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ANALISI COSTI - RICAVI

COSTI:
terreno

mq (slp)

quantit
2,720

spese d'atto, ecc.

4%

su costo terreno

spese tecniche

8%

su costi costruzione

oneri urbanizz. 1 - residenza


oneri urbanizz. 1 - terziario - commerciale
oneri urbanizz. 2 - residenza
oneri urbanizz. 2 - terziario - commerciale

scomputo
scomputo
mc
mq

0
0
4,752
508

contributi sul costo di costruzione - residenza


contributi sul costo di costruzione - terziario - comm.

7%
5%

demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE:

quantit

Verde pubblico da realizzare

mq

Parcheggi pubblici da realizzare

mq

Strade e servizi

mq

1,458

Residenziale

mq

1,760

Parcheggi interrati

mq

450

Terziario - Commerciale

mq

508

Totale
SPESE GENERALI INTERVENTO:

2%

su costi costruzione

SPESE COMMERCIALIZZAZIONE:

2%

su vendite

TOTALE COSTI

RICAVI (vendite):
Residenziale
Parcheggi interrati
Terziario - Commerciale
TOTALE RICAVI:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:

quantit
mq

1,760

18

mq

508

esposizione
interessi passivi
interessi attivi

annuo
5.00%
2.50%

equiv. di periodo
1.23%
0.62%

27.50%
3.90%

su Flusso a fini fiscali


su (R - 70%C)

8.50%

equiv. di periodo
2.06%

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:


Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES
IRAP
FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:
annuo
saggio attualizzazione
Ante tasse:
VAN
TIR (trimestrale)

775,170
9.67%

Post tasse:
VAN POST TASSE
TIR POST TASSE (trimestrale)

401,915
6.48%

FLUSSI ECONOMICI
1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0
1
-200,000

-400,000

-400,000

-600,000

-800,000

0.0%

I Trim.
20%
163,200
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
100%
0

II Trim.
20%
163,200
0%
0
5%
15,012
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Inizio lavori
III Trim.
20%
163,200
20%
6,528
5%
15,012
20%
0
0
25,395
3,354
20%
8,870
6,472
0%
0

1,369,329

25.7%

163,200

178,212

228,831

45

0.0%

75

0.0%

90

131,220

2.5%

2,772,000

52.0%

450

202,500

3.8%

1,275

647,190

12.1%

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
15%
415,800
15%
30,375
15%
97,079

3,752,910

70.4%

543,254

75,058

1.4%

6,255

6,255

6,255

130,845

2.5%

2,251

5,328,142

100%

169,455

184,466

780,591

Totale

2,800

4,928,000

75%

98,560

22,000

396,000

6.1%

7,920

2,400

1,218,240

19%

6,091

6,542,240

100%

112,571

-169,455

-184,466

-668,019

Totale

816,000

15.3%

32,640

0.6%

300,233

5.6%

22.55
132.52
26.72
33.04

0
0
126,973
16,771

0.0%
0.0%
2.4%
0.3%

360
costo effettivo

44,352
32,360

0.8%
0.6%

costo parametrico
300

costo parametrico

1,575

prezzo

1,214,098

I Trim.

II Trim.

III Trim.

totale
-89,838
8,546

-169,455

-356,001

-1,028,389

0
0

-2,080
0

-4,369
0

-169,455

-186,546

-672,388

-169,455

-356,001

-1,028,389

0
0

0
0

0
0

-169,455

-186,546

-672,388

TIR A.T. annuale


44.6%

TIR P.T. annuale


28.6%

POST TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO


1,000,000

800,000

600,000

400,000
Series1
Series2

200,000

Series3
Series4

0
1

Series5
Series6

-200,000

Series7
-400,000

-600,000

-800,000

IV Trim.
20%
163,200
80%
26,112
10%
30,023
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

