La Valoración Inmobiliaria

LA VALORACIN
INMOBILIARIA
Teora y prctica
LA VALORACIN
INMOBILIARIA
Teora y prctica
A A
COLECCIN
LEGAL
RQUITECTUR
Pere Gonzlez Nebreda
Julio Turmo de Padura
Eulalia Villaronga Snchez
Consejo Superior de los
Colegios de Arquitectos
de Espaa
Unin de Arquitectos
Peritos y Forenses
de Espaa
LA VALORACIN INMOBILIARIA
TEORA Y PRCTICA
PERE GONZLEZ NEBREDA
JULIO TURMO DE PADURA
EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
A A
COLECCIN
LEGAL
RQUITECTUR
Consejo Superior de los
Colegios de Arquitectos
de Espaa
Unin de Arquitectos
Peritos y Forenses
de Espaa
Pere Gonzlez Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Snchez, 2006.
WOLTERS KLUWER ESPAA, S.A., 2006.
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ISBN-10: 84-9725-650-6
ISBN-13: 978-84-9725-650-6
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Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa
Fernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEY
AAlfredo Simn Gurumeta
y Antonio Piera Mas-Sarda,
in memoriam
LA LEY 7
NDICE SISTEMTICO
Introduccin .................................................................................................................... 19
Prlogo, por Agust Borrell i Calonge...........................................................................
21
Captulo 1. Conceptos bsicos .................................................................................... 25
1.1. La valoracin inmobiliaria ................................................................................. 25
1.1.1. Definicin y concepto ................................................................................. 25
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliaria ................................ 26
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracin
Inmobiliaria ................................................................................................. 27
1.2. Objeto y finalidad de la valoracin inmobiliaria .............................................. 28
1.2.1. El objeto de la tasacin .............................................................................. 28
1.2.1.1. Los bienes inmuebles .................................................................. 28
1.2.1.2. Los derechos reales ..................................................................... 28
1.2.1.3. Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin regis-
tral) ............................................................................................... 29
1.2.2. La finalidad de la tasacin ......................................................................... 29
1.2.2.1. Tipos de finalidades ..................................................................... 29
1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 31
1.3.1. Definicin de valor ...................................................................................... 31
1.3.2. Conceptos de valor .................................................................................... 32
1.3.2.1. Valor de uso ................................................................................. 32
1.3.2.2. Valor de cambio ........................................................................... 32
1.3.2.3. Coste ............................................................................................ 32
1.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivo ................... 32
1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo ............................................. 32
1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ...................................... 34
1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual ........................ 34
1.3.2.6.2. Valor razonable ......................................................... 34
1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo ............................................ 34
1.3.2.6.4. Valor de privacin ..................................................... 34
1.3.2.6.5. Valor de inversin ..................................................... 34
1.3.2.6.6. Valor de privacin de fondo de comercio ................. 35
1.3.2.6.7. Valor de seguro ......................................................... 35
1.3.2.6.8. Valor de liquidacin ................................................... 35
1.3.2.6.9. Valor fiscal ................................................................ 35
1.3.2.6.10. Valor urbanstico ....................................................... 35
1.3.2.6.11. Justiprecio ................................................................. 35
1.3.2.6.12. Valor de afeccin ...................................................... 36
1.3.2.7. Otras definiciones ........................................................................ 36
1.3.3. Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobiliaria ................. 41
1.3.3.1. Poblacin ..................................................................................... 41
1.3.3.2. Distribucin de los elementos poblacionales: funcin de la densi-
dad ............................................................................................... 41
1.3.3.3. Funcin de la distribucin ............................................................ 43
1.3.3.4. Media, moda y mediana ............................................................... 45
1.3.3.5. Medidas de dispersin ................................................................. 46
1.3.3.5.1. Recorrido ..................................................................... 46
1.3.3.5.2. Varianza ...................................................................... 46
1.3.3.6. Distribucin normal ...................................................................... 48
1.3.3.7. Distribucin beta .......................................................................... 49
1.3.3.8. Distribucin triangular .................................................................. 51
1.3.3.9. Distribucin rectangular ............................................................... 52
1.3.3.10. Regresin ..................................................................................... 53
1.3.3.11. Series cronolgicas ...................................................................... 56
1.4. El mercado inmobiliario .................................................................................... 57
1.4.1. Los mercados: propiedades y caractersticas ............................................ 59
1.4.2. Tipologas de los mercados ....................................................................... 60
1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo .............................................................. 61
1.4.3.1. Factores que explican la formacin de los valores del suelo .. 62
1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ............................ 63
1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 64
1.4.4. La formacin del precio de la vivienda ...................................................... 64
1.4.4.1. Introduccin .................................................................................. 64
1.4.4.2. Visin territorial y urbana ............................................................. 66
1.4.4.3. Visin social . ................................................................................ 76
1.4.4.4. Visin econmica . ........................................................................ 93
1.4.4.5. Visin financiera ........................................................................... 101
1.5. Los principios generales de la valoracin inmobiliaria ................................. 110
1.5.1. Principio del anticipacin............................................................................. 110
1.5.2. Principio de finalidad .................................................................................. 110
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ................................................................. 111
1.5.4. Principio de probabilidad ............................................................................ 112
1.5.5. Principio de proporcionalidad...................................................................... 112
1.5.6. Principio de prudencia ................................................................................ 112
1.5.7. Principio de sustitucin .............................................................................. 113
1.5.8. Principio de temporalidad ........................................................................... 114
1.5.9. Principio de transparencia .......................................................................... 114
1.5.10. Principio de valor residual .......................................................................... 115
1.6. Los criterios de valoracin ................................................................................ 116
1.6.1. Criterio del valor de mercado ..................................................................... 118
1.6.2. Criterio del coste de produccin ................................................................ 118
1.6.3. Criterio del valor mximo legal ................................................................... 118
NDICE SISTEMTICO
8 LA LEY
1.6.4. Criterio del valor de tasacin ..................................................................... 119
1.6.5. Criterio del valor urbanstico ...................................................................... 120
1.6.6. Criterio del valor catastral .......................................................................... 120
1.7. Los mtodos de valoracin ............................................................................... 121
1.7.1. Mtodos basados en tcnicas comparativas: mtodo de comparacin .... 121
1.7.1.1. Mtodos sintticos ....................................................................... 122
1.7.1.2. Mtodo del anlisis de regresin simple o mltiple ..................... 122
1.7.1.3. Mtodo beta ................................................................................. 124
1.7.2. Mtodos basados en tcnicas analticas ................................................... 124
1.7.2.1. Mtodo del costo de reemplazamiento o reposicin ................... 124
1.7.2.2. Mtodos del valor residual, esttico y dinmico .......................... 125
1.7.2.2.1. Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones
con valores esperados ................................................ 126
1.7.2.2.2. Mtodo residual esttico: anlisis de inversiones con
valores actuales .......................................................... 126
1.7.2.3. Mtodo de actualizacin de rentas .............................................. 127
1.7.3. Mtodos homologados ............................................................................... 127
1.8. El proceso de valoracin ................................................................................... 128
1.9. El tasador ............................................................................................................ 132
1.9.1. Definicin .................................................................................................... 132
1.9.2. Competencia .............................................................................................. 132
1.9.3. Cualificacin ............................................................................................... 133
1.10. La prctica de la valoracin inmobiliaria ....................................................... 134
1.10.1. El trabajo de campo ................................................................................. 134
1.10.1.1. Introduccin ................................................................................ 134
1.10.1.2. Recepcin del encargo .............................................................. 135
1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ............................................. 136
1.10.1.4. Visita al inmueble ....................................................................... 137
1.10.1.5. Recopilacin y clasificacin de la informacin ........................... 138
1.10.2. Realizacin de la tasacin ....................................................................... 139
1.10.3. Validacin y certificacin .......................................................................... 139
1.10.4. Archivo de la tasacin .............................................................................. 139
1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo ............................................... 139
1.11. El informe de valoracin inmobiliaria, estructura general de los informes
de tasacin ........................................................................................................ 141
1.11.1. Solicitante de la tasacin y finalidad ........................................................ 141
1.11.2. Identificacin y localizacin ...................................................................... 141
1.11.3. Comprobaciones y documentacin .......................................................... 142
1.11.4. Localidad y entorno .................................................................................. 142
1.11.5. Descripcin y superficie del terreno ......................................................... 142
1.11.6. Descripcin y superficie de la edificacin ................................................ 143
1.11.7. Descripcin urbanstica . ........................................................................... 144
1.11.8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin ........................................ 145
1.11.9. Anlisis de mercado ................................................................................. 145
1.11.10. Datos y clculo de los valores tcnicos ................................................... 146
1.11.11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias ................................ 147
LA LEY 9
NDICE SISTEMTICO
1.11.12. Observaciones ......................................................................................... 147
1.11.13. Fecha de emisin, caducidad y firmas ..................................................... 147
1.11.14. Documentacin anexa al informe ............................................................. 147
1.11.14.1. Documentacin grfica ............................................................. 147
1.11.14.2. Documentacin no grfica ........................................................ 147
Captulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .................................... 149
2.1. Valoraciones de garanta. El mercado legal de la tasacin de garanta ....... 149
2.1.1. mbito de aplicacin de las valoraciones de garanta .............................. 149
2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen .......................................... 149
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas ................................................. 151
2.1.4. La hipoteca, concepto, caractersticas, constitucin, modificacin y extin-
cin ............................................................................................................. 151
2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario ............................................... 152
2.1.6. El inmueble como garanta . ....................................................................... 154
2.1.7. Fondos de inversin inmobiliaria. Sociedades de inversin inmobiliaria ... 154
2.1.8. Las sociedades de tasacin ....................................................................... 155
2.1.9. Legislacin y normativa bsica aplicable en la valoracin ........................ 157
2.1.9.1. Valoracin de garanta e hipotecaria ........................................... 157
2.1.9.2. Legislacin y normativa bsica aplicable para las instituciones de
inversin colectiva ......................................................................... 158
2.1.9.3. Otros textos legales de inters para la valoracin de garanta ... 158
2.2. Valoraciones urbansticas ................................................................................. 159
2.2.1. Evolucin del marco legislativo .................................................................. 159
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones ............................................................... 164
2.2.3. La legislacin autonmica .......................................................................... 168
2.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones . ............................ 169
2.3. Valoraciones de mercado .................................................................................. 170
2.4. Normas Europeas de Valoracin (NEV) ........................................................... 170
2.5. Valoraciones mercantiles .................................................................................. 172
2.6. Valoraciones fiscales ......................................................................................... 176
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las Nor-
mas Tcnicas de Valoracin Catastral ....................................................... 176
2.6.2. La utilizacin de las Normas Tcnicas de Valoracin catastral en las valo-
raciones urbansticas ................................................................................. 178
2.7. Tasaciones periciales contradictorias .............................................................. 180
Captulo 3. Mtodos de valoracin ............................................................................... 183
3.1. Mtodo del coste: VRB y VRN .......................................................................... 183
3.1.1. Principio en el que se fundamenta ............................................................ 183
3.1.2. Qu permite hacer y obtener. Definicin ................................................... 183
3.1.3. A qu clase de inmuebles es aplicable . ..................................................... 184
3.1.4. Para qu fines es aplicable el mtodo de coste ........................................ 184
3.1.5. Procedimiento de obtencin y formulacin matemticas .......................... 184
3.1.6. La utilizacin del mtodo del coste en la normativa del mercado hipotecario 184
3.1.7. Su utilizacin en la normativa catastral (RD 1020/93) ............................... 185
NDICE SISTEMTICO
10 LA LEY
3.1.8. Su utilizacin en la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones ...... 185
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) ................................... 186
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) ............................................. 187
3.1.9.2. Coste de construccin a nuevo (Cc) ............................................ 188
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 190
3.1.9.4. Honorarios Tcnicos (H) .............................................................. 190
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construccin (L+T) ................... 191
3.1.9.6. Gastos de administracin del promotor (GAP) ............................ 191
3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 191
3.1.10.1. La depreciacin. Tipos ................................................................. 192
3.1.10.2. Depreciacin lineal ....................................................................... 193
3.1.10.3. Depreciacin progresivamente creciente .................................... 194
3.1.10.4. Depreciacin progresivamente decreciente ................................ 194
3.1.10.5. Clculo de la depreciacin fsica ................................................. 194
3.1.10.5.1. Segn la normativa de valoracin de garanta. Orden
ECO/805/2003 ........................................................... 194
3.1.10.5.2. Segn la norma 13 del RD 1020/93. Normas Tcni-
cas de Valoracin Catastral ...................................... 196
3.1.10.6. Clculo de la depreciacin funcional ......................................... 198
3.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 198
3.1.12. Ejemplos prcticos ..................................................................................... 199
3.2. Mtodo de valoracin por comparacin con el mercado ............................... 204
3.2.1. El mercado inmobiliario .............................................................................. 204
3.2.2. Valor de mercado (VM), definicin y concepto .......................................... 204
3.2.3. Aplicaciones del valor por comparacin con el mercado ........................... 205
3.2.4. Composicin del valor de comparacin con el mercado ........................... 206
3.2.5. El mtodo de valoracin por comparacin: principios en que se basa ..... 209
3.2.6. Requisitos para su utilizacin ..................................................................... 210
3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparacin ..................................... 211
3.2.8. Metodologa simplificada del mtodo de comparacin .............................. 212
3.2.9. Tcnicas de homogeneizacin ................................................................... 213
3.2.9.1. Criterios de homogenizacin ....................................................... 213
3.2.9.2. Parmetros de homogeneizacin ................................................ 214
3.2.9.3. Tablas de homogeneizacin ........................................................ 215
3.2.9.4. Reconciliacin de valores homogeneizados ................................ 216
3.2.9.5. Determinacin del valor homogeneizado ..................................... 216
3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparacin ............................ 216
3.3. Conceptos de matemtica financiera aplicables a la valoracin inmobiliaria 217
3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos .............................................. 217
3.3.1.1. Inversin ....................................................................................... 217
3.3.1.2. Financiacin ................................................................................. 218
3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y segu-
ridad .............................................................................................. 218
3.3.1.4. Sujetos que participan .................................................................. 218
3.3.1.5. Transmisin de capitales financieros ........................................... 219
3.3.1.6. Costo de la operacin .................................................................. 219
3.3.1.7. Criterios de valoracin ................................................................. 219
3.3.1.8. Tipo de inters: nominal o efectivo .............................................. 220
LA LEY 11
NDICE SISTEMTICO
3.3.2. Definiciones de conceptos generales ........................................................ 222
3.3.2.1. El inters simple ........................................................................... 222
3.3.2.2. El inters compuesto ................................................................... 222
3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo ................................................... 224
3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria ................................... 226
3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria .................................. 229
3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria ............................................ 232
3.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado 234
3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales .................................... 234
3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones .................................................... 234
3.3.2.10. Ejemplos prcticos de matemtica financiera ............................. 237
3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a inters compuesto ......... 237
3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a inters compuesto .... 237
3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria postpagable ............ 237
3.3.2.10.4. Tasa de amortizacin ................................................ 238
3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria post-
pagable....................................................................... 238
3.3.2.10.6. Valor del trmino necesario para amortizar un capita-
lunidad ....................................................................... 239
3.3.3. Los mtodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) ............................ 240
3.3.3.1. El mtodo del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 240
3.3.3.2. Mtodo del valor actual neto (Net Present Value) VAN ............... 240
3.3.3.3. Mtodo de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return)
TIR ............................................................................................... 244
3.3.4. Tipos de proyectos ..................................................................................... 245
3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualizacin r ...................... 249
3.3.6. El VAN como una funcin continua de la tasa de descuento r .................. 253
3.3.7. La rentabilidad de un proyecto segn el VAN ............................................ 257
3.3.8. Comparacin de dos o ms proyectos segn el VAN ............................... 258
3.3.9. El VAN de un proyecto en funcin de la escala de ejecucin ................... 260
3.3.10. El VAN de un proyecto en funcin del momento en que se ejecuta ......... 261
3.3.11. La TIR como una funcin inversa del VAN ................................................ 262
3.3.12. La rentabilidad de un proyecto segn la TIR ............................................. 266
3.3.13. Comparacin de dos o ms proyectos segn la TIR ................................. 267
3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecucin 269
3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecucin de dos proyectos ............ 270
3.3.16. Limitaciones (superables) de los mtodos clsicos VAN y TIR ................. 271
3.3.16.1. Seleccin de proyectos en condiciones que no son las ideales 271
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de mode-
lo (modelo nuevo VFN) .............................................................................. 273
3.4. Los mtodos residuales de valoracin ............................................................ 279
3.4.1. Principios en que se basan los mtodos residuales .................................. 279
3.4.2. Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actua-
les ............................................................................................................... 280
3.4.3. Metodologa del mtodo residual esttico o mtodo de anlisis de inver-
siones con valores actuales ....................................................................... 284
3.4.4. Mtodo residual dinmico, o mtodo de anlisis de inversiones con valo-
res esperados ............................................................................................ 286
3.4.5. Metodologa del mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones
con valores esperados ................................................................................ 287
NDICE SISTEMTICO
12 LA LEY
3.4.6. Aplicacin del mtodo de valoracin del suelo por anlisis de inversiones
con valores esperados (procedimiento de clculo dinmico) .................... 291
3.4.7. Comentarios a la aplicacin prctica de los mtodos residuales .............. 293
3.5. Mtodo de actualizacin .................................................................................... 295
3.5.1. Principio en que se fundamenta ................................................................ 295
3.5.2. Concepto y definicin ................................................................................. 295
3.5.3. Aplicacin ................................................................................................... 296
3.5.4. Tcnicas de actualizacin .......................................................................... 296
3.5.4.1. Tcnica de la renta actual ............................................................ 296
3.5.4.2. Tcnica de las rentas esperadas ................................................. 299
3.5.5. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin en caso de rentas
esperadas ................................................................................................... 300
3.5.6. Determinacin de los flujos de caja ........................................................... 300
3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasa-
cin ............................................................................................... 301
3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento ......... 303
3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones econmicas . 305
3.5.7. Determinacin del valor de reversin del inmueble ................................... 307
3.5.7.1. Valor de reversin en inmuebles arrendados . ............................. 308
3.5.7.2. Valor de reversin en inmuebles destinados al arrendamiento ... 308
3.5.7.3. Valor de reversin en inmuebles ligados a una explotacin
econmica ................................................................................... 309
3.5.8. Determinacin del tipo de actualizacin .................................................... 309
3.5.9. Frmula de clculo general ........................................................................ 313
3.5.9.1. Frmula de clculo para inmuebles arrendados .......................... 316
3.5.9.2. Frmula de clculo para inmuebles destinados al arrendamiento 317
3.5.9.3. Frmula de clculo para inmuebles ligados a explotaciones eco-
nmicas ........................................................................................ 318
3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valo-
racin ......................................................................................................... 318
3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 ............................................... 318
3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 ..................................... 319
3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 ............................................... 319
3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido .................... 320
3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido ................................ 323
Captulo 4. Valoraciones de garanta y aplicacin prctica de las tcnicas de valo-
racin ........................................................................................................... 325
4.1. Estructura general de los informes de tasacin: procedimientos y normas 325
4.1.1. Estructura general de los informes de tasacin ......................................... 325
4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y adverten-
cias ............................................................................................................. 332
4.1.2.1. Documentacin necesaria (art. 8) ................................................ 332
4.1.2.2. Superficie utilizable o computable ............................................... 333
4.1.2.3. Expresin de los valores .............................................................. 334
4.1.2.4. Comprobaciones mnimas (art. 7) ................................................ 334
4.1.2.5. Condicionantes y advertencias .................................................... 335
4.1.3. Normas generales para la valoracin de inmuebles .................................. 338
4.1.3.1. Valoracin de edificios y elementos de un edificio ...................... 338
LA LEY 13
NDICE SISTEMTICO
4.1.3.1.1. Valor de tasacin de edificios para el mercado hipote-
cario y fondos de pensiones ....................................... 338
4.1.3.1.2. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios
para entidades aseguradoras ..................................... 339
4.1.3.1.3. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios
para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias 340
4.2. Manuales tcnicos de valoracin ..................................................................... 341
4.2.1. Valoracin de una vivienda individual (elementos de un edificio) ............. 342
4.2.1.1. Aplicacin ..................................................................................... 342
4.2.1.2. Informe de valoracin .................................................................. 342
4.2.2. Valoracin de locales comerciales (elementos de un edificio) .................. 372
4.2.2.1. Aplicacin ..................................................................................... 372
4.2.3. Valoracin de oficinas (elementos de un edificio) ...................................... 409
4.2.3.1. Aplicacin ..................................................................................... 409
4.2.4. Valoracin de naves industriales ................................................................ 440
4.2.4.1. Aplicacin ..................................................................................... 440
4.2.5. Valoracin de una promocin ..................................................................... 472
4.2.5.1. Aplicacin ..................................................................................... 472
4.2.6. Valoracin de solares, terrenos y fincas rsticas ....................................... 505
4.2.6.1. Valoracin de solares y terrenos: aplicacin ............................... 505
4.2.6.2. Niveles urbansticos del terreno a efectos de valoracin ............ 506
4.2.6.3. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades de garanta 506
4.2.6.4. Valoracin de suelos urbanos ...................................................... 508
4.2.6.5. Valoracin de suelos urbanizables .............................................. 508
4.2.6.6. Valoracin de suelos del nivel I por el mtodo de comparacin
con el mercado ............................................................................ 509
4.2.6.7. Valoracin de suelos de nivel I por mtodos residuales . ............ 510
4.2.6.8. Valoracin de suelos no urbanizables ......................................... 510
4.2.6.9. Valoracin de fincas rsticas ....................................................... 511
4.2.6.9.1. Finalidad urbanstica ................................................... 511
4.2.6.9.2. Finalidad de garanta .................................................. 511
4.2.6.9.2.1. Aplicacin ................................................ 511
4.2.6.9.2.2. Valor de tasacin de fincas rsticas para
todas las finalidades de la garanta ......... 511
4.2.6.9.3. Otras finalidades ......................................................... 512
4.2.7. Valoracin de inmuebles ligados a explotaciones econmicas ................. 512
4.2.7.1. Definicin ..................................................................................... 512
4.2.7.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 514
4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) ...................... 515
4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) ....................... 516
4.2.7.5. Valor por actualizacin ................................................................. 517
4.2.7.6. Valor de tasacin .......................................................................... 518
4.2.8. Valoracin de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento ....... 519
4.2.8.1. Definicin ..................................................................................... 519
NDICE SISTEMTICO
14 LA LEY
4.2.8.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 521
4.2.8.5. Valor por actualizacin ................................................................. 523
4.2.8.6. Valor de mercado por comparacin ............................................. 525
4.2.8.7. Valor de tasacin .......................................................................... 525
Captulo 5. Valoraciones urbansticas ......................................................................... 529
5.1. La valoracin urbanstica .................................................................................. 529
5.1.1. Definicin .................................................................................................... 529
5.1.2. Finalidad y objeto ....................................................................................... 529
5.1.2.1. Finalidad ....................................................................................... 529
5.1.2.2. Objeto ........................................................................................... 530
5.1.3. Criterios generales de la valoracin urbanstica ........................................ 531
5.2. Suelo no urbanizable ......................................................................................... 532
5.2.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 532
5.2.3. Valoraciones ............................................................................................... 533
5.2.4. Criterios de valoracin ............................................................................... 533
5.2.5. Mtodos ...................................................................................................... 533
5.2.5.1. Mtodo del coste de reposicin ................................................... 533
5.2.5.2. Mtodo de comparacin: ............................................................. 534
5.2.5.3. Mtodos de capitalizacin (actualizacin) ................................... 534
5.2.6. Estructura del informe de valoracin de un suelo no urbanizable ............. 537
5.2.6.1. Terreno ......................................................................................... 537
5.2.6.2. Descripcin de la finca ................................................................. 537
5.2.6.3. Rgimen de tenencia y ocupacin ............................................... 538
5.2.6.4. Informacin de mercado .............................................................. 538
5.2.6.5. Clculo de los valores tcnicos ................................................... 539
5.2.6.6. Ejemplo de homogeneizacin para suelos rsticos en el mtodo
de comparacin ............................................................................ 540
5.3. Suelo urbano ....................................................................................................... 542
5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano ......................... 542
5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano ............................ 542
5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano .............................. 542
5.3.3. Criterios de valoracin de suelos urbanos y urbanizables ........................ 543
5.3.3.1. Criterios de valoracin de suelos urbanos ................................... 543
5.3.3.2. Superficie (ms) ............................................................................ 544
5.3.3.3. Aprovechamiento urbanstico (mt/ms) ....................................... 544
5.3.3.4. Rendimiento (/mt) ..................................................................... 549
5.3.3.4.1. Definicin ..................................................................... 549
5.3.3.4.2. Clculo ........................................................................ 549
5.3.4. Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales ............. 550
5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias ........................... 551
5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoracin .............................................. 551
5.3.7. Deduccin de los costes y gastos de urbanizacin ................................... 552
5.4. Suelo urbanizable ............................................................................................... 554
5.4.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 554
5.4.3. Criterios de valoracin de suelos urbanizables ......................................... 555
LA LEY 15
NDICE SISTEMTICO
5.5. Valoracin de suelos destinados a sistemas generales ................................ 556
5.6. Valoracin a efectos urbansticos de elementos diferentes al suelo ........... 558
5.6.1. Valoracin de edificaciones ........................................................................ 558
5.6.2. Valoracin de obras e instalaciones y plantaciones .................................. 559
5.7. Valoracin de otros derechos ........................................................................... 559
5.7.1. Valoracin de derechos reales ................................................................... 559
5.7.1.1. Valoracin de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del
de uso y la habitacin .................................................................. 560
5.7.2. Valoracin de servidumbres ....................................................................... 563
5.8. Valoracin de indemnizaciones ........................................................................ 563
5.8.1. Criterios para el clculo de la indemnizacin a los arrendatarios ............. 563
5.8.1.1. Indemnizacin por diferencia de rentas ....................................... 563
5.8.1.2. Otras indemnizaciones ................................................................. 565
5.8.1.2.1. Viviendas (extensible a locales, garajes y cualquier
dependencia en uso, no en explotacin) .................... 565
5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales ............ 566
5.9. Aplicacin del premio de afeccin a las valoraciones expropiatorias ......... 569
5.10. Mtodos de valoracin ...................................................................................... 569
Captulo 6. Aplicacin de las tcnicas de valoracin a otros supuestos ................ 573
6.1. El dictamen de ruina .......................................................................................... 573
6.1.1. Definicin de ruina ..................................................................................... 573
6.1.2. Marco legal ................................................................................................. 573
6.1.2.1. El Cdigo civil .............................................................................. 573
6.1.2.2. Ley de ordenacin de la edificacin ............................................ 574
6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos .................................................. 574
6.1.2.4. Legislacin del suelo .................................................................... 574
6.1.3. Conceptos bsicos ..................................................................................... 574
6.1.3.1. Ruina inminente ........................................................................... 574
6.1.3.2. El estado ruinoso ......................................................................... 574
6.1.3.2.1. Ruina tcnica .............................................................. 574
6.1.3.2.2. Ruina econmica ........................................................ 575
6.1.3.2.3. Ruina urbanstica ........................................................ 575
6.1.3.3. La unidad predial ......................................................................... 576
6.1.4. Valor del edificio ......................................................................................... 576
6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones ......................... 577
6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) ..................................................... 577
6.1.4.3. Depreciaciones ............................................................................ 578
6.1.5. Coste de las reparaciones ......................................................................... 579
6.1.5.1. Determinacin de los daos ........................................................ 579
6.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias .......................................... 579
6.1.6. Comparacin entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio ..... 580
6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .................................................... 580
6.1.8. El dictamen de ruina .................................................................................. 580
6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en Espaa ...................................... 581
NDICE SISTEMTICO
16 LA LEY
6.2. Valoracin de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ... 585
6.3. Valoracin de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 585
6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en vir-
tud de un derecho de superficie ................................................................ 585
6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoracin del derecho de super-
ficie ............................................................................................................. 586
6.3.3. Valoracin de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho
de superficie ............................................................................................... 586
6.4. Valoracin de concesiones administrativas .................................................... 587
6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesin ......... 587
6.4.2. Concesin administrativa sobre un terreno. Valoracin de la concesin
administrativa ............................................................................................. 588
6.4.3. Valoracin de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesin
administrativa ............................................................................................. 588
6.5. Valoracin de opciones de compra .................................................................. 588
6.6. Valoracin de compromisos de compra a plazos ........................................... 589
6.7. Valoracin de inmuebles con tiempo compartido .......................................... 589
6.8. El valor del subsuelo ......................................................................................... 590
6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo .............................................................. 590
6.8.2. El rendimiento del subsuelo ....................................................................... 592
6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificacin bajo rasante ... 593
6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislacin urbanstica ................ 594
6.8.5. Clculo del valor del subsuelo ................................................................... 594
6.8.6. Consecuencias urbansticas del aprovechamiento del subsuelo .............. 595
Captulo 7. Casos prcticos y ejemplos ...................................................................... 597
7.1. Valoracin de una vivienda. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria
(valoracin resumida) ........................................................................................ 597
7.2. Valoracin de un local comercial, aplicacin de la tabla de fondo. Finalidad
de la tasacin: garanta hipotecaria (valoracin resumida) ........................... 603
7.3. Valoracin de una oficina. Finalidad de la tasacin: garanta. Valor real de
mercado, asesoramiento en Compraventa (valoracin resumida) ............... 608
7.4. Valoracin de una nave industrial. Finalidad de la tasacin: garanta hipo-
tecaria. Valor real de mercado (valoracin resumida) .................................... 614
7.5. Valoracin de una vivienda alquilada. Valoracin los derechos del arrenda-
tario de una vivienda. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Fina-
lidad de la tasacin: garanta hipotecaria ........................................................ 622
7.6. Valoracin de un solar urbano plurifuncional por el mtodo residual est-
tico. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria. Valor real a efectos de
compraventa ........................................................................................................ 632
LA LEY 17
NDICE SISTEMTICO
7.7. Valoracin de un solar urbano por el mtodo residual dinmico. Finalidad
de la tasacin: garanta. Valor real a efectos de compraventa ...................... 644
7.8. Valoracin de una concesin administrativa. Valoracin de un aparcamien-
to subterrneo. Finalidad de la tasacin: urbanstica, indemnizacin por
extincin. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Compraventa .. 660
7.9. Valoracin de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasacin: hipoteca-
ria ......................................................................................................................... 668
7.10. Valoracin de un camping. Finalidad de la tasacin: hipotecaria .............. 676
7.11. Valoracin de una promocin inmobiliaria. Finalidad de la tasacin:
garanta hipotecaria .......................................................................................... 688
Anexo Normativo: recopilacin de textos vigentes de utilidad para la tasacin .... 711
8.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) .......................................... 711
8.2. Normas tcnicas de valoracin catastral (RD 1020/93) .................................. 773
8.3. Tablas de esperanza de vida ............................................................................. 795
8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen ............................ 795
8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos ..................................... 796
8.4. Ley de rgimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones
de la 52/2002 y 10/2003 ...................................................................................... 799
NDICE SISTEMTICO
18 LA LEY
LA LEY 19
INTRODUCCIN
Este libro est dedicado y dirigido a todas las personas que en algn momento se han sentido
o se sienten interesadas por el mundo de la Valoracin Inmobiliaria en cualquiera de sus mltiples
aspectos.
Y muy especialmente a quienes a largo de los ltimos aos nos han acompaado en nuestros
cursos, cursillos, conferencias y seminarios de formacin tcnica y nos han animado a escribirlo.
A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos con-
sideran rido y aburrido.
En l hemos intentado combinar teora y prctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos y
casos prcticos, a fin de que pueda ser til.
La Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando,
por eso, hemos querido incluir los fundamentos bsicos de la valoracin, que en muchos aspectos
permanecen invariables, y tambin las tcnicas que no paran de evolucionar.
El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la nica medida que lo hace comparable con
otros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo.
El valor es as la nica manera de comparar cosas heterogneas, y de establecer relaciones
entre ellas, y es tambin, en muchos casos, la nica, la ms directa, y la mejor manera de resolver
los conflictos, o al menos de centrarlos y propiciar soluciones.
Si este libro sirve en algn momento para ello, nos daremos por satisfechos.
Pere, Julio y Eulalia, 2005
LA LEY 21
PRLOGO
PERE GONZLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teora y la prctica de las valo-
raciones inmobiliarias en Espaa. sta es la opinin de un amigo, y esto siempre puede tener un
cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relacin y amistad. Pero en este caso, no creo estar influi-
do por nada, cuando, despus de practicar durante 40 aos como arquitecto perito ante las Salas
de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en mltiples ocasiones,
he de decir que no conozco a nadie que rena sus condiciones para escribir un libro tan delicado
y complejo. Porque si yo hace 40 aos que tengo este hobby, l debe hacer unos 35 que lo prac-
tica cotidianamente, no slo desde la colaboracin con la Justicia, sino tambin desde la ensean-
za y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajo
los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos
en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de Espaa y
que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer.
Cuando la Unin de Arquitectos Peritos de Espaa decidi centrar su inters en publicar un libro
sobre valoraciones, nadie dud sobre quin deba encabezar el equipo redactor del mismo. El Con-
sejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa, como tutelante de la Unin, quera, una
vez ms, que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicacin que
pudiese ser una gua para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar
una valoracin, y que, adems, pudiese ser til a otras profesiones que comparten esta competen-
cia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamen-
te estas previsiones.
Hoy la Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de difi-
cultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y anali-
zar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ngulos y con muy variados objetivos. Este libro
es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio.
Y ste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner
un ejemplo fcil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente
como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un mdico o a un bilogo preocupados
por el Genoma Humano, tal vez podra ser una forma muy elemental de explicar en qu consiste
este oficio. Pero la realidad es muchsimo ms compleja y sofisticada. Dnde est situada? Qu
antigedad tiene? Est bien o mal distribuida? Est bien o mal conservada? Sobran o faltan
viviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: Qu dice el mercado? Y cada una de estas res-
puestas merece una meditacin, un anlisis metdico, una justificacin y un coeficiente bien pon-
derado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia
dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido comn, una adecuada experiencia, y bastantes
gotas de arte, porque como todos los buenos oficios, este tambin tiene su dosis artstica.
Pero todo este pequeo galimatas del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolver-
se haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos.
Hoy disponemos de instrumentos mucho ms sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con
similares dosis de criterio y de prctica, nos ayudan a ser mucho ms ordenados, a no dejarnos
ninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho ms acertados, y en resu-
men, ms justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introduccin de la informtica,
la aplicacin de la matemtica financiera, y el establecimiento de unas reglas y principios funda-
mentales que actan como gua permanente de cualquier valorador, han hecho que los mtodos
se modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siem-
pre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo
que hoy todava alarma a muchos por su complejidad. Qu fcil es simplificarlo todo para no equi-
vocarse! Cun importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afn simplificador! Y qu
lejos estn los que as piensan, de la evolucin, de la precisin, de la verdadera tecnologa. Y es
que muchos todava piensan que una estructura de hormign armado se aprende a calcular en un
seminario de matemticas y parecen ignorar que hace poco ms de siglo y medio, unos cuantos
adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulacio-
nes que hoy nos parecen una simple aplicacin de reglas de la matemtica pura.
Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolucin nos coge ya con algunos aos ms de
los que quisiramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fcil dar preferen-
cia a la pereza sobre la diligencia y alabar los mtodos ms tradicionales para no tener que estu-
diar cualquier novedad. Y si esto ocurre desde un mundo profesional tcnico, podemos imaginar
cmo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo ms que lleg es a las mate-
mticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo comn, avanzar supone arrastrar un pesa-
do lastre. Y aqu est, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para
profesionales, con una mnima preparacin bsica, pero asequible a otro tipo de profesionales que
no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender los
conceptos y partir del hecho de que los clculos, corresponden a los expertos.
Pero he de reconocer que a los que nos consideramos ms o menos expertos, algunas cosas
de esta renovacin de mtodos tambin nos preocupa. Es fcil equivocarse en una operacin mate-
mtica, y es preocupante el dao que de ello puede derivarse. Es por ello que a ms tcnicas, ms
frmulas y ms incgnitas, tambin se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error
humano no nos ha de desalentar. Lo que s desalienta es ver libros, escritos por profesionales que
presumen de ttulos ms o menos acadmicos y en igual proporcin podran presumir de errores
conceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos
seguros, antes de empezar a aplicar cualquier formulacin, que la vivienda valdr entre 200.000
euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estar en
algn sitio. Y es por ello que despus de hacer una loa de la metodologa moderna, y de la ayuda
que supone la informtica y la matemtica financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del senti-
do comn, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de
resolver una ecuacin matemtica, sino de saber cunto vale hoy o cunto valdr maana un pro-
ducto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija
una determinada normativa de obligado cumplimiento.
Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que
quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimien-
tos que alguien, experto y preparado, ha sido capaz de ordenar metodolgicamente y exponerlo
didcticamente para facilitar su comprensin.
Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer,
D. EDUARDO BALCELLS, haba inventado un concepto que todos podan entender; el valor en porve-
PRLOGO
22 LA LEY
nir. Aos despus, D. MANUEL BALLB en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo con-
cepto como el valor expectante. Aos despus, hasta los obispos se pronunciaban en contra de
esta pretendida o tal vez mal entendida especulacin. Y hoy, despus de ms de medio siglo, la
realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas de
calcularlos, se mantiene inalterada y la tcnica que no siempre entiende de moral y muy pocas
veces de poltica, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena indepen-
dencia de que despus, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Por-
que el tcnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes
que se le imponen. El experto jams podr alterar el mercado, pero s podr estudiarlo, analizarlo,
e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la apli-
cacin de unas normas o criterios tcnicos y jurdicos, quieran rebelarse contra la realidad inaltera-
ble que este conocimiento se limita a anunciarles.
Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empez hace muy pocos aos y que pretende
modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoracin que sean vlidas primero
para cualquier zona de nuestro pas, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por qu
no, para que el mundo del conocimiento d un paso ms que pueda ser admitido globalmente.
Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como
este. Que nadie piense en la bsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa
holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aqu, el que no sea capaz de entender,
tendr que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidad
la salsa se le cortar. Porque aqu, todas las salsas se hacen a mano, y los ingredientes se han
de calcular con precisin, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equi-
librado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, tambin es oficio, pero ade-
ms es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la
salsa holandesa a algunos se les cortar siempre y a otros no se les cortar nunca. Y es que para
saber, salvo algunos especmenes rarsimos, todos hemos de empezar estudiando.
PERE GONZLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didc-
tico y lo terico con lo prctico. Es precisamente el gran reto de una obra as, en la que me cons-
ta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compaeros de viaje, como l los llama, ha
conseguido ese difcil equilibrio de que algunas materias ms o menos duras, incluso para los
profesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que ms
que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas.
En la biblioteca que hered de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al
Derecho de Catalua, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIAS, Jefe
de carreteras provinciales y municipales de Gerona, y cuyo prlogo, obra del propio autor, me
hubiese permitido reducir a unas pocas lneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar
aqu. Por su brevedad lo reproduzco ntegro:
Advertimos al pblico, y en particular a nuestros antiguos compaeros de arte, los alba-
iles, a los cuales encargamos la adquisicin de este insignificante trabajo para el rgimen de
las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar,
lo hemos verificado despojndonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de
algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres
rsticas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre polica y construccin de edifi-
cios que se han publicado hasta la fecha.
Slo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha ense-
ado la experiencia durante los cincuenta aos que hemos intervenido en obras de construc-
cin, ya como simples albailes, ya como profesores de Arquitectura.
LA LEY 23
PRLOGO
PRLOGO
24 LA LEY
El nico mvil que nos ha movido a publicar esta pequea recopilacin de leyes, ha sido
la necesidad que haba en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al
mismo tiempo que fuesen econmicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad
de todas sus prevenciones, sirviendo de gua a los artistas que se dedican a construcciones,
y a los propietarios que hayan de costearlas, enterndose de los derechos y deberes que les
corresponden.
Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarn enteramente satisfe-
chos nuestros deseos.
Lo firma El autor, y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmara algo similar en relacin con
este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que est escrito con este mismo
sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garanta de su xito.
AGUST BORRELL I CALONGE, arquitecto
CAPTULO PRIMERO
Conceptos bsicos
1.1. LA VALORACIN INMOBILIARIA
1.1.1. Definicin y concepto
Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de sus
cualidades y como consecuencia de una situacin de mercado determinada.
Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es ms adecuado utilizar el trmino Eva-
luar: Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa. En el diccionario se define valor como:
Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo
equivalente, mientras que valorar es hacer que aumente el precio de una cosa, acepcin aleja-
da del sentido en que los profesionales de la valoracin la utilizamos.
Prximo a este concepto se encuentra el trmino Tasacin: encontrar el justiprecio o avalo
de las cosas, definiendo avaluar como: sealar el precio de una cosa.
En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el trmino tasacin (fijacin precio) y el tr-
mino valoracin (aumento del precio) para referirse a la evaluacin (sealamiento o clculo de valor).
La valoracin inmobiliaria est vinculada a la economa de mercado y basada en el reconoci-
miento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano.
La valoracin inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy
amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado,
conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tenden-
cias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formacin de los
valores y cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la
determinacin del valor, como son:
La macroeconoma: inflacin, dficit pblico, deuda pblica, tasas de inters, actividad econ-
mica..., son parmetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y
cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.
El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urba-
nismo o por la aprobacin (o desaprobacin) de Planes Urbansticos; la aplicacin de unas deter-
LA LEY 25
minadas normas urbansticas, ordenanzas de edificacin, o de unos criterios edificatorios condicio-
nan el valor de un inmueble.
La construccin: la valoracin inmobiliaria est referida a una cosa, a un bien real, por tanto
no puede ser ajena al proceso de produccin de ese bien. El conocimiento de costes de construc-
cin o de urbanizacin y de su variabilidad tipolgica y temporal es necesario para el tasador.
La evolucin del estado fsico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologas
y de las consecuencias de estas, de los costes de reparacin, de los vicios ruingenos, de las
depreciaciones que se derivan del estado de la edificacin y del envejecimiento, son reas que el
tasador debe conocer.
Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fcil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte dif-
cil para el que se requieren mltiples conocimientos tcnicos.
En los ltimos aos, en Espaa y en Europa, las tcnicas de valoracin se han desarrollado y
han evolucionado notablemente, requirindose al tasador una mayor base de conocimientos. Con-
secuencia de ese proceso de tecnificacin de la tasacin inmobiliaria aparece la exigencia de un
mayor rigor cientfico en la evaluacin y en los procesos de valoracin, que se basan en principios
y criterios slidamente implantados.
A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comnmente aceptados se de-
sarrollan metodologas que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en funcin de la
finalidad y del objeto de la tasacin. La utilizacin de las metodologas requiere un aprendizaje pre-
vio ineludible.
Al estudio de los mtodos de valoracin debe seguir el conocimiento de los criterios para deter-
minar cul es el mtodo que procede aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos
(cuando sean varios) procede asignar al bien, en funcin del objeto, finalidad y mtodo de tasacin.
1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliaria
Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoracin inmobiliaria necesita del cono-
cimiento y metodologa de otras ciencias, como son la economa, el derecho, la estadstica y, por
supuesto, el conocimiento tecnolgico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los funda-
mentos que debe tener todo buen tasador.
A) Fundamentos tecnolgicos:
Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura
e ingeniera que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construc-
cin, de reconstruccin o de rehabilitacin del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sis-
temas constructivos de produccin del edificio, difcilmente se puede valorar. Si no conocemos en
qu estado est o cmo se tiene que construir, cmo se debe reemplazar y cules son las necesi-
dades para su correcto mantenimiento difcilmente se puede calcular el coste del edificio que es el
umbral mnimo de su valor.
B) Fundamentos legales:
Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas
fsicas o entidades mercantiles, y stas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el
PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ
26 LA LEY
evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias
de la aplicacin de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener
conocimientos, por ejemplo, del cdigo civil, de las leyes urbansticas, de los planes y ordenanzas
urbansticas, del rgimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc.
C) Fundamentos econmicos:
Podemos considerar que la valoracin inmobiliaria es una rama de la economa moderna. De
esta consideracin se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios y
tcnicas fundamentales de la ciencia econmica, de los sistemas de anlisis de los mercados (mar-
keting), de las tcnicas de la moderna sociologa urbana, de los sistemas de contabilidad, de las
normas fiscales, del anlisis de proyectos de inversin, de las opciones de financiacin de los pro-
yectos de inversin y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades moneta-
rias nominales o reales, inters simple, inters compuesto, capitalizacin, actualizacin, rentas
monetarias, precios en ofertas y de transacciones reales, tasas de inters, de rentabilidad, valor
actual, beneficio, etc., son conceptos que inexcusablemente el evaluador inmobiliario tiene que
conocer.
D) Fundamentos estadsticos:
La estadstica descriptiva moderna es una herramienta tcnica cuyo manejo es imprescindible
en la actual valoracin inmobiliaria. Conceptos como los de poblacin, muestra, media, moda, fun-
cin de distribucin, anlisis de regresin, etc., deben ser familiares al tcnico evaluador, y aunque
no profundice en sus aspectos tcnicos y matemticos ms rigurosos, debe tener un claro conoci-
miento conceptual de los mismos para su aplicacin en el informe de valoracin.
Por lo tanto el tasador inmobiliario deber tener conocimientos de las siguientes profesiones:
Arquitectura, Ingeniera, Urbanismo, Derecho, Economa, Sociologa, Matemticas y Estadstica.
As, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difcil realizar
una correcta valoracin inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluacin se convierte as en una
tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias.
Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, deca:
... es preciso tener talento y aficin al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el
estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, ste, estudiar gramtica;
tener aptitud para el dibujo; conocer la geometra; no estar ayuno en ptica; ser instruido en arit-
mtica y versado en historia; haber odo con aprovechamiento a los filsofos; tener conocimien-
to de msica; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astro-
loga y movimiento de los astros...
La realidad actual, mucho ms compleja, exige an ms diversidad de conocimientos, pero tam-
bin aporta mecanismos y tecnologas que facilitan la labor del tasador.
1.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracin inmobiliaria
Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoracin, como muchas son
tambin las razones que pueden hacerla necesaria.
La regulacin del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral,
las condiciones urbansticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificacin, las orde-
LA LEY 27
CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS
nanzas de edificacin, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como
tambin influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplica-
cin, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos.
El caso ms significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores,
del rgimen urbanstico que le afecta.
Cualquier modificacin legislativa en lo que se refiere al rgimen del suelo afecta, o puede afec-
tar, no slo a su valor sino a la metodologa por la que debe calcularse. Y cualquier modificacin en
la clasificacin o calificacin urbanstica del planeamiento tambin.
Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los mtodos y en los valores que se
obtienen, tambin la tiene la interpretacin que se hace de ellas. Una determinada interpretacin
jurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido ms
general del trmino) y su valor.
El tasador inmobiliario deber, en consecuencia, estar atento a la legislacin vigente y a la juris-
prudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construccin,
con la edificacin y con el resto de los mbitos con que se relaciona la valoracin.
1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
1.2.1. El objeto de la tasacin
Pueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las car-
gas y gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:
1.2.1.1. Los bienes inmuebles
Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apar-
tamentos, lofts, plazas de garaje y otros.
Almacenes, naves y edificaciones industriales.
Fincas rsticas.
Solares y otros terrenos.
Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.
1.2.1.2. Los derechos reales
Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca.
Uso y habitacin.
Servidumbres: Servidumbres o gravmenes de una finca en favor de otra.
Concesiones administrativas.
Derechos de superficie.
28 LA LEY
1.2.1.3. Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral)
Embargos.
Arrendamientos que fijan renta y plazo.
Hipotecas y ventas con pago aplazado.
Opciones de compra o compraventa con pacto de retro.
Afectaciones por expropiacin (parcial).
Notas marginales del Impuesto de Plusvala.
Renta Vitalicia: obligacin de pagar una renta de por vida.
Censo enfitutico: cambio del dominio til de una finca por el compromiso de pagar una can-
tidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado.
Otros tipos de censos.
Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de
reparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc.
La metodologa a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.
1.2.2. La finalidad de la tasacin
La finalidad de la tasacin condiciona la normativa de aplicacin y el mtodo o mtodos de valo-
racin a utilizar y el resultado que se obtiene.
1.2.2.1. Tipos de finalidades
Valoraciones inmobiliarias ms frecuentes en funcin de su finalidad:
* de Garanta (OM/ECO/805/2003):
Garanta hipotecaria (de prstamos o crditos)
Provisiones tcnicas compaas aseguradoras
Patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria (IICI):
Fondos de inversin inmobiliaria (FII)
Sociedades de inversin inmobiliaria (SII)
Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones
* Otras de garanta:
Leasing
LA LEY 29
Financiacin de crditos
Avales
* Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil: Constitucin
Fusin
Ampliacin
Liquidacin
* Patrimoniales, compraventa, valoracin activos, actualizacin bienes
* Herencias, establecimiento de lotes
* Otras de relaciones entre personas fsicas y jurdicas
* Contradictorias Hacienda (LGT 1985)
* Urbansticas Planeamiento: Viabilidad econmica de:
Unidades de actuacin o de ejecucin
Determinacin del valor del Suelo (F), que
hace viable la promocin o el desarrollo del
planeamiento.
Indemnizaciones por alteracin del planeamiento.
Gestin: Evaluacin de los costes derivados del planeamien-
to. Responsabilidad patrimonial de la administracin.
Establecimientos de coeficientes de ponderacin.
Valoracin de edificaciones incompatibles.
Valoracin de los derechos derivados de la exclu-
sin de los procesos reparcelatorios o compensato-
rios.
Valoracin de derechos arrendatarios de traslados,
indemnizaciones, u otros derechos.
Transferencias de aprovechamiento urbanstico.
* Expropiatorias (LRSV 6/98)
* Catastrales (RD 1020/93)
* Judiciales: Quantum lucro cesante
dao emergente
* Seguros * daos emergente
indemnizaciones
lucro cesante
* provisiones tcnicas (ECO/805/2003)
* valor de seguro
* Arrendamientos (LAU)
* Anlisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones)
Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condicin tal como
se ha expuesto en el apartado anterior.
30 LA LEY
1.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES
1.3.1. Definicin de valor
El concepto de valor resulta difcil de establecer; su definicin ha generado histricamente
numerosas controversias, siendo las teoras del valor ms antiguas que la misma ciencia eco-
nmica.
PLATN en su Escuela del Saber, dice: Todos los objetos tienen siempre un valor en s
como un acto independiente de quien los observe o analice; en contraposicin ARISTTELES
afirma: el valor de los objetos lo determina el inters que por ellos existe.
A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el anlisis del concep-
to de valor.
ADAM SMITH, en La Riqueza de las Naciones (1776), diferencia entre:
Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidad
para satisfacer las necesidades humanas, y
Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutar-
lo por otros bienes, aadiendo que slo este ltimo es cuantificable.
Posteriormente aparecen diversas teoras del valor:
Teora del coste de produccin: es la clsica teora segn la cual el valor de un bien viene deter-
minado por su coste de produccin (salario, renta, ganancia) y que DAVID RICARDO (Principios de
Economa, Poltica y Tributacin, 1817) simplific, estableciendo que el valor est en relacin con
la cantidad de trabajo necesario para su produccin (Teora del trabajo).
KARL MARX, recogiendo la dicotoma entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio
(magnitud de valor) desarroll esas teoras, y aunque afirma que slo el trabajo crea el valor,
acaba admitiendo que la formacin de los precios est en funcin del coste de produccin pero tam-
bin de la relacin entre oferta y demanda.
En contraposicin, MALTHUS pensaba que todo bien posee el poder de exigir a cambio otros
artculos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse est determinada por la oferta y la deman-
da, siendo esta ltima una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El poste-
rior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teora del grado de utilidad lmite, o de la utilidad decre-
ciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. El
valor sera as la medida de la ltima porcin destinada a satisfacer la necesidad menos importan-
te subjetivamente.
Ninguna de esas teoras consigue explicar por s sola cmo se generan los valores realmen-
te en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran inters.
Lo cierto es que, en la sociedad actual, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evo-
lucin de ambas y de su equilibrio, y que su variabilidad es funcin del intervalo de tiempo consi-
derado, ya que cuanto ms breve es el periodo que consideramos, ms importante es la influencia
de la demanda sobre el valor, y cuanto ms largo, ms influye el coste de produccin.
Slo una sabia combinacin de esas teoras permite explicar la formacin y evolucin de los
valores.
LA LEY 31
ANTONIO MACHADO sintetiz poticamente la dicotoma entre valor y precio al escribir: es condi-
cin de necio confundir valor y precio.
Las teoras sobre el valor se extienden ms all de lo tcnico y de lo econmico, entrando en lo
sociolgico y filosfico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observacin
de la realidad, con el riguroso anlisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajo
deba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la socie-
dad.
1.3.2. Conceptos de valor
Ante tal variedad de opiniones y teoras, histricamente controvertidas, resulta conveniente esta-
blecer una definicin clara de los principales significados que se dan a los trminos utilizados en
las valoraciones inmobiliarias:
1.3.2.1. Valor de uso
Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciacin de un bien por su capacidad
de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, un
inmueble con una localizacin especfica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social del
bien.
1.3.2.2. Valor de cambio
Es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercanca inmobiliaria.
1.3.2.3. Coste
Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecucin material del inmue-
ble. Pudindose incluir, adems de materiales y trabajo, otros gastos de promocin, permisos
legales, diseo arquitectnico y direccin tcnica de la obra, financiacin, impuestos e, incluso,
beneficios.
Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, adems del coste, la renta atri-
buible a la localizacin diferencial en la estructura urbana (el suelo).
1.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivo
Es la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispues-
to a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transaccin.
1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo
Es el precio neto ms probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracteriza-
do por un funcionamiento racional (econmicamente) de la oferta y la demanda.
Es un valor-modelo y corresponde a un precio normal o medio del mercado.
32 LA LEY
En su determinacin deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan
admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razo-
nable para realizar la operacin, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad peren-
toria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, y
por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuacin voluntariamente especula-
tiva.
Como ya veremos cuando estudiemos ms detalladamente este concepto y la metodologa para
determinarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es
un precio que rene una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, y
que son:
La existencia de ms compradores y de ms vendedores potenciales
El conocimiento del bien por los contratantes
La voluntariedad por ambas partes
Disponibilidad de un tiempo razonable para negociar
La estabilidad de los precios de mercado durante ese tiempo
La concurrencia y publicidad del bien
Cuando un precio corresponde a una compraventa que rena estos requisitos, y slo en ese
caso, puede alcanzar la categora de valor.
Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de
extraar que su exacta definicin haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludi-
ble necesidad de establecerla de manera homognea; en Espaa, la OM-30-Nov.-94 lo defina
como:
Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vende-
dor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoracin mediante una comercializacin
adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado
de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y
sin un inters particular en la operacin.
La UE a travs de una Directiva del Consejo de Europa lo define como:
Se entender por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y cons-
trucciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningn vnculo con el vendedor en la fecha de valoracin, suponiendo que el bien ha sido pues-
to a la venta pblicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que
se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociacin de la venta teniendo en cuenta
la naturaleza del bien.
Pero la definicin ms exacta, y preferible, es la sealada en las Normas Europeas de Valora-
cin, coincidente con la establecida por la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin.
Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se inter-
cambiara voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre
despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado de
forma experimentada, prudentemente y sin coaccin.
LA LEY 33
Las tres definiciones se parecen mucho y slo difieren en matices. Probablemente la ltima es
la ms adecuada y exacta, con la virtud aadida de que es la internacionalmente aceptada y exigi-
ble en la valoracin de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa espaola de valora-
ciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anul la pri-
mera de las tres definiciones anteriores y la sustituy por la siguiente:
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador inde-
pendiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la
naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Esta definicin coincide casi exactamente con la de la Directiva Europea.
1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor
1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual
El valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valo-
racin, se intercambiara voluntariamente un activo, basndose en la continuidad de su uso actual
pero suponiendo que est desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre
despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experi-
mentada, prudentemente y sin coaccin NEV, IVSC/TEGOVA (en este supuesto no prevalece el
criterio del mayor y mejor uso).
1.3.2.6.2. Valor razonable
El valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado a
los mismos, que presupone la utilizacin continuada del activo para igual o similar actividad. Este
valor se determina por medio de la oportuna tasacin llevada a cabo por un perito cualificado
(Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16).
1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo
Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, para
que sea de nuevo explotada.
1.3.2.6.4. Valor de privacin
Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la prdida que sufrira el negocio si
fuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondra la bsqueda en el merca-
do de un activo de reposicin y coincide generalmente con el coste actual de reposicin neto; es
consustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual.
1.3.2.6.5. Valor de inversin
Es el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus
requerimientos de ganancia. A diferencia del Valor de Mercado, el de inversin tiene un carcter
individual, especfico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es un
valor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretacin de la tendencia
econmica, valores residuales, objetivos financieros y anlisis de riesgos).
34 LA LEY
1.3.2.6.6. Valor de fondo de comercio
Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio
que funciona prsperamente.
Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en fun-
cin de que el negocio implantado genere una modulacin especial del suelo, edificios, trabajo,
equipamiento, accin empresarial, etc., que lo hacen econmicamente rentable.
Viene a ser como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en funcin de su
experiencia y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria.
1.3.2.6.7. Valor de seguro
El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo
(a la fecha del informe y con el planeamiento urbanstico vigente).
Est basado en el concepto de coste de reproduccin o reemplazamiento de los diferentes com-
ponentes fsicos de una propiedad en caso de prdida o deterioro debido al azar. Significa la can-
tidad que el seguro cubrira en relacin con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemni-
zar las eventuales prdidas del propietario.
1.3.2.6.8. Valor de liquidacin
Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en
un tiempo de exposicin en el mercado inferior al razonable, debido a las necesidades de aqul.
Su definicin es idntica a la de valor de mercado pero con las siguientes consideraciones suple-
mentarias:
el tiempo disponible para la comercializacin es excesivamente corto;
la publicidad y exposicin en el mercado son inadecuados en comparacin con el tiempo y
comercializacin necesarios;
el vendedor puede estar sometido a coaccin.
1.3.2.6.9. Valor fiscal
Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin de unos criterios legales pre-
establecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco
del Impuesto de Bienes Inmuebles.
1.3.2.6.10. Valor urbanstico
Es el valor que, segn los criterios de la legislacin urbanstica vigente, tiene el suelo urbano o
urbanizable.
1.3.2.6.11. Justiprecio
Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en
funcin del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiacin, o,
en su caso, de los Tribunales de Justicia.
LA LEY 35
1.3.2.6.12. Valor de afeccin
Es el valor de carcter intangible que tiene un determinado inmueble para su propietario, en
base a criterios subjetivos, de tipo no econmico.
1.3.2.7. Otras definiciones
Con carcter general en las valoraciones se utilizan las siguientes definiciones:
Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por la misma
entidad tasadora, en los casos de valoraciones de garanta antes de transcurrir dos aos desde
su fecha de emisin, en la que con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las adverten-
cias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella (este plazo puede ser de
hasta tres aos para las valoraciones a efectos de previsiones tcnicas de las Compaas de
seguros).
Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble
o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo y la fecha de la valoracin.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o
adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,
superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes
se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha
concreta.
Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.
Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)
de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las
prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.). Es todo edificio en el que la
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la su-
perficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no terminada que cuente
con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio pro-
fesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que se rea-
lizar sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profe-
sional correspondiente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cum-
plan los requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privati-
vo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.
36 LA LEY
Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edifi-
cio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo rele-
vantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamien-
to ligado a la intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones
en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edifi-
cabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o
inversiones que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no
est asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial
del Banco de Espaa, as como los servicios de tasacin de entidades de crdito respecto
a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2 de la
ECO/805/2003.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.
Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II (segn la ECO 805/2003) que se dedique o
pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se
analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el
objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o
una renta homogeneizada para aqul.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legisla-
cin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.
Inmueble en rehabilitacin. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado
obras que renan los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspon-
diente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos
el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar
las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin, restauracin o moder-
nizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por
objeto alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la superficie edi-
ficada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reem-
plazamiento bruto de la edificacin (excluido el valor del terreno).
LA LEY 37
Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reforma par-
cial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcan-
cen al menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econmica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso
monovalente que est o puede estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se inclui-
rn los siguientes tipos:
a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.
b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de
transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.
d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.
f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas
para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros permitidos.
En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con caractersticas y
elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cma-
ras acorazadas; cmaras frigorficas; instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos
en establecimientos de hostelera.
Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio, pedana, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rstica o terreno), o
cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado inmo-
biliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo dominantes
correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparacin dentro del territorio nacional.
Niveles urbansticos del terreno. A efectos de su tasacin los terrenos se clasificarn en los
siguientes niveles, segn la ECO/805/2003:
Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edifi-
car para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn ligados a una
explotacin econmica permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn incluidos en un
mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estndolo, no se hayan definido en l las
condiciones para su desarrollo.
38 LA LEY
Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmue-
ble objeto de valoracin.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las definiciones estableci-
das en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y ordenacin urbanstica.
Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de
superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms
la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comu-
nes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada
por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exte-
riores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de facha-
da o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin
horizontal de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin hori-
zontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea infe-
rior a 1,5 metros.
Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar
los valores tcnicos.
Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artculo 37 del Real Decreto
685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasacin all mencionado.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Se reproduce de nuevo la definicin anterior-
mente expuesta: es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre
un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de
que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado per-
mitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida
cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerar:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de los
dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
LA LEY 39
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una
estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializa-
cin.
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podr
alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se
construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de
edificacin o rehabilitacin.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puede ser: bruto o
a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversio-
nes que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas
caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construc-
cin actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depre-
ciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor jurdico o con efectos jurdicos para las fina-
lidades integrantes del mbito de aplicacin de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble deter-
minado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, tenien-
do en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondien-
tes.
En la determinacin a que se refiere el nmero anterior no se incluirn los elementos especula-
tivos.
Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin
pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.
Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenido mediante la
aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y residual respectiva-
mente.
Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posteriori-
dad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circuns-
tancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la actuali-
zacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.
40 LA LEY
1.3.3. Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobiliaria
1.3.3.1. Poblacin
Se define como poblacin, en estadstica descriptiva, al conjunto de elementos que tienen una
caracterstica en comn.
En el mbito de la valoracin inmobiliaria podemos encontrar los siguientes ejemplos de pobla-
cin:
El conjunto de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un trmino municipal
El conjunto de promotores inmobiliarios de una provincia
El conjunto de locales destinados a actividades comerciales-terciarias, etc.
La caracterstica o nota diferencial definida determina exactamente cules son los elementos
que forman parte de la poblacin y cules son los que no forman parte de ella. Por ejemplo: el
conjunto de parcelas industriales no forman parte de la poblacin de parcelas para viviendas unifa-
miliares aisladas.
Se define el tamao de la poblacin como la cantidad o nmero de elementos de la poblacin.
En valoracin inmobiliaria se trabaja con poblaciones finitas cuyo nmero de elementos sea
fcilmente cuantificable, ya sea de un modo exacto o aproximado.
Ejemplo 1.4.3.3.
Se trata de estudiar el conjunto de las viviendas principales de Espaa en el ao 2001. Para ello
deber hacerse un cmputo general de viviendas principales o consultar fuentes estadsticas, en
este caso se examinaran las del Instituto Nacional de Estadstica (INE), resultando que la pobla-
cin de viviendas principales tiene un tamao de 14.184.026 unidades.
1.3.3.2. Distribucin de los elementos poblacionales: funcin de la densidad
Dado el conjunto de elementos de una poblacin, es posible que sea necesario saber qu valo-
res toma cada uno de los elementos respecto de una cierta caracterstica o nota diferencial que la
podemos cuantificar (en trminos matemticos se denomina variable), como por ejemplo:
La superficie de terreno de cada una de las parcelas que componen la poblacin de parcelas
para viviendas unifamiliares aisladas en un trmino municipal
Las ventas anuales, en cuantificacin econmica, de cada una de las empresas promotoras
inmobiliarias de una provincia
El nmero de empleados que trabajan en cada local comercial
Como se observa, estas caractersticas son fcilmente cuantificables en metros cuadrados,
euros y nmero de personas.
En el ejemplo anterior supongamos que adems de contarse las viviendas principales, se ha
medido su extensin superficial til, obtenindose los resultados que figuran en el cuadro 1.3.3.2.
LA LEY 41
CUADRO 1.3.3.2. Distribucin de la Superficie til de Viviendas
Principales en Espaa en el ao 2001
El cuadro 1.3.3.2 es una clasificacin de Viviendas Principales en Espaa en el ao 2001. Se
han considerado diez intervalos, que son los siguientes:
Intervalo n. 1 : viviendas cuya superficie es inferior o igual a 30 m
2
tiles
Intervalo n. 2 : viviendas cuya superficie est comprendida entre 31 y 45 m
2
tiles
2
tiles
2
tiles
2
tiles
2
tiles
2
tiles
2
tiles
2
tiles
Intervalo n. 10 : viviendas cuya superficie es superior a 180 m
2
tiles
Colocando en el eje X de abscisas la superficie til de las viviendas y en el eje Y de ordenadas
la frecuencia del nmero de parcelas, de los datos del cuadro 1.3.3.2 obtenemos la representacin
grfica de la figura 1.3.3.2.a).
Figura 1.3.3.2.a
A esta representacin grfica se le denomina polgono de frecuencias.
42 LA LEY
N. de orden de
intervalo
Superficie de la
vivienda (m
2
tiles)
N. de viviendas
principales
Frecuencia (%)
1 Hasta 30
55.797 0,39%
2 31 - 45
427.630 3,01%
3 46 - 60
1.527.792 10,77%
4 61 - 75
2.652.889 18,70%
5 76 - 90
4.162.623 29,35%
6 91 - 105
2.276.807 16,05%
7 106 - 120
1.315.680 9,28%
8 121 - 150
919.379 6,48%
9 151 - 180
363.975 2,57%
10 Mas de 180
481.454 3,39%
TOTAL 14.184.026
(Fuente: I.N.E.)
Polgono de Frecuencia
Superficie til de la vivienda
En vez de un polgono como el de la figura 1.3.3.2.a, aparece una curva continua cuando la lon-
gitud del intervalo es muy pequeo (es decir, cuando los intervalos son infinitamente pequeos o
tienden a cero). Este caso, naturalmente, es un caso lmite que en la realidad no se presenta casi
nunca. Pero en teora tiene algunas ventajas reemplazar los polgonos de frecuencia por curvas
continuas, que se denominan Curvas o funciones de densidad; como es la curva de la figura
1.3.3.2.b) siguiente.
Figura 1.3.3.2.b
Supongamos que la distribucin de las rentas brutas (antes de gastos e impuestos) de las vivien-
das, que estn en alquiler, en un cierto trmino municipal es el que refleja la curva de la figura ante-
rior. Las viviendas que no estn alquiladas producen una renta bruta igual a cero. La renta bruta
ms alta producida por el alquiler de una vivienda llega a 6.000 al mes. Hacemos coincidir el ori-
gen de coordenadas en el extremo inferior a una renta bruta de 0 al mes; y as mismo correlacio-
namos el extremo superior a la renta bruta igual a 6.000 al mes.
Elijamos un intervalo AB sobre el eje X de abscisas dentro del fragmento OF. Este intervalo AB
comprende valores de las rentas brutas entre 2.000 /mes y 2.500 /mes. La curva de densidad se
dibuja de tal manera que el rea AABB sea igual al porcentaje de viviendas cuyas rentas brutas
estn comprendidas entre 2.000 /mes y 2.500 /mes. Anlogamente podra expresarse para cual-
quier otro intervalo que se estimase.
Como es obvio, el rea total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo OF se
encuentran comprendidas la totalidad de las viviendas en alquiler del trmino municipal.
1.3.3.3. Funcin de la distribucin
A los datos del cuadro 1.3.3.2 le aadimos una nueva columna donde figuran las frecuencias acu-
muladas, que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la columna.
LA LEY 43
F
CUADRO 1.3.3.3
La frecuencia acumulada para el intervalo n. 3 es:
0,39+3,01+10,77 = 14,18%
En la figura 1.3.3.3.a), representamos grficamente los datos del cuadro 1.3.3.3, colocando en
el eje X de abscisas la superficie til de las viviendas y en el eje Y de ordenadas las frecuencias
acumuladas de cada intervalo.
Figura 1.3.3.3.a
Obtenemos un polgono que siempre crece, denominado Polgono de distribucin, o lo que es
lo mismo una grfica discontinua de la poblacin de viviendas principales estudiadas. Si trabaj-
semos con intervalos infinitamente pequeos, en vez de operar con intervalos finitos, obtendramos
una curva llamada Curva de distribucin o funcin de distribucin, reflejada en la figura 1.3.3.3.b)
44 LA LEY
N. de orden
de intervalo
Superficie de la
vivienda (m
2
tiles)
N. de viviendas
principales
Frecuencia (%)
Frecuencia
acumulada (%)
1 Hasta 30
55.797 0,39% 0,39%
2 31 - 45
427.630 3,01% 3,41%
3 46 - 60
1.527.792 10,77% 14,18%
4 61 - 75
2.652.889 18,70% 32,88%
5 76 - 90
4.162.623 29,35% 62,23%
6 91 - 105
2.276.807 16,05% 78,28%
7 106 - 120
1.315.680 9,28% 87,56%
8 121 - 150
919.379 6,48% 94,04%
9 151 - 180
363.975 2,57% 96,61%
10 Mas de 180
481.454 3,39% 100,00%
Poligono de Distribucin
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
H
a
s
t
a

3
0
3
1

-
4
5
4
6

-
6
0
6
1

-
7
5
7
6

-
9
0
9
1

-

1
0
5
1
0
6

-

1
2
0
1
2
1

-

1
5
0
1
5
1

-

1
8
0
M
a
s

d
e

1
8
0
Superficie util de la vivienda
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a
s

A
c
u
m
u
l
a
d
a
s
Polgono de Distribucin
Figura 1.3.3.3.b
1.3.3.4. Media, moda y mediana
En Estadstica Descriptiva se define como media la suma de los valores de la caracterstica
poblacional ponderados con sus respectivas frecuencias.
Ejemplo 1.3.3.4.a)
Hallar la media de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001, del cuadro
1.3.3.2.
La formulacin matemtica de la media es:
donde:
X
i
= valor de la caracterstica poblacional en el intervalo i.
F
i
= frecuencia del intervalo i.
Para cada intervalo se toma como valor de la caracterstica poblacional el punto medio de dicho
intervalo.
LA LEY 45
n
i
i
n
i
i i
f
X f
1
1
X
Curva o funcion de Distribucion
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0

-
1
1

-
2
2

-
5
5

-
1
0
1
0

-
2
0
2
0

-
3
0
3
0

-
5
0
5
0

-
1
0
0
1
0
0

m
a
s
Superficie util de la vivienda
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a
s

A
c
u
m
u
l
a
d
a
s
Curva o funcin de Distribucin
De donde obtenemos:
X = (15*0,39+38*3,01+53*10,77+68*18,70+83*29,35+98*16,05+113*9,28+135,5*6,48+
+165,5*2,57+195,5*3,39)/1= 89,88 m
2
tiles.
Se define, en estadstica, como moda la caracterstica poblacional ms frecuente, es decir la
propiedad que ms se repite en una distribucin.
Ejemplo 1.3.3.4.b)
Para la misma distribucin de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001,
del cuadro 1.3.3.2, la moda es el intervalo que comprende las viviendas cuya superficie est com-
prendida entre 76 y 90 m
2
tiles, ya que la frecuencia del intervalo 5 es la ms alta de toda la dis-
tribucin (29,35%).
Y por ltimo, se define como mediana a aquel punto del eje X de las abscisas que la ordena-
da que pasa por dicho punto divide el rea de la curva de frecuencias en dos partes iguales.
Cuando trabajamos con una funcin de frecuencias, la mediana estar sobre un intervalo NN
de tal forma que la suma de las frecuencias que corresponden a los intervalos situados a la izquier-
da de NN sean iguales a la suma de frecuencias que corresponden a los intervalos situados a su
derecha.
1.3.3.5. Medidas de dispersin
Evidentemente la media es el parmetro ms utilizado para resumir la informacin que dispo-
nemos de una poblacin estadstica, pero no es suficiente con dar la cifra de la media para que
la poblacin quede perfectamente definida.
Por ejemplo, la renta per cpita de una nacin es la renta media de sus habitantes, pero este
dato no nos indica si la riqueza del pas, es decir su renta, est repartida equitativamente entre
todos los ciudadanos de esa nacin. Supongamos que dos naciones A y B tengan la misma renta
per cpita; en la nacin A la renta est distribuida con unas escasas diferencias entre sus habitan-
tes, por lo contrario en la nacin B est muy desigualmente distribuida. Para definir esta particula-
ridad, utilizamos el trmino dispersin de la caracterstica poblacional. En la nacin A, la dispersin
de la renta per cpita es pequea, ya que no hay grandes diferencias entre ricos y pobres; pero en
cambio en la nacin B las diferencias de renta entre ricos y pobres son bastante acusadas; es decir
la caracterstica poblacional de renta per cpita est muy dispersa.
Para cuantificar la dispersin de una caracterstica poblacional vamos a recurrir principalmente
a los parmetros del recorrido y la varianza.
1.3.3.5.1. Recorrido
Se define como recorrido a la diferencia entre el valor mximo y mnimo de la caracterstica
poblacional.
1.3.3.5.2. Varianza
Se define como varianza al promedio de los cuadrados de las desviaciones de las puntuacio-
nes a su media.
46 LA LEY
Para ello, tenemos que calcular las diferencias entre el valor de la caracterstica poblacional X
i
y la media de la distribucin, elevando al cuadrado estas diferencias y ponderndolos por las fre-
cuencias (f
i
) para posteriormente sumarlo todo ello.
La raz cuadrada de la varianza se define como desviacin tpica.
Las expresiones matemticas de cada uno de estos parmetros son:
Si comparamos 2 distribuciones AA y BB que tengan la misma media, aquella distribucin que
tenga mayor desviacin tpica es tambin la que tiene mayor dispersin.
Ejemplo 1.3.3.5.a)
Sea la distribucin de la poblacin de las viviendas principales de Espaa del ao 2001, del cua-
dro 1.3.3.2., su varianza ser:
V = (15-89,88)
2
x0,39+(38-89,88)
2
x3,01+(53-89,88)
2
x10,77+(68-89,88)
2
x18,70+
+(83-89,88)
2
x29,35+(98-89,88)
2
x16,05+(113-89,88)
2
x9,28+(135,50-89,88)
2
x6,48+
+(165,5-89,88)
2
x2,57+(195,5-89,88)
2
x3,39 = 1.073,60
y la desviacin tpica es:
Ejemplo 1.3.3.5.b)
Un propietario (es decir, un inversionista) tiene tres viviendas situadas en el barrio n. 1 y otras
tres viviendas situadas en el barrio n. 2. Todas las viviendas tienen la misma superficie y bsica-
mente son semejantes, su principal caracterstica diferencial es que se encuentran situadas en
barrios distintos. El propietario destina todas las viviendas al alquiler, produciendo cada una de ellas
la renta anual reflejada en la columna n. 2 del cuadro 1.3.3.5.
LA LEY 47

2
1
X X f
i
n
i
i

V Varianza
Desviacin Tpica = D =
V

2
1
X X f
i
n
i
i

V Varianza
Desviacin Tpica = D =
V =
1.073,60 = 32,77
CUADRO 1.3.3.5
En este ejemplo, la caracterstica poblacional es la renta anual de las viviendas, con la misma
frecuencia de 1/3 = 0,33.
La media es la misma para ambas distribuciones, es decir, 24.000 al ao.
Calculamos cul es la varianza de ambas distribuciones, tal como queda reflejado en la colum-
na n. 6 del cuadro 1.3.3.5.
Resulta que la varianza del barrio n. 1 es mucho mayor que la varianza del barrio n. 2. Ello
equivale a decir que las viviendas del barrio n. 2 tiene unas rentas mucho ms homogneas que
las viviendas del barrio n. 1. Es decir, la rentas anuales extremas estn ms prximas a la media
en el barrio n. 2 que en el barrio nmero 1.
Posiblemente el barrio n. 2 sea ms seguro para las inversiones al ser ms homogneas sus
rentabilidades que las del barrio n. 1, en el cual se pueden producir impagados, desocupaciones
de las viviendas en alquiler, etc.
1.3.3.6. Distribucin normal
Consideremos la poblacin de todas las empresas promotoras espaolas dedicadas a la cons-
truccin de viviendas, en un ao. Existir una funcin de distribucin de beneficios para estas
empresas promotoras. Podemos considerar, a ttulo de ejemplo, que la media de esta distribucin
de beneficios de las empresas promotoras de viviendas es de 1.000.000 euros/ao/empresa.
El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (es decir, ganancias) o negativo (es
decir prdidas). En el mercado inmobiliario espaol existe una enorme dispersin de los beneficios
en las promociones debido a numerosos factores como son, entre otros:
El tipo de segmento de mercado inmobiliario en el que se promueva: Residencial (libre, de
VPO), terciario, comercial, etc.
La situacin fsica de cada promocin inmobiliaria: 1. lnea de mar, centro de la ciudad,
barrio dormitorio, etc.
Los costes de construccin dependiendo de la regin donde se site la promocin.
La desigual formacin profesional y habilidad empresarial de los promotores.
48 LA LEY
Barrio / Vivienda
Renta
Anual
(euros)
Frecuencia
(%)
Media
Barrio 1 - Vivienda V1 12.000 0,33 48.000.000
Barrio 1 - Vivienda V2 24.000 0,33 24.000 0 96.000.000
Barrio 2 - Vivienda V2 24.000 0,33 24.000 0 6.000.000
( )
2
X X f
i i
( )
2
1
X X f
i
n
i
i

=
El tipo de empresa: unipersonal, familiar, mediana, gran empresa nacional, etc.
La influencia de la coyuntura econmica global, en los tipos de inters de los prstamos hipo-
tecarios, en la confianza de los adquirentes de viviendas, en el ndice de creacin de empleo,
etc.
Estos factores harn que el beneficio de algunas empresas sea muy alto, mientras que el de
otras sea muy bajo llegando incluso a perder cantidades de dinero considerables.
Por lo tanto, en teora, podramos decir que puede haber empresas con beneficios positivos tan
grandes como se piense y empresas con beneficios negativos tan grandes como se pudieran pro-
ducir. Es decir, tericamente la caracterstica poblacional (beneficio) es una variable que toma valo-
res entre (+ ) y (- ), aunque en la prctica, como veremos posteriormente, tomar valores finitos
ya que tanto las ganancias como las prdidas no rebasarn unos ciertos lmites razonables. Lgi-
camente las empresas promotoras con ganancias extremadamente altas sern muy escasas; como
asimismo tambin sern escasas las empresas con prdidas demasiado elevadas (porque se pro-
duciran quiebras y por lo tanto cerraran). Es de esperar que el beneficio para la mayor parte de
las empresas promotoras de viviendas se mantenga alrededor de la media.
Podemos suponer tericamente que la frecuencia para un beneficio (1.000.000 + a) es igual a
la frecuencia para un beneficio (1.000.000 - a). Es decir, los beneficios simtricos respecto a la
media tienen la misma frecuencia. Si se cumple esta hiptesis terica de distribucin se define
como simtrica. A este tipo de distribuciones estadsticas se las conoce con el nombre de fun-
cin de Distribucin Normal o ley de la Gauss. La representacin grfica de la funcin de distribu-
cin normal es la de la figura 1.3.3.6.
Figura 1.3.3.6
En una distribucin normal, la media, la moda y la mediana coinciden.
1.3.3.7. Distribucin beta
En muchas cuestiones que se presentan en la realidad, la caracterstica poblacional responde a
una funcin de distribucin normal, aunque no es menos cierto que algunos fenmenos estadsti-
cos no pueden ser siempre descritos mediante esta distribucin normal por causa de alguna de las
siguientes circunstancias:
LA LEY 49
CARACTERSTICA POBLACIN
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
1. En la distribucin normal, la caracterstica poblacional toma valores comprendidos entre (+ ) y
(- ) pero en la gran mayora de los fenmenos estadsticos reales la caracterstica poblacional no puede
tomar valores negativos, sino slo positivos. Por ejemplo, en el caso de la extensin superficial de una
poblacin de parcelas de viviendas unifamiliares aisladas. La extensin superficial de una parcela en
donde se ubica una vivienda unifamiliar aislada nunca puede venir medida por un nmero negativo.
2. A veces sucede que la caracterstica poblacional est acotada entre un extremo inferior y un
extremo superior. O por lo menos puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la informacin
que se dispone.
Por ejemplo, la superficie de una vivienda tiene que tener como mnimo establecido por la regla-
mentacin sectorial correspondiente, no puede haber una vivienda de 1 m
2
. Asimismo por lgica no
debera de haber una vivienda de 10.000 m
2
.
3. En la distribucin normal coinciden siempre la media y la moda, sin embargo en algunos
fenmenos estadsticos reales no ocurre siempre de esa forma.
Ejemplo 1.3.3.7.
Tenemos la distribucin de las superficies de las explotaciones agrarias en Espaa del ao 1997,
reflejadas en el cuadro 1.3.3.7.
CUADRO 1.3.3.7
Se observa cmo los terrenos de superficie inferiores a 5 hectreas son mucho ms numerosos
que los superiores a 5 Ha, la moda es una explotacin de pocas hectreas (2 - 5 Ha). Pero las gran-
des fincas (latifundios), aunque son pocas en nmero, ocupan una gran extensin de superficie,
hecho que influye decisivamente sobre la media que es mayor que la moda.
La distribucin beta tiene una forma semejante a la normal (su funcin de densidad se dibuja
tambin mediante una curva campaniforme), pero los valores de la caracterstica poblacional estn
delimitados entre dos extremos positivos A y B (figura 1.3.3.7.a).
50 LA LEY
N. de orden de
intervalo
Superficie
Explotaciones
Agricolas (ha)
N. de
Explotaciones
Frecuencia (%)
1 0 -1 119.638 9,90%
2 1 - 2 209.442 17,33%
3 2 - 5 318.054 26,32%
4 5 - 10 197.752 16,37%
5 10 - 20 149.324 12,36%
6 20 - 30 59.718 4,94%
7 30 - 50 55.534 4,60%
8 50 - 100 51.515 4,26%
9 100 mas 47.285 3,91%
Total N. Explotaciones Agrarias 1.208.262
Total Superficie Explotaciones en Espaa (ha) 25.630.128
Superficie Media (ha) 21,21
Intervalo moda 2 - 5 ha 26,32%
Fuente: I.N.E. y elaboracin propia.
Figura 1.3.3.7.a)
Tambin, su media no tiene por qu coincidir con su moda. De todo esto se derivan varias ven-
tajas efectivas de la distribucin beta respecto de la Normal en orden a las aplicaciones prcticas,
cuando se trabaja con caractersticas poblacionales que slo toman valores positivos, estn delimi-
tadas entre ciertos lmites y poseen una moda distinta de la media, como ocurre a menudo en Eco-
noma, Valoracin y otros mbitos.
1.3.3.8. Distribucin triangular
Existen determinadas poblaciones que pueden dibujarse con una grfica en forma de tringulo
(distribucin triangular) que queda perfectamente definida por: los valores extremos (VI y V2), la
moda (Vm) y la correspondiente frecuencia modal (ordenada de Vm).
Se pueden distinguir dos tipos de distribucin triangular segn que la moda se site a la izquier-
da del centro de la base del tringulo (figura 1.3.3.8.a) o a la derecha (figura 1.3.3.8.b)
Los resultados que se obtienen con la distribucin triangular son muy parecidos, y mucho ms
fciles de obtener que con la distribucin beta, por lo que no vale la pena trabajar con la distribu-
cin beta pensando que nos vamos a acercar con los resultados mucho ms a la realidad de la
poblacin estudiada.
Figura 1.3.3.8.a
LA LEY 51
CARACTERSTICA POBLACIONAL
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
Figura 1.3.3.8.b
1.3.3.9. Distribucin rectangular
Supongamos que slo poseemos datos sobre los valores extremos de la distribucin y se des-
conoce tanto el valor modal como su frecuencia, en este caso puede resultar operativo utilizar la
funcin de distribucin rectangular, definida perfectamente por los dos extremos V
1
y V
2
, tal como
aparece dibujada en la figura 1.3.3.9.a).
Figura 1.3.3.9.a
Esta distribucin admite la hiptesis de que todos los valores de la variable en el intervalo V
1
V
2
son equiprobables; por ello la grfica tiene forma de rectngulo.
Consecuentemente, como pasa en la distribucin beta y la distribucin triangular, todos los valo-
res de la variable fuera del intervalo V
1
V
2
tienen probabilidad nula.
52 LA LEY
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A
La distribucin rectangular presenta, respecto de la distribucin triangular, las siguientes ventajas:
1. Definicin perfecta a partir de slo dos valores.
2. Frmulas de clculo ms sencillas.
1.3.3.10. Regresin
Dada una variable dependiente o endgena y y un conjunto de una o ms variables indepen-
dientes o exgenas o explicativas x, todas ellas cuantitativas, la regresin lineal consiste en obte-
ner una funcin de las variables independientes x que permita explicar o predecir el valor de la
variable dependiente y.
A partir de (y
1
, x
11
, x
12
, x
1p)
,....., y
n
, x
n1
, x
n2
, x
np
), muestra de n observaciones de las variables y,
x
1
, x
2
,...,x
p
, se trata de aproximar los valores de y, variable dependiente, mediante una funcin
de las variables x
1
, x
2
,...,x
p
, variables independientes, que exprese la asociacin entre y e x
1
,
x
2
,...,x
p:
Y = a
1
x
1
+ a
2
x
2
+
...........
+ a
p
x
p
+ b
0
+ e
Donde x
1
, x
2
, ..., x
p
son parmetros desconocidos a estimar y e es una variable error, que
expresa la inexactitud del ajuste. En particular, para cada observacin se tendr:
Y
i
= a
1
x
i1
+ a
2
x
i2
+
...........
+ a
p
x
ip
+ b
0
+ e
i ;
i = 1,...,n
donde los e
, i = 1,.. ,n, son independientes entre s.

En el caso de una nica variable independiente, X, se habla de regresin simple. La correspon-
diente ecuacin de regresin ser del tipo:
Y
i
= ax + b
0
+ e
i
y, en particular, para cada observacin:
Y
i
= ax
i
+ b
0
+ e
i ;
i=1,...,n
As, por ejemplo, en algunos trminos municipales la Tasa por Ocupacin de Va Pblica se esta-
blece con arreglo a las siguientes frmulas:
TOVP = 30 + 1,5 L
Donde:
TOVP = Tasa por Ocupacin de Va Pblica en euros
Por el hecho de ocupar la va pblica, se pagar una cantidad fija de 30 , y
Adems, se pagar 1,5 por cada metro lineal que se ocupe de va pblica
LA LEY 53
La regresin simple puede ser lineal o parablica, y en la hiptesis de que despreciemos la varia-
ble de error e, se representan con las siguientes ecuaciones matemticas:
Lineal Y = a x + b;
donde Y
i
= N b + a x
i
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
Parablica Y = a x
2
+ b x + c;
donde Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a x
i
4
Ejemplo 1.3.3.10.
Suponemos que queremos valorar una vivienda cuya antigedad efectiva es de 20 aos, ya que
se ha construido en 1983, y la fecha de la valoracin es de 2003. Se conocen 5 muestras o testi-
gos, que ya se han homogeneizado previamente con el resto de los componentes o cualidades que
influyen en el valor de mercado; por lo tanto ahora la nica diferencia entre las 5 muestras testigo
y la vivienda objeto de valoracin es la antigedad efectiva.
Los datos de las 5 viviendas testigos son las siguientes:
Vamos a determinar las ecuaciones matemticas, de regresin lineal y parablica, que tratan de
explicar la variabilidad de los valores de mercado en funcin de la antigedad efectiva de la vivien-
da.
Si resolvemos la ecuacin de la regresin lineal, tenemos:
Lineal Y = a x + b;
donde Y
i
= N b + a x
i
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
54 LA LEY
N. de Testigo
Ao de
construccin
Antigedad
Efectiva de la
Edificacin
Valor de
Mercado
(/m
2
)
1 1971 32 2.270
2 1971 32 2.280
3 1988 15 2.400
4 1973 30 2.300
5 1981 22 2.350
Y reemplazando en las frmulas, tenemos:
Y
i
= N b + a x
i
11.600 =5*b + a*131
X
i
Y
i
= b x
i
+a x
i
2
302.300 =b*131 + a*3.657
de donde sustituyendo obtenemos que: a = -0,72 y b = 2.508,81
que obtendramos la ecuacin Y = -7,206 x + 2.508,81
y si la vivienda a tasar tiene x = 20 aos, tenemos que su valor es de
Y = -7,206 * 20 + 2.508,81 = 2.364,69
Y si resolvemos la ecuacin de la regresin parablica, tenemos:
Parablica Y = a x
2
+ b x + c;
donde Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a x
i
4
Y reemplazando en las frmulas, tenemos:
Y
i
= N c + b x
i
+ a x
i
2
11.600 = 5 * c + b * 131 + a * 3.657
X
i
Y
i
= c x
i
+b x
i
2
+ c x
i
3
302.300 = c * 131 + b * 3.657 + c * 106.559
X
i
2
Y
i
= c x
i
2
+b x
i
3
+ a ?x
i
4
8.406.600 =c * 3.657 + b * 106.559 + a * 3.192.033
LA LEY 55
Variable
Independiente -
Antigedad
Efectiva (aos)
Variable
dependiente
(/m
2
)
X Y X * Y X^2
32 2.270 72.640 1.024
32 2.280 72.960 1.024
15 2.400 36.000 225
30 2.300 69.000 900
22 2.350 51.700 484
131 11.600 302.300 3.657
Variable
Independiente

Antigedad
Efectiva (aos)
Variable
dependiente
(/m)
X Y X * Y X^2 Y^2 X^3 X^4 Y * X^2
32 2.270 72.640 1.024 5.152.900 32.768 1.048.576 2.324.480
32 2.280 72.960 1.024 5.198.400 32.768 1.048.576 2.334.720
15 2.400 36.000 225 5.760.000 3.375 50.625 540.000
30 2.300 69.000 900 5.290.000 27.000 810.000 2.070.000
22 2.350 51.700 484 5.522.500 10.648 234.256 1.137.400
131 11.600 302.300 3.657 26.923.800 106.559 3.192.033 8.406.600
de donde sustituyendo obtenemos que: a = 0,004; b = -7,1 y c =2.507,8
y obtendramos la ecuacin Y = 0,004 x
2
-7,1 x + 2.507,8
y si la vivienda a tasar tiene x = 20 aos, tenemos que su valor es de
Y = 0,004*20
2
-7,1*20 + 2.507,8 = 2.367,40
1.3.3.11. Series cronolgicas
Se definen como sucesiones de valores de una variable, asociados a periodos de tiempo. Estas
series tienen una gran aplicacin en economa y valoracin.
Por ejemplo, consideremos la variable valor medio del m
2
c
relativos a las viviendas en Espa-
a, en el periodo de tiempo de 1987 a 2002. Para cada uno de estos 16 aos, tenemos un valor
medio del m
2
c
de la vivienda. Esta sucesin de valores anuales medios es una serie cronolgica.
De alguna manera, una serie cronolgica es semejante a la tabla de datos para calcular una
regresin. La variable tiempo toma los valores 1,2,...,16 y juega el papel de variable exgena. La
otra variable valor medio del m
2
c
puede considerarse a su vez como la variable endgena.
Matemticamente lo podramos expresar de la siguiente forma:
Y = f(t) = a t + b;
Ejemplo 1.3.3.11.
Analizamos el ejemplo expuesto. Los valores medios de las viviendas en Espaa han evolucio-
nado en los ltimos 16 aos como indica el cuadro 1.3.3.11.
CUADRO 1.3.3.11
Valor Medio del m
2
construido de las viviendas en Espaa en el periodo 1987 a 2003
Unidad: Euros / m construido, unidades nominales y reales. - Porcentaje de variacin interanual del IPC
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
56 LA LEY
Ao
Precio
nominal de la
vivienda en
Espaa
(Euros/m
2
c)
Indice de
Precios al
consumo.
variacin
interanual
(%)
Precio Medio
real de la
vivienda en
Espaa
(Euros/m
2
c)
1987 336,32 4,60% 336,32
1988 411,82 5,84% 389,10
1989 502,64 6,89% 444,29
1990 565,09 6,55% 468,79
1991 663,04 5,53% 521,22
1992 613,88 5,35% 458,07
1993 623,50 4,93% 443,39
1994 625,47 4,34% 426,29
1995 649,64 4,32% 424,43
1996 658,38 3,21% 416,76
1997 673,31 2,02% 417,77
1998 718,86 1,41% 439,83
1999 807,65 2,92% 480,14
2000 927,96 3,96% 530,65
2001 1.065,70 2,71% 593,33
2002 1.258,93 4,00% 673,96
2003 1.480,99 2,60% 772,74
Colocando en el eje X de abscisas el ao de la serie cronolgica y en el eje Y de ordenadas valor
medio del m
2
c
, de los datos del cuadro 1.3.3.11 obtenemos la representacin grfica de la figura
1.3.3.11.a).
Esta evolucin de los valores medios del m
2
c
de las viviendas en Espaa en el periodo 1987 a
2003 puede expresarse en funcin del tiempo, segn la ecuacin de regresin lineal:
Y = 52,22
t
+ 270,21 para unidades monetarias nominales
e Y = 155,709
t
+ 343,16 para unidades monetarias reales o constantes
Que tambin representamos grficamente en la figura 1.3.3.11.a.
Figura 1.3.3.11.a
Todos estos conceptos estadsticos tienen una gran aplicacin en el mbito de la valoracin
inmobiliaria, como se ir viendo y desarrollando en los captulos siguientes.
1.4. EL MERCADO INMOBILIARIO
Concepto:
El concepto de mercado inmobiliario no puede desvincularse del concepto de mercado en
general.
El mercado inmobiliario se comporta en muchos aspectos como otros mercados: el mercado del
automvil, el mercado turstico, el mercado textil, el agrcola, etc. Aunque en otros aspectos es un
LA LEY 57
Evolucion del Precio Medio de la Vivienda en Espaa 1.987 a 2.003
y = 52,22x + 270,21
y = 15,709x + 343,16
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03 Ao
Va
lor
Me
rc
ad
o
(E
ur
os
/
M2
c)
Precio Medio
nominal de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c)
Precio Medio
real de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c)
Lineal (Precio
Medio nominal
de la Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c))
Lineal (Precio
Medio real de la
Vivienda en
Espaa
(Euros/m2c))
mercado muy distinto ya que es un mercado diferenciado (cumpliendo as la primera condicin para
ser mercado).
Si aceptamos la definicin:
Mercado = conjunto de usuarios + conjunto de usuarios potenciales
En el caso del mercado inmobiliario el conjunto de los usuarios ms el conjunto de los usuarios
potenciales son el universo de la poblacin, ya que todo el mundo es usuario, o potencial usuario,
de una vivienda. Hasta los ciudadanos ms desheredados y las clases sociales econmicamente
menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas viven, o si no lo hacen desean vivir en una
vivienda y acaban viviendo bajo techo y utilizando una vivienda.
En nuestro pas, y en los pases de nuestro entorno la vivienda es un derecho constitucional.
Tarde o temprano todo el mundo acaba siendo usuario de una vivienda.
Para poder estudiar un mercado, para poder analizarlo, trabajar o incidir en l, es preciso que
pueda ser definido y que sea susceptible de ser segmentado.
Segmentacin:
El mercado inmobiliario ya est definido, pero puede ser segmentado?
Evidentemente el mercado inmobiliario puede ser segmentado, por ejemplo en:
mercado inmobiliario de viviendas
mercado inmobiliario de locales comerciales
mercado inmobiliario de oficinas.
Cules son las razones que hacen conveniente la segmentacin de un mercado? Por qu es
conveniente segmentar?
La segmentacin se realiza cuando se detecta que en un mercado existen:
pblicos objetivos diferentes
necesidades diferenciadas
diferenciacin de productos.
Esta segmentacin permite una mayor especializacin de los operadores en cada uno de los
productos, en las necesidades de los usuarios y en las estrategias.
Yendo un poco ms lejos, podramos segmentar el mercado de viviendas en mercado de vivien-
das de primera y de segunda residencia.
Tambin se podra segmentar entre mercado de viviendas para jvenes, viviendas para familias
normales y viviendas para personas mayores.
La segmentacin del mercado est en funcin del tipo de anlisis o actuacin que se pretenda
realizar y de las caractersticas y coyuntura de ese propio mercado.
58 LA LEY
1.4.1. Los mercados: propiedades y caractersticas
Son cinco las caractersticas principales definitorias de los mercados, entendiendo que
un mercado es de competencia perfecta cuando cumple, o tiende a cumplir, las cinco pro-
piedades siguientes.
1. Libertad
Un mercado tiene la cualidad de libertad, es decir, es un mercado libre, cuando:
Los oferentes pueden entrar y salir libremente de l, sin traba ni impedimento legal.
Los demandantes pueden entrar y salir libremente de l, sin traba ni impedimento legal.
Los precios se forman sin intervencin, ni directa ni indirecta de la Administracin.
La carencia de la caracterstica de libertad da lugar a mercados intervenidos.
Ejemplos:
El mercado del trigo, y de otros productos agrarios bsicos, ha tenido en Espaa los precios
regulados por el Estado durante mucho tiempo.
Existen determinados productos para los que el Estado fija sus precios (viviendas de VPO, VPP,
viviendas de precio tasado, o de precio concertado).
El mercado de los agrios, el de las verduras y frutas, el mercado del vestir o el del turismo son
ejemplos de mercados libres.
2. Homogeneidad
Un mercado tiene la cualidad de la homogeneidad cuando las mercancas que se ofrecen
son indiferentes. (Mercanca indiferente)
Las calidades de los distintos productos que conviven en el mercado son tan semejantes que
desde un punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una u otra mercanca ya que tienen
caractersticas casi idnticas.
Ejemplos:
El mercado de las patatas (no siempre), el de los abonos, el del cemento, el del acero, son mer-
cados homogneos.
3. Frecuencia en las transacciones
Hay frecuencia de transacciones cuando se suceden las compraventas sin interrupciones y de
manera continuada, salvando naturalmente la estacionalidad de algunos productos agrarios.
Ejemplos:
El mercado del pan, el de la leche, el del agua embotellada, son mercados con mucha frecuen-
cia en las transacciones.
En el otro extremo el mercado de determinadas obras de arte, como el de las pinturas de Van
Gogh presenta muy escasa frecuencia en las transacciones.
LA LEY 59
4. Transparencia
Un mercado rene la condicin de transparencia cuando existe informacin plena de ofe-
rentes y demandantes.
Tanto los vendedores como los compradores saben el precio que se est pagando, ya sea por-
que existen boletines de precios, cotizaciones publicadas, u otros mecanismos que publicitan las
transacciones.
Ejemplos:
El mercado del automvil, el mercado de los viajes, el mercado burstil (de las acciones que coti-
zan en bolsa) son mercados transparentes.
La carencia de la propiedad de la transparencia se denomina opacidad.
5. Concurrencia
Un mercado tiene la condicin de concurrente cuando existen muchos oferentes y
muchos demandantes.
La existencia de lonjas de contratacin o espacios destinados a albergar mercados es un
signo de concurrencia.
1.4.2. Tipologas de mercados
En funcin del cumplimiento de las cinco propiedades anteriores que caracterizan un mercado
de competencia perfecta, los mercados pueden clasificarse del siguiente modo:
Competencia perfecta.
(cumple las cinco condiciones en oferta y demanda)
En la prctica, casi ningn mercado es perfecto, para ello se requerira el cumplimiento estricto
de las cinco condiciones: libertad, homogeneidad, frecuencia de las transacciones, transparencia y
concurrencia.
Monopolio.
Los productos son ofrecidos por una sola empresa, y la demanda es ejercida por numerosos
compradores.
Ejemplo: hasta hace unos aos CAMPSA tena el monopolio de la gasolina en Espaa. Y TSA
tena el monopolio de la venta de toda clase de tabacos. Eran monopolios.
Oligopolio.
Los productos son ofrecidos por un reducido nmero de empresas, en cambio la demanda es
ejercida por un numeroso grupo de compradores.
Ejemplos.
El mercado de la energa elctrica, el de las telecomunicaciones, el de la telefona, el de la tele-
visin son oligopolios. El de los carburantes (actualmente la venta de gasolina est en manos de
60 LA LEY
unas pocas marcas o empresas) se encuentra tambin en una situacin de oligopolio o prximo a
ella.
Monopsonio: muchos oferentes y un solo demandante.
Algunos productos agrarios como el tabaco, el trigo, el azcar han sido en algunos momentos
mercados en los que slo el Estado o un organismo pblico podan comprar, es una situacin casi
extinguida en un mercado global, pero contina existiendo en numerosos pases del tercer mundo.
Oligopsonio: muchos oferentes y varios demandantes.
Es un caso similar al anterior pero mucho ms frecuente, en que slo existen un pequeo grupo
de compradores pero los vendedores son numerosos.
Ejemplos: petrleo, frutas tropicales, tabaco, caf, materias primas bsicas, especialmente en
pases del tercer mundo.
Competencia monoplica: artculos al por menor.
La competencia monoplica se da cuando el mercado carece de la condicin de homogeneidad
y simultneamente se reduce la frecuencia de transacciones y concurrencia en unos productos
especficos y diferenciados. Es la base del shoping: el mercado no es continuamente transparen-
te, las mercancas son heterogneas. Hay vendedores especializados en una determinada mer-
canca diferencial y hay compradores que buscan esa especialidad. La calidad de los artcu-
los puede ser muy variada.
Monopolio bilateral: un solo demandante y un solo oferente.
No debe confundirse con el monopolio ordinario. Es frecuente en el caso de compraventa de
grandes empresas, bancos, compaas areas, aseguradoras
1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo
Establecidas las propiedades que deben cumplir los mercados para poder ser considera-
dos perfectos, podemos utilizarlas para analizar el mercado del suelo.
Considerando que existe tal mercado, el anlisis de su comportamiento en relacin con los cinco
caracteres permite llegar inicialmente a las siguientes conclusiones.
El mercado del suelo:
A veces es libre (vivienda libre) y a veces es intervenido (suelos para VPO).
No es homogneo (los productos difieren). Salvo la excepcin que puede representar, en
algunos casos, grandes sectores de nueva urbanizacin, no hay dos suelos iguales. La carac-
terstica bsica de una localizacin es que es irrepetible. No se puede producir un suelo igual
a otro que ha tenido un gran xito comercial, porque la esencia de ese xito es la localizacin
y sta no es reproducible.
No es de transacciones frecuentes: si se consideran fincas homogneas las transmisiones
de suelos no se dan con frecuencia.
LA LEY 61
No es transparente: se realizan pocas transmisiones, en algunos casos existen dudas sobre
el falseamiento de las declaraciones, no existen prcticamente lonjas de contratacin, y se
produce una incitacin a la compra y a la venta por los agentes intervinientes.
No es concurrente: en oferta no lo es en absoluto, ya que habitualmente no se producen
ofertas de suelo cuya adquisicin resulte indiferente, de forma simultnea, en nmero sufi-
ciente para considerar que exista una oferta concurrente entre la que los compradores poten-
ciales puedan escoger el suelo adecuado.
En demanda a veces es concurrente y a veces no. En las grandes ciudades o en las zonas
tursticas, varios compradores, normalmente empresas promotoras, concurren como compra-
dores potenciales sobre suelos muy especficos. En ciudades pequeas y pueblos, en oca-
siones la demanda de suelo es de uno o pocos operadores locales exclusivamente.
Es decir, de las cinco condiciones slo cumple una y no siempre.
De las cinco condiciones para poder considerar que existe un mercado de competencia perfec-
ta, el mercado del suelo slo cumple una de ellas y no siempre.
En consecuencia puede afirmarse que no existe un mercado de suelo urbano, propiamente
dicho. Y en la mayora de los casos se trata de un mercado no de competencia perfecta. Las tc-
nicas de anlisis de mercado que se utilizan habitualmente cuando se estudian mercados no son
aplicables al mercado del suelo, por la especificidad que le otorga el no cumplimiento de las carac-
tersticas esenciales de mercado de competencia perfecta.
Esta especificidad que se da en el mercado del suelo explica el fracaso de algunas polticas de
suelo que identifican el mercado del suelo como un mercado de competencia perfecta en el que se
puede incidir con intervenciones que slo son adecuadas en mercados de ese tipo.
1.4.3.1. Factores que explican la formacin de los valores del suelo
Partimos de la base que la formacin de valores del suelo no sigue las reglas de un mercado de
competencia perfecta, y por tanto el estudio de cmo se forman los valores no puede realizarse con
las tcnicas habituales de estudios de mercado.
Interesa analizar cules son los factores que justifican o proporcionan una explicacin razonable
sobre, la formacin del valor del suelo.
Segn J. ROCA (1), la formacin de los valores del suelo viene condicionada por cuatro caractersticas:
Es consecuencia de un proceso histrico. El proceso de construccin de la ciudad, y su evo-
lucin histrica son causa de la formacin de los valores del suelo.
Es independiente del coste de ejecucin material. Resulta evidente que el valor del suelo no
guarda relacin con su coste de produccin entendiendo como tal, en suelo urbano el coste
de urbanizacin.
Tiene, muchas veces, un valor de monopolio, por su propia condicin intrnseca de ser irrepetible.
62 LA LEY
(1) Prof. J. ROCA CLADERA, Manual de valoraciones inmobiliarias, Ariel.
No es independiente del valor del inmueble. Existe una relacin de dependencia entre el valor
del suelo y el valor del inmueble que en l se sita, de manera que edificaciones esplndidas
revalorizan el valor del suelo sobre el que se asientan y edificaciones desafortunadas pueden
devaluarlo.
El valor de localizacin (parte del valor del inmueble que corresponde a su emplazamiento)
puede no coincidir con el precio del suelo (o valor del suelo en el mercado, ya que puede producir-
se la apropiacin de un plus de localizacin por la promocin: pueblos en que slo existen una
empresa promotora o en pocas de escasa actividad constructiva), y tambin, y ms frecuentemen-
te, puede suceder lo contrario: apropiacin de una parte del beneficio de la promocin por el suelo
o sus propietarios. (Situacin muy frecuente en pocas de gran actividad constructiva como la del
periodo 2000-2005 en Espaa).
1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario
Partiendo del hecho de que no existe un mercado del suelo propiamente dicho, (y desde luego
no existe, salvo excepciones, un mercado de suelo urbano de competencia perfecta), la formacin
de los precios en el mercado del suelo urbano no sigue la conducta tradicional de los mercados de
situarse en la conjuncin de las curvas de oferta y demanda.
La situacin de oligopolio bilateral, la falta de concurrencia de oferta, la falta de transparencia y
la inevitable heterogeneidad de los suelos, actan como factores determinantes para la fijacin de
los precios.
El suelo es la materia prima con la que trabaja el sector inmobiliario. La tecnificacin de la
actividad empresarial impulsada por la competencia del mercado inmobiliario, conlleva la nece-
sidad para las empresas promotoras, de programar adecuadamente y a medio plazo, la activi-
dad productiva y por tanto la previsin de los stocks necesarios de materia prima para la
produccin, es decir, de los suelos necesarios para el desarrollo futuro de la promocin inmo-
biliaria.
El ciclo de produccin inmobiliario, de muy larga duracin, prximo a los cinco aos, exige que
esas previsiones a medio plazo se traduzcan en la necesidad de proveerse de suelo a plazos supe-
riores a la duracin del ciclo, lo que puede resultar dificultoso especialmente para las empresas
pequeas y medianas.
El suelo urbano es, por su propia naturaleza, un producto de existencias limitadas, finitas, a
veces escasas y no renovable. Su produccin es lenta, no exenta de riesgos, dificultosa y est inter-
venida. (El proceso de produccin de suelo urbano, o proceso de urbanizacin est tutelado y
reglado por la Administracin.)
Las dificultades en la gestin del suelo urbanizable y en los suelos urbanos en transformacin,
y los exagerados plazos en que habitualmente acaban desarrollndose, coadyuvan a la incerti-
dumbre, a la falta de estabilidad, y a la percepcin de riesgo en la adquisicin de esa materia
prima.
Como consecuencia de ello, el suelo de los ncleos urbanos, el suelo urbano plenamente con-
solidado y en condiciones de ser edificado, en los periodos de gran actividad inmobiliaria, prctica-
mente se subasta y su precio lo fija la demanda, necesitada de materia prima para la continui-
dad de la actividad inmobiliaria de los operadores.
LA LEY 63
Es el mercado, el que fija los precios, pero no con los mecanismos de un mercado libre y de
competencia perfecta, sino en esas condiciones y con esas caractersticas.
El precio del suelo en el mercado inmobiliario est condicionado y depende directamente, del
valor del producto inmobiliario que se puede desarrollar en l.
1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado
El valor del suelo se deriva de su utilizacin o posible utilizacin inmobiliaria.
El suelo puede tener un valor de uso en s mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en
cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sea de viviendas, oficinas, locales
comerciales, apartamentos u otros usos.
En los casos en los que el mercado inmobiliario utiliza como producto o mercanca, el suelo
(lo que suele suceder en suelos para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, tercia-
rio o ldico aislado), lo que es objeto de transaccin, y por tanto lo que se valora es el suelo en s
mismo. En esos casos, cuando sucede en el mercado de ese modo, el valor a utilizar es el valor
unitario, expresado en euros/m de suelo (/ms).
En el resto de los casos el suelo es una materia prima y la mercanca o producto es el
techo; lo que se compra y se vende es el metro cuadrado edificable, y en consecuencia lo que debe
evaluarse es la repercusin que tiene en el suelo ese metro cuadrado edificable, es decir, el valor
de repercusin, que se define como el valor del suelo por cada metro cuadrado de techo
(/mt), susceptible de ser construido en l.
Finalmente existen otros suelos cuyo uso inmobiliario, y por tanto su valor, no es funcin direc-
ta de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto, por tratarse de suelos cuyo mejor y
ms intensivo uso no es la edificacin de techo, sino la construccin de elementos o instalaciones
que tienen un valor en el mercado, o son susceptibles de producir rentas, como pueden ser cam-
pos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aparcamientos en superficie, aeropuertos
y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor sta no se
refiere necesariamente a la construccin de techo. Son suelos que tienen un valor de uso en s
mismos, pero que ese valor slo se puede conseguir aadiendo sobre l una actuacin constructi-
va que no necesariamente es edificar techo.
El caso ms frecuente, entre los suelos urbanos y urbanizables, es que su valor est relaciona-
do con la cantidad y uso de los metros cuadrados de techo que puedan construirse en l, lo que
necesariamente comporta utilizar el concepto de valor de repercusin.
1.4.4. La formacin del precio de la vivienda
1.4.4.1. Introduccin
La formacin del precio de la vivienda debe ser analizada bajo dos conceptos diferentes pero
interrelacionados entre s, que son:
El espacio fsico territorial y urbano
El tiempo
64 LA LEY
Y se debe realizar bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados, el espacio fsico terri-
torial y urbano donde se ubica la vivienda, y en los factores sociales, econmicos y financieros que
han influido de forma sustancial en la formacin de sus precios a lo largo del tiempo.
Por lo tanto se puede afirmar que el precio de la vivienda est formado por la interrelacin de
cinco conceptos:
El espacio fsico territorial
El espacio fsico urbano de las ciudades
Los aspectos sociales
Los aspectos econmicos
Los aspectos financieros
Hay que tener en cuenta que la vivienda en Espaa constituye el principal activo econmico de
la mayora de las familias; y por las condiciones econmicas de financiacin de la vivienda generan
una parte muy importante de los crditos y prstamos concedidos por las entidades financieras.
Factores que influyen en la formacin del valor de la vivienda:
El nivel de renta familiar disponible bruta o neta: a mayor nivel de renta mayor posibilidad
de pagar ms por una cosa, tambin por una vivienda.
Los factores demogrficos: por el crecimiento vegetativo de la propia poblacin o bien por
la inmigracin que viene a trabajar en Espaa o bien por las personas extranjeras que com-
pran una vivienda para segunda residencia o para vivir en su jubilacin. Existe una importan-
te demanda de viviendas de segunda residencia tanto para residentes en Espaa como para
extranjeros.
La fiscalidad de la vivienda (favorable en los ltimos aos): comprar una vivienda ha
supuesto tradicionalmente pagar menos impuestos (y aunque no sea un factor econmico
determinante s lo es psicolgicamente el hecho de pagar menos a Hacienda).
El tipo de inters y el coste del uso: el bajo coste de la financiacin externa. La bajada de
los tipos de inters permite pagar menos cuota, y eso se concreta en poder obtener un prin-
cipal del prstamo hipotecario mayor y con unos plazos de amortizacin ms largos. Por lo
tanto permite asumir un mayor nivel de deuda.
Las inversiones alternativas: la vivienda como inversin ante las cadas de rentabilidad de
inversiones alternativas o la sensacin de volatilidad o inseguridad de stas respecto de la
vivienda.
Tasa de paro: a menor tasa de paro y mayor seguridad en el empleo aumentan las posibili-
dades de ser un potencial comprador de una vivienda.
La oferta de viviendas en stock y en construccin: una oferta variada, gil y atractiva
favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una
moderacin en su crecimiento.
La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificacin y gestin del
suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la produccin
LA LEY 65
La oferta de viviendas en stock y en construccin: una oferta variada, gil y atractiva
favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una
moderacin en su crecimiento.
La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificacin y gestin del
suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la produccin
de la materia prima necesaria para la actividad promotora no es capaz de satisfacer la
demanda. Se trata de uno de los factores determinantes de la formacin del precio. La ges-
tin del suelo es ardua, difcil, cara y llena de incertidumbres. Un pretendido mercado de
materias primas no puede funcionar adecuadamente en esas circunstancias.
1.4.4.2. Visin territorial y urbana
El precio de la vivienda en funcin de su antigedad
La tendencia de la evolucin de los precios (euros/m
c
nominal) de las viviendas, independien-
temente de si la vivienda es nueva o tiene diferentes antigedades ha sido semejante desde 1987
tal como se aprecia en los datos y grficos que se exponen a continuacin, por consiguiente puede
deducirse que la antigedad no influye en la evolucin de los precios ya que todas las curvas tie-
nen semejante regresin o tendencia lineal.
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias nominales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categora de antigedad
Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de Espaa
66 LA LEY
Ao
Precio m
vivienda libre
total nacional
con
antigedad
Precio medio
del m de la
vivienda libre,
de menos de
un ao de
antigedad
Precio medio
del m de la
vivienda libre,
de ms de un
ao de
antigedad
Precio m
vivienda libre
de 1 a 10 aos
Precio m
vivienda libre
de 11 a 20
aos
Precio m
vivienda libre
de ms de 20
aos
1987 317,27 410,27 302,38 356,53 306,69 286,71
1988 396,57 506,2 382,89 461,00 393,73 357,01
1989 488,97 623,36 473,26 564,38 481,62 440,54
1990 565,37 743,58 547,09 648,76 583,93 515,38
1991 646,34 836,02 623,22 734,08 657,83 588,34
1992 637,67 761,27 619,09 733,49 645,21 583,71
1993 635,09 732,79 617,14 725,84 658,13 580,35
1994 639,56 739,33 626,34 735,68 665,26 590,38
1995 661,73 754,68 638,97 758,12 684,12 619,22
1996 674,1 763,67 651,71 766,99 697,56 612,97
1997 684,8 788,78 663,72 782,22 710,71 622,74
1998 716,63 846,83 697,54 819,28 748,35 658,27
1999 792,29 930,89 770,61 906,97 824,84 730,88
2000 907,2 1.062,52 881,83 1.037,42 950,82 837,09
2001 1.046,91 1.226,05 1.017,79 1.189,46 1.095,47 964,92
2002 1.220,93 1.431,09 1.178,89 1.375,25 1.268,47 1123,06
2003 1.428,16 1.638,02 1.580,41 1.467,04 1.339,49
Unidad: euros/m construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categora de antigedad
Los precios de la vivienda libre en los ltimos 17 aos han sufrido la media de incrementos
siguiente:
9,86% en la vivienda de menos de 1 ao de antigedad
9,03% en la vivienda de ms de 1 ao de antigedad
8,88% en la vivienda de 1 a 10 aos de antigedad
9,75% en la vivienda de 11 a 20 aos de antigedad
10,28% en la vivienda de ms de 20 aos de antigedad
Como se aprecia, el incremento de precios ha sido algo mayor en las viviendas de ms de 20
aos de antigedad, aunque el incremento es muy semejante en todos los grupos.
Respecto del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de menos de un ao, el incre-
mento medio en los ltimos 17 aos ha sido del:
9,03% en el precio de la vivienda libre de ms de 1 ao de antigedad
8,88% en el precio m vivienda libre de 1 a 10 aos
LA LEY 67
Evolucin del Precio medio de la vivienda libre por antigedad de la vivienda
250
350
450
550
650
750
850
1
9
8
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9
8
8
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8
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0
1
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9
1
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9
9
2
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3
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5
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8
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9
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2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
Ao
E
u
r
o
s

/

M
2
c

(
r
e
a
l
l
)
Precio m vivienda libre total
nacional con antigedad
Precio medio del m de la
vivienda libre, de menos de un
ao de antiguedad
Precio medio del m de la
vivienda libre, de ms de un
ao de antigedad
Precio m vivienda libre de 1 a
10 aos
Precio m vivienda libre de 11
a 20 aos
Precio m vivienda libre de
ms de 20 aos
Lineal (Precio medio del m de
la vivienda libre, de menos de
un ao de antiguedad)
Lineal (Precio m vivienda libre
de 1 a 10 aos)
de 11 a 20 aos)
total nacional con antigedad)
Lineal (Precio medio del m de
la vivienda libre, de ms de un
ao de antigedad)
de ms de 20 aos)
9,75% precio m vivienda libre de 11 a 20 aos
10,28% precio m vivienda libre ms de 20 aos
como se representa en el siguiente grfico
Unidad: Porcentaje de variacin interanual
Base: Evolucin del intervalo de variacin del precio medio de la vivienda libre de 1987 a 2003, por su categora de
antigedad
La evolucin anual de 1987 a 2003 de los precios de la vivienda, respecto de su antigedad, pre-
senta unas regresiones lineales que son prcticamente paralelas, lo que nos indica que el incre-
mento o disminucin del valor de las viviendas es independiente de la antigedad de las mismas
ya que su precio medio sube o baja en proporcin semejante; asimismo los intervalos de variacin
anual presentan las mismas caractersticas mencionadas.
El precio de la vivienda en funcin del tamao del municipio
Como criterio general podemos establecer que existe una relacin bilateral entre el tamao del
municipio y el precio medio de la vivienda, que con algunas excepciones esta relacin se cumple.
Los precios ms elevados se observan en poblaciones de ms de 500.000 habitantes, como por
ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla; aunque hay excepciones como San Sebastin, Vito-
ria y Bilbao, donde teniendo una poblacin inferior a 500.000 habitantes presentan precios medios
de vivienda libre elevados debido a su alto nivel de renta familiar neta disponible per cpita, y una
68 LA LEY
Evolucin del intervalo del Precio de la vivienda en relacin a su antigedad
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
1
9
8
7
1
9
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0
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1
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2
1
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9
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4
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9
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5
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9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
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0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
Ao
%

D
i
f
e
r
e
n
c
i
a

d
e

v
a
l
o
r
Incremento del Precio m vivienda
libre menos de 1 ao
Incremento del Precio medio del m
de la vivienda libre, ms de un ao
de antiguedad
libre de 1 a 10 aos
libre de 11 a 20 aos
libre mas de 20 aos
Lineal (Incremento del Precio m
vivienda libre menos de 1 ao)
Lineal (Incremento del Precio
medio del m de la vivienda libre,
ms de un ao de antiguedad)
vivienda libre de 1 a 10 aos)
vivienda libre de 11 a 20 aos)
vivienda libre mas de 20 aos)
polaridad de atraccin en el entorno fsico donde se ubican; como por ejemplo el caso de Vitoria,
capital de la comunidad autnoma.
Unidad: Nmero de habitantes y euros (nominal)/m construido
Base: Evolucin del precio medio del m construido de vivienda por tamao de la
capital de provincia
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Ministerio de Fomento
LA LEY 69
Poblacin
N de Habitantes
(padrn 2003)
Precio Medio
de Vivienda
en 2002
(euros/m)
Madrid 3.092.759 2.269,11
Barcelona 1.582.738 2.208,33
Valencia 780.653 1.029,98
Sevilla 709.975 1.258,58
Zaragoza 626.081 1.280,82
Mlaga 547.105 1.186,98
Murcia 391.146 808,23
Palmas de Gran Canaria 377.600 1.351,22
Palma de Mallorca 367.277 1.567,09
Bilbao 353.567 2.109,69
Valladolid 321.143 1.336,63
Crdoba 318.628 993,11
Alicante 305.911 987,03
Corua (A) 243.902 1.143,53
Granada 237.663 1.170,99
Vitoria-Gasteiz 223.257 2.018,06
Santa Cruz de Tenerife 220.022 1.207,99
Oviedo 207.699 1.272,30
Pamplona 190.937 1.797,90
Santander 184.778 1.500,48
San Sebastin 181.811 2.689,51
Almera 176.727 1.107,57
Burgos 169.317 1.685,47
Castelln de la Plana 160.714 1.019,07
Salamanca 157.906 1.452,04
Albacete 155.142 947,21
Huelva 144.831 1.030,01
Logroo 139.615 1.381,84
Badajoz 138.415 747,46
Len 135.634 1.144,33
Cdiz 134.989 1.216,32
Tarragona 121.076 1.086,03
Lleida 118.035 984,47
Jan 115.638 902,66
Ourense 109.475 992,85
Lugo 91.158 673,90
Cceres 87.088 851,54
Palencia 81.378 1.167,12
Girona 81.220 1.198,40
Pontevedra 77.993 888,70
Toledo 72.549 1.088,25
Guadalajara 70.732 1.033,58
Ciudad Real 65.703 984,48
Zamora 65.639 920,77
Segovia 55.640 1.184,94
vila 52.078 1.069,61
Huesca 47.609 1.006,24
Cuenca 47.201 948,30
Soria 35.178 1.106,70
Teruel 32.304 917,01
Total 14.405.636 1.576,38
La diferencia de precios entre estas grandes ciudades y los municipios de menos de 100.000
habitantes se ha ido ampliando con el tiempo, especialmente durante los periodos de mayor creci-
miento de los precios. De donde la polaridad de atraccin que crean las ciudades tiene incidencia
en la formacin de los precios de las viviendas, tal como se extrae de los datos del cuadro siguien-
te y se refleja en el grfico siguiente.
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio
Fuente: Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
(1) Excepto Madrid, Barcelona y Bilbao y sus reas de influencia
(2) Excepto municipios incluidos en las reas de Madrid, Barcelona y Bilbao
(3) Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes
(4) Excepto capitales de provincia
(5) No figuran datos hasta 1991 por no tener informacin significativa
70 LA LEY
Precio Medio del M de vivienda por Tamao de la Capital de Provincia
y = -13,403x + 1580,3
R
2
= 0,2214
y = -19290x + 780017
R
2
= 0,3432
30.000
230.000
430.000
630.000
830.000
1.030.000
1.230.000
1.430.000
1.630.000
1.830.000
2.030.000
2.230.000
2.430.000
2.630.000
2.830.000
3.030.000
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1.600
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1.800
1.900
2.000
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2.300
2.400
2.500
2.600
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N de Habitantes (padrn 2003)
Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m)
Lineal (Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m))
Lineal (N de Habitantes (padrn 2003))
Ao
Precio m
vivienda libre
en Espaa
Precio m
vivienda libre
en Madrid y su
area de
Influencia
Precio m
vivienda libre
en Barcelona
y su area de
Influencia
Precio m
vivienda libre
en Bilbao y su
area de
Influencia (5)
Precio m
vivienda libre
ms de 499.999
habitantes(1)
Precio m de
la vivienda
libre. De
499.999 a
100.000
habitantes
(1-2)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(2-3)
Precio m de
la vivienda
libre. De
49.999 a
20.000
habitantes
(2-4)
Precio m de
la vivienda
libre. Menos
de a 20.000
habitantes
(2)
Precio m de
la vivienda
libre en
municipios
interiores de
menos de
50.000
habitantes
Precio m de
la vivienda
libre en
municipios
costeros de
menos de
50.000
habitantes
1987 336,32 443,86 321,96 273,90 294,83 298,66 264,84 253,10 259,55 340,74
1988 411,82 592,86 462,88 322,76 364,98 343,20 300,67 291,11 302,32 412,73
1989 502,64 771,80 581,50 387,20 451,78 414,44 353,79 348,43 369,63 492,05
1990 565,09 878,50 695,67 488,24 536,57 461,84 401,93 383,82 405,49 526,48
1991 663,04 1.051,04 834,65 727,27 562,66 593,30 496,67 450,17 431,53 468,77 568,51
1992 613,88 1.008,26 816,99 807,27 564,39 611,02 507,61 454,73 453,26 479,00 552,30
1993 623,50 1.024,92 833,11 826,92 583,65 625,48 522,69 457,12 450,96 472,15 566,02
1994 625,47 1.027,34 865,28 860,81 596,25 635,21 523,43 470,96 454,77 477,27 579,84
1995 649,64 1.085,56 897,12 901,42 613,95 656,19 544,96 490,32 464,12 495,57 597,91
1996 658,38 1.096,98 922,92 950,84 624,53 672,33 549,29 503,21 473,61 501,54 622,38
1997 673,31 1.089,66 950,83 944,16 631,34 695,30 570,48 524,64 480,93 509,96 650,95
1998 718,86 1.105,66 1.019,63 1.022,96 655,27 736,24 603,93 548,37 503,17 532,05 722,75
1999 807,65 1.190,54 1.180,31 1.190,98 728,16 829,77 652,09 607,75 546,59 584,54 823,30
2000 927,96 1.364,94 1.376,44 1.434,86 839,11 949,20 734,90 695,01 614,06 658,86 956,67
2001 1.065,70 1.628,28 1.604,76 1.700,12 987,33 1.082,27 833,20 796,43 688,07 742,18 1.100,68
2002 1.258,93 2.001,56 1.838,87 1.923,02 1.181,98 1.230,94 954,71 924,59 794,76 866,13 1.284,91
2003 1.480,99 2.522,01 2.205,70 1.396,95 1.389,45 1.113,17 1.050,12 889,45 990,91 1.509,34
Esta polaridad de atraccin de las grandes ciudades se manifiesta en el mayor crecimiento del
incremento de los precios en stas respecto de unas tendencias ms estables en el incremento de
los precios en las ciudades de menos de 100.000 habitantes, as como una disminucin del incre-
mento en los municipios de menos de 50.000 habitantes, tal como refleja el grfico siguiente.
Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda
LA LEY 71
Evolucin del Precio Medio de la Vivienda por tamao del municipio
250
350
450
550
650
750
850
950
1.050
1.150
1.250
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Precio m vivienda libre en Espaa.
Precio m vivienda libre en Madrid y su area de Influencia
Precio m vivienda libre en Barcelona y su area de
Influencia
Precio m vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia
(5)
Precio m vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1)
Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000
habitantes (1-2)
habitantes (2-3)
habitantes (2-4)
Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes (2)
Precio m de la vivienda libre en municipios interiores de
menos de 50.000 habitantes
Precio m de la vivienda libre en municipios costeros de
Lineal (Precio m vivienda libre en Madrid y su area de
Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Espaa.)
Lineal (Precio m vivienda libre en Barcelona y su area
de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Bilbao y su area de
Influencia (5))
Lineal (Precio m vivienda libre mas de 499.999
habitantes(1))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000
habitantes (2-3))
habitantes (2-4))
Lineal (Precio m de la vivienda libre en municipios
interiores de menos de 50.000 habitantes)
Lineal (Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes (2))
Lineal (Precio m de la vivienda libre. De 499.999 a
100.000 habitantes (1-2))
costeros de menos de 50.000 habitantes)
Evolucin del incremento del precio de la vivienda en funcin
del tamao del municipio
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
1
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Precio m vivienda libre en Madrid y su rea de
Influencia
Precio m vivienda libre en Barcelona y su rea de
Influencia
Precio m vivienda libre en Bilbao y su rea de
Influencia (5)
Precio m vivienda libre ms de 499.999
habitantes(1)
habitantes(1-2)
habitantes(2-3)
habitantes(2-4)
Precio m de la vivienda libre. Menos de a 20.000
habitantes(2)
Precio m de la vivienda libre en municipios
interiores de menos de 50.000 habitantes
Precio m de la vivienda libre en municipios costeros
de menos de 50.000 habitantes
Lineal (Precio m vivienda libre en Madrid y su rea
de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Barcelona y su
rea de Influencia)
Lineal (Precio m vivienda libre en Bilbao y su rea
de Influencia (5))
100.000 habitantes(1-2))
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 499.999
habitantes(1))
costeros de menos de 50.000 habitantes)
interiores de menos de 50.000 habitantes)
Lineal (Precio m de la vivienda libre. Menos de a
20.000 habitantes(2))
Los precios en los municipios costeros de menos de 50.000 habitantes han tendido a crecer sis-
temticamente por encima de la media de los municipios interiores de igual tamao. Esta prima
diferencial de crecimiento refleja los efectos de la demanda de residencia secundaria (nacional y
extranjera); aunque no se puede descartar la presencia tambin de un cierto componente especu-
lativo (evidentemente la especulacin se concentra en donde hay mayores expectativas de subi-
das de precios).
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio en municipios inte-
riores y costeros
Fuente: Ministerio de Fomento
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamao del municipio menor de 50.000
habitantes
72 LA LEY
Municipios Interiores Municipios Costeros
Ao
Precio
Medio de
la Vivienda
en Espaa
Precio m
vivienda libre
mas de
999.999
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
999.999 a
250.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
249.999 a
100.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m
vivienda libre
menos de
50.000
habitantes
(M. Interior)
Precio m
vivienda libre
mas de
999.999
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
999.999 a
250.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
249.999 a
100.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m de
la vivienda
libre. De
99.999 a
50.000
habitantes
(M. Costero)
Precio m
vivienda libre
menos de
50.000
habitantes
(M. Costero)
1987 317,27 515,05 306,73 292,07 289,38 244,82 396,64 290,07 259,55 340,41 306,75
1988 396,57 712,82 390,69 361,53 337,82 282,56 617,23 338,09 338,17 399,33 357,9
1989 488,98 914,04 454,26 478,53 425,34 345,59 716,32 413,52 452,28 484,4 447,2
1990 565,37 1.036,13 544,88 570,18 481,45 391,23 883,91 482,86 536,12 536,59 483,41
1991 646,34 1.267,48 621,67 619,94 527,63 445,63 1.113,80 541,30 604,23 584,46 529,77
1992 637,69 1.164,09 652,28 659,34 554,82 469,47 1.018,49 546,20 629,70 576,98 533,08
1993 635,09 1.176,19 660,28 679,36 593,14 470,05 1.028,18 574,23 637,58 565,32 528,26
1994 639,56 1.169,47 672,52 695,11 594,58 474,02 1.071,26 589,50 641,63 579,93 545,50
1995 661,73 1.245,39 698,65 725,23 612,83 489,43 1.084,98 603,25 666,59 609,68 558,57
1996 674,10 1.259,63 711,54 741,89 619,63 495,50 1.115,48 622,11 688,30 623,34 581,24
1997 684,81 1.241,87 720,07 767,05 640,55 501,37 1.132,01 647,86 702,56 655,37 604,76
1998 716,63 1.256,66 753,16 809,75 673,59 517,86 1.202,13 684,43 747,53 711,38 656,19
1999 792,29 1.353,92 845,66 899,74 737,62 561,86 1.401,66 777,69 840,46 800,48 736,91
2000 907,20 1.557,92 982,36 1.024,42 827,19 628,97 1.634,13 893,94 978,93 925,47 863,51
2001 1.046,91 1.854,69 1.142,06 1.181,07 951,50 707,60 1.917,97 1.024,60 1.136,48 1.071,66 994,68
2002 1.220,93 2.269,11 1.325,23 1.368,48 1.114,21 821,98 2.208,33 1.186,86 1.306,80 1.229,07 1.147,24
Evolucin del Precio de la vivienda libre en municipios interiores y costeros de menos
de 50.000 habitantes
200
300
400
500
600
700
1
9
8
7
1
9
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8
1
9
8
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1
9
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0
1
9
9
1
1
9
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2
1
9
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3
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4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
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0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao
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M
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(
r
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)
Precio Medio de la Vivienda en
Espaa
Precio m vivienda libre menos
de 50.000 habitantes (M.
Interior)
Precio m vivienda libre menos
de 50.000 habitantes (M.
Costero)
Lineal (Precio Medio de la
Vivienda en Espaa)
menos de 50.000 habitantes (M.
Interior))
(M. Costero))
Para municipios de ms de 50.000 y menos de un milln de habitantes este efecto de prima dife-
rencial de crecimiento se ve corregido o compensado por otros factores como puede ser la polari-
dad de las ciudades, la semejante renta familiar neta per cpita, etc.
Esta polaridad que presentan las grandes ciudades produce asimismo una prima diferencial con
respecto del resto de las ciudades debido a la atraccin que ellas generan, a la mayor renta fami-
liar neta disponible per cpita que presentan en relacin al resto de las ciudades; as como posible-
mente a una deficiente disponibilidad de suelo que hace que la demanda de viviendas sea supe-
rior a la oferta.
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2002 por el tamao del municipio
Mientras que en los municipios costeros el incremento anual de la vivienda libre ha ido crecien-
do, durante el periodo 1997 a 2002, excepto en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes; en
los municipios interiores el incremento anual de la vivienda ha sido constante excepto en los muni-
cipios de 100.000 a 999.999 habitantes que ha crecido interanualmente, tal como queda reflejado
en la figura siguiente.
LA LEY 73
Evolucin del Precio de la vivienda libre por el tamao del municipio de 1987 a 2002
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1
9
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1
9
8
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1
9
8
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1
9
9
0
1
9
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1
1
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9
2
1
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3
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9
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9
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1
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1
9
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9
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0
0
2
0
0
1
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0
2
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M
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)
Precio Medio de la Vivienda en Espaa
Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes (M.
Interior)
habitantes (M. Interior)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M.
Interior)
Costero)
habitantes (M. Costero)
Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Costero)
habitantes (M. Costero))
250.000 habitantes (M. Costero))
100.000 habitantes (M. Interior))
Lineal (Precio Medio de la Vivienda en Espaa)
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000
habitantes (M. Interior))
50.000 habitantes (M. Interior) )
250.000 habitantes (M. Interior))
Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre por el tamao del municipio, municipios interiores y costeros de
1987 a 2002
El precio de la vivienda en funcin del nmero de habitantes de la Comunidad Autnoma
En relacin con los precios de la vivienda por Comunidades Autnomas, su distribucin y evo-
lucin estn muy relacionadas con el gran peso de polaridad que producen las grandes ciudades,
como Madrid y Barcelona.
74 LA LEY
Evolucin del Incremento del precio de la vivienda libre por tamao del municipio
en municipios interiores y costeros de 1987 a 2002
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
1,80
1,90
2,00
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
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5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
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9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao

%

I
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m
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n
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Interior)
Interior)
Costero)
Costero)
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes
(M. Interior))
Lineal (Precio m vivienda libre ms de 999.999 habitantes
(M. Costero))
habitantes (M. Interior) )
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Interior))
Lineal (Precio m vivienda libre menos de 50.000 habitantes
(M. Costero))
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autnomas de ms de
2.000.000 de habitantes
Precio del metro cuadrado de vivienda libre en las Comunidades Autnomas en el periodo 1987
a 2003
Base: Evolucin del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autnomas
LA LEY 75
Evolucin del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autnomas
de ms de 2.000.000 de habitantes
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
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1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
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1
9
9
8
1
9
9
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2
0
0
0
2
0
0
1
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0
2
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0
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)
Precio m vivienda libre
Precio m vivienda libre. Andaluca
Precio m vivienda libre. Castilla-Len
Precio m vivienda libre. Catalua
Precio m vivienda libre. Comunidad Valenciana
Precio m vivienda libre. Galicia
Precio m vivienda libre. Comunidad Madrid
Precio m vivienda libre.Pas Vasco
Lineal (Precio m vivienda libre. Comunidad
Madrid)
Lineal (Precio m vivienda libre.Pas Vasco)
Lineal (Precio m vivienda libre. Catalua)
Lineal (Precio m vivienda libre)
Lineal (Precio m vivienda libre. Galicia)
Lineal (Precio m vivienda libre. Comunidad
Valenciana)
Lineal (Precio m vivienda libre. Andaluca)
Lineal (Precio m vivienda libre. Castilla-Len)
Ao
Precio m
vivienda libre
Precio m
vivienda
libre.
Andaluca
Precio m
vivienda
libre. Castilla
Len
Precio m
vivienda
libre.
Catalua
Precio m
vivienda libre.
Comunidad
Valenciana
Precio m
vivienda
libre. Galicia
Precio m
vivienda libre.
Comunidad
Madrid
Precio m
vivienda
libre. Pas
Vasco
Precio m
vivienda
libre. Aragn
Precio m
vivienda
libre.
Asturias
Precio m
vivienda
libre.
Cantabria
Precio m
vivienda
libre. Islas
Baleares
Precio m
vivienda
libre.
Canarias
Precio m
vivienda
libre. Castilla
La Mancha
Precio m
vivienda libre.
Extremadura
Precio m
vivienda
libre. Murcia
1987 336,32 292,62 296,60 331,00 244,99 394,38 482,47 277,65 328,44 321,85 343,74 244,45 232,89 226,91
1988 411,82 341,06 388,59 452,09 294,39 459,11 625,17 355,76 360,60 386,03 376,72 271,31 269,77 269,46
1989 502,64 399,36 452,41 549,90 366,86 526,81 776,70 388,61 425,14 445,23 464,81 322,52 310,73 307,94
1990 565,09 459,08 535,67 626,44 406,56 560,63 864,79 470,28 513,72 516,01 483,69 391,95 328,20 353,37
1991 663,04 531,42 586,49 777,88 448,01 633,17 1.062,39 741,30 516,88 593,02 537,16 531,82 421,73 349,41 407,60
1992 613,88 501,89 564,26 699,44 434,10 563,79 959,13 803,38 525,44 608,00 548,52 531,96 429,93 361,38 392,14
1993 623,50 525,35 534,77 707,99 481,87 550,83 983,62 825,46 509,18 586,45 548,11 524,36 441,26 367,36 395,39
1994 625,47 525,12 534,30 721,62 478,16 581,07 984,82 857,89 517,86 603,09 568,03 538,04 426,89 375,80 388,75
1995 649,64 535,61 556,35 751,29 493,23 588,60 1.043,36 893,46 539,98 590,83 669,52 585,29 568,58 449,11 388,45 396,10
1996 658,38 538,71 565,86 773,60 505,40 592,45 1.033,51 923,17 546,88 619,80 692,63 601,14 595,57 447,66 389,76 405,59
1997 673,31 548,34 581,21 802,24 531,56 610,09 1.035,69 930,85 544,79 630,10 698,87 640,92 639,39 455,97 390,21 422,89
1998 718,86 565,28 622,47 875,73 565,89 637,04 1.070,45 1.002,19 583,48 656,84 709,63 741,08 715,08 455,09 404,79 448,76
1999 807,65 623,11 682,58 1.032,64 636,96 653,26 1.170,51 1.170,07 657,64 721,93 769,96 934,63 824,64 478,64 427,24 480,04
2000 927,96 706,00 762,90 1.184,76 717,52 719,25 1.364,96 1.416,64 769,59 795,81 876,00 1.152,83 962,83 519,91 458,31 537,89
2001 1.065,70 826,27 839,45 1.356,66 829,33 759,61 1.636,75 1.650,61 876,26 877,44 1.013,57 1.358,51 1.093,01 576,56 505,06 626,72
2002 1.258,93 997,32 931,36 1.589,18 977,92 884,75 2.061,98 1.900,44 1.013,62 985,89 1.183,22 1.525,95 1.218,04 681,00 557,25 747,40
2003 1.480,99 1.072,44 1.087,29 1.850,92 1.027,95 864,11 2.485,08 2.140,09 1.141,01 1.097,00 1.347,45 1.724,66 1.319,89 780,17 615,98 892,69
Del anlisis de la tabla y el grfico anterior se puede deducir que los precios de las viviendas
entre las distintas comunidades autnomas son tanto mayores cuanto:
a) Mayor es su riqueza econmica.
b) Mayor es su poblacin.
c) Se incrementa su poblacin por la aportacin de inmigrantes.
d) Se disminuye su poblacin por la inmigracin de la poblacin a otras comunidades.
e) Su atractivo turstico es mayor; ya que incide en la demanda de viviendas secundarias por
parte de extranjeros y residentes nacionales de otras comunidades.
En las Comunidades Autnomas de menos de 2.000.000 de habitantes, cuando no existen gran-
des ciudades con fuerte polaridad, el peso del turismo y de la segunda residencia tiene una gran
importancia como es el caso de las Canarias, pero principalmente de las Islas Baleares, como se
aprecia en la regresin lineal de mayor pendiente que el resto de las Comunidades Autnomas con
menos de 2.000.000 de habitantes.
1.4.4.3. Visin social
La demanda de la vivienda
El precio de la vivienda depende de las condiciones de la demanda de la misma, por lo tanto
conviene segmentar los motivos que genera la demanda de viviendas. Existen diferentes formas de
76 LA LEY
Evolucin del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autnomas
con menos de 2.000.000 de habitantes
200
300
400
500
600
700
800
900
1
9
8
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1
9
8
8
1
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8
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1
9
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0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
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9
9
5
1
9
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6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
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0
0
2
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0
1
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0
0
2
2
0
0
3
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)
Precio m vivienda libre
Precio m vivienda libre. Aragn
Precio m vivienda libre. Asturias
Precio m vivienda libre. Cantabria
Precio m vivienda libre. Islas Baleares
Precio m vivienda libre. Canarias
Precio m vivienda libre. Castilla La
Mancha
Precio m vivienda libre.Extremadura
Precio m vivienda libre. Murcia
Precio m vivienda libre. Navarra
Precio m vivienda libre. La Rioja.
Lineal (Precio m vivienda libre. Islas
Baleares)
Lineal (Precio m vivienda libre)
Lineal (Precio m vivienda libre. Aragn)
Lineal (Precio m vivienda
libre.Extremadura)
Lineal (Precio m vivienda libre. Castilla
La Mancha)
Lineal (Precio m vivienda libre. Murcia)
Lineal (Precio m vivienda libre.
Canarias)
Lineal (Precio m vivienda libre.
Asturias)
agrupar o dividir la demanda pero todas ellas tienen, con diferentes matices, las siguientes carac-
tersticas:
Formacin de nuevos hogares: es el resultado de la emancipacin de los individuos o
parejas o bien consecuencia de la divisin de hogares preexistentes por divorcios o sepa-
raciones.
Segunda vivienda: demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o
en periodos vacacionales tanto por residentes nacionales como por turistas extranjeros.
Mejora o cambio de ubicacin de vivienda previa: es la demanda que tiene como objetivo
mejorar y/o modificar las condiciones de la vivienda inicial.
Inversin econmica: demanda que utiliza la vivienda como activo de inversin con el fin de
obtener beneficios econmicos derivados del incremento de su valor de mercado, de su
alquiler o a travs de desgravaciones fiscales. Tambin debemos de incluir en este apartado
la inversin familiar de vivienda sin nimo de lucro inmediato vinculada ms a factores de
ndole cultural que a criterios econmicos.
Se puede descomponer la demanda de vivienda, de acuerdo al siguiente esquema, que recoge
todos los factores enunciados anteriormente.
Con las siguientes caractersticas para cada una de las desagregaciones:
Vivienda principal: caracterizada por constituir el lugar de residencia habitual de las personas
que en el momento censal tienen fijada su residencia en Espaa.
Dentro de esta categora distinguimos:
Demanda nacional: depender bsicamente de la dinmica de formacin de hogares
y variables socioeconmicas.
Demanda extranjera: depender de la evolucin de flujos migratorios y variables
socioeconmicas.
LA LEY 77
Desagregacin de la demanda de Vivienda
Vivienda Principal Vivienda No Principal
Nacional Extranjera Secundaria Desocupadas y Resto
Nacional
Extranjera
Vivienda no principal:
Vivienda Secundaria: usada en fines de semana o periodos vacacionales tanto por
residentes espaoles como por extranjeros.
Desocupadas y resto: se incluyen las viviendas que estn vacas, y por lo tanto des-
ocupadas por sus propietarios; as como el stock tcnico de viviendas necesario para
el correcto funcionamiento del mercado inmobiliario tanto de compraventa como de
alquiler.
Parte de las viviendas desocupadas corresponden a inversores que las compran
como valor econmico refugio para venderlas posteriormente cuando se hayan
cubierto sus expectativas de revalorizacin o encuentren mejores alternativas de
inversin.
Otra parte est formada por viviendas abandonadas por quienes cambiaron su lugar
de residencia y que, con el tiempo, o bien las reutilizarn si deciden volver a su lugar
de origen o bien se degradarn hasta convertirse en ruinas.
Existe un tercer grupo de viviendas que es propiedad de extranjeros que hacen un
uso parcial de ellas o que no las declaran en el censo como vivienda secundaria.
Otras estn desocupadas de forma transitoria, sea porque los propietarios espe-
ran ocuparlas tras una boda, o bien las destinen a un hijo o hija cuando se inde-
pendicen.
Para analizar la segmentacin de la demanda de vivienda se parte de los datos del Censo de
Poblacin y Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadstica que se ha complementado
con datos del BBVA de los aos 1960 a 2001.
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y BBVA
78 LA LEY
Periodo
Total n de
viviendas
N de
Viviendas
Principales
N de
Viviendas No
Principales
N de
Viviendas
Secundarias
N de
Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas y
resto
% de
Viviendas
Principales
% de
Viviendas No
Principales
N de
Viviendas
Secundarias
N de
Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas
1960 7.726.423 7.028.651 697.772 331.044 7.359.695 366.728 90,97% 9,03% 4,28% 95,25% 4,75%
1970 10.655.785 8.504.326 2.151.459 795.742 9.300.068 1.355.717 79,81% 20,19% 7,47% 87,28% 12,72%
1981 14.726.859 10.430.895 4.295.964 1.899.759 12.330.654 2.396.205 70,83% 29,17% 12,90% 83,73% 16,27%
1991 17.206.363 11.736.376 5.469.987 2.923.615 14.659.991 2.546.372 68,21% 31,79% 16,99% 85,20% 14,80%
2001 20.823.369 14.270.656 6.552.713 3.323.127 17.593.783 3.229.586 68,53% 31,47% 15,96% 84,49% 15,51%
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
La tabla y grfico anteriores nos expone cmo temporalmente las viviendas secundarias y las
desocupadas han ido incrementando su porcentaje, hasta suponer una elevada tasa dentro del con-
junto del mercado inmobiliario.
Evolucin de los factores demogrficos
Las variables demogrficas son, a medio y largo plazo, las que condicionan la demanda
estructural de vivienda, y por lo tanto parte de su valor econmico viene condicionado por su evo-
lucin.
Entre todas las variables demogrficas (natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo, inmigra-
cin,...) nos centraremos en aquellas ms directamente relacionadas con el mercado inmobiliario,
que son:
Evolucin del nmero de hogares.
Evolucin de la estructura de los hogares.
Evolucin del grupo con mayor demanda de primera vivienda.
Evolucin de la inmigracin.
LA LEY 79
Censo de Viviendas en Espaa 1970 a 2001
250.000
2.250.000
4.250.000
6.250.000
8.250.000
10.250.000
12.250.000
14.250.000
16.250.000
18.250.000
20.250.000
1
9
6
0
1
9
7
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1
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1
9
9
1
2
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0
1
Ao
N

d
e

V
i
v
i
e
n
d
a
s
N de Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Principales
N de Viviendas
Secundarias
N de Viviendas
Desocupadas y resto
Total n de viviendas
N de Viviendas No
Principales
Evolucin en la formacin y la estructura de los hogares espaoles
Una de las transformaciones de mayor importancia que ha afectado a la poblacin espaola en
las ltimas dcadas ha sido el acelerado proceso de reduccin del tamao medio de hogar, que tal
como lo define el INE es el conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, compar-
ten gastos ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentacin.
El nmero de hogares unipersonales, el de 2 miembros por hogar y en menor medida el de
3 miembros ha crecido de forma continuada en los ltimos aos. De forma contraria los hoga-
res con 4, 5 y 6 o ms miembros han disminuido de forma progresiva; todo ello explica la
reduccin del tamao medio de hogar y refleja las transformaciones en la morfologa familiar
espaola.
La sociedad espaola ha pasado de una ratio en el tamao medio de hogar de 4 personas por
hogar en 1960, a 3,717 personas/hogar en 1981; a 3,398 personas/hogar en 1990 y a 3,020 per-
sonas/hogar en 2003.
Esta reduccin es uno ms de los resultados de la denominada segunda transicin demogrfi-
ca, un concepto que pretende describir los profundos cambios ocurridos en las estructuras socia-
les en las ltimas dcadas.
Los conceptos que describen este proceso de segunda transicin demogrfica son:
El envejecimiento de la poblacin al aumentar la esperanza de vida de los espaoles.
La cada de la natalidad.
El cambio en los modelos tradicionales de formacin de hogares, con:
El rpido crecimiento de los hogares de un solo miembro.
El incremento notable del nmero de hogares monoparentales (uno de los padres con
hijo).
El incremento del nmero de hogares sin hijos.
El descenso de las familias extensas (ncleo y persona ajena al ncleo) y mltiples (dos
o ms ncleos).
El aumento de separaciones y divorcios.
En los ltimos 15 aos, el ritmo de creacin de hogares ha sido superior al aumento pobla-
cional de forma que mientras que la poblacin ha incrementado un 8,92%, los hogares han
crecido un 24,51% lo cual da cuenta del profundo cambio en la estructura y tamao de los
hogares.
El ritmo de creacin de hogares del 24,51%, es semejante al ritmo de crecimiento de la pobla-
cin de ms de 25 aos de un 23,22% en el mismo periodo temporal de 15 aos.
Asimismo la evolucin del parque de las viviendas en Espaa desde 1988 a 2003 nos permite
apreciar que la produccin de viviendas aumenta un 35,08%, es decir mucho ms que el nmero
de nuevos hogares formados.
80 LA LEY
Unidad: Nmero de habitantes, hogares y viviendas
Base: Censo de la poblacin de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Banco de Espaa y Ministerio de Fomento
Unidad: Nmero de viviendas y hogares
Base: Censo de viviendas de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
LA LEY 81
Periodo Poblacin
Incremento de
la Poblacion
(n de
habitantes)
EPA. Poblacin
de 25 y ms
aos (personas)
Incremento
anual de la
poblacin de
25 y ms
aos
(personas)
EPA. Hogares
(unidades)
Incremento
del n de
hogares
Parque de
viviendas. N
total de
viviendas
Incremento del
n de viviendas
(terminadas)
N de
Viviendas
(VPO +
libres)
iniciadas
N de
viviendas por
hogar familiar
N de
viviendas /
Poblacin de
25 y ms
aos
N de personas
por hogar
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
1976 20.555.000 13.291.779 0,65
1977 20.779.000 224.000 13.696.380 404.601 0,66
1978 20.992.000 213.000 9.928.000 14.090.744 394.364 1,419 0,67
1979 21.214.000 222.000 9.989.000 61.000 14.373.665 282.921 1,439 0,68
1980 21.485.000 271.000 10.146.000 157.000 14.683.134 309.469 1,447 0,68
1981 37.742.561 21.701.000 216.000 10.153.000 7.000 14.949.813 266.679 1,472 0,69 3,717
1982 22.015.000 314.000 10.350.000 197.000 15.226.186 276.373 1,471 0,69
1983 22.298.000 283.000 10.478.000 128.000 15.482.259 256.073 1,478 0,69
1984 22.619.000 321.000 10.602.000 124.000 15.695.442 213.183 1,480 0,69
1985 22.964.000 345.000 10.721.000 119.000 15.891.759 196.317 1,482 0,69
1986 38.473.418 23.266.000 302.000 11.088.000 367.000 16.092.729 200.970 214.803 1,451 0,69 3,470
1987 38.725.115 251.697 23.631.000 365.000 11.217.000 129.000 16.301.898 209.169 252.874 1,453 0,69 3,452
1988 39.218.820 493.705 24.058.000 427.000 11.361.000 144.000 16.567.428 265.530 269.475 1,458 0,69 3,452
1989 39.541.782 322.962 24.415.000 357.000 11.595.000 234.000 16.828.900 261.472 283.289 1,451 0,69 3,410
1990 39.887.140 345.358 24.605.000 190.000 11.740.000 145.000 17.155.746 326.846 239.707 1,461 0,70 3,398
1991 38.872.268 -1.014.872 24.885.000 280.000 11.852.075 112.075 17.471.069 315.323 204.491 1,476 0,70 3,280 353.367
1992 39.137.979 265.711 25.176.000 291.000 12.040.000 187.925 17.711.292 240.223 207.932 1,471 0,70 3,251 393.100
1993 39.790.955 652.976 25.465.000 289.000 12.155.000 115.000 17.952.962 241.670 197.363 1,477 0,71 3,274 430.422
1994 40.229.598 438.643 25.782.000 317.000 12.350.000 195.000 18.204.324 251.362 234.641 1,474 0,71 3,257 461.364
1995 40.460.055 230.457 26.122.000 340.000 12.415.000 65.000 18.442.071 237.747 302.339 1,485 0,71 3,259 499.773
1996 39.669.394 -790.661 26.507.000 385.000 12.479.000 64.000 18.758.518 316.447 287.199 1,503 0,71 3,179 538.984
1997 39.761.022 91.628 26.866.000 359.000 12.656.000 177.000 19.110.320 351.802 323.202 1,510 0,71 3,142 609.813
1998 39.852.651 91.629 27.263.000 397.000 12.920.000 264.000 19.460.005 349.685 407.856 1,506 0,71 3,085 719.637
1999 40.202.160 349.509 27.710.000 447.000 13.158.000 238.000 19.893.720 433.715 510.767 1,512 0,72 3,055 801.329
2000 40.499.791 297.631 28.268.000 558.000 13.297.000 139.000 20.413.818 520.098 533.700 1,535 0,72 3,046 895.720
2001 41.116.842 617.051 28.766.000 498.000 13.468.068 171.068 21.064.361 650.543 523.747 1,550 0,73 3,053 1.109.060
2002 41.837.894 721.052 29.225.000 459.000 13.842.741 374.673 21.733.233 668.872 543.060 1,568 0,74 3,022 1.324.001
2003 42.717.064 879.170 29.645.000 420.000 14.146.000 303.259 22.378.890 645.657 1,582 0,75 3,020 1.647.011
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Grfico 21
Page 1
Evolucin del Parque de Viviendas y hogares en Espaa 1976 a 2003
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
1
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1
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1
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0
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2
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3
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s

y

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9.000.000
11.000.000
13.000.000
15.000.000
17.000.000
19.000.000
21.000.000
23.000.000
N

