registro Predial Urbano, conjuntamente con los dems registros a que se hace referencia en el Artculo 2, se integra al Registro de Predios de cada Oficina Registral de la SUNARP, mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos. Artculo 4.- Trmite aplicable a los predios inscritos en el Registro Predial Urbano Las solicitudes de inscripcin y publicidad que se presenten a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de predios con partidas registrales abiertas en el Registro Predial Urbano, as como las inscripciones solicitadas por la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), continuarn rigindose en todo lo que no se oponga a la presente Ley, por los Decretos Legislativos Nms. 495 y 496 y sus reglamentos; directivas y dems normas legales, hasta la conclusin del plazo de dos aos a que se refiere el Artculo 2 de la presente Ley. Artculo 5.- Partidas Registrales El Registro Predial Urbano solicitar al Registrador Pblico correspondiente del Registro de Propiedad Inmueble, el bloqueo, traslado y cierre de las partidas registrales con sus respectivas copias, as como de los certificados de vigencia de los poderes que se requieran, respecto de aquellos predios sobre los que el Registro Predial Urbano mantiene competencia. Para tal efecto, los registradores tendrn acceso a la informacin registral del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, necesaria para los procesos de inscripcin, estando tambin facultados para proceder al cierre de las partidas registrales materia de traslado. El Registro Predial Urbano, trasladar definitivamente las partidas que obran en sus registros al Registro de Propiedad Inmueble, cuando as lo soliciten los propietarios, siempre y cuando, cumplan los requisitos y condiciones, que para tal efecto establezca la SUNARP expidiendo las disposiciones que sean necesarias. Las contiendas de competencia relacionadas con el traslado de partidas registrales que pudieran generarse, sern resueltas por el Superintendente Nacional de los Registros Pblicos. Artculo 6.- Trmite aplicable a los predios rurales inscritos en la Seccin Especial de Predios Rurales Las solicitudes de inscripcin y publicidad que se presenten a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de 50
predios rurales con partidas registrales abiertas en una Seccin Especial de Predios Rurales, o las inscripciones que solicite el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural PETT del Ministerio de Agricultura, continuarn rigindose en todo lo que no se oponga a la presente Ley, por el Decreto Legislativo N 667 y sus reglamentos; directivas y dems normas legales, hasta la conclusin del plazo de dos aos a que se refiere el Artculo 2 de la presente Ley. Artculo 7.- Mecanismos de simplificacin, desregulacin y reduccin de costos de acceso al Registro La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos podr implementar en el Registro de Predios, en forma progresiva, los mecanismos de simplificacin, desregulacin y reduccin de actos administrativos. Dicha implementacin deber considerar las polticas de promocin del acceso de la propiedad al registro y de salvaguarda de la seguridad jurdica, de acuerdo a lo previsto en el Artculo 2010 y dems normas del Cdigo Civil. Vencido el plazo del proceso de integracin de los registros previsto en el Artculo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarn por Escritura Pblica, o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este ltimo caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT). En los lugares donde no exista Notario Pblico, podrn habilitarse formularios registrales para ser tramitados ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte UIT. Los notarios pblicos a travs de sus rganos representativos podrn celebrar convenios para garantizar que los costos notariales de los instrumentos pblicos estn al alcance de los otorgantes. Del mismo modo, la SUNARP podr tambin extender paulatinamente dichos mecanismos a todos los Registros Pblicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, teniendo en cuenta para ello los resultados que se puedan obtener de lo dispuesto en el prrafo precedente. Para efectos de la mencionada extensin, la SUNARP continuar ejecutando el proyecto de interconexin de sus oficinas a nivel nacional, a fin que todos los Registros Pblicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos tengan competencia nacional.
51

La Prescripcion Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede Notarial

Caricato da

Informazioni sul documento

Descrizione originale:

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

La Prescripcion Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede Notarial

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL

INSTITUTO DE CAPACITACION JURIDICA ICJ

DIPLOMADO EN DERECHO NOTARIAL, REGISTRAL E INMOBILIARIO