V Trim.
20%
163,200
0%
0
10%
30,023
20%
0
0
25,395
3,354
20%
8,870
6,472
0%
0

VI Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

VII Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
20%
0
0
25,395
3,354
20%
8,870
6,472
0%
0

VIII Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

IX Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
20%
0
0
25,395
3,354
20%
8,870
6,472
0%
0

219,335

237,314

30,023

74,114

30,023

74,114

0%
0
0%
0
0%
0
15%
415,800
15%
30,375
15%
97,079

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

543,254

362,169

362,169

362,169

362,169

362,169

6,255

6,255

6,255

6,255

6,255

6,255

4,868

9,082

13,739

21,179

26,656

13,815

773,712

614,821

412,186

463,717

425,103

456,354

IV Trim.

V Trim.

VI Trim.

VII Trim.

VIII Trim.

IX Trim.

197,120

369,600

517,440

788,480

985,600

492,800

15,840

29,700

41,580

63,360

79,200

39,600

30,456

54,821

127,915

207,101

268,013

158,371

243,416

454,121

686,935

1,058,941

1,332,813

690,771

-530,296

-160,700

274,749

595,224

907,709

234,417

-1,571,306

-1,751,289

-1,498,032

-921,193

-24,788

209,325

-12,621
0

-19,283
0

-21,492
0

-18,384
0

-11,305
0

-304
0

-542,917

-179,983

253,257

576,839

896,404

234,113

-1,571,306

-1,751,289

-1,498,032

-921,193

-24,788

209,325

0
0

0
0

0
-15,538

0
-28,639

0
-40,374

57,564
-14,482

-542,917

-179,983

237,719

548,200

856,030

162,067

IO OTTIMISTICO

ANTE TASSE_SCENARIO OTTIMISTICO


1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000
Series1

0
1
-200,000

-400,000

-600,000

-800,000

X Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

XI Trim.
0%
0
0%
0
10%
30,023
20%
0
0
25,395
3,354
20%
8,870
6,472
0%
0

30,023

Fine lavori
XII Trim.
0
0
0%
0
10%
30,023
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

100%
816,000
100%
32,640
100%
300,233
100%
0
0
126,973
16,771
100%
44,352
32,360
100%
0

74,114

30,023

1,369,329

30%
0
30%
0
30%
39,366
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,719

30%
0
30%
0
30%
39,366
5%
138,600
5%
10,125
5%
32,360

40%
0
40%
0
40%
52,488
5%
138,600
5%
10,125
5%
32,360

100%
0
100%
0
100%
131,220
100%
2,772,000
100%
202,500
100%
647,190

401,535

220,451

233,573

3,752,910

6,255

6,255

6,255

75,058

13,084

13,084

13,084

130,845

450,898

313,904

282,935

5,328,142

X Trim.

XI Trim.

XII Trim.

492,800

492,800

492,800

4,928,000

39,600

39,600

39,600

396,000

121,824

121,824

121,824

1,218,240

654,224

654,224

654,224

6,542,240

203,326

340,320

371,289

413,947

756,830

1,132,806

0
1,296

0
2,563

0
4,686

204,623

342,883

375,975

204,623

342,883

375,975

56,271
-13,205

94,293
-16,945

103,393
-17,791

135,146

231,645

254,792

CENARIO OTTIMISTICO

Series1

PIANO VENDITE
Residenziale
RATEIZZAZIONI
VENDITE
INCASSI in %

I Trim.

PIANO VENDITE
Parch. Interrati
RATEIZZAZIONE
VENDITE
INCASSI in %

I Trim.

PIANO VENDITE
Terz.-Comm.
RATEIZZAZIONE
VENDITE
INCASSI in %

I Trim.

0.00%
0.00%
0.00%

0.00%
0.00%
0.00%

0.00%
0.00%
0.00%

Inizio lavori
III Trim

II Trim.
0.00%
10.00%
0.00%
II Trim.

10.00%
10.00%
2.00%
III Trim

0.00%
10.00%
0.00%
II Trim.