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s

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s
Incremento del n de viviendas (terminadas)
Incremento del n de hogares
Parque de viviendas. N total de viviendas
EPA. Hogares (unidades)
Unidad: Nmero de hogares
Base: Censo de hogares
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Banco de Espaa
82 LA LEY
Hogares Total
Hogares con
1 miembro
Hogares con
2 miembros
Hogares con
3 miembros
Hogares con
4 miembros
Hogares con
5 miembros
Hogares con
6 o ms
miembros
1970 8.617.144 646.286 1.551.086 1.654.492 1.878.537 1.335.657 1.551.086
1981 10.153.000 1.045.759 2.162.589 2.010.294 2.253.966 1.401.114 1.279.278
1991 11.852.075 1.581.307 2.754.017 2.437.772 2.728.736 1.401.133 949.110
1998 12.263.412 1.242.608 2.816.863 2.839.489 3.417.156 1.341.197 606.099
1999 12.671.666 1.433.760 3.041.290 2.918.272 3.392.324 1.323.998 562.022
2000 13.086.197 1.608.987 3.330.619 2.950.338 3.405.403 1.263.707 527.143
2001 13.468.068 1.744.777 3.536.519 3.104.439 3.416.007 1.179.303 487.023
2002 13.842.741 1.892.242 3.768.545 3.230.691 3.327.367 1.175.652 448.244
Evolucin de la Estructura de los hogares Espaoles
0
%
1
0
%
2
0
%
3
0
%
4
0
%
5
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%
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%
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%
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0
%
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0
%
1
0
0
%
1970
1981
1991
1998
1999
2000
2001
2002
A
o
% de tipo de hogares
Hogares con 1
miembro
Hogares con 2
miembros
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
ms miembros
Evolucin de la composicion de los hogares en Espaa
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
1
9
7
0
1
9
8
1
1
9
9
1
1
9
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8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
Ao
N

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e

h
o
g
a
r
e
s
Hogares con 1
miembro
Hogares con 2
miembros
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
ms miembros
Unidad: Nmero de hogares
Base: Censo de hogares
A la demanda de viviendas derivadas de las personas residentes en Espaa habra que aadir la
demanda de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma
notable en los ltimos aos. De ah que el porcentaje de viviendas secundarias ha ido creciendo desde
1970, mientras que el porcentaje de viviendas principales ha ido disminuyendo, como refleja el grfico
siguiente. Este dato recogera tanto la demanda de vivienda por motivos residenciales (principalmente
vacacional) como la demanda de viviendas y de otros inmuebles como forma de inversin alternativa.
Unidad: Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre nmero viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
El grado de estabilidad macroeconmica que ha alcanzado Espaa en los ltimos aos, y por
tanto el atractivo de nuestro pas frente a otros competidores de vivienda turstica, y ms a par-
tir de la fijacin de los tipos de cambio irrevocables en los pases de la Zona Euro dinamiza la com-
pra de viviendas por parte de extranjeros, como refleja el continuo incremento desde 1994 de la
inversin extranjera en inmuebles en Espaa.
Unidad: Miles de euros
Base: Variables de la vivienda
Fuente: Banco de Espaa
LA LEY 83
Censo de Viviendas en Espaa 1970 a 2001
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1
9
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0
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0
1
Ao
%
P
o
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n
ta
je
s
s
/ n
v
iv
. to
ta
l
% de Viviendas
Principales
N de Viviendas
Secundarias
N de Viviendas
Ocupadas
N de Viviendas
Desocupadas
N de Viviendas
No Principales
Inversin extranjera en inmuebles
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
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1
9
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1
9
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1
9
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1
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0
0
2
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0
1
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0
0
2
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0
3
2
0
0
4
Ao
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o
s
Inversin extranjera en inmuebles. Acumulado en los ltimos 12 meses
Los factores demogrficos mencionados estn condicionando la evolucin reciente del nmero
de hogares en Espaa. Segn los datos de la Encuesta de Poblacin Activa (EPA), en los ltimos
17 aos se han creado una media de 179.882 hogares/ao, con una produccin media de 369.774
viviendas/ao. No obstante, la evolucin a corto y a medio plazo del nmero de hogares se ve afec-
tada de forma significativa por factores econmicos y financieros.
Unidad: Nmero de hogares: incremento y nmero total segn EPA
Base: Censo de la poblacin de 2001
Un factor significativo que ha afectado a la demanda de viviendas es el cambio producido en la
estructura de los hogares en los que se ha reducido el nmero medio de habitantes por hogar; algu-
nas razones de este cambio son los comentados anteriormente, como son el aumento en la espe-
ranza de vida de los espaoles que se ha traducido en un mayor nmero de hogares compuesto
por una o dos personas mayores y sin hijos; y por otro lado el nmero de hijos por mujer se ha redu-
cido y aumenta el nmero de hogares unipersonales.
Unidad: Nmero de aos de esperanza de vida
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
84 LA LEY
Page 1
Evolucin del N de Hogares en Espaa
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
1
9
7
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1
9
7
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1
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2
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9.500.000
10.000.000
10.500.000
11.000.000
11.500.000
12.000.000
12.500.000
13.000.000
13.500.000
14.000.000
14.500.000
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Incremento del n de hogares EPA. Hogares (unidades)
Esperanza de vida al nacimiento
70
72
74
76
78
80
82
84
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1
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Ao
N
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o
s
Esperanza de vida (aos) Esperanza Vida (varones) Esperanza Vida (Mujeres)
La cada de la natalidad, junto con el aumento en el nmero de separaciones y divorcios (las rup-
turas de las parejas con la formacin de un nuevo hogar de carcter unipersonal), la disminucin
del nmero de matrimonios con la emancipacin de personas que viven independientes y el
aumento de personas mayores que viven solas, ha conllevado la disminucin del nmero de per-
sonas que configuran el hogar.
Unidad: Nmero de matrimonios al ao
Unidad: Nmero de sentencias judiciales de separaciones y divorcios al ao
Base: Indicadores Demogrficos Bsicos
LA LEY 85
Tasa bruta Nupcialidad 1975 a 2 Grfico 4
Page 1
Evolucin del n de matrimonios de 1975 a 2003
4,50
5,00
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
1
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0
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1
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0
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0
3
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0
0
0

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190.000
200.000
210.000
220.000
230.000
240.000
250.000
260.000
270.000
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o
Matrimonios por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
N de Matrimonios por ao. Total Nacional.
Evolucion del n de separaciones y divorcios
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000
65.000
70.000
75.000
80.000
85.000
90.000
1
9
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.
Separacion de Matrimonios Divorcios
Evolucin del grupo con mayor demanda de primera vivienda
Se analizan a continuacin los indicadores poblacionales y ms concretamente el del nmero
total de habitantes, es decir, la variable demogrfica bsica.
La poblacin espaola ha registrado cambios importantes en los ltimos aos.
Unidad: Incremento de la poblacin anualmente y poblacin total en Espaa de 1900 a 2001
Base: Incremento Decenal de la poblacin en Espaa
86 LA LEY
Periodo
Poblacin
(habitantes)
Incremento de la
poblacin (n de
habitantes)
% de Incremento
de la poblacin
Tramo de la
poblacin de 1 a
19 aos
Incremento
anual de la
poblacin
de 1 a 19 aos
% Incremento
anual de la
poblacin de 1 a
19 aos
1900 18.616.630 7.792.243
1910 19.990.669 1.374.039 6,87% 8.555.408 763.165 8,92%
1920 21.388.551 1.397.882 6,54% 8.961.764 406.356 4,53%
1930 23.677.095 2.288.544 9,67% 9.671.868 710.104 7,34%
1940 26.014.278 2.337.183 8,98% 10.338.573 666.705 6,45%
1950 28.117.873 2.103.595 7,48% 10.559.995 221.422 2,10%
1960 30.582.936 2.465.063 8,06% 10.781.416 221.422 2,05%
1970 33.956.047 3.373.111 9,93% 12.168.974 1.387.558 11,40%
1981 37.742.561 3.786.514 10,03% 12.949.015 780.041 6,02%
1991 39.433.942 1.691.381 4,29% 10.872.240 -2.076.775 -19,10%
2001 41.116.842 1.682.900 4,09% 8431057 -152977 -1,81%
2002 41.837.894 721.052 1,72% 8411202 -19855 -0,24%
2003 42.717.064 879.170 2,06% 8487866 76664 0,90%
Viv variables demog 1950-2000 Grfico 8
Page 1
Evolucin del Incremento decenal de la poblacin en Espaa
de 1900 a 2001
-3.000.000
-2.000.000
-1.000.000
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
1
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5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
45.000.000
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Incremento de la poblacin (n de habitantes)
Incremento anual de la poblacin de 1 a 19 aos
Poblacin (habitantes)
Tramo de la poblacin de 1 a 19 aos
Las anteriores cifras sobre la evolucin de la poblacin permiten deducir que la demanda de
vivienda se ha incrementado en trminos absolutos de forma moderada en las dos ltimas dca-
das. Pero estos datos globales deben ser matizados con una valoracin ms detallada ya que la
demanda de vivienda vara en funcin de la edad de la poblacin.
Base: Incremento de la poblacin en Espaa
Los grupos con mayores requerimientos de primera vivienda se sitan entre los 20 y los 35 aos
(el retraso en la edad de emancipacin permitira ubicar esta horquilla entre los 25 y los 35 aos).
Un segundo escaln de demanda lo formara la poblacin entre 35 y 50 aos, grupo que requiere
LA LEY 87
Periodo
Tramo de la
poblacin de 1
a 19 aos
Tramo de la
poblacin de
20 a 34 aos
Tramo de la
poblacin de
36 a 49 aos
Tramo de la
poblacin de
50 a 64 aos
Tramo de la
poblacin de
65 a 79 aos
Tramo de la
poblacin de
mas de 80
aos
Total de la
poblacin
1900 7.792.243 4.260.667 3.232.318 2.344.386 852.389 115.385 18.597.388
1910 8.555.408 4.457.213 3.369.884 2.488.472 972.954 132.615 19.976.546
1920 8.961.764 4.898.581 3.597.033 2.646.886 1.073.679 143.014 21.320.957
1930 9.671.868 5.725.521 3.944.884 2.846.475 1.263.632 177.112 23.629.492
1940 10.338.573 6.211.088 4.625.721 3.140.665 1.475.702 224.158 26.015.907
1950 10.559.995 6.646.814 5.180.164 3.750.840 1.805.946 13.631 27.957.389
1960 10.781.416 7.082.539 5.734.607 4.361.015 2.136.190 432.772 30.528.539
1970 12.168.974 6.862.341 6.848.808 4.870.066 2.767.061 523.739 34.040.989
1981 12.949.015 7.934.910 6.663.052 5.899.616 3.511.599 725.141 37.683.333
1991 10.872.240 9.204.198 7.105.401 6.320.177 4.222.384 1.147.868 38.872.268
1996 9.492.941 9.738.178 7.916.861 6.324.913 4.820.290 1.376.207 39.669.390
1998 8.975.257 9.853.035 8.182.585 6.338.007 5.043.496 1.460.274 39.852.654
1999 8.750.498 9.903.810 8.350.973 6.457.315 5.223.662 1.515.899 40.202.157
2000 8.584.034 10.008.762 8.575.468 6.489.380 5.296.149 1.545.993 40.499.786
2001 8.431.057 10.188.288 8.898.978 6.560.967 5.404.513 1.633.040 41.116.843
2002 8.411.202 10.391.065 9.236.563 6.629.623 5.486.394 1.683.041 41.837.888
2003 8.487.866 10.574.130 9.575.725 6.802.723 5.519.776 1.756.844 42.717.064
Evolucin de los tramos de poblacin de 1900 a 2003
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1900
1910
1920
1930
1940
1950
1960
1970
1981
1991
1996
1998
1999
2000
2001
2002
2003
A
o
% Tramo de Poblacin
Tramo de la poblacin
de 1 a 19 aos
de 20 a 34 aos
de 36 a 49 aos
de 50 a 64 aos
de 65 a 79 aos
de ms de 80 aos
una vivienda de reposicin (generalmente ms grande) y, en algunas ocasiones de segunda resi-
dencia, mientras que en los mayores de 50 aos baja considerablemente la demanda, tanto de pri-
mera como de segunda residencia.
Base: Incremento de la poblacin en Espaa
Unidad: Tasa de natalidad y nmero de nacimientos al ao
Base: INE base
88 LA LEY
Evolucion de los tramos de la poblacin de 1900 a 2003
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
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9.000.000
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12.000.000
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Tramo de la poblacin de 1
a 19 aos
a 34 aos
a 49 aos
a 64 aos
a 79 aos
Tramo de la poblacin de
mas de 80 aos
Lineal (Tramo de la
poblacin de mas de 80
aos)
Lineal (Tramo de la
poblacin de 65 a 79 aos)
Lineal (Tramo de la
Lineal (Tramo de la
Lineal (Tramo de la
Lineal (Tramo de la
Tasa de Natalidad 1975 a 2003 Grfico 1
Page 1
Evolucin del n de nacimientos de 1975 a 2003
9,00
10,00
11,00
12,00
13,00
14,00
15,00
16,00
17,00
18,00
19,00
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350.000
400.000
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
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Nacidos por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
N de Nacidos por ao. Total Nacional.
La evolucin de los distintos grupos de edad de la poblacin espaola en trminos absolutos
refleja un incremento muy importante de la poblacin potencialmente demandante de primera
vivienda a lo largo de la ltima dcada.
As, entre 1991 y 2001, la poblacin de 20 a 34 aos, que es la que mayor demanda de vivien-
da produce, se increment en 984.090 personas. Este dato es consecuencia de la llegada a la edad
adulta de la fuerte expansin de la natalidad que tuvo lugar en las dcadas de los aos 60 y 70.
Durante la dcada de los aos 90 se han incorporado a las edades de mayor demanda de vivien-
da aquellos nacidos durante el conocido como el baby boom de los aos 1960 a 1976; una etapa
durante la que el nmero de nacidos en Espaa fue de 1.387.558 personas en la dcada de los 60
y 780.041 en la dcada de los 70.
La tasa de natalidad registr un descenso muy marcado a partir de mediados de los aos 75, un
19,10% menos en los aos 80 que en la dcada anterior, afectando negativamente al crecimiento
de la poblacin total.
El nmero de hijos por mujer se ha reducido, al disminuirse la tasa de natalidad y por lo tanto el
nmero de nacimientos anuales; aunque desde 1999 esta tendencia ha cambiado debido a las
mujeres que, principalmente, provienen de la inmigracin.
Sin embargo, este descenso en la natalidad de 1975 a 1996 no ha tenido todava un impacto
significativo sobre el mercado de la vivienda, dado que para que esto ocurra las generaciones de
jvenes nacidos a partir de 1975 a 1980 deben de ir alcanzando la edad de formacin de hogares
o emancipacin, proceso que todava no ha terminado ya que la edad media de entrada al matri-
monio en 2002 es de 30,6 aos en varones y de 28,58 aos en mujeres.
A partir del ao 2010 este impacto negativo que tenga la reduccin de la tasa de natalidad
sobre el mercado de la vivienda podra verse contrarrestado bien por la fuerte entrada de inmi-
grantes que viene registrando Espaa en los ltimos aos, en el ao 2001 los extranjeros resi-
dentes legales ascendan a 1.572.013 de los cuales el 45% estn entre los 25 y 39 aos; bien
por la llegada a Espaa de residentes extranjeros de la tercera edad principalmente procedentes
de la Unin Europea.
Las ltimas proyecciones de poblacin del Instituto Nacional de Estadstica, realizadas en base
al Censo de 2001, muestran un aumento en el ritmo de crecimiento de la poblacin espaola en los
ltimos aos, como consecuencia de una leve recuperacin de la natalidad, pero sobre todo de la
fuerte entrada de inmigrantes, como se aprecia con los siguientes datos.
Unidad: Habitantes
Base: Proyecciones del Censo de la Poblacin de 2001 y poblacin real
LA LEY 89
Periodo
Previsiones
de poblacin
s/ INE con el
Censo de 2001
Poblacin real
s/ INE
Diferencia
2001 40.964.244,00 41.116.842 152.598
2002 41.663.702,00 41.837.894 174.192
2003 42.345.342,00 42.717.064 371.722
El grfico siguiente muestra cmo el nmero medio de viviendas por hogares o bien el nmero
medio de viviendas por habitante de ms de 25 aos (que es el potencial formador de hogares) ha
crecido de manera significativa a partir del ao 1997 hasta el 2003, debido al gran auge de la vivien-
da secundaria, debido a la adquisicin de viviendas en Espaa por no residentes, al aumento del
nivel de renta de los hogares espaoles y a la facilidad de adquisicin de crdito hipotecario debi-
do a la bajada de los tipos de inters y la facilidad de obtenerlo por la competencia entre las enti-
dades financieras.
Unidad: Nmero de habitantes, hogares y viviendas
Base: Censo de la poblacin de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda
Evolucin de la inmigracin
La evolucin de la inmigracin en Espaa se tiene que analizar, desde el punto de vista inmobi-
liario, en base a los siguientes conceptos:
a) Dinmica de la inmigracin de los ltimos aos
Como puede observarse, en la tabla y grficos adjuntos, el porcentaje de residentes extranjeros
en relacin a la poblacin espaola creci en forma progresivamente geomtrica entre 2000 y
2004.
90 LA LEY
Page 1
Evolucin del n de viviendas por hogar y poblacin de ms de 25 aos
1,400
1,420
1,440
1,460
1,480
1,500
1,520
1,540
1,560
1,580
1,600
1
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7
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4
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1
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8
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1
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0,65
0,67
0,69
0,71
0,73
0,75
0,77
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2
5

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s
N de viviendas por hogar familiar N de viviendas / Poblacin de 25 y ms aos
Mientras que en el ao 2000 el promedio de porcentaje de la poblacin extranjera en la Unin
Europea se situaba en torno al 5%, en Espaa estaba en el 2,28%, pasando 3 aos despus a
superar la media europea y situarse en 2003 en un 6,24%, mantenindose en los dos aos
siguientes en incrementos geomtricos semejantes.
b) Caractersticas sociodemogrficas de la poblacin inmigrante y comportamiento residencial
de la poblacin inmigrante
Una parte de los nuevos inmigrantes extranjeros deben ser considerados como demanda extran-
jera de vivienda secundaria. Est compuesta, principalmente, por residentes de pases de la
Unin Europea.
Otra parte se compone de ciudadanos de inmigracin laboral, entre los que se incluyen los pa-
ses que ms inmigracin han aportado en el ltimo lustro, como Ecuador, Colombia, Argentina,
Uruguay, Marruecos y otros, que a su llegada se incorporan a una vivienda provisional, en gene-
ral de poca calidad y en ocasiones en condiciones de hacinamiento, ya que lo prioritario en esa
primera etapa considerada como un periodo temporal, es resolver los trmites legales iniciales,
conseguir empleo, no gastar el exiguo capital que puede haber trado y en la medida de lo posi-
ble enviar remesar de dinero al pas de origen.
En una segunda etapa, y una vez resuelta su precariedad y regularizada su situacin adminis-
trativa y laboral, este tipo de inmigrantes demuestra un creciente inters por la vivienda y por
mejorar sus condiciones de habitabilidad. En esta etapa busca un lugar de residencia de mejo-
res condiciones en el que crear un nuevo hogar procurando el reagrupamiento familiar, con la
llamada de los miembros de la familiar que haban quedado en el pas de origen.
En ese momento entran a formar parte de la demanda activa del mercado de viviendas.
LA LEY 91
Periodo Poblacin
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
Incremento
Anual de
Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior
% Residentes
Extranjeros s/
Ministerio de
Interior /
Poblacin
Espaa
Residentes
Extranjeros
s/ Padrn
Municipal
Incremento
Anual de
Residentes
Extranjeros s/
Padrn
Municipal
% Residentes
Extranjeros s/
Padrn /
Poblacin
Espaa
1991 38.872.268 353.367 0,91%
1992 39.137.979 393.100 39.733 1,00%
1993 39.790.955 430.422 37.322 1,08%
1994 40.229.598 461.364 30.942 1,15%
1995 40.460.055 499.773 38.409 1,24%
1996 39.669.394 538.984 39.211 1,36% 542.314 1,37%
1997 39.761.022 609.813 70.829 1,53%
1998 39.852.651 719.637 109.824 1,81% 637.085 1,60%
1999 40.202.160 801.329 81.692 1,99% 748.954 111.869 1,86%
2000 40.499.791 895.720 94.391 2,21% 923.879 174.925 2,28%
2001 41.116.842 1.109.060 213.340 2,70% 1.370.657 446.778 3,33%
2002 41.837.894 1.324.001 214.941 3,16% 1.977.946 607.289 4,73%
2003 42.717.064 1.647.011 323.010 3,86% 2.664.168 686.222 6,24%
Unidad: Tasa de Residentes Extranjeros en Espaa y nmero de extranjeros residentes
Base: Demografa y Poblacin
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica y Direccin general de la Polica
Evolucin del comportamiento residencial de la poblacin espaola
Es determinante para el estudio del mercado de la vivienda la evolucin en el tiempo de la
demanda residencial de la poblacin en dos sentidos:
Nmero de cambios de vivienda de las familias espaolas/aos de permanencia en la vivien-
da: que explica los cambios que se producen en cada una de las familias en funcin de su
propia historia familiar y la variacin del nmero de sus componentes y de los comportamien-
tos sociales y laborales.
Evolucin de la disponibilidad de segunda, o tercera vivienda, de los hogares espaoles.
El tamao de la vivienda
La disminucin del nmero de personas por hogar y otros factores han modificado la tipolo-
ga de la vivienda en muchos aspectos y tambin su superficie, que ha ido disminuyendo pau-
latinamente.
Esta evolucin ha de ser tenida en cuenta para explicar las modificaciones tipolgicas de la
vivienda, la evolucin de la demanda y en consecuencia la evolucin de los precios.
92 LA LEY
Evolucion Inmigracion Grfico 9
Page 1
Evolucin de los residentes extranjeros en Espaa 1991 a 2003
350.000
600.000
850.000
1.100.000
1.350.000
1.600.000
1.850.000
2.100.000
2.350.000
2.600.000
1
9
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-0,50%
0,50%
1,50%
2,50%
3,50%
4,50%
5,50%
6,50%
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Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior
Residentes Extranjeros s/ Padrn Municipal
% Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior / Poblacin Espaa
% Residentes Extranjeros s/ Padrn / Poblacin Espaa
1.4.4.4. Visin econmica
La vivienda es, al mismo tiempo, un activo de inversin y un motivo de utilidad para su propie-
tario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para l y su familia.
Esta utilidad, de proporcionar servicios de alojamiento, la distingue de otros activos financie-
ros (por ejemplo, una accin), cuya mera posesin no produce ninguna utilidad; pero tambin de
otros activos reales, que s pueden proporcionar una utilidad como el disfrute por lo esttico, pero
que carecen de un mercado secundario suficientemente desarrollado como para permitir su
inclusin en una cartera de inversin, como por ejemplo las obras de arte, los sellos o las mone-
das antiguas, etc.
La demanda inmobiliaria de vivienda por parte de un consumidor caracterstico, durante un
periodo de tiempo establecido, depende fundamentalmente de su renta y del coste del uso total
de mantener econmicamente una casa durante dicho periodo. El coste del uso (2) es igual al
coste de oportunidad (neto de efectos fiscales) de la inversin en vivienda, ms la depreciacin de
la misma, menos la variacin esperada de su valor. El coste de oportunidad depende a su vez de
las alternativas de inversin y de la financiacin hipotecaria existente en cada momento.
La demanda ser mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y
menor sea el coste de uso. A su vez, ste ser menor cuanto menor sea el coste de financiacin
hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de
revalorizacin de la vivienda.
Las viviendas no slo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo,
forman parte de una cartera de inversin; aunque en la mayora de los casos la gente no compra
la vivienda principal por ese motivo de inversin. En las decisiones de adquisicin de una vivienda
secundaria, es difcil separar los motivos residenciales de tipo vacacional o similar de los de inver-
sin de cartera.
Por lo tanto no es descabellado separar este mercado de consumo de servicios de alojamiento
de vivienda, del mercado de compraventa de viviendas. Esto es posible por la existencia del alqui-
ler; mediante ste una familia puede consumir servicios de vivienda sin poseer una vivienda. Igual-
mente, una familia puede poseer una vivienda y alquilarla, haciendo uso de la misma. En equilibrio,
no obstante, toda vivienda tendr un propietario y un usuario, si bien una misma familia puede
hacer uso de ms de una vivienda (residencias secundarias). Efectivamente, los propietarios de
hogares con vivienda en propiedad tienen la doble consideracin de inversores y consumidores de
servicios, ya que adquiriendo una vivienda que se alquilarn a ellos mismos por un alquiler tci-
to o virtual.
Dentro del mercado inmobiliario la vivienda, como inversin, tiene que estar en equilibrio, y por
lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes por depreciacin y plusvalas o minusvalas espe-
radas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que
implica que debe cumplirse la siguiente relacin entre precio de mercado de la vivienda y el alqui-
ler de mercado de la misma (3).
LA LEY 93
(2) Se calcula como el tipo de inters del crdito hipotecario a los hogares para adquisicin de vivienda menos
el ndice de aumento esperado para los precios de la vivienda.
(3) Vase J. MARTNEZ PARGA y L. A. MAZA, Banco de Espaa, 2003.
Donde:
VM es el valor de mercado de la vivienda (en trminos reales).
R es el alquiler bruto de la vivienda (en trminos reales).
i es el factor de descuento
Este factor de descuento i, en un periodo de tiempo considerado, est compuesto de los siguien-
tes componentes:
Donde:
r es el tipo de inters real de inversiones alternativas de igual riesgo.
es la tasa de depreciacin de la vivienda.
es la tasa de variacin de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo
t considerado.
De donde tenemos que:
(1)
Por otra parte, en el mercado de consumo de servicios de alojamiento, como utilidad para el
mismo como propietario, se debe establecer el equilibrio por el cual cada consumidor iguale el pre-
cio relativo de estos servicios de alojamiento que no es sino el alquiler real R a la utilidad margi-
nal relativa de los servicios de vivienda en relacin con el consumo de otros bienes.
Donde el alquiler real R es funcin de que es el stock de viviendas y de que es la renta per-
manente.
(2)
Si se agrupan las dos frmulas (1) y (2), se obtiene que el precio de mercado de una vivienda
es funcin de:
Donde:
es el stock de viviendas.
es la renta permanente (RFND).
r es el tipo de inters real de inversiones alternativas de igual riesgo.
es la tasa de depreciacin de la vivienda.
es la tasa de variacin de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo
t considerado.
94 LA LEY
i
R
VM =
o + + r i
M G
=
r
R
VM
) , (
1
p o f R =
) , , , , (
2
M G D E r f VM
Evolucin del Precio Medio de Vivienda libre en Espaa de 1987 a 2003
En Espaa en el ao 2002, ms de un 80% de las familias vivan en su propia vivienda, segn
datos del Banco de Espaa.
Los precios de la vivienda en Espaa en el periodo 1987-2003 (16 aos), subieron en trminos
nominales un 384% y en trminos reales un 202%; como puede observarse en el cuadro y grfica
que se reflejan a continuacin:
Unidad: euros/m
2
construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
Unidad: euros/m
2
construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
LA LEY 95
Ao
Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa
(Euros/mc)
Indice de Precios
al consumo.
Variacin
Interanual (%)
Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa
(Euros/mc)
1987 336,32 4,60% 336,32
1988 411,82 5,84% 389,10
1989 502,64 6,89% 444,29
1990 565,09 6,55% 468,79
1991 663,04 5,53% 521,22
1992 613,88 5,35% 458,07
1993 623,50 4,93% 443,39
1994 625,47 4,34% 426,29
1995 649,64 4,32% 424,43
1996 658,38 3,21% 416,76
1997 673,31 2,02% 417,77
1998 718,86 1,41% 439,83
1999 807,65 2,92% 480,14
2000 927,96 3,96% 530,65
2001 1.065,70 2,71% 593,33
2002 1.258,93 4,00% 673,96
2003 1.480,99 2,60% 772,74
Evolucin del Precio Medio de la Vivienda en Espaa 1987 a 2003
y = 52,22x + 270,21
y = 15,709x + 343,16
300
400
500
600
700
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1.000
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Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc)
Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc)
Lineal (Precio Medio nominal
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc))
Lineal (Precio Medio real
de la Vivienda
en Espaa (Euros/mc))
Como se aprecia en el grfico anterior que si bien en trminos reales existen periodos tempora-
les de crecimiento negativo (1991-1997), las cadas de los precios en trminos nominales son prc-
ticamente inexistentes en Espaa desde que se dispone de datos.
Unidad: euros/m
2
construidos, unidades reales. Porcentaje de variacin interanual del IPC
Fuente: Banco de Espaa e INE
Los periodos de tiempo en los que los valores de las vivienda han tendido a crecer corresponde con
periodos en los que ha crecido la renta media disponible por hogar, como se desprende del siguiente
grfico. No obstante dicha correlacin no es perfectamente adecuada en algunos periodos, y por s
misma resulta insuficiente para explicar la evolucin tendencial de los valores de la vivienda; pero es
innegable aceptar la existencia de una relacin de equilibrio a largo plazo entre el nivel del precio de la
vivienda y la renta familiar neta disponible por hogar, tal como reflejan las dos regresiones lineales que
son casi paralelas (si tengo ms dinero, puedo pagar ms por las cosas).
Unidad: euros/m
2
construido y euros per cpita. Unidades monetarias reales.
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin la Renta Familiar Neta disponible per cpita
96 LA LEY
Valor Medio Vivienda Grfico 18
Page 1
Evolucin del Precio medio real de la vivienda en Espaa
1987 a 2003
-14%
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
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14%
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350
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)
Variacin Anual del precio medio de la vivienda
Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc)
Evolucin del Valor Medio real de la vivienda en relacion con la Renta
Familiar Neta disponible per cpita
y = 52,22x + 270,21
R
2
= 0,8003
y = 13,662x + 450,61
R
2
= 0,9674
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
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Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros)
Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/mc))
Lineal (Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros))
Si se comparan los ciclos del mercado de la vivienda con el ciclo econmico general, se obser-
va que en las fases de mayor crecimiento de la economa, y por consiguiente de la renta de las
familias (1986-1991 y 1998-2003) coinciden con alzas del precio de la vivienda, tal como se puede
comprobar analizando y comparando los dos grficos siguientes de la evolucin del Producto Inte-
rior Bruto y la Renta Familiar Neta Disponible per cpita desde 1967 a 2003, con el grfico anterior
de la evolucin del precio medio de la vivienda en Espaa de 1987 a 2004.
El periodo de recuperacin de 1998-2003 est basado en un elevado crecimiento del Producto
Interior Bruto y de la Renta Disponible Neta de las Familias, con un continuado crecimiento del
nmero de hogares; y adems de forma simultnea, se registr una ms que notable reduccin de
los tipos de inters reales a corto plazo, lo que explica en gran medida la elevada presin sobre la
demanda de vivienda y por consiguiente sobre los precios de mercado de las mismas.
Unidad: euros per cpita familiar. Unidades monetarias reales
Base: Evolucin de la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Unidad: Miles de euros. Unidades monetarias reales
Base: Evolucin del Producto Interior Bruto de Espaa de 1971 a 2003
LA LEY 97
Renta Fam Neta Disp per capita Grfico 6
Page 1
Evolucin de la Renta Familiar Neta disponible per cpita
-40
-30
-20
-10
0
10
20
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Incremento anual de la Renta Familiar Neta Disponible per Cpita (euros real) Renta Familiar Neta Disponible per Cpita (Euros real)
P.I.B. Grfico 4
Page 1
Evolucin de Producto Interior Bruto en Espaa de 1971 a 2003
-750.000
-500.000
-250.000
0
250.000
500.000
750.000
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1.750.000
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2.250.000
2.500.000
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Incremento anual del Producto Interior Bruto de Espaa (Miles Euros
reales)
Producto Interior Bruto de Espaa (Miles Euros reales)
Tambin se observa cmo al inicio de los ciclos de bonanza 1987 y 1998 la relacin Valor Uni-
tario Medio de la Vivienda en el mercado real (VUMR), con la Renta Familiar Neta Disponible
(RFND) se sita en el 70%; y cmo en el inicio de las crisis 1991 y 2003 se sita por encima del
95% y 109% respectivamente.
Un mantenimiento de la tendencia creciente de la relacin precio de la vivienda y renta familiar
neta disponible nos abocara a convertir a las viviendas en un bien inasequible para las familias, ya
que no tendran suficiente renta para poderlas pagar. Posiblemente la diferencia entre la cresta del
boom de 1991 y la de 2004 es que en esta ltima la facilidad de adquisicin de crdito hipotecario
ha sido mucho ms alta, la cuota hipotecaria ms baja y por lo tanto con la misma renta se puede
pagar ms a largo plazo por una cosa, es decir, se ha incrementado la capacidad de compra con
la misma renta disponible, por lo que cabe esperar que la tendencia creciente observada en el
periodo analizado de 1998 a 2003 modifique su tendencia.
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Elaboracin propia
Tambin se puede observar que estas mismas tendencias de bonanza y de crisis, se corresponden
con periodos de auge y declive del volumen edificatorio, como se puede apreciar en el grfico siguiente.
Unidad: Nmero de viviendas iniciadas anualmente y euros/m construido
Base: Evolucin del nmero de viviendas que se inician anualmente
Fuente: INE y Banco de Espaa
98 LA LEY
Evolucin entre el Precio de la Vivienda y la Renta Neta Disponible
y = 0,0061x + 0,7853
0,700
0,750
0,800
0,850
0,900
0,950
1,000
1,050
1,100
1,150
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Relacin Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible
Lineal (Relacin Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible)
Page 1
Evolucin del precio de la vivienda en relacin con el n de viviendas iniciadas
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
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N de Viviendas (VPO + libres) iniciadas
Precio Medio real de la Vivienda en Espaa (Euros/m2c)
Otro aspecto significativo desde 1990 es el constante aumento de la Riqueza Financiera Real
Neta por hogar, teniendo un aumento del 91,98% hasta el ao 1999, con un descenso del 19,89%
hasta el ao 2004 debido principalmente a la continuada bajada de los tipos de inters que ha per-
mitido a los hogares espaoles endeudarse ms que en pocas anteriores.
La evolucin de la calidad de la vivienda
Analizando cmo han evolucionado los costes de construccin de las viviendas y el precio de
las mismas, el grfico siguiente muestra cmo los costes de construccin general y de la edifica-
cin muestran una ligera tendencia decreciente en trminos reales, por lo que no pueden contribuir
a explicar la tendencia creciente del precio de la vivienda en trminos reales desde 1987 a 2004.
Unidad: Porcentaje de Incremento en base a 1987
Base: Evolucin de los precios de la vivienda y costes de construccin
Evolucin del empleo en las familias espaolas
La obtencin y el mantenimiento de un empleo condiciona la capacidad de emancipacin de los
jvenes de sus familias, la creacin de nuevos hogares y por lo tanto la demanda de nuevas viviendas.
El anlisis del mercado laboral de 1987 a 2004 permite diferenciar claramente tres periodos lgi-
camente muy vinculados a la evolucin del ciclo econmico: de 1987 a 1991; de 1991 a 1995 y de
1995 a 2004.
Entre 1987 y 1991 la economa espaola gener puestos de trabajo de una forma gradual y
constante, excepto para las personas con edades superiores a 50 aos. Entre 1991 y 1994 la cada
de las personas ocupadas es significativa y el incremento notable de la poblacin parada refleja de
forma clara la profunda recesin que sufri en esos aos la economa espaola, y consecuente-
LA LEY 99
Evolucin del precio y del coste de construccin de la vivienda
75
100
125
150
175
200
225
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9
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Precio m
vivienda libre
(Base 1987 =
100)
Coste
construccin.
General (Base
1987 = 100)
Coste
construccin.
Edificacin
(Base 1987 =
100)
mente su reflejo en los niveles de contratacin y desempleo. Entre 1995 y 2004 la economa espa-
ola ha ido generando de forma continua puestos de trabajo.
Unidad: Nmero de miles de personas ocupadas con trabajo
Base: Encuesta de la Poblacin Activa
Fuente: INE
Sin embargo, los datos globales anteriores de ocupados no proporcionan informacin sobre la esta-
bilidad del empleo creado, una variable clave en la decisin de formar nuevos hogares. Se parte del
argumento de que para crear un nuevo hogar es condicin necesaria contar con un empleo que pro-
porcione una fuente de ingresos a la nueva familia. No obstante, es tambin imprescindible que esta
fuente de ingresos tenga una cierta estabilidad que otorga seguridad al cambio de la nueva familia y
permita contar con capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras.
Circunstancia que no se ha producido en la forma de contratacin desde 1995 a 2004 ya que
mientras que la contratacin laboral creci de manera significativa, su crecimiento est potencial-
mente sustentado en contratos temporales, la mayora de ellos a tiempo completo; pero la evolu-
cin de los contratos indefinidos es prcticamente insignificante; tal como se puede apreciar en la
grfica siguiente.
Unidad: Nmero de contratos
Base: Movimiento laboral registrado: series mensuales del Boletn Mensual de Estadstica
Fuente: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
100 LA LEY
Evolucin de personas ocupadas por grupos de edad
500
1000
1500
2000
2500
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de 20 a 24
de 25 a 29
de 30 a 34
de 35 a 39
de 40 a 44
de 45 a 49
de 50 a 54
de 55 a 59
de 60 a 64
Evolucin de las formas de contratacin
de los asalariados
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
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Total contratos Indefinidos
Temporales Tiempo completo
Tiempo parcial Lineal (Total contratos)
Lineal (Temporales) Lineal (Tiempo completo)
Lineal (Tiempo parcial) Lineal (Indefinidos)
En este panorama, las altas tasas de temporalidad que muestra el mercado laboral espaol
deben ser consideradas un factor que retrasa la emancipacin y dificulta la posibilidad de la pobla-
cin joven para acceder a una vivienda.
La obtencin y el mantenimiento de un empleo, as como la renta familiar neta disponible son
factores que condicionan la evolucin de la demanda de vivienda ya que explican de una forma
importante los recursos econmicos disponibles de las familias. Sin embargo, la gran mayora de
las familias deben de acudir al mercado financiero, en este caso al hipotecario, para obtener los
fondos monetarios para la compra de su vivienda, por lo que los costes de financiacin de los pres-
tamos hipotecarios (tipo de inters, por plazo de amortizacin y porcentaje del costo de la vivienda
financiado) adquieren una gran importancia en la determinacin de la capacidad de las familias
para adquirir una vivienda y, en definitiva, en la concrecin de la demanda subjetiva de alojamien-
to para ellas.
Complementariamente habra que considerar la evolucin de la solvencia de las familias espa-
olas como un factor determinante de la evolucin del precio de la vivienda.
1.4.4.5. Visin financiera
La vivienda constituye el principal activo de los hogares espaoles. Por lo tanto su precio, como
el de cualquier otro activo financiero, debe guardar una determinada relacin con el Flujo de ren-
tas que proporciona a sus propietarios.
Por lo tanto, el valor de la vivienda debe ser igual al valor presente descontado de dicho flujo
de rentas presentes y futuras. Las rentas en la vivienda consisten bien en los alquileres que reci-
be su propietario (cuando procede a alquilarla) o bien en los propios servicios de alojamiento que
le proporciona (al estar ocupndola como residencia principal o secundaria).
Lgicamente el coste econmico de los servicios de alojamiento debe coincidir con el alquiler de
una vivienda, ya que cualquier hogar puede adquirir estos servicios de esta manera.
La compra de una vivienda suele financiarse con un prstamo hipotecario a largo plazo, de modo
que una buena parte del costo de ese prstamo hipotecario se cubre con el ahorro del alquiler que
debera sufragarse si no se hubiese producido la compra de la vivienda.
El elevado valor de adquisicin de la vivienda en relacin con la renta media familiar disponible,
hace que el mercado de la vivienda est estrechamente vinculado al mercado de la financiacin
hipotecaria; y por lo tanto la evolucin creciente de la disponibilidad en la oferta de crdito hipote-
cario y la bajada de los tipos de inters han sido un determinante importante de la creciente deman-
da de viviendas en los ltimos aos.
La disponibilidad de un prstamo hipotecario no es difcil para quien tenga empleo estable y sufi-
ciente capacidad econmica de hacer frente al pago de los intereses y amortizaciones de ese prs-
tamo hipotecario.
La decisin de compra de una vivienda comporta la ms importante decisin financiera de las
familias, por lo que dicha decisin debe abordar todos los factores que condicionan el esfuerzo de
acceso a la vivienda.
La conversin de la demanda potencial de compra de una vivienda en efectiva realidad se mate-
rializar en funcin de la capacidad econmica del hogar de asumir todos los costes monetarios
LA LEY 101
que implican la adquisicin de una vivienda. Esta capacidad de acceso al mercado residencial est
determinada, en primer lugar, por la evolucin del precio de la vivienda y de los ingresos o renta de
los hogares, cuya relacin define una primera aproximacin a la capacidad de las familias para
financiar la compra de los activos inmobiliarios.
Normalmente, la necesidad de acudir, en la mayora de los casos, a financiacin ajena implica
que una medida representativa del esfuerzo de acceso de la vivienda deber considerar las condi-
ciones vigentes en el mercado hipotecario. La magnitud de las cuotas mensuales que deben des-
tinar las familias al pago de la hipoteca se ve afectada por la variacin en el nivel de los tipos de
inters. Paralelamente, el plazo de amortizacin del prstamo hipotecario define, para cada nivel
de tipos de inters, una gama de combinaciones para el tamao de las cuotas peridicas y el coste
total de la financiacin hipotecaria. Cuantos ms amplios plazos de amortizacin, menor ser la
proporcin de la renta mensual que debern destinar los hogares al pago de la hipoteca, si bien
durante un horizonte temporal ms dilatado.
Otra variable que debe considerarse, a efectos de evaluar la capacidad de acceso al mercado
residencial, es el porcentaje que representa el principal del crdito hipotecario concedido sobre el
precio de la vivienda, denominado ratio crdito-valor. ste define la proporcin del importe sufraga-
do a travs de financiacin ajena y, por tanto, las necesidades de ahorro previo de las familias a
efectos de satisfacer la diferencia entre el principal del prstamo hipotecario y el valor de tasacin
del inmueble.
Evolucin de los tipos de inters de los prstamos hipotecarios
Los tipos de inters de los prstamos hipotecarios en Espaa en los ltimos aos han descen-
dido progresivamente hasta unos niveles que en trminos histricos resultan notablemente reduci-
dos; y que se han mantenido estables desde el ao 2002 hasta el 2004; como puede observarse
en la tabla y grfico siguiente.
Unidad: Variacin interanual (en 2004 hasta septiembre)
Base: Evolucin de los Tipos de Prstamos Hipotecarios en Espaa de 1989 a 2004
Periodo
Tipo de los
prstamos
nominales
libres para
adquisicin de
vivienda de
hogares (%)
Tipo de los
prstamos
reales libres
para
adquisicin de
vivienda de
hogares (%)
Deuda
Publica.
Rendimiento
Interno
nominal del
mercado
secundario,
entre 2 y 6
aos
Deuda
Publica.
Rendimiento
Interno real
del mercado
secundario,
entre 2 y 6
aos
Mercado
interbancario/
EURIBOR
nominal / A 1
ao
Mercado
interbancario/
EURIBOR
real/ A 1 ao
Prima de
Riesgo sobre
el EURIBOR
en los
prestamos
hipotecarios
ndice
de Precios
al Consumo.
Variacin
Interanual ( %)
1989 15,81% 8,35% 6,89%
1990 16,66% 9,49% 14,71% 7,65% 9,64% 2,90% 6,40% 6,55%
1991 15,21% 9,17% 11,91% 6,04% 9,73% 3,98% 4,99% 5,53%
1992 15,41% 9,55% 13,34% 7,58% 9,47% 3,91% 5,43% 5,35%
1993 11,73% 6,48% 8,61% 3,50% 5,88% 0,91% 5,52% 4,93%
1994 10,26% 5,67% 10,53% 5,93% 6,63% 2,19% 3,40% 4,34%
1995 11,01% 6,41% 10,37% 5,79% 5,00% 0,65% 5,72% 4,32%
1996 8,17% 4,81% 7,10% 3,77% 3,71% 0,49% 4,30% 3,21%
1997 6,26% 4,15% 5,17% 3,08% 4,08% 2,02% 2,09% 2,02%
1998 5,15% 3,69% 3,86% 2,42% 3,15% 1,71% 1,94% 1,41%
1999 4,94% 1,96% 4,40% 1,44% 3,83% 0,88% 1,07% 2,92%
2000 6,37% 2,32% 5,24% 1,23% 4,88% 0,89% 1,42% 3,96%
2001 4,85% 2,09% 4,16% 1,41% 3,30% 0,57% 1,50% 2,71%
2002 4,38% 0,37% 3,70% -0,29% 2,87% -1,08% 1,47% 4,00%
2003 3,46% 0,84% 3,02% 0,41% 2,38% -0,21% 1,05% 2,60%
2004 3,35% -0,24% 3,35% -0,24% 2,26% -1,29% 1,07% 3,60%
102 LA LEY
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin a la Renta Familiar Neta disponible per cpita
Fuente: Elaboracin propia
Estos tipos de inters tan bajos y la regulacin legal del Mercado Hipotecario han permitido a la
familia media espaola tener una gran facilidad para poder disponer de prstamos hipotecarios a
unos costes de financiacin bajos.
Las diferentes entidades financieras compiten duramente en el mercado financiero por colocar
prstamos hipotecarios a sus potenciales clientes, debido a esto la prima de riesgo sobre el Euri-
bor en los prstamos hipotecarios ha ido descendiendo progresivamente desde 1989 y desde el
ao de 1998 hasta el 2004 se ha movido en un intervalo entre 1% y el 2%.
Los prstamos hipotecarios devengan el tipo de inters ms bajo de los ltimos aos. Si se eli-
mina el impacto del incremento de precios, es decir el ndice de precios al consumo IPC, el Euribor
real, se convierte en negativo si bien aadiendo la prima de riesgo por el producto (prstamo) el
tipo al que se dan los prestamos hipotecarios deja de serlo.
Si lo comparamos con el rendimiento de la deuda pblica, podemos observar que la conside-
racin de riesgo asignada a los prstamos hipotecarios es muy pequea. Este hecho es conse-
cuencia directa del marco de seguridad jurdica y econmica que supone la regulacin del mer-
cado hipotecario conjuntamente con la obligacin de inscripcin de los prstamos hipotecarios
en el Registro de la Propiedad, y la tecnificacin y regulacin de la valoracin de garanta; todo
ello trae causa de la baja morosidad que se da en este tipo de prstamos. As puede explicarse
que la prima de riesgo en los prstamos hipotecarios sea tan baja, por debajo de la unidad por-
centual.
LA LEY 103
Evolucin de los Tipos de Inters de Prestamos Hipotecarios 1.989 a 2.004
y = -0,0097x + 0,1714
R
2
= 0,917
y = -0,0068x + 0,1047
R
2
= 0,9434
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
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Tipo de los prstamos
nominales libres para
adquisicin de vivienda
de hogares (%)
Indice de Precios al
Consumo. Variacin
Interanual ( %)
Tipo de los prstamos
reales libres para
adquisicin de vivienda
de hogares (%)
Lineal ( Tipo de los
prstamos nominales
libres para adquisicin
de vivienda de hogares
(%))
Lineal ( Tipo de los
prstamos reales
libres para adquisicin
de vivienda de hogares
(%))
Accesibilidad a la vivienda libre
La facilidad para obtener financiacin y su bajo coste econmico tienen una gran importancia ya
que el precio de la vivienda en el ao 2003 supone ms de 7 veces el salario total anual de una
familia media, como se puede observar en el siguiente grfico. As mismo se observa en la regre-
sin lineal la tendencia creciente en los ltimos 17 aos de esta ratio, cada vez cuesta ms esfuer-
zo econmico adquirir una vivienda.
Unidad: Nmero de aos
Base: Evolucin del Valor Medio de la vivienda en relacin al coste salarial
El esfuerzo econmico de las familias ha ido aumentando a medida que los tipos de inters han
ido disminuyendo con un notable aumento de los precios de las viviendas.
Evolucin del endeudamiento de los hogares espaoles
El nacimiento del mercado hipotecario, con la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981 Ley de hipo-
tecas Regulacin del mercado hipotecario, y su desarrollo reglamentario posterior con el RD
685/82, la OM de 30-11-1994 y la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valora-
cin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han per-
mitido realizar un cambio radical en la financiacin de la vivienda en los ltimos 22 aos.
La liberalizacin del sistema financiero, en general, y del mercado hipotecario, en particular; ha
permitido la aparicin de nuevas posibilidades de titulizacin, mediante cdulas, bonos o participa-
ciones hipotecarias, y el aumento de la competencia entre entidades financieras han llevado a una
mayor oferta y ms flexible (en trminos de plazo y condiciones de pago) de los prstamos o cr-
ditos hipotecarios.
El resultado de lo expuesto anteriormente ha sido un aumento exponencial, tanto del crdito
hipotecario total (concedido a hogares y empresas) como del crdito a los hogares no slo de
carcter hipotecario para la adquisicin de viviendas.
104 LA LEY
Accesibilidad a la vivienda libre
3
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Precio de la Vivienda / Coste Salarial
Lineal (Precio de la Vivienda / Coste Salarial)
Desde 1990 hasta el 2003, tanto el crdito hipotecario total como el crdito concedido a los
hogares para la adquisicin de viviendas han crecido a tasas reales superiores al 13% y 14% res-
pectivamente, debido principalmente al fuerte descenso en los tipos de inters hipotecario, como
observamos en las tablas de datos y grficos siguientes.
El gran descenso de los tipos hipotecarios ha repercutido positivamente, ya que el esfuerzo eco-
nmico que una familia media debe hacer para afrontar el pago de la cuota de un prstamo hipo-
tecario se haya reducido considerablemente, pero esto ha hecho que las familias espaolas estn
ms endeudadas ya que han podido alcanzar mayores prstamos hipotecarios con plazos superio-
res a los de pocas pasadas.
Unidad: Miles de euros, y euros en la RFND per cpita, unidades reales
Base: Evolucin del PIB; del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza financiera neta
e inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
Unidad: Porcentaje de Incremento respecto del ao inicial del periodo de 1989
Base: Evolucin del PIB; del crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza financiera neta e
inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
LA LEY 105
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Producto
Interior Bruto
Riqueza
financiera neta
de los hogares
Riqueza
inmobiliaria de
los hogares
Crdito
hipotecario.
Total
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas
Renta Familiar
Neta
Disponible per
Cpita
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas / Renta
Familiar Neta
Disponible per
Cpita
Crdito a los hogares
para adquisicin de
viviendas / Riqueza
inmobiliaria de los
hogares
1989 270.720.662 238.125.894 899.826.761 49.379.449 491,19
1990 282.851.893 225.489.529 969.821.016 56.032.960 31.933.979 518,68 61.568 3,29%
1991 293.590.661 242.623.322 1.098.465.814 61.213.653 35.465.752 546,17 64.935 3,23%
1992 299.877.171 251.027.180 978.645.909 66.182.892 38.624.180 545,07 70.861 3,95%
1993 294.721.443 283.698.861 960.215.947 70.585.786 44.267.161 544,85 81.247 4,61%
1994 300.345.472 296.050.532 936.103.365 77.368.994 51.148.834 552,11 92.642 5,46%
1995 323.563.974 331.717.786 944.195.877 83.091.228 55.944.211 557,94 100.270 5,93%
1996 332.475.984 356.879.721 943.046.538 91.065.172 61.175.581 566,89 107.914 6,49%
1997 346.866.334 402.607.754 963.051.616 105.273.932 72.529.750 582,71 124.470 7,53%
1998 365.473.331 470.875.840 1.032.460.165 125.649.731 86.507.537 615,00 140.662 8,38%
1999 380.281.314 492.996.696 1.152.199.504 148.766.050 101.078.773 634,68 159.261 8,77%
2000 394.468.098 458.371.929 1.306.698.039 172.974.261 117.157.025 647,89 180.828 8,97%
2001 411.500.905 461.950.916 1.507.626.022 199.042.988 134.355.046 665,22 201.971 8,91%
2002 421.640.744 402.203.106 1.766.863.327 230.089.354 150.947.386 677,20 222.899 8,54%
2003 438.627.056 437.662.076 2.086.028.952 276.554.359 176.635.115 678,35 260.391 8,47%
Evolucin de diferentes magnitudes econmicas
-50%
0%
50%
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Producto Interior Bruto
Riqueza financiera neta de los
hogares.
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
Crdito hipotecario. Total.
Crdito a los hogares para
adquisicin de viviendas.
Renta Familiar Neta Disponible
per Cpita
adquisicin de viviendas / Renta
Familiar Neta Disponible per
Cpita
adquisicin de viviendas /
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
Tal como se aprecia en la ratio de relacin entre el crdito a los hogares para adquisicin de
viviendas respecto de la renta familiar neta disponible per cpita que ha crecido de manera conti-
nuada desde 1989.
Consecuentemente las familias espaolas tienen actualmente la capacidad de asumir niveles de
endeudamiento bastante superiores a los de pocas anteriores, y esto ha provocado de forma
inequvoca que los precios de las viviendas han aumentado considerablemente.
Por el contrario, la economa familiar es mucho ms sensible a cualquier movimiento alcista de
los tipos de inters y consecuentemente a los precios de la vivienda.
Unidad: % porcentaje de relacion entre magnitudes
Base: Evolucin del PIB; del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas; riqueza finan-
ciera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cpita de 1990 a 2003
Unidad: Porcentaje de variacin interanual y Crdito total a los hogares para adquisicin de viviendas respecto del PIB
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas de 1989 a 2003
106 LA LEY
Periodo
Crdito
hipotecario. Total.
Respecto del
P.I.B.
Crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas. Total.
Respecto del
P.I.B.
% Incremento
anual del Crdito
hipotecario. Total.
Respecto del P.I.B.
Incremento anual
del crdito a los
hogares para
adquisicin de
viviendas. Total.
Respecto del P.I.B.
1989 18,24%
1990 19,81% 11,29% 13,47%
1991 20,85% 12,08% 9,25% 11,06%
1992 22,07% 12,88% 8,12% 8,91%
1993 23,95% 15,02% 6,65% 14,61%
1994 25,76% 17,03% 9,61% 15,55%
1995 25,68% 17,29% 7,40% 9,38%
1996 27,39% 18,40% 9,60% 9,35%
1997 30,35% 20,91% 15,60% 18,56%
1998 34,38% 23,67% 19,36% 19,27%
1999 39,12% 26,58% 18,40% 16,84%
2000 43,85% 29,70% 16,27% 15,91%
2001 48,37% 32,65% 15,07% 14,68%
2002 54,57% 35,80% 15,60% 12,35%
2003 63,05% 40,27% 20,19% 17,02%
Periodo de ao inicial a ao final 460,06% 453,13%
Media del Periodo 13,10% 14,06%
Credito Hipotecario Grfico 2
Page 1
Evolucin del crdito a los hogares espaoles para adquisicin
de viviendas de 1990 a 2003
0%
2%
4%
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Incremento anual del crdito a los hogares para adquisicin de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Unidad: euros, unidades reales
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas de 1990 a 2003
Unidad: euros y euros/m construido. (Unidades reales)
Base: Evolucin del Crdito a los hogares espaoles para adquisicin de viviendas y precio medio de la vivienda en
Espaa de 1989 a 2003
LA LEY 107
Page 1
Evolucin del crdito a los hogares para la adquisicin de viviendas
de 1990 a 2003
0
5.000.000
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15.000.000
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Incremento anual del crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
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Evolucin del credito hipotecario y el precio de la vivienda
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800,00
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Crdito a los hogares para adquisicin de viviendas
Inversiones Alternativas a la compra de una vivienda
Un elemento que contribuye a determinar la demanda de viviendas es la rentabilidad relativa de
la vivienda frente a otras formas de inversin alternativas.
Los fuertes aumentos experimentados por los precios de la vivienda, las expectativas sobre su
evolucin futura y el comportamiento histrico seguro de esta inversin en relacin al comporta-
miento negativo y poco seguro, aparentemente, de otras formas de inversin alternativas (vanse
tabla y grfica siguientes), han podido contribuir de forma notable al crecimiento de la demanda de
viviendas en Espaa en los ltimos aos.
Unidad: Tasa de rentabilidad
Base: Evolucin de Bolsa de Madrid, Euro Stoxx50, FIAMN y FIM
Fuente: IESE. Profesor: D. Pablo Fernndez
108 LA LEY
Rentabilidad de Inversiones alternativas
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
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40,00%
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Rentabilidad real de la Renta Fija
Rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler. acumulado en los doce ltimos meses
Rentabilidad anual de FIAMN
Rentabilidad anual de FIM
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM
Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50
Ao
Rentabilidad
anual de la
vivienda
(alquiler +
plusvalia)
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IBEX-35 +
dividendos
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IGBM +
dividendos
Rentabilidad
real de la
Renta Fija
Rentabilidad
de la vivienda
bruta por
alquiler.
acumulado en
los doce
ltimos meses
Rentabilidad
anual de
FIAMN
Rentabilidad
anual de FIM
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IBEX-35
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
IGBM
Rentabilidad
anual de
inversiones
alternativas.
EURO
STOXX50
1988 26,53% 4,78% 4,08% 13,31%
1989 25,67% 5,25% 3,62% 9,99%
1990 15,63% 7,93% 3,21% -25,04%
1991 20,41% 5,60% 3,08% 15,76%
1992 -4,60% 7,24% 2,82% 10,28% 8,14% -9,94%
1993 4,88% 3,85% 3,31% 10,63% 14,90% 54,20%
1994 3,76% 6,69% 3,44% 6,48% 0,10% -14,59%
1995 7,49% 22,38% 15,69% 6,72% 3,62% 7,72% 9,48% 17,59% 12,30%
1996 5,12% 47,05% 42,94% 4,79% 3,77% 6,77% 12,31% 41,97% 38,96%
1997 6,22% 44,46% 45,36% 3,73% 3,96% 4,28% 9,90% 40,75% 42,22% 40,00%
1998 10,82% 38,31% 39,46% 1,06% 4,06% 3,08% 10,83% 35,58% 37,19% 35,00%
1999 16,29% 20,36% 19,70% 3,46% 3,94% 1,81% 7,33% 18,35% 16,22% 49,00%
2000 18,53% -20,54% -10,41% 2,42% 3,64% 2,18% -2,52% -21,75% -12,68% -2,00%
2001 18,15% -6,06% -3,64% 1,09% 3,30% 3,50% -2,48% -7,82% -6,39% -19,00%
2002 21,13% -26,50% -20,48% 1,65% 3,00% 2,40% -5,56% -28,11% -23,10% -36,00%
2003 20,28% 32,19% 32,96% 1,26% 2,65% 1,51% 5,04% 28,17% 27,44% 19,00%
Periodo de
ao inicial a
ao final
625,42% 213,90% 266,26% 15,52% 72,54% 79,75% 88,53% 221,43% 183,49% 70,25%
Media del
Periodo
13,18% 13,55% 15,52% 1,62% 3,47% 5,01% 5,43% 7,57% 12,27% 7,90%
Obsrvese que la diferencia de rentabilidad no es tan acusada como intuitivamente puede supo-
nerse, pero la percepcin de volatilidad de los mercados burstiles ha impregnado a los ahorrado-
res de tal forma que la inversin inmobiliaria supone casi el 75% del ahorro total de las familias.
Existen otros factores de ndole macroeconmica a tener en cuenta:
La tasas de actividad y crecimiento.
Los bajos tipos de inters: consecuencia, entre otros factores, de una poltica econmica
basada en la estabilidad, el equilibrio presupuestario, y el control riguroso del endeudamien-
to pblico y del dficit pblico.
El exceso de liquidez en los mercados financieros. Este fenmeno est adquiriendo carta de
perdurabilidad en el mercado europeo y est relacionado con los tipos de inters bajos y
estables y con la tasa de actividad.
Tres factores macroeconmicos que tiran al alza de los precios de la vivienda.
Si la coincidencia de los tres en el tiempo se mantiene durante un periodo de tiempo prolonga-
do, sus efectos se hacen notar con mayor intensidad.
Pero los tres estn relacionados entre s, son variables en el tiempo y sensibles a procesos dif-
cilmente controlables, no ya por los operadores inmobiliarios sino tambin por los Gobiernos.
Un escenario macroeconmico distinto, en el que hubiera exceso de liquidez, con tipos de inte-
rs al alza y tasas de actividad o crecimiento negativas o ralentizadas significara una convergen-
cia de factores que afectara negativamente a la actividad inmobiliaria y generara si no una cada,
s una modulacin de los precios de las viviendas libres.
Todos esos factores ayudan a explicar la formacin del precio de la vivienda.
LA LEY 109
Rentabilidad Anual de Inversiones Alternativas
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
Ao
%

R
e
n
t
a
b
i
l
i
d
a
d
Rentabilidad Anual de la Vivienda (alquiler + plusvalias)
Rentabilidad anual IBEX-35 + dividendos
Rentabilidad Anual IGBM + dividendos
En la dcada 1996-2005 coincidieron, de forma convergente, muchos de los factores exgenos
y endgenos anteriormente analizados, lo que ha inducido un fuerte crecimiento de los precios.
Algunos de esos factores modificarn su comportamiento, otros lo moderarn, otros lo invertirn
y otros permanecern ms o menos estables. Los escenarios posibles son infinitos, y de hecho en
otros pases de la Unin Europea son radicalmente diferentes, en el mismo periodo temporal.
En cada momento, todos ellos harn que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido.
Difcilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el
periodo citado), y es igualmente improbable que converjan negativamente.
1.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
Los principios de valoracin son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmo-
biliario y el analista de inversiones inmobiliarias.
Los diez principios que se relacionan a continuacin estn recogidos en el artculo 3 de la norma
tcnica que contiene la O/ECO/805/2003, que los precepta como obligatorios en las tasaciones
del mbito que le concierne, y resumen la filosofa de la tasacin inmobiliaria en todos sus mbi-
tos. La adecuacin de las valoraciones inmobiliarias a esos principios bsicos, resulta por tanto
ineludible. La vulneracin o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la
valoracin y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de mbitos o fina-
lidades diferentes a las de garanta.
1.5.1. Principio de anticipacin
Definicin segn las Normas tcnicas de valoracin:
El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro.
Por ello, su valor de mercado vendr determinado por el valor presente de todas las rentas netas
futuras.
En la prctica del mercado, la cuanta mxima que estar dispuesto a pagar un inversor por un
inmueble depender de las expectativas de remuneracin (renta ms revalorizacin) que piensa
obtener en el futuro.
Este principio ser la base del mtodo de valoracin por capitalizacin, mejor llamado de actua-
lizacin.
Fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas
futuras. Entendiendo renta en su sentido ms amplio, es decir, como renta del alquiler ms revalo-
rizacin del inmueble, como el flujo de caja de una explotacin cualquiera en el futuro.
1.5.2. Principio de finalidad
La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los
criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.
110 LA LEY
La prctica de la valoracin inmobiliaria est condicionada fundamentalmente por su finalidad.
Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios, mtodos y valores a
establecer sern unos u otros.
Es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoracin, a fin de evitar confusiones e
interpretaciones errneas que pudieran perjudicar a terceros.
Las distintas finalidades estn enumeradas en el apartado 1.2 de este captulo.
1.5.3. Principio de mayor y mejor uso
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resul-
te de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms acon-
sejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser
el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.
Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los
posibles compradores de un inmueble, el que est dispuesto a pagar ms ser aquel que vaya a
destinarlo al uso ms rentable, que adems ser ms que probablemente el comprador final.
Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera
de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades fsicas, probabilidad, rentabilidad
y mxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de compra-
dor para el inmueble que valora.
La eleccin de los posibles usos en ningn caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben
cumplir las siguientes condiciones:
1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.
2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
3) Que sea legalmente posible, es decir que el uso est permitido por la normativa urbanstica y
cualquier otra ley.
4) Que sea fsicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
5) Que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable.
El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2, 3, 4 y 5,
y para el cual se obtenga el mayor valor econmico.
LA LEY 111
Ejemplo n 1:
Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda, y para el que est per-
mitido segn la normativa urbanstica el uso de local comercial, y no existe otra norma en con-
tra, y (este uso comercial) es fsicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorar como
local comercial, si despus de descontar de su valor de mercado como local comercial el
1.5.4. Principio de probabilidad
Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn
aquellos que se estimen ms probables.
Debern excluirse de las hiptesis de valoracin aquellos escenarios que sean poco probables
o que no sean razonables, ello se refiere no slo a la determinacin de los usos, sino tambin a las
circunstancias econmicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificacin de cobros y
pagos, mrgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predetermina-
das influyen en el valor.
1.5.5. Principio de proporcionalidad
Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.
1.5.6. Principio de prudencia
Ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el
que d como resultado un menor valor de tasacin.
112 LA LEY
coste estimado de las obras de transformacin al nuevo uso comercial el valor resultante es
superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado, y no como cambio a un nuevo
uso en este caso comercial).
Ejemplo n 2:
Una edificacin aislada, ubicada en 1 lnea de una playa carcter turstico-vacacional, que
actualmente tiene el uso terciario de Discoteca - Pub al aire libre. Segn la normativa urbansti-
ca en el solar vacante se podran edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la cita-
da playa existe adems una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo.
Habra que realizar las siguientes valoraciones:
1.- Inmueble sujeto a explotacin econmica como Discoteca - Pub.
2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edi-
ficacin actual).
3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de
transformacin de discoteca a vivienda de gran lujo.
De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obten-
ga el mayor valor.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se utilice para alguna de
las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es decir cuando la valo-
racin tenga como finalidad la garanta hipotecaria, la cobertura de las provisiones tcnicas de las
entidades aseguradoras o la determinacin del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por
tanto obligado elegir el escenario, de entre los ms probables, que d el menor valor cuando se
trate de valorar el patrimonio de los FII y las SII.
Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de
la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoracin y con la
informacin ms amplia que disponemos del mismo.
No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden pare-
cer contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros par-
metros objetivos que aparecen en la valoracin deben tomarse aquellos que proporcionan mayor
valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura
econmica, o de financiacin, de plazos de ejecucin y gestin, el tasador debe elegir el ms pro-
bable, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que
d como resultado un menor valor.
Las valoraciones urbansticas de suelos urbanizables con mbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, estn asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicacin este crite-
rio, y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia.
1.5.7. Principio de sustitucin
El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aqul.
Es la base del mtodo de valoracin por comparacin, en el que partiendo de una serie de carac-
tersticas comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mer-
cado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneizacin necesaria que permita la extrapolacin de
valores, se obtiene el precio ms probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmo-
biliarios estara dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitucin por cualquiera de
las muestras obtenidas no representara ninguna variacin significativa para el inversor.
Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inver-
sin que son ms ventajosas para ellos desde el punto de vista econmico, y estn dispuestos a
pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales caractersticas o que
pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes.
La clave del mtodo de comparacin, que se basa en este principio est en determinar qu bie-
nes o qu inmuebles pueden considerarse de iguales caractersticas y sustitutivos del objeto de la
valoracin.
Caractersticas como:
Situacin y/o entorno
Ubicacin
LA LEY 113
Tamao: superficie construida
Orientacin
Diseo
Calidad o caractersticas constructivas del inmueble
Nivel de las instalaciones
Tipologa edificatoria
Edad efectiva del inmueble
Estado de conservacin y mantenimiento
Son decisivos a la hora de determinar si dos inmuebles son semejantes.
Para la aplicacin prctica del mtodo de comparacin basado en este principio de sustitucin
es necesario utilizar tcnicas de homogeneizacin o regresin que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto de la valoracin y que presentan-
do semejanza en caractersticas principales, tengan diferencias en otras.
1.5.8. Principio de temporalidad
El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoracin inmobiliaria, aceptando asimismo su
caducidad, establecida explcitamente en algunos casos como el de las valoraciones hipotecarias,
y reconocida tcitamente en los restantes.
Se pretende desligar el valor de un inmueble de las mltiples circunstancias que temporalmen-
te lo condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
1.5.9. Principio de transparencia
El informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin necesaria y
suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas.
Resulta necesario incluir en el informe de valoracin la informacin de mercado, con referencias
concretas que permitan la localizacin y comprobacin de las muestras utilizadas.
Cuando se utiliza alguno de los mtodos residuales de valoracin del suelo, el valor de merca-
do es uno de los parmetros bsicos del proceso y para su determinacin es necesario recurrir al
mtodo de comparacin con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilizacin del
mtodo de comparacin basado en el principio de sustitucin es necesario, y obligado, el cumpli-
miento de este principio de transparencia, que implica la obligatoriedad de especificar la informa-
cin necesaria y suficiente: es decir como mnimo incluir seis muestras, debidamente referencia-
das, y citando las fuentes, para que puedan ser verificadas.
114 LA LEY
Pero adems las valoraciones urbansticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como
de un instrumento de gestin urbanstica, deben someterse a este criterio de transparencia, inclu-
yendo todas aquellas explicaciones que permitan su fcil comprensin y detallando las hiptesis y
documentacin utilizadas.
El valor es el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fcilmente.
La Norma Europea de Valoracin 4.01 dice:
Son principios fundamentales tanto para la elaboracin de los informes como para la eleccin
de las bases de valoracin los de la TRANSPARENCIA, la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.
El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticacin tcnica de las valoraciones, obliga
al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fcil e inteligible, no ausente de difi-
cultad, pero que no por ello puede obviarse.
1.5.10. Principio del valor residual
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la dife-
rencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Esta definicin nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideracin como un componente ms, del beneficio.
Se basan en este principio el Mtodo del Coste (para el clculo del Valor de reposicin) y el
Mtodo del Valor Residual (para el clculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor
de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de produccin, incluyendo el bene-
ficio).
En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la formulacin conceptualmente utilizada es
que el valor de mercado de un producto inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que inter-
vienen en el proceso productivo del inmueble, es decir:
VM = F + C
C
+ INR + H+ T + L + Q
t
+ S
d
+ G
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
en donde, VM = Valor de mercado del producto inmobiliario terminado
F = Valor de mercado del suelo
C
C
= Coste de la construccin, ejecucin por contrata (es decir, inclu-
yendo gastos generales y beneficio industrial del constructor)
INR = Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaracin
de obra nueva
H = Honorarios tcnicos de proyecto y direccin de obra
L = Licencias
T = Tasas
Q
t
= Control tcnico
S
d
= Seguro decenal y otros seguros
LA LEY 115
G
A
= Gastos de administracin de la promocin
G
F
= Gastos financieros
G
C
= Gastos de comercializacin
B
P
= Beneficio del promotor
El clculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendr res-
tando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de pro-
duccin:
F = VM - (C
C
+ INR + H + T + L + Q
t
+ S
d
+ G
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
)
La metodologa que se utiliza en el clculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto
la frmula empleada en la prctica no es exactamente sa, pero conceptualmente se corresponde
con ella.
Su clculo se realiza a partir de dos mtodos:
1) Mtodo residual esttico o anlisis de inversiones con valores actuales.
Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble termina-
do (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los
gastos para la promocin de dicho inmueble.
2) Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones con valores esperados (vase apartado
3.3.7.2).
Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obte-
nidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual
de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, y en
el momento temporal en que se producen cada uno de ellos.
Es decir, conceptualmente:
1. Mtodo residual esttico
F = VM - (C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
A
P
+ G
F
+ G
C
+ B
P
) sin imputacin temporal.
2. Mtodo residual dinmico
F = VM - (C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
A
P
+ G
F
+ G
C
+ B
P
) con imputacin temporal.
1.6. LOS CRITERIOS DE VALORACIN
Una vez definida la finalidad de la valoracin, debe plantearse la eleccin del aspecto econmi-
co-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestin, bien bajo un crite-
rio estrictamente econmico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendr sus
aspectos econmicos matizados por las correspondientes leyes y normas).
116 LA LEY
Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoracin inmo-
biliaria:
1. La valoracin fundamentada en criterios estrictamente econmicos.
2. La valoracin fundamentada siguiendo alguna normativa impuesta.
La primera tiene un carcter cientfico y racional, mientras que la segunda tiene un carcter
administrativo supeditado a las exigencias jurdicas y de cada momento temporal.
Esquemticamente se pueden establecer los siguientes criterios de valoracin:
1. Criterios econmicos
1.1. Criterio del valor de mercado
1.2. Criterio del coste de produccin
2. Criterios administrativos
2.1. Criterio del valor mximo legal
2.2. Criterio del valor de tasacin
2.2. Criterio del valor urbanstico
2.4. Criterio del valor catastral
La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoracin de inmuebles para determinadas
entidades financieras, estableci los siguientes criterios de valoracin que, aun despus de su
derogacin, pueden considerarse aplicables.
1. Valor de mercado (VM)
Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de una pro-
piedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y suponiendo que exis-
te al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que
ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin.
2. Coste o Valor de reemplazamiento-reposicin (CR)
2.1. Bruto o a nuevo (CRB)
Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoracin, un
inmueble por otro nuevo de sus mismas caractersticas.
2.2. Neto o actual (CRN)
Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de
valoracin.
3. Valor mximo legal (VML)
Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin pblica establecido en la nor-
mativa especfica que le es aplicable.
4. Valor de tasacin (VT)
Es el valor de un inmueble que la normativa especfica de cada tipo de inmueble, establece
como tal.
LA LEY 117
Como se puede apreciar los dos primeros estn basados en criterios estrictamente econmicos
y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta.
La eleccin del criterio de valoracin es siempre un paso previo a la utilizacin y aplicacin de
los diferentes mtodos de valoracin para obtener el valor del inmueble.
A continuacin se comentan brevemente algunas cuestiones en relacin con la aplicacin de los
criterios mencionados anteriormente.
1.6.1. Criterio del valor de mercado
Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su defini-
cin es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el captulo 3.2 existen otras defini-
ciones de valor de mercado.
Para su aplicacin se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, sien-
do imprescindible la utilizacin de una metodologa ordenada, justificada y precisa. Para muchos
autores no existe ms valor que el valor de mercado, pero esta afirmacin no debe dar pie a juicios
de valor sustentados en el leal saber y entender que nada o poco tienen que ver con lo mencio-
nado anteriormente.
1.6.2. Criterio del coste de produccin
El coste de produccin debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversio-
nes necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determi-
nado bien.
Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo,
reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente.
La valoracin de los daos producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por
agresiones de los agentes atmosfricos, incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinar cal-
culando los gastos que se originaran para su reconstruccin total y efectiva, hasta que tuviese las
mismas caractersticas fsicas y de utilidad funcional que tena antes del siniestro o agresin.
Y, evidentemente, si el dao afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coin-
cidir plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como con-
secuencia de la retirada de escombros y similares.
Como se explicar posteriormente, en el desarrollo del mtodo del coste, los materiales y tec-
nologa empleados en la construccin o reconstruccin del inmueble han de referirse al momento
en el que se realice la valoracin.
1.6.3. Criterio del valor mximo legal
Existen disposiciones legales que asignan un valor mximo legal a los inmuebles, que han sido
construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoracin y al que
ha de ajustarse el tasador en su informe.
118 LA LEY
La valoracin de viviendas de proteccin oficial (VPO), viviendas de precio tasado, de precio
concertado, y otras que tengan su precio regulado, debe realizarse con metodologas de clculo
propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, as como clusulas limita-
tivas de su valor de transmisin, alquiler y plazos de venta.
1.6.4. Criterio del valor de tasacin
La disposicin legal de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bie-
nes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece en el
artculo 4 la definicin de valor de tasacin que dice:
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
Las finalidades de la tasacin segn la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su
artculo 2, de la siguiente forma:
a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la carte-
ra de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que
se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real
Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y
Supervisin de los Seguros Privados.
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias regula-
das en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento de la
ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.
d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real
Decreto 1307/1998, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fon-
dos de Pensiones.
El valor de tasacin queda definido dentro del captulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en
la seccin 2. Valoracin de edificios y elementos de un edificio, donde se definen los diferentes
tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y se determina que se tomar como valor
de tasacin el menor de ellos.
Por ejemplo, en el artculo 45.2.a) segn el cual en un inmueble terminado ligado a una activi-
dad econmica se deber calcular el valor por comparacin con el mercado, en su caso ajustado
y, cuando sea posible, el valor por actualizacin de las rentas, y el valor de reemplazamiento neto,
y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos.
La normativa de valoracin para el mercado hipotecario, al ser una finalidad de tasacin de
garanta, establece criterios econmicos para la obtencin de los tres valores (mercado, actualiza-
cin y coste), pero establece un criterio administrativo para la obtencin del valor de tasacin (ser
el menor de los tres obtenidos); por lo que todo tasador que realiza una valoracin en el mbito de
aplicacin de esta norma ECO 805/2003 debe cumplir este criterio administrativo.
LA LEY 119
1.6.5. Criterio del valor urbanstico
Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanstico esta-
blecido en algunas leyes urbansticas espaolas desde 1954; si bien la exposicin de motivos y el
articulado de la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administra-
tivos en beneficio del establecimiento de un criterio econmico para obtener el valor del suelo, inde-
pendientemente de su clasificacin urbanstica. Toda esta casustica ser desarrollada en profun-
didad en el captulo 5: Valoraciones urbansticas.
1.6.6. Criterio del valor catastral
La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, establece en el artculo 8 la defi-
nicin de valor catastral en los siguientes trminos:
Artculo 8. Valor catastral.
1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los
datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estar integrado por el valor catastral del
suelo y el valor catastral de las construcciones.
2. Para la determinacin del valor catastral se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
a) La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su apti-
tud para la produccin.
b) El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios
profesionales y tributos que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad edifica-
toria, as como el carcter histrico-artstico u otras condiciones de las edificaciones.
c) Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o los fac-
tores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promocin.
d) Las circunstancias y valores del mercado.
e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.
3. El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado, entendiendo por
tal el precio ms probable por el cual podra venderse, entre partes independientes, un
inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijar, mediante Orden ministerial, un coeficien-
te de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral
no podr en ningn caso superar dicho precio.
Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
Normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece:
Norma 3. Metodologa general.
1. Para el clculo del valor catastral se tomar como referencia el valor de mercado, sin que
en ningn caso pueda exceder de ste. Dicho clculo se realizar de acuerdo con lo preceptua-
do en las presentes Normas tcnicas.
Y la norma 22:
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del
suelo y de las construcciones, as como los coeficientes correctores a aplicar en el mbito terri-
torial al que se refieran.
120 LA LEY
2. Dichas ponencias sern realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestin
Catastral y Cooperacin Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanstica y la de valora-
cin catastral, as como los estudios y anlisis del mercado inmobiliario establecidos en la
norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompaarn, en documento separado, de los anlisis y las
conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicacin de los mis-
mos a un nmero suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relacin de los valores catas-
trales con los valores de mercado.
Asimismo, la norma 23:
Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.
El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria establecer los criterios y contenido
mnimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirn de base para la redaccin de las
ponencias de valores.
Estos estudios tienen por objeto la realizacin de una investigacin de los datos econmicos
del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilacin y anlisis y la elaboracin de unas
conclusiones que reflejen la situacin del mercado a los efectos de lo previsto en el artculo 66
de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
La Orden de 14 de octubre de 1998 sobre mdulos y coeficiente RM en las ponencias de valo-
res, establece la relacin que debe existir entre los valores catastrales y los valores de mercado:
Segundo. Coeficiente de relacin al mercado RM:
1. A efectos de lo dispuesto en el artculo 66.2 de la Ley 39/1988,de 28 de diciembre, regu-
ladora de las Haciendas locales, se utilizarn los estudios de mercado realizados confor-
me a lo previsto en la Norma 23 del anexo al Real Decreto 1020/1893, de 25 de junio, y
los dems anlisis socioeconmicos efectuados por la Direccin General del Catastro.
2. La referencia establecida en el mencionado artculo se realizar de forma homognea en
las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana, a cuyo efecto se
aplicar un coeficiente de relacin al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resul-
tante de la Ponencia de valores.
Por lo tanto, la norma establece el criterio de que el valor catastral tiene que ser el 0,5 de los
valores de mercado, y que estos valores de mercado se tienen que obtener a travs de los corres-
pondientes estudios de mercado que se plasmarn en las oportunas ponencias de valores. El legis-
lador introduce un criterio econmico, es decir, el criterio del valor de mercado para obtener el valor
de los inmuebles pero establece el criterio administrativo de que el valor catastral tiene que ser la
mitad como mximo del valor de mercado de ese bien inmueble.
1.7. LOS MTODOS DE VALORACIN
1.7.1. Mtodos basados en tcnicas comparativas: mtodo de comparacin
El fundamento de las tcnicas comparativas consiste en comparar el activo inmobiliario objeto
de la tasacin con otros inmuebles de semejantes cualidades o caractersticas de los que se cono-
ce el precio. Estos inmuebles, que desempean el papel de testigos, se obtienen en el mercado
inmobiliario. El objetivo es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar.
La comparacin se efecta en base a uno o varios signos externos, tambin llamados variables
exgenas o explicativas.
LA LEY 121
1.7.1.1. Mtodos sintticos
El inmueble A que se desea valorar se compara con otros inmuebles de similares caractersticas
B, C, D, etc., situados en entornos semejantes dentro de una misma ciudad (o en entornos fsicamen-
te discontinuos pero econmicamente homogneos) y que se destinan al mismo uso funcional (vivien-
da, local comercial, nave industrial, etc.), y cuyo precio, de oferta o de transaccin real, se conoce.
As, pues, no cabe duda de que, utilizando el procedimiento de comparacin adecuado, la cuan-
tificacin monetaria a que se llegue del valor de la finca Aser un reflejo de su posible valor de mer-
cado.
La comparacin se efecta estudiando las caractersticas comunes a los inmuebles A, B, C, D,
etc., que influyen en su valor.
Estas caractersticas pueden ser, en el caso de edificaciones y a modo de ejemplo, las siguientes:
1. Situacin del inmueble y su entorno prximo
2. Ubicacin del elemento a valorar dentro del inmueble
3. Superficie del inmueble, su programa funcional y distribucin espacial
4. Uso funcional (vivienda, oficina, etc.)
5. Tipologa de la edificacin
6. Caractersticas y calidades constructivas del edificio
7. Servicios de que dispone el inmueble
Y para los inmuebles usados, cabra aadir:
8. Antigedad real y/o efectiva de la edificacin
9. Estado de conservacin de la edificacin
10. Rehabilitaciones parciales realizadas en la edificacin y/o elemento de la edificacin
El mtodo se fundamenta en el principio de sustitucin (ver apartado 1.5.7); que nos permite
buscar entre los precios de mercado de activos inmobiliarios, en oferta o de transacciones reales,
para obtener el Valor de Mercado de un inmueble; comparando de una forma ordenada y sistem-
tica los inmuebles sustitutivos o semejantes del valorado.
El mtodo es aplicable a todo tipo de inmuebles: suelos (con todas sus clasificaciones urbans-
ticas), terrenos agropecuarios, elementos de un edificio (vivienda, oficinas, etc.), inmuebles com-
pletos (hoteles, centros comerciales, etc.).
Es el mtodo de valoracin ms objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de
nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.) al basarse en la observa-
cin de lo que en la realidad sucede en el mercado.
1.7.1.2. Mtodo del anlisis de regresin simple o mltiple
Los mtodos sintticos se basan en la idea de una comparacin entre inmuebles, tomando como
referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se
comparan.
122 LA LEY
Por lo tanto, es evidente que la cuestin puede plantearse estadsticamente acudiendo a las tc-
nicas de anlisis de regresin.
A modo de ejemplo, el caso ms sencillo de un nico signo externo lo encontramos en la anti-
gedad efectiva de una vivienda de un inmueble.
Como se ha visto en el apartado 1.3.3: Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobilia-
ria, la variable endgena valor unitario de mercado de la vivienda (Y) ser generalmente una funcin
de la variable exgena antigedad efectiva de la vivienda; as como de aquellas otras variables,
mencionadas anteriormente en el apartado 1.7.1.1: Mtodos sintticos, como pueden ser la situacin,
la ubicacin, la superficie, las calidades constructivas, etc., por lo que se plantea la siguiente funcin:
Y = f (X, A, B, C, ...)
Donde (A, B, C, ...) son las variables exgenas correspondientes a la situacin, la ubicacin, la
superficie, las calidades constructivas, etc.
Como se ha explicado en el punto 1.3.3, se busca una ecuacin lineal que explique la funcin
anterior y que puede expresarse de la siguiente forma:
Y = aX + b + e
Segn ensea la estadstica descriptiva, la variable aleatoria e, resume el efecto de las varia-
bles endgenas antes mencionadas, salvo la antigedad efectiva X de la vivienda, y que de
ahora en adelante, la variable aleatoria e se considerar presupuesta y se prescindir de ella.
Dada una tabla que relacione los valores de las variables X e Y, como la del ejemplo 1.3.3.10.
Se puede obtener de esta tabla una ecuacin lineal de la forma: Y = aX + b, y mediante la tc-
nica de los mnimos cuadrados podemos obtener los coeficientes a y b, para una vez calculados
estos obtener la ecuacin Y = -7,206 x + 2.508,81 que permite determinar el valor unitario de
mercado de la vivienda en funcin de la antigedad efectiva de las viviendas existentes en el mer-
cado (ver ejemplo 1.3.3.10).
La sencilla consecuencia es que los mtodos sintticos tienen una similitud evidente con las tc-
nicas de anlisis de regresin. En las tcnicas de anlisis de regresin la obtencin del valor uni-
tario del inmueble se lleva a cabo mediante la comparacin respecto de un signo externo, que en
este ejemplo ha sido la antigedad efectiva.
Si el anlisis de regresin se generaliza al caso de varias variables exgenas, se puede obtener
una ecuacin del tipo (ver apartado 1.3.3.10):
Y = a
1
x
1
+ a
2
x
2
+
...........
+ a
p
x
p
+ b
0
+ e
LA LEY 123
N. de Testigo
Ao
de construccin
Antigedad efectiva
de la edificacin
Valor de mercado
(!/m)
1 1971 32 2.270
2 1971 32 2.280
3 1988 15 2.400
4 1973 30 2.300
5 1981 22 2.350
Este modelo de trabajo ya fue expuesto en la Primera Conferencia Internacional de Arquitectos
Tasadores, en julio de 1996 en el marco del congreso de la UIA, por el arquitecto J. I. LAMMERS (Chi-
cago, EE.UU.).
Este modelo de regresin cuenta entre 10 y 50 variables exgenas, para obtener el correspon-
diente valor de mercado en viviendas y usos terciarios. Contando entre 18 y 35 variables para los
usos industriales. Cada una de estas variables exgenas comentadas puede tener entre 5 y 30 sub-
variables dependiendo del modelo con el que se trabaje. El rango de aproximacin en la obtencin
del valor est entre un 2% a un + 3% del valor de mercado.
Hasta hace pocos aos, en Espaa no se dispona de suficientes datos seguros y por lo tanto
no se manejaban que hiciesen posible aplicar las tcnicas de anlisis de regresin con la fiabili-
dad necesaria. sta ha sido una de las mayores dificultades que la tcnica de anlisis de regresin
ha tropezado en la prctica de la valoracin inmobiliaria. Con la aparicin de la Ley 2/1981, de 25
de marzo, Ley de Regulacin del Mercado Hipotecario, y por consiguiente de la creacin de las
Sociedades de Tasacin, se empiezan a disponer de suficientes datos, por lo que es de suponer
que en un prximo futuro, los mtodos estadsticos de valoracin, que entre ellos se cuentan las
tcnicas de anlisis de regresin, tengan un papel mucho ms importante en el mundo de la valo-
racin inmobiliaria que el que han tenido hasta ahora. La aparicin de tecnologas informticas apli-
cadas a estos procesos acelerar la utilizacin de estas tcnicas.
1.7.1.3. Mtodo beta
Se ha visto en los apartados anteriores que el mtodo sinttico pretende encontrar valores de
mercado analizando la relacin que existe entre los precios de los inmuebles, de oferta o transac-
cin real, y los signos externos o variables explicativas que toman los inmuebles que se comparan.
Tambin se ha visto que un segundo sistema presupone que la funcin que relaciona las varia-
bles valor de mercado de un inmueble y el signo externo puede ser evaluada por sistemas estads-
ticos mediante las tcnicas de regresin simple o mltiple, ya comentadas.
Una tercera visin diferente del mismo problema es el anlisis estadstico basado en comparar
dos funciones de distribucin. Este mtodo se debe a E. BALLESTERO y fue publicado en 1973 con
el nombre de mtodo beta en Estudios Agrosociales n. 85, y posteriormente se ha ido perfeccio-
nando con estudios posteriores.
La comparacin se realiza mediante dos funciones estadsticas de distribucin, que pueden ser
del tipo beta, triangular o rectangular (ver apartados 1.3.3.7, 8 y 9). Este mtodo no se utiliza nor-
malmente en la valoracin inmobiliaria aunque s en ciertos campos de la valoracin agraria.
1.7.2. Mtodos basados en tcnicas analticas
El fundamento de las tcnicas analticas consiste en utilizar modelos matemticos, ms o menos
sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos el valor de mer-
cado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hiptesis econmicas.
1.7.2.1. Mtodo del coste de reemplazamiento o reposicin
Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de
iguales caractersticas (capacidad, uso, calidad, estado de conservacin, etc.) realizado con mate-
riales y tecnologas actuales.
124 LA LEY
Se basa en el principio del valor residual y permite calcular el coste de todos los inmuebles o
elementos de un inmueble.
Equivale a la suma del valor de mercado del suelo, del coste de ejecucin por contrata de la edi-
ficacin a nuevo y de los gastos generales imprescindibles para realizarlo, calculados todos ellos a
precios actuales.
El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (VRB) de un inmueble se calcular sumando:
+ F: El valor de mercado del suelo.
+ IN: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la
adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de
obra nueva del inmueble.
+ H: Honorarios tcnicos por proyectos y direcciones de obras.
+ L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.
+ C
C
: Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal, la suma del coste de
ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial
del constructor.
+ G
P
A
: Gastos de administracin del promotor.
Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.
* No se consideran como gastos necesarios:
B
P
: El beneficio del promotor.
G
F
: Los gastos financieros de cualquier clase.
G
C
: Los gastos de comercializacin de las unidades funcionales que componen el inmueble.
Es decir en la frmula:
1.7.2.2. Mtodos del valor residual, esttico o dinmico
Consisten en determinar el valor de mercado del suelo, o edificio destinado a la rehabilitacin, a
partir del valor del producto inmobiliario final, deduciendo de l todos los gastos e inversiones nece-
sarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que
presumiblemente un promotor de tipo medio considerara.
Se basan en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso y sirven para
determinar el valor de mercado de suelos (urbanos o urbanizables) o inmuebles destinados a la
rehabilitacin. En la normativa de valoraciones de garanta, se definen y desarrollan estos mtodos
y se establecen en la seccin quinta de la norma, artculos 34 al 42, dos posibilidades para el tasa-
dor, dndole en algunos casos la opcin de valorar, segn su criterio, por el mtodo dinmico o el
esttico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del
LA LEY 125
V
M
= F + C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
P
A
+ G
F
+ G
C
+ B
P
V.R.B.
mercado conocer el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor actual
neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja descontado.
1.7.2.2.1. Mtodo residual dinmico o anlisis de inversiones con valores esperados
El clculo se har teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se concluir el pro-
ceso constructivo-inmobiliario hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y perio-
dificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su
periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en
el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por
un inversor (promotor) de tipo medio.
Su formacin matemtica es la siguiente:
Siendo:
F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se produce
cada ingreso
tk: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se produce
cada pago
i: Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los periodos de
tiempo considerados
Algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este mtodo pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual esttico, que
permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de mercado del producto
inmobiliario terminado mediante la aplicacin de una frmula ms simple, aunque menos precisa.
1.7.2.2.2. Mtodo residual esttico: anlisis de inversiones con valores actuales
El clculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario ya mencionados con la siguiente frmula:
Siendo:
F: Valor de mercado del suelo
VM: Valor de mercado del inmueble terminado
126 LA LEY
Ej Sk
F = L
tj
- L
tk
(1+i)
tj
(1+i)
tk
F = VM * (1-b) - Ci
b: Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo a los ratios medios del mer-
cado, en ese momento y para ese producto.
Ci: Cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados
La metodologa permite una amplia variabilidad de los mrgenes brutos de la promocin, admi-
tiendo, como as es realmente en el mercado, que las tasas de rentabilidad son variables en el tiem-
po y en el espacio.
1.7.2.3. Mtodo de actualizacin de rentas
Consiste en calcular el precio ms probable que un inversor, de tipo medio, estara dispuesto a
pagar, al contado, por la adquisicin de un bien capaz de producir rentas.
Se basa en el principio de anticipacin, y permite determinar el valor presente de las rentas netas
futuras de todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas.
En donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin
hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Nmero de periodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca
el correspondiente Sk.
i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los periodos de
tiempo considerados.
n = Nmero de periodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del periodo de estimacin
de los ingresos esperados.
Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn en las uni-
dades correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos de tiempo considerados.
1.7.3. Mtodos homologados
De los cinco mtodos de valoracin, generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los
tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas europeas de valoracin, todos ellos estn reco-
nocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoracin de garanta de las OM, aun-
que las denominaciones no sean idnticas.
En la legislacin urbanstica, Leyes Estatales y autonmicas, Reglamentos, Normas tcnicas de
valoracin catastral y otras disposiciones legales se indican a menudo, o se hace referencia a mto-
dos o sistemas de valoracin, que en todo caso pueden asimilarse a los que se contienen en la
O/ECO y que son los que a continuacin se indican.
LA LEY 127
n
i) (1
reversin de Valor
) 1 ( ) 1 (
VA

tk
k
tj
j
i
S
i
E
La ECO/805/2003 dedica el Ttulo II captulo 1 a los mtodos tcnicos de valoracin; en l se
desarrollan los mtodos a seguir para obtener los valores de cuya comparacin se obtendr el valor
de tasacin, en funcin del tipo de inmueble, de las caractersticas de su mercado, del rgimen de
propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario.
Los mtodos desarrollados son los siguientes:
1. MTODO DEL COSTE
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO VRB
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO VRN
(Coste de reposicin depreciado en las NEV) CRD
2. MTODO DE COMPARACIN, o mtodo de comparacin con el mercado
3. MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS
4. MTODO RESIDUAL
4.1. MTODO RESIDUAL DINMICO
ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS
4.2. MTODO RESIDUAL ESTTICO
ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES
En los mtodos 3 y 4.1 se utilizan las tcnicas del valor actual neto a travs del mtodo del flujo
de caja descontado (DFC).
1.8. EL PROCESO DE VALORACIN
El proceso de valoracin en el mbito inmobiliario depende de la finalidad y del objeto de la tasacin.
De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en Espaa est
reglado por normativa oficial, y que son las ms frecuentes:
Las valoraciones catastrales, que estn reguladas por las Normas tcnicas de valoracin
catastral (RD 1020/93).
Las valoraciones de garanta que estn reguladas por las Normas de valoracin de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustitui-
da por la O/ECO/805/2003).
Son estas ltimas las de ms frecuente utilizacin en el campo de la valoracin inmobiliaria ya que
a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad:
a) Garanta hipotecaria
b) Cobertura de las provisiones tcnicas de entidades aseguradoras
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectivas (FII y SII)
y por extensin su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoracin de acti-
vos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc.
128 LA LEY
La O/ECO/805/2003 consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin
transitoria, una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se estructuran en
cuatro ttulos y estos en captulos y secciones.
El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las compro-
baciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales
como especficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
tanto en el mbito tcnico como en el formal.
El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del valor de tasa-
cin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los distintos bienes y derechos. Todo su
contenido est basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del informe y cer-
tificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin. Para ello se establece una
nica estructura con una serie de apartados mnimos que el tasador tendr que cumplimentar
segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo su contenido est basado en el principio de trans-
parencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el clculo de
los valores han de estar a disposicin del supervisor correspondiente.
El Ttulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la valora-
cin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
nacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.
Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en funcin del objeto de la tasacin.
Un tercer gran grupo de valoraciones lo constituyen:
Las valoraciones urbansticas, especialmente las expropiatorias, cuyos criterios se derivan de
la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones 6/98 (BOE 14 de abril 1998), de la STC de 20 de
marzo de 1997, y de las leyes autonmicas del Suelo, en el caso de Catalua la LUC 2/2002,
pero para cuya aplicacin sern de utilidad conceptos y criterios del RD 1020/93 (Normas tc-
nicas de Valoracin Catastral) y en algunos casos de la OM 10/11/94, y de la O/ECO/805/2003
(BOE 9 de abril de 2003) que ha venido a sustituirla.
El resto de las finalidades expuestas permiten la utilizacin como base para la tasacin de los
criterios comprendidos en la O/ECO/805/2003, que por ser la de ms reciente redaccin de todas
las enumeradas, contiene los principios y metodologas tcnicamente ms desarrollados, ms
comnmente aceptados, y coincidentes con las Normas Europeas de Valoracin (NEV).
La desviacin de las Normas de valoracin conlleva riesgos legales y financieros tanto
para los tasadores como para los usuarios.
Slo las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisicin forzosa no estn sujetas
a las Normas Europeas de Valoracin, aunque los principios generales contenidos en ellas pueden
adoptarse cuando no exista una gua especfica.
Existe un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoracin reconoci-
das y homogneas.
LA LEY 129
La desviacin de las recomendaciones contenidas en las NEV puede conllevar sanciones
comerciales o legales, pero ms importante resulta para el tasador hacer un anlisis inverso:
la utilizacin de la metodologa homologada y la conformidad con las normas de valoracin
puede ser prueba determinante frente a acciones legales, formando parte de una defensa
vlida.
Existen 5 mtodos de valoracin generalmente aceptados y oficialmente reconocidos (la NEV no
admite la utilizacin de mtodos de valoracin no reconocidos):
Mtodo del coste, de reposicin o de reemplazamiento (CRD)
Mtodo de comparacin, de mercado o de comparacin con el mercado
Mtodo de capitalizacin o de actualizacin de las rentas
Mtodos residuales
Mtodo del descuento de flujos de caja (DFC)
Habra que aadir otros mtodos, consistentes en la aplicacin de mdulos, tablas o coefi-
cientes para la obtencin del valor, pero en el fondo esos mtodos no son ms que una preten-
sin de reducir a simples algoritmos, o frmulas matemticas, uno o varios de los mtodos men-
cionados. Su aplicacin, muy extendida para valoraciones masivas, es exageradamente
simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos, y utilizados para valoraciones
concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa. Su utilizacin para valo-
raciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para
los tasadores.
El proceso de valoracin comporta necesariamente:
identificacin del inmueble: objeto de la tasacin
finalidad de la tasacin: para qu se requiere
normativa de aplicacin: obligatoria (o conveniente) y utilizada
criterios de valoracin
metodologa: mtodo o mtodos a utilizar
La crtica a cualquier valoracin, el punto dbil del trabajo del tasador es la subjetividad,
inconveniente que puede amortiguarse si se aaden al rigor y la prudencia, una metodologa
cientfica en los procesos, basada en criterios claros y principios firmes. Pero adems la sub-
jetividad de la tasacin, y su consiguiente relatividad, se objetiviza al trabajar con datos agre-
gados, con muestras representativas, en cantidad y calidad suficiente segn criterios estads-
ticos.
A ttulo orientativo se establecen a continuacin algunas de las aplicaciones posibles de norma-
tiva y mtodos para la valoracin de diferentes activos:
130 LA LEY
La Orden de 30 de noviembre de 1994 y la O/ECO/805/2003 que la ha sustituido, constituyen el
compendio de normas de tasacin ms estructurado y cientfico de los que se han establecido
legalmente.
El contenido de la normativa aplicable es predominantemente tcnico, estableciendo unos prin-
cipios, criterios, mtodos y procedimientos, cientficos y rigurosos. An con las lagunas e imperfec-
ciones que se le puedan atribuir, es sin duda el compendio legal ms completo y sofisticado que
sobre el tema ha sido promulgado.
Su utilizacin se ha asumido y extendido rpidamente, siendo actualmente de referencia bsica
en prcticamente todas las tasaciones inmobiliarias.
Una de sus peculiaridades ms destacables consiste en establecer diferentes mtodos a travs
de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garan-
ta o valor de tasacin en funcin de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras
finalidades no necesariamente de garanta, en cuyo caso el valor de tasacin ser otro, pero los
mtodos de valoracin los mismos.
La promulgacin de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, dio an
mayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el mbito de las valoraciones
un nico valor que, segn dice en su exposicin de motivos, refleje con la mayor exactitud posible
el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo, que denomina valor de mercado.
LA LEY 131
Finalidad
(normativa
aplicable)
objeto
Garanta
Hipotecaria
(OM
30/nov/94)
ECO 805
Provisiones
Tcnicas
Cas.Seguros
Fondos
(OM
30/nov/94)
ECO 805
Fiscal
(RD 1020/93)
Urbanstica
Exprop.
LRSV 6/98
LEF
R.D. 1020/93
LUC 2/2002
(OM 30/nov/94)
ECO 805
Patrimonio
Herencias
R.M.
(OM
30/nov/94)
ECO 805
vivienda libre
no ocupada
comparacin
Mercado
coste
comparacin
mercado
coste
(NTVC)
comparacin
mercado
coste(NTVC)
(vuelo)
residual est.
(suelo)
comparacin
mercado
hotel urbano comparacin
mercado
D.F.C.
coste
comparacin
D.F.C.
coste
(NTVC)
comparacin
mercado
coste(NTVC)
(vuelo)
residual
esttico (suelo)
comparacin
Mercado
D.F.C.
solar urbano comparacin
mercado
residual
esttico
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
esttico
(NTVC)
residual
esttico
residual
esttico
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
esttico
residual
dinmico
Terreno
urbanizable
comparacin
mercado
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
dinmico
(NTVC)
residual
esttico
comparacin
mercado
residual
dinmico
comparacin
mercado
residual
dinmico
Para su determinacin, el mtodo a seguir ser el de comparacin (subsidiariamente los de
capitalizacin o actualizacin de rentas reales o potenciales) y el residual.
En el primer caso, el mtodo de comparacin con el mercado cobra un especial relieve; no se
trata de aplicar con mejor o peor criterio los valores reales de mercado, sino de aplicar el mto-
do de comparacin, cuyas tcnicas y metodologas estn perfectamente establecidas en la OM,
y a ellas deber ceirse la tasacin.
La importancia de estas tcnicas y metodologas ha aconsejado que en este libro se desarrolle
un captulo especfico sobre cada uno de ellos.
La utilizacin del mtodo de comparacin exige unos requisitos mnimos sobre el conocimiento
contrastado del mercado con datos concretos, por lo que no siempre es posible utilizar este mto-
do; tambin la Ley 6/98, al igual que la OM, nos remite en estos casos, al mtodo residual.
Es ste el mtodo de valoracin del suelo de ms frecuente utilizacin.
No puede en sentido estricto hablarse de mtodo residual, sino de mtodos residuales, ya que
son dos: el mtodo residual esttico y el mtodo residual dinmico.
1.9. EL TASADOR
1.9.1. Definicin
El tasador es un perito, un experto, y por tanto le son exigibles todos los requisitos que normal-
mente se requieren a estos profesionales.
Al tasador le son de aplicacin las regulaciones institucionales, estatales o consuetudinarias en
funcin de su mbito de trabajo, debiendo en todo caso cumplir los requisitos de conocimientos,
competencia e independencia.
El profesional de la tasacin inmobiliaria, o el profesional que acta como tasador est someti-
do (implcitamente en todos los casos y de manera explcita en cada vez ms situaciones) a requi-
sitos legales, reglamentarios y ticos, concretndose estos ltimos en cdigos deontolgicos de
obligada aceptacin que afectan a su formacin, competencia, independencia y objetividad.
A nivel general, los criterios de la Directiva Europea pueden resumirse en los siguientes puntos:
El tasador es el encargado de preparar, y en su caso supervisar, controlar y validar, las valoraciones.
El tasador es responsable de la valoracin.
1.9.2. Competencia
Debe ser necesariamente, segn la misma directiva, una persona de buena reputacin y que
pueda demostrar que cumple los siguientes requisitos:
Estar en posesin de la titulacin acadmica adecuada, y/o de la calificacin de posgrado de
enseanza superior reconocida, con dos aos de experiencia como posgraduado.
Tener el suficiente conocimiento local y la suficiente experiencia en la valoracin de activos
fijos de la misma naturaleza y situados en el mismo lugar. O, en caso contrario, haber comu-
132 LA LEY
nicado de forma fehaciente al cliente sus limitaciones antes de aceptar el encargo de valora-
cin. O, alternativa y complementariamente, haber recibido el asesoramiento de profesionales
competentes o conocedores.
Cumplir todos los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con su cometido.
Mantener y completar sus conocimientos profesionales con programas de formacin continuada.
Disponer de la cobertura de un seguro de responsabilidad adecuado.
Cuando se trate de valoraciones complejas, y en todos los casos en que el tasador reconoz-
ca que no tiene la experiencia profesional especializada necesaria para desarrollar su trabajo
de manera completa y adecuada, debe advertir al cliente y buscar la asistencia profesional de
especialistas.
Ser independiente, sin que puedan existir conflictos de intereses, actuales o previsibles, apa-
rentes o no revelados.
El tasador es depositario de datos personales y econmicos de carcter reservado, le es por
tanto exigible prudencia y confidencialidad.
1.9.3. Cualificacin
La titulacin acadmica exigible al tasador es muy diversa, en funcin de la finalidad de la tasacin.
Para las tasaciones de garanta, en Espaa, es imprescindible la intervencin de una Sociedad
de tasacin homologada, que controla, valida y certifica la valoracin realizada por un tcnico de
titulacin acadmica reglada:
En el caso de fincas urbanas, o edificios residenciales son competentes los arquitectos y arqui-
tectos tcnicos.
En el caso de edificios o instalaciones industriales los ingenieros e ingenieros tcnicos.
La valoracin de fincas agrarias debe ser realizada por ingenieros agrnomos o ingenieros
tcnicos agrnomos.
Las valoraciones urbansticas, especialmente las expropiatorias, al no ser de garanta, no precisan
la intervencin de una sociedad de tasacin, y deben ser suscritas por profesionales competentes:
Cuando se trate de suelos urbanos o urbanizables con mbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, en las que las circunstancias urbansticas juegan un papel determinante en la
valoracin, habrn de ser realizadas por arquitectos con conocimientos en esa materia.
Cuando se trate de suelos no urbanizables o suelos urbanizables sin mbito delimitado o sin
condiciones para su desarrollo, o simplemente aquellos suelos en los que para su valoracin
no deba tenerse en cuenta ningn tipo de aprovechamiento urbanstico, debern ser realiza-
das por ingenieros agrnomos o ingenieros tcnicos agrnomos.
Para la valoracin de las construcciones, si se trata de fincas urbanas o edificaciones residen-
ciales habrn de ser realizadas por arquitectos o arquitectos tcnicos.
La valoracin de inmuebles, suelos o edificaciones, ligados a explotaciones econmicas no
industriales, ni agropecuarias, ganaderas, ni forestales, son habitualmente realizadas por arquitec-
tos expertos en ese mbito.
LA LEY 133
Si se trata de edificios agrcolas o vinculados a explotacin agropecuaria o forestal, la valoracin
habr de ser realizada por ingenieros agrnomos o ingenieros tcnicos agrnomos.
La valoracin de indemnizaciones, gastos de traslado o extincin de actividades, es habitual-
mente realizada por arquitectos e ingenieros con conocimientos y experiencia en la materia.
El resto de las valoraciones para las que no exista determinacin especfica, se regirn por cri-
terios de analoga con las anteriores, sin dejar de observar en ningn caso los criterios de la Direc-
tiva Europea expuestos al inicio de este apartado.
1.10. LA PRCTICA DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
El oficio de tasador, o el trabajo del profesional que realiza valoraciones inmobiliarias, tiene una
parte de preparacin tcnica y de adquisicin de los conocimientos necesarios, que forma parte de
su formacin y que es la base de su competencia profesional.
Son cada vez ms las normas y directrices que le responsabilizan de su competencia.
1.10.1. El trabajo de campo
Es el contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad fsica y social, en contraste con la
preparacin tcnica y terica y con el trabajo tcnico posterior.
Se analizan a continuacin algunos aspectos a tener en cuenta para la correcta toma de datos
para la posterior realizacin del Informe de Tasacin.
1.10.1.1. Introduccin
El mercado de las valoraciones de garanta y principalmente las del mercado de hipotecario,
mbito en el que se desarrolla la mayor parte del trabajo encargado por las sociedades de tasa-
cin, es tremendamente competitivo tanto por la gran concurrencia de entidades financieras en el
lado de la oferta, como por la alta demanda que prcticamente alcanza a la totalidad de los com-
pradores de productos inmobiliarios, ya que la adquisicin al contado prcticamente ha desapare-
cido debido al alto precio relativo de los bienes inmuebles o bien por razones de tipo fiscal.
En ese contexto la tasacin inmobiliaria es un documento clave para la toma de decisiones tanto
para los agentes del mercado, vendedores, compradores, como para las entidades financieras que
requieren conocer la garanta que ofrecen los inmuebles para la gestin y concesin del crdito
hipotecario.
El contexto actual del mercado financiero caracterizado por bajos tipos de inters que reducen
la posibilidad de beneficio por margen financiero, unido a la gran cantidad de entidades financieras
que operan, determina que la rapidez sea determinante a la hora de elegir la entidad con la que se
va a suscribir el prstamo ya que las diferencias de tipos de inters, comisin de apertura, amorti-
zacin y/o cancelacin anticipada son insignificantes o prcticamente nulas entre las entidades
financieras que operan en un mismo entorno, por lo que la nica diferencia que apreciar el clien-
te no profesional ser la calidad de gestin. La rapidez tambin ser altamente valorada por las
entidades financieras porque de la misma depender el impedir contraofertas de la competencia.
134 LA LEY
Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rpido y limpio. En las circunstancias
actuales el tiempo en el que se debe realizar un trabajo de tasacin estndar, es casi para todas
las entidades financieras de 72 horas desde que se recibe el encargo hasta que se entrega el infor-
me de tasacin, por lo que los tasadores se ven en la obligacin de devolver a las sociedades
de tasacin su trabajo en un plazo de 48 horas para permitir su validacin dentro de plazo. Algu-
nas entidades financieras estn reduciendo an ms el tiempo de trabajo. Adems, el proceso debe
ser limpio en el sentido de que se debe realizar con la gestin ms econmica posible, es decir se
debe molestar lo menos posible tanto al cliente solicitante como a la entidad financiera.
La extrapolacin de esta situacin a otro tipo de tasaciones no es siempre posible, pero s lo es
el mantenimiento de los criterios de trabajo, rapidez, pulcritud y prudencia, en todos los casos la
correcta toma de datos y la organizacin de la misma sern fundamentales para el xito y rapidez
en la redaccin del informe y el nico medio para asegurar la rentabilidad al trabajo del tasador.
Las fases en las que se desarrolla el trabajo de campo son, en el caso de la tasacin estndar
del mercado de garanta, las siguientes:
recepcin del encargo
llamada a la persona de contacto
visita al inmueble
recopilacin y clasificacin de la informacin. Prearchivo
La ltima fase del trabajo de campo se desarrollar una vez finalizada y entregada la tasacin, no como
trabajo de campo de la tasacin concreta que nos ocupe sino para futuras tasaciones y consistir en:
archivo de la tasacin
Se describen a continuacin cada una de esas fases en la hiptesis de que el inmueble a tasar sea
una vivienda individual terminada, encargo que suele ser el ms habitual. El mismo proceso sera vlido
para el resto de inmuebles poniendo el acento en las peculiaridades que corresponde a cada tipologa.
1.10.1.2. Recepcin del encargo
La recepcin del encargo se realiza normalmente por va telemtica (Internet), por fax o bien por
telfono.
La recepcin va mdem de producir en el momento en que el tasador se conecta con la socie-
dad de tasacin para la transmisin de las tasaciones realizadas en el da. Una vez realizada la
transmisin de datos por mdem mediante el programa de comunicaciones, aparecer una panta-
lla en la que se confirma el correcto envo de las tasaciones, se indica el nmero de expediente de
la tasacin y aparecen las diferentes hojas de encargo.
La recepcin por fax es tambin bastante comn y normalmente se transmite la misma hoja con
la que se recibe el encargo de la sociedad.
Es conveniente repasar inmediatamente todos los datos que aparecen escritos ya que es pro-
bable que falte algn dato o resulte confuso.
Por ltimo la recepcin puede realizarse va telfono. En tal caso conviene tener a mano copias
de impresos de tomas de datos preparados. Si el encargo se realiza desde una central generalmen-
LA LEY 135
te el interlocutor ser preciso y concreto, pero si el encargo lo realiza un Delegado de una sucursal
bancaria (y ms an si lo realiza un particular) es recomendable utilizar una tcnica preestablecida
de recogida de datos: es muy importante en todos los casos el repaso inmediato de todos los datos
y asegurarse de que se han comprendido totalmente. se es tambin el momento de solicitar por
primera vez que sea facilitada toda la documentacin legal necesaria: escritura, contratos, etc.
1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto
Es la fase fundamental para el xito del trabajo. Para su buena realizacin es conveniente obser-
var los siguientes pasos y recomendaciones.
Es imprescindible hablar con la persona de contacto. No debe darse nunca informacin a un
tercero por allegado que pueda parecer. Hay muchas o algunas personas que se hipotecan
sin que lo sepa su cnyuge (o persona con la que conviven), o que hipotecan bienes de per-
sonas ancianas sin su pleno consentimiento. O simplemente personas que no quieren que sus
familiares se preocupen de posibles dificultades econmicas.
Identificacin del profesional: el tasador debe dar su nombre y apellidos y de parte de qu enti-
dad llama.
Comprobar la direccin del inmueble a tasar. As se evitan visitas intiles. Tambin permitir
comprobar que la escritura, que posiblemente ya se habr recibido, corresponde con el inmue-
ble a tasar o existe alguna confusin (por ejemplo, intercambio entre la direccin habitual del
cliente y la del inmueble a tasar). Tambin se podrn detectar posibles cambios de nomencl-
tor o de nmero de polica cuando la informacin registral sea antigua.
Confirmar el papel que desempea en el proceso la persona de contacto. Cuando el contac-
to sea distinto del solicitante es importante saber si es un API o bien el vendedor (actual pro-
pietario del inmueble) ya que as podrn precisarse mejor las explicaciones. Si se ha recibi-
do la escritura previamente y el solicitante es distinto del titular registral, hay que comprobar
que se trata de un comprador o un inquilino que compra, en cuyo caso debe solicitarse el con-
trato de arrendamiento para poder confirmar este extremo documentalmente. Si el solicitan-
te no coincide exactamente con el arrendatario, tambin deber solicitarse el ltimo recibo
para calcular el valor de mercado del inmueble por el mtodo de actualizacin de las rentas
esperadas.
Confirmar la documentacin que se facilita al tasador. En ocasiones el delegado, o represen-
tante de la entidad que encarga la valoracin cree haber facilitado toda la documentacin o
informacin necesaria pero puede haber olvidado algn dato o informacin relevante. Debe
aclararse que es preciso disponer de fotocopias de los documentos necesarios y que es con-
veniente que las tengan preparadas en el momento de la visita.
El tasador debe explicar sintticamente en qu consiste el trabajo. Los clientes no tienen por
qu saber en qu consiste una tasacin; es conveniente para evitar malos entendidos que se
explique que es preciso disponer de un plano y si no es facilitado por el encargante el tasador
deber levantarlo en el momento de la visita. Conviene explicar que se necesita un plano aco-
tado y que para ello es necesario entrar en todas las habitaciones y medirlas. En algunos
casos ser necesario explicar que se precisa tomar fotografas (puede haber personas reacias
a ello o celosas de su intimidad). Es preciso haber explicado, previamente a la visita, que sta
requiere un tiempo mnimo, para evitar tener que realizar el trabajo apresuradamente.
Es preciso concretar el da y hora de la visita.
136 LA LEY
Debe comunicarse a la entidad financiera y/o a la Sociedad de Tasacin o al encargante cuan-
tos problemas o dificultades haya planteado el cliente o hayan podido surgir en la visita.
Cuanto ms detallada haya sido la explicacin telefnica previa ms rpida y fluida ser la visi-
ta y se generarn menos distracciones e interrupciones al trabajo de campo. Es conveniente por
tanto aclarar previamente todas las cuestiones sobre tenencia y la documentacin que se precisa
recibir para conocer con anticipacin los problemas que pueden surgir y solucionarlos antes de la
visita. As se puede tener una clara idea de cmo realizar la tasacin.
Es conveniente no excederse en el tiempo de la visita para poder rentabilizar el trabajo y evitar
explicaciones innecesarias.
1.10.1.4. Visita al inmueble
Aunque el trabajo de campo se ha iniciado anteriormente el momento de mayor densidad de
toma de datos se realiza en el momento de la visita por lo que conviene ser muy ordenado.
Es conveniente proveerse de una hoja de campo que facilita la toma de datos.
Herramientas necesarias:
Portafolio rgido, papel y hojas de campo.
Lpiz, rotuladores varios...
Escalmetro (para comprobar que los planos que se nos facilitan estn realmente a escala).
Elemento de medicin ya sea cinta mtrica o aparato de ultrasonidos.
Cmara fotogrfica digital (siempre con pilas de recambio).
Libretilla o grabadora para toma de muestras de mercado.
Se recomienda:
En reas urbanas densas desplazarse en motocicleta.
Disponer de telfono mvil para estar localizable y para comunicar adelantos o retrasos a los
clientes.
Durante la visita debe recogerse la siguiente informacin:
Datos de gestin que puedan faltar.
Caractersticas del entorno, infraestructuras, comunicaciones y equipamiento.
Toma de muestras de mercado (las mejores son las del propio edificio o edificios colindantes).
Caractersticas del edificio. Nmero de plantas bajo y sobre rasante. Distribucin de usos en
el edificio. Nmero y distribucin de los diferentes tipos de elementos: viviendas, despachos,
locales comerciales. Elementos constructivos de los principales subsistemas del edificio
(estructura, fachada, cubierta) as como las caractersticas y acabados de las zonas comunes.
Identificacin completa y comprobacin de la descripcin registral del elemento.
Croquis de la vivienda.
Acabados e instalaciones de la vivienda.
Comprobacin del rgimen de ocupacin.
LA LEY 137
Para ello se recomienda el siguiente proceso:
Llegar al lugar del inmueble 10 o 15 minutos antes de la hora.
Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar.
Realizar la fotografa de fachada.
Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes bien en
la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora.
Toma de todos los datos del edificio (descripcin, elementos constructivos, distribucin de ele-
mentos, etc.).
Comprobacin de las personas que aparecen en el buzn (rgimen de tenencia).
Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo comentado
por telfono.
Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis.
Medicin de las dependencias.
Observacin de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habr fijado
mientras levanta el croquis por lo que en este momento ser ms rpido llenar la hoja de
campo).
Lectura de la escritura y de la documentacin facilitada.
Comprobacin de los lindes descritos en la documentacin anterior cotejndolos con la reali-
dad y con el croquis realizado.
Comprobacin del rgimen de ocupacin y aclaracin con el cliente de las posibles dudas
que se puedan tener. En caso de que la tasacin vaya a tener que condicionarse lo deon-
tolgico y lo ms conveniente es comunicrselo al cliente y explicarle las consecuencias
que le reportar.
Preguntar, si se trata de una tasacin hipotecaria, cunto solicitan de hipoteca (aunque ya se
sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cunto se ha vendido el inmueble.
Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente puede desconfiar.
Terminar la visita cuando se disponga de toda la informacin.
1.10.1.5. Recopilacin y clasificacin de la informacin
Una vez realizadas todas las visitas del da el tasador ordenar toda la informacin recogida;
para ello conviene:
Abrir una carpeta para cada finca a valorar en la que debe depositarse toda la documentacin
relativa a la misma (hoja de encargo, hoja de campo, croquis, fotografas, negativos, documen-
tacin legal y muestras de mercado a utilizar).
Dar de alta la tasacin en el archivo del tasador asignndole el nmero de archivo interno
(nmero de archivo del tasador) indicando el nmero de tasacin correspondiente a la socie-
dad de tasacin que nos encargue el trabajo o que nos lo valide. Si no disponemos de l, toda-
va es el momento de solicitarlo.
138 LA LEY
Anotar las tasaciones en el ndice de tasaciones o dar de alta una ficha en la base de datos
de que se disponga en la que por lo menos debe tener los siguientes campos: nmero de
archivo del tasador, nmero de tasacin correspondiente a la sociedad de tasacin, direc-
cin del inmueble, tipo de inmueble, cliente, sociedad de tasacin que nos encarga o valida
el trabajo, entidad financiera con sucursal, solicitante y persona de contacto, fecha de visi-
ta, fecha del informe, casilla para marcar las tasaciones cobradas y las que estn pendien-
tes de cobro.
se es el momento de realizar el informe de tasacin (o no, si las condiciones as lo aconsejan)
con las tcnicas y mtodos que correspondan.
1.10.2. Realizacin de la tasacin
La valoracin se realiza de acuerdo con las tcnicas y metodologas que correspondan, normal-
mente apoyndose en una aplicacin informtica de suficiente garanta que permita el tratamiento
de la informacin, su contraste con una base de datos, y la aplicacin sistemtica del procedimien-
to de tasacin.
1.10.3. Validacin y certificacin
Una vez completada la valoracin, se enva para su control, contraste, comprobacin y valida-
cin, efectundose en su caso las correcciones oportunas. Comprobada la calidad de la valoracin,
el cumplimiento de los requisitos y procedimientos, y la presencia anexa a la valoracin, de toda la
documentacin necesaria se proceder por la sociedad tasadora a la emisin del certificado de
tasacin correspondiente, cerrndose el proceso.
1.10.4. Archivo de la tasacin
Una vez validada la tasacin y entregada al cliente debe archivarse adecuadamente con lo que
el tasador habr casi terminado su trabajo.
En caso de que se haya averiguado el importe de la venta es til aadir la finca a la base de
datos como una muestra ms. Qu mejor muestra que un inmueble en el que el tasador ha entra-
do, visitado, medido y dispone de planos y fotografas y, adems, de la hoja de campo?
La base de datos es un activo importantsimo en el bagaje del tasador; debe ser alimentada, cui-
dada y mantenida de forma sistemtica cotidiana y esmerada.
1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo
LA LEY 139
N EXPEDIENTE FECHA VISITA
SOLICITANTE D.N.I
BANCO / CAJA
DATOS GENERALES
TIPO INMUEBLE ESTADO OBRA
DIRECCION MUNICIPIO / C.P.
PROPIETARIO D.N.I
140 LA LEY
CARACTERSTICAS DEL EDIFICIO
TIPOLOGA
N PLANTAS Bajo
Rasant.
Sobre
Rasnt.
N Viv/ Rell
ELEMENT. COMUNES Portales Escaleras Asc./ Esc.
SISTEMAS PRINCIPALES
Estructura
Cubierta
Cerramientos Exteriores
Espesor
Aislamiento
Revestimiento Ext.
Carpintera Ext.
Carpintera Int.
Vidriera
Persianas
USOS
PLANTAS SOTANO PLANTA BAJA
ENTRESUELO PLANTA TIPO
ANTIGEDAD CONSERVACIN
CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA
PLANTA PUERTA FACHADA
ELEMENTOS Y ACABADOS N Pavimento Paramento Techo
Estar
Dormitorios
Espacio circulacin
Vestbulo
Baos
Aseos
Cocina
Lavadero
Trastero
Terraza
Patio
Agua Caliente Calefaccin Aire Acond. Arm. Empotrado INSTALACIONES
Antena T.V. Telefona Portero autom. Gas
SUPERFICIES
TIL CONSTRUIDA ZZ.CC.
Vivienda
Terraza
OBSERVACIONES
1.11. EL INFORME DE VALORACIN INMOBILIARIA, ESTRUCTURA GENERAL DE LOS
INFORMES DE TASACIN
Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura
siguiente y contendrn como mnimo los siguientes apartados:
1. Solicitante de la tasacin y finalidad.
2. Identificacin y localizacin.
3. Comprobacin y documentacin.
4. Localidad y entorno.
5. Descripcin y superficie del terreno.
6. Descripcin y superficie de la edificacin.
7. Descripcin urbanstica.
8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
9. Anlisis de mercado.
10. Datos y clculo de los valores tcnicos.
11. Valores de tasacin.
12. Condicionantes y advertencias
13. Observaciones.
14. Fecha de emisin, caducidad y firmas.
15. Documentacin anexa al informe.
Cada uno de esos apartados se cumplimentar en funcin del tipo de inmueble del que se trate,
de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mnimo se incluir el contenido siguiente:
1.11.1. Solicitante de la tasacin y finalidad
a) El cliente de la entidad tasadora.
b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin.
c) Si la tasacin se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden,
citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del Boletn Oficial del Estado en
que haya sido publicada.
Cuando la finalidad de la tasacin sea la garanta hipotecaria, adems se indicar la entidad que
haya sido mandataria del cliente para su encargo.
1.11.2. Identificacin y localizacin
a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un nico comple-
jo, o en el mismo edificio.
b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
c) Los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de valoracin, as como los
de su identificacin registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
LA LEY 141
Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no urbanizable se expresa-
r, adems de lo sealado en la letra anterior, el (pago) o paraje, trmino municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
1.11.3. Comprobaciones y documentacin
En este apartado del informe se indicar la relacin de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confeccin del informe y la relacin de los documentos utilizados.
1.11.4. Localidad y entorno
1. En el apartado localidad y entorno se expresarn las caractersticas bsicas de ambos que
puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su ocupacin laboral predominante,
su poblacin de derecho y evolucin reciente, as como las caractersticas bsicas de la localidad
de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoracin sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno,
entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn, por ejemplo, el nivel de renta, los rasgos
de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus
comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigedad
caracterstica, la renovacin experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica entre las caractersticas bsicas del
entorno se indicarn, por ejemplo, las explotaciones caractersticas, su densidad de poblacin, sus
equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin agraria, su
infraestructura, etc.
1.11.5. Descripcin y superficie del terreno
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un terreno de carcter urbano, en este apar-
tado del informe se indicar:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentacin regis-
tral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado as como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando una estimacin del porcen-
taje de obra realizada y de la inversin pendiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio no ser necesario exponer la
informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble
se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica se indicar:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones
realizadas, la que figure en la documentacin registral utilizada y, en su caso, la superficie
catastral.
142 LA LEY
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su
caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas,
etc.).
c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa elctrica, etc.).
d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pen-
diente, indicando las clases agrolgicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las aguas, cauda-
les, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego.
f) En el caso de que existan caractersticas especiales se sealarn aquellas que influyan en su
valor, tales como su especial ubicacin, circunstancias paisajsticas, ecolgicas, cinegticas.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.
1.11.6. Descripcin y superficie de la edificacin
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio, se indicar:
a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la edificacin, la
superficie total sealando si es la til o la construida con o sin partes comunes, el nmero de
plantas, distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos
comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especfi-
cas ms relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la
superficie til.
b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerramien-
tos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanera, calefac-
cin, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etc.), as
como las terminaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de los apartados
anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya
servido de base para la concesin de la licencia municipal.
a) Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una estimacin del
porcentaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn tambin las
caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existen-
tes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utiliza-
bles previsiblemente por un tercero o polivalentes.
a) Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de insta-
laciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio se indicar:
a) Su superficie indicando si es la til o la construida con o sin partes comunes, distribucin y
dependencias, situacin relativa y caractersticas bsicas del edificio del que forme parte, las
caractersticas especficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando exis-
tan, sus anexos con su superficie.
b) Sus caractersticas constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
LA LEY 143
3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se indicar si existen sobre
l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su demolicin se describir su uso,
superficie y principales caractersticas constructivas.
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias
para la explotacin agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por s mis-
mas por estar ligadas a una explotacin econmica distinta de la explotacin agraria del terre-
no y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie y principales
caractersticas constructivas, consignando la adecuacin y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se
expresar su antigedad y vida til estimadas, el estado de conservacin y los deterioros aparen-
tes existentes.
1.11.7. Descripcin urbanstica
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio se indicar:
a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est destinado, a la nor-
mativa urbanstica vigente as como si est sujeto a algn tipo de proteccin urbanstica o
histrica individualizada.
b) En particular, cuando se trate de edificios se indicar si son o no conformes con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se expresar:
a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo
necesario segn la legislacin urbanstica aplicable, la fase de aprobacin en la que se
encuentra, los plazos previsibles para su aprobacin definitiva teniendo en cuenta, en su
caso, su inclusin dentro de un mbito de gestin.
b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbaniza-
ble, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.
b) Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano se expresar adems si
tiene o no naturaleza de solar.
c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e intensidad edifi-
catoria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, altu-
ras permitidas, ocupacin mxima, retranqueos, etc.).
d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y mbito de gestin y
ejecucin. A este respecto se indicar:
La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de las diferentes admi-
nistraciones, particulares, etc.).
144 LA LEY
El sistema y modo de gestin segn la legislacin urbanstica aplicable.
Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin, obligaciones adquiridas, etc.)
que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al mbito de gestin en el que se encuen-
tre. En este caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno represen-
ta sobre la superficie total del mbito de gestin al que pertenezcan. Cuando se hayan ini-
ciado las obras de urbanizacin se indicar su estado.
Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los mismos, necesarios
para que el terreno pueda considerarse solar.
En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos para el desarrollo urba-
nstico del terreno fijados en el documento correspondiente de programacin segn legis-
lacin aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno
en caso de incumplimiento.
En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a expropiacin forzosa, se indi-
carn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento expro-
piatorio.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica se indicar la clasificacin del suelo
y, en su caso, su rgimen de proteccin especial.
1.11.8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Se indicar para el inmueble que se valora:
a) El estado de ocupacin y, en caso de estar ocupado, el ttulo en virtud del cual lo est, as
como sus caractersticas y plazo de vigencia.
b) Cuando el inmueble tenga o est destinado a una explotacin econmica se indicarn las
caractersticas de la actividad o explotacin econmica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirn sus caractersticas y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin legal, urbanstica o proteccin
pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicar expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor.
1.11.9. Anlisis de mercado
Se describirn las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoracin, cuando exista. Tambin se indicarn las diferencias
apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de pre-
cios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de reva-
lorizacin.
LA LEY 145
1.11.10. Datos y clculo de los valores tcnicos
1. En este apartado se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios utilizados, as como los
clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado y sern como mni-
mo, los sealados en los nmeros siguientes del este artculo.
2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
anterior sern:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indi-
cando para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el cdigo
postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.
b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.
3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
1 de este artculo sern, en su caso:
a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos, como mnimo, los datos utiliza-
dos para realizar la homogeneizacin de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica
y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa de actualizacin
elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el mtodo residual los datos mnimos a que se refiere el nmero 1 sern:
a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.
b) Los costes de construccin utilizados.
c) Los plazos de ejecucin y venta en el caso del mtodo residual por el procedimiento dinmico.
d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del margen en el caso del
mtodo esttico.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo residual por el
procedimiento dinmico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algn mtodo relacionado con el mtodo de
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a que se refiere el nme-
ro 1 sern:
a) Los costes de construccin utilizados.
b) La informacin correspondiente al mtodo elegido para calcular el valor del suelo.
146 LA LEY
1.11.11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias
En este apartado se expresarn:
a) Los valores tcnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoracin.
b) El valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoracin.
c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Captulo
III del Ttulo I de la presente Orden.
d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e) El valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente previstos en la Disposi-
cin Adicional Primera.
1.11.12. Observaciones
1.11.13. Fecha de emisin, caducidad y firmas
En este apartado se incluirn:
a) Fecha de la ltima visita al inmueble.
b) La fecha de emisin del informe.
c) La fecha de caducidad del informe.
d) Nombre, firmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulacin de
los restantes tcnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasacin.
1.11.14. Documentacin anexa al informe
1.11.14.1. Documentacin grfica
1. En este apartado se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:
a) Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio.
b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracte-
rsticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).
1.11.14.2. Documentacin no grfica
1. Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica:
a) Documento utilizado para la identificacin registral, o catastral en su caso.
b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin.
c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del presupuesto de
ejecucin material.
LA LEY 147
d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita determinar el valor
mximo legal en los edificios en construccin sujetos a proteccin pblica.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasacin.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la
ocupacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta
Orden, certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de
pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmuebles
ligados a una explotacin econmica.
2. El contenido de los puntos anteriores se podr integrar total o parcialmente en los diferentes
epgrafes del informe de tasacin, si ello mejora su lectura.
3. En los casos de escrituras o documentos tcnicos extensos, se podr adjuntar la cartula
identificativa de los mismos, o su informacin ms representativa.
148 LA LEY
CAPTULO SEGUNDO
El marco legal de las valoraciones inmobiliarias
2.1. VALORACIONES DE GARANTA. EL MARCO LEGAL DE LA TASACIN DE GARANTA
2.1.1. mbito de aplicacin de las valoraciones de garanta
Las Normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas
entidades financieras, tienen por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de ajustarse el
clculo del valor de tasacin y ser de aplicacin inexcusable siempre que el valor de tasacin se
utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la car-
tera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructo-
res a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el
que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin
del Mercado Hipotecario.
Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordena-
cin y Supervisin de los Seguros Privados.
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias regu-
ladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.
d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el
Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Pla-
nes y Fondos de Pensiones.
No obstante, tambin son de aplicacin (aunque no sea su mbito especfico) en la valoracin
de todo tipo de activos inmobiliarios y en las valoraciones urbansticas de suelo, cuando as se esta-
blezca en la legislacin correspondiente.
2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen
El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de finan-
ciacin garantizadas por bienes inmuebles.
LA LEY 149
Dentro de ste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y
que integra la concesin de prstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde
se movilizan las hipotecas creadas en el primario.
Esta movilizacin de hipotecas puede efectuarse de dos modos: mediante la transmisin de
stas en todo o en parte y a travs de la emisin de ttulos que las representen.
La regulacin espaola del mercado secundario ha optado, preferentemente, por el segundo sis-
tema, mediante la transmisin de ttulos representativos de los crditos garantizados con hipoteca.
El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilizacin de las hipotecas y con ello
acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeo ahorrador, con lo que se preten-
de conseguir un abaratamiento del crdito por el efecto multiplicador que tal movilizacin compor-
ta.
Pero adems, en el caso de Espaa, tiene una finalidad ltima como es potenciar la construc-
cin, especialmente de viviendas, por el propio destino de los crditos cuya movilizacin se regu-
la, que no es otra que la construccin.
La creacin en Espaa de un verdadero Mercado Hipotecario es de fecha relativamente recien-
te, pues se produce por la Ley 2/81 de 25 de marzo, dictada dentro del proceso de liberalizacin
del mercado financiero.
Con anterioridad ya existan las figuras que se generalizan, especialmente las cdulas hipoteca-
rias, pero su emisin estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de Espaa, que se cre
en 1872, para la movilizacin del crdito territorial.
Como consecuencia de tal liberalizacin, la primera consecuencia es la supresin de la exclusi-
va que tena el Banco Hipotecario de Espaa, dando entrada en el mercado secundario, si bien en
diferente medida, a la totalidad de las entidades financieras y de crdito.
As, adems del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales
y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiacin y las Coo-
perativas de Crdito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Socie-
dades de Leasing.
Adems de la liberalizacin, la Ley cre una nueva figura, las Sociedades de Crdito Hipoteca-
rio, que se pretenda fueran entidades especializadas.
Como tales sociedades especializadas, su objeto primordial es la concesin de prstamos y ava-
les hipotecarios para las finalidades que la Ley seala. Para cumplir tal finalidad, adems de sus
propios recursos pueden captar depsitos a largo plazo y emitir cdulas. Su constitucin est
sometida a previa autorizacin por el Ministerio de Economa y Hacienda, quien tiene facultades de
inspeccin y control de las operaciones que realizan.
La diferente actuacin de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipotecario
se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario, esto es, a los ttulos que permiten la
movilizacin de las hipotecas.
Adems de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia Ley
cre otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que son
las Sociedades de Tasacin, con las caractersticas y condiciones que se researn.
150 LA LEY
stas tienen como finalidad la prctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de ser-
vir para la emisin de ttulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Socie-
dad Annima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicio-
nado a la previa inscripcin en el correspondiente Registro del Banco de Espaa.
2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas
Se entiende por operaciones activas los prstamos que sirven de cobertura para la emisin de
ttulos.
Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los prstamos y de las hipotecas y las
condiciones que deben reunir se refieren a los prstamos que vayan a servir de cobertura a la emi-
sin de ttulos (cdulas, bonos y participaciones).
Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer prstamos y acep-
tar que se garanticen con hipotecas que no renan los requisitos que indica la Ley. La consecuen-
cia es que sus importes no se computarn a los efectos de los lmites de emisin de cdulas.
Se exceptan del prrafo anterior las Sociedades de Crdito Hipotecario, ya que la totalidad de
los prstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que
indica la Ley del Mercado Hipotecario.
Los requisitos que deben reunir los prstamos y las hipotecas segn la Ley estn explicitados
en el articulado de la misma. No obstante, y como condicin caracterstica de las hipotecas, debe
indicarse que stas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca
perteneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar some-
tida a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que
suponga una limitacin.
2.1.4. La hipoteca, concepto, caractersticas, constitucin, modificacin y extincin
(Breve resumen de aplicacin para las valoraciones de garanta)
Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garanta
de una obligacin, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumpli-
miento de la obligacin.
Caracteres: tiene un carcter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa
ajena, ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueo. Tiene un carcter ACCESO-
RIO ya que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligacin que garanti-
ce. Tiene un carcter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelacin parcial y en caso
de dividirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el
caso de ejecucin, si el acreedor no accede a la divisin, se sacara a subasta la finca primitiva
dejndose sin efecto la divisin, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carcter de
indivisibilidad conlleva que la valoracin deba ceirse exclusivamente a la totalidad de la finca
registral que sirve de garanta, ni a una parte de ella, ni a ella ms una parte.
Constitucin: sta debe hacerse mediante escritura pblica y quedar inscrita en el Registro de
la Propiedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pblica, si no llega a inscribirse,
la hipoteca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera vlida la obli-
LA LEY 151
CAPTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
gacin garantizada, aunque podra constituirse en garanta de deudas futuras o sometidas a con-
dicin, pero en estos supuestos la hipoteca slo llegar en verdad a existir si llega a hacerlo la obli-
gacin, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obli-
gacin.
Modificacin: la hipoteca puede sufrir variaciones, no en su esencia, pero s en cuanto a la obli-
gacin garantizada o en cuanto a la finca sobre la que recae. Tales modificaciones requerirn siem-
pre el consentimiento expreso del acreedor, excepcin hecha de los supuestos de subrogacin real,
esto es, cuando por ministerio de la Ley se produce la sustitucin de una finca por otra, como en
las reparcelaciones o compensaciones urbansticas, o cuando la finca queda sustituida por una
suma de dinero, como sucede en los casos de expropiacin forzosa.
Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la prdida del rango,
es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia, lo que sucede casi automtica-
mente cuando las condiciones del prstamo se hacen ms onerosas que las iniciales, se sube el
inters o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el con-
sentimiento a la modificacin. Las modificaciones deben constar tambin en escritura pblica e ins-
cribirse en el Registro de la Propiedad.
Extincin: se extingue, por su carcter accesorio, por extincin o cumplimiento de la obligacin
garantizada, y deja de existir aunque no se haga constar formalmente en el Registro de la Propie-
dad.
Otras formas son:
- Por cancelacin voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligacin garantizada.
- Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamacin de la obligacin cumplida.
- Por consolidacin, es decir, cuando se renen en una misma persona la condicin de acree-
dor y deudor, o dueo de la finca hipotecada.
- Por cancelacin ordenada judicialmente en el supuesto de ejecucin de hipotecas o embargos
anteriores preferentes.
2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario
Los prstamos hipotecarios que renan los requisitos para que puedan ser considerados opera-
ciones activas del mercado hipotecario, es decir:
Los requisitos propios de la hipoteca:
Garanta de un inmueble:
Estable.
Duradero.
Asegurado.
Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoracin de la
ECO/805/2003.
Y, adems, que el prstamo hipotecario rena las siguientes condiciones:
Sobre el pleno dominio de la finca.
152 LA LEY
Ser primera hipoteca.
Sin sometimiento a limitaciones, condiciones, sustituciones, ni prohibiciones de disponer.
Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisin de ttulos hipotecarios (cdu-
las, bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulizacin, en el
que los prstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan ren-
tabilidad y seguridad.
De esta manera se ofrecen al mercado ttulos que permiten:
Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo.
Financiar los prstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias.
De esta manera se cierra el circuito del dinero, que fluye inicialmente de las entidades de crdi-
to hacia el mercado y que con la titulizacin vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o
colectivo.
Los ttulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la exis-
tencia de esos mercados de la liquidez necesaria.
Los requisitos de seguridad, fundamentada principalmente en el rigor del mercado primario, y de
liquidez, fundamentada principalmente en el mercado secundario, permiten que la rentabilidad de
ese mercado pueda ser baja, tanto ms baja cuanto mayores son la seguridad y la liquidez.
El grfico que se incluye a continuacin esquematiza este proceso, diferenciando el mercado pri-
mario, operaciones activas, del secundario, operaciones pasivas.
LA LEY 153
MERCADO HIPOTECARIO, PRIMARIO Y SECUNDARIO

Mercado BANCOS SOCIEDAD
Primario CAJAS prstamo hipotecario CIVIL
Entidades Financieras (mercado)
Garanta Hipotecaria

INMUEBLES AHORRO FONDOS FONDOS
PRIVADO INVERSIN PENSIONES
TITULIZACIN TASACIONES HOMOLOGADAS
SOCIEDADES
DE TASACIN
CDULAS
TTULOS HIPOTECARIOS BONOS
PARTICIPACIONES

Mercado
Secundario
2.1.6. El inmueble como garanta
Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de
garanta (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisin de ttulos en el merca-
do secundario) son:
Constituir una finca registral.
No son garanta suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o
aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella.
Ser estable y duradero.
No son garanta suficiente las edificaciones efmeras, ni aquellas que sean fcilmente removi-
bles.
Estar tasado.
El inmueble debe estar valorado por una sociedad homologada.
Estar asegurado.
2.1.7. Fondos de inversin inmobiliaria. Sociedades de inversin inmobiliaria
Fondos de inversin inmobiliaria
Son instituciones de inversin colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captacin pblica de
fondos que se destinarn a la compra de inmuebles para su explotacin en alquiler.
Permiten a los pequeos ahorradores participar en la constitucin de patrimonios inmobiliarios
para explotarlos en rgimen de alquiler, siendo sus caractersticas principales:
Seguridad
Inversin a largo plazo
Carcter no especulativo
Diversificacin
Transparencia
Patrimonio mnimo: 9,15 millones de euros totalmente desembolsado.
Inversin mnima: 7 inmuebles (se considera un nico inmueble a todos los que integran un edi-
ficio).
Diversificacin: ningn inmueble puede superar el 20% del activo total y ningn partcipe puede
tener ms del 25%.
Valoracin: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al ao. Tambin cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoracin para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasacin
ser la media aritmtica entre el valor de actualizacin de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningn caso el valor de mercado. La actualizacin se
154 LA LEY
efectuar con los tipos establecidos anualmente por la Direccin General del Tesoro y Poltica
Financiera.
Gestin: sociedad gestora.
Sociedades de inversin inmobiliaria
Son sociedades annimas de capital fijo cuyo objetivo es la captacin de ahorro pblico para la
inversin en bienes inmuebles con destino al arrendamiento.
Capital social mnimo: 9,15 millones de euros.
Nmero mnimo de accionistas: 100.
Diversificacin: ningn inmueble puede superar el 20% del total activo.
Inversin mnima: 7 inmuebles.
Ningn accionista puede tener ms del 1%.
Valoracin: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al ao. Tambin cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoracin para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasacin
ser la media aritmtica entre el valor de actualizacin de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningn caso el valor de mercado. La actualizacin se
efectuar con los tipos establecidos anualmente por la Direccin General del Tesoro y Poltica
Financiera.
Gestin: Consejo de administracin.
2.1.8. Las sociedades de tasacin
Las sociedades de tasacin homologadas por el Banco de Espaa nacen a partir de la Ley
2/1981 sobre Regulacin del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82,
donde se definan los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasacin.
El Banco de Espaa controla las tasaciones mediante dos actuaciones:
Regulando las sociedades de tasacin, que debern estar homologadas y registradas por el
Banco de Espaa. Actualmente las sociedades estn reguladas por el RD 775/97 sobre el rgi-
men jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin.
Redactando una Normativa de valoracin detallada, tanto a nivel terico como formal, que se
concreta actualmente con la ECO 805/2003, cuyas principales caractersticas ya se han de-
sarrollado.
Requisitos de homologacin (RD 775/97):
Las sociedades tendrn forma de sociedad annima.
Capital mnimo de 300.506 ntegramente desembolsados.
Limitar su objeto social a la tasacin de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Contar con un mnimo de 10 profesionales, de los cuales al menos 3 han de estar vinculados.
LA LEY 155
Disponer de organizacin con los medios tcnicos y personales y los mecanismos de control
interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cum-
plimiento de las Normas de valoracin aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incom-
patibilidades establecidas en este RD.
Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su activi-
dad de tasacin.
Tener un Consejo de Administracin formado por 3 miembros como mnimo.
Profesionales regulados por el RD 775/97
Existen dos tipos de profesionales:
Profesionales competentes (tasadores): sern arquitectos, aparejadores o arquitectos tcnicos
quienes valorarn las fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial
y sern ingenieros o ingenieros tcnicos de la especialidad correspondiente, segn la natura-
leza del objeto de la tasacin, en los dems casos.
Profesionales vinculados (supervisores de control interno): sern aquellos profesionales con
experiencia mnima de 3 aos en la actividad de la tasacin, que hayan celebrado con la socie-
dad de tasacin o con la entidad de crdito correspondiente, un contrato de naturaleza civil,
mercantil o laboral con la finalidad de garantizar los mecanismos de control internos necesa-
rios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las
Normas de valoracin aplicables y el cumplimiento de las obligaciones e incompatibilidades
establecidas por este RD.
Los profesionales vinculados no podrn ser tasadores de ninguna otra sociedad de tasacin,
distinta a la que pertenecen como vinculados.
Mecanismos de control interno de las tasaciones
Para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el RD 775/97, la Normativa de valoracio-
nes ECO 805/2003 incluye una disposicin adicional 2. destinada a regular los mecanismos de
control de las sociedades.
Las sociedades debern disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:
El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que
dispondrn como mnimo de:
Una base de datos de informacin de costes y precios (en venta y alquiler) y de caracters-
ticas de los inmuebles, suficiente en nmero, topologa y localizacin, adecuadamente dis-
tribuida dentro del rea geogrfica en la que la entidad pretende operar.
Datos actualizados de informacin estadstica o de otra ndole (subastas, precios de mate-
riales...) que sean utilizables para la tasacin.
Procedimientos de actualizacin de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores.
Las fuentes concretas de los datos anteriores.
La metodologa utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
Los canales de transmisin de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizacin
de los mismos en las tasaciones.
156 LA LEY
El cumplimiento uniforme de las Normas de valoracin aplicables, para lo cual debern dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que al menos se recojan:
Los criterios concretos para la aplicacin de dichas Normas, detallando los criterios de
medicin y atribuciones de uso de las superficies, los parmetros y sistemas utilizados en
la homogeneizacin de comparables, la forma de validacin de testigos, la interpretacin de
la documentacin registral, los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias, la
forma de determinar la vida til, los tipos utilizados para aplicar los mtodos de actualiza-
cin y residual, la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos,
la previsin de la tendencia futura del mercado, la justificacin de las plusvalas y minusva-
las a aplicar al valor de reversin del suelo y los criterios para identificar los elementos
especulativos en las transacciones.
El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervencin es el mismo
de los profesionales vinculados, as como los criterios establecidos por la entidad para la
intervencin de profesionales especializados en la tasacin de inmuebles dedicados a usos
particulares.
El sistema de formacin y actualizacin de conocimientos de sus profesionales, especifi-
cando si los vinculados realizan o no valoraciones.
El cumplimiento uniforme del rgimen de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el
RD 775/97 a cuyos efectos deber disponerse de la relacin de personas fsicas y jurdicas,
para las que la sociedad o servicio de tasacin no pueda realizar valoraciones por no poder
mantener una posicin de independencia, as como los criterios utilizados para la confeccin
de dicha relacin.
2.1.9. Legislacin y normativa bsica aplicable en la valoracin
2.1.9.1. Valoracin de garanta e hipotecaria
Ley 2/81 de 25 de marzo (Regulacin Mercado Hipotecario).
Real Decreto 685/82 de 17 de marzo.
Orden Ministerial de 14 de junio de 1982 DEROGADA.
Orden Ministerial de 10 de enero de 1983 DEROGADA.
Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en rela-
cin con las sociedades y fondos de inversin inmobiliarias.
Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 DEROGADA.
Orden Ministerial de 4 de octubre de 1985 DEROGADA.
Orden Ministerial de 28 de julio de 1989 DEROGADA.
Real Decreto 1289/91 de 1 de agosto.
Real Decreto 727/93 de 14 de mayo.
Rgimen sancionador (BOE n. 90 de 15 de abril de 1994).
Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. BOE n. 297 de 13.12.94.
O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003 (BOE 9 de abril).
Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997.
Resolucin de 20 de julio de 1999 (tasas de capitalizacin y de riesgo).
LA LEY 157
Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (Inscripcin en el Registro).
Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones).
Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones).
Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE).
RD 1867/1998 de 4 de septiembre (modifica el Reglamento hipotecario).
Ley 20/98 de 1 de julio (reforma rgimen jurdico FII).
Resolucin de 20 de julio de 1999.
Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introduccin del euro.
Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrnica.
Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Orde-
nacin y supervisin de los seguros privados.
Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificacin parcial del Real Decreto 1393/1990,
de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciem-
bre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en relacin con las sociedades y fon-
dos de inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.
2.1.9.2. Legislacin y normativa bsica aplicable para las instituciones de inversin colectiva
Ley 46/1984 de 26 de diciembre, para las Instituciones de Inversin Colectiva de carcter no
financiero y su Reglamento.
Ley 7 de julio 1992, que precisa el rgimen de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobi-
liaria y de los Fondos de Titulizacin Hipotecaria.
Real Decreto 686/1993 de 7 de mayo, que modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26
de diciembre, y precisa el rgimen de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria.
Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre Fondos y Sociedades de Inversin Inmobiliaria y
sus Normas de desarrollo.
Ley 20/1998 de 1 de julio, de Reforma de Rgimen Jurdico y Fiscal de las Instituciones de
Inversin Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria.
Ley 35/2003 de 4 de noviembre de Instituciones de Inversin colectiva.
Reglamento de las Instituciones de inversin colectiva (proyecto 13/10/2004).
2.1.9.3. Otros textos legales de inters para la valoracin de garanta
Rgimen Sancionador aplicable a las Sociedades de Tasacin (BOE n. 90 de 15 de abril de
1994).
Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoracin de bienes inmue-
bles para determinadas entidades financieras. BOE n. 297 de 13 de diciembre de 1994. Entr
en vigor el 1/4/1995 para Tasaciones Hipotecarias; sustituida por: O/ECO/805/2003 de 27 de
marzo de 2003, BOE de 9 de abril de 2003, entr en vigor el 8 de octubre de 2003.
Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997 sobre el rgimen jurdico de homologacin de
los servicios y sociedades de tasacin.
158 LA LEY
Resolucin de 20 de julio de 1999, de la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera,
por la que se establecen las nuevas tasas anuales mnimas y primas de riesgo a los efectos
de la valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al
Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre Inscripcin en el Registro de la Pro-
piedad de Actos de Naturaleza Urbanstica.
Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones).
Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones).
Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE).
RD 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artculos del Regla-
mento Hipotecario.
Ley 20/1998 de 1 de julio (reforma del rgimen jurdico de los FII).
RD 2486/1998 de 20 de noviembre (BOE 27/Nov./98) (Provisiones tcnicas para las Compa-
as de Seguros).
2.2. VALORACIONES URBANSTICAS
2.2.1. Evolucin del marco legislativo
Antes de estudiar la situacin actual, originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el rgi-
men del suelo y valoraciones 6/98, conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la
legislacin urbanstica espaola.
Ley de 1956
La Ley del suelo de 1956 reconoca en su exposicin de motivos que el trfico de terrenos no
opera en un rgimen de competencia perfecta:
El trfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un rgimen de competencia perfec-
ta, en el que pueda decirse que la ley econmica del mercado determina naturalmente un pre-
cio justo, que excluya legtimamente toda intervencin. Procede, pues, apoyar las valoraciones
en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante,
urbanstico y comercial.
Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanizacin y edificacin del suelo en los supues-
tos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiacin,
sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a pre-
cio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio econmico, no mayor que el que
corresponde a la situacin actual y sin considerar expectativas futuras, la eleccin es clara: es
preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transfor-
macin de terreno en solar se atribuya, como estmulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata
de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley
previene explcitamente que en este supuesto no sern aplicables los valores comerciales.
Y clasificaba los terrenos en rsticos, de reserva urbana y urbanos, indicando en su ttulo II, cap-
tulo IV, los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo.
Para ello estableca varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanstico y comer-
cial, se estableca de la siguiente manera:
LA LEY 159
Valor inicial, se entiende como el intrnseco de los predios, determinado por su aprovechamien-
to en el momento de la valoracin, es decir, el que le correspondiese en la explotacin rstica efec-
tiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rsticos y a los viales, par-
ques y jardines, con carcter general.
Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razn de las perspectivas
de aprovechamiento o utilizacin urbanstica. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rsticos
que renen ciertas condiciones, con un mximo de 0,5 m/m.
Valor urbanstico, determinado en relacin con las posibilidades de edificacin resultantes del
planeamiento. Se aplica con carcter general a los suelos urbanos.
Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por
sus circunstancias de situacin, concentracin urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante
en zonas consolidadas.
Ley de 1976
En la exposicin de motivos quedaban reflejados los aspectos bsicos de la reforma a realizar,
como eran:
El principio segn el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene
su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopcin del criterio segn el cual el valor
que a ste se le reconoce debe estar en funcin del grado de cumplimiento de las obligaciones
y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza as, en gran
medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efecti-
vo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisicin del derecho a edificar.
Las innovaciones de esta materia, que comportan una estrecha relacin con la valoracin fis-
cal y una gran simplificacin, se completan:
a) Llevando a sus ltimas consecuencias el principio de valoracin objetiva que se quebra-
ba en la Ley del Suelo con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasio-
naba en la prctica diferencias desproporcionadas en relacin con las circunstancias, a
veces nimias, que daban lugar a la aplicacin de uno y otro valor.
b) Eliminando el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con indepen-
dencia de la actividad de los interesados.
c) Reconocimiento a los arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en su con-
dicin de sujetos pasivos, generalmente ms dbiles, de las mismas, el derecho a ser
indemnizados conforme a la Ley de Expropiacin Forzosa.
Clasificaba los terrenos en no urbanizables, urbanizables programados o no programados, aptos
para urbanizar y urbanos, en funcin del tipo de planeamiento redactado, plan general, Normas
subsidiarias, delimitacin de suelo urbano.
a) El texto refundido de 1976 estableca los siguientes principios en materia de valoracin:
b) Valoracin de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislacin del suelo (arts. 103 y
144 TRLS76).
c) Tasacin del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoracin fiscal (art.
105 TRSL76).
Tramitacin del expediente segn lo dispuesto en la Ley de Expropiacin Forzosa (art. 144
TRLS76) que resultaba, asimismo, de aplicacin subsidiaria (art. 143 TRLS76).
160 LA LEY
La definicin de los dos valores inicial y urbanstico, se estableca de la siguiente manera:
El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art.
107 TRLS76) y como lmite inferior de valoracin en aquellos casos en que resulte de aplicacin el
valor urbanstico (art. 108 TRLS76).
La determinacin del valor inicial se efecta conforme sealaba el art. 104 TRLS76.
1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinar:
a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotacin rstica efectiva o de que
fuere naturalmente susceptible.
b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotacin agrcola.
En ningn caso se podrn tomar en consideracin valores o rendimientos que tengan rela-
cin directa o indirecta con la posible utilizacin urbana de los terrenos.
2. En el rendimiento rstico se estimarn comprendidos el agrcola, el forestal, el ganadero,
el cinegtico y cualquier otro semejante.
3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrn esti-
marse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto
mecnicos como tcnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotacin agraria y
conducentes al mximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotticamen-
te resultantes de una supuesta aplicacin de medios extraordinarios.
4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecer
adems el premio de afeccin que deba serles atribuido en el supuesto de expropiacin forzo-
sa.
5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicacin de los criterios anteriores sea inferior
al que constara en valoraciones catastrales, ndices municipales y otras estimaciones pblicas
aprobadas, prevalecer la ms alta de las que concurran sobre el terreno.
Se tasaban con arreglo al valor urbanstico los terrenos clasificados como suelo urbano o urba-
nizable en todas sus categoras (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanstico se determinaba segn
lo dispuesto en el art. 105 TRLS76.
1. El valor urbanstico se determinar en funcin del aprovechamiento que corresponda a
los terrenos segn su situacin, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atri-
buya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoracin.
2. El aprovechamiento que, en todo caso, servir de base para la determinacin del valor
urbanstico una vez deducidos los terrenos de cesin obligatoria que afecten a aqul, ser el
siguiente:
En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupa-
cin, determinado en el Plan General.
En el programado, el aprovechamiento medio del sector.
En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los
polgonos o unidades de actuacin sujetos a reparcelacin y, en su defecto de Plan, tres
metros cbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
LA LEY 161
3. El valor urbanstico que se determine en funcin de estos criterios podr aumentarse o
disminuirse en un 15% como mximo en consideracin del grado de urbanizacin y de las pecu-
liaridades especficas de los terrenos de que se trate.
Dicha correccin se aplicar con independencia de la que por conceptos anlogos, procedie-
ren con arreglo a la legislacin tributaria.
Como se ha visto, en comparacin con el texto de la Ley de 1956, se elimin o mejor dicho se
refundi el valor expectante y el comercial con el urbanstico, fijndose ste en funcin de los dis-
tintos aprovechamientos lucrativos.
Reglamentos de planeamiento, gestin y disciplina urbanstica
En el reglamento de gestin, en sus artculos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias rela-
tivas al valor urbanstico:
145. El valor urbanstico de los terrenos ser el determinado a los efectos de la contribu-
cin territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinacin del valor bsi-
co del suelo en la citada contribucin correspondan a las del planeamiento urbanstico vigente
en el momento de fijarse la valoracin, a cuyo efecto se solicitar de la Delegacin de Hacien-
da respectiva certificacin comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados.
b) Que desde la fecha de la valoracin fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco aos
a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribucin territorial urbana.
146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribucin urbana o
cuando despus de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamien-
to urbanstico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco aos indicado en el artculo ante-
rior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanstico ser el siguien-
te:
a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que
resulte del uso e intensidad de ocupacin de los terrenos, determinado en el plan general o en
las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento.
b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, despus de
haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo
urbanizable programado.
c) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovecha-
miento medio resultante de la reparcelacin o compensacin en el polgono o unidad de agru-
pacin de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cbicos por
metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
A criterio de muchos operadores este reglamento est vigente, ya que nunca fue derogado, y la
posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta
materia.
Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992
El prembulo de la Ley 8/90, de reforma del rgimen urbanstico y valoraciones del suelo mar-
caba como uno de los objetivos fundamentales de la misma determinar el contenido econmico
162 LA LEY
del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo
integran, segn su grado de adquisicin.
La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de
urbanizacin y edificacin.
La modificacin conceptual ms interesante de esta ley es que no reconoca, de entrada y auto-
mticamente, el derecho al aprovechamiento urbanstico al propietario del suelo, sino que ste los
adquira escalonadamente.
Dichos derechos y deberes esquemticamente quedaban estructurados de la siguiente forma:
Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobacin definitiva del planeamiento ms detallado.
Derecho al aprovechamiento urbanstico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de
cesin, equidistribucin y urbanizacin.
Derecho a edificar: se adquiere con la obtencin de la licencia para edificar ajustada al plane-
amiento.
Derecho a la edificacin: se adquiere con la terminacin de la obra ajustada a la licencia y a lo
sealado por el planeamiento.
Asimismo el prembulo indicaba que: En materia de valoraciones, la legislacin y ordenacin
urbansticas deben suministrar slo los aprovechamientos susceptibles de adquisicin, correspon-
diendo la valoracin de stos a las Normas fiscales.
El art. 46 TRLS92, estableca que las valoraciones del suelo se efectuaran con arreglo a los
criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirn cualquiera que sea la finalidad que
motive la expropiacin y la legislacin, urbanstica o de otro carcter, que la legitime. El art. 215
TRLS92 estableca, no obstante, la aplicacin supletoria de la legislacin general de la expropia-
cin forzosa.
La valoracin de suelo deba de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificacin del suelo
sobre la que se opera y el grado de adquisicin de facultades urbansticas alcanzado. El art. 48
TRLS92 estableca los criterios de valoracin de los terrenos segn la clase de suelo.
1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de
Actuacin Urbanstica se tasarn con arreglo al valor inicial.
2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, segn la
legislacin urbanstica aplicable, se tasar agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste
estimado de su futura urbanizacin con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su
defecto, del coste de la conversin del terreno en solar.
3. El suelo urbano cuya ordenacin detallada no se contuviera en el planeamiento general
vigente al tiempo de practicarse la valoracin, se tasar con arreglo al planeamiento anterior,
salvo que el valor as obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urba-
nstico susceptible de apropiacin por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo
supuesto se aplicar el valor del citado porcentaje.
4. La valoracin de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera com-
pletado su ordenacin urbanstica se har de conformidad con su valor urbanstico.
LA LEY 163
Los artculos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanstico de la siguiente
forma:
Valor inicial: El valor inicial se determinar aplicando los criterios contenidos en las disposicio-
nes que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rstica, sin consideracin algu-
na a su posible utilizacin urbanstica....
Valor urbanstico: El valor urbanstico se determinar en funcin del conjunto de derechos o
facultades de este carcter que, en el momento de practicarse la valoracin se hubiera adquirido.
Los artculos 51 a 56 fijaban los criterios de valoracin en funcin del grado de adquisicin de
facultades urbansticas y otras circunstancias.
El art. 52 fijaba los criterios de valoracin cuando se extinguan el derecho a urbanizar, por
incumplimiento de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin en los plazos estableci-
dos.
El art. 53 estableca que: Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanstico, el
valor urbanstico de un terreno se determinar por aplicacin a dicho aprovechamiento del valor
bsico de repercusin en el polgono, corregido en funcin de su situacin concreta dentro del
mismo.
El art. 55 estableca que: Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar
(por la obtencin de la licencia de edificacin) se tasarn aadiendo al valor urbanstico del apro-
vechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecucin del proyecto para el que se
obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estn motivados por la edifica-
cin proyectada o iniciada.
El art. 56.2 estableca que adquirido el derecho a la edificacin por la conclusin de las obras al
amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenacin urbanstica: El valor del suelo en el
momento de concluirse la edificacin ser el correspondiente al aprovechamiento urbanstico que
efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adicin o deduccin alguna.
2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones
La actividad de la tasacin inmobiliaria ha estado dividida durante muchos aos en dos mbitos
muy diferenciados:
Las valoraciones urbansticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente en la
valoracin fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de Legislaciones y Regla-
mentaciones ms o menos artificiosas, no siempre concordantes entre s, con vigencia legal
incierta, aplicacin controvertida y a veces contradictoria.
Las valoraciones de garanta, hipotecarias y financieras; basadas en Normas y regulaciones
ms actuales y adecuadas a la realidad econmica e inmobiliaria.
Las tcnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido
un proceso de tecnificacin, homologacin internacional y acercamiento al mercado real, las prime-
ras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolucin espe-
cfica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones tcnicas que han supuesto los nuevos sis-
temas de tasacin masiva de la valoracin catastral y la modernizacin de sus procesos.
164 LA LEY
La aparicin de la Ley 6/98 puso tericamente las bases tcnicas y jurdicas para poner fin a esa
dicotoma, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponan a que las valo-
raciones urbansticas se realizasen con los criterios y mtodos de valoracin que se utilizan en el
mercado real, proyectando una sombra de injusticia....
Existen todava, y existirn durante algn tiempo an tasadores nostlgicos, que pretendern
mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el
pasado. Para los autores no queda ningn resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a
estos efectos.
Modificaciones conceptuales. La exposicin de motivos
El inicio del punto 3. de la Exposicin de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser ms contun-
dente:
En lo que concierne a los criterios de valoracin del suelo, la Ley ha optado por establecer
un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asig-
na a cada tipo de suelo, renunciando as formalmente a toda clase de frmulas artificiosas que,
con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Admi-
nistracin y contribuye a deslegitimar su actuacin.
La valoracin urbanstica, a partir de la LRSV 6/98 debe ceirse escrupulosamente al valor real
de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no deba haber sino un solo valor: el de
mercado.
Se elimina as la actual dualidad de valores, inicial y urbanstico, a la que haban quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableci en su da la versin primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habr sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, nico valor que puede reclamar para s el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operacin expropiatoria. A partir de este principio bsico, la
Ley se limita a establecer el mtodo aplicable para la determinacin de ese valor, en funcin,
claro est, de la clase de suelo y, en consecuencia, del rgimen jurdico aplicable al mismo y de
sus caractersticas concretas.
Este mtodo es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable an no incluido en
un concreto mbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de
dicho desarrollo, el de comparacin con los valores comprobados de otras fincas anlogas, habi-
da cuenta de su rgimen urbanstico, situacin, tamao y naturaleza, as como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparacin no
sea posible, en los citados suelos sin desarrollo previsible a corto plazo el mtodo alternativo
ser el de capitalizacin de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado
y naturaleza, que es el mtodo tradicional.
Lamentablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficiente-
mente explcita los mecanismos o las tcnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretacio-
nes que acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el mtodo de valoracin por
comparacin con el mercado, qued restringido en la prctica a los suelos no urbanizables.
Cierto es que la valoracin por comparacin con el mercado, aun siendo el mtodo ms objeti-
vo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes:
La falta de transacciones de fincas comparables
La poca transparencia del valor de transaccin
LA LEY 165
El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilizacin de un
mtodo alternativo: el de Capitalizacin de las rentas reales o potenciales.
Pero en la prctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o estn en
condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercado
hace inaplicables esos dos mtodos remitindose la Ley al mtodo comnmente utilizado para
determinar el valor de mercado en esos casos: el mtodo residual.
Y es precisamente aqu donde se produce la desviacin ms importante entre lo que la Ley pre-
tende y su aplicacin. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qu consiste
el mtodo residual ni se remite explcitamente a una Normativa concreta, algunas veces los meca-
nismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado.
Claro est que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de
mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aqullos presentan esa cualidad de identificar-
se con stos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrn perdido su vigencia
a esos efectos, y la tasacin deber efectuarse calculando el valor de repercusin por el mtodo
residual.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en mbitos delimitados por el propio planea-
miento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones
de desarrollo, el mtodo de clculo consistir en la aplicacin al aprovechamiento correspon-
diente del valor bsico de repercusin, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de
que se trate, valor que d conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las
Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se
fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no exis-
tan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o
haberse modificado el planeamiento, el valor bsico de repercusin se calcular por el mtodo
residual, comnmente utilizado en el mbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por
el sector pblico como por el privado.
La Exposicin de motivos no define, con suficiente precisin, la metodologa residual a utilizar,
ya que son varias las maneras o tcnicas de aplicarla, habiendo incluso quien pudiera considerar
que la frmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Tcnicas de Valoracin Catas-
tral es en s un mtodo residual. Pero el prrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de apli-
car la metodologa residual: [...] como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasacio-
nes que se realizan a diario en el mbito inmobiliario y financiero...
La aplicacin de valores de repercusin, habida cuenta de su correspondencia, en general,
con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir
la totalidad de los costes de urbanizacin que en cada caso estuvieran pendientes, as como los
costes financieros, de gestin y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al
terreno de la condicin de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasa-
ciones que se realizan a diario en el mbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al
que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuir, sin duda, a aumentar la seguridad del
trfico jurdico y a reducir la conflictividad, lo que redundar tambin en una agilizacin de la ges-
tin urbanstica y en una reduccin en los costes innecesarios que su prolongacin en el tiem-
po inevitablemente aade.
Los valoradores y tcnicos que trabajan en ese mbito de la tasacin financiera e inmobiliaria,
saben muy bien a qu se refiere el legislador: a las tcnicas de valoracin por anlisis de inversio-
nes esperadas, tambin conocido por mtodo residual dinmico, y en su defecto, el mtodo resi-
dual esttico.
166 LA LEY
Afortunadamente, la publicacin de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya haba establecido de
forma muy tcnica y precisa en qu consisten y cmo se aplican los mtodos residuales, constitu-
yendo una referencia metodolgica, oficialmente aprobada y tcnicamente adecuada a la realidad
del mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptacin a la cambiante coyun-
tura econmica de cada momento.
La Normativa que la sustituy, ECO/805/2003, mantiene ese carcter.
Despus de unos cuantos aos de aplicacin, la percepcin de sus efectos es menos optimista
que en el momento de su promulgacin. Se hacen an muchas valoraciones urbansticas en las
que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es ms grave, en el pro-
ceso de clculo no es la preceptiva bsqueda del valor real, el objetivo del trabajo.
La Ley, que deba permitir deshacer la dicotoma entre las valoraciones de garanta y las urba-
nsticas, y permitir que todos los tcnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, habla-
sen el mismo lenguaje y utilizasen tcnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemen-
te; y lo que es ms grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no
se ha producido el deseado aumento de la seguridad del trfico jurdico, no se ha reducido la con-
flictividad, y en los procesos expropiatorios la obtencin de un precio justo resulta una carrera de
obstculos y de fondo, donde slo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumplien-
do en los dems casos uno de los preceptos de nuestra Constitucin.
La Ley 6/98 en su exposicin de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de
valorar hasta entonces imperantes:
Las frmulas artificiosas.
Las metodologas sin fundamento o con fundamento aparente.
Para conseguir con ello acabar con:
Una fuente interminable de conflictos.
Las sombras de injusticia que planean sobre la actuacin de las Administraciones.
La falta de credibilidad de la Administracin.
La desligitimizacin de la actuacin de la Administracin.
El balance no puede ser optimista, continan utilizndose frmulas artificiosas, continan apli-
cndose metodologas sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos
como es lo que pone la Norma o siempre se ha hecho as, pero que de hecho esconden dos
problemas: la falta de preparacin de algunos valoradores, y la falta de escrpulos de algunos
actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoracin es manipulable en
funcin de intereses que nada tienen que ver con la legtima bsqueda del precio justo.
Como consecuencia:
Han aumentado los conflictos.
Contina planeando una sombra de injusticia.
Las Administraciones han perdido an ms credibilidad si cabe con honrosas excepciones.
No existe ms percepcin de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de ms arbi-
trariedad.
LA LEY 167
Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razn de una manera contun-
dente a quienes sostenan la tesis de que deban utilizarse los mtodos del mercado financiero e
inmobiliario, concretando adems que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse nece-
saria y obligatoriamente el mtodo residual dinmico de la Normativa hipotecaria.
Se dio fin as a cuatro aos de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos ope-
radores y los Jurados y Tribunales, aclarando los trminos ya expresados en la propia LRSV 6/98,
pero no suficientemente concretados para algunos.
Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venan aplicando las
tcnicas de la OM 30/11/94 podan tener: cundo debe aplicarse el esttico y cundo el dinmico.
Desde la 10/2003 est claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el mtodo resi-
dual dinmico.
Persisten no obstante algunas dudas de interpretacin:
En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qu mtodo debe utilizar-
se, lgicamente debe entenderse que al abrir a las valoraciones urbansticas la metodolo-
ga de garanta, ya no hay duda: el mtodo residual esttico, pero como no lo dice expresa-
mente, es posible que todava subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan
sostener que no y continen aplicando formulas artificiosas... como la derivada de las Nor-
mas tcnicas de valoracin catastral. El desarrollo de las tcnicas de valoracin de garanta
con la aparicin de una nueva Normativa ms clara, ms tcnica y ms ajustada a la realidad
permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por
todos los operadores (vase apartado 2.6.2).
Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificndolos de forma inmedia-
ta, qu mtodo debe aplicarse el esttico o el dinmico?
La aparicin de la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicacin a las valoracio-
nes de garanta, incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece muy
claramente: cuando el plazo previsible de disposicin del suelo para ser edificado, sea supe-
rior a un ao debe utilizarse el mtodo residual dinmico, necesaria y obligatoriamente; en
caso contrario, puede utilizarse el esttico, dando libertad al tasador para que utilice uno u
otro en funcin de la finalidad especfica de la valoracin, las condiciones en que deba reali-
zarse y las caractersticas del suelo de que se trate.
En el captulo 5 se desarrollarn los criterios y los mtodos de valoracin que son de aplicacin
en las valoraciones urbansticas.
2.2.3. La legislacin autonmica
La legislacin autonmica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones.
En general las competencias en materia de urbanismo en Espaa corresponden a las comuni-
dades autnomas.
En consecuencia cada Comunidad Autnoma tiene su legislacin propia en materia urbanstica.
Son de competencia exclusiva del estado, el Rgimen del suelo, los criterios y los mtodos de
valoracin.
168 LA LEY
En cuanto al Rgimen del suelo, la legislacin estatal establece en qu tipos puede clasificarse
el suelo:
no urbanizable,
urbanizable, en sus dos modalidades:
son mbito delimitado y condiciones para su desarrollo, y
sin mbito delimitado ni condiciones para su desarrollo.
urbano, tambin en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanizacin.
Es la legislacin estatal la que determina qu es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero
corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijacin de las condiciones para ello.
En cuanto a los criterios y mtodos de valoracin la legislacin estatal es determinante.
El Planeamiento urbanstico y la gestin urbanstica son competencias autonmicas exclusiva-
mente.
En las valoraciones urbansticas es preciso utilizar los criterios, mtodos y carcter del suelo que
derivan de la legislacin estatal, pero resulta tambin imprescindible utilizar criterios urbansticos
que derivan de la legislacin autonmica y del planeamiento, que es tambin competencia de sta.
Habitualmente, parmetros como el aprovechamiento urbanstico, cesiones, sistemas genera-
les, red primaria, red secundaria, edificabilidad, usos, etc., se derivan de la legislacin urbanstica
autonmica, y son necesarios para la valoracin urbanstica, por lo que su conocimiento resulta
imprescindible para el tasador y para los operadores.
En resumen puede afirmarse, de forma general, que en la valoracin urbanstica el aprovecha-
miento urbanstico, deriva de la legislacin autonmica y el rendimiento o valor de repercusin de
la legislacin estatal.
2.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones
La legislacin urbanstica es cambiante, se ha modificado substancialmente en numerosas oca-
siones tal como se ha analizado anteriormente, y probablemente continuar cambiando, en funcin
de las circunstancias y de las opciones polticas en materia de suelo.
Al ser el suelo la materia prima necesaria para la produccin de viviendas y ser la vivienda un
derecho constitucional, es obligado que la poltica de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y
para las Administraciones Pblicas; lo que justifica su preocupacin para impulsar marcos jurdicos
que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales
de la sociedad.
Pero ello no es bice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea funcin de lo que se
puede construir en l, y esa relacin entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede
construir y su valor, debe establecerse con las tcnicas adecuadas, independientemente de qu es
y cunto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independien-
temente tambin, de quin sea su propietario, o a quin corresponda en cada caso el valor que el
suelo tiene.
LA LEY 169
Su valor, el valor del suelo, ser siempre consecuencia de su utilizacin inmobiliaria, y la mane-
ra en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valo-
racin.
Puede darse tambin la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de
su utilizacin inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legisla-
cin determinar si ello es as y en qu proporcin. En consecuencia, el valor deber repartirse
en varios derechos. La valoracin de todos y cada uno de ellos es objeto de las tcnicas de valo-
racin (vase captulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8).
2.3. VALORACIONES DE MERCADO
Valoraciones de mercado
Se han enumerado en el captulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que
puede referirse una valoracin inmobiliaria, siendo una de las finalidades ms frecuentes la deter-
minacin del valor a los nicos efectos de conocer su valor real en el mercado.
Las relaciones entre personas fsicas o jurdicas y el trfico inmobiliario hacen necesarias las
valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados.
Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio ms probable a que
puede venderse el bien inmueble, se aplicar el mtodo de comparacin con el mercado, con prio-
ridad a todos los dems mtodos, en todos los casos.
Si la utilizacin de este mtodo no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no
existir un mercado representativo, se calcular el valor por el mtodo de actualizacin de las ren-
tas, en el caso de inmuebles en explotacin y por un mtodo residual en el caso de suelos.
En general los criterios y mtodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de la
ECO/805/2003.
Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al mbito financiero e inmobi-
liario, a la valoracin de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportacin a su capital social
de inmuebles, para la segregacin, fusin, o disolucin, sern de aplicacin las Normas europeas de
valoracin (NEV), prcticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003.
Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en funcin de la finalidad concreta de la tasa-
cin y del objeto de tasacin con los mtodos de valoracin de las Normas tcnicas de valoracin
para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoracin, coincidentes
en lo esencial con aquellas.
2.4. NORMAS EUROPEAS DE VALORACIN (NEV)
Las Normas Europeas de Valoracin hacen referencia a todas las valoraciones del mundo finan-
ciero e inmobiliario:
Garanta de prstamos. Garanta hipotecaria.
Provisiones tcnicas de las compaas de seguros.
Garanta de depsitos e inversiones: FP, FII, SII.
170 LA LEY
Valoraciones para los estados financieros (valoracin de activos fijos).
Sociedades de desarrollo (sociedades comerciales, inmobiliarias y promotoras).
Evaluacin de negocios (fusiones, adquisiciones y ventas).
Valoraciones para los ndices de la propiedad inmobiliaria
(planes de pensiones colectivos especializados en bienes inmobiliarios.
En el mercado de valores, los ndices suministran una medida de actuacin dedicados al
seguimiento de la actuacin global.
Unin temporal de empresas y sociedades limitadas.
Propiedades internacionales.
En ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoracin inmobiliaria exigiendo una
competencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable:
Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarn que poseen la expe-
riencia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la tcnica
y conocimiento local necesarios (NEV 7.08).
De esta manera, el tasador debe tener la calificacin tcnica y la experiencia adecuada y se res-
ponsabiliza de ello; y si no la tuviere, est obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar
con un profesional adecuadamente cualificado. Pero adems es exigible que el tasador tenga cono-
cimiento del mercado local, debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que s lo tenga.
Complementariamente a las propias NEV, se han dictado directivas de la Comunidad Europea
que hacen referencia a la valoracin inmobiliaria.
Cuarta Directiva de la CE (78/660/CEE) (mantenimiento de los mtodos)
En la introduccin de la directiva se hace mencin a la necesaria homogeneidad de los sistemas
de valoracin:
considerar que la coordinacin de las disposiciones nacionales relativas a la estructura y al
contenido de las cuentas anuales y del informe de gestin, a las formas de evaluacin, as como
a la publicidad de estos documentos en lo que se refiere especialmente a la sociedad annima
y a la sociedad de responsabilidad limitada, reviste una importancia particular en cuanto a la pro-
teccin de los socios y de terceros ... considerar que deben coordinarse las diferentes formas de
valoracin en la medida necesaria para garantizar la posibilidad de confrontacin y la equivalen-
cia de las informaciones contenidas en las cuentas anuales.
Directiva de la Comunidad Europea (91/674/CEE) (mtodos)
La Federacin Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopcin de las Normas Interna-
cionales de Contabilidad. El GATT tambin a travs de la OMC y otros organismos internacionales
recomienda la utilizacin de Normas y mtodos comunes de valoracin.
La NEV 10.03. Remite, en Espaa, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres pri-
meras finalidades y la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituy a
la OM 30 Nov. 94 y la adapt a las NEV (y tambin a la LRSV 6/98).
Por tanto, en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garanta de
prstamos, Garanta hipotecaria, Provisiones tcnicas de las compaas de seguros y Garanta
de depsitos e inversiones: FP, FII, SII, es de aplicacin plena la ECO 805/2003; en el resto de las
LA LEY 171
finalidades antes citadas tambin lo es en cuanto a metodologa aplicable, pero teniendo en cuen-
ta adems las siguientes precisiones:
La valoracin de activos no dinerarios (estados financieros, evaluacin de negocios y
sociedades de desarrollo)
Los activos inmobiliarios susceptibles de valoracin para los estados financieros de sociedades
mercantiles o para la evaluacin de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa
ndole segn la siguiente clasificacin, debindose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia.
El objeto de la tasacin: tipos de activos:
A. Inmuebles ocupados por la propiedad, para la finalidad del negocio:
a) Propiedades para uso determinado (gasolineras, discotecas, aparcamientos).
b) Propiedades para uso no determinado (locales comerciales, oficinas).
B. Inmuebles de inversin: destinados a generar ingresos o plusvalas.
C. Inmuebles en exceso sobre las necesidades operativas del negocio.
D. Inmuebles que son existencias comerciales, considerados como activo circulante.
El valor de tasacin ser, en cada caso el siguiente (seleccin de bases de valoracin homogneas):
Valor de mercado: activos de inversin o como exceso a las necesidades operativas.
Valor de uso actual: inmuebles ocupados para la finalidad de la empresa.
Coste de reposicin depreciado (CRD): cuando no puedan establecerse valores basados en
el mercado.
Mtodos de valoracin
Los mtodos de valoracin que establecen las Normas Europeas de Valoracin (NEV 11.07.6) son:
Mtodo de comparacin
Mtodo de actualizacin de las rentas
Tcnicas de descuento de flujos de caja (DFC)
Valoracin residual
Coste de reposicin depreciado (CRD)
Es decir, los mismos mtodos que desarrolla la ECO/805/2003.
Las tcnicas de valoracin que se desarrollan en esta Normativa espaola estn plenamente
adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoracin.
2.5. VALORACIONES MERCANTILES
Valoracin de activos inmobiliarios para el trfico empresarial
Las valoraciones de activos no dinerarios de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles
deben realizarse de acuerdo con las NEV y por tanto con las tcnicas de la ECO/805/2003.
172 LA LEY
Un carcter ms reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos inde-
pendientes ante el registro mercantil, cuando la valoracin se refiere a sociedades annimas, y que
deben realizarse con carcter previo a la preceptiva inscripcin en dicho registro de modificaciones
de su capital social.
La intervencin del profesional de la valoracin inmobiliaria ante el registro mercantil viene moti-
vada por la ley de sociedades annimas, en particular por los artculos 38 y 39 que regulan las apor-
taciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoracin de ese tipo de activos por un
experto independiente y por los artculos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que
regulan ese proceso.
As el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece:
38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial. 1. Las aportaciones no dinerarias, cual-
quiera que sea su naturaleza, habrn de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios
expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que
reglamentariamente se disponga.
2. El informe de los expertos contendr la descripcin de cada una de las aportaciones no
dinerarias, con su datos registrales, en su caso, as como les criterios de valoracin adoptados,
con indicacin de si los valores a que stos conducen corresponden al nmero y valor nominal
y, en su caso, a la prima de emisin de las acciones a emitir como contrapartida.
El informe se incorporar como anexo a la escritura de constitucin de la sociedad o a la de
ejecucin del aumento del capital social, depositndose una copia autenticada en el Registro
Mercantil al presentar a inscripcin dicha escritura.
Se transcriben a continuacin los artculos de la Ley de sociedades annimas y del Reglamen-
to del Registro mercantil que hacen referencia a las valoraciones de activos no dinerarios.
LEY DE SOCIEDADES ANNIMAS. CAPTULO III
De las aportaciones. SECCIN PRIMERA
39. Aportaciones no dinerarias. Responsabilidad. 1. Si la aportacin consistiese en bienes
muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estar obligado a la entrega y
saneamiento de la cosa objeto de la aportacin en los trminos establecidos por el Cdigo Civil
para el contrato de compraventa, y se aplicarn las reglas del Cdigo de Comercio sobre el
mismo contrato en punto a la transmisin de riesgos.
2. Si la aportacin consistiere en un derecho de crdito, el aportante responder de la legiti-
midad de ste y de la solvencia del deudor.
3. Si se aportase una empresa o establecimiento, el aportante quedar obligado al sanea-
miento de su conjunto, si el vicio o la eviccin afectasen a la totalidad o a alguno de los elemen-
tos esenciales para su Normal explotacin.
Proceder tambin el saneamiento individualizado de aquellos elementos de la empresa
aportada que sean de importancia por su valor patrimonial.
REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. CAPTULO II
Del nombramiento de expertos independientes y de auditores de cuentas
302. Solicitud del nombramiento de expertos independientes. 1. La solicitud de nombra-
miento de uno o varios expertos independientes para la elaboracin de un informe sobre las
aportaciones no dinerarias a sociedades annimas o comanditarias por acciones se har
LA LEY 173
mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresan-
do las circunstancias siguientes:
1. Denominacin y datos de identificacin registral de la sociedad o, en su caso, el nombre
y apellidos de las personas que promuevan la constitucin de la sociedad, as como su domici-
lio.
2. Descripcin de los bienes, con indicacin del lugar en que se encuentren, as como el
nmero y valor nominal y, en su caso, prima de emisin de las acciones a emitir como contra-
partida.
3. Declaracin de no haberse obtenido en los ltimos tres meses otra valoracin de los mis-
mos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil.
4. Fecha de la solicitud.
2. La instancia deber ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la cons-
titucin de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad.
303. Tramitacin de la solicitud. 1. Presentada la instancia, se practicar en el Libro Diario
el correspondiente asiento, en el que se identificar al solicitante y al presentante, y se indica-
rn sucintamente los bienes a valorar.
2. Practicado el asiento de presentacin, se proceder a la apertura de un expediente nume-
rado, cuya existencia se har constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se
recogern todas las incidencias a que se refieren los artculos siguientes:
304. Nombramiento de expertos independientes. 1. Dentro de los quince das siguientes al
de la fecha de asiento de presentacin, el Registrador designar, conforme a las Normas que se
dicten y, en ausencia de stas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las perso-
nas fsicas o jurdicas que pertenezcan a profesin directamente relacionada con los bienes
objeto de valoracin o que se hallen especficamente dedicadas a valoraciones o peritaciones.
2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterognea o, aun no sindolo, o encuen-
tren en circunscripcin perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador podr nom-
brar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos.
3. En la resolucin por la que se nombre el experto o expertos independientes determinar
el Registrador la retribucin a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cl-
culo.
La retribucin de los expertos habr de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por
los respectivos Colegios Profesionales y a las Normas que a tal efecto se dicten por parte del
Ministerio de Justicia.
4. El nombramiento se har constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presen-
tada, uno de los cuales se entregar o remitir al solicitante, otro ser archivado en el Registro
y el tercero se remitir al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarn fotocopias dili-
genciadas a cada uno de los nombrados.
305. Incompatibilidades del experto. 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado
experto las establecidas para los peritos por la legislacin procesal civil.
2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deber excusarse inmediatamente ante
el Registrador, quien, previa notificacin a los interesados, proceder a la designacin de otro
nuevo.
306. Recusacin del experto. 1. En cualquier momento, antes de la elaboracin del informe,
los interesados podrn recusar al experto por concurrir causa legtima, comunicndolo al Regis-
trador, quien a su vez lo notificar al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia
de la fecha en que se recibe la notificacin.
Transcurridos cinco das desde la notificacin sin que el experto se haya opuesto compare-
ciendo ante el Registrador, se anular el nombramiento procedindose a otro nuevo.
174 LA LEY
2. Si el experto se opusiese a la recusacin, el Registrador, dentro de los dos das siguien-
tes, resolver segn proceda.
Contra la resolucin del Registrador podrn los interesados interponer recurso ante la Direc-
cin General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince das, a contar de la fecha
de notificacin de la resolucin.
307. Nombramiento a favor de un mismo experto. El nombramiento de un experto que ya
hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del ltimo ao deber ser puesto en
conocimiento de la Direccin General de los Registros y del Notariado.
308. Notificacin y aceptacin del nombramiento. 1. El nombramiento se notificar al exper-
to designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la
notificacin.
2. En el plazo de cinco das, a contar desde la fecha de la notificacin, deber el nombrado
comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se har constar por diligencia en
la instancia archivada en el Registro.
Aceptado el cargo, se extender el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de
expertos y auditores, indicndose el nmero de expediente.
3. Transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el desig-
nado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caducar su nombramiento, proce-
diendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento.
309. Plazo de la emisin del informe. 1. Los expertos elaborarn su informe por escrito razo-
nado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptacin del nombramiento.
Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a peticin del propio exper-
to, podr conceder un plazo mayor.
2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducar el encargo, procedindose por
el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber
incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.
310. Emisin del informe. Emitido el informe, el experto entregar el original a la persona
que hubiera solicitado su nombramiento y comunicar tal entrega al Registrador mercantil que
lo hubiera nombrado, quien lo har constar en el expediente, que cerrar en ese momento
mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignar asimismo al margen
del asiento del nombramiento.
311. Caducidad del informe. El informe emitido por el experto caducar a los tres meses de
su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso
prorrogar su validez tres meses ms, a contar desde la fecha de ratificacin.
312. Percepcin de la retribucin. 1. Los expertos percibirn la retribucin directamente de
la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si sta no se hubiera constituido,
de quien hubiera firmado la solicitud.
2. Los expertos podrn solicitar provisin de fondos a cuenta de sus honorarios antes de ini-
ciar el ejercicio de sus funciones.
313. Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusin y de escisin. 1. En caso de
fusin o de escisin de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos inde-
pendientes para la emisin del preceptivo informe se har individualmente por cada una de las
sociedades que participan en la fusin o de las sociedades beneficiarias de la escisin.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe podr ser comn a todas las socie-
dades de que participen en la fusin cuando stas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al
menos, una persona con poder de representacin por cada una de las sociedades interesadas.
LA LEY 175
La solicitud se presentar al Registrador mercantil del domicilio social de la absorbente o del
que figure en el proyecto de fusin como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntan-
do certificacin del proyecto de fusin emitida por cada uno de los rganos de administracin de
las sociedades solicitantes.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podr ser comn a todas las
sociedades beneficiarias de la escisin cuando stas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia,
al menos una persona con poder de representacin por cada una de las sociedades afectadas.
La solicitud se presentar en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera
de ellas, adjuntando certificacin del proyecto de escisin emitido por cada uno de los rganos
de administracin de las sociedades solicitantes.
2.6. VALORACIONES FISCALES
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Tcnicas
de Valoracin Catastral
Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contribu-
tivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto
sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de
valor de los terrenos (Plusvala), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros.
Las Normas de valoracin a los efectos del IBI son las Normas tcnicas de valoracin catas-
tral (NTVC) contenidas en el RD/1020/93.
A los efectos de plusvala se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores.
La valoracin de los inmuebles segn la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del
inmueble se obtiene por suma del valor del suelo ms el valor de la construccin, existiendo unos
coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en funcin
de las caractersticas del inmueble.
El mtodo de valoracin de la construccin es el del coste, mediante el valor de reposicin, cal-
culando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindo-
se, cuando proceda en funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias
contemplada en la Norma 13 para su adecuacin al mercado.
Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construccin, incluidos los bene-
ficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construccin.
La valoracin de la construccin a nuevo se hace a travs de un cuadro-marco a fin de posibili-
tar la valoracin masiva.
La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
Coeficiente H): antigedad de la construccin. Utiliza la depreciacin logartmica y se resume en
unos cuadros de coeficientes de depreciacin segn tres tipos de usos y tres categoras para cada uso.
(Vase captulo 3 apartado 3.1.2, en el que se detalla este procedimiento.)
Coeficiente I): estado de conservacin: Normal (1), regular (0,85), deficiente (0,50) o ruinoso (0,00).
La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del suelo
y de la construccin que son:
176 LA LEY
Coeficiente J): Depreciacin funcional o inadecuacin (0,80).
Coeficiente K): Viviendas o locales interiores (0,75).
Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histrico-artsticos u otro tipo
de proteccin):
Proteccin integral (0,70).
Proteccin estructural (0,80).
Proteccin ambiental (0,90).
Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco (0,80).
Coeficiente N): Apreciacin o depreciacin econmica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50).
En la Norma 15 se explicita la metodologa general para la elaboracin del cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones, de manera que facilite los trabajos a realizar, de una
forma mecnica y reciamente informatizable, que se concreta en el establecimiento de unas reas
econmicas homogneas del suelo y de las construcciones a las que se les asigna un mdulo bsi-
co de repercusin del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un mdulo bsico de cons-
truccin (MBC).
Las reas econmicas homogneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geogrficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nente construccin, tiene una similitud en sus caractersticas que permite obtener una modulacin
de su comportamiento. En general las reas econmicas homogneas son asimilables al concep-
to de trmino municipal, aunque en los enclaves geogrficos con diferentes valores medios de mer-
cado, pueden definirse varias reas dentro de un mismo trmino municipal.
En lo que se refiere a la valoracin de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarro-
llndose en la Norma 16.
Norma 16. Modulacin de valores.
Considerando todos los factores que intervienen en la formacin del valor del producto inmobi-
liario, se establece la siguiente expresin:
Es decir: Vr = (Vv/1,4 x FL) - Vc
En la que:
Vv = Valor en venta del productor inmobiliario, unitario (/m).
Vr = Valor de repercusin del suelo, unitario (/m).
Vc = Valor de la construccin, unitario (/m)
FL = Factor de localizacin, que evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios an-
logos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socioeconmicas de
carcter local, que afecten a la produccin inmobiliaria.
LA LEY 177
Vv = 1,4 (Vr + Vc) x FL
2.6.2. La utilizacin de las Normas Tcnicas de valoracin catastral en las valoraciones urba-
nsticas
Las Normas tcnicas de valoracin catastral (NTVC) son de aplicacin muy sencilla y no son
utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. As en su Norma I. mbito de
aplicacin se cita: las presentes Normas son de aplicacin para calcular el valor catastral de los
bienes de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario
urbano.
Una excepcin a ese criterio lo constituye la valoracin de construcciones a efectos urba-
nsticos, en las que la LRSV 6/98, en su art. 31 remite especficamente a dichas Normas. La
aplicacin de este criterio, en la prctica, consiste en determinar el valor de la construccin a
nuevo por comparacin con modelos de los que se conoce el coste (consultando revistas
peridicas especializadas que los publican), y no aplicando los valores del cuadro-marco de la
ponencia, que pueden estar desfasados o no ser adecuados a la construccin concreta que se
valora.
Posteriormente se utilizan las tcnicas de depreciacin contenidas en la Norma 13 en la que
establece los coeficientes correctores.
En el subcaptulo anterior cuando se han abordado las valoraciones urbansticas, y en el cap-
tulo 5 cuando se abordan de manera detallada, se hace mencin a la utilizacin, o no, de la Norma
16 en aplicacin del mtodo residual al que se refiere el art. 28 de la LRSV 6/98. Cabe considerar
que la formula de la Norma 16 del RD 1020/93, es una frmula, no un mtodo, y los arts. 27 y 28
de la LRSV 6/98 se refieren a mtodo y no a frmula:
La frmula de la Norma 16 establece una relacin constante entre el valor del producto inmobi-
liario terminado Vv y los costes de la construccin con sus gastos, relacin que fija en 1,4.
Consciente de que esta generalizacin puede no ser adecuada para todos los inmuebles, esta-
blece una correccin con el coeficiente FL, que modula el ratio 1,4, segn las caractersticas de la
construccin y circunstancias socioeconmicas de carcter local. Pero no establece como, ni con
qu criterios se determina o se calcula FL. Est reconociendo que la relacin 1,4 no es constante,
y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica en
las Normas tcnicas de valoracin catastral, la manera o el mtodo para fijar Fl.
En contraposicin las Normas de valoracin de garanta, fijan una b, margen bruto de la promo-
cin, variable y dependiente del tipo de uso, remitindose a la realidad del mercado, pero fijando
por defecto unos ratios mnimos que son variables en el tiempo; establecen as un mtodo para
establecer la relacin entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste.
En el diccionario de la lengua espaola, RAE, Mtodo, se define de la siguiente manera:
3. acepcin, Mtodo: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y ense-
arla.
Desde un punto de vista tcnico no puede considerarse que las Normas Tcnicas de Valoracin
Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un mtodo residual de valoracin, entendiendo
como mtodo el conjunto de criterios, procedimientos y sistemas que contemplando las circunstan-
cias del momento a que debe referirse la valoracin y las caractersticas del bien, sirva para calcu-
lar o determinar el valor en funcin de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es
decir, para hallar la verdad del valor y explicarla). La Norma 16 no establece un mtodo, sino una
178 LA LEY
frmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y especfica las circunstancias
del momento que influyen en el valor, econmicas y financieras, ni las caractersticas del propio
bien. No se trata de un mtodo sino simplemente de una frmula, de uso sencillo y aplicacin sim-
ple, que sirve, y bien, para determinar de forma genrica, global y aproximativa la relacin entre el
valor de mercado, el valor de la construccin y el valor del suelo. Slo a esos dos factores: coste
de la construccin y valor de mercado del producto inmobiliario acabado, condiciona el valor del
suelo, sin tener en cuenta otros muchos factores que tambin influyen, y mucho, en dicho valor,
como son:
Coste del dinero (tasa libre de riesgo).
Riesgo de la operacin en funcin del tipo de producto inmobiliario de que se trate.
Riesgo de mercado en funcin de las circunstancias del emplazamiento y duracin de la inver-
sin; sabido es que cuanto ms altas sean las tasas de actualizacin ms margen bruto debe-
r contemplarse en la promocin inmobiliaria y menor ser el valor del suelo, por el contrario
en momentos de gran estabilidad econmica, y en mercados muy seguros o muy competiti-
vos, las tasas sern ms bajas y los valores del suelo sern mayores.
En favor de la utilizacin de la frmula juega la gran simplicidad de su utilizacin, que natural-
mente es al mismo tiempo su mayor inconveniente: la falta de precisin.
Hubo un tiempo en que poda argirse, para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables
que, sabiendo que influyen en el valor, la frmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado
anteriormente; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero,
el inters de la Deuda Pblica y el ndice de precios al consumo son elaborados con rigor por la
Administracin y conocidos en cada momento sin dificultad. Otros datos necesarios, como el factor
tiempo o duracin media de la operacin inmobiliaria en la que se basa el mtodo residual pueden
ser evaluados por un tcnico experimentado con bastante precisin.
Un ltimo argumento pudo ser la carencia de un sistema metodolgico, un autntico mtodo,
que estuviera homologado o aceptado por el Sistema Normativo, argumento que desde la publica-
cin en el BOE de 13 de diciembre de 1994 de la Orden Ministerial del Ministerio de Economa de
30 de noviembre de 1994 (sustituida por la ECO/805/2003) sobre Normas de valoracin de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras, tambin carece de sustento; ya que las cita-
das Normas establecen con rigor y precisin en qu consiste el mtodo residual de valoracin de
suelo, fijando las variables que deben tenerse en cuenta y parametrizndolas.
Aplicando las tcnicas del mtodo residual esttico de las valoraciones de garanta a las Nor-
mas Tcnicas de Valoracin Catastral, con el fin de determinar el factor de localizacin que sera
necesario aplicar para que los valores de repercusin del suelo coincidiesen, se obtienen los
siguientes datos.
LA LEY 179
Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004, 2005, 2006), los factores FL son muy pr-
ximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificacin de edificios comerciales, residen-
cias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la frmula catastral con
el ratio 1,4, proporcionara valores del suelo correctos.
Para el uso industrial, la aplicacin del 1,4 proporciona valores del suelo excesivos, debindose
aplicar un factor corrector de 1,035.
Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que
la aplicacin directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de
un 15% inferior).
2.7. TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS
Son tasaciones que permiten, para finalizar la va administrativa, revisar el valor que sirve de
base a un impuesto, con el fin de modificar la cuanta de ste.
Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de
comprobacin del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los tri-
butos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las regu-
le, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad.
Para que pueda existir una tasacin pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos
previos:
180 LA LEY
Clculo del valor del factor de localizacin Fl
en aplicacin de los criterios de la ECO /805/2003 a las NTVC (RD/1020/93)
considerando unos gastos comerciales y financieros del orden del 4 % sobre el Valor en venta
(las NTVC los consideran incluidos en el margen)
ejemplo para un valor de mercado de 3000 y un coste de la construccin de 1000
VV Ci=Cc Gcf b F VS Fl VS2
Valor
en venta
o valor
de
mercado
Costes
de
construccin
y gastos
Gastos
financieros
y
comerciales
Margen bruto
mnimo
segn
ECO
Valor
de
repercusin
del suelo
segn
ECO
Valor de
repercusin
del suelo
segn
formula
de la Norma
16 con FI=1
Factor
de
localizacin
equivalente
Comproba-
cin
del valor de
repercusin
calculado
con la
formula
catastral
y con el FL
anterior
Viviendas 1 3000 1000 120 0,18 1340 1142,9 0,916 1340
Viviendas 2 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Oficinas 3000 1000 120 0,21 1250 1142,9 0,952 1250
Comerciales 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Industriales 3000 1000 120 0,27 1070 1142,9 1,035 1070
Plazas de aparcamiento 3000 1000 120 0,20 1280 1142,9 0,94 1280
Hoteles 3000 1000 120 0,22 1220 1142,9 0,965 1220
Residencias de estudiantes 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Residencias de tercera edad 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
Otros 3000 1000 120 0,24 1160 1142,9 0,992 1160
1) Que exista legitimidad para promover la tasacin, legitimacin que la Ley General Tributaria
otorga a los sujetos pasivos del impuesto, pero tambin aquellos que tengan derechos que puedan
resultar afectados por la decisin que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren inicia-
do y aquellos otros cuyos intereses legtimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolu-
cin y se personen el procedimiento en tanto no haya recado resolucin definitiva.
2) Preexistencia de una actuacin administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de
una valoracin materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en:
Liquidacin basada en valores comprobados administrativamente.
Comprobacin de valores debidamente notificados.
La notificacin del acto valorativo, debe incluir, necesariamente, el ofrecimiento expreso de la
Tasacin Pericial contradictoria como alternativa de oposicin a la valoracin, al igual que los
correspondientes recursos y la indicacin del rgano y plazos para promover la tasacin.
3) Solicitud de tasacin pericial contradictoria formulada en plazo, quince das hbiles desde el
siguiente a la notificacin de la liquidacin efectuada sobre la base de los valores.
Es decir, es preciso que exista una valoracin administrativa que d lugar a una liquidacin, que
el que la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo.
Una vez acordada la prctica de la Tasacin Pericial contradictoria, sta se desarrolla del
siguiente modo:
Valoracin pericial de la administracin:
Debe llevarse a cabo por personal del servicio tcnico correspondiente con ttulo adecuado a
la naturaleza de los bienes y derechos a valorar.
Formularse en un plazo de quince das hbiles.
Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar
fundamentada.
Si la valoracin pericial de la administracin no estuviera fundamentada o estuviera redactada
por tcnico sin titulacin acadmica adecuada es fcilmente impugnable.
Valoracin pericial del interesado:
Recibida la anterior en la oficina gestora, sta dar traslado al interesado para que pueda for-
mular su valoracin.
Esta valoracin debe cumplir los mismos requisitos que la valoracin pericial de la administracin:
El interesado debe designar a un perito con ttulo adecuado a la naturaleza del bien o derecho
a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoracin y la liquidacin de la
administracin.
La valoracin debe ser presentada en quince das hbiles.
Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fun-
damentada.
LA LEY 181
Aceptacin automtica de la valoracin del interesado:
Si la valoracin de la administracin no excede en ms de un 10%, ni de una cuanta de 120.000
de la del interesado se produce la aceptacin automtica del valor propuesto por el interesado.
Valoracin del perito tercero.
Si la valoracin administrativa supera los lmites fijados para la aceptacin automtica de la valo-
racin del interesado es la valoracin del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la
valoracin de los bienes y derechos en el procedimiento.
Se regula por las siguientes Normas:
Designacin: la designacin se efecta por sorteo entre profesionales inscritos en las correspon-
dientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasacin de
las inscritas en el registro del Banco de Espaa.
Calificacin profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho.
Plazo: quince das (la tasacin debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la de
cuando se realiza la tasacin).
Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoracin con absoluta libertad, pero
deber ceirse a la Normativa vigente que corresponda en funcin de la finalidad y el objeto de la
tasacin.
Honorarios: a peticin del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente en el
Banco de Espaa, y si en el plazo de diez das, alguna de las partes no lo hubiera realizado, auto-
mticamente prevalecer la valoracin de la parte depositante con independencia de la diferencia
entre ambas valoraciones.
Si el valor de la tasacin del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente por
el interesado, ste deber abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoracin es menor, los
honorarios sern satisfechos por la administracin.
Resolucin del expediente:
Por aplicacin de la tasacin del perito tercero.
Por no designacin del perito tercero.
Por aceptacin automtica de la valoracin del interesado.
Por falta de depsito de los honorarios del perito tercero.
A la vista del resultado obtenido de la tasacin parcial contradictoria, la oficina confirmar o rec-
tificar la liquidacin inicial, pero puede darse el caso de que sta no contemple la valoracin del
perito tercero, que aunque goza de la presuncin de acierto no vincula al organismo liquidador.
Los Tribunales econmico-administrativos y los Jurisdiccionales pueden revisar por cuestiones
de fondo las liquidaciones giradas sobre la base de la valoracin del perito tercero.
En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan debern aplicar los mtodos y
tcnicas de valoracin que correspondan a la finalidad de la tasacin.
182 LA LEY
CAPTULO TERCERO
Mtodos de valoracin
3.1. MTODO DEL COSTE: VRB Y VRN
3.1.1. Principio en el que se fundamenta
El mtodo del coste est basado en el principio del valor residual que dice:
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Definicin segn la ECO 805/2003 sobre Normas de Valoracin de bienes inmuebles y de deter-
minados derechos para ciertas finalidades financieras.
Esta definicin nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideracin como un componente ms del beneficio y
su cuantificacin como un coste adicional.
3.1.2. Qu permite hacer y obtener. Definicin
Permite calcular el Coste de Reemplazamiento-reposicin bruto o neto de toda clase de edificios
y elementos de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o terminados, incluso para
la hiptesis de terminacin del edificio.
El Coste de Reemplazamiento-reposicin es el coste total estimado de reemplazar el inmueble
valorado por otro de iguales caractersticas y calidad realizado con materiales y tecnologa actua-
les.
Ahora bien, cmo define el Diccionario de la Lengua Espaola estos conceptos?
* Reponer es volver a poner una cosa en el estado de que antes tena.
* Reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces.
De donde se deduce que, en la gran mayora de los informes, semnticamente es ms correc-
to utilizar la palabra REEMPLAZAMIENTO.
LA LEY 183
3.1.3. A qu clase de inmuebles es aplicable
El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio.
Como coste, en sentido estricto, no sera aplicable a los inmuebles al tener estos el componen-
te suelo ya que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el mtodo del coste; esta difi-
cultad se salva, en la prctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros mto-
dos) como un coste ms del proceso de produccin inmobiliaria.
3.1.4. Para qu fines es aplicable el mtodo del coste
El mtodo del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines:
1. Valoracin del coste de un proyecto en construccin.
2. Valoracin de edificaciones en un proyecto de expropiacin.
3. Valoracin de edificaciones en los supuestos de ruina.
4. Valoracin de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelacin.
5. Clculo de las amortizaciones.
6. Clculo del coste de emplazamiento de algn activo fijo que se prev construir directamente
por una empresa.
7. Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
8. De certificaciones para las entregas parciales de prstamos hipotecarios a la construccin.
9. Valoracin para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotacin econmica.
3.1.5. Procedimiento de obtencin y formulacin matemticas
El Mtodo del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Merca-
do correspondiente al solar ms el Coste de Construccin del edificio ms los gastos necesarios
para edificar el inmueble.
El clculo del Coste de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe rea-
lizar la persona (fsica o jurdica) que va a construir un edificio determinado.
El Coste de Reemplazamiento (Reposicin) puede calcularse como:
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (VRB) (a nuevo).
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN) (a la situacin real que presenta a la fecha de
la valoracin).
3.1.6. La utilizacin del mtodo del coste en la normativa de valoracin del mercado hipote-
cario
Es obligatorio su clculo aunque sea a efecto meramente informativo, por lo tanto se calcula en
todos los edificios y elementos de un edificio, en proyecto, construccin o rehabilitacin o termina-
dos e incluso para la hiptesis de edificio terminado.
184 LA LEY
Puede convertirse en valor de tasacin (en inmuebles ligados a explotaciones econmicas y edi-
ficios en construccin o rehabilitacin sin consideracin alguna del edificio terminado) en la ECO
805/2003.
Tambin se utiliza para calcular el valor de seguro de incendios y sirve para realizar el segui-
miento de las inversiones en ejecucin, determinando el coste y porcentaje de obras realizadas en
cualquier momento.
3.1.7. Su utilizacin en la normativa catastral (RD 1020/93)
El RD 1020/93 en el que se aprueban las Normas Tcnicas de Valoracin, y el cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmue-
bles, de los de naturaleza urbana, dice en la Norma 12:
1. Para valorar las construcciones se utilizar el valor de reposicin, calculando su coste
actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindose, cuando
proceda, en funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias contem-
pladas en la norma 14 para su adecuacin al mercado.
Se entender por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecucin, incluidos los
beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construc-
cin.
Como vemos, el RD 1020/93, no incluye los G
AP
en el coste a nuevo que en cambio s incluye
la ECO 805/2003.
La norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
Coeficiente H). Antigedad de la construccin.
Coeficiente I). Estado de conservacin.
3.1.8. Su utilizacin en la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones
En el artculo 31.2 de la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones dice:
El valor de las edificaciones, que asimismo se calcular con independencia del suelo, se
determinar de acuerdo con la normativa catastral en funcin de su coste de reposicin, corre-
gido en atencin a la antigedad y estado de conservacin de las mismas.
El mtodo de coste tambin sirve para valorar las obras e instalaciones que hace referencia el
artculo 31.1 de la Ley 6/98, que dice:
Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por
su carcter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinacin del valor
del terreno se valorarn, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de
Expropiacin Forzosa y su importe ser satisfecho a sus titulares.
Es nuestra opinin que la Ley 6/98 define como instalaciones a todas las edificaciones y obras
secundarias, anejas dependientes o no de otras de carcter principal y cuya finalidad es mejorar el
funcionamiento del conjunto o dotarlo de algn servicio o uso.
LA LEY 185
CAPTULO 3: MTODOS DE VALORACIN
Podemos dividirlas en dos grupos, a efectos valorativos:
Instalaciones de tipo permanente: son aquellas construidas con carcter definitivo y con idea
de mejorar las condiciones de uso de un edificio principal.
Ejemplo: las obras de urbanizacin interior, los garajes, las piscinas, las pistas polideportivas,
la jardinera decorativa.
Instalaciones de tipo provisional: son aquellas levantadas con carcter temporal para cumplir
una misin especfica, acabada la cual se desmantela o desmonta.
Ejemplo: casetas prefabricadas, desmontables y transportables, etc.
Es evidente que al hablar de obras, la Ley 6/98 se refiere a las obras de urbanizacin exterior
de los terrenos, ya que cualquier otro tipo de obra queda incluida en los conceptos de edificacio-
nes e instalaciones.
Deberemos aplicar el Coste de Reemplazamiento a las edificaciones, instalaciones y obras a las
que hace referencia el artculo 31 de la ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones.
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (CRB) (a nuevo)
Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo es la suma de las inversiones necesarias para
reemplazar, en la fecha de la valoracin, un activo por otro nuevo y moderno de las mismas carac-
tersticas (con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnologa
y materiales de construccin actuales.
Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecucin por contrata de la
edificacin a nuevo y de todos los gastos generales imprescindibles del proceso edificatorio; calcu-
lados todos ellos a precios actuales.
El VRB de un inmueble se calcular sumando los siguientes componentes:
F: Valor de mercado del suelo.
C
C
: Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal la suma del coste cons-
tructor, es decir, coste de ejecucin material ms gastos y beneficios del constructor.
I
N
: Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisi-
cin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de obra
nueva del inmueble.
H: Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.
L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.
G
AP
: Gastos de administracin del promotor.
Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.
186 LA LEY
V.R.B = F+ C
C
+
N
+ + + +
AP
No se consideran gastos necesarios para el clculo del Coste de Reemplazamiento los siguientes:
B
P
: El beneficio del promotor.
G
F
: Los gastos financieros de cualquier clase.
G
C
: Los gastos de comercializacin de las unidades funcionales que componen el inmueble.
Es decir, en la frmula aditiva que desarrolla el valor de mercado (que se analiza en el apartado 3.2),
el coste de reposicin (o valor de reemplazamiento) es una parte de los primeros sumandos:
Mientras que los tres ltimos sumandos, forman parte del valor de mercado pero no del coste.
El mtodo de clculo del Coste de Reemplazamiento bruto es un mtodo directo porque, teri-
camente, parte del conocimiento del valor del terreno y de todos los dems gastos.
Con el mtodo del coste se obtiene una excelente indicacin al valor, ya que nadie pagara por
una propiedad ms de lo que le costara comprar el terreno, y de lo que le costara construir el edi-
ficio, con unos mrgenes razonables de beneficio.
Igualmente, las cantidades monetarias, obtenidas con el mtodo de coste comparndolas con
las obtenidas con el mtodo de comparacin con el mercado y con el mtodo de actualizacin de
las rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado transforma coste en valor.
Veamos los factores que intervienen en el clculo del Coste de Reemplazamiento Bruto.
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs)
Se puede obtener el valor del suelo por:
Comparacin de ventas similares existentes en el mercado (mtodo de comparacin).
Por aplicacin del Mtodo del Valor Residual a los valores de referencia del mercado inmobi-
liario (F, Vs).
El Valor de Repercusin de Suelo (F, V
s
) se define como el cociente entre el Valor de Mercado
del solar urbanizado y la superficie construida o construible, sobre y bajo rasante.
La repercusin del suelo, su valor, se puede obtener:
Directamente en euros/m
2
parcela (parcelas para viviendas unifamiliares, y en algunos casos
naves industriales).
En euros/m
2
construido, para el resto de los inmuebles, para cada uno de los diferentes usos
funcionales (viviendas, oficinas, locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.
LA LEY 187
V
M
= F + C
C
+ I
NR
+ H + L + T + G
AP
+ G
F
+ G
C
+ B
P
V.R.B.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin, el valor de mercado del terreno se sustituir por el
valor de mercado previo al inicio de las obras de edificacin a rehabilitar (suelo + construccin exis-
tente utilizable).
3.1.9.2. Coste de construccin a nuevo (Cc)
El coste de construccin por contrata, a nuevo es la inversin total o coste necesario para reem-
plazar el edificio valorado por otro completamente nuevo y moderno de iguales caractersticas y
calidad realizada con materiales y tecnologa actuales.
El coste de la construccin es el resultado de un proceso industrial, y se obtiene como suma de
los costes que intervienen en el proceso:
1. Coste de Ejecucin Material de las obras.
2. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora.
3. Beneficio de la empresa constructora.
4. Coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela.
Es decir, la suma de todos los gastos e inversiones necesarias para construir fsicamente el edi-
ficio.
1. Para la determinacin del Coste de Ejecucin Material podemos utilizar los siguientes mtodos:
a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado.
c) Actualizacin del coste histrico.
d) Utilizacin del mtodo unitario.
a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo
Requiere la descomposicin del edificio en partidas unitarias, elementos y subelementos, a cada
uno de los cuales deben aplicarse los costes de materiales, mano de obra y medios auxiliares.
Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy exacto, en la metodologa
de la valoracin.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado
Consiste en aplicar un precio unitario a cada componente de la construccin (cimentacin,
estructura, albailera, cubierta,...) previa medicin de los mismos.
Tampoco suele utilizarse por seguir siendo laborioso, aunque bastante menos que la anterior.
c) Actualizacin del coste histrico
Conocido el coste original del inmueble consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficien-
te que convierta los costes iniciales en euros actuales.
Es difcil conocer la evolucin de los costes de construccin a lo largo del tiempo y por tanto slo
se utiliza en algunos casos muy concretos, de los que es difcil conseguir costes comparables,
188 LA LEY
como por ejemplo: valoracin de puertos deportivos, remontes de estacin de esqu, parques de
atracciones y otros.
d) Utilizacin del mtodo unitario
Consiste en estimar un Coste Unitario para el inmueble que se tasa, en funcin de las caracte-
rsticas del mismo, en cuanto a uso funcional, tipologa constructiva, materiales empleados y tec-
nologa utilizada.
El coste de ejecucin material unitario depende de:
El uso del inmueble (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial,...).
La tipologa edificatoria (aislada, pareada, adosada, entre medianeras,...).
Las caractersticas constructivas.
La tecnologa adoptada.
Para la estimacin del coste de ejecucin material de las diferentes tipologas constructivas se
deben consultar las siguientes fuentes de informacin, con el siguiente orden de prioridad:
1. Empresas constructoras de la zona.
2. Profesionales tcnicos con experiencia de la zona.
3. Promotores inmobiliarios de la zona.
4. En revistas especializadas del sector inmobiliario y de la construccin.
Este mtodo unitario es el ms sencillo y prctico, y por lo tanto es el que ms se utiliza en la
metodologa de la valoracin inmobiliaria.
Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se pueden distribuir de la siguien-
te forma:
1. Gastos generales de la obra que incluyen:
1.1. Personal tcnico (jefe de obra, encargados,...).
1.2. Servicios (electricidad, agua,...).
1.3. Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obras, vestuarios,...).
1.4. Instalaciones de seguridad (maquinaria, andamios, barandillas, vallas,...).
2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por:
2.1. Personal (direccin, tcnicos, asesora jurdica, asesora fiscal, administracin,...).
2.2. Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo,...).
2.3. Local (oficina, telfono, mobiliario,...).
3. Beneficio del constructor: debe considerarse el beneficio de la empresa constructora, aten-
diendo al porcentaje habitual en la contratacin de obras, del tipo como la que corresponde
al inmueble que se est valorando, en la fecha a la que se refiere la valoracin, y a la zona
donde est emplazada la construccin.
4. Coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela. Es especialmente relevan-
do en los casos de edificacin aislada y frecuentemente se incorpora al coste de ejecucin
LA LEY 189
material, ya que tambin viene incrementado por los gastos generales del constructor y su
beneficio industrial.
Todos los costes econmicos y ratios medias del sector de la produccin inmobiliaria sern obte-
nidos a partir del anlisis del mercado de la construccin en la zona donde se est valorando.
Deben de ser valores y ratios medias de empresas constructoras y promotoras de la zona y no
de una en particular.
No se incluirn en el coste de ejecucin material el coste de los elementos no esenciales de la
edificacin que sean fcilmente desmontables o recuperables.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor indi-
vidualizado de los elementos de la edificacin que le confieren este carcter particular.
En resumen el coste de construccin por contrata (C
C
) es:
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR)
Son los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para:
La adquisicin del terreno o edificio a rehabilitar.
La escritura de declaracin de obra nueva y posible escritura de divisin horizontal.
El acta notarial de terminacin de las obras.
El impuesto de bienes inmuebles (IBI) que grava la propiedad de los terrenos durante el perio-
do de la construccin.
Parte de los gastos slo afectan al solar (adquisicin del terreno), como son:
Impuesto de transmisiones patrimoniales, si se trata de actividad patrimonial (6%-7%). En
caso de tratarse de una actividad empresarial se devenga IVA por la compra, impuesto recu-
perable y por tanto no deber tenerse en cuenta.
Impuesto por actos jurdicos documentados.
Gastos del notario por la escritura de compraventa.
Gastos de inscripcin en el registro de la propiedad de la escritura de compraventa.
Pero los restantes gastos (escritura de declaracin de obra nueva, divisin horizontal, acta de
terminacin de las obras, y otros) afectan al suelo y a la construccin conjuntamente.
3.1.9.4. Honorarios Tcnicos (H)
Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el proyecto y en la ejecucin de la
obra de construccin: proyecto bsico, proyecto de ejecucin, proyectos especficos de instalacio-
nes de electricidad y fontanera, proyecto de instalaciones de telecomunicacin, estudio de seguri-
dad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalacin de energa solar, de movilidad
190 LA LEY
C
C
= C
EM
+ G
GC
+ B
C
y otros; y de la direccin de las obras; incluyendo la ejecucin y direccin de todos los proyectos
anteriores.
Tambin se computarn los honorarios por el control de calidad de los materiales, proyecto de
emergencia, los proyectos de instalacin de las actividades y otros.
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construccin (L+T)
Se incluyen las tasas por tramitacin y obtencin de la licencia municipal de obras, ocupacin
de la va pblica, vallados,... as como el impuesto por la realizacin de las obras sometidas a licen-
cia municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de la obra, pudien-
do existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de proyecto.
3.1.9.6. Gastos de administracin del promotor (GAP)
Se incluyen, entre los gastos de administracin, todos los gastos necesarios que tiene que realizar
el promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de edificacin, como son:
Salarios del personal de la promotora.
Material.
Alquiler o amortizacin del local.
Se debern adoptar las ratios medias correspondientes a promotores inmobiliarios de la zona
del tamao adecuado a la edificacin objeto de valoracin, independientemente del promotor espe-
cfico que promueve las obras.
En ningn caso deben considerarse como gastos de administracin del promotor los siguientes:
El beneficio del promotor.
Los gastos financieros de la promocin inmobiliaria.
Los gastos de comercializacin de las diferentes unidades funcionales que componen la pro-
mocin.
Para las valoraciones reguladas por la orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. NVBIEF (Mer-
cado de garanta) al calcular el CRB en inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin, para
la hiptesis de edificio terminado, se podr aplicar un coeficiente corrector a las unidades de obra
existente en el momento de la tasacin, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo pre-
visto de terminacin de la obra, sin superar el incremento del ndice de precios al consumo previs-
to oficialmente para el ao en curso.
3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real)
El valor de reemplazamiento neto (VRN) o a su situacin actual es el resultado de deducir del
valor de reemplazamiento bruto o nuevo la depreciacin acumulada que tenga el activo en la fecha
de la valoracin.
LA LEY 191
El VRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminado.
Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto Depreciacin acumulada
VRN = VRB Dep. Fsica Dep. Funcional Dep. Ecolgica.
3.1.10.1. La depreciacin. Tipos
La depreciacin es la prdida de valor que experimenta un edificio en su situacin actual respec-
to a la que tendra si se construyese de nuevo en la actualidad. Incluyen todos aquellos factores
que ocasionan prdida de valor o atraccin y, por tanto, disminucin de su valor.
La Depreciacin Acumulada u obsolescencia es toda prdida de valor hasta la fecha de valora-
cin, originada por razones:
Fsicas............. uso, desgaste, antigedad, estado de conservacin del edificio.
Funcionales..... obsolescencia del edificio.
Econmicas.... externos al propio edificio.
Ecolgicas...... medioambientales.
La depreciacin fsica es la prdida de valor causada por una reduccin en la utilidad del edi-
ficio debido a causas mecnicas o qumicas, motivadas por la antigedad, el estado de conserva-
cin, los agentes atmosfricos externos (lluvia, viento, nieve,...), el uso, el desgaste, el medio
ambiente, averas, conservacin inadecuada, etc.
La depreciacin fsica puede ser subsanable o incurable. Ser subsanable si el coste de ade-
cuacin es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario ser
incurable.
La depreciacin funcional produce una prdida de valor causada por falta de utilidad funcional
en la distribucin y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la propiedad, o por
un exceso de costes operativos, para la funcin a las que se destina y fue diseado o reformado.
Est motivada por las deficiencias en el diseo arquitectnico, instalaciones o materiales de
construccin inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnolgico,... Tambin
podr ser subsanable o incurable.
La depreciacin econmica es la prdida de valor causada por influencias econmicas desfa-
vorables que normalmente tienen lugar fuera de la edificacin, ya sea por desplazamientos de
carcter poblacional (social, cuantitativo,...), desplazamientos comerciales (edificios no utilizados
en funcin del principio del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento urbanstico, cam-
bio de las ordenanzas municipales, exceso de oferta. Tambin podr ser subsanable o incurable.
La depreciacin ecolgica produce una prdida de valor como consecuencia del incumplimien-
to de las normas medioambientales o ecolgicas existentes. Es importante, en el caso de las gran-
des instalaciones industriales y grandes obras pblicas.
El coeficiente de depreciacin traduce en porcentaje los gastos que conllevara volver a dejar el
edificio como si estuviera nuevo.
192 LA LEY
La depreciacin acumulada que fijan las diferentes normas fiscales (basadas por lo general en
la antigedad y conservacin de los activos inmobiliarios) rara vez coincide con la depreciacin real
existente, en la fecha de la valoracin.
Las curvas de depreciacin teniendo en cuenta la coyuntura econmica del mercado inmobilia-
rio pueden presentar las siguientes variaciones:
Existen diversos mtodos para la determinacin de la depreciacin fsica, es decir la motivada
por la antigedad de edificio y su esperada vida econmica til.
Estos mtodos normalmente no tienen en cuenta el estado de conservacin del edificio.
3.1.10.2. Depreciacin lineal
Es una depreciacin constante a lo largo del tiempo.
La ratio de depreciacin lineal viene dada por el coefi-
ciente:
Su representacin grfica es una recta.
La depreciacin lineal es incorrecta porque los inmuebles
no se deprecian de forma constante a lo largo de su vida til.
LA LEY 193
Valor
Suelo
Tiempo
CURVA DE DEPRECIACION EN EPOCAS DE
CRISIS INMOBILIARIAS
Valor
Suelo
Tiempo
CURVA DE DEPRECIACION EN EPOCAS DE
BONANZAS INMOBILIARIAS
D
Valor
Suelo
CURVA DE DEPRECIACIN EN POCAS
DE CRISIS INMOBILIARIAS
CURVA DE DEPRECIACIN EN POCAS
DE BONANZAS INMOBILIARIAS
Tiempo
Antigedad
Vida til
3.1.10.3. Depreciacin progresivamente creciente
Se produce una depreciacin progresivamente cre-
ciente cuando los edificios no tienden a unas ratios de
depreciacin constante, sino que su prdida de valor
tiende a acentuarse con el paso del tiempo.
La ratio de depreciacin lineal viene dada por el coe-
ficiente:
Su representacin grfica es una parbola.
Este sistema de depreciacin es frecuente en el mer-
cado inmobiliario, en periodos de crecimiento econmi-
co y fuerte incremento de los precios, y es infrecuente
en el resto de las situaciones de mercado.
3.1.10.4. Depreciacin progresivamente decreciente
Est basada en que los edificios experimentan una
depreciacin ms acusada al inicio de su vida til que
en su madurez y/o decadencia.
Normalmente esta depreciacin progresivamente
decreciente es la que ms se ajusta a un comporta-
miento razonable, econmicamente hablando, del mer-
cado inmobiliario.
La ratio de depreciacin progresivamente decrecien-
te viene dada por el coeficiente:
Su representacin grfica es una parbola que tien-
de hacia el infinito en el tiempo.
3.1.10.5. Clculo de la depreciacin fsica
3.1.10.5.1. Segn la normativa de valoracin del mercado hipotecario. Orden ECO 805/2003
A) Se calcula aplicando la tcnica de la depreciacin lineal mencionada anteriormente.
194 LA LEY
Valor
Suelo
Tiempo
100 *
2
D
Valor
Suelo
Tiempo
D
1
Antigedad
Vida til
Antigedad
Vida til
LA DEPREACIN PROGRESIVAMENTE
CRECIENTE
LA DEPREACIN PROGRESIVAMENTE
DECRECIENTE
Depreciacin lineal = [VRB - F (Suelo)] * Coeficiente Antigedad
Vida til Edificio de uso residencial 100 aos
Edificios de oficinas 75 aos
Edificios comerciales 50 aos
Edificios industriales e inmuebles
ligados a explotacin econmica 35 aos
Los elementos de un edificio tienen la misma vida til del edificio a que pertenecen.
De donde tenemos:
B) Tambin podra estimarse la depreciacin fsica como la suma de los costes y gastos nece-
sarios para transformar el edificio actual en otro nuevo de similares caractersticas.
El concepto de la edad efectiva
La edad efectiva es la edad correspondiente al edificio sobre la base de su estado actual de con-
servacin y condiciones fsicas debido a las obras de mejora y de rehabilitacin parcial o integral
que se han producido en la edificacin.
En tales casos la antigedad fsica puede corregirse a la antigedad real efectiva aplicando algu-
na de las siguientes frmulas:
A)
C
R
= Coste de la rehabilitacin
C
C
= Coste de contrata a nuevo de la edificacin
O bien la frmula
B)
C
A
= Coste del edificio antes de la rehabilitacin
C
D
= Coste del edificio despus de la rehabilitacin
LA LEY 195
Util Vida
Antiguedad aos N
Antiguedad de e Coeficient
_
_
_ _
Util Vida
Antiguedad aos N
F B R V B R V N R V
_
_
) . . . ( . . . . . .
C
R
C
C Antiguedad
Antiguedad Efectiva Edad
_
D
A
C
C Antiguedad
Efectiva Edad
_
Antigedad
Antigedad
N aos Antigedad
Vida til
Coeficiente de Antigedad
N aos Antigedad
Vida til
Antigedad
3.1.10.5.2. Segn la norma 13 del RD 1020/93. Normas Tcnicas de Valoracin Catastral
La norma 13 del RD 1020/93 NTVC, establecen los coeficientes correctores a aplicar, en cada
caso, como son:
Coeficiente H). Antigedad de la construccin.
El coste tipo asignado se corregir aplicando un coeficiente que pondere la antigedad de la
construccin, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva.
Dicho coeficiente se obtendr mediante la utilizacin de la tabla que figura a continuacin, cuyo
fundamento matemtico es la siguiente expresin:
En la que:
U (uso predominante del edificio), adopta en la frmula los siguientes valores:
Uso 1. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
Uso 2. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelera, turstico, sanitario y
beneficencia, cultural y religioso: 0,90
Uso 3. Fbricas y espectculos (incluso los deportivos): 0,80
C (calidad constructiva segn categora del cuadro de coeficientes), adopta en la frmula valo-
res:
Categoras 1 y 2 ...................................... 1,20
Categoras 3, 4, 5 y 6 .............................. 1,00
Categoras 7, 8, 9 .................................... 0,80
t (aos completos transcurridos desde su construccin, reconstruccin o rehabilitacin inte-
gral).
Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
196 LA LEY
350
35
1 _ ;
100
5 , 1 1
100

=
t
d donde
C U
d
H
Estos coeficientes correctores por la antigedad de la construccin quedan reflejados en el cua-
dro anterior, de acuerdo con el uso predominante del edificio, su calidad constructiva y los aos
completos transcurridos desde su construccin.
LA LEY 197
1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9
0 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10 14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15 19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20 24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25 29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30 34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35 39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40 44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45 49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50 54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55 59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60 64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65 69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70 74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75 79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80 84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85 89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90 o mas 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
H t
Aos Completos Categorias Categorias Categorias
Uso 1 Uso 2 Uso 3
Antiguedad de la Construccion s/ R.D.1.020/93
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Tiempo en Aos
Valor
Uso 1- Cat. 1-2 Uso 1- Cat. 3-4-5-6
Uso 1 -Cat. 7-8-9 Uso 2- Cat. 1-2
Uso 2- Cat. 3-4-5-6 Uso 2- Cat. 7-8-9
Uso 3- Cat. 1-2 Uso 3- Cat. 3-4-5-6
Uso 3- Cat. 7-8-9
o ms
Antigedad de la Construccin s/R.D. 1.020/93
Coeficiente I). Estado de conservacin
Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera sta, no necesitan
reparaciones importantes): 1,00
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nor-
males condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85
Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometien-
do las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50
Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina):
0,00
3.1.10.6. Clculo de la depreciacin funcional
Es la suma de costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que se
destina.
3.1.11. Casos particulares
El valor de reposicin en el estado actual de un edificio en construccin es la suma del Valor
de Mercado del Suelo y el coste de construccin y dems gastos necesarios, de acuerdo con la
definicin anterior del VRB, de la obra realizada y/o ejecutada, sin acopios de materiales.
En el caso de valorar edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas y locales
comerciales se deber determinar separadamente:
El coste de construccin en bruto (sin acabados ni instalaciones interiores).
El coste de los acabados e instalaciones interiores, diferenciando aquellos que son polivalen-
tes de los que no lo son.
La depreciacin de las instalaciones interiores, indicando la vida til total y residual estimadas.
En situaciones de mercado inmobiliario dinmico, el valor de reposicin de los inmuebles es
generalmente inferior a los valores de mercado. Pero, puede darse el caso, no muy frecuente, que
en mercados inmobiliarios estticos o deprimidos el valor de reposicin sea superior al valor del
mercado.
198 LA LEY
3.1.12. Ejemplos prcticos
LA LEY 199
Ejemplo n 1
Respuestas
Superficie til de la Vivienda 90,00
M
2
u
Relacin Sup. Construida /Sup. til 1,36
Superficie Construida de la Vivienda 122,50
M
2
c
Coste Total Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 51.000 Euros
Gastos generales del Constructor 13,00% 6.630 Euros
Beneficio del Constructor 6,00% 3.060 Euros
Coste Total Contrata de Construccin a Nuevo 60.690 Euros
Coste Unitario "til" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 567
Euros/m
2
u
Coste Unitario "til" Contrata de Construccin a Nuevo 674
Euros/m
2
u
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416
Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo 495
Euros/m
2
c
Tenemos una vivienda de 90 m
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c.
El coste total de ejecucin material de construccin a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros.
El constructor que la est realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio
del 6% (ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
Determinar:
1. El Coste Unitario "til" Ejecucion Material de Construccin a Nuevo
2. El Coste Unitario "til" Contrata de Construccin a Nuevo
3. El Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo
4. El Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo
200 LA LEY
Ejemplo n 2.1
Respuesta n 1:
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material de Construccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc 495 Euros/m
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
Gasto de IN+ H + L + T + Gp
Impuestos No recuperables y aranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisin solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos Jurdicos Documentados en la tranmisin solar 0,50% 15.000 75
Honorarios Tcnicos de Proyecto y Direccin de Obras H 3.539 Euros
Honorarios de Proyecto Bsico y Ejecucin 3,36% 51.000 1.714
Honorarios de Direccin de Obras Arquitecto 1,44% 51.000 734
Honorarios de Direccin de Obras Aparejador 1,44% 51.000 734
Estudio de Seguridad y aprobacin del plan 0,30% 51.000 153
Ingeniero Telecomunicaciones 0,20% 51.000 102
Ing. Para electricidad y fontanera 0,20% 51.000 102
Licencias y Tasas de Construccin L + T 3.570 Euros
Licencias de obras 1,00% 51.000 510
Impuesto de Construcciones 4,00% 51.000 2.040
Cdula urbanstica, tira de cuerdas, ocupacin va pblica,... 1,00% 51.000 510
Tasas de VPO
Licencia de 1 ocupacin, cdula de habitabilidad, Vado garaje,... 1,00% 51.000 510
Gastos de Administracin del Promotor Gap 4,00% 51.000 2.040 2.040 Euros
Notarios y Registro de la Propiedad
Administracin de la promocin
Alquiler o amortizacin de la oficina
% de Sueldos de empleados asignables
Suministros material fungible
Consumos: telfono, agua, luz,...
Asesora fiscal, laboral y jurdica.
Seguros Obligatorios
Gasto Total de IN + H + L + T + Gap 19,85% 51.000 10.124 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap 83 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
83 Euros/m
2
c
700 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construccin a Nuevo Cc
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecucin material de construccin a nuevo
de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la est realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un
beneficio del 6% ( ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administracin del promotor del mercado inmobiliario de la
zona donde est ubicada la vivienda objeto de valoracin.
Determinar:
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD1020/93,
3. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la Ley 6/98.
LA LEY 201
Ejemplo n 2.2. - 2.3.
Respuesta n 2-3:
Coste Unitario "Construido" Ejecucin Material deConstruccin a Nuevo 416 Euros/m
2
c
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F =Vr 122 Euros/m
2
c
Gasto deIN + H+L + T
ImpuestosNorecuperables yaranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisin solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos JurdicosDocumentadosenla tranmisin solar 0,50% 15.000 75
HonorariosTcnicosdeProyecto yDireccin de Obras H 3.539 Euros
HonorariosdeProyecto Bsicoy Ejecucion 3,36% 51.000 1.714
Honorariosde Direccin de ObrasArquitecto 1,44% 51.000 734
Honorariosde Direccin de ObrasAparejador 1,44% 51.000 734
Estudio de Seguridad y aprobacin del plan 0,30% 51.000 153
Ingeniero Telecomunicaciones 0,20% 51.000 102
Ing. Paraelectricidadyfontanera 0,20% 51.000 102
Licencias y Tasas de Construccin L + T 3.570 Euros
Licencias de obras 1,00% 51.000 510
Impuesto de Construcciones 4,00% 51.000 2.040
Cdulaurbanstica, tira de cuerdas, ocupacin va pblica, ..... 1,00% 51.000 510
Tasas de VPO
Licencia de 1 ocupacin, cdula de habitabilidad, Vado garaje,... 1,00% 51.000 510
Gastos deAdministracin del Promotor
Notarios y Registrodela Propiedad
Administracin de lapromocin
Alquiler o amortizacin de la oficina
% de Sueldos de empleadosasignables
Suministros material fungible
Consumos: telfono, agua, luz,...
Asesora fiscal, laboral y jurdica.
Seguros Obligatorios
Gasto Total de IN + H + L + T 15,85% 51.000 8.084 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T 66 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
66 Euros/m
2
c
561 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
683 Euros/m
2
c VALOR DE REPOSICIN (y Coste Reposicin s/Ley 6/98) V.R. = Vr + Vc V.R.
Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda F
Gasto Unitario de IN + H + L +
COSTE ACTUAL Vc=Cc+ In + H+L+T Vc
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecucin material de construccin
a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que laesta realizando tiene unos gastosgenerales del 13 % y
espera obtener un beneficio del 6%(ambosporcentaje de acuerdo a mercado).
Enel mercado inmobiliario el valor de mercado del sueloes de15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administracin del promotor del mercado
inmobiliario de la zona donde est ubicadala viviendaobjeto de valoracin.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de lavivienda, de acuerdo con lanormativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposicin ( a nuevo) , deacuerdo con la normativa catastral RD 1020/93,
3. El Valor de Reposicin ( a nuevo) , deacuerdo con la Ley 6/98.
202 LA LEY
Ejemplo n 3.1
Respuesta n 1 :
2
c
2
c
2
c
Gasto Total de IN + H + L + T + Gap 19,85% 51.000 10.124 Euros
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap 83 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
83 Euros/m
2
c
700 Euros/m
2
c
Clculo de la Depreciacin Fsica s/ ECO805/2003
Nmero de aos de la edificacin o Antigedad 22 Aos
Vida til de la edificacion 100 Aos
Coeficiente de Antigedad 22,00%
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B. 700 Euros/m
2
c
2
c
V.R.B. - F 578 Euros/m
2
c
( V.R.B. - F ) * Coef. Antigedad 127 Euros/m
2
c
573 Euros/m
2
c
Respuesta n 2:
Clculo de la Edad Efectiva
Rehabilitacin parcial del bao y cocina de la vivienda hace 6 meses.
Coste de la rehabilitacin total del Bao 9.000 Euros
Coste de la rehabilitacin total de la Cocina 20.000 Euros
Coste Total de la rehabilitacin 29.000 Euros
Coste Unitario de la rehabilitacin C.Rh. 237 Euros/m
2
c
2
c
Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) 11 Aos
Nmero de aos de la edificacin o Antigedad 11 Aos
Vida til de la edificacin 100 Aos
Coeficiente de Antigedad 11,00%
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B. 700 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda F 122 Euros/m
2
c
V.R.B. - F 578 Euros/m
2
c
( V.R.B. - F ) * Coef. Antigedad 64 Euros/m
2
c
636 Euros/m
2
c
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. del ejercicio n 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el calculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicion a Nuevo. La vivienda tiene una antigedad real de 22 aos.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecolgicas negativas que afecten
a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el bao y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigedad real.
2. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigedad efectiva.
LA LEY 203
Ejemplo n 3.2.
Respuesta n 1 :
2
c
2
c
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros/m
2
c
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F=Vr 122 Euros/m
2
c
Gasto Total de IN+ H + L + T 15,85% 51.000 8.084 Euros
Gasto Unitario de IN+ H + L + T 66 Euros/m
2
c
122 Euros/m
2
c
495 Euros/m
2
c
66 Euros/m
2
c
122
561
683 Euros/m
2
c
Clculo de depreciacin en funcin de la Antigedad. Coeficiente H. Norma 13. RD.1020/93
Uso predominante del edificio "u" 1,00
Calidad constructiva segn categorias del cuadro de coeficientes "c" 1,00
Aos completos transcurridos desde su construccin o rehabilitacin integral "t" 22 Aos
Coeficiente H. Antigedad H 0,71
Coeficiente I. Estado de Conservacin I 1,00
398 Euros/m
2
c
520 Euros/m
2
c
Respuesta n 2 :
Clculo de la Edad Efectiva
Rehabilitacin parcial del bao y cocina de la vivienda hace 6 meses.
Coste de la rehabilitacin total del Bao 9.000 Euros
Coste de la rehabilitacin total de la Cocina 20.000 Euros
Coste Total de la rehabilitacin 29.000 Euros
Coste Unitario de la rehabilitacin C.Rh. 237 Euros/m
2
c
2
c
Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) 11 Aos
Coeficiente H. Antigedad H 0,84
Coeficiente I. Estado de Conservacin I 1,00
471 Euros/m
2
c
593 Euros/m
2
c
VALOR DE REPOSICIN (depreciado = en su estado actual) V.R.d. = Vr + Vc V.R.
COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) Vc* H * I
COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) Vc* H* I
VALOR DE REPOSICIN (depreciado = en su estado actual) V.R.d. = Vr + Vc V.R.
Gasto Unitario de IN + H + L + T
VALOR DE REPOSICION ( a nuevo) V.R. = Vr + Vc V.R.
COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H + L + T Vc
Valor Unitario de Repercusin de Suelo de vivienda F = Vr
2
tiles y 122,50 m
2
construidos con p.p.z.c. del ejercicio n 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el clculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicin a Nuevo. La vivienda tiene una antigedad real de 22 aos.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecolgicas negativas que
afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el bao y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigedad real.
2. El Valor de Reposicin, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigedad efectiva.
3.2. MTODO DE VALORACIN POR COMPARACIN CON EL MERCADO
3.2.1. El mercado inmobiliario
En el captulo 1 se han analizado las caractersticas del mercado inmobiliario, la formacin de
los precios de la vivienda, cules son las variables que inciden en l, y cmo condicionan todos
ellos la actividad inmobiliaria estimulando la demanda.
Del mismo modo se podra analizar la formacin de los precios en otros segmentos del merca-
do inmobiliario, como el de oficinas, locales comerciales, edificaciones industriales, hoteles y otros.
Todos ellos dependen de factores exgenos, variables independientes, relacionadas con la eco-
noma, el urbanismo, la demografa y otras disciplinas, y con variables endgenas relacionadas con
las caractersticas del inmueble y su localizacin.
La utilizacin del mtodo de valoracin con el mercado, exige necesariamente conocer el mer-
cado inmobiliario y estar en disposicin de interpretar adecuadamente el comportamiento de todas
las variables que intervienen en la formacin del valor y de su variabilidad.
3.2.2. Valor de mercado (VM), definicin y concepto
La Orden de 30 de noviembre de 1994 de Normas de valoracin de bienes inmuebles para deter-
minadas entidades financieras, defina el valor de mercado de la siguiente manera:
El importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de
una propiedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las
caractersticas del inmueble, y que ambos comprador y vendedor, actan libremente y sin
un inters particular en la operacin.
Definicin que se perfecciona en la actual normativa (O/ECO/805/2003) que lo define como:
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador indepen-
diente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblica-
mente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de
manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble, para negociar la venta.
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de
los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializacin.
204 LA LEY
Para tomar en consideracin un valor de mercado debe reunir todos esos requisitos y adems
los siguientes:
Que existan un comprador y un vendedor que acten libremente y con conocimiento real de
la situacin y caractersticas del bien.
Que el comprador desee comprar y el vendedor vender y que ambos dispongan del tiempo
razonablemente suficiente para negociar la operacin.
Que en ese periodo de tiempo los precios de mercado permanezcan estables.
Que el bien transferido se haya dado a conocer de manera suficiente y razonable en el mer-
cado (publicidad) (comercializacin adecuada).
En los casos en que no se renan todos estos condicionantes o se trate de compradores espe-
ciales o singulares no debe considerarse el precio de la transaccin como valor de mercado.
En una economa libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cier-
to que puede alcanzar en una transaccin real, y no debe confundirse con el precio de oferta (ni
con el de demanda).
El valor de mercado es variable en el tiempo y por tanto debe ir siempre acompaado de una
fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad.
3.2.3. Aplicaciones del valor por comparacin con el mercado
El valor de mercado por comparacin es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posi-
ble su obtencin, en las valoraciones de garanta, en todas sus finalidades: garanta hipotecaria,
provisiones tcnicas de las compaas de seguros, fondos y sociedades de inversin inmobiliaria y
fondos de pensiones.
El valor de mercado es el nico valor utilizado en el mundo financiero y empresarial y en las rela-
ciones comerciales entre particulares; as es el que se emplea para:
Compraventa (cuando el bien no tiene limitaciones sobre su libre disposicin como arrenda-
mientos, leasing, etc.).
Liquidacin de empresas.
Aportaciones, fusiones y absorciones de Sociedades.
Divisin o segregacin de activos.
Las valoraciones cuya finalidad tenga relacin con algunas de esas actividades debern deter-
minar directamente el valor del mercado.
La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los dems tipos de valoraciones inmo-
biliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitucin dineraria del bien; en las
valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposicin sea equitativa; en las valoraciones
hipotecarias por seguridad, siendo en estas ltimas la base para calcular el valor de mercado ajustado.
En todos los casos de valoracin es necesaria la referencia al valor de mercado. Si en unos tipos
de valoracin lo importante es la argumentacin y justificacin del clculo del valor (valoraciones
administrativas, expedientes de ruina, valoracin a efectos expropiatorios) en el resto lo importan-
te es el valor en s; la bsqueda del valor y la certeza y garanta de su bondad y exactitud.
LA LEY 205
Mientras los otros valores utilizados normalmente en tasaciones inmobiliarias se calculan o
elaboran, el valor de mercado es un valor real que ya existe y que debe ser buscado. La meto-
dologa pretender encontrarlo, no calcularlo.
3.2.4. Composicin del valor de comparacin con el mercado
El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios o a terrenos y otros sue-
los, en el primero de los casos el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gas-
tos del proceso inmobiliario incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio
del promotor.
Aceptando la definicin de Valor de Mercado establecida en la OM 30 Nov. 1994 y sin olvidar
que debe obtenerse por comparacin segn la metodologa establecida, conceptualmente puede
considerarse el valor de mercado como la suma de todos aquellos valores, costes y gastos que
intervienen en su formacin, siempre y cuando incluyamos entre los costes y gastos TODAS las
inversiones necesarias (comprendiendo la comercializacin, la financiacin y los beneficios).
Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son el valor de mercado suelo, el coste
de la construccin y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promocin inmobiliaria y el beneficio
del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende
gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros.
Resulta aconsejable, y normalmente as debe hacerse, trabajar en valores unitarios, valores por
metro cuadrado construido o construible.
Resulta imprescindible mantener a lo largo de todo el proceso el criterio de cul es la unidad que
se va a utilizar para la valoracin: metro cuadrado til, metro cuadrado construido, o metro cuadra-
do construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes.
Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unida-
des, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las con-
versiones correspondientes.
Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formacin del precio de venta
de una promocin o de un inmueble y las correlaciones que se establecen entre ellos son los
siguientes, de forma resumida:
Valor de mercado:
VM = [F] + [C
EM
+ G
G
+ B
C
] + [I
NR
+H+T+IQ
T
+S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
]
y puesto que se ha definido que el valor de reemplazamiento bruto es:
VRB = [F] + [C
EM
+ G
G
+ B
C
] +[INR+H+T+IQ
T
+S
D
+G
A
],
es decir, en resumen:
VRB = F + C
C
+ G
P
En consecuencia, sustituyendo se obtiene que el Valor de Mercado es la suma de valor de reem-
plazamiento ms los gastos financieros y comerciales (G
CF
), ms el beneficio del promotor, siendo
206 LA LEY
estos ltimos los componentes exclusivos del valor de mercado que no forman parte del valor de
reemplazamiento, ya que no son estrictamente necesarios, pudindose dar la circunstancia de que
sean cero (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.)
VM = CRB + G
CF
+ B
P
en donde:
F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusin del suelo.
C
C
es el coste de la construccin, considerado como el necesario para realizarla o coste de eje-
cucin por contrata, incluyendo adems del coste de ejecucin material (C
EM
), los gastos genera-
les del Constructor (G
G
) y su Beneficio Industrial (B
C
).
(En el caso de inmuebles a rehabilitar, ser la suma del coste estimado para el edificio termina-
do previo a la rehabilitacin de los elementos que se mantengan, ms el coste de sta.)
G
P
es la suma de todos los gastos necesarios para edificar.
G
P
comprende:
I
NR
= Impuestos no recuperables o aranceles
H = Honorarios tcnicos
T = Coste de licencia de obras y tasas de la construccin
G
A
= Gastos de administracin del promotor
IQ
T
= Inspecciones y control tcnico
S
D
= Seguro decenal y otros seguros necesarios
Todos los Gastos generales de la promocin (G
P
) deben ser evaluados, en funcin de las ratios
medias que para una promocin como la que se analiza, en el lugar y el momento temporal de que
se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre
la inversin en suelo y construccin; en raros casos son inferior al 12% sobre la suma del valor del
suelo y la construccin (en promociones pequeas y medianas oscila sobre el 15 y el 20%) .
Los gastos generales de la promocin (G
P
) forman parte del VALOR DE REPOSICIN BRUTO
(VRB) del edificio. Todos ellos han sido analizados en el apartado anterior mtodo del coste (3.1).
Los gastos financieros (G
F
) y los gastos de comercializacin (G
C
) y publicidad no se incluyen en
el valor de reposicin y forman parte del margen bruto de la promocin (es decir de lo que antigua-
mente se haba llamado el coeficiente de mercado K, actualmente en desuso, que expresa el
cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento).
En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM se incluyen adems de los componen-
tes del VRB, los siguientes:
[G
C
+ G
F
] + [B
P
] = G
CF
+ B
P
Los gastos financieros G
F
y de comercializacin G
C
del promotor o de la promocin son difciles
de evaluar, y deben establecerse en funcin de:
LA LEY 207
Condiciones de financiacin.
Liquidez del promotor.
Capacidad organizativa del promotor.
Profesionalidad del promotor.
Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversin total, aunque en algunas pro-
mociones pueden ser prcticamente nulos (operaciones que no necesiten financiacin ni comercia-
lizacin), o superar ampliamente ese porcentaje (operaciones que precisan mucha financiacin, o
en las que por el tipo de producto y zona la comercializacin es ms costosa).
G
CF
G
C
Gastos de comercializacin, marketing y publicidad: en auto-
construccin son nulos, en obra nueva de primera residencia
pueden ser del 3 al 5%, en obra no nueva de primera residencia
del orden del 5%, segn los casos; en otro tipo de productos es
muy variable.
G
F Gastos financieros constitucin de Hipoteca.
Intereses, avales, descuentos.
Tambin debe incluirse el Beneficio del promotor (B
P
), que depender, adems de lo anterior-
mente considerado de:
Expectativas de ganancia y plazo de recuperacin de la inversin.
Condiciones de mercado.
Coyuntura financiera.
Riesgo de la operacin.
Para su evaluacin debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se
realiza la valoracin, en el lugar donde est emplazado el inmueble y referidas al uso correspon-
diente, y adoptarse las ratios medias, que un promotor de tipo medio adoptara ms probablemen-
te para una promocin de ese tipo.
En cualquier caso la estimacin del beneficio del promotor, ser la que corresponda a la tasa
libre de riesgo ms la prima de riesgo de la inversin.
La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda pblica a un plazo medio
(equivalente al de la operacin inmobiliaria).
La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate.
La prima de riesgo del mercado, depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y deman-
da, de la evolucin del mercado en el lugar en donde se realiza operacin.
La prima de riesgo de producto depende lgicamente del tipo de producto inmobiliario de que se
trate, entendindose que se estar a las ratios medias del sector.
En circunstancias normales las primas de riesgo mnimas de mercado se corresponden con mer-
cados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volmenes
de nueva construccin son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible est
208 LA LEY
muy asegurada (como viviendas de proteccin pblica o de precio concertado). En el resto de las
situaciones las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mnimas.
La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualizacin de
la operacin inmobiliaria que actuar en funcin del tiempo que se precise para realizarla.
Lo cierto es que el mtodo de valoracin por comparacin con el mercado, no pretende indagar
en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directa-
mente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin nece-
sidad de determinarlos separadamente.
Ello s ser necesario en los mtodos residuales de valoracin del suelo, que se estudiarn ms
adelante.
3.2.5. El mtodo de valoracin por comparacin: principios en que se basa
El mtodo se basa en el principio de sustitucin y es aplicable a toda clase de inmuebles.
El mtodo consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de pro-
piedades parecidas.
Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata
de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmi-
sin o el de oferta en caractersticas de libre competencia y de transparencia. Es tambin necesa-
rio que de los datos disponibles se tenga suficiente informacin de su ubicacin precisa, y de sus
caractersticas principales y que se conozcan las circunstancias y caractersticas que influyen en el
valor.
Es el mtodo de valoracin ms objetivo. No presupone comportamientos racionales de nadie
(propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.), ya que se basa en la observa-
cin de lo que en realidad sucede en el mercado.
La observacin debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasa-
cin) y tendencias, pero especialmente debe referirse a la relacin entre los componentes de los
inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor.
Las caractersticas endgenas que explican el valor de mercado de un inmueble, pueden ser
muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio.
La utilizacin del mtodo de comparacin requiere que el tasador conozca por su propia expe-
riencia o por investigacin directa, esas caractersticas y los mecanismos que permitan explicar la
formacin del precio en el mercado.
La norma, que regula las valoraciones para el mercado de garanta, obliga al tasador, para deter-
minar el valor de mercado, a efectuar una investigacin en la que se deben describir las caracte-
rsticas del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de
tasacin; la segmentacin debe hacerse en primer lugar por los siguientes criterios:
Localizacin
Uso
Tipologa
LA LEY 209
y puede resumirse en:
Oferta:
Edificios terminados en venta.
Edificios en construccin.
Demanda:
Caractersticas y nivel de renta.
Intensidad de la demanda.
Precios actuales de venta al contado o de alquiler:
Ms frecuentes.
Intervalo de variacin.
Expectativas:
Oferta. Demanda.
Revalorizacin.
3.2.6. Requisitos para su utilizacin
Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de la ECO/805/2003 ser necesario que
se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que
se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de compara-
bles que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de
la tasacin y a inmuebles comparables al que se tasa (de acuerdo con el principio de temporalidad
establecido en la ECO/805/2003).
La utilizacin del mtodo de comparacin comporta la obligacin de indicar los datos concretos
y las fuentes de los mismos (principio de transparencia).
Es, por tanto, imprescindible tener en cuenta el principio de transparencia.
Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de garanta hipotecaria
sern necesarios los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucin de los
precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aos
anteriores a la fecha de la valoracin.
b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices
sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de las variables determi-
210 LA LEY
nantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos an-
logos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efec-
to y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transac-
ciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de
elementos especulativos.
Resulta imprescindible el conocimiento del mercado inmobiliario en la zona en la que se preten-
da valorar un inmueble por el mtodo de comparacin (y, por tanto, tambin lo es para la valora-
cin de suelo por los mtodos residuales, toda vez que el establecimiento del valor de mercado del
producto inmobiliario terminado resulta un requisito previo ineludible de ese sistema).
El conocimiento del mercado debe ser dinmico, es decir, extenderse en el tiempo, y requiere
disponer de:
ndices de la evolucin de los precios inmobiliarios en los ltimos diez aos.
Datos de mercado de los ltimos dos aos.
Procedimientos de anlisis del mercado que permitan depurar las muestras, eliminando las
que no sean significativas, contengan datos anormales o signifiquen la existencia de elemen-
tos especulativos.
3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparacin
Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:
a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
a) En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y
caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edifi-
cacin que le confiere ese carcter.
b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en infor-
maciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregi-
das en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos
inmuebles.
c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el
procedimiento de homogeneizacin necesario.
a) En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten
anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que
no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afec-
tados como, cuando se trate de una valoracin para la finalidad de garanta hipotecaria, los
que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o pondera-
ciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los pre-
cios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que
recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas
precedentes.
LA LEY 211
Adems de las reglas generales citadas, para determinar el valor por comparacin, se tendrn
en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el
valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios exis-
tentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados simi-
lares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado
para el plazo previsto de terminacin de la obra.
b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homogenei-
zacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mer-
cado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento agropecuario.
3.2.8. Metodologa simplificada del mtodo de comparacin
1) Realizar un estudio de mercado: informacin de campo representativa.
Recopilar las bases de datos inmobiliarios disponibles.
Completar el estudio del mercado de acuerdo con el objeto de valoracin.
2) Verificar la informacin: depurar la muestra.
Asegurando que se trata de:
Precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes corregidos con fecha, eli-
minando los valores que se observe que distorsionan, o los que resulten anormales.
Confeccin de las fichas definitivas de las muestras-testigo que se utilizarn en la comparacin.
3) Estratificar la muestra:
Seleccionar las muestras de mercado cindose a criterios de:
Superficie
Uso
Tipologa
Localizacin, entorno
Antigedad
Calidad de la edificacin
4) Comparacin del inmueble con las ventas. Ajustes.
Transformar los datos de la muestra utilizando mtodos de homogeneizacin (o de regresin
simple o mltiple), para hacerlos comparables.
Comparacin.
Homogeneizacin.
En la homogeneizacin se tendr en cuenta la fecha de los datos y las diferencias o analogas
entre aquellos inmuebles y el que se tasa.
212 LA LEY
5) Reconciliacin de los valores corregidos obtenidos.
6) Determinacin del valor de mercado por comparacin, VM: valor resultante de la conciliacin ante-
rior, a aplicar al objeto de la tasacin, neto de gastos de comercializacin y previa deduccin de las ser-
vidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre l y que no se hubieran tenido en cuenta.
7) Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e ndices oficiales publicados, deter-
minacin del valor de mercado ajustado (VMA).
En la Informacin de Mercado se ha de tener en cuenta:
a) Que es el elemento ms importante de la valoracin, ya que nos aporta datos a comparar.
b) Que es un elemento estadstico, por lo cual, cuanto mayor sea el nmero de testigos, mayor
ser la exactitud de la informacin de mercado, es decir, cuanto ms sean las muestras obte-
nidas y ms abundante la informacin que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecer
la informacin.
c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la informacin de las condicio-
nes de los testigos mejores sern los resultados de la homogeneizacin posterior necesaria,
es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, ms sig-
nificativa ser la informacin obtenida.
3.2.9. Tcnicas de homogeneizacin
3.2.9.1. Criterios de homogeneizacin
La homogeneizacin es el proceso de aplicacin de los datos de mercado, desde el punto de
vista de valoracin, a las condiciones del inmueble a valorar.
La homogeneizacin debe hacerse en funcin de las caractersticas y calidades que previamen-
te se ha detectado que influyen en el valor de mercado dentro del segmento de los inmuebles com-
parables.
La homogeneizacin de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, deter-
minar si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios tes-
tigos concretos. Tambin puede hacer aconsejable dar ms preponderancia a unos testigos que a
otros, ponderando su participacin en la conciliacin de valores. De esta comparacin se obtiene
un valor corregido que se aplica a la valoracin.
Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la infor-
macin son correctos, deben conocerse los precios totales reales.
El mtodo deber tener en cuenta las diferencias entre los precios de oferta y los de transaccin
real y todas las variables (las ms significativas) que influyan en el valor del inmueble.
As, adems de los ajustes derivados de los distintos estratos del punto 3. ya mencionados, se
deben considerar otros que tambin influyan, a criterio del tasador, en el valor (calidad y caracte-
rsticas de la fachada, distribucin, superficies, caractersticas del vestbulo y zonas comunes, ins-
talaciones, calefaccin, aire acondicionado, conserjera, ascensores, etc.).
Una vez establecidas las caractersticas que influyen en el valor, debe determinarse cmo influyen,
en qu proporcin, ya sea en valor absoluto (en euros) o en porcentaje sobre el total valor en venta.
LA LEY 213
Para calcular cmo influyen, es para lo que pueden utilizarse mtodos de regresin, que en la
prctica de la tasacin cotidiana pocas veces pueden aplicarse por necesitarse una gran cantidad
de muestras.
(Estos mtodos han sido analizados en este mismo captulo, apartado 3.3, a continuacin del
mtodo de comparacin en conceptos de matemtica financiera).
Es prctica habitual utilizar tablas de homogeneizacin.
Las tablas de homogeneizacin se realizan mediante hojas electrnicas de clculo, en algunos
casos incluidas en las aplicaciones informticas de tasacin, pero generalmente construidas espe-
cficamente para ello por el tasador.
Tanto si se utiliza un mtodo de homogeneizacin u otro, resulta indispensable que para cada
muestra testigo se disponga de una ficha en la que conste, adems de la localizacin, el precio y
la fuente, todas las caractersticas que influyen en el valor.
3.2.9.2. Parmetros de homogeneizacin
Se utilizan muestras-testigo lo ms semejantes posible al inmueble que se tasa.
La informacin de mercado que se utilice debe ser real y contrastada.
Los precios de oferta de las muestras se homogeneizarn, aplicando coeficientes de pondera-
cin para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se est valorando, de acuerdo con los crite-
rios que correspondan en funcin del objeto de tasacin y de las caractersticas que en cada caso
influyen en el valor segn la observacin del mercado.
Mercado real. El precio de oferta en el mercado de obra nueva, procedente de informaciones
directas de promotoras e inmobiliarias resulta inicialmente de mayor fiabilidad que los precios obte-
nidos del mercado de segunda mano, adems normalmente est acompaado de la informacin
grfica, y de las caractersticas constructivas, que permite completar la ficha de la muestra-testigo
completamente y de manera fiable.
El precio de oferta en el mercado secundario se disminuir en funcin del comportamiento de
ste en cada caso, en la proporcin necesaria que refleje la diferencia aproximada que existe, entre
el mercado real y el aparente, en operaciones de contado (comisin del API, negociaciones a la
baja, etc.).
El resto de los parmetros de homogeneizacin depende del tipo de producto de que se trata;
en el caso de viviendas pueden ser entre otros los siguientes:
Entorno.
Ubicacin.
Superficie y diseo.
Antigedad.
Conservacin y reformas.
Instalaciones (calefaccin, aire acondicionado, energa solar, ascensor, etc.).
Calidades constructivas (acabados, baos, etc.).
214 LA LEY
En el caso de industrias, oficinas, aparcamientos, suelos, u otros inmuebles, los parmetros de
homogeneizacin sern otros, pero las tcnicas de homogeneizacin son las mismas.
3.2.9.3. Tablas de homogeneizacin
Una vez determinadas las variables intrnsecas que, a criterio del tasador, ms influyen en el
valor del inmueble, y de cuantificar de qu forma y en qu cuanta influyen, se construye la tabla
de homogeneizacin.
En ella se comparan todas las muestras con el inmueble a tasar y se van corrigiendo los valo-
res de todas y cada una de las muestras, en referencia a todas y cada una de las variables o par-
metros de homogeneizacin, de forma que cuando la muestra es mejor que el inmueble a tasar en
una caracterstica, se le resta el plus de valor que esa caracterstica representa en el valor, y si es
peor se le suma, a fin en ambos casos de hacerla igual; de forma que a partir de esa operacin
el valor de la muestra o testigo sea homogneo respecto a esa caracterstica que se ha compa-
rado.
Esa operacin debe repetirse para todas las muestras y para todos los parmetros de homoge-
neizacin, dando como resultado una correccin total de cada muestra, comparada con el inmue-
ble a tasar, resultando que al final del proceso cada muestra tendr su valor corregido, valor que
se denomina homogeneizado, porque corresponde a unas caractersticas idnticas al modelo a
tasar.
Naturalmente cuanto ms adecuados a la realidad del mercado sean los parmetros escogidos
para homogeneizar, ms prximos estarn los valores homogeneizados de las muestras del valor
del inmueble a tasar.
En el captulo 4 se desarrolla la forma de construir la tabla de homogeneizacin, que en trmi-
nos generales tiene el siguiente aspecto,
LA LEY 215
superficie precio
valor
unitario
m2
construidos
con ZC o m2
tiles
/m2
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XX1 M -5% P 5% igual 0% M -5% MM -8% -13% 5%
2
XX2 MM -8% M -5% igual 0% M -5% M -5% -23% 5%
3
XX3 igual 0 MM -8% M -3% igua 0% igual 0% -11% 20%
4
XX4 P 5% igual 0 M -3% igua 0% igual 0% 2% 20%
5
XX5 MP 8% igual 0 M -3% M -5% P 5% 5% 5%
6
XX6 igual 0 MM -8% 0 0% P 5% igual 0% -3% 10%
7
XX7 M 5% MP 8% M -3% P 5% M -5% 10% 0%
8
XX8 igual 0 P 5% M -3% P 5% igual 0% 7% 10%
9
XX9 M 5% MP 8% 0 0% igua 0% igual 0% 13% 10%
10
XX10 igual 0 M -5% M -3% P 5% MM -8% -11% 5%
11
XX11 M 0% MP igual 0 0% P 5% igual 0% 8% 10%
YYY 100%
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tabla de homogenizacin
resumen de datos de la informacin de mercado
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comparacin y homogeneizacin
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z
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,

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l

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a
b
i
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n

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o
.

C
a
s
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e

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n
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c
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b
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s
e
r
:
c
o
m
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c
i
a
l
i
z
a
c
i
n
.
variable 6 variable 5 variable 4 variable 3
3.2.9.4. Reconciliacin de valores homogeneizados
La reconciliacin de los valores de las muestras homogeneizadas debe atender a eliminar aque-
llos valores que fueran discordantes, y a dar mayor preponderancia a las muestras de mayor fiabi-
lidad y con mayor similitud con el modelo a tasar.
La reconciliacin ser, en consecuencia, la media aritmtica de los valores homogeneizados si
todos son igualmente fiables e igualmente similares, o la media ponderada en caso contrario; en
este ltimo caso las muestras ms fiables o ms similares se harn pesar ms en la pondera-
cin.
3.2.9.5. Determinacin del valor homogeneizado
Sea de todas las muestras o de algunas, con la media aritmtica o con una ponderacin, el pro-
ceso termina asignando un valor homogeneizado por comparacin al inmueble que se valora, que
se denomina valor de mercado por comparacin.
3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparacin
De acuerdo con las normas de valoracin el valor de mercado obtenido por el mtodo de com-
paracin debe ser ajustado en las valoraciones de garanta, de acuerdo con los siguientes criterios:
1. El valor por comparacin obtenido por el mtodo de comparacin con el mercado, ser ajus-
tado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando el obje-
to valorado est destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se site,
hayan experimentado una cada significativa y duradera de sus precios nominales en los lti-
mos diez aos y cuando se trate de una tasacin que tenga como finalidad el mercado hipo-
tecario.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere el prrafo anterior, la entidad tasa-
dora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que con-
sidere necesaria.
3. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin
de la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un por-
centaje de reduccin del 10 por ciento en todo caso, y del 15 por ciento si aprecia una gran
volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin.
4. En esos casos, sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la
mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica.
Aunque en los ltimos diez aos no se hayan producido en el segmento de mercado de vivien-
das de primera residencia, en general, cadas significativas y duraderas de los precios nominales
(en unidades monetarias corrientes) (vase apartado 1.4.4), no obstante el tasador, cuando se trate
de valoraciones para el mercado hipotecario, deber justificar que este hecho se ha podido com-
probar fehacientemente en su segmento de mercado local, aportando los ndices de evolucin de
los precios de mercado correspondientes.
En caso contrario el valor de mercado ajustado ser el 90% del valor de mercado obtenido por
comparacin.
216 LA LEY
En el resto de los segmentos de mercado: viviendas de segunda residencia, oficinas, locales
comerciales, industrias y otros, la volatilidad es ms variable, por lo que salvo que el tasador apor-
te un resumido estudio de la evolucin de los ndices de precios de mercado correspondientes a
ese uso y lugar referido a los ltimos diez aos, el valor de mercado ajustado ser, como mximo,
el 90% del valor de mercado obtenido por comparacin, pudindose disminuir hasta el 85%. En
caso contrario, si se dispone de un estudio de la evolucin de esos ndices el valor de mercado
ajustado podr alcanzar el valor de mercado obtenido por comparacin.
En general y a falta de estudio de ndices de evolucin de precios de mercado el valor de mer-
cado ajustado ser:
La aplicacin de la metodologa de valoracin por comparacin con el mercado, conlleva, de
acuerdo con el principio de transparencia la necesidad de indicar las fuentes de los datos aporta-
dos y su localizacin.
3.3. CONCEPTOS DE MATEMTICA FINANCIERA APLICABLES A LA VALORACIN INMOBI-
LIARIA
La matemtica financiera estudia el cambio del valor del dinero en el tiempo.
Manejar con cierta soltura los elementos ms bsicos de la matemtica financiera, utilizndolos
como instrumento adicional para tomar decisiones, comporta ciertas ventajas.
En la prctica, aumenta la calidad de la conceptualizacin que, necesariamente, se lleva a cabo
como etapa previa a la toma de decisiones. Por lo tanto, utilizando las tcnicas de la matemtica
financiera la eleccin se realizar en mejores condiciones.
La mayora de las veces, la matemtica financiera tiene un aspecto tan poco atractivo que resul-
ta ininteligible a primera vista o puede resultar de difcil comprensin para algunas personas.
Con independencia del aspecto formal, lo cierto es que de lo que se trata es de manejar con rigor
conceptos cotidianos, lo que no tiene nada de difcil si se sigue el camino adecuado. En particular,
frmulas y conceptos como el Valor Actual o la Tasa Interna de Rendimiento no son esotricos en
absoluto sino eminentemente prcticos y, por supuesto, resultan de gran utilidad.
Veamos cules son sus principales conceptos y definiciones.
3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos
3.3.1.1. Inversin
a) Es la compra de bienes del capital o servicios para producir bienes de consumo u otros bien-
es de capital. Es un gasto destinado a aumentar la produccin y, por tanto, se contrapone a consu-
mo.
b) Es la compra de activos financieros o prstamo de dinero para obtener unos ingresos en
forma de intereses o dividendos y un beneficio futuro en su venta.
LA LEY 217
VMA = 0,9 x VM
c) Es un activo que es comprado con el fin de obtener unos ingresos o plusvalas en el futuro.
d) Es el gasto de dinero que se realiza en un proyecto, con la intencin de que los flujos de caja
compensen el capital invertido.
Existen cuatro mtodos bsicos de juzgar la bondad de la inversin:
Valor actual neto
Tasa interna de retorno
Payback
ndice de rentabilidad
3.3.1.2. Financiacin
Es la aportacin de los recursos econmicos necesarios para la creacin de una empresa, el
desarrollo de un proyecto o el buen fin de una operacin comercial. Puede ser interna, con fondos
propios, o externa, a base de crditos prestamos bancarios, emisin de emprstitos, crdito de
proveedores, etc.
3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad
Este principio expone que cualquier agente econmico prefiere la remuneracin inmediata a la
remuneracin futura (posesin de un bien o derecho hoy a un bien o derecho en el futuro), en igual-
dad de condiciones.
Las condiciones implcitas de toda operacin financiera son:
Rentabilidad
Liquidez
Seguridad.
Maticemos estos conceptos:
Rentabilidad: puede existir renuncia a la remuneracin inmediatez si existen expec-
tativas futuras ms favorables que las actuales.
Liquidez: es la facilidad de hacer en dinero el proyecto de inversin.
Seguridad: fiabilidad del proyecto y capacidad de obtener los resultados econmi-
cos esperados en los plazos temporales previstos.
3.3.1.4. Sujetos que participan
Participan dos sujetos econmicos: el prestamista, que aporta un capital (C
o
) en el origen de la
operacin econmica (t
o
) y, por tanto, ser acreedor; y el prestatario, que recibe el capital para su
utilizacin y se convierte en deudor.
218 LA LEY
Definamos estos sujetos econmicos:
Prestamista: es la persona fsica o jurdica que da dinero a prstamo.
Prestatario: es la persona fsica o jurdica que recibe dinero en prstamo.
Para que una operacin financiera sea factible, debe existir un equilibrio financiero entre (C
o
, t
o
)
y (C
n
, t
n
). Este equilibrio ser posible al establecer los criterios financieros de valoracin de la ope-
racin, que permitan su comparacin.
Una vez concluido temporalmente el proyecto se realizar una valoracin econmica cuyo resul-
tado ser el beneficio y que, al deducirle las aportaciones iniciales, dar la rentabilidad obtenida.
3.3.1.5. Transmisin de capitales financieros
Puede ser inmediata o diferida, siendo en este segundo caso la du-
racin de la operacin, o diferimiento, el tiempo que transcurre desde
la primera entrega (C
o
) al inicio de la operacin (T
o
) hasta la fecha de
vencimiento (T
n
) donde se producir la devolucin del capital prestado
(C
n
).
3.3.1.6. Costo de la operacin
Es el tipo de inters al cual se prestan o remuneran el capital inicial y las ampliaciones sucesi-
vas de la operacin financiera. Su clculo se rige por los criterios de valoracin de la operacin.
3.3.1.7. Criterios de valoracin
Rgimen simple:
Capitalizacin simple C
n
= C
o
* (1+n*i)
Descuento comercial simple C
o
= C
n
* (1-n*d)
Rgimen compuesto:
Capitalizacin compuesta C
n
= C
o
* (1+i)
n
LA LEY 219
C
0
C
n
To Tn
tiempo
C
0
C
n
i
To Tn
tiempo
C
0
C
n
i
To Tn
tiempo
C
0
C
n
d
To Tn
tiempo
Descuento compuesto (actualizacin) C
o
= C
n
/(1+i)
n
Siendo:
i = el tipo de inters de la operacin, en tanto por uno.
n = el diferimiento de la operacin, en aos si i es anual.
3.3.1.8. Tipo de inters: nominal y efectivo
El tipo de inters nominal de una operacin es el coste econmico del dinero prestado o la renta
en dinero o en especie que se obtendr por una inversin efectuada.
El tiempo que dure el proyecto, la productividad y el coste marginal del mismo son factores que
deciden a determinar el tipo de inters de la operacin; y que, conjuntamente al riesgo de la ope-
racin y al anlisis que el mercado realice de la operacin, resultar ms alto o ms bajo.
Si ste es el nico coste econmico y est relacionado a una unidad temporal, el tipo de inters
se denomina nominal.
Sin embargo las operaciones financieras agrupan capitales y diferimientos de devengo de inte-
rs no forzosamente anualizados, por lo que el tipo de inters nominal anual no sera un correcto
clculo del coste econmico de la operacin y por consiguiente habr que transformarlo al periodo
temporal utilizado en la operacin.
En cualquier operacin financiera existen otros costes inherentes, segn sea el tipo de opera-
cin, entre los que enumeramos entre otros, los siguientes:
inflacin
gastos notariales
impuestos
corretajes
gastos por garantas o seguros, etc.
220 LA LEY
Ejemplo: Dado un capital inicial C
o
= 100.000 euros
2005
, colocado a un tipo de inters i = 3,25 %, en un
periodo de n = 4 aos, tendremos un capital final C
n
:
C
n=4
= 100.000 * (1 + 0,0325)
4
= 113.647,59 euros
2009
As mismo con los mismos datos, el valor actual de un capital C
n
=100.000 euros
2009
, recibido al cabo de
n= 4 aos a una tasa de descuento anual i= 3,25 %, ser:
C
o
= 100.000 / (1+0,0325)
4
= 87.991,30 euros
2005
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 4 aos que a 0,879 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
C
0
C
n
d
To Tn
tiempo
que implican que el coste efectivo de la operacin sea distinto al nominal.
El tipo de inters efectivo nace como resultado de:
La existencia del fraccionamiento de los intereses devengados en periodos de tiempo inferio-
res a un ao (semestres, trimestres, meses, semanas, das).
La existencia de costes aadidos al tipo de inters (inflacin, gastos administrativos, impues-
tos, garantas, etc.).
Tipo de inters para capitalizaciones inferiores a un ao
Supongamos, por ejemplo, que se ingresan 1.000.000 euros en una cuenta remunerada al 8,5%
de inters nominal anual, con devengo de los intereses trimestrales.
La capitalizacin de los intereses est regulada por el criterio de la capitalizacin compuesta que
se fundamenta en la reinversin de los intereses al mismo tipo de inters nominal.
Si se dispone un tipo de inters nominal para una unidad temporal y el fraccionamiento de la
capitalizacin es en periodos temporales inferiores a un ao, debemos buscar cul es el tipo de
inters que proporciona la equivalencia financiera y que corresponder al tipo de inters efectivo.
Continuando con el ejemplo, la operacin anual tiene un inters nominal i
1
= 8,5%. Pero como
existe un fraccionamiento trimestral, el tipo de inters efectivo trimestral i
t
ser:
siendo i
1
el inters nominal anual y n el nmero de periodos de fraccionamiento que incluye la anua-
lidad, es decir 4 trimestres en el ejemplo, de donde
Para calcular el tipo de inters efectivo anual (I
1
) que es equivalente al fraccionamiento trimes-
tral, deber verificarse que:
donde n es el nmero de periodos que contiene una anualidad y que devengan intereses.
En nuestro ejemplo:
De donde, el tipo de inters trimestral efectivo equivalente a un inters nominal anual del 8,5%
capitalizable trimestralmente, con criterio compuesto, es del 8,77% trimestral.
LA LEY 221
n
i
i
t
1
4
085 , 0
4
4

i
i
t
( )
1
1 1 I i
n
t

1
4
1 1 I i
t
+ +
% 7748 , 8 087748 , 0 1 02125 , 0 1 1
4
085 , 0
1 1 1
4
4
4
1
~ +
+ +
t
i I
Este anlisis permite la comparacin de operaciones en trminos homogneos de efectivos
anuales equivalentes. Solamente quedar calcular la repercusin del resto de los costes anexos a
la operacin, que disminuir el rendimiento o aumentar el coste real de la operacin.
Como se realizara el clculo del inters efectivo anual para capitalizaciones diarias si el tiempo
de la operacin es en das t, entonces:
Es 365 o 360 el divisor adecuado? La respuesta a esta pregunta est en funcin del agente
econmico que la responda. Las instituciones financieras consideran el ao comercial (360 das) a
efectos del clculo de intereses, en lugar del ao civil (365 das).
No existe ninguna regulacin especfica y su aplicacin se deriva de que en las operaciones
entre bancos, y de stos con el Banco de Espaa, se utiliza el divisor 360.
3.3.2. Definiciones de conceptos generales
3.3.2.1. El inters simple
Es el rendimiento de un capital tomado a prstamo, sin que en el momento de percibirlo pueda agre-
garse esa remuneracin al principal para engrosar la base a la que despus aplicar el tipo de rdito.
3.3.2.2. El inters compuesto
Es el rendimiento de un capital tomado a prstamo, cuando al principal inicial van acumulndo-
se los intereses generados sucesivamente, en un proceso de retroalimentacin que ensancha, mo-
mento a momento, la base del capital.
El inters compuesto es la manifestacin del valor del dinero en el tiempo, y constituye una medi-
da del incremento entre la cantidad original y la cantidad final.
Forma de calcular el inters en la que en cada periodo de clculo el inters se acumula al capi-
tal, sirviendo esta cifra de base para calcular los intereses en el siguiente periodo (anotocismo).
El inters efectivo para el acreedor es tanto mayor cuando ms frecuentemente se haga el cl-
culo. As, un inters compuesto diariamente es mayor que uno compuesto trimestralmente.
Si disponemos de un capital C
o
al principio del ao 1, y lo invertimos a una tasa de inters anual
i en tanto por uno, invirtiendo el resultado obtenido en el ao 2, y as sucesivamente hasta el ao
n, tendremos:
222 LA LEY
365
t
n o
360
t
n
AO 1 ENERO 31 DICIEMBRE
1 C
o
C
1
= C
o
+ C
o
i .................. = C
o
(1+i)
2 C
o
(1+i) C
2
= C
o
(1+i) + C
o
(1+i) i = C
o
(1+i)
2
3 C
o
(1+i)
2
C
3
= C
o
(1+i)
2
+ C
o
(1+i)
2
i = C
o
(1+i)
3
N C
o
(1+i)
n-1
C
n
.................................. = C
o
(1+i)
n
En los clculos de inters compuesto, el inters correspondiente a un periodo, se calcula sobre
la cantidad original, ms la cantidad total de intereses acumulados en periodos anteriores.
Es decir, el valor de capital C
o
invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n aos en
A este proceso se le denomina como Capitalizacin.
En otras palabras, el inters compuesto significa el inters sobre el inters.
As mismo, el valor actual de un capital C
n
recibido al cabo de n aos a una tasa de descuen-
to anual i, ser:
A este proceso se le denomina como Actualizacin.
LA LEY 223

n
o n
i C C 1

n
n
i
C
Co
1
Ejemplo:
Dado un capital inicial C
o
= 100.000 euros
2005
, colocado a un tipo de inters i = 8,25 %, en un periodo
de n = 4 aos, se obtendr un capital final C
n
:
C
n=4
= 100.000 * (1 + 0,0825)
4
= 137.312,99.- euros
2009
As mismo modificando los datos, y llevndolos al extremo, se calcula a continuacin el valor actual de
un capital de un euro, colocado a un interes del 5% en el ao uno de nuestra era:
C
n
= 1 euro
0001
, recibido al cabo de n= 2.004 aos a una tasa de descuento anual i= 5,00 %, ser:
C
o
= 1 * (1+0,05)
2004
= 2,92 * 10
42
euros
2005
Es decir, no habra hoy dinero en todo el mundo para devolver 1 euro del ao 1 si alguien lo hubiese inver-
tido en un banco a un inters compuesto anual del 5 %.
Ejemplo:
El valor actual de un capital C
n
=1.000.000 euros
2009
, recibido al cabo de n= 8 aos a una tasa de des-
cuento anual i= 3,25 %, ser:
C
o
= 1.000.000 / (1+0,0325)
8
= 774.246,98 euros
2005
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 8 aos que a 0,774 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo
En todas las decisiones financieras podemos distinguir tres elementos bsicos:
a) tiempo
b) dinero
c) riesgo
a) El tiempo: tomar una decisin financiera conlleva el anlisis y la evaluacin de los diferentes
acontecimientos que se pueden producir entre el momento temporal de adopcin de la decisin y
los resultados ltimos de la ejecucin de dicha decisin. En resumen, el horizonte temporal de
dichas decisiones.
Que el horizonte temporal sea corto o largo obedecer a cada toma de decisiones. Pero en
todos los casos debe establecerse el horizonte temporal, ya que a medida que aumenta o disminu-
ye el nmero de aos o periodos temporales establecidos, la fiabilidad de nuestras previsiones se
reduce o aumenta.
El establecimiento del horizonte temporal en algunos casos no es difcil, ya que viene dado por
las propias caractersticas de la decisin, mientras que en otros casos la tarea es complicada y
compleja, al no conocer con precisin los resultados ltimos de la decisin y la definicin del hori-
zonte econmico en el que nos fundamentaremos para nuestro anlisis guarda un alto grado de
subjetividad.
Para la toma de decisiones, el horizonte temporal escogido se considerar subdividido en perio-
dos temporales (das, semanas, meses, trimestres, semestres, aos, quinquenios). La duracin de
dichos periodos temporales estar en funcin de las caractersticas de la alternativa a elegir.
Si representamos por t
o
el momento inicial en el que se toma la decisin, y por t
n
el momen-
to final del horizonte econmico definido, y estimamos la existencia de n periodos temporales, el
horizonte temporal puede representarse mediante el diagrama siguiente:
b) El dinero: con el fin de valorar los distintos sucesos que se irn produciendo a lo largo de
cada uno de los n periodos temporales y poderlos comparar con los que se produciran en un
escenario alternativo, hay que referirlos a una misma variable, que es el dinero. Es decir, los
recursos monetarios que cobramos o pagamos, sea cual sea la situacin econmica que los pro-
voque.
Por tanto, en toda decisin financiera consideraremos como elemento fundamental los flujos de
caja que se irn produciendo en cada uno de los periodos temporales definidos. Los flujos de caja
o de tesorera (cash-flow-CF) se calcularn como la diferencia entre los ingresos y los pagos reali-
zados en cada periodo temporal.
Si consideramos que los flujos de caja se ocasionan al final de cada uno de los periodos tempo-
rales, stos CF pueden representarse de la siguiente forma:
224 LA LEY
t
o
t
1
t
2
t
n
Siendo CF
o
el flujo de caja que se produce en el momento inicial, CF
n
el flujo de caja que se pro-
duce en el momento final; siendo C
t
los ingresos que se espera se produzcan en el momento tem-
poral t y P
t
los pagos que se prev se van a realizar en ese mismo momento temporal.
El signo, positivo o negativo, de los flujos de caja CF depender si se trata de evaluar un pro-
yecto de inversin o un proyecto de financiacin.
En un proyecto de inversin la secuencia normal ser:
siendo CF
o
el desembolso inicial y CF
1
, + CF
2
, ,CF
n
, los ingresos en cada momento temporal.
Pero en un proyecto de financiacin, los signos de los flujos de caja sern de acuerdo al siguien-
te diagrama:
donde ahora CF
o
es la disposicin o principal del prstamo.
e) El riesgo: el valor del dinero en el tiempo se mide mediante el coste de oportunidad del
mismo, el cual viene establecido en parte por el riesgo asociado a la obtencin del mismo.
Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman
sin disponer de toda la informacin. Debido a ello, debe distinguirse:
Las decisiones financieras que se toman en circunstancias de garanta.
Las decisiones financieras que se toman en condiciones de riesgo; es decir, aquellas
en las cuales presuponemos los sucesos econmicos que se van a originar en funcin
de probabilidades estadsticas
Las decisiones financieras que se toman en condiciones de incertidumbre; es decir, aque-
llas en las cuales no es posible realizar una asignacin fundada en probabilidades obje-
tivas.
Por lo tanto, independientemente de la situacin econmica en la que se site el inversor,
ste se decidir por un proyecto de inversin en funcin de los flujos de caja esperados y del
grado de riesgo o de incertidumbre vinculado a la obtencin de los correspondientes flujos caja.
Evidentemente, dicha eleccin depender del grado de animadversin al riesgo que tenga el
inversor.
LA LEY 225
T
o
t
1
t
2
t
n
CF
o
CF
1
CF
2
CF
n
t
o
t
1
t
2
t
n
-CF
o
+CF
1
+CF
2
+CF
n
t
o
t
1
t
2
t
n
+CF
o
-CF
1
-CF
2
-CF
n
3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria
El procedimiento para calcular el equivalente futuro de una cantidad monetaria disponible en el
momento actual se denomina capitalizacin. Tal y como se anticip en el apartado anterior, existen
dos regmenes fundamentales de capitalizacin:
simple
compuesta
La capitalizacin simple se utiliza en operaciones financieras a corto plazo. La capitalizacin
compuesta se utiliza en operaciones financieras a medio o largo plazo.
El valor futuro de una cantidad actual C
o
, al cabo de n aos, a una tasa de capitalizacin sim-
ple i, ser igual al valor de dicha suma monetaria ms los intereses devengados por la misma,
durante el periodo de vida de la inversin.
C
n
= C
o
*
(1 + ni)
El valor futuro de una cantidad actual C
o
, al cabo de n aos, a una tasa de capitalizacin com-
puesta i, ser igual al valor de dicha suma monetaria ms los intereses devengados, teniendo en
cuenta que los intereses se van acumulando al capital inicial para devengar nuevos intereses.
C
n
= C
o
*
(1 + i)
n
(A)
Son datos de esta formulacin matemtica, el valor actual C
o
, la tasa de capitalizacin i y
el plazo n, siendo el valor futuro, la incgnita. La tasa de capitalizacin en las operaciones de
imposiciones a plazo, cuentas de ahorro, etc., es el inters nominal de la operacin, es decir, el esti-
pulado en el contrato con la entidad financiera.
226 LA LEY
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil Costablanca, S.A. la posibilidad de realizar una
imposicin a plazo fijo, a 8 aos, al 5,75% de inters, con la condicin de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 aos. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr
la citada entidad mercantil?
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 0,0575)
8
= 547.407,89 euros
2013
En la hiptesis de que retirara los intereses si fuese posible, al final de cada uno de los 8 aos, el capi-
tal se convertira al final del periodo en 511.000 de euros.
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 8 x 0,0575) = 511.000,00 euros
2013
La diferencia de estos 36.407,89 euros es el resultado de la reinversin de los intereses.
Despejando i en la frmula (A), obtenemos la tasa que convierte una cantidad actual conocida,
en una cantidad futura tambin conocida:
y para conocer el nmero de periodos anuales que se necesitan para convertir una cantidad actual
conocida C
o
en una cantidad futura C
n
tambin conocida, despejaremos n de la primera ecua-
cin (A), obteniendo que:
LA LEY 227
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. recibe otra oferta por parte de un Fondo de Inversin Garantizado, con-
sistente en que si hoy invierte un capital de 350.000 de euros, al cabo de 6 aos dicha cantidad se le
duplicar, es decir, se le convertir en 700.000 de euros.
La pregunta es: Cul es la tasa de inters de capitalizacin que convierte estos 375.000 euros
2005
en
750.000 dentro de seis (6) aos?
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A., con el fin de conocer, a efectos de rentabilidad, si le interesa ms la
inversin en el Banco, sin retirar los intereses o la inversin en el Fondo, puede calcular cuantos aos
necesitara para duplicar los 375.000 de euros a un tipo de inters del 5,75%.
De donde es ms rentable la inversin en el Fondo, ya que se consigue duplicar la inversin en un tiem-
po inferior de 12,25 aos
1 n
o
n
C
C
i
i n C C
o n
1 log log log
i
o
C
n
C
n
1 log
log log

aos n 40 , 12
0575 , 0 1 log
000 . 350 log 000 . 700 log
% 25 , 12 1225 , 0 1
000 . 350
700.000
6
2005
2011
= =
euros
euros
i
Pero si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deber calcular el inters sub-
anual equivalente, es decir, la tasa que deber aplicarse a la cantidad inicial en cada periodo sub-
anual para que la suma de las cantidades fraccionadas equivalga a la cantidad devengada anual-
mente.
A partir de los criterios financieros del inters simple podemos deducir la tasa efectiva del perio-
do I
n
. De modo que, si definimos como i
a
el inters anual nominal, su correspondiente efectivo en
el periodo ser:
donde m = 2 (semestral), m = 3 (cuatrimestral), m = 4 (trimestral) y m = 12 (mensual)
En donde m es el nmero de periodos anuales.
En general i
a
se suele simbolizar por i, que representa el tipo de inters nominal anual.
Es evidente que el adelanto del pago de los intereses proporciona una mayor rentabilidad al
cobrador de los intereses, por lo que en dichos casos, y a efectos de comparar el resultado de una
inversin con el de otra alternativa cuyos intereses se devengan a un plazo distinto, deber calcu-
larse la tasa anual efectiva (TAE).
La tasa anual efectiva (TAE) nace al considerar la reinversin hasta el final del ao de los inte-
reses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, de modo que:
En donde i es el tipo nominal anual y m el nmero de periodos subanuales.
228 LA LEY
Ejemplo:
capital durante esos 8 aos; pero adems los intereses en vez de devengarse anualmente, lo hacen
semestralmente. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005, asciende
a 350.000 de euros.
La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr la citada entidad mercantil?
La diferencia se explica porque la tasa anual efectiva en este caso es:
m
i
i
a
m
1 1

m n
m
i
TAE
2013
2 8
2005
840 . 550
2
0575 , 0
1 * 000 . 350 euros C
euros n
=
+ =
% 83 , 5 0583 , 0 1
2
0575 , 0
1
2
=
+ = TAE
3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria
El proceso de determinacin del equivalente actual de una cantidad futura se denomina actuali-
zacin.
Es el resultado de descontar una cantidad futura al presente, utilizando una determinada tasa de
descuento.
La tasa de descuento refleja el valor temporal del dinero y el elemento riesgo que existe siem-
pre en un flujo de caja previsto en el futuro.
Si los flujos de caja estn en trminos nominales o corrientes, la tasa de descuento incluir ade-
ms una hiptesis de inflacin.
El valor actual de una cantidad C
n
que se percibir al cabo de n aos, a una tasa de capitali-
zacin simple i, se calcular del siguiente modo:
Si se trata de capitalizacin compuesta, el valor actual de una cantidad C
n
que se percibir al
cabo de n aos, a una tasa i, ser igual a:
En donde el valor final C
n
, la tasa de actualizacin i y el plazo n, son los datos de la ecua-
cin, y el valor actual C
o
la incgnita.
La tasa de actualizacin i la fija el inversor en funcin de las posibilidades de inversiones alter-
nativas que se le presenta en el mercado a la fecha de la inversin, y por tanto, indica la rentabili-
dad exigida por el inversor para una inversin alternativa.
LA LEY 229
Ejemplo:
El gerente de la empresa Costablanca, S.A. le regala a su hija Sofa, el da de su cumpleaos, una
libreta a plazo fijo a un ao, para que as, cuando el ao prximo cumpla dieciocho aos, tenga 36.000
de euros para comprarse un coche. Sofia quiere conocer cul ha sido la imposicin que ha realizado su
padre, sabiendo que el banco remunera dicha libreta con un 3,50%.
Para ello, calcular el valor actual de estos 36.000 de euros del siguiente modo:
ni
n
C
Co
1

n
i
n
C
Co
1
[B]
( )
euros Co 61 , 782 . 34
035 , 0 1 1
000 . 36
=
+
=
Despejando i en la ltima frmula [B], obtenemos la tasa de actualizacin, que convierte una
cantidad futura conocida en una cantidad actual, tambin conocida:
y para conocer el nmero de periodos que se necesitan para convertir una cantidad futura conoci-
da en una cantidad actual tambin conocida, despejaremos n de la frmula [B] y obtendremos
que:
230 LA LEY
Ejemplo:
El propietario de un solar le ofrece a la empresa promotora Costablanca, S.A. el solar al precio de
400.000 de euros pagaderas al contado.
El gerente de dicha sociedad analiza su tesorera y le hace la contrapropuesta de pagarle 100.000 de
euros al contado, 125.000 de euros dentro de un ao y 220.000 de euros dentro de dos aos.
El propietario del solar sabe que la rentabilidad que obtendra en el banco si invirtiera ahora estos
125.000 y 220.000 de euros, durante esos aos, sera del 3,50%, y desea saber si debe aceptar la con-
trapropuesta que le han hecho.
Para ello, deber comparar el valor actual de los cobros que obtendra en este periodo, con los 400.000
de euros, del siguiente modo:
Por consiguiente, si le interesar al propietario del solar aceptar dicha oferta, ya que el valor actual es
superior a los 400.000 euros que le dan al contado.
( ) ( )
euros Co 145 . 426
2
035 , 0 1
000 . 220
1
035 , 0 1
000 . 125
000 . 100 =
+
+
+
+ =
1 n
o
n
C
C
i
i
o
C
n
C
n
1 log
log log
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. tiene la oportunidad de vender un inmueble por 350.000 euros
2005
, el
cual haba adquirido 11 aos antes por un precio de 70.000, y quiere conocer qu rentabilidad anual
obtendra, en el caso de realizar dicha venta.
De modo que la rentabilidad anual por plusvala de la venta sera de un 15,76%.
% 76 , 15 1576 , 0 1 11
994 . 1
000 . 70
005 . 2
000 . 350
|
euros
euros
i
Si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deber calcular el inters subanual
equivalente; siendo el valor actual de una cantidad futura el siguiente:
En estos supuestos deber calcularse tambin la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efec-
tiva (TAE) surge al considerar la reinversin hasta el final del ao de los intereses percibidos, en
cada uno de los periodos subanuales, y se calcular de la forma siguiente:
i
1
= la tasa nominal anual.
m = el nmero de periodos subanuales.
LA LEY 231
1 1
m
m
i TAE
Siendo:
m
i
i
m
1

m n
m
i
n
C
Co
1
Siendo:
m
i
i
m
1
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. tiene un cliente que le debe 275.000 euros
2005
.
Dicho cliente, debido a la falta de liquidez, propone a la empresa el aplazamiento del mencionado pago
durante 3 aos, a cambio de ofrecerle 300.000 euros
2008
al final de dicho periodo.
La pregunta es: Deber aceptar la empresa esta proposicin, si la rentabilidad que obtiene mensual-
mente con su negocio es de un 1,75% mensual?
En consecuencia, a la empresa no le interesar aceptar la proposicin del cliente en cuestin, ya que la
deuda es de 275.000 euros y por lo tanto quedaran sin pagar 114.349 euros.
Para calcular cul sera la cantidad que debera pagar dentro de tres aos este deudor, para que a la
empresa le fuera indistinto cobrar los 275.000 euros
2005-12-16
o dicha cantidad dentro de tres aos, debe-
ra proceder del siguiente modo:
( )
2005
651 . 160
12 * 3
0175 , 0 1
2008
000 . 300
euros
euros
Co =
+
=
Ejemplo:
El gerente de la empresa Costablanca, S.A. desea invertir parte de sus ahorros, los cuales ascienden
a 205.000 euros
2005-12-16
en un Plan de Jubilacin que le ofrece un 5,50% anual.
Dicho gerente desea conocer cuntos aos seran necesarios para que el capital invertido se triplicara.
Por lo tanto necesitar veinte aos y medio para que dicha suma se triplique
( )
aos n 52 , 20
055 , 0 1 log
000 . 205 log_ 000 . 615 log_
=
+
=

3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria
Una renta peridica se define como una secuencia de flujos de caja a ingresar en cada uno de
los periodos de temporales, durante un nmero determinado (n) de periodos temporales.
El valor de cada uno de estos flujos de caja trados al momento inicial se denomina valor actual
neto de la renta. Y el valor de cada uno estos flujos en el momento final tiene se conoce como valor
final neto de la renta.
Estimemos una renta compuesta por una secuencia temporal de distintos flujos de caja: CF
1
,
CF
2
, CF
3
, , CF
n
; el valor actual de estas rentas temporales ser la suma de dichos flujos de caja
actualizados al momento inicial de la operacin para un tipo de actualizacin i.
En la hiptesis de que los trminos de la renta sean todos iguales y constantes CF, el valor actual
de la renta es:
232 LA LEY
De donde, si la empresa no quiere incurrir en un coste de oportunidad, debera exigir a dicho deudor
513.537 euros, siempre que considere que la rentabilidad mensual estimada del 1,75% se va a mante-
ner constante a lo largo de dicho periodo de 3 aos.
% 14 , 23 2314 , 0 1 0175 , 0 1
12
| = = TAE

3
2314 , 0 1
000 . 275
=
n
C
Cn = 513.537 euros.

n
n
i
CF
i
CF
i
CF
VAN
=
1
...
1
1
2
2 1
0
i i
i
CF
i
CF VAN
n
n n
t
t
* ) 1 (
1 ) 1 (
*
) 1 (
1
*
1
0
=
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un edificio que decide poner en arrendamiento durante
cuatro aos, con un alquiler anual de 300.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el contrato un
incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C.
La pregunta es: cul es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media del periodo del 12,75%?
( )
euros VAN 345 . 940
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
) 1275 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 300
1275 , 0 1
000 . 300
4
3
3
2
2
1
1
0
=
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
=
En el caso de que el nmero de trminos de la renta tienda hacia infinito, el valor actual de las
rentas es la frmula de la actualizacin a perpetuidad:
LA LEY 233
i
CF
VA
0
Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un local comercial que decide poner en arrendamien-
to de forma indefinida, con un alquiler anual de 50.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el con-
trato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consu-
mo I.P.C.
tabilidad media real o constante del periodo del 7,00%.
Respuesta:
euros VA 71 , 285 . 714
07 , 0
000 . 50
0

Ejemplo:
La empresa Costablanca, S.A. es propietaria de un complejo industrial que decide poner en arrenda-
miento durante 4 aos, con un alquiler anual de 100.000 pagaderos al final de cada ao, teniendo el
contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al con-
sumo I.P.C.
tabilidad media real o constante del perodo del 9,00%.
Respuesta:
La tasa de rentabilidad nominal exigida por la empresa es:
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ Tasa
real
) * (1+ I.P.C.)
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ 0,09) * (1+ 0,035)=1,1309 13,09%

euros
VAN
64 , 246 . 312
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
) 1309 , 0 1 (
) 035 , 0 1 ( * 000 . 100
1309 , 0 1
000 . 100
3
3
2
2
1
1
0
3.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado

Inters expresado en trminos reales, es decir, descontada la tasa de inflacin. Recoge los fac-
tores de riesgo y compensacin por el uso del dinero.
3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales
Las unidades monetarias nominales o corrientes son las que se utilizan a diario en cualquier tipo
de mercado en el que se realizan transacciones de bienes de cualquier tipo.
Las unidades monetarias constantes o reales son las unidades nominales en las que se ha des-
contado el efecto de la inflacin.
3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones
Capital
1. Valor de las propiedades de una persona o empresa. En este caso suele utilizarse como sin-
nimo de fondos propios; es decir, capital social ms reservas.
2. Suma de dinero que se presta, invierte, etc. Sinnimo principal.
234 LA LEY
Ejemplo:
capital durante esos 8 aos. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el ao 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: Cul ser el capital final, en el ao 2013, que obtendr
la citada entidad mercantil?
En el ejemplo anterior suponiendo I.P.C. = 3%, calculemos cunto son realmente 547.407,89 euros
2013
pero en moneda del ao 2005
La siguiente pregunta sera: Cunto realmente me est retribuyendo la entidad financiera?
La respuesta es que la entidad financiera me est retribuyendo una rentabilidad real equivalente del
2,67%, que con una inflacin del 3%, supone una rentabilidad nominal del 5,75%; es decir es el resulta-
do de descontar el efecto inflacin del capital final obtenido.
Otra manera de calcularlo hubiera sido deducir directamente de la tasa nominal la inflacin, y calcular el
capital final con la tasa real, con un resultado equivalente:
Cn = 350.000 euros
2005
* (1 + 0,0575)
8
= 547.407,89 euros
2013