10.00%
10.00%
2.00%
III Trim

0.00%
0.00%
0.00%

10.00%
5.00%
0.50%

IV Trim.
10.00%
10.00%
4.00%
IV Trim.
10.00%
10.00%
4.00%
IV Trim.
10.00%
10.00%
2.50%

V Trim.
10.00%
15.00%
7.50%
V Trim.
10.00%
15.00%
7.50%
V Trim.
10.00%
10.00%
4.50%

VI Trim.
10.00%
15.00%
10.50%
VI Trim.
10.00%
15.00%
10.50%
VI Trim.
10.00%
20.00%
10.50%

VII Trim.
10.00%
20.00%
16.00%
VII Trim.
10.00%
20.00%
16.00%
VII Trim.
10.00%
25.00%
17.00%

Fine lavori
VIII Trim.
10.00%
20.00%
20.00%
VIII Trim.
10.00%
20.00%
20.00%
VIII Trim.
10.00%
25.00%
22.00%

IX Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
IX Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
IX Trim.
10.00%
5.00%
13.00%

X Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
X Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
X Trim.
10.00%
0.00%
10.00%

XI Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
XI Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
XI Trim.
10.00%
0.00%
10.00%

XII Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
XII Trim.
10.00%
0.00%
10.00%
XII Trim.
10.00%
0.00%
10.00%

100%
100%
100%

100%
100%
100%

100%
100%
100%

ANALISI COSTI - RICAVI


COSTI:
terreno

quantit costo parametrico


2,720
300

mq (slp)

spese d'atto, ecc.

4%

su costo terreno

spese tecniche

8%

su costi costruzione

oneri urbanizz. 1scomputo


- residenza
0
oneri urbanizz. 1scomputo
- terziario - commerciale
0
oneri urbanizz. 2 - residenza
mc
4,752
oneri urbanizz. 2 - terziario
mq
- commerciale
508

22.55
132.52
26.72
33.04

contributi sul costo di costruzione - residenza


7%
360
contributi sul costo di costruzione - terziario
5%costo
- comm.
effettivo
demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE:

quantit costo parametrico

Verde pubblico da realizzare


mq

45

Parcheggi pubblici da
mqrealizzare

75

Strade e servizi

mq

1,458

90

Residenziale

mq

1,760

1,575

Parcheggi interrati mq

450

450

Terziario - Commerciale
mq

508

1,275

Totale
SPESE GENERALI 2%
INTERVENTO:
su costi costruzione
SPESE COMMERCIALIZZAZIONE:
2%
su vendite
TOTALE COSTI

RICAVI (vendite):
Residenziale
Parcheggi interrati

quantit

prezzo med.

mq

1,760

2,800

18

22,000

508

2,400

Terziario - Commerciale
mq

TOTALE RICAVI:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:
esposizione

annuo

equiv. di periodo

interessi passivi

5.00%

1.23%

interessi attivi

2.50%

0.62%

FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:


Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES

27.50%

su Flusso a fini fiscali

IRAP

3.90%

su (R - 70%C)

FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:


annuo
equiv. di periodo
saggio attualizzazione
8.50%
2.06%
Ante tasse:
VAN
775,438
TIR (trimestrale) 9.67%

TIR A.T. annuale


44.7%

Post tasse:
VAN POST TASSE
402,087
TIR POST TASSE6.48%
(trimestrale)

TIR P.T. annuale


28.6%

ANALISI DI SENSIBILITA'
Costo del terreno
Var. %
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%

340.00
360.00
380.00
400.00
420.00
440.00
460.00

TIR annuo Var.TIR ass. Var.TIR %


44.65%
37.46%
9.34%
33.23%
34.17%
6.06%
21.54%
31.06%
2.95%
10.48%
28.11%
0.00%
0.00%
25.32%
-2.79%
-9.93%
22.67%
-5.45%
-19.37%
20.14%
-7.98%
-28.38%