2005
84 , 128 . 432
8
03 , 0 1
2013
89 , 407 . 547
1
euros
euros
n
i
Cn
Co
% 67 , 2 02670 , 0 8
2005
000 . 350
2005
84 , 128 . 432
1 |
euros
euros
n
o
C
n
C
i
(1+ Tasa
nominal
) = (1+ Tasa
real
) * (1+ I.P.C.)
3. Riqueza acumulada que se utiliza como factor productivo junto con la tierra y el trabajo.
Capitalizacin
1. Conversin de una renta peridica (un alquiler, una renta vitalicia, etc.) en una indicacin de
valor, utilizando el tipo de inters que se quiere conseguir.
2. Suma de fondos propios y el pasivo exigible a largo plazo de la empresa.
Renta
1. Utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, o lo que de ella se cobra.
2. Cantidad que paga en dinero o en especie un arrendatario.
Las tasas en la capitalizacin
* TASA
Un trmino que expresa una relacin entre dos magnitudes, y utilizada como medio de medida
de una cantidad respecto a otra.
* TASA DE CAPITALIZACIN
Cualquier tasa que convierta un ingreso en valor.
La denominacin de tasa de cash-flow, tasa de ingreso neto operativo, tasa bruta, etc., son uti-
lizadas para indicar qu tipo de ingreso se relaciona con el valor.
* TASA DE INTERS
Una tasa de rentabilidad sobre el capital.
Tasa de inters puede implicar una tasa de contrato, por ejemplo, tasa de inters en una hipoteca.
* TASA DE RENTABILIDAD
1. Tipo porcentual que se obtiene dividiendo los beneficios que se han obtenido o se esperan
recibir de una inversin por el importe de la misma.
2. Resultado de dividir el beneficio obtenido en una operacin por el capital invertido en ella.
* TASA DE RETORNO
Equivale a tasa de rentabilidad.
* TASA DE RIESGO
Tasa de retorno necesaria para atraer la inversin de capital.
* TASA DE DESCUENTO
Una tasa de inters o riesgo que es utilizada para descontar ingresos o beneficios futuros a valor
presente.
El descuento identifica el uso hecho de la tasa.
Tambin denominada como tasa de retorno sobre la inversin (sinnimo de tasa de riesgo e inters).
LA LEY 235
* TASA DE RENDIMIENTO
Tasa anual de retorno sobre el capital propio que incluye el efecto de la apreciacin o deprecia-
cin del bien inmueble en el periodo de tiempo considerado.
Por ejemplo: la tasa interno de retorno (TIR) del capital propio invertido.
* TASA DE RENTABILIDAD INTERNA O TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
Tasa de descuento que iguala los flujos de caja positivos y negativos que se generan en un
proyecto de inversin.
Si se descuentan los flujos de caja producidos por una inversin al momento actual a la tasa
de rentabilidad interna y se deduce el flujo negativo inicial, se obtienen una cantidad nula.
La TIR de una inversin debe ser superior al coste de capital para que el proyecto sea interesante.
Tipo de inters
Coste del uso del dinero en un crdito, prstamo u obligacin financiera.
Generalmente se fija en forma de una tasa porcentual anual, aunque en pases con alta infla-
cin puede ser mensual o diaria.
El tipo de inters puede ser simple o compuesto, real o nominal, de descuento o efectivo, fijo
o variable, etc.
Inters bsico
Tipo de inters cargado por el banco central a los bancos privados cuando descuentan o redes-
cuentan papel financiero o comercial con l.
Inters legal
Inters cargado por el Estado a los particulares en todas sus relaciones activas o pasivas con
l. Equivale a inters bsico.
Inters Libor
Tipo de inters para depsitos en el mercado interbancario de Londres (London Interbank Offe-
ring Rate). Existe un tipo de Libor para cada una de las eurodivisas, en cada uno de los plazos en
que cotizan los depsitos.
Inters Mibor
Tipo de inters interbancario para depsitos en euros en el mercado de Madrid. El Mibor se
obtiene por la media ponderada de las operaciones cruzadas en los distintos plazos en un da
determinado. Sirve como tipo de referencia para crditos en euros con inters variable.
Revalorizacin
Devolucin del valor o estimacin que una cosa haba perdido, y reposicin al valor actual correcto.
La revalorizacin de activos consiste en asignar el valor de mercado o actualizar mediante coe-
ficientes equivalentes a la inflacin del periodo los bienes de una sociedad.
Afecta principalmente a los activos materiales fijos y a la cartera de participaciones.
236 LA LEY
Inflacin
Elevacin general del ndice de precios, y por tanto disminucin del poder adquisitivo del dine-
ro. En un proceso inflacionario no crecen en la misma proporcin todos los precios ni todas las ren-
tas, por lo que existen personas y sectores beneficiarios a costa de otros.
3.3.2.10. Ejemplos prcticos de matemtica financiera
3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a inters compuesto
Sn = (1 + i)
n
3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a inters compuesto
(Factor de reversin o factor valor presente)
3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria pospagable
LA LEY 237
Ejemplo:
Calcular el valor futuro de una inversin de 100.000 euros, hecha hoy, por un periodo de 5 aos,
al 12,50% de inters compuesto anual.
Sn = (1 + 0,1250)
5
= 1,8020
Valor futuro = 100.000 euros x 1,8020 = 180.203 euros.
Ejemplo:
Calcular el valor actual de una cantidad de dinero que se espera recibir dentro de 4 aos, si la tasa de
descuento es el 14,50. La cantidad al final del periodo es 100.000 euros
Valor presente = 100.000 euros x 0,5818 = 58.181 euros.
1
Vn = ----------------------- = 0,5818
(1 + 0,1450)
4
Vn = =
Sn (1 + i)
n
1 1
Sn = =
i i
Sn-1
(1 + i)
n -
1
3.3.2.10.4. Tasa de amortizacin
3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria pospagable
238 LA LEY
Ejemplo:
Una persona quiere establecer un plan de jubilacin. Desea aportar anualmente 3.000 euros. El periodo
de tiempo que le queda para trabajar es de 20 aos, y el inters al que se acumularn los depsitos es
el 8 %. Cul es el valor final acumulado?
Valor final = 3.000 euros x 45,7620 = 137.286 euros
(1 + 0,08)
20
-1
Sn = ----------------------- = 45,7620
0,08
Ejemplo:
Un trabajador de 20 aos de edad quisiera jubilarse dentro de 35 aos con un capital acumulado de
300.000 euros. El tipo de inters al que se acumularn los depsitos es del 9%. Cul es la cantidad que
debe depositar anualmente?
Depsito anual = 300.000 euros x 0,004636 = 1.390,80 euros
1 0,09
----------- = ----------------------
Sn ( 1 + 0,09)
35
1
Ejemplo:
Se estima que pueden obtenerse, de un negocio, unos ingresos anuales de 100.000 euros durante 5
aos.
Cul sera la cantidad que habra que pagar hoy por el derecho a recibir dichos ingresos, si la tasa de
descuento es del 8,75 %?
Valor presente = 100.000 euros x 3,915014 = 391.501 euros.
1
----------------
(1 + 0,0875)
5
0,342564
An = ------------------- = ------------------- = 3,915014
0,0875 0,0875
1
Sn Sn - 1
(1+i)
n
- 1
i i
= =
1 - Vn
1 -
1
(1+i)
n
i i
=
An
3.3.2.10.6. Valor del trmino necesario para amortizar un capital unidad
(Pago parcial, tasa de capitalizacin)
Recoge y observa el retorno de (amortizacin) ms el retorno sobre (inters).
LA LEY 239
Ejemplo:
Una persona solicita un prstamo de 350.000 euros a pagar en 20 aos al 13% de inters. Calcular el
pago anual que deber satisfacer para devolver el principal ms los intereses, suponiendo que el pago a
realizar es anual.
Pago anual: = 350.000 euros x 0,142354 = 49.823,90 euros.
1 i 0,13
------ = -------------------- = ---------------
An 1 1
1 - ------------ 1 - -----------
(1 + i)
n
(1 + 0,13 )
20
Ejemplo:
Con los mismos datos anteriores y suponiendo el pago mensual, calcular el importe mensual para la
devolucin del principal ms los intereses.
13 % anual: 12 meses = 1,083 % (mensual)
20 aos x 12 meses = 240 meses.
(Tasa anual = 12 x 0,011716 = 0,140589)
Pago mensual = 350.000 euros x 0,011716 = 4.100,60 euros.
Pago anual = 12 x 4.100,60 = 49.207,20 euros
1 0,01083
Tasa mensual = --------------- = ------------------------------------------ = 0,011716
An 1
1 - ------------------------------
(1 + 0,01083)
240
1 1-Vn
1-
1 i
= =
i
(1+i)
n
An
1
An Sn
Sn - 1
=
= =
= i +
1 1
= i + intereses + amoritzacin
1
(1+i)
n
- 1
i(1+i)
n
- i + 1 i(1+i)
n
(1+i)
n
- 1 (1+i)
n
-1
(1+i)
n
1
= i +
i
=
1-
3.3.3. Los mtodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR)
3.3.3.1. El mtodo del flujo de caja descontado (Discounted cash-flow)
Hiptesis en que se basan:
Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondos generados por la inversin, e intro-
duce una valoracin cronolgica del dinero.
Es un mtodo para estimar el valor presente de los futuros ingresos esperados (cash-flow) antes
o despus de impuestos, descontando uno a uno a una apropiada tasa de descuento.
El procedimiento es aplicable a cualquier tipo de ingresos y costes considerados.
El mtodo consiste, para una promocin inmobiliaria, en:
1. Estimar todos los ingresos (I) de la promocin inmobiliaria, es decir, realizar una hip-
tesis de venta basada en el anlisis del mercado realizado.
2. Imputar cada ingreso en su momento (t) correspondiente.
3. Evaluar todos los gastos (G) de la promocin.
4. Imputar cada pago en su momento (t) correspondiente.
5. Obtener en cada momento (t) la diferencia I-G, que se denomina Flujo de Caja o Teso-
rera (cash-flow).
6. Utilizacin de los siguientes mtodos.
1) Mtodo del valor actual neto (VAN).
2) Mtodo de la tasa interna de retorno (TIR).
Los mtodos del Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), toman en cuen-
ta los diferentes periodos de tiempo en los que se producen los desembolsos y los ingresos, y a
travs de la actualizacin o descuentos de los flujos de caja, valoran estos desembolsos e ingre-
sos en un mismo momento de tiempo (momento inicial), al objeto de homogeneizar dichos flujos.
3.3.3.2. Mtodo del valor actual neto (Net Present Value) VAN
Nos da la diferencia, si existe, entre el costo de una inversin y el valor presente descontado de
los futuros ingresos que la inversin genere.
Definicin del VAN: Es la suma de los cash-flow actualizados originados por una inversin:
t = periodos.
CFt= cash-flow en cada periodo.
i = tasa de descuento.
n = el n. total de periodos
240 LA LEY
CFt
Frmula emprica: VAN = ---------------
(1 + i)
t
V.A.N.=
(1+i)
t
CF
t
t=1
t=n
Frmula desarrollada:
Para actualizar los cash-flow es preciso fijar una tasa de descuento i, que sera la tasa mni-
ma a la que la empresa estara dispuesta a invertir sus capitales, o la tasa que pudiera producir otra
alternativa de colocacin del capital.
Normalmente, la tasa de descuento que se utiliza es la correspondiente al coste del capital
(coste de los recursos financieros de la empresa).
Cuando VAN > 0, la inversin es rentable.
Cuando VAN = 0, el inversionista es indiferente.
Cuando VAN < 0, la inversin no es atractiva.
Se dice que un proyecto de inversin es econmicamente rentable si su valor actual neto es
positivo; esto quiere decir que la valoracin de los cash-flow, actualizados originados por el proyec-
to es superior a la inversin realizada.
LA LEY 241
Ejemplo n 1:
Un promotor tiene una operacin en la cual va a vender productos inmobiliarios por un total de 300 millo-
nes de euros, teniendo unos gastos fijos de 90 millones de euros y estimando que va tener unos gastos
variables de 135 millones de euros. Esta operacin tiene una periodificacin temporal de cuatro aos (el
periodo temporal 0 es el inicio de la operacin inmobiliaria). La periodificacin temporal de los ingresos,
gastos fijos y variables queda reflejada en el cuadro siguiente.
Las cuestiones a resolver son:
1. Esta operacin es rentable si el promotor quiere tener una tasa de actualizacin de 20%.
2. Esta operacin es viable si el promotor quiere tener una tasa de actualizacin del 40%.
3. Cul es la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) de esta operacin inmobiliaria.
Las respuestas, como quedan reflejadas en el cuadro siguiente, son:
1. La operacin es viable a una tasa de rentabilidad del 20%, ya que tiene un V.A.N positivo de
21.898.000 euros.
2. La operacin no es viable si el promotor exige una tasa de rentabilidad del 40%, ya que da un
V.A.N. negativo de -1.976.000 euros.
3. La Tasa Interna de Retorno de esta operacin inmobiliaria en estas condiciones de venta de los
productos inmobiliarios, con los gastos fijos y variables expresados y la periodificacin temporal
reflejada en el cuadro siguiente es del 37,67%, ya que es la tasa de actualizacin que hace que
el V.A.N. sea cero.
V.A.N.= CF
o
+ + + +.........
(1+i)
1
CF
1
(1+i)
2
CF
2
(1+i)
3
CF
3
(1+i)
n
CF
n
242 LA LEY
AO 0 1 2 3 4 TOTAL
INGRESOS 75 100 125 + 300
GASTOS
FIJOS
20 10 15 20 25 - 90
GASTOS
VARIABLES
30 35 30 40 -135
CASH-FLOW -20 - 40 25 50 60 + 75
CASH-FLOW
ACUMULADO
- 20 - 60 - 35 + 15 + 75
TASA
ACTUALIZ.
20,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.833333 0.694444 0.578703 0.4822530
VALOR
ACTUAL
- 20 - 33,33 17,36 28,94 28,94
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 21.898 La inversin es rentable
TASA
ACTUALIZ.
37,67 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.726369 0.527612 0.383241 0.2783749
VALOR
ACTUAL
- 20 - 29,05 13,19 19,16 16,70
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 0,000 La inversin es indiferente
TASA
ACTUALIZ.
40,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
1.000000 0.714285 0.510204 0.364431 0.2603082
VALOR
ACTUAL
- 20 - 28,57 12,76 18,22 15,62
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = - 1.976 La inversin NO es rentable
Respuesta:
LA LEY 243
Ejemplo n 2:
Un inversor desea saber si la adquisicin de un inmueble es atractivo, sabiendo que el valor de compra
es de 2.500.000 euros.
Los cash-flows que se esperan por un periodo de 5 aos, durante el cual, el inversor quiere tener el
inmueble en propiedad, son:
ANUAL EUROS
CF1 200.000
CF2 220.000
CF3 250.000
CF4 255.000
CF5 270.000
La tasa de rentabilidad que el inversor quiere obtener es el 7%, y el valor residual que tendr la propie-
dad al final del 5 ao es de 2.700.000 euros.
AO 1 2 3 4 5
CASH-FLOW 200,00 220,00 250,00 255,00 270,00
VALOR
RESIDUAL
2.700.000
TASA
ACTUALIZ.
7,00 %
COEFICIENT
E ACTUALIZ.
0.934579 0.873439 0.816298 0.762895 0.712986
VALOR
ACTUAL
186,916 192,157 207,074 194,538 192,506
VALOR
RESIDUAL
ACTUAL
1.925.063
VALORES
ACTUALES
VA = 2.895.254
VALOR DE
COMPRA
2.500.000
VALOR
ACTUAL
NETO
VAN = 395.254
VAN > 0 La inversin es Rentable
Como el VA obtenido es mayor que el valor de compra, la inversin es aceptable.
VAN = VA - CF0 = 2.895.254 - 2.500.000 = 395.254.
3.3.3.3. Mtodo de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR
Nos da la tasa de retorno sobre la inversin obtenida a lo largo del periodo de tiempo conside-
rado de la inversin; nos proporciona la tasa de descuento que iguala la inversin original a los futu-
ros ingresos trasladados a valor presente.
Es la tasa de descuento que anula el VAN de una inversin:
La TIR es la i que hace:
De otra forma, la TIR es la respuesta a la pregunta:
A qu tipo de descuento lo que cobro en el futuro al menos me iguala a mi inversin de hoy?,
es decir, es la i que hace:
El valor de i determina la rentabilidad de la inversin y representa el inters compuesto que
se consigue de los recursos empleados en el proyecto desde que se desembolsan hasta que se
retiran como cobros netos.
Si TIR > i, la inversin es aceptable.
Si TIR = i, la inversin es indiferente.
Si TIR < i, la inversin no es atractiva.
Un proyecto de inversin ser aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mnimo
impuesto por la empresa, normalmente funcin del coste de capital y del grado de riesgo de la
inversin.
En los trminos econmicos se utiliza tambin el trmino eficacia marginal del capital, que es
la tasa de rendimiento del capital empleado.
i = TIR VAN = 0
i < TIR VAN > 0
i > TIR VAN < 0
244 LA LEY
CFt
VAN = --------- = 0
(1+i)
t
V.A.N.= 0 = CF
0
Entradas
(1+i)
t
1+i)
t
Salidas
+ +.........
(1+i)
CF
1
(1+i)
2
CF
2
(1+i)
n
CF
n

=
3.3.4. Tipos de proyectos
El primer paso para evaluar un proyecto consiste en averiguar el tipo de operacin econmico-
financiera de que se trata.
Existen cuatro tipos bsicos de proyectos:
1. Inversiones.
2. Crditos.
3. Regalos.
4. Prdidas.
LA LEY 245
Ejemplo n 1:
Un grupo inversor se plantea la posibilidad de aceptar la compra de un terreno libre y disponible por
1.850.000 euros. El programa de venta, a 5 aos, arroja unos ingresos atribuibles al terreno, deducidos
los costes de inversin, que son:
CF1 = 350.000
CF2 = 375.000
CF3 = 400.000
CF4 = 425.000
CF5 = 450.000
La tasa de retorno antes de impuestos que se exigira a la inversin sera del 6%.
TIR = 2,55 %
i = 6,00 %
TIR < i La inversin NO es rentable
El mximo valor aceptable a pagar, sera (descontando al 6%) de 1.672.691 euros
( )
( ) ( ) ( ) ( )
5 4 3 2
1
000 . 450
1
000 . 425
1
000 . 400
1
000 . 375
1
000 . 350
000 . 850 . 1
i i i i
i
VAN
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+ =
AO 1 2 3 4 5
CASH-FLOW 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00
TASA ACTUALIZ. 2,55 %
COEFICIENTE ACTUALIZ. 0.975165 0.950947 0.927330 0.904299 0.881841
VALOR ACTUAL 341,308 356,605 370,932 384,327 396,828
VALOR ACTUAL VA = 1,850,000
VALOR DE COMPRA 1,850,000
VALOR ACTUAL NETO VAN = 0
En una primera aproximacin, estas operaciones pueden describirse como sigue:
Mientras la definicin de regalo y prdida es completa, porque incluye las condiciones necesa-
rias y suficientes (), la de inversin y crdito no lo es, porque no indica las condiciones necesa-
rias (), slo muestra las suficientes ().
Una inversin es la operacin contraria a un crdito.
Un regalo, es una operacin contraria a una prdida.
Comprobar que los proyectos P1, P2, P3 y P4 estn correctamente caracterizados:
Obsrvese que al multiplicar por menos uno todos los flujos de un proyecto, se obtiene la ope-
racin contraria (se pasa de inversin a crdito y de regalo a prdida y viceversa).
246 LA LEY
Regalo todos los flujos son no negativos y por lo menos uno es estrictamente positivo
Prdida todos los flujos son no positivos y por lo menos uno es estrictamente negativo
Inversin todos los costes se producen antes que los beneficios
Crdito todos los beneficios se producen antes que los costes
P/P
t
0 1 2 Tipo de operacin
P1 -10 -10 25 INVERSIN
P2 10 10 -25 CRDITO
P3 10 10 25 REGALO
P4 -10 -10 -25 PRDIDA
Variacion del VAN para cada tipo de operacin
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa deActualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
Inversion
Credito
Regalo
Perdida
Valoracin del VAN para cada tipo de operacin
Tasa de Actualizacin
LA LEY 247
VAN de una operacin : Inversion
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion " r "
V
a
l
o
r

A
c
t
a
u
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 1
VANde una operacin : Credito
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualizacion
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 2
VAN de una operacin: Inversin
Tasa de Actualizacin r
VAN de una operacin: Crdito
Si los proyectos tienen la caracterstica de regalo o de prdida, todos los flujos tienen el mismo
signo, positivo en los regalos y negativo en las prdidas, por lo que la caracterizacin es inmedia-
ta a simple vista.
248 LA LEY
VAN de una operacin : Regalo
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 3
VAN de una operacin : Perdida
-50
-45
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 4
VAN de una operacin: Regalo
VAN de una operacin: Prdida
Los proyectos P5 y P6 son regalos en tanto que P7 e P8 son prdidas:
Por el contrario, cuando se trata de inversiones y crditos, algunos flujos del proyecto son posi-
tivos y otros negativos y la caracterstica de inversin y crdito no siempre es obvia.
Cuando todos los flujos de un proyecto tienen un mismo signo y, a partir de un periodo determi-
nado lo cambian pero mantienen el nuevo signo hasta el final, no existe ambigedad alguna.
Caracterice el lector los siguientes proyectos:
Los proyectos P 9 y P 10 son inversiones y los P 11 y P 12, crditos.
No existe ambigedad en la clasificacin porque los flujos de estos proyectos slo cambian de
signo una vez. Cuando los flujos del proyecto presentan ms de un cambio de signo, determinar si
es una inversin o un crdito deja de ser intuitivo y requiere algunos clculos complementarios.
La propuesta que se examina debe compararse con la mejor (econmicamente hablando) de
todas las dems alternativas factibles (de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso).
Ante un proyecto de inversin, el conjunto de alternativas explcitas o implcitas de que se dis-
pone, en general, es:
1. Ejecutar el proyecto de inversin que se est evaluando
2. Ejecutar otro proyecto de inversin pblico
3. Transferir los recursos al sector privado para que sean invertidos
4. Consumir en lugar de invertir (en el sector pblico o en el privado)
5. La inaccin, dejando ociosos los recursos
Optar por la alternativa nmero 5 tiene escaso sentido, a menos que se incurra en el coste de
oportunidad que significa la demora para llevar a cabo una mejor inversin en el futuro, y tan ren-
table que merezca soportar el coste de la espera.
3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualizacin r
Una cantidad cualquiera tiene tanta menos importancia cuanto ms alejado est del momento
actual y cuanto mayor sea la tasa de descuento.
Tmese un flujo cualquiera de un proyecto, como a
t
, que puede ser positivo o negativo. Si se
actualiza este flujo se calcula el Valor Actual (VA) resulta un valor de a
t
/(1+r)
t
, por lo que si a
t
>
0, al actualizarlo disminuye de valor y, por el contrario, si a
t
< 0, aumenta.
LA LEY 249
P/P
t
0 1 2 3 4 5 tipo de operacin
P5 1 4 7 0 3 6 regalo
P6 1 2 5 0 0 0 regalo
P7 -1 -5 0 -3 0 -8 prdida
P8 0 0 0 -5 -3 -3 prdida
P/P
t
0 1 2 3 4 5 tipo de operacin
P 9 -7 4 7 0 1 2
P 10 -1 0 -2 2 9 6
P 11 2 1 0 1 2 -9
P 12 8 0 0 -3 -6 -7
Por ejemplo, sea a
t
= 50, t =2 y r= 100%.
El VA de 50 del periodo 2 es menor, vale 50/2
2
= 12.50;
si a
t
= -50, el VA correspondiente aumenta, ya que 50/2
2
= -12.50.
Comprobacin que la importancia de este efecto de aumento o disminucin sobre un flujo origi-
nal que vale 50 unidades en t=2, depende de la tasa de descuento (r):
Comprobacin ahora que el VA de un flujo de 50 unidades un coste o un beneficio depende
tambin del momento temporal (t) en que se produce el flujo, en este caso:
Cualquier flujo futuro, sea del signo que sea, es menos importante que si se produjera en el
momento actual.
Si se pudiera escoger se situaran todos los flujos positivos en el momento actual y todos los
negativos en el periodo ms lejano posible; de esta manera el Valor Actual (VA) de cada uno de los
flujos sera el mximo.
Asimismo, como cuanto ms alto sea el valor actual VA, mejor, parece que lo ideal sera que,
dados unos flujos periodificados, la tasa de descuento fuera siempre lo ms baja posible, si los flu-
jos son positivos, y lo ms alta posible si los flujos son negativos.
Como se ver enseguida, puede ocurrir cualquier cosa; en primer lugar se comprobar que la
suposicin se cumple y despus que no es siempre cierta.
Por ejemplo, sea el proyecto de inversin
Si la tasa de descuento es constante y vale r = 0,1, resulta:
VAN(r = 0,1) = -7/(1+0,1)
1
+ 15/(l+0,1)
2
= 6,033
250 LA LEY
Periodo Temporal 2 2
Flujo de Caja 50 -50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000
Valor Actual 12,50 -12,50
Periodo Temporal 2 2 2 2 2 2 2 2
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00% 0,00% 10,00% 20,00% 50,00% 100,00% 200,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000 1,00000 0,82645 0,69444 0,44444 0,25000 0,11111
Valor Actual 12,50 -12,50 50,00 41,32 34,72 22,22 12,50 5,56
Periodo Temporal 2 2 1 2 3 10 50 90
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualizacin 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderacin 0,25000 0,25000 0,50000 0,25000 0,12500 0,00098 0,00000 0,00000
Valor Actual 12,5000 -12,5000 25,0000 12,5000 6,2500 0,0488 0,00000 0,00000
P/P
t
1 2
-7 15
Pero la tasa no siempre ser constante.
Si las tasas fueran de r
1
= 0,11 en el periodo 1 y de r
2
= 0,09 en el segundo, el VAN sera ms
alto que con r
1
= 0,1 = r
2
= 0,1 ya que vale:
VAN (r
1
= 0,11, r
2
= 0,09) = -7/(1+0,11)
1
+ 15/[(1+0,11)* (1+0,09)] = 3,941
Por lo mismo, el VAN correspondiente a las tasas r
1
= 0,09 y r
2
= 0,11 ser ms bajo que el VAN
calculado a una tasa constante de r
1
= 0,11 = r
2
= 0,09, que resulta:
VAN (r
1
= 0,09, r
2
= 0,11) = -7/(l+0,09)
1
+ 15/[(1+0,09) (1+0,11)]
2
= 3,825
Si el proyecto fuera el inverso del anterior, o sea:
Entonces se hallara el resultado simtrico, sera preferible una tasa ms alta en el primer perio-
do, porque el flujo es positivo, y ms alta en el segundo, ya que el flujo es negativo.
Ahora se trata de ver que la suposicin de la que se ha partido no siempre se cumple.
Es decir, no es cierto que el VAN aumente siempre que aumenta la TIR en los periodos con flu-
jos negativos y disminuye en los positivos.
Utilizando el mismo proyecto, con r
1
= 1 y r
2
= 0,1, resulta una VAN menor, en lugar de mayor
como se supona:
VAN (r
1
= 1, r
2
= 0,1) = -7/(1+1)
1
+ 15/[(1+1) (1+0,1)]
2
= 0,401
La razn de este resultado est clara, la tasa de cualquier periodo afecta al flujo en este perio-
do y a todos los que lo siguen.
Como queda pormenorizado, en los clculos reflejados a continuacin:
LA LEY 251
P/P
t
1 2
7 -15
Tasa de Actualizacin 10,00%
Valor Actual Neto 6.033
Flujo de Caja -7 15
Valor Actual -6,36363636 12,396694
Flujo de Caja -7 15
Valor Actual -6,30630631 10,246895
Valor Actual Neto 3,941
Flujo de Caja 7 -15
Valor Actual 6,306306306 -10,2468955
Valor Actual Neto -3,941
En resumen:
De nuevo, el ejemplo que se acaba de exponer sirve para presentar un caso general.
Cuando se trata de una inversin, el VAN disminuye con la tasa de descuento y, si se trata de
un crdito, el VAN aumenta con la tasa.
Por este motivo, cuando no est claro si un proyecto que presenta flujos positivos y negativos,
tiene la caracterstica de crdito o de inversin, cabe recurrir a esta propiedad para diferenciarlos.
En resumen, dado un proyecto con algunos flujos positivos y otros negativos y una tasa de des-
cuento no negativa:
Consideremos el siguiente proyecto:
Como tiene ms de un cambio de signo, la caracterizacin como inversin o crdito no es obvia.
Empleando la regla de caracterizacin que depende de si el VAN crece o no, resulta que el VAN
decrece para tasas entre 0% y 75% y crece a partir del 75%.
252 LA LEY
1 2 VAN
(r
1
=r
2
=10%)
VAN
(r
1
=11%,r
2
=9%)
VAN
(r
1
=9%=r
2
=11%)
VAN
(r
1
=100%=r
2
=10%)
VAN
(r
1
=200%=r
2
=10%)
-7 15 6,033 3,941 3,825 -0,401 -0,956
7 -15 -6,033 -3,941 -3,825 0,401 0,956
si al aumentar la tasa r. el VAN: se trata de:
disminuye una inversin
aumenta un crdito
P/P
t
0 1 2
P 13 2 -8 7
Flujo de Caja -7 15
Valor Actual -6,42201835 10,246895
Flujo de Caja -7 15
Valor Actual -3,5 3,0991736
Flujo de Caja -7 15
Valor Actual -2,33333333 1,3774105
Flujo de Caja 7 -15
Valor Actual 2,333333333 -1,37741047
Flujo de Caja 7 -15
Valor Actual 3,5 -3,09917355
Flujo de Caja 7 -15
Valor Actual 6,422018349 -10,2468955
Por lo tanto, este proyecto se considerar una inversin para tasas inferiores al 75% y un crdi-
to para tasas igual o mayores que el 75%.
Si se representa grficamente el proyecto anterior se obtiene:
3.3.6. El VAN como una funcin continua de la tasa de descuento r
Dado un proyecto cualquiera, que est caracterizado por unos flujos periodificados, K
0
, K
1
. K
2
,
..., K
T
:
El VAN es una funcin continua de la tasa de descuento:
VAN (K
t
, r) = K
0
+ K
1
/(1+r) + K
2/
(1+r)
2
+ ... + K
T
/(1+r)
T
Por ejemplo, el VAN del proyecto P 14, con un mbito temporal definido por los periodos 0, 1 y 2:
Es de:
VAN (P 14; r) = -5 + 5/(1+r)
1
+ 1/(1+r)
2
El proyecto P 15 cuenta con un mbito temporal de 50 periodos (49+1), aunque la mayora tiene
un valor nulo:
LA LEY 253
0 1 2 ... T
K
0
K
1
K
2
... K
T
P/P
t
0 1 2
P 14 -5 5 1
P/P
t
0 2 35 50
P 15 -4 6 8 5
VAN de una operacin : Inversion o Credito
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 13
VAN de una operacin: Inversin o Crdito
El VAN de P 15 vale
VAN (P 15; r) = -4 + 6/(1+r)
2
+ 8/(1+r)
35
+ 5/(1+r)
50
El proyecto P 16 cuenta tambin con un mbito temporal de 50 periodos, con unos pocos flujos
con valores no nulos y se ejecuta en el momento 1, con un periodo de retraso respecto al proyec-
to del ejemplo anterior:
Su VAN vale
VAN (P 16; r) = 2/(1 +r)
1
20/(1 +r)
2
+ 10/(1 +r)
35
+ 10/(1+r)
50
Si se calculan algunos valores del VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, con diferentes tasas
de actualizacin tenemos:
Aunque se toma siempre como punto para calcular el valor actual el periodo 0 y, adems, lo habi-
tual es que se defina asimismo como inicio de los proyectos el periodo 0, esta ltima convencin
puede alterarse a voluntad, ya que el clculo del VAN admite que el signo de los periodos sea posi-
tivo o negativo, como en los proyectos P 17, P 18, P 19:
La interpretacin es inmediata; el proyecto P 18 se ejecuta en el momento 3 y los proyectos P
17 y P 19 se inician en el periodo 1. El VAN de estos proyectos vale, respectivamente:
VAN(P 17; r) = -5*(1+r)
1
+6 +6/ (1+r)
1
VAN(P 18; r) = 1*(1+r)
3
+ 1*(1+r)
1
-1/(1+r)
1
5/(1+r)
2
VAN (P 19; r) = 6*(1 + r)
1
+ 17 6/(1 + r) 20/(1+r)
2
Si calculamos algunos valores del VAN (r) de los proyectos P 17, P 18, P 19, con diferentes tasas
de actualizacin tenemos:
254 LA LEY
P/P
t
1 2 35 50
P 16 2 -20 10 10
VAN (r) r =4 % r =10 % r =20 % r =40 %
P 14 0,73 0,37 -0,13 -0,91
P 15 4,27 1,28 0,18 -0,93
P 16 -12,62 -14,26 -12,20 -8,77
P/P
t
-3 -2 -1 0 1 2
P 17 -5 6 6
P 18 1 0 1 0 1 -5
P 19 -6 17 6 -20
1 1
VAN(r) r =15 % r =45 % r =105% r =210%
P 17 5,46 2,88 -1,32 -7,56
P 18 -0,24 2,81 9,96 32,69
P 19 0,19 2,92 2,86 -1,74
Se representan ahora los datos de las funciones VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, P 17,
P 18, y P 19 en la grfica:
El VAN de un proyecto, sea del tipo que sea, existe siempre.
La funcin VAN puede emplearse para caracterizar proyectos cuando su naturaleza no sea evi-
dente.
El VAN de una inversin disminuye a medida que aumenta la tasa de descuento r, ya que sta
representa el coste del capital, y a mayor coste menor rentabilidad. El VAN contabiliza la ganancia
(prdida) total por llevar a cabo una inversin rentable (no rentable). El VAN expresa el aumento en
la riqueza, en trminos del momento presente, que se deriva de ejecutar el proyecto.
Cuando se trata de un crdito, el VAN aumenta con la tasa de descuento; la tasa o el tipo de
inters de mercado y, dado un coste determinado del crdito, consecuencia de los flujos de cobros
y pagos correspondientes, cuanto mayor sea el tipo de inters ms favorable es la diferencia entre
el coste efectivo del crdito y el que resultara de concertarlo al precio de mercado. El VAN refleja
la ganancia (prdida) total por obtener un crdito (comprar capital) a un precio inferior (superior) al
de mercado.
Cuando la operacin tiene la caracterstica de regalo, el VAN decrece con la tasa de descuen-
to; la tasa representa aqu la disminucin de valor de un flujo por el hecho de no producirse en el
presente sino en un periodo futuro, en todo o en parte.
Si la operacin tiene caractersticas de prdida, el VAN crece con la tasa, ya que a mayor tasa
menor es la prdida. El VAN expresa el valor total de la prdida si se produjera en el momento
actual.
En resumen, dados unos flujos periodificados y una tasa de descuento no negativa, las condi-
ciones necesarias y suficientes para caracterizar una operacin, son las siguientes:
LA LEY 255
El VAN como una funcion continua de la Tasa de Actualizacion
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 14 P 15 P 16 P 17 P 18 P 19
El VAN como una funcin continua de la Tasa de Actualizacin
El VAN del proyecto de inversin:
Vale: VAN(r) = -10 + l2/(1+r)
De donde, si r = 0
VAN(r=0%)= -10+ 12=2
Y para r = 0,2
VAN(r = 20%,) = -10 + 12/1,2 = 0.
El VAN de este proyecto es:
positivo para todos los valores de r inferiores al 20% (r < 0,2),
negativo para valores mayores que el 20%
y el valor del VAN es cero cuando la tasa de descuento es del 20%, r = 0,2.
Cuanto mayor es el valor de r (el coste del capital), menor es el valor del VAN (esto es, la ren-
tabilidad de la inversin medida en trminos absolutos, en cantidad total de euros por ejemplo):
El VAN(r) decrece siempre con la tasa de descuento porque es un proyecto de inversin.
Representemos los datos anteriores en la grfica:
256 LA LEY
operacin al aumentar la tasa r, el VAN: signo de los flujos
inversin disminuye
crdito aumenta
Unos positivos
y otros negativos
operacin al aumentar la tasa r, el VAN: Signo de los flujos
regalo disminuye todos positivos
prdida aumenta todos negativos
P/P
t
0 1 2 3 4 5
P 20 -10 12
P/P
t
0 1 VAN
(0%)
VAN
(10%)
VAN
(15%)
VAN
(20%)
VAN
(25%)
VAN
(30%)
VAN
(40%)
P 20 -10 12 2,000 0,909 0,435 0,000 -0,400 -0,769 -1,428
VAN de una operacin : Inversion
-2
-1,5
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
2
2,5
0% 3% 5% 8% 10% 13% 15% 18% 20% 23% 25% 28% 30% 33% 35% 38% 40% 43%
Tasa de Descuento " r "
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
.
A
.
N
.
P 20
VAN de una operacin: Inversin
Para comprobar cmo vara el VAN en funcin de la tasa de actualizacin r en cada tipo de ope-
racin, calculamos el VAN correspondiente de cada proyecto y observamos si crece o decrece al
aumentar la tasa de descuento en cada uno de los proyectos P21, P22, P23, y P24.
Representacin grfica de los proyectos P21, P22, P23, y P24.:
3.3.7. La rentabilidad de un proyecto segn el VAN
El criterio para no rechazar un proyecto es el mismo para cualquier tipo de operacin: VAN > 0.
Si el VAN de una operacin es positivo (negativo), el de la operacin contraria ser negativo
(positivo). Lo mismo ocurre con el crecimiento o decrecimiento del VAN respecto a la tasa r, como
recordar:
Obsrvese que si un proyecto es rentable, el proyecto inverso, formado por los mismos flujos
cambiados de signo, no lo es, y viceversa. Para cualquier tasa positiva, los regalos son siempre
rentables, las prdidas nunca lo son, mientras que una inversin o un crdito sern interesantes o
no en funcin de la tasa de descuento.
LA LEY 257
P/P
t
0 1 operacin VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%)
P 21 -10 20
P 22 10 -20
P 23 10 20
P 24 -10 -20
Variacion del VAN para cada tipo de operacion
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
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a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 21
P 22
P 23
P 24
P/P
t
0 1 2 Tipo Operacin VAN(5%) VAN(10%) el VAN:
P1 -10 -10 25 inversin 3,15 1,57 disminuye con la r
P2 10 10 -25 crdito -3,15 -1,57 aumenta con la r
P3 10 10 25 regalo 42,19 39,75 aumenta con la r
P4 -10 -10 -25 prdida -42,19 -39,75 disminuye con la r
Valoracin del VAN para cada tipo de operacin
Ejercicio:
Realice el lector los siguientes proyectos:
3.3.8. Comparacin de dos o ms proyectos segn el VAN
El criterio bsico es el mismo para cualquier tipo de proyecto: entre dos proyectos, todo lo dems
constante, se elegir el que tenga un mayor VAN.
En la prctica habr que matizar este criterio, como se ver ms adelante.
Los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30 estn ordenados de menor a mayor VAN.
Bajo los supuestos habituales (ver las secciones posteriores) esta ordenacin es correcta.
Sin embargo, en una situacin ms realista, estos proyectos son difcilmente comparables de
forma directa, porque el mbito temporal es distinto (2 periodos para unos proyectos y 3 para otros)
y porque la cantidad a invertir tampoco es igual.
Representemos los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30:
258 LA LEY
P/P
t
0 1 operacin VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%) es rentable?
P 21 -10 20
P 22 10 -20
P 23 10 20
P 24 -10 -20
P/P
t
0 1 2 VAN (10%) VAN (20%) VAN(30%)
P 25 -1 2 0,81818 0,66667
P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222
P 27 -1 -1 10 6,35537 5,11111
P 28 -10 20 8,18182 6,66667
P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222
P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111
Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 25 P 26 P 27 P 28 P 29 P 30
Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Otra forma de comparar dos proyectos cualesquiera P 31 y P 32 es calculando el VAN de la dife-
rencia, VAN (P31 P32).
Si el VAN (P31 P32) > 0 esto significa que el proyecto P 31 es preferible al P 32.
Al calcular el VAN del proyecto diferencia VAN (P31 P32), se est determinando lo que se gana
por ejecutar M en lugar de N, esto es, el coste de oportunidad en el que se incurrira si se ejecuta-
ra el proyecto menos rentable, medido en trminos absolutos.
Vamos a comprobar numricamente:
VAN (P 31) >VAN (P 32) VAN (P31 P32) >0
y grficamente que:
El VAN es capaz de elegir el mejor proyecto aunque no se trate de inversiones ni crditos sino
de regalos y prdidas.
Ejercicio:
Elija el lector el mejor proyecto entre P 34 y P 35 y el menos malo entre P 36 y P 37:
LA LEY 259
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 31 -4 0 10 4,2644 2,9444
P 32 -1 0 3 1,4793 1,0833
P31 P32 -3 0 7 2,7851 1,8611
P/P
t
0 1 2 VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%)
P 34 3 3 1 6,5537 6,1944
P 35 2 2 5 7,9504 7,1388
P 36 -10 -10 -20 -35,6198 -32,2222
P 37 -20 -7 -7 -32,1487 -30,6944
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 31 P 32 P31 - P32 Comparacin de Proyectos s/ V.A.N.
Por ltimo, el VAN permite comparar proyectos de distinto tipo. As, es posible decidir si es mejor
aceptar el regalo A o llevar a cabo la inversin M.
Compare todos los proyectos examinados en este apartado, ordnelos de mayor a menor VAN
y trate de establecer una regla general, por ejemplo todo proyecto de prdida es peor que cual-
quier regalo, por insignificante que sea el regalo o siempre es posible encontrar el regalo ms
pequeo que es capaz de disuadir a un promotor para que desista de una inversin.
3.3.9. El VAN de un proyecto en funcin de la escala de ejecucin
Si se ejecutan N proyectos idnticos una cadena de tiendas, por ejemplo, el VAN resultante
es igual a N veces el VAN del proyecto original. La relacin es pues de estricta proporcionalidad:
260 LA LEY
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
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l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o
P 34 P 35
P 36 P 37
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 25 -1 2 0,81818 0,66667
P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222
P 27 -1 -1 10 6,35537 5,11111
P 28 -10 20 8,18182 6,66667
P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222
P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111
P 31 -4 0 10 4,2644 2,9444
P 32 -1 0 3 1,4793 1,0833
P 34 3 3 1 6,5537 6,1944
P 35 2 2 5 7,9504 7,1388
P 36 -10 -10 -20 -35,6198 -32,2222
P 37 -20 -7 -7 -32,1487 -30,6944
P/P
t
0 1 2 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%) observaciones
P 38 -10 20 30 32,9752 27,5000 A
P 39 -100 200 300 329,7520 275,0000 2 A
P 40 -1000 2000 3000 3297,5206 2750,0000 10 A
3.3.10. El VAN de un proyecto en funcin del momento en que se ejecuta
Si un proyecto es rentable, cuanto antes se lleve a cabo, mejor.
Si no se ejecuta de inmediato se incurre en un coste de oportunidad, que es tanto mayor cuan-
to mayor sea el VAN del proyecto original y cuanto ms tiempo se aplace.
Compare los proyectos P41-0, P41-1, P41-2 y observe cmo disminuye el VAN a medida que
aumenta el retraso en su ejecucin (un periodo y tres periodos).
Con un examen grfico, observe las relaciones de dominancia entre un proyecto rentable y el
mismo proyecto cuando se retrasa su ejecucin.
LA LEY 261
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
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l
o
r

A
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t
o

V
A
N
P 38 P 39 P 40
0
2
4
6
8
10
12
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 411 P 412 P 413 P 410
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 410 -10 20 8,1818 6,6666
P 411 -10 20 7,4380 5,5555
P 412 -10 20 5,5882 3,2150
Comprese ahora el VAN del proyecto A con el VAN de este mismo proyecto adelantndolo dos
periodos, VAN(A
2
), o retrasndolo uno VAN (A
1
):
3.3.11. La TIR como una funcin inversa del VAN
Ejemplo:
Una persona A presta 100 unidades monetarias (u.m.) a otra persona B durante un periodo.
Si todo va bien, pasado el tiempo fijado A recibir las 100 u.m. prestadas ms otras 5 en con-
cepto de intereses, porque ha pactado con B un tipo de inters del 5% (r = 0,05).
A acta como prestamista y est llevando a cabo una inversin.
El proyecto de inversin de A se resume en una cantidad de -100 en el periodo 0 y +105 en el 1:
Para B, que asume el papel de prestatario, esta operacin tiene la caracterstica de crdito; los
flujos son los mismos que para A pero con el signo contrario, consigue 100 en el periodo 0 y + 105
en 1:
Con el propsito de conocer mejor estas operaciones; se han calculado algunos valores para la
funcin VAN:
Lo primero que se observa en el cuadro es que A y B se sitan en polos opuestos.
Todo lo que es positivo para B es negativo para A y viceversa, y en la misma medida, adems.
Cuando la tasa de descuento es nula, A obtiene un VAN positivo, mientras B consigue exacta-
mente la misma cantidad, pero con el signo contrario; una tasa nula significara que es posible con-
seguir capital a precio cero; por consiguiente, A gana al prestar al 5% lo que le cuesta el 0% y B
pierde al tomar un crdito al 5% cuando podra conseguirlo por nada.
Ocurre lo mismo, aunque en menor medida, si la tasa de descuento es del 3%. A contina
ganando al invertir al 5% el capital que puede conseguir a un precio menor; la ganancia de A se
compensa con lo que pierde B por comprar a un precio superior al de mercado; en trminos netos,
A gana (B pierde) dos puntos (5% - 3%) al ser la tasa de descuento del 3%.
262 LA LEY
P/P
t
-2 -1 0 1 2 3 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 410 -10 20 8,1818 6,6666
P 413 -10 20 9,9000 9,6000
P 411 -10 20 5,5882 3,2150
P/P
t
0 1
P 45 -100 105
P/P
t
0 1
P 46 100 -105
P/P
t
0 1 2 VAN(2%) VAN(5%) VAN(6%)
P 45 -100 105 2,9411 0 -0,9434
P 46 100 -105 -2,9411 0 0,9434
Es interesante ver lo que sucede cuando la tasa de descuento apropiada (el coste de capital) es
del 5%: para esta tasa el VAN de los proyectos son nulos, VAN(r = 5%) = 0.
El significado est claro, no existen ganancias extraordinarias para quien vende a precio de mer-
cado ni costes de oportunidad para el que compra al mismo precio.
Pero lo importante aqu es que la tasa para la que el VAN es cero. Mide la rentabilidad de las
inversiones y el coste de los crditos en trminos relativos; esta tasa recibe el nombre de Tasa
de Rendimiento Interno TIR.
El VAN de B - o el de A, que ... tanto monta, monta tanto ... se anula para un valor de r = 0,05,
lo que significa que la TIR es del 5%.
En consecuencia, A obtiene una rentabilidad del 5% de su inversin y el coste del crdito para
B es asimismo del 5%.
Se llega a este mismo resultado de forma ms directa empleando la definicin de TIR, o sea
igualando el VAN a cero y calculando la r que cumple esta condicin.
Si A busca la TIR, resolver la sencilla ecuacin:
VAN(r) = -100 + 105/(l + r)
1
= 0
105/(l + r) = 100
105/100 = (1+r)
r * = 0,05 5 %
Como para r* = 0,05 el VAN = 0, el valor de la TIR es del 5% y coincide con el que hallara B,
aunque uno y otro lo interpretarn de forma opuesta: para el inversor A, cuanto mayor sea la TIR,
mejor, en tanto que B desea una TIR lo ms baja posible.
Representacin grfica de los proyectos de A y B (Inversin y crdito):
LA LEY 263
-15
-10
-5
0
5
10
15
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 45 P 46
Los clculos que han llevado a cabo A y B, se pueden sistematizar, de modo que sirvan para
cualquier otro caso del mismo tipo.
Dados los flujos periodificados K
t
de un proyecto, se define la TIR como aquella tasa r* tal que
VAN(K
t
, r*) = K
0
+ K
1
(1 + r*)
-1
+ K
2
(1+r*)
-2
+... + K
T
(1 + r*)
-t
= 0
Como ya hemos visto en los primeros apartados de esta ponencia.
La TIR es pues la raz de la funcin VAN(K
t
, r*), r* en el proyecto de inversin de la grfica:
Si r* es la TIR de VAN (K
t
, r*), tambin es la TIR del proyecto contrario, esto es, de VAN(-K
t
, r*).
El valor de r* es el mismo pero la interpretacin cambia.
La TIR de un crdito refleja el coste para el prestatario y la rentabilidad para el prestamista. Por lo tanto,
cuanto mayor (menor) sea la TIR, mejor (peor) para el prestamista y peor (mejor) para el prestatario.
Como la TIR no es ms que la interseccin con el eje de abscisas r de la funcin VAN(K
t
, r*),
si no hay interseccin la TIR no existe.
Por este motivo la TIR no permite comparar proyectos con todos los flujos del mismo signo, es
decir, con caracterstica de regalo o de prdida y, como criterio de decisin, no es completo.
264 LA LEY
VAN (r)
r* r
VAN (r) VAN (r)
0 r
REGALO
PRDIDA
0 r
Para que exista una TIR real, es necesario que no todos los flujos tengan el mismo signo, pero
no es suficiente, como se pone de manifiesto al dibujar la grfica VAN(r) del siguiente proyecto, que
es una inversin para tasas superiores al 5%:
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, despus de observar cmo evoluciona el VAN
en funcin de la tasa de descuento.
LA LEY 265
La TIR como una funcion Inversa del VAN
-25
-20
-15
-10
-5
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a

V
.
A
.
N
.
P47
P/P
t
0 1 2 TIR VAN(5%) VAN(6%)
P 47 -100 200 -105
P/P
t
0 1 2 operacin VAN (10%) VAN (20%) TIR %
P 48 -10 11,1 Inversin 0,0909 11
P 49 10 20,0 Regalo 28,1818 ---
P 50 -10 9 Inversin -1,8181 - 10
P 51 10 -10,5 Crdito 0,4545 5
P 52 10 -11,3 Crdito -0,2727 13
Comparacion de Proyectos s/ T.I.R.
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 48 P 49 P 50 P 51 P 52
La TIR como una funcin inversa V.A.N.
Comparacin de Proyectos s/T.I.R.
3.3.12. La rentabilidad de un proyecto segn la TIR
Adiferencia del VAN, que tiene una nica regla de decisin para cualquier tipo de proyecto, VAN > 0,
para decidir si se rechaza un proyecto empleando la TIR es indispensable conocer el tipo de proyecto de
que se trata; si r
0
es la tasa de descuento de referencia, el criterio para no rechazar un proyecto es:
Tngase en cuenta que en algunos proyectos puede existir ms de una TIR, la hoja de clculo
no proporciona esta informacin con total seguridad.
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, despus de observar cmo evoluciona el VAN
en funcin de la tasa de descuento.
Cuando un proyecto presenta ms de un cambio de signo en los flujos debe sospecharse que
existe ms de una TIR.
Represente la funcin VAN(r), encuentre las dos TIR del proyecto Ay las tres del B y, en ambos casos,
calibre las consecuencias de tomar una de las TIR del proyecto al azar y considerarla como nica:
266 LA LEY
INVERSION CRDITO
r
*
! r
0
r
*
d r
0
P/P
t
0 1 2 operacin VAN(15%) VAN(30%) TIR %
P 53 -10 11 -0,4347 10
P 54 10 -25 -11,7391 150
P 55 -10 -25 -13,6956 ---
P 56 -10 9,9 -1,7391 - 5
P 57 -10 10 -1,3043 0
P 58 -1 10,5 -10 0,5690 6
P 59 2 -8 7 0,3364 29
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN (15%) VAN (20%) TIR %
P 60 2 -8 7 0,3364 29
P 61 1 -8 7.5 -1 10.5 -10 0,0886 20
La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR
-16
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 53 P 54 P 55 P 56 P 57 P 58 P 59
3.3.13. Comparacin de dos o ms proyectos segn la TIR
Todo lo dems constante, entre dos proyectos se preferir el que presente una TIR mayor si se trata de
inversiones (mayor rentabilidad), y el de menor TIR cuando se estn comparando crditos (menor coste).
La comparacin entre dos proyectos de distinto tipo (una inversin con un crdito) no puede lle-
varse a cabo de forma directa, sobre todo cuando uno o ms de ellos tienen la caracterstica de
regalo o de prdida.
Calculemos la TIR de los proyectos P 62 a P 63, ordnelos de mayor a menor TIR, indicando en
cada caso si son mejores o peores que el proyecto P 62, considerando que el coste del capital es
del 10% (r
0
= 0,1):
Para comparar dos proyectos A y B siguiendo el criterio de la TIR, es preferible recurrir a la for-
macin del proyecto diferencia D = A - B.
Si r
D
es la TIR de D y r
0
el coste del capital, el proyecto A ser preferible al B cuando:
LA LEY 267
La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR
-1,5
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
0
%
1
8
%
3
5
%
5
3
%
7
0
%
8
8
%
1
0
5
%
1
2
3
%
1
4
0
%
1
5
8
%
1
7
5
%
1
9
3
%
2
1
0
%
2
2
8
%
2
4
5
%
2
6
3
%
2
8
0
%
2
9
8
%
3
1
5
%
3
3
3
%
3
5
0
%
3
6
8
%
3
8
5
%
4
0
3
%
4
2
0
%
4
3
8
%
4
5
5
%
4
7
3
%
4
9
0
%
5
0
8
%
5
2
5
%
5
4
3
%
5
6
0
%
5
7
8
%
5
9
5
%
6
1
3
%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 60 P 61
P/P
t
0 1 2 Operacin TIR Mejor peor
P 62 -1 1 2 Inversin 100 *
P 63 -1 1 1 Inversin 62
P 64 -10 9 11 Inversin 59
P 65 10 -9 -10 Crdito 55
P 66 -50 40 40 Inversin 38 *
P 67 60 -50 -40 Crdito 33 *
P 68 -90 7 6 Prdida ----
P 69 90 90 90 Regalo ----
P 70 -1 6 -9 Crdito 200
r
D
> r
0 Si el proyecto D es una inversin
r
D
< r
0 Si el proyecto D tiene caractersticas de un crdito
Siempre que el proyecto D tenga la caracterstica de un regalo
Repitamos el ejercicio anterior formando el proyecto diferencia y compare los resultados.
Ejercicio:
Trate de escoger el mejor proyecto o, por lo menos, observe las relaciones de preferencia entre
algunos pares de proyectos como alternativa al P 62:
268 LA LEY
Comparacion de Proyectos s/ la TIR
-60
-40
-20
0
20
40
60
0
%
1
0
%
2
0
%
3
0
%
4
0
%
5
0
%
6
0
%
7
0
%
8
0
%
9
0
%
1
0
0
%
1
1
0
%
1
2
0
%
1
3
0
%
1
4
0
%
1
5
0
%
1
6
0
%
1
7
0
%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 62
P 63
P 64
P 65
P 66
P 67
P 68
P 69
p 70
P/P
t
0 1 2 operacin TIR Mejor peor
P 62 -1 1 2 100
P 62-63 0 0 1 ----
P 62-64 9 -8 -9 54
P 62-65 -11 10 12 59
P 62-66 49 -39 -38 36
P 62-67 -61 49 42 35
P 62-68 89 -6 -4 ----
P 62-69 -91 -89 -88 ----
P 62-70 0 3 11 120
Comparacion de Proyectos s/ la TIR
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 62-63 P 62-64 P 62-65 P 62-66 P 62-67
P 62-68 P 62-69 P 62-70
Comparacin de Proyectos s/ la TIR
Comparacin de Proyectos s/ la TIR
3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecucin.
Al tratarse de una medida de rentabilidad que no es absoluta sino relativa, la TIR mantiene su
valor sea cual sea la escala a la que se ejecute un proyecto.
Si una empresa consigue una rentabilidad de r*, el conjunto formado por cualquier cantidad de
empresas idnticas a la primera obtendr tambin una rentabilidad de r*.
Dicho de otra forma, al multiplicar todos los flujos de un proyecto por una constante cualquiera,
el valor de la TIR se mantiene invariable incluso cuando la constante es negativa:
Obsrvese que, a pesar de que las grficas VAN(r) son distintas para cada uno de los proyec-
tos anteriores, comparten el mismo punto de interseccin con el eje de abscisas, esto es, tienen la
misma TIR.
Asimismo, la TIR se mantiene constante ante cambios en el momento de la ejecucin de un pro-
yecto, por lo que no proporciona ninguna indicacin acerca de los costes en los que se incurre por
retrasar un proyecto rentable o los beneficios de adelantarlo:
LA LEY 269
P/P
t
0 1 2 Proyecto Operacin VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 71 -1 1,5 A Inversin 0,3636 50
P 72 -2 3 2 A Inversin 0,7272 50
P 73 -10 15 10 A Inversin 3,6363 50
P 74 -50 75 50 A Inversin 18,1818 50
P 75 50 -75 -50 A Crdito -18,1818 50
P/P
t
-2 -1 0 1 2 3 4 VAN (20%) VAN (30%) TIR %
P 76 -10 11 -0,8333 10
P 77 -10 11 -1,2000 10
P 78 -10 11 -0,5787 10
Invarianza de la TIR anteel canbio de escala
-30
-20
-10
0
10
20
30
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 71 P 72 P 73 P 74 P 75
Invarianza de la TIR ante el cambio de escala
Al igual que en el caso anterior, cada proyecto se corresponde con una funcin VAN distinta pero
todos ellos cortan el eje de la tasa r en el mismo punto porque tienen la misma TIR.
3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecucin de dos proyectos
La TIR, sin duda alguna, no es un buen instrumento para elegir el mejor orden de ejecucin de
una serie de proyectos.
Dados dos o ms proyectos rentables, es sabido que cuantos ms se lleven a cabo, mejor, y lo
ideal es ejecutarlos todos a la vez.
Sin embargo si se siguiera ciegamente el criterio de la TIR, en el ejemplo que se presenta a con-
tinuacin, se hallara que la mejor opcin que no puede ser otra que (P79+P80+P81) no est
situada en el primer lugar, sino que quedara postergada por la alternativa P 79_80_81 y otras.
Ejercicio:
Observe la disparidad entre la seleccin de estas alternativas segn la TIR y siguiendo el crite-
rio correcto, elegir la opcin que proporciona un VAN mayor:
270 LA LEY
Invarianza de la TIR ante el momemto de ejecucion
-50
-45
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 76 P 77 P 78
P/P
t
0 1 2 3 4 5 VAN(20%) VAN(30%) TIR %
P 79 -1 2 0,6666 100
P 80 -3 7 2,8333 133
P 81 -2 3 0,5000 50
P 79+80+81 -6 12 4,0000 100
P 79_80_81 -1 2 -3 7 -2 3 2,8753 110
P 79_81_80 -1 2 -2 3 -3 7 2,3802 89
P 79+81_-80 -4 7 3 0 0 0 3,9166 111
Invarianza de la TIR ante el momento de la ejecucin
3.3.16. Limitaciones (superables) de los mtodos clsicos VAN y TIR
Tanto el VAN como la TIR son criterios muy tiles para determinar la bondad de un proyecto, si
se tienen en cuenta sus limitaciones. El proceso a seguir es simple; se trata de explcitar los supues-
tos que estn en la base del VAN y la TIR, examinar las consecuencias de aplicar estos criterios
cuando un supuesto determinado no se cumple en el caso que se examina y hallar una solucin.
3.3.16.1. Seleccin de proyectos en condiciones que no son las ideales
El VAN y la TIR se apoyan en la clusula todo lo dems constante.
En particular, esto significa que funcionan bien al comparar dos proyectos que se desarrollan en
un mismo mbito temporal y manejan la misma cantidad de capital y que, en caso contrario, es de
esperar que surjan dificultades.
Se supone, adems, que el mercado de capitales es perfecto, lo que dificulta percibir la necesi-
dad de tener en consideracin eventuales restricciones financieras.
En la realidad, las condiciones que se encuentran distan de responder a un modelo ideal, por lo
que es necesario llevar a cabo algunas adaptaciones.
Ejercicio:
Disponga la mejor manera de invertir 100 euros, en el periodo 0, sabiendo que el coste del capi-
tal es del 10%, que el mbito temporal termina en el periodo 2 y que las oportunidades de inver-
sin son:
LA LEY 271
La TIRante el cambio en el orden de ejecucion de 2 proyectos
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 79 P 80 P 81 P 79+80+81
P 79_80_81 P 79+81_-81 P 79_81_80
P/P
t
0 1 2 operacin VAN (10%) VAN (20%) TIR % observaciones
P 82 -200 350 Inversin 118,1818 (75) slo 100 euros
P 83 -100 250 -100 Inversin 44,6281 100
P 84 -100 0 225 inversin 85,9504 50
La TIR ante el cambio en el orden de ejecucin de 2 proyectos
Si ha calculado el VAN y la TIR de estos proyectos, habr comprobado que segn la TIR el mejor
proyecto es el P 83, y le sigue el P 84, ya que P 82 no es factible, ya que slo se dispone de 100
euros y hay que hacer una inversin inicial de 200 euros.
Siguiendo el VAN, el orden de preferencia sera P 82, P84, P 83, pero el P 82 se descarta por-
que no se dispone de una cantidad tan elevada para invertir, con lo que el mejor es el P 84 segui-
do del P 83.
Descartado el P 82 por no factible, la duda est entre ejecutar el P 83 o el P 84, recomendados
por la TIR y el VAN respectivamente, lo que tiene todo el aspecto de un problema bien conocido.
Siguiendo lo que prescribe la tradicin en estos casos, se forma el proyecto diferencia (P 83-84)
y se determina la rentabilidad de llevar a cabo el proyecto P 83 en lugar del P 84:
Tal parece que se han solventado todas las dificultades, porque tanto la TIR como el VAN del
proyecto (P 83-84) coinciden en sealar que P 84 es mejor que P83; sin embargo, esto no es cier-
to. Existe una alternativa mejor, ya que al ejecutar el P 83 de inmediato y el P 82 en el periodo 1.P
83-82
1
, se obtiene un VAN ms alto que con la solucin hallada ms arriba.
Este ejemplo ilustra la necesidad de tener en cuenta el orden de ejecucin, adems de la com-
binacin de proyectos factibles.
La tarea de programar la ejecucin de un conjunto de proyectos en un mbito temporal prede-
terminado no es nada fcil, porque la mejor combinacin puede incorporar un proyecto que no cum-
ple la condicin de no rechazo (VAN > 0), con lo que se aumenta la cantidad de combinaciones
posibles, ya de por s elevada.
272 LA LEY
P/P
t
P 83-84 0 250 -325 -41,32 30
P/P
t
P 83 -100 250 -100 44,6281 100
P 82
p1
-200 350
P 83-82
p1
-100 50 250 152,0661 85
Seleccion de Proyectos en condiciones NO ideales
-100
-50
0
50
100
150
200
250
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%110% 120% 130%140% 150% 160%170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 82 P 83 P 84 P 83-84 P 83-82p1
Seleccin de Proyectos en condiciones NO ideales
Comprobemos que dados los proyectos
la mejor combinacin es P 86-85
p1
(ejecutar P 86 en el momento 0 y el P 85 en el 1), a pesar que
el proyecto P 86 no tiene ninguna TIR real y el VAN (P 86) es siempre negativo (no olvide observar
si el proyecto es una inversin o un crdito).
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo
nuevo VFN)
En el apartado anterior, los problemas que surgan como consecuencia del incumplimiento en la
realidad de algunos supuestos de los modelos clsicos VAN y TIR, se podan resolver empleando
los mismos modelos. Cuando fallan otras hiptesis, es necesario recurrir a un cambio de modelo.
Tanto en el VAN como la TIR, los flujos positivos y negativos se descuentan a una misma tasa,
porque se supone que la tasa de inversin y la de reinversin coinciden.
Pero la realidad puede ser muy distinta de este supuesto. De hecho, la tasa que denota el coste
del capital (r) y la tasa de rentabilidad (k) que se puede obtener con los fondos generados por el
proyecto son distintas, por regla general. En este caso, debe recurrirse a otro modelo para deter-
minar la rentabilidad.
Por hiptesis, los flujos positivos que genera el proyecto se reinvierten a la misma tasa de ren-
tabilidad del propio proyecto, con independencia no slo de cundo se producen, de su cuanta y
duracin, sino tambin de su naturaleza (el tipo de flujo es importante porque no es lo mismo un
LA LEY 273
P/P
t
P 85 -200 500 254,5454 150
P 86 -100 200 -105 -4,9586 ----
P 87 -100 0 225 85,9504 50
P/P
t
P 86 -100 200 -105 -4,9586 ----
P 85
p1
-200 500
P 86-85
p1
-100 0 395 226,4462 99
Seleccion de Proyectos en condiciones NO ideales
-100
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
o

V
A
N
P 85 P 86 P 87 P 86-85p1
Seleccin de Proyectos en condiciones NO ideales
ingreso por ventas que la medida monetaria del aumento de utilidad derivado de una mejora en el
paisaje, por ejemplo).
Este restrictivo supuesto no resta utilidad a los criterios VAN y TIR siempre que se apliquen
cuando es apropiado.
En otro caso, la persona que decide se expone a resultados paradjicos, ya que la TIR y el VAN
no deben aplicarse cuando no se cumplen los supuestos que los sustentan.
Considrense los proyectos P 88, P 89 y P 90, que son mutuamente excluyentes y rentables por
hiptesis:
De acuerdo con VAN y TIR, la jerarquizacin de los proyectos, de menor a mayor rentabilidad
es inmediata, el peor es P 88, seguido del P 89 y el mejor es P 90.
Pero suponga que la inversin se lleva cabo con capital ajeno, con un coste del r%, y que se
devuelve ntegramente en el periodo 2.
En el periodo 1 existe la posibilidad de reinvertir con una tasa de rentabilidad del k%, con una k
distinta de r.
Para solventar este tipo de problemas nada ms indicado que simular uno a uno los pasos que
se daran en la realidad, detallando la forma concreta de financiacin del proyecto de inversin y el
uso especfico de los fondos positivos liberados por los proyectos, lo que podra denominarse pro-
yecto de reinversin.
Se trata pues de detallar los flujos que se generan en cada caso, refiriendo el resultado al perio-
do 2, porque lo que cuenta es si, al final resulta mejor P 88, P 89, o P 90, esto es, calcular el Valor
Final Neto (VFN) sobre el proyecto de inversin ms el de financiacin.
La toma concreta de financiacin del proyecto, en cualquier caso, debe ser tal que:
1. La suma de los flujos periodo a periodo ha de ser siempre no negativa, excepto en
el ltimo periodo, que el resultado es de signo libre.
2. El coste de la financiacin ha de ser el mnimo posible.
Para la financiacin del proyecto, existen dos formas extremas, segn se maximice H1 o se
minimice H2 la dependencia respecto a recursos externos.
En el primer caso de financiacin (Hl) que, por su simplicidad y facilidad de clculo, constituye
la hiptesis estndar, toda la financiacin es externa, y es el que se presenta a continuacin.
Bajo la hiptesis Hl, si el flujo de inversin es negativo, se toma un prstamo por esta cantidad
(financiacin), al tipo r y por el tiempo que falta hasta el periodo final T, el dos, en este caso.
Si el flujo de inversin es positivo, se invierte todo el saldo (reinversin) al tipo r y tambin por
el tiempo que falta hasta el periodo final, o sea, hasta el periodo T.
274 LA LEY
P/P
t
0 1 2 TIR VAN (10 %)
P 88 -100 115 15 4,54
P 89 -100 0 130 14 7,43
P 90 -100 70 70 26 21,48
De esta forma, entre los periodos 1 y T-1, la suma de los flujos del proyecto de inversin y el pro-
yecto de financiacin tendr un valor cero, cuando el flujo de inversin sea negativo o cero, o estric-
tamente positivo cuando el flujo de la inversin tambin sea estrictamente positivo; el saldo del
periodo final puede tener cualquier signo.
Los flujos de la suma anterior se reinvierten al tipo k hasta el periodo T.
El valor final se halla sumando el saldo de inversin, el de financiacin y el de reinversin en el
periodo final T.
Aplicando este procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, resulta:
En resumen, el valor final hallado (5) para cada proyecto es
Comparando el valor hallado al final para cada proyecto se observa que el resultado de la elec-
cin entre P 88, P 89 y P 90 depende, en este caso, del valor de la tasa de reinversin k, pero no
de r, porque todos ellos tienen el mismo trmino comn, [-100(1+r)
2
].
La ordenacin de mayor a menor rentabilidad, para tasas de reinversin positivas (k > 0), es pues:
LA LEY 275
Proyecto P 88 0 1 2 Observaciones
Inversin -100 115
Financiacin 100 0 -100(1 + r)
2
Suma 0 115 -100(1 + r)
2
Reinversin 115 (1 + k)
Valor Final 115 (1 + k) 100 (1 + r)
2
Inversin -100 0 130
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Reinversin 0
Valor Final 130 100(1 + r)
2
Inversin -100 70 70
2
Suma 0 70 70 100(1 + r)
2
Reinversin 70(1 + k)
Valor Final 70(1 + k)+ 70 - 100(1 + r)
2
P 88 115(1+k) - 100 (1+r)
2
P 89 130 - 100(1+r)
2
P 90 70(1+k) + 70 - 100(1+r)
2
tasa de reinversin k ordenacin
menor del 13% 90-89-88
entre el 13% y el 56% 90-88-89
Mayor del 56% 88-90-89
(5) Obsrvese que el VAN no es ms que un caso particular del VFN, ya que el VAN proporcionar la misma orde-
nacin de proyectos que el VFN cuando la tasa de inversin y la de reinversin coinciden. En este ejemplo, basta
con multiplicar el VAN por (l+r)
2
para obtener el VFN cuando ocurre que r = k. Si ambas tasas no son iguales.
Esta equivalencia desaparece y la recomendacin siguiendo uno u otro criterio, en general, ser distinta.
Suponiendo una tasa de inversin de r = 10%, el VFN de los proyectos es en funcin de la tasa
de reinversin k:
Considrese ahora la hiptesis de financiacin H2.
A diferencia del caso anterior, aqu se pretende recurrir a la autofinanciacin tanto como sea
posible, reduciendo por tanto al mnimo la dependencia de recursos ajenos.
El procedimiento de clculo es semejante al ya examinado, si bien aqu tanto la financiacin
como la reinversin no se realiza por el tiempo que falta hasta el periodo final T, sino por un solo
periodo cada vez.
En cada periodo, el crdito total necesario estar en funcin del flujo de la inversin en el perio-
do y, o bien el pago por la devolucin del crdito e intereses del periodo anterior, o bien el ingreso
por el fruto de la reinversin del periodo anterior (si es el caso).
El resultado sealar, o bien la necesidad de refinanciar (a un periodo) o bien mostrar un exce-
dente que puede reinvertirse (a un periodo).
Se procede de esta misma forma hasta llegar al periodo final T; en este periodo ya no se puede
refinanciar y el saldo coincide con el VFN.
Este procedimiento es fcil de comprender a travs de un ejemplo. Sea el proyecto P 91:
Este proyecto presenta dos TIR, r*
1
= 37% y r
*
2
= 434,6%.
276 LA LEY
VFN(k) k=6% k=20% k=60%
P 88 0,9 17,0 63,0
P 89 9,0 9,0 9,0
P 90 23,2 33,0 61,0
P/P
t
0 1 2 3
P 91 3 -20 21 1
Comparacion de Proyectos s/ la TIR. Cambio de Modelo.
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
0% 30% 60% 90% 120% 150% 180% 210% 240% 270% 300% 330% 360% 390% 420% 450% 480% 510%
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a

V
.
A
.
N
.
91
Comparacin de Proyectos s/ la TIR. Cambio de Modelo
V
a
l
o
r

A
c
t
u
a
l

N
e
t
a

V
.
A
.
N
.
Para algunos valores de la tasa de descuento, el proyecto tiene la caracterstica de inversin y
para otras, de crdito.
Se supondr que la tasa de descuento adecuada es de r = 10% y que la tasa de reinversin es
de k = 6%.
Se trata de calcular el VFN aprovechando al mximo los recursos generados por el propio pro-
yecto (minimizar la financiacin externa).
A continuacin se expone el cuadro resultante y cada uno de los pasos necesarios periodo a
periodo:
Periodo 0
a
0
= 3. Flujo de la inversin
d
0
= 0. Devolucin crdito periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
v
0
= 0. Reinversin del periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
b
0
= 0. Crdito total necesario; la necesidad de refinanciar es nula porque a
0
+ d
0
+ v
0
>0
c
0
= 3. Saldo; como b
0
= 0, c
0
= a
0
+ d
0
+ v
0
; como c
0
> 0, se reinvierte
Periodo 1
a
1
= -20. Flujo de la inversin
d
1
= 0. Devolucin crdito periodo anterior; d
1
= 0 porque b
0
= 0
v
1
= 3(1+k). Reinversin del periodo anterior; v
1
>0 porque c
0
>0
b
1
= 20-3(1+k). Crdito total necesario; se supone que 20-3(1+k)>0 (si no, sera b
1
=0)
c
1
= 0. Saldo; c
1
= 0 porque b
1
> 0
Periodo 2
a
2
d
2
= -(1+r)[20-3(1+k)]. Devolucin crdito periodo anterior
v
2
= 0. Reinversin del periodo anterior v
2
= 0 porque c
1
= 0
b
2
= 0. Crdito total necesario; si (1+r)[20-3(1+k)]-21
<
0 (si no, b
1
=(1+r)[20-3(1+k)]- 21)
c
2
= 21- (1+r) [20-3(1+k)]. Saldo. como b
2
= 0, c
2
= a
2 +
d
2
+v
2
. Como c
2
> 0, se reinvierte.
Periodo 3
a
3
d
3
= 0. Devolucin crdito periodo anterior. d
3
= 0 porque b
2
= 0.
LA LEY 277
concepto 0 1 2 3
a
t
flujo de la inversin en t 3 -20 21 1
d
t
devolucin crdito de t 1 0 0 -18,502 0
v
t
reinversin de t 1 0 3,18 0 2,64788
b
t
crdito total en t 0 16,82 0 0
c
t
saldo en t 3 0 2,498 3,64788
Valor Final Neto 3,64788
v
3
= (1+k) {21-(1+r)[20-3(1+k)]}. Reinversin del periodo anterior v
3
> 0 porque c
2
>0
b
3
= 0. Crdito total necesario, no se puede refinanciar por ser el ltimo periodo: b
T
= 0
c
3
= 1+(1+k) {21-(1+r)[20-3(l+k)]}. Saldo, como b
3
= 0, c
3
= a
3
+d
3
+v
3
> 0, y dado que ste es
el ltimo periodo (F = 3), no hay reinversin; c
3
= c
1
es el VFN.
En resumen, el VFN del proyecto P 91, cuando r = 0,1 y k =0,06 y bajo la hiptesis de autofinan-
ciacin mxima H2
6
, resulta ser de VFN(H) = 3,64788.
Aplicando ahora este mismo procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, anteriores, y
expresando con algo ms de detalle cada uno de los pasos seguidos resulta:
En resumen, el valor final hallado para cada proyecto es
de donde, el proyecto P89 es mejor que el P90 para toda tasa r positiva, en tanto que la de r rela-
cin entre P89 y P90 depende de los valores concretos de r y k.
Por ejemplo, para r = 10% y k = 6% resulta un VFN de:
Compare estos valores del VFN maximizando los fondos propios (H2), con los obtenidos ante-
riormente al maximizar los fondos ajenos (H1).
278 LA LEY
Proyecto P 88 0 1 2
Inversin -100 115 0
Financiacin a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciacin a r 0 0 0
Suma 0 115 100(1 + r) 0
Reinversin a k 0 ->115 100(1 + r)@ >115 100(1 + r)@ (1 + k)
Valor Final Neto >115 100(1 + r)@ (1 + k)
Proyecto P 89 0 1 2
Inversin -100 0 130
Refinanciacin a r 100(1 + r) -100(1 + r)
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Reinversin a k 0 0 0
Valor Final Neto 130 100(1 + r)
2
Proyecto P 90 0 1 2
Inversin -100 70 0
Refinanciacin a r 0 -70+100(1+r) [70-100(1+r)](1+r)
Suma 0 0 70+[70-100(1+r)](1+r)
Proyecto P 89 0 1 2
Inversin -100 0 130
Refinanciacin a r 100(1 + r) -100(1 + r)
2
Suma 0 0 130 100(1 + r)
2
Valor Final Neto 130 100(1 + r)
2
Proyecto P 90 0 1 2
Inversin -100 70 0
Refinanciacin a r 0 -70+100(1+r) [70-100(1+r)](1+r)
Suma 0 0 70+[70-100(1+r)](1+r)
Valor Final Neto 70+[70-100(1+r)](1+r)
P 88 115(1 + k) 100(1 + r)(1 + k)
P 89 130 100(1 + r)
2
P 90 70 + 70(1 + r) 100(1 + r)
2
P 88 VFN (A) = 5,3
P 89 VFN (R) = 9,0
P 90 VFN (T) = 26,0
3.4. LOS MTODOS RESIDUALES DE VALORACIN
Los mtodos residuales de valoracin permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de
inmuebles destinados a la rehabilitacin, a partir del valor de la edificacin que en l se encuentre
construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los dems componentes del valor
que no son el suelo.
Por ser tcnicamente ms completos, metodolgicamente ms cientficos, y permitir una mayor
proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoracin de
suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitacin, en la mayora de los casos, y con pre-
ferencia a cualquier otro mtodo, los mtodos residuales.
Los mtodos residuales de valoracin del suelo son dos:
MTODO RESIDUAL ESTTICO, o de ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES
ACTUALES.
El clculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario terminado.
MTODO RESIDUAL DINMICO, o de ANLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPE-
RADOS.
El clculo se har teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollar y conclui-
r el proceso hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y periodificando cada uno de
los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su periodo temporal correspon-
diente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momen-
to, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por un inversor de tipo medio.
3.4.1. Principios en que se basan los mtodos residuales
La valoracin por los mtodos residuales se efecta de acuerdo con la los principios estableci-
dos por la Orden del Ministerio de Economa ECO/805/2003 (coincidentes con los de la Orden
Ministerial de 30 de noviembre de 1994) sobre Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para
determinadas entidades financieras, que para la valoracin de suelos se concretan en los siguien-
tes principios:
1) Principio del mejor y ms intensivo uso
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y fsicas, al uso ms probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obte-
ner el mayor valor.
2) Principio del valor residual
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre
el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Una vez establecidos los principios, la valoracin por cualquiera de los dos mtodos residuales
de valoracin deber hacerse, utilizando sucesivamente dos mtodos:
LA LEY 279
Mtodo de comparacin. Se utiliza el mtodo de comparacin nicamente para obtener el
valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigacin
del mercado inmobiliario y la aplicacin de tcnicas de homogeneizacin (VM).
Uno de los dos Mtodos residuales de valoracin del suelo:
Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales, o el Mtodo resi-
dual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados, a fin de determinar el valor
de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de l
todos los costes y gastos necesarios que no son suelo.
La determinacin del valor de mercado del inmueble terminado, se efectuar por el mtodo de
comparacin, en lo que se refiere al establecimiento de valores unitarios del mejor uso (los mejo-
res usos), pero adems debe aplicarse en la mayor intensidad posible.
3.4.2. Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales
En la normativa de valoraciones de garanta se establecen dos posibilidades para el tasador,
dndole en algunos casos la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o el est-
tico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del mer-
cado utilizar el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor actual
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual esttico,
que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario terminado mediante la aplicacin de la siguiente frmula:
Siendo:
F: valor de mercado del suelo
VM: valor de mercado del inmueble terminado
b: margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios
del mercado, en ese momento y para ese producto
Ci: cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados
Es por ello por lo que adems del conocimiento de los valores de mercado de los productos
inmobiliarios terminados, para poder llegar a determinar el valor del suelo se precisa:
Efectuar un estudio muy riguroso del planeamiento para llegar a determinar qu usos se per-
miten en cada caso.
Conocimiento del mercado para determinar los precios y valores que corresponden a cada uso.
Conocimiento de las caractersticas fsicas del solar, dimensiones, forma, adecuacin a las
NN.UU., del terreno, etc.
A partir de esos estudios se estar en condiciones de determinar cules son los mejores usos
posibles y cuntos metros cuadrados de cada uno de ellos es factible, posible y probable que
se materialicen sobre el suelo que debemos evaluar.
280 LA LEY
F = VM * (1-b) - Ci
Conocimiento de los costes de la construccin en cada uno de los usos y tipologas en rela-
cin con la demanda potencial y sus preferencias y con el prototipo que se corresponde al
mejor uso.
El valor de mercado del producto inmobiliario terminado ptimo, es decir establecido de acuer-
do con el principio del mayor y mejor uso, est constituido por todos los componentes que intervie-
nen en su formacin, y que formulado de manera aditiva adquiere una expresin del siguiente tipo:
en donde:
F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusin del suelo.
C
C
es el coste de la construccin, considerado como el necesario para realizarla o coste de eje-
cucin por contrata, incluyendo adems del coste de ejecucin material (C
EM
), los gastos genera-
les del Constructor (G
GC
) y su Beneficio Industrial (B
C
).
(En el caso de inmuebles a rehabilitar, ser la suma del coste estimado para el edificio termina-
do previo a la rehabilitacin de los elementos que se mantengan, ms el coste de sta.)
G
P
es la suma de todos los gastos necesarios para edificar.
G
P
comprende:
I
NR
= Impuestos no recuperables o aranceles
H = Honorarios tcnicos
IQ
T
S
D
G
A
G
CF
es la suma de:
G
F
los gastos financieros y de
G
C
los gastos de comercializacin del promotor o de la promocin.
El principio del valor residual nos permite establecer que el valor del suelo se obtendr detrayen-
do del valor de mercado del producto inmobiliario terminado el resto de los componentes que no
son suelo:
F = VM ([C
EM
+ G
GC
+ B
C
] + [I
NR
+ H + T + IQ
T
+ S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
])
es decir, en resumen:
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
C
+ G
F
] - B
P
LA LEY 281
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] - B
P
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] - B
P
VM = [F] + [C
EM
+ G
GC
+ B
C
] + [I
NR
+ H + T + IQ
T
+ S
D
+G
A
] + [G
C
+ G
F
] + [B
P
]
Pero siendo esa expresin aditiva la ms literal interpretacin del principio del valor residual, la
metodologa residual adopta una formulacin en la que B
P
se establece como un porcentaje sobre
el valor de mercado final, tal como sucede habitualmente en el mbito de las promociones inmobi-
liarias. B
P
= b x VM
Y por tanto:
F = VM [C
C
+ G
P
+ G
CF
] (b x VM)
F = VM (1 b) [C
C
+ G
P
+ G
CF
]
y si consideramos que la suma C
C
+ G
P
+ G
CF
= C
i
, es la de todos los gastos de la promocin inclui-
dos los comerciales y financieros, obtenemos la expresin que la norma establece para la utiliza-
cin del mtodo residual esttico:
La investigacin de mercado que se exige para la aplicacin de estos mtodos residuales obli-
ga tambin a determinar cul es el margen bruto sobre el valor final que en el momento de la tasa-
cin es ms habitual, para cada uso, en el emplazamiento de que se trate. La prudencia derivada
de la finalidad de garanta deriva en una exigencia de la norma de que los mrgenes que se utili-
cen no superen a la baja unos valores mnimos de beneficio de la promocin, por debajo de los
cuales los valores de suelo que se obtendran seran excesivamente altos para esa finalidad.
En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de dos factores: la situacin
econmica, y el riesgo de la operacin, es decir de la rentabilidad libre de riesgo y de la prima de
riesgo.
En el mbito de las valoraciones urbansticas es exigible el mismo criterio de prudencia que en
las valoraciones de garanta (y especficamente las hipotecarias) y, por lo tanto, el beneficio del pro-
motor fijado por la norma tiene la caracterstica de ser el mnimo aplicable, pudiendo el tasador apli-
car uno mayor si lo justifica adecuadamente.
La rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su medida en la Tasa libre de ries-
go, o rentabilidad de la Deuda Pblica en un plazo medio, entre dos y seis aos, en su valor pro-
medio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia.
La prima de riesgo es tambin variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura econmi-
ca en cada momento y en cada pas segn la situacin econmica, financiera y de la situacin del
mercado, pero es tambin variable en funcin del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios
tienen el mismo riesgo en su produccin y comercializacin.
En trminos genricos puede establecerse que la tasa de actualizacin o rentabilidad anual exi-
gible a una inversin inmobiliaria es la suma de tres componentes:
TLR = Tasa libre de riesgo (rentabilidad Deuda Pblica)
PRM = Prima de riesgo de Mercado (uniforme en un mismo pas, en cada momento, pero
variable en el tiempo)
PRP = Prima de riesgo de producto (variable en funcin del uso)
282 LA LEY
F = VM (1 b) C
i
Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR (PR = PRM + PRP), que
es variable en funcin del uso, y se estudian y detallan en el apartado siguiente relativo al mtodo
residual dinmico.
Cuando se trate de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr
ponderando las primas de riesgo en funcin de la superficie destinada a cada uso.
En el mtodo esttico el margen bruto del promotor puede obtenerse mediante la aplicacin de
la siguiente formulacin:
b= 1,5 x (TLR + PR)
En el mtodo residual dinmico la tasa de actualizacin mnima ser la suma de la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo: TLR + PR
La Orden ECO/805/2003, establece para el mtodo esttico, unos valores mnimos para b (mar-
gen bruto del promotor) que vienen a sustituir a la formulacin anterior del 1,5, aunque son coinci-
dentes en valor con ella.
Esos valores mnimos, contenidos en la disposicin transitoria nica de la norma son los siguien-
tes:
Durante los tres primeros aos contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presen-
te Orden, los mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 (mtodo residual est-
tico) no podrn ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de
su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:
Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin sealados debe-
rn ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atri-
buida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario.
Para la valoracin hipotecaria y por tanto para las valoraciones urbansticas, no debe conside-
rarse la financiacin ajena.
LA LEY 283
TIPO DE INMUEBLE
MARGEN SIN FINANCIACIN
NI IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE SOCIEDADES (IRS)
Edificios de uso residencia ..........................................................
Viviendas primera residencia ................................................
Viviendas segunda residencia ................................................
Edificios de oficinas ......................................................................
Edificios comerciales ....................................................................
Edificios industriales ....................................................................
Plazas de aparcamiento ..............................................................
Hoteles ........................................................................................
Residencias de estudiantes y de la tercera edad ........................
Otros ............................................................................................
18
24
21
24
27
20
22
24
24
3.4.3. Metodologa del mtodo residual esttico, o mtodo de anlisis de inversiones con
valores actuales
El proceso de valoracin por el mtodo residual esttico comprende las siguientes fases:
1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable de acuerdo con el mejor y ms intensivo
uso. Para ello ser preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanstico, de las
normas urbansticas y de las ordenanzas de edificacin, determinando los usos que se per-
miten edificar y la intensidad de edificacin. La determinacin debe concretar superficies
construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas
comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por deba-
jo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el
inmueble o en una parte de l se elaboran varias hiptesis de clculo, segn los usos, y al
final del proceso se adoptar el uso o usos que otorguen un mayor valor del suelo.
2) Estudio de las caractersticas fsicas del terreno, de su adecuacin a la implantacin que se
ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuacin a las
NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo
del inmueble que se prev edificar.
3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anterior-
mente. Esta fase comprende la realizacin de un estudio de mercado y la determinacin
mediante la comparacin y homogeneizacin de las muestras del valor del producto inmobi-
liario terminado. Se realizar mediante las tcnicas del mtodo de comparacin y se har
extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1).
4) Calcular los costes de construccin que se corresponden a la edificacin prevista, incluyen-
do los gastos generales del constructor y su beneficio industrial, C
c
=[C
EM
+ G
G
+ B
C
].
5) Estimar los gastos necesarios de la promocin:
5) impuestos no recuperables, INR
5) tasas y licencias, T
5) honorarios facultativos, H
5) otros gastos necesarios: control tcnico, seguros, gastos de administracin de la promo-
cin, etc., IQ
T
+ S
D
+G
A .
6) Estimar los gastos de comercializacin G
C
, y los gastos financieros G
F
.:
5) Determinar los gastos comerciales ms probables para una operacin como la que se trata
de estudiar, de acuerdo con los hbitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el
tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasacin. Gc.
5) Y determinar los gastos financieros (no el apalancamiento). Es decir debe considerarse la
financiacin de la operacin inmobiliaria con fondos propios.
7) Establecer el margen bruto que un promotor normal de tipo medio, para una promocin simi-
lar a la analizada, exigira para hacer atractiva la inversin. B
P
5) El beneficio del promotor, debe determinarse atendiendo al comn de promociones de simi-
lares caractersticas y emplazamiento y al momento econmico y coyuntura financiera.
5) Fijar ese margen bruto en un porcentaje, b, sobre el valor de mercado. Esta ratio debe ser
fijada separadamente para cada uso.
5) b = 1,5 x (TLR + PR).
284 LA LEY
8) Comprobar que la b establecida como consecuencia del anlisis del mercado no sea inferior
a la b mnima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todo caso
la mayor de las dos.
9) Aplicar la frmula:
5) Para cada uno de los usos, calculando cada uno de los valores unitarios de repercusin (en
/mt) que corresponde a cada uso.
10) Correccin de los valores unitarios de repercusin obtenidos en funcin de las caractersti-
cas especificas del inmueble que se corresponden con el mayor y mejor uso del suelo. (Apli-
cacin de la tabla de fondo en locales) deducciones por patios y accesos, etc. Ajustes de
los valores.
11) Asignacin del valor de repercusin a cada una de las superficies de techo edificable.
F Valor del suelo = (Fi x Si)
12) Deduccin por infraestructuras pendientes o por obras de derribo, desalojo u otros.
13) Determinacin del valor del suelo.
13) En el caso del suelo urbano, en el que no sean precisas actuaciones urbansticas el proce-
so de clculo finalizara aqu, si hubiera pendiente gestin urbanstica, o se tratase de un
suelo urbano no consolidado, el proceso deber alargarse con las fases siguientes (en el
caso de suelos urbanizables obligatoriamente deber sustituirse este mtodo por el residual
dinmico).
14) Determinar y calcular las cargas urbansticas: expropiaciones, indemnizaciones, etc.
15) Calcular el coste de la urbanizacin pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que
la realizar y sus gastos generales.
16) Estimar los gastos necesarios de la urbanizacin.
16) honorarios facultativos
16) tasas y licencias
16) impuestos no recuperables
16) gastos de administracin y gestin
16) Incluyendo todo el proceso:
16) Planeamiento urbanstico, proyectos de compensacin, reparcelacin y/o expropiacin,
junta de compensacin, proyecto de urbanizacin, impacto ambiental, Movilidad, control de
calidad, etc.
17) Calcular el valor del suelo, de acuerdo con la formulacin y los tipos de rentabilidad esta-
blecidos, efectuando sobre el valor obtenido en el punto 13) las deducciones que se deri-
ven de los puntos 14) 15) 16) y 17).
LA LEY 285
F = VM (1 b) C
i
3.4.4. Mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados:
El mtodo se basa en los mismos principios que el mtodo residual esttico, es decir el princi-
pio del mayor y mejor uso: El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
o de ser construido con distintas entidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente aconsejable, con la intensi-
dad que permita obtener el mayor valor, y el principio del valor residual: El valor atribuible a cada
uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho acti-
vo y los valores atribuibles al resto de los factores, pero adems considerando tambin el princi-
pio de anticipacin y el de temporalidad.
El principio de anticipacin en el sentido de que el valor de un terreno, considerado como
soporte de una futura edificacin, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que ser
capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promocin inmobiliaria) que correspon-
den a la promocin inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso sea la ms
probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y momento en que se rea-
liza la tasacin.
El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabili-
dad de esas circunstancias y momento a que se refiere la tasacin y a que no solamente los cos-
tes de la promocin y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que tambin
lo son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificacin estimada de los flujos de caja.
Se trata de una metodologa muy precisa y muy tcnica, por lo que debe utilizarse con especial
prudencia, ya que los valores que se obtienen por su aplicacin son muy vulnerables al error.
Es aconsejable complementarlo en todo caso con el mtodo residual esttico, a modo de prue-
ba del 9, ya que los valores obtenidos por ambos mtodos no pueden diferir sustancialmente en
periodos cortos y en el caso de periodos largos los que se obtengan por el mtodo residual din-
mico no pueden en ningn caso ser superiores a los que se obtendran por el esttico.
Por tanto, el principio de la prudencia no debe abandonar en ningn momento la aplicacin del
mtodo residual dinmico. Prudencia que se extiende en esta metodologa ms all de la estima-
cin de costes, valores y precios, y ritmos razonables de ventas, hasta alcanzar la estimacin de
plazos de desarrollo urbanstico e inmobiliario que muchas veces no dependen exclusivamente de
la voluntad y capacidad de gestin de los intervinientes.
En resumen el mtodo se asemeja conceptualmente al esttico, pero introduciendo la variable
t, tiempo.
Una vez establecidos los criterios de valoracin, sta deber hacerse de acuerdo con la norma-
tiva, utilizando sucesivamente dos mtodos:
Mtodo de comparacin. Se utiliza el mtodo de comparacin nicamente para obtener el
valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigacin
del mercado inmobiliario y la aplicacin de tcnicas de homogeneizacin (VM).
El propio procedimiento de clculo dinmico o mtodo residual dinmico.
El mtodo de comparacin es complemento imprescindible del mtodo residual, complementa-
riedad que en el caso del residual dinmico se extiende no slo al anlisis de mercado referido a
los valores, sino tambin a los ritmos de ventas y condiciones de pago ms frecuentes y habitua-
286 LA LEY
les en el mercado, y las tasas de actualizacin anual que resulten ms frecuentes atendiendo a la
evaluacin del riesgo de las promociones, y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a cons-
truir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de inversin necesaria.
3.4.5. Metodologa del mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores
esperados
El proceso de valoracin por el mtodo residual dinmico comprende las siguientes fases:
1) d. Esttico, es decir: determinar la promocin inmobiliaria ms probable de acuerdo con el
mejor y ms intensivo uso. Para ello ser preciso efectuar un riguroso estudio del planea-
miento urbanstico, de las normas urbansticas y de las ordenanzas de edificacin, determi-
nando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificacin; pero adems la obten-
cin de la informacin urbanstica debe incluir los plazos razonables para la obtencin de las
licencias de edificacin. La determinacin debe concretar superficies construidas para todos
y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuen-
ta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exis-
ta una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de l
se elaboran varias hiptesis de clculo, segn los usos, y al final del proceso se adoptar el
uso o los usos que otorguen un mayor valor del suelo.
Y adems:
Analizar en virtud del grado de desarrollo urbanstico del terreno los plazos razonables del
proceso de gestin y tramitacin de las licencias necesarias para poder comenzar la edifica-
cin.
Si se trata de terrenos, segn el grado de desarrollo de:
Planeamiento.
Gestin urbanstica.
Urbanizacin.
Se establecern los plazos estimados prudentemente para el comienzo de las obras de edi-
ficacin.
2) Id. Esttico, es decir: estudio de las caractersticas fsicas del terreno, de su adecuacin a la
implantacin que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma
y adecuacin a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condi-
ciones de desarrollo del inmueble que se prev edificar.
Y adems:
Estudiar de qu forma esas circunstancias pueden afectar al ritmo y duracin de las obras y
que puedan afectar al tiempo de desarrollo de la operacin inmobiliaria: existencia de edifi-
caciones que sea preciso derribar, ocupantes, desalojos, existencia de colindantes y carac-
tersticas de los terrenos que puedan afectar al desarrollo de la cimentacin, etc.
3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anterior-
mente. Esta fase comprende la realizacin de un estudio de mercado y la determinacin
mediante la comparacin y homogeneizacin de las muestras del valor del producto inmobi-
liario terminado, VM. Se realizar mediante las tcnicas del mtodo de comparacin y se
har extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1).
(determinar VM).
LA LEY 287
4) Pero adems debe estudiarse, en el mercado, cul es el sistema ms probable de comercia-
lizacin y venta de los productos inmobiliarios, que permita periodificar el ritmo de ventas,
estimando las fechas y plazos de la comercializacin de los inmuebles terminados.
La periodificacin de las ventas debe complementarse con la periodificacin de los cobros de
esas ventas: parte que se cobra en la reserva, o en las arras, en el contrato, durante la obra,
a la entrega, a la escritura, etc.
5) Determinar cul ser, ms probablemente, el ritmo de cobros de los productos inmobiliarios
producidos y vendidos.
6) Calcular los costes de construccin que se corresponden a la edificacin prevista, incluyen-
do los gastos generales del constructor y su beneficio industrial C
c
=[C
EM
+ G
G
+ B
C
].
Y complementariamente periodificar el ritmo de construccin, estimando las fechas y plazos
de inicio, duracin y finalizacin de sta; y como consecuencia, determinar cules sern los
pagos que se corresponden a cada periodo temporal.
7) Estimar los gastos necesarios de la construccin y de la promocin:
impuestos no recuperables, INR.
tasas y licencias, T.
honorarios facultativos, H.
control de calidad, Qc.
control tcnico, Qt.
seguros, S.
gastos de administracin del promotor, Ga.
otros gastos necesarios.
8) Periodificar todos y cada uno de los pagos correspondientes a los gastos e inversiones nece-
sarios, calculados en el punto anterior, determinando cundo, en qu momento del proceso,
deben satisfacerse.
9) Determinar los gastos comerciales ms probables para una operacin como la que se trata
de estudiar, de acuerdo con los hbitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el
tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasacin. Gc.
10) Periodificar los gastos comerciales anteriores, estableciendo en qu momento deben satis-
facerse. Normalmente el flujo de gastos comerciales es paralelo al de ingresos por ventas,
pero puede haber otras frmulas.
11) Determinar los gastos financieros (no el apalancamiento).
12) Periodificar los gastos financieros: debidamente periodificados, pagos o salidas.
13) Determinar la tasa de actualizacin, TA (i).
Debern utilizarse los valores ms representativos en el mercado sobre tasas de rentabili-
dad de fondos propios de un promotor de tipo medio en una promocin como la analizada.
La tasa de actualizacin se corresponde con el beneficio del promotor, y se determinar aten-
diendo al comn de promociones de similares caractersticas y emplazamiento y al momento
econmico y coyuntura financiera, y se calcular como la tasa de actualizacin que represen-
te la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiacin ajena.
288 LA LEY
La tasa de actualizacin se establecer teniendo en consideracin que en su composicin
interviene la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo.
La tasa de actualizacin, TA, de la operacin inmobiliaria ms probable se corresponde con-
ceptualmente con la rentabilidad anual que se espera obtener de los recursos propios inver-
tidos en la operacin inmobiliaria y tiene dos componentes:
TA = Rentabilidad libre de riesgo + prima de riesgo.
Para determinarla deber tenerse en cuenta:
Nivel de riesgo de la operacin.
Liquidez de la inversin.
Plazo de recuperacin de la inversin.
Se calcula mediante tcnicas de matemtica financiera y de anlisis de inversiones.
Siendo la rentabilidad libre de riesgo, o tasa libre de riesgo (TLR), la rentabilidad media
anual de la deuda del Estado a un plazo no inferior a dos aos.
La prima de riesgo (PR) se establecer en funcin del tipo de operacin, volumen, liquidez, etc.
La OM 30/11/1994 fijaba las primas de riesgos mnimas, que fueron sucesivamente revisa-
das y modificadas por Resoluciones Ministeriales, siendo la ltima vigente la de 20/7/1999,
que establece las siguientes primas de riesgo mnimas:
Valores mnimos de PR:
Edificios de uso residencial:..................................
Viviendas de 1. residencia:.............................. 9%
Viviendas de 2. residencia:.............................. 13%
Edificios de oficinas:.............................................. 11%
Edificios comerciales:............................................ 13%
Edificios industriales:............................................. 15%
Plazas de aparcamiento:....................................... 10%
Otros:..................................................................... 13%
A partir de la entrada en vigor de la OM ECO/805/203 de 27 de marzo las primas de riesgo
durante los tres primeros aos contados a partir de esa fecha no podrn ser inferiores a los
que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisin conforme a lo
previsto en el ltimo prrafo de esa disposicin y que hace referencia a la posible revisin,
cada dos aos, por la Direccin General del Tesoro y Poltica, en funcin de la evolucin del
mercado inmobiliario y de los tipos de inters:
PRIMAS DE RIESGO MNIMAS:
LA LEY 289
TIPO DE INMUEBLE
PRIMA DE RIESGO SINFINANCIACIN
NI IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE SOCIEDADES (IRS)
Edificios de uso residencia
Viviendas primera residencia ..........................................................
Viviendas segunda residencia .........................................................
8
12
Edificios de oficinas ................................................................................ 10
Edificios comerciales ............................................................................... 12
Edificios industriales ................................................................................ 14
Plazas de aparcamiento ......................................................................... 9
Hoteles .................................................................................................. 11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad .................................. 12
Otros........................................................................................................ 12
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr pon-
derando las primas de riesgo mnimas sealadas anteriormente en funcin de la superficie
destinada a cada uno de los usos.
Comprobar que la TA establecida como consecuencia del anlisis del mercado no sea infe-
rior a la TAmnima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todos
los casos la mayor de las dos.
Las primas de riesgo anteriores son primas mnimas que deben incrementarse con una
prima adicional, variable tambin para cada tipo de uso, y variable en el tiempo, que ser
determinada en cada caso por la sociedad de tasacin, si la valoracin es de garanta, y por
el tasador, de forma justificada, en el resto de las finalidades.
La tasa de actualizacin se establecer en trminos reales o constantes, o en trminos
nominales o corrientes segn los flujos de caja estn calculados de una u otra manera.
Resulta ms operativo y ms prctico operar en trminos reales o constantes.
La tasa de actualizacin se calcular para los periodos temporales en que se hayan esta-
blecido los flujos de caja: aos, semestres, trimestres, meses, semanas o incluso diarios.
(En los procesos de edificacin es habitual utilizar como periodo temporal el mensual, y en
casos en que el proceso de urbanizacin sea ms largo suele utilizarse el trimestral).
14) Determinar o calcular las cargas urbansticas: expropiaciones, indemnizaciones, y otros
costes, inversiones o gastos adicionales que fueran necesarios para realizar la promocin.
15) Periodificar las cargas urbansticas, si fuera previsible que las hubiere, estimando en qu
momento debe hacerse frente a cada una de ellas.
16) Determinar o calcular los costes de urbanizacin pendiente, incluyendo el beneficio del
constructor que la realizar y sus gastos generales.
17) Determinar cul ser, ms probablemente, el ritmo de los trabajos de urbanizacin, estiman-
do las fechas y plazos de inicio, duracin y finalizacin de sta, y cules son los pagos que
corresponden a cada periodo temporal.
18) Estimar los gastos necesarios de la urbanizacin.
honorarios facultativos
tasas y licencias
impuestos no recuperables
gastos de administracin y gestin
Incluyendo todo el proceso:
Planeamiento urbanstico, proyectos de compensacin, reparcelacin y/o expropiacin,
junta de compensacin, proyecto de urbanizacin, impacto ambiental, movilidad, control de
calidad, etc.
19) Periodificar los gastos necesarios del proceso urbanizador, estableciendo con la mxima
precisin el calendario de cada una de las salidas.
20) Determinar de acuerdo con los datos anteriores los flujos de salida de caja, gastos e inver-
siones, aplicando todos y cada uno de los pagos o salidas en su periodo temporal corres-
pondiente.
21) Determinar de acuerdo con los datos anteriores, los flujos de entrada de caja, ingresos o
cobros, aplicando todos y cada uno en su periodo temporal correspondiente.
290 LA LEY
22) Confeccionar el diagrama de flujos de caja, entradas y salidas, calculado para cada perio-
do temporal el flujo de caja correspondiente.
23) Actualizar los flujos de caja con la tasa o tasas de actualizacin preestablecida, ms ade-
cuada a la realidad del mercado.
24) Calcular el Valor Actual Neto de los flujos de caja.
25) Identificar el VAN con el valor actual del suelo. Es decir calcular el valor de mercado del
terreno por diferencia entre:
El valor actual de los ingresos (ventas).
El valor actual de los pagos (costes y gastos).
Utilizando la frmula que se establece en el art. 39 de la norma ECO/805/2003:
Siendo:
F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se pro-
duce cada ingreso
tk: Nmero de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasacin hasta que se pro-
duce cada pago
i: Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perio-
dos de tiempo considerados
26) Determinar el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar.
27) Introducir los ajustes o correcciones que procedan en funcin de las caractersticas de la
valoracin de que se trate.
3.4.6. Aplicacin del mtodo de valoracin del suelo por anlisis de inversiones con valores
esperados (procedimiento de clculo dinmico)
El tasador debe justificar razonadamente y de forma explcita todos los parmetros e hiptesis
de clculo adoptados.
El art. 38.3. de la OM/ECO/805/2003 establece que: la prima de riesgo se determinar por
la entidad tasadora, a partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias de que dis-
ponga, mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de acti-
vo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen
de la inversin necesaria, siendo los mnimos los que se establecen en el anexo segn la tabla
anterior.
LA LEY 291
Ej Sk
F = -
(1+i)
tj
(1+i)
tk
La prima de riesgo (PR), puede desdoblarse en dos componentes:
Prima de riesgo de mercado (PRM): prima de riesgo que depende exclusivamente del merca-
do de que se trate, de la estimacin de riesgo que represente ese mercado y de su situacin
econmica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones, para dos productos
idnticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos mbitos territoriales distintos.
Prima de riesgo de producto (PRP): prima de riesgo que mide en una misma situacin econ-
mica y financiera y en un mismo mbito territorial el riesgo diferente que el mercado de inver-
siones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos.
Obtenindose la prima de riesgo total como suma de ambas:
PR = PRM + PRP
Y en consecuencia la Tasa de actualizacin, anual ser:
En las circunstancias actuales, resulta prudente para determinar la tasa de actualizacin anual
de una promocin aplicar a la suma de la tasa libre de riesgo ms la prima de riesgo mnima, un
diferencial adicional del siguiente valor:
Vivienda de primera residencia: .............................................. +2% y hasta el 5%
Vivienda de segunda residencia:............................................. +5%
Oficinas. ................................................................................... +3%
Locales comerciales: ............................................................... +4,5%
Industriales: ............................................................................. +6,5%
Fincas rsticas......................................................................... +2%
Otros: ....................................................................................... +5,5%
Estos diferenciales, aconsejados de forma genrica para cada uso por Arquitasa, y referidos a
un momento determinado, no representan ningn tipo de limitacin, y deber ser en cada caso el
tasador el que determine justificadamente la prima de riesgo adecuada para cada valoracin.
El tipo libre de riesgo se tomar real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de
los flujos de caja.
Resulta aconsejable utilizar siempre que sea posible, flujos de caja en unidades monetarias
constantes o reales, referidas al momento en que se efecta la tasacin. En ese caso la tasa libre
de riesgo deber transformarse de nominal a real deduciendo el efecto del IPC interanual que de
ese momento temporal de acuerdo con los ndices publicados.
La aplicacin de la formulacin del procedimiento dinmico, es de hecho la aplicacin de las tc-
nicas de anlisis de una promocin inmobiliaria (TIR y VAN) o de las tcnicas de actualizacin
(mtodo del flujo de caja descontado FCD, de las Normas Europeas de Valoracin) y se realiza de
forma habitual mediante la utilizacin de hojas de clculo electrnicas.
Cuando se utilicen estas tcnicas para valoraciones urbansticas a efectos expropiatorios, debe-
rn establecerse los tiempos y plazos de gestin urbanstica que legalmente estn contemplados
(como mximos legales) en la legislacin urbanstica que sea de aplicacin.
292 LA LEY
TA = i = TLR + PRM + PRP
Dado que en la normativa de valoraciones de garanta se establecen en algunos casos dos posi-
bilidades para el tasador, dndole la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o
el esttico y que algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este ltimo mtodo pue-
den resultar, en algunos casos, complicados de obtener, resulta aconsejable recurrir al ms senci-
llo mtodo residual esttico, que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir
del valor de mercado del producto inmobiliario terminado sin tener en cuenta la influencia del tiem-
po. Pero eso slo puede hacerse cuando pueda afirmarse razonablemente que no existe impedi-
mento para que el plazo previsible de inicio de las obras de edificacin sea como mximo de un
ao; en caso contrario deber necesariamente utilizarse el mtodo residual dinmico, que como se
ha expuesto consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja
descontado, cuyo desarrollo y metodologa esta desarrollada en los artculos 35, 36, 37 y 38 y cuya
formulacin se establece en el artculo 39 de las normas de valoracin de bienes inmuebles de la
Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE n. 85 del 9 de abril de 2003).
3.4.7. Comentarios a la aplicacin prctica de los mtodos residuales
En la normativa de valoraciones de garanta se establecen dos posibilidades para el tasador,
dndole en algunos casos la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o el est-
tico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del mer-
cado utilizar el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor actual
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual esttico,
que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario terminado mediante la aplicacin de una formulacin sencilla, aunque adecuada:
La metodologa permite una amplia variabilidad de los mrgenes brutos de la promocin, admi-
tiendo, como as es realmente en el mercado, que las tasas de actualizacin son variables en el
tiempo y en el espacio.
La frmula de las Normas Tcnicas de Valoracin Catastral (RD 1020/93) para obtener lo que
denomina el valor residual del suelo presenta una cierta similitud:
En contraposicin con la anterior, fija de forma lineal y constante el margen bruto de la promo-
cin;
Comparando ambas obtenemos:
es decir, fija el margen bruto en el 28,57% sobre el VM.
LA LEY 293
F = VM * (1-b) - Ci
VM
F = C
C
1,4
1
= 1,4 en las NTVC; b = 0,2857
1 - b
Se trata de un artificio de muy poca consistencia cientfica: estandarizar el margen bruto para
todas las promociones y para todas las situaciones econmicas y mercados, pretendiendo que ade-
ms permanezca inalterable en el tiempo es una utopa. Su uso se justifica en la valoracin masi-
va a efectos fiscales pero no tiene fundamento su utilizacin para valoraciones de garanta, valora-
ciones de mercado o valoraciones urbansticas.
La OM 30/Nov./94 y la OM/ECO/805/2003 que la sustituy, establecen en cambio unos criterios
para la fijacin del margen bruto en funcin de dos variables: el tipo de producto y el mercado finan-
ciero, a travs de la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo respectivamente, fijando esta ltima
de acuerdo con el inters de la Deuda Pblica, flexibilidad que se ejercita utilizando la b ms ade-
cuada para cada caso.
La metodologa del valor residual es tambin utilizable para obtener el valor unitario del suelo
urbanizable que no ha sido an urbanizado: utilizando las tcnicas del mtodo residual dinmico
puede obtenerse directamente a partir del valor del producto inmobiliario terminado y tambin a par-
tir del valor de repercusin del suelo urbanizado, si se conoce.
Cuando el plazo de disponibilidad del suelo (plazo necesario para iniciar las obras de edifica-
cin), sea superior a un ao, no resulta aconsejable utilizar el mtodo residual esttico, y en la nor-
mativa de valoracin de garanta se exige utilizar el dinmico. No obstante, si utilizamos el estti-
co, necesariamente deberemos aplicar una correccin en funcin del tiempo de disponibilidad del
suelo urbanizado.
Una formulacin razonable sera:
Siendo:
VUS
BLE
= Valor unitario del suelo urbanizable (sin urbanizar)
F = Valor unitario de repercusin del suelo (ponderado en caso de varios usos)
e = ndice de edificabilidad neta.
S
ASAP
I
A
= _______, ndice de aprovechamiento susceptible de apropiacin privada
S
TOTAL
S
ASAP
= Superficie susceptible de apropiacin privada.
S
TOTAL
= Superficie total del mbito.
C
J
U
= Coste de todas las inversiones y gastos necesarios del proceso urbanizador por
m de suelo bruto.
Q
K
U
= Cargas urbansticas por m
2
de suelo bruto, si las hubiere.
I = Tasa de actualizacin aplicable i = (TRL + Pr
1
+ Pr
2
+ ...)
T
I
= Tiempo estimado de puesta en valor del suelo urbanizado (gestin + urbanizacin
+ comercializacin) desde la fecha de la tasacin.
294 LA LEY
F* e * I
A
C
J
U
Q
K
U
VUS
BLE
= - -
(1+i)
Ti
(1+i)
TJ
(1+i)
TK
-
T
J
= Tiempo estimado en que se producirn los costes e inversiones de urbanizacin
C
J
U
, desde la fecha de la tasacin.
T
K
= Tiempo estimado en que se debern sufragar las cargas urbansticas Q
K
U
, desde
la fecha de la tasacin.
La formulacin anterior es una simplificacin, no muy exacta, del mtodo residual dinmico, cuya
utilizacin resulta mucho ms recomendable que la manipulacin artificiosa del resultado de un
mtodo atemporal como el esttico con correcciones al valor en funcin del plazo de disposicin.
La aplicacin de estas tcnicas, especialmente las del mtodo residual dinmico, para temas
urbansticos puede ser de gran utilidad pues tienen en cuenta factores de gran trascendencia en la
formacin de los valores del suelo, y especialmente, cmo influye el tiempo de disponibilidad del
suelo o los plazos de la gestin del suelo en el valor.
Las tcnicas de valoracin residual dinmica son una herramienta imprescindible en la gestin
urbanstica, pero hemos visto que tambin en el planeamiento, ya que nos permiten conocer las
posibilidades de desarrollo que tiene realmente lo planificado sobre el papel.
Con estas tcnicas se puede determinar, con carcter previo, la viabilidad de una unidad de
actuacin urbanstica o mbito de gestin con las caractersticas y cargas que tiene asignadas, y
en caso contrario, qu parmetros urbansticos habr que modificar para hacerla viable.
3.5. MTODO DE ACTUALIZACIN
3.5.1. Principio en que se fundamenta
Este mtodo se basa en el principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble es
funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en un futuro.
Es decir, partiendo de unas rentas R que generar el inmueble durante su vida til remanente,
se trata de calcular el valor actual del inmueble.
3.5.2. Concepto y definicin
Mediante el mtodo de actualizacin se calcula el valor por actualizacin de las rentas.
El valor por actualizacin se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble
produce o es capaz de producir durante su vida til remanente.
Por primera vez la orden de valoracin ECO 805/2003 designa a este mtodo correctamente, ya
que matemticamente se trata de una actualizacin, es decir se calcula el valor presente de un
inmueble partiendo de una rentas futuras que producir.
Las anteriores normativas del mercado hipotecario lo denominaban errneamente mtodo de
capitalizacin. Este concepto se basa en el proceso inverso al descrito anteriormente, es decir, par-
LA LEY 295
VA R
n_____p_____p_______p_____p____ tiempo
t
o
t
n
tiendo de unas rentas que generar el inmueble durante un periodo de tiempo, se trata de calcular
su valor al final de dicho periodo (vase 3.3.2.2).
3.5.3. Aplicacin
Este mtodo se aplicar a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estn alqui-
lados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotacin econmica, se trate de una finca rs-
tica, un derecho real o terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la agropecuaria, sea
cual sea la finalidad que lo requiera.
Adems debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones correspon-
dientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiacin u otros sistemas de ges-
tin urbanstica, deban o quieran renunciar a tal derecho. Siendo tambin aplicable cuando la valo-
racin se realice por acuerdo entre las partes
Entre los derechos reales que requieren este mtodo para ser tasados estn:
el derecho de superficie
la concesin administrativa
la nuda propiedad, usufructo, uso y habitacin
inmuebles con tiempo compartido
compromisos de compra a plazos
Este captulo se centrar esencialmente en los inmuebles arrendados, destinados al arrenda-
miento y ligados a explotaciones econmicas.
3.5.4. Tcnicas de actualizacin
Existen dos procedimientos posibles en el mtodo de actualizacin:
Actualizacin de la renta actual
Actualizacin de las rentas esperadas
Ambas tcnicas estaban contempladas en las normas de valoracin de bienes inmuebles del 94
(Orden del 30-11-94).
La normativa ECO 805/2003 vigente actualmente, no menciona ninguno de los dos procedimien-
tos, ya que nicamente se refiere a uno de ellos, que coincide con el de actualizacin de las ren-
tas esperadas, pero en ningn momento lo designa como tal.
3.5.4.1. Tcnica de la renta actual
Esta tcnica se basa en la actualizacin a perpetuidad, que consiste en considerar que el inmue-
ble producir una renta constante a lo largo del tiempo hasta que finalice su vida til (vase apar-
tado 3.3.2.6).
La normativa del mercado hipotecario del 94 limit el uso de la tcnica de las rentas actuales a
unos casos muy concretos. As, dicha tcnica de actualizacin (en la normativa figuraba como capi-
296 LA LEY
talizacin de la renta actual, tal como se ha especificado al inicio del captulo) slo poda utilizarse
en caso de tasar:
fincas rsticas (competencia de los ingenieros agrnomos)
inmuebles arrendados cuya tasacin fuese requerida por una Compaa de Seguros, por ser-
vir de cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras.
Su uso era, por tanto, muy limitado, ya que normalmente para tasar inmuebles arrendados con
finalidad diferente de seguros, inmuebles destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explo-
taciones econmicas deba aplicarse la otra tcnica, denominada de las rentas esperadas.
El valor del inmueble se calcula actualizando la renta neta anual producida por el mismo en la
fecha de la tasacin. Para ello se divide la renta neta anual entre la tasa de actualizacin.
VA = R
n
/i donde
R
n
= renta neta anual del inmueble que percibe el propietario
i = tasa de actualizacin
R
n
= R
b
G
Para obtener el valor por actualizacin debern conocerse los siguientes datos:
R
b
= renta bruta anual que paga el inquilino
Aunque esta renta venga dada en diferentes unidades (/mes; /m y mes...) en funcin del tipo
de inmueble de que se trate (viviendas, parkings, oficinas, locales...), siempre debe calcularse la
renta bruta anual correspondiente al inmueble.
G = gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener la renta neta que percibe
el propietario.
Puede darse el caso de que estos gastos sean conocidos por disponer de los recibos suficien-
temente explcitos, donde figuren desglosados los diferentes conceptos que los componen. En tal
caso formarn parte de los gastos:
Los gastos fijos: como impuestos y seguros.
Los gastos variables: como salarios de empleados, servicios (agua, electricidad), manteni-
miento, conservacin, servicios pblicos (basuras), y otros.
Deber tenerse en cuenta que pueden producirse prdidas de renta por desocupacin o posible
morosidad. Este porcentaje a lo largo de la vida til del inmueble puede estimarse en un mnimo
del 5%, a deducir de la renta neta; en situaciones de mercados con mucha oferta, pocas de cri-
sis, etc., debera incrementarse a porcentajes superiores.
Los conceptos que formarn parte de la renta son la renta propiamente, los incrementos de renta
motivados por su actualizacin de acuerdo con el IPC, la renta pagada en concepto de obras o
mejoras y las posibles subrogaciones.
i = tasa de actualizacin
LA LEY 297
Para su determinacin se tendr en cuenta el uso y caractersticas del inmueble, situacin del
mercado de alquileres, riesgo, seguridad y liquidez de la inversin. A mayor tasa adoptada, mayor
riesgo y menor valor se obtendr, ya que en la frmula de clculo la tasa i est dividiendo.
Segn estableca la normativa de valoracin del 94 en su ltima resolucin de fecha 20/07/99,
las tasas no podan ser inferiores a:
viviendas 1. residencia ..................................... 4,5%
viviendas 2. residencia ..................................... 7,5%
oficinas............................................................... 5,5%
plazas de aparcamiento..................................... 6%
locales comerciales............................................ 7%
naves industriales .............................................. 9%
fincas rsticas .................................................... 4%
otros usos........................................................... 8%
En la vigente normativa ECO/805/2003 no existe una limitacin de tasas basada en cifras abso-
lutas, como las citadas anteriormente. Por tanto estas tasas constituyen la ltima pauta publicada
por una normativa de valoracin de bienes inmuebles.
La frmula de clculo de la tcnica de la renta actual VA = R
n
/ i es sencilla y de fcil manejo.
Era la utilizada en la mayora de los casos para calcular el valor por actualizacin de inmuebles
arrendados y destinados al arrendamiento.
En algunos casos el valor calculado mediante la frmula anterior se utiliza para promediar con
el valor del inmueble supuesto libre de inquilinos, obtenido por el mtodo de comparacin (VM), de
acuerdo con la siguiente frmula.
Valor inmueble = [ (R
n
/ i) + VM ] / 2
Est frmula se suele utilizar en aquellos casos en que existe gran diferencia entre el valor del
inmueble calculado por actualizacin de las rentas, del calculado por comparacin, debido a que
las rentas que paga el arrendatario son muy inferiores a las de mercado. De esta forma el valor
obtenido es un valor medio entre el libre de mercado y el resultante de actualizar unas rentas muy
bajas, que favorecen al inquilino.
Esta operativa la recoga la normativa de valoracin de bienes inmuebles del 94 para determi-
nar el valor de inmuebles o elementos de un inmueble arrendados a efectos de cobertura de las
provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras. El valor de tasacin de estos inmuebles se cal-
culaba de acuerdo con la frmula anterior:
Valor tasacin = [ R
n
/ i + VM ] / 2
Tambin se usa, en la prctica habitual del mercado inmobiliario, para determinar el valor de un
inmueble arrendado que es adquirido por el propio arrendatario.
Actualmente la capitalizacin a perpetuidad, cuyo uso era muy restringido, ha quedado excluida
tericamente con la nueva normativa ECO 805/2003. Al final del captulo se concluye que dicha fr-
mula y por tanto esta tcnica puede utilizarse en determinados casos, por simplificacin.
298 LA LEY
3.5.4.2. Tcnica de las rentas esperadas
Se basa en la actualizacin por anualidades de la matemtica financiera.
Para su aplicacin es fundamental recordar el valor presente de una renta futura (incorpora el
inters compuesto), que ha sido desarrollado ampliamente en el captulo 3.3.
El valor del capital Co invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n aos en:
C
n
= C
0
* (1 + i)
n
Y por tanto:
C
0
= C
n
/ (1 + i)
n
LA LEY 299
Ejemplo n 1
Determinar el Valor futuro de una inversin hecha en el ao 2006 de un capital de 100.000 , por un perio-
do de 5 aos, al 9% de inters compuesto anual.
Cn = Co (1 + i)^n
Co = 100.000 de 2006
i = 0,09 tasa anual
n = 5 aos
Cn = 153.882 2011
Ejemplo n 3
Determinar el valor futuro de una inversin hecha hoy (2006), de un capital de 2.100.000 , por un perio-
do de 7 aos, al 5,5% de inters anual nominal, siendo la inflacin media esperada (IPC) del 2% en los
prximos aos:
Cn = Co (1 + i)^n
3.1.Trabajando en nominales o corrientes:
Co = 2.100.000 2006
i = 0,05
n = 7 aos
Cn = 3.054.826 2013
Ejemplo n 2
Determinar el valor actual en el ao 2006, de un capital de 1.000.000 del 2014 recibido al cabo de 8
aos a una tasa de descuento anual del 13 %.
Co = Cn / (1 + i)^n
Cn = 1.000.000 2014
i = 0,13 tasa anual
n = 8 aos
Cn = 376.160 2006
3.5.5. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin en el caso de rentas esperadas
Para proceder al clculo del valor por actualizacin es necesario:
Determinar los flujos de caja
Estimar el valor de reversin
Elegir el tipo de actualizacin
Aplicar la frmula de clculo
3.5.6. Determinacin de los flujos de caja
Los flujos de caja o rentas futuras pueden ser inmobiliarios y operativos.
Los flujos de caja inmobiliarios, es decir referentes al inmueble, corresponden a los cobros y
pagos futuros que generar el inmueble objeto de valoracin. Se refiere a los cobros y pagos pro-
cedentes del inmueble arrendado o destinado al arrendamiento.
Los flujos de caja operativos son los generados por la explotacin que tiene lugar en el inmue-
ble a valorar. Es decir, corresponden a los inmuebles ligados a explotaciones econmicas. Dichos
flujos se calculan como suma y resta de:
+ Beneficio de la explotacin en el ejercicio despus de impuestos
+ Amortizaciones realizadas en dicho ejercicio
inversiones en inmovilizado de dicho ejercicio
variaciones del fondo de maniobra (= saldo activo circulante acreedores a corto plazo del
balance)
Se entiende por acreedores a corto plazo del balance la deuda bancaria a menos de un ao y
proveedores.
En el caso de tratarse de una valoracin hipotecaria, se adoptarn como beneficios los ordina-
rios del ejercicio en curso exclusivamente.
Dichos flujos de caja en la frmula de clculo vienen designados como entradas E
j
(sinnimo de
rentas brutas, cobros o ingresos), y salidas S
k
(equivalentes a gastos o pagos).

E
j

Entradas: E
j
/ I / Rb / cobros
_____________________
o
S
k
n
Salidas: S
k
/ G / pagos
300 LA LEY
3.2.Trabajando en constantes de 2006
Co = 2.100.000 2006
i nominal = in = 0,05
IPC = 0,02 (inflacin)
i constante = icte = 0,03431 (tasa anual constante o real)
n = 7 aos
Cn = 2.659.410 2013
equivalentes en valor (poder adquisitivo) a 3.054.826 2013, en el supuesto de IPC establecido.
La determinacin de E
j
y S
k
, es decir, de los flujos de caja, depender del tipo de inmueble que
se est tasando: inmueble arrendado, inmueble destinado al arrendamiento o inmueble ligado a
una explotacin econmica.
Dado que existen diversos escenarios de actuacin, debern utilizarse siempre las hiptesis
ms probables para determinar las cuantas y fechas en que se producirn tanto los cobros como
los pagos.
En todos los casos los flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao en que se
realiza la tasacin, sin tener en cuenta el efecto inflacionista. Es decir, se trabajar en moneda
constante ( constantes).
3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasacin
Para poder aplicar el mtodo de actualizacin en este caso es requisito necesario:
La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin, que
deber ser aportado para realizar la tasacin.
El ltimo recibo de la renta abonado. Es preferible disponer de los 2 o 3 ltimos recibos para
evitar posibles errores al utilizar datos atpicos correspondientes a algn periodo.
Certificacin expedida por el propietario en la que debe especificarse:
el destino del inmueble
las superficies arrendadas dentro de la finca
el estado de ocupacin del inmueble
la renta neta actual producida por cada elemento y la total
los gastos imputables al inmueble, indicando los repercutidos al arrendatario.
el estado de pago de las rentas vigentes
Dicha certificacin puede omitirse, aunque es imprescindible disponer de toda la informacin
mencionada anteriormente, en caso de tratarse de valoracin hipotecaria.
Lo ms probable es que nos faciliten una hoja resumen elaborada por el administrador de la
finca, donde figuren los pagos que realiza el inquilino y el concepto a que corresponden. Este docu-
mento sustituye al certificado citado, en caso de finalidad hipotecaria.
Aunque no sea necesario, si existe un mercado de alquileres, podr disponerse de 6 datos de
rentas de alquiler de inmuebles parecidos al inmueble que se tasa. Dichas rentas debern homo-
geneizarse por comparacin de las muestras con el inmueble a tasar.
Del estudio de mercado de alquileres citado, y posterior homogeneizacin, se obtendrn unas
rentas de comparables que se contrastarn con la que paga el arrendatario. Si sta fuese superior
a las de los comparables detectados en el estudio de mercado anterior, existe el riesgo de que se
reduzcan antes de finalizar el contrato de arrendamiento. Por tanto, slo podrn utilizarse las ren-
tas que paga el inquilino, si se estima y justifica que no sern modificadas en un futuro y que no
estn generadas por elementos especulativos (si la finalidad es hipotecaria). En caso contrario
deberan reducirse y adoptarse rentas similares a las de los comparables corregidas por homoge-
neizacin.
LA LEY 301
Si la finalidad de la tasacin es hipotecaria, las sociedades de tasacin deben disponer de infor-
macin y estadsticas donde figuren los datos que se citan a continuacin:
Datos de transacciones u ofertas sobre la evolucin de las rentas de alquiler en el mercado
local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 aos anteriores a la fecha de la tasa-
cin. Para ello pueden utilizarse los sucesivos estudios de mercado realizados por los tasadores.
Informacin (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios) sobre el comportamien-
to histrico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar,
as como el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y as identificar y eliminar los
elementos especulativos (fruto de expectativas de cambio de uso, de edificabilidad o de otros fac-
tores extraordinarios cuya presencia futura no est asegurada).
Los flujos de caja del inmueble se estimarn exclusivamente durante el periodo de vigencia del
contrato de arrendamiento y en base a lo establecido en el contrato. Una vez finalizado dicho plazo,
se considera que el inmueble estar libre.
En determinados contratos est perfectamente establecido el plazo de duracin del mismo. Pero
en otros ms antiguos no est especificado y ser el tasador quien deber establecer el plazo del
mismo, en funcin de la fecha en que se firm y en definitiva de las disposiciones de la ley a que
se acogen. Tambin deber analizarse la edad del inquilino y la posibilidad de que se produzca una
subrogacin en el contrato, que prolongara su duracin.
En el apartado 3.5.10 se tratan diversos aspectos de la ley de arrendamientos urbanos, de
ayuda para establecer los plazos de duracin de los contratos, en aquellos casos en que no han
sido previamente pactados.
Ya sea mediante certificacin emitida por el propietario o documentacin aportada, debe cono-
cerse la cuanta que paga el inquilino o renta bruta anual, as como los gastos anuales, ya que inte-
resa conocer la renta neta anual que percibe el propietario
R
n
= R
b
G
R
b
= renta bruta anual que paga el inquilino. Se trata de un dato conocido, segn se ha especi-
ficado anteriormente.
Siempre se calcular anualmente.
En caso de arrendamiento de un inmueble amueblado, se excluirn las rentas que puedan pro-
ceder de mobiliario o enseres, por no corresponder al inmueble. Para ello se deducir un porcen-
taje como parte de la renta que les corresponde (puede ser del orden del 10/15%). Se calcula divi-
diendo el valor del mobiliario y enseres por la suma del valor de reemplazamiento neto del inmueble
y el valor del mobiliario y enseres.
G = gastos anuales. stos debern deducirse de la renta bruta para obtener la renta neta impu-
table al inmueble, que percibe el propietario. Con la LAU del 94 casi todos los gastos son repercu-
tibles al inquilino, quien los paga directamente, aadidos a la renta del inmueble.
Forman parte de los gastos:
Los gastos fijos: como el IBI, seguros, administracin...
Los gastos variables: como salarios de empleados (porteros, conserjes, jardineros...), servicios
(agua, electricidad...), mantenimiento, conservacin, servicios pblicos (basuras). No se incluirn
nunca en los gastos el impuesto sobre la renta, ya sea de sociedades o de personas fsicas.
302 LA LEY
Existe un tercer concepto denominado desocupacin e impagados, que no es un gasto pro-
piamente pero s supone una disminucin de ingresos y por tanto de renta neta, que influir en el
valor a calcular. Este porcentaje a lo largo de la vida del inmueble puede estimarse en un mnimo
del 5% (hay que tener en cuenta que se trata de un inmueble que est arrendado y, por tanto, ocu-
pado) pero en algunos casos (mercados saturados, pocas de crisis...) debera incrementarse a
porcentajes superiores, en funcin de una previsible morosidad futura.
Los gastos tambin deben ser conocidos por haber sido facilitados por la propiedad, ya sea
mediante la certificacin anteriormente mencionada o documento que la sustituya.
Del certificado aportado o de la hoja resumen de ingresos y gastos facilitada por el administra-
dor de la finca se calcular la renta neta. De todos los conceptos que figuran en ella, formarn parte
de la renta neta del inmueble: la renta inicial, los incrementos de renta posteriores de acuerdo con
el IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras (al ejecutar obras, la ley permite incremen-
tar la renta al inquilino) y las subrogaciones. Los restantes conceptos (conservacin, IBI, servi-
cios...) constituirn los gastos.
renta inicial
incrementos de renta
Renta neta renta por obras o mejoras
renta por subrogaciones en el contrato
Renta bruta
servicios de agua y electricidad
Gastos IBI
administracin finca
conservacin y mantenimiento
conserje/portero
De esta forma el clculo de la renta neta ser exacto.
A pesar de ser un requisito necesario para realizar la tasacin, en caso de no conocer este des-
glose y disponer exclusivamente de la cifra total del alquiler que se paga, debern estimarse los
gastos como un porcentaje de la renta bruta, tal como estableca la normativa anterior a la del 94.
Se adoptar un porcentaje del 20-30% para viviendas y oficinas (el porcentaje del 30% slo es reco-
mendable en caso de que exista servicio de portero o conserje en el inmueble) y del 10% para loca-
les comerciales, plazas de parking y naves industriales. En tal caso:
Viviendas y oficinas del G = 0,20 x R
b
R
n
= 0,80 x R
b
al G = 0,30 x R
b
R
n
= 0,70 x R
b
Restantes usos G = 0,10 x R
b
R
n
= 0,90 x R
b
3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento
En este caso el inmueble no est ocupado y, por tanto, no existe contrato de arrendamiento ni
est generando rentas en el momento de realizar la tasacin. Las rentas debern ser establecidas
por el tasador.
LA LEY 303
Para aplicar el mtodo de actualizacin es imprescindible disponer de:
Existencia de un mercado de alquileres representativo de inmuebles del mismo uso, en la
misma zona y lo ms parecidos posibles al tasado. Para ello es necesario disponer como mnimo
de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen la situacin actual del mercado y
que permitan realizar la homogeneizacin de rentas.
Si la finalidad de la tasacin es hipotecaria, adems es necesario que la sociedad de tasacin
disponga de:
Datos de transacciones u ofertas sobre la evolucin de las rentas de alquiler en el mercado
local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 aos anteriores a la fecha de la tasa-
cin (como mnimo).
Informacin (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios) sobre el comportamien-
to histrico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar,
as como el comportamiento de dichos precios dentro del mercado y el estado actual de la coyun-
tura inmobiliaria.
Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y as identificar y eliminar los
elementos especulativos (fruto de expectativas de cambios de uso, de edificabilidad o de otros fac-
tores extraordinarios cuya presencia futura no est asegurada).
Los flujos de caja se estimarn a lo largo de la vida til del inmueble o vida til remanente.
Para determinarlos se tendrn en cuenta los siguientes factores:
Rentas que generan los inmuebles comparables del estudio de mercado realizado citado ante-
riormente. A partir de estos datos y por homogeneizacin (correccin de los valores obtenidos
en funcin de las caractersticas del inmueble que se tasa y que son diferenciadores de valor),
tal como se opera en el mtodo de comparacin, se adoptar la renta estimada del inmueble
a tasar.
Es imprescindible averiguar en el estudio anterior si las rentas ofertadas en los comparables
incluyen gastos o no, es decir si son brutas o netas.
Cada vez es ms frecuente que el estudio de mercado proporcione rentas netas y gastos por
separado, ya que la actual ley de arrendamientos urbanos permite repercutir los gastos al
inquilino. Por tanto la renta calculada por homogeneizacin, prescindiendo de estos ltimos,
ser neta.
En caso que nos indicaran que la renta es bruta por incluir los gastos, debern deducirse
stos. Si no han sido facilitados, la renta neta ser un dato conocido, calculado por diferencia
entre renta bruta y gastos. En caso contrario debern estimarse los gastos como un porcenta-
je de la renta bruta, en funcin del uso, caractersticas y servicios de que dispone el inmueble,
tal como se ha especificado en el apartado anterior.
En el momento de realizar la tasacin, el inmueble est vaco y durante un periodo de tiempo
ms o menos largo no va a producir rentas. La ocupacin previsible en un futuro constituye un
factor muy importante a tener en cuenta. Para ello se puede optar por estimar una ocupacin
progresiva del inmueble (si est formado por varios elementos) o bien deducir de forma cons-
tante un porcentaje de la renta neta estimada en concepto de desocupacin.
Es importante tener en cuenta la morosidad previsible de los cobros. Podr aplicarse un por-
centaje de minoracin a las rentas netas, en previsin de su falta de percepcin. Este concep-
304 LA LEY
to, juntamente con el anterior coinciden con la desocupacin e impagados citada anterior-
mente en el caso de inmuebles arrendados.
Otro factor a tener en cuenta es la evolucin previsible del mercado principalmente en caso de
finalidad hipotecaria.
3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones econmicas
Para poder aplicar el mtodo de actualizacin es necesario que el inmueble produzca o pueda
producir ingresos ligados a una explotacin econmica, que existan datos contables de la explota-
cin (si est en funcionamiento) o bien informacin sobre las ratios estructurales medias del sector
(rama de actividad correspondiente).
Pueden ocurrir dos situaciones: que el inmueble se encuentre en explotacin o no (por encon-
trarse en fase de construccin, en proyecto o desocupado).
Si el inmueble est en funcionamiento, para realizar la tasacin es necesario disponer como
mnimo de las cuentas de explotacin o cuentas de resultados del mismo, correspondientes a los
tres ltimos ejercicios. En ellas figurarn los ingresos y gastos de la explotacin.
En caso contrario (inmueble en proyecto, construccin o terminado pero sin funcionar) es muy
probable que el inversor que pretenda su explotacin haya realizado o disponga de un estudio de
viabilidad de la misma, donde figure la previsin de gastos e ingresos de varios ejercicios futuros.
Ser necesario disponer de flujos de caja de tres ejercicios, cuyas previsiones se minorarn en un
10%, en caso de tratarse de valoracin hipotecaria. Esta reduccin tiene su fundamento en el prin-
cipio de prudencia, para evitar la sobrevaloracin del inmueble fruto de una previsin demasiado
optimista de la generacin de ingresos.
Pero adems de estos datos es necesario conocer las ratios medios del sector, es decir, lo que
ocurre en el sector de la actividad en la que se integra dicha explotacin. As en el caso de hoteles
se referira a la ocupacin hotelera (alojamiento, desayunos, salones, banquetes...) precios de los
diferentes servicios, descuentos practicados por los hoteles de la misma categora y en la misma
ciudad. En el caso de una escuela, se referir a los precios practicados segn niveles, el nmero
de alumnos por aulas, los precios del comedor,...
Dichas cuantas medias se corregirn en funcin de las caractersticas concretas del inmueble
que se tasa, que puedan influir claramente en la obtencin de ingresos superiores o inferiores a la
media. Si el inmueble que se tasa est muy bien situado, es muy probable que consiga una mayor
ocupacin o que pueda aplicar precios ms altos que otros inmuebles. De ah que las ratios medias
del sector deban corregirse al alza o a la baja, segn las circunstancias especficas del inmueble a
tasar.
En caso de que la finalidad de la tasacin sea hipotecaria slo se corregirn los flujos proceden-
tes de la cuenta de resultados al alza, si se considera que podrn ser obtenidos de forma estable,
al menos durante los 5 aos siguientes a la fecha de la tasacin.
Conocidos los flujos de caja procedentes de la cuenta de resultados o del estudio de viabilidad
previamente minorados y las ratios medias del sector corregidas, debern compararse.
En el contraste de cuentas de resultados/estudios de viabilidad y ratios del sector corregidas, se
dar mayor importancia a estas ltimas, ya que se trata de tasar inmuebles, independientemente
de su gestin. Lo ms probable al tasar un inmueble es que se consigan cifras prximas a las
LA LEY 305
medias, en cuanto a precios, ocupacin, descuentos... Unos flujos de caja por encima de los
medios parecen indicar que detrs de la explotacin hay un buen gestor. Contrariamente ocurrira
si los flujos fuesen muy inferiores, en cuyo caso se intuye que detrs de la misma hay una mala
gestin. El valor del inmueble debe ser independiente de la gestin, buena o mala, que en l se
desarrolle.
Los flujos de caja de la explotacin se estimarn durante el periodo de tiempo en que previsible-
mente vaya a continuar la misma, es decir, durante su vida til remanente y se tomarn los que son
imputables al inmueble exclusivamente.
Clculo de los ingresos: Para calcularlos hay que describir en primer lugar la unidad de explo-
tacin, es decir todas aquellas actividades que se desarrollan en el inmueble, a cada una de las
cuales se aplicar convenientemente los precios por cada servicio, ocupacin estimada, nmero de
servicios prestados, posibles descuentos...
As, en el caso de un hotel se calcularn los ingresos por: alojamiento, desayunos, extras de
habitacin (minibar, lencera, telfono...), comidas de trabajo, banquetes, restaurante interno o
abierto al pblico, alquiler de vitrinas o escaparates, salones, convenciones, aparcamiento...
En caso de tratarse de una escuela se estimarn los ingresos por enseanza de los diferentes
cursos, por actividades especiales (natacin, msica, deporte...), comedor, subvenciones.
Para calcular los ingresos es muy importante adoptar correctamente los precios practicados y
las ocupaciones, sin olvidar los descuentos que se practican a determinados servicios. De no tener-
lo en cuenta (en determinados sectores son muy importantes) podra sobrevalorarse el inmueble.
Los ingresos de la explotacin se calcularn como suma de los estimados para cada actividad.
Clculo de los gastos: Debern analizarse los diversos gastos de la explotacin, referentes a
personal, impuestos, conservacin y mantenimiento, consumo o materias primas, servicios, publi-
cidad, seguros,...
Los gastos sern muy variables en funcin del tipo de explotacin de que se trate, pudiendo osci-
lar desde un 20% (caso de un parking en explotacin) hasta un 70% (caso de un hotel de 5 estre-
llas). A efectos de tasacin no se incluyen nunca en los gastos ni los financieros (el valor de un
inmueble es independiente de su financiacin) ni las amortizaciones (ya se tiene en cuenta una vida
til limitada del inmueble).
Hay que analizar el tipo de explotacin de que se trata para adoptar un correcto porcentaje de
gastos respecto a los ingresos. En la cuenta de resultados quedan reflejados los gastos de la explo-
tacin, que debern ser contrastados con la experiencia y con las ratios medias del sector.
Clculo de la renta neta y renta imputable al inmueble: En los inmuebles ligados a explota-
ciones econmicas debe distinguirse entre la renta imputable al inmueble y la renta neta de la
explotacin.
La renta neta se calcula como diferencia entre ingresos y gastos.
R
n
= I G
Pero la renta neta as obtenida no corresponde en su totalidad al inmueble. Por tanto, es nece-
sario desagregarla entre sus componentes:
306 LA LEY
Renta imputable al inmueble (R)
Renta imputable al equipo y mobiliario (R)
Gestin o beneficio del empresario
Marca (slo en algunos casos)
Para que la explotacin funcione hace falta que adems del inmueble exista un equipo y mobi-
liario y que una persona est al frente del mismo. Por tanto, parte de la renta neta obtenida debe
retribuir a estos conceptos. En algn caso puede existir incluso la marca, por usar un nombre coti-
zado, factor que obliga a su retribucin en un porcentaje pactado previamente, que pueda ser del
orden del 10%.
De todos los componentes de la renta neta interesa calcular la renta imputable al inmueble R,
ya que se pretende valorar el inmueble.
La parte del equipo o mobiliario R suele oscilar entre el 10-15% de la renta imputable al inmue-
ble, coincidiendo con la relacin que suele existir entre ambos costes. Como excepcin cabra men-
cionar los centros hospitalarios, en los que el coste del equipo es muy elevado y supera amplia-
mente esta relacin.
Segn la importancia que cada uno de estos componentes tenga en la explotacin, se les otor-
gar un peso mayor o menor.
En aquellas explotaciones en que la situacin sea el factor decisivo para la generacin de ingre-
sos, la renta del inmueble adquirir un porcentaje elevado de la renta neta calculada (70-75% de la
misma). Cualquier persona al frente de la explotacin sera capaz de obtener una buena rentabili-
dad por el mero hecho de su ubicacin. El restante 30-25% de la renta neta correspondera al equi-
po-mobiliario y gestin del explotador.
Por el contrario, cuando la situacin no tiene tanta importancia y es la gestin del negocio que
es decisiva en la explotacin, ser sta a la que corresponder un mayor porcentaje de la renta
neta, pudiendo reducirse la renta imputable al inmueble al 50% de la renta neta.
R ser elevada en: establecimientos tursticos bien situados en primera lnea de playa o centros
de poblaciones, aparcamientos en explotacin,...
R tendr un porcentaje menor respecto a la renta neta en: cines, discotecas, establecimientos
tursticos familiares en emplazamientos normales, escuelas, a los que el pblico acude por motivos
distintos de su ubicacin.
En caso de que el inmueble estuviera arrendado, el arrendatario percibira la renta neta (R
n)
de
la explotacin que dirige, calculada por diferencia entre ingresos y gastos. Pero por otra parte le
correspondera pagar al propietario la renta imputable al inmueble (R), o renta pactada en el con-
trato de arrendamiento.
3.5.7. Determinacin del valor de reversin del inmueble
El valor de reversin del inmueble es el valor del mismo en el momento en que finaliza la gene-
racin de flujos de caja. Dicho valor se calcular de forma diferente en funcin del tipo de inmue-
ble a valorar.
LA LEY 307
3.5.7.1. Valor de reversin en inmuebles arrendados
El valor de reversin ser el valor del inmueble en el momento de finalizar el contrato de arren-
damiento, momento en el que el inmueble queda libre y deja de producir rentas.
Actualmente se desconoce cul ser el valor de mercado del inmueble dentro de c aos (o
plazo pendiente de duracin del contrato). Para determinarlo se calcular en primer lugar el valor
de mercado del inmueble por comparacin, supuesto libre de inquilinos, en el momento de realizar
la tasacin. De este valor se deducir la depreciacin fsica y funcional que experimentar el inmue-
ble durante los c aos de vigencia del contrato de arrendamiento (calculadas segn el mtodo del
coste).
Dado que el inmueble est ocupado y en uso, se supone que no existe depreciacin funcional y
por tanto slo se deducir la depreciacin fsica.
VR = VM
o
c / n (VRB F) donde:
VM
o
= valor de mercado del inmueble supuesto libre de inquilinos, calculado por el mtodo de
comparacin
c: aos de vigencia del contrato de arrendamiento
n: vida til total del inmueble. La Orden ECO 805/2003 establece como vidas tiles:
100 aos a las viviendas
50 aos a los locales
75 aos a las oficinas
VRB: valor de reemplazamiento bruto, calculado segn el mtodo del coste
F: valor de mercado del suelo
c / n (VRB F): depreciacin fsica que experimentar el inmueble en los c aos de vida
pendiente del contrato.
Al calcular el valor de mercado actual VM
o
podr ajustarse el valor del suelo F, con la plusvala
o minusvala que se considere razonable, en funcin de la localizacin, uso y evolucin del merca-
do de comparables. Es decir, F podr ajustarse aplicando la frmula:
F * (1 + i)
c
i: tasa real de plusvala o minusvala esperada.
Con la anterior normativa esta plusvala no poda superar el 2% anual en moneda constante.
Actualmente no est fijada y depende de la posible evolucin del mercado.
3.5.7.2. Valor de reversin en inmuebles destinados al arrendamiento
El valor de reversin del inmueble destinado al arrendamiento es el valor del inmueble en el
momento en que finaliza la generacin de rentas, es decir, al final de su vida til. Coincide con el
valor del suelo en dicha fecha, ya que, por definicin, la construccin es obsoleta.
Para ello se calcula el valor actual del suelo por el mtodo de comparacin o residual.
VR = F
308 LA LEY
Dicho valor podr ajustarse con la plusvala o minusvala que se considere razonable, en fun-
cin de la localizacin, uso y evolucin del mercado de comparables.
F x (1 + i)
n
n: vida til remanente del inmueble
i: tasa real de plusvala o minusvala esperada
Con la anterior normativa esta plusvala no poda superar el 2% anual en moneda constante.
Actualmente no est fijada y depende de la posible evolucin del mercado.
3.5.7.3. Valor de reversin en inmuebles ligados a una explotacin econmica
El inmueble ligado a una explotacin econmica dejar de producir rentas en el momento en que
haya transcurrido la vida til estimada para el mismo.
Esta vida til depende del uso del inmueble, aunque la ECO 805/2003 establece de forma gene-
ralizada una vida til mxima de 35 aos para este tipo de inmuebles. Hay que analizar la activi-
dad que se desarrolla en el mismo para adoptar el plazo conveniente.
Por definicin el valor de reversin al finalizar la vida til de la explotacin coincide con el valor
del suelo, ya que al finalizar la vida til del inmueble ste es obsoleto y como valor del mismo queda
el del suelo exclusivamente.
Este criterio era el seguido por las normativas de valoracin anteriores, pero la vigente ECO
805/2003, teniendo en cuenta que la vida til estimada para este tipo de inmuebles es reducida
(mxima 35 aos), considera que una parte del inmueble (cimentacin, estructura, albailera...)
puede tener una vida til superior, de 50, 75 e incluso 100 aos. Por tanto para esta parte del
inmueble puede adoptarse una vida til ms amplia y por tanto tendr una vida til remanente cuan-
do finalice la vida de la explotacin.
Por este motivo la normativa adopta como valor de reversin de los inmuebles ligados a explo-
tacin econmica el valor de reemplazamiento neto en dicho momento, calculado para una parte
del inmueble con una vida til superior, ya que para el resto del inmueble, ya obsoleto, el valor de
reversin coincide exclusivamente con el del suelo.
VR = VRN
La depreciacin fsica ser la correspondiente a los aos de vida til adoptada segn la parte
del inmueble de que se trate.
De igual forma que en los dos casos anteriores, el valor del terreno F incluido en el valor de
reversin se calcular como su valor en el momento de realizar la tasacin, con posibilidad de ajus-
tarse con la plusvala o minusvala que le corresponda en funcin de su localizacin y uso y de la
evolucin del mercado.
3.5.8. Determinacin del tipo de actualizacin
La tasa de actualizacin tiene dos componentes: una tasa de rentabilidad libre de riesgo (inte-
rs sobre la inversin realizada y recaptura del capital comprometido) a la que se aade una prima
de riesgo.
LA LEY 309
i = TLR + PR
El tipo de inters adoptado depende del volumen, riesgo del proyecto de inversin, uso (vivien-
das, locales, naves industriales...) situacin del mercado de alquileres, ubicacin, liquidez, seguri-
dad, tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y riesgo previsible en la obtencin de
rentas.
A mayor tasa de actualizacin, menor ser el valor calculado, ya que las tasas siempre se
encuentran dividiendo en la frmula de clculo.
Como tasa de rentabilidad libre de riesgo, que corresponde a una inversin segura, se adopta la
rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento:
igual o superior a 5 aos en caso de finalidad hipotecaria de la tasacin
superior a 2 aos para las restantes finalidades
Para calcular dicha rentabilidad media anual:
se tomar el tipo medio durante un periodo continuado entre 3 meses y un ao, anteriores a
la fecha de la tasacin
dicho tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado
organizado
Para ello debe consultarse en la direccin: www.bde.es, los pasos a seguir son los siguientes:
www/bde.es
Estadsticas
Publicaciones de sntesis
Boletn estadstico
22 mercados secundarios de valores
22.14 Deuda del Estado a medio y largo plazo. Tipos de inters operaciones simples al con-
tado
Suponiendo que una valoracin se refiriese a noviembre de 2004, los datos obtenidos para los
ltimos 12 meses son los siguientes:
310 LA LEY
Ao Mes A 3 aos A 5 aos A 10 aos
2003 octubre 2,98% 3,44% 4,26%
noviembre 3,10% 3,62% 4,39%
diciembre 3,07% 3,50% 4,34%
2004 enero 2,76% 3,38% 4,20%
febrero 2,67% 3,37% 4,16%
marzo 2,44% 3,18% 4,04%
abril 2,64% 3,30% 4,21%
mayo 3,11% 3,53% 4,34%
junio 3,21% 3,64% 4,40%
julio 3,08% 3,55% 4,34%
agosto 2,91% 3,46% 4,20%
septiembre 2,95% 3,40% 4,12%
Los tipos de inters de los bonos y obligaciones del Estado a 5 y 10 aos son vlidos para las
valoraciones hipotecarias (vencimiento igual o superior a 5 aos) y a 3 aos son vlidos para las
restantes finalidades (vencimiento superior a 2 aos). En funcin del plazo adoptado para el clcu-
lo de la rentabilidad media (entre 3 y 12 meses), resulta una tasa diferente. Es preferible adoptar el
plazo mximo de 12 meses (como se observa en el cuadro anterior), porque es ms representati-
vo.
La media de las tasas resultantes de los ltimos 12 meses correspondientes al 2003/2004 es:
Rentabilidad media
Periodo a 3 aos a 5 aos a 10 aos
12 meses ltimos 2,91% 3,45% 4,25%
La rentabilidad media del tipo medio de la Deuda del Estado es nominal, por lo que las tasas
anteriores son nominales.
En todo clculo matemtico las cifras deben ser homogneas. Por tanto, dado que se trabaja
con flujos de caja y valores de reversin en euros constantes, las tasas debern ser reales. Para
ello la tasa nominal citada anteriormente deber convertirse en real, aplicando la siguiente frmu-
la:
1 + T
n
1
T
r
=
__________
1 + IPC
donde:
T
r
= tasa real
T
n
= tasa nominal
IPC: corresponde a un ndice de precios que refleje la inflacin esperada durante el
periodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja. Dado que es imposible prever
lo que ocurrir en el futuro y ante la incertidumbre que comportara su eleccin, es preferi-
ble adoptar como IPC el interanual, es decir, el experimentado en los ltimos 12 meses,
tal como estableca la anterior normativa. En caso que se estuviera produciendo un cambio
importante en la evolucin del IPC interanual, podra corregirse en funcin de las expec-
tativas previstas.
Para convertir las tasas nominales en reales, se aplica la frmula anterior. Adoptando como D
IPC el interanual, que es conocido y que a septiembre del 2004 es del 3,20%, se obtienen las
siguientes tasas reales.
Dado que el IPC es alto frente a las tasas, en el caso de amortizacin de la Deuda del Esta-
do a 3 aos, la rentabilidad media anual es negativa. En caso de que las tasas reales sean nega-
tivas, se adoptar un valor 0 para las mismas, pero nunca deben reducir la prima de riesgo.
LA LEY 311
tasa a 3 aos a 5 aos a 10 aos
media nominal 2,91% 3,45% 4,25%
( 12 meses ) IPC interanual 3,20% 3,20% 3,20%
real -0,28% 0,24% 1,02%
Las tasas reales obtenidas son cifras muy bajas, por lo que actualmente el componente funda-
mental de la tasa de actualizacin es la prima de riesgo.
La diferencia entre la rentabilidad libre de riesgo calculada y el tipo de inters elegido correspon-
de a la prima de riesgo.
La prima de riesgo ser mayor o menor en funcin de la ubicacin del inmueble, de la situacin
del mercado, de las tasas con que opera el mercado, del uso del inmueble, del propio riesgo de la
inversin concreta, de su liquidez y seguridad. La normativa del 94 estableca una prima de riesgo
mnima del 2%. Actualmente no est definida en la ECO/805/2003.
A mayor diferencial adoptado para la prima de riesgo, mayor ser la tasa y por tanto menor el
valor por actualizacin obtenido.
La prima de riesgo adoptada, as como el tipo de inters elegido y la inflacin esperada debern
ser justificados debidamente. Las sociedades de tasacin en su manual de procedimientos estable-
cern los criterios oportunos para su determinacin.
A ttulo orientativo se adjuntan las tasas reales para inmuebles arrendados que operaban en la
normativa del 94 en su inicio y las resoluciones posteriores que las modificaron (vlidas hasta el
09/10/03), que no podan ser inferiores a:
uso inicial (94) Res. 15/07/97 Res. 20/07/99
viviendas 1. residencia 5% 4,5% 4,5%
viviendas 2. residencia 9% 8% 7,5%
oficinas 7% 6% 5,5%
plazas de aparcamiento 7% 6,5% 6%
locales comerciales 8% 7,5% 7%
naves industriales 9% 9% 9%
fincas rsticas 4% 4% 4%
otros usos 8% 8% 8%
Estas tasas incluyen la tasa libre de riesgo ms la prima de riesgo. Actualmente son superiores
a las de mercado, por lo que deberan ajustarse a la baja (medio punto o un punto), en funcin de
la situacin del inmueble.
Es importante analizar que las diferentes tasas comportan diferentes primas de riesgo en fun-
cin del uso del inmueble. Las diferencias existentes entre las primas de riesgo de los diferentes
usos pueden servir de gran ayuda cuando se conocen las tasas correspondientes a un uso concre-
to en un emplazamiento determinado, para establecer por comparacin la tasa adecuada del
inmueble que se tasa.
Atasa publica en su web (Atasa.com) unas sugerencias de utilizacin de tipos de actualizacin.
El procedimiento utilizado es diferente del explicado en este apartado. As a la tasa libre de riesgo
nominal correspondiente a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado, se
aade un diferencial o prima de riesgo nominal, con lo que se obtiene una tasa nominal. Luego esta
tasa nominal debe convertirse en real, aplicando la misma frmula descrita anteriormente y utilizan-
do un IPC del 3,40% operativo en julio de 2004, fecha a la que corresponden los ltimos datos
disponibles, publicados por Atasa.
312 LA LEY
Las tasas a adoptar son las correspondientes a la ltima fila, que aparecen coloreadas. Compa-
rando estas tasas con las de la resolucin del 20-07-99, se observa que son algo inferiores, ya que
ha habido una tendencia a la baja en las tasas de mercado.
Como consecuencia de la explicado se deduce que la ECO 805/2003 ha provocado una ambi-
gedad en la adopcin de los tipos de actualizacin, frente a la normativa anterior del 94, que esta-
bleca claramente unas tasas reales mnimas a aplicar y una prima de riesgo real mnima del 2%.
Ante la situacin actual en que la tasa libre de riesgo real es prcticamente nula, en que no hay
ninguna pauta clara en la determinacin de la prima de riesgo, hay que acudir a las tasas que ope-
ran en el mercado para el uso tasado en su emplazamiento.
Hay revistas especializadas que publican tasas de rentabilidad para determinados usos en diver-
sos emplazamientos. En determinados casos pueden calcularse los tipos de actualizacin al cono-
cerse los precios de venta y en renta de determinados inmuebles, aplicando la frmula: (i = Rn/VM).
Adems de estas cifras, sern de gran ayuda las tasas mnimas exigidas por la normativa de
valoraciones del 94 (cuadro anterior), as como las diferencias entre las primas de riesgo de las
tasas anteriores, las tasas recomendadas por Atasa y los criterios establecidos por las sociedades
de tasacin en su manual de procedimientos.
3.5.9. Frmula de clculo general
Se ha definido al iniciar el captulo el valor por actualizacin de las rentas como el valor actual
de las rentas futuras que generar el inmueble durante su vida til remanente. Para proceder a su
clculo debe convertirse esta definicin en frmula matemtica.
El valor por actualizacin de las rentas ser el valor actual de todos los flujos de caja estimados
durante la vida til remanente, ms el valor actual del inmueble en el momento en que deja de pro-
ducir rentas. Es decir para calcularlo se sumarn los valores actualizados de todos los flujos de caja
estimados, ya sean entradas (positivas) como salidas (negativas) al valor de reversin actualizado,
al tipo de actualizacin elegido.
El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el sumatorio de los flujos de salida tam-
bin actualizados no es ms que el VAN (valor actual neto) de los flujos de caja estimados.
La frmula a aplicar es:
LA LEY 313
1 resid. 2 resid. oficinas locales industr. parkings hoteles residencias otros
Rentabilidad Deuda 5 aos ( BdE-propia ) 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541
Diferencial ( estimacinATASA ) 3,90 6,90 5,40 6,15 7,60 5,55 7,60 7,60 7,60
Tipo nominal garanta hipotecaria 7,44 10,44 8,94 9,69 11,14 9,09 11,14 11,14 11,14
Indice precios ( IPC ) 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40
Tipo real garanta hipotecaria 3,91 6,81 5,36 6,08 7,49 5,50 7,49 7,49 7,49
( ) ( ) ( )
n
n
tk
n
tj
i
reversin Valor
i
Sk
i
Ej
VA
+
+
+
+
=

1 1 1
1 1
VA: valor actual o valor por actualizacin de las rentas.
E
j
: entradas, cobros o ingresos imputables al inmueble en el momento j
S
k
: salidas, pagos o gastos en el momento k
t
j
: n. de periodos de tiempo que transcurren desde el momento actual en que se realiza la tasa-
cin hasta el momento en que se producir el correspondiente ingreso E
j
t
k
: n. de periodos de tiempo que transcurren desde que se realiza la tasacin hasta el momen-
to en que se producir el correspondiente gasto S
k
i: tipo de actualizacin elegido
n: n. de periodos de tiempo que transcurrirn desde el momento actual hasta el final del perio-
do de estimacin de los ingresos esperados.
Para poder determinar el nmero de periodos anteriores deber fijarse de antemano un periodo
de tiempo (ao, semestre, trimestre,...). Normalmente suele adoptarse el ao. En consecuencia la
tasa de actualizacin vendr referida al periodo de tiempo elegido, es decir ser anual.
En caso de utilizar un periodo de tiempo diferente al ao, la tasa anual debera convertirse en
una tasa referida a otro periodo mediante la siguiente frmula:
i
n
=
n
1 + i 1 n = n. de periodos de tiempo existentes en un ao
i = tasa anual
Dado que las entradas E
j
y las salidas S
k
se producen de forma desordenada a lo largo de la
vida til del inmueble, para calcular VA ser necesario utilizar una hoja de clculo y el procedimien-
to es complejo. Para convertirla en una frmula de fcil manejo y cmoda de aplicar debern rea-
lizarse una serie de simplificaciones.
En primer lugar se parte de la siguiente hiptesis:
Ej: se produce un nico ingreso anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable)
Sk: se produce un nico gasto anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable)
En tal caso el sumatorio anterior se convierte en:
E
1
S
1
E
2
S
2
E
n
S
n
Valor Reversin
VA =
_______
+
_______
+
.........
+
_______
+
_____________
(1 + i)
1
(1 + i)
2
(1 + i)
n
(1 + i)
n
Si adems se supone que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de su vida til rema-
nente:
314 LA LEY
E
1
E
2
E
3
E
n
+ + + +
___________________________________________ VR
0 1 2 3 n
| | | |
S
1
S
2
S
3
S
n
En consecuencia, la frmula anterior se convierte en:
E S E S E S VR
VA =
_______
+
_______
+
.........
+
_______
+
__________
(1 + i)
1
(1 + i)
2
(1 + i)
n
(1 + i)
n
Puede sacarse factor comn (E S) de todos los sumandos anteriores, a excepcin del ltimo.
Dado que:
E S = R
n
la frmula anterior puede escribirse de la siguiente forma:
1 1 1 VR
VA = R
n
[
_______
+
_______
+
.........
+
_______
] +
________
=
(1 + i)
1
(1 + i)
2
(1 + i)
n
(1 + i)
n
Los trminos que se encuentran dentro del corchete forman una progresin geomtrica de razn
1 / (1 + i), ya que cada uno de ellos se obtiene multiplicando el anterior por la razn 1 / (1 + i)
Aplicando la frmula del sumatorio de n trminos de una progresin geomtrica:
a
n
* r a
1
S
n
=
__________
r 1
Donde: a
n
= ltimo trmino de la progresin
a
1
= primer trmino de la progresin
r = razn
Y despejando se obtiene la frmula:
1 1
______
(1 i)
n
VR
VA = R
n
*
____________
+
_______
i (1 + i)
n
Operando se obtiene la frmula ms sencilla:
(1 + i)
n
- 1 VR
VA = R
n
____________
+
_________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
LA LEY 315
E
1
= E
2
= E
3
=...... = E
n
S
1
= S
2
= S
3
=...... = S
n
E E E E
+ + + +
___________________________________________ VR
0 1 2 3 n
| | | |
S S S S
E E E E
+ + + +
___________________________________________ VR
0 1 2 3 n
| | | |
S S S S
1-
Por tanto, la frmula de clculo a aplicar es:
(1 + i)
n
- 1 VR
VA = R
n
____________
+
_________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
Donde:
R
n
= renta neta anual del inmueble
i = tipo de actualizacin
n = vida til remanente del inmueble
VR = valor de reversin
Se observa que VAest formado por 2 sumandos. El primero de ellos corresponde al valor actual
de las rentas futuras y el segundo al valor actual del valor de reversin.
(1 + i)
n
- 1 VR
VA = R
n
____________
+
_________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
[ Valor actual rentas futuras ] + [ valor actual valor de reversin ] = VA
La frmula anterior se aplica a los 3 tipos de inmuebles descritos: inmuebles arrendados, desti-
nados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones econmicas. Tal como se ha especi-
ficado existen diferencias en el clculo del valor de reversin y de los flujos de caja, segn el tipo
de inmueble de que se trate. Por tanto, la frmula ser diferente para cada uno de ellos.
3.5.9.1. Frmula de clculo para inmuebles arrendados
La frmula es la siguiente:
(1 + i)
c
- 1 VMo - [c/n * (VRB - F)]
VA = R
n
____________
+
____________________
(1 + i)
c
* i (1 + i)
c
Rn = rentas netas del contrato, en moneda constante
c = aos de vigencia del contrato de arrendamiento
VM
o
= valor de mercado por comparacin del inmueble, supuesto libre de inquilinos
n = vida til total del inmueble
VRB = valor de reemplazamiento bruto
F = valor actual del suelo
El valor por actualizacin se calcula como suma de 2 sumandos:
1
er
sumando: valor actual de las rentas futuras fruto del contrato de arrendamiento
2. sumando: valor actual del valor de reversin
En funcin del plazo de duracin del contrato de arrendamiento (c), ser mayor el primer suman-
do o el segundo. As para contratos de corta de duracin, el valor actual de las rentas futuras resul-
316 LA LEY
tar ser muy inferior al valor actual del valor de reversin. A medida que c se incrementa, el primer
sumando tambin lo har y en consecuencia el segundo disminuir. Finalmente si al contrato le
quedan muchos aos de vida, el primer sumando ser el que tendr mayor peso.
La frmula anterior tambin puede escribirse de la siguiente forma:
1
______
(1 i)
c
VM
o
- [c/n * (VRB - F)]
VA = R
n
*
____________
+
____________________
i (1 + i)
c
En caso de tasar un inmueble arrendado con contrato indefinido y vida til amplia, superior a 45-
50 aos, c es una cifra elevada, con lo que (1+ i)
c
todava lo es ms. El cociente 1 / (1+i)
c
es prc-
ticamente cero y por tanto puede despreciarse (aplicacin de la teora de lmites cuando c )
En tal caso la frmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la tcnica de actuali-
zacin de la renta actual citada en un inicio.
Rn
VA =
_____
i
Por tanto, esta frmula es aplicable en caso de que al inmueble le quede una vida til residual
amplia (superior a 45-50 aos) y que el contrato sea indefinido. No obstante, ser necesario justi-
ficar en el informe, la utilizacin de la anterior frmula simplificada.
3.5.9.2. Frmula de clculo para inmuebles destinados al arrendamiento
(1 + i)
n
- 1 F
VA = R
n
__________
+
_______
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
R
n
= rentas netas de mercado obtenidas por comparacin, en moneda constante
n = periodo de duracin de los flujos de caja
F = valor actual del suelo (= valor de reversin)
La frmula anterior tambin puede escribirse de la siguiente forma:
1
1 -
______
(1 i)
n
F
VA = R
n
*
_________
+
__________
i (1 + i)
n
Al igual que en el caso anterior la frmula puede simplificarse, en caso de tasar un inmueble des-
tinado al arrendamiento con vida til amplia, superior a 45-50 aos, ya sea porque es de reciente
construccin, se encuentra en proyecto o en construccin. De igual forma si n es una cifra elevada
(1+i)
n
todava lo es ms. El cociente 1 / (1+i)
n
es prcticamente cero y, por tanto, puede despreciar-
se, siguiendo los criterios de la teora de lmites, cuando n .
LA LEY 317
En tal caso la frmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la tcnica de capitali-
zacin a perpetuidad, citada en un inicio, siendo necesario justificar debidamente su utilizacin en
el informe.
Rn
VA =
_____
i
La frmula anterior es utilizada frecuentemente en los inmuebles destinados al arrendamiento,
ya que en gran parte de los casos se trata de inmuebles en proyecto, en construccin o tienen poca
antigedad, por lo que su vida til remanente es amplia.
3.5.9.3. Frmula de clculo para inmuebles ligados a explotaciones econmicas
(1 + i)
n
- 1 VRN
VA = R
____________
+
_________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
R = renta imputable al inmueble, en moneda constante
R = % de Rn = % de (I G)
n = periodo de duracin de los flujos de caja
VRN = valor reemplazamiento neto (= valor de reversin)
En este caso no existen posibles simplificaciones, ya que la vida til mxima que establece la
normativa para estos inmuebles es de 35 aos. Por tanto no puede aplicarse la frmula y tcnica
de la renta actual.
3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valoracin
La duracin, extincin y condiciones de un contrato de arrendamiento dependen de la ley de
arrendamientos urbanos a que estn sujetos.
As pueden encontrarse tres tipos de contratos diferentes:
Contratos firmados antes del 09.05.85, sujetos a la LAU del 64 aprobada por Decreto
4104/1964 de 24 de diciembre.
Contratos firmados entre el 09.05.85 y el 23.11.94 sujetos al Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril
Contratos posteriores al 24.11.94, sujetos a la LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre.
3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94
Como aspectos ms importantes a tener en cuenta al realizar la tasacin de un inmueble arren-
dado cuyo contrato se haya celebrado a partir del 24.11.95 cabe citar:
La duracin del contrato ser la que pacten las partes. En caso de que el plazo pactado fuese
inferior a 5 aos, habr prrrogas anuales para el arrendador y facultativas para el arrendatario
hasta los 5 aos.
318 LA LEY
La prrroga del contrato ser anual hasta un mximo de 3 aos.
La renta ser libre, es decir la que pacten las partes, con pago mensual y obligacin de entre-
ga de recibo o justificante, en el que se harn constar de forma separada lo que corresponde a
renta y a servicios.
Derecho a pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, tri-
butos, sean a cuenta del arrendatario
La actualizacin de la renta se har conforme al IPC de los ltimos 12 meses, durante los 5
primeros aos. Pasado este plazo ser el porcentaje que hayan acordado las partes o en otro caso
segn el IPC.
Elevacin de la renta por mejoras: el arrendador tiene facultad, transcurridos el plazo de 5 aos
o el inicial pactado, a elevar la renta aplicando el inters legal, ms tres puntos, del importe inver-
tido, sin exceder del 20% de la renta.
Subrogacin por muerte del arrendatario: podrn subrogarse el cnyuge o persona de anlo-
ga relacin de afectividad a la del cnyuge que conviviera con l, los descendientes sujetos a su
tutela o que hubieran convivido con l durante los 2 aos precedentes, los ascendientes o herma-
nos que hubieran convivido durante los 2 aos anteriores al fallecimiento y las personas con minus-
vala superior o igual al 65%, que tengan relacin de parentesco hasta el 3.
er
grado y hayan convi-
vido durante los 2 aos anteriores.
En los contratos cuya duracin inicial sea superior a 5 aos, las partes podrn pactar que no
haya derecho a subrogacin en caso de fallecimiento del arrendatario transcurridos los 5 primeros
aos o que el arrendamiento se extinga a los 5 aos cuando el fallecimiento se hubiera producido
con anterioridad.
Subrogacin inter-vivos: el cnyuge podr continuar en el uso de la vivienda arrendada, en
caso de nulidad de matrimonio, separacin judicial o divorcio del arrendatario.
En caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (de temporada, local, oficina,
nave industrial) el heredero que contine con la actividad podr subrogarse en el contrato de arren-
damiento, debiendo notificarse en el plazo de 2 meses del fallecimiento.
Facultad del arrendatario que ejerza actividad empresarial o profesional para subarrendar la
finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el permiso del arrendador. ste tiene el dere-
cho de elevar la renta en un 10% o en un 20% ya sea subarriendo parcial o total.
3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985
Este decreto publicado el 09.05.85 permiti establecer los contratos a tiempo parcial y eliminar
la prrroga forzosa, vigente en la anterior LAU del 64.
Los contratos de vivienda celebrados a partir del 09.05.85 que subsistan se regirn por las nor-
mas de la LAU del 64 con algunas modificaciones expresadas en los artculos 12, 15 y 24 de la
LAU del 94. El arrendamiento renovado se regir por lo dispuesto en la presente LAU del 94.
El mismo criterio opera para los arrendamientos de local de negocio.
3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64
Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 09.05.85, que seguirn rigiendo por el Texto
Refundido del 64, a los que se aplica:
LA LEY 319
Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del IBI, as como el coste de los
servicios y suministros. Tambin las obras de reparacin podrn repercutirse.
La renta podr ser actualizada segn las siguientes normas: La renta inicial deber mantener con
la renta actualizada la misma proporcin que el IPC, tomando el mes anterior en ambos supuestos.
De la renta actualizada en cada periodo anual, slo ser exigible al arrendatario el porcentaje
correspondiente, siempre que la renta resultante sea superior a la que vena pagando el arrendata-
rio. La renta actualizada absorber todas las cantidades asimiladas (aumento del coste de servicios
y suministros y la repercusin de obras) desde la 1. anualidad de revisin. Cuando la renta est
totalmente actualizada, la revisin slo ser conforme al IPC o el sistema que se haya pactado.
Cuando el arrendatario se niegue a la actualizacin, slo se aplicar el IPC anual, pero en
estos casos la duracin de los contratos ser slo de 8 aos, aunque haya subrogacin.
La 1. subrogacin mortis-causa slo cabe a favor del cnyuge y en su defecto de los hijos que
convivan con 2 aos de antelacin, los ascendientes a su cargo y con 3 aos de convivencia.
Es posible una 2. subrogacin si la 1. se hizo a favor del cnyuge y existieran hijos comu-
nes. De haberse producido ya dos subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el
contrato termina.
Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una persona fsica, el contrato se
extinguir a su jubilacin o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogacin a favor del cnyu-
ge, con duracin igualmente hasta su jubilacin o fallecimiento. En ambos supuestos puede
subrogarse tambin el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 aos.
La extincin de un contrato de un local comercial, cuyo arrendatario sea una persona jurdica
se extinguir a los 20 aos. Si la actividad no es comercial se extinguir a los 20 aos (cuota
del IAE inferior a 511 ), a los 15 aos (cuota IAE entre 510 y 782 ), 10 aos (cuota entre 782
y 1.142 ) y 5 aos (cuota superior a 1.143 ).
3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido
Enunciado
Situacin: c/Entenza esquina c/Aragn, 3. planta
Barrio: Izquierda del Ensanche de Barcelona
Distribucin: vivienda en edificio entre medianeras de 3D-B-A. Da frente a c/Entenza y a patios
interiores de ventilacin.
Sup. til = 75 m
Sup. construida con elementos comunes = 96 m
Ao de finalizacin de la construccin: 2003
Nivel de calidades y acabados: confortable. Buen estado de conservacin.
Se encuentra arrendada con contrato de arrendamiento que tiene las siguientes caractersticas:
firma del contrato: ao 2003
duracin del contrato: 5 aos, con clusula de revisin de acuerdo con el IPC
se adjuntan los 3 ltimos recibos del alquiler.
Clculo renta neta
La propiedad facilita los 3 ltimos recibos que paga el inquilino, desglosados entre los diferen-
tes conceptos.
En el siguiente cuadro se ordenan los componentes de la renta bruta y se diferencian los que
constituyen la renta neta de los gastos. Se trabaja en /mes, por lo que el IBI trimestral se convier-
te en mensual.
320 LA LEY
Rb recibo Rb mensual Rn mensual Gastos al mes
Concepto
renta contractual 790,00 790,00 790,00
Incrementos renta 52,80 52,80 52,80
Gastos comunidad 67,30 67,30 67,30
Conservacin y mantenim. 27,25 27,25 27,25
IBI trimestral 138,20 34,55 34,55
Administracin 19,75 19,75 19,75
Total 1.075,55 991,65 842,80 148,85
La renta neta mensual es de 842,80 /mes, equivalente al 84,99% de la renta bruta.
En este caso el inmueble est ocupado, se considera que es un buen emplazamiento con poco
riesgo y adems es un contrato a 5 aos del que slo quedan 2 pendientes, por lo que no se mino-
ra la renta obtenida en concepto de desocupacin o impagados.
Esta renta es similar a la de mercado de otras viviendas de parecidas caractersticas, por lo que
puede adoptarse como renta para proceder al clculo.
Rn anual = 842,80 x 12 = 10.113,60
Plazo vigencia de duracin del contrato
La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarn durante el periodo de duracin del
contrato de arrendamiento.
Firma contrato: ao 2003
Duracin del contrato: 5 aos
Finalizacin contrato: ao 2008
Plazo duracin contrato (c) = 2008 2006 = 2 aos
Determinacin del tipo de actualizacin
La tasa mnima exigida por la anterior normativa del 94 era del 4,5%.
Las tasas de mercado para viviendas de 1. residencia son en general ms bajas. En el caso
concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa
supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con venci-
miento igual a 5 aos, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC
del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%.
i = 0,035
(1 + i)
2
= 1,035
2
= 1,071225
Valor reversin inmueble
En este caso el valor de reversin se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato
de arrendamiento, es decir dentro de 2 aos. Para ello se calcular el valor de mercado actual de
la vivienda por comparacin, supuesta libre de inquilinos, del que se deducir la depreciacin que
haya experimentado la vivienda durante estos 2 aos.
LA LEY 321
Se considera que el valor de mercado por comparacin de la vivienda, aplicando tcnicas de
homogeneizacin es de 3.210 /m.
VMo por comparacin = 96 m x 3.210 /m = 308.160
Se considera que slo habr depreciacin fsica, ya que la vivienda es de reciente construccin
y se usa para el fin previsto (vivienda), por lo que no hay depreciacin funcional.
Ratio depreciacin fsica = c/n
La ratio de depreciacin afecta al valor de reemplazamiento bruto, a excepcin del valor del
suelo.
Depreciacin fsica = c/n* (VRB F) = c/n * (F + Cc + Gp F) = c/n * (Cc + Gp)
c = 2 aos (vigencia del contrato de arrendamiento)
n = 100 aos (vida til total de la vivienda)
Teniendo en cuenta el nivel de acabados constructivos de la vivienda, se estiman:
Cc = 650 /m (coste de ejecucin por contrata)
Gp = 143 /m (gastos de la promocin, equivalentes al 22% de Cc)
Depreciacin fsica = 2/100 * (650 + 143) = 15,86 /m
Por tanto el valor de reversin ser:
VR = VMo Dep.fsica = 3.210,00 15,86 = 3.194,14 /m
VR = 96 m x 3.194,14 /m = 306.637,44
Clculo valor por actualizacin
La frmula de clculo a aplicar es la siguiente:
(1 + i)
c
- 1 VMo - [c/n * (VRB - F)]
VA = R
n
____________
+
____________________
(1 + i)
c
* i (1 + i)
c
Conocidos todos los parmetros se calcula VA:
1,071225 - 1 306.637,44
VA = 10.113,60
______________
+
______________
=
1,071225 * 0,035 1,071225
= 19.212,75 + 286.249,33 = 305.462,08
______________ _______________
valor actual valor reversin
rentas futuras actualizado
Tal como se explic en el desarrollo terico del tema, al tratarse de un contrato de arrendamien-
to con un plazo de vigencia del mismo corto (c es bajo), el 1. de los dos sumandos (valor actual
de las rentas futuras) es muy inferior al 2. sumando.
322 LA LEY
El valor as obtenido VA = 305.462,08 es muy parecido al valor de mercado por comparacin
(308.160 ), debido a que se trata de rentas de mercado por ser recientes.
3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido
Enunciado
La misma vivienda se encuentra arrendada con diferente tipo de contrato:
contrato indefinido de acuerdo con el IPC
firma del contrato ao 2003
el inquilino paga mensualmente la misma cuanta por los mismos conceptos
El procedimiento para calcular el valor por actualizacin es similar al anterior.
Clculo renta neta
Dado que se trata de la misma vivienda, Rn = 842,80 /mes.
Pero en este caso el contrato es indefinido y le queda un largo periodo de duracin, por lo que
podra darse el caso de que el inquilino dejase de pagar o bien rescindiese el contrato, de forma
que durante un periodo de tiempo no produjese rentas.
Se adopta una minoracin de la renta del 5% en concepto de posible desocupacin o morosidad.
Rn = 842,80 /mes x 12 meses x 0,95 = 9.607,92 /ao
Plazo vigencia de duracin del contrato
La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarn durante el periodo de duracin del
contrato de arrendamiento. Dado que ste es indefinido su duracin coincidir con la vida til rema-
nente del inmueble.
Firma contrato: ao 2003
Vida til total inmueble: 100 aos
Antigedad vivienda: 3 aos
Plazo duracin del contrato (c) = vida til remanente = 100 3 = 97 aos
Determinacin del tipo de actualizacin
La tasa mnima exigida por la anterior normativa era del 4,5%.
Las tasas de mercado para viviendas de 1. residencia son en general ms bajas. En el caso
concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa
supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con venci-
miento igual a 5 aos, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC
del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%.
i = 0,035
(1 + i)
97
= 1,035
97
= 28,1328629
LA LEY 323
Valor reversin inmueble
En este caso el valor de reversin se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato
de arrendamiento, es decir dentro de 97 aos. Pero en este caso en lugar de calcularlo como en el
caso anterior (valor de mercado actual de la vivienda, prescindiendo de que est arrendada, menos
la depreciacin experimentada), se adopta como valor de reversin el valor del suelo de la misma,
ya que al finalizar el contrato, se ha agotado la vida til del inmueble y por tanto es obsoleto.
Se considera que el valor de mercado del suelo de la vivienda, aplicando el mtodo residual
esttico, partiendo de un valor de producto terminado de 3.700 /m, es de 1.970 /m.
El valor residual ser:
VR = F (valor mercado del suelo) = 96 m x 1.970 /m = 189.120
Clculo valor por actualizacin
La frmula de clculo a aplicar es la siguiente:
(1 + i)
c
- 1 VR
VA = R
n
____________
+
_________
(1 + i)
c
* i (1 + i)
c
Conocidos todos los parmetros se calcula VA:
28,13286 - 1 189.120
VA = 9.607,92
______________
+
______________
=
28,13286 * 0,035 28,13286
= 264.754,30 + 6.722,39 = 271.476,69
______________ ________________
valor actual valor reversin
rentas futuras actualizado
VA = 271.476,69
En este caso ocurre al revs del caso anterior. El primer sumando o valor actual de las rentas
futuras tiene mayor peso, ya que se trata de rentas de 97 aos, frente al valor actual del suelo.
De acuerdo con lo especificado en la parte terica de este tema, la vivienda que se tasa tiene
una vida til amplia (97 aos) y adems el contrato pactado es indefinido. En este caso puede pres-
cindirse de la frmula compleja anterior y aplicar las frmulas de la actualizacin a perpetuidad.
Rn
VA =
_____
i
9.607,92
VA =
________
= 274.512
0,035
La diferencia de los 2 valores calculados es de: 274.512 271.476,69 = 3.035,31 cifra que se
considera insignificante y, por tanto, siempre que concurran estas circunstancias puede aplicarse la
frmula simplificada.
324 LA LEY
CAPTULO CUARTO
Valoraciones de garanta y aplicacin prctica
de las tcnicas de valoracin
Las valoraciones de garanta son aquellas en las que la finalidad de la tasacin es determinar el
valor de un inmueble a los efectos de que este pueda garantizar un capital, ya sea para prstamo,
crdito, provisin tcnica o reservas.
Esta finalidad que ya ha sido desarrollada en el captulo 2. constituye la de mayor volumen y la
ms habitual.
Las valoraciones de garanta estn reguladas normativamente de forma muy especfica, tanto
en sus procedimientos generales como en su aplicacin prctica, metodologa a seguir y asigna-
cin de valores en cada caso concreto.
Se desarrolla a continuacin todo ello segn lo establece la O/ECO/805/2003, entendiendo que
su aplicacin es obligatoria e inexcusable.
Estos procedimientos son tambin utilizables, con mltiples variantes y matices, a otras finalidades,
pero por ser la metodologa mejor desarrollada tcnicamente y con normativa aprobada oficialmente
son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones especficas en contrario.
4.1. ESTRUCTURAGENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIN: PROCEDIMIENTOS Y NORMAS
Se desarrollan a continuacin las instrucciones necesarias sobre los requisitos que deben reu-
nir las valoraciones de garanta, estructura general de los informes, procedimientos a seguir, con-
dicionantes, advertencias y normas generales de valoracin.
4.1.1. Estructura general de los informes de tasacin
Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura siguiente y
contendrn como mnimo los siguientes apartados:
1. Solicitante de la tasacin y finalidad.
2. Identificacin y localizacin.
3. Comprobaciones y documentacin.
LA LEY 325
4. Localidad y entorno.
5. Descripcin y superficie del terreno.
6. Descripcin y superficie de la edificacin.
7. Descripcin urbanstica.
8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
9. Anlisis de mercado.
10. Datos y clculo de los valores tcnicos.
11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias.
12. Observaciones.
13. Fecha de emisin, caducidad y firmas.
14. Documentacin anexa al informe.
Cada uno de esos apartados se cumplimentar en funcin del tipo de inmueble del que se trate, de
acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mnimo se har incluir el contenido siguiente:
1. Solicitante de la tasacin y finalidad
citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del Boletn Oficial del Estado en
que haya sido publicada.
Cuando la finalidad de la tasacin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de
esta Orden, se indicar adems la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo.
2. Identificacin y localizacin
de su identificacin registral o en su caso y siempre que se conozcan los catastrales.
Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no urbanizable se expresa-
r, adems de lo sealado en la letra anterior, el (pago) o paraje, trmino municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
3. Comprobaciones y documentacin
4. Localidad y entorno
puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su ocupacin laboral predomi-
326 LA LEY
nante, su poblacin de derecho y evolucin reciente, as como las caractersticas bsicas de
la localidad de la que dependa cuando exista.
entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn por ejemplo: el nivel de renta, los
rasgos de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y
servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno,
su antigedad caracterstica, la renovacin experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica entre las caractersticas bsicas del
entorno se indicarn, por ejemplo: las explotaciones caractersticas, su densidad de pobla-
cin, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin
agraria, su infraestructura, etc.
5. Descripcin y superficie del terreno
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentacin
registral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado as como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando una estimacin del por-
centaje de obra realizada y de la inversin pendiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio no ser necesario exponer la
informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del
inmueble se considere relevante.
catastral.
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso,
la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas, etc.).
d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y
pendiente, indicando las clases agrolgicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las aguas, cau-
dales, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego.
Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.
6. Descripcin y superficie de la edificacin
a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la edificacin, la super-
ficie total sealando si es la til o la construida con o sin partes comunes, el nmero de plantas,
distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, ser-
LA LEY 327
CAPTULO 4: VALORACIONES DE GARANTA Y APLICACIN PRCTICA DE LAS TCNICAS DE VALORACIN
vicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas ms relevantes
para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la superficie til.
b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerra-
mientos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanera,
calefaccin, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios,
etc.), as como las terminaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de los aparta-
dos anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto
que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal.
Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una estimacin del por-
centaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn tambin las
caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los exis-
tentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y
utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.
Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instala-
ciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
a) Su superficie indicando si es la til o la construida con o sin partes comunes, distribucin
y dependencias, situacin relativa y caractersticas bsicas del edificio del que forme
parte, las caractersticas especficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y,
cuando existan, sus anexos con su superficie.
3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se indicar si existen sobre
l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su demolicin se describir su
uso, superficie y principales caractersticas constructivas.
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias
para la explotacin agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por s mis-
mas por estar ligadas a una explotacin econmica distinta de la explotacin agraria del terreno
y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie y princi-
pales caractersticas constructivas, consignando la adecuacin y suficiencia.
expresar su antigedad y vida til estimada, el estado de conservacin y los deterioros apa-
rentes existentes.
7. Descripcin urbanstica
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio se indicar:
a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est destinado, a la
normativa urbanstica vigente as como si est sujeto a algn tipo de proteccin urbans-
tica o histrica individualizada.
328 LA LEY
b) En particular, cuando se trate de edificios se indicar si son o no conformes con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano se expresar:
a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso el planeamiento de desa-
rrollo necesario segn la legislacin urbanstica aplicable, la fase de aprobacin en la que
se encuentra, los plazos previsibles para su aprobacin definitiva teniendo en cuenta, en
su caso, su inclusin dentro de un mbito de gestin.
b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbani-
zable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.
Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano se expresar adems si
c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e intensidad edi-
ficatoria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta,
alturas permitidas, ocupacin mxima, retranqueos, etc.).
d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y mbito de gestin
y ejecucin. A este respecto se indicar:
El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de las diferentes
administraciones, particulares, etc.).
Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin, obligaciones adquiridas, etc.)
que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al mbito de gestin en el que se
encuentre. En este caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno
representa sobre la superficie total del mbito de gestin al que pertenezcan. Cuando se
hayan iniciado las obras de urbanizacin se indicar su estado.
Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los mismos, necesarios
para que el terreno pueda considerarse solar.
En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos para el desarrollo
urbanstico del terreno fijados en el documento correspondiente de programacin segn
legislacin aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del
terreno en caso de incumplimiento.
En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a expropiacin forzosa, se
indicarn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento
expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica se indicar la clasificacin del suelo
8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Se indicar para el inmueble que se valora:
LA LEY 329
c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirn sus caractersticas y efecto sobre el valor.
pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicar expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor.
9. Anlisis de mercado
Se describirn las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoracin, cuando exista. Tambin se indicarn las diferencias
apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios
actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revaloriza-
cin.
10. Datos y clculo de los valores tcnicos
clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de aquellos datos que
sean necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido incluidos en los apartados pre-
cedentes. Dichos criterios y datos estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado y
sern como mnimo, los sealados en los nmeros siguientes de este artculo.
2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
anterior sern:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indi-
cando para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Cdi-
go postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.
b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo
estadstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.
3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el nmero
a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos
puntuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos, como mnimo, los datos
utilizados para realizar la homogeneizacin de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econ-
mica y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa de actualiza-
cin elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el mtodo residual los datos mnimos a que se refiere el nmero 1 sern:
330 LA LEY
d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del margen en el caso
del mtodo esttico.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo residual por el
procedimiento dinmico.
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a que se refiere el
nmero 1 sern:
11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias
12. Observaciones
13. Fecha de emisin, caducidad y firmas
14. Documentacin anexa al informe
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las carac-
tersticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).
LA LEY 331
c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del presupues-
to de ejecucin material.
d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita determinar el
valor mximo legal en los edificios en construccin sujetos a proteccin pblica.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obliga-
torio para la tasacin.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la
ocupacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de
esta Orden, certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su
estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmue-
bles ligados a una explotacin econmica.
4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y advertencias
4.1.2.1. Documentacin necesaria (art. 8)
1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de
todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objeto de la
valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquella, el estado de ocupacin y
construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registral
acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalentes legales en sopor-
tes alternativos.
No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad DE GARANTA HIPOTECARIA y en la
valoracin previa a la compra de bienes para la finalidad DE DETERMINACIN DEL PATRIMONIO
DE INSTITUCIONES DE INVERSIN COLECTIVA INMOBILIARIAS, dicha certificacin podr ser
sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anterio-
res a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa del inmue-
ble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro
de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalen-
tes emitidos por procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.
2. Adems de lo sealado en el nmero anterior, se deber haber dispuesto de lo siguiente:
a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio terminado,
el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.
b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren para la hipte-
sis de edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos visado por el Colegio pro-
332 LA LEY
fesional correspondiente, la licencia de obra, la ltima certificacin de la obra ejecutada
expedida por la direccin facultativa, as como el contrato de ejecucin de la obra y el pre-
supuesto de contrata, si existen.
c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin o documento
administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artculo 2 de
la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenacin de la edificacin, el documento acredi-
tativo de la expedicin del seguro de daos materiales contemplado en su artculo 19.1.c)
(Seguro de daos decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de
arrendamiento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la renta abonado as como
una certificacin expedida por el propietario en la que se expresar con claridad: cada una
de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y
por cada una de las partes; el estado de ocupacin del inmueble; el estado de pago de las
rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicacin de los repercutidos al
ocupante durante el ltimo ao y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los datos a que
se refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles aunque no ser nece-
saria la certificacin expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesarios para cal-
cular los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja en el mtodo de actualizacin)
de esta Orden.
g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la referente a su rgi-
men de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanstico o
para edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado municipal u otra documentacin
que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanstico,
condiciones para su desarrollo o documentacin necesaria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de edificios dife-
rentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, docu-
mento equivalente o certificacin del administrador de la comunidad acreditativa de las limi-
taciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su
valor.
j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden segn el
mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasacin.
4.1.2.2. Superficie utilizable o computable
1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la
superficie comprobada por el tasador.
Adems se debern tener en cuenta las especificaciones siguientes:
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se uti-
lizar su superficie registral.
b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie
til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la superficie registral con
LA LEY 333
partes comunes, aun cuando esta ltima no haya podido ser comprobada, siempre que
exista una dificultad operativa especial para la comprobacin debidamente justificada por
el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la
relacin entre sta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edi-
ficio que carezca de declaracin de obra nueva inscrita, su adopcin requerir que se veri-
fique su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable.
d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o
elemento de un edificio supere el 15 por ciento de la superficie total del mismo, aquella
superficie se deber medir por separado y se valorar con precio unitario diferente la
superficie de los espacios exteriores. Tambin debern valorarse con precio unitario dife-
rente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructi-
vas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas
superficies deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.
e) Alos efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a proteccin pbli-
ca, se tomar como superficie la consignada en la cdula de calificacin correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como superficie la com-
probada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se utilizar la menor entre la
superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la superficie
registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expre-
sa y razonadamente de una manera destacada.
4.1.2.3. Expresin de los valores
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en un infor-
me y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a lo previsto en el
Ttulo III de la Orden que las regula.
2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se localicen los
bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refie-
re el nmero anterior se expresarn tambin en euros utilizando como tipo de cambio los publica-
dos oficialmente en la fecha de la tasacin o, en su caso, en el da anterior ms prximo.
4.1.2.4. Comprobaciones mnimas (art. 7)
1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias para cono-
cer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se utilizar el contenido de la
documentacin sealada en el artculo 8) de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el nmero anterior, se incluirn al menos las
siguientes:
a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin ocular por parte
de un tcnico competente, comprobando si su superficie y dems caractersticas coinci-
den con la descripcin que conste en la documentacin utilizada para realizar la tasacin,
as como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construccin o con-
servacin aparente.
334 LA LEY
b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.
c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.
d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.
e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su caso, la existen-
cia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.
4.1.2.5. Condicionantes y advertencias
Valor de tasacin condicionado
Salvo que se produzca con posterioridad la subsanacin o el levantamiento del condicionante,
para que el valor de tasacin calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para
alguna de las finalidades sealadas en su artculo 2 (mbito de aplicacin) ha de ser expresado sin
sujecin a ningn condicionante.
Condicionantes (art. 10)
1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los siguientes
supuestos:
a) Cuando no se hayan podido realizar las Comprobaciones mnimas, salvo en el caso de la
prevista en la letra d) de dicho apartado, que slo constituir un condicionante cuando
afecte a edificios completos o locales comerciales.
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arren-
damiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del arrendamiento o
cesin.
c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcular su valor
mximo legal.
d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente:
La documentacin a que se refieren los prrafos segundo y tercero del artculo 8.1
(Documentacin disponible) de esta Orden.
El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).
La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).
Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h) de esta Orden.
La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere el artculo
8.2.g) cuando sta se valore como regado.
e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o
concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identifi-
cacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las caractersticas
del mismo utilizadas en la tasacin que puedan afectar significativamente al clculo de sus
valores tcnicos.
2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c) (mbito de
aplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin, cuando el titular registral
del inmueble no coincida con la institucin que lo incluya a efectos de clculo de su valor patri-
monial.
LA LEY 335
Lo sealado en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se realicen tasaciones previas
a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversin inmobiliaria.
Advertencias generales (art. 11)
A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempre que
se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos del objeto
de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin:
a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral
que no induzcan a dudar sobre su identificacin o caractersticas y que no influyan previsi-
blemente sobre los valores calculados.
b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbanstico vigen-
te, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisin
de un condicionante, no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio
arquitectnico del inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias de cons-
truccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse
puedan originar modificaciones en el valor certificado.
d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en el artcu-
lo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.
e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la documentacin indi-
cada en el artculo 8.2.c). (Cdula de calificacin o documento administrativo que permita
determinar el precio mximo legal).
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:
Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artculo 8.2.f)
(en el mtodo de actualizacin).
En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la referente a su rgimen de
explotacin o rendimiento.
Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que ser
de aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).
En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los documentos all seala-
dos.
Advertencias especficas (art. 12)
1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior, cuando
concurran todas las circunstancias mencionadas en el nmero siguiente, la entidad tasadora debe-
r advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasacin del inmueble sufra
minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado
local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus compara-
bles; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las caracters-
ticas y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el nmero anterior son las siguientes:
a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el nmero 2.a) de esta
Orden (Garanta hipotecaria).
336 LA LEY
b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo de compara-
cin.
c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables, en el mer-
cado local donde se site hayan experimentado alguna cada significativa y duradera de
sus precios nominales en los ltimos diez aos.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el nmero 2.a) de esta Orden
(garanta hipotecaria) tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indi-
ca a continuacin, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del nmero
anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin
experimente una reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurrido un ao desde
la fecha de la tasacin que dure al menos 3 aos.
La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin coyuntural del
mercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y
los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.
Actuaciones de la entidad tasadora
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de las siguien-
tes alternativas:
a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasacin.
b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.
No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el artculo
2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la entidad deber rehu-
sar de manera razonada la emisin del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su caso, su
efecto sobre la valoracin.
Subsanacin y levantamiento del condicionante
1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan condicio-
nantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el nmero 2 y,
adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a) (garanta hipotecaria) podrn utilizar-
se los informes y certificados que contengan:
El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1 (contrato de arrendamiento) si
previamente a la formalizacin de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmue-
ble libre de inquilinos y ocupantes.
Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobacin del
rgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c) del artculo 10.1, si previamente a
la formalizacin de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo
la responsabilidad de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de
las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente,
que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de proteccin pblica, con-
crecin del valor mximo legal), unida a una declaracin suscrita por apoderado bastante de
la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada docu-
mentacin y los contemplados en la tasacin.
LA LEY 337
2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y del certifica-
do en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El
levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y razonada de la entidad que sus-
cribi el informe que lo contena en la que se manifieste que se ha verificado la desaparicin del
supuesto que dio origen al mismo.
4.1.3. Normas generales para la valoracin de inmuebles
Valoracin de inmuebles (art. 43)
1. Las valoraciones se expresarn por fincas registrales independientes.
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se proceder a valorar cada uno de
ellos segn lo previsto en esta Orden, obtenindose el valor total del inmueble como suma de los
valores calculados para dichos elementos.
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la seccin
quinta de este captulo se valorarn teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.
4. Cuando no fuera posible la utilizacin de ninguno de los mtodos tcnicos sealados en el
artculo 15, se podr calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la
prctica profesional a tal fin. Adems de la advertencia a que se refiere la letra d) del artculo 11,
dicho procedimiento deber ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilizacin justi-
ficada adecuadamente en el mismo, especificando adems, cuando se trate de calcular el valor de
tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin en el MERCADO HIPO-
TECARIO) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del clculo.
4.1.3.1. Valoracin de edificios y elementos de un edificio
De aplicacin a la valoracin de edificios y elementos de edificios, estn o no terminados, edifi-
cios o elementos de edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edi-
ficio terminado.
Los edificios en demolicin, y los declarados legalmente en ruina, se valorarn como solares y
terrenos.
4.1.3.1.1. Valor de tasacin de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para esa dos finalidades ser el valor
hipotecario; para su determinacin se seguirn las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construccin o en rehabilitacin:
a) El valor de tasacin ser el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estu-
vieran paralizadas y no se prev su reanudacin a corto plazo, se tomar como valor de
tasacin el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edi-
ficacin realizada.
b) La valoracin de los inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin para la hipte-
sis de edificio terminado se realizar, para la fecha prevista de terminacin de las obras,
siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
338 LA LEY
2. En los inmuebles terminados:
a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por compara-
cin, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualizacin, y el valor de
reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el cl-
culo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 30 de esta
Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de la tasacin en cuyo caso
podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que
cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su
artculo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, con la
excepcin de las viviendas, se calcularn el valor por actualizacin y el valor por compa-
racin, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se toma-
r, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se
tendr en cuenta lo previsto en el artculo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un
inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en
el artculo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasa-
cin, se seguir el rgimen previsto en el artculo 29.
Las reglas anteriores se aplicarn igualmente al conjunto de elementos de un edificio que
constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcularn el
valor por actualizacin, teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 29, y el valor por com-
paracin, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se toma-
r, como valor de tasacin, el menor de ellos
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mxi-
mo, el valor de remplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios
o elementos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin,
el valor de tasacin ser el valor por comparacin, en su caso ajustado; cuando su clcu-
lo no fuera posible se tomar el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en
el artculo 28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible, el valor de tasacin ser, como
mximo, el valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin pblica, el valor de tasacin, en nin-
gn caso, ser superior al valor mximo legal.
4.1.3.1.2. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para entidades aseguradoras
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios cuya finalidad sea la cobertura de las pro-
visiones tcnicas de las compaas aseguradoras se determinar siguiendo las siguientes reglas:
El valor de tasacin ser el valor inicial ms el importe de las certificaciones de obra en la
medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realizacin de las mismas.
El valor inicial a que se refiere el prrafo anterior ser el valor de tasacin del terreno en el
caso de obras de nueva construccin o el valor de tasacin del edificio o elemento de edi-
ficio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en
rehabilitacin.
LA LEY 339
a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por comparacin, el
valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin,
el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el
artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de la tasacin en
cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artculo 29.
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento
previsto en el artculo 29. El valor de tasacin as hallado no podr superar el valor por
comparacin del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mxi-
mo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios
o elementos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin
econmica, el valor de tasacin ser el valor por comparacin; cuando su clculo no fuera
posible se tomar el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo
28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible, el valor de tasacin ser, como mximo,
el valor de reemplazamiento neto.
4.1.3.1.3. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin
colectiva inmobiliarias
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para esas finalidades se determinar
siguiendo las reglas que se citan a continuacin:
1. En los inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin:
El valor de tasacin ser el valor que tendra el inmueble en la fecha de la tasacin para la hip-
tesis de edificio terminado, calculado segn las reglas del nmero siguiente. Dicho valor no podr
incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta
la finalizacin de las obras.
El valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calcu-
lado segn lo previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres).
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo
25.1.a) de esta Orden:
Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasacin, el valor de tasacin ser el
menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calculado segn lo previsto
en el artculo 29 (flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.
En caso contrario, el valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el valor
por actualizacin calculado segn lo previsto en el artculo 30 (flujos de caja de otros inmue-
bles en explotacin econmica). En este caso, el valor de tasacin no podr ser superior a:
340 LA LEY
a) Al valor de reemplazamiento neto, si se est realizando una tasacin previa a la adquisi-
cin del inmueble por la IIC, o
b) Al valor de adquisicin del inmueble por la IIC si se est realizando la primera tasacin con
efectos en el clculo del valor liquidativo, o
c) El ltimo valor de tasacin asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por
otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artculo, para el resto de tasaciones
sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.
En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcular el valor
por actualizacin segn lo previsto en el artculo 29 y el valor por comparacin para el supuesto de
que se halle libre de inquilino. Se tomar como valor de tasacin el menor de ellos.
3. Cuando no fuera posible el clculo de ninguno de los valores sealados en los nmeros ante-
riores el tasador podr calcular el valor de tasacin de acuerdo con lo previsto en el artculo 43.4
de esta Orden siempre que el procedimiento usado est admitido en la prctica profesional para el
clculo del valor de mercado del inmueble en cuestin.
En todo caso dicho valor de tasacin deber respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del nme-
ro 2 de este artculo.
4. Cuando exista un valor mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el valor de tasa-
cin no podr ser superior a dicho valor mximo legal, excepto en el caso de viviendas de pro-
teccin oficial en las que el fin del periodo de afeccin que reste sea inferior a tres aos desde la
fecha de tasacin. En este ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al siguiente:
Donde:
VML: es el valor mximo legal.
VTL: es el valor de tasacin de acuerdo con las normas del artculo 47 para el inmueble en
ausencia del rgimen de Proteccin Oficial.
i: es el tipo de inters de la Deuda Pblica a un plazo similar al que reste hasta el fin del
perodo de afeccin, ms la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.
n: es el plazo que reste hasta el fin del periodo de afeccin.
4.2. MANUALES TCNICOS DE VALORACIN
Aplicacin prctica de las tcnicas de valoracin a las valoraciones hipotecarias
Estos manuales sirven como gua orientativa de carcter tcnico para realizar valoraciones de
los siguientes inmuebles y/o elementos de un inmueble:
Valoracin de una vivienda individual (elemento de un edificio).
Valoracin de un local comercial (elemento de un edificio).
Valoracin de una oficina (elemento de un edificio).
Valoracin de naves industriales.
LA LEY 341
( )