Costo di costruzione residenziale


Var. %
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%

1190.00
1260.00
1330.00
1400.00
1470.00
1540.00
1610.00

Prezzo di vendita residenziale


Var. %
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%

2125.00
2250.00
2375.00
2500.00
2625.00
2750.00
2875.00

TIR annuo Var.TIR ass. Var.TIR %


44.65%
84.87%
23.10%
37.40%
76.83%
15.06%
24.38%
69.14%
7.37%
11.93%
61.77%
0.00%
0.00%
54.71%
-7.06%
-11.43%
47.94%
-13.83%
-22.39%
41.43%
-20.34%
-32.93%

TIR annuo
44.65%
-3.09%
5.74%
14.56%
23.39%
32.23%
41.09%
50.01%

Var.TIR ass.

Var.TIR %

-26.48%
-17.65%
-8.83%
0.00%
8.84%
17.70%
26.62%

-113.22%
-75.47%
-37.74%
0.00%
37.80%
75.71%
113.85%

20%
163,200
0%
0
5%
15,014
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Inizio lavori
III Trim.
20%
163,200
20%
6,528
5%
15,014
20%
0
0
25,395
3,357
20%
8,870
6,477
0%
0

163,200

178,214

228,841

219,339

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
15%
415,800
15%
30,375
15%
97,155

0%
0
0%
0
0%
0
15%
415,800
15%
30,375
15%
97,155

Totale
costo parametrico
816,000

15.3%

32,640

0.6%

300,274

5.6%

0
0
126,973
16,784

0.0%
0.0%
2.4%
0.3%

44,352
32,385

0.8%
0.6%

0.0%

I Trim.
20%
163,200
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
100%
0

1,369,408

25.7%

II Trim.

IV Trim.
20%
163,200
80%
26,112
10%
30,027
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

costo parametrico
0

0.0%

0.0%

131,220

2.5%

2,772,000

52.0%

202,500

3.8%

647,700

12.2%

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

3,753,420

70.4%

543,330

543,330

75,068

1.4%

6,256

6,256

6,256

6,256

130,864

2.5%

2,252

4,869

5,328,761

100%

169,456

184,469

780,678

773,794

Totale

4,928,000

75%

98,560

197,120

396,000

6.1%

7,920

15,840

1,219,200

19%

6,096

30,480

I Trim.

II Trim.

III Trim.

IV Trim.

6,543,200
1,214,439

100%

112,576

243,440

-169,456

-184,469 -668,102

-530,354

-169,456

-356,005 ########

-1,571,451

-89,844

-2,080

-4,369

-12,622

8,550

-169,456

-186,549 -672,471

-542,976

-169,456

-356,005 ########

-1,571,451

-186,549 -672,471

-542,976

-169,456

TIR A.T. annuale

TIR P.T. annuale

Analisi sensibilit - Grafico Spider

80%

Var % TIR

30%

-15%

-10%

-5%

-20% 0%

5%

-70%

-120%
Var %

Var. %
Costo del terreno
Costo di costruzione
Prezzo di vendita
residenziale
residenziale
-15.00%
33.23%
37.40%
-113.22%
-10.00%
21.54%
24.38%
-75.47%
-5.00%
10.48%
11.93%
-37.74%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
5.00%
-9.93% -11.43%
37.80%
10.00%
-19.37% -22.39%
75.71%
15.00%
-28.38% -32.93%
113.85%

Fine lavori
V Trim. VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim. XI Trim. XII Trim.
20%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
163,200
0
0
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
0
0
0
0
0
0
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
30,027
30,027
30,027
30,027
30,027
30,027
30,027
30,027
20%
0%
20%
0%
20%
0%
20%
0%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
25,395
0
25,395
0
25,395
0
25,395
0
3,357
0
3,357
0
3,357
0
3,357
0
20%
0%
20%
0%
20%
0%
20%
0%
8,870
0
8,870
0
8,870
0
8,870
0
6,477
0
6,477
0
6,477
0
6,477
0
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
0
0
0
0
0
0