'
+
+ VML
i
VTL
Mximo VML
n
1
, 0
Valoracin de promociones inmobiliarias.
Valoracin de suelos y terrenos.
Valoracin de fincas rsticas.
Valoraciones de inmuebles ligados a explotaciones econmicas.
Valoracin de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento.
Son de aplicacin estricta a todas las valoraciones de garanta, principalmente las de garanta
hipotecaria, pero tambin a las que tienen como finalidad la valoracin de las provisiones tcnicas
de las compaas de seguros, el patrimonio de las instituciones de inversin colectiva (FII y SII) y
el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Estos procedimientos son tambin utilizables, con mltiples variantes y matices, a otras finalida-
des, y son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones especficas en con-
trario.
4.2.1. Valoracin de una vivienda individual (elemento de un edificio)
4.2.1.1. Aplicacin
Dentro del uso de vivienda se pueden valorar diferentes tipologas:
Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Vivienda en bloque plurifamiliar abierto
Vivienda unifamiliar adosada
Vivienda unifamiliar pareada
Vivienda unifamiliar aislada
Loft
Apartamento
As mismo la vivienda a tasar puede disponer de anexos, que se encuentran vinculados a la
misma, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, terrazas, patios o jardines. Adems la vivien-
da puede estar calificada con proteccin oficial o estar ocupada por un arrendatario, en rgimen de
alquiler.
Para las viviendas que estuviesen alquiladas debern aplicarse adems los criterios especifica-
dos en el apartado 4.2.8.
4.2.1.2. Informe de valoracin
Como en toda valoracin, previamente al clculo de los valores, deber realizarse un informe
que consiste en una recopilacin de datos del inmueble y su entorno.
Se seguirn los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasacin
(artculo 65 del captulo III, ttulo III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el captulo
1.11, se describen a continuacin, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de vivien-
da.
342 LA LEY
La estructura general del informe de valoracin es la siguiente:
2. Identificacin del inmueble y vivienda
4.1. Tipo de ncleo
4.2. Ocupacin laboral
4.3. Nivel de renta
4.4. Nmero de habitantes
4.5. Evolucin de la poblacin
4.6. Delimitacin del entorno
4.7. Rasgos urbanos
4.8. Descripcin de las infraestructuras
4.9. Equipamiento
4.10. Comunicaciones y aparcamiento
4.11. Otras caractersticas
4.11.1. Calidad de barrio
4.11.2. Calidad de ubicacin
6. El edificio: descripcin del inmueble, superficies, caractersticas constructivas
6.1. Descripcin del edificio.
6.1.1. Tipificacin
6.1.2. Descripcin
6.2. Descripcin y superficie de la vivienda
6.2.1. Tipologa
6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin
6.2.3. Condiciones de uso
6.2.4. Superficies de la vivienda
6.2.5. Caractersticas constructivas del edificio y de la vivienda.
6.2.6. Situacin actual y estado de conservacin del edificio y de la vivienda
7. Situacin urbanstica
9. Anlisis de mercado: oferta, demanda y expectativas
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
9.4. Parmetros de homogeneizacin
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML
10.1. Clculo del valor de reemplazamiento
10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB)
10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN)
LA LEY 343
10.1.3. Valor de mercado por comparacin (VM)
10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA)
10.1.5. Valor de mximo legal
11. Valores de tasacin
12.1. Casustica en la valoracin de viviendas
13. Observaciones
Los informes se desarrollarn de acuerdo con el principio de proporcionalidad, segn el tipo e
importancia del inmueble objeto de valoracin.
En primer lugar deber hacerse constar el solicitante de la tasacin especificando su nombre,
domicilio y NIF o CIF.
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este captulo se aplica para garanta hipo-
tecaria de prstamos. Por este motivo se indicar adems en el informe la entidad que haya sido
mandatario del cliente para su encargo.
Apesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuacin son vlidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
Reservas tcnicas compaas de seguros
Valor real de mercado
Valoraciones judiciales
Expropiaciones
Valoracin de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil
Evaluacin de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusin, escisin
Planeamiento urbanstico
Gestin urbanstica
Fiscalidad
Cuestiones arrendatarias
Tambin se har constar expresamente si la tasacin se ha realizado siguiendo las disposicio-
nes establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletn Oficial del Estado en que
fue publicada (9 de abril de 2003).
2. Identificacin del inmueble y la vivienda
Para identificar la vivienda ser necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
344 LA LEY
Cdigo postal
Direccin (calle, avenida, plaza, urbanizacin)
Nmero de polica
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o nmero identificativo
Registro de la propiedad: se indicarn los datos regstrales, como son: nmero del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, seccin, finca registral e inscripcin
Tipo de documentacin registral utilizada en el informe de valoracin
De igual forma deber procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se
indicar tambin si la direccin del documento (registral) coincide con la direccin actual.
En el caso de que la finalidad sea reservas tcnicas compaas de seguros, se indicarn ade-
ms:
Titular registral
Fecha y precio de adquisicin
Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de:
Certificacin registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa, registrada o sin registrar
Pero tambin pueden obtenerse de:
Auto de adjudicacin
Verificacin registral
Nota extensa registral, o
Edicto judicial
Se indicar si la direccin del documento (registral) coincide con la direccin fsica actual. Se
indicar si la vivienda se encuentra terminada, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
Se harn constar en el informe las siguientes fechas:
Fecha de recepcin del encargo de valoracin
Fecha de visita al inmueble que se valora
Fecha de emisin del expediente de valoracin
LA LEY 345
Ejemplo:
Comprobaciones: Se indicarn las comprobaciones realizadas en relacin a:
Correspondencia de la finca registral con la tasada
Superficies y conservacin
Existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valora
Rgimen de proteccin pblica
Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente
Otros
Se comprobarn los linderos del documento (registral) con la realidad fsica existente. En el caso
de que no sea posible la comprobacin de linderos, pero s sea posible identificar el inmueble se
indicar:
Si algn lindero est referido a nombre de propietarios
Si algn lindero est referido a la finca matriz
Si algn lindero est referido a ambas cosas
Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que:
Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral
Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz)
Los datos registrales corresponden al terreno
Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe
Documentacin: se indicar la documentacin empleada para realizar la tasacin:
Escritura de propiedad
346 LA LEY
DATOS REGISTRALES
LIBRO
FOLIO
SECCIN
TOMO
FINCA N.
INSCRIPCIN
TIPO DE DATO
REGISTRO
Vivienda 2. A
12
6
2.
29
5.879
1.
Escritura Compraventa
N. 1 de MADRID
Plaza Aparcamiento 54
12
8
2
29
5.881
1
N. 1 de MADRID
Trastero 33
12
10
2
27
5.883
1
Escritura
Compraventa
N. 1 de MADRID
OBSERVACIONES: Fotocopia total de escritura legible bastanteada de la original por
fedatario pblico. Suficiente para valorar. No coincide direccin
registral con direccin fsica, al haber modificado el ayuntamiento los
nmeros de polica. Se aporta certificacin del ayuntamiento de la
citada modificacin
Nota simple informativa
Plano catastral
Planeamiento urbanstico vigente
Plano de situacin
Croquis del inmueble
Proyecto visado
Licencia de obras
Licencia de apertura o de actividad
ltima certificacin
Certificado de ocupacin del propietario
Estatutos comunidad o certificado del administrador
Reportaje fotogrfico
Otros documentos
Para cada uno de los documentos aportados se indicar el nmero de hojas que se acompaan.
Se indicar si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
En este apartado se introducirn los datos de la localidad donde est ubicado el inmueble obje-
to de valoracin, como son:
4.1. Tipo de ncleo. Se indicarn las caractersticas bsicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
Capital de provincia
Capital autonmica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Ncleo autnomo de gran importancia
Ncleo autnomo de tamao medio
Ncleo autnomo de tamao pequeo
Ncleo dependiente de otro mayor
Ncleo satlite dependiente de...
Ncleo turstico
Ciudad dormitorio
Ejemplo tipo de ncleo: capital de comunidad autnoma.
LA LEY 347
4.2. Ocupacin laboral. Se identificar el tipo dominante de la ocupacin laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Mltiple
Basada en turismo nacional e/o internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadera
Basada en la pesca
Basada en la minera
Servicios
Cultural
Ejemplo ocupacin laboral: mltiple, industrial, comercial y servicios.
4.3. Nivel de renta. Se estimar el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde est
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
Ejemplo nivel de renta: Nivel de renta medio-alto.
4.4. Nmero de habitantes. Se indicar la poblacin de derecho segn el ltimo censo disponi-
ble, as como la diferencia entre la poblacin de derecho y la poblacin de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano.
Ejemplo poblacin de derecho: segn el censo del 2001 la poblacin de derecho es de
1.523.510 habitantes y la de hecho 1.551.230 habitantes.
4.5. Evolucin de la poblacin. Se indicar si la poblacin de derecho tiene tendencia al creci-
miento, es estable o decreciente.
Ejemplo tendencia de la poblacin: decreciente.
348 LA LEY
4.6. Delimitacin del entorno. Se delimitar el entorno del inmueble indicando sus rasgos bsi-
cos de homogeneidad y caractersticas territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano cntrico
Urbano medio o estndar
Urbano perifrico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanizacin aislada
Urbanizacin turstica
Urbanizacin fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polgono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
Ejemplo delimitacin del entorno: Urbano cntrico. Barrio del Ensanche izquierdo, sector delimi-
tado por Gran Va de Les Corts Catalanes, Avda. de Roma, calles Tarragona y Urgell.
4.7. Rasgos urbanos. Se indicarn los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos bsicos de carcter, ordenacin, grado de desarrollo, consolidacin y antigedad, con las
siguientes posibilidades:
De carcter:
Residencial
Residencial y comercial
Comercial
Negocios
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con mltiples actividades
Turstico
Vacacional
Deportivo
Ordenacin:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternndose
LA LEY 349
Bloques exentos con zonas ajardinadas
Viviendas unifamiliares adosadas
Viviendas unifamiliares aisladas
Edificacin en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente
Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicar que est terminado o por terminar y la evolucin
que ha tenido en los ltimos aos, con las siguientes posibilidades:
Terminado
Por terminar
Evolucin... Rpida, Media, Lenta, Paralizado
Consolidacin. Se indicar el grado (%) existente de la edificacin consolidada en relacin a la
mxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades:
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigedad. Se indicar la antigedad caracterstica del entorno, con las siguientes posibilida-
des:
Mltiple
Edificaciones de < 10 aos
Edificaciones de 10 a 25 aos
Edificaciones de > 75 aos
Renovacin. Se indicar el grado de renovacin experimentado recientemente, con las siguien-
tes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordena-
do en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (Ensanche Cerd). La anti-
350 LA LEY
gedad de las edificaciones es mltiple con edificios ms o menos recientes y de ms de 100 aos.
El grado de consolidacin es total. El desarrollo edificatorio del entorno est terminado. La renova-
cin de las edificaciones iniciales es media.
4.8. Descripcin de las infraestructuras. Se indicarn las infraestructuras exteriores existentes,
as como las que faltasen para la consideracin del terreno como solar urbano, igualmente se indi-
car su calidad y estado de conservacin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo infraestructuras: la va pblica dispone de aceras con pavimento hidrulico, bordillo de
granito y calzada asfltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado pblico. El abastecimiento de
agua se realiza mediante red de la compaa, el suministro elctrico se obtiene de la red general,
tiene abastecimiento de gas, lnea telefnica y dispone de zonas ajardinadas prximas. La calidad
de las infraestructuras es alta y la conservacin es buena.
4.9. Equipamientos. Se indicarn los equipamientos existentes dentro del entorno prximo, con
las siguientes posibilidades:
Comercial
Religioso
Deportivo
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Cada uno de ellos podr calificarse como:
Muy abundante
Abundante
Suficiente
LA LEY 351
Vas pblicas:
Terminadas
Sin aceras
Sin asfaltar
No existen
Alumbrado pblico:
Con alumbrado P.
Sin alumbrado P.
Alcantarillado:
Con alcantarillado
Sin alcantarillado
Fosas spticas
Abastecimiento de agua:
Con abastecimiento
Sin abastecimiento
Pozos
Calidad infraestructuras:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Conservacin infraestructura:
Muy buena
Buena
Normal
Mala
Muy mala
Escaso
Muy escaso
No existe
Suficiente para primeras necesidades
Existe algn centro comercial, centro deportivo, hospital, ambulatorio
Ejemplo equipamientos: equipamiento comercial, deportivo y asistencial suficientes; religioso,
escolar y ldico abundantes; zonas verdes abundantes, prximo al Parque de Joan Mir y eje calle
Tarragona.
4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarn las vas de comunicacin con otras pobla-
ciones ms importantes, as como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posi-
bilidades:
Comunicaciones Interurbanas:
Red nacional de carreteras
Autopistas de peaje
Aeropuerto
Estacin de RENFE
Puerto
Interurbanas: Muy buenas, Buenas, Suficientes, Deficientes, Malas, Muy malas
Difcil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopis-
tas de peaje, autovas, red nacional de carreteras, RENFE).
Comunicaciones Urbanas. Se indicarn cualitativamente las comunicaciones urbanas, as como
la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes pblicos existentes, con las siguientes posibi-
lidades:
352 LA LEY
Comunicaciones urbanas:
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Transportes pblicos:
Autobuses urbanos
Autobuses interurbanos
Metro
Trenes de cercanas
Parada de taxis cercana
Ejemplo comunicaciones y aparcamiento: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuer-
to internacional, autopistas de peaje, red nacional de carreteras y estacin de RENFE). Comunica-
ciones urbanas buenas (metro lnea I), gran densidad de lneas de autobs en la Gran Va de Les
Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanas (FGC). El aparcamiento en superficie es
muy escaso. Existen aparcamientos pblicos. El aparcamiento privado es escaso. La accesibilidad
es buena y el trfico vehicular es intenso.
4.11. Otras caractersticas. Se indicarn otras caractersticas que sean relevantes del entorno y
no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes caractersti-
cas:
4.11.1. Calidad de barrio. En capitales autonmicas, de provincia y ciudades importantes, nor-
malmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, segn el nivel socioeconmico predo-
minantemente en ellas.
Para el uso residencial podemos definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
La delimitacin de las zonas homogneas no coincide generalmente con la delimitacin munici-
pal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deber delimitar a qu tipo de barrio pertenece el
inmueble a valorar.
En municipios con una estratificacin de poblacin muy compacta, no existirn las zonas defini-
das anteriormente, como es el caso de ciudades pequeas, ciudades dormitorio prximas a gran-
des centros de servicios o rea industrial.
LA LEY 353
Aparcamiento superficie:
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Accesibilidad:
Excelente
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Trfico vehicular:
Muy intenso
Intenso
Normal
Bajo
Muy bajo
Aparcamientos pblicos:
Existen
No existen
Calidad de barrio Criterio
Barrio 1 = Excelente Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta.
Barrio 2 = Buena Clase media y media-alta.
Barrio 3 = Media Clase media.
Barrio 4 = Baja Clase media y baja.
Barrio 5 = Mala Clase baja.
4.11.2. Calidad de ubicacin. Se divide en tres categoras dentro del barrio donde est ubicado
el inmueble objeto de valoracin.
En muchos casos no se dispondr de informacin sobre el solar en el que se ubica la vivienda.
Si se tratase de valorar una vivienda unifamiliar es obligatorio indicar la superficie de la parcela y
sus caractersticas.
6.1. Descripcin del edificio. Se indicarn los datos correspondientes al inmueble en el que se
ubica la vivienda, como son:
Tipificacin
Descripcin
Servicios comunes
En algunos casos (viviendas unifamiliares) este apartado coincide con el siguiente.
6.1.1. Tipificacin. Se indicar la tipologa de la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Unifamiliar aislada
Unifamiliar pareada
Unifamiliar adosada
354 LA LEY
Calidad de ubicacin Criterio
Categora 1 =
Excelente
Corresponde a ubicaciones singulares de carcter excepcional o muy
positivo dentro de barrio o zona, como son:
Fachadas a vas principales, plazas, parques, zonas verdes con buenas
vistas y asoleamiento.
Buena accesibilidad, buenas comunicaciones y equipamientos.
Categora 2 = Media Corresponde a la mayor parte de las edificaciones de un barrio o zona
por su ubicacin normal o neutra, que no destacan por circunstancias
singularmente positivas o negativas.
Categora 3 = Baja Corresponde a ubicaciones singulares de carcter negativo como son:
Mala accesibilidad, aislamiento, insuficiencia de comunicaciones.
Zonas muertas en la trama o tejido urbano debido a fondos de saco,
callejones o estrangulamientos de viales.
Proximidad a ncleos generadores de molestias como: cementerios,
reas industriales, pesadas e insalubres, estaciones de ferrocarril,
aeropuerto, etc.
Delincuencia superior a la media.
Drogadiccin en las calles.
Vertederos.
Chabolismo.
Contaminacin acstica superior a la normal.
Contaminacin del aire superior a la normal.
Poblacin marginada.
Unifamiliar hilera
Plurifamiliar bloque abierto
Plurifamiliar entre medianeras
Plurifuncional en bloque abierto
Plurifuncional entre medianeras
6.1.2. Descripcin. Se indicar el nmero de plantas sobre y bajo rasante, as como sus usos,
superficies y distribucin (siempre y cuando se disponga de dicha informacin), con las siguientes
posibilidades:
Planta stano de aparcamiento
Planta stano comercial
Planta baja comercial
Planta baja oficinas
Planta baja residencial
Planta baja y piso residencial
Planta baja con xx viviendas por planta y portal
6 plantas pisos con yy viviendas por planta
Planta tico con zz viviendas por planta
Servicios comunes. Se indicarn los servicios generales y equipamientos complementarios que
disponga la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Portal sencillo
Portal estndar
Portal lujoso
Un ascensor por escalera
2 ascensores por escalera
Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre
Jardines
Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo descripcin edificio: edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la
calle y a patio interior de manzana. Tiene dos plantas stano destinadas a aparcamiento de veh-
culos. La planta baja est destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas
por rellano y tico con dos viviendas. El portal tiene acabados de tipo medio.
6.2. Descripcin y superficie de la vivienda. Se indicarn los datos correspondientes a la vivien-
da objeto de valoracin, como son:
Tipologa
Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin de la vivienda y/o del inmueble
Condiciones de uso
Superficies
LA LEY 355
6.2.1. Tipologa. Se describir la vivienda en lo que se refiere a su tipologa o distribucin.
Saln comedor
Dormitorios
Baos
Aseo
Cocina
Lavadero
Terrazas
Vestbulo
Despacho
Oficina
Despensa
Buhardilla
Saln
Comedor
Cuarto de estar
Vestidor
Ejemplo tipologa vivienda: se compone de vestbulo, cocina, comedor-estar, tres habitaciones,
bao, aseo y lavadero.
6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin. Se indicar si el uso actual es dis-
tinto al de vivienda as como sus condiciones de habitabilidad y estado de conservacin.
Ejemplo condiciones de habitabilidad y estado de conservacin: vivienda exterior, vistas excep-
cionales sobre el parque del Rosales y orientacin a sur (estas caractersticas influyen de manera
muy positiva sobre el valor de mercado). Saln y dormitorio principal a calle. Su estado de conser-
vacin es bueno.
6.2.3. Condiciones de uso. Se indicar el uso de la vivienda objeto de valoracin.
1. residencia: es aquella que por sus caractersticas y ubicacin tendr como destino ms
probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
2. residencia: es aquella que por sus caractersticas y ubicacin tendr como destino ms
probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
356 LA LEY
Condiciones de Habitabilidad
Vivienda exterior
Vivienda interior
Vistas desde inmueble:
Aumenta el valor del inmueble
Normal: no influye en el valor
del inmueble
Disminuye el valor del inmueble
Orientacin vivienda:
Favorable que aumenta el valor
Desfavorable que disminuye el
valor
Ejemplo condiciones de uso: actualmente la vivienda objeto de valoracin la podemos clasificar
como de 2. residencia; aunque el entorno se est transformando y en los ltimos aos casi un 40
% de las viviendas se han convertido en 1. residencia. Es probable que en los prximos 5 aos
este porcentaje supere el 60%, ya que la ciudad se est transformando en este sentido.
Seguidamente se describirn los anexos que se valoren de manera independiente de la vivien-
da principal. Se har una breve descripcin de la forma, ubicacin, superficie y condiciones de uso
y habitabilidad de los mismos.
6.2.4. Superficies de la vivienda
En el caso de la valoracin de elementos de edificio se indicar la superficie til y construida con
parte proporcional de zonas comunes. Tambin se indicar si la vivienda tiene fachada al exterior
al patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio.
Definiciones segn Orden ECO 805/2003:
Superficie til:
Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terra-
zas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin horizontal
de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
cin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Superficie construida sin partes comunes:
Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores menciona-
dos en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, segn se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos com-
partidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie construida con partes comunes:
Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda
segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Es decir, la superficie construida con partes comunes recoge:
La cerrada
El 50% de terrazas y tendederos
La parte proporcional de zonas comunes
La superficie utilizable o computable es la superficie construida ms parte proporcional de zonas
comunes, que se tomar para determinar el clculo de los valores tcnicos.
Si el inmueble es de proteccin oficial la superficie til tambin es operativa, ya que debemos
calcular el valor mximo legal que tiene la vivienda objeto de valoracin.
LA LEY 357
En el clculo de los diferentes valores se utilizar la superficie til y/o la construida de la vivien-
da y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
a) Si la superficie comprobada < superficie registral superficie comprobada
a) Si la superficie comprobada > superficie registral superficie registral
a) (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la com-
probada).
b) Si la superficie registral no define si es til o construida superficie comprobada (siem-
pre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando
su correlacin con la registral). En caso contrario se considerar la superficie construi-
da.
c) Si no existe superficie registral superficie comprobada por el tasador (construida o til)
d) Si la comprobacin no es posible o en inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabili-
tacin se tomar la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificacin que
ha servido de base para la concesin de la licencia.
e) Si la superficie utilizada > superficie registral Acreditar su adecuacin a la Normativa urba-
nstica aplicable.
f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const.
valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente.
g) Para el clculo del Valor Mximo Legal en VPO la superficie ser la de la calificacin defini-
tiva o en su defecto la de la provisional.
h) En la comprobacin de superficies registrales con las reales puede suceder que:
Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas.
Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada.
No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura.
No ha sido posible realizar comprobacin alguna sobre superficie.
No se especifica a qu tipo de superficie corresponde la citada en documentacin regis-
tral.
Ejemplo:
Superficie til: 85,97 mu
Superficie construida (+ p.p. zonas comunes): 113,05m cpp
Relacin superficie. Construida/superficie. til (R) 1,315
N. unidades de garaje: 1
Superficie til de garaje: 21,27 mu
Superficie construida de garaje: 46,79 mc
Superficie vivienda segn escrituras: 73,06 mc
Superficie garaje segn escrituras: 21,27 m
Observaciones generales: la superficie indicada en escritura es aproximadamente 6 m inferior
a la superficie til obtenida por medicin. A efectos de valoracin se ha considerado la superficie
construida de la vivienda, incluyendo la superficie exterior al 50%, y la parte proporcional de zonas
comunes. La superficie de la terraza segn escritura asciende a 5,48 m.
358 LA LEY
6.2.5. Caractersticas constructivas del edificio y de la vivienda.
Elementos fundamentales de la edificacin. Se describirn las caractersticas de los elementos
fundamentales de la edificacin: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibi-
lidades:
Ejemplo elementos fundamentales de la edificacin:
Cimentacin: desconocida, ya que no se ha dispuesto de proyecto alguno que defina este siste-
ma constructivo del edificio.
Estructura: prticos de hormign, con vigas descolgadas
Fachada: aplacado de piedra natural en planta baja y ladrillo cara vista con aplacado de piedra
artificial en plantas piso.
Cubierta: plana transitable, al estar los tendederos generales de la vivienda en esta planta.
Terminaciones. Se indicarn los acabados correspondientes a las estancias de la vivienda obje-
to de valoracin, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 359
Estructura:
Hormign armado
Metlica
Muros de carga
Desconocida
De madera
Fachada:
Ladrillo caravista
L. hueco doble + enfoscado + pintura
Bloques hormign
Mortero monocapa
Prefabricados de hormign
Hormign visto
Muro cortina
Aplacado de piedra natural o artificial
Cubiertas:
Plana transitable
Plana no transitable
Teja cermica
Teja hormign
Pizarra
Fibrocemento
Chapa metlica
Fibrocemento
Pavimentos: Paramentos: Techos: Carpintera exterior: Carpintera interior:
Terrazo
Cermico
Gres
Parquet
Entarimado
Mrmol
Moqueta
Corcho
Granito
Linleo
Hidrulico
Piedra natural
Piedra
artificial
En bruto
Solera de
hormign
Yeso pintado
Enfoscado pintado
Cermica
Gres
Mrmol
Madera
Papel pintado
Pavs
Corcho
Enteladas
Piedra natural
Piedra artificial
Cartn yeso
Ladrillo visto
En bruto
Mamparas mviles
Yeso pintado
Enfoscado pintado
Escayola
Falso techo
modular
Madera
Falso techo
metlico
Falso techo
registrable
En bruto
Aluminio plata
Aluminio
anodizado
Aluminio lacado
Madera pintada
Hierro pintado
Plstico PVC
Muro cortina
Acristalamiento:
Sencillo
Climalit
Seguridad
Persianas:
Plstico
Aluminio
Madera
No tiene
- Madera barnizada
- Madera pintada
- Madera Sapelly
- Madera pino
- Madera roble
- Madera maciza
moldurada
No existe
Ejemplo:
La carpintera exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo clima-
lit en las dependencias que dan al vial exterior y de aluminio lacado blanco con acristalamiento sen-
cillo en las dependencias que dan al patio de manzana y a los patios interiores del edificio. Existen
persianas de aluminio en el saln-comedor y en los dormitorios. La carpintera (*) del vestbulo y
del saln-comedor no es la original, ya que se ha sustituido por una carpintera de alta calidad mol-
dura con cristal tipo vidriera en la puertas correderas que dan acceso al saln-comedor.
Instalaciones. Se introducirn las caractersticas de las instalaciones de la vivienda y/o del
inmueble objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo instalaciones:
Telfonos: si tiene
Portero automtico: vdeo portero
Gas natural: si tiene
Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta
Calefaccin: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio
Ascensores: un ascensor por escalera
Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifera monomando.
Aire acondicionado: preinstalacin.
360 LA LEY
Estancias Uds. Suelos Paredes Techos Carpintera Interior
Vestbulo 1 Entarimado Plstica Gruesa Escayolas * Madera Barnizada
Saln comed. 1 Entarimado Gotel fino Plstica Lisa * Madera Barnizada
Cocina 1 Gres Azulejo 20 x 30 Escayolas Madera Barnizada
Dormitorios 3 Terrazo Plstica Lisa Plstica Lisa Madera Barnizada
Baos 1 Mrmol color Mrmol Blanco Escayolas Madera Barnizada
Lavadero 1 Gres Azulejo 20x30 Enfoscado-pintado Madera Pintada
Ascensores
Si tiene 1 ud.
No tiene
2 ud. Por escalera
Puertas automticas
Gas ciudad/natural:
Si tiene
No tiene
Aparatos sanitarios:
Calidad alta
Calidad media
Calidad baja
Telfono:
Si tiene
No tiene
En dormitorios
Dormitorios y cocina
Portero automtico:
Si tiene
No tiene
Vdeo portero
Aire acondicionado:
Si tiene
No tiene
Preinstalacin
Bomba de calor
Fan-coils
Agua caliente:
No tiene
Individual
x Gas butano
x Gas ciudad
Comunitaria
Calefaccin
No tiene
Individual
Comunitaria
Radiadores
Otras caractersticas. Se indicarn las caractersticas de aquellas instalaciones o bien cualquier
otra caracterstica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente,
con las siguientes posibilidades:
Ejemplos de otras caractersticas:
Armarios empotrados: en todos los dormitorios
Fontanera: cobre
Electricidad: grado de electrificacin medio, 3.300-4.400 W
Seguridad: puerta de entrada blindada
Grifera: monomando de acero inoxidable
Otras instalaciones: toma de TV en saln y en cada dormitorio.
6.2.6. Situacin actual y estado de conservacin del edificio y de la vivienda
Se indicar el estado de conservacin de la vivienda y del edificio en el que se ubica.
Ejemplo situacin actual y estado de conservacin: la vivienda se encuentra en un estado de
conservacin excelente teniendo en cuenta la antigedad del inmueble. Se rehabilit ntegramente
hace 4 aos, renovndose el bao, el mobiliario y electrodomsticos de la cocina, carpintera y pin-
tura.
Se indicar la antigedad aproximada del edificio, y si ste tiene ms de 100 aos. Tambin se
indicar si la edificacin est pendiente de primera ocupacin, el ao de rehabilitacin y coeficien-
te de depreciacin por antigedad o ndice de estado de conservacin.
LA LEY 361
Armarios empotrados:
Si tiene
No tiene
En dormitorios
En dormitorios y hall
Fontanera:
Cobre
Hierro
PVC
Polipropileno
Seguridad:
Puerta blindada
Instalacin alarma
Rejas
Grifera:
Monobloc
Monomando
Otras instalaciones:
Antena parablica
Sauna y jacuzzi
Hilo musical
TV en todos dormitorios
Electricidad:
Grado de electrificacin bajo, 1.100-2.200 W
Grado de electrificacin medio, 3.300-4.400 W
Grado de electrificacin alto, 6.600-8.800 W
Conservacin del edificio:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Adecuado a su edad fsica
Conservacin de la vivienda:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Reformas:
Total
Parcial
Puntual
Se explicarn las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciacin
por antigedad en relacin al que correspondera en funcin de la esperanza de vida til del edi-
ficio.
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construccin vendr dado por la suma del
Coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitacin de los elemen-
tos que se mantengan, ms el presupuesto unitario de rehabilitacin.
Ejemplo de vivienda con reforma parcial:
Superficie: 108 m c
Antigedad real del edificio: 23 aos
Antigedad real de la vivienda: 23 aos
Antigedad efectiva de la vivienda: 8 aos
Reforma parcial: Baos y cocina nuevos. Carpintera interior pavimento y pintura nuevos.
Coste de rehabilitacin del bao: 12.000 euros
Coste de rehabilitacin de la cocina: 18.000 euros
Coste de rehabilitacin de carpintera interior,
pavimento, y pintura: 20.000 euros
*Cr = Coste Unitario de rehabilitacin de: 50.000/108 = 462,96 euros/mc
*Ca = Coste del edificio antes de la rehabilitacin = 900 * (1 0,23) = 693 euros/m c
Se indicarn los parmetros urbansticos correspondientes a la vivienda objeto de valoracin,
como son:
Nivel de cumplimiento de la normativa urbanstica y documentacin utilizada.
Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras.
La fecha de la licencia de obras.
362 LA LEY
aos
C
C Antigedad
Antigedad Efectiva Edad
a
r
_ 8 63 , 7
693
96 , 462 * 23
23
*
_ = = =
Cumple:
S
No
Licencia:
Si tiene
No tiene
No se ha dispuesto
Nivel de cumplimiento:
Cumple normativa urbanstica actual
Existen dudas de su cumplimiento
No cumple normativa urbanstica actual
No se observa infraccin urbanstica
No cumple, pero se hizo de acuerdo con el anterior
planeamiento urbanstico.
Ejemplo descripcin urbanstica:
Uso de vivienda en rea urbana consolidada.
Zona de densificacin urbana intensiva ensanche clave 13b.
El edificio que tiene un volumen edificado disconforme con el planeamiento vigente, fue cons-
truido de acuerdo con la normativa anterior; por lo tanto no es un fuera de ordenacin sustantivo
segn lo estable expresamente el vigente Plan General de 1996.
Se indicarn los parmetros jurdicos correspondientes a la vivienda que se tasa, como son:
El estado de ocupacin del vivienda. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada,
arrendada al solicitante de la tasacin, otros.
Limitaciones al dominio: se describirn las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendada la vivienda se seguirn las especificaciones del apartado 4.2.8.
Ejemplo rgimen de tenencia y ocupacin:
Propietario: xxx
Ocupada: s
Usuario: en la visita al inmueble, me ensea la vivienda una persona distinta del propietario. Me
indica verbalmente que es un familiar, ya que el propietario ha tenido que salir de viaje, y que no
est en concepto de inquilino. En el apartado de advertencias se indicar a la entidad financiera
esta circunstancia.
Ttulo de ocupacin: propiedad
Servidumbres: de paso de vehculos a travs de la parcela, que afecta al valor de mercado.
Derechos reales: no se detectan en la documentacin registral facilitada
Se describirn el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercializacin de los
inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades:
9.1. Oferta
LA LEY 363
Volumen de la oferta:
Alta
Media
Baja
Tipo de la oferta:
Viviendas de superficie < 90 mc
Viviendas de superficie entre 90 mc y 150 mc
Viviendas de superficie > 150 mc
Calidad de la oferta:
Inmuebles de calidad baja
Inmuebles de calidad media
Inmuebles de calidad alta
Precios ms frecuentes:
El intervalo de precios ms frecuentes se sita entre
___ y ___ euros, a razn de entre ___ y ___ euros/m
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
Ejemplo anlisis de mercado: el volumen de inmuebles comparables en la zona es medio. Pre-
dominan las viviendas de reducida superficie, inferior a los 70 m tiles. El intervalo de precios ms
frecuentes se sita entre 3.200 y 3.800 /m. La intensidad de la demanda es media. La relacin
en la evolucin entre la oferta y la demanda es equilibrada. Las expectativas de revalorizacin en
los ltimos 5 aos han sido con fuertes incrementos de precios, pero dada la actual situacin eco-
nmica y financiera no es descabellado estimar que se produzca un estancamiento de los precios
en unidades monetarias nominales.
Se utilizarn viviendas testigo lo ms semejantes posible a la que se tasa. Como mnimo hay
que disponer de 6 muestras. La informacin de mercado que se utilice debe ser real y contrastada.
Los precios unitarios de oferta de los viviendas testigo se homogeneizarn aplicando coeficien-
tes de ponderacin para asimilar las ofertas testigo a la vivienda que se tasa, de acuerdo con los
criterios que se exponen a continuacin, teniendo en cuenta que stos son medios y que es nece-
sario el estudio y anlisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte
del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Los parmetros son los siguientes:
Mercado real.
El precio de oferta en el mercado secundario se reducir hasta un 10% sobre el precio de
venta como mximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el
aparente en operaciones de contado (comisin del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno.
Cuando las caractersticas del entorno de la vivienda que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizar en funcin de su adecuacin al uso, con un diferencial de hasta un
364 LA LEY
Volumen de la demanda:
Alta
Media
Baja
Tipo de la demanda:
Viviendas de sup. < 70 m
Viviendas de sup. Entre 70 m y 120 m
Viviendas de sup. > 120 m
Calidad de la demanda:
Poder adquisitivo de los compradores potenciales.
Alto
Medio
Bajo
Relacin entre oferta y demanda:
Existe ms oferta que demanda
La oferta y la demanda estn equili-
bradas
Existe ms demanda que oferta
Expectativas de revalorizacin:
Inferior al IPC.
Similar al IPC.
Superior al IPC.
Fuerte incremento de precios
Previsible estancamiento de los
precios
10% sobre ventas (+/5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podra homogeneizar
hasta un +/ 20% sobre ventas.
Ubicacin.
Se determinar como diferencia de la repercusin del suelo en /m entre la oferta y la vivien-
da que se tasa, obtenido por el mtodo del valor residual de la informacin de mercado pri-
mario (+/ 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseo.
La amplitud del entorno diferencial ser del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/10%
entre los testigos y la vivienda que se tasa. Tendr especial incidencia en la vivienda de
superficie reducida.
Antigedad.
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigos y la
vivienda objeto de valoracin.
Conservacin y reformas.
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin de la
vivienda, as como de las reformas realizadas en la vivienda.
Instalaciones (calefaccin, aire acondicionado, ascensor).
Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalacin entre los testigos y
la vivienda tasada.
Calidades constructivas (acabados, baos).
Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y la vivienda que se tasa se evalan por
diferencia de costes unitarios.
Segn se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que la oficina objeto de la tasa-
cin al precio de oferta se le irn aadiendo o restando sus correspondientes transformaciones
numricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor
peso al ms parecido a la vivienda que se tasa. Se ponderarn todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneiza-
cin. Se justificarn las decisiones adoptadas en la homogeneizacin de testigos.
Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendr el valor uni-
tario homogeneizado y ponderado de mercado.
Para tasar una vivienda deber calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmue-
ble se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin y neto VRN si est terminado), el valor
por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de
mximo legal VML, en caso de tratarse de vivienda de proteccin pblica.
LA LEY 365
En caso de que el inmueble se encuentre en construccin o en fase de rehabilitacin se calcu-
lar el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calcular
adems el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciacin que
haya podido experimentar la vivienda durante sus aos de existencia.
Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoracin, el inmue-
ble por otro nuevo de sus mismas caractersticas y utilidad, pero en el que se utilice tecnologa y
materiales de construccin actuales. Este valor debe calcularse siempre, en todos los casos y para
todas las finalidades, pudiendo en algunos casos convertirse en el valor de tasacin.
Si la vivienda se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin, deber calcularse el VRB
para dos supuestos diferentes:
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasacin)
VRB para la hiptesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada); terminado en las con-
diciones previstas en el proyecto y en la licencia correspondiente.
Si la vivienda est terminada slo se calcular el VRB para dicha hiptesis.
Para ello se aplicar el mtodo del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
El VRB se calcula como suma de:
Valor de mercado del suelo que se calcula por el mtodo de comparacin o residual.
Valor unitario (/m suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar
y la superficie del mismo.
Se aplica en el caso de viviendas unifamiliares aisladas, en las que en muchos casos no se
agota la edificabilidad de las parcelas. Para ello ser necesario utilizar el mtodo de compa-
racin, realizando un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de merca-
do de terrenos con la misma clasificacin y calificacin urbanstica. Estos precios de oferta se
homogeneizarn con relacin al que se tasa, ponderando factores como la ubicacin, orien-
tacin, edificabilidad, vistas, etc.
Valor de repercusin (/m construido): se define como el cociente entre el valor de mercado
del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, segn se
trate de edificios terminados o en construccin. Dicho valor ser el adoptado para las restan-
tes tipologas de viviendas.
Si las infraestructuras exteriores no estn terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
dr como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasacin y el importe de la
inversin pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusin.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontar del valor del suelo
de la vivienda.
Coste de ejecucin por contrata de la edificacin es la suma del coste de ejecucin material,
ms el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarn los costes que correspondan a los diferentes anexos de la vivienda. La norma-
tiva obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
366 LA LEY
Es decir, aquellas instalaciones que razonablemente no sean reutilizables para una ocupa-
cin distinta, ni tampoco las que sean fcilmente recuperables (slo en caso de valoraciones
de garanta).
Gastos necesarios tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva
honorarios de profesionales
licencias y tasas de construccin
gastos de administracin del promotor
gastos debidos a otros estudios necesarios
En ningn caso se incluirn en los gastos necesarios para el clculo del VRB los gastos finan-
cieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del promotor.
En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin, para la hip-
tesis de edificio terminado, podr aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existen-
tes en el momento de la tasacin, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de
terminacin de la obra.
Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasacin, se calcular
siempre, a efectos informativos.
El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciacin fsica y funcio-
nal del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado.
VRN = VRB (depreciacin fsica + depreciacin funcional)
La depreciacin se calcular siguiendo los criterios establecidos en el mtodo del coste:
Depreciacin fsica
a) Aplicando la tcnica de amortizacin lineal o amortizacin constante en el tiempo.
La ratio de depreciacin vendr dado por el cociente: antigedad/vida til total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigedad
Depreciacin_Fsica = (V.R.N.) *
___________________
Vida_til_total
Para establecer la depreciacin fsica es necesario determinar la antigedad y la vida til total
del inmueble.
La vida til de la vivienda ser la estimada por el tasador y como mximo de 100 aos.
En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deber justificarse razonadamente
en el informe de valoracin.
LA LEY 367
La antigedad del inmueble podr ser corregida por el tasador, en funcin del estado de conser-
vacin y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondera (lase mtodo del
coste en el apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitacin integral del inmueble, dicha fecha podra
adoptarse como fecha de construccin del mismo y a partir de ella calcularse la antigedad.
b) Tambin podra estimarse la depreciacin fsica como suma de costes necesarios para trans-
formar la vivienda actual en una nueva de similares caractersticas.
Depreciacin funcional
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para que la vivienda pueda utilizar-
se como tal.
Se incluirn al coste de construccin por contrata, los gastos de honorarios de profesionales,
licencias, tasas y gastos de administracin que sean necesarios para desarrollar las obras.
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
mtodo de comparacin (ampliamente desarrollado en el captulo 3.2).
Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneizacin de los testigos comparables,
en base a sus caractersticas ms importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 trans-
acciones reales o 6 ofertas.
Al tratarse de una valoracin de garanta, deber analizarse si dicho valor debe ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una reduccin signi-
ficativa en trminos nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la tasacin que dure
al menos 3 aos o se haya producido una disminucin de los precios nominales en los 10 ltimos
aos, se proceder a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
r un porcentaje de reduccin del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reduccin.
10.1.5. Valor de mximo legal
Si la vivienda est acogida a algn tipo de proteccin pblica, existe una limitacin de su precio
de venta, que se denomina valor de mximo legal (VML).
Dicho valor depender del municipio en que se ubique, segn pertenezca a una u otra rea geo-
grfica. Cada Comunidad Autnoma tiene potestad para establecer sus propias reas geogrficas,
a cada una de las cuales corresponden unos valores mximos de venta diferentes.
En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construccin o rehabilita-
cin para la hiptesis de edificio terminado, el valor de tasacin para la finalidad de garanta hipo-
tecaria ser el menor entre:
Valor de mximo legal (VML).
Valor de mercado por comparacin ajustado (VMA).
368 LA LEY
Adems deber calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto segn el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasacin ser como mximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin de la vivienda
coincidir con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
Se indicarn los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crtico del tasador. En el
apartado siguiente (casustica) se indican los ms frecuentes.
Se resumirn las caractersticas ms importantes sobre:
La adecuacin del vivienda al mercado inmobiliario por su:
Situacin
Tamao
Distribucin
Relacin superficie construida/superficie til
Situacin actual de la oferta de viviendas, tanto en el mercado primario como en el mercado
secundario.
Situacin actual de la demanda: nivel de absorcin de la oferta existente, ritmos y plazos de
venta.
Los condicionantes de comercializacin de la vivienda en el mercado inmobiliario como son:
Expectativas de venta
Plazos temporales estimados para la venta de la vivienda
Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario.
Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario.
Se ha obtenido la superficie construida mediante:
Croquis levantado por tasador tras medicin inmueble
Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita
Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita
Mediante la medicin del Plano Catastral
12.1. Casustica en la valoracin de viviendas
Se definen a continuacin las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casustica
y problemtica con que se puede encontrar en la tasacin de viviendas.
Cuando existiese algn problema o faltara algn documento, el tasador podra condicionar el
Valor de Tasacin, para poder emitir la tasacin.
Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarn bloquear al mnimo el Valor de Tasacin.
Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionar nicamen-
te el valor de las unidades imprescindibles.
LA LEY 369
A continuacin se exponen los problemas que ms frecuentemente suelen presentarse:
370 LA LEY
VIVIENDA UNIFAMILIAR O PLURIFAMILIAR TERMINADA
N. PROBLEMA CONDICIONANTE ADVERTENCIA CAUTELA
1 SIN ESCRITURA CON
DIRECCIN EXACTA
La vivienda sita en (Direccin) ... cuyos datos registrales se
desconocen, tiene un Valor de Tasacin de... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
2 SIN ESCRITURA Y CON
DIRECCIN IMPRECISA
La vivienda cuya delimitacin e identificacin se indica en el
Informe de Tasacin, y cuyos datos registrales se desconocen,
tiene un Valor de Tasacin de ... euros.
3 SI ES VPO Y NO SE CONOCE El Valor de Tasacin queda condicionado a que no sea
superior al Valor Mximo Legal conforme a la normativa
vigente.
4 SI EST ALQUILADA U OCUPADA
POR PERSONA DISTINTA DEL
PROPIETARIO Y NO SE DISPONE
DE CONTRATO
El Valor de Tasacin queda condicionado a que se encuentre
libre de arrendamientos y/o ocupantes.
5 EXISTEN INDICIOS
FUNDAMENTADOS DE QUE
ESTUVIERA ALQUILADA Y/U
OCUPADA
El Valor de Tasacin se ha calculado en el supuesto de que el
inmueble se encuentre libre de arrendamiento y ocupantes.
6 NO SE FACILITA EL RECIBO
ACTUAL DE ALQUILER
Se calcular el Valor de Renta actualizando la renta anual
segn contrato. Esta circunstancia se advertir en el informe.
7 VIVIENDA FORMADA POR UNA
SOLA UNIDAD FUNCIONAL Y
QUE CONSTA DE VARIAS FINCAS
REGISTRALES
* Si se puede dar un valor a cada finca registral, se indicar en
frases libres del certificado los datos registrales y el Valor de
Tasacin de cada una de las fincas que configuran la unidad
funcional a tasar.
* Si no se puede individualizar los valores (pese a existir
divisin horizontal) se dar un valor conjunto condicionando el
valor a la agrupacin registral.
8 UNICA FINCA REGISTRAL
SUBDIVIDIDA EN VARIAS
UNIDADES FUNCIONALES
Se debern indicar en frases libres del certificado los Valores
de Tasacin de cada una de las unidades funcionales que
configuran la finca registral.
9 DIRECCIN IMPRECISA Se indicar que el Valor de Tasacin corresponde al inmueble
... cuya delimitacin/identificacin que se acompaa en el
informe de Tasacin.
10 NO COINCIDENCIA ENTRE LA
DIRECCIN FSICA DEL
INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN
ESCRITURAS
Cuando se produzca una diferencia en la numeracin o
nombre de la calle entre los datos que obran en las escrituras y
la realidad se deber certificar la direccin fsica comprobada
por el tasador. Advirtiendo de esta circunstancia en el informe
o condicionando el Valor de Tasacin dependiendo de la
gravedad de la no coincidencia.
11 NO SE PUEDE ACCEDER A LA
FINCA
* El tasador est obligado, en algunas finalidades, a acceder a
la finca para poder realizar la tasacin.
* En el supuesto que por cualquier motivo no se pueda acceder
al interior de la finca, el tasador deber informar al solicitante
y/o entidad financiera que el Valor de Mercado quedar
condicionado y que confirme si se hace la Tasacin en esas
condiciones. En caso afirmativo adoptar como superficie para
la tasacin la que figure en escrituras y se condicionar el
certificado a que:
1. La superficie real coincida con la que se considera en el
informe de valoracin
Las calidades constructivas correspondan a las calidades
edias del entorno en el que se ubica la vivienda.
3. El estado de conservacin de la vivienda sea semejante al
edificio en que se localiza la vivienda.
LA LEY 371
12 VIVIENDA CON ANTIGEDAD
INFERIOR A 4 AOS QUE NO
CUMPLE CON EL PROYECTO AL
QUE SE LE HA CONCEDIDO
LICENCIA
* En el caso de que la superficie construida sea inferior a la
amparada por la licencia se valorar la superficie real
existente. Se har constar esta anomala en frases libres del
certificado.
* En el caso que la superficie construida sea superior a la
amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso
fuese legalizable, el Valor de Tasacin ser el correspondiente
a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado)
condicionando el valor del exceso de superficie a la
acreditacin de su legalizacin.
13 VIVIENDA CON ANTIGEDAD
CUMPLE CON EL
PLANEAMIENTO VIGENTE
En este supuesto la administracin puede obligar al propietario
del inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situacin
que puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor
asignado al bien tasado.
* Cuando la infraccin sea leve el Valor de Tasacin ser el
correspondiente a la superficie legal, descontando los costes
de adecuacin necesarios (demolicin de la parte no
legalizable y adecuacin el resto, etc.).
* Cuando la infraccin sea grave, el Valor de Tasacin ser el
correspondiente al terreno descontados los costes de
demolicin.
14 PROBLEMAS N. 1 AL 13 DE LA
VIVIENDA NO TERMINADA
Operar de la misma forma que en las viviendas terminadas.
15 EL CLIENTE NO FACILITA LOS
PLANOS DEL PROYECTO
Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura
vivienda, se condicionar el Valor de Tasacin a que la
superficie valorada coincida con la del proyecto que se utilice
para la obtencin de la licencia de obras.
16 SE FACILITAN UNOS PLANOS
DEL PROYECTO SIN EL VISADO
COLEGIAL
Se condicionar el Valor de Tasacin a que los planos
utilizados para la tasacin (que se adjuntan en el informe de
tasacin) sean los que sirven (o han servido) para la obtencin
de la licencia de obras y para la construccin de la vivienda
que se ha tasado.
17 SIN LICENCIA DE OBRAS El Valor de Tasacin queda condicionado a que la licencia de
obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasacin)
autorice la construccin que se ha valorado.
18 SIN MEMORIA DE CALIDADES El Valor de Tasacin queda condicionado a que las calidades
de la construccin sean las estimadas en el informe
equivalente a las del tipo de viviendas existentes en el entorno.
4.2.2. Valoracin de locales comerciales (elementos de un edificio)
4.2.2.1. Aplicacin
Dentro del uso de local comercial se pueden valorar los siguientes inmuebles:
Local comercial en planta baja
Local comercial en planta alta
Local comercial en entreplanta
Local comercial en stano
Local comercial en semistano
Local comercial multiplanta
Local en centro comercial
Local en galera comercial
Local garaje
As mismo el local comercial a tasar puede disponer de anexos, ya estn vinculados registral-
mente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almace-
nes, patios, jardines. Adems el local puede estar ocupado por un arrendatario, en rgimen de
alquiler. En este caso adems debern aplicarse los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoracin, previamente al clculo de los valores deber realizarse un informe que
consiste en una recopilacin de datos del inmueble y su entorno.
(artculo 65 del captulo III, ttulo III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el aparta-
do 1.11, se describen a continuacin, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de
local comercial.
4.1. Tipo de ncleo
4.3. Nivel de renta
4.7. Rasgos urbanos
4.9. Equipamientos
372 LA LEY
5. Tipificacin Comercial, accesibilidad e identificabilidad
5.1. Tipificacin comercial
5.2. Accesibilidad
5.3. Identificabilidad
5.4. Densidad de la poblacin
6. El edificio: descripcin del inmueble, local, superficies, caractersticas constructivas del edifi-
cio
6.1. Tipificacin
6.2. Descripcin de la edificacin
6.3. Descripcin y superficie del local comercial
6.3.1. Descripcin
6.3.2. Superficies. Coeficiente de tabla de fondo
6.3.3. Caractersticas del local
6.3.3.1. Caractersticas comerciales y fsicas del local
6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables
del local
6.3.3.3. Situacin actual y estado de conservacin
6.3.3.4. Antigedad
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
9.4. Asignacin de testigos
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRN / VA / VM / VMA
11. Valor de tasacin
12.1. Casustica en la valoracin de locales
13. Observaciones
LA LEY 373
domicilio, y NIF o CIF.
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este apartado se desarrolla la de garanta
hipotecaria de prstamos. Por este motivo adems se indicar en el informe la entidad que haya
sido mandatario del cliente para su encargo.
Expropiaciones
Gestin urbanstica
Fiscalidad
fue publicada (09/04/2003).
Para identificar el local ser necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Cdigo postal
Nmero de polica
Bloque
Escalera
Planta
Registro de la propiedad: se indicarn los datos registrales, como son: n. del registro de
la propiedad, tomo, libro, folio, seccin, finca registral e inscripcin.
Tipo de documentacin registral utilizada en el informe de valoracin.
374 LA LEY
En el caso de que la finalidad sea reservas tcnicas de compaas de seguros, se indicarn ade-
ms:
Titular registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa, registrada o sin registrar
Auto de adjudicacin
Edicto judicial
indicar si el local se encuentra terminado, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
Ejemplo:
LA LEY 375
DATOS REGISTRALES
LIBRO
FOLIO
SECCIN
TOMO
FINCA N.
INSCRIPCIN
TIPO DE DATO USADO
REGISTRO
LOCAL
10
8
2.
22
3.333
1.
N. 1 de MADRID
TRASTERO
10
9
2.
22
3.335
1.
N. 1 de MADRID
OBSERVACIONES: Fotocopia parcial de escritura legible. Suficiente para valorar. Coincide direccin
registral con direccin fsica.
Comprobaciones. Se indicarn las comprobaciones realizadas en relacin a:
Otros
indicar:
Documentacin. Se indicar la documentacin empleada para realizar la tasacin:
Plano catastral
Plano de situacin
Proyecto visado
Licencia de obras
ltima certificacin
Certificado del propietario de la ocupacin
Otros documentos
376 LA LEY
En este apartado se introducirn los datos de la localidad y del entorno donde est ubicado el
inmueble objeto de valoracin como son:
4.1. Tipo de ncleo. Se indicarn las caractersticas bsicas del municipio y, en su caso, de la
Capital autonmica
Capital de estado
Cabecera comarcal
Ncleo turstico
Ciudad dormitorio
4.2. Ocupacin laboral. Se identificar el tipo dominante de la ocupacin laboral de la que depen-
Mltiple
Basada en turismo nacional o/e internacional
Basada en la pesca
Basada en la minera
Servicios
Cultural
Ejemplo: Actividad dominante: mltiple, con predominio de los sectores, comercial, industrial y
de servicios.
LA LEY 377
4.3. Nivel de renta. Se estimar el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde est
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
Ejemplo: Nivel de renta medio.
4.4. Nmero de habitantes. Se indicar la poblacin de derecho segn el ltimo censo disponi-
tes posibilidades:
Ejemplo: Poblacin de derecho: 25.430 habitantes de derecho segn el censo del 2001.
4.5. Evolucin de la poblacin. Se indicar si la poblacin de derecho tiene tendencia al creci-
Ejemplo: Tendencia de la poblacin: la tendencia de variacin de la poblacin en los ltimos
aos es decreciente.
4.6. Delimitacin del entorno. Se delimitar el entorno del inmueble indicando sus rasgos bsi-
Urbano cntrico
Urbano perifrico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanizacin aislada
Polgono industrial
Ejemplo: Delimitacin del entorno: urbano medio. Barrio: xxx, en el entorno de la Plaza xxx, deli-
mitado por la avenida xxx y la calle xxx.
378 LA LEY
4.7. Rasgos urbanos. Se indicarn los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
De carcter:
Residencial
Comercial
Negocios
Servicios
Industrial
Rural
Turstico
Vacacional
Deportivo
Ordenacin:
Manzana cerrada
Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicar que est terminado o por terminar y la evolucin
Terminado
Por terminar
Evolucin: rpida, media, lenta, paralizada
Consolidacin. Se indicar el grado (%) existente de la edificacin consolidada en relacin a la
Completa
Superior al 75%
Inferior al 25%
Sin iniciar
LA LEY 379
Antigedad. Se indicar la antigedad caracterstica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Mltiple
Renovacin. Se indicar el grado de renovacin experimentado recientemente, con las siguien-
tes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Ejemplo: Rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, orde-
nado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras.
La mayora de las edificaciones tienen una antigedad de 10 a 25 aos. La renovacin de las
edificaciones iniciales es muy alta, ya que se trata de un barrio anteriormente industrial, renovado
al 100% para uso residencial y comercial. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rpido y est
terminado. El grado de consolidacin es superior al 75%.
4.8. Descripcin de las infraestructuras. Se indicarn las infraestructuras exteriores existentes,
Ejemplo: Vas pblicas terminadas con alumbrado pblico, alcantarillado y abastecimiento de
agua. Calidad media-alta. Conservacin muy buena.
380 LA LEY
Vas pblicas:
Terminadas
Sin aceras
Sin asfaltar
No existen
Alumbrado pblico:
Con alumbrado P.
Sin alumbrado P.
Alcantarillado:
Con alcantarillado
Sin alcantarillado
Fosas spticas
Con abastecimiento
Sin abastecimiento
Pozos
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Muy buena
Buena
Normal
Mala
Muy mala
4.9. Equipamientos. Se indicarn los equipamientos existentes dentro del entorno prximo, con
Comercial
Religioso
Deportivo
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Existe algn centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio
Ejemplo: Equipamiento: comercial, escolar y asistencial abundantes; religioso suficiente; depor-
tivo, ldico y zonas verdes escasos.
4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarn las vas de comunicacin con otras pobla-
bilidades:
Autopistas de peaje
Aeropuerto
Estacin de RENFE
Puerto
Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas
Difcil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopis-
tas de peaje, autovas, red nacional de carretera, RENFE).
LA LEY 381
Comunicaciones Urbanas. Se indicarn cualitativamente las comunicaciones urbanas, as como
lidades:
Ejemplo: Comunicaciones urbanas: muy buenas (Metro: lnea 6; autobuses urbanos: varias
lneas. Proximidad a la estacin de RENFE de Atocha). El aparcamiento en superficie es escaso.
Existen aparcamientos pblicos.
5. Tipificacin Comercial, accesibilidad e identificabilidad.
5.1. Tipificacin comercial
Calidad de barrio
En capitales autonmicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden dife-
renciar 5 tipos de zonas o barrios, segn el nivel socioeconmico predominantemente en ellas.
382 LA LEY
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Autobuses urbanos
Metro
Trenes de cercanas
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Accesibilidad:
Excelente
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Trfico vehicular:
Muy intenso
Intenso
Normal
Bajo
Muy bajo
Existen
No existen
Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
inmueble a valorar.
Calidad de ubicacin. Se divide en tres categoras dentro del barrio donde est ubicado el
inmueble objeto de valoracin.
LA LEY 383
Barrio 1 =
Excelente
Principales ejes y nudos comerciales de la ciudad con proyeccin
supramunicipal
Barrio 2 = Buena Tramos de calles secundarias confluyentes en los ejes y
nudos comerciales con proyeccin supranacional.
Principales ejes y enclaves comerciales situados en:
* los barrios perifricos o
* de menor nivel de renta de la poblacin
Barrio 3 = Media Calles con atraccin comercial de tipo medio situados en:
* zonas habitadas con poblacin de mayor nivel de renta
de la ciudad
* o zonas de mayor concentracin comercial de la ciudad
Calles secundarias confluyentes en los ejes y enclaves
comerciales de los barrios perifricos o de menor nivel de renta
de la poblacin.
Barrio 4 = Baja Calles y tramos de calles menos comerciales de:
* zonas habitadas con poblacin de mayor nivel de renta de
la ciudad.
* zonas de mayor concentracin comercial de la ciudad.
Calles con atraccin comercial de tipo medio situadas en:
* Barrios perifricos o de menor nivel de renta de la
poblacin.
Barrio 5 = Mala Calles y tramos de calle menos comerciales situados en:
* barrios perifricos
* o de menor nivel de renta de la poblacin
Calidad de
ubicacin
Criterio
Categora 1 =
Excelente
Excepcional, esquinas o enclaves ms comerciales o
identificables en su barrio o zona.
Categora 2 = Media Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en
su barrio o zona.
Categora 3 = Baja Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo
comercial bajo en su barrio o zona.
5.2. Accesibilidad. Se tendrn en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante trans-
porte pblico o mediante vehculo privado, con las siguientes posibilidades:
5.3. Identificabilidad. Se tendr en cuenta el fcil reconocimiento visual del local tanto desde el
punto de vista de los peatones como de los conductores. Tambin se tendr en cuenta si el local
se ubica en viales que pueden constituir fachadas de la ciudad a nivel supramunicipal o interna-
cional, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Ejemplo: Tipificacin comercial, accesibilidad e identificabilidad: el local se ubica en una calle
con atraccin comercial de tipo medio situadas en una zona habitada con poblacin de nivel de
renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle principal de
la trama secundaria. La identificabilidad es buena ya que dispone de una fachada de 25 m en total,
correspondiente 15 m a la fachada de la calle principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene
acceso por la esquina de la manzana.
5.4. Densidad de la poblacin. Se indicar el nivel de la densidad de poblacin en el entorno pr-
ximo as como la homogeneidad en su distribucin en relacin a la situacin del local, con las
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Ejemplo: Densidad de la poblacin: la densidad de la poblacin es alta y se distribuye de mane-
ra homognea en el entorno.
384 LA LEY
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Autobuses urbanos
Metro
Trenes de cercanas
6. El edificio: descripcin del inmueble, local, superficies, caractersticas constructivas
del edificio
Se indicarn los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica el local como son:
Tipificacin
Descripcin
Servicios comunes
6.1. Tipificacin. Se indicar la tipologa de la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Galera comercial
Centro comercial
Mercado
Ejemplo: Tipificacin: edificio plurifamiliar en bloque abierto con 7 plantas s/r y 1 b/r
6.2. Descripcin de la edificacin. Se indicar el nmero de plantas sobre y bajo rasante, as
como sus usos, superficies y distribucin (siempre y cuando se disponga de dicha informacin), con
Planta baja con 2 viviendas por planta y portal
6 plantas pisos con 4 viviendas por planta
Planta tico con 2 viviendas por planta
Servicios comunes. Se indicarn los servicios generales y equipamientos complementarios que
disponga la edificacin (siempre y cuando se disponga de dicha informacin), con las siguientes
posibilidades:
Portal sencillo
Portal estndar
Portal lujoso
1 ascensor por escalera
LA LEY 385
Jardines
Ejemplo: Descripcin del edificio: edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina
con fachada a las calles xxx. Las plantas stano se destinan a aparcamiento de vehculos. Tiene
seis plantas piso con dos o cuatro viviendas por rellano, segn la escalera
Caractersticas constructivas. Se describirn las caractersticas de los elementos fundamentales
de la edificacin: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Caractersticas constructivas: estructura de hormign armado. Fachada: ladrillo visto.
Cubierta: inclinada teja hormign.
Terminaciones. Se indicarn los acabados correspondientes a las dependencias del local obje-
to de valoracin, con las siguientes posibilidades:
386 LA LEY
Estructura:
Hormign armado
Metlica
Muros de carga
Desconocida
De madera
Fachada:
Ladrillo cara vista
Ladrillo hueco doble +
enfoscado + pintura
Bloques hormign
Mortero monocapa
Prefabricados de
hormign
Hormign visto
Muro cortina
Chapado piedra natural
o artificial
Cubiertas:
Plana transitable
Teja cermica
Teja hormign
Pizarra
Fibrocemento
Chapa metlica
Fibrocemento
Terrazo
Cermico
Gres
Parquet
Entarimado
Mrmol
Moqueta
Corcho
Granito
Linleo
Hidrulico
Piedra natural
Piedra artificial
En bruto
Solera de
hormign
Falso suelo
registrable
Yeso pintado
Enfoscado pintado
Cermica
Gres
Mrmol
Madera
Papel pintado
Pavs
Corcho
Enteladas
Piedra natural
Piedra artificial
Cartn yeso
Ladrillo visto
En bruto
Mamparas mviles
Cartn-yeso
Yeso pintado
Enfoscado
pintado
Escayola
Falso techo
modular
Madera
Falso techo
metlico
En bruto
Aluminio plata
Aluminio anodizado
Aluminio lacado
Madera pintada
Hierro pintado
Plstico PVC
Muro cortina
Acristalamiento:
Sencillo
Climalit
Seguridad
Persianas:
Plstico
Aluminio
Madera
No tiene
Madera
barnizada
Madera pintada
Madera Sapelly
Madera pino
Madera roble
Madera maciza
moldurada
No existe
Ejemplo de terminaciones:
Pavimentos: terrazo
Paramentos: pintura plstica gruesa en local y azulejos 15x15 en aseos
Techos: enlucidos
Carpintera interior: madera pintada
Instalaciones. Se introducirn las caractersticas de las instalaciones del local objeto de valora-
cin, con las siguientes posibilidades:
Reformas. Se describen las reformas realizadas en el edificio y el local objeto de valoracin, con
las siguientes posibilidades: total, parcial, puntual, sin reformas, etc.
Ejemplo:
Reforma: Edificio no rehabilitado. El local ha sido reformado varias veces para instalar diferen-
tes actividades. En cada una de estas reformas del local ha sido total, no conservndose elemen-
to alguno.
6.3. Descripcin y superficie del local comercial
Se indicarn los datos correspondientes al local objeto de valoracin, como son:
Descripcin
Condiciones de uso actual
Antigedad
LA LEY 387
Ascensores
Si tiene: 1 ud.
No tiene
2 ud. Por escalera
Puertas automticas
Gas ciudad/natural:
Si tiene
No tiene
Calidad alta
Calidad media
Calidad baja
Telfono:
Si tiene
No tiene
Portero automtico:
Si tiene
No tiene
Vdeo portero
Aire acondicionado:
Si tiene
No tiene
Preinstalacin
Bomba de calor
Fan-coils
Agua Caliente:
No tiene
Individual
x Gas butano
x Gas ciudad
Comunitaria
Calefaccin
No tiene
Individual
Comunitaria
Radiadores
6.3.1. Descripcin. Se describir el local en lo que se refiere a su tipologa y/o distribucin, con
Condiciones de uso actual. Se indicar el uso actual del local objeto de valoracin y su estado de
conservacin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Condiciones de uso actual: restaurante cafetera.
Antigedad. Se indicar la antigedad real o estimada del edificio donde est ubicado el local
objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
En construccin.
Terminado
Antigedad real: nmero de aos de antigedad del edificio contados a partir de su cons-
truccin, ltima rehabilitacin o reforma importante.
Antigedad estimada: nmero de aos estimados de forma aproximada de la edificacin.
388 LA LEY
Ubicacin en el edificio:
Planta baja
Entreplanta
Planta semistano
Planta stano
Local n. ___ en la galera ____
Local n. ___ en el centro comercial ____
Forma geomtrica del local:
Regular
Irregular
Cuadrado
Rectangular
En forma de L
En forma de U
Acceso:
Directo desde la va pblica
Desde el portal del edificio
Desde otro local comercial
Pasillo comn de la galera comercial
Pasillo comn del centro comercial
Uso Actual:
Vaco, antes ...
Instalado para:
Restauracin
Bancario
Comercio al por menor de ...
Ropa, calzado ...
Acabados:
En bruto
Instalado
Si, tiene salida de humos
No, tiene salida de humos
Conservacin del local:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Seguidamente se describirn los anexos que se valoren de manera independiente del local prin-
cipal. Se har una breve descripcin de la forma, ubicacin, superficie y condiciones de uso y habi-
tabilidad de los mismos.
6.3.2. Superficies
Se indicarn las diferentes superficies correspondientes a cada planta del local comercial obje-
to de valoracin, como son:
Superficie til
Superficie construida [+ p.p. zonas comunes si procede]
Altura libre de cada planta del local
Coeficiente de tabla de fondo del local
Longitud de fachada principal del local
Longitud de fachada secundaria del local
Longitud del fondo del local
Descripcin del fondo del local
Superficies segn escrituras
Superficie real
Las definiciones de superficie til, construida y construida con partes comunes, segn Orden
ECO 805/2003, son las siguientes:
Superficie til:
de su cubierta.
dos en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por
100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerra-
mientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Normalmente los locales comerciales no disponen de elementos comunes, por lo que la super-
ficie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el clculo de los
valores tcnicos.
LA LEY 389
En el clculo de los diferentes valores se utilizar la superficie til y/o la construida del local y
anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
Si la superficie comprobada > superficie registral superficies registral
(Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la com-
probada).
b) Si la superficie registral no define si es til o construida Superficie comprobada
(Siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando
su correlacin con la registral). En caso contrario se considerar la superficie construida.
c) Si no existe superficie registral superficie comprobada por el tasador (const. o til)
nstica aplicable.
f) Si superficie espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. valo-
rar los espacios exteriores con precio unitario diferente.
g) En la comprobacin de superficies registrales con las reales puede suceder que:
No se especifica a qu tipo de superficie corresponde la citada en documentacin registral.
Ejemplo:
390 LA LEY
Altura: Construida (m
2
) til (m
2
) Alturas (m) Coeficiente Tabla
de Fondo
Entreplantas
Baja
Stanos
Total
0.00
96.00
160.00
256.00
0
87
145
232
0.0
3.5
2.7
63.1 %
FACH. PRINCIPAL: 12 m. FACH. SECUNDARIA: 8 m FONDO: 8 m.
FORMA FSICA...........: Rectangular.
SUPERFICIE S/ESCRITURAS: 232,00 m
2
SUPERFICIE REAL: 256 M
2
El coeficiente de tabla de fondo de un local comercial
Definicin
Es un coeficiente que refleja y sintetiza las caractersticas propias e internas de un local comer-
cial: el tamao, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulacin
dentro del local, etc.
Forma de obtenerlo
1. Se divide el local en distintas unidades bsicas de superficie de acuerdo con las crujas rea-
les del local o segn crujas tipo 5 m x 5 m de luz, aproximadamente, si la estructura del local no
fuese convencional, formndose unas retculas cuyos vrtices coinciden con los pilares de la
estructura. En el caso de que la estructura no fuese regular se podrn tomar reas de tamao
semejante.
2. El mximo valor del local se alcanza en la cruja de fachada, por lo tanto las retculas de la
cruja de fachada tendrn un coeficiente del 100% del valor.
El valor de las crujas va disminuyendo a medida que estas se distancian de la fachada. La dis-
minucin considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie comercial se
encuentre en el mismo nivel y sea difana, es decir, los nicos obstculos que existan sean los pila-
res de la estructura.
En caso de que existan estrangulamientos o pequeos desniveles o ambos combinados, la dis-
minucin del coeficiente puede alcanzar valores superiores al 15% o 20%.
3. Caso de entreplantas y stanos comerciales:
Stano: se disminuir el coeficiente en un 50% a partir de la cruja de arranque de la esca-
lera.
Entreplanta: se disminuir el coeficiente en un 30% a partir de la cruja de arranque de la
escalera.
4. Clculo del Coeficiente de Tabla de Fondo (CTF):
C.T.F. =
Sumatorio _ de _ Crujas
Nmero _ de _ retculas
En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se
obtiene el mximo valor del local en cruja de fachada).
En el que se tasa: al valor unitario de cruja de fachada se le aplica el CTF (multiplicando) y se
obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa.
Este coeficiente por ser caracterstico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo
y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condicio-
nes externas del local.
En el caso ms probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den
a fachada a calles con distinta categora comercial, se operar de la siguiente forma:
LA LEY 391
Se determinar el valor de cruja de fachada de cada local testigo.
Una vez calculados los valores de cruja de fachada de los testigos, estos valores, se homo-
geneizarn (ponderacin) en funcin de su atraccin comercial en relacin con el local que
se tasa.
Como se obtiene el CTF:
Tenemos un local como el de la presente figura, que lo dividimos en las crujas tal como se ha
explicado anteriormente, dndonos un Coeficiente de Tabla de Fondo de CTF= 0,7595.
6.3.3. Caractersticas del local
6.3.3.1. Caractersticas comerciales y fsicas del local
Se indicarn las caractersticas comerciales y fsicas del local objeto de valoracin, como son:
Ubicacin
Caractersticas comerciales
Divisibilidad
Polivalencia
Accesibilidad
Desniveles
Calidad interior del local
Calidad del edificio
392 LA LEY
% 95 , 75 7595 , 0
37
810 . 2
_ _
_ _
. . . = = =
retculas de Nmero
Crujas de Sumatorio
F T C
Ubicacin. Se describirn las caractersticas de ubicacin o identificabilidad comercial que tiene
el local objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Ubicacin buena. Local en esquina. Fcil identificabilidad
Caractersticas comerciales. Se indicarn la facilidad o dificultad de aprovechamiento comercial,
que tiene el local comercial objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Muy fcilmente aprovechable
Sin problemas de aprovechamiento
Algunos problemas de aprovechamiento
Difcil de aprovechar
Muy difcil de aprovechar
Divisibilidad. Se indicar la posibilidad de divisin del local, en dos o ms unidades, con las
Fcilmente divisible
Es conveniente dividirlo
No es conveniente dividirlo
No es posible dividir el local
Se desconoce
Ejemplo: Divisibilidad: fcilmente divisible, aunque con problemas por su forma
Polivalencia de usos. Se indicar la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de
valoracin, con las siguientes posibilidades:
Local polivalente
Local no polivalente
Mltiple
Ejemplo: Polivalencia de usos: mltiple con uso comercial en planta baja y almacn en stano.
LA LEY 393
Muy Buena Locales en esquina o con dos o ms fachadas a los principales flujos peatonales o
vehiculares.
Buena
Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no
tengan las caractersticas de dificultad de identificabilidad y accesibilidad sealados en
el nivel 3.
Regular
Mala Fachadas de local no visibles fcilmente o con grandes desniveles o distancias desde
el principal flujo peatonal.
Muy mala
Ubicacin:
Muy buena = 1
Buena = 2
Normal = 3
Regular = 4
Mala = 5
Identificabilidad:
Fcil
Normal
Difcil
Accesibilidad. Se indicar la accesibilidad fsica al interior del local, as como la longitud total de
fachadas, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Accesibilidad: buena. Dispone de una fachada de 25 ml en total
Desniveles. Se indicar si el local interiormente tiene desniveles, en cada una de sus plantas,
Sin desniveles.
Con un desnivel inferior a 35 cm (2 peldaos)
Con un desnivel superior a 35 cm (2 peldaos)
Calidad interior del local. Se indicarn las caractersticas interiores del local, como son:
Tamao de la cruja
Muros de carga
Altura libre
Desniveles interiores
Criterios para determinar la calidad del local:
394 LA LEY
1 Muy Buena Locales en esquina o con dos o ms fachadas a los principales flujos
peatonales o vehiculares.
2 Buena
3 Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que
no tengan las caractersticas de dificultad de identificabilidad y accesibilidad
sealados en el nivel 3.
4 Regular
5 Mala Fachadas de local no visibles fcilmente o con grandes desniveles o distancias
desde el principal flujo peatonal.
CARACTERSTICAS
DESNIVELES
TAMAO
DE CRUJA
MUROS
DE CARGA
ALTURA LIBRE
(h)
DESNIVELES
(d)
1 = Excelente > 7,5 m. Sin muros de carga
en el interior del
local
h > 3 m. Sin desniveles o
con un solo
desnivel inferior a
d< 0,35 m.
2 = Normal Aquellos locales en los que NO se cumplen las condiciones 1 3
3 = Malo Locales en los que se da cualquiera de las siguientes situaciones:
Slo se cumple una condicin
Cuando la altura libre es h< 2,5 m y existen muros de carga interiores al local
o desniveles d> 0,35 m
Cuando el desnivel d > 1,5 m y existen muros de carga interiores al local o
alturas libres de h< 3,0 m
Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujas interiores de 5x5. Local sin desniveles
Calidad edificio. Se indicar la calidad constructiva del edificio, donde est ubicado el local obje-
to de valoracin, as como su conservacin, con las siguientes posibilidades:
6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables del local
Se considerarn nicamente los acabados y elementos fijos del local susceptibles de aprove-
chamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducir su coste de contrata con
la depreciacin correspondiente al tipo de acabado o instalacin que sea recuperable. Debe consi-
derarse que segn la ciudad en la que nos encontremos, estos acabados e instalaciones pueden
estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparacin.
Podemos tener las siguientes posibilidades:
Valor de los acabados e instalaciones polivalentes recuperables:
En el mercado hipotecario:
Considerando la hiptesis de posible ejecucin hipotecaria y venta del local en pblica subas-
ta, no se incorporarn al local en bruto los acabados e instalaciones existentes. Excepcional-
mente se podr incorporar el coste de aquellos acabados que por su calidad, estado y poli-
valencia de uso podran conservarse por cualquier tercero que compre el local.
En tasaciones que no cumplan (no sea necesario que cumplan) con los requisitos del mer-
cado hipotecario pueden darse dos casos:
Que se valoren en la hiptesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los aca-
bados e instalaciones una vez aplicada la depreciacin correspondiente.
Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar:
a) Aplicacin del local para un uso alternativo al actual: se valorarn aquellos que por su
funcionalidad y estado de conservacin presenten una polivalencia de usos.
b) Aplicacin del local para el mismo uso:
Si el local est instalado en una zona comercial de calidad, por prestigio e imagen
de la finca se cambiara toda la decoracin por lo que estaramos en el caso a).
LA LEY 395
1 Alto standing Edificio de calidad muy alta y bien conservada.
2 Estndar Edificio de calidad estndar bien conservada o rehabilitada recientemente
3 Baja Edificio de calidad inferior a VPO mal conservada y sin rehabilitar
Acabados:
Pavimento de terrazo
Falso techo acstico
Cerramiento de fachada
Persianas metlicas a fachada
Instalaciones:
Instalaciones de aseos
Acometida elctrica
Acometida de agua y saneamiento
Instalacin aire acondicionado
Si el local est en una zona urbana de renta baja: podran incorporarse aquellos aca-
bados e instalaciones que por su calidad, estado de conservacin y funcionalidad, el
tasador estime que podran mantenerse en el local.
Ejemplo:
6.3.3.3. Situacin actual y estado de conservacin.
Se indicar el estado de conservacin del local y del edificio en el que se ubica. Tambin se indi-
car si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado, con las siguientes
posibilidades:
Ejemplo: El local se encuentra ocupado y destinado a la venta de ropa. El estado de conserva-
cin es bueno, tanto del edificio como del local comercial que se valora. Cuando se instal la tien-
da de ropa se realiz una reforma total del local, segn manifiesta verbalmente el propietario.
6.3.3.4. Antigedad
indicar si la entidad est pendiente de primera ocupacin, el ao de rehabilitacin y coeficiente de
depreciacin por antigedad o ndice de estado de conservacin.
por antigedad en relacin al que correspondera en funcin de la esperanza de vida til del edificio.
coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitacin de los elemen-
Ejemplo:
Superficie del local comercial: 258 m c
Antigedad real: 10 aos
Acabados polivalentes recuperables:
396 LA LEY
Descripcin
Acabados:
Instalaciones:
Pavimento de terrazo.
Aseos, cerramiento fachada y persianas
12,00 Euros/m
60,00 Euros/m
Total
recuperable
256 m
2
x 72,00 /m = 18.432,00 euros
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Adecuado a su edad
fsica
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Reformas:
Total
Parcial
Puntual
Cerramiento de fachada, persianas, aseos y pavimento de terrazos: 150,00 /mc
Vida til total de los acabados polivalentes recuperables: 30 aos
Vida til residual: 20 aos
Depreciacin por antigedad: 33,33%
Valor unitario neto de los acabados polivalentes recuperables:100,00 /mc
Valor total neto de los acabados polivalentes recuperables: 25.000
Se indicarn los parmetros urbansticos correspondientes al local objeto de valoracin, como
son:
Usos permitidos por la normativa urbanstica y por lo estatutos de la comunidad.
Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentacin utilizada.
Posibilidad de obtencin de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de
cesar la actividad actual.
Con las siguientes posibilidades:
LA LEY 397
Usos permitidos:
Comercial
Oficinas
Alojamiento temporal
Industria a nivel ...
Dotacional
Equipamientos
Observaciones:
* Cumple normativa urbanstica actual
* Existen dudas de su cumplimiento
* No cumple normativa urbanstica actual
* No se observa infraccin urbanstica.
No cumple normativa urbanstica actual porque:
* Se hizo de acuerdo a la anterior
normativa
* No se hizo de acuerdo a la anterior
normativa
Documentacin utilizada:
* Normativa urbanstica vigente:
PGOU / POUM
NNSS y/o CC
DSU
* Proyecto visado
* Licencia de obras
* Cdula urbanstica
* Consulta urbanstica escrita
* Estatutos de la comunidad de
propietarios
Licencia de apertura:
1 (Si tiene)
2 (No tiene)
3 (No se ha dispuesto)
Ejemplo:
Usos permitidos.................................. Comercial, oficinas. No est permitido uso industrial.
Grado adecuacin a ordenanzas....... Cumple normativa urbanstica actual PGOU 1985.
Observaciones................................... La planta stano slo puede utilizarse como almacn.
Tiene licencia de apertura................. S
Se indicarn los parmetros jurdicos correspondientes al local que se tasa, como son:
El estado de ocupacin del local. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, otros,
arrendada al solicitante de la tasacin
En caso de estar arrendado el local se seguirn las especificaciones del apartado 4.2.8.
9.1. Oferta
Ejemplo: El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos
locales comerciales de superficie y ubicacin similares a los del local objeto del presente informe,
en su entorno prximo.
9.2. Demanda
Ejemplo: Demanda: la intensidad de la demanda es baja, ya que la demanda comercial en el
centro de la ciudad se est desplazando a los grandes centros comerciales perifricos.
398 LA LEY
Alta
Media
Baja
Tipo de la oferta:
Locales de sup. < 100 m
Locales de sup. Entre 100 m y 250 m
Locales de sup. > 500 m
Inmuebles de calidad
media
Alta
Media
Baja
Tipo de la demanda:
Locales de sup. < 100 m
Locales de sup. > 500 m
Alto
Medio
Bajo
9.3. Expectativas
Ejemplo: Expectativas: la expectativa de venta y revalorizacin es equilibrada, aunque se consi-
dera un periodo de comercializacin dilatado
Durante el proceso de realizacin del estudio de mercado deber tenerse presente que:
Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con caractersticas urbanas,
comerciales y socioeconmicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, slo exista oferta de locales en renta se
puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualizacin de la renta anual de las ofer-
tas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de
otras zonas semejantes.
Se tendr especial cuidado en que a los datos de oferta de los testigos que estn instalados, se
deber descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto.
Con los datos de los testigos de direccin y nmero, superficie construida y precio unitario de
oferta, se proceder a la homogeneizacin de los mismos.
Se utilizarn como mnimo 6 muestras de locales. La informacin de mercado que se utilice debe
ser real y contrastada.
Durante el proceso de realizacin del estudio de mercado el tasador deber tener siempre pre-
sente que:
Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con caractersticas urbanas, comer-
ciales y socioeconmicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, slo exista oferta de locales en renta se
Se tendr especial cuidado en que, de los datos de oferta de los testigos que correspondan a
locales ya instalados, descontarles el coste estimado de dichas instalaciones para homogenei-
zarlos todos como locales en bruto.
Los precios unitarios de oferta de los locales testigo se homogeneizarn aplicando coeficientes
de ponderacin para asimilar las ofertas testigo al local que se tasa, de acuerdo con los criterios
que se exponen a continuacin, teniendo en cuenta que stos son medios y que es necesario el
LA LEY 399
La oferta y la demanda estn equilibradas
Inferior al IPC
Similar al IPC
Superior al IPC
Previsible estancamiento de los precios
estudio y anlisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasa-
dor, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
Entorno:
Cuando las caractersticas del entorno del local que se tasa y de los testigos sean diferentes,
se homogeneizar en funcin de su adecuacin al uso, con un diferencial de hasta un 10%
sobre ventas (+/ 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podra homogeneizar hasta
un +/ 20% sobre ventas.
Ubicacin:
Se determinar como diferencia de la repercusin del suelo en /m entre la oferta y el local
que se tasa, obtenido por el mtodo del valor residual de la informacin de mercado primario
(+/ 3 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseo:
La amplitud del entorno diferencial ser del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/ 10%
entre los testigos y el local que se tasa. Tendr especial incidencia en los locales de superfi-
cie reducida y gran superficie.
Antigedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigos y el
local objeto de valoracin
Conservacin y reformas:
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin del local,
as como de las reformas realizadas en el mismo.
Instalaciones (calefaccin, aire acondicionado, ascensor):
Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalacin entre las ofertas tes-
tigos y el local tasado.
Calidades constructivas (acabados, baos):
Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y el local que se tasa se evalan por dife-
rencia de costes unitarios.
Coeficiente de tabla de fondo (CTF)
Se aplicar a todos los locales testigo del estudio de mercado de la siguiente forma:
Se obtendrn las muestras de mercado de superficie semejante y en un tramo de calle
de categora semejante.
Los precios de oferta sern diferentes porque responden a locales con diferente aprove-
chamiento comercial.
400 LA LEY
Los locales testigo no se pueden comparar directamente porque sus caractersticas no son homo-
gneas, pero lo que s es homogneamente comparable es la cruja de fachada de los locales.
El proceso a seguir es el siguiente:
1.) Obtencin de los precios de venta en bruto de cada una de las muestras ya homogeneiza-
dos por todo el resto de conceptos anteriormente explicados o por aquellos que sean rele-
vantes en cada caso concreto.
2.) Al precio de venta unitario bruto de los locales testigos ya homogeneizado se le aplica el
coeficiente de tabla de fondo CTF dividindolo, por lo que el valor de la primera cruja de
fachada ser superior al valor medio de la unidad de superficie del local. Es decir, que el
primer metro de cruja vale ms que el de la otra parte del local, debido a que el CTF suele
ser inferior a la unidad o al 100% en trminos porcentuales.
3.) Los valores de cruja de fachada as obtenidos responden a valores homogneamente com-
parables entre s, por lo que una vez ponderados se obtendr el valor en primera cruja del
local tasado.
4.) El valor unitario medio de mercado del local objeto de valoracin se obtendr por aplicacin
al valor de la primera cruja antes calculado del CTF correspondiente a dicho local.
En el caso de que la ubicacin de los locales testigos estuviera en calles de distinta categora
comercial, los valores de cruja de fachada se homogeneizarn en funcin de su atraccin comer-
cial, ponderando con ms peso a las ubicaciones ms semejantes con el local que se tasa.
Segn se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que el local objeto de tasacin,
al precio de oferta se le irn aadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numri-
cas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
peso al ms parecido al local que se tasa. Se ponderarn todos los testigos cuidando que su suma
sea 100.
Ejemplo
LA LEY 401
Local Precio de Venta
Bruto
Euros/mb (A)
CTF (%)
(B)
Valor de la
Cruja de
Fachada
(C)=(A)/(B)
Euros/mcf
Peso de
Ponderacin
(%)
(D)
Valor Cruja de
Fachada ponderado
Euros/mcf
(E)=(C)*(D)
1
2
3
1.500
1.250
900
95
80
60
1.580
1.560
1.500
40
40
20
632
624
300
100 1556
Coeficiente de Tabla de Fondo del Local a valorar 85
Precio de Venta Bruto del Local a Valorar 1326
Conclusiones:
Los locales comerciales aunque se ubiquen en la misma calle pueden tener valores de oferta
diferentes si tienen formas diferentes, estrangulamientos internos, desniveles en la misma planta,
entreplantas, stanos, etc.
El instrumento de homogeneizacin es el coeficiente de tabla de fondo. Este coeficiente refleja
y sintetiza nicamente las caractersticas propias e internas de cada local.
Si los locales testigo se ubican en calles de diferente categora comercial, habra que homoge-
neizar a su vez los valores de cruja de fachada en funcin de su atraccin comercial en relacin
con el local que se tasa.
Aplicacin:
* En los locales testigo dividiendo el precio de oferta en bruto por el CTF se obtiene el valor de
cruja de fachada en el local que se tasa.
* En el local que se tasa multiplicando el valor de cruja de fachada por el CTF se obtiene el
valor comercial en bruto.
Para tasar un local comercial deber calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el
inmueble se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin; el valor de reemplazamiento neto
VRN si est terminado) y el valor por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso
que fuese necesario.
haya podido experimentar el local durante sus aos de existencia.
Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoracin, el inmue-
materiales de construccin actuales. Este valor debe calcularse siempre.
Si el local se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin, deber calcularse el VRB
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la
tasacin)
VRB para la hiptesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada)
Si el inmueble est terminado slo se calcular el VRB para dicha hiptesis.
402 LA LEY
Valor unitario (/m suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar
y la superficie del mismo.
En cada tasacin deber realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios
reales de mercado de terrenos con la misma clasificacin y calificacin urbanstica. Estos pre-
cios de oferta se homogeneizarn con relacin al que se tasa, ponderando de acuerdo con el
mercado, factores diferenciales como la ubicacin, orientacin, edificabilidad, vistas, infraes-
tructuras exteriores, relieve, etc.
trate de edificios terminados o en construccin.
de el local.
Coste de ejecucin por contrata de la edificacin: es la suma del coste de ejecucin mate-
rial, ms el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarn los costes que correspondan a los diferentes anexos del local. La normativa del
mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean poli-
valentes.
Nunca se incluirn en los gastos ni los financieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del
promotor.
Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasacin, debe calcularse
LA LEY 403
Depreciacin fsica, se puede calcular de dos maneras:
Antigedad
Depreciacin_Fsica = (V.R.N.) *
_________________
Vida_til_total
del inmueble.
La vida til del local ser la estimada por el tasador y como mximo de 50 aos, o bien hasta
100 aos si se trata de un edificio residencial.
En caso de modificar el plazo establecido por la normativa del mercado hipotecario, deber
justificarse razonadamente en el informe de valoracin.
La antigedad del inmueble podr ser corregida por el tasador, en funcin del estado de con-
servacin y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondera (lase
mtodo del coste apartado 3.1).
formar el inmueble actual en uno nuevo de similares caractersticas.
Depreciacin funcional, se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para que el
inmueble pueda utilizarse como tal.
Ejemplo: Se ha de obtener el Coste de Reposicin Neto del siguiente local comercial:
Superficie: 258 mc
Antigedad........: 11 aos
Acabados Polivalentes Recuperables:
* Aseo, cerramiento,y persianas..........: 100 euros/m construido
* Solado y revestimiento......................: 20 euros/m construido
* Valor de Repercusin de suelo: 2.600 euros/m construido
(obtenido por el Mtodo Residual.)
* Coste de construccin C
C
+ Gastos: 348 euros/m construido
Coste de contrata............: 300 euros/m construido
Otros gastos generales...: 48 euros/m construido
404 LA LEY
CRB = 2.600 + 348 = 2.940 euros/m construido
* Depreciacin fsica:
Vida til de un local en edificio residencial: 100 aos
(11/100) * 100 = 11 %; 11% s/348 = 38,28 euros/m construido
CRN = 2.600 + 348 * (1 0,11) = 2.909,72 euros/m construido
* Elementos polivalentes recuperables: 120 euros/m construido
CRB + ER = 2.940 + 120 = 3.068 euros/m construido
CRN + ER = 2.909,72 + 120 = 3.029,72 euros/m construido
con unos valores totales de:
CRB = 3.068 euros/m c * 258 m c = 791.544 euros.
CRN = 3.029,72 euros/m c * 258 m c = 781.667,76 euros.
mtodo de comparacin (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2).
Anteriormente se ha descrito el coeficiente de tabla de fondo y el procedimiento de homogenei-
zacin de los comparables, en base a sus caractersticas ms importantes, partiendo de 6 transac-
ciones reales o 6 ofertas.
tecaria ser: el Valor de mercado por comparacin ajustado (VMA).
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin del local coin-
cidir con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
LA LEY 405
La adecuacin del local al mercado inmobiliario por su:
Situacin
Tamao
Distribucin
Situacin actual de la oferta de locales, tanto en el mercado primario como en el mercado
secundario.
venta.
Los condicionantes de comercializacin del local en el mercado inmobiliario como son:
Plazos temporales estimados para la venta del local
12.1. Casustica en la valoracin de locales
y problemtica con que se puede encontrar en la tasacin de locales.
Cuando existiese algn problema o faltara algn documento, el tasador podra condicionar el
406 LA LEY
LA LEY 407
LOCALES COMERCIALES TERMINADOS
1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIN
EXACTA
El local sito en (Direccin) ... cuyos datos registrales se descono-
cen, tiene un Valor de Tasacin de ... euros.
No cumple con la O/ECO/805/2003.
2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIN
IMPRECISA
La local cuya delimitacin e identificacin se indica en el Informe de
Tasacin, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor
de Tasacin de ... euros.
No cumple con la O/ECO/805/2003.
3 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS
FINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA
UNIDAD FUNCIONAL
* Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamien-
to autnomo e independiente podr valorarse independientemente
sin incorporar el coste de acabados polivalentes recuperables en
caso de que existieran.
* Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de fun-
cionamiento autnomo e independiente, el local se valorar como
una unidad y el valor total del local se asignar al conjunto de las
fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo.
4 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS
UNIDADES FUNCIONALES Y UNA
SOLA FINCA REGISTRAL
* Cuando se quiera tasar todos los locales que constituyen la finca
registral. Se valorar el conjunto de locales en bruto, sin incorporar
los acabados recuperables en el caso de que existan.
* Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de una
finca registral. Se valorar en bruto sin acabados polivalentes recu-
perables, sealando que es parte de la finca matriz de la que debe-
r segregarse.
5 LOCAL QUE TIENE PARTE DE SU
SUPERFICIE QUE NO CONSTA EN
LA DOCUMENTACIN LEGAL
En esta circunstancia el tasador analizar e identificar la super-
ficie del local que no figura en la escritura o en la certificacin
registral y estudiar la adecuacin real a las Ordenanzas Urba-
nsticas.
1. Entreplanta construida dentro de la proyeccin vertical de la
planta baja de acuerdo con las ordenanzas. En este caso se
darn dos valores:
* El Valor del local segn escritura.
* El Valor de la entreplanta vinculada al local de planta baja
pendiente de inscripcin registral.
2. Entreplanta construida dentro de la proyeccin vertical de la
planta baja cuando la altura libre de la entreplanta no cumple
con el uso comercial. En este caso se darn dos valores:
* El Valor del local segn escritura.
* El Valor de la entreplanta segn el uso alternativo que d
mayor valor y vinculado al local de planta, indicando que se
encuentra pendiente de inscripcin registral.
3. Entreplanta construida dentro se la proyeccin vertical de plan-
ta baja cuando la altura libre debajo y encima de la entreplanta
no cumple con el uso comercial. En este caso se tasar segn
el mayor valor de las siguientes alternativas:
408 LA LEY
5 * Valor segn la situacin anterior menos coste de demoli-
cin y construccin de la entreplanta nueva.
* Valor del local sin entreplanta, descontando el derribo de
la entreplanta.
4. Entreplanta construida fuera de la proyeccin vertical de la plan-
ta baja del local.
En este caso se analizar si la entreplanta cumple o no con las
Ordenanzas Urbansticas:
* Si cumple con las ordenanzas: en este caso se opera de
forma similar al prrafo 1
* No cumple con las ordenanzas: en este caso se operar
de forma similar al prrafo 2
En ambos casos el valor de la entreplanta queda condicio-
nado a su vinculacin al Local de planta baja, indicndose
en el certificado que se encuentra pendiente de Inscripcin
registral.
* 5.Local en planta con altura libre suficiente que posiblemente per-
mitira construir una entreplanta comercial:
* Se valorar segn su estado actual y en frases libres del
certificado se indicar el valor en caso de que construccin
de la entreplanta fuera tcnica y legalmente factible.
6 LOCALES QUE EN PARTE DE SU
SUPERFICIE NO CUMPLEN CON
LAS DIMENSIONES O PARME-
TROS EXIGIDOS POR LAS ORDE-
NANZAS MUNICIPALES
La parte del local que no cumpla se valora segn el uso alternativo
permitido que le d mayor valor al local.
7 SI ESTA ALQUILADO U OCUPADO
POR PERSONA DISTINTA DEL PRO-
PIETARIO Y NO SE DISPONE DE
CONTRATO
El Valor de Tasacin queda condicionando a que se encuentre
libre de arrendamientos y/o ocupantes.
8 EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTA-
DOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILA-
DO Y/O OCUPADO
inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes.
9 NO SE FACILITA EL RECIBO
ACTUAL DE ALQUILER
Se calcular el Valor en renta actualizando la renta anual segn
contrato. Se advertir en el informe de esta circunstancia.
10 LOCAL ALQUILADO SEGN CON-
TRATO DE ARRENDAMIENTO DE
INDUSTRIA
En ese caso el Valor en Renta se calcular actualizando la
renta neta atribuible al local, descontando de la renta total la
parte correspondiente al equipo y utillaje de la industria o del
negocio.
4.2.3. Valoracin de oficinas (elementos de un edificio)
4.2.3.1. Aplicacin
Dentro del mbito de oficina se puede valorar:
Oficina sin acceso desde la va pblica
Oficina con acceso desde la va pblica
Oficina en edificio de uso exclusivo de oficinas
Oficina en edificio plurifuncional
Edificio de oficinas
Centros de reunin
Asimismo la oficina a tasar puede disponer de anexos, ya estn vinculados registralmente o bien
sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, buhardillas, almacenes,
patios, jardines.
LA LEY 409
11 LOCAL CON ANTIGEDAD INFE-
RIOR A 4 AOS QUE NO CUMPLE
CON EL PROYECTO AL QUE SE LE
HA CONCEDIDO LICENCIA
* En el caso de que la superficie construida sea inferior a la
amparada por la licencia se valorar la superficie real existen-
te. Se har constar esta anomala en frases libres del certifi-
cado.
* En el caso que la superficie construida sea superior a la ampa-
rada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso fuese
legalizable, el Valor de Tasacin ser el correspondiente a la
superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condi-
cionando el valor del exceso de superficie a la acreditacin de
su legalizacin.
12 LOCAL CON ANTIGEDAD INFE-
RIOR A 4 AOS QUE NO CUMPLE
CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE
En este supuesto la administracin puede obligar al propietario del
inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situacin que
puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asigna-
do al bien tasado.
* Cuando la infraccin sea leve el Valor de Tasacin ser el
correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de
adecuacin necesarios (demolicin de la parte no legalizable y
adecuacin del resto. etc.)
* Cuando la infraccin sea grave, el Valor de Tasacin ser el
correspondiente al terreno descontados los costes de demoli-
cin.
Adems la oficina puede estar ocupada por un arrendatario en rgimen de alquiler. En este caso
debern aplicarse adems los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
(artculo 65 del captulo III, ttulo III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado
1.11, se describen a continuacin, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de oficina.
2. Identificacin del inmueble y la oficina
4.1. Tipo de ncleo
4.3. Nivel de renta
4.7. Rasgos urbanos
4.9. Equipamientos
4.10. Existencia de entidades financieras
4.11. Cercana a Centro de la Administracin Pblica (CAP)
4.12 Existencia de parkings pblicos
4.13. Existencia de servicios de restauracin
4.15 Otras caractersticas
4.15.1. Tipificacin comercial
4.15.2. Accesibilidad
4.15.3. Identificabilidad
4.15.4. Densidad de la poblacin
6.1. Descripcin del edificio
6.1.1. Tipificacin
6.1.2. Descripcin
6.2. Descripcin y superficie de la oficina
6.2.1. Descripcin
410 LA LEY
6.2.2. Condiciones de uso actual
6.2.3. Antigedad
6.2.4. Superficies de la oficina
6.2.5. Caractersticas constructivas del edificio y de la oficina
6.2.5.1. Elementos fundamentales de la edificacin
6.2.5.2. Elementos fundamentales de la oficina
6.2.6. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables
6.2.7. Situacin actual y estado de conservacin del edificio y de la oficina
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRB / VRN / VM / VMA
12.1. Casustica en la valoracin de oficinas
13. Observaciones
domicilio, y NIF o CIF
LA LEY 411
Expropiaciones
Gestin urbanstica
Fiscalidad
2. Identificacin del inmueble y la oficina
Para identificar la oficina ser necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Cdigo postal
Nmero de polica
Bloque
Escalera
Planta
Registro de la propiedad: se indicarn los datos registrales, como son: nmero del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, seccin, finca registral e inscripcin
En el caso de que la finalidad sea reservas tcnicas de compaas de seguros, se indicarn ade-
ms:
Titular registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar
412 LA LEY
Auto de adjudicacin
Nota extensa registral o
Edicto judicial
indicar si la oficina se encuentra terminada, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
Ejemplo:
Comprobaciones: se indicarn las comprobaciones realizadas en relacin a:
Otros
LA LEY 413
DATOS REGISTRALES
LIBRO
FOLIO
SECCIN
TOMO
FINCA N.
INSCRIPCIN
TIPO DE DATO
REGISTRO
Oficina Entresuelo A
14
13
2
33
25.001
1
N. 1 de Barcelona
Plaza Aparcamiento 01
14
15
2
33
25.000 - 01
1
N. 1 de Barcelona
OBSERVACIONES: Fotocopia del Auto de adjudicacin judicial. Legible con dificultad al estar
borrosas las letras, aunque suficiente para valorar. Coincide direccin registral
con direccin fsica, pero en el portal el entresuelo est denominada como piso
1.. La plaza de aparcamiento es una parte de la finca registral 25.000 no
constituyendo un proindiviso.
indicar:
Plano catastral
Plano de situacin
Proyecto visado
Licencia de obras
ltima certificacin
Otros documentos
to de valoracin como son:
4.1. Tipo de ncleo: se indicarn las caractersticas bsicas del municipio y, en su caso, de la
414 LA LEY
Capital autonmica
Capital de estado
Cabecera comarcal
Ncleo turstico
Ciudad dormitorio
Ejemplo tipo de ncleo: ncleo satlite dependiente de Valencia capital
4.2. Ocupacin laboral: se identificar el tipo dominante de la ocupacin laboral de la que depen-
Mltiple
Basada en la pesca
Basada en la minera
Servicios
Cultural
Ejemplo actividad dominante: mltiple, con predominio de los sectores residencial, administrati-
vo, comercial y de servicios.
4.3. Nivel de renta: se estimar el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde est
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
LA LEY 415
Ejemplo nivel de renta: el nivel de renta de los habitantes es alto; siendo la c/ Marqus del Turia
la mejor zona de oficinas, ya que el ncleo donde est ubicado el centro administrativo, bancario y
de servicio de la ciudad.
4.4. Nmero de habitantes: se indicar la poblacin de derecho segn el ltimo censo disponi-
tes posibilidades:
Ejemplo poblacin de derecho: 32.125 habitantes de derecho segn el censo del 2001
4.5. Evolucin de la poblacin: se indicar si la poblacin de derecho tiene tendencia al creci-
Ejemplo tendencia de la poblacin: la tendencia de variacin de la poblacin en los ltimos aos
es creciente, debido al impulso que ha tenido por la nueva implantacin de la universidad en esta
poblacin.
4.6. Delimitacin del entorno: se delimitar el entorno del inmueble indicando sus rasgos bsi-
Urbano cntrico
Urbano perifrico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanizacin aislada
Polgono industrial
Ejemplo delimitacin del entorno: urbano cntrico. Barrio: ncleo histrico.
4.7. Rasgos urbanos: se indicarn los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
De carcter:
Residencial
Comercial
Negocios
416 LA LEY
Servicios
Industrial
Rural
Turstico
Vacacional
Deportivo
Ordenacin:
Manzana cerrada
Desarrollo edificatorio del entorno: se indicar que est terminado o por terminar y la evolucin
Terminado
Por terminar
Evolucin: rpida, media, lenta, paralizada
Consolidacin: se indicar el grado (%) existente de la edificacin consolidada en relacin a la
Completa
Superior al 75%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigedad: se indicar la antigedad caracterstica del entorno, con las siguientes posibilida-
des:
Mltiple
LA LEY 417
Renovacin: se indicar el grado de renovacin experimentado recientemente, con las siguien-
tes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Ejemplo rasgos urbanos: casco antiguo de trama irregular, ordenado en manzana cerrada con edifi-
cios plurifamiliares entre medianeras. El carcter del entorno es eminentemente residencial y comercial.
La antigedad de las edificaciones es mltiple con edificios de ms de 100 aos y otros ms recientes
que tienen entre 10 y 30 aos. La renovacin de las edificaciones iniciales es media, con substituciones
puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno est terminado. El grado de consolidacin es total.
4.8. Descripcin de las infraestructuras: se indicarn las infraestructuras exteriores existentes,
Ejemplo infraestructura: la va pblica dispone de aceras con pavimento de granito y bordillo de
granito y calzada de aglomerado asfltico. Est terminada al 100% y su calidad es alta.
4.9. Equipamientos: se indicarn los equipamientos existentes dentro del entorno prximo, con
Comercial
Religioso
Deportivo
418 LA LEY
Vas pblicas:
Terminadas
Sin aceras
Sin asfaltar
No existen
Alumbrado pblico:
Con alumbrado P.
Sin alumbrado P.
Alcantarillado:
Con alcantarillado
Sin alcantarillado
Fosas spticas
Con abastecimiento
Sin abastecimiento
Pozos
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Muy buena
Buena
Normal
Mala
Muy mala
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Ejemplo equipamiento: comercial y ldico abundantes, existiendo numerosos restaurantes en la
zona que dan atencin a las personas que trabajan en las oficinas; el resto de equipamientos es
escaso.
4.10. Existencia de entidades financieras: se indicar la existencia de entidades en el entorno
urbano prximo ( 500 m), con las siguientes posibilidades:
Centro de negocios principal de la ciudad
Centro de negocios secundario de la ciudad
Abundantes
Suficientes
Suficientes a nivel de barrio
Escasas
No existen
Existencia de entidades financieras: existe un nmero de establecimientos financieros muy ele-
vado en el entorno. Se ubican algunas de las sedes de las principales entidades financieras de la
poblacin y tambin existen oficinas de barrio de atencin a los clientes.
4.11. Cercana a Centro de la Administracin Pblica (CAP): se indicar la cercana o no del los
centros de la administracin pblica, con las siguientes posibilidades:
Si, mltiples: Hacienda, Banco de Espaa, Ayuntamiento, etc.
En medio de los CAP
Muy prximo a los CAP
Prximos a los CAP
Lindante con los CAP
Lejos de los CAP
Muy lejos de los CAP
LA LEY 419
Ejemplo de Centros de Administracin Pblica: existe un nmero de Centros de la Administra-
cin Pblica elevado en el entorno. En las inmediaciones se emplaza las sede del Banco de Espa-
a, la Delegacin de Hacienda, y el Ayuntamiento.
4.12 Existencia de parkings pblicos: se indicar la existencia de aparcamientos pblicos en el
entorno urbano prximo ( 500 m).
Abundantes parkings pblicos
Suficientes parkings pblicos
Escasos parkings pblicos
No existen
Ejemplo aparcamientos pblicos: existe un nmero de aparcamientos pblicos muy bajo en el
entorno. Tan slo existe uno con capacidad insuficiente para absorber la demanda.
4.13. Existencia de servicios de restauracin: se indicar la existencia de servicios de restaura-
cin en el entorno urbano prximo ( 500 m), con las siguientes posibilidades:
Muy abundantes
Abundantes
Suficientes
Escasos
Muy escasos
No existen
4.14. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarn las vas de comunicacin con otras pobla-
bilidades:
Autopistas de peaje
Aeropuerto
Estacin de RENFE
Puerto
Difcil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
Ejemplo comunicaciones y aparcamientos: comunicaciones interurbanas muy buenas (aero-
puerto internacional, autopistas, autovas, red nacional de carretera, RENFE).
420 LA LEY
Comunicaciones Urbanas: se indicarn cualitativamente las comunicaciones urbanas, as como la
proximidad y/o facilidad de uso de los transportes pblicos existentes, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo accesibilidad: muy buena, trficos vehiculares intensos en xxx y aparcamiento difcil en
superficie, privado b/r suficientes y pblicos no existen.
Se indicarn otras caractersticas que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado
anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes caractersticas:
4.15.1. Tipificacin comercial
Calidad de barrio. En capitales autonmicas, de provincia y ciudades importantes, normalmen-
te, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, segn el nivel socioeconmico que predomi-
na en ellas.
Para el uso terciario se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
LA LEY 421
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Autobuses urbanos
Metro
Trenes de cercanas
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Accesibilidad:
Excelente
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Trfico vehicular:
Muy intenso
Intenso
Normal
Bajo
Muy bajo
Existen
No existen
Barrio 1 = Excelente Centro de negocios de la ciudad.
Barrio 2 = Buena Aledaos al Centro de Negocios de la ciudad y con cercana a
Organismos Oficiales, Entidades Financieras, etc.
Barrio 3 = Media Zonas de la ciudad en las que no se identifica especialmente el uso de
oficinas y se mezcla con edificios mixtos.
Barrio 4 = Baja Zonas de la ciudad con poca actividad terciara o mezclada con otros
usos como el industrial, pero con buena imagen, accesos y
comunicaciones.
Barrio 5 = Mala Zonas sin actividad terciara o casi nula.
pal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deber delimitar a que tipo de barrio pertenece el
inmueble a valorar.
Calidad de ubicacin. Se divide en tres categoras dentro del barrio donde est ubicado el
4.15.2. Accesibilidad: se tendrn en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante
transporte pblico o mediante vehculo privado, con las siguientes posibilidades:
4.15.3. Identificabilidad: se tendr en cuenta el fcil reconocimiento visual de la oficina tanto
desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. Tambin se tendr en cuenta si
la oficina se ubica en viales que pueden constituir fachadas de la ciudad a nivel supramunicipal
o internacional, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Ejemplo tipificacin comercial, accesibilidad e identificabilidad: la oficina se ubica en uno de los
antiguos ejes principales y nudos comerciales y terciarios de la ciudad que ha cedido protagonis-
mo en la ltima dcada a favor de las reas de nueva centralidad. La accesibilidad es regular, debi-
422 LA LEY
Calidad de Ubicacin Criterio
Categora 1 = Excelente
Muy identificable y gran singularidad y reconocido en el mercado
por su ubicacin. Excepcionales comunicaciones.
Categora 2 = Media Comunicaciones neutras, poco reconocido y sin singularidad
especial.
Categora 3 = Baja Malas comunicaciones y sin reconocimiento en la ciudad.
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Autobuses urbanos
Metro
Trenes de cercanas
do a lo denso de la trama urbana, a la intensidad del trfico y a la escasez de transporte pblico.
La reducida dimensin del ncleo terciario central de la poblacin facilita los desplazamientos pea-
tonales. La identificabilidad es buena debido a la ubicacin de la oficina en un edificio de configu-
racin arquitectnica singular y representativa, a pesar de tener un uso mixto.
4.15.4. Densidad de la poblacin: se indicar el nivel de la densidad de poblacin en el entorno
prximo as como la homogeneidad en su distribucin en relacin a la situacin de la oficina, con
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Ejemplo densidad de la poblacin: la densidad de la poblacin es media y heterognea.
En muchos casos no se dispondr de informacin sobre el solar en el que se ubica la oficina.
Si se dispone del mismo es conveniente describir su superficie, caractersticas fsicas, etc.
6.1. Descripcin del edificio: se indicarn los datos correspondientes al inmueble en el que se
ubica la oficina como son:
Tipificacin
Descripcin
Servicios comunes
6.1.1. Tipificacin: se indicar la tipologa de la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Edificio de uso exclusivo de oficinas
6.1.2. Descripcin: se indicar el nmero de plantas sobre y bajo rasante, as como sus usos,
superficies y distribucin (siempre y cuando se disponga de dicha informacin), con las siguientes
posibilidades:
LA LEY 423
Entreplanta de oficinas
Plantas pisos: x oficinas/planta
Plantas pisos: residencial y oficinas
Servicios comunes: se indicarn los servicios generales y equipamientos complementarios que
disponga la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Portal sencillo
Portal estndar
Portal lujoso
Jardines, Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo descripcin del edificio: edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas
stano se destinan a aparcamiento de vehculos. La planta baja se destina a locales comerciales.
Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a ofi-
cinas. El resto de las plantas tienen uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Hay tres
ncleos de comunicaciones verticales con dos ascensores en cada uno de ellos.
6.2. Descripcin y superficie de la oficina: se indicarn los datos correspondientes a la oficina
objeto de valoracin, como son:
Descripcin
Condiciones de uso actual
Antigedad
6.2.1. Descripcin: se describir la oficina en lo que se refiere a su tipologa y/o distribucin, con
Ejemplo: oficina formada por recepcin, cuatro reas de trabajo, sala de juntas, dos despachos,
despacho de direccin y cuatro aseos.
424 LA LEY
Planta baja
Entreplanta
Planta semistano
Planta stano
Oficina n. ___ en la galera ____
Oficina n. ___ en el centro comercial____
Forma geomtrica de la oficina:
Regular
Irregular
Cuadrado
Rectangular
En forma de L
En forma de U
Acceso:
Desde otro oficina comercial
6.2.2. Condiciones de uso actual: se indicar el uso actual de la oficina objeto de valoracin y
su estado de conservacin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Condiciones de uso actual: corredura de seguros.
6.2.3. Antigedad: se indicar la antigedad real o estimada del edificio donde est ubicado el
oficina objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
En construccin.
Terminado:
6.2.4. Superficies de la oficina
Se indicarn las diferentes superficies correspondientes a la oficina objeto de valoracin, como son:
Superficie til
Superficie construida
Superficie construida + pp. zonas comunes (normalmente)
Superficie real
Superficie til:
Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramien-
tos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie
del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta.
cin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie de suelo cuya altura
LA LEY 425
Uso Actual:
Vaco, antes __________
Instalado para:
Acabados:
En bruto
Instalado
Si, tiene salida de A/C
No, tiene salida de A/C
Estado de conservacin de la
oficina:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
La cerrada
El 50% de terrazas
Normalmente las oficinas disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o
computable es la superficie construida con partes comunes; sta ser la adoptada para el clculo
de los valores tcnicos.
En el clculo de los diferentes valores se utilizar la superficie til y/o la construida de la oficina
y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
a) Si la superficie Comprobada < superficie registral superficie comprobada
Si la superficie Comprobada > superficie registral superficie registral
probada).
(siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando
c) Si no existe superficie registral superficie comprobada por el tasador (const. o til)
nstica aplicable.
f) Si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const.
No se especifica a que tipo de superficie corresponde la citada en documentacin registral.
426 LA LEY
Ejemplo:
Superficie til.: 238,00 m
Superficie construida + pp. zonas comunes: 320,35 m
Superficie oficina segn escrituras: 320,35 m
Observaciones generales: la oficina tiene una importante repercusin de zonas comunes debi-
do a la existencia de un doble ncleo vertical de comunicaciones, uno para las viviendas y otro para
las oficinas.
6.2.5. Caractersticas constructivas del edificio y de la oficina
6.2.5.1. Elementos fundamentales de la edificacin: se describirn las caractersticas de los ele-
mentos fundamentales de la edificacin: estructurales, constructivos y acabados, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo caractersticas constructivas:
Cimentacin: desconocida
Estructura: prticos de hormign armados
Fachada: prefabricados de hormign y muro cortina de acero inoxidable
Cubierta: Plana no transitable
6.2.5.2. Elementos fundamentales de la oficina
Terminaciones: se indicarn los acabados correspondientes a las estancias de la oficina objeto
de valoracin, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 427
Estructura:
Hormign armado
Metlica
Muros de carga
Desconocida
De madera
Fachada:
Ladrillo caravista
Bloques hormign
Mortero monocapa
Hormign visto
Muro cortina
Chapado piedra natural o artificial
Cubiertas:
Plana transitable
Teja cermica
Teja hormign
Pizarra
Fibrocemento
Chapa metlica
Fibrocemento
Pavimentos Paramentos Techos Carpintera exterior Carpintera
interior
- Terrazo
- Cermico
- Gres
- Parquet
- Entarimado
- Mrmol
- Moqueta
- Corcho
- Granito
- Linleo
- Hidrulico
- Piedra natural
- Piedra artificial
- En bruto
- Solera de
hormign
- Yeso pintado
- Enfoscado pintado
- Cermica
- Gres
- Mrmol
- Madera
- Papel pintado
- Pavs
- Corcho
- Enteladas
- Piedra natural
- Piedra artificial
- Cartn yeso
- Ladrillo visto
- En bruto
- Mamparas mviles
- Yeso pintado
- Enfoscado pintado
- Escayola
- Falso techo modular
- Madera
- Falso techo metlico
- Falso techo
registrable
- En bruto
- Aluminio plata
- Aluminio anodizado
- Aluminio lacado
- Madera pintada
- Hierro pintado
- Plstico PVC
- Muro cortina
Acristalamiento:
- Sencillo
- Climalit
- Seguridad
Persianas:
- Plstico
- Aluminio
- Madera
- No tiene
- Madera
barnizada
- Madera pintada
- Madera Sapelly
- Madera pino
- Madera roble
- Madera maciza
moldurada
- No existe
Pavimentos: terrazo
Paramentos: pintura plstica gruesa en oficina y azulejos 15x15 en aseos
Techos: enlucidos
Carpintera interior: madera pintada
Carpintera exterior: aluminio anodizado con el mismo color de fachada.
Acabados z. comunes. Lujosos. Mrmol en suelo y pintura arpillera.
Instalaciones: se introducirn las caractersticas de las instalaciones de la oficina y/o del inmue-
ble objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo de instalaciones:
Telfonos: dispone de centralita con doce lneas de telfono
Portero automtico: si tiene
Gas natural: no tiene
Agua caliente: si tiene, termo acumulador elctrico
Calefaccin: sistema de aire acondicionado mediante fan-coils en despacho y torre de refri-
geracin en cubierta
Ascensores: dos ascensores con capacidad para 8 personas, con apertura de puertas auto-
mtica
Aire acondicionado: sistema de aire acondicionado mediante fan-coils en despacho y torre de
refrigeracin en cubierta
428 LA LEY
Ascensores
Si tiene 1 ud.
No tiene
2 uds. Por escalera
Puertas automticas
Gas ciudad/natural:
Si tiene
No tiene
Calidad alta
Calidad media
Calidad baja
Telfono:
Si tiene
No tiene
Portero automtico:
Si tiene
No tiene
Vdeo portero
Aire acondicionado:
Si tiene
No tiene
Preinstalacin
Bomba de calor
Fan-coils
Agua caliente:
No tiene
Individual
x Gas butano
x Gas ciudad
Comunitaria
Calefaccin
No tiene
Individual
Comunitaria
Radiadores
Ejemplo:
Fontanera: estndar. Sanitarios Roca blancos, grifera monomando
Seguridad: alarma con detectores volumtricos
Antena TV y radio: s, en zonas de reuniones.
Otros: grado de electrificacin alto. Red informtica con ocho puntos.
Se considerarn nicamente los acabados y elementos fijos de la oficina susceptibles de apro-
vechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducir su coste de contrata
con la depreciacin correspondiente al tipo de acabado o instalacin que sea recuperable. Debe
considerarse que segn la ciudad en la que est ubicada, estos acabados e instalaciones pueden
estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparacin.
En el mercado hipotecario:
En el mercado hipotecario, considerando la hiptesis de posible ejecucin hipotecaria y venta
de la oficina en pblica subasta, no se incorporar al coste de la oficina el coste de los aca-
bados e instalaciones existentes que no tengan carcter polivalente recuperable, es decir
aquellos que por su calidad, estado y polivalencia de uso podran conservarse por un terce-
ro que lo comprase.
En tasaciones que no cumplan con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos
casos:
LA LEY 429
Si tiene
No tiene
Fontanera:
Cobre
Hierro
PVC
Polipropileno
Seguridad:
Puerta blindada
Instalacin alarma
Rejas
Grifera:
Monobloc
Monomando
Antena parablica
Hilo musical
Red informtica
Electricidad:
Grado de electrificacin bajo, 1.100 2.200 W
Grado de electrificacin medio, 3.300 4.400 W
Grado de electrificacin alto, 6.600 8.800 W
Acabados:
Pavimentos y revestimientos
Falso techo acstico
Instalaciones:
Acometida elctrica
Acometida de agua y
saneamiento
Instalacin aire acondicionado
a) Aplicacin de la oficina para un uso alternativo al actual: Se valorarn aquellos que
por su funcionalidad y estado de conservacin presenten una polivalencia de usos:
b) Aplicacin de la oficina para el mismo uso:
Si la oficina est instalada en una zona terciaria de calidad, por prestigio e ima-
gen de la finca se cambiaran los acabados e instalaciones por lo que estaramos
en el caso a).
Si la oficina est en una zona urbana de renta baja: podran incorporarse aque-
llos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservacin y fun-
cionalidad, el tasador estimase que podran mantenerse en la misma.
6.2.7. Situacin actual y estado de conservacin del edificio y de la oficina
Se indicar el estado de conservacin de la oficina y del edificio en el que se ubica. Tambin se
indicar, si es preciso, si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado.
Ejemplo: la oficina se encuentra instalada, desocupada y permite un uso polivalente. El estado
de conservacin es regular ya que lleva dos aos desocupada.
Antigedad
Se indicar la antigedad aproximada del edificio, y si ste tiene ms de 100 aos si la oficina
est en un edificio plurifuncional o 75 aos si est en un edificio exclusivo de oficinas. Tambin se
indicar si la entidad est pendiente de primera ocupacin, el ao de rehabilitacin y coeficiente de
Se explicarn las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciacin por
antigedad en relacin al que correspondera en funcin de la esperanza de vida til del edificio.
tos que se mantengan, mas el presupuesto unitario de rehabilitacin.
Se indicarn los parmetros urbansticos correspondientes a la oficina objeto de valoracin,
como son:
Usos permitidos por la normativa urbanstica y por lo estatutos de la comunidad.
430 LA LEY
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Conservacin de la oficina:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Reformas:
Total
Parcial
Puntual
Ejemplo situacin urbanstica: el edificio que tiene un volumen disconforme con el planeamien-
to, fue construido de acuerdo con la anterior normativa urbanstica. No presenta ningn tipo de
afectacin ni se encuentra fuera de ordenacin sustantivo.
Se indicarn los parmetros jurdicos correspondientes a la oficina que se tasa, como son:
El estado de ocupacin de la oficina: Ocupado por: Propietario, Sin ocupante, Arrendada,
Otros, Arrendada al solicitante de la tasacin
En caso de estar arrendado la oficina se seguirn las especificaciones del apartado 4.2.8.
LA LEY 431
Usos permitidos:
Comercial
Oficinas
Alojamiento temporal
Industria a nivel ...
Dotacional
Equipamientos
Observaciones:
* Se hizo de acuerdo a la anterior
normativa
* No se hizo de acuerdo a la anterior
normativa
PGOU
NNSS y/o CC
DSU
* Proyecto visado
* Licencia de obras
* Cdula urbanstica
* Estatutos de la comunidad de
propietarios
1 (Si tiene)
2 (No tiene)
9. Anlisis de mercado: Oferta, demanda y expectativas
9.1. Oferta:
Ejemplo oferta: la principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado
primario.
9.2. Demanda
Ejemplo demanda: el volumen de oferta de oficinas en venta y en alquiler es similar. Oficinas de
calidad media de 40 a 80 m construidos.
9.3. Expectativas
Ejemplo expectativas: existe mayor oferta que demanda. Se estima una revalorizacin inferior al
IPC. El perodo de comercializacin se estima entre 9 y 12 meses.
Se utilizarn oficinas testigo lo ms semejantes posible a la que se tasa. Como mnimo hay que
disponer de 6 muestras de oficinas. La informacin de mercado que se utilice debe ser real y con-
trastada.
432 LA LEY
Alta
Media
Baja
Tipo de la oferta:
Oficinas de sup. < 100 m
Oficinas de sup. entre 100 m y 250 m
Oficinas de sup. > 500 m
Alta
Media
Baja
Tipo de la demanda:
Oficinas de sup. < 100 m
Oficinas de sup. > 500 m
Alto
Medio
Bajo
Inferior al IPC
Similar al IPC
Superior al IPC
Las oficinas testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del inmueble que se tasa, en su caso, a otro entorno con caractersticas urbanas,
terciarias y socioeconmicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, slo exista oferta de oficinas en renta se
Los precios unitarios de oferta de las oficinas testigo se homogeneizarn aplicando coeficientes
de ponderacin para asimilar las ofertas testigo a la oficina que se tasa, de acuerdo con los crite-
rios que se exponen a continuacin, teniendo en cuenta que stos son medios y que es necesario
el estudio y anlisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del
tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario se reducir hasta un 10% sobre el precio
de venta como mximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado
real y el aparente en operaciones de contado (comisin del API, negociaciones a la baja,
etc.).
Entorno:
Cuando las caractersticas del entorno de la oficina que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizar en funcin de su adecuacin al uso, con un diferencial de hasta
un 10% sobre ventas (+/ 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podra homogenei-
zar hasta un +/ 20% sobre ventas.
Ubicacin:
Se determinar como diferencia de la repercusin del suelo en /m entre la oferta y la ofici-
na que se tasa, obteniendo por el mtodo del valor residual de la informacin de mercado
primario (+/ 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseo:
entre los testigos y el inmueble que se tasa. Tendr especial incidencia en las oficinas de
superficie reducida y gran superficie.
Antigedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigo y el
inmueble objeto de valoracin
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin del
inmueble, as como de las reformas realizadas en la oficina.
LA LEY 433
Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalacin entre las ofertas tes-
tigos y la oficina tasada.
Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y la oficina que se tasa se evalan por
Segn se vaya indicando si los testigos son peores, mejores, etc., que la oficina objeto de la
tasacin al precio de oferta se le irn aadiendo o restando sus correspondientes transformaciones
numricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
peso al ms parecido a la oficina que se tasa. Se ponderarn todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRB / VRN / VM / VMA
Para tasar una oficina deber calcularse el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble
se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin y neto VRN si est terminado), y el valor
por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
haya podido experimentar la oficina durante sus aos de existencia.
ble arrendado o destinado al arrendamiento por otro nuevo de sus mismas caractersticas y utili-
dad, pero en el que se utilice tecnologa y materiales de construccin actuales. Este valor debe cal-
cularse siempre.
Si la oficina se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin, deber calcularse el VRB
tasacin)
Si la oficina est terminada slo se calcular el VRB para dicha hiptesis.
434 LA LEY
Valor unitario (/m suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del
solar y la superficie del mismo.
reales de mercado de terrenos con la misma clasificacin y calificacin urbanstica. Estos
precios de oferta se homogeneizarn con relacin al que se tasa, ponderando de acuerdo
con el mercado, factores diferenciales como la ubicacin, orientacin, edificabilidad, vistas,
infraestructuras exteriores, relieve, etc.
Valor de repercusin (/m construido): se define como el cociente entre el valor de merca-
do del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, segn
se trate de edificios terminados o en construccin.
de la oficina.
Se aplicarn los costes que correspondan a los diferentes anexos de la oficina. La normati-
va obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
Nunca se incluirn en los gastos ni los financieros, ni los de comercializacin, ni el beneficio
del promotor.
LA LEY 435
Depreciacin fsica
del inmueble.
La vida til de la oficina ser la estimada por el tasador y como mximo de 75 aos.
formar la oficina actual en una nueva de similares caractersticas.
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para que la oficina pueda utilizarse
como tal.
436 LA LEY
total til Vida
Antigedad
F VRB Fsica n Depreciaci
_ _
* ) ( _ =
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin de la oficina
coincidir con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
La adecuacin de la oficina al mercado inmobiliario por su:
Situacin
Tamao
Distribucin
Situacin actual de la oferta de locales, tanto en el mercado primario como en el mercado
secundario.
venta.
Los condicionantes de comercializacin de la oficina en el mercado inmobiliario como son:
Plazos temporales estimados para la venta de la oficina
LA LEY 437
Ejemplo: la oficina es apropiada para su uso funcional. Su superficie es excesiva para la actual
demanda del mercado. Existe bastante oferta de oficinas en venta y alquiler. La demanda es media
en concordancia con la actividad econmica de la ciudad. Problemtica comercializacin. El mer-
cado est ralentizado para este tipo de inmuebles. La superficie construida (incluida la parte pro-
porcional de zonas comunes) se ha obtenido sobre plano aportado por la propiedad con medidas
puntuales en la visita al inmueble.
12.1. Casustica en la valoracin de oficinas
y problemtica con que se puede encontrar en la tasacin de oficinas.
Cuando existiese algn problema o faltara algn documento, el tasador deber condicionar el
438 LA LEY
OFICINAS TERMINADAS
EXACTA
La oficina sita en (Direccin) ... cuyos datos registrales se
desconocen, tiene un Valor de Tasacin de ... euros.
2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIN
IMPRECISA
La oficina cuya delimitacin e identificacin se indica en el Informe
de Tasacin, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un
Valor de Tasacin de ... euros.
3 OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS
FINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA
UNIDAD FUNCIONAL
* Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de
funcionamiento autnomo e independiente podr valorarse
independientemente sin incorporar el coste de acabados
polivalentes recuperables en caso de que existieran.
* Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de
funcionamiento autnomo e independiente, la oficina se valorar
como una unidad y el valor total de la oficina se asignar al
conjunto de las fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo.
4 OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS
UNIDADES FUNCIONALES Y UNA SOLA
FINCA REGISTRAL
* Cuando se quieran tasar todas las oficinas que constituyen la
finca registral. Se valorar el conjunto de oficinas en bruto, sin
incorporar los acabados recuperables en el caso de que existan.
* Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de
una finca registral: Se valorar en bruto sin acabados polivalentes
recuperables, sealando que es parte de la finca matriz de la que
deber segregarse
5 SI EST ALQUILADA U OCUPADA POR
PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO
Y NO SE DISPONE DE CONTRATO
El Valor de Tasacin queda condicionado a que se encuentre libre
de arrendamientos y/o ocupantes.
6 EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTADOS
DE QUE ESTUVIERA ALQUILADO Y/O
OCUPADO
inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes.
7 NO SE FACILITA EL RECIBO ACTUAL DE
ALQUILER
Se calcular el Valor en renta actualizando la renta anual segn
contrato. Se advertir en el informe de esta circunstancia.
8 DIRECCIONES IMPRECISAS Se indicar que el Valor de Tasacin corresponde a ... cuya
delimitacin (identificacin) se acompaa en el informe de
tasacin.
LA LEY 439
OFICINAS TERMINADAS
9 NO COINCIDENCIA ENTRE LA
DIRECCIN FSICA DEL
INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN
ESCRITURAS
Cuando se produzca una diferencia en la numeracin o nombre
de la calle entre los datos que obras en las escrituras y la realidad
se deber certificar la direccin fsica comprobada por el tasador.
Advirtiendo de esta circunstancia en el informe o condicionando el
Valor de Tasacin dependiendo de la gravedad de la no
coincidencia
10 NO SE PUEDE ACCEDER A LA
FINCA
* El tasador est obligado, en algunas finalidades, a acceder a la
finca para poder realizar la tasacin.
* En el supuesto que por cualquier motivo no se pueda acceder
al interior de la finca, el tasador deber informar al solicitante y/o
entidad financiera que el Valor de Mercado quedar condicionado
y que confirme si se hace la Tasacin en esas condiciones. En
caso afirmativo adoptar como superficie para la tasacin la que
figure en escrituras y se condicionar el certificado a que:
1. La superficie real coincida con la que se considera en el
informe de valoracin.
2. Las calidades constructivas correspondan a las calidades
medias del entorno en el que se ubica la oficina.
3. El estado de conservacin de la oficina sea semejante al del
edificio en que se localiza la oficina.
11 OFICINA CON ANTIGEDAD
LICENCIA
En el caso de que la superficie construida sea inferior a la
amparada por la licencia se valorar la superficie real
existente. Se har constar esta anomala en frases libres del
certificado.
En el caso que la superficie construida sea superior a la
amparada por la licencia, y en l supuesto que dicho exceso
fuese legalizable, el Valor de Tasacin ser el
correspondiente a la superficie contemplada en la licencia
(valor consolidado) condicionando el valor del exceso de
superficie a la acreditacin de su legalizacin.
12 OFICINA CON ANTIGEDAD
CUMPLE CON EL
En este supuesto la Administracin puede obligar al propietario
del inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situacin que
puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor
asignado al bien tasado.
Cuando la infraccin sea leve el Valor de Tasacin ser el
correspondiente a la superficie legal, descontando los costes
de adecuacin necesarios (demolicin de la parte no
legalizable y adecuacin del resto, etc.).
Cuando la infraccin sea grave, el Valor de Tasacin ser el
correspondiente al terreno descontados los costes de
demolicin.
OFICINAS EN CONSTRUCCIN
13 PROBLEMAS N. 1 A 12 DE LA
OFICINA TERMINADA
Operar de la misma forma que en las oficinas terminadas.
PLANOS DEL PROYECTO
Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura
oficina, se condicionar el Valor de Tasacin a que la superficie
valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la
obtencin de la licencia de obras.
15 EL CLIENTE FACILITA UNOS
PLANOS DEL PROYECTO SIN EL
VISADO COLEGIAL
Se condicionar el Valor de Tasacin a que los planos utilizados
para la tasacin (que se adjuntan en el informe de Tasacin) sean
los que sirven (o han servido) para la obtencin de la licencia de
obras y para la construccin de la oficina que se ha tasado.
16 SI NO SE FACILITA LICENCIA DE
OBRAS
El Valor de Tasacin queda condicionado a que la licencia de
obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasacin) autorice
la construccin que se ha valorado.
17 SIN MEMORIA DE CALIDADES El Valor de Tasacin queda condicionado a que las calidades de
la construccin sean las estimadas en el informe equivalente a las
de tipo de oficinas existentes en el entorno.
4.2.4. Valoracin de nave industrial
4.2.4.1. Aplicacin
Dentro del uso de nave industrial se pueden valorar todas aquellas naves destinadas al desa-
rrollo de una actividad industrial que sea polivalente, con las siguientes posibilidades:
Nave industrial uniplanta entre medianeras
Nave industrial en planta baja y altillo entre medianeras
Nave industrial con oficinas entre medianeras
Nave industrial uniplanta aislada
Nave industrial en planta baja y altillo aislada
Nave industrial con oficinas aislada
Edificacin industrial multiplanta entre medianeras
Edificacin industrial multiplanta aislada
Asimismo la nave industrial a tasar puede disponer de anexos, ya estn vinculados registralmen-
te o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes,
centros de transformacin, patios, jardines.
Adems la nave puede estar ocupada por un arrendatario, en rgimen de alquiler. En este caso
do 1.11, se describen a continuacin, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de
nave industrial.
2. Identificacin del inmueble y la nave industrial
4.1. Tipo de ncleo
4.3. Nivel de renta
4.7. Rasgos urbanos
440 LA LEY
4.9. Equipamientos
4.11 Otras caractersticas
4.11.1. Tipificacin industrial
4.11.2. Accesibilidad
4.11.3. Identificabilidad
4.11.4. Densidad de la poblacin
4.11.6. Densidad de ocupacin de las naves
4.11.7. Cercana medios de comunicacin
4.11.8. Cercana de terminal de FFCC
4.11.9. Existencia de aparcamientos pblicos
4.11.10. Existencia de servicios de restauracin
4.11.11. Nivel de las comunicaciones
5.1. Superficies del terreno
5.2. Infraestructuras existentes
6.1. Tipificacin
6.2. Calidad del edificio
6.3. Descripcin y uso actual
6.4. Antigedad
6.5. Superficies de la nave industrial
6.6. Caractersticas constructivas del edificio industrial
6.6.1. Elementos fundamentales de la edificacin
6.7. Situacin actual y estado de conservacin de la edificacin industrial
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRB / VRN/ VM / VMA
LA LEY 441
10.1.3. Valor de mercado por comparacin (VM).
10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA).
12.1. Casustica en la valoracin de naves industriales
13. Observaciones
Expropiaciones
Gestin urbanstica
Fiscalidad
2. Identificacin del inmueble y la nave industrial
Para identificar la nave industrial ser necesario cumplimentar los datos del inmueble referen-
tes a:
442 LA LEY
Provincia
Municipio
Cdigo postal
Nmero de polica
Bloque
Escalera
Planta
Registro de la propiedad: se indicarn los datos registrales, como son: n. del registro de
la propiedad, tomo, libro, folio, seccin, finca registral e inscripcin
En el caso de que la finalidad sea reservas tcnicas compaas de seguros, se indicarn adems:
Titular registral
Nota simple, o
Auto de adjudicacin
Nota extensa registral o
Edicto judicial
indicar si la nave se encuentra terminada, en proyecto, en construccin o en rehabilitacin.
LA LEY 443
Otros
indicar:
Si algn lindero esta referido a nombre de propietarios
Si algn lindero esta referido a la finca matriz
Si algn lindero esta referido a ambas cosas
Documentacin: Se indicar la documentacin empleada para realizar la tasacin:
Plano catastral
Plano de situacin
Proyecto visado
Licencia de obras
Ultima certificacin
Otros documentos
444 LA LEY
Capital autonmica
Capital de estado
Cabecera comarcal
Ncleo turstico
Ciudad dormitorio
Ejemplo tipo de ncleo: ciudad importante a nivel regional
Mltiple
Basada en la pesca
Basada en la minera
Servicios
Cultural
Ejemplo actividad dominante: mltiple, con predominio de los sectores comercial, industrial y de
servicios.
Muy alto
LA LEY 445
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
Ejemplo: nivel de renta medio, al tratarse de una zona industrial deprimida, con viviendas de los
trabajadores en el extrarradio de la zona industrial.
tes posibilidades:
Ejemplo: la poblacin de derecho es de 115.230 habitantes segn el censo del 2001, aunque va
bajando ya que la industria de esta zona est en franco declive, debido a que la fabricacin se ha
ido a los pases del Este.
Ejemplo tendencia de la poblacin: la tendencia de variacin de la poblacin en los ltimos aos
es decreciente.
Urbano cntrico
Urbano perifrico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanizacin aislada
Polgono industrial
Ejemplo delimitacin del entorno: Polgono industrial Las Salinetas.
446 LA LEY
De carcter:
Residencial
Comercial
Negocios
Servicios
Industrial
Rural
Turstico
Vacacional
Deportivo
Ordenacin:
Manzana cerrada
Caracterizacin: dentro del uso industrial se indicar el tipo de nave, la ordenacin y parcelacin
del entorno industrial donde est ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo caracterizacin: naves uniplanta, entre medianeras en manzana completa.
Terminado
Por terminar
Evolucin: rpida, media, lenta, paralizada.
LA LEY 447
Tipo:
Uniplanta
Multiplanta
Ordenacin:
Edif. entre medianeras
Edificacin aislada
Parcelacin:
En parcelas aisladas
En manzana completa
En entorno rural y/o agrcola
Completa
Superior al 75%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Ejemplo grado de consolidacin industrial: entre el 50% y el 75%
Antigedad: se indicar la antigedad caracterstica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Mltiple
tes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Ejemplo rasgos urbanos: Polgono industrial, en vas de consolidacin total, ordenado segn ali-
neacin de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas super-
ficies oscilan entre 400-800 m para las naves entre medianeras y entre 2000-5000 m para las ais-
ladas. El ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polgono y ms rpido en los ltimos aos. El
grado de consolidacin oscila entre el 50% y el 75%.
448 LA LEY
Ejemplo infraestructuras: las infraestructuras son de buena calidad y se encuentran en buen
estado de conservacin ya que la urbanizacin es de muy reciente construccin.
Comercial
Religioso
Deportivo
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Ejemplo equipamiento: escolar, asistencial y religioso prcticamente inexistentes; comercial,
deportivo, ldico y zonas verdes escasos. En restauracin slo existe un bar para los trabajadores
del polgono.
bilidades:
Autopistas de peaje
LA LEY 449
Vas pblicas:
- Terminadas
- Sin aceras
- Sin asfaltar
- No existen
Alumbrado pblico:
- Con alumbrado P.
- Sin alumbrado P.
Alcantarillado:
- Con alcantarillado
- Sin alcantarillado
- Fosas spticas
- Con abastecimiento
- Sin abastecimiento
- Pozos
- Muy alta
- Alta
- Media
- Baja
- Muy baja
- Muy buena
- Buena
- Normal
- Mala
- Muy mala
Aeropuerto
Estacin de RENFE
Puerto
Difcil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
Ejemplo: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas
de peaje, autovas, red nacional de carretera, RENFE).
Comunicaciones urbanas: se indicarn cualitativamente las comunicaciones urbanas, as como
lidades:
Tambin se indicar:
El grado de accesibilidad al entorno prximo al inmueble.
El nivel de trfico y su fluidez.
La posibilidad de aparcamiento en superficie.
La existencia de aparcamientos pblicos prximos.
Ejemplo Comunicaciones urbanas: difcil acceso, mediante lneas de autobuses urbanos.
Ejemplo accesibilidad: muy buena, trfico vehicular intenso en xxx y aparcamiento difcil en
superficie, privado b/r suficientes y pblicos no existen.
anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes caractersticas:
450 LA LEY
- Muy buenas
- Buenas
- Suficientes
- Malas
- Muy malas
- No existen
- Difcil acceso
- Lugar aislado
- Autobuses urbanos
- Autobuses interurbanos
- Metro
- Trenes de cercanas
- Parada de taxis cercana
Aparcamiento
superficie:
- Abundante
- Suficiente
- Escaso
- Muy escaso
- No existe
Accesibilidad:
- Excelente
- Buena
- Normal
- Regular
- Mala
- Muy mala.
Trfico vehicular:
- Muy intenso
- Intenso
- Normal
- Bajo
- Muy bajo
- Existen
- No existen
Calidad de barrio: En capitales autonmicas, de provincia y ciudades importantes, normalmen-
te, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, segn el nivel socioeconmico que predomi-
na en ellas.
Para el uso industrial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
pal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deber delimitar a que tipo de barrio pertenece el
inmueble a valorar.
Calidad de ubicacin: se divide en tres categoras dentro del barrio donde est ubicado el inmue-
4.11.2. Accesibilidad: se tendrn en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante
transporte pblico o mediante vehculo privado, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
4.11.3. Identificabilidad: se tendr en cuenta el fcil reconocimiento visual de la nave tanto desde
el punto de vista de los peatones como de los conductores. Tambin se tendr en cuenta si la nave
se ubica en viales que pueden constituir fachadas del polgono con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
LA LEY 451
Calidad de barrio Criterio: proximidad a grandes medios de comunicacin,
accesibilidad, niveles de infraestructuras, equipamientos.
Tambin se tendr en cuenta la posibilidad de comercial del
emplazamiento de cara a la venta al pblico.
Barrio 1 = Excelente Caractersticas excelentes
Barrio 2 = Buena Caractersticas buenas
Barrio 3 = Media Caractersticas medias.
Barrio 4 = Baja Caractersticas bajas.
Barrio 5 = Mala Caractersticas malas.
Calidad de ubicacin Criterio: accesibilidad, ancho de red viaria, facilidad de giros,
equipamientos.
Categora 1 = Excelente Excepcional.
Categora 2 = Media Neutros.
Categora 3 = Baja Negativas o casi inexistentes.
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Ejemplo tipificacin comercial, accesibilidad e identificabilidad: la accesibilidad es buena ya que
existe conexin con la autova.
Las naves del entorno se dedican en su mayora al almacenamiento y distribucin de marcas
conocidas. Existen algunas naves con actividad de venta al pblico como concesionarios de auto-
mviles y empresas de carpintera, ferretera y bienes de equipo destinados a la construccin y bri-
colaje, por lo que la comercialidad del entorno es alta, lo que se ve potenciado por la gran longitud
de fachada que el polgono tienen en la carretera de acceso que soporta un importante trnsito.
La identificabilidad de la nave es excelente ya que no slo tiene una gran longitud de fachada a
la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polgono.
4.11.4. Densidad de la poblacin: se indicar el nivel de la densidad de poblacin en el entorno
prximo as como la homogeneidad en su distribucin en relacin a la situacin de la nave indus-
trial, con las siguientes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Ejemplo densidad de la poblacin: la poblacin residente en el polgono es inexistente, ya que
se concentra en el ncleo urbano, cuya poblacin se encuentra en una situacin estable.
4.11.5. Tipificacin industrial: se indicar el tipo de industria existente en el entorno donde est
ubicado el inmueble objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo tipo de industria existente: los tipos de industria predominante son la industria ligera de
transformacin y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupacin muy alto.
4.11.6. Densidad de ocupacin de las naves: se indicar la densidad de naves edificadas y el
nivel de ocupacin de las mismas en el entorno, con las siguientes posibilidades:
452 LA LEY
Tipo:
Industria pequea
Industria ligera
Industria media
Industria pesada
Caractersticas de la industria:
Transformacin
Servicios
Textiles
Almacenaje
Qumica
Alimentacin
Manufacturacin
Talleres mecnicos
Ejemplo densidad de ocupacin de las naves: la densidad de las naves edificadas es alta y el
nivel de ocupacin de las naves es muy alta.
4.11.7. Cercana medios de comunicacin: se indicar la cercana y facilidad de conexin a los
medios de comunicacin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo cercana medios de comunicacin: muy prximos y fcil conexin al ser lindante a la
nueva salida de la autova.
4.11.8. Cercana de terminal de FFCC: se indicar la cercana y posibilidad de utilizacin de la
red de ferrocarriles nacionales y/o autonmicos, con las siguientes posibilidades:
S
No
Prxima estacin de carga de mercancas
Lejos
Ejemplo cercana de terminal FFCC: no. La estacin de carga est en el puerto.
4.11.9. Existencia de aparcamientos pblicos: se indicar la existencia de aparcamientos pbli-
cos en el entorno urbano prximo ( 500 m), con las siguientes posibilidades:
Aparcamientos abundantes
Aparcamientos suficientes
Aparcamientos escasos
No existen
Ejemplo existencia de aparcamientos pblicos: no existen aparcamientos pblicos, pero el apar-
camiento en superficie es suficiente.
4.11.10. Existencia de servicios de restauracin: se indicar la existencia de servicios de restau-
racin en el entorno urbano prximo ( 500 m), con las siguientes posibilidades:
Muy abundantes
Abundantes
Suficientes
Escasos
LA LEY 453
Densidad de naves edificadas:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Nivel de ocupacin:
Muy alto
Alto
Medio
Bajo
Muy bajo
Cercana:
Muy prxima
Prxima
Cerca
Lejos
Muy lejos
Facilidad:
Muy fcil
Fcil
Normal
Difcil
Muy difcil
Muy escasos
No existen, al estar muy prximo a zonas residenciales
Ejemplo existencia de servicios de restauracin: no existen al estar muy prximo a zonas resi-
denciales. Nivel de restauracin elevado en el entorno, algo ms alejado, con oferta muy variada.
4.11.11. Nivel de las comunicaciones: se trata de una descripcin complementaria de las comuni-
caciones, a nivel internacional, interregional, intercomarcal y urbana, con las siguientes posibilidades:
5.1. Superficies del terreno
Si se valora el edificio industrial completo, es necesario disponer de las superficies registral, de
proyecto (o medicin) y adoptada del terreno sobre el que se emplaza la edificacin tasada.
En la determinacin de la superficie adoptada se seguirn los mismos criterios de prudencia
explicados ms adelante para las superficies de la edificacin, con la salvedad de que la valoracin
de superficies mayores a las registrales slo se realizar por aportacin de levantamiento topogr-
fico contrastado y siempre que se hayan podido discernir con absoluta certeza los lindes descritos.
En algn caso es posible que no se disponga de informacin sobre el solar en el que se ubica
la nave industrial.
5.2. Infraestructuras existentes
Se analizar el estado de todas y cada una de las infraestructuras existentes, tales como:
Pavimentacin
Alcantarillado
Suministro de energa elctrica
Telfono
Abastecimiento de agua
Alumbrado pblico
Gas ciudad
Jardines
454 LA LEY
Internacionales:
Inexistentes, conexin desde...
Escasas y la frecuencia de los medios
de transporte muy bajo.
Tipo medio y la frecuencia de los
medios de transporte media.
De primer orden y la frecuencia de los
medios de transporte muy alta.
Interregionales:
Escasas y la frecuencia de los medios de
transporte muy bajo.
Tipo medio y la frecuencia de los medios de
transporte media.
De primer orden y la frecuencia de los medios
de transporte muy alta.
Intercomarcales:
Escasas y la frecuencia de los medios
de transporte muy bajo.
Tipo medio y la frecuencia de los
medios de transporte media.
De primer orden y la frecuencia de los
medios de transporte muy alta.
Urbanas:
Red viaria incompleta, con capacidad
insuficiente e interconexin nodal difcil. Los
medios de transporte pblicos son insuficientes.
Red viaria ordenada, con capacidad suficiente e
interconexin nodal fcil. Los medios de transporte
pblicos son modernos y suficientes.
Pavimentacin: se indicar su nivel de terminacin, as como su nivel de adecuacin para cada
tipo de trfico, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo pavimentacin: terminada; suficiente para trfico pesado.
Alcantarillado, suministro de energa elctrica, telfono, abastecimiento de agua, alumbrado, gas
ciudad y jardines: se indicar el nivel de acabados y/o servicios de cada una de las instalaciones
anteriores, con las siguientes posibilidades:
En los casos de terrenos en los que no se haya finalizado el proceso urbanizador, deber indi-
carse el porcentaje de obra realizada y el coste de las obras pendientes.
Ejemplo:
* Alcantarillado:
Interior: Dispone de conexin.
Exterior: Red general municipal.
* Alumbrado pblico:
Interior: Dispone de preinstalacin.
Exterior: Dispone de farolas con bculo galvanizado y lmparas de Na.
* Abastecimiento de agua:
Interior: Dispone de acometida.
Exterior: Red general municipal.
* Suministro elctrico:
Interior: Dispone de conexin a la red y ET de 1000 Kwa (25.000 V a 380 V).
Exterior: Red de suministro de media tensin.
LA LEY 455
Terminada
Sin pavimentacin de viales
Sin aceras
No existen
Con asfalto pero sin aceras
Suficiente para trfico pesado
Insuficiente para trfico pesado
Suficiente para trfico medio
Insuficiente para trfico medio
Suficiente para trfico ligero
Insuficiente para trfico ligero
Alcantarillado:
Red general municipal
Con alcantarillado
Sin alcantarillado
Fosas spticas
Alumbrado pblico:
Si tiene.
No tiene.
Suministro elctrico:
Existe
Con suficiente potencia
Con problemas de potencia
No existe
Gas ciudad:
Si tiene.
No tiene.
Telfono:
Si tiene
No tiene
Jardines:
Abundantes
Suficientes
Escasos
Red general municipal
Con abastecimiento
Sin abastecimiento
Pozos
Terminadas:
S
No
* Gas ciudad:
Interior: No dispone de conexin.
Exterior: En la actualidad obras de construccin de gaseoducto.
* Telfono:
Interior: Dispone de cinco lneas de conexin.
Exterior: Conexin a las lneas de la compaa.
Se indicarn los siguientes datos de la nave objeto de valoracin como son:
Tipologa
Descripcin
Servicios generales
Otros usos
6.1. Tipificacin: se indicar la tipologa de la edificacin, con las siguientes posibilidades:
6.2. Calidad del edificio: se indicar la calidad de la edificacin industrial, en base a las caracte-
rsticas arquitectnicas, que podemos distinguir bsicamente en los siguientes tipos:
1. Lujo-alto standing
Naves difanas y de proporciones adecuadas
Oficinas y vestuarios separados de la nave y sin interferencias
Luz entre pilares > 30 m
Altura de la nave > luz entre pilares
Instalacin electricidad y fuerza: excepcional
Instalacin fontanera y desages: excepcional
Instalacin aire acondicionado y ventilacin: si tiene
2. Estndar:
Naves difanas pero irregulares
456 LA LEY
Tipo:
Nave uniplanta
Nave multiplanta
Ordenacin:
Edif. entre medianeras
Edificacin aislada
Servicios generales:
Comedor
Vestuarios
Aseos
Zonas de descanso
Otros usos:
Transformacin
Servicios
Textiles
Qumica
Alimentacin
Manufacturacin
Taller mecnico
Cualquier tipo de industrial ligera y/o pequea
Cualquier tipo de industria media
Oficinas y vestuarios unidas a la nave y sin interferencias
30 m > luz entre pilares > 15 m
Altura de la nave luz entre pilares
Instalacin electricidad y fuerza: normal
Instalacin fontanera y desages: normal
Instalacin aire acondicionado y ventilacin slo extractores
3. Baja:
Naves no difanas e irregulares
Oficinas y vestuarios unidas a la nave y con interferencias
Luz entre pilares < 15 m
Altura de la nave < luz entre pilares
Instalacin electricidad y fuerza: normal
Instalacin fontanera y desages: normal
Instalacin aire acondicionado y ventilacin: no tiene
Ejemplo descripcin del edificio: nave industrial aislada de una sola planta destinada a taller de
reparacin de automviles con altillo de oficinas ubicada en manzana completa. La parte del solar
no edificada se destina a patios de aparcamiento y acceso de vehculos. Servicios generales:
comedor, vestuarios y aseos.
6.3. Descripcin y uso actual: se describir la nave en lo que se refiere a su tipologa, el nme-
ro de plantas sobre y bajo rasante, as como sus usos, superficies, distribucin y su estado de con-
servacin, con las siguientes posibilidades:
Uso actual: vaco, instalado para...
Acabados:
En bruto
Instalado
Ejemplo descripcin: nave industrial compuesta en planta baja por nave-taller, acceso a oficinas,
rea comercial, boxes de pintura y de electrnica del automvil; en el altillo dispone de aseos, ves-
tuarios, oficinas, office y comedor de empleados.
6.4. Antigedad: se indicar la antigedad real o estimada del edificio donde est ubicado el
local objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
En construccin.
Seguidamente se describirn los anexos que se valoren de manera independiente de la nave
industrial principal. Se har una breve descripcin de la forma, ubicacin, superficie y condiciones
de uso de los mismos.
LA LEY 457
6.5. Superficies de la nave industrial
Se indicarn las diferentes superficies y caractersticas correspondientes a la nave objeto de
valoracin, como son:
Superficie til
Superficie construida (+ pp. zonas comunes)
Superficie de oficina
Superficie de garaje
Otras superficies
Luz mxima
Altura mxima
Superficie real
Superficie til:
de su cubierta.
Normalmente las naves industriales no disponen de elementos comunes, por lo que la superfi-
cie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el clculo de los
valores tcnicos.
En el clculo de los diferentes valores se utilizar la superficie til y/o la construida de la nave y
anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
458 LA LEY
Si la superficie comprobada > superficie registral superficie registral
probada).
b) Si la superficie registral no define si es til o construida superficie comprobada (siempre
que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando su corre-
lacin con la registral). En caso contrario se considerar la superficie construida.
c) Si no existe superficie registral superficie comprobada por el tasador (construida o til)
nstica aplicable.
f) Si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const.
No se especifica a que tipo de superficie corresponde la citada en documentacin registral.
6.6. Caractersticas constructivas del edificio industrial
6.6.1. Elementos fundamentales de la edificacin: se describirn las caractersticas de los ele-
mentos fundamentales de la edificacin: estructurales, constructivos y acabados, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo caractersticas constructivas:
Cimentacin: zanjas aisladas con vigas de arriostramiento perimetrales de hormign armado
Estructura: prticos con pilares de hormign armado y vigas de acero
Fachada: bloques de hormign y chapa metlica
LA LEY 459
Estructura:
- Hormign armado
- Metlica
- Muros de carga
- Desconocida
- De madera
Fachada:
- Ladrillo cara vista
- L. Hueco doble + enfoscado + pintura
- Bloques de hormign
- Cotegran
- Prefabricados de hormign
- Hormign visto
- Muro cortina
- Mltiple de ...
- Chapa de acero plegada
- Chapas metlicas
- Chapado de piedra natural o artificial
Cubiertas:
- Plana transitable
- Plana no transitable
- Teja cermica
- Teja hormign
- Pizarra
- Fibrocemento
- Chapa metlica
- Fibrocemento
Cubierta: Inclinada a dos aguas a base de paneles tipo sndwich formado con hoja exterior de
chapa de acero galvanizado de 0,6 mm de espesor. Aislamiento intermedio de formado por manta de
fibra de vidrio de 80 mm de espesor. Los elementos translcidos que abarcan un 12% de la superfi-
cie de la nave lo componen placas formando sndwich con cmara de aire intermedia con hoja exte-
rior de polister opal con proteccin anti UVA por ambas caras y perfil interior de policarbonato color
cristal. El aislamiento en los paramentos verticales es a base de placas de poliestileno expandido.
Terminaciones: se indicarn los acabados correspondientes a las estancias de la nave industrial
objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Pavimentos: nave con solera de hormign fratasada; oficina y aseos con gres
Paramentos: pintura plstica gruesa en nave y oficinas; azulejos 15x15 en aseos
Techos: placas de material aislante y plstico translcido en nave; pintados en resto
Carpintera interior: madera pintada y mamparas acristaladas prefabricadas
Instalaciones: se introducirn las caractersticas de las instalaciones de la nave objeto de valoracin.
460 LA LEY
Pavimentos: Paramentos: Techos: Carpintera
exterior:
Carpintera
interior:
Terrazo
Cermico
Gres
Parquet
Entarimado
Mrmol
Moqueta
Corcho
Granito
Linleo
Hidrulico
Piedra natural
Piedra arti-ficial
En bruto
Solera de
hormign
Yeso pintado
Enfoscado pintado
Cermica
Gres
Mrmol
Madera
Papel pintado
Pavs
Corcho
Enteladas
Piedra natural
Piedra artificial
Cartn yeso
Ladrillo visto
En bruto
Mamparas mviles
Yeso
pintado
Enfoscado
pintado
Escayola
Falso techo
modular
Madera
Falso techo
metlico
Falso techo
registrable
En bruto
Aluminio plata
Aluminio
anodizado
Aluminio
lacado
Madera pintada
Hierro pintado
Plstico PVC
Muro cortina
Acristalamiento:
Sencillo
Climalit
Seguridad
Persianas:
Plstico
Aluminio
Madera
No tiene
Madera bar-
nizada
Madera pin-
tada
Madera Sa-
pelly
Madera pino
Madera
roble
Madera
maciza
moldurada
No existe
Ascensores
Si tiene 1 ud.
No tiene
2 uds.
Puertas automticas
Gas
ciudad/natural:
Si tiene
No tiene
Calidad alta
Calidad media
Calidad baja
Telfono:
Si tiene
No tiene
Portero
automtico:
Si tiene
No tiene
Vdeo portero
Aire acondicionado:
Si tiene
No tiene
Preinstalacin
Bomba de calor
Fan-coils
Agua Caliente:
No tiene
Individual
Gas butano
Gas ciudad
Comunitaria
Calefaccin
No tiene
Individual
Comunitaria
Radiadores
Ejemplo de instalaciones:
Telfonos: si tiene
Portero automtico: si tiene
Gas natural: no tiene
Agua caliente: si tiene, termo acumulador elctrico.
Energa solar: Un panel para ACS.
Calefaccin: slo en oficinas, mediante bomba de calor
Ascensores: no tiene
Sanitarios: calidad media, color blanco
Aire acondicionado: slo en oficinas, mediante bomba de calor.
Red de datos: no tiene.
Otras caractersticas: se indicarn las caractersticas de aquellas instalaciones o bien cualquier
otra caracterstica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente
como por ejemplo:
Se considerarn nicamente los acabados y elementos fijos de la nave susceptibles de
aprovechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducir su coste de
contrata con la depreciacin correspondiente al tipo de acabado o instalacin que sea recupe-
rable. Debe considerarse que segn la ciudad en la que se encuentre el inmueble, estos aca-
bados e instalaciones pueden estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por
comparacin.
En el mercado Hipotecario:
En el mercado hipotecario, considerando la hiptesis de posible ejecucin hipotecaria y venta
de la nave industrial en pblica subasta, no se incorporar al coste de la nave industrial el
coste de los acabados e instalaciones existentes que no tengan carcter polivalente recupe-
rable, es decir aquellos que por su calidad, estado y polivalencia de uso podran conservar-
LA LEY 461
Electricidad:
Tipo de suministro:
Media tensin trifsica
Alta tensin con existencia de ET
Sin existencia de suministro
Fontanera:
Estndar
Cobre
Hierro
PVC
Antena parablica
Hilo musical
TV.
Red informtica ins-
talada
Seguridad:
Puerta blindada
Instalacin alarma
Grifera:
Monobloc
Monomando
Acabados:
Pavimento de terrazo
Falso techo acstico
Persianas metlicas en
fachada
Instalaciones:
Acometida elctrica
Acometida de agua y saneamiento
Instalacin de aire acondicionado
se por un tercero que lo comprase. Excepcionalmente se podr incorporar el coste de aque-
llos acabados que por su calidad, estado y polivalencia de uso podran conservarse por un
tercero que comprase la nave.
En tasaciones que no cumplan con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos
casos:
a) Aplicacin de la nave industrial para un uso alternativo al actual: se valorarn
aquellos que por su funcionalidad y estado de conservacin presenten una poliva-
lencia de usos:
b) Aplicacin de la nave industrial para el mismo uso:
Si la nave industrial est instalada en una zona terciaria de calidad, por pres-
tigio e imagen de la finca se cambiaran los acabados e instalaciones por lo
que estaramos en el caso a).
Si la nave industrial est en una zona urbana de renta baja: podran incorporar-
se aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conserva-
cin y funcionalidad, el tasador estimase que podran mantenerse en la misma.
6.7. Situacin actual y estado de conservacin de la edificacin industrial
Si la edificacin se encuentra en construccin se indicar el estado de las obras global y el
correspondiente a cada uno de los captulos de obra que intervienen en su ejecucin.
El desglose por captulos se puede establecer por comparacin y/o modificacin de modelos
conocidos y aceptados comnmente como son los descritos en revistas especializadas (Construc,
Eme-dos, Boletn Econmico de la Construccin). Tambin se recomienda cotejar y comparar los
presupuestos reales con modelos anteriormente descritos.
Si la nave se encuentra terminada, se indicar el estado de conservacin de la misma, as como
la de la edificacin en la que se ubica. Tambin se indicar si en el inmueble se desarrolla alguna
actividad industrial o si se encuentra ocupado.
Ejemplo: la nave industrial se encuentra ocupada y destinada a la fabricacin de pasamanera.
El estado de conservacin es normal.
Antigedad
indicar si la entidad esta pendiente de primera ocupacin, el ao de rehabilitacin y coeficiente de
462 LA LEY
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Estado de conservacin de la
nave:
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Reformas:
Total
Parcial
Puntual
Se explicarn las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciacin por
antigedad en relacin al que correspondera en funcin de la esperanza de vida til del edificio.
Se indicarn los parmetros urbansticos correspondientes a la nave industrial objeto de valora-
cin, como son:
Usos permitidos por la normativa urbanstica y por los estatutos de la comunidad.
Ejemplo: Suelo industrial. Ordenacin en edificacin aislada, ocupacin mxima 60%, ARM: 9,50
m; separaciones: 10 m a calle y 5 m a vecinos. El proyecto objeto de tasacin cuenta con el corres-
pondiente visado colegial y la licencia de obras del Ayuntamiento.
Se indicarn los parmetros jurdicos correspondientes a la nave que se tasa, como son:
El estado de ocupacin de la nave industrial: Ocupado por: propietario, sin ocupante,
arrendada, otros, arrendada al solicitante de la tasacin
LA LEY 463
Usos permitidos:
Produccin industrial.
Almacenaje y comercio
mayorista.
Talleres de reparacin
Produccin artesanal.
Observaciones:
* Se hizo de acuerdo a la anterior normativa
* No se hizo de acuerdo a la anterior normativa
PGOU
NNSS y/o CC
DSU
* Proyecto visado
* Licencia de obras
* Cdula urbanstica
* Estatutos de la comunidad de propietarios
1 (Si tiene)
2 (No tiene)
En caso de estar arrendada la nave se seguirn las especificaciones del apartado 4.2.8.
9.1. Oferta:
Ejemplo oferta: el volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es media, ya que
en el polgono no se han detectado naves vacantes de mltiples tamaos. Existen numerosos sola-
res en oferta entre 400 y 500 /m.
9.2. Demanda
Ejemplo demanda: la intensidad de la demanda es inferior a la oferta y por tanto es bastante
selectiva. Se concentra en las naves de tamao mediano, en torno a 500-700 m. El 75% de la
demanda elige la opcin de alquiler frente a un 25% que solicita la compra de naves.
9.3. Expectativas
Ejemplo expectativas: la expectativa de venta es equilibrada y la revalorizacin puede estimar-
se en torno al incremento del IPC. Los plazos de comercializacin se sitan entre 3 y 6 meses.
464 LA LEY
Alta
Media
Baja
Tipo de la oferta:
Naves de sup. < 500 m
Naves de sup. entre 500 m y 1.000 m
Naves de sup. entre 1.000 m y 5.000 m
Naves de sup. > 5.000 m
Alta
Media
Baja
Tipo de la demanda:
Naves de sup. < 500 m
Naves de sup. entre 500 m y 1.000 m
Naves de sup. entre 1.000 m y 5.000 m
Naves de sup. > 5.000 m
Alto
Medio
Bajo
Inferior al IPC
Similar al IPC
Superior al IPC
Las naves testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al mismo pol-
gono o zona industrial de la nave que se tasa, en su caso, a otro entorno, aunque sea discon-
tinuo fsicamente, con caractersticas urbanas, industriales y socioeconmicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, slo exista oferta de naves en renta se
Se tendr especial cuidado que a los datos de oferta de los testigos que estn instalados, se debe-
r descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto.
Con los datos de los testigos de direccin y nmero, superficie construida y precio unitario de
oferta, se proceder a la homogeneizacin de los mismos.
Se utilizarn naves testigo lo ms semejantes posible a la que se tasa. Como mnimo hay que
disponer de 6 muestras de naves industriales. La informacin de mercado que se utilice debe ser
real y contrastada.
Los precios unitarios de oferta de las naves testigo se homogeneizarn aplicando coeficientes
de ponderacin para asimilar las ofertas testigo a la nave que se tasa, de acuerdo con los criterios
que se exponen a continuacin, teniendo en cuenta que stos son medios y que es necesario el
estudio y anlisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasa-
dor, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario y en promociones de naves nuevas con ritmo
de venta lento, se disminuir hasta un 10%, que es la diferencia aproximada que existe entre
el mercado real y el aparente en operaciones al contado (comisin del API, negociaciones a
la baja, etc.). Se obtienen as el precio de venta previsible (PVP).
Una vez determinado el precio de venta previsible, el tasador desglosar:
El precio de la edificacin sin terreno en /m
2
de superficie construida.
El precio del terreno en /m
2
de suelo a los efectos de poder homogeneizar posteriormente
las naves que tengan distinta superficie del terreno.
Entorno:
Cuando las caractersticas del entorno de la nave que se tasa y de los testigos sean diferen-
tes, se homogeneizar en funcin de su adecuacin al uso, con una amplitud del entorno
diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/ 5%).
Ubicacin:
Se determinar en funcin de la diferencia del valor del suelo en /m. Se operar primero en /m de
terreno y seguidamente se transformar en /m construido (Valor de Repercusin).
LA LEY 465
Ocupacin:
La amplitud del entorno ser del 5% ( 2,5%) en funcin de la densidad de ocupacin del
polgono industrial de la nave testigo. Se operar sobre PVP.
Accesibilidad:
La amplitud del entorno ser del 5% ( 2,5%) en funcin de la diferencia de accesibilidad de
las ofertas en relacin a la nave que se tasa sobre PVP.
Tamao de la nave:
Cuando la diferencia de superficies entre la nave que se tasa y la nave testigo se encuentre
dentro de los tramos del siguiente cuadro se aplicar un coeficiente de ponderacin, cuya
amplitud de entorno no superar las cifras que se indican:
Antigedad:
Se determinar la diferencia de antigedad expresada en un porcentaje entre las naves de
la muestra de testigos y la que se tasa. Este porcentaje, determinado para cada oferta, se
aplicar sobre el coste aproximado de su construccin. Este parmetro en /m ser el de
homogeneizacin en + o segn que la oferta sea ms antigua o moderna que la que se
tasa.
Calidad de la construccin:
Se obtendr el coste aproximado de construccin de cada nave en oferta. La diferencia de
coste con la nave que se tasa expresado en /m ser el parmetro de homogeneizacin.
Oficinas en naves:
La amplitud del entorno diferencial ser del 5% a favor de la nave que tenga oficinas ( 2,5%)
aplicado sobre PVP.
Equipamiento del polgono:
Se determinar la diferencia relativa de equipamiento entre polgonos en base a un porcen-
taje mximo del 10% aplicado sobre el valor terico del suelo para cada oferta, transforma-
do posteriormente en /m construido.
peso al ms parecido a la nave que se tasa. Se ponderarn todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
cin
466 LA LEY
Nave que se tasa Diferencia con nave testigo Coeficiente mximo de
ponderacin
Hasta 500 m 500 m
2
sup. industrial
1000 m
2
sup. industrial
5%
7,5%
Superior a 500 m 1000 m
2
sup. industrial
Mas de 1000 m
2
sup. ind.
7,5%
10%
10. Datos y clculo de los valores tcnicos: VRB / VRN/ VM / VMA
Para tasar una nave industrial deber calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el
inmueble se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin y neto VRN si est terminado), y
el valor por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
haya podido experimentar la nave durante sus aos de existencia.
Si la nave se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin, deber calcularse el VRB
tasacin)
Valor unitario (/m suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del
solar y la superficie del mismo.
reales de mercado de terrenos con la misma clasificacin y calificacin urbanstica. Estos
precios de oferta se homogeneizarn con relacin al que se tasa, ponderando de acuerdo
con el mercado, factores diferenciales como la ubicacin, orientacin, edificabilidad, vistas,
infraestructuras exteriores, relieve, etc.
Dicho valor ser el adoptado para la valoracin de naves industriales en zonas industriales
con exceso de edificabilidad.
Valor de repercusin (/m construido): se define como el cociente entre el valor de merca-
do del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, segn
se trate de edificios terminados o en construccin.
de la nave industrial.
LA LEY 467
Dicho valor ser el adoptado para la valoracin del resto de edificaciones industriales, no
definidos en el apartado anterior.
Se aplicarn los costes que correspondan a los diferentes anexos de la nave industrial. La
normativa del mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que
no sean polivalentes.
del promotor.
Depreciacin fsica
del inmueble.
468 LA LEY
total til Vida
Antigedad
_ _
* ) ( _ =
La vida til de la nave ser la estimada por el tasador y como mximo de 35 aos
formar la nave actual en una nueva de similares caractersticas.
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para que la nave industrial pueda uti-
lizarse como tal.
LA LEY 469
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin de la nave coin-
cidir con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
La adecuacin de la nave al mercado inmobiliario por su:
Situacin
Tamao
Distribucin
Situacin actual de la oferta de naves industriales, tanto en el mercado primario como en el
mercado secundario.
Situacin actual de la demanda: Nivel de absorcin de la oferta existente, ritmos y plazos de
venta.
Los condicionantes de comercializacin de la nave en el mercado inmobiliario como son:
Plazos temporales estimados para la venta de la nave industrial
Ejemplo: La nave es adecuada en relacin a su situacin y superficie. Debido a su peculiar dise-
o determinado por el uso al que va a estar destinada, existira algunos problemas de funcionali-
dad para algn otro uso. No se estiman especiales dificultades para comercializar la nave una vez
terminada de construir. Plazo de venta entre 6 y 9 meses. Estado actual de la construccin: en fase
de movimiento de tierras.
470 LA LEY
12.1. Casustica en la valoracin de naves industriales
y problemtica con que se puede encontrar en la tasacin de naves industriales.
LA LEY 471
NAVES INDUSTRIALES TERMINADAS
EXACTA
La nave sita en (Direccin) ... cuyos datos registrales se
2 SIN ESCRITURA Y CON
DIRECCIN IMPRECISA
La nave cuya delimitacin e identificacin se indica en el
Informe de Tasacin, y cuyos datos registrales se
3 NAVE FORMADA POR UNA SOLA
UNIDAD FUNCIONAL Y QUE
CONSTA DE VARIAS FINCAS
REGISTRALES
Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de
funcionamiento autnomo e independiente se valorarn
cada una de ellas, descontando los costes de adecuacin.
Cuando las fincas registrales no puedan tener
funcionamiento autnomo e independiente, el Valor de
Tasacin de la nave ser nico para el conjunto de las
fincas registrales, sin posibilidad de desglose.
4 UNICA FINCA REGISTRAL
SUBDIVIVIDA EN VARIAS
UNIDADES FUNCIONALES
Se calcular el Valor de Tasacin correspondiente a la
Finca Registral y se podr dar un Valor de Tasacin a
cada una de las unidades funcionales siempre y cuando
cumplan con las ordenanzas urbansticas y legales,
condicionando el Valor a que se segreguen de la finca
matriz.
5 SI EST ALQUILADA U OCUPADA
POR PERSONA DISTINTA DEL
PROPIETARIO Y NO SE DISPONE
DE CONTRATO
El Valor de Tasacin queda condicionado a que se
encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes.
6 EXISTAN INDICIOS
FUNDAMENTADOS DE QUE
ESTUVIERA ALQUILADA Y/O
OCUPADA
El Valor de Tasacin se ha calculado en el supuesto de
que el inmueble se encuentre libre de arrendamientos y
ocupantes.
7 NO SE FACILITA RECIBO ACTUAL
DE ALQUILER
Se calcular el Valor de Tasacin en renta actualizando la
renta anual actualizada segn contrato. Se advertir en el
informe de esta circunstancia.
8 NAVE CON ANTIGEDAD
LICENCIA
* En el caso de que la superficie construida sea inferior a
la amparada por la licencia se valorar la superficie real
existente. Se har constar esta anomala en frases libres
del certificado.
* En el caso que la superficie construida sea superior a la
amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho
exceso fuese legalizable, el Valor de Tasacin ser el
correspondiente a la superficie contemplada en la licencia
(valor consolidado) condicionando el valor del exceso de
superficie a la acreditacin de su legalizacin.
4.2.5. Valoracin de una promocin
4.2.5.1. Aplicacin
Dentro del mbito de una promocin pueden coexistir diversos usos, tales como:
Viviendas en bloque plurifamiliar
Viviendas unifamiliares
Locales comerciales
Oficinas
Plazas de aparcamiento
Trasteros
A su vez la promocin puede tener diferentes tipologas (plurifuncional edificacin aislada, pluri-
funcional entre medianeras, grupos de unifamiliares adosadas, aisladas, pareadas). Combinando
los diversas tipologas con los usos anteriormente citados, resulta una amplia casustica de posi-
bles promociones a valorar.
472 LA LEY
NAVES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCIN
10 PROBLEMA N. 1 AL 9 DE LA
NAVE TERMINADA
Operar de la misma forma que en las naves terminadas.
PLANOS DEL PROYECTO
Si el estado de las obras permite identificar y definir la
futura nave, se condicionar el Valor de Tasacin a que
la superficie valorada coincida con la del proyecto que se
utilice para la obtencin de la licencia de obras.
12 EL CLIENTE FACILITA UNOS
PLANOS DEL PROYECTO SIN EL
VISADO COLEGIAL
Se condicionar el Valor de Tasacin a que los planos
utilizados para la tasacin (que se adjuntan en el informe
de Tasacin) sean los que sirven (o han servido) para la
obtencin de la licencia de obras y para la construccin e
la nave que se ha tasado.
13 SIN LICENCIA DE OBRAS El Valor de Tasacin queda condicionado a que la licencia
de obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasacin)
autorice la construccin que se ha valorado.
14 SIN MEMORIA DE CALIDADES El Valor de Tasacin queda condicionado a que las
calidades de la construccin sean las estimadas en el
informe a las de tipo naves existentes en el entorno.
NAVES INDUSTRIALES TERMINADAS
1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIN La nave sita en (Direccin) cuyos datos registrales se
p g
9 NAVE CON ANTIGEDAD
CUMPLE CON EL
En este supuesto la administracin puede obligar al
propietario del inmueble a adecuarse al planeamiento
vigente, situacin que puede hacer peligrar parte (e
incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado.
* Cuando la infraccin sea leve el Valor de Tasacin ser
correspondiente a la superficie legal, descontando los
costes de adecuacin necesario (demolicin de la parte no
legalizada y adecuacin del resto, etc.).
* Cuando la infraccin sea grave, el Valor de Tasacin
ser el correspondiente al terreno descontados los costes
de demolicin.
El caso ms frecuente es el edificio con uso predominante de viviendas, que adems dispone
de locales comerciales, plazas de aparcamiento y trasteros. Estos ltimos pueden estar vinculados
a las viviendas o bien constituir fincas registrales independientes. En algn caso tambin existen
oficinas, alternando con los usos anteriores en el mismo edificio; sin embargo cada vez es ms fre-
cuente que las oficinas se ubiquen en inmuebles destinados a uso exclusivo, en los que tambin
hay locales comerciales y plazas de parking
Adems en las promociones de viviendas, stas o parte de ellas pueden estar calificadas con
proteccin oficial y puede darse el caso de que alguno de los elementos o todos puedan estar ocu-
pados por un arrendatario en rgimen de alquiler. Para las unidades que estuviesen alquiladas
do 1.11, se describen a continuacin, incidiendo en aquellos aspectos concretos para una promo-
cin.
2. Identificacin del inmueble
4.1. Tipo de ncleo
4.3. Nivel de renta
4.7. Rasgos urbanos
4.9. Equipamiento
4.11.1. Calidad de barrio
4.11.2. Calidad de ubicacin
4.12. Accesibilidad
4.13. Identificabilidad
4.14. Densidad de la poblacin
LA LEY 473
6.1.1. Tipificacin
6.1.2. Descripcin
6.1.3. Servicios comunes
6.2. Descripcin y superficies de las viviendas
6.2.1. Tipologa
6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin
6.2.3. Condiciones de uso
6.2.4. Superficies de las viviendas
6.3. Descripcin y superficie de los locales, parking y/o dems elementos
6.3.1. Descripcin
6.3.2. Condiciones de uso actual
6.3.3. Caractersticas comerciales y fsicas de los locales
6.3.4. Coeficiente de tabla de fondo de locales
6.3.5. Caractersticas de los restantes elementos: parkings, trasteros,...
6.3.6. Superficies de los locales, parkings, trasteros y dems elementos
6.4. Caractersticas constructivas del edificio y sus elementos.
6.5. Situacin actual: inmueble terminado o en construccin
6.5.1. Antigedad y estado de conservacin
6.5.2. Estado de las obras y plazo de finalizacin de las mismas
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
10.1.5. Valor de mximo legal (VML)
12.1. Casustica en la valoracin de promociones
13. Observaciones
474 LA LEY
importancia del inmueble objeto de valoracin, por lo que normalmente, dado el carcter y diversi-
dad de usos, se tratar de un informe amplio.
Expropiaciones
Gestin urbanstica
Fiscalidad
fue publicada (09.04.03).
2. Identificacin del inmueble
Para identificar la edificacin ser necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Cdigo postal
Nmero de polica
Bloque
Escalera
Planta
Registro de la propiedad: se indicarn los datos registrales, como son: nmero del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, seccin, finca registral e inscripcin, de cada una de
las fincas que componen el inmueble. En caso de que todava no exista divisin del mismo,
LA LEY 475
se harn constar los datos registrales de la finca matriz. Los anexos que estn vinculados
a algn elemento figurarn junto al elemento principal.
Tipo de documentacin registral utilizada en el informe de valoracin.
En el caso de que la finalidad sea reservas tcnicas compaas de seguros, se indicarn adems:
Titular registral
Nota simple, o
Auto de adjudicacin
Edicto judicial
indicar si el inmueble se encuentra terminado, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.
Fecha de emisin del informe de valoracin
Ejemplo:
476 LA LEY
DATOS REGISTRALES
LIBRO
FOLIO
SECCIN
TOMO
FINCA N.
INSCRIPCIN
TIPO DE DATO
REGISTRO
Local planta baja
12
6
2.
29
1.159
1.
N. 1 de MADRID
Vivienda piso 1.
12
8
2.
29
1.161
1.
N. 1 de MADRID
Vivienda piso 2.
12
10
2.
29
1.163
1.
N. 1 de MADRID
OBSERVACIONES: Fotocopia de la certificacin registral emitida con menos de 1 mes de
antigedad respecto a la fecha de emisin del informe de valoracin.
Correspondencia de las fincas registrales con las tasadas
Otros
indicar:
Si el objeto de la valoracin no coincide con la finca registral puede ser que:
Plano catastral
Plano de situacin
Proyecto visado
Licencia de obras
ltima certificacin
Otros documentos
LA LEY 477
Capital autonmica
Capital de estado
Cabecera comarcal
Ncleo turstico
Ciudad dormitorio
Ejemplo tipo de ncleo: capital de comunidad autnoma.
Mltiple
Basada en la pesca
Basada en la minera
Servicios
Cultural
Ejemplo ocupacin laboral: mltiple, industrial, comercial y servicios.
Muy alto
478 LA LEY
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
Ejemplo nivel de renta: nivel de renta medio.
tes posibilidades:
Ejemplo poblacin de derecho: segn el censo del 2001 la poblacin de derecho es de 153.500
habitantes y la de hecho 155.230 habitantes.
Ejemplo tendencia de la poblacin: estable.
Urbano cntrico
Urbano perifrico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanizacin aislada
Polgono industrial
Ejemplo delimitacin del entorno: urbano perifrico. Barrio del xxx, lindando con los barrios de
xxx y xxx.
De carcter:
Residencial
LA LEY 479
Comercial
Negocios
Servicios
Industrial
Rural
Turstico
Vacacional
Deportivo
Ordenacin:
Manzana cerrada
Terminado
Por terminar
Evolucin: rpida, media, lenta, paralizada.
Completa
Superior al 75%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigedad: se indicar la antigedad caracterstica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Mltiple
480 LA LEY
tes posibilidades:
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Ejemplo rasgos urbanos: Entorno urbano y residencial, con ordenacin en manzana abierta con
edificios plurifamiliares de tipo lineal, dejando en su parte central zonas libres ajardinadas de uso
pblico. Las edificaciones son de reciente construccin en su mayora, con una antigedad mxi-
ma de 10 aos. El grado de consolidacin es superior al 75%. El desarrollo edificatorio del entorno
ha sido rpido.
Ejemplo infraestructuras: la va pblica dispone de aceras con pavimento de panot, bordillo y cal-
zada asfltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado pblico. El abastecimiento de agua se realiza
mediante red de la compaa, el suministro elctrico se obtiene de la red general, tiene abasteci-
miento de gas, lnea telefnica y dispone de abundantes zonas ajardinadas. La calidad de las
infraestructuras es alta y la conservacin es buena.
Comercial
LA LEY 481
Vas pblicas:
- Terminadas
- Sin aceras
- Sin asfaltar
- No existen
Alumbrado pblico:
- Con alumbrado P.
- Sin alumbrado P.
Alcantarillado:
- Con alcantarillado
- Sin alcantarillado
- Fosas spticas
- Con abastecimiento
- Sin abastecimiento
- Pozos
- Muy alta
- Alta
- Media
- Baja
- Muy baja
- Muy buena
- Buena
- Normal
- Mala
- Muy mala
Religioso
Deportivo
Escolar
Ldico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Existe algn centro comercial/ centro deportivo/ hospital/ ambulatorio
Ejemplo equipamientos: equipamiento comercial suficiente para primeras necesidades; deporti-
vo y asistencial limitados; religioso, escolar y ldico abundantes; zonas verdes abundantes, dada
la ordenacin existente con numerosos espacios libres ajardinados.
bilidades:
Autopistas de peaje
Aeropuerto
Estacin de RENFE
Puerto
Difcil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
Ejemplo: comunicaciones interurbanas buenas (autopistas de peaje, autovas, red nacional de
carretera, RENFE).
Comunicaciones urbanas: se indicarn cualitativamente las comunicaciones urbanas, as como
lidades:
482 LA LEY
Ejemplo comunicaciones y aparcamiento: comunicaciones urbanas buenas, gran densidad de
lneas de autobs que conectan este barrio con los restantes y con el centro, donde se encuentra
la estacin de ferrocarril. El aparcamiento en superficie es suficiente. Existen escasos aparcamien-
tos pblicos. La accesibilidad es buena, dada su proximidad a uno de los accesos de la autopista
y el trfico vehicular es intenso.
anteriormente. Por ejemplo, se pueden indicar las siguientes caractersticas:
4.11.1. Calidad de barrio: en capitales autonmicas, de provincia y ciudades importantes, nor-
malmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, segn el nivel socioeconmico predo-
minantemente en ellas.
Para el uso residencial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
LA LEY 483
- Muy buenas
- Buenas
- Suficientes
- Malas
- Muy malas
- No existen
- Difcil acceso
- Lugar aislado
- Autobuses urbanos
- Autobuses interurbanos
- Metro
- Trenes de cercanas
- Parada de taxis cercana
- Abundante
- Suficiente
- Escaso
- Muy escaso
- No existe
Accesibilidad:
- Excelente
- Buena
- Normal
- Regular
- Mala
- Muy mala
Trfico vehicular:
- Muy intenso
- Intenso
- Normal
- Bajo
- Muy bajo
- Existen
- No existen
Calidad de barrio Criterio (uso residencial)
Barrio 1 = Excelente Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta.
Barrio 2 = Buena Clase media y media-alta.
Barrio 3 = Media Clase media.
Barrio 4 = Baja Clase media y baja.
Barrio 5 = Mala Clase baja.
Calidad de barrio Criterio (uso comercial)
Barrio 1 = Excelente Principales ejes y nudos comerciales de la ciudad con proyeccin
supramunicipal
Barrio 2 = Buena Tramos de calles secundarias confluyentes en los ejes y nudos
comerciales con proyeccin supranacional.
Principales ejes y enclaves comerciales situados en:
* los barrios perifricos o
* de menor nivel de renta de la poblacin
Barrio 3 = Media Calles con atraccin comercial de tipo medio situados en:
* zonas habitadas con poblacin de mayor nivel de renta de la
ciudad
* o zonas de mayor concentracin comercial de la ciudad
Calles secundarias confluyentes en los ejes y enclaves comerciales
de los barrios perifricos o de menor nivel de renta de la poblacin.
inmueble a valorar.
4.11.2. Calidad de ubicacin: se divide en tres categoras dentro del barrio donde est ubicado el
inmueble objeto de valoracin. Se adjuntan cuadros distinguiendo el uso residencial del comercial.
4.12. Accesibilidad: se tendrn en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante trans-
porte pblico o mediante vehculo privado, con las siguientes posibilidades:
484 LA LEY
Calidad de ubicacin Criterio (uso residencial)
Categora 1 = Excelente Corresponde a ubicaciones singulares de carcter excepcional o muy positivo
dentro de barrio o zona, como son:
Fachadas a vas principales, plazas, parques, zonas verdes con buenas vistas y
asoleamiento.
Buena accesibilidad, buenas comunicaciones y equipamientos.
Categora 2 = Media Corresponde a la mayor parte de las edificaciones de un barrio o zona por su
ubicacin normal o neutra, que no destacan por circunstancias singularmente
positivas o negativas.
Categora 3 = Baja Corresponde a ubicaciones singulares de carcter negativo como son: mala
accesibilidad, aislamiento, insuficiencia de comunicaciones.
Zonas muertas en la trama o tejido urbano debido a fondos de saco, callejones o
estrangulamientos de viales.
Proximidad a ncleos generadores de molestias como: cementerios, reas
industriales, pesadas e insalubres, estaciones de ferrocarril, aeropuerto, etc.
Delincuencia superior a la media.
Drogadiccin en las calles.
Vertederos.
Chabolismo.
Contaminacin acstica superior a la normal.
Contaminacin del aire superior a la normal.
Poblacin marginada.
Calidad de ubicacin Criterio (uso comercial)
Categora 1 = Excelente Excepcional, esquinas o enclaves mas comerciales o identificables en su barrio o zona.
Categora 2 = Media Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en su barrio o zona.
Categora 3 = Baja Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo comercial bajo en su barrio o
zona.
Muy buenas
Buenas
Suficientes
Malas
Muy malas
No existen
Difcil acceso
Lugar aislado
Autobuses urbanos
Metro
Trenes de cercanas
de los barrios perifricos o de menor nivel de renta de la poblacin.
Barrio 4 = Baja Calles y tramos de calles menos comerciales de:
* Zonas habitadas con poblacin de mayor nivel de renta de la
ciudad.
* Zonas de mayor concentracin comercial de la ciudad.
Calles con atraccin comercial de tipo medio situadas en:
* Barrios perifricos o de menor nivel de renta de la poblacin.
Barrio 5 = Mala Calles y tramos de calle menos comerciales situados en:
* Barrios perifricos
* o de menor nivel de renta de la poblacin
Calidad de barrio Criterio (uso comercial)
4.13. Identificabilidad: se tendr en cuenta el fcil reconocimiento visual del local o locales y ofi-
cinas que componen el inmueble, tanto desde el punto de vista de los peatones como de los con-
ductores. Tambin se tendr en cuenta si el local o locales se ubica en viales que pueden consti-
tuir fachadas de la ciudad a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Ejemplo Tipificacin comercial, accesibilidad e identificabilidad: el local se ubica en planta baja
del edificio; da frente a calle con atraccin comercial de tipo medio en zona perifrica habitada por
poblacin de nivel de renta medio-bajo. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle prin-
cipal de la trama secundaria del barrio. La identificabilidad es buena ya que dispone de una facha-
da de 15 m a la calle principal.
4.14. Densidad de la poblacin: se indicar el nivel de la densidad de poblacin en el entorno
prximo as como la homogeneidad en su distribucin en relacin a la situacin del local, con las
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Ejemplo: Densidad de la poblacin: la densidad de la poblacin es alta y se distribuye de mane-
ra homognea en el entorno.
Se indicar la superficie del solar que figure en la documentacin registral utilizada, la superficie
comprobada por el tasador y siempre que se conozca, la superficie catastral. Se justificarn las
posibles discrepancias existentes entre las anteriores superficies.
As mismo se indicar la forma del solar, su topografa y caractersticas fsicas.
Se indicarn los datos correspondientes al inmueble que se tasa como son:
Tipificacin
Descripcin
Servicios comunes
LA LEY 485
6.1.1. Tipificacin: se indicar la tipologa de la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Unifamiliares aisladas
Unifamiliares pareadas
Unifamiliares adosadas
Unifamiliares en hilera
6.1.2. Descripcin: se indicar el nmero de plantas sobre y bajo rasante, as como sus usos,
superficies y distribucin con las siguientes posibilidades:
Planta baja con x viviendas por planta y portal
x plantas pisos con x viviendas/oficinas por planta
Planta tico con x viviendas/oficinas por planta
6.1.3. Servicios comunes: se indicarn los servicios generales y equipamientos complementa-
rios que disponga la edificacin, con las siguientes posibilidades:
Portal sencillo
Portal estndar
Portal lujoso
Jardines
Ejemplo descripcin edificio: edificio plurifamiliar aislado con fachada a la calle y a la zona verde
central de la manzana. Tiene dos plantas stano destinadas a aparcamiento de vehculos. La plan-
ta baja est destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano.
El portal tiene acabados de tipo medio.
6.2. Descripcin y superficies de las viviendas
Se indicarn los datos correspondientes a la vivienda objeto de valoracin, como son:
Tipologa
Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin de la vivienda y/o del inmueble
486 LA LEY
Condiciones de uso
Superficies
6.2.1. Tipologa: se describirn las diferentes tipologas de viviendas existentes en el edificio.
Saln comedor
Dormitorios
Baos
Aseo
Cocina
Lavadero
Terrazas
Vestbulo
Despacho
Oficina
Despensa
Buhardilla
Saln
Comedor
Cuarto de estar
Vestidor
Ejemplo tipologa de viviendas inmueble: la vivienda tipo A se compone de vestbulo, cocina,
comedor-estar, tres habitaciones, bao, aseo y lavadero. La vivienda tipo B difiere en que slo tiene
dos dormitorios y la tipo C tiene un dormitorio y bao.
6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservacin: se indicarn las condiciones de
habitabilidad y estado de conservacin de las viviendas que componen el inmueble.
Ejemplo condiciones de habitabilidad y estado de conservacin: vivienda tipo A exterior, vistas
excepcionales sobre zonas verdes ajardinadas y orientacin al sur (estas caractersticas influyen
de manera muy positiva sobre el valor de mercado). Saln y dormitorio principal a calle. Su estado
de conservacin es bueno.
6.2.3. Condiciones de uso: se indicar el uso prioritario de las vivienda objeto de valoracin.
1. residencia: son aquellas que por sus caractersticas y ubicacin tendrn como destino
ms probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
2. residencia: son aquellas que por sus caractersticas y ubicacin tendrn como destino
ms probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Ejemplo condiciones de uso: las viviendas objeto de valoracin se pueden clasificar como de 1.
residencia.
LA LEY 487
Condiciones de habitabilidad
Vivienda exterior
Vivienda interior
Vistas desde inmueble:
Aumenta el valor del inmueble
Normal: no influye en el valor del
inmueble
Disminuye el valor del inmueble
Orientacin vivienda:
Favorable que aumenta el valor
Desfavorable que disminuye el
valor
6.2.4. Superficies de las viviendas
Se indicar la superficie til y construida con parte proporcional de zonas comunes de cada
vivienda que compone el inmueble. Tambin se indicar si la vivienda tiene fachada al exterior, al
patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio.
Definiciones segn Orden ECO 805/2003:
Superficie til:
de su cubierta.
La cerrada
El 50% de terrazas y tendederos
La superficie utilizable o computable de cada vivienda es la superficie construida ms parte pro-
porcional de zonas comunes, que se tomar para determinar el clculo de los Valores Tcnicos.
Si el inmueble es de proteccin oficial la superficie til tambin es operativa, ya debemos de cal-
cular el valor mximo legal que tiene cada vivienda objeto de valoracin.
En el clculo de los diferentes valores se utilizar la superficie til y/o la construida de la vivien-
da y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
a) Si la superficie comprobada < superficie registral Superficie comprobada
Si la superficie comprobada > superficie registral Superficie registral
probada).
488 LA LEY
(Siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando
c) Si no existe superficie registral Superficie comprobada por el tasador (construida o til)
e) Si la superficie utilizada > Superficie registral Acreditar su adecuacin a la Normativa urba-
nstica aplicable.
f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la Superficie Total Const.
g) Para el clculo del Valor Mximo Legal en VPO la superficie ser la de la calificacin defini-
tiva o en su defecto la de la provisional.
h) En la comprobacin de superficies registrales con las reales puede suceder que:
No se especifica a qu tipo de superficie corresponde la citada en documentacin registral.
6.3. Descripcin y superficies de locales, plazas de parking, trasteros y/o elementos inmueble
6.3.1. Descripcin: se describirn los locales comerciales, oficinas, plazas de aparcamiento,
trasteros, que componen el edificio, en lo que se refiere a su tipologa y/o distribucin, con las
6.3.2. Condiciones de uso actual: se indicar el uso actual del local o elemento del edificio obje-
to de valoracin y su estado de conservacin, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 489
Planta baja
Entreplanta
Planta semistano
Planta stano
Local n. ___ en la galera ____
Forma geomtrica del local/elemento:
Regular
Irregular
Cuadrado
Rectangular
En forma de L
En forma de U
Acceso:
Desde otro local comercial
Ejemplo: Condiciones de uso actual: local A destinado a papelera y local B a panadera.
6.3.3. Caractersticas comerciales y fsicas del local
Se indicarn las caractersticas comerciales y fsicas del local objeto de valoracin, como son:
Ubicacin
Caractersticas comerciales
Divisibilidad
Polivalencia
Accesibilidad
Desniveles
Calidad interior del local
Ubicacin. Se describirn las caractersticas de ubicacin o identificabilidad comercial que tiene
el local objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
490 LA LEY
Uso actual:
Vaco, antes ...
Instalado para:
Restauracin
Bancario
Comercio al por menor de ...
Ropa, calzado ...
Acabados:
En bruto
Instalado
Si tiene salida de humos
No tiene salida de humos
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Muy Buena Locales en esquina o con dos o ms fachadas a los principales flujos peatonales o
vehiculares.
Buena
Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no
tengan las caractersticas de dificultad de identificabilidad y accesibilidad sealados en
el nivel 3.
Regular
Mala Fachadas de local no visibles fcilmente o con grandes desniveles o distancias desde
el principal flujo peatonal.
Muy mala
Ubicacin:
Muy buena = 1
Buena = 2
Normal = 3
Regular = 4
Mala = 5
Identificabilidad:
Fcil
Normal
Difcil
Ejemplo: Ubicacin normal. Locales con buena relacin fachada/fondo. Fcil identificabilidad
Caractersticas comerciales. Se indicarn la facilidad o dificultad de aprovechamiento comercial,
que tiene el local comercial objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Muy fcilmente aprovechable
Sin problemas de aprovechamiento
Algunos problemas de aprovechamiento
Difcil de aprovechar
Muy difcil de aprovechar
Divisibilidad. Se indicar la posibilidad de divisin del local, en dos o ms unidades, con las
Fcilmente divisible
Es conveniente dividirlo
No es conveniente dividirlo
No es posible dividir el local
Se desconoce
Ejemplo: Divisibilidad: difcilmente divisibles, debido a su tamao.
Polivalencia de usos. Se indicar la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de
valoracin, con las siguientes posibilidades:
Local polivalente
Local no polivalente
Mltiple
Ejemplo: Polivalencia de usos: mltiple con uso comercial en p. baja.
Accesibilidad. Se indicar la accesibilidad fsica al interior del local, as como la longitud total de
fachadas, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo: Accesibilidad: Buena. Los locales disponen de una fachada de 5 y 5,50 m. respectiva-
mente.
LA LEY 491
1 Muy Buena Locales en esquina o con dos o ms fachadas a los principales flujos
peatonales o vehiculares.
2 Buena
3 Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que
no tengan las caractersticas de dificultad de identificabilidad y accesibilidad
sealados en el nivel 3.
4 Regular
5 Mala Fachadas de local no visibles fcilmente o con grandes desniveles o distancias
desde el principal flujo peatonal.
Desniveles. Se indicar si el local interiormente tiene desniveles, en cada una sus plantas, con
Sin desniveles.
Calidad interior del local. Se indicarn las caractersticas interiores del local, como son:
Tamao de la cruja.
Muros de carga
Altura libre
Desniveles interiores
Criterios para determinar la calidad del local:
Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujas interiores de 5x5 aproximadamente. Local sin
desniveles.
6.3.4. Coeficiente de tabla de fondo de locales
Es un coeficiente que refleja y sintetiza las caractersticas propias e internas de un local comer-
cial: el tamao, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulacin
dentro del local, etc.
Para obtenerlo:
1. Se divide el local en distintas unidades bsicas de superficie de acuerdo con las crujas rea-
les del local o segn crujas tipo 5 x 5 de luz, aproximadamente, si la estructura del local no fuese
convencional, formndose unas retculas cuyos vrtices coinciden con los pilares de la estructura.
En el caso de que la estructura no fuese regular se podrn tomar reas de tamao semejante.
2. El mximo valor del local se alcanza en la cruja de fachada, por lo tanto las retculas de la
cruja de fachada tendrn un coeficiente del 100% del valor.
492 LA LEY
CARACTERSTICAS
DESNIVELES
TAMAO DE
CRUJA
MUROS DE
CARGA
ALTURA
LIBRE (h)
DESNIVELES (d)
1 = Excelente > 7,5 m Sin muros de carga
en el interior del
local
h > 3 m Sin desniveles o
con un solo
desnivel inferior a
d< 0,35 m
2 = Normal Aquellos locales en los que NO se cumplen las condiciones 1 o 3.
3 = Malo Locales en los que se da cualquiera de las siguientes situaciones:
Slo se cumple una condicin
Cuando la altura libre es h < 2,5 m y existen muros de carga interiores al local o
desniveles d > 0,35 m
Cuando el desnivel d > 1,5 m y existen muros de carga interiores al local o
alturas libres de h < 3,0 m
El valor de las crujas va disminuyendo a medida que stas se distancian de la fachada. La
disminucin considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie
comercial se encuentre en el mismo nivel y sea difana, es decir, los nicos obstculos que
existan sean los pilares de la estructura.
En caso de que existan estrangulamientos o pequeos desniveles o ambos combinados, la
disminucin del coeficiente puede alcanzar valores superiores al 15% o 20%.
3. Caso de entreplantas y stanos comerciales:
Stano: se disminuir el coeficiente en un 50% a partir de la cruja de arranque de la esca-
lera.
Entreplanta: se disminuir el coeficiente en un 30% a partir de la cruja de arranque de la
escalera.
4. Clculo del Coeficiente de Tabla de Fondo (CTF):
Sumatorio_de_Crujas
C.T.F. =
_____________________
Nmero_de_retculas
En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se
obtiene el mximo valor del local en cruja de fachada).
En el local que se tasa: Al valor unitario de cruja de fachada se le aplica el CTF (multiplican-
do) y se obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa.
Este coeficiente por ser caracterstico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo
y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condicio-
nes externas del local.
En el caso ms probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den
a fachada a calles con distinta categora comercial, se operar de la siguiente forma:
* Se determinar el valor de cruja de fachada de cada local testigo.
* Una vez calculados los valores de cruja de fachada de los testigos, estos valores, se homo-
geneizarn (ponderacin) en funcin de su atraccin comercial en relacin con el local que
se tasa.
6.3.5. Caractersticas plazas de parking, trasteros y dems elementos
Se describirn las caractersticas de cada plaza de aparcamiento, indicando su ubicacin (sta-
no 1., stano 2.,...) ancho, longitud, capacidad de aparcamiento, facilidad de acceso y maniobra
dentro del garaje.
En cuanto a los trasteros deber indicarse su ubicacin, tamao y nivel de acabados e instala-
ciones.
6.3.6. Superficies de locales, plazas de parking, trasteros y dems elementos
Son de aplicacin los mismos criterios expuestos para las viviendas en el apartado 6.2.4. de este
captulo.
LA LEY 493
Habr que tener en cuenta que para aquellos elementos que tienen acceso directo desde la calle
y no requieren la existencia de elementos comunes, su superficie computable utilizada para el cl-
culo de los valores tcnicos, ser su superficie construida. Tal ser el caso de la mayora de loca-
les comerciales.
Por el contrario, para todos aquellos elementos que necesitan de unas partes comunes del
inmueble para acceder a los mismos, ser necesario calcular la superficie construida con parte pro-
porcional de elementos comunes, como superficie computable utilizada para el clculo de los valo-
res tcnicos. Ser el caso de viviendas, plazas de garaje, trasteros, oficinas y otros.
6.4. Caractersticas constructivas del inmueble y sus elementos
Elementos fundamentales de la edificacin: se describirn las caractersticas de los elementos
fundamentales de la edificacin: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibi-
lidades:
Ejemplo elementos fundamentales de la edificacin:
Cimentacin: Losa de hormign armado.
Estructura: Pilares de hormign armado y forjados reticulares
Fachada: Aplacado de mrmol en planta baja y ladrillo cara vista con aplacado de piedra arti-
ficial en plantas piso.
Cubierta: Plana transitable, al estar los tendederos generales de las viviendas en esta plan-
ta.
494 LA LEY
Estructura:
Hormign armado
Metlica
Muros de carga
Desconocida
De madera
Fachada:
Ladrillo caravista
Bloques hormign
Mortero monocapa
Hormign visto
Muro cortina
Chapado piedra natural o artificial
Cubiertas:
Plana transitable
Teja cermica
Teja hormign
Pizarra
Fibrocemento
Chapa metlica
Fibrocemento
- Terrazo
- Cermico
- Gres
- Parquet
- Entarimado
- Mrmol
- Moqueta
- Corcho
- Granito
- Linleo
- Hidrulico
- Piedra natural
- Piedra artificial
- En bruto
- Solera de
hormign
- Yeso pintado
- Enfoscado pintado
- Cermica
- Gres
- Mrmol
- Madera
- Papel pintado
- Pavs
- Corcho
- Enteladas
- Piedra natural
- Piedra artificial
- Cartn yeso
- Ladrillo visto
- En bruto
- Mamparas mviles
- Yeso pintado
- Enfoscado pintado
- Escayola
- Falso techo modular
- Madera
- Falso techo metlico
- Falso techo
registrable
- En bruto
- Aluminio plata
- Aluminio anodizado
- Aluminio lacado
- Madera pintada
- Hierro pintado
- Plstico PVC
- Muro cortina
Acristalamiento:
- Sencillo
- Climalit
- Seguridad
Persianas:
- Plstico
- Aluminio
- Madera
- No tiene
- Madera
barnizada
- Madera pintada
- Madera Sapelly
- Madera pino
- Madera roble
- Madera maciza
moldurada
- No existe
Terminaciones: se indicarn los acabados correspondientes a las estancias de las viviendas, ofi-
cinas y dems elementos objeto de valoracin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo:
La carpintera exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo clima-
lit en todas las dependencias que dan frente a fachadas. Existen persianas de aluminio en el saln-
comedor y en los dormitorios. La carpintera interior es de madera de roble barnizada..
Instalaciones: se introducirn las caractersticas de las instalaciones del inmueble objeto de valo-
racin, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo instalaciones:
Telfonos: si tiene
Portero automtico: vdeo portero
Gas natural: si tiene
Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta
Calefaccin: caldera mural mixta a gas y radiadores de plancha
Ascensores: un ascensor
Aire acondicionado: no hay
LA LEY 495
Estancias Uds. Suelos Paredes Techos Carpintera Interior
Vestbulo 1 Entarimado Plstica Gruesa Escayolas Madera Barnizada
Saln comed. 1 Entarimado Gotelet fino Plastic Lisa Madera Barnizada
Cocina 1 Gres Azulejo 20 x 30 Escayolas Madera Barnizada
Dormitorios 3 Terrazo Plstica Lisa Plstica Lisa Madera Barnizada
Baos 1 Mrmol color Mrmol Blanco Escayolas Madera Barnizada
Lavadero 1 Gres Azulejo 20x30 Enfoscadopintado Madera Pintada
Ascensores
Si tiene 1 ud.
No tiene
2 uds. Por escalera
Puertas automticas
Gas ciudad/natural:
Si tiene
No tiene
Calidad alta
Calidad media
Calidad baja
Telfono:
Si tiene
No tiene
En dormitorios
Dormitorios y cocina
Portero automtico:
Si tiene
No tiene
Vdeo portero
Aire acondicionado:
S tiene
No tiene
Preinstalacin
Bomba de calor
Fancoils
Agua Caliente:
No tiene
Individual
Gas butano
Gas ciudad
Comunitaria
Calefaccin
No tiene
Individual
Comunitaria
Radiadores
Ejemplo otras caractersticas:
Armarios empotrados: en dormitorio principal
Fontanera: Cobre
Electricidad: Grado de electrificacin medio, 3.300-4.400 W
Seguridad: Puerta de entrada blindada
Grifera: Monomando de acero inoxidable
Otras instalaciones: Toma de TV en saln y dormitorio principal
Calidad edificio. Se indicar la calidad constructiva del edificio, donde est ubicado el local obje-
to de valoracin, as como su conservacin, con las siguientes posibilidades:
6.5. Situacin actual
Se indicar si el inmueble se encuentra terminado, en construccin o rehabilitacin
Ejemplo situacin actual: El edificio que se tasa se encuentra terminado.
6.5.1. Antigedad y estado de conservacin
En primer lugar se indicar la antigedad del edificio y adems su estado de conservacin.
496 LA LEY
Si tiene
No tiene
En dormitorios
En dormitorios y hall
Fontanera:
Cobre
Hierro
PVC
Polipropileno
Seguridad:
Puerta blindada
Instalacin alarma
Rejas
Grifera:
Monobloc
Monomando
Antena parablica
Sauna y jacuzzi
Hilo musical
TV en todos dormitorios
Electricidad:
Grado de electrificacin bajo, 1.100 2.200 W
Grado de electrificacin medio, 3.300 4.400 W
Grado de electrificacin alto, 6.600 8.800 W
1 Alto standing Edificio de calidad muy alta y bien conservada.
2 Estndar Edificio de calidad estndar bien conservada o rehabilitada recientemente
3 Baja Edificio de calidad inferior a VPO mal conservada y sin rehabilitar
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Reformas:
Total
Parcial
Puntual
Ejemplo antigedad y estado de conservacin: Edificio en buen estado de conservacin dada su
reciente construccin (tiene 3 aos de antigedad), por lo que no se han realizado obras de reha-
bilitacin.
Se indicar la antigedad aproximada del edificio, y si ste tiene ms de 100 aos. Si se han
realizado reformas en el mismo, tambin se indicar el ao de rehabilitacin y coeficiente de depre-
ciacin por antigedad o ndice de estado de conservacin.
por antigedad en relacin al que correspondera en funcin de la esperanza de vida til del edifi-
cio.
6.5.2. Estado de las obras y plazo de finalizacin de las mismas
Se indicar el estado en que se encuentran las obras de construccin del inmueble, el da de la
visita de inspeccin al mismo.
Para ello deber descomponerse el coste de construccin entre aquellos captulos que intervie-
nen en su ejecucin (cimentacin, estructura, albailera,...), otorgando a cada uno de ellos el por-
centaje correspondiente, en funcin del peso que tengan.
Es conveniente adems de los porcentajes citados, indicar que parte de cada captulo se
encuentra realizada, obtenindose un porcentaje parcial de cada captulo, de cuya suma se obten-
dr el total de obra ejecutada. Se adjunta un cuadro a modo de ejemplo.
Porcentaje obra realizada 9,61%
Tiempo finalizacin: 1,5 aos
Estado de la obra: se ha realizado el movimiento de tierras y demoliciones, parte del saneamien-
to horizontal y vertical, la cimentacin y parte de la estructura.
Es importante determinar tambin el plazo previsto para la finalizacin de las obras.
LA LEY 497
CAPIT. FASE % Proyecto % Avance % Ejecutado
1 Movimiento de tierras y demoliciones 0,750 100,0 0,750
2 Saneamiento horizontal y vertical 0,800 20,0 0,160
3 Cimentacin y Estructura 21,750 40,0 8,700
4 Albailera y cubierta 21,600 0,0 0,000
5 Solados y alicatados 13,200 0,0 0,000
6 Carpintera interior 8,400 0,0 0,000
7 Carpintera exterior y vidriera 4,500 0,0 0,000
8 Fontanera 10,00 0,0 0,000
9 Calefaccin 7,600 0,0 0,000
10 Gas 1,000 0,0 0,000
11 Electricidad 4,300 0,0 0,000
12 Ascensor 1,450 0,0 0,000
13 Escayolas 0,200 0,0 0,000
14 Pintura 3,500 0,0 0,000
15 Aislamientos 0,300 0,0 0,000
16 Varios y urbanizacin 0,650 0,0
TOTAL 100 9,610
Se indicarn los parmetros urbansticos correspondientes al inmueble objeto de valoracin
como son:
Nivel de cumplimiento de la normativa urbanstica y documentacin utilizada.
La fecha de la licencia de obras.
Ejemplo descripcin urbanstica:
Inmueble en zona urbana consolidada.
Zona de densificacin urbana intensiva ensanche. Clave 5..
El edificio cumple con la normativa urbanstica actual y dispone de la correspondiente licen-
cia municipal, otorgada por el Ayuntamiento el 15.01.2005.
Se indicarn los parmetros jurdicos correspondientes al inmueble que se tasa, como son:
El estado de ocupacin de los diferentes elementos que componen el inmueble: Ocupado
por: Propietario, Sin ocupante, Arrendado, Otros, Arrendado al solicitante de la tasacin
En caso de estar arrendado el inmueble se seguirn las especificaciones del apartado 4.2.8.
Ejemplo rgimen de tenencia y ocupacin:
Propietarios: xxx
Ocupado: Todo el inmueble se encuentra ocupado.
Usuario: Cada vivienda est ocupada por su titular correspondiente. Los locales comerciales
se encuentran arrendados.
Ttulo de ocupacin: Propiedad para las viviendas y arrendamiento para los locales.
Servidumbres: De paso de vehculos a travs de la parcela, para acceder al parking.
Derechos reales: No se detectan en la documentacin registral facilitada.
El proceso de anlisis que se describe a continuacin se realizar para todos los usos existen-
tes en el inmueble que se valora.
498 LA LEY
Cumple:
Si
No
Licencia:
Si tiene
No tiene
No se ha dispuesto
Cumple normativa urbanstica actual
Existen dudas de su cumplimiento
No cumple normativa urbanstica actual
No se observa infraccin urbanstica
No cumple, pero se hizo de acuerdo con el anterior
planeamiento urbanstico.
Se describir el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercializacin de los inmue-
bles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades:
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
Ejemplo anlisis de mercado: El volumen de inmuebles comparables en la zona es medio. Pre-
dominan las viviendas de superficie media, con un intervalo de precios entre 2.400 y 2.800 /m.
La intensidad de la demanda es media. La relacin en la evolucin entre la oferta y la demanda es
equilibrada. Las expectativas de revalorizacin son crecientes. Respecto a los locales la oferta es
escasa y los nicos testigos de que se dispone tienen menos de 100 m y se ofertan entre 1.500 y
1.900 /m. La demanda es media y se estima una revalorizacin de los mismos similar al IPC.
Se utilizarn viviendas, locales, oficinas, plazas de parking y trasteros testigo, lo ms semejan-
tes posible a los que se tasan. Como mnimo hay que disponer de 6 muestras de cada uno de los
usos existentes en el inmueble. La informacin de mercado que se utilice debe ser real y contras-
tada.
Los precios unitarios de oferta de los diferentes elementos testigo se homogeneizarn aplican-
do coeficientes de ponderacin para asimilar las ofertas testigo al elemento que se tasa, de acuer-
do con los criterios que se exponen a continuacin, teniendo en cuenta que stos son medios y que
es necesario el estudio y anlisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por
parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
LA LEY 499
Alta
Media
Baja
Tipo de la oferta:
Viviendas/locales/oficinas de superficie < 90 mc
Viviendas/locales/oficin. de superficie entre 90 mc y 150 mc
Viviendas/locales/oficinas de superficie > 150 mc
Precios mas frecuentes:
El intervalo de precios mas frecuentes se sita entre
Alta
Media
Baja
Tipo de la demanda:
Viviendas/locales/oficinas de sup. < 70 m
Viviendas/locales/oficinas de sup. Entre 70 m y 120 m
Viviendas/locales/oficinas de sup. > 120 m
Alto
Medio
Bajo
Inferior al IPC
Similar al IPC
Superior al IPC
Los parmetros, que se aplicarn a cada uno de los diferentes usos existentes en el inmueble,
son los siguientes:
Mercado real:
Entorno:
Cuando las caractersticas del entorno del elemento que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizar en funcin de su adecuacin al uso, con un diferencial de hasta un
10% sobre ventas (+/ 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podra homogeneizar
hasta un +/ 20% sobre ventas.
Ubicacin:
Se determinar como diferencia de la repercusin del suelo en /m entre la oferta y la uni-
dad que se tasa, obtenido por el mtodo del valor residual de la informacin de mercado pri-
mario (+/ 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseo:
entre los testigos y los elementos que se tasan. Tendr especial incidencia en los elementos
de superficie reducida.
Antigedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones fsicas entre las ofertas testigos y los
elementos objeto de valoracin.
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservacin de las
diferentes unidades, as como de las reformas realizadas en las mismas.
Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalacin entre los testigos y
las unidades tasadas.
Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y las unidades que se tasan se evalan por
peso al ms parecido al elemento que se tasa. Se ponderarn todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
500 LA LEY
Para tasar un inmueble deber calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmue-
ble se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin y neto VRN si est terminado), el valor
por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de
mximo legal VML (slo si se trata de vivienda de proteccin pblica) para cada uno de los elemen-
tos que componen el inmueble.
Cada uno de los valores citados anteriormente se calcular como suma de los obtenidos parcial-
mente para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmueble, y stos a su vez sern el resul-
tado de sumar el valor que corresponde a cada elemento.
haya podido experimentar la vivienda durante sus aos de existencia.
Si el inmueble se encuentra en proyecto, construccin o rehabilitacin, deber calcularse el VRB
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasacin)
El VRB ser la suma del calculado para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmue-
ble. Se calcula como suma de:
trate de edificios terminados o en construccin.
Dicho valor en el mercado es diferente en funcin del uso (vivienda, comercial, terciario, apar-
camiento). Por tanto en una promocin se dispondrn de valores de repercusin diferencia-
dos para cada uso.
del inmueble.
LA LEY 501
El coste de ejecucin por contrata del inmueble se calcular como suma del coste que corres-
ponde a cada uso, que a su vez ser el producto de la superficie construida del inmueble des-
tinada a aquel uso por el coste unitario de construccin.
Se aplicarn costes unitarios de construccin diferentes segn el uso que se valora.
La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
del promotor entre los gastos necesarios a incluir en el VRB.
Depreciacin fsica
del inmueble.
502 LA LEY
total til Vida
Antigedad
N R V Fsica n Depreciaci
_ _
* ) . . ( _ =
La vida til del elemento depende del uso del mismo; deber ser estimada por el tasador y como
mximo ser de:
100 aos para las viviendas
75 aos para las oficinas
50 aos para los locales comerciales
formar la vivienda actual en una nueva de similares caractersticas.
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para que el inmueble pueda utilizar-
se para los usos previstos en el mismo.
acciones reales o 6 ofertas. Dicho proceso deber realizarse para cada uno de los usos existentes
en la edificacin objeto de valoracin.
El valor de mercado por comparacin total del edificio ser la suma de los valores de mercado
de cada uno de sus componentes o elementos que lo forman.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una reduccin sig-
nificativa en trminos nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la tasacin que
dure al menos 3 aos o se haya producido una disminucin de los precios nominales en los 10
ltimos aos, se proceder a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA)
se aplicar un porcentaje de reduccin del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha
reduccin.
LA LEY 503
10.1.5. Valor de mximo legal (VML)
Si las viviendas estn acogidas a algn tipo de proteccin pblica, existe una limitacin de su
precio de venta, que se denomina valor de mximo legal (VML).
Dicho valor depender del municipio en que se ubique, segn pertenezca a una u otra rea geo-
grfica. Cada Comunidad Autnoma tiene potestad para establecer sus propias reas geogrficas,
a cada una de las cuales corresponden unos valores mximos de venta diferentes.
tecaria ser el menor entre:
Valor de mximo legal (VML)
Valor de mercado por comparacin ajustado (VMA)
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, su valor de tasacin coincidir con
el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
Se indicarn los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crtico del tasador.
La adecuacin de todos los elementos del inmueble (viviendas/locales/oficinas/plazas de par-
king/trasteros) al mercado inmobiliario por su:
Situacin
Tamao
Distribucin
Situacin actual de la oferta, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario.
venta.
Los condicionantes de comercializacin de los diferentes elementos en el mercado inmobilia-
rio como son:
Plazos temporales estimados para la venta del vivienda
504 LA LEY
Se han obtenido las superficies construidas mediante:
12.1. Casustica en la valoracin de promociones
Las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casustica y problemtica con que se
puede encontrar en la tasacin de promociones, han sido ampliamente desarrollados en los apar-
tados 4.2.1, 4.2.2 y 4.2.3, segn se trate de viviendas, locales comerciales u oficinas. A ellos se
remite, en funcin de los usos existentes en el edificio que se tasa.
Se condicionar nicamente el valor de las unidades imprescindibles.
13. Observaciones
Se har mencin en el informe de todas aquellas observaciones que se consideren importantes
para la determinacin de valores o que puedan aportar informacin en la toma de posteriores deci-
siones.
Se incluirn:
Fecha de la ltima visita al inmueble
Fecha de emisin del informe
Fecha de caducidad del informe (a los 6 meses de la fecha de emisin del informe)
Nombre, firmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulacin
de los restantes tcnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasacin.
La documentacin necesaria para elaborar la tasacin, as como los requisitos de su presenta-
cin que han sido expuestos en el apartado 4.1.1.14 de este captulo.
4.2.6. Valoracin de solares, terrenos y fincas rsticas
4.2.6.1. Valoracin de solares y terrenos: aplicacin
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de terrenos clasificados
como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rsticas.
LA LEY 505
2. Tambin se aplicar, justificndolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que
no exista impedimento legal para su demolicin y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.
4.2.6.2. Niveles urbansticos del terreno a efectos de valoracin
A efectos de su tasacin los terrenos se clasificarn en los siguientes niveles:
Nivel I. Incluye todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluye los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edi-
ficar para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn
ligados a una explotacin econmica permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn en el nivel II los terrenos clasificados como urbanizables que no
estn incluidos en un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estn-
dolo, no se hayan definido en l las condiciones para su desarrollo.
4.2.6.3. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades de garanta (art. 51 ECO/805/2003)
1. El valor de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I (QUE PUEDEN SER EDIFICA-
DOS PARA USO DISTINTO A LOS DE NATURALEZAAGRCOLA, FORESTAL O GANA-
DERA Y NO ESTN LIGADOS A UNA EXPLOTACIN ECONMICA), ser el valor por
comparacin, en su caso, ajustado. Cuando su clculo no fuera posible, el valor de tasa-
cin ser el valor residual. En ambos casos se descontarn, cuando proceda, los gastos
de demolicin.
La existencia de un proyecto de construccin sobre un determinado terreno no permite valo-
rar ste de manera diferente a la prevista en esta seccin.
2. El valor de tasacin de los terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la agrope-
cuaria ser el valor por actualizacin calculado por el procedimiento previsto en el artculo
30 (INMUEBLES LIGADOS A EXPLOTACIONES ECONMICAS).
3. El valor de tasacin en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanstico
II (TERRENOS CLASIFICADOS COMO NO URBANIZABLES EN LOS QUE NO SE PER-
MITA EDIFICAR PARA USOS DIFERENTES A SU NATURALEZA AGRCOLA, FORESTAL
O GANADERA O QUE ESTN LIGADOS A UNA EXPLOTACIN ECONMICA PERMITI-
DA POR LA NORMATIVA VIGENTE), ser el valor por comparacin sin consideracin algu-
na a su posible utilizacin urbanstica. Cuando el clculo de dicho valor no fuera posible el
valor de tasacin ser como mximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el nmero 1 anterior se calcularn teniendo en cuenta el apro-
vechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario en la fecha de la
tasacin.
Los edificios en demolicin, y los declarados legalmente en ruina, se valorarn como
solares y terrenos.
A modo de resumen el mtodo de valoracin a utilizar en cada caso se indica en el cua-
dro siguiente:
506 LA LEY
Cuadro resumen de los mtodos de valoracin de solares y terrenos
LA LEY 507
MTODOS DE VALORACIN QUE DEBEN UTILIZARSE
Arts. 34, 35, 50 y 51 (O./ECO/805/2003)
Mercado hipotecario.
Provisiones tcnicas de compaas de seguros.
Fondos y sociedades de Inversin. Fondos de pensiones, ...
Nivel 1 Nivel 2
Incluye todos los terrenos que no
son nivel II
(3)
Aplicable a terrenos que estn en las
siguientes circunstancias:
Plazo previsible
para comenzar
la edificacin
o rehabilitacin
no superior a un
ao
Plazo previsible
para comenzar
la edificacin
superior a un
ao.
Terrenos clasificados como
no urbanizables en los que
no se permita edificar usos
diferentes a su naturaleza
agrcola, forestal o
ganadera o que estn
ligados a una explotacin
econmica permitida por la
normativa vigente.
Terrenos urbanizables que
no estn incluidos en un
mbito de desarrollo de
planeamiento urbanstico
o que estndolo, no se
hayan definido para l las
condiciones para su
desarrollo
Terrenos sin edificar.
Inmuebles declarados legalmente en
ruina
Edificios destinados a la
rehabilitacin
Con suficiente informacin de mercado
de suelo.
Comparacin
(1)
Comparacin
(2)
Terrenos sin edificar
Inmuebles declarados legalmente en
ruina
Edificios destinados a la
rehabilitacin sin suficiente
informacin de mercado de suelo.
Residual
esttico
o
Residual
dinmico
Residual
dinmico
Valor catastral
Solares edificados en los que se
requiere calcular el valor del suelo de
manera separada.
Con suficiente informacin de mercado
de suelo.
Comparacin
(1)
Solares edificados en los que se
requiere calcular el valor del suelo de
manera separada.
Sin suficiente informacin de mercado
de suelo.
Residual esttico
o
Residual dinmico
Terrenos ligados a una explotacin
econmica no agropecuaria.
Mtodo de actualizacin
(1) Cuando se aplique el mtodo de comparacin el valor de tasacin ser el valor de comparacin ajustado.
(2) Sin considerar su posible utilizacin urbanstica
(3) Los valores de terrenos de nivel urbanstico 1, se calcularn teniendo en cuenta el aprovechamiento susceptible
de apropiacin por su propietario en la fecha de la tasacin.
4.2.6.4. Valoracin de suelos urbanos
Estn todos ellos comprendidos en el nivel I.
Si existe un mercado representativo de suelos o terrenos comparables y se dispone de mues-
tras suficientes, se valorarn por el mtodo de comparacin con el mercado.
Si la finalidad de la tasacin es hipotecaria, necesariamente deber adems determinarse el
valor de mercado ajustado.
Si la finalidad de la valoracin es urbanstica no podr utilizarse el mtodo de comparacin,
debiendo realizarse por un mtodo residual.
Si no existe un mercado representativo, o no se disponen de muestras de suelos o terrenos com-
parables, se valoran por un mtodo residual; este criterio es aplicable a todas las finalidades. La
nica excepcin lo constituyen los suelos ligados explotaciones econmicas que se valoran por el
mtodo de actualizacin de las rentas esperadas.
Si el plazo de disponibilidad del suelo para poder comenzar la edificacin no es superior a un
ao se podrn valorar por el mtodo residual esttico o por el dinmico.
Vase ejemplo 7.6 del captulo 7.
Si el plazo de disponibilidad del suelo para iniciar la edificacin es superior a un ao se debern
valorar por el mtodo residual dinmico.
Se valoran como suelos urbanos, nivel I, los inmuebles declarados legalmente en ruina en los
que no exista impedimento para su demolicin (caso de tratarse de edificios sometidos a alguna
proteccin histrico-artstica o catalogados en los que aun estando declarados ruinosos no se per-
mita la demolicin, se valorarn como edificios).
Los edificios destinados a la rehabilitacin (o aquellos cuyo mayor y mejor uso sea la rehabilita-
cin se valorarn como suelos urbanos, nivel I.
Vase ejemplo 7.6 y ejemplo 7.7 del captulo 7.
Vase tambin captulo 5. Valoraciones urbansticas.
4.2.6.5. Valoracin de suelos urbanizables
Si tienen condiciones para su desarrollo urbanstico y tienen mbito delimitado estn compren-
didos en el nivel I.
Si existe un mercado representativo de suelos o terrenos comparables y se dispone de mues-
tras suficientes, se valorarn por el mtodo de comparacin con el mercado.
Si la finalidad de la tasacin es hipotecaria, necesariamente deber adems determinarse el
valor de mercado ajustado.
Si la finalidad de la valoracin es urbanstica no podr utilizarse el mtodo de comparacin con
el mercado, debiendo realizarse por el mtodo residual dinmico.
508 LA LEY
Si no existe un mercado representativo o no se disponen de muestras de suelos o terrenos com-
parables se valoran por el mtodo residual dinmico.
Vase ejemplo 7.7 del captulo 7.
Vase tambin captulo 5. Valoraciones urbansticas.
Si no tienen condiciones para su desarrollo urbanstico ni mbito delimitado estn comprendidos
en el nivel II.
4.2.6.6. Valoracin de suelos del nivel I por el mtodo de comparacin con el mercado
Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser necesario que se
cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de suelos comparables.
Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de
la tasacin y a inmuebles comparables al que se tasa.
La utilizacin del mtodo de comparacin comporta la obligacin de indicar los datos concretos
y las fuentes de los mismos.
La metodologa a utilizar es la del mtodo de comparacin, referida al valor unitario del suelo,
cuando sea eso lo que en el mercado es objeto de transaccin (urbanizaciones unifamiliares o
zonas industriales aisladas), o referida al valor de repercusin cuando sea eso lo que en el merca-
do se considera, que es el caso ms habitual.
La homogeneizacin, tanto si se pretende hacer mediante tablas de homogeneizacin como si
se trata de mtodos de regresin, se referir a aquellas caractersticas y cualidades de los suelos
que influyen en el valor, y que deben ser establecidos como consecuencia de la observacin del
comportamiento del mercado, en ese lugar y en ese momento.
Las caractersticas que influyen en el valor del suelo pueden ser normalmente, por ejemplo, en
el caso de parcelas en urbanizaciones para viviendas unifamiliares las siguientes:
Situacin
Ubicacin
Orientacin
Soleamiento
Vistas
Pendiente
Vegetacin
Servicios urbansticos
LA LEY 509
En el caso de suelos industriales, las caractersticas que influyen en el valor sern otras, como
por ejemplo:
Situacin.
Distancia a ncleos urbanos.
Accesibilidad. Maniobrabilidad.
Comunicaciones y transportes.
Servicios complementarios.
Servicios urbansticos. Infraestructuras.
Tamao.
De hecho slo puede utilizarse el mtodo de comparacin cuando existan un autntico merca-
do de suelo, referido al tipo de suelo de que se trate.
Normalmente el mercado del suelo es poco transparente, a veces est intervenido, las transac-
ciones son poco frecuentes, cuando se producen es difcil acceder a las condiciones en que se han
realizado, en muchos casos se trata de productos nicos e irrepetibles y por tanto en situaciones
de poca concurrencia.
Como consecuencia resulta difcil que pueda determinarse que existe un mercado representati-
vo y que pueda disponerse de 6 muestras recientes, por lo que en la prctica el mtodo de compa-
racin resulta difcilmente aplicable.
4.2.6.7. Valoracin de suelos de nivel I por mtodos residuales
La utilizacin de mtodos residuales para la valoracin de suelos de nivel I comporta necesaria-
mente la utilizacin previa del mtodo de comparacin para determinar el valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario acabado que se corresponde con el mayor y mejor uso.
La utilizacin de los dos mtodos residuales ha sido expuesta y desarrollada en el captulo 3,
Vanse apartados 3.4.2 y 3.4.3 (esttico) y 3.4.4, 3.4.5 y 3.4.6 (dinmico).
Se han incluido en el captulo 7 dos ejemplos de aplicacin de cada uno de los dos mtodos.
Vase 7.6: ejemplo de aplicacin del mtodo residual esttico.
Vase 7.7: ejemplo de aplicacin del mtodo residual dinmico.
4.2.6.8. Valoracin de suelos no urbanizables
Estn comprendidos en el nivel II o son fincas rsticas que se valoran como tales.
Si estn comprendidos en el nivel II:
Se valorarn por el mtodo de comparacin con el mercado sin tener en consideracin ninguna
expectativa de aprovechamiento urbanstico.
Si no existe un mercado representativo o no se dispone de muestras suficientes se aplicar el
valor catastral, si la finalidad es de garanta; si la finalidad es urbanstica o de mercado se valora-
rn por el mtodo de actualizacin de las rentas.
510 LA LEY
En cualquier caso si estn ligados a una explotacin econmica se valorarn por el mtodo de
actualizacin de las rentas.
Si son fincas rsticas o explotaciones agrarias o ganaderas se valorarn con la instruccin para
la valoracin de fincas rsticas.
4.2.6.9. Valoracin de fincas rsticas
4.2.6.9.1. Finalidad urbanstica
La valoracin de fincas rsticas para la finalidad urbanstica, se identifica con la valoracin de
suelos no urbanizables, y ha sido desarrollada en el captulo 5, apartado 2. Los procedimientos se
desarrollan en el apartado 5.2.6. En el apartado 5.2.6.6 se incluye un ejemplo prctico de valora-
cin de una finca rstica para finalidad urbanstica.
4.2.6.9.2. Finalidad de garanta
La valoracin de fincas rsticas para la finalidad de garanta, est regulada por la ECO/805/2003
en los arts. 48 y 49.
4.2.6.9.2.1. Aplicacin
La utilizacin de estos procedimientos es de aplicacin a la valoracin de fincas rsticas inclu-
yendo aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.
4.2.6.9.2.2. Valor de tasacin de fincas rsticas para todas las finalidades de garanta
El valor de tasacin de fincas rsticas se obtendr sumando los siguientes valores:
El valor de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmon-
tables vinculados y necesarios para su explotacin. Dicho valor ser el menor entre el valor
por comparacin, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actua-
lizacin de la explotacin.
El valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de
aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendr como
si fueran inmuebles ligados a una explotacin econmica, y ser como mximo el valor de
reemplazamiento neto.
El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor
ser el valor de tasacin calculado por el procedimiento de valoracin de edificios o elementos de
un edificio en sus tres versiones segn sea la finalidad de garanta:
Hipotecaria y fondos de pensiones.
Entidades aseguradoras.
Instituciones de inversin colectiva.
LA LEY 511
4.2.6.9.3. Otras finalidades
Cuando la finalidad sea de mercado, se utilizarn estas mismas tcnicas descritas anteriormen-
te. El procedimiento ser el mismo, obtenindose el valor como suma de:
a) El valor de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmonta-
bles vinculados y necesarios para su explotacin. Dicho valor ser el valor por comparacin, de las
distintas clases de tierra, y caso de no ser posible su establecimiento, por no existir un mercado
representativo o carecer de muestras suficientes, el valor por actualizacin de la explotacin.
b) El valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de
aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendr como si fueran
inmuebles ligados a una explotacin econmica.
c) El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones. Dicho valor ser el valor de tasacin
calculado por el procedimiento de valoracin de edificios o elementos de un edificio con preferen-
cia el valor por comparacin si fuera posible, y en su defecto el valor de reemplazamiento neto.
4.2.7. Valoracin de inmuebles ligados a explotaciones econmicas
4.2.7.1. Definicin
Se entiende por inmueble ligado a una explotacin econmica todo edificio o elemento de un
edificio de uso monovalente, en el cual tiene lugar o puede tener lugar una explotacin de tipo eco-
nmico, susceptible de producir rentas y del que prcticamente no hay oferta en el mercado.
Edificio de uso monovalente significa que slo puede ser usado para el fin concreto al que se des-
tina, salvo que se realicen en l grandes modificaciones que suponen una inversin importante.
Entre los inmuebles ligados a explotaciones econmicas ms frecuentes se encuentran:
Edificios e instalaciones industriales y fabriles no polivalentes o de produccin agraria. En
caso de que fuesen polivalentes, se tasaran como edificaciones industriales. Tal sera el
caso de un salto de agua.
Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio del
transporte. Entre los ms frecuentes se encuentran los aparcamientos en explotacin.
Establecimientos tursticos en sus diversas categoras y tipologas, como hoteles, apartho-
teles, campings.
Hospitales, clnicas y otras instalaciones sanitarias
Instalaciones deportivas, recreativas y de espectculos, tales como clubes deportivos, pis-
tas de esqu, discotecas, salas de fiesta, cines, teatros.
Centros de enseanza y otras instalaciones culturales. Entre ellos se encuentran las escue-
las, academias.
Centros de equipamiento social.
Residencias estudiantiles, para la 3. edad (geritricos), tanatorios, etc.
512 LA LEY
consistente en una recopilacin de datos del inmueble y su entorno.
No existe ninguna instruccin especfica para este tipo de inmuebles, como haba existido en la
normativa de valoraciones anterior al ao 1994. Por tanto se seguirn los apartados desarrollados
en la estructura general de los informes de tasacin, que componen el artculo 65 del captulo III,
ttulo III de la Orden ECO 805/2003.
Los apartados a desarrollar en el informe de valoracin han sido descritos ampliamente en el
apartado 4.1.1 Se citan a continuacin brevemente:
2. Identificacin del inmueble y localizacin
6. El edificio:
a) descripcin del inmueble, superficies, caractersticas constructivas
b) unidad de explotacin
13. Observaciones
En el apartado del edificio se ha incluido un subapartado referente a la unidad de explotacin,
que es el elemento diferencial y exclusivo de este tipo de inmuebles. Se trata de enumerar todas y
cada una de las actividades que tienen lugar en el inmueble y que en consecuencia son suscepti-
bles de generar ingresos.
importancia del inmueble objeto de valoracin. Dado que en muchos casos se trata de edificios sin-
LA LEY 513
gulares e incluso poco frecuentes, los informes debern ser extensos y todos sus apartados se de-
sarrollarn de forma ms amplia que en muchos otros casos.
Para establecer los criterios de tasacin se seguirn las pautas establecidas por la ECO
805/2003.
En caso de existir mercado de este tipo de inmuebles, puede calcularse su valor utilizando el
mtodo de comparacin. Para ello es necesario disponer de datos de 6 transacciones reales o de
6 ofertas firmes no condicionadas, y as proceder a la homogeneizacin de los comparables, en
base a sus caractersticas ms importantes. En el apartado 3.2, se ha desarrollado ampliamente el
proceso a seguir para su determinacin.
Pero teniendo en cuenta la dificultad para obtener muestras de inmuebles del mismo uso y pare-
cidas caractersticas, de inmuebles ligados a la misma explotacin econmica, difcilmente podr
calcularse el valor de mercado del inmueble por comparacin (VM), salvo contadas excepciones.
En caso de que existiera un mercado representativo de inmuebles comparables y se dispusiera
de suficientes muestras, y que en consecuencia pudiera calcularse un valor por comparacin con
el mercado, siempre que se tratase de una valoracin hipotecaria, debera analizarse si dicho valor
debe ajustarse.
Teniendo en cuenta que este tipo de inmuebles siempre generan flujos de caja (en caso contra-
rio no seran inmuebles ligados a explotaciones econmicas), puede calcularse su valor por actua-
lizacin de las rentas futuras que producir el valor actual de los flujos de caja futuros. Por tanto
para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualizacin de las rentas (VA).
Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construccin requiere una serie de inversiones y
gastos necesarios que se materializan en el coste de un solar, de una construccin y de una serie
de gastos de promocin. La suma de todos ellos es el valor de reemplazamiento del inmueble (VR),
que debe calcularse necesaria y obligatoriamente en todos los casos.
En consecuencia, en todo inmueble ligado a una explotacin econmica debern calcularse:
el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el edificio se encuentra en construccin o reha-
bilitacin, y neto VRN si est terminado)
el valor por actualizacin de las rentas VA, y si es posible
el valor por comparacin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
4.2.7.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR)
lar el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado y en funciona-
514 LA LEY
miento se calcular adems el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene
la depreciacin que haya podido experimentar el inmueble.
4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB)
Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoracin el inmue-
ble ligado a una explotacin econmica por otro nuevo de sus mismas caractersticas y utilidad,
pero en el que se utilice tecnologa y materiales de construccin actuales. Este valor debe calcu-
larse siempre.
Para ello se aplicar el mtodo del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que
se remite. A continuacin se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo
de inmuebles.
La situacin ideal sera disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmue-
ble a valorar para poder aplicar el mtodo de comparacin. Teniendo en cuenta la dificultad de con-
seguir los datos anteriores, deber aplicarse el mtodo residual.
Si existe algn uso parecido que pueda asimilarse al del inmueble que se tasa y del que se
pueda calcular el valor del suelo residualmente, podr adoptarse el mismo valor unitario calculado
para el inmueble a tasar. Tal sera el caso del valor de repercusin del suelo de un hotel o de una
residencia en un ncleo urbano, que podra coincidir con el valor de repercusin para el uso de
vivienda ubicada en el mismo emplazamiento. Igualmente podra adoptarse como valor de reper-
cusin del suelo de un aparcamiento en explotacin, el valor de repercusin del suelo de una plaza
de aparcamiento para la venta.
En caso de no existir ningn uso asimilable con valores de suelo conocidos, deber utilizarse el
mtodo residual dinmico partiendo de los datos de la explotacin.
Se seguir el mismo procedimiento utilizado para una promocin, en la que a cada componen-
te o superficie de uso diferenciado se aplica el correspondiente coste. Por tanto deber desglosar-
se la superficie total construida del inmueble en aquellos usos a los que deban aplicarse costes
diferentes. As en el caso de un hotel se distinguir la superficie de parking, de la de servicios, de
los almacenes, de la zona destinada a habitaciones y de la zona noble. Para cada una de ellas se
adoptar un coste diferente.
La normativa permite incluir exclusivamente en este tipo de inmuebles el coste de las instalacio-
nes no polivalentes, que sean necesarias para el desarrollo de aquella actividad. De igual forma
podr incluirse el coste de las construcciones auxiliares necesarias para la explotacin (piscinas,
pistas deportivas, etc.).
* impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva
* honorarios de profesionales
LA LEY 515
* licencias y tasas de construccin
* gastos de administracin del promotor
* gastos debidos a otros estudios necesarios
Normalmente los gastos anteriores son ms reducidos que en una promocin, ya que no existe
seguro decenal, no hay divisin horizontal y los gastos de administracin acostumbran a ser infe-
riores.
Nunca se incluirn en el clculo del valor de reemplazamiento los gastos financieros, ni los de
comercializacin, ni el beneficio del promotor.
4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN)
Depreciacin fsica
El ratio de depreciacin vendr dado por el cociente: antigedad / vida til total. Dicho ratio se
del inmueble.
La vida til mxima establecida por la normativa es de 35 aos. Esta cifra puede ser vlida para
determinadas explotaciones pero no necesariamente para todas ellas. Al principio de este captulo
se ha podido observar la variedad de usos posible dentro de este tipo de inmuebles. Por tanto es
conveniente analizar el uso del inmueble a tasar para adoptar su vida til conveniente.
As los 35 aos es un plazo adecuado para un hotel de ciudad, pero para uno de playa o de mon-
taa, cuyo deterioro y envejecimiento es ms acusado, la vida til no superar los 25 o 30 aos.
Para una discoteca la vida no ser mayor de 8 o 10 aos, ya que transcurrido este plazo debe-
r renovarse.
Por el contrario para un parking en explotacin, cuya depreciacin es ms lenta, podr utilizar-
se una vida til total mucho ms amplia, de 50 o 75 aos.
516 LA LEY
total til Vida
Antigedad
_ _
* ) ( _ =
Para una instalacin industrial depender del plazo que el mismo inversor de la explotacin
adopta para su amortizacin. Un ejemplo seran los remontes de una estacin de esqu, para los
que se adopta 20 aos de vida til.
En todos los casos el plazo adoptado para la vida til deber justificarse razonadamente en el
informe de valoracin.
Pero adems hay que establecer la antigedad del inmueble. Si ste es de reciente construc-
cin, la antigedad ser fcil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido
mejoras en el mismo, ser innecesaria su correccin.
Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigedad, factor que ha motivado que se realicen obras
de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptara el criterio citado en el apartado ante-
rior. Pero normalmente las obras afectan slo a una parte del edificio o bien se realizan progresivamen-
te, con lo que coexisten diversas antigedades dentro del mismo inmueble. En estas circunstancias
habr que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmueble que ten-
gan la misma antigedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras realizadas, adop-
tando una vida efectiva o antigedad que correspondera al inmueble en su estado actual.
formar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas.
En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea ms adecuado este ltimo mtodo
para el clculo de la depreciacin, ya que es complejo calcularlo en base a la antigedad de las
diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo.
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina o para corregir errores de diseo u obsolescencia.
4.2.7.5. Valor por actualizacin
Se calcular por el mtodo de actualizacin de las rentas, ampliamente explicado en el captulo 3.5.
Para ello deben determinarse:
Los flujos de caja
Ver apartado 3.5.6.3.
Se remarca de nuevo la diferencia que existe entre este tipo de inmuebles y los inmuebles arren-
dados o destinados al arrendamiento. Una vez calculada la renta neta, como diferencia entre ingre-
sos y gastos, deber calcularse la renta imputable al inmueble, como un porcentaje de la anterior.
La renta imputable al inmueble anterior es la utilizada en la frmula de clculo.
LA LEY 517
El valor de reversin
El valor de reversin coincide con el valor de reemplazamiento neto o actual, VRN.
Ver apartado 3.5.7.3, donde se detalla su clculo.
El tipo de actualizacin
Ver apartado 3.5.8.
Las tasas sern diferentes en funcin del uso, situacin, riesgo, seguridad, liquidez, situacin del
mercado...
En determinados casos este tipo de inmuebles requieren mayor capacidad de gestin que otros
usos como puedan ser viviendas, oficinas. En consecuencia la prima de riesgo deber ser superior
que en otro tipo de inmuebles.
Clculo del valor por actualizacin
El valor por actualizacin de las rentas se calcular como suma del valor actual de la renta impu-
table al inmueble y el valor actual del valor de reversin del mismo.
Se aplicar la frmula de clculo del valor por actualizacin de las rentas (apartado 3.5.9.3.) con
la variante de que la renta imputable al inmueble sustituye a la renta neta de la explotacin y el valor
de reversin coincide con el valor de reemplazamiento neto.
La frmula a aplicar es la siguiente:
Donde:
R = renta imputable al inmueble anual = % de R
n
n = vida til remanente del inmueble
VRN = valor de reemplazamiento neto (valor de reversin)
4.2.7.6. Valor de tasacin
El valor de tasacin de los inmuebles ligados a explotaciones econmicas difiere segn la fina-
lidad de la tasacin y estado del inmueble (terminado o en construccin).
cin para la hiptesis de edificio terminado, el valor de tasacin para la finalidad de mercado hipo-
tecario, fondos de pensiones y entidades aseguradoras ser el menor entre:
Valor de reemplazamiento neto (VRN)
Valor por actualizacin (VA)
518 LA LEY
(1 + i)
n
1 VRN
VA = R _______________ + __________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
Valor de mercado por comparacin (VM) en caso de que haya podido calcularse y ajustado
si fuese necesario (VMA).
Siguiendo el principio de prudencia valorativa, se adopta como valor de tasacin el menor de los
valores anteriores.
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin ser:
Para finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones (1): el valor de tasacin coin-
cide con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
Para entidades aseguradoras (2): el valor de tasacin ser la suma del valor de tasacin del
terreno (en caso de nueva construccin) o del edificio antes del comienzo de las obras (en caso
de edificio a rehabilitar) ms el importe de las certificaciones de obra a medida que se vayan
abonando y respondan a una efectiva realizacin de las mismas.
En ninguno de los dos casos anteriores (1) y (2) el valor de tasacin debe ser superior al valor
por actualizacin de las rentas (VA), que servir de lmite para establecer el valor de tasacin. De
lo contrario podra ocurrir que el valor de tasacin de un inmueble durante su construccin fuese
superior al valor de tasacin una vez terminado.
4.2.8. Valoracin de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento
4.2.8.1. Definicin
Se entiende por inmueble arrendado aquel sobre el que recae un contrato de arrendamiento
pactado entre un titular del inmueble y un ocupante, que recibe el nombre de arrendatario
Inmueble destinado al arrendamiento es aquel inmueble que se encuentra desocupado tempo-
ralmente, pero sobre el que la propiedad tiene intencin de firmar un contrato de arrendamiento con
un futuro ocupante o arrendatario. En el momento en que se produce tal circunstancia se convier-
te en un inmueble arrendado.
Entre los usos ms frecuentes, correspondientes a inmuebles arrendados o destinados al arren-
damiento se encuentran: viviendas para 1. residencia, viviendas para 2. residencia, locales
comerciales, oficinas, plazas de aparcamiento y naves industriales.
Los criterios que se explican a continuacin no sern de aplicacin a los inmuebles ligados a una
explotacin econmica que se encontrasen arrendados, para los que debe aplicarse lo especifica-
do en el apartado anterior 4.2.7.
consistente en una recopilacin de datos del inmueble y su entorno.
Se seguirn los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasacin,
que componen el artculo 65 del captulo III, ttulo III de la Orden ECO 805/2003.
Los apartados a desarrollar en el informe de valoracin han sido descritos ampliamente en el
apartado 4.1.1. Se citan a continuacin brevemente:
LA LEY 519
2. Identificacin del inmueble y localizacin
13. Observaciones
Los criterios de tasacin se determinarn de acuerdo con las pautas establecidas por la Orden
ECO 805/2003.
En primer lugar debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos,
utilizando el mtodo de comparacin. Para ello es necesario disponer de 6 transacciones reales o
6 ofertas, para proceder a la homogeneizacin de los comparables, en base a sus caractersticas
ms importantes.
En caso de que se tratase de una valoracin de garanta, deber analizarse si dicho valor debe
ajustarse.
Los inmuebles que se tratan o bien estn produciendo rentas (inmuebles arrendados) o bien las
producirn en un futuro, una vez tengan ocupante (inmuebles destinados al arrendamiento). Por tanto,
para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualizacin de las rentas (VA).
Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construccin requiere una serie de inversiones
necesarias que se materializan en el coste de un solar, de una construccin y de una serie de gas-
tos de promocin. Se trata del valor de reemplazamiento del inmueble (VR), que siempre debe cal-
cularse.
520 LA LEY
En consecuencia, en todo inmueble arrendado o destinado al arrendamiento deber calcularse:
el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el edificio se encuentra en construccin o rehabilitacin
y neto VRN si est terminado), el valor por actualizacin de las rentas VA y el valor por compara-
cin VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
4.2.8.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR)
haya podido experimentar el inmueble durante sus aos de existencia.
Valor de reemplazamiento bruto (VRB)
ble arrendado o destinado al arrendamiento por otro nuevo de sus mismas caractersticas y utili-
dad, pero en el que se utilice tecnologa y materiales de construccin actuales. Este valor debe cal-
cularse siempre.
Para ello se aplicar el mtodo del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que
se remite. A continuacin se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo
de inmuebles.
La situacin ideal sera disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmue-
ble a valorar para poder aplicar el mtodo de comparacin. Teniendo en cuenta la dificultad de con-
seguir los datos anteriores, deber aplicarse el mtodo residual.
Si existen diversos usos en el mismo inmueble, se aplicarn costes diferentes a cada uno de
ellos, previo desglose de la total superficie construida entre los diferentes usos que intervienen.
La normativa obliga, en este tipo de inmuebles, a excluir del VRB el coste de las instalaciones
no polivalentes.
* impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva
* honorarios de profesionales
* licencias y tasas de construccin
* gastos de administracin del promotor
* gastos debidos a otros estudios necesarios
En ningn caso se incluirn entre los gastos del valor de reemplazamiento los gastos financie-
ros, ni los de comercializacin, ni el beneficio del promotor.
LA LEY 521
Valor de reemplazamiento neto (VRN)
Depreciacin fsica
del inmueble.
La vida til ser la estimada por el tasador y como mximo de:
Para inmuebles de uso residencial: 100 aos
Para inmuebles de oficinas: 75 aos
Para inmuebles comerciales: 50 aos
Para inmuebles de uso industrial: 35 aos
Pero adems hay que establecer la antigedad del inmueble. Si ste es de reciente construc-
cin, la antigedad ser fcil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido
mejoras en el mismo, ser innecesaria su correccin.
Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigedad, factor que ha motivado que se realicen obras
de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptara el criterio citado en el apartado
anterior. Pero normalmente las obras afectan slo a una parte del edificio o bien se realizan progresi-
522 LA LEY
antigedad
D. fsica = (VBR - F)
vida til total
vamente, con lo que coexisten diversas antigedades dentro del mismo inmueble. En estas circuns-
tancias habr que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmue-
ble que tengan la misma antigedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras reali-
zadas, adoptando una vida efectiva o antigedad que correspondera al inmueble en su estado actual.
formar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas.
En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea ms adecuado este ltimo mtodo
para el clculo de la depreciacin, ya que es complejo calcularlo en base a la antigedad de las
diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo.
Se calcular como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina o para corregir errores de diseo u obsolescencia.
4.2.8.5. Valor por actualizacin
Se calcular por el mtodo de actualizacin de las rentas, ampliamente explicado en el captulo 3.5.
Para ello deben determinarse:
Los flujos de caja
Los flujos de caja se calcularn de forma diferente, segn se trate de un inmueble arrendado o des-
tinado al arrendamiento. En el apartado 3.5.6.1 se establece la determinacin de los flujos de caja en
caso de inmuebles arrendados y en el 3.5.6.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento.
Si el inmueble que se tasa son viviendas acogidas a Proteccin Pblica hay que tener en cuenta
que existe una limitacin en los alquileres que debe pagar el inquilino, es decir existen unas rentas
mximas legales. La misma limitacin se extiende a las plazas de aparcamiento, trasteros u otros ane-
xos que estuvieran vinculados a las viviendas en la cdula de calificacin correspondiente.
En la calificacin provisional o definitiva otorgada por el Departamento de la Vivienda de la
Comunidad Autnoma en que se ubican, figuran los precios de venta tericos para estas viviendas
(en funcin de la localidad) que sirven de base para establecer las rentas mximas legales, as
como el plazo de duracin de dicho rgimen.
En caso de alquileres con un plazo de duracin de 10 aos, la renta mxima legal anual se cal-
cula como el 7% del valor terico mximo de venta (se trata de un valor ficticio, ya que estas vivien-
das se destinan obligatoriamente al rgimen de arrendamiento y no a la venta). Para los anexos
vinculados se mantiene el mismo porcentaje del 7% respecto al valor terico de los mismos, que
se calcula como el 60% del valor terico de las viviendas.
Si estas viviendas acogidas a proteccin pblica se destinan al arrendamiento por un plazo de
25 aos, la renta mxima anual que deber pagar el inquilino asciende al 4% del valor terico mxi-
mo de venta. Para los anexos vinculados la renta mxima ser el 4% de su precio terico de venta,
que a su vez es el 60% del precio mximo terico de la vivienda.
LA LEY 523
Las rentas calculadas de acuerdo con los porcentajes anteriores corresponden a rentas netas,
ya que la ley permite tambin repercutir los gastos al inquilino, aunque se trate de viviendas acogi-
das a proteccin pblica.
Dado que los precios tericos de venta utilizados para calcular las rentas netas suelen ser bas-
tante inferiores a los de mercado, las rentas mximas legales tambin son inferiores a las de mer-
cado, principalmente en el caso de inmuebles destinados durante 25 aos a este rgimen.
El valor de reversin
El valor de reversin tambin ser diferente segn se trate de un inmueble arrendado o destina-
do al arrendamiento.
Ver el apartado 3.5.7.1, donde se detalla el clculo del valor de reversin en caso de inmuebles
arrendados y en el 3.5.7.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento.
El tipo de actualizacin
Ver apartado 3.5.8.
Las tasas sern diferentes en funcin del uso, situacin, riesgo, seguridad, liquidez, situacin del
mercado y otros.
Para su determinacin es fundamental analizar las tasas que operan en el mercado para el uso
que se tasa, las tasas recomendadas por Atasa, as como las tasas mnimas establecidas por la
normativa de valoracin del 94 en su ltima publicacin del 20.07.99, que figuran en el apartado
anteriormente citado.
Clculo del valor por actualizacin
El valor por actualizacin de las rentas se calcular como suma del valor actual de la rentas que
generar el inmueble durante su vida til remanente ms el valor actual del valor de reversin del
mismo.
Dado que el clculo de los flujos de caja y del valor de reversin son diferentes segn se trate
de un inmueble arrendado o destinado al arrendamiento, la frmula de clculo del valor por actua-
lizacin de las rentas tambin ser diferente.
Inmuebles arrendados:
Donde:
R
n
= renta neta anual del contrato en moneda constante
c = aos de vigencia del contrato de arrendamiento
524 LA LEY
(1 + i)
c
1 VM
o
c / n * (VRB F)
VA = R
n
_______________ + ____________________
( 1 + i)
c
* i (1 + i)
c
VM
o
= valor de mercado por comparacin del inmueble, supuesto libre de inquilinos
n = vida til total del inmueble
VRB = valor de reemplazamiento bruto
Vase apartado 3.5.9.1 donde ha sido explicada ms exhaustivamente.
Inmuebles destinados al arrendamiento:
Donde:
R
n
= renta neta actual de mercado obtenida por comparacin, en moneda constante
n = perodo de duracin de los flujos de caja o vida til remanente
En el apartado 3.5.9.2 se ha desarrollado el clculo de esta frmula ms ampliamente.
4.2.8.6. Valor de mercado por comparacin
Tal como se especifica en el apartado 3.2 deber calcularse siempre el valor de mercado por
comparacin (VM).
En funcin de la finalidad de la tasacin y de ser necesario, se proceder a ajustar el valor de
mercado obtenido por el mtodo de comparacin, obteniendo el valor de mercado ajustado (VMA).
4.2.8.7. Valor de tasacin
El valor de tasacin de los inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento difieren segn
la finalidad de la tasacin y estado del inmueble (terminado o en construccin).
cin para la hiptesis de edificio terminado, el valor de tasacin para la finalidad de mercado hipo-
tecario y fondos de pensiones ser el menor entre:
Valor por actualizacin (VA).
Valor de mercado por comparacin ajustado (VMA), supuesto el inmueble libre de inquilinos.
Siguiendo el principio de prudencia valorativa, se adopta como valor de tasacin el menor de los
valores anteriores. Adems deber calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto
segn el caso.
LA LEY 525
(1 + i)
n
1 F
VA = R
n
____________ + ________
(1 + i)
n
* i (1 + i)
n
En caso de que no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasacin ser como
mximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
En los inmuebles acogidos a algn sistema de proteccin pblica, el valor de tasacin en ningn
caso ser superior al valor de mximo legal.
cin para la hiptesis de edificio terminado, el valor de tasacin para la finalidad de entidades ase-
guradoras ser el menor entre:
Valor de mercado por comparacin (VM), supuesto el inmueble libre de inquilinos.
En caso de que no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasacin ser como
mximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
De igual forma que en las finalidades anteriores, si el inmueble est acogido a Proteccin Pbli-
ca, el valor de tasacin en ningn caso ser superior al valor de mximo legal.
La diferencia existente entre mercado hipotecario-fondos de pensiones y entidades asegurado-
ras es exclusivamente el ajuste del valor de mercado por comparacin, que de ser necesario debe
efectuarse en las tasaciones de garanta hipotecaria o fondos de pensiones exclusivamente.
cin para la hiptesis de edificio terminado, el valor de tasacin para instituciones de inversin
colectiva inmobiliaria ser el menor entre:
Cuando exista un valor de mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el valor de tasa-
cin no podr ser superior a dicho valor de mximo legal, excepto en el caso de viviendas de pro-
teccin oficial en las que el fin del perodo de afeccin que reste sea inferior a tres aos desde la
fecha de la tasacin. En este ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al siguiente:
Donde:
VML = valor de mximo legal
VTL = valor de tasacin para el inmueble en ausencia del rgimen de Proteccin Oficial
i = tipo de inters de la Deuda Pblica a un plazo similar al que queda hasta el fin del perodo
de afeccin, ms la prima por iliquidez que el tasador considere razonable
n = plazo pendiente del perodo de afeccin al rgimen de Proteccin Pblica
Si el inmueble se encuentra en construccin o rehabilitacin, el valor de tasacin ser:
Para finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones: el valor de tasacin coincide
con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
526 LA LEY
VML + Mximo [ 0, (
VTL
) - VML]
(1 + I)
n
Para entidades aseguradoras: el valor de tasacin ser la suma del valor de tasacin del
terreno (en caso de nueva construccin) o del edificio antes del comienzo de las obras (en
caso de edificio a rehabilitar) ms el importe de las certificaciones de obra a medida que se
vayan abonando y respondan a una efectiva realizacin de las mismas.
Para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias: el valor de tasacin ser el valor que
tendra el inmueble en la fecha de la tasacin para la hiptesis de edificio terminado, especi-
ficado anteriormente, es decir el menor entre:
LA LEY 527
CAPTULO QUINTO
Valoraciones urbansticas
5.1. LA VALORACIN URBANSTICA
5.1.1. Definicin
Son aquellas valoraciones cuya finalidad est relacionada con la actividad urbanstica en todos
sus mbitos: planeamiento general, planeamiento derivado, gestin urbanstica, anlisis del pla-
neamiento y de la gestin urbanstica; y en general todas aquellas otras finalidades relacionadas
con la ordenacin del territorio y su gestin.
Las valoraciones dependen, en su proceso de elaboracin, del marco jurdico y de la jurispru-
dencia, tal como se ha tratado en el primer y segundo captulos; las valoraciones urbansticas
dependen an en mayor medida.
La Ley del Rgimen del Suelo y valoraciones (LRSV 6/98), las leyes de urbanismo y sus regla-
mentos, y las figuras de planeamiento y sus normas determinan la manera de valorar, los mtodos
de valoracin y el valor.
Compatibilizar el respeto a la propiedad privada, el inters pblico y social, el libre mercado y el
derecho constitucional a la vivienda es sin duda uno de los problemas de la sociedad actual y de
los Gobiernos.
No es de extraar que mediante acciones legislativas se modifiquen los criterios que posibilitan
ese equilibrio decantndose en uno u otro sentido en virtud de diferentes opciones polticas.
En el apartado 2 del captulo 2. se ha analizado el marco en el que se desarrollan las valora-
ciones urbansticas y las variaciones y vicisitudes que ha sufrido en los ltimos tiempos. Se trata
aqu de precisar cules son los mtodos y las tcnicas de valoracin aplicables a las valoraciones
urbansticas en el momento actual.
Pero al mismo tiempo tambin se pretende sentar los criterios tcnicos que permitan adaptar la
metodologa de valoracin a situaciones legislativas distintas de la actual.
5.1.2. Finalidad y objeto
5.1.2.1. Finalidad
A efectos urbansticos las valoraciones pueden ser necesarias en las distintas etapas del desa-
rrollo urbanstico, en el planeamiento y en la gestin.
LA LEY 529
Resulta necesaria la valoracin urbanstica en el anlisis y estudio de los instrumentos de pla-
neamiento y gestin, ya sea para su evaluacin tcnica y econmica, auditoras urbansticas, o en
los procesos en que sean puestas en entredicho sus determinaciones.
Son convenientes con carcter previo al planeamiento, para determinar cmo es, desde el punto
de vista econmico, el tejido sobre el que se pretende actuar.
Durante la redaccin del planeamiento son muy tiles para analizar modelos, y estudiar cul es
el impacto econmico de las determinaciones que se estn barajando. Y tambin para determinar
en cada caso cul es el coste y las posibilidades de desarrollo de cada opcin.
Son especialmente necesarias en la determinacin de las unidades de actuacin en suelo urba-
no, o unidades de ejecucin, ya que la viabilidad econmica de su desarrollo condiciona la ejecu-
cin del planeamiento.
Debe tenerse en cuenta que esta viabilidad es variable en el tiempo ya que depende de par-
metros que modifican su comportamiento o su valor, en virtud de circunstancias exgenas. En con-
secuencia puede ser conveniente la revisin peridica de las previsiones econmicas del planea-
miento.
En la redaccin de figuras de planeamiento derivado es igualmente necesaria, por los mismos
argumentos anteriores.
En los procesos relacionados con la gestin urbanstica, reparcelaciones y compensaciones, lo
que se reparte es valor; la valoracin cobra aqu un papel fundamental.
En los procesos expropiatorios, es aun necesaria en mayor medida la valoracin urbanstica.
Son necesarias, y muy frecuentes, en los procesos en los que el valor del suelo es objeto de
anlisis, especialmente en los procesos de equidistribucin, de reparcelacin, compensacin y
expropiacin, que frecuentemente se convierten en procesos contradictorios, en los que las distin-
tas partes interesadas, realizan valoraciones con la finalidad de establecer el precio justo o la
indemnizacin compensatoria adecuada. En estos casos se hace necesaria la redaccin de tres o
ms valoraciones sobre el mismo objeto, en va administrativa (actuante, interesado, Jurado de
Expropiacin) y an ms si una vez agotada la va administrativa, alguna de las partes recurre ante
la jurisdiccin contencioso-administrativa.
5.1.2.2. Objeto
Pueden ser objeto de la valoracin urbanstica los siguientes elementos:
Suelos. Construcciones, instalaciones y plantaciones, derechos reales, derechos arrendaticios,
traslados e extincin de actividades, ocupacin temporal, servidumbres, y en general cualquier
derecho que tenga relacin con el suelo: derecho de superficie, derechos a aprovechamiento urba-
nstico, y otros.
La valoracin de suelo y de terrenos en general, es la ms habitual, la que presenta una mayor
complejidad y la que requiere mayor capacitacin tcnica.
La metodologa a utilizar depende en cada caso del tipo de suelo del que se trate, por lo que
como paso previo al proceso de valoracin resulta imprescindible precisar qu clase de suelo es el
que se tiene que valorar.
530 LA LEY
El tasador debe, con carcter previo a la aplicacin metodolgica de la valoracin, precisar razo-
nadamente y de acuerdo con la legislacin y normativa urbanstica vigente cul es la clasificacin
que corresponde al tipo de suelo que se trata de valorar.
En la legislacin actual el suelo puede estar clasificado como:
Suelo no urbanizable.
Suelo urbano.
Consolidado por la urbanizacin.
No consolidado por la urbanizacin.
Suelo urbanizable.
Con mbito delimitado y condiciones para su desarrollo.
Sin mbito delimitado y/o sin condiciones para su desarrollo.
El rgimen, metodologa y tcnicas aplicables son distintos para cada tipo de suelo.
Determinar de qu tipo de suelo se trata puede ser motivo de controversia, el tcnico que efec-
ta la valoracin debe justificar, de manera razonada, los criterios en que se fundamenta para con-
siderar el suelo en una de las situaciones anteriores.
El rgimen del suelo, est definido en la Legislacin Estatal (LRSV 6/98), y su desarrollo, pla-
neamiento y gestin es competencia de las CC.AA.
Las valoraciones urbansticas deben necesariamente ajustarse a la legislacin Estatal.
Pero al mismo tiempo tener en consideracin aquellas determinaciones de la legislacin urba-
nstica autonmica que influyan o condicionen el valor.
5.1.3. Criterios generales de la valoracin urbanstica
La valoracin de todo tipo de suelos con finalidades urbansticas debe hacerse necesariamente
con los criterios que establece la legislacin Estatal.
As lo establece el art. 23 LRSV 6/98.
Aplicacin general:
A los efectos de expropiacin, las valoraciones de suelo se efectuarn con arreglo a los
criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la
legislacin, urbanstica o de otro carcter, que la legitime. En defecto de acuerdo entre los
propietarios afectados, dichos criterios se aplicarn igualmente en los procedimientos de
distribucin de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislacin.
En las expropiaciones urbansticas es inexcusable la utilizacin de esos criterios, en el resto de
los casos: puede excusarse, nicamente, si todos los propietarios afectados se ponen de acuerdo
para ello.
LA LEY 531
CAPTULO 5: VALORACIONES URBANSTICAS
5.2. SUELO NO URBANIZABLE
La LRSV 6/98 define el suelo no urbanizable en su artculo 9, introduciendo el criterio de que el
conjunto de este tipo de suelos no est integrado como haba sido hasta la fecha de su promulga-
cin, por el resto de suelos no urbanizables ni urbanos, sino por aquellos que de forma espec-
fica el plan considera como tales, justificadamente:
Tendrn la condicin de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que
concurren alguna de las circunstancias siguientes:
1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algn rgimen especial de pro-
teccin incompatible con su transformacin de acuerdo con los planes de ordenacin territorial
o la legislacin sectorial, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cient-
ficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o
en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico.
2. Que el planeamiento sectorial considere necesario preservar por los valores a que se ha
hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrcola, forestal, ganadero, o por sus rique-
zas naturales, as como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.
Las leyes de urbanismo de las CC.AA. han matizado de forma diversa la consideracin de la
condicin de suelo no urbanizable; desde las que consideran que es urbanizable todo lo que no
es suelo protegido, hasta las que consideran que un suelo sin especial valor paisajstico, histrico,
cientfico, ambiental o cultural puede ser inadecuado para el desarrollo urbano por razones pura-
mente urbansticas, de forma transitoria o permanente.
En esas circunstancias puede pensarse que existe un cierto grado de subjetividad en la consi-
deracin de si un suelo es no urbanizable. Esa supuesta subjetividad se concreta en el planea-
miento general, de manera que en cualquier caso debe identificarse claramente, en el planeamien-
to urbanstico, el mbito del suelo no urbanizable, y en la valoracin debe considerarse tal como el
planeamiento determine.
5.2.2. Derechos de los propietarios
Los derechos de los propietarios de suelo no urbanizable estn regulados en el art. 20:
1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrn derecho a usar, disfrutar y
disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a
fines agrcolas, forestales, ganaderos, cinegticos u otros vinculados a la utilizacin racional de los
recursos naturales, y dentro de los lmites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a travs del procedimiento previsto en la legislacin urbanstica, podrn
autorizarse actuaciones especficas de inters pblico, previa justificacin de que no concurren
las circunstancias previstas en el apartado 1 del artculo 9 de la presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, en
ningn caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo
en contra de lo dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.
No se reconoce el derecho a urbanizar ni el derecho a edificar, ni siquiera el derecho a efectuar
parcelaciones ajenas al uso agrcola.
En cuanto a su uso, existen excepciones a la utilizacin exclusivamente agrcola o forestal; es
frecuente que deban valorarse suelos no urbanizables ligados a explotaciones econmicas que son
532 LA LEY
admitidas en ese tipo de suelos, como por ejemplo: campings, estaciones de esqu, e incluso cam-
pos de golf.
La aceptacin administrativa de usos lucrativos ligados a explotaciones econmicas en suelo no
urbanizable, puede alterar la valoracin (tanto en el mtodo como en el resultado) respecto a suelos
inicialmente similares que no gozan de ese derecho. En esos casos puede resultar aconsejable valo-
rar separadamente el suelo no urbanizable por el mtodo de comparacin y la actividad que se realiza
sobre el suelo utilizando las tcnicas de actualizacin de flujos de caja, o bien efectuar la valoracin
conjuntamente utilizando las tcnicas de valoracin de suelos ligados a explotaciones econmicas
5.2.3. Valoraciones
La valoracin de los suelos no urbanizables a efectos urbansticos se limita en la prctica a los
procesos expropiatorios y esta regulada en el art. 23 de la LRSV 6/98, antes citado.
5.2.4. Criterios de valoracin
Los criterios de valoracin que deben utilizarse en la valoracin de suelos no urbanizables se
regulan en el art. 26:
1. El valor de este suelo se determinar por el mtodo de comparacin a partir de valores
de fincas anlogas. A estos efectos, la identidad de razn que justifique la analoga deber tener
en cuenta el rgimen urbanstico, la situacin, tamao y naturaleza de las citadas fincas en rela-
cin con la que se valora, as como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean sus-
ceptibles.
2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicacin del mto-
do indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinar mediante la
capitalizacin de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momen-
to de la valoracin.
Debe utilizarse el mtodo de comparacin con el mercado, a partir del valor de mercado de fincas
anlogas, atendiendo en la comparacin y homogeneizacin de las muestras a los parmetros de:
Rgimen urbanstico
Situacin
Tamao
Naturaleza
Uso, y
Aprovechamiento
Cuando no exista un mercado representativo o no se disponga de muestras testigos de merca-
do comparables la valoracin debe hacerse por actualizacin de las rentas reales o potenciales.
5.2.5. Mtodos
5.2.5.1. Mtodo del Coste de Reposicin
Slo deber utilizarse para la valoracin de construcciones o instalaciones con independencia
del suelo.
LA LEY 533
5.2.5.2. Mtodo de comparacin.
Se utiliza cuando se dispone de informacin representativa de fincas anlogas y muestras (tes-
tigos) de mercado. Los parmetros en que se basa la comparacin con las muestras y la homoge-
neizacin de los valores son los seis citados anteriormente a los que hay que aadir aquellos que
tengan una relacin directa con el valor como:
Masas de cultivos
Caractersticas agrolgicas
Mejoras incorporadas e inseparables
y otras, que a criterio del tasador, permitan despus de analizar la zona y el tipo de finca expli-
car mejor la formacin del valor.
El procedimiento a seguir en la valoracin ser el que corresponde a la valoracin por el mto-
do de comparacin con el mercado, estudiado en el captulo 3.
5.2.5.3. Mtodos de capitalizacin (actualizacin)
Cuando no se dispone de muestras representativas, o no existe un mercado representativo de
fincas similares, se recurrir a los mtodos de actualizacin de las rentas. La valoracin puede
efectuarse de dos maneras:
Cuando la finca est en explotacin, y sta se realice de acuerdo con el mayor y ms intensivo
uso, o sea explotado de forma razonablemente adecuada, el procedimiento a seguir ser el de
actualizacin de rentas actuales.
Cuando la finca no est en explotacin, o sta se realice de forma inadecuada, alejada de una
explotacin rentable de acuerdo con el principio del mejor y ms intensivo uso se valorar en funcin
de las rentas potenciales que en condiciones normales, y referidas al momento de la valoracin pudie-
ra producir, es decir, utilizando el mtodo de Actualizacin de las rentas esperadas (FCD).
La Ley reguladora de las Haciendas Locales se refiere a ello en su art. 68:
Art. 68.2. El valor de los terrenos de naturaleza rstica se calcular capitalizando al inters
que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, segn la
aptitud de la tierra para la produccin, los distintos cultivos o aprovechamientos de acuerdo con
sus caractersticas catastrales. Para calcular dichas rentas se podr atender a los datos obteni-
dos por investigacin de arrendamientos o aparceras existentes en cada zona o comarca de
caractersticas agrarias homogneas.
Asimismo se tendrn en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introduci-
das en los terrenos de naturaleza rstica, que forman parte indisociable de su valor, y en su
caso, los aos transcurridos hasta su entrada en produccin; para la que aquellos que susten-
ten producciones forestales se atender a la edad de plantacin, estado de la masa arbrea y
ciclo de aprovechamiento.
En todo caso, se tendr en cuenta la aplicacin o utilizacin de medios de produccin nor-
males que conduzcan al mejor aprovechamiento, pero no la hipottica aplicacin de medios
extraordinarios.
No obstante, cuando la naturaleza de la explotacin o las caractersticas del municipio difi-
culten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podr calcularse el valor catastral de los
bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de factores
tcnico-agrarios y econmicos y a las circunstancias que les afecten.
534 LA LEY
En la mayora de los casos, las rentas que se obtienen de un suelo no urbanizable son conse-
cuencia de un arrendamiento o aparcera, o de una explotacin econmica.
En el primer caso se dispondr de las rentas brutas y debern deducirse los gastos necesarios,
obtenindose por diferencia la renta neta que posteriormente se actualizar a la tasa que se deter-
mine para obtener el valor.
En el segundo caso, para calcular la renta neta puede ser preciso utilizar las tcnicas de anli-
sis de explotaciones econmicas y la valoracin se efectuar por actualizacin de flujos de caja.
En el caso de tener que valorar los terrenos por sus rentas potenciales deber efectuarse un
anlisis de la explotacin, que puede tener carcter diverso:
agrcola
ganadera
forestal
cinegtica
extractiva
otras.
En todos los casos, el proceso de valoracin por el mtodo de actualizacin presupone la fija-
cin de dos componentes fundamentales: las rentas y la tasa de actualizacin.
La fijacin de las rentas se ha analizado anteriormente, pudiendo ser reales o potenciales, en
forma de arrendamiento o como consecuencia de una explotacin.
La fijacin de la tasa de actualizacin precisa de un anlisis especfico. Conceptualmente y de
manera preferente debe utilizarse la tasa que opera en el mercado real, es decir, aquella tasa que
convierte, en la realidad del mercado de fincas semejantes, las rentas en valores. La determinacin
de la tasa real puede resultar muy dificultosa, ms an cuando la utilizacin del mtodo de actua-
lizacin es causa de la inexistencia de valores reales de mercado en nmero suficiente.
Fijacin de la tasa de actualizacin
Cuando no sea posible determinar la tasa de actualizacin real de mercado el tasador deber
calcularla de forma emprica. La legislacin y las normativas vigentes no especifican de forma
inequvoca la tasa a utilizar, pero existe un criterio reiterado que la sita en torno al 4%, as se con-
templa en las rdenes ministeriales, resoluciones y leyes siguientes:
Tasa de actualizacin mnima para fincas rsticas
Segn OM 30/Nov./1994: (derogada) 4%
(la O/ECO/805/2003 que la derog no determina tasa fija)
Segn Resolucin 15/Jul./1997: 4%
Segn Resolucin de 20/Jul./99: 4%
Segn LRHL: 4%
En ninguna de ellas se especifica si se trata de tasas nominales o de tasas en moneda de valor
constante.
LA LEY 535
En el momento actual la adecuacin a la realidad del mercado aconseja considerarlas como
variables.
Es deseable, a efectos prcticos de valoracin, fijar tasas reales o constantes, ya que el clcu-
lo de las rentas y de los gastos es preferible hacerlos en unidades monetarias constantes. La con-
versin puede hacerse de forma sencilla conociendo el IPC y descontndolo.
Como sea que las tasas de actualizacin dependen de la coyuntura econmica y de parmetros
variables, como la Tasa libre de riesgo, inters de la Deuda Pblica e inflacin, resulta ms adecua-
do, en lugar de fijar un tipo, establecer un sistema para determinarlo en funcin de esas variables.
La O/ECO/805/2003 determina el sistema por el que debe calcularse el tipo de actualizacin en
el mtodo de actualizacin:
Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que
atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial,
etc.) del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamien-
to (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.
Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la
aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante el
perodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
El tipo de inters nominal no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la
Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos (tasa libre de riesgo).
Para determinar la rentabilidad media anual:
Se tomar el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a
un ao contados antes de la fecha de la tasacin.
El tipo medio deber haber sido pblicado por un organismo pblico o por un mercado orga-
nizado.
El tasador justificar debidamente el tipo de inters elegido, destacando el diferencial positivo
aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el prrafo anterior, y en especial, la infla-
cin esperada y dems medios de correccin utilizados para obtener un tipo real.
La tasa libre de riesgo se sita en la actualidad (aos 2002, 2003, 2004 y 2005) en un intervalo
entre 2,8% y 4,5%, valores nominales con un centro del intervalo prximos al 3,26% para periodos
entre 2 y 5 aos. Y en torno al 4,35% para periodos de 10 aos. En consecuencia, resulta razona-
ble establecer un intervalo entre 3 y 4%, en trminos nominales.
La deduccin de la inflacin (IPC) sobre esos tipos proporciona tasas de actualizacin cercanas
a la unidad.
Si consideramos la inflacin interanual del 3,40% y una TLR de 4,34%, obtenemos:
TLR
n
= 0,0434 (4,34%) en u.m. nominales.
IPC (interanual) = 0,034 (3,4%)
TLR
k
= [(1 + 0,0434) / (1+ 0,034)] - 1 = 0,0091 (0,91%)
536 LA LEY
La OM 30/11/94 (derogada) estableca el criterio de admitir una tasa de actualizacin hasta un
2% por encima de la tasa libre de riesgo.
Puede aceptarse una tasa de actualizacin de fincas rsticas entre el 1% y el 3%.
El intervalo es, sin duda, demasiado amplio, y el tasador deber investigar cul es el punto ms
adecuado al mercado, atendiendo a:
caractersticas del suelo y de la produccin agraria, estacionalidad, etc.
coyuntura econmico-financiera del momento en que se realiza la tasacin
En situaciones de coyuntura econmica con tasas libres de riesgo (deuda pblica) con rentabilida-
des reales nulas o negativas la tasa de actualizacin se situara en la tasa ms baja del intervalo (1%).
En muchos casos ser til trabajar en periodos temporales no anuales, trimestres, meses o
semanas, por lo que deber transformarse la tasa de actualizacin anual en tasa de actualizacin
trimestral, mensual o semanal, respectivamente.
5.2.6. Estructura del informe de valoracin de un suelo no urbanizable
5.2.6.1. Terreno
Superficie
Se indicarn la superficie registral y la catastral, as como la estimada por el tasador, si fuera sig-
nificativamente diferente.
Tambin se indicar la superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agra-
rios o a baldo, y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotacio-
nes econmicas, etc.).
Infraestructura interior
Se indicar la infraestructura de que dispone interiormente la finca (caminos, energa elctrica,
instalaciones de agua, etc.).
5.2.6.2. Descripcin de la finca
Se describirn las principales caractersticas de la finca y, en especial, las siguientes:
1. Clima y orografa
Se indicarn los regmenes de pluviometra, temperaturas y otros datos microclimticos desta-
cables.
Se har mencin a la altitud media y relieve.
2. Caractersticas agrolgicas
En cuanto al suelo, se expresarn los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad
y pendiente, indicando las clases agrolgicas.
LA LEY 537
3. Cultivos
Se har referencia a la alternancia seguida para las rotaciones de cultivos, as como las carac-
tersticas de los cultivos leosos que en ella existan (variedad, marco de plantacin, etc.), sealan-
do la superficie aproximada de cada uno de ellos.
Tambin se incluir informacin sobre la produccin real de la finca en los ltimos tres aos.
4. Edificaciones
Se describirn todas las edificaciones existentes distinguiendo:
Las necesarias para la explotacin agraria.
Las que produzcan rendimiento por s mismas por estar ligadas a una actividad econmica dis-
tinta de la explotacin agraria del terreno.
Otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores.
Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie, caractersticas
constructivas, consignando la antigedad, el estado de conservacin, adecuacin y suficiencia.
5. Agua
En las fincas donde existan explotaciones de regado, se describir la procedencia de las aguas,
caudales, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca, segn el sistema de riego.
6. Ganadera
Se indicar el nmero de cabezas existente por especies, forma de explotacin y relacin con
el potencial de la finca.
7. Otras caractersticas especiales
En el caso de que existan, se sealarn aquellas caractersticas de la finca, tales como especial
ubicacin, circunstancias paisajsticas, ecolgicas, cinegticas, etc., que influyan en su valor.
5.2.6.3. Rgimen de tenencia y ocupacin
Se indicar el ttulo en virtud del cual est ocupada la finca, as como sus caractersticas y plazo
de vigencia.
Cuando la finca no estuviera en explotacin se indicar el destino previsto por la propiedad.
Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la finca, u otro dere-
cho real que la afecte, o cuando las normas urbansticas o de otro orden establezcan una especial
proteccin para la finca o limiten su uso de alguna manera, se describirn las caractersticas y el
alcance de dichas afecciones.
5.2.6.4. Informacin de mercado
Como consecuencia de la investigacin realizada, el tasador describir por cada tipo de cultivo
en el entorno:
538 LA LEY
Las caractersticas de la oferta y de la demanda de las fincas de caractersticas comparables.
Los precios actuales de venta al contado y de renta.
Expectativas de mercado.
La descripcin tendr el contenido y amplitud que requiera cada finca atendiendo su importan-
cia y caractersticas, y al mtodo de valoracin elegido.
En el caso de que en dicho entorno no sea posible obtener informacin por la inexistencia de
oferta o transacciones, se analizarn las correspondientes a la comarca y, en su defecto, a otras
comarcas cuyas caractersticas agrarias y de mercado sean similares.
Adems, cuando se utilice el mtodo de comparacin u otra tcnica que utilice precios de
mercado (de venta o alquiler) de fincas similares se indicarn los datos concretos y las fuentes
de los mismos que hayan servido de base para la determinacin del valor de mercado de la
finca.
5.2.6.5. Clculo de los valores tcnicos
Se calcular el valor de mercado de la finca sumando el valor de mercado de los siguientes ele-
mentos:
a) Cada una de las distintas clases de tierra de la finca incluyendo en su valor los distintos edi-
ficios o instalaciones no desmontables vinculados a su explotacin. La determinacin de las
distintas clases de tierra se realizar segn las caractersticas agrolgicas, masas de cultivos
y mejoras incorporadas e inseparables de la misma para su explotacin.
b) Edificios o instalaciones destinados a una explotacin distinta de aquellas a que se dediquen
los diferentes tipos de tierra.
c) Otros edificios o instalaciones (residencias, recreativos, etc.).
El valor de mercado de los elementos a los que se refiere la letra a) ser el menor valor de los
que resulten de aplicar el mtodo de comparacin de mercado, supuesta la finca libre de arrenda-
mientos y aparcera, y el de actualizacin de la renta actual con una tasa no inferior al 4% (nomi-
nal) teniendo en cuenta adems las instrucciones que se indican a continuacin:
1. Al utilizar el mtodo de comparacin, la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en
los valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de tie-
rra.
2. El CRN de las mejoras o instalaciones que no hayan sido tenidas en cuenta en dicha homo-
geneizacin se sumarn, cuando aadan valor a la finca, para determinar su valor.
En el caso de que la finca carezca de instalaciones imprescindibles para la actividad agro-
pecuaria que en ella se desarrolla, y dicho factor no haya sido tenido en cuenta en la repe-
tida homogeneizacin, se descontar su valor de mercado.
3. El mtodo de actualizacin se aplicar a la renta neta que se obtenga realizando el anlisis
tcnico econmico de la explotacin.
Dicho anlisis tendr en cuenta el periodo de maduracin medio de los cultivos y los datos
contables que reflejen el rendimiento de la finca. En caso de que estos ltimos no existan o
no sean fiables o suficientemente representativos a juicio del tasador, ste utilizar las ratios
LA LEY 539
medias habituales en explotaciones similares, con las correcciones que procedan en funcin
de las circunstancias especficas de la explotacin de que se trate.
En el caso de que la finca est arrendada o en rgimen de aparcera u otro anlogo en el
momento de la tasacin, se considerar la renta contractual durante el periodo de arrenda-
miento o aparcera. Adems debern analizarse los gastos de periodicidad distinta al ao.
5.2.6.6. Ejemplo de homogeneizacin para suelos rsticos en el mtodo de comparacin
Se trata de valorar un terreno destinado a huerto de naranjos en la Ribera del Ebro, trmino
municipal de Xerta.
Finca de 66.000 m (6,6 Ha) situada entre la Ctra. de Tortosa a Mora y la ya desaparecida lnea
del FF.CC., con acceso directo y exclusivo desde aqulla.
La finca dispone de un pozo propio de agua debidamente legalizado, con un caudal en explo-
tacin de 5 l/seg.
Tiene un sistema de extraccin con dos bombas automticas.
Dispone de suministro de energa elctrica B.T. hasta su acceso.
Cuenta con sistema de riego por goteo (instalado hace 12 aos, revisado y actualizado hace
2 aos).
Se indicarn todas aquellas circunstancias que, a juicio del tasador, puedan influir en el valor.
Se hace una investigacin de fincas similares de la zona:
1. Se analiza el segmento de fincas comparables.
2. Se estudian cules son las caractersticas de cada finca que influyen en su valor, o que mejor
explican la variabilidad de los valores en el mercado.
La utilizacin del mtodo de comparacin exige un ejercicio de observacin de la realidad del
mercado no exento de humildad, ya que en algunas ocasiones el tasador encontrar inexplicables
o poco razonables segn su personal criterio, determinadas apreciaciones del mercado. (Por ejem-
plo, una explotacin de frutales adyacente a un vial, camino o carretera muy transitados, puede
tener un menor valor de produccin por la merma que puede suponer esa colindancia, pero esa
misma circunstancia puede ser apreciada positiva o negativamente por el mercado, segn la zona
en que se encuentre, y otras circunstancias.)
Parametrizacin
La parametrizacin se efecta en base a las siguientes caractersticas:
a) Rgimen urbanstico. Los usos predominantes son SUN segn el planeamiento vigente,
excepto la finca 3, que est incluida en una zona de especial proteccin.
b) Situacin. Se considera la incidencia que tiene en el valor la proximidad al ncleo urbano, el
asoleamiento y entorno.
c) Superficie y forma. Pondera criterios de mercado, la influencia que tienen la superficie y la
forma en el valor.
d) Naturaleza y caractersticas. Caractersticas del suelo, pedregosidad, adecuacin al cultivo de
los ctricos a que se destina, topografa, etc., de los terrenos.
540 LA LEY
e) Usos. Pondera el uso a que se dedica (o puede dedicar); en este caso todas las fincas son
de destino al cultivo de naranjas y mandarinas. Valora las especies que pueden obtenerse, as
como la acidez, humedad, frescura, etc.
f) Aprovechamientos. Pondera el rendimiento estimado de la explotacin agrcola.
g) Mejoras. Explanaciones efectuadas, instalaciones de riego, modificaciones de suelo y subs-
trato, etc., que pueden influir en el valor.
h) Accesibilidad. Valora las caractersticas de los accesos, principalmente los rodados, a fin de
facilitar los trabajos agrarios de mantenimiento y principalmente la recoleccin.
Tabla de comparacin de las muestras:
La tabla siguiente resume la comparacin de cada muestra-testigo con la finca objeto de valora-
cin.
Tabla de homogeneizacin de las muestras de mercado
El valor homogeneizado es de 26.095 /Ha, que multiplicado por el nmero de hectreas que
tiene el terreno en cuestin es el valor total del terreno.
LA LEY 541
(VM)
euros % % % euros euros % euros %
24000 = 0 = 0 = 0 M -2000 M -1800 P 5 PP 4800 M -2
27000 = 0 M -3 = 0 M -2000 P 1800 = 0 = 0 M -2
17000 P 3 P 3 P 6 P 2000 P 1800 PP 10 PP 4800 M -2
12000 = 0 PP 6 PP 12 P 2000 PP 4000 P 5 P 2400 P 2
22000 = 0 = 0 M -6 = 0 = 0 P 5 P 2400 P 2
26000 = 0 M -3 M -6 = 0 P 1800 = 0 P 2400 P 2
Valor en
euros por
Ha
Rgimen
urbanstico
Situacin
(ACC)
Naturaleza y
Caractersticas
Usos
Aprovecha-
miento
Mejoras
Superficie y
forma
Accesibilidad
(R.U.) (SIT) (S/F) (N/C) (US) (APR) (MEJ)
en euros en % % euros/Ha.
1 24.000 1.000 3% 1720 25.720 16,667% 4.287
2 27.000 -200 -5% -1550 25.450 16,667% 4.242
3 17.000 8.600 20% 12000 29.000 16,667% 4.833
4 12.000 8.400 25% 11400 23.400 16,667% 3.900
5 22.000 2.400 1% 2620 24.620 16,667% 4.103
6 26.000 4.200 -7% 2380 28.380 16,667% 4.730
Valor de mercado homogeneizado (/Ha.) 26.095
Valor homoge-
neizado
euros/Ha.
homogeneizacin
peso en la
ponderacin
N del
testigo
Valor en
euros/Ha.
(VM)
suma de
correcciones de
homogenei-
zacin euros/Ha.
5.3. SUELO URBANO
Tiene la condicin de suelo urbano:
a) El suelo ya transformado por contar como mnimo, con acceso rodado, abastecimiento de
aguas y suministro de energa elctrica o por estar consolidado por la edificacin en la forma
y con las caractersticas que establezca la legislacin urbanstica.
b) Los terrenos que en ejecucin del planeamiento han sido urbanizados de acuerdo con el
mismo.
La legislacin Estatal (LRSV 6/98) se limita a definir en trminos generales el concepto, siendo
competencia de la Legislacin Autonmica el determinar las condiciones que deben concurrir para
el desarrollo del suelo.
Existen unas condiciones objetivas que hacen que un suelo, que cuente con ellas deba ser,
necesariamente, considerado como urbano. Pero no debe confundirse la consideracin de suelo
urbano con la de solar. Es posible, y muy frecuente que suelos objetivamente urbanos, precisen de
algn proceso de urbanizacin, o de gestin urbanstica y estn incluidos en polgonos de gestin
o de equidistribucin, y sus propietarios deban sufragar urbanizacin y efectuar cesiones.
As, el suelo urbano puede encontrarse en dos circunstancias:
Suelo urbano consolidado (con urbanizacin consolidada)
Suelo urbano no consolidado (sin urbanizacin consolidada).
5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano
5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanizacin de los terrenos
para que adquieran la condicin de solares ya edificar stos en las condiciones que en cada caso
establezca la legislacin urbanstica y el planeamiento.
El derecho a completar la urbanizacin asiste a todos los suelos urbanos estn o no consolida-
dos por la urbanizacin.
5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano
En suelo urbano con urbanizacin consolidada:
Los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanizacin debern completar a su costa
la urbanizacin necesaria para que los mismos alcancen, si an no la tuvieran, la condicin de
solar
En suelo urbano que carezca de urbanizacin consolidada:
Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo para viales, espacios libres, zonas verdes y dotacio-
nes pblicas de carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que sus terrenos resul-
ten incluidos.
542 LA LEY
Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el mbito correspondiente, a efec-
tos de su gestin.
Ceder gratuita y obligatoriamente a la Administracin actuante el suelo correspondiente al diez
por ciento de aprovechamiento del correspondiente mbito.
Proceder a la distribucin equitativa de beneficios y cargas derivadas del planeamiento
Costear, y en su caso ejecutar, la urbanizacin.
Edificar los solares en el plazo que se establezca.
La valoracin en uno u otro caso ser diferente.
5.3.3. Criterios de valoracin de suelos urbanos y urbanizables
Los criterios de valoracin de los suelos urbanos y tambin de los suelos urbanizables son los
que se derivan de los artculos 16, 23, 25, 27, 28, 29 y 30 de la LRSV 6/98.
5.3.3.1. Criterios de valoracin de suelos urbanos
El valor del suelo urbano es funcin principalmente de las siguientes variables:
Superficie.
Edificabilidad.
Uso o usos.
Rendimiento o valor de repercusin.
Grado de consolidacin de la urbanizacin.
Coste de la urbanizacin pendiente de ejecutar y de los gastos necesarios.
As lo determina la legislacin urbanstica, que establece en cada caso, y en funcin de las cir-
cunstancias que concurren en cada caso cmo se determina cada uno de esos parmetros y cmo
influye en el valor.
Son de aplicacin las disposiciones establecidas para la valoracin del suelo urbano y por tanto
los criterios de valoracin derivados del contenido de los arts. 28, 29 y 30.
Artculo 28. Valor del suelo urbano.
1. El valor del suelo urbano sin urbanizacin consolidada, se determinar, salvo lo dispuesto
en el apartado 2 de este artculo, por aplicacin al aprovechamiento resultante del correspon-
diente mbito de gestin en que est incluido, del valor bsico de repercusin ms especfico
recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los mbitos de gestin que tengan por objeto la reforma, renovacin o mejora urbana,
el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoracin, ser el
resultante del planeamiento o el resultante de la edificacin existente, si fuera superior.
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanizacin, el valor del suelo se determinar por
aplicacin al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del
valor bsico de repercusin en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en
su caso, del de repercusin en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la nor-
mativa tcnica de valoracin catastral.
LA LEY 543
4. En los supuestos de inexistencia, prdida de vigencia de los valores de las ponencias
catastrales o inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas tenidas
en cuenta al tiempo de su fijacin, se aplicarn los valores de repercusin obtenidos por el
mtodo residual.
5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicacin de valores de reper-
cusin se deducirn los gastos que establece el artculo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubie-
ran deducido en su totalidad en la determinacin de los valores de las ponencias.
Artculo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribucin de aprove-
chamiento.
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no
se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado mbito
de gestin, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoracin, ser el
resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del
polgono fiscal en que, a efectos catastrales est incluido el mismo.
Artculo 30. Deduccin de gastos de urbanizacin pendiente.
Del valor total determinado por aplicacin al aprovechamiento correspondiente de valores de
repercusin, se deducirn, cuando proceda, los costes de urbanizacin precisa y no ejecutada,
y los de su financiacin, gestin y, en su caso, promocin, as como los de las indemnizaciones
procedentes, segn las normas o determinaciones de este carcter contenidas en el planea-
miento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para
que el terreno correspondiente alcance la condicin de solar. En el supuesto de suelos urbanos
sujetos a operaciones de reforma interior, renovacin o mejora urbana, se deducirn asimismo
los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar.
El valor unitario del suelo se obtiene por producto entre el aprovechamiento y el rendimiento.
Aprovechamiento urbanstico (mt/ms) x rendimiento (/mt)
Y el valor total del suelo se obtiene por producto entre la superficie total (bruta o neta, segn sea
bruto o neto el aprovechamiento urbanstico establecido y el valor unitario.
Superficie (ms) x Aprovechamiento urbanstico (mt/ms) x Rendimiento (/mt)
Se analizan a continuacin de forma detallada cada uno de los factores que componen el valor
del suelo urbano.
5.3.3.2. Superficie (ms)
Se adoptar inicialmente la superficie registral, que se comprobar cotejndola con la superficie
catastral. En caso de discrepancia entre la superficie registral, la catastral y la real el tasador debe-
r establecer sin margen de duda la superficie real por medicin.
5.3.3.3. Aprovechamiento urbanstico (mt/ms)
Concepto de aprovechamiento:
Existe una habitual controversia entre los operadores del urbanismo, que se extiende tambin a
algunas legislaciones y normas, sobre la consideracin y la medida del aprovechamiento urbans-
tico.
544 LA LEY
La controversia tiene su origen en el propio significado del trmino aprovechamiento urbansti-
co, basado en su identificacin con la edificabilidad.
La definicin genrica de aprovechamiento es: Accin y efecto de aprovechar o aprovecharse.
Aprovechar: Hacer provechosa o til alguna cosa, mejorarla. Sacar utilidad de alguna cosa.
Por extensin del concepto, el aprovechamiento urbanstico del suelo debera ser el provecho o
utilidad que de l se obtiene o se puede obtener.
El aprovechamiento desde el punto de vista econmico se corresponde con la utilidad que puede
obtenerse de ese suelo medida en unidades monetarias.
La medida del aprovechamiento, en sentido estricto, sera el valor, del que la edificabilidad es el
factor clave pero no el nico, de tal modo que para comparar el valor de dos suelos no sea sufi-
ciente tener en cuenta la edificabilidad, ya que puede haber grandes diferencias en el valor unita-
rio de esa edificabilidad, que es lo que llamamos rendimiento o valor de repercusin.
sa es la razn por la que algunos operadores (y algunas legislaciones autonmicas y normas
derivadas), asimilan aprovechamiento a valor. Pero no es ese el significado que el trmino aprovecha-
miento tiene en la legislacin urbanstica bsica, y es por tanto importante corregir esa interpretacin.
El valor del suelo urbanizado se obtiene por producto de ambos parmetros: aprovechamiento
y rendimiento. Si el valor se obtiene por producto del aprovechamiento y el rendimiento, es eviden-
te que el valor (producto resultado de la operacin) no puede identificarse con el aprovechamiento
(que es uno de los factores para calcularlo).
A los efectos de valoracin, la Legislacin Estatal considera que edificabilidad y aprovechamien-
to son sinnimos, y as debera unificarse el significado del trmino, para no generar confusiones.
La edificabilidad es la expresin de lo que se puede edificar, es decir de la cantidad.
Sucede, adems, que la edificabilidad por s sola no resulta suficiente para establecer el valor
de repercusin, que depende no tanto de cuanto se puede edificar, sino de qu es lo que se puede
edificar en ese suelo.
En ese sentido el aprovechamiento urbanstico debe tener dos componentes:
cunto se puede edificar de acuerdo con el principio del mayor uso (expresado en mt/ms).
qu es lo que se puede edificar de acuerdo con el principio del mejor uso (uso o usos).
De ese modo, para corregir la ambigedad que significa que dos aprovechamientos iguales en
nmero, en edificabilidad (y en un mismo territorio) puedan ocasionar valores de suelo diferentes,
es necesario calificar el trmino edificabilidad para identificarlo con el aprovechamiento. Y esa cali-
ficacin complementaria es el uso.
El aprovechamiento es la edificabilidad referida a un uso. Es se el autntico significado del tr-
mino a efectos urbansticos, y as para obtener el valor del suelo, deben multiplicarse las edificabilidades
que corresponden a cada uso (aprovechamiento) por el valor de repercusin (rendimiento) de ese uso.
LA LEY 545
Clculo del aprovechamiento (m/mt referido a un uso):
El clculo del aprovechamiento del suelo urbano a efectos de valoracin, depende nicamente
del tipo de suelo de que se trate, segn lo preceptuado en los arts. 28 y 29, independientemente
de la vigencia o no de los valores de las ponencias catastrales.
Pero en el suelo urbanizable existe otro factor a tener en cuenta, que es el coste de urbaniza-
cin; muchas son las circunstancias que puede hacer variar el coste de urbanizacin de un solar a
otro, la topografa del terreno, la consistencia del mismo y sus caractersticas geotcnicas, la viali-
dad, el diseo urbanstico, la adecuacin a las preexistencias fsicas y topogrficas, la proteccin
medioambiental, etc.
En las valoraciones a efectos expropiatorios deben tenerse en cuenta todos esos factores, y as
viene hacindose regularmente; pero no resulta tan frecuente tenerlos en cuenta, en su justa medi-
da, en las reparcelaciones y compensaciones, ni en el anlisis interno que el propio planeamiento
hace para justificar el equitativo reparto de cargas y beneficios, en algunos casos basado nica y
exclusivamente en la edificabilidad.
Clculo del aprovechamiento segn el tipo de suelo urbano.
Pueden darse los siguientes supuestos:
En el primer caso el aprovechamiento se refiere necesariamente al uso dominante, slo a un
uso: el que predomine en el polgono fiscal.
Esta simplificacin puede resultar, en ocasiones, desproporcionada, ya que el uso predominante
puede no ser el que otorgue el valor de repercusin ms representativo, sino uno mayor o menor que la
media; una solucin ms equitativa hubiera sido que fuera aplicable tambin la media ponderada de los
valores de repercusin de todos los usos lucrativos del polgono, pero sin duda esa solucin, probable-
mente ms justa, resultara ms trabajosa y conflictiva, y el legislador la ha descartado en esta Ley.
La media ponderada de los aprovechamientos del polgono fiscal se obtiene calculando todas y
cada una de las superficies de suelo destinada a cada uso lucrativo, y todos las edificabilidades
correspondientes a cada uno de esos usos.
546 LA LEY
Supuesto Tipo de suelo urbano Aprovechamiento
1
Sin plan,
o sin aprovechamiento lucrativo y
no incluido en mbito de gestin
El resultante de la media ponderada de los
aprovechamientos, referidos al uso predominante,
del polgono fiscal
2 Sin urbanizacin consolidada El correspondiente al mbito de gestin
3
En mbitos de gestin de
reforma, renovacin o mejora
urbana
El mayor entre:
edificacin existente
resultante del planeamiento
4
Consolidado por la urbanizacin;
con plan, con aprovechamiento
asignado y no incluido en el
mbito de gestin
El establecido por el planeamiento para el terreno
concreto
El formato habitual de este clculo adopta un aspecto como el que se resume en el cuadro
siguiente:
Ejemplo de clculo del aprovechamiento urbanstico segn el art. 29 de la LRSV 6/98.
La edificabilidad considerada, cuando se trate de suelos urbanos, debe entenderse neta, ya que
se aplica sobre parcelas netas.
Cuando se trate de parcelas brutas, en suelos urbanos no consolidados, y que presumiblemen-
te no hubieran participado histricamente en procesos de cesin de viales u otros de equidistribu-
cin, se aplicar la edificabilidad bruta sobre la superficie de parcela bruta (antes de cesiones).
Este mismo sistema ser tambin aplicable a los suelos urbanizables que se encuentren en este
caso, es decir, en la situacin de no tener asignado aprovechamiento lucrativo, no estar incluidos
en un mbito de gestin o carecer de plan.
En el segundo caso, cuando el suelo urbano que se trata de valorar no est consolidado por la
urbanizacin y est incluido en un mbito de gestin, el aprovechamiento a tener en cuenta es el
que el planeamiento urbanstico otorgue a ese mbito de gestin, tanto en lo que se refiere a edi-
ficabilidad como a usos.
El tercer supuesto es el que genera mayores problemas de viabilidad a las unidades de ejecu-
cin en suelo urbano. En l se considera que cuando la edificabilidad consolidada por la edificacin
sea mayor que la que otorga el planeamiento, incluso cuando est en un mbito de gestin, preva-
lecer, a efectos de valoracin, la edificabilidad consolidada.
Este supuesto es muy frecuente en reas de suelo urbano que se pretende re-urbanizar.
Presenta dos lecturas:
En cuanto a los propietarios de suelo en esa situacin, viene a paliar, aunque parcialmente, el
empecinamiento de la legislacin urbanstica en no reconocer el valor de mercado de los
inmuebles que se expropian: la valoracin urbanstica comprende el suelo y la construccin,
cuya suma no alcanza el valor total del edificio en ningn caso, de tal modo que la indemniza-
cin no permitir la adquisicin de un inmueble equivalente [la diferencia estriba entre un 18%
LA LEY 547
CLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANSTICO
USO PREDOMINANTE DEL POLGONO FISCAL (segn PGOU de XXXXX)
APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS
POLGONO FISCAL 1
Calificacin urbanstica
clave
zona
superficie
de suelo
(m)
edificabilidad
mt/ms
superficie de
techo
edificable mt
Zona de casco antiguo 1a 72.437 2,25 162.983
Zona de ensanche 2 40.620 3,5 142.170
Zona de edificacin residencial abierta 3a 19.733 1,2 23.680
Zona residencial aislada unifamiliar 3b 2.040 1,5 3.060
Zona de implantacin industrial aislada 5 1.200 1 1.200
Zona comercial 7 1.000 1,8 1.800
Media ponderada 137.030 2,4439 334.893
Los usos no lucrativos no se han tenido en cuenta en la ponderacin
La media ponderada est calculada sobre las superficies de suelos correspondientes al uso predominante del
polgono fiscal, que es el uso residencial en sus distintas modalidades:
Casco antiguo, ensanche, residencial abierta y unifamiliar aislada. (2,4439 es el cociente 334.893/137.030).
(ECO) y un 40% (NTVC)]. Al menos con esta solucin el propietario obtiene el valor del suelo
que se corresponde con la edificabilidad que tiene y el valor de la construccin que se corres-
ponde con la construccin que realmente tiene materializada, y no una an menor.
En cuanto a la administracin actuante o al resto de los propietarios de la unidad de actuacin,
viene a complicar la gestin, especialmente en los casos de suelos urbanos de los centros
urbanos que se pretenden desdensificar. Hasta el punto de hacer inviable econmicamente la
actuacin urbanstica propuesta.
En la legislacin anterior (Leyes 8/90 y 1/92), se estableca una reduccin del valor del suelo en
funcin de la antigedad de la edificacin aplicando el criterio de que a medida que la construccin
envejece se va perdiendo o amortizando la edificabilidad consolidada. Ese criterio ha sido anu-
lado totalmente por la LRSV 6/98.
La casustica que presenta este tercer supuesto es variada, si tenemos en cuenta que el apro-
vechamiento es la edificabilidad referida a un uso, ya que en este caso deber valorarse conside-
rando el uso realmente consolidado por la edificacin, aunque fuera distinto que el que asigna el
planeamiento.
En el cuarto supuesto, la solucin es clara: si se trata de un suelo urbano consolidado en el que
el planeamiento urbanstico seala un aprovechamiento lucrativo, o en el que la aplicacin de las
normas urbansticas y ordenanzas de la edificacin genera una edificabilidad, ser esa la que sirva
de base para establecer el aprovechamiento, tanto la edificabilidad como los usos.
Existe en este cuarto supuesto una variante que se produce cuando la edificabilidad realmente
consolidada por la edificacin supera la sealada por el planeamiento o la que se deriva de la apli-
cacin de las NN.UU. u ordenanzas. Si esa edificabilidad fue obtenida legtimamente por haber sido
permitida por un planeamiento anterior, el caso es asimilable al supuesto anterior: prevalecer la
edificabilidad consolidada si fuera mayor, tanto en lo que se refiere a edificabilidad como a usos.
Los usos que califican la edificabilidad son los que se derivan del mercado inmobiliario y son los
que en la fase siguiente de la valoracin debern ser analizados estableciendo el valor de repercu-
sin que corresponde:
Edificios de uso residencial:
Viviendas primera residencia.
Viviendas segunda residencia.
Edificios de oficinas.
Edificios comerciales.
Edificios industriales.
Plazas de aparcamiento.
Hoteles.
Residencias de estudiantes.
Residencias de la tercera edad.
Otros.
Todos esos usos tienen su tasa de actualizacin, a efectos del clculo del rendimiento, fijada nor-
mativamente, por lo que conviene asimilar otras definiciones de usos, que pueda establezca el pla-
neamiento a esa nomenclatura.
548 LA LEY
Se debe, adicionalmente, incorporar y distinguir, en su caso, entre los usos de los edificios resi-
denciales de primera residencia, los destinados a viviendas de proteccin oficial, viviendas socia-
les, o viviendas sometidas a cualquier rgimen de proteccin, ya que los valores de repercusin
(rendimiento) que se corresponden a esos usos tienen valor diferente que los de viviendas libres.
Los usos admitidos por el planeamiento pueden ser varios alternativamente o complementaria-
mente.
La valoracin debe contemplar todos los usos permitidos y aplicarlos al suelo de acuerdo con el
principio del mayor y mejor uso.
5.3.3.4. Rendimiento (/mt)
5.3.3.4.1. Definicin
El rendimiento es el valor de repercusin correspondiente al uso, o a los usos, previamente
determinado en el clculo del aprovechamiento.
El clculo del rendimiento tambin presenta varios supuestos, que derivan de dos escenarios:
Que los valores de la ponencia catastral estn vigentes a efectos de valoracin urbansti-
ca, o
Que los valores de la ponencia catastral no estn vigentes a efectos de valoracin urbans-
tica.
En el caso de vigencia de los valores de la ponencia, el valor de repercusin a tener en cuenta
en el clculo del valor depende del tipo de suelo.
5.3.3.4.2. Clculo
El clculo del rendimiento en el caso de no vigencia o inexistencia de valores de la ponencia
catastral, no depende del tipo de suelo y deber obtenerse por mtodos residuales.
Clculo del rendimiento en el suelo urbano:
LA LEY 549
Tipo de suelo urbano:
Rendimiento con vigencia de
valores de ponencia
Rendimiento sin vigencia
de valores de ponencia
Sin plan,
O sin aprovechamiento lucrativo
O no incluido en mbito de gestin
Valor de Repercusin del uso
predominante del polgono fiscal
Valor de Repercusin
obtenido por Mtodo
Residual
Sin urbanizacin consolidada
Valor Bsico de Repercusin ms
especfico de la ponencia
Valor de Repercusin
obtenido por Mtodo
Residual
En mbitos de gestin de reforma,
renovacin o mejora urbana
Valor Bsico de Repercusin ms
especfico de la ponencia
Valor de Repercusin
obtenido por Mtodo
Residual
Consolidado por la urbanizacin;
con plan, y no incluido en el mbito
de gestin
Valor Bsico de Repercusin de
parcela o el Valor Bsico de
Repercusin en calle o tramo de
calle (corregido s/Norma
Catastral)
Valor de Repercusin
obtenido por Mtodo
Residual
5.3.4. Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales
Puede considerarse que los valores de la ponencia catastral han perdido vigencia a los efectos
de valoracin urbanstica en los siguientes supuestos:
Si han transcurrido 5 aos desde la aprobacin de la ponencia.
Si se ha modificado el planeamiento que exista en la fecha de aprobacin de la ponencia en
cualquier zona del Polgono en que est incluida la finca.
Si los Valores Bsicos de Repercusin del polgono estuvieran desfasados en relacin a los
del mercado.
Esta ltima circunstancia (la ms difcil de verificar y justificar), viene refrendada por la ya refe-
rida exposicin de motivos de la propia Ley 6/98 y de su art. 5, as como el art. 71 de la Ley 39/1988
de 28 de diciembre (modificado por las Leyes 53/1997 de 27 de noviembre y 42/1994 de 30 de
diciembre), que establece que los valores catastrales se modificarn cuando el planeamiento u
otras circunstancias pongan de manifiesto diferencias substanciales entre aquellos y los valores de
mercado; requirindose la elaboracin de una nueva ponencia o la modificacin de su vigencia.
Tambin la Norma 3 del RD 1020/93 exige tomar como referencia el valor de mercado para la deter-
minacin del valor catastral.
La aplicacin de los valores de la ponencia catastral, o su no consideracin a efectos de valora-
cin es una de las principales causas de controversia en las valoraciones. Es frecuente que en un
mismo procedimiento algunos valoradores consideren que los valores de la ponencia no han per-
dido vigencia y los apliquen mientras que otros opinen lo contrario.
En cuanto a la primera de las tres causas, existen pocas discrepancias, aunque algunos opera-
dores han argumentado que el plazo de vigencia (a efectos de valoracin urbanstica exclusivamen-
te), puede ser mayor, 8 aos e incluso 10 aos, no parece que existan dudas en que el plazo es de
cinco aos que es el que seala el art. 145 del Reglamento de Gestin an vigente.
El plazo empieza a contarse desde la fecha de aprobacin de la ponencia, no desde su entrada
en vigor.
Cabe considerar que el plazo de cinco aos, unido al periodo de redaccin de la ponencia y su
aprobacin (normalmente casi 6 aos) es un lapso de tiempo demasiado largo para que los valo-
res puedan ser aplicables, an con la aplicacin de los coeficientes actualizadores que ao a ao
son pblicados a tal efecto. Este efecto se potencia cuando la dinmica del mercado inmobiliario
es de alza continuada (1995-2005) y se mitiga en caso contrario (1990-1995).
La segunda de las causas de la no aplicacin de los valores de la ponencia catastral es objeti-
va y no origina excesivas controversias: los valores no son aplicables si se han modificado las cir-
cunstancias urbansticas existentes en el momento en que fueron establecidos.
La tercera es la que origina mayor controversia, ya que algunos operadores no la consideran;
no debera suceder as, ya que los valores de las ponencias catastrales, tienen por definicin que
ajustarse al valor de mercado y basarse en datos y estudios reales. Pero cuando ello no sucede,
bien porque no se hayan establecido adecuadamente, bien porque el tiempo los ha dejado desfa-
sados, no son aplicables porque han perdido su cualidad para ello. Continan siendo vigentes a
efectos fiscales, pero no pueden ser considerados para el clculo del justiprecio. Resulta impres-
cindible que esta circunstancia sea probada de forma objetiva y transparente, con anlisis de mer-
cado suficientes y debidamente documentados.
550 LA LEY
En todos los supuestos derivados del escenario de prdida de vigencia de los valores de la
ponencia a efectos de valoracin, el valor de repercusin del suelo referido al uso o usos, determi-
nados en el clculo del aprovechamiento, deber efectuarse por el mtodo residual.
Si se trata de suelos urbanos la valoracin deber hacerse por el mtodo residual esttico si el plazo
de disponibilidad del suelo para ser edificado no es superior a un ao y por el mtodo residual dinmi-
co si es superior, aunque la LRSV 6/98 da libertad al tasador para optar por uno u otro mtodo.
(Lo que no sucede con los suelos urbanizables en los que la aplicacin del mtodo residual din-
mico resulta obligatoria.)
5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias
De los tres factores que componen el valor del suelo no todos tienen la misma vigencia:
Superficie: la superficie es salvo segregaciones, divisiones o agregaciones, invariable en el tiem-
po; es indiferente que la mediacin del terreno se haya efectuado en una u otra fecha: si entre tanto
no ha ocurrido ninguna alteracin la superficie ser idntica, salvo excepciones. La referencia nece-
saria ser cul es la superficie que se ha adoptado.
Aprovechamiento:
Edificabilidad: la edificabilidad la otorga el planeamiento urbanstico y slo se altera si ste
cambia; en consecuencia si no ha habido cambios en el planeamiento, es indiferente la fecha
en la que se ha calculado la edificabilidad. La referencia necesaria ser cul es el planeamien-
to considerado, o cules son circunstancias que se han tenido en cuenta (si es la existente),
y debe indicarse la fecha de aprobacin definitiva.
Usos: sucede en trminos generales lo mismo que con la edificabilidad, aunque con algunas
matizaciones, ya que determinadas ordenanzas o normas bsicas de la edificacin pueden
alterar algunos usos. Las referencias necesarias sern tambin las mismas: planeamiento que
se ha considerado o circunstancias que concurren en el inmueble existente segn el caso.
Rendimiento o valor de repercusin: el valor, o los valores de repercusin aplicables a cada uso
inmobiliario, son variables en el tiempo, y normalmente de forma continua, de tal manera que tie-
nen que estar siempre, y en todos los casos, referido a una fecha concreta.
5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoracin
La temporalidad de algunos de los parmetros que conforman el valor exige necesariamente
que todas las valoraciones que coincidan en un procedimiento se refieran al mismo momento tem-
poral, por lo que es imprescindible parar el reloj en un momento determinado y referir todas las
valoraciones a esa fecha.
El art. 24 de la LRSV 6/98 establece cules son las fechas a que debe referirse la valoracin en
cada caso:
a) Cuando se aplique la expropiacin forzosa:
la fecha de inicio de la hoja separada de justiprecio, o
la fecha de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin por tasacin conjunta.
LA LEY 551
b) En cualquier otro supuesto: la fecha de inicio del procedimiento correspondiente.
c) En las indemnizaciones por cambio de planeamiento: la fecha de pblicacin de la aproba-
cin definitiva del nuevo planeamiento.
En los procedimientos expropiatorios deber adems indicarse cul es el planeamiento urbans-
tico, o el proyecto, que legitima la expropiacin, indicando la fecha de aprobacin definitiva del pla-
neamiento o del proyecto.
El carcter contradictorio del proceso de fijacin del justiprecio, hace imprescindible indicar con
claridad y sin margen de duda, a qu fecha se refiere la valoracin, debiendo ser la misma para
todas las valoraciones que concurran en el expediente.
5.3.7. Deduccin de los costes y gastos de urbanizacin
Una vez obtenido el valor del suelo dispuesto a ser edificado, por producto del aprovechamien-
to (real o virtual) y el rendimiento (valor unitario de repercusin), y para el caso de que se trate de
suelos urbanizables o de suelos urbanos a los que, para alcanzar la caracterstica de solar, les falte
algn elemento de urbanizacin, deben deducirse todos los costes y gastos de urbanizacin, inclu-
so los de promocin, gestin y financieros (art. 30).
La deduccin comprende los costes de urbanizacin, financiacin, gestin y promocin, y se
efectuar directamente por resta en el caso de utilizarse el mtodo residual esttico o mediante el
diagrama de flujos de caja en caso de utilizarse el mtodo residual dinmico.
Deduccin de gastos de urbanizacin pendiente (art. 30).
coste de urbanizacin precisa y no ejecutada
financiacin
gestin
promocin
indemnizaciones procedentes, segn las normas o determinaciones de este carcter con-
tenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente
O, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condi-
cin de solar.
Coste de urbanizacin precisa y no ejecutada:
Si se conoce cul es, debe considerarse la establecida.
Si no se conoce hay que establecer un coste medio para una urbanizacin del tipo como la
que presumiblemente se ejecutar, o ejecutara.
Este coste puede no coincidir con el realmente establecido (si la urbanizacin prevista resulta
desproporcionada o insuficiente).
Para ayuda del tasador existen estadsticas y publicaciones de urbanizaciones realizadas que
pueden servir de gua en el establecimiento de los costes.
Financiacin: se deducirn los gastos financieros derivados de las operaciones de gestin y
urbanizacin y tambin el coste financiero que supone el distanciamiento en el tiempo de la dispo-
nibilidad del suelo para ser edificado.
552 LA LEY
Todos los parmetros deben justificarse.
El clculo de la financiacin requiere el anlisis de las siguientes variables:
financiacin: se considerar financiacin con recursos propios, sin apalancamiento.
plazos: se considerarn los plazos medios, que se consideren ms probables, para una pro-
mocin del tipo como la que presuntamente se realizara o se hubiera realizado, en el momen-
to a que se refiere la valoracin, y en la zona donde se ubica. En los procedimientos expropia-
torios los plazos de la gestin urbanstica no pueden basarse en los plazos estadsticamente
reales, sino en los plazos legales.
tasas: las tasas de actualizacin se establecern en funcin de los usos, debiendo justificar-
se, y en todo caso no podrn ser inferiores a las mnimas establecidas en la norma.
(Aunque puede considerarse que en el desarrollo del suelo, al tratarse de gestin de stocks,
las tasas pueden ser ms bajas que las del mercado inmobiliario.)
Cuando se aplique el mtodo residual esttico las tasas se utilizarn para calcular los gastos
financieros en funcin de los plazos.
Cuando se utilice el mtodo residual dinmico los plazos conforman la disposicin del diagrama
de flujos de caja, los importes de inversiones, gastos e ingresos, configuran las filas, construyn-
dose con ambos los flujos de caja; y las tasan los actualizan.
Gestin y promocin: debe considerarse una aproximacin a los gastos de adquisicin, gestin
y promocin.
Si se conocen, por figurar entre los datos aportados, o figurar en el proyecto correspondiente:
los que se hayan establecido, salvo que a criterio del tasador no resulten razonables o hayan
quedado desfasados.
Si no se conocen por no figurar entre los datos aportados, el tasador debe establecer los gas-
tos de gestin y promocin adecuados a los ratios medios del sector, en la zona y en el
momento a que se refiere la tasacin.
Entre los gastos que necesariamente han de ser evaluados figuran:
Honorarios por planeamiento.
Honorarios por proyectos.
Direcciones tcnicas.
Notaras y Registro.
Impuestos no recuperables, aranceles y tasas.
Indemnizaciones procedentes.
Deben evaluarse las indemnizaciones que procedan, segn las normas o determinaciones de
este carcter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente
Participacin de la administracin actuante en el coste de urbanizacin.
Algunas leyes autonmicas que establecen especial proteccin a la promocin de viviendas de
VPO pueden inducir una incertidumbre, o un problema de imprecisin, en el clculo preciso de los
costes de urbanizacin.
LA LEY 553
La administracin actuante participa en las cargas de urbanizacin de los terrenos con aprove-
chamiento urbanstico que recibe en cumplimiento de los deberes de cesin de los propietarios.
Existen, no obstante, en las legislaciones autonmicas (y en los planes urbansticos) excepcio-
nes a esa obligacin, como por ejemplo que el suelo est reservado expresamente, y conste debi-
damente en el Registro de la Propiedad, para atender necesidades de vivienda, mediante promo-
cin pblica de viviendas en rgimen de alquiler, o de cesin temporal de uso, y que en ese caso,
la Administracin mantenga la titularidad dominical del suelo durante al menos treinta aos.
A estos efectos algunas legislaciones admiten frmulas jurdicas que comportan la disociacin
del dominio, lo que abre la posibilidad de establecer, sobre suelos pblicos destinados a viviendas,
figuras como la cesin del derecho de superficie o la concesin administrativa para posibilitar la
construccin de viviendas.
Son varias las frmulas que las legislaciones urbansticas autonmicas establecen para la par-
ticipacin o la exencin de la administracin en los costes de urbanizacin.
En el captulo 6 de este libro, se analiza la valoracin de derechos de superficie (apartado 6.3)
y concesiones administrativas (apartado 6.4).
En el apartado 6 del captulo 7 de este libro, se incluye un ejemplo de valoracin de un solar
urbano por el mtodo residual esttico.
En el apartado 7 del captulo 7 de este libro, se incluye un ejemplo de valoracin de un solar
urbano por el mtodo residual dinmico.
5.4. SUELO URBANIZABLE
La LRSV 6/98 define el suelo urbanizable en su artculo 10:
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condicin de urbano o de no urbaniza-
ble, tendr la consideracin de suelo urbanizable, y podr ser objeto de transformacin en los
trminos establecidos en la legislacin urbanstica y el planeamiento aplicable.
Por tanto, en esta ley se trata de un suelo residual, en el sentido de que es el resultado de res-
tar a la totalidad del suelo del territorio que se trate, los suelos urbanos y los suelos no urbaniza-
bles.
Ya se ha citado anteriormente que este criterio ha sido matizado, en algunos casos muy profun-
damente por las legislaciones autonmicas, restringiendo en algunos casos la consideracin de lo
que se entiende por suelo urbanizable.
5.4.2. Derechos de los propietarios
Los propietarios de suelos urbanizables tienen derecho a su uso y disfrute como terrenos rsti-
cos.
Tambin tienen derecho a promover su transformacin urbanstica, pero el ejercicio de este
derecho est regulado por la legislacin urbanstica aplicable, que es competencia de las CC.AA.
554 LA LEY
La administracin puede promover directamente la transformacin del suelo urbanizable.
As se establece en la LRSV 6/98:
Artculo 15:
1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrn derecho a usar, disfrutar y dis-
poner de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rstica de los mismos. Adems, ten-
drn derecho a promover su transformacin instando a la Administracin la aprobacin del correspon-
diente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislacin urbanstica.
2. La transformacin del suelo urbanizable podr ser tambin promovida por la Administra-
ciones Pblicas sean o no competentes para la aprobacin del correspondiente planeamiento de
desarrollo.
Artculo 16. Reglas bsicas para el ejercicio del derecho.
1. El derecho a promover la transformacin del suelo urbanizable, mediante la presentacin
del planeamiento que corresponda o, en su caso, de la previa propuesta de delimitacin del
correspondiente mbito para su tramitacin y aprobacin, se ejercer de conformidad con lo
establecido por la legislacin urbanstica.
2. A tales efectos, las comunidades autnomas, a travs de su legislacin urbanstica, regu-
larn la tramitacin, determinaciones y contenido de la documentacin necesaria para proceder
a esa transformacin. Asimismo, esta legislacin regular los efectos derivados del derecho de
consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenacin
urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrn de realizar a su
costa para asegurar la conexin con los sistemas generales exteriores a la actuacin de confor-
midad con lo dispuesto en el apartado 3 del artculo 18 de esta Ley. Dicha legislacin fijar, igual-
mente, los plazos de contestacin a la referida consulta.
3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanstico de desarrollo que sean elabo-
rados por las Administraciones pblicas a las que no competa su aprobacin, o por los particu-
lares, quedarn aprobados definitivamente por el transcurso del plazo de seis meses, o del que,
en su caso, se establezca como mximo por la legislacin autonmica para su aprobacin defi-
nitiva, contados desde su presentacin ante el rgano competente para su aprobacin definiti-
va, siempre que hubiera efectuado el trmite de informacin pblica, solicitado los informes que
sean preceptivos, de conformidad con la legislacin aplicable, y transcurrido el plazo para emi-
tirlos.
Todo lo anterior se entender sin perjuicio de lo establecido por la legislacin urbanstica de
las comunidades autnomas en cuanto a asignacin de competencias, subrogacin en su ejer-
cicio y plazos y cmputo del silencio administrativo.
Se generan as dos escenarios distintos a los efectos de valoracin de los suelos urbanizables:
Suelos urbanizables en los que el planeamiento ha establecido las condiciones para su
desarrollo.
Suelos en los que el planeamiento urbanstico no ha establecido las condiciones para su
desarrollo.
5.4.3. Criterios de valoracin de suelos urbanizables
El artculo 27 establece las condiciones en que se han de valorar los suelos urbanizables en fun-
cin de los escenarios anteriores.
Art. 27:
1. El valor del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamien-
to haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendr por aplicacin al aprovecha-
LA LEY 555
miento que le corresponda del valor bsico de repercusin en polgono, que ser el deducido de
las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho
suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendr por aplicacin de stos a la superficie
correspondiente. De dichos valores se deducirn los gastos que establece el artculo 30 de esta
Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinacin de los valores de las
ponencias.
En los supuestos de inexistencia, prdida de vigencia de los valores de las ponencias catas-
trales o inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas tenidas en
cuenta al tiempo de su fijacin, el valor del suelo se determinar de conformidad con el mtodo
residual dinmico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gas-
tos que establece el artculo 30 de esta Ley.
En cualquier caso, se descartarn los elementos especulativos del clculo y aquellas expec-
tativas cuya presencia no est asegurada.
2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los mbitos a los que se
refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que esta-
blezca la legislacin urbanstica, se determinar en la forma establecida para el suelo no urba-
nizable, sin consideracin alguna de su posible utilizacin urbanstica.
El procedimiento de valoracin de los suelos urbanizables exige como paso previo determinar la
clase de suelo urbanizable de que se trate:
Suelo urbanizable sin condiciones para su desarrollo ni mbito delimitado.
Suelo urbanizable con condiciones para su desarrollo y que tiene delimitado su mbito.
En el primer caso se valorar como no urbanizable, sin consideracin de ninguna utilizacin urba-
nstica, es decir por el mtodo de comparacin de suelos similares, y si no hubiera un mercado sufi-
cientemente representativo o no se dispusiera de muestras-testigos suficientes para ello, por el mto-
do de actualizacin de las rentas agrarias. (Vase 5.2, valoracin de suelos no urbanizables.)
En el segundo caso, el procedimiento de valoracin es similar al del suelo urbano, ya que el valor
se obtiene por producto entre el aprovechamiento y el rendimiento, pero deduciendo las obras y
cargas del proceso urbanizador, no slo en su cuanta sino tambin en la prdida de valor que el
tiempo necesario para su gestin significa. (Vase 5.3, valoracin de suelos urbanos.)
En este caso, el aprovechamiento se determinar segn le corresponda en el planeamiento (o
caso de no ser posible su determinacin por carecer de Plan, por no estar incluidos en un mbito
de gestin, o por no tenerlo asignado, por aplicacin del art. 29, segn se ha desarrollado en el
apartado 5.3.3.3) y el rendimiento o valor de repercusin, caso de no ser vigentes los valores de la
ponencia catastral, debern calcularse por el mtodo residual dinmico, o de anlisis con valores
esperados, cuya metodologa se ha expuesto en el captulo 3..
La deduccin de los costes y gastos de urbanizacin deber necesariamente realizarse periodi-
ficndolos e incorporndolos a los flujos de caja (vase 5.3.5).
5.5. VALORACIN DE SUELOS DESTINADOS A SISTEMAS GENERALES
Atencin especial merece la valoracin de suelos o terrenos destinados a sistemas generales.
La valoracin de sistemas generales tiene una gran importancia ya que los sistemas generales
son la principal causa de expropiacin de suelo, cuantitativamente, significando una gran superfi-
cie de suelo y un gran volumen en valor.
556 LA LEY
Tiene una gran repercusin por significar un captulo muy importante en el coste de las obras
pblicas.
Los criterios de valoracin de suelos destinados a sistemas generales han variado en funcin de
la legislacin urbanstica, siendo de aplicacin los criterios que se derivan del art. 25 de la LRSV
6/98 en su redaccin de la L 10/2003.
Art. 25:
1. El suelo se valorar conforme a su clasificacin urbanstica y situacin, en la forma esta-
blecida en los artculos siguientes.
La valoracin de los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters
supramunicipal, autonmico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbans-
tico como si fueran de nueva creacin, se determinar, de conformidad con lo dispuesto en esta
Ley, segn la clase de suelo en el que se siten o por los que discurran. No obstante, en el
supuesto que el planeamiento urbanstico los haya adscrito o incluido en algn mbito de ges-
tin, a los efectos de su obtencin a travs de los mecanismos de equidistribucin de beneficios
y cargas, su valoracin se determinar en funcin del aprovechamiento de dicho mbito, confor-
me a los dispuesto en los artculos siguientes.
Los criterios de valoracin de suelos destinados a sistemas generales han evolucionado, a par-
tir de reiterada jurisprudencia que identificaba el hecho de construir un vial a urbanizar, hasta la
situacin actual en que el art. 25 de la LRSV 6/98 determina el tratamiento que corresponde a cada
tipo de suelo que se ve afectado para ser dedicado a sistemas generales, y que ha modificado ese
criterio en algunos supuestos.
Se establecen varios escenarios:
1. Los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters supramunicipal,
autonmico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanstico como si fueran
de nueva creacin, se valorarn, segn la clase de suelo en que se siten o por los que discurran.
De tal manera que si transcurren por suelo no urbanizable se valorarn como no urbanizable, si
transcurren por un suelo urbanizable deben valorarse como urbanizable y si transcurren por un
suelo urbano deben valorarse como suelo urbano.
No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanstico los haya adscrito o incluido en algn
mbito de gestin, a los efectos de su obtencin a travs de los mecanismos de equidistribucin de
beneficios y cargas, su valoracin se determinar en funcin del aprovechamiento de dicho mbito.
2. Los suelos destinados a infraestructuras o servicios pblicos de carcter municipal, se
valoran como suelo urbano, si as estuviera considerado el suelo por el que transcurren, y como
suelo urbanizable en los dems casos, independientemente de su clasificacin urbanstica segn
el planeamiento.
Reiterada jurisprudencia ha dejado establecido que los sistemas generales deben considerarse
suelo urbanizable cuando por sus caractersticas no constituyan suelo urbano; tambin las zonas
de proteccin de los sistemas tienen la misma consideracin.
En este sentido, resulta clarificadora la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de
1998 (RJ 1998,9309), que dice textualmente:
[...] esta Sala, en efecto, tiene declarado, en casos sometidos a la vigencia de la Ley sobre
Rgimen del Suelo y Ordenacin urbana de 1976, que el suelo: a) incluido por el planeamiento
LA LEY 557
en los sistemas generales; b) fuera de los mbitos delimitados en los planos normativos como
suelo urbano, urbanizable y no urbanizable; y c) destinados a completar la infraestructura bsi-
ca del municipio, debe ser clasificado, a efectos de su valoracin urbanstica, como urba-
nizable, pues el trazado y caractersticas de la red viaria y el desarrollo de los sistemas de la
estructura general de ordenacin urbanstica del territorio (artculos 12.2.1 e) y 2.2.a) de la Ley
del Suelo (1976) se incluyen especficamente ente las previsiones para el suelo urbano y el urba-
nizable, sin perjuicio de la previsin ms general acerca de la determinacin en los planes gene-
rales municipales de ordenacin de los sistemas generales de comunicacin y sus zonas de pro-
teccin (artculo 12.1 de la Ley), lo que no excluye, lgicamente, que puedan proyectarse
tambin sobre suelo no urbanizable [...].
Asimismo, las SSTS de 11 y 18 de abril de 2000 (RJ 2000, 3361 y 33681), se refieren tambin
a la determinacin del valor urbanstico, atendiendo al que corresponda [...] a los terrenos colin-
dantes o del entorno (o incluso, cuando ste no es adecuado, al aprovechamiento medio estable-
cido en el plan), obteniendo el promedio entre aquellos terrenos cuando tienen reconocidos apro-
vechamientos distintos o acudiendo a las parcelas prximas o ms representativas [...].
A mayor abundamiento, la STS de 7 de marzo de 2000 (RJ 2000, 2461), dice que [...] el
suelo destinado a viales llamado a integrarse en la trama urbana debe ser valorado con arreglo
a su valor urbanstico, como si de suelo urbanizable se tratase, an cuando formalmente no apa-
rezca clasificado o lo est artificialmente como suelo no urbanizable [...].
Criterio avalado en el mismo sentido las siguientes sentencias del Tribunal Supremo:
STS de 24 de febrero de 1992 (RJ 1992/854).
STS de 29 de enero de 1994 (RJ 1994/263).
STS de 30 de abril de 1996 (RJ 1996/3645).
STS de 16 de julio de 1997 (RJ 1997/5968).
STS de 11 de julio de 1998 (RJ 1998/6824).
STS de 17 de abril de 1999 (RJ 1999/3785).
STS de 3 de mayo de 1999 (RJ 1999/4792).
STS de 2 de junio de 1999 (RJ 1999/5.641).
STS de 24 de septiembre de 1999 (RJ 1999/7877).
STS de 23 de mayo de 2000 (RJ 2000/4107).
STS de 26 de septiembre de 2000 (RJ 2000/8611).
STS de 6 de febrero de 2001 (RJ 2001/2628).
La nueva redaccin del art. 25 no altera ese criterio.
5.6. VALORACIN A EFECTOS URBANSTICOS DE ELEMENTOS DIFERENTES AL SUELO
5.6.1. Valoracin de edificaciones
La valoracin urbanstica es siempre aditiva, de forma que el valor de una edificacin, a efectos
urbansticos es la suma del valor del suelo, ms el valor de las construcciones, plantaciones e ins-
talaciones que en l se ubican.
558 LA LEY
5.6.2. Valoracin de obras e instalaciones y plantaciones
La valoracin de este tipo de elementos se contempla en el art. 31.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que
por su carcter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuentas en la determinacin del
valor del terreno se valorarn, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley
de Expropiacin Forzosa y su importe ser satisfecho a sus titulares.
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calcular con independencia del suelo, se
determinar de acuerdo con la normativa catastral en funcin de su coste de reposicin, corre-
gido en atencin a la antigedad y estado de conservacin de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rsticos y urbanos se fijarn de acuerdo
con lo previsto en la Ley de Expropiacin Forzosa.
Las plantaciones, obras que no sean edificios, e instalaciones se valorarn por su valor real de
reposicin depreciado en funcin de su estado fsico, conservacin y antigedad.
El valor de las edificaciones se valorar segn el RD 1020/93, es decir, de acuerdo con las Nor-
mas Tcnicas de valoracin catastral (vase valoraciones fiscales en el apartado 2.6) y por el mto-
do del coste (vase apartado 3.1).
Las indemnizaciones arrendaticias se valoran de acuerdo con la LEF y se analizan a continua-
cin.
5.7. VALORACIN DE OTROS DERECHOS
5.7.1. Valoracin de derechos reales
La valoracin de derechos reales deber efectuarse de acuerdo con los criterios de valoracin
establecidos normativamente, y especialmente los que se indican en la LRSV, en su artculo 32.
Art. 32:
1. La valoracin de concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a
los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposi-
ciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y sub-
sidiariamente, segn las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de apli-
cacin.
2.- Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efectuare podr ele-
gir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo
entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del Juzgado, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la
proporcin que corresponda a los respectivos interesados.
Los derechos reales ms frecuentes son el derecho de usufructo y el derecho de uso y habita-
cin.
Las leyes civiles autonmicas y las leyes fiscales, tratan de diferente manera la valoracin de
estos derechos.
Las normas de valoracin de garanta establecen una metodologa comn para valorar estos
derechos.
LA LEY 559
5.7.1.1. Valoracin de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del derecho de uso y la habi-
tacin
Existen dos maneras, regladas normativamente, para la evaluacin del derecho de usufructo y
del derecho de uso y la habitacin:
Para las valoraciones de garanta, a efectos en el mercado hipotecario, o para las provisiones
tcnicas de las compaas de seguros el clculo del valor del derecho de uso y la habitacin debe-
r efectuarse con los criterios de la ECO/805/2003, y en concreto con la metodologa de su anexo
4.IV. Instruccin para la tasacin de derechos reales.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin se determinar conforme a
las siguientes reglas:
1.) Se calculara la base para el prorrateo que ser el valor por actualizacin segn el procedi-
miento de flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
2.) La distribucin de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad ser el
siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene
el derecho.
Nuda propiedad: diferencia entre la base del prorrateo y el valor actual anterior.
Por tanto, el procedimiento para el clculo del usufructo es actualizar las rentas netas que duran-
te el periodo de disfrute se producirn.
Las dificultades se limitan a:
Determinar la renta neta: renta bruta menos gastos.
Determinar el tiempo durante el que se tiene derecho a esa renta.
Si el usufructo es temporal, se calcular el valor actual de la renta con una duracin que
corresponda a la temporalidad no transcurrida, teniendo en cuenta la edad del usufruc-
tuario.
Si el usufructo es vitalicio, se calcular como una renta vitalicia para la edad del usufruc-
tuario.
Determinar la tasa de actualizacin: tipo de inters adecuado al tipo de edificacin y tipo de
arrendamiento de que se trate. No podr ser inferior a la rentabilidad media anual de la Deuda
Pblica a un vencimiento igual o superior a cinco aos (vase mtodo de actualizacin, apar-
tado 3.5, y ejemplo de actualizacin, apartado 7.5).
La formulacin est recogida en el artculo 56 de la ECO/805/2003, pero en resumen es, en el
caso de un usufructo temporal de una sola persona, la siguiente:
n-1
Valor Actual de la renta =
C
t
x (1 + i)
-t
x
t
p
x
t=0
560 LA LEY
Siendo:
C
t
= flujo de caja con vencimiento en el momento t.
i = tipo de inters establecido.
x = edad del usufructuario en el momento del clculo.
n = temporalidad no transcurrida del usufructo.
t
p
x
= probabilidad de que el titular viva t aos ms.
Esta formulacin puede simplificarse si la renta peridica que se percibe es constante; caso muy
frecuente en el caso de inmuebles arrendados sometidos a clusula de revisin peridica con el
IPC.
Suponiendo que el flujo de caja neto anual sea Rn, el valor actual de la renta y por tanto el valor
del usufructo ser:
Y si la renta es vitalicia:
Siendo: w = edad lmite de la tabla de mortalidad utilizada.
En este segundo caso la simplificacin si los flujos de caja son constantes (en valor real) tendra
la siguiente expresin:
Siendo e la esperanza de vida estimada del usufructuario.
En el caso de que los titulares del usufructo sean dos personas (x) e (y), si el usufructo es tem-
poral se calcular el valor actual actuarial de una renta cuya duracin sea la temporalidad no trans-
currida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casustica de extincin
segn los rdenes de fallecimiento.
LA LEY 561
n
( 1 + i ) - 1
VAN = (Rn) * ------------------------------- *
t
p
x
n
(1 + i ) * i
w-n-1
Valor Actual de la renta =
C
t
x (1 + i)
-t
x
t
p
x
t=0
e
( 1 + i ) - 1
VAN = (Rn) * -------------------------------
e
(1 + i ) * i
Si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual actuarial de una renta vitalicia, consideran-
do las posibilidades de supervivienda del grupo y su casustica de extincin segn los rdenes de
fallecimiento.
Los clculos anteriores se realizarn con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos
establecidos en el artculo 34.1, apartados a), b), c), e), y ltimo inciso del Reglamento de Ordena-
cin y supervisin de los Seguros Privados, aprobado por el RD 2486/1998.
Normalmente se utilizan las llamadas tablas suizas de esperanza de vida.
Calculado el valor del derecho de usufructo por el procedimiento anterior, el valor de la nuda pro-
piedad ser la diferencia entre el valor del inmueble obtenido por el mtodo de actualizacin y el
valor del usufructo.
Valor del derecho de uso y habitacin: se obtiene dividiendo el valor del derecho de usufruc-
to calculado por el procedimiento anterior por 1,12.
2. Para las valoraciones fiscales, el reglamento del impuesto sobre sucesiones y donaciones, en
su artculo 50, establece:
Art. 50. Uso y habitacin. El valor de los derechos reales de uso y habitacin ser el que
resulte de aplicar al 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueren impuestos las reglas
correspondientes a la valoracin de los usufructos temporales o vitalicios, segn los casos.
Haciendo referencia al valor del usufructo que en el mismo captulo IX art. 49 regula:
.../... b) En los usufructos vitalicios se estimar que el valor es igual al 70% del valor total de
los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte aos, minorndose el porcentaje en
la proporcin de un 1 por 100 por cada ao ms, con el lmite mnimo del 10 por 100.
De esta manera el clculo del valor del usufructo es mucho ms sencillo, aunque menos preciso:
Valor del usufructo = [(70 - (edad del usufructuario -20)) x VM] / 100, con un lmite mnimo del
10%.
Se trata de una aproximacin poco cientfica que en casos en que el valor sea de importancia
no debera utilizarse debindose recurrir a la formulacin dinmica anterior.
En cambio, los valores obtenidos para el valor del derecho de uso y habitacin son considera-
bles.
Los dos procedimientos son normativamente correctos, siendo el primero de ellos el que de una
manera ms tcnica y cientfica proporciona una metodologa de clculo ms adecuada a la reali-
dad del mercado, pero el artculo 32 de la LRSV remite a las disposiciones sobre expropiacin y
subsidiariamente las normas del Derecho Fiscal:
Artculo 32. Valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles.
La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles,
a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las dispo-
siciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y sub-
sidiariamente, segn las normas de Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de apli-
cacin.
562 LA LEY
Consecuentemente debe entenderse que la valoracin del derecho de uso y habitacin se rea-
lizar por el segundo de los mtodos enumerados, es decir aplicando los artculos 49 y 50 del
Reglamento del RD 1629/91 sobre impuesto de sucesiones y donaciones.
Ello no obstante, sin perder la referencia al mercado, pues si as fuere, el artculo 42 de la LEF,
prev la utilizacin de otros mtodos que mejor pudieren adaptarse a aqul.
En el caso de que la dispersin entre uno y otro sistema de clculo sea muy significativa, pro-
cede la aplicacin del ms inmediato criterio de la ECO/805/2003, en lugar de adoptar el sistema
de valoracin del RD 1629/91.
5.7.2. Valoracin de servidumbres
Las servidumbre contempladas en el Ttulo VII del libro 2. del CC, se valorarn restando del
valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmue-
ble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
5.8. VALORACIN DE INDEMNIZACIONES
5.8.1. Criterios para el clculo de la indemnizacin a los arrendatarios, usuarios y titulares
de actividades
5.8.1.1. Indemnizacin por diferencia de rentas
La indemnizacin por diferencia de rentas, debe calcularse como el valor actual, a la fecha de la
valoracin, de la diferencia entre la renta de mercado, en la zona y en ese momento, y la renta que
estaba pagando el arrendatario. El clculo se extender a todo el tiempo de vigencia del contrato.
Es decir, la indemnizacin debe coincidir con el incremento de costes por renta que, razonablemen-
te y con la mayor probabilidad, deber asumir el arrendatario como consecuencia del traslado, para
disponer de una vivienda o local de las mismas caractersticas que la que tena con anterioridad,
durante todo el tiempo que tena derecho, segn el contrato de arrendamiento, a disfrutar de la
renta que vena satisfaciendo.
En el caso que el contrato sea indefinido, debe tenerse en cuenta que los edificios no son eter-
nos, sino que llega un momento en que acaban su vida til, normalmente debido al envejecimien-
to de los elementos constructivos; tcnicamente esto sucede cuando los costes de las reparacio-
nes necesarias alcanzan el 50% del coste de la construccin, situacin que se denomina ruina
econmica, y cuya declaracin supone la resolucin del contrato de arrendamiento; Por tanto aun-
que el contrato de arrendamiento sea indefinido su resolucin est acotada en el tiempo por la vida
til del edificio. Tambin en este aspecto, como en el mbito de las valoraciones inmobiliarias, las
tcnicas de determinacin de la esperanza de vida de los edificios han evolucionado y se trata de
metodologas accesibles.
El valor actual de esa diferencia de rentas, se obtendr por tcnicas de actualizacin de clcu-
lo financiero, tal como se viene haciendo en el mercado real, de garanta, econmico y financiero,
y tal como se establece en la O/ECO/805/2003, sobre Normas de valoracin de bienes inmuebles
para determinadas entidades financieras.
El criterio de valoracin estar basado en el principio de anticipacin, segn el cual el valor de
un activo es equivalente al valor actual de todas las rentas netas futuras que es capaz de producir.
LA LEY 563
En este caso, el valor de la indemnizacin coincide con el Valor Actual Neto (VAN) de todas las
diferencias de renta que se produzcan durante el perodo en que el arrendatario tena derecho a la
renta actual.
Aun siendo conscientes de que reiterada jurisprudencia tiene establecido que el cmputo se
haga capitalizando linealmente la diferencia de renta a 10 aos a una tasa del 10%, aun as no se
encuentra ninguna justificacin cientfica para mantener ni aplicar ese criterio. Esta tcnica, de apli-
cacin sencilla y resultado desigual, poda estar justificada en pocas en que no se dispona de los
medios adecuados para conocer con suficiente fiabilidad las tasas de actualizacin y los tipos de
inters reales, cuando la inflacin alcanzaba valores de dos dgitos, y adems no se utilizaban los
mtodos de valoracin actuales basados en la matemtica financiera, y homologados por sucesi-
vas Ordenes Ministeriales.
Los criterios de la citadas normas son ms tcnicos y tienen una mayor base cientfica que el
que se vena tradicionalmente utilizando, y proporcionan valores diferentes, no necesariamente
mayores o menores, sino ms ajustados a la realidad de cada caso concreto (naturalmente nos
estamos refiriendo a la realidad del mercado).
La formulacin habitualmente e inercialmente utilizada (multiplicar la diferencia anual de renta
por 10), tampoco tiene fundamento matemtico, pues ignora el cambio de valor del dinero en el
tiempo, lo que supone un incremento real del valor calculado con relacin al que realmente corres-
pondera a 10 aos.
Los parmetros que deben tenerse en consideracin para el clculo de la indemnizacin al
arrendatario por diferencia de rentas, son los siguientes:
Rc: renta actual que paga el arrendatario, renta contractual.
Rm: renta de mercado que deber pagar el arrendatario por el alquiler de un inmueble equiva-
lente. (En un emplazamiento similar y con las mismas caractersticas morfolgicas, constructivas,
de uso y de antigedad que el que ocupa.) El valor de la renta de mercado deber establecerse
mediante un estudio de mercado amparado en criterios objetivos, utilizando para ello la metodolo-
ga de comparacin con el mercado.
t: vida til del contrato de arrendamiento: aos que le quedan para disfrutar de esa menor renta.
Normalmente ser la contractual, en los casos de contratos indefinidos, la vida til que servir de
lmite al arrendamiento ser la menor entre la esperanza de vida de los arrendatarios (incluyendo
las subrogaciones si las hubiera) y la vida del inmueble, es decir, la vida til remanente del edificio.
La esperanza de vida de los arrendatarios se calcular con la tablas actuariales habitualmente uti-
lizadas para estos menesteres, llamadas vulgarmente tablas suizas.
i: tasa de actualizacin aplicable, que estar en funcin de parmetros econmicos, tipos de
inters vigentes, IPC, y tipo de producto inmobiliario de que se trate y que se obtendr del siguien-
te modo: como tasa libre de riesgo se adoptar la rentabilidad de la Deuda Pblica, a un plazo
medio, entre 2 y 6 aos, y en concreto la cotizacin media de los ltimos 12 meses.
Se trata de un dato objetivo que adems es accesible ya que se pblica mensualmente en el BOE.
La tasa de la Deuda Pblica deber convertirse en real, deduciendo el efecto de la inflacin, y
se le aadir una prima de riesgo mnima de 2 puntos. En cualquier caso prevaldr, si se pudiera
determinar, la rentabilidad media del mercado de alquileres en la zona, en el momento, y referida
a productos inmobiliarios similares al que se trata.
564 LA LEY
Cuando el arrendamiento est pactado en valor constante, es decir con clusula automtica de
actualizacin segn el IPC, todos los clculos debern efectuarse en euros constantes y con tasas
de actualizacin tambin constantes, es decir, en trminos reales despus de deducir el efecto de
la inflacin.
Conocidos todos y cada una de esos parmetros el clculo del valor actual se obtendr por apli-
cacin de la siguiente formulacin:
El Valor Actual Neto de la diferencia de renta de alquiler (entre la de mercado y la contractual)
ser exactamente el valor de la indemnizacin que por este concepto, corresponde al arrendatario.
En los casos de expropiacin el procedimiento ser el expuesto, pero sin perder de vista lo esta-
blecido en el artculo 43 de la LEF y tambin en el 41 donde se indica que cuando los clculos no
den un valor que se corresponda con el de mercado podrn utilizarse otros mtodos ms acordes
con la realidad. Esto es aplicable tambin para las construcciones, instalaciones, plantaciones y
todos los derechos que se expropien y cuyos criterios de valoracin no estn estrictamente regula-
dos en la legislacin urbanstica.
5.8.1.2. Otras indemnizaciones
Existen otras indemnizaciones a las que los afectados por un procedimiento expropiatorio o
reparcelatorio pueden tener derecho, de acuerdo con los criterios de la LEF y la jurisprudencia, ade-
ms del valor que conforman propiamente el suelo y el vuelo (construcciones e instalaciones no
recuperables) que se han habrn tenido en cuenta en otras valoraciones.
Indemnizaciones que pueden ser tambin calculadas del mismo modo en los casos de responsabi-
lidad patrimonial de la administracin, que trajera causa del desalojo o cese del uso o de la actividad.
Se enumeran a continuacin algunos de los conceptos que son susceptibles de generar indem-
nizacin.
5.8.1.2.1. Viviendas: (extensible a locales, garajes, y cualquier dependencia en uso, no en explo-
tacin)
Desmonte de muebles y enseres:
Incluye el vaciado de la vivienda, desmontando los muebles, estanteras, vitrinas, alacenas y
todos aquellos elementos, no incluidos en la valoracin de la construccin, que sean recuperables.
Traslado, transporte:
Los muebles, enseres y materiales desmontados y en su caso embalados, deben ser cargados
en vehculos y transportados al nuevo emplazamiento con el consiguiente coste.
LA LEY 565
VAN = (Rm - Rc)
(1 + i)
t
- 1
(1 + i)
t
*i
Montaje de muebles:
Una vez transportados procede el desembalaje, la recolocacin y adecuacin al nuevo empla-
zamiento de todos los elementos trasladados.
Gastos de sustitucin: valor de enseres y muebles no trasladables:
Algunos de los muebles, como armarios empotrados, estanteras, que no son susceptibles de ser
trasladados por sus dimensiones o por estar solidamente anclados a las paredes, lo mismo sucede-
r, muy probablemente, con algunas de las estanteras, alacenas, muebles de cocina y similares.
Altas de servicios: gas, electricidad, telfono, agua:
Como consecuencia del desalojo y del realojo, las actuales ocupantes de las viviendas debern
sufragar el coste de las altas ante las compaas de servicios de agua, electricidad y gas en las
nuevas viviendas; y eventualmente de los que sean necesarios en el nuevo garaje, as como los
servicios de instalaciones de telecomunicaciones: telfono, televisin.
Tambin debern domiciliar de nuevo todos los recibos bancarios.
Tarjetas, cartas:
El cambio de domicilio implica necesariamente la comunicacin a familiares, amigos y provee-
dores y la confeccin de nuevas tarjetas y cartas.
Obras de acondicionamiento:
Obras de acondicionamiento de la nueva vivienda, con sus anexos y garaje a las necesidades
actuales.
(Sin tener en cuenta los elementos ya valorados en apartados anteriores.
Deterioro o prdida de elementos, mercancas o existencias a causa del traslado:
En todo el proceso de desmontaje, embalaje, carga, transporte, descarga y montaje es posible
que se produzcan prdidas, roturas, extravos o desperfectos en algunos elementos que precisen
reparacin como consecuencia del proceso, debiendo preverse una partida que compense esa
eventualidad.
5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales
Las actividades industriales o comerciales que se desarrollen en la finca expropiada y tengan
que desaparecer, deben ser indemnizadas, al igual que aquellas que en un proceso de reparcela-
cin o compensacin sean incompatibles con la nueva ordenacin.
La licencia de actividad:
El hecho de tener o no licencia de actividad no es bice para tener derecho pleno a la indemni-
zacin, al menos que la edificacin y la industria o actividad que albergan hubieran sido construi-
das a precario, con renuncia expresa del propietario a la indemnizacin, lo que le privara de ese
derecho y en consecuencia, de ser as, no debera incluirse el valor de la industria y el de la indem-
nizacin por traslado, montaje y desmontaje en el clculo de la indemnizacin.
566 LA LEY
Por el contrario, si no hubiera habido renuncia o accin equivalente, aun en el caso de que la
actividad industrial no fuera legal ni legalizable, la sentencia de 4 de marzo de 1995 (1995/2633)
establece que no puede privarse del ejercicio de una actividad sin que la beneficiaria abone lo pro-
cedente, interpretando lo cual al valor de los locales, naves e instalaciones industriales debe aa-
dirse tambin, en el clculo del justiprecio, la indemnizacin por desmontaje, traslado y montaje,.
Se transcribe a continuacin una parte significativa de la sentencia referida, obtenida del libro
Expropiacin Forzosa, El Justiprecio, Gua Prctica y Jurisprudencia, Editorial Colex, del que es
autor el Magistrado D. Miguel Lpez Muiz Goi, pginas 475 y 476.
Cuando la actividad que se desarrolla en la finca expropiada no es legal ni legalizable, pare-
ce que, en principio, no cabra indemnizacin. Pero la sentencia de 4 de marzo de 1995
(1995/2633) afirma que no puede privarse del ejercicio de una actividad sin que la beneficiaria
abone lo procedente. Dice as: las cantidades que reclaman como indemnizacin por la pri-
vacin de las instalaciones en las que ejercan la actividad de industria de chapistera y la crian-
za de animales domsticos, que el Jurado Provincial de Expropiacin Forzosa, aunque recono-
ce su existencia, les deniega, siguiendo el criterio de su vocal tcnico, porque la explotacin
industrial de animales no est permitida en suelo urbano del municipio de Madrid, y la chapiste-
ra de automviles, ejercida en un cobertizo al aire, est expresamente prohibida por las Orde-
nanzas Municipales en zonas de vivienda como la que era objeto de expropiacin, siendo slo
admisible en zonas industriales y condiciones de aislamiento, acceso e ignfugas, inexistentes
en la instalacin en cuestin, cuyo planteamiento acepta y ratifica la sentencia apelada con el
consiguiente argumento: debe descartarse totalmente aquello que se refiere a la actividad indus-
trial, por cuanto se realizaba en contra de las Ordenanzas Municipales como antes se hizo cons-
tar, sin licencia y de imposible, de estas anmalas condiciones, legalizacin. Era factible que el
Ayuntamiento hubiera decidido el cierre de tales actividades, sin que ello implicara indemniza-
ciones. A mayor abundamiento las sumas que por este concepto se reclaman carecen de base
fiable probatoria. El justiprecio ha de compensar la prdida patrimonial que el propietario expro-
piado sufre y, en consecuencia, la situacin de las mencionadas instalaciones de los demandan-
tes, ahora apelantes, por ms que careciesen de licencias municipales y se ejerciesen en un
rgimen de simple tolerancia, no justifica el desapoderamiento de ellas a favor de la beneficia-
ria de la expropiacin sin que sta les abone la correspondiente indemnizacin, pues lo contra-
rio constituir una autntica confiscacin prohibida por los artculos 33.3 de la Constitucin, 349
del Cdigo Civil, 1, 25 y 52.7. de la Ley de Expropiacin Forzosa, 1253, como hemos declara-
do en nuestra ya citada sentencia, de fecha 4 de febrero de 1995, la privacin de un elemento
patrimonial con un determinado valor intrnseco, cualquiera que sea su naturaleza, destino y fun-
cin, ha de ser adecuadamente indemnizada a su propietario...
Adems de la indemnizacin por diferencia de rentas, ya mencionada anteriormente puede
corresponder a los arrendatarios de locales de negocio, naves o instalaciones industriales, las
siguientes indemnizaciones:
Partidas a tener en cuenta en el clculo de las indemnizaciones por traslado y otros con-
ceptos en el caso de locales comerciales y actividades industriales
1) Por gastos de desmontaje, traslado y nueva instalacin.
1.1) Desmonte y traslado de enseres y mercancas.
Desmontaje de elementos recuperables.
Carga y descarga.
Transporte.
Montaje y adecuacin de los elementos trasladados.
LA LEY 567
1.2) Gastos de nueva instalacin.
Acometidas de agua, electricidad y cerrajera en el nuevo local.
Instalaciones de telecomunicaciones: telfono.
Otras instalaciones existentes.
2) Valor de reposicin de las instalaciones no susceptibles de traslado.
Elementos no recuperables.
(No incluidos en la valoracin de la construccin).
3) Gastos de sustitucin.
Obras de acondicionamiento del nuevo local a la actividad trasladada:
Honorarios facultativos.
Tasas y licencias de obras y de apertura.
Reparacin e instalacin de los elementos de produccin.
[Sin tener en cuenta los elementos ya valorados en 2) y 3)].
4) Indemnizacin por prdida de beneficios.
4.1) Por prdida de clientela.
Puede estimarse que como el negocio establecido debe trasladarse, el traslado significar
una prdida temporal de clientela que razonablemente ser sustituida por otra nueva. Ello
conllevar un dficit en el funcionamiento de los prximos ejercicios que se cerraran con
una disminucin de los beneficios. Esta partida tratar de calcular esa prdida en funcin
del tipo de negocio o actividad de que se trate.
4.2) Por cese de produccin y venta durante el tiempo de traslado.
Resulta muy probable, que durante el tiempo que dure el traslado no pueda mantenerse la
produccin o la actividad econmica, o las ventas en el caso de un establecimiento comer-
cial. El importe de esta partida se obtendr partiendo de una base de cifra de negocio cono-
cida aplicada al periodo de tiempo correspondiente.
5) Indemnizacin por costes de personal.
Durante el tiempo que dure el traslado puede producirse el hecho de que no se pueda mante-
ner la produccin y el personal deba permanecer inactivo.
5.1. Sueldos y salarios.
Seguridad social a cargo de la empresa.
(Durante la duracin del cambio o traslado)
6) Deterioro o prdida de existencias a causa del traslado.
Pueden producirse extravos, deterioros o prdida de mercancas durante el proceso de trasla-
do, partida de difcil evaluacin, pero que en algunos casos, por las caractersticas de la actividad,
tendrn una cierta relevancia.
568 LA LEY
7) Otros gastos derivados del traslado de la actividad:
7.1. Confeccin de nuevos impresos, tarjetas, facturas, recibos.
7.2. Cambio de domiciliacin de los recibos y cambio de direccin ante organismos pbli-
cos y proveedores.
7.3. Apoyo publicitario, mediante mailings (envos por correo comercial), comunicando el
nuevo domicilio.
7.4. Redaccin de un nuevo contrato de arrendamiento y depsito del alquiler de un mes
en concepto de comisin.
En el clculo de las indemnizaciones deben determinarse, entre otras, las que corresponden al
traslado de la actividad industrial o comercial considerando que ello es tcnicamente posible y eco-
nmicamente viable; en caso contrario deber calcularse subsidiariamente el monto de las indem-
nizaciones por cese de la actividad.
En algunos casos la imposibilidad de traslado puede ser causa de la no disponibilidad de suelo
adecuado, y calificado, de forma que permita la reinstalacin o por otras causas.
En ocasiones, y frecuentemente en el caso de industrias complejas o con mecanismos de trabajo,
almacenamiento o gestin, sofisticados pueden ser posibles diferentes estrategias de traslado, y ser
necesario un estudio detallado tcnico, por parte de una ingeniera especializada. La indemnizacin
se corresponde con el proceso de traslado y reinstalacin ms sencillo, y no deben evaluarse, las
mejoras que aprovechando la mudanza sea conveniente introducir en los procesos productivos.
Estas indemnizaciones son tambin aplicables a otras actividades econmicas, empresariales,
o profesionales asimilables.
5.9. APLICACIN DEL PREMIO DE AFECCIN A LAS VALORACIONES EXPROPIATORIAS
Todas las valoraciones expropiatorias deben incluir una ltima partida que es el premio de afec-
cin, de acuerdo con el art. 47 de Ley de Expropiacin Forzosa de 16/12/1954.
Esta partida se calcula como el 5% del justiprecio de los bienes y derechos expropiables, sin que
pueda extenderse a otros conceptos como son las indemnizaciones complementarias o derechos
de otros titulares distintos del propietario, con la nica excepcin de las indemnizaciones a los
arrendatarios por diferencia de rentas, a las que s se aplica el premio de afeccin.
Artculo 47. El 5 por 100 del premio de afeccin se incluir siempre como ltima partida de
las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administracin o de la valoracin practicada por el
Jurado, y se calcular exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o dere-
chos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complemen-
tarias sealadas en otros artculos de la Ley a favor de los titulares de derechos posiblemente dis-
tintos del propietario, con la sola excepcin de las indemnizaciones debidas a arrendatarios en
caso de privacin definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes y derechos arrenda-
dos, en cuya hiptesis sus indemnizaciones se incrementarn tambin en el premio de afeccin.
5.10. MTODOS DE VALORACIN
En la valoracin urbanstica se utilizan de forma prioritaria los mtodos residuales pero no de
forma exclusiva.
LA LEY 569
Los mtodos residuales se utilizan para determinar los valores unitarios de repercusin del
suelo, pero para ello es necesario previamente haber determinado el valor de mercado del produc-
to inmobiliario ms probable, y su coste de construccin ms los gastos necesarios de la construc-
cin, es decir se ha de haber operado con el mtodo de comparacin y con el mtodo del coste.
En algunas ocasiones existirn actividades a extinguir, para cuya valoracin es preciso utilizar
los mtodos de actualizacin de rentas esperadas, y la actualizacin de flujos de caja.
Adicionalmente en algunas ocasiones sobre los suelos a valorar se encontrarn edificaciones,
plantaciones o instalaciones, que deben valorarse por el mtodo del coste de la normativa catas-
tral.
Es decir, la valoracin urbanstica precisa del conocimiento de las tcnicas de valoracin referi-
das a todos los mtodos.
Resumen de mtodos a utilizar en la valoracin urbanstica: valor del suelo, valor de las
construcciones, instalaciones y plantaciones:
Valor del suelo:
Suelos no urbanizables: Mtodo de comparacin (OM)
Si no es posible obtener muestras o no existe mercado representativo: mtodo de actualizacin
de las rentas (actualizacin de las rentas esperadas) (OM).
Suelos urbanizables sin mbito delimitado: Mtodo de comparacin (OM)
Si no es posible obtener muestras o no existe mercado representativo: mtodo de actualizacin
de las rentas (actualizacin de las rentas esperadas) (OM).
Suelos urbanizables con mbito delimitado:
Aprovechamiento: el del mbito.
Rendimiento: Mtodo residual dinmico (OM).
(Modif. LRSV 6/98 mayo 2003).
Suelos urbanos:
Aprovechamiento: el del mbito, si no lo tuviera el del entorno (si est edificado el mayor de los dos)
Rendimiento:
(Con vigencia de ponencia): valor bsico de repercusin ms especfico.
(Sin vigencia valores de ponencia catastral): mtodo residual esttico (OM).
Si la disposicin del suelo para edificar se prev mayor de un ao: dinmico.
Suelos destinados a sistemas generales:
Si son de carcter supramunicipal, autonmico o estatal: en funcin del tipo de suelo por el que
transcurren:
Mtodo de comparacin o de actualizacin si son no urbanizables o urbanizables sin con-
diciones para su desarrollo.
570 LA LEY
Mtodo residual dinmico si son urbanizables.
Mtodo residual esttico si son urbanos.
Si son de carcter municipal: valorar como suelos urbanos o urbanizables segn los casos:
Mtodo residual esttico o mtodo residual dinmico.
Valor de las construcciones, plantaciones e instalaciones:
Mtodo del coste. Normativa Catastral (NTVC RD 1020/93).
CUADRO RESUMEN
LA LEY 571
DE SUELOS NO URBANIZABLES URBANIZABLES Y URBANOS
CLASIFICACI N
Situacin
y caracter sticas
NO
URBANIZABLES
(art. 26)
Circunstancias
de valoracin
Art. 27. 1 16.2
Sin mbito delimitado
Con mbito delimitado o si se han establecido
las condiciones de desarrollo (art. 27.2; 16.1)
Valorar como no urbanizables Valorar como urbanizables:
aprovechamiento x rendimiento
Se dispone de
valores de
fincas
anlogas
(art. 26.1)
No se dispone de
valores de fincas
anlogas
(art. 26.2)
Con ponencia
de valores
vigente
Si se ha producido prdida de vigencia
-P. Urb. Aprobado
-G.U. ter minada
-Parcialmente
urbanizado
- No tiene completada
la G.U.
- No se ha iniciado la
urbanizaci n
MTODO Comparacin Actualizacin de rentas
(reales o potenciales)
Aplicacin
de los art.
28.1 y 28.3
RESIDUAL
en
arrendamiento
en
explotacin
Esttico (t<1):
Dinmico
(*)
(*) A criterio del tasador
(t>1)
- Dinmico
Criterios
de
valoracin
Paramet rizacin y
homogeneizaci n en
funci n de:
- Rgimen urban stico
- Situaci n
- Tamao
- Naturaleza
- Usos
- Aprovechamientos
Rentas
actuales
(capitalizaci n)
VM = Rn
I
Rn = R
b
- G
Rentas
esperadas
(FCD)
[VM = VAN + V
R
]
Mtodos residuales
Anlisisde Inversiones
con valores esperados
Anlisisde Inversiones
con valores actuales (*)
Anlisis de
Inversiones con
valores esperados
Formulacin
aplicable
Tcnicas
homogeneizacin
Tcnicas de regresin
Si las rentas son constantes:
(1+i)
n
-1 VR
VM = Rn +
(1+i)
n *
i (1+i)
n
Si son variables o estacionales:
VM = S Ek - S S
j
+ VR
(1+i)
tk
(1+i)
tj
(1+i )
n
V.B.R.P.
F=VM (1-b) - S C
i
Adiciones o
Reducciones
+ Instalaciones
+ Mejoras
+Construcciones
Las muestras de valores de producto inmobiliario terminado se ob tendr n por
la metodolog a de comparaci n, aplicando t cnicas de homogeneizaci n.
Si se utiliza el mtodo residual esttico debern efect uarse las reduccionespor:
- Fecha de disponibilidad del suelo (para edif icar)
- Coste de urbanizaci n pendiente
- Cargas urbansticas pendientes
E
k
S
j
F = -
(1+i)
tk
(1+i)
tj
URBANIZABLES (art. 27) URBANOS Y URBANIZABLES
VALORACION
CAPTULO SEXTO
Aplicacin de las tcnicas de valoracin a otros supuestos
6.1. EL DICTAMEN DE RUINA
Las tcnicas de valoracin son aplicables en los casos de estado ruinoso de los edificios, tanto
en el procedimiento contenciosos administrativo, como en el procedimiento civil.
6.1.1. Concepto de ruina
Cabe establecer la diferencia entre dos conceptos distintos:
El concepto de ruina, considerada como la accin de caer o destruirse una cosa, que tiene un
carcter fsico, real y tcnico.
Y el concepto de estado ruinoso, y de obra ruinosa, que corresponde al hecho de empezar a
arruinarse o amenazar ruina, que adems de tener un carcter tcnico, puede ser considerado
desde el punto de vista jurdico y administrativo.
6.1.2. Marco legal
6.1.2.1. Cdigo civil
Los siguientes artculos del Cdigo Civil hacen referencia al estado ruinoso de los edificios:
art. 389: obliga al propietario a demoler o a ejecutar las obras necesarias para evitar la ruina.
art. 1907: responsabiliza al propietario de los daos, si no repara.
art. 1677: establece los objetivos del interdicto de obra ruinosa: la adopcin de medidas urgen-
tes de precaucin para evitar riesgos, y la demolicin total o parcial de una obra ruinosa.
art. 1581: responsabiliza al constructor de la obra nueva que se arruinase. Ha sido utilizado de
manera continuada en la determinacin de la responsabilidad civil de los intervinientes en el
proceso constructivo (actualmente desarrollado, superado y en cierto modo sustituido parcial-
mente por la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin).
6.1.2.2. Ley de ordenacin de la edificacin
La Ley 38/1999, de Ordenacin de la Edificacin, de 5 de noviembre, publicada en el BOE de 6-
11-99, entr en vigor el 5 de mayo de 2000.
LA LEY 573
6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entr en vigor el 1 de enero
de 1995, hace referencia a la extincin del contrato de arrendamiento por causa de ruina en el art.
28.b): Extincin del arrendamiento.
El contrato de arrendamiento se extinguir, adems de por las restantes causas contempladas
en el presente ttulo, por las siguientes:
a) por la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) por la declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.
6.1.2.4. Legislacin del suelo
Ley del suelo de 1975 TR 1976. Reglamento de Disciplina Urbanstica 1978 (RD 14/12/78).
Ley del Suelo 8/1990, texto refundido RDL 1/92, Sentencia TC 61/97, y finalmente, Ley sobre
rgimen del suelo y valoraciones LRSV 6/98 de 13 de abril.
Leyes de urbanismo de las Comunidades Autnomas: al estar traspasadas las competencias
sobre el urbanismo a las CC.AA., algunas leyes autonmicas hacen referencia en su articulado al
deber de conservar, mantener, e incluso a rehabilitar, de los propietarios de los inmuebles y a los
supuestos de estado ruinoso y situaciones legales de ruina.
6.1.3. Conceptos bsicos
6.1.3.1. Ruina inminente
Se entiende que existe ruina inminente cuando sea razonablemente previsible que una demora
en el derribo pueda originar un derrumbamiento inmediato.
Para su evaluacin, debe tenerse en cuenta, como criterio prioritario, la seguridad de las perso-
nas y de las cosas (STS 25/6/91).
6.1.3.2. El estado ruinoso
Existen tres supuestos de estado ruinoso:
6.1.3.2.1. Ruina tcnica
El supuesto de ruina tcnica se produce cuando se trate de daos que no puedan ser repara-
dos tcnicamente por medios normales.
Debe entenderse como medios tcnicos normales, los que tienen ese carcter en el mbito de
la reparacin, no en el de la construccin, ni de la reconstruccin.
Los criterios para determinar la existencia o no de la ruina tcnica, corresponden a los tcnicos,
que son los que deben determinar si un elemento daado es reparable, y si no fuese reparable con
574 LA LEY
medios normales de reparacin habr de analizarse si es un elemento esencial de la edificacin, y
caso de serlo, se produce el supuesto de ruina tcnica.
No debe confundirse el concepto de reparacin con el de rehabilitacin ni con el de reconstruc-
cin, en cuanto a los trminos medios normales la jurisprudencia ha establecido que los medios
normales se relacionan con la reparacin simple y los no normales con la reconstruccin (STS 4.
3/12/1973), es decir, con aquellos que cuyo empleo implique sustituir, o sea derribar o demoler,
para reponer elementos esenciales de la edificacin.
Algunas legislaciones urbansticas, recogen el criterio sentado por la jurisprudencia en ese sen-
tido, y as por ejemplo la Ley de Urbanismo de Catalua lo establece en el primero de los supues-
tos que contempla el apartado 2 del artculo 190: si los daos comportan la necesidad de una ver-
dadera reconstruccin del edificio porque no son reparables por medios normales.
6.1.3.2.2. Ruina econmica
Constituye el caso fundamental, el ms frecuente y el que origina mayores controversias.
Se produce cuando el coste de la reparacin de los daos, es superior al 50% del valor de la
edificacin, deduciendo el suelo.
El procedimiento para determinar si existe o no ruina econmica es conceptualmente sencillo,
aunque en la prctica esa simplicidad no es tal.
Se trata de detectar, describir y analizar los daos, y de evaluar el coste de su reparacin.
Calcular el valor del edificio con exclusin del suelo, y finalmente comparar ambos valores.
Si de la comparacin resulta que el coste de la reparacin de los daos es superior al 50% del
valor del edificio, se trata de un supuesto de estado ruinoso.
Es en este supuesto donde la legislacin autonmica presenta ms heterogeneidad:
Mientras en algunas CC.AA. se mantiene el criterio general anterior de que la comparacin del
coste de las reparaciones deba hacerse con el valor de la construccin en el estado en que se
encontraba en el momento a que se refiere el expediente, es decir, no nueva y, por tanto, deprecia-
da en funcin de su antigedad y estado de conservacin.
En otras la comparacin deber hacerse con el valor de la construccin a nuevo, independien-
temente de su antigedad y estado, as se establece en el supuesto de estado ruinoso contempla-
do en el apartado b) del art. 190.2. de la LUC: si el coste de las obras de reparacin necesa-
rias para cumplir las condiciones mnimas de habitabilidad u otras similares para otros usos,
es superior al 50% del coste de una construccin de nueva planta de caractersticas simila-
res a la existente, en lo que se refiere a las dimensiones y el uso.
6.1.3.2.3. Ruina urbanstica
En la prctica, actualmente, no se trata de un supuesto de ruina en s mismo, ya que la jurispru-
dencia ha consolidado el criterio de que por el hecho de encontrarse fuera de ordenacin, ni an
en unas circunstancias urbansticas que aconsejen su demolicin, un edificio no puede considerar-
se en estado ruinoso, si no concurren adems circunstancias que afecten a su estado fsico.
LA LEY 575
CAPTULO 6: APLICACIN DE LAS TCNICAS DE VALORACIN A OTROS SUPUESTOS
Se trata de un supuesto que coadyuva con las situaciones de ruina tcnica y ruina econmica,
potencindolas. La prohibicin de nmerosas normas urbansticas de efectuar obras de consolida-
cin, reparacin y mejora en zonas afectadas por sistemas, zonas de equipamientos, zonas ver-
des, suelos sujetos a operaciones de reforma interior o actividades industriales incompatibles con
los usos de la zona posibilita la consideracin de estado ruinoso cuando esas obras sean necesa-
rias.
(STS S4 de 21 enero 1981, 29 enero 1982, 8 de febrero 1982).
La entrada en vigor de algunas Leyes del suelo o de urbanismo autonmicas, ha comportado la
reaparicin plena del concepto de ruina urbanstica que se producir cuando sea imprescindible
efectuar obras para la estabilidad de la edificacin y la seguridad de las personas que no sean auto-
rizables en virtud del ordenamiento urbanstico en vigor.
6.1.3.3. La unidad predial
La ruina debe referirse a una unidad predial, sin que en un conjunto formado por varios cuerpos
edificados que puedan constituir unidades prediales diferenciadas la ruina de una de ellas deba sig-
nificar la de las otras.
El concepto de unidad predial consolidado por la jurisprudencia se identifica con el de los cuer-
pos arquitectnicos diferenciados que sean susceptibles de funcionar de forma independiente y
autnoma, y que adems sean susceptibles de ser separados tcnicamente.
Es decir, deben coincidir dos circunstancias necesarias:
Independencia funcional y posibilidad de funcionamiento independiente.
Posibilidad, sin obras estructurales complementarias, de ser separado tcnicamente, y
por tanto de sobrevivir como cuerpo arquitectnico, constructivo y estructural, en caso
de derribo del resto.
6.1.4. Valor del edificio
Se trata de establecer el valor del edificio en su estado actual, sin considerar el valor del suelo,
es decir, hay que tener en cuenta todos los costes y gastos necesarios para edificar excepto el valor
del suelo.
Pueden existir dudas de si entre los costes debe tambin incluirse el beneficio del promotor, ya
que se trata de un componente del valor final que no es suelo; la interpretacin ms generalizada
es que no.
De este modo deber considerarse el coste de la ejecucin material, gastos generales del cons-
tructor, beneficio del constructor, honorarios, tasas, licencias, impuestos no recuperables, control
tcnico, seguros y en su caso gastos de administracin, es decir, los gastos necesarios:
C
EM
+ G
GC
+ B
C
+ H + T + L + INR + Q
t
+ S
d
+ G
A
No existe una metodologa especfica, legalmente establecida, para determinar el valor del edi-
ficio en los casos de presunto estado ruinoso, pero la tcnica habitual es utilizar el mtodo del
coste. La sistemtica de este mtodo est recogida en las Normas de Valoracin para Entidades
576 LA LEY
Financieras, de la O/ECO/805/2003; y para la formulacin especfica, pueden utilizarse las Normas
Tcnicas de Valoracin Catastral del RD 1020/93 (ver apartado 3.1).
El mtodo consiste en determinar primero el valor de la edificacin a nuevo, es decir, como si
tuviera que construirse hoy, y a partir de l deducir la depreciacin por el envejecimiento para obte-
ner el valor en el estado actual.
6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones
No est establecido que deba prevalecer una fecha determinada, pero dado el carcter recurren-
te del proceso contradictorio de ruina, lo ms adecuado es considerar como fecha a la que deben
referirse las valoraciones la de la inspeccin al edificio, nica en la que el autor del dictamen puede
manifestar, y certificar, que la situacin de la construccin y de sus daos es la que refiere en el
desarrollo del mismo, ya que las circunstancias que determinan el estado ruinoso son cambiantes
en el tiempo.
Es imprescindible e inexcusable que las dos valoraciones: la valoracin del edificio y la evalua-
cin del coste de las reparaciones que son el ncleo bsico del contenido del dictamen de ruina,
estn referidas a la misma fecha.
6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB)
En primer lugar hay que calcular cul sera el coste de la construccin hoy, a nuevo; para ello el
proceso ms frecuente es acudir a comparar la edificacin objeto de anlisis con un modelo cono-
cido del mayor parecido posible, y cuyo coste pueda conocerse. Las revistas especializadas de cos-
tes de la construccin son una buena ayuda.
Una vez identificado el modelo tipolgicamente ms parecido, y el costo que le corresponde des-
glosado por captulos (normalmente no es necesario llegar a un desglose por partidas aunque en
algn caso puede ser conveniente), deben compararse ambos y determinar cules son las diferen-
cias entre el modelo y el edificio objeto, restando del coste del modelo el importe de aquellas par-
tidas o captulos que estando en l no estn en el objeto, y viceversa: sumando el coste de aque-
llos elementos constructivos que estando en el edificio objeto de valoracin, no estn en el modelo
que se ha escogido para compararlo.
Una vez hechas esas correcciones fruto de la comparacin, puede determinarse el monto de lo
que costara construir el edificio nuevo, idntico funcionalmente al que se trata de valorar, pero nuevo.
En el clculo debern incluirse todas las partidas que constituyen valor en el edificio y que no
son suelo, en consecuencia deber tenerse en cuenta no slo el coste de ejecucin material, sino
tambin los gastos generales del constructor, su beneficio industrial, loa honorarios profesionales,
las licencias y tasas, los seguros necesarios, y los gastos de administracin del promotor necesa-
rios. La inclusin de todas esas partidas puede obviarse si se hace lo propio en el clculo del coste
de la reparacin de los daos, ya que lo que interesa finalmente es la comparacin entre ambos,
de manera que si se trata de porcentajes similares en uno y otro caso, pueden no tenerse en cuen-
ta; lo fundamental es que las magnitudes sean comparables, por haberse considerado tanto el cl-
culo del valor como en el del coste de las reparaciones los mismos criterios.
Especial mencin merece el tema del IVA, que en muchos casos resultar irrelevante tomarlo en
cuenta, por ser un porcentaje idntico en el coste a nuevo que en el coste de la reparacin; pero
LA LEY 577
eso no siempre es as, pudiendo darse casos en que el tipo aplicable en la reparacin pueda ser
superior (actualmente es el 16%), que el de la construccin nueva (actualmente en el caso de
viviendas es del 7%). En esos casos s deber tenerse en cuenta.
6.1.4.3. Depreciaciones
La aplicacin de una reduccin sobre el valor del edificio a nuevo, en funcin de su edad y esta-
do nos permitir calcular su valor en el estado actual.
Para ello, la tcnica habitual es la de aplicar unos coeficientes que ponderan esos dos concep-
tos: edad de la edificacin y estado de conservacin, si bien en el caso de dictmenes de ruina slo
debe tenerse en cuenta la edad de la edificacin.
La depreciacin por antigedad se aplicar con los criterios del mtodo del coste, es decir, con-
siderando la edad efectiva, que no siempre coincide con la edad real. La edad efectiva se calcula-
r teniendo en cuenta las reparaciones, sustituciones, mejoras, y rehabilitaciones, que haya tenido
el edificio a lo largo de su vida; de tal manera, que aunque, por ejemplo, los cimientos tengan la
misma edad real que efectiva por permanecer en el mismo estado en que fueron construidos, pero
las fachadas, la carpintera, o algunas instalaciones hayan sido objeto de mejora o sustitucin y ten-
gan otra edad. La edad efectiva pondera todas esas circunstancias. El criterio de ponderacin ser
el coste que corresponde a cada partida.
Las frmulas que pueden utilizarse para calcular la edad efectiva son:
C
R
= Coste de rehabilitacin
C
A
= Coste del edificio antes de la rehabilitacin
C
D
= Coste del edificio despus de la rehabilitacin.
(Vase apartado 3.1. Mtodo del coste)
Una vez determinada la edad efectiva, hay que establecer cul es el coeficiente de depreciacin
que le corresponde, lo que puede hacerse aplicando una depreciacin lineal como la que prev la
O/ECO/805/2003;
La formulacin es:
578 LA LEY
Antigedad x C
R
Edad efectiva = antigedad ----------------------
C
A
Antigedad x C
A
Edad efectiva = -------------------------
C
D
Antigedad
Depreciacin fsica = (CRB - F) x --------------------------
Vida til
a)
b)
O una depreciacin logartmica como prev el RD 1020/93, siendo esta ltima la ms habitual-
mente utilizada:
Que ya ha sido explicada y desarrollada en el apartado 3.1.10.5.2. en el que se incluye tambin
la tabla de coeficientes a que da lugar la frmula anterior.
Aplicando el coeficiente que le corresponde al coste de construccin a nuevo se obtendr el
coste de construccin en el estado actual.
Los coeficientes de depreciacin por estado de conservacin que contemplan las Normas Tc-
nicas de Valoracin Catastral, no son de aplicacin en estos supuestos, ya que de hacerlo se tra-
tara de una doble imputacin, de un mismo concepto, ya que el coste de reparar el dao ya se con-
sidera en el coste de las reparaciones.
En aquellas CC.AA. en donde la comparacin deba efectuarse con el valor del edificio nuevo (sin
suelo en todo caso) no sern de aplicacin los coeficientes reductores referidos, debiendo efectuar-
se la comparacin con el coste de construccin a nuevo.
6.1.5. Coste de las reparaciones
6.1.5.1. Determinacin de los daos
El clculo del coste de la reparacin es consecuencia directa de la determinacin y anlisis de
daos que deber haberse establecido previamente; de modo que slo deben repararse los daos,
evitando incluir en la reparacin todo aquello que no sea necesario, entendiendo la necesidad en
el sentido tcnico, en funcin de la seguridad del edificio y mnimas condiciones de seguridad, salu-
bridad y habitabilidad, sin que ello signifique necesariamente, que deben cumplirse los estndares
mnimos de habitabilidad establecidos por la normativa vigente en el momento de inspeccionarse
el edificio, sino solamente las mnimas que normalmente permitan un uso seguro y salubre.
En algunas legislaciones autonmicas puede entenderse que las obras de reparacin deben
incluir necesariamente todo lo que sea preciso para cumplir los estndares mnimos de habitabili-
dad. El coste de las obras segn uno u otro criterio puede ser muy distinto, pudiendo llevar a la
situacin de ruina econmica o no segn se interprete.
No es aceptable incluir en el coste de las reparaciones necesarias, elementos de mejora,
aumento de las caractersticas de resistencia, confort, calidad constructiva, ni instalaciones o ser-
vicios previamente inexistentes. Los elementos que deban ser sustituidos se considerarn con las
mismas caractersticas y calidad de las preexistentes, no con mejor condicin. Cuando alguno de
estos elementos no fuera en ese momento de uso razonable, deber considerarse un sustitutivo
equivalente en cuanto a su rango de calidad.
Es necesario insistir en el concepto de reparacin estricto: reparar no es rehabilitar.
6.1.5.2. Valoracin de las reparaciones necesarias
Una vez descritas las reparaciones necesarias debe procederse a calcular su coste, de acuer-
do con las caractersticas de la edificacin y los costes de la construccin en ese momento.
LA LEY 579
350
35
1 _ ;
100
5 , 1 1
100

t
d donde
C U
d
H
Los criterios de valoracin sern los del mtodo del coste, y debern coincidir exactamente con
los que se hayan utilizado anteriormente para calcular el valor de la edificacin. Caso de haber
recurrido a una pblicacin tcnica de costes de la construccin debera utilizarse la misma y de la
misma fecha, al igual que si se utiliza cualquier otra base de datos.
Como el objetivo de este clculo es el de comparar el resultado obtenido con el valor de la edi-
ficacin previamente calculado, resulta irrelevante la aplicacin de los costes de licencias o tasas
o de honorarios facultativos, si stos son homogneos, siempre que se incluyan o se omitan en las
dos valoraciones que son objeto de comparacin.
6.1.6. Comparacin entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio
Como resumen de los clculos anteriores debe determinarse la relacin entre el coste de las
reparaciones necesarias, y el valor del edificio con exclusin del suelo.
Cuando esta relacin exceda de 0,5 (cincuenta por ciento), podr deducirse que el edificio se
encuentra en estado ruinoso, al producirse el supuesto de ruina econmica.
6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina
El procedimiento de ruina se inicia a instancia de una parte, dndose audiencia a la otra, y resol-
vindose por la administracin local en va administrativa. Caso de no ser aceptada la resolucin
municipal por una de las partes intervinientes, puede ser objeto de recurso contencioso-administra-
tivo ante los Tribunales de Justicia, por lo que de forma habitual a lo largo del proceso se realizarn
cuatro dictmenes tcnicos:
1. Dictamen del arrendatario, inquilino, o titular de algn derecho real
2. Dictamen del propietario o titular del dominio
3. Dictamen del ayuntamiento
4. Dictmenes de los peritos procesales
La entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha modificado la ltima fase del proceso,
ya que en algunos casos los dictmenes elaborados por los peritos de parte pueden concurrir en
el acto final sin necesidad de que intervenga un cuarto perito nombrado por el Juzgador, si no es
solicitado as por las partes, y este lo estima oportuno.
Considerando que la principal y causa primera de los expedientes de ruina es la resolucin de
los contratos de arrendamiento, la entrada en vigor de la LAU en 1994, y la consecuente adecua-
cin de los precios de los alquileres al mercado, est haciendo disminuir los casos que se inician,
siendo razonable suponer que a largo plazo prcticamente desaparecern en el caso de viviendas.
En los ltimos aos el procedimiento de ruina en el mbito contencioso-administrativo, prctica-
mente ha desaparecido, circunscribindose mayoritariamente las actuaciones al mbito civil.
6.1.8. El dictamen de ruina
La redaccin del Dictamen de ruina corresponde elaborarlo a un tcnico cualificado para ello,
normalmente un arquitecto, y debe incluir como mnimo los siguientes apartados:
580 LA LEY
1. Objeto del Dictamen, solicitante.
2. Descripcin del edificio.
3. Descripcin de los daos.
4. Fecha de referencia y/o de la visita de inspeccin.
5. Valor de la edificacin sin el suelo.
6. Descripcin de las reparaciones necesarias.
Para la estabilidad del edificio
Para la seguridad de las personas, y
Para cumplir las condiciones de salubridad e higiene (o mnimas de habitabilidad, en
aquellas CC.AA. que en su legislacin especifica que as se disponga)
7. Coste de las reparaciones necesarias.
Adems debern justificarse los criterios de valoracin utilizados y aportar, si es preciso, los
documentos tcnicos, planos y fotografas, que sean necesarios, sin que ello signifique que deba
realizarse un proyecto de reparacin.
En todo el proceso deben justificarse adecuadamente los criterios y mtodos empleados.
La determinacin del estado ruinoso de un edificio una vez concluido el procedimiento adminis-
trativo y cuando por haberse interpuesto recurso contencioso administrativo se haya iniciado un
proceso de ese cariz, es una cuestin jurdica y no tcnica, y slo a los profesionales del derecho,
al Juez o a los Tribunales corresponde determinarlo, no al perito, lo que efectuarn a la vista de los
Dictmenes Tcnicos aportados y con arreglo al criterio de la sana crtica.
La aplicacin de la LAU, con una mayor flexibilidad de los arrendamientos y una progresiva ade-
cuacin de las rentas, la actual coyuntura inmobiliaria con cada vez ms presencia en el mercado
de la rehabilitacin, cuya cultura se ha ido imponiendo cada vez con ms fuerza hasta convertir este
sector en casi predominante en la actividad inmobiliaria de nuestras ciudades, la implantacin entre
los propietarios, usuarios y administradores de una autntica cultura del mantenimiento de los edi-
ficios y los criterios de las legislaciones autonmicas ms recientes, hacen disminuir los supuestos
de estado ruinoso, que muy probablemente irn decreciendo progresivamente a casos muy aisla-
dos y concretos, predominantemente relacionados con la ruina tcnica.
6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en Espaa
Resumen de la legislacin autonmica sobre la declaracin de estado ruinoso:
Tipos de ruina que se contempla en la legislacin autonmica.
En el supuesto de ruina econmica que magnitudes se comparan en cada caso.
Que se entiende como obras necesarias de renovacin, modernizacin y otras, en la legisla-
cin urbanstica de las distintas CC.AA.
Andaluca:
No se contempla el supuesto de ruina tcnica ni el de ruina urbanstica.
Ruina econmica:
LA LEY 581
Se compara el coste de la reparacin con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actua-
les.
El deber de conservacin se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo.
Slo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales.
Aragn:
Tres supuestos de ruina: tcnica, econmica y urbanstica.
Ruina econmica:
Se compara el coste de la reparacin con la mitad del valor actual de la edificacin (depreciada
en funcin de su antigedad).
Obras necesarias de consolidacin o conservacin.
Asturias:
Tres supuestos de ruina: tcnica (agotamiento generalizado de los elementos estructurales),
econmica y urbanstica.
Ruina econmica:
Baleares:
No tiene legislacin autonmica propia al respecto.
Ruina econmica:
Reparaciones necesarias para restaurar las condiciones iniciales (segn el art. 183.2 del RD
2346/76), sin incluir las obras de renovacin, mejora, ni modernizacin.
Canarias:
Ruina econmica:
les.
seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edi-
ficacin las condiciones mnimas para hacer posible su efectivo uso legtimo.
582 LA LEY
Cantabria:
Obras necesarias de consolidacin y reparacin.
Castilla y Len:
No existe la ruina tcnica pero s la econmica y ruina urbanstica.
Ruina econmica:
les.
Castilla-La Mancha:
Ruina econmica:
Se compara el coste de la reparacin con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales.
Catalua:
Ruina econmica:
Obras de reparacin necesarias para cumplir los requisitos mnimos de habitabilidad.
Comunidad Valenciana:
Ruina econmica:
les.
Obras de conservacin y rehabilitacin.
Extremadura:
LA LEY 583
Ruina econmica:
les.
Galicia:
Ruina econmica:
La Rioja:
Ruina econmica:
Madrid:
Ruina econmica:
Murcia:
Ruina econmica:
Todas las obras necesarias para mantener las condiciones se seguridad, salubridad y ornato
pblico.
Navarra:
Ruina econmica:
584 LA LEY
Pas Vasco:
No tiene legislacin autonmica propia al respecto.
Ruina econmica:
Reparaciones necesarias para restaurar las condiciones iniciales (segn el art. 183.2 del RD
2346/76), sin incluir las obras de renovacin, mejora ni modernizacin.
6.2. VALORACIN DE DERECHOS REALES: CENSOS, SERVIDUMBRES Y ARRENDAMIENTOS
La valoracin de este tipo de derechos reales se efecta en funcin de la finalidad de la tasa-
cin.
En el captulo anterior se ha estudiado la valoracin de la nuda propiedad, de los derechos de
usufructo, y del derecho de uso y habitacin a efectos urbansticos, que utiliza la metodologa de
garanta y la fiscal.
Cuando la finalidad sea la de mercado, la metodologa a utilizar ser exclusivamente la que se
deriva de la Normativa de garanta (ECO 805/2003).
La valoracin de arrendamientos ha de realizarse por el mtodo de actualizacin de las rentas
en todos los casos (vase apartado 3.5.).
6.3. VALORACIN DE INMUEBLES SOBRE LOS QUE EXISTE UN DERECHO DE SUPERFICIE
Los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie pueden ser edificaciones o
terrenos.
En todos los casos la valoracin puede hacerse por el mtodo de comparacin con el mercado
siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie
similares al que se valora.
En ese caso se aplicar la metodologa de valoracin por comparacin con el mercado.
En caso contrario se valorarn por los procedimientos siguientes:
6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en virtud de un de-
recho de superficie
Si se trata de determinar el valor de un edificio, o un elemento de un edificio construido, o por
construir en la hiptesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un
terreno propiedad de un tercero, los procedimientos que pueden utilizarse son los siguientes:
Procedimiento 1:
1) Se valorar el edificio completo en funcin de la finalidad de la tasacin.
LA LEY 585
2) Del valor as obtenido se restarn dos importes:
El del valor actual de los pagos a abonar al concedente.
El del valor actual del valor de reversin calculado a partir del valor de reemplazamiento
neto al final del periodo, es decir, en la fecha de la extincin del derecho de superficie.
Este procedimiento ser preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio
del concesionario o que sean activos de su explotacin.
Procedimiento 2:
1) Calculando el valor por actualizacin:
A tal efecto se tendrn en cuenta:
Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios e instalaciones.
El periodo en que generarn rentas o ingresos.
La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
Se considerar de este modo tres tipos de flujos de caja: dos de salidas y uno de entradas.
Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble est destinado al alquiler o a una explo-
tacin econmica que permita determinar un flujo de ingresos. Tambin ser preferible utilizarlo
cuando el edificio no pueda ser valorado por el mtodo de comparacin.
6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno
Valoracin del derecho de superficie
Para valorar el derecho de superficie sobre un terreno o solar se aplicar el mtodo residual
dinmico, teniendo en cuenta las cantidades a pagar por el superficiario durante la construccin y,
en su caso durante el resto de duracin del derecho, as como los cobros y pagos generados por
la actividad econmica asociada al derecho de superficie.
6.3.3. Valoracin de la propiedad del terreno sobre el que existe un derecho de superficie
Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que est constituido un derecho de
superficie se proceder a sumar los dos valores siguientes:
El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
El valor actual del valor de reversin calculado a partir del valor de reemplazamiento neto
al final del periodo, es decir, en la fecha de la extincin del derecho de superficie.
Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, reci-
bir en el futuro hasta el fin de la concesin.
Las tasas de actualizacin se determinarn como se establece en el mtodo de actualizacin
(vase apartado 3.5) cuando se trate de edificios y elementos de un edificio y tal como se estable-
ce en el mtodo residual dinmico cuando se trate de terrenos, y debern tomar en consideracin,
586 LA LEY
adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y
plazo de extincin o resolucin.
Del mismo modo se valorarn si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o
con la actividad mercantil, y por extensin cuando por una accin administrativa o urbanstica sea
necesario el clculo del valor de privacin o la indemnizacin sustitutoria correspondiente.
6.4. VALORACIN DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
Los inmuebles sobre los que existe una concesin administrativa pueden ser edificaciones o
terrenos.
En todos los casos la valoracin puede hacerse por el mtodo de comparacin con el mercado
siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en rgimen de concesin
administrativa similares al que se valora.
En ese caso se aplicar la metodologa de valoracin por comparacin con el mercado.
En caso contrario se valorarn por los procedimientos siguientes:
6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesin
Si se trata de determinar el valor de un edificio, o un elemento de un edificio construido, o por
construir en la hiptesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de concesin administra-
tiva sobre un terreno de titularidad pblica.
Los procedimientos que pueden utilizarse son los siguientes:
Procedimiento 1:
1) Se valorar el edificio completo en funcin de la finalidad de la tasacin.
2) Del valor as obtenido se restarn dos importes:
El del valor actual de los pagos a abonar al concedente.
El del valor actual del valor de reversin calculado a partir del valor de reemplazamiento neto
al final del periodo, es decir, en la fecha de la finalizacin de la concesin administrativa.
Este procedimiento ser preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio
del concesionario o que sean activos de su explotacin.
Procedimiento 2:
1) Calculando el valor por actualizacin:
A tal efecto se tendrn en cuenta:
Los pagos a efectuar al concedente por canon por cualquier concepto.
Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios e instalaciones.
Las tarifas del servicio pblico de la concesin y su previsible evolucin.
El periodo en que generarn rentas o ingresos.
LA LEY 587
La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble est destinado al alquiler o a una explo-
tacin econmica que permita determinar un flujo de ingresos. Tambin ser preferible utilizarlo
cuando el edificio no pueda ser valorado por el mtodo de comparacin.
6.4.2. Concesin administrativa sobre un terreno. Valoracin de la concesin administrativa
Para valorar la concesin administrativa sobre un terreno o solar se aplicar el mtodo residual
dinmico, teniendo en cuenta:
las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesin durante la construccin y, en su caso
durante el resto de duracin de la concesin,
los cobros y pagos generados por la actividad econmica asociada a la concesin.
6.4.3. Valoracin de la propiedad de un terreno sobre el que existe una concesin administrativa
Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que est constituida una concesin
administrativa se proceder a sumar los dos valores siguientes:
El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
El valor actual del valor de reversin calculado a partir del valor de reemplazamiento neto al
final del periodo, es decir, en la fecha de la extincin del derecho de la concesin administra-
tiva.
Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, reci-
bir en el futuro hasta el fin de la concesin.
Las tasas de actualizacin se determinarn como se establece en el mtodo de actualizacin
(vase apartado 3.5) cuando se trate de edificios y elementos de un edificio y tal como se estable-
ce en el mtodo residual dinmico cuando se trate de terrenos, y debern tomar en consideracin,
adicionalmente, las condiciones de la concesin administrativa, especialmente en cuanto a las cau-
sas y plazo de extincin o resolucin, as como de las tarifas del servicio pblico de la concesin y
su posible evolucin.
6.5. VALORACIN DE OPCIONES DE COMPRA
A los efectos de garanta, las valoraciones de opciones de compra, se efectuarn considerando
el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecucin de la opcin que figuren en la
documentacin que regule el derecho de opcin.
El valor de la opcin se determinar con el siguiente procedimiento:
a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasacin, y el precio de la opcin
sobre el inmueble es positiva, el valor de la opcin ser equivalente a esa diferencia.
588 LA LEY
b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula, el valor de la opcin ser nulo.
c) En cualquiera de los casos en los que la opcin, su plazo de ejecucin o el importe por el que
se puede ejecutar, estn condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejer-
cicio, a criterio del tasador, el valor ser tambin nulo.
Puede darse el caso, frecuente, de que la opcin de compra est referida a una fecha futura; en
esa circunstancia deber calcularse el valor actual de la opcin, actualizndolo a la fecha a la que
se refiere la valoracin, con la tasa de actualizacin que corresponda a la actividad, tipo de inmue-
ble y uso. El valor actual de la opcin ser el que se comparar con el valor del inmueble, referidos
ambos a la misma fecha.
6.6. VALORACIN DE COMPROMISOS DE COMPRA A PLAZOS
Los compromisos de compra a plazos sobre inmuebles que se valoren a efectos de garanta,
o para cualquiera de las finalidades de mercado, se valorarn considerando el valor del inmueble,
el plazo, y las condiciones del contrato que figuren en la documentacin que regule dicho compro-
miso.
El valor del compromiso se determinar como diferencia entre el valor del inmueble en el
momento de la tasacin (calculado como el menor entre el valor de mercado y el valor por actuali-
zacin de las rentas) y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado.
Para la actualizacin se utilizar como tasa de actualizacin el tipo de inters de la deuda pbli-
ca con duracin ms prxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.
Del mismo modo se valorarn los compromisos de compra a plazos, si la finalidad es cualquie-
ra de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensin cuando por una
accin administrativa o urbanstica sea necesario el clculo del valor de privacin o la indemniza-
cin sustitutoria correspondiente.
6.7. VALORACIN DE INMUEBLES CON TIEMPO COMPARTIDO
Hace referencia a la valoracin de inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho
previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias.
El procedimiento de tasacin a los efectos de garanta ser el siguiente:
1) Se determinar el valor de todos los perodos susceptibles de cesin del inmueble sujeto total
o parcialmente a este derecho, tanto si estn ya cedidos como si no, por el mtodo de actua-
lizacin de rentas. La tasa de actualizacin a utilizar ser el de la Deuda Pblica a un plazo
lo ms prximo posible al nmero de aos restantes para la finalizacin del rgimen.
2) Se determinar el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este
derecho por el mtodo de actualizacin de rentas, sin considerar el valor de reversin y utili-
zando como inters el de la deuda pblica de duracin ms prxima al nmero de aos res-
tantes para la finalizacin del contrato.
LA LEY 589
3) En ambos casos los flujos de caja se calcularn como se establece en el mtodo de actuali-
zacin de inmuebles destinados al alquiler, teniendo en cuenta las rentas medias de inmue-
bles comparables considerando la poca del ao a que se refieran que deber ser la misma
que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
4) Para obtener el valor del inmueble sujeto total o parcialmente a ese derecho y del que se han
cedido determinados periodos se restar del valor obtenido anteriormente en el punto 1), la
suma de los valores obtenidos en el punto 2).
5) Para la obtencin del valor de uno o ms periodos cedidos se determinar la proporcin que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1).
6) Se multiplicar, segn el caso, la proporcin as hallada por el menor entre el valor por com-
paracin, el valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el
supuesto de que no existiera ese derecho.
Del mismo modo se valorarn si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el merca-
do o con la actividad mercantil, y por extensin cuando por una accin administrativa o urbans-
tica sea necesario el clculo del valor de privacin o la indemnizacin sustitutoria correspon-
diente.
6.8. EL VALOR DEL SUBSUELO
6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo
La edificabilidad bajo rasante: usos comerciales, recreativo, aparcamientos, y otros usos
compatibles
Debe entenderse por aprovechamiento del subsuelo la cantidad de edificacin que puede cons-
truirse en l; las edificaciones bajo rasante pueden tener un volumen considerable, no siempre cla-
ramente regulado ni fcilmente determinable, y casi siempre independiente del volumen edificable
sobre rasante. Desde un punto de vista inmobiliario slo puede considerarse rendimiento el volu-
men edificable que otorga valor y por tanto en el caso del subsuelo deber entenderse como apro-
vechamiento la superficie de techo edificable que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor
uso, aade o genera valor.
La utilizacin de un suelo como soporte de edificacin bajo rasante ha evolucionado en funcin
de dos variables:
El aumento de la demanda de usos inmobiliarios susceptibles de ubicarse en el subsuelo.
Los avances tecnolgicos de la construccin que permiten realizar edificaciones subterrneas
a costes razonables.
Hoy en da, en nuestras ciudades est perfectamente asumido que existen numerosos usos
subterrneos que corresponden a una demanda real del mercado y que como consecuencia,
generan valor al suelo en el que se emplazan.
De los iniciales ejemplos excepcionales como el Cuartel General de la OTAN, se pas a los
hoy generalizados aparcamientos subterrneos de nuestras ciudades; poco despus aparecieron
los centros comerciales, que utilizaban los stanos para superficie de ventas, los hoteles o comple-
jos de oficinas para salones, salas de convenciones, y similares, y actualmente es normal ver salas
de cines o centros deportivos bajo el suelo.
590 LA LEY
Prcticamente slo tres circunstancias condicionan la utilizacin del subsuelo:
La demanda del mercado.
El cumplimiento de las normas de seguridad, especialmente la proteccin contra incendios y
las condiciones de seguridad y evacuacin.
La proteccin de infraestructuras, acuferos y restos arqueolgicos.
Falta an, en muchos casos, una reglamentacin urbanstica ms clara y una adecuacin de la
reglamentacin y procedimientos registrales que permitan una mayor flexibilidad en previsin de
una mayor proliferacin de usos subterrneos en el futuro.
En ese sentido, conceptos como dominio pblico, que se incluyen por los planificadores en
las normas urbansticas deben ser interpretados con criterios flexibles, no haciendo extensivo el
dominio usque ad caelos et usque inferos. Nuestro Derecho Inmobiliario y Registral es suficiente-
mente flexible para adaptarse a los cambios de ese tipo que se producen, pero algunas veces el
planeamiento es ms rgido que la Ley que pretende aplicar.
Analizar las circunstancias y condiciones que otorgan valor al aprovechamiento del subsuelo en
el planeamiento, podra ser de gran ayuda para la obtencin de mayores superficies de uso pbli-
co, plazas y zonas libres e incluso equipamientos pblicos sin destinar por ello mayores recursos
econmicos, si se considerasen adecuadamente.
Usos del subsuelo:
Los usos ms frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actualidad
son:
aparcamientos
centros comerciales
ldicos y recreativos
residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones,
restaurantes, etc.
instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes
Instalaciones de alta seguridad, puestos de mando y control
lneas de transporte colectivo
refugios, centros de mando y control
Pero tradicionalmente ya se acostumbraba a ubicar en el subsuelo determinados usos:
cisternas
bodegas
cavas
graneros
polvorines
canalizaciones de agua, depsitos
cajas de seguridad
LA LEY 591
Casi todos ellos de conveniente situacin en el subsuelo con preferencia a sobre el suelo y
algunos de ellos con ubicacin necesaria en el subsuelo.
Es de prever que en el futuro aparezcan nuevas demandas y en consecuencia nuevos usos, y
en muchos casos usos susceptibles de generar valor.
La utilizacin del subsuelo viene normalmente condicionada por diversas variables:
Factores intrnsecos:
Naturaleza del terreno, caractersticas geolgicas y geotcnicas del suelo, compacidad,
consistencia, dureza, ripabilidad, etc.
Ubicacin, situacin y emplazamiento.
Nivel fretico.
Topografa.
Accesibilidad (forma de la parcela).
Presencia de instalaciones subterrneas, conducciones, canalizaciones.
Existencia de pozos, tneles o galeras (Metro).
Existencia de medianeras o construcciones colindantes que dificultan o encarecen la
construccin de stanos.
Inmisiones en el subsuelo (cimentaciones, atirantamientos, pantallas compresivas, etc.).
Factores extrnsecos:
Mercado inmobiliario, demanda de usos y valor de stos.
Planeamiento urbanstico.
Decretos o normativas de habitabilidad.
CPI/96: Norma Bsica de control y prevencin de incendios: seguridad y evacuacin.
Decretos o normativas de accesibilidad.
Costes de construccin.
Tcnicas aplicables en continua evolucin, procedimientos especiales de construccin:
muros pantalla, vermiculita, tablestacados, sistemas de drenaje, y otros.
6.8.2. El rendimiento del subsuelo
La utilizacin inmobiliaria del subsuelo est justificada econmicamente por el rendimiento que
se obtenga de la edificacin que se construya en l.
Se entiende por rendimiento el valor en unidades monetarias (euros) que corresponde al suelo
por cada unidad de superficie de techo edificable (mt) susceptible de construirse en l, se denomi-
na valor de repercusin bajo rasante y se expresa en /mt. Como las posibilidades de uso de un
subsuelo pueden ser varias, los valores de repercusin del subsuelo tambin sern varios, en fun-
cin principalmente de los usos y de la ubicacin.
Hasta la promulgacin de la OM 30/Nov./94, algunos tasadores y operadores inmobiliarios sos-
tenan una interpretacin de la anterior normativa de valoracin, segn la cual el valor de un terre-
592 LA LEY
no estaba en funcin de lo que poda edificarse sobre l. La redaccin literal de determinadas nor-
mas as pareca establecerlo.
La improcedencia de esa interpretacin quedaba demostrada por su aplicacin en el lmite: un
suelo en el que se poda edificar bajo rasante (por ej.: un aparcamiento) pero nada sobre rasante
hubiera tenido un valor nulo, lo cual no era cierto. Y puesto que tena un valor y poda edificarse
cero sobre rasante, el valor de repercusin, definido como el cociente de ambas cantidades deba
ser infinito, lo que demuestra el absurdo.
A partir de 1994, las cosas estn claras, el valor de un suelo est en funcin de lo que puede
construirse en l, es decir, sobre l y bajo l. Al entender de muchos tasadores, siempre ha
sido as, pero adems ahora lo reconocen las normas.
6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificacin bajo rasante
Para evaluar de qu manera la edificacin que puede realizarse en el subsuelo de un terreno
influye en su valor, o aade valor, deberemos analizar cules son los valores que el propio merca-
do otorga a los usos que por sus caractersticas y situacin son capaces de albergarse en edifi-
caciones bajo rasante. Naturalmente siempre de acuerdo con los dos principios bsicos de valora-
cin por el mtodo residual: el principio del mayor y mejor uso y el principio del valor residual.
Tambin habr de tener en cuenta en muchos casos utilizaciones lucrativas bajo superficies de
uso y dominio pblico que no slo no sufren por ello menoscabo, sino apreciacin y por qu no,
en sentido contrario, superficies de suelo privado bajo las que pueden desarrollarse usos de sub-
suelo pblicos, que no necesariamente hacen disminuir su valor sino que lo aprecian.
En funcin de lo expuesto deberemos considerar, consecuentemente, la servidumbre como un
derecho real que modifica el valor original de la finca sirviente, pero que no siempre necesariamen-
te lo disminuye (por ej.: la existencia de una estacin del Metro bajo un edificio comercial).
Los usos ms frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actuali-
dad son:
aparcamientos
centros comerciales
ldicos y recreativos
residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones,
restaurantes, etc.
instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes
Cada uno de esos usos se corresponde para cada emplazamiento con un valor del producto
inmobiliario terminado y con unos costes y gastos de construccin. Ser a partir de esos datos que
el operador deber determinar cul es el mejor y ms intensivo uso posible del subsuelo, y calcu-
lar a partir de ste, el valor de repercusin de suelo bajo rasante que le corresponde.
Normalmente, los usos ptimos bajo rasante pueden ser varios, en funcin de la planta o nivel
en que se ubiquen y su situacin. Tambin en casi todos los casos existe una interrelacin entre
los usos sobre rasante y los bajo rasante, por lo que la determinacin de unos y otros deber
establecerse conjuntamente.
LA LEY 593
Por ejemplo, un centro comercial, o de ocio, sobre rasante, induce unas necesidades de apar-
camiento que seguramente otro uso no inducira en la misma medida (as mientras el stano 1
puede ser de uso comercial como supermercado, las plantas 2, 3, 4, pueden ser destinadas al
aparcamiento, siendo todos ellos los mejores usos posibles).
No existen recetas, si lo que se pretende es determinar sobre un solar el mejor y ms intensivo
uso, y en consecuencia su valor, debe analizarse de forma muy rigurosa el mercado inmobiliario
para determinar cuntos y cules son los usos posibles y cul es el valor de cada uno de ellos, pero
no solamente sobre rasante, como habitualmente ya se viene haciendo, sino tambin bajo rasan-
te. La satisfaccin de los usos requeridos debe someterse en primer lugar a las exigencias norma-
tivas y del planeamiento as como a las posibilidades fsicas de la ubicacin lo que requerir un
estudio tcnico adecuado. Una vez superado ese contraste y adecuacin ser necesario evaluar
los costes necesarios para construir lo requerido, de forma que como consecuencia podamos deter-
minar la viabilidad de la satisfaccin de aquellos usos y tomar las decisiones convenientes.
6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislacin urbanstica
Algunas leyes autonmicas recientes, introducen novedades respecto de legislaciones anterio-
res: el concepto de aprovechamiento del subsuelo se supedita a la implantacin de infraestructu-
ras, a la prevencin de riesgos, y a la proteccin de restos arqueolgicos y de acuferos, al menos
as parece derivarse del art. 39 de la LUC 2/2002 (Catalua).
Artculo 39
Usos del subsuelo
1. El subsuelo est regulado por el planeamiento urbanstico y queda sometido a las servi-
dumbres administrativas necesarias para la prestacin de servicios pblicos o de inters pbli-
co, siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado sirvien-
te, de conformidad con el aprovechamiento urbanstico atribuido. De lo contrario, ha de
procederse a la correspondiente expropiacin.
2. El uso del aprovechamiento urbanstico y la implantacin de infraestructuras en el subsue-
lo estn condicionados en cualquier caso a la preservacin de riesgos, as como a la proteccin
de los restos arqueolgicos de inters declarado y de los acuferos clasificados, de acuerdo con
la respectiva legislacin sectorial.
Se prev as que pueda hacerse, en el planeamiento urbanstico, una reglamentacin del uso del
subsuelo, pero parece que el legislador est mucho ms preocupado por preservar que el uso y apro-
vechamiento del subsuelo no perjudique a los activos pblicos, que de posibilitar una ordenacin que
tenga en cuenta el aprovechamiento del suelo con independencia del que se permita sobre el suelo.
La tecnologa de la construccin permite hoy en da aprovechamientos del subsuelo indepen-
dientes y compatibles con los usos del suelo ms diversos.
En esas circunstancias no existe razn para no dar un paso ms y propiciar una ordenacin del
subsuelo propiamente dicha, y, yendo un paso ms all, desvincular, urbansticamente y en la medi-
da de lo posible, el uso del suelo del uso del subsuelo.
6.8.5. Clculo del valor del subsuelo
El valor del subsuelo como consecuencia de su aprovechamiento urbanstico, se obtiene por
producto entre:
594 LA LEY
El aprovechamiento, entendiendo como tal edificabilidad posible que genera valor y el uso
(mayor y mejor uso posible).
Rendimiento, entendiendo como tal el valor de repercusin que se obtiene para cada uso,
obtenido por el mtodo residual a partir de los valores del producto inmobiliario terminado que
puede ubicarse en ese subsuelo.
6.8.6. Consecuencias urbansticas del aprovechamiento del subsuelo
Resulta evidente, y sentencias hay que avalan ese criterio, que el aprovechamiento del subsue-
lo es parte integrante del valor del suelo, de modo que ignorarlo puede ser causa de errores o des-
ajustes en las adjudicaciones en los supuestos reparcelatorios o compensatorios.
Evidentemente el paso siguiente al reconocimiento de un posible aprovechamiento del subsue-
lo y a un posible rendimiento del subsuelo, y como consecuencia de ambos, a la generacin de
valor en el suelo derivado de la utilizacin del subsuelo es el de considerar:
Que el aprovechamiento del subsuelo debe ser tenido en cuenta en las reparcelaciones y com-
pensaciones.
Que los aprovechamientos del suelo y del subsuelo pueden ser considerados por separado.
Que la comunidad tiene derecho a participar en las plusvalas que el planeamiento origine tam-
bin en el subsuelo, ya que el criterio general de la legislacin urbanstica es que participe en
las plusvalas generadas en los suelos, y, por tanto, no slo sobre los suelos, sino tambin bajo
los suelos.
La puerta est abierta a la innovacin urbanstica en ese sentido, todo ello es posible, habr que
esperar al desarrollo y evolucin de leyes y reglamentos urbansticos para ver cmo se tratan en la
prctica estos aspectos. Y cmo los nuevos planes de ordenacin urbanstica aprovechan estos cri-
terios para aportar nuevas soluciones.
Mientras, en la gestin urbanstica, no puede olvidarse que el subsuelo genera, o puede gene-
rar, valor, y tanto si este valor es positivo como si es negativo, debe tenerse en consideracin.
De hecho, en la gestin urbanstica, y en el momento de repartir equitativamente cargas y bene-
ficios, si lo que realmente se considera es el valor, hay que reconocer que todo esto (el clculo
del valor generado por el subsuelo) ya debera haberse tenido en cuenta en el clculo y estableci-
miento del valor del suelo. El hecho de que esta prctica no resulte habitual no justifica que no deba
hacerse.
LA LEY 595
CAPTULO SPTIMO
Casos prcticos y Ejemplos
7.1. VALORACIN DE UNA VIVIENDA
Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria.
(Valoracin resumida).
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Vivienda individual y plaza de aparcamiento
Referencia: Entidad yyyy
Solicitante: xxx
Finalidad: Garanta hipotecaria
Emplazamiento: C/Calabria n. 119-121, Piso 3., Puerta 4.
Municipio: 08015 BARCELONA
Datos registrales: Segn escritura facilitada
Mtodo empleado: Residencial (Piso)....: Mtodo de comparacin con el mercado
Residencial (garaje): Mtodo de comparacin con el mercado
Fecha del informe: xxxxxxxx
Fecha de visita al inmueble: yyxxxxxx
Informe de valoracin
2.- Identificacin
Direccin: C/Calabria n. 119-121, piso 3., puerta 4 y C/Diputacin n. 119. Plaza de aparca-
miento n. 51
Municipio: 08015 BARCELONA
Provincia: BARCELONA
Datos registrales:
Finca: 8.710, Libro 123, Tomo 1899, Folio 109, Inscripcin 2., Seccin 2. A.
LA LEY 597
Finca: 5.899, Libro 88, Tomo 1.871, Folio 28, Inscripcin 1.
Registro de la Propiedad n. 16 de BARCELONA
3.- Localidad y entorno
3.1.- Localidad
Tipo de ncleo: Capital de comunidad autnoma
Ocupacin laboral y nivel de renta: Ocupacin laboral: mltiple, con predominio de los sectores
industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
Poblacin y evolucin de la misma: Segn padrn de 1991: 1.643.542 habitantes de derecho y
1.681.132 habitantes de hecho. La tendencia de la poblacin en los ltimos aos es estable.
3.2.- Entorno
Delimitacin del entorno: Urbano cntrico, barrio del ensanche izquierdo, sector delimitado por:
Gran Va de les Corts Catalanes, Avda. de Roma, C/Tarragona y C/Urgell.
Rasgos urbanos: Ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordenado en
manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (ensanche Cerd). La antigedad
de las edificaciones es mltiple con edificios ms o menos recientes y de ms de 100 aos. El
grado de consolidacin es total. El desarrollo edificatorio del entorno est terminado. La renovacin
de las edificaciones es media.
Conservacin e infraestructura: La va pblica dispone de aceras con pavimento de baldosa
hidrulica, bordillo de granito y de calzada asfltica. Dispone de alcantarillado y de alumbrado pbli-
co. El abastecimiento de agua se realiza mediante red de la compaa, el suministro elctrico se
obtiene de la red general, tiene abastecimiento de gas, lnea telefnica y dispone de zonas ajardi-
nadas prximas.
La calidad de las infraestructuras es alta y la conservacin es buena.
4.- Equipamiento y comunicaciones
Equipamiento: Comercial: Suficiente; Deportivo: Suficiente; Religioso: Abundantes; Asistencial:
Suficiente; Escolar: Abundante; Ldico: Abundante; Zonas verdes: abundantes, prximo al Parc de
Joan Mir o eje de la C/Tarragona.
Comunicaciones: Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, auto-
pistas de peaje, red nacional de carreteras, estacin de RENFE)
Comunicaciones urbanas: buenas (metro lnea I, gran densidad de lneas de autobs en la Gran
Va de les Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanas (FGC).
El aparcamiento en superficie es muy escaso. Existen aparcamientos pblicos.
El aparcamiento privado es escaso.
La accesibilidad es buena y el trfico vehicular es intenso.
Otras caractersticas: Barrio en transformacin y renovacin debido a la ejecucin del Plan
Especial de la calle Tarragona, iniciada con el cierre del Matadero y la creacin del parque de Joan
Mir.
598 LA LEY
5.- El edificio y/o sus elementos
5.1.- Descripcin
Caractersticas del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida til: 100 aos.
Edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la calle y a patio interior de man-
zana. Tiene dos plantas stano destinadas a aparcamiento de vehculos. La planta baja est des-
tinada al uso comercial Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano y tico con dos
viviendas.
Forma y distribucin: Vivienda 3. 4. compuesta de vestbulo, cocina, comedor-estar, tres
habitaciones, bao, aseo y lavadero.
Descripcin de los anexos: Plaza de aparcamiento n. 51 que tiene una superficie til de 21,27
m y tiene una capacidad para dos vehculos de tamao medio, aunque en fila y no en batera.
Superficies en m:
La superficie indicada en escritura es aproximadamente 13 m inferior a la superficie til obte-
nida por medicin. A efectos de valoracin se ha considerado la superficie construida de la vivien-
da, incluyendo la superficie exterior al 50% y la parte proporcional de zonas comunes. La superfi-
cie de la terraza segn escritura asciende a 5,48 m.
5.2.- Caractersticas constructivas
Elementos fundamentales
Cimentacin: Muros pantalla, pozos y zanjas corridas de hormign armado.
Estructura: Prticos de hormign.
Fachada: aplacado de piedra natural en planta baja y obra vista con aplacado de piedra artificial
en plantas piso.
Cubierta: Plana transitable.
Terminaciones
Carpintera interior: Madera barnizada.
Carpintera exterior: Aluminio anodizado y madera pintada.
Instalaciones:
LA LEY 599
CAPTULO 7: EJEMPLOS PRCTICOS DE VALORACIONES
USO M Finca Registral Superficie Registral Superficie til R Superficie construida
Piso M 8.710 73,06 85,97 1,256 108,00
Garaje M 5.899 21,27 21,27 2,200 46,79
Usos Pavimentos Paredes Techos
Estar Mrmoles Gotel y empanelado de
madera
Enlucidos
Dormitorios Terrazos Gotel Enlucidos
Zonas de paso Mrmoles Gotel Enlucidos
Cocina Cermicos Azulejo color Placas y carril de aluminio
Aseos y baos Cermicos Azulejo color Placas y carril de aluminio
Terrazas Cermicos
Telfono: S
Portero automtico: S.
Gas: S
Agua caliente: S. Caldera mixta.
Calefaccin: S. Caldera mixta.
Ascensores: S. Uno
Marca Roca calidad media-alta.
Otras caractersticas:
Fontanera: Cobre
Electricidad: Grado de electrificacin medio: 3.300-4.400 W.
Grifera: Monomando de acero inoxidable.
Seguridad: Puerta blindada.
Armarios empotrados: S.
Situacin actual: La vivienda se encuentra en un estado de conservacin excelente teniendo
en cuenta la antigedad del inmueble. Se rehabilit ntegramente hace 4 aos, renovndose el
bao, el mobiliario y electrodomsticos de la cocina, carpintera y pintura.
Antigedad:
23 aos aproximadamente
ndice de depreciacin fsica: 8%
Observaciones: La vivienda ha sido rehabilitada ntegramente.
6.- Situacin urbanstica
Uso de vivienda en rea consolidada. Zona de densificacin urbana semiintensiva (13 b). El edi-
ficio que tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la nor-
mativa anterior al vigente plan general de 1976.
7.- Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Tenencia y limitaciones:
Propietario: xxx
Usuario: el mismo xxx
Ttulo de ocupacin: Propiedad
Servidumbres: No se observan
Comentarios: La vivienda y la plaza de aparcamiento se encuentran libres de arren-
datarios
Arrendamientos:
No se conoce la existencia de arrendamientos.
600 LA LEY
8.- Informacin de mercado
Oferta
El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio.
Demanda
La intensidad de la demanda es media
Revalorizacin
La relacin en la evolucin entre la oferta y la demanda es media
Testigos de Viviendas
Testigos de Plazas de Aparcamiento
9.- Clculo de los valores tcnicos
9.1.- Valor de reemplazamiento (/m)
Mtodo del coste
LA LEY 601
N Situacin Cdigo Postal Tipologa
Superficie
Construida
Precio Unitario
de Oferta
Coeficientes de
Homogeneizacin
Valor Unitario
Homogeneizado
% Ponderacin de
los testigos
Valor Unitario
Homogeneizado y
ponderado
Mc Euros/Mc Euros/M
2
c Euros/M
2
c
1 Corts Catalanes, GR 08015 Piso 129 2.949,14 0,9656 2.847,69 15 427,15
2 Consell de Cent 08015 Piso 127 3.883,88 0,7857 3.051,56 10 305,16
3 Casanova 08011 Piso 108 2.903,23 0,9572 2.778,97 20 555,79
4 Casanova 08011 Piso 94 2.697,99 1,047 2.824,80 30 847,44
5 Rocafort 08015 Piso 97 3.329,92 0,8769 2.920,01 15 438,00
6 Tarragona 08015 Piso 165 2.535,31 1,169 2.963,78 10 296,38
3.049,91 2.897,80 100 2.869,92
Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m
2
para el uso Residencial (Vivienda) 2.869,92
Superficie
Construida
Precio Unitario
de Oferta
Coeficientes de
Homogeneizacin
Valor Unitario
Homogeneizado
% Ponderacin
de los testigos
Valor Unitario
Homogeneizado y
ponderado
Plaza Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c
1 Numancia 08034 Garaje Grande 56.000,00 0,85 47.600,00 20 9.520,00
2 Ausias Marc 08013 Garaje Normal 37.000,00 1,16 42.920,00 20 8.584,00
3 Napols 08013 Garaje Normal 30.000,00 1,34 40.200,00 20 8.040,00
4 Corsega 08025 Garaje Normal 25.000,00 1,61 40.250,00 20 8.050,00
5 Corsega 08025 Garaje Normal 35.000,00 1,18 41.300,00 20 8.260,00
6 Industria 08025 Garaje Muy pequea 21.000,00 0 0,00 0 0,00
34.000,00 35.378,33 100 42.454,00
2
para el uso Residencial (Garaje) 42.454,00
Uso Considerado
Valor de
repercusin
suelo F (1)
Gastos compra
suelo
Coste de
construccin
de contrata Cc
Gastos
necesarios de
la promocin
%
Depreciacin
fsica
%
Depreciacin
funcional
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
Piso (Euros/ m
2
construido)
1.250,00 50,00 900,00 135 8 -- 2.252,20
Garaje (Euros/Plaza
aparcamiento)
9.500,00 400,00 23000,00 1000 8 -- 31.980,00
(1) Repercusin del suelo obtenida a travs del mtodo residual esttico
9.2.- Valor de mercado (/m)
Mtodo de comparacin
Capitalizacin rentas neta
No se hace necesaria por no existir rentas.
10.- Valor de tasacin
11.- Observaciones
Documentacin utilizada: Escritura de propiedad, planeamiento urbanstico vigente.
Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conser-
vacin. Adecuacin al Planeamiento urbanstico vigente. Estado, ttulo o condiciones de arrenda-
miento o cesin.
Advertencias: La superficie descrita en escritura es inferior a la superficie til obtenida por
medicin, en aproximadamente 13 m. Comprobados los lindes in situ no existen dudas sobre la
identificacin de la finca.
602 LA LEY
Uso Considerado
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
IPC * T R
Elementos
recuperables
Valor Unitario
Homogeneizado
y ponderado
Valor
de Mercado
adoptado
con elementos
recuperables
Piso (Euros/ m
2
construido)
2.252,20 -- -- 0,00 2.869,92 2.869,92
Garaje (Euros/Plaza
aparcamiento)
31.980,00 -- -- 0,00 42.454,00 42.454,00
Uso Considerado
Mtodo de
valoracin
utilizado
Superficie
construida
Valor de
Mercado
adoptado
Valor de la
Unidad
Funcional
Valor de la
Agrupacion de
unidades
funcionales
(redondeado)
M
2
c /m
2
Euros Euros
Piso (Euros/ m
2
construido)
Mercado 108,00 2.869,92 309.951,36 310.000
Garaje (Euros/Plaza
aparcamiento)
Mercado 46.79 42.454,00 42.454,00 42.000
Asciende el valor de tasacin a la expresada cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL .
Valor de Tasacin 352.000 euros
Valor del Seguro 207.500 euros
Observaciones: La vivienda tiene una tipologa, superficie, acabados e instalaciones de tipo
medio en el entorno. Se encuentra en buen estado de conservacin. La plaza de aparcamiento
tiene una accesibilidad y maniobrabilidad excelentes gracias a las condiciones ptimas de anchu-
ra y radio de giro de las calles interiores de circulacin. Debido a que tiene una calle de circulacin
perpendicular y el circuito interior es circular, se puede acceder directamente a la plaza y salir de
ella con tan slo una maniobra. Tiene unas dimensiones que admiten aparcar dos vehculos de
tamao medio (4 m), aunque en fila y no en batera lo que obliga a desplazar el primer vehculo
para extraer el otro.
El presente informe consta de 5 pginas y cumple la Orden ECO 805/2003
7.2. VALORACIN DE UN LOCAL COMERCIAL, APLICACIN DE LA TABLA DE FONDO
Finalidad de la tasacin: valor real de mercado.
(Valoracin resumida).
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Local comercial en multiplanta
Referencia: Entidad XXX
Solicitante: XXX
Emplazamiento: C/Doctor Esquerdo n. 185 Bloque XX, Escalera n. 7 piso local, puerta 1
Municipio: 28007 Madrid
Mtodo empleado: Local.: Mtodo de comparacin
Informe de tasacin
2.- Identificacin
Direccin: C/Doctor Esquerdo n. 185 Bloque XXX, Escalera n. 7 piso local, puerta 1
Municipio: 28007 MADRID
Provincia: MADRID
Datos registrales
Finca: 3.333, Libro 10, Tomo 22, Folio 8, Inscripcin 1.,
Registro de la Propiedad n. 1 de MADRID
3.1.- Localidad
Tipo de ncleo: Capital de provincia, autonmica y del estado.
LA LEY 603
industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio.
Poblacin y evolucin de la misma: Segn padrn de 1996: 2.866.850 habitantes de derecho.
La tendencia de la poblacin en los ltimos aos es decreciente.
3.2.- Entorno
Delimitacin del entorno: Urbano medio. Barrio: Colina del Retiro, en el entorno de la plaza del
Conde de Casal, delimitado por la Avda. del Mediterrneo y la M-30.
Rasgos urbanos: Ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, ordenado en
manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. La mayora de las edificaciones
tiene una antigedad de 10 a 25 aos. La renovacin de las edificaciones iniciales es muy alta, ya
que se trata de un barrio anteriormente industrial, renovado al 100% para uso residencial y comer-
cial. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rpido y est terminado. El grado de consolida-
cin es superior al 75%.
Conservacin e infraestructura: La va pblica dispone de aceras con pavimento de panot y bor-
dillo de granito y de calzada asfltica. Est terminada al 100% y su calidad es alta.
Equipamiento: Comercial, Escolar y Asistencial: Abundantes; Religioso: Suficiente; Deportivo,
ldico y zonas verdes: Escasos.
Comunicaciones:
Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje y
autovas, red nacional de carreteras, estacin de RENFE).
Comunicaciones urbanas: Muy buenas (Metro lnea 6, autobuses urbanos: varias lneas. Proxi-
midad a la estacin de RENFE de Atocha).
El aparcamiento en superficie es escaso. Existen aparcamientos pblicos.
Otras caractersticas: Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado.
Accesibilidad: El local se ubica en una calle con atraccin comercial de tipo medio situada en
una zona habitada con poblacin de nivel de renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es
buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria. La identificabilidad es buena
ya que dispone de una fachada de 25 m en total, correspondiendo 15 m a la fachada de la calle
principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene acceso por la esquina de la manzana.
Densidad de la poblacin: La densidad de la poblacin es alta y se distribuye de manera homo-
gnea en el entorno.
5.1.- Descripcin
Caractersticas del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida til: 100 aos.
604 LA LEY
Edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina con fachada a las calles del Dr.
Esquerdo y CCC, Las plantas stano se destinan al aparcamiento de vehculos. Tiene seis plantas
piso con dos o cuatro viviendas por rellano, segn la escalera.
Forma y distribucin: Planta baja: Local y aseo. Planta stano: Almacn.
Superficies en m:
La superficie registral y la superficie obtenida por medicin son coincidentes. La altura libre de
la planta stano es de 2,70 m. El coeficiente de tabla de fondo del local es de 81,5%.
Caractersticas comerciales: El local presenta problemas de aprovechamiento debido a la
forma irregular de su planta en la que aparecen varios retranqueos. Junto al acceso y separndo-
lo de la escalera a la planta stano existe un tabique tcnico de paso de instalaciones comunes del
edificio que no es posible eliminar.
Divisin posible: El local es fcilmente divisible gracias a su gran longitud de fachada y al tipo
de huecos existentes en la misma, sin embargo se considera algo problemtica debido a la pecu-
liar forma y retranqueos que tiene.
Desniveles: El local no presenta desniveles en cada una de sus plantas.
Caractersticas constructivas
Cimentacin: Desconocida
Estructura: Prticos de hormign.
Fachada: Ladrillo cermico
Terminaciones
Carpintera interior: Madera pintada.
Carpintera exterior: Aluminio y persiana enrollable.
Instalaciones:
Telfono: S
Gas: No.
Agua caliente: No.
LA LEY 605
Local M 3.333 258,00 228,00 1,132 258,00
Local Terrazos Pintura Enlucidos
Almacn Terrazos Pintura Enlucidos
Aseos local Terrazos Alicatado 15x15 Escayola
Calefaccin: No.
Ascensores: S. Dos en cada escalera.
Marca Roca serie Victoria de color blanco.
El coeficiente de tabla de fondo es de 81,5% obtenido a partir de la siguiente expresin:
Coef. Tabla de fondo = Suma (Coeficiente de crujas)/n. de crujas; es decir 1.875/23 = 0,8152
Elementos e instalaciones: Acondicionado para la actividad correspondiente.
Elementos deteriorables o desmontables: Mostradores, elementos decorativos, etc.
Elementos polivalentes para usos diferentes al actual: cerramiento de fachada y persianas,
aseos y pavimento de terraza.
Elementos no aprovechables para otros usos: Mostradores, elementos decorativos, etc.
Situacin actual: El local se encuentra ocupado destinado a venta de ropa. El estado de con-
servacin es normal.
Antigedad:
Observaciones: Se ha reducido el ndice de depreciacin fsica debido al buen estado general
del edificio y del local objeto del presente informe.
Regulacin zonal del Plan General de Ordenacin de Madrid. El edificio en el que se ubica el
local objeto de valoracin cumple la normativa urbanstica vigente. Usos autorizados: Comercial y
oficinas. No est permitido el uso industrial. La actividad actual de tienda de ropa dispone de licen-
cia de apertura. La planta stano slo puede usarse como almacn.
Propietario: XXX
Usuario: el mismo XXX
Ttulo de ocupacin: Propietario
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor del local.
606 LA LEY
Oferta
El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos locales
comerciales de superficie y ubicacin similares a los del local objeto del presente informe, en su
entorno prximo.
Demanda
La intensidad de la demanda es baja, ya que la demanda comercial en el centro de la ciudad se
est desplazando a los grandes centros comerciales perifricos.
Revalorizacin
La expectativa de venta y revalorizacin es equilibrada, aunque se considera un periodo de
comercializacin dilatado.
Testigos
El coeficiente de homogenizacin incluye la tcnica del Coeficiente de la Tabla de Fondo.
Mtodo del coste
LA LEY 607
Superficie
Construida
Precio Unitario
de Oferta
Coeficientes de
Homoge-
neizacin
Valor Unitario
Homoge-
neizado
% Ponderacin
de los testigos
Valor Unitario
Homogenei-
zado y
ponderado
M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c
1 Doctor Esquerdo 28007 Local 256 4.402,34 1,3710 6.035,61 30 1.810,68
2 Doctor Esquerdo 28007 Local 170 4.117,65 1,4890 6.131,18 30 1.839,35
3 Doctor Esquerdo 28007 Local 120 7.933,33 0,8394 6.659,24 5 332,96
4 Cavanilles 28007 Local 400 4.250,00 1,2360 5.253,00 30 1.575,90
5 Cavanilles 28007 Local 190 6.000,00 1,1430 6.858,00 3 205,74
6 Mariano de Cavia 28007 Local 150 9.333,33 0,8396 7.836,26 2 156,73
6.006,11 6.462,22 100 5.921,36
2
para el uso Comercial (Local) 5.921,36
Uso Valor de Gastos Coste de Gastos % & Valor de
Considerado repercusin compra construccin necesarios de Depreciacin Depreciacin Reemplazamiento
suelo F (1) suelo de contrata Cc la promocin fsica funcional Neto
Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c
Local Comericial 3.400.00 204.00 520.00 11,81 11 ---- 4.166,31
9.2.- Valor de mercado (/m construido)
Mtodo de comparacin
Asciende el valor de tasacin a la expresada cantidad de UN MILLON QUINIENTOS SETENTA
Y NUEVE MIL euros
11.- Observaciones
Documentacin utilizada: Escritura de propiedad.
vacin. Adecuacin al Planeamiento urbanstico vigente.
Advertencias: No se ha podido disponer de los Estatutos de la Comunidad o Certificado del
Administrador.
Observaciones: La superficie del local es muy adecuada desde el punto de vista comercial. Pre-
senta pequeos problemas funcionales de utilizacin por su forma. La ubicacin accesibilidad e
identificabilidad son buenas ya que se emplaza en una esquina bien situada. Se considera un perio-
do de comercializacin dilatado, entre seis y doce meses, debido a la dbil demanda existente cau-
sada por el desplazamiento de los compradores a los locales de las grandes reas comerciales. La
superficie se ha obtenido por medicin sobre plano facilitado por la propiedad con mediciones de
comprobacin realizadas durante la visita al local.
El presente informe consta de 4 pginas y cumple la Orden ECO 805/2003.
7.3. VALORACIN DE UNA OFICINA
Finalidad de la tasacin: valor real de mercado, asesoramiento en compraventa.
608 LA LEY
Uso Considerado
Mtodo de
valoracin
utilizado
Superficie
Construida
Valor de
Mercado
adoptado con
elementos
recuperables
Valor de la
Unidad
Funcional
Valor de la
Agrupacion de
unidades
funcionales
(redondeado)
M
2
c Euros/M
2
c
Euros Euros
Local Comercial Mercado 258,00 6.121,36 1.579.303,14 1.579.000
Uso Valor de IPC * Elementos Valor Unitario Valor de Mercado
Considerado Reemplazamiento T R recuperable Homogeneizado Adoptado
Neto (VRN) ponderado elementos
recuperables
Euros/m
2
c M
2
u/M
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c Euros/m
2
c
Local Comericial 4.166,31 ------ ----- 200,00 5.921,36 6.121,36
Valor de Tasacin 1.579.000 euros
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Oficina ubicada en edificio multiuso
Referencia: Entidad XXX
Solicitante: XXX
Emplazamiento: Rambla de Mndez Nez n. NNN Escalera oficina, piso 2. puerta 12.
Municipio: 03001 ALICANTE
Mtodo empleado: Oficina: Mtodo de comparacin
2.- Identificacin
Direccin: Rambla de Mndez Nez n. NNN. Escalera oficina, piso 2. puerta 12.
Provincia: ALICANTE
3.- Datos registrales
Finca Registral: 357, Libro 1085, Tomo 1960, Folio 62, Inscripcin 1.,
Registro de la Propiedad n. 1 de ALICANTE
3.1.- Localidad y entorno
Localidad
Tipo de ncleo: Capital de provincia.
residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
Poblacin y evolucin de la misma: Segn padrn de 1996: 274.577 habitantes de derecho. La
tendencia de la poblacin en los ltimos aos es estable.
3.2.- Entorno
Delimitacin del entorno: Urbano cntrico.
Barrio: Ncleo histrico.
Rasgos urbanos: Casco antiguo de trama irregular ordenado en manzana cerrada con edifi-
cios plurifamiliares entre medianeras. El carcter del entorno es fundamentalmente residencial
y comercial. La antigedad de las edificaciones es mltiple con edificios de ms de 100 aos y
otros ms recientes de entre 10 a 30 aos. La renovacin de las edificaciones iniciales es media
LA LEY 609
con substituciones puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno est terminado. La consoli-
dacin es total.
Conservacin e infraestructura: La va pblica dispone de aceras con pavimento de panot y bor-
dillo de granito y de calzada asfltica. Est terminada al 100% y su calidad es alta.
Equipamiento y comunicaciones
Equipamiento: Comercial y ldico: Abundantes; Religioso: Suficiente; El resto de equipamien-
tos es escaso.
Comunicaciones:
autovas, estacin de RENFE)
Comunicaciones urbanas: Difcil acceso (lneas de autobuses urbanos)
El aparcamiento en superficie es muy escaso y el aparcamiento privado es escaso.
Accesibilidad: La oficina se ubica en uno de los antiguos ejes principales y nudos comerciales
y terciarios de la ciudad que ha cedido protagonismo en el ltima dcada a favor de las reas de
nueva centralidad. La accesibilidad es regular, debido a lo denso de la trama urbana, a la intensi-
dad del trfico y a la escasez de transporte pblico. La reducida dimensin de ncleo terciario cen-
tral de la poblacin facilita los desplazamientos peatonales. La identificabilidad es muy buena debi-
do a la ubicacin de la oficina en un edificio de configuracin arquitectnica singular y
representativa, a pesar de tener un uso mixto.
Densidad de la poblacin: La densidad de la poblacin es muy alta.
Existencia de entidades financieras: Existe un nmero de establecimientos financieros muy
elevado en el entorno. Se ubican algunas de las sedes de las principales entidades financieras de
la poblacin y tambin existen oficinas de barrio de atencin a los clientes.
Existencia de centros de administracin pblica: Existe un nmero de centros de adminis-
tracin pblica elevado en el entorno. En las inmediaciones se emplaza la sede del Banco de Espa-
a, la Delegacin de Hacienda y el Ayuntamiento.
Existencia de parking pblico: Existe un nmero de aparcamientos pblicos muy bajo en el
entorno. Tan slo existe uno con capacidad insuficiente para absorber la demanda.
Existencia de establecimientos de restauracin: Existe un nmero de establecimientos de
restauracin elevado en el entorno. El tipo de oferta es muy variado.
5.1.- Descripcin
Caractersticas del edificio: Uso principal del edificio: Terciario. Vida til: 75 aos.
Edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas stano se destinan al aparcamiento
de vehculos. La planta baja se destina a locales comerciales.
610 LA LEY
Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a
oficinas. El resto de las plantas tiene uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Tiene tres
ncleos de comunicacin verticales con dos ascensores en cada uno de ellos.
Forma y distribucin: Oficina. Recepcin, cuatro reas de trabajo, sala de juntas, dos despa-
chos, despacho de direccin y cuatro aseos.
Superficies en m:
La oficina tiene una importante repercusin de zonas comunes debido a la existencia de un
doble ncleo vertical de comunicaciones, uno para las viviendas y otro para las oficinas.
5.2.- Caractersticas constructivas
Cimentacin: Desconocida
Estructura: Prticos de hormign armado.
Fachada: Muro cortina de aluminio.
Terminaciones
Carpintera interior: Madera barnizada y aluminio.
Carpintera exterior: Aluminio lacado con doble vidrio y cmara tipo Climalit con hoja exterior
templada antimotn.
Instalaciones:
Telfono: S. Dispone de conexin RDSI y centralita con doce lneas de telfono.
Gas: No.
Agua caliente: S. Termo acumulador elctrico.
Calefaccin: S. Sistema de aire acondicionado mediante Fan-coils en despacho
y torre de refrigeracin en cubierta.
Ascensores: No.
Sanitarios nacionales de la marca Roca de color blanco. Grifera monomando.
Aire acondicionado: Mediante fan-coils en despacho y torre de refrigeracin en cubierta.
LA LEY 611
Oficina M 357 320,35 238,00 1,346 320,35
Vestbulo Pavimento registrable con
losetas acabadas en PVC
Empanelado de madera Fonoabsorbente tipo
Amstrong
Despachos Pavimento registrable con
losetas acabadas en PVC
Mamparas de aluminio Fonoabsorbente tipo
Amstrong
Sala de juntas Pavimento registrable con
losetas a base de moqueta
Empanelado de madera Escayola
Aseos Cermicos Alicatado 15x15 Escayola
Seguridad: Instalacin de alarma mediante detectores volumtricos y de humos, con conexin a
central.
Elementos deteriorables o desmontables: Mamparas de divisin interior y sistema de aire acon-
dicionado.
Elementos polivalentes para uso diferente al actual: pavimento registrable para paso de instala-
ciones. Aseo.
Elementos no aprovechables para otros usos: Mamparas de divisin interior
Situacin actual: La oficina se encuentra instalada, desocupada y permite un uso polivalente.
El estado de conservacin es regular ya que lleva dos aos desocupada.
Antigedad:
Situacin urbanstica
El edificio tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la ante-
rior normativa urbanstica. No presenta ningn tipo de afeccin ni se encuentra fuera de ordenacin.
Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Propietario: xxxx
Usuario:
Destino previsto: Venta
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor de la oficina.
Informacin de mercado
Oferta
La principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado primado.
Demanda
Oficinas de calidad media de 40 a 80 m construidos. La oferta de oficinas en venta y en alqui-
ler es similar.
Revalorizacin
Existe una mayor oferta que demanda. Se estima un revalorizacin inferior al IPC. El periodo de
comercializacin se estima entre 9 y 12 meses.
612 LA LEY
Mtodo del coste
(1) Repercusin del suelo obtenida a travs del mtodo residual esttico
9.2.- Valor de mercado (/m)
Mtodo de comparacin
10.- Valor de Tasacin
Asciende el valor de tasacin a la expresada cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE
MIL euros.
LA LEY 613
Superficie
Construida
Precio Unitario
de Oferta
Coeficientes de
Homogeneizacin
Valor Unitario
Homogeneizado
% Ponderacin
de los testigos
Valor Unitario
Homogeneizado
y ponderado
Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc
1 Alfonso X el Sabio 03001 Oficina s/Acc 150 2.250,00 0,9303 2.093,18 10 209,32
2 Federico Soto 03001 Oficina s/Acc 140 1.428,57 1,5660 2.237,14 20 447,43
3 Castaos 03001 Oficina s/Acc 78 1.362,18 1,7820 2.427,40 10 242,74
4 Arzobispo Loaces 03003 Oficina s/Acc 100 1.410,00 1,5240 2.148,84 10 214,88
5 Maisonave 03003 Oficina s/Acc 231 2.299,78 0,9506 2.186,17 35 765,16
6 Pintor Cabrera 03003 Oficina s/Acc 100 1.500,00 1,4300 2.145,00 15 321,75
1.708,42 2.206,29 100 2.201,28
2
para el uso Terciario (Oficina) 2.201,28
Testigos
Uso Considerado
Valor de
repercusin
suelo F (1)
Gastos compra
suelo
Coste de
construccin
de contrata Cc
Gastos
necesarios de
la promocin.
%
Depreciacin
fsica
%
Depreciacin
funcional
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c
Oficinas s/ acceso 700,00 35,00 925,00 143,73 20 -- 1.589,98
Uso Considerado
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
IPC * T R
Elementos
recuperables
Valor Unitario
Homogeneizado y
ponderado
Valor de
Mercado
adoptado con
elementos
recuperables
Euros/M
2
c M
2
u / M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c
Oficinas s/ acceso 1.589,98 -- -- 200,00 2.201,28 2.401,28
Uso Considerado
Mtodo de
valoracin
Utilizado
Superficie
Construida
Valor de
Mercado
adoptado con
elementos
recuperables
Valor de la
Unidad
Funcional
Valor de la
Agrupacin de
unidades
funcionales
(redondeado)
M
2
c Euros/M
2
c Euros Euros
Oficinas s/ acceso Mercado 320,35 2.401,28 769.250,02 769.000
11.- Observaciones
Documentacin utilizada: Escritura de propiedad.
Observaciones: La oficina es apropiada para su uso funcional. Su superficie es excesiva para
la actual demanda del mercado. Existe bastante oferta de oficinas en venta y alquiler, la demanda
es media en concordancia con la actividad econmica de la ciudad. Problemtica de comercializa-
cin. El mercado est ralentizado para este tipo de inmuebles. La superficie construida (incluida la
parte proporcional de zonas comunes) se ha obtenido sobre plano aportado por la propiedad con
medidas puntuales en la visita al inmueble.
7.4. VALORACIN DE UNA NAVE INDUSTRIAL
Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Garanta hipotecaria.
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: nave industrial uniplanta
Referencia: Entidad YYYY
Solicitante: XXX
Emplazamiento: C/Metalrgicas, nn Polgono Industrial LA FLORIDA-BABEL
Mtodo empleado: NAVE: Mtodo de comparacin
Fecha de visita al inmueble: aaxxxxxx
2.- Identificacin
Direccin: C/Metalrgicas, n.n. Polgono Industrial LA FLORIDABABEL
Provincia: ALICANTE
614 LA LEY
Datos registrales:
Finca: 3.405, Libro 458, Tomo 1.443, Folio 37, Inscripcin 2., Seccin 1.
Registro de la Propiedad n. 2 de ALICANTE
3.1.- Localidad
Tipo de ncleo: Capital de provincia.
Ocupacin laboral y nivel de Renta: Ocupacin laboral: mltiple, con predominio de los sectores
residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
Poblacin y evolucin de la misma: Segn padrn de 1996: 274.577 habitantes de derecho. La
tendencia de la poblacin en los ltimos aos es estable.
3.2.- Entorno
Delimitacin del entorno: Polgono industrial Babel.
Rasgos urbanos: Polgono industrial, en vas de consolidacin total, ordenado segn alineacin
de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas superficies osci-
lan entre 400-800 m para las naves entre medianeras hasta 5.000 m en las naves aisladas. El
ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polgono y ms rpido en los ltimos aos. El grado de
consolidacin es de entre el 50% al 75%.
Conservacin e infraestructura: Las infraestructuras son de buena calidad y se encuentran en
buen estado de conservacin ya que la urbanizacin es de muy reciente construccin.
Equipamiento: Depende del ncleo urbano y de las poblaciones vecinas prximas.
Comunicaciones:
autovas, estacin de RENFE)
Comunicaciones urbanas: Difcil acceso (lneas de autobuses urbanos)
El aparcamiento en superficie es muy escaso y el aparcamiento privado es escaso.
Accesibilidad: La accesibilidad es buena ya que existe conexin con la autova.
Las naves del entorno se dedican en su mayora al almacenamiento y distribucin de marcas
conocidas. Existen algunas naves con actividad de venta al pblico como concesionarios de auto-
mviles y empresas de carpintera, ferretera y bienes de equipo destinados a la construccin y bri-
colaje, por lo que la comercialidad del entorno es alta, lo que se ve potenciado por la gran longitud
de fachada que el polgono tiene en la Carretera de acceso que soporta un importante trnsito,
debido tanto a la gran actividad productiva de la comarca como a la gran poblacin flotante que
generan las numerossimas urbanizaciones del entorno que unido al incremento de la actividad
industrial del entorno, se estn consolidando como ncleos de primera residencia.
LA LEY 615
La identificabilidad de la nave es excelente ya que no slo tiene una gran longitud de fachada a
la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polgono.
Densidad de la poblacin: La poblacin residente en el polgono es inexistente, ya que se con-
centra en el ncleo urbano, cuya poblacin se encuentra en situacin estable.
Tipo de industria existente: Los tipos de industria predominante son la industria ligera de trans-
formacin y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupacin muy alto.
Cercana de medios de comunicacin: Polgono industrial con acceso directo desde la auto-
va. La estacin de ferrocarril no est prxima ya que la terminal de carga se ubica junto al puerto
de la poblacin.
Existencia de parking pblico: No existen aparcamientos pblicos, pero el aparcamiento en
superficie es suficiente.
Existencia de establecimientos de restauracin: No existen al estar muy prximos a zonas
residenciales.
5.- El terreno
Superficies:
Infraestructuras:
6.1.- Descripcin
Caractersticas del edificio: Uso principal del edificio: Industrial. Vida til: 35 aos.
Nave industrial aislada de una sola planta destinada a taller de reparacin de automviles con
altillo de oficinas ubicada en manzana completa. La parte del solar no edificada se destina a patios
de aparcamiento y acceso de vehculos. Servicios generales: comedor, vestuarios y aseos.
Forma y distribucin: Planta baja: Nave-taller, acceso oficinas, rea comercial, boxes de pin-
tura y de electrnica del automvil. Altillo: Aseos, vestuarios, oficinas. Office y comedor de emplea-
dos.
616 LA LEY
Registral: 835,00 m Proyecto: 835,00 m Adoptada: 835,00 m
Descripcin Interior Exterior
Pavimentacin Solera de hormign Falta las aceras. La calzada es
suficiente para el trfico pesado.
Alcantarillado Dispone de conexin Red general municipal.
Alumbrado pblico Dispone de preinstalacin Dispone de farolas con bculo
galvanizado y lmparas de Na.
Abastecimiento agua Dispone de acometida. Red general municipal.
Suministro elctrico Dispone de conexin a la red y ET de
1000 Kwa (25.000 V a 380 V).
Red de suministro de media tensin.
Gas No dispone de conexin. En la actualidad obras de construccin
de gaseoducto.
Servicio telefnico Dispone de cinco lneas de conexin. Conexin a las lneas de la compaa.
Descripcin de los anexos: Las oficinas se distribuyen en el altillo. Los 362 m de patio, cir-
cundan la nave y se destinan a aparcamiento para 5 coches y acceso de vehculos.
Superficies en m:
Caractersticas
La superficie construida valorada se distribuye a razn de 472,51 m en la planta baja y 162,58
en planta altillo. La superficie registral corresponde a la del solar tasado.
6.2. Caractersticas constructivas
Cimentacin: Zanjas aisladas con vigas de arriostramiento perimetrales de hormign armado.
Estructura: Prticos a base de pilares de hormign armado y vigas de acero con perfiles de
acero A-42b.
Fachada: Prticos de hormign tipo Forte y chapa metlica.
Cubierta: Inclinada a dos aguas a base de paneles tipo sndwich formado con hoja exterior de
chapa de acero galvanizado de 0,6 mm. de espesor. Aislamiento intermedio formado por manta de fibra
de vidrio de 80 mm de espesor. Los elementos translcidos que abarcan un 12% de la superficie de la
nave lo componen placas formando sndwich con cmara de aire intermedia con hoja exterior de
polister opal con proteccin anti UVApor ambas caras y perfil interior de policarbonato color cristal. El
aislamiento en los paramentos verticales es a base de placas de poliestireno expandido.
Terminaciones
Carpintera interior: Madera pintada y mamparas acristaladas prefabricadas.
Carpintera exterior: Aluminio anodizado plata con cristal sencillo, sin persianas.
Instalaciones:
Telfono: S.
Portero automtico: S. Dispone de interfono en la zona de acceso al rea comercial y ofi-
cinas desde la planta baja.
Gas: No.
LA LEY 617
USO M Finca Registral Parcela
Superficie
Registral
Superficie til R
Superficie
construida
nave M 3.405 800 835,00 558,23 1,138 635,09
USO Altura libre Fachada principal
Fachada
secundaria
Fondo Fachada/Fondo
nave 7,00
Oficina Cermicos
Mamparas de aluminio y
pintura
Empanelados
Nave
Solera de hormign
fratasada al cuarzo
corindn
Pintura
Placas de material aislante
y plstico translcido
Aseos Cermicos Azulejo Empanelados
Agua caliente: Si. Termo acumulador elctrico.
Calefaccin: No.
Ascensores: No.
Fontanera: Distribucin mediante tubera de 2.
Sanitarios nacionales de la marca Roca serie Victoria. Grifera monoblock. Instalacin de fon-
tanera de cobre.
La alimentacin elctrica se realizar en baja tensin a 380 V. 50 Hz. Con tres fases y neutro.
Sistema contra incendios: Red de Bies; se compone de un conjunto de bocas de incendio
equipadas (BIE) de 25 mm de 20 m dispuestas preferentemente junto a las puertas de acceso.
Extintores: extintores porttiles de polvo polivalente 13 A89B de Co2 de 6 kg.
Solera de hormign en el patio que circunda la nave industrial.
Elementos deteriorables o desmontables: Mamparas de divisin interior en la zona de oficinas.
Elementos polivalente para uso diferente al actual: Aseos, instalacin contra incendios.
Elementos no aprovechables para otros usos: Ninguno.
Situacin actual:
Antigedad:
En construccin.
Estado de la obra:
Las obras se iniciaron a principios de semana. Se est realizando el movimiento de tierras y
explanacin del terreno.
618 LA LEY
CAPIT. FASE % Proyecto Avance % Ejecutado
1 Movimiento de tierras 6,670 85,00 5,670
2 Cimentacin 16,350 0,00 0,000
3 Estructura y cerramientos 47,020 0,00 0,000
4 Albailera, pavimentos y falsos techos 5,980 0,00 0,000
5 Carpintera metlica exterior 3,700 0,00 0,000
6 Carpintera interior de madera y mamparas 1,990 0,00 0,000
7 Escaleras y cerrajera 0,370 0,00 0,000
8 Pintura 0,600 0,00 0,000
9 Saneamiento, bajantes y red horizontal 7,140 0,00 0,000
10 Fontanera 0,670 0,00 0,000
11 Electricidad 4,035 0,00 0,000
12 Contra incendios y seguridad 0,909 0,00 0,000
13 Varios 4,585 0,00 0,000
TOTAL 100 5,670
Porcentaje obra realizada 5,670%
Tiempo finalizacin: 0,5 aos
Plan General de Ordenacin Urbana de Alicante 1985.
Suelo industrial. Ordenacin en edificacin aislada, ocupacin mxima 60%. ARM: 9,50 m, sepa-
raciones 10 m a calle y 5 m a vecinos.
El proyecto objeto de tasacin cuenta con el correspondiente visado colegial y la licencia de
obras del Ayuntamiento de Alicante.
N. de licencia: 042/2000 Fecha licencia: 13-03-2000
Propietario: XXX
Usuario: el mismo XXX
Destino previsto: Propietario
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor de la nave en cons-
truccin
Oferta
El volumen de la oferta de inmuebles en la zona es media, ya que en el polgono no se han
detectado naves vacantes de mltiples tamaos. Existen numerosos solares en oferta entre 250 a
350 euros/m aproximadamente.
Demanda
La intensidad de la demanda es inferior a la oferta y por tanto es bastantes selectiva. Se con-
centra en las naves de tamao mediano en torno a 500-700 m. El 75% de la demanda elige la
opcin de alquiler frente a una 25% que solicita la compra de las naves.
Revalorizacin
La expectativa de venta es equilibrada y la revalorizacin puede estimarse en torno al incremen-
to del IPC. Los plazos de comercializacin se sitan entre 3 y 6 meses.
Testigos (/m)
LA LEY 619
Superficie
Construida
Precio Unitario
de Oferta
Coeficientes de
Homogeneizacin
Valor Unitario
Homogeneizado
% Ponderacin
de los testigos
Valor Unitario
Homogeneizado
y ponderado
M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c Euros/M
2
c
1 Artes Grficas 03008 Nave 680 827,21 1,0600 876,84 25 219,21
2 Metalrgicas 03008 Nave 1.398 447,07 1,9910 890,12 25 222,53
3 Rosa de los Vientos 03008 Nave 550 590,91 1,5020 887,55 10 88,75
4 Cipreses 03007 Nave 800 609,38 1,3370 814,74 10 81,47
5 Mare Nostrum 03007 Nave 460 652,17 1,3820 901,30 15 135,19
6 Neptuno 03007 Nave 500 575,00 1,6290 936,68 15 140,50
616,96 884,54 100 887,66
887,66
2
para el uso Industrial (Nave). Se ha considerado el IPC y el tiempo de finalizacin de las obras
Mtodo del coste
Repercusin del suelo obtenida a travs del mtodo residual esttico
620 LA LEY
Uso Considerado
Valor de
repercusin
suelo F (1)
Gastos compra
suelo
Coste de
construccin
de contrata Cc
Gastos
necesarios de
la promocin
%
Depreciacin
fsica
%
Depreciacin
funcional
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc
Nave Industrial 385,84 15,43 367,17 57,54 0 -- 825,98
VALOR REPOSICIN ACTUAL
VALOR SUELO
Industrial (Nave) 254.842,56
TOTAL SUELO 254.842,56
VALOR DE LA CONSTRUCCIN
Industrial (Nave)
Coste construccin Contrata 13.222,57
Gastos necesarios 23.288,75
TOTAL CONSTRUCCIN 36.511,32
TOTAL COSTE DE REEMPLAZAMIENTO ACTUAL 291.353,88
OBRA EJECUTADA 5,670
VALOR REPOSICIN A FINAL DE OBRA
VALOR SUELO
Industrial (Nave) 254.842,56
TOTAL SUELO 254.842,56
VALOR DE LA CONSTRUCCIN
Industrial (Nave)
Coste construccin Contrata 233.185,99
Gastos necesarios 36.543,08
TOTAL CONSTRUCCIN 269.729,07
TOTAL COSTE DE REEMPLAZAMIENTO HIPTESIS 524.571,63
EDIFICIO TERMINADO
10.2.- Valor de mercado (/M
C
)
Mtodo de Comparacin con el mercado
Asciende el valor de tasacin a la expresada cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO
MIL euros.
12.- Observaciones
Documentacin utilizada: Escritura de propiedad. Proyecto visado, licencia de obras y ltima
certificacin.
Advertencias: No se ha dispuesto de escritura de obra nueva.
Observaciones:
Nota importante: Se informa a la propiedad sobre la posibilidad de que la Administracin Local
pueda expropiar el presente bien por un valor diferente al sealado para el caso de incumplimien-
to de alguno de los plazos previstos en la licencia.
La nave es adecuada en relacin a su situacin y superficie. Debido a su peculiar diseo deter-
minado por el uso al que va estar destinada, existiran algunos problemas de funcionalidad para
algn otro uso. No se estiman especiales dificultades para comercializar la nave una vez termina-
da de construir. Plazo de venta entre 6 y 9 meses. Estado actual de la construccin: en fase de
movimiento de tierras.
LA LEY 621
Uso Considerado
Valor de
Reemplazamiento
Neto (VRN)
IPC * T R
Elementos
recuperables
Valor Unitario
Homogeneizado y
ponderado
Valor de
Mercado
adoptado con
elementos
recuperables
Euros/Mc Mu / Mc Euros/Mc Euros/Mc Euros/Mc
Nave Industrial 825,98 -- -- 0,00 887,66 887,66
Uso Considerado
Metodo de
valoracin
utilizado
Superficie
Construida
Valor de
Mercado
adoptado con
elementos
recuperables
Valor de la
Unidad
Funcional
Valor de la
Agrupacion de
unidades
funcionales
(redondeado)
M
2
c Euros/M
2
c Euros Euros
Nave Industrial Mercado 635,09 887,66 563.746,92 564.000
7.5. VALORACIN DE UNA VIVIENDA ALQUILADA
Valoracin de los derechos del arrendatario de una vivienda.
Finalidad de la tasacin: valor real de mercado.
Valoracin por el mtodo de actualizacin en diversos supuestos: contrato indefinido, y con-
trato a tiempo limitado
Se pretende practicar con las distintas tcnicas de actualizacin y adems correlacionar el
mercado inmobiliario de viviendas en alquiler con el mercado inmobiliario de viviendas en venta,
utilizando tcnicas de estudio de mercado que pueden ser tiles en otros segmentos, especial-
mente en locales comerciales y oficinas, ya que en ambos casos el mercado de alquiler es muy
amplio.
Estas tcnicas permitirn adems aplicar el mtodo de comparacin con el mercado cuando no
disponiendo de un nmero suficiente de muestras en venta s se disponga de muestras en alquiler
y se conozca cmo se correlacionan los valores de venta y de alquiler en el mercado.
Se trata de valorar una vivienda, ubicada en un barrio del que se tiene conocimiento del com-
portamiento del mercado, con las siguientes caractersticas:
* Superficie construida: 96 m
* Valor Mercado: 238.000 (fecha actual)
Valor del Suelo: 70.000
Valor del Vuelo 168.000
* Valor Unitario de Mercado: 2.479 /mc.
* Los gastos totales de conservacin, mantenimiento, etc. de la
vivienda, son de 215 /mes.
* Edad del edificio en la actualidad: 20 aos.
* Vida til del edificio a nuevo: 100 aos.
El coste de construccin por contrata (para un edificio nuevo de las mismas caractersticas), a
la fecha actual, es de 896 /m construido.
Se estima en un 16% sobre el Coste de Contrata, los Impuestos no recuperables + honorarios
facultativos + tasas y licencias + gastos administracin del promotor.
Se ha realizado un estudio de mercado del barrio obtenindose la siguiente informacin:
* Testigo Viv. 1: Precio Venta: 187.000
Alquiler: 800 /mes
622 LA LEY
Alquiler: 820 /mes
Gastos anuales de:
IBI: 1.440 /ao
Gastos Comunidad: 45 /mes
Otros gastos: 15 /mes
Alquiler: 780 /mes
Alquiler: 800 /mes
Alquiler: 820 /mes
Gastos mensuales: 190 /mes
El propietario de la vivienda es una Sociedad Annima y en con-
cepto de Impuesto de Sociedades por la explotacin de esta
vivienda paga al ao 2.000
* Testigo Viv. 6: Precio Venta 197.200
Alquiler: 700 /mes
Se pretende:
1.) Determinar la rentabilidad media de mercado para las viviendas en ese barrio.
2.) Determinar el alquiler de mercado de la vivienda, en ese barrio.
3.) Con los datos de la vivienda inicial, nos encontramos adems con el siguiente supuesto:
La vivienda est alquilada.
Tiene un alquiler bruto de 590 /mes.
Con un contrato indefinido con clusula de actualizacin de precio (IPC).
Calcular su Valor por actualizacin, con la normativa del Mercado Hipotecario.
4.) Cul es el mximo precio que estara dispuesto a pagar hoy (ao 2005) un inversor para la
vivienda inicial en el siguiente supuesto:
Contrato de alquiler a tiempo limitado
Renta bruta 554 /mes (en el ao 2005)
LA LEY 623
Ao de la firma del contrato: 1999
Actualizacin de precios segn IPC
Duracin del contrato: 10 aos.
5.) Calcular, adems, los derechos del propietario y del inquilino en la fecha actual (indemniza-
cin a pagar).
RESPUESTAS A LAS CUESTIONES PLANTEADAS:
1) Rentabilidad media del mercado de viviendas en alquiler en el barrio en donde se ubica
la vivienda:
El estudio de mercado debe hacerse con un nmero significativo de muestras del que se conoz-
can de manera fehaciente los datos fsicos, y los valores de venta y de alquiler. El nmero de mues-
tras necesarias est en funcin del percentil de aproximacin que se pretenda segn criterios esta-
dsticos; en este caso se ha reducido a 6 muestras para no hacer excesivamente extenso el ejemplo.
2) Determinar el alquiler de mercado de la vivienda, en ese barrio:
El precio del alquiler ms probable se calcula por aplicacin de la tasa de mercado de alquiler
del barrio, obtenida en el estudio de mercado de alquileres sobre el valor de mercado de la vivien-
da obtenido por el mtodo de comparacin:
3) Valor de Mercado por actualizacin de las rentas, con la normativa del Mercado Hipo-
tecario en el siguiente supuesto:
La vivienda est alquilada.
Tiene un alquiler bruto de 590 /mes.
Con un contrato indefinido con clusula de actualizacin de precio (IPC).
624 LA LEY
Rentabilidad del mercado de alquiler de viviendas en el barrio
precio de venta renta bruta gastos renta neta
tasa de
actualizacin
Testigo n.
Euros /mes /mes /mes %
1 187.000 800 160 640 0,0411
2 200.000 820 180 640 0,0384
3 184.000 780 156 624 0,0407
4 216.000 800 160 640 0,0356
5 248.800 820 190 630 0,0304
6 197.200 700 140 560 0,0341
3,67
%
Alquiler de mercado de la vivienda
precio en venta
tasa actualizacin de
mercado
alquiler neto
de mercado
gastos
alquiler bruto
de mercado
% /mes /mes /mes /ao
238.000 3,67% 728 215 943 11.314
Edad edificio: 20 aos.
Vida til del edificio: 100 aos.
Esperanza de vida til del edificio: 100 20 = 80 aos.
Por lo tanto, la edad del contrato (indefinido) >> Vida til edificacin (80 aos).
Renta Bruta: 590 /mes
Gastos de la vivienda: 215 /mes
Renta neta: 375 /mes
Renta neta anual (x 12): 4.500 /ao
A la fecha de esta tasacin con la rentabilidad de la deuda pblica a 5 aos (BE nominal) es del
3,26% y el ndice de Precios al Consumo es del 2,70%.
Con la frmula simplificada (al ser un contrato indefinido) de actualizacin a perpetuidad se
obtiene:
a) si se actualiza con la tasa de mercado:
R 4.500
V
c
= = = 122.625
i 0,0367
se obtiene el valor de actualizacin de mercado.
b) Si se actualiza al tipo mnimo que marca la normativa, que es de 3,96% (ver tabla de pgina
siguiente):
R 4.500
V
c
= = = 113.718
i 0,0397
se obtiene:
Que es un valor inferior; por eso hay que actualizara la tasa mnima (0,0396), y el valor de mer-
cado por actualizacin en el mercado hipotecario es de 113.718 euros.
Los datos y el clculo se resumen en el siguiente cuadro:
LA LEY 625
Si utilizamos la frmula de actualizacin, en su versin extendida, por el periodo de vida til res-
tante de 80 aos, obtenemos.
Y para rentas netas constantes, al tener clusula de actualizacin segn IPC, la formulacin
puede resumirse a:
626 LA LEY
Valor de la vivienda por actualizacin de la renta segn la normativa de valoraciones de garanta
Datos vivienda: aos
Edad del edificio 20
Vida til del edificio 100
Esperanza de vida til del edificio 80
Edad del contrato (indefinido) 80
euros
Renta bruta 590 euros/mes
Gastos de la vivienda 215 euros/mes
Renta neta mensual 375 euros/mes
Renta neta anual 4500 euros/ao
Determinacin de la tasa de actualizacin aplicable:
Tasa de actualizacin de mercado 3,67%
Tasa de actualizacin Mnima:
Rentabilidad deuda pblica a 5 aos (BE nominal) 3,26% TLR nominal
Diferencial (recomendado por Atasa) 3,50% PR nominal
Tipo nominal para garanta hipotecaria 6,76%
TA = TLR +
PR
IPC estimado 2,70% IPC
Tasa real para garanta hipotecaria 3,96% TA real = ((1+TA)/(1+ IPC) 1)
Tasa a utilizar (Valoracin Hipotecaria) 3,96%
"i" 0,0396
Aplicacin de la formulacin resumida
Valor de actualizacin (mercado de garanta) Rn i Rn/i
Vc 4500 0,0396 113.718
Valor de actualizacin (mercado real actual) 4500 3,67% 122.625
n =u
R
n
V
R
V
c
=
+
n = 1
(1+i)
n
(1+i)
u
(1+i)
u
- 1 V
R
V
c
= R
n
+
(1+i)
u
x i (1+i)
u
El clculo se resume en el siguiente cuadro:
Para periodos de vida til superior a 35 aos, el resultado de los clculos utilizando ambas fr-
mulas son muy semejantes (111.758 frente a 113.718).
4) Valor de mercado de la vivienda arrendada con contrato de alquiler a tiempo limitado
en el siguiente supuesto:
Contrato de alquiler a tiempo limitado
Renta bruta 554 /mes (en el ao 2005)
Ao de la firma del contrato: 1999 (vigencia 10 aos)
Actualizacin de precios segn IPC.
O lo que es lo mismo, determinar cul es el mximo precio que estara dispuesto a pagar hoy
(ao 2005) un inversor para la vivienda descrita al inicio, en esas condiciones.
Mtodo de actualizacin de las rentas con la formulacin segn la norma (extendida):
LA LEY 627
= 4.500 x (1+0,0396)
80
1 + 70.000 = 108.619 + 2.139 = 111.758 .
(1+0,0396)
80
x 0,0396 (1+0,0396)
80
Valor de la vivienda por actualizacin de la renta.
(segn la normativa de valoraciones de garanta)
clculo con la frmula extendida
vida til 80 valor actual de las rentas netas futuras
Rn 4.500 108.619
i 3,96% Rn*((((1+i)
n
)1)/(((1+i)
n
)*i))
1+i 1,039571568
n 80
+
(1+i)
n
22,30239182 F*((1/(1+i)
n
)
valor de reversin (solar) actualizado
Vr (suelo) 70.000 3.139
valor de mercado
(de actualizacin) 111.758
(1+i)
u
1 VR
V
c
= R
n
+
(1 + i)
u
* i (1 + i)
u
Clculo de la renta neta anual (R
n
)
Renta neta mensual: 554 215 = 339 /mes
Renta neta anual (x12): R
n
= 4068 /ao
Tasa actualizacin de mercado del barrio: 3,67% i = 0,0367
Clculo del tiempo (t): el menor entre la vida del contrato y la vida til del edificio:
vida til del contrato (u):
Ao de la firma del contrato: 1999
Ao actual: 2005
Vida transcurrida: 6 aos
Vida til remanente del contrato: u = 4 aos
Clculo de Valor Residual del inmueble
El Valor de Mercado en el ao 2007, puede estimarse en 238.000 (por prudencia valorativa,
el mismo que hoy en euros constantes).
El Valor de Reversin es de: V
R
= V
M
Depreciacin fsica y funcional
No existe depreciacin funcional.
Clculo de la depreciacin fsica que se producir en los prximos 4 aos:
La depreciacin fsica es = (CRB F) x Coeficiente de antigedad
Al ser la vida til de un edificio de viviendas de primera residencial de 100 aos el coeficiente de
depreciacin por antigedad en 4 aos es 4/100 = 0,04
El CRB es: CRB = F + Cc + Gp
F = 70.000
Cc: Coste contrata = 896 /mc x 96 m = 86.016
Gp: Impuestos no recuperables + honorarios tcnicos y
licencias + tasas + gastos de administracin del pro-
motor = 16% s/86.016 = 13.763
El valor de reemplazamiento bruto de la vivienda es:
CRB = 70.000 + 86.016 + 13.763 = 169.779 euros
La depreciacin fsica en 4 aos desde la fecha actual se aplicar sobre el Valor de Reempla-
zamiento bruto hoy, menos el valor de mercado del suelo hoy:
CRB F =169.779 70.000 = 99.779 euros
Y ser:
Depreciacin = 99.779 X 0,04 = 3.991
628 LA LEY
Y por tanto el valor del inmueble al final de la vida til del contrato de arrendamiento ser:
238.000 euros 3.991 euros = 234.009 euros.
Que se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en que quede libre de arrendatarios.
Una vez obtenidos todos los datos necesarios calcularemos el valor de mercado por actualizacin:
el 1
er
sumando es el valor actual de todas las Rentas netas que el inmueble producir en el perio-
do de vida til; el 2. sumando es el valor actual del inmueble libre de contrato que tendremos al
final de esa vida til.
VM
A
= 217.475 euros
ste sera el mximo valor que estara dispuesto a pagar un inversor por la compra de esta
vivienda con sus condicionantes, y adems son los Derechos del propietario de la vivienda (V
DP
).
Los clculos efectuados se resumen en el siguiente cuadro:
LA LEY 629
(1+0,0367)
4
1 234.009
VM
A
= 4.068 x + = 14.882 + 202.593 = 217.475
(1+0,0367)
4
x 0,0367 (1+0,0367)
4
Valor de mercado de la vivienda arrendada con contrato de alquiler
a tiempo limitado con la formulacin extendida
Clculo de la renta neta anual (Rn):
Euros 2005
Renta neta mensual:
554 215 339
Renta neta anual:
4.068
Tasa de actualizacin de mercado del barrio
3,67%
Clculo de la vida til (u): tiempo durante el cual se van
a producir las rentas establecidas Aos
Ao de la firma del contrato
1999
Ao actual (de la tasacin)
2005
Vigencia del contrato
10
Vida transcurrida
6
Vida remanente (u)
4
Clculo del Valor de Reemplazamiento Neto en la fecha de la tasacin: (CRN) Euros del 2005
Valor de Reemplazamiento bruto (CRB):
Valor de mercado del suelo F 70.000
Coste de construccin por contrata Cc 86.016
Gastos de la promocin Gp 13.763
CRB: (F + Cc + Gp) 169.779
Depreciacin: 20 aos
CRB F 99.779
Depreciacin: 20% 19.956
Valor de remplazamiento neto CRN = (CRB depreciacin)
149.823
5) Derechos del propietario y del inquilino en la fecha actual (indemnizacin a pagar):
Clculo de los derechos del Inquilino (V
DA
):
Valor actual de la vivienda: 238.000 euros.
Obtenido por el mtodo de comparacin con el mercado.
Tasa actualizacin del barrio (de mercado): 3,67%
Obtenida mediante un estudio del mercado de alquileres en el barrio.
Renta neta anual de mercado:
Rn = VM x i = 238.000 x 0,0367 = 8.734 /ao
Renta neta mensual de mercado:
8734 /12 = 728 /mes
Gastos mensuales de la vivienda: 215 /mes
Renta bruta de mercado:
Rb = Rn + Gastos = 943 /mes
Renta mensual real segn contrato, bruta: 554 /mes
Ahorro mensual del inquilino por diferencia de renta respecto a la del mercado:
943 554 = 389 /mes
Ahorro anual del inquilino (en el supuesto de mantenerse las condiciones actuales):
389 euros X 12 = 4666 /ao
Tiempo durante el cual se producir el ahorro: cuatro aos
Tasa de actualizacin del mercado de alquileres en el barrio, en el momento de la tasacin:
3,67%
Valor actual de la diferencia de renta que se generar durante los prximos 4 aos
(Valor actual del ahorro del arrendatario)
630 LA LEY
Clculo del valor residual del inmueble
Euros del 2005
Valor de mercado (VM)
238.000
Depreciacin: (del 2005 al 2009)
4 aos 4% de (CRB-F) 3.991
Valor residual del inmueble al final de la vida til
del contrato(2009) 234.009
Vida til (u) 4
Valor actual de las rentas
netas futuras
Rn 4.068 14.882
i 3,67%
1+i 1,036697276
(1+i)
u
1,155068739
+
Valor de reversin
actualizado
Valor de reversin (piso vaco) 234.009
202.593
Valor de mercado (de actualizacin)
217.475
1,0367
4
1
V.A. dif. renta = 4.666 x
________________
= 17.070 euros
1,0367
4
x 0,0367
Los derechos del arrendatario se estiman en 17.070 euros.
Cuadro resumen de los derechos del arrendatario:
LA LEY 631
Derechos del arrendatario:
Valor actual de la vivienda 238.000
Tasa de actualizacin del barrio 3,67%
Renta neta anual de mercado 8.734 renta neta si estuviera libre/ao
Renta neta mensual de mercado 728 renta neta si estuviera libre/mes
Gastos de la vivienda 215
Renta bruta de mercado (mensual) 943
Renta bruta real segn contrato (mensual) 554
Ahorro mensual del inquilino por diferencia de renta 389
Ahorro anual del inquilino 4.666
Valor actual de la diferencia de renta:
Tiempo en que se producir el ahorro (n) 4
Tasa de actualizacin del barrio (i) 3,67%
Diferencia de renta anual: (RmRc) 4.666
(1+i) 1,0367
(1+i)
n
1,155068739
Valor actual de la diferencia de renta: 17.070
Derechos del propietario 220.930
7.6. VALORACIN DE UN SOLAR URBANO PLURIFUNCIONAL POR EL MTODO RESIDUAL
ESTTICO
Valor real a efectos de compraventa.
Se trata de valorar por el mtodo residual esttico, un solar urbano, situado en una zona cntri-
ca de edificacin plurifamiliar entre medianeras con usos funcionales diversos, es decir de uso plu-
rifuncional.
Para ello deben fijarse previamente los parmetros que definen el solar:
Situacin
Forma, dimensiones superficie
Normativa urbanstica aplicable.
Como consecuencia debe determinarse la promocin inmobiliaria ms probable, de acuerdo con
el principio del mayor y mejor uso.
Y correlativamente aplicar la metodologa de anlisis de inversiones con valores actuales,
basndose en un completo y exhaustivo estudio del mercado (efectuado segn la metodologa de
comparacin con el mercado) de la zona y el conocimiento por parte del tasador de las caracters-
ticas del mercado inmobiliario y de la construccin.
Repaso a la normativa aplicable:
NORMATIVA: Aplicabilidad
Solares o inmuebles en rehabilitacin en que se pueda comenzar la edificacin o rehabilita-
cin en un plazo no superior a 1 ao.
NORMATIVA: Requisitos
Existencia de informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable.
Existencia de informacin suficiente de costes de construccin, gastos de promocin, gastos
financieros y de comercializacin, y gastos de promocin de promociones similares.
Existencia de informacin de mercado de precio de venta de elemento terminado.
Informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
NORMATIVA: Procedimiento de clculo
Costes construccin por contrata (CEM+Ggc+BI).
Gastos: Impuestos no recuperables y aranceles.
Honorarios tcnicos: Proyectos y direccin u otros
Impuestos no recuperables y aranceles.
Coste de licencia y tasas.
Importe primas seguros obligatorios y OCT.
Gastos administracin promotor.
Gastos de comercializacin.
632 LA LEY
Gastos financieros, y otros.
Valor en venta del inmueble a promover finalizado (Mtodo de Comparacin).
Margen beneficio promotor (b).
Frmula de clculo: F = VM x (1b) Ci
NORMATIVA: Disposicin transitoria nica Orden Eco/805/2003.
Margen de beneficio b mnimo: Sin financiacin (3 aos de vigencia)
Con Financiacin: Modificado en funcin del porcentaje de financiacin y tipos de inters habi-
tuales del mercado hipotecario.
1.- Prctica de valoracin de un solar: Introduccin
Valoracin por mtodo residual esttico; se basa en 2 principios:
Principio valor residual.
Principio mejor y ms intenso uso.
Anlisis mejor y ms intensivo uso:
Locales comerciales.
Oficinas.
Aparcamientos.
Viviendas.
Investigar si procede todos los usos posibles, que puedan ubicarse en el inmueble que ms pro-
bablemente pudiera construirse en el solar, siempre que sean urbansticamente aceptados, que sea
razonable su edificacin, que sea fsicamente posible, y econmicamente rentable.
Si ya se conoce el destino, porque hay un proyecto, asignar los usos de la licencia.
Conocer el valor de mercado con mtodo de comparacin de cada uso.
Para determinar el valor del suelo se precisa:
Estudio del planeamiento (usos permitidos). Sin margen de duda.
Conocer valor de mercado de cada uso.
Conocer caractersticas fsicas del solar.
LA LEY 633
"b"
1 Residencia 18%
2 Residencia 24%
Oficina 21%
Edificio Comercial 24%
Edificio Industrial 27%
Plazas Aparcamiento 20%
Hoteles 22%
Residencias 24%
Otros 24%
Conocer costes de construccin correspondientes a cada uso y tipologa.
Conocer margen beneficio promotor (b): ratios medios, y como mnimo segn tabla.
Metodologa:
1. Visitar y reconocer solar y hacer medicin o levantamiento topogrfico.
2. Estudiar las normas urbansticas (calificacin urbanstica).
3. Determinar la promocin inmobiliaria ms probable.
4. Determinar costes de construccin de cada uso.
5. Estimar los gastos de promocin: INR + HTL + Gp
6. Determinar los valores de mercado del inmueble a promover por usos. (Homogeneizado en
funcin de parmetros tipo).
7. Fijar margen de promotor (b).
8. Comparar los mrgenes de mercado con los mnimos establecidos por la norma. Utilizar
stos si fueran mayores.
9. Calcular el valor de mercado de repercusin de cada uso funcional.
10. Corregir valores anteriores en funcin de criterios razonados.
11. Aplicar valores unitarios de cada uso a la superficie correspondiente a cada uso.
12. Obtener valor total de cada uso.
13. Establecer valor de mercado del solar.
14. Hacer las deducciones que procedan.
VALORACIN DE UN SOLAR:
Informe de tasacin de un solar urbano
(Comprobar que se trata de un solar urbano segn legislacin urbanstica aplicable)
Identificacin y Finalidad
Solar urbano
Localizacin: c/xxx (Distrito Ensanche)
Identificacin Registral:
Registro de la propiedad: n. xxx de la ciudad de xxx.
Libro: n. xxx
Tomo: n. xxx
Hoja n. xxx
Finca: n. xxx
Inscripcin: xxx
Finalidad
Solicitante: xxx (Persona que encarga la tasacin.)
634 LA LEY
Finalidad legal del encargo:
Hipotecaria
Valor de mercado ...
2.- Localidad y entorno:
2.1.- Localidad:
Caractersticas bsicas del municipio: Capital de Provincia; pluriocupacional.
Poblacin: La poblacin de derecho, segn el ltimo padrn de 2004 es de xxxx habi-
tantes de derecho.
Evolucin de la poblacin: La tendencia de la poblacin durante los ltimos aos ha
sido levemente decreciente y en la actualidad se mantiene esa progresin. La actividad
laboral dominante de la poblacin es mltiple.
2.2.- Entorno:
Barrio: Carcter de ensanche, urbano y muy cntrico.
Nivel de renta: medio alto. Usos predominantes: residencial, comercial y administrativo.
Equipamientos y servicios: ...
Comunicaciones, transportes pblicos, aparcamientos: ...
Nivel de desarrollo edificatorio, consolidacin, antigedad: ...
Descripcin del entorno que pueda afectar al valor: ...
3.- El terreno:
Superficie:
Superficie medida por el tasador: 20 metros de fachada x 40 metros de profundidad =
800 m
Superficie registral: 803,3 m
Superficie catastral: 807,20 m
(Se adopta la superficie comprobada)
Infraestructura:
Obras existentes: Todos los servicios urbansticos estn terminados y disponibles: Cal-
zada asfaltada, acera pavimentada, agua, electricidad, gas natural, alcantarillado, tele-
fona, evacuacin de basuras, alumbrado pblico.
Obras pendientes (Para poder tener consideracin de solar): ninguna, coste = 0.
Edificaciones o instalaciones a demoler:
Edificacin semirruinosa destinada a almacn, actualmente desocupada compuesta de plan-
ta baja en edificio entre medianeras ocupando toda la fachada (20 metros) con una profun-
didad de 12 metros (sup. total 240 m) y una altura de 4 metros (V = 960 m
3
).
Caractersticas morfolgicas o geolgicas:
LA LEY 635
Rasantes:
Va prcticamente horizontal: pdte.: 3%
Anchura de vial: 20 m
Terreno prcticamente llano y a nivel de calle.
Caractersticas: Terreno de consistencia blanda pero compacto. No se tiene constancia
de la existencia de nivel fretico, pozos, cisternas, ni conducciones por el interior del
solar.
Linderos:
Edificaciones contiguas:
Izquierda entrando: edificio seminuevo con 2 stanos + pl. baja+ 6 pl.
Derecha entrando: edificio antiguo (100 aos) con pl. baja + 5 pl. (muros de carga).
Linderos registrales:
Linda al este con la finca n. 25 de la misma calle, al oeste con la finca n. 21, al norte,
fondo, con la finca situada en la calle xxxx n. 12 y al frente, sur, con la c/xxx. a la que da
fachada.
4.- Situacin urbanstica:
Clasificacin urbanstica: Suelo urbano. Es legalmente solar.
Planeamiento urbanstico: Plan General de Ordenacin Urbana de xxx
Fase de aprobacin del planeamiento: Aprobado definitivamente en fecha.dd/mm/aa.
Plazos previsibles de gestin: No hay gestin pendiente.
Gestin urbanstica:
Iniciativa de la gestin:
Sistema de actuacin:
Cargas urbansticas: No hay cargas.
Estado de las obras de urbanizacin: Acabadas
Elementos de planeamiento necesarios para alcanzar el Nivel I: Ninguno
Plazos de ejecucin de planeamiento y caducidad: No estn sealados
Calificacin urbanstica y edificabilidad:
Zonificacin: Urbano: subzona I, intensiva clave 13a
Usos: Residencial, comercial, administrativo, garaje-aparcamientos (prohibido en plan-
ta piso)
Edificabilidad:
Profundidad edificable: 25,40 m
Altura reguladora: 20,75 m (PB+5PP)
Patio de manzana: No edificable en planta baja, s bajo rasante
636 LA LEY
Se permite desdoblar la PB construyendo altillos vinculados registralmente con la
planta baja (en proyeccin vertical) retranqueados 3 m de la fachada y sin acceso
independiente.
Planta cubierta: slo se permiten instalaciones y servicios tcnicos.
Otras condiciones de la edificacin:
Densidad: Se limita el nmero mximo de viviendas al que resulta de dividir la superficie
total construida sobre rasante por el mdulo de 100 m
Patios: Como mnimo deber destinarse a patios en las plantas pisos el 12% de la super-
ficie edificable.
Aparcamientos: Debe preverse como mnimo, dentro del edificio, dos plazas de parking
por vivienda (por cada 100 m construidos) y una plaza por cada 50 m de local comercial u
oficinas.
Cuerpos volados: En fachada a calle y en patio interior de manzana, plantas piso: se per-
miten voladizos, slo abiertos, balcones, con un saliente mximo de 1,5 m en fachada ocu-
pando la mitad de la longitud de sta.
Superficie construible segn planeamiento:
Sobre rasante:
Plantas tipos (5, 4, 3, 2,1): 20 m x 25,40 x 0,88 = 447,04 m/planta
Voladizos: 0,5x0, 5x1, 50x20x2 = 15 m/planta 462 m/planta
462 m x 5 plantas = ......................................................... 2.310 m
Planta baja: 20 m x 25,40 m = .......................................... 508 m
Altillo: 20 x 22,40 m = ....................................................... 448 m
TOTAL CONSTRUIBLE SOBRE RASANTE ..................... 3.266 m
Bajo rasante (en cada planta):
20 m x 40 m = ................................................................... 800 m
nmero mximo de viviendas permitido: 28 viv.
LA LEY 637
448m
2
Aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin: 100%
No existe impedimento para comenzar la edificacin, y esta puede iniciarse en plazo no supe-
rior a un ao: por tanto se trata de un suelo de nivel 1 a efectos de valoracin.
5.- Rgimen de tenencia y ocupacin:
Ttulo, caractersticas y plazo de vigencia: Propiedad. Pleno dominio.
Rgimen de proteccin pblica: No hay
Valor mximo legal: No hay
Caractersticas de las instalaciones existentes: No hay instalaciones a considerar.
Servidumbres: No se conocen
Limitaciones por normativas u otro orden:
Debiendo valorarse el solar por su mayor y mejor uso, para el caso de ser edificado
deber tenerse en consideracin todas las normativas vigentes que afecten a la edifi-
cacin que se prevea; (CPI96 y otras)
La proximidad de un tnel de Metro requiere solicitar permiso previo, pero no limita la
construccin de stanos
6.- Informacin de mercado:
Terrenos similares del entorno: Se ha efectuado un estudio de mercado en la zona; no se han
encontrado muestras de mercado de suelos comparables, (no podr utilizarse el mtodo de
comparacin).
Mercado inmobiliario: Se ha analizado el mercado del producto inmobiliario acabado con el
siguiente resultado:
Oferta: Edificios terminados en venta: Las caractersticas del barrio hacen que existan
muy pocos suelos vacantes y escasos edificios terminados en venta, se han localizado
6 edificios terminados en el entorno con algunos productos por vender, algunos de ellos
de ms de dos aos, otros de reciente construccin. La oferta es suficiente, hay bas-
tante oferta para viviendas de ms de 120 m.
Hay mucha oferta de oficina. Hay bastante oferta de locales comerciales en planta baja,
no hay oferta de viviendas pequeas. Hay ofertas de aparcamientos en venta y alquiler.
Viviendas nuevas: Venta: 3.800 euros/m
Oficinas nuevas: Venta: 3.000 euros/m; Alquiler: 17 euros/m/mes
Locales comerciales: Venta muy variable segn emplazamientos (1.500 a 4.800
euros/m)
Plazas de aparcamiento: Venta: Desde 16.800 euros/ud. a 33.000 euros/ud. segn
forma, dimensiones, ubicacin, planta...; Alquiler: entre 96 y 162 euros/plaza/mes
Demanda:
Locales: No existe demanda debido a la crisis del sector minorista del comercio por
la implantacin de grandes centros comerciales, S de tiendas pequeas y media-
nas: agencias bancarias, bares, peridicos..., pero es una demanda dbil.
Oficinas: No existe demanda consistente en oficinas de gran superficie. Demanda
dbil de pequeas y medianas oficinas.
638 LA LEY
Viviendas: Las caractersticas del barrio hacen que haya demanda potencial de
viviendas pequeas, para la formacin de ncleos familiares. La demanda es ms
dbil para viviendas ms grandes.
Precios actuales de venta al contado:
(Valores correspondientes a transacciones reales o precios de oferta corregidos)(Ya se
han descontado los gastos de comercializacin o el 3% de comisin sobre precios de
venta).
Viviendas: 3.500 euros/m (Valor homogeneizado de mercado obtenido por el
mtodo de comparacin)
Oficinas: 2.800 euros/m
Locales comerciales: 1.800 euros/m
Plazas de parking: 30.000 euros/ud. (buena)
21.000 euros/ud. (pequea)
Expectativas de mercado:
Oferta:
Viviendas: No se prev una variacin cuantitativa en la oferta, se mantiene el ritmo
de construccin similar al de ventas por lo que tampoco puede preverse a corto
plazo la reduccin de stocks de producto inmobiliario acabado.
Oficinas: No se prev aumento de la oferta debido a la gran cantidad de stock sin
vender cuya colocacin en el mercado ser presumiblemente muy lenta.
Locales comerciales PB: Se incrementarn los stocks, producto de muy difcil sali-
da.
Aparcamientos: se mantendr estable.
Demanda:
Viviendas: Se mantendr estable.
Oficinas: Se mantendr dbil.
Locales comerciales PB: Se mantendr dbil y selectiva
Aparcamientos: Es de prever una disminucin pequea de la demanda como res-
puesta a la decreciente actividad econmica.
7.- Coste de construccin por contrata:
Las tipologas que se corresponden con los productos inmobiliarios ptimos (segn el criterio del
mejor uso posible) para la promocin inmobiliaria a desarrollar en el solar a tasar tienen los siguien-
tes costes de contrata de construccin:
LA LEY 639
Usos funcionales Cc (/mt)
Viviendas plantas tipo 860
Oficinas, plantas tipo 795
Locales comerciales PB 531
Aparcamientos (sot. 1) 460
8.- Gastos de promocin:
Comprenden los honorarios facultativos, las tasas y las licencias que podemos estimar en el
12% de Cc:
HTL = 0,12 Cc + (0,02 Cc, para OCT y pliza)
Los impuestos no recuperables que podemos estimar en 75 /m:
INR = 75 /m
Los gastos de administrador del promotor que podemos estimar en el 4% de Cc:
Ga = 0,04 Cc
Los gastos de pliza decenal y OCT: (A efectos de clculo se incluir en el primer punto aa-
diendo un 2% sobre Cc, dado que es valor unitario de todo el edificio)
Pliza Seguro ...aprox. 0,65% s/Ci
OCT....................variable con el PEM
En total para cada uso funcional tendremos los siguientes costes unitarios:
9.- Beneficio del promotor (b):
Investigacin de mercado: las ratios medios de beneficio de promociones en la zona, en el
momento en que se realiza la tasacin, para edificios como el que potencialmente se puede edifi-
car en el solar que se tasa, oscilan en un intervalo entre el 16% y el 18%, sobre el precio final de
venta, llegando en usos mixtos a valores del orden del 20% sobre ventas. Dada la opacidad del
mercado resulta difcil determinar el margen estndar por usos, pero de forma aproximada puede
estimarse en:
b, tabla 1: Valores de mercado de b:
640 LA LEY
Usos funcionales Cc (/mt) Gp (/mt)
Viviendas plantas tipo 860 229,8
Oficinas, plantas tipo 795 218,1
Locales comerciales PB 531 170,58
Aparcamientos (sot. 1) 460 157,8
Aparcamientos (sot. 4) 550 174
usos Margen sobre ventas
Viviendas 1. residencia 17
oficinas 20
Locales comerciales 24
Plazas de aparcamiento 18
b, tabla 2: Valores mnimos de b, s./ECO/805/2003
Tabla que define la disposicin transitoria nica de la nueva orden ministerial: margen mnimo
del promotor:
Como sea que el beneficio del promotor segn estudio de mercado es menor en todos los casos
que el que establece la disposicin transitoria deberemos adoptar los que en ella se establecen. A
partir del 10 de octubre de 2003 la utilizacin de los valores de la tabla 2 es obligatoria siempre y
cuando los mrgenes del mercado sean inferiores o iguales a los que establece, en caso contrario,
deber calcularse el valor con los ratios de beneficio obtenidos en el anlisis de mercado.
10.- Valor del mercado del suelo:
Clculo de los valores unitarios de suelo por cada uso funcional (Valor de repercusin):
La ltima columna muestra los valores unitarios de repercusin en euros/mt, para cada uso fun-
cional en esa promocin, en esa zona, y en ese momento.
La aparicin de valores de repercusin negativos, significa que ese uso en esa ubicacin no es
rentable, y normalmente salvo que sea obligatoria su construccin por razones normativas, el prin-
cipio del mayor y mejor uso aconseja excluir esa superficie edificable del clculo; en este caso,
salvo que por cumplimiento de la normativa de provisin de aparcamientos debiramos edificar el
cuarto stano, no sera edificado y no debera tenerse en cuenta en el clculo del valor del suelo.
Debe tenerse en cuenta que en la realidad del mercado pueden existir valores de repercusin
negativos, cuando por aplicaciones normativas se hace necesario ubicar usos en los que el coste
de construccin y el valor de mercado estn muy prximos.
10.1.- Correccin de los valores de repercusin:
Locales comerciales PB:
Correccin por tabla de fondo (ver apartado 6.3.2.):
[(100x2)+(95x2)+(90x2)+(85x2)+(80x3)+(75x2)+70]/14 = 85,71
LA LEY 641
b (1b)
Viviendas tipo 18% 0,82
Oficina 21% 0,79
Locales comerciales 24% 0,76
Plazas de aparcamiento 20% 0,80
F= VM x (1b) Ci
VM (/m
2
) Cc (/m
2
) Gp (/m
2
)
(1-b) F
Viviendas planta tipo 3500 860 229,8 0,82 1780,20
2800 795 218,1 0,79 1198,90
Locales comerciales 1800 531 170,58 0,76 666,42
Aparcamientos (sot.1) 1050 460 157,8 0,80 222,20
Aparcamientos (sot.4) 900 550 174 0,80 -4,00
Oficinas
USO FUNCIONAL
Reclculo del valor medio de mercado:
VM = 0,8571 x 1800 /m= 1542,78 /m
Reclculo del valor de repercusin del suelo:
F(LC) = (1542,78 /m x 0,76) 701,58 = 470,93 /m
Locales comerciales altillo:
En el mercado se valoran al 70% del valor medio de las plantas bajas.
Reclculo del valor medio de mercado:
VM = 0,70 x 1542,78 /m= 1079,95 /m
Reclculo del valor de repercusin del suelo:
F(LC) = (1079,95 /m x 0,76) 701,58 = 119,18 /m
10.2.- Clculo de las superficies de suelo por cada uso funcional
(establecidas de acuerdo con el mejor y ms intensivo uso):
En la planta baja debern situarse:
Acceso general a las viviendas: 60 m
La rampa stano y escalera de emergencia: 90 m.
En la planta altillo deben imputarse 48 m a viviendas (escalera).
Las superficies construidas (incluyendo zonas comunes) a cada uso funcional son:
Viviendas:
Planta Tipo: 462 m/planta x 5 plantas = 2.310 m
Planta Baja:............................................................60 m
Altillo.......................................................................48 m
642 LA LEY
TOTAL................................................................2.418 m
En total se construirn 28 viviendas (6 viviendas por planta, excepto 4 en planta 5.)
Locales Comerciales:
Planta Baja:...........................................................358 m
Altillo......................................................................400 m
TOTAL..................................................................758 m
Aparcamientos:
Planta Baja:.............................................................90 m
Stano 1: (33p)..................................................800 m
Stano 2: (33p)..................................................800 m
Stano 3: (33p)..................................................800 m
TOTAL................................................................2490 m
Necesidades de plazas de aparcamiento segn normativa urbanstica:
28 viviendas:......................................................56 plazas
758 m local comercial....................................15 plazas
TOTAL.................................................................71 plazas
71 (plazas) < 99 (plazas disponibles: 3 stanos x 33 plazas cada stano)
Se ha observado la existencia de una CT (Centro de Transformacin) en el solar contiguo,
porque no se ha previsto su ubicacin. Deber hacerse la comprobacin necesaria ante la
CIA suministradora.
11.- Valor del suelo por cada uso funcional
Deducciones por infraestructura pendientes: No hay.
Deducciones por obras de derribo, incluido proyecto y direccin:
Clculo aproximado (no se ha podido visitar interiormente la construccin existente):
240 m x 44 /m x 1,2 = 12.672
4.886.321 12.672 = 4.873.649
LA LEY 643
USO FUNCIONAL
Sup. Const. m
2
(incl. Z/c)
F (/m
2
t) Valor del suelo ()
Viviendas planta tipo 2418 1780,20 4.304.523,60
Locales comerciales pl.baja 358 470,93 168.592,94
Locales comerciales altillo 400 119,18 47.672,00
Aparcamientos (sot.1) 830 222,20 184.426,00
TOTAL 5.666 862,39 4.886.321
VALOR DE MERCADO DEL TERRENO
El valor de mercado del solar sito en la Av. De los Peritos n. 23 de Bcn, inscrito en el Regis-
tro de la Propiedad n. XXX, libro XXX, tomo XXX, hoja XXX, finca XXX, inscripcin 2., a los
efectos de servir de garanta en el mercado hipotecario, es de 4.873.649 , supuesto libre de
cargas y gravmenes, correspondiendo deducir de dicho valor, en su caso cuantas cargas o
gravmenes pudieran afectar al valor de los bienes tasados.
Esta tasacin se ha efectuado segn los criterios y metodologa contempladas en las normas
de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalida-
des financieras de la OM ECO/805/2003 de 27 de marzo.
Condicionantes y advertencias:
Esta valoracin se ha efectuado con los datos urbansticos obtenidos por el tasador en los ser-
vicios tcnicos municipales y queda condicionada a la veracidad y certificacin de los mismos
en la correspondiente cdula urbanstica.
No se ha podido inspeccionar el interior de las edificaciones actuales, presuntamente desha-
bitadas. La tasacin queda condicionada por la inexistencia de arrendamientos o inquilinos.
7.7. VALORACIN DE UN SOLAR URBANO POR EL MTODO RESIDUAL DINMICO
Finalidad de la tasacin: garanta.
Finalidad de la tasacin: urbanstica.
Valor real a efectos de compraventa
Se trata de valorar un terreno, en el que el plazo de disponibilidad para iniciarse la edificacin
puede ser algo mayor de un ao, en las siguientes circunstancias.
Supuesto 1): solar urbano, solar edificable, totalmente urbanizado.
Supuesto 2): suelo urbanizable con toda la gestin urbanstica completada y con las obras de
urbanizacin en ejecucin.
Supuesto 3): suelo urbanizable con toda la gestin urbanstica completada y sin haberse ini-
ciado la urbanizacin.
1) Solar urbano, dispuesto a ser edificado, es un solar, y se considera que el mayor y mejor uso
es precisamente efectuar una promocin inmobiliaria en las mismas hiptesis de promocin consi-
deradas anteriormente.
Es una parcela totalmente urbanizada con una superficie de 1.000 m, situada en una zona cla-
sificada como suelo urbano, y calificada como de edificacin en bloques aislados y con las siguien-
tes ordenanzas de edificacin:
Altura edificable mxima: 12 m (PB + 3)
Ocupacin mxima: 35%
644 LA LEY
Nmero mximo de viviendas: una vivienda por cada 125 m de parcela neta
Uso: vivienda plurifamiliar.
Edificabilidad: 0,80 mt/ms.
Sobre el solar pueden construirse un edificio aislado de cuatro plantas, de dos viviendas por
planta, con un total de 8 viviendas.
El uso previsible es que se dediquen a viviendas de segunda residencia.
De acuerdo con el principio del mayor y mejor uso se considera razonable construir un stano
bajo rasante con una capacidad de 12 plazas de aparcamiento.
Los parmetros generales del proyecto son los siguientes:
LA LEY 645
Datos del arquitecto:
Datos urbansticos
NN.UU. Aplicacin
Suelo urbano: solar. Tiene todos los servicios
urbansticos. No hay cargas urbansticas
Superficie del solar 1000 Medicin real comprobada
Edificabilidad (mt/ms) 0,8 800
Altura (m) PB + 3 12
Densidad (n. mx. Viv) 0,008 8
Ocupacin mx. (%) 0,35
NN.UU. y ordenanzas municipales del Plan
General de Ordenacin vigente, consultadas por
el arquitecto. El nmero mximo de viviendas es
de una vivienda por cada 125 m de solar neto.
Superficies edificables
Mayor y ms intensivo uso Uso
N.
de
unidade
s
M
construidos
inc Z/C
M
tiles/ud.
M
tiles
Planta 3. Viviendas 2 200 80 160
Planta baja Viviendas 2 200 80 160
Stano 1 Aparcamientos 12 350
Sobre rasante Viviendas 8 800 640
Bajo rasante Aparcamientos 12 350
Total 20 1150 640
Datos de la construccin:
Un primer estudio de costes efectuado por el arquitecto nos proporciona los siguientes datos:
Otros costes asociados a la construccin y promocin, G
P,
suma de todos los gastos necesarios
para edificar y que pueden desglosarse en gastos propios de la construccin:
G
PC
H = Honorarios tcnicos (arquitecto, aparejador, ingenieros)
SS seguridad y salud.
EG Estudio geotcnico
ET Estudio topogrfico
Q Control de calidad
Y gastos propios de la promocin:
G
PP
comprende:
INR = Impuestos no recuperables o aranceles, unos son imputables al coste del
suelo como: impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados,
gastos de notaria y registro de la adquisicin del suelo, y otros son imputables a la pro-
mocin como la escritura de obra nueva y divisin horizontal, aranceles notariales y
gastos de registro inherentes a ella, y:
IQ
T
S
D
G
A
646 LA LEY
APROXIMACIN DE COSTES: % /m
Coste de construccin contrata
viviendas 550 440.000
Coste de construccin stano 350 122.500
Total coste de construccin 562.500
Honorarios totales arquitecto 6% 33.750
Plazos previstos de proyecto, licencia y construccin:
Trimestres trimestres acumulados
Anteproyecto 0 0 0
Proyecto bsico 3 meses 1 1
Proyecto de ejecucin 3 meses 1 2
Licencia 6 meses 2 4
Obra 9 meses 3 7
Recepcin de la obra 3 meses 1 8
De forma estimativa se establecen en un 8% sobre el coste total de la construccin los gastos
asociados a la construccin y en un 6% los asociados a la promocin con un total del 14% (exclu-
yendo los gastos de impuestos no recuperables y aranceles imputables al suelo).
Los costes y gastos de financiacin y comercializacin son:
G
CF
que es la suma de:
G
F
los gastos financieros, que se estiman en un 2% sobre los precios de venta, y de
G
C
los gastos de comercializacin del promotor o de la promocin, que se estiman
en un 5% sobre los precios de venta.
LA LEY 647
VALORACIN MTODO DINMICO
DATOS DE LA PROMOCIN: INVERSIONES, COSTES, GASTOS Y VENTAS
Resumen esquemtico de la hoja de datos generales de la
promocin.
INVERSIONES, COSTES Y GASTOS
euros
F: Solar: compraventa 0
ITP 0
Notara y registro 0
AJD 0
F total: total compra solar + sus gastos 0
Urbanizacin complementaria 0
Cc: coste de construccin por contrata 562.500
Gpc: gastos asociados a la construccin 8% 45.000
Gpp: gastos asociados a la promocin 6% 33.750
Gf: gastos financieros 2% 42.720
Gc: gastos comerciales 5% 106.800
Total costes sin suelo 790.770
TOTAL COSTES CON SUELO 790.770
VENTAS
Ventas
euros/m
til euros/unidad euros
Viviendas 3.000 240.000 1.920.000
Plazas de garaje 18.000 216.000
Total ventas. 2.136.000
La suma de inversiones, costes y gastos de la promocin inmobiliaria se resume en el siguien-
te cuadro:
Todos los costes y gastos indicados estn expresados en unidades monetarias (euros) constan-
tes o reales, referidos al momento actual de la tasacin.
Previsin de tiempos y plazos de la promocin:
(Teniendo en cuenta las caractersticas del inmueble se considera adecuado establecer perio-
dos de clculo trimestrales.)
Estudio de los valores de mercado, determinacin de precios de venta:
Se ha realizado un estudio de los valores de mercado de productos inmobiliarios anlogos al que
hipotticamente se construira en el solar objeto de estudio, y despus de efectuar las comparacio-
nes necesarias, y de homogeneizar las muestras segn las tcnicas del mtodo de comparacin
con el mercado, se ha llegado a las siguientes conclusiones:
Valores de mercado de la zona (en el momento de la toma de decisiones):
Viviendas: 3.000 euros/m til.
Plazas de aparcamiento: 18.000 euros/plaza.
Esos precios de venta se consideran en euros constantes del momento actual, y por tanto
se actualizarn con el IPC en el momento de su realizacin.
Ritmo previsto de las ventas:
(Ritmo previsto con los precios preestablecidos)
No se iniciarn las ventas hasta que no empiece la obra y se disponga de la licencia de obras,
de todos los permisos pertinentes y de la escritura de obra nueva y divisin horizontal gestionada.
Desde el inicio de la obra hasta la cubierta de aguas: 25% de las unidades.
Desde la cubierta de aguas al final de obra: 25% de las unidades.
En el primer trimestre siguiente al final de obra: 25% de las unidades.
En el trimestre siguiente a los anteriores (6 meses): 25% de las unidades.
648 LA LEY
Plazos previstos de proyecto, licencia y construccin:
Trimestres Trimestres acumulados
Anteproyecto 0 0 0
Proyecto bsico 3 meses 1 1
Proyecto de ejecucin 3 meses 1 2
Licencia 6 meses 2 4
Duracin de la obra 9 meses 3 7
Recepcin 3 meses 1 8
Cuadro resumen del plan de ventas.
El anterior cuadro resume el plan de ventas ms probable en las condiciones del mercado en el
momento al que se refiere la tasacin. El cierre de las ventas marca el ritmo de ingresos por ven-
tas pero no coincide con l, las condiciones de mercado normales de cobro, en esa zona, y en el
momento al que se refiere la tasacin son:
Plan de ingresos (cobros por ventas):
Cobro de las ventas:
Durante la obra:
20% al contrato,
10% a 90 das de la fecha del contrato
70% llaves (escritura)
Acabada la obra:
100% al contrato/escritura.
Se tramitar con una entidad financiera una hipoteca pero no se prev su disposicin durante la
obra. No se prev financiacin externa.
Datos financieros referidos al momento al que se refiere la tasacin:
La tasa libre de riesgo, o rentabilidad de la Deuda Pblica a medio plazo (promedio) en el
momento en que se efecta el anlisis es del 3,36%.
El ndice de precios al consumo interanual es de: IPC = 2,80
LA LEY 649
VENTAS
Periodificacin prevista de las ventas
Entre inicio Entre Entre el Entre tres
de obra cubierta final de y seis
y cubierta de aguas obra y meses
de aguas. y final de tres meses despus del
Unidades obra mas fin de obra
viviendas 8
% 25% 25% 25% 25%
unidades 2 2 2 2
aparcamientos 12
% 25% 25% 25% 25%
unidades 3 3 3 3
Se trata de obtener el valor del suelo en tres supuestos:
1) Obtener el valor del solar conforme a la normativa de valoracin del mercado hipotecario,
coincidente con la que debe utilizarse en caso de valoracin es urbansticas segn la LRSV 6/8,
modificada por la Ley 10/2003. Dado que el plazo de disponibilidad del suelo para iniciarse la edi-
ficacin es superior a un ao el mtodo de valoracin es del de anlisis de inversiones con valores
esperados (mtodo residual dinmico).
2) Calcular el valor del mismo solar en unas circunstancias diferentes:
La parcela anteriormente descrita es la consecuencia de un proceso de urbanizacin en el que
el Planeamiento parcial est aprobado definitivamente, el proyecto de urbanizacin esta aproba-
do definitivamente, el proyecto de reparcelacin tambin est aprobado definitivamente, y las
obras de urbanizacin se estn iniciando en el momento en que realiza la valoracin. Se consi-
dera que, en este ltimo caso, se d la circunstancia adicional que al suelo le faltan elementos
de urbanizacin lo que obligar a una inversin, previa a la edificacin, por cuotas de urbaniza-
cin de 100 por metro cuadrado de suelo (en total 100.000 ) y cuya gestin por esa causa se
demorar seis meses ms del supuesto anterior. Se prev pagar la cuota de urbanizacin en el
primer trimestre.
3) Calcular el valor del suelo en el mismo caso anterior pero considerando que el proyecto de
urbanizacin est pendiente de aprobacin definitiva y como consecuencia se prev una demora
de un ao en el inicio del proceso del supuesto 1, es decir de seis meses hasta el inicio de las obras
de urbanizacin.
Se prev pagar la cuota de urbanizacin en el tercer trimestre a partir del actual, ya que las obras
de urbanizacin comenzarn dentro de seis meses y durarn seis meses ms.
Clculo del valor del solar en el primer supuesto:
Como paso previo, complementario, se calcula el valor del suelo por el mtodo residual esttico.
El valor que se obtiene por este mtodo sirve como referencia y comprobacin. Normalmente,
se obtendr as un valor superior al que se obtiene por el mtodo dinmico, excepto cuando se trate
de periodos muy cortos de edificacin y venta.
En los suelos urbanizables, o cuando existen elementos de urbanizacin o gestin urbanstica
pendiente, los plazos de realizacin sern suficientemente largos como para que el valor obtenido
por el dinmico sea inferior al esttico, algo inferior si los plazos no son muy largos, y muy inferior si
lo son.
650 LA LEY
El valor del suelo obtenido por mtodo residual esttico es de 866.430 .
Con los datos del desarrollo de la promocin anteriormente expuestos, se construye el diagra-
ma de flujos de caja. Para ello se periodifican los gastos e inversiones, salidas, y los cobros por
ventas, entradas, ordenando los datos anteriores.
En primer lugar las salidas, gastos e inversiones, cuya distribucin temporal se deriva del estu-
dio anterior:
LA LEY 651
CLCULO DEL VALOR DEL SUELO
POR EL MTODO RESIDUAL ESTTICO
Datos: Apartamentos Plazas de garaje Total
VM 1.920.000 216.000 2.136.000
b 0,2400 0,2000 0,227826087 2. residencia
1b 0,76 0,80 0,772173913
Cc 440.000 122.500 562.500
Gc 35.200 9.800 45.000
Gp 26.400 7.350 33.750
Gcom 96.000 10.800 106.800
Gfin 38.400 4.320 42.720
Ci (Cc+Gc+Gp+Gf) 540.000 143.970 790.770
VMneto 1.824.000 205.200
F=VM*(1b)Ci 846.240 20.190 858.593 ponderado
F unitario 1.058 58
/mt de cada uso
Valor total
suelo 866.430
hipotecario
Periodo de tiempo
considerado: trimestre
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS
PB PE Q+S L+T I. Obra Obra Obra recepcin
Solar + gastos 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
F total: total compra solar + sus gastos 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cc: coste de construccin por contrata 30 15 10 5 5 5 25 5 0 0
Gpp: gastos asociados a la promocin 15 10 10 20 5 5 20 10 0 5
Gf: gastos financieros 0 5 0 45 0 0 45 0 0 5
Gc: gastos comerciales
en funcin de las ventas y los cobros
En segundo lugar el diagrama de flujos de entradas por ventas:
Con el diagrama de entradas y el de salidas se construye el diagrama completo de flujos de caja,
para mayor facilidad de comprensin y de manejo se divide en dos zonas, la primera en las que se
expresan los porcentajes de cada partida que se pagan o cobran en cada periodo, y la segunda en
la que se expresa su montante en euros.
652 LA LEY
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
PB PE Q+S L+T I.O O O Recepcin
Proyecto
bsico
Proyecto de
ejecucin
Control
tcnico;
seguro
decenal
Licencia
de obras
Construccin:
inicio de las
obras
Construccin
: cubierta de
aguas
Construccin:
acabados
Final de obra:
recepcion de
las obras
Obra
terminada
Obra
terminada
Compro-
baciones
Viviendas
% 25% 25% 100%
Unidades 8 1 1 2 2 1 1 0
Aparcamientos 0
% 25% 25% 1
Unidades 12 1 2 3 3 1 2 0
0
Detalle Precio de venta
Vivienda entrega de llaves 0
1 240.000 48.000 24.000 168.000 0
2 240.000 48.000 24.000 168.000 0
3 240.000 48.000 192.000 0
4 240.000 48.000 192.000 0
5 240.000 48.000 192.000 0
6 240.000 48.000 192.000 0
7 240.000 240.000 0
8 240.000 240.000 0
Plaza de garaje
1 18.000 3.600 1.800 12.600 0
2 18.000 3.600 1.800 12.600 0
3 18.000 3.600 1.800 12.600 0
4 18.000 3.600 14.400 0
5 18.000 3.600 14.400 0
6 18.000 3.600 14.400 0
7 18.000 18.000 0
8 18.000 18.000 0
9 18.000 18.000 0
10 18.000 18.000 0
11 18.000 18.000 0
12 18.000 18.000 0
Total
vivien-
das 1.920.000 1.920.000 48.000 72.000 120.000 816.000 624.000 240.000 0
Total
plazas
de garaje
216.000 216.000 3.600 9.000 14.400 135.000 18.000 36.000 0
Total
promo-
cin 2.136.000 2.136.000 51.600 81.000 134.400 951.000 642.000 276.000 0
%Cobros/Total ventas 2,42% 3,79% 6,29% 44,52% 30,06% 12,92% 100,00%
25% 25%
25% 25%
Fase
de la
promocin
Trimestres
LA LEY 653
DIAGRAMA DE FLUJOS DE CAJA
Periodo de clculo considerado: TRIMESTRE
SALIDAS
TOTAL comp
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
% PB PE Q+S L+T I.O O O rec.
solar + gastos 100 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
F total: total compra solar
+ sus gastos 100 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cc: coste de
construccin por contrata 100 30 15 10 5 5 5 25 5 0 0
Gpp: gastos asociados a
la promocin 100 15 10 10 20 5 5 20 10 0 5
Gf: gastos financieros 100 0 5 0 45 0 0 45 0 0 5
Gc: gastos comerciales 100 0 0 0 0 2,416 3,792 6,292 44,52 30,06 12,92
miles de
euros
F total: total compra solar
+ sus gastos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cc: coste de
construccin por contrata 562,5 563 168,8 84,38 56,25 28,13 28,13 28,13 140,6 28,13 0 0
Ccp: gastos asociados a
la construccin 45 45 6,75 4,5 4,5 9 2,25 2,25 9 4,5 0 2,25
Gpp: gastos asociados a
la promocin 33,75 34 5,063 3,375 3,375 6,75 1,688 1,688 6,75 3,375 0 1,688
Gf: gastos financieros 42,72 43 0 2,136 0 19,22 0 0 19,22 0 0 2,136
Gc: gastos comerciales 106,8 107 0 5,34 0 48,06 0 0 48,06 0 0 5,34
TOTAL INV+GASTOS,
miles 790,77 791 180,6 99,73 64,13 111,2 32,06 32,06 223,7 36 0 11,41
ENTRADAS
ventas:
viviendas
unidades 8 8 0 0 0 0 1 1 2 2 1 1
miles euros de ingresos
por ventas 1920 1920 48 72 120 816 624 240
plazas de garaje
unidades 12 12 0 0 0 0 1 2 3 3 1 2
miles euros vendidos 216 216 0 0 0 0 3,6 9 14,4 135 18 36
total entradas por
ventas en miles de
euros. 2136 2136 0 0 0 0 51,6 81 134,4 951 642 276
TOTAL COBROS, miles
de 2136 2136 0 0 0 0 51,6 81 134,4 951 642 276
Total cobros acumulados
en miles de 2136 0 0 0 0 51,6 132,6 267 1218 1860 2136
Y como resumen del cuadro completo, se construye el cuadro que resume salidas y entradas:
El cuadro anterior resume los flujos de caja de toda la operacin inmobiliaria.
Sin tener en cuenta el valor del suelo, el total de los gastos e inversiones es 791 mil y el de
ingresos es de 2136 mil , que se distribuyen en el tiempo de la manera que se indica en el ante-
rior cuadro.
La ltima fila del cuadro indica la necesidad de tesorera de cada periodo, en este caso, la inver-
sin mxima (a parte de la adquisicin del suelo) es 456 mil en el cuarto trimestre, y la inversin
se recupera (salvo el suelo) en el octavo trimestre. Esta fila no se utiliza para el clculo del valor
del suelo.
El cash-flow est expresado en unidades monetarias constantes, euros del origen, pero cada
uno de los flujos corresponde a un momento distinto; para poder sumarlos es preciso traer cada
uno de los flujos futuros al momento actual, actualizando todos y cada uno de los flujos.
El valor actual de cada flujo de caja es:
El primer factor CFt es cada flujo de caja de cada periodo t y el segundo factor es el coeficien-
te actualizador que depende de t y de la tasa de actualizacin i.
t es cada periodo temporal definido, en este caso trimestre, e indica la distancia en trimestres
entre el momento actual y el momento en que se genera el flujo de caja de que se trate, de forma
que por ejemplo en el trimestre 3., se genera el flujo de caja CFt y la t = 3.
654 LA LEY
RESUMEN DE FLUJOS DE CAJA
periodo de clculo considerado: TRIMESTRE
flujos de caja en
miles de euros
totales
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
salidas 791 181 100 64 111 32 32 224 36 0 11
entrada
2.136
0 0 0 0 52 81 134 951 642 276
flujos de caja 1.345 181 100 64 111 20 49 89 915 642 265
flujos de caja
acumulados
1.345 181 280 344 456 436 387 476 439 1.081 1.345
C/Ft
VA C/Ft = , o lo que es lo mismo:
(1+i)
t
1
VA C/Ft = C/Ft x
(1+i)
t
1
VA C/Ft = C/Ft x
(1+i)
t
Determinacin de la tasa de actualizacin:
Se obtiene por suma entre la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
La tasa libre de riesgo (TLR) es le promedio de la cotizacin de la deuda pblica a medio y largo
plazo; es un dato que se publica mensualmente (viene expresado en rentabilidad nominal).
Como sea que el diagrama de flujos de caja est expresado en unidades monetarias constan-
tes o reales, se hace preciso, transformar la TLR nominal en tasa real, deduciendo el efecto de la
inflacin.
La prima de riesgo mnima (PRM) est definida en la O/ECO/805/2003, en funcin del uso, en
este caso para viviendas de segunda residencia es del 12% y para plazas de aparcamiento del 9%
anual.
Pero stas son las primas mnimas, a las que habr que aadir las primas de riesgo adiciona-
les, recomendadas por los operadores en cada caso y en cada momento, y deducidas del anlisis
de la rentabilidad de promocin es inmobiliarias similares, en la misma zona y en ese momento.
La prima de riesgo adicional (PRA) recomendada para viviendas de 2. residencia es del 5% y
para aparcamientos del 5,5%.
La tasa de actualizacin aplicable es la suma de:
TA = TLR +PRM+PRA
En el caso como el del ejemplo en que hay varios usos en el solar, la tasa de actualizacin se
obtiene ponderando las tasas que corresponden a cada uso en funcin de la superficie de cada uno
de ellos.
La tasa ponderada actualizada anual, debe transformarse en tasa trimestral:
TA
t
=
4
TA
A
1
(Ver apartado 3.3.1.8)
Establecida la tasa de actualizacin trimestral, se pueden calcular los coeficientes de actualiza-
cin para cada periodo, y con ellos actualizar los flujos de caja.
Actualizados los flujos de caja, se pueden sumar, y su suma es el valor actual neto de los flujos
de caja.
El valor neto actual de los flujos de caja as calculados es el valor del terreno.
Las hojas electrnicas de clculo disponen de una funcin VNA que lo calcula automticamente.
LA LEY 655
El valor del solar, en las hiptesis de clculo consideradas, calculado por el mtodo resi-
dual dinmico es de 883.717,49 .
Valor muy prximo al que se obtiene, en este caso y en estas hiptesis, por el mtodo residual
esttico, ya que se trata de un solar urbano edificable, con un plazo de disponibilidad corto y en el
que se puede desarrollar una operacin inmobiliaria completa en un tiempo corto (inferior a tres
aos).
656 LA LEY
hiptesis 1: Los flujos de caja estn en constantes:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS 790,77 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado -180,563 -280,3 -344,4 -455,57 -436 -387,1 -476,4 438,64 1080,6 1345,2
tasas de actualizacin:
tasa libre de riesgo
nominal: TLR (%) 3,06
IPC (%) 2,8
Tasa libre de riesgo real:
TLRreal
0,00252918
primas de riesgo: PR
(anuales):
PRM: prima de riesgo mnima
viv. 2 resid.(%) 12
PRM: prima de riesgo mnima
Plazas P.(%) 9
PRA: diferencial viv. 2 (prima
de riesgo adiccional)(%) 5
PRA: diferencial plazas P
(prima de riesgo adiccional)(%) 5,5
TA: tasa de riesgo anual
viviendas 2 (inc PRA)(%) 17,0025292
TA: tasa de riesgo anual
plazas de garaje (inc PRA)(%) 14,5025292
Tasa ponderada sin diferencial
(%) 11,0894857 TLRreal +( PR+PA) de cada uso ponderadas en funcion de su superficie
Tasa anual ponderada con
diferencial (%) 16,2416596
TAanual: tasa de
actualizacin anual
ponderada 0,1624166
Tasa trimestral (TAtrim): (i) 0,03834207
coef. Actualizador:
((1/(1+i)^n) 0,96307 0,9275 0,8933 0,8603 0,829 0,7979 0,7685 0,7401 0,7127 0,6864
flujos de caja actualizados:
(coef.act x cash-flow) 883,72 -173,90 -92,50 -57,28 -95,63 16,19 39,05 -68,59 677,17 457,58 181,62
VALOR ACTUAL NETO 883,717
valor del solar:
883.717,49
conceptos:
T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA
((raz cuarta de (1 + TAanual)) -1
TOTALES
si diera negativa no se consideraria, y se tomara "cero" es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1
Miles de euros suma aritmtica de la fila de flujos de caja actualizados=funcin VNA
variables en
funcin del
mercado
Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
CUMPLE NORMA
Todos los valores estan expresados en miles de constantes referidos al
origen
segn datos de partida
los precios de venta se actualizarn con el IPC, y tambien los costes.
VALORACIN DEL SUELO POR EL MTODO RESIDUAL DINMICO
segn la normativa del mercado hipotecario
CUMPLE NORMA
CUMPLE NORMA
Clculo del valor del terreno en el segundo supuesto:
El diagrama de flujos de caja sufre una pequea alteracin en relacin al cuadro anterior, con-
sistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en completar-
se el periodo urbanizador, y en la aparicin de una salida en el trimestre 1. por cuotas de urbani-
zacin: el clculo del valor actual neto se resume en el cuadro siguiente:
LA LEY 657
ID. HIPTESIS ANTERIOR PERO CON GASTOS DE URBANIZACIN Y TIEMPO NECESARIO PARA
URBANIZAR (suelo urbanizable)
hiptesis 2: Los flujos de caja estn en euros
segn datos de partida
CUMPLE NORMA
los precios de venta se actualizarn con el IPC, y tambien los costes
CUMPLE NORMA
Todos los valores estan expresados en miles euros constantes referidos al
origen
CUMPLE NORMA
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
SALIDAS
PROMOCION
790,77 0,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
COSTES Y
GASTOS
URBANIZACION 100 100,00 0,00
TOTAL
SALIDAS
890,77 100,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -100 0 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado -100 -100 -281 -380 -444 -556 -536 -487 -576 339 981 1.245
tasas de
actualizacin:
tasa libre de
riesgo nominal:
TLR (%) 3,06
IPC (%) 2,8
Tasa libre de
riesgo real:
TLRreal 0,0025292
es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1 si diera negativa no se consideraria, y se tomara "cero"
primas de
riesgo: PR
(anuales):
PR: prima de
riesgo mnima
viv. 2 resid.(%) 12
PR: prima de
riesgo mnima
Plazas P.(%) 9
PRA: diferencial
viv. 2 (prima de
riesgo
adiccional)(%) 5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
PRA: diferencial
plazas P (prima
de riesgo
adiccional)(%) 5,5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
variables en funcin del mercado
TA: tasa de
riesgo anual
viviendas 2(inc
PRA)(%) 17,002529
TA: tasa de
riesgo anual
plazas de garaje
(inc PRA)(%) 14,502529
Tasa ponderada
sin diferencial
(%) 11,089486
Tasa anual
ponderada con
diferencial (%) 16,24166
se considera el diferencial establecido
TAanual: tasa
de
actualizacin
anual
ponderada 0,1624166
Tasa trimestral
(TAtrim): (i)
0,0383421
coef.
Actualizador:
((1/(1+i)^n) 0,9631 0,9275 0,8933 0,8603 0,8285 0,7979 0,7685 0,7401 0,7127 0,6864 0,6611 0,6367
flujos de caja
actualizados:
(coef.act x cash-
flow) 723,35 -96,3 0,0 -161,3 -85,8 -53,1 -88,7 15,0 36,2 -63,6 628,1 424,4 168,5
VALOR
ACTUAL NETO
723,350 Miles de suma aritmtica de la fila de flujos de caja actualizados=funcin VNA
valor del solar: 723.350,37
Clculo del valor del terreno en el tercer supuesto:
En este caso, se trata de un suelo urbanizable, en el que se ha completado la gestin urbans-
tica pero falta la aprobacin del proyecto de urbanizacin, que se espera tener aprobado definitiva-
mente en seis meses, inicindose en ese momento el proceso urbanizador.
El diagrama de flujos de caja sufre una pequea alteracin en relacin al cuadro anterior, con-
sistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en aprobarse
el proyecto de urbanizacin y iniciarse las obras de urbanizacin, y en que la salida del trimestre
1. por cuotas de urbanizacin se desplaza al tercer trimestre: el clculo del valor actual neto se
resume en el cuadro siguiente:
El valor del terreno en este supuesto es inferior al anterior en 52.000 euros, siendo los gastos
de urbanizacin los mismos, lo que evidencia como el tiempo merma el valor del suelo en este
proceso.
En estos ltimos dos supuestos los valores obtenidos son muy inferiores al que se ha obtenido
anteriormente por el mtodo residual esttico, que no es aplicable a este tipo de suelo.
Nota de advertencia: Es frecuente caer en el error de trabajar en unidades monetarias nomina-
les o corrientes, lo que no es aconsejable en ningn caso.
658 LA LEY
HIPTESIS 3 ANTERIOR PERO CON GASTOS DE URBANIZACIN Y TIEMPO NECESARIO PARA URBANIZAR
(suelo urbanizable)
hiptesis 2: Los flujos de caja estn en euros constantes:
segn datos de partida CUMPLE NORMA
los precios de venta se actualizarn con el IPC, y tambien los costes.
CUMPLE NORMA
Todos los valores estan expresados en miles euros constantes referidos al origen
obra CUMPLE NORMA
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
SALIDAS PROMOCION 790,77 0,00 0,00 0,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
COSTES Y GASTOS URBANIZACION 100 0 0 100,00 0,00
TOTAL SALIDAS 890,77 0,00 0,00 100,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 0 0 -100 0 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado 0 0 -100 -100 -281 -380 -444 -556 -536 -487 -576 339 981 1.245
tasa libre de riesgo nominal: TLR 3,36
IPC (%) 2,8
Tasa libre de riesgo real: TLRreal 0,005447471 es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1 si diera negativa no se consideraria, y se tomara "cero"
primas de riesgo: PR (anuales):
PR: prima de riesgo mnima viv. 2 resid.(%)
12
PR: prima de riesgo mnima Plazas P.(%) 9
PRA: diferencial viv. 2 (prima de riesgo
adiccional)(%)
5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo
adiccional)(%)
5,5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005
variables en funcin del mercado
TA: tasa de riesgo anual viviendas 2 (inc
PRA)(%)
17,00544747
TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc
PRA)(%)
14,50544747
Tasa ponderada sin diferencial (%) 11,08695652
Tasa anual ponderada con diferencial (%)
16,24457791
TAanual: tasa de actualizacin anual
ponderada
0,162445779
Tasa trimestral (TAtrim): (i) 0,038348587
coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n)
0,9631 0,9275 0,8932 0,86026 0,828484 0,7979 0,7684 0,74 0,7127 0,6864 0,661 0,63662 0,61311 0,59047
flujos de caja actualizados: (coef.act x cashflow)
670,84 0,00 0,00 -89,32 0,00 -149,59 -79,57 -49,27 -82,26 13,92 33,59 -59,00 582,51 393,62 156,23
VALOR ACTUAL NETO 670,843 miles de suma aritmtica de la fila de flujos de caja actualizados=funcin VNA
valor del solar: 670.842,60
Tambin es un error frecuente utilizar tasas de actualizacin no adecuadas a la realidad del mer-
cado, por considerar aplicables directamente las tasas mnimas establecidas por la Norma (hacien-
do caso omiso de las primas de riesgo adicionales recomendadas por las principales sociedades
de tasacin, o de las reales de mercado fruto de un estudio de la rentabilidad de promociones es
anlogas).
En ambos casos se producen errores en el resultado que pueden ser de gran magnitud.
Para estudiar la diferencia de valor que se obtiene en funcin de que los flujos de caja se con-
sideren en unidades monetarias corrientes o en euros reales o constantes, y de que la aplicacin
de las tasas de actualizacin tenga o no en cuenta los diferenciales aconsejados, se aaden a con-
tinuacin algunas tablas de clculo inadecuadas por contener esos errores, todas ellas referidas al
primer supuesto: suelo urbano edificable, totalmente urbanizado.
Clculo del valor del suelo por el mtodo residual dinmico con errores frecuentes:
El cuadro anterior proporciona un valor errneo por no haber considerado los flujos de cajas
constantes o reales sino nominales (lo que disminuye el resultado final) y por no haber utiliza-
do tasas de actualizacin adecuadas al mercado, sino las mnimas (lo que aumenta el valor
final).
LA LEY 659
TALLER DE VALORACIN DEL SUELO POR EL RESIDUAL DINMICO
ACTUALIZACIN DE LOS FLUJOS DE CAJA (2 aproximacin al valor del suelo)
(SE CONSIDERAN LAS PRIMAS ADICIONALES DE RIESGO)
hiptesis 1: Los flujos de caja estn en euros corrientes:
(no se corresponde con las hipotesis
de partida)
no se actualizarn, con el IPC,los precios de venta, ni tampoco los costes.
Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento.
NO CUMPLE NORMA
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS 790,77 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado
-180,563
-
280,29
-
344,41
-
455,57
-
436,04
-387,1
-
476,36
438,644 1080,64 1345,23
tasa libre de riesgo: TLR 3,06 SE SUMA A LA PRIMA DE RIESGO
IPC
2,8 NO SE CONSIDERA
primas de riesgo, PR (anuales):
PR: prima de riesgo viv. 2 resid.(%) 12
PR: prima de riesgo Plazas P.(%) 9
adiccional)(%)
5 DIFERENCIAL MNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA SE CONSIDERA
adiccional)(%)
5,5 DIFERENCIAL MNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA SE CONSIDERA
TA: tasa de riesgo anual viviendas 2 (inc PRA) 20,06
T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA) 17,56
14,14695652
Tasa ponderada con diferencial (%) 19,29913043
Tasa de actualizacin anual ponderada 0,192991304 T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
Tasa trimestral (TAtrim): (i)
0,045103542 ((raz cuarta de (1 + TAanual)) -1
0,956843 0,9155 0,876 0,8382 0,8021 0,7674 0,7343 0,70263 0,6723 0,64329
flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow) 818,9856812 -172,77 -91,30 -56,18 -93,18 15,67 37,56 -65,54 642,90 431,62 170,21
VALOR ACTUAL NETO 818,986
818,986 suma aritmtica de la fila de flujos de caja actualizados=funcin VNA
El cuadro anterior, contina estando expresado en unidades monetarias nominales o corrientes
y en consecuencia se han aplicado tasas de actualizacin tambin nominales o corrientes, aunque
en este caso s se han aplicado correctamente incluyendo la prima adicional. El hecho de conside-
rar los flujos nominales cuando son constantes produce un error en el clculo prximo a los 60.000
euros, de menos, si se compara con el clculo correcto.
7.8. VALORACIN DE UNA CONCESIN ADMINISTRATIVA
Valoracin de un aparcamiento subterrneo
Finalidad de la tasacin: urbanstica, indemnizacin por extincin
Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Compraventa
La construccin de un ferrocarril urbano por el centro de la ciudad, hace necesaria la desapari-
cin de un aparcamiento subterrneo situado bajo una plaza pblica.
Un grupo de propietarios que haban adquirido, en rgimen de concesin administrativa, plazas
de aparcamiento y que resultan afectados por el proyecto nos encargan valorar sus derechos a los
efectos de redactar la correspondiente reclamacin indemnizatoria.
Fecha de Valoracin: Mayo 2003
Datos aportados por los clientes:
Los afectados aportan un documento de adquisicin de fecha junio de 1985 por un importe de
900.000 ptas. que abonaron por cada plaza, en el momento en que tomaron posesin de ellas.
El edificio fue construido por la Sociedad Municipal de aparcamientos parkingprim SPM, en el
ao 1985 en el que se adjudicaron las plazas por un periodo de 50 aos.
660 LA LEY
TALLER DE VALORACIN DEL SUELO POR EL RESIDUAL DINMICO
ACTUALIZACIN DE LOS FLUJOS DE CAJA (2 aproximacin al valor del suelo)
(SE CONSIDERAN LAS PRIMAS ADICIONALES DE RIESGO)
hiptesis 1: Los flujos de caja estn en euros corrientes:
(no se corresponde con las hipotesis
de partida)
no se actualizarn, con el IPC,los precios de venta, ni tampoco los costes.
Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento.
NO CUMPLE NORMA
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS 790,77 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado
-180,563
-
280,29
-
344,41
-
455,57
-
436,04
-387,1
-
476,36
438,644 1080,64 1345,23
tasa libre de riesgo: TLR 3,06 SE SUMA A LA PRIMA DE RIESGO
IPC
2,8 NO SE CONSIDERA
primas de riesgo, PR (anuales):
PR: prima de riesgo viv. 2 resid.(%) 12
PR: prima de riesgo Plazas P.(%) 9
adiccional)(%)
5
DIFERENCIAL MNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA
SE CONSIDERA
adiccional)(%)
5,5
DIFERENCIAL MNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA
SE CONSIDERA
TA: tasa de riesgo anual viviendas 2 (inc PRA) 20,06 T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA) 17,56
14,14695652
Tasa ponderada con diferencial (%) 19,29913043
Tasa de actualizacin anual ponderada 0,192991304 T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
Tasa trimestral (TAtrim): (i) 0,045103542 ((raz cuarta de (1 + TAanual)) -1
0,956843 0,9155 0,876 0,8382 0,8021 0,7674 0,7343 0,70263 0,6723 0,64329
flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow) 818,9856812 -172,77 -91,30 -56,18 -93,18 15,67 37,56 -65,54 642,90 431,62 170,21
VALOR ACTUAL NETO 818,986 818,986 suma aritmtica de la fila de flujos de caja actualizados=funcin VNA
El contrato estipula que al vencimiento de la concesin se devolver el objeto (las plazas de
aparcamiento) en las mismas condiciones en que se entregan.
Como consecuencia de ello existe un plan de mantenimiento integral que destina anualmente
130 /ao por plaza a reparaciones, conservacin y mantenimiento, que ejerce por contrato la
empresa Parquingnou, S.A.. La vigencia de ese contrato es hasta el trmino de la concesin.
Adems de ese gasto los propietarios de las plazas en rgimen de concesin pagan por otros
gastos 50 euros al ao por cada plaza.
En total el n. de plazas que estando en ese rgimen son objeto de expropiacin son:
STANO 1: 30 plazas
STANO 2: 20 plazas.
Datos de campo obtenidos por el tasador:
Visitado el aparcamiento, se observa que se encuentra en buen estado de conservacin, habin-
dose realizado recientemente operaciones de rehabilitacin; la instalacin elctrica, la proteccin
contra incendios y la ventilacin forzada, son prcticamente nuevas y cumplen aparentemente las
especificaciones normativas. Las salidas peatonales estn en buen estado.
Todas las plazas tienen aproximadamente las mismas dimensiones: 2,50 m x 5,20 m. La acce-
sibilidad en buena en todos los casos. La altura libre es de 2,35 m.
Se dispone de planos del emplazamiento y de las plantas.
Se han obtenidos fotografas del entorno, de los accesos y del interior.
Datos de mercado obtenidos por el tasador:
Se trata de una zona urbana en el centro de la ciudad, en la que hay una gran demanda de plazas
de aparcamiento. Tambin hay bastante oferta, especialmente de plazas en alquiler. Debido fundamen-
talmente a la rotacin que es alta, probablemente porque se trata de un barrio con muchas oficinas.
Se ha efectuado un cuidadoso y detallado estudio de mercado en la zona y despus de la reco-
gida de la informacin, anlisis, depuracin, segmentacin, comparacin y homogeneizacin de las
muestras de mercado se ha llegado a las siguientes conclusiones:
No se han encontrado muestras de transacciones de plazas de aparcamiento en rgimen de
concesin administrativa.
El precio medio de una plaza de aparcamiento en propiedad de las caractersticas similares a
las que tenemos que tasar es de 23.000 .
El precio medio de alquiler de una plaza de aparcamiento en la zona y de las caractersticas
similares a las que tenemos que tasar es de 88 /mes.
Los gastos medios del propietario se sitan en torno al 15% de los ingresos brutos por el alqui-
ler, y en una cifra media de 143 /ao por plaza.
La ocupacin til estimada incluyendo la rotacin y los impagados se estima en el 92%.
Otros datos tcnicos:
El coste de construccin del aparcamiento a nuevo es hoy de:
Coste de ejecucin material, incluyendo las instalaciones: Cem = 430 /m.
La ratio medio de superficie construida por plaza de la totalidad del inmueble es de 28 m/plaza,
incluyendo zonas de rodadura y accesos.
LA LEY 661
Los gastos de la promocin a nuevo caso de realizarse en la fecha de la tasacin se estiman en
75 /m.
Esquema de la valoracin:
Descripcin fsica del inmueble a valorar.
Descripcin registral, titularidad.
Proyecto o planeamiento que legitima la expropiacin.
Fecha a la que deben referirse las valoraciones.
Criterios de valoracin aplicables. Principios.
Anlisis de mercado de venta.
Precios ms frecuentes en el mercado: Especificacin de la localizacin exacta y de las
fuentes de informacin (principio de transparencia).
Anlisis del mercado en alquiler.
Precios de alquiler mas frecuente en el mercado: Especificacin de la localizacin exac-
ta y de las fuentes de informacin.
Determinacin de las caractersticas del inmueble que influyen en el valor.
Parametrizacin.
Determinacin de la tasa de actualizacin: Tasa de actualizacin de mercado y tasa de
actualizacin mnima aplicable.
Determinacin de la renta neta.
Determinacin del tiempo de disfrute de la renta.
Aplicacin de las tcnicas de actualizacin de las rentas esperadas (principio de antici-
pacin).
(Valor actual neto de todas las rentas netas futuras). Clculo del valor actual de las rentas.
Clculo del valor de reversin.
Determinacin del valor total del derecho.
Premio de afeccin.
Determinacin del justiprecio.
Comentarios y conclusiones.
Anexos.
Determinacin de las caractersticas del inmueble que influyen en el valor:
Del anlisis de mercado se derivan las siguientes conclusiones en cuanto a las caractersticas
del inmueble que influyen en el valor.
Situacin: referida al emplazamiento del aparcamiento en la ciudad y en el barrio.
Ubicacin: referida a la situacin de la plaza respecto de los accesos: nivel en el que
se encuentra, stanos 1, 2 3...
Accesibilidad: maniobrabilidad, acceso a la plaza.
Tamao, capacidad, forma y dimensiones.
Instalaciones: iluminacin, ventilacin, proteccin.
662 LA LEY
Seguridad: seguridad de los automviles y seguridad de las personas en los accesos.
Existencia o no de vigilancia nocturna. Existencia o no de circuito cerrado con cmaras
de vdeo.
Gastos de comunidad, de mantenimiento y conservacin.
Formulacin aplicable:
VM
a
= Valor de Mercado obtenido por el mtodo de actualizacin de las rentas esperadas.
R
n
= Renta neta del inmueble
i = Tasa de actualizacin de mercado referida al uso de que se trata, y al periodo temporal esco-
gido (en caso de ser inferior a la mnima establecida deber aplicarse esta)
t = Nmero de periodos de tiempo en los que se espera recibir renta.
V
R
= Valor de reversin del inmueble cuando deje de producir renta, al final de t periodos.
Cuadro de resumen de resumen de valores de mercado de plazas de aparcamiento en venta,
con indicacin de las principales caractersticas que influyen en el valor:
LA LEY 663