100%
816,000
100%
32,640
100%
300,274
100%
0
0
126,973
16,784
100%
44,352
32,385
100%
0

237,326

30,027

74,126

30,027

74,126

30,027

74,126

30,027

1,369,408

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

0%
0
0%
0
0%
0
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

30%
0
30%
0
30%
39,366
10%
277,200
10%
20,250
10%
64,770

30%
0
30%
0
30%
39,366
5%
138,600
5%
10,125
5%
32,385

40%
0
40%
0
40%
52,488
5%
138,600
5%
10,125
5%
32,385

100%
0
100%
0
100%
131,220
100%
2,772,000
100%
202,500
100%
647,700

362,220

362,220

362,220

362,220

362,220

401,586

220,476

233,598

3,753,420

6,256

6,256

6,256

6,256

6,256

6,256

6,256

6,256

75,068

9,083

13,741

21,182

26,660

13,818

13,086

13,086

13,086

130,864

614,885

412,244

463,784

425,164

456,420

450,955

313,944

282,967

5,328,761

V Trim.

VI Trim. VII Trim. VIII Trim. IX Trim.

X Trim.

XI Trim. XII Trim.

369,600

517,440

788,480

985,600

492,800

492,800

492,800

492,800

4,928,000

29,700

41,580

63,360

79,200

39,600

39,600

39,600

39,600

396,000

54,864

128,016

207,264

268,224

158,496

121,920

121,920

121,920

1,219,200

454,164
-160,721

687,036 1,059,104 1,333,024

690,896

654,320

654,320

654,320

274,792

371,353

595,320

907,860

234,476

203,365

340,376

######## ######## -921,226

-24,671

209,503

414,165

757,105 1,133,146

-19,285

-21,494

-18,386

-11,305

-303

1,297

2,565

4,688

-180,007

253,298

576,934

896,555

234,173

204,662

342,940

376,041

######## ######## -921,226

-24,671

209,503

204,662

342,940

376,041

57,613

56,282

94,309

103,411

-15,540

-28,644

-40,381

-14,485

-13,207

-16,948

-17,793

-180,007

237,758

548,290

856,174

162,075

135,172

231,684

254,836

Grafico Spider

6,543,200

5%

10%

15%

Costo del terreno


Costo di costruzione residenziale
Prezzo di vendita residenziale

PIANO VENDITE
I Trim.
Residenziale
RATEIZZAZIONI0.00%
VENDITE 0.00%
INCASSI in % 0.00%
PIANO VENDITE
I Trim.

Inizio lavori
II Trim. III Trim IV Trim. V Trim. VI Trim.
0.00%
10.00%
0.00%
II Trim.

10.00%
10.00%
2.00%
III Trim

10.00%
10.00%
4.00%

10.00%
15.00%
7.50%

10.00%
15.00%
10.50%

IV Trim. V Trim. VI Trim.

Parch. Interrati
RATEIZZAZIONE0.00%
VENDITE 0.00%
INCASSI in % 0.00%

0.00%
10.00%
0.00%

PIANO VENDITE
I Trim. II Trim.
Terz.-Comm.
RATEIZZAZIONE0.00%
0.00%
VENDITE 0.00%
0.00%
INCASSI in % 0.00%
0.00%

10.00%
10.00%
2.00%
III Trim
10.00%
5.00%
0.50%

10.00%
10.00%
4.00%

10.00%
15.00%
7.50%

10.00%
15.00%
10.50%

IV Trim. V Trim. VI Trim.


10.00%
10.00%
2.50%

10.00%
10.00%
4.50%

10.00%
20.00%
10.50%

Fine lavori
VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim. XI Trim. XII Trim.
10.00%
20.00%
16.00%

10.00%
20.00%
20.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim. XI Trim. XII Trim.

100%
100%
100%

10.00%
20.00%
16.00%

10.00%
20.00%
20.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

100%
100%
100%

VII Trim. VIII Trim. IX Trim. X Trim. XI Trim. XII Trim.


10.00%
25.00%
17.00%

10.00%
25.00%
22.00%

10.00%
5.00%
13.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

10.00%
0.00%
10.00%

100%
100%
100%

ANALISI COSTI - RICAVI - SCENARIO GESTIONE


COSTI di investimento:
terreno

mq (slp)

quantit
21,000

spese d'atto, ecc.

4%

su costo terreno

spese tecniche

8%

su costi costruzione

oneri urbanizz. 1 - residenza


oneri urbanizz. 1 - terziario - commerciale
oneri urbanizz. 2 - residenza
oneri urbanizz. 2 - terziario - commerciale

scomputo
scomputo
mc
mq

0
0
50,400
4,200

contributi sul costo di costruzione - residenza


contributi sul costo di costruzione - terziario - comm.

7%
5%

demolizioni e bonifiche
Totale
COSTI COSTRUZIONE:

quantit

Verde pubblico da realizzare

mq

4,571

Parcheggi pubblici da realizzare

mq

3,335

Strade e servizi

mq

3,500

Residenziale

mq

16,800

Parcheggi interrati

mq

5,040

Terziario - Commerciale

mq

4,200

Totale
SPESE GENERALI INTERVENTO:

2%

su costi costruzione

TOTALE COSTI

BILANCIO di GESTIONE:
Ricavi da locazione (canoni)
- Vacancy (sfitto + inesigibilit)
Dismissione immobile

4.41%
2.00%
4.50%

sul valore di mercato


sui ricavi
saggio di capitalizzaz.

Accantonamento per manutenzione


Spese per manutenzioni

1.00%

su costi costruzione

Costi di gestione (property management )


Assicurazioni

2.00%
0.03%

sui ricavi
su valore catastale

ICI
Imposta di registro

0.60%
0.50%

Inflazione

2.50%

su valore catastale
sui canoni

REDDITO NETTO:
FLUSSO ECONOMICO:
ONERI FINANZIARI:
esposizione
annuo
5.00%
2.50%

interessi passivi
interessi attivi
FLUSSO FINANZIARIO ANTE TASSE:
Flusso a fini fiscali
TASSE:
IRES
IRAP

27.50%
3.90%

FLUSSO FINANZIARIO POST TASSE:


annuo
saggio attualizzazione

8.50%

Ante tasse:
VAN
TIR

-29,827,495
1.63%

Post tasse:
VAN POST TASSE
TIR POST TASSE

-31,851,627
0.83%

su Flusso a fini fiscali


su (R - 70%C)

0.0%

Inizio lavori
Anno 1
80%
6,720,000
100%
336,000
20%
521,709
20%
0
0
262,080
26,880
20%
84,672
63,000
100%
0

Anno 2
20%
1,680,000
0%
0
40%
1,043,418
40%
0
0
524,160
53,760
40%
169,344
126,000
0%
0

13,527,706

28.9%

8,014,341

3,596,682

1,916,682

45

205,695

0.4%

75

250,125

0.5%

90

315,000

0.7%

1,400

23,520,000

50.3%

400

2,016,000

4.3%

1,500

6,300,000

13.5%

0%
0
0%
0
0%
0
30%
7,056,000
30%
604,800
30%
1,890,000

0%
0
0%
0
0%
0
40%
9,408,000
40%
806,400
40%
2,520,000

100%
205,695
100%
250,125
100%
315,000
30%
7,056,000
30%
604,800
30%
1,890,000

32,606,820

69.7%

9,550,800

12,734,400

10,321,620

652,136

1.4%

191,016

254,688

206,432

46,786,662

100%

17,756,157

16,585,770

12,444,735

Anno 1
10%
248,276
-4,966

Anno 2
40%
993,102
-19,862

Anno 3
80%
1,986,204
-39,724

-4,966
-5,327

-19,862
-10,303

-39,724
-14,036

Totale

8,400,000

18.0%

336,000

0.7%

2,608,546

5.6%

22
128
26
32

0
0
1,310,400
134,400

0.0%
0.0%
2.8%
0.3%

360
costo effettivo

423,360
315,000

0.9%
0.7%

costo parametrico
400

Fine lavori
Anno 3
0%
0
0%
0
40%
1,043,418
40%
0
0
524,160
53,760
40%
169,344
126,000
0%
0

costo parametrico

totale
-46,572,935
0

-106,537
-1,241

-206,052
-4,966

-280,720
-9,931

125,239

732,058

1,602,069

-17,630,918

-15,853,712

-10,842,666

-17,630,918

-34,366,176

-46,927,150

0
0

-881,546
0

-1,718,309
0

-17,630,918

-16,735,258

-12,560,975

-17,630,918

-34,366,176

-46,927,150

0
0

0
0

0
0

-17,630,918

-16,735,258

-12,560,975

Anno 4

Anno 5

Anno 6

Anno 7

Anno 8

Anno 9

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
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0
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0%
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0
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0

0%
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0%
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0%
0
0%
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0%
0

0%
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0%
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0%
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0%
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0%
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0%
0

0%
0
0%
0
0%
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0%
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0%
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0%
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0%
0
0%
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0%
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0%
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0%
0
0%
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0%
0
0%
0
0%
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0%
0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

Anno 4
100%
2,482,755
-49,655

Anno 5
100%
2,529,307
-50,586

Anno 6
100%
2,576,731
-51,535

Anno 7
100%
2,625,045
-52,501

Anno 8
100%
2,674,265
-53,485

Anno 9
100%
2,724,407
-54,488

-467,867

-467,867

-467,867

-467,867
-1,871,466

-467,867

-467,867

-49,655
-14,176

-50,586
-14,317

-51,535
-14,457

-52,501
-14,597

-53,485
-14,738

-54,488
-14,878

-283,527
-12,414

-286,334
-12,647

-289,142
-12,884

-291,949
-13,125

-294,756
-13,371

-297,563
-13,622

2,073,328

2,114,837

2,157,180

328,905

2,244,429

2,289,367

2,073,328

2,114,837

2,157,180

328,905

2,244,429

2,289,367

-47,200,180

-47,445,352

-47,660,440

-49,714,557

-49,955,856

-50,164,281

-2,346,358
0

-2,360,009
0

-2,372,268
0

-2,383,022
0

-2,485,728
0

-2,497,793
0

-273,030

-245,172

-215,088

-2,054,117

-241,299

-208,425

-47,200,180

-47,445,352

-47,660,440

-49,714,557

-49,955,856

-50,164,281

0
-80,860

0
-82,479

0
-84,130

0
-12,827

0
-87,533

0
-89,285

-353,890

-327,651

-299,218

-2,066,944

-328,832

-297,711

Anno 10
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 11
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 12
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
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0
0
0%
0

Anno 13
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
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0
0
0%
0

Anno 14
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
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0

Anno 15
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
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0
0
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0%
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0%
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0

0%
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0%
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0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

0%
0
0%
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0%
0
0%
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0%
0
0%
0

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

Anno 10
100%
2,775,490
-55,510

Anno 11
100%
2,827,530
-56,551

Anno 12
100%
2,880,546
-57,611

Anno 13
100%
2,934,557
-58,691

Anno 14
100%
2,989,579
-59,792

Anno 15
100%
3,045,634
-60,913

-467,867
-1,403,600

-467,867

-467,867

-467,867
-1,403,600

-467,867

-467,867

-55,510
-15,019

-56,551
-15,159

-57,611
-15,299

-58,691
-15,440

-59,792
-15,580

-60,913
-15,720

-300,370
-13,877

-303,178
-14,138

-305,985
-14,403

-308,792
-14,673

-311,599
-14,948

-314,406
-15,228

931,604

2,381,955

2,429,638

1,074,670

2,527,869

2,578,454

931,604

2,381,955

2,429,638

1,074,670

2,527,869

2,578,454

-51,740,892

-51,945,981

-52,113,643

-53,644,655

-53,799,018

-53,910,515

-2,508,214
0

-2,587,045
0

-2,597,299
0

-2,605,682
0

-2,682,233
0

-2,689,951
0

-1,576,610

-205,090

-167,661

-1,531,012

-154,364

-111,497

-51,740,892

-51,945,981

-52,113,643

-53,644,655

-53,799,018

-53,910,515

0
-36,333

0
-92,896

0
-94,756

0
-41,912

0
-98,587

0
-100,560

-1,612,943

-297,986

-262,417

-1,572,924

-252,950

-212,057

Anno 16
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 17
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 18
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 19
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

Anno 20
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0
0
0
0%
0
0
0%
0

100%
8,400,000
100%
336,000
100%
2,608,546
100%
0
0
1,310,400
134,400
100%
423,360
315,000
100%
0

13,527,706

0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

0%
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0%
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0%
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0%
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0%
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0%
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0%
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0%
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0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0

100%
205,695
100%
250,125
100%
315,000
100%
23,520,000
100%
2,016,000
100%
6,300,000

32,606,820

652,136

46,786,662

Anno 16
100%
3,102,740
-62,055

Anno 17
100%
3,160,916
-63,218

Anno 18
100%
3,220,183
-64,404

Anno 19
100%
3,280,562
-65,611

Anno 20
100%
3,342,072
-66,841
74,268,271

52,399,900
-1,047,998
74,268,271

-467,867
-1,403,600

-467,867

-467,867

-467,867
-1,403,600

-62,055
-15,861

-63,218
-16,001

-64,404
-16,141

-65,611
-16,282

-7,485,866
-7,485,866
-66,841
-16,282

-1,047,998
-289,612

-317,214
-15,514

-320,021
-15,805

-322,828
-16,101

-325,635
-16,403

-325,635
-16,710

-5,792,242
-262,000

1,226,442

2,682,653

2,736,306

1,387,420

77,118,033

110,742,455

1,226,442

2,682,653

2,736,306

1,387,420

77,118,033

-55,379,599

-55,465,926

-55,502,916

-56,890,643

17,382,858

-2,695,526
0

-2,768,980
0

-2,773,296
0

-2,775,146
0

-2,844,532
0

-1,469,083

-86,327

-36,991

-1,387,726

74,273,501

-55,379,599

-55,465,926

-55,502,916

-56,890,643

17,382,858

0
-47,831

0
-104,623

0
-106,716

0
-54,109

4,780,286
-3,007,603

-1,516,915

-190,950

-143,707

-1,441,836

66,485,612

CANONI LOCAZIONE UNITARI


Residenziale (/mq x anno)
Box auto (/mq x anno)
Commerciale / Terziario (/mq x anno)

96
120
160

QUANTITA'
Residenziale (mq)
Box auto (n)
Commerciale / Terziario (mq)

16,800
168
4,200

MONTE CANONI COMPLESSIVO


Residenziale
Box auto
Commerciale / Terziario
Inflazione
Tasso posticip. = 75% inflazione
Anni
Importo canoni (anno 4)

1,612,800
20,160
672,000
Totale 2,304,960
2.50%
1.88%
4
2,482,755

SAGGIO DI RENDIMENTO
Canone/Valore complessivo immobili

4.41%

VALORI DI MERCATO UNITARI


Residenziale (/mq)
Box auto (/unit)
Commerciale / Terziario (/mq)

2,500
20,000
2,600

VALORI DI MERCATO COMPLESSIVI


Residenziale ()
Box auto ()
Terziario - commerciale ()

42,000,000
3,360,000
10,920,000
56,280,000