t t
t
i
Vr
i i
i
Rn VMa
1 * 1
1 1
VALORACIN DE UNA CONCESIN
ADMINISTRATIVA
estudio de mercado
plazas de aparcamiento en venta
datos de mercado y caractersticas
muestra localizacin fuente VM situacin ubicacin accesibilidad dimensiones instalaciones gastos
n. euros tamao y seguridad /ao
1 plaza p. API Lpez tf.xxxxxx 26.000ptima stano 1 buena normal buena 148
2 calle Sta. Xx n. x portero finca 24.000buena stano 1 buena normal buena 135
3 calle M. n. particular tf. Xxxx 22.000media stano 1 buena normal normal 140
4 calle s/n. n. API Lpez tf.xxxxxx 23.000media stano 1 buena normal normal 134
5 calle P. n. API Lpez tf.xxxxxx 20.000media stano 2 buena normal normal 130
6 calle Q. N. particular tf. Xxxx 18.000mala stano 3 difcil normal normal 150
7 calle R. N. API Lpez tf.xxxxxx 22.000media stano 2 buena normal normal 158
8 Plaza C n. API Lpez tf.xxxxxx 28.000ptima stano 1 excelente normal buena 135
9 calle M. n. particular tf. Xxxx 23.000buena stano 1 buena normal normal 150
10 calle M. n. particular tf. Xxxx 24.000buena stano 1 buena normal normal 150
valor promedio (/plaza): 23.000 gastos promedio (/ao): 143
Caractersticas medias de las plazas a tasar:
30 plazas del stano 1 buena stano 1 buena normal normal
Coeficiente homogeneizador: 1 1 1 1 1
20 plazas del stano 2 buena stano 2 buena normal normal
Coeficiente homogeneizador: 1 1 1 1 1
Comparacin con las plazas objeto de valoracin y homogeneizacin de las muestras.
664 LA LEY
VALORACIN DE UNA CONCESIN ADMINISTRATIVA
estudio de mercado
Homogeneizacin (respecto al stano 1)
muestra Localizacin fuente VM situacin ubicacin accesibilidad dimensiones instalaciones valor
n. tamao y seguridad homogeneizado
1 plaza p. API Lpez tf.xxx 26.000 0,95 1 1 1 0,95 23.465
2 calle Sta. Xx n. xportero finca 24.000 1 1 1 1 0,95 22.800
3 calle M. N. particular tf. Xxx 22.000 1,05 1 1 1 1 23.100
4 calle sn. n. API Lpez tf.xxx 23.000 1,05 1 1 1 1 24.150
5 calle P. n. API Lpez tf.xxx 20.000 1,05 1,05 1 1 1 22.050
6 calle Q. N. particular tf. Xxx 18.000 1,1 1,1 1,1 1 1 23.958
7 calle R. N. API Lpez tf.xxx 22.000 1,05 1,05 1 1 1 24.255
8 Plaza C n. API Lpez tf.xxx 28.000 0,95 1 0,9 1 0,95 22.743
9 Calle M. N. particular tf. Xxx 23.000 1 1 1 1 1 23.000
10 Calle M. N. particular tf. Xxx 24.000 1 1 1 1 1 24.000
valor promedio 23.000 valor de mercado homogeneizado (stano 1): 23.352
Caractersticas de las plazas a tasar (stano 1): buena stano 1 buena normal normal
1 1 1 1 1
23.352
estudio de mercado
Homogeneizacin (respecto al stano 2)
muestra localizacin fuente VM situacin ubicacin accesibilidad dimensiones instalaciones valor
n. tamao y seguridad homogeneizado
1 Plaza p. API Lpez tf.xxx 26.000 0,95 0,95 1 1 0,95 22.292
2 calle Sta. Xx n. xportero finca 24.000 1 0,95 1 1 0,95 21.660
3 calle M. n. particular tf. xxx 22.000 1,05 0,95 1 1 1 21.945
4 calle sn. n. API Lpez tf.xxx 23.000 1,05 0,95 1 1 1 22.943
5 calle P. n. API Lpez tf.xxx 20.000 1,05 1 1 1 1 21.000
6 calle Q. n. particular tf. xxx 18.000 1,1 1,05 1,1 1 1 22.869
7 calle R. n. API Lpez tf.xxx 22.000 1,05 1 1 1 1 23.100
8 plaza C n. API Lpez tf.xxx 28.000 0,95 0,95 0,9 1 0,95 21.606
9 calle M. n. particular tf. xxx 23.000 1 0,95 1 1 1 21.850
10 calle M. n. particular tf. xxx 24.000 1 0,95 1 1 1 22.800
valor promedio 23.000 valor de mercado homogeneizado: 22.206
caractersticas de las plazas a tasar: buena stano 2buena normal normal
1 1 1 1 1
22.206
Cuadros de resumen de las muestras de mercado en alquiler, comparacin con las plazas obje-
to de la valoracin y homogeneizacin de las muestras.
LA LEY 665
estudio de mercado
plazas de aparcamiento en alquiler
datos de mercado, comparacin y
homogeneizacin con 20 plazas de stano 2
localizacin fuente VM situacin ubicacin accesibilidad dimensiones valor
muestra n.
/mes tamao
instalaciones
y seguridad
Homogeneizado
1 plaza p. API Lpez tf.xxxxx 98 0,95 0,95 1 1 0,95 84
2
calle Sta. Xx n.
x portero finca 90 1 0,95 1 1 0,95 81
3 calle M. n. particular tf. Xxxx 80 1,05 0,95 1 1 1 80
4 calle sn. n. API Lpez tf.xxxx 82 1,05 0,95 1 1 1 82
5 calle P. n. API Lpez tf.xxxx 80 1,05 1 1 1 1 84
6 calle Q. n. particular tf. Xxxx 78 1,1 1,05 1,1 1 1 99
7 calle R. n. API Lpez tf.xxxx 96 1,05 1 1 1 1 101
8 plaza C n. API Lpez tf.xxxx 100 0,95 0,95 0,9 1 0,95 77
9 calle M. n. particular tf. Xxxx 90 1 0,95 1 1 1 86
10 calle M. n. particular tf. Xxxx 90 1 0,95 1 1 1 86
valor promedio: 88 valor de mercado homogeneizado, alquiler, (/mes):
86
estudio de mercado
plazas de aparcamiento en alquiler
datos de mercado, comparacin y
homogeneizacin con 30 plazas de stano 1
muestra localizacin fuente VM situacin ubicacin accesibilidad dimensiones instalaciones valor
n. /mes tamao y seguridad Homogeneizado
1 plaza p. API Lpez tf.xxxxxx 98 0,95 1 1 1 0,95 88
2 calle Sta. Xx n. x portero finca 90 1 1 1 1 0,95 86
3 calle M. n. particular tf. Xxxx 80 1,05 1 1 1 1 84
4 calle sn. n. API Lpez tf.xxxxxx 82 1,05 1 1 1 1 86
5 calle P. n. API Lpez tf.xxxxxx 80 1,05 1,05 1 1 1 88
6 calle Q. n. particular tf. Xxxx 78 1,1 1,1 1,1 1 1 104
7 calle R. n. API Lpez tf.xxxxxx 96 1,05 1,05 1 1 1 106
8 plaza C n. API Lpez tf.xxxxxx 100 0,95 1 0,9 1 0,95 81
9 calle M. n. particular tf. Xxxx 90 1 1 1 1 1 90
10 calle M. n. particular tf. Xxxx 90 1 1 1 1 1 90
valor promedio: 88 valor de mercado homogeneizado (/mes):
90
Cuadro resumen del clculo de la rentabilidad de las plazas de aparcamiento de alquiler en el
mercado real, como consecuencia del estudio de mercado realizado:
Cuadro resumen de los datos de las plazas a valorar:
666 LA LEY
TALLER: VALORACIN DE UNA
CONCESIN ADMINISTRATIVA
rentabilidad del alquiler de plazas de aparcamiento
clculos en euros constantes de Mayo 2003 (IPC: 3,63 %)
tipo VM
Alquiler
bruto
gastos
alquiler
neto
ocupacin rentabilidad tasa tasa
/mes /ao /ao til
correccin por
desocupacin e
impagados
real real nominal
stano
1 23.352 90 143 940,754 92% 865,493 0,0370628
stano
2 22.206 86 143 887,687 92% 816,671 0,0367764
Tasa de actualizacin de mercado (rentabilidad de las plazas de aparcamiento en alquiler)
3,69% 7,46%
IPC: mayo 2003: 3,63 % 0,0363
Tasa de actualizacin mnima segn (O/ECO/805/2003):TLR + PR = 3,50% 7,26%
IPC 3,63%
TLR: Tasa libre de riesgo: Deuda pblica a medio
y largo plazo: rentabilidad Mayo 2003 3,36% 0,26% 3,36%
PR: prima de riesgo, establecida por la entidad tasadora en funcin de las caractersticas del
mercado: plazas de Parking: 3,5% real. 3,50% 7,26%
Tasa de actualizacin adoptada (la mayor de las dos: mnima segn normas y de mercado) 3,69% 7,46%
TALLER: VALORACIN DE UNA CONCESIN
ADMINISTRATIVA
DATOS DE LAS PLAZAS A VALORAR datos de mercado
fecha de la valoracin: Mayo 2003
n. ao vida vida valor del alquiler anual tasa tasa
de
Contrat
o contrato remanente bruto gastos neto actualizacin actualizacin
plazas aos aos mercado mnima
STANO
1 30 1985 50 32 1.084 180 904 3,65% 3,50%
STANO
2 20 1985 50 32 1.031 180 851 3,65% 3,50%
n = t tiempo
del disfrute de
la renta
obtenida a partir
del estudio de
mercado
datos de
mercado
rentas netas
en euros
ctes. de
2003.
Actualizables
con el IPC.
Como consecuencia de los datos aportados y de la formulacin aplicable se obtienen los
siguientes resultados:
LA LEY 667
TALLER: VALORACIN DE UNA CONCESIN
ADMINISTRATIVA
CLCULO DEL VALOR DE LOS DERECHOS: valor actual de la renta neta
fecha de la valoracin: mayo 2003
n. vida alquiler tasa tasa (1+i)
n
coef. valor del valor
de remanente neto actualizacin actualizacin actualiz. derecho total
plazas anual por plaza
unid. aos mercado mnima mercado mercado
STANO 1 30 32 904 0,0365 0,0350 3,1493 18,6979 16.898 506.948
STANO 2 20 32 851 0,0365 0,0350 3,1493 18,6979 15.906 318.120
825.068
tasa de
actualizacin
adoptada
valor real
del derecho
en el
mercado
valor total
en el
mercado
formulacin aplicable: valor
actual neto de todas las rentas
netas esperadas
(1+i)
n
1
VM = Rn x
(1+i)
n
x i
(1+i)
n valor futuro de
la unidad
(1+i)
n
1
valor actual
neto de la =
unidad
(1+i)
n
x i
= coeficiente
el importe de la indemnizacin,
en las hiptesis de clculo
consideradas y a la fecha a la
que se refiere la valoracin es de
(euros de mayo 2003):
825.068
7.9. VALORACIN DE UN HOTEL DE DOS ESTRELLAS
Finalidad de la tasacin: hipotecaria.
1. Objeto de la tasacin
Se trata de un hotel 2* en funcionamiento.
Finalidad de la tasacin
La finalidad de la tasacin es servir de garanta hipotecaria de un prstamo que forme o vaya a
formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promoto-
res y constructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin
La tasacin ha sido realizada en enero de 2004.
Situacin
Hotel situado en un extremo del barrio del Guinard, lindando con la Derecha del Eixample de
Barcelona, frente al Hospital de Sant Pau, donde tambin se ubican la Universidad de Idiomas
dependiente de la UAB y la Casa de Convalecencia con diversas fundaciones y biblioteca.
Entorno urbano, residencial, con ordenacin en manzanas cerradas y edificios de viviendas
entre medianeras con bajos comerciales, cuya altura vara entre 6 y 8 plantas. Sus calidades son
medio-altas en general y tienen una antigedad variable entre 15 y 70 aos.
Existe todo tipo de equipamiento prximo. Zonas verdes escasas. Plazas de aparcamiento esca-
sas. Buenas comunicaciones mediante diversas lneas de autobuses y metro.
Descripcin del inmueble
Edificio en esquina y entre medianeras destinado a hotel 2*. Est integrado dentro de un mayor
edificio construido inicialmente para oficinas y laboratorios farmacuticos, que se reform integral-
mente para convertirse en hotel y en una promocin de 80 viviendas, locales y parkings. El hotel
funciona desde el verano del 2000, por lo que tiene 3,5 aos de antigedad.
El hotel no ocupa la misma superficie en todas sus plantas, ya que en el stano, bajos, tico y
sobretico se ampla ocupando parte del edificio de viviendas.
Ofrece el servicio de: alojamiento (92 habitaciones), desayunos, tintorera, lavandera, cafetera-
restaurante abierto al pblico en general y parking (con 23 plazas). Existe la posibilidad de utilizar
la sala de desayunos como saln de reuniones (con capacidad para 100 personas), que se utiliza
como tal o para comidas o cenas de grupos.
El hotel se compone de:
Stano: con almacn y parking (18 plazas para residentes del hotel y 5 para uso exclusivo del
mismo). Dichas plazas tienen acceso y forman parte del parking de la promocin, por lo que en la
finca registral slo hay declarados 92,83 m que son los tasados y corresponden a 3 plazas, que
son las que se han tenido en cuenta en el clculo de ingresos.
668 LA LEY
Planta baja: con recepcin, cafetera-restaurante, saln social, administracin, servicios, des-
pacho (inicialmente era una habitacin y tiene posibilidad de adaptarse como tal) y 6 habitaciones.
piso 1.: con almacn y 15 habitaciones
pisos 2. y 3.: almacn y 15 habitaciones
piso 4.: 17 habitaciones
tico: 10 habitaciones (7 con terraza-solarium)
sobretico + tico ampliacin: 11 habitaciones (8 con terraza-solarium)
cubierta + sobreticoampliacin: servicios y 3 habitaciones con terraza-solarium.
De las 92 habitaciones hay: 9 triples (con 3 camas instaladas), 77 dobles y 6 individuales.
Tiene capacidad para 187 plazas.
Cada habitacin dispone de: bao, televisin, hilo musical, antena parablica, telfono, aire
acondicionado y armario empotrado.
Superficies construidas por plantas y distribucin por usos:
Planta S.c. (m) Servicios (m) Zona noble (m) Habitac. (m) parking
Stano 78,47 78,47
Baja 842,07 248,29 331,46 169,49 92,83
Piso 1. 467,17 30,64 436,53
Piso 2. 454,54 32,64 421,90
Piso 3. 454,54 32,64 421,90
Piso 4. 454,54 454,54
tico 338,67 338,67
Sobretico 388,10 388,10
Cubierta 171,17 97,89 73,28
Total 3.649,27 520,57 331,46 2.704,41 92,83
2. Criterios de tasacin
Dado que un hotel es un inmueble ligado a una explotacin econmica, se seguirn los criterios
establecidos en la Orden ECO 805/2003 para dichos inmuebles.
Por tanto debern calcularse el valor de mercado por comparacin, ajustado si es necesario, el
valor por actualizacin de las rentas y el valor de reemplazamiento neto.
3. Clculo del valor de mercado por comparacin (VM)
Dado que no existen muestras de hoteles en oferta en el mercado y que tampoco se conocen
transacciones de inmuebles de este tipo, no puede aplicarse el mtodo de comparacin para cal-
cular el valor de mercado.
LA LEY 669
4. Clculo del valor de reemplazamiento neto (VRN)
Previo al clculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el
valor de reemplazamiento bruto o a nuevo.
Clculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB)
Se calcula el coste a nuevo del inmueble, como suma del valor del suelo, el coste de ejecucin
por contrata ms los gastos del promotor.
Para calcular el valor del suelo se asimila el uso de hotel al de viviendas, ya que se trata de un
hotel de ciudad y ambos usos estn permitidos por las ordenanzas en el inmueble.
Se calcula el valor del suelo por el mtodo residual esttico. Partiendo de un valor de vivienda
terminada de 3.600 /m y de una plaza de parking de 859 /m (equivalente a 24.040 /plaza), se
obtiene unos valores de suelo de:
uso parking: 212 /m aplicable al parking y a 78,47 m de servicios bajo-rasante.
uso viviendas: 1.900 /m aplicable a la zona noble, habitaciones y a 442,10 m de servicios.
Clculo del valor de reemplazamiento neto (VRN)
Dado que el edificio tiene 3,5 aos de antigedad, adems del VRB hay que calcular el VRN.
Se considera que no existe depreciacin funcional y que slo existe depreciacin fsica. Esta se
calcula mediante la tcnica de amortizacin lineal, siendo el ratio de depreciacin el resultado de
dividir la antigedad entre la vida til total.
Se adjunta cuadro de valores.
VRN = 9.850.938 (valor de remplazamiento neto)
670 LA LEY
Valor suelo Coste constr. Hon/licenc. Otros gastos
Sup.const. F C
c
10% sobre C
c
5% de F+C
c
VRB
uso m / m / m / m / m / m
zona noble 331,46 1.900 750,00 75,00 132,50 2.857,50
habitaciones 2.704,41 1.900 850,00 85,00 137,50 2.972,50
servicios 520,57 1.645 450,00 45,00 104,75 2.244,75
parking 92,83 212 300,00 30,00 25,60 567,60
Total 3.649,27 6.644.170,61 2.809.449,00 280.944,90 472.680,98 10.207.245,49
vida til ratio r deprec.fsica = VRN =
Sup.const. VRB-F antigedad total depreciacin r*(VRB-F) VRB-deprec.
uso mc / mc aos aos fsica / mc / mc
zona noble 331,46 957,50 3,5 35 0,10 95,75 2.761,75
habitaciones 2.704,41 1.072,50 3,5 35 0,10 107,25 2.865,25
servicios 520,57 599,75 3,5 35 0,10 59,98 2.184,78
parking 92,83 355,60 3,5 35 0,10 35,56 532,04
Total 3.649,27 3.563.074,88 356.307,49 9.850.938,00
5. Clculo del valor por actualizacin de las rentas (VA)
Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio econmico referente a los ingre-
sos y gastos de la explotacin, contrastados con los ratios medios del sector o datos de mercado
del sector hotelero.
Anlisis de los ratios medios del sector
Estn referidos a la categora 2*, segn estadsticas del 2002, ltimas disponibles en la fecha de
la tasacin.
* Oferta hotelera: en los ltimos aos se est produciendo un incremento de plazas hoteleras,
motivado por la nueva construccin o adaptacin a este uso de edificios existentes. Desde el 2000
en que se inaugur el hotel se ha producido un incremento del 16,34% en n. de habitaciones, del
16,71% en n. de plazas y del 14,97% en n. de establecimientos.
Hay 32 hoteles 2* que representan el 14,88% de la planta hotelera de la ciudad. En los ltimos
3 aos han mantenido prcticamente el mismo peso dentro de la totalidad de establecimientos.
Suelen tener un tamao medio o reducido: entre 18 y 170 habitaciones. Slo hay un hotel que supe-
ra las 100 y que tiene mayor n. de habitaciones que el tasado.
Todos ellos permanecen abiertos durante todo el ao.
En cuanto a su ubicacin predominan los situados en el casco antiguo, por lo que se trata de
hoteles cntricos, que ocupan principalmente edificios antiguos rehabilitados.
* Caractersticas de la demanda: la ocupacin hotelera en cuanto a n. de habitaciones alcanz
su cota mxima en el 2000. La construccin de nuevos hoteles ha originado un ligero descenso, a
pesar del incremento importante experimentado por el n. de turistas (+14% en el periodo
2000/2003) y pernoctaciones (+11,79% en el mismo periodo).
En 2002 la ocupacin hotelera sobre habitaciones fue del 78,2% y sobre plazas del 69,6%.
La mayor demanda se produce durante los meses de julio a octubre y la menor de diciembre a
febrero.
La estancia media se ha incrementado hasta alcanzar los 3,63 das.
En cuanto a perfil del visitante predomina el turismo vacacional (49,8%) seguido del de negocios
(46,6%).
* Sistema de contratacin: en la categora 2* suele predominar la clientela directa, a travs de
empresas, agencias de viajes o grupos tursticos. En funcin del sistema se practican descuentos
que pueden oscilar entre el 5% y el 50%.
* Precios: para los hoteles 2* los precios oscilan entre:
habitaciones dobles: entre 61 y 150 valor medio: 105,50
habitaciones individuales: entre 45 y 111 valor medio: 78,00
desayunos: entre 2,80 y 9 valor medio: 5,90
comidas: entre 7 y 10,50 valor medio: 8,75
LA LEY 671
* Servicios prestados: los hoteles 2* ofrecen los siguientes servicios:
calefaccin: 100% telfono: 97%
televisin: 97% aire acondicionado: 86%
caja fuerte: 79% antena parablica: 79%
bar-cafetera: 62% parking-garaje: 48%
secador: 41% sala de reuniones: 34%
minibar: 24% terraza-jardn: 14%
Comparacin del hotel tasado con los ratios medios del sector
Hotel con peso importante dentro de la categora de los 2* (2. en tamao y 6,13% del total de
habitaciones) que se considera moderada dentro de la ciudad. Prximas hay otras 100 habitacio-
nes de la misma categora.
Se encuentra situado en un extremo del Guinard, lindando con el Eixample, alejado del centro
donde se ubican la mayora de 2*. Su ubicacin frente a un hospital y centro universitario, lo dife-
rencian del resto y potencian su ocupacin.
La ocupacin media del hotel ha sido del 82,4% en el 2002 y del 80,5% en el 2003. Estas cifras
son algo superiores a las medias de la ciudad. Teniendo en cuenta su ubicacin se adopta en la
tasacin una ocupacin del 80%.
La temporada alta de este hotel se produce durante los meses de mayo, junio y octubre y la baja
en diciembre y enero; estas fechas difieren algo de las modales de la ciudad en lo que se refiere a
los meses de verano, por tener poca clientela turstica.
Los sistemas de contratacin predominantes en este hotel son a travs de agencias, de empre-
sas, del hospital o bien de forma directa. En este caso los descuentos oscilan desde el 10% a tra-
vs de empresas, 15-20% a travs de agencias y 20-25% a travs del hospital. No suelen aceptar-
se grupos tursticos. Teniendo en cuenta que los precios oficiales no se aplican durante todo el ao
y en base a las cifras de las cuentas de explotacin, se ha adoptado un descuento del 34% en los
servicios de alojamiento y desayuno.
El hotel ofrece la mayora de servicios de que disponen los 2*, a excepcin de minibar, caja fuer-
te y secador. Tampoco tiene terraza-jardn ni gimnasio, aunque stos son muy escasos y slo lo
disfrutan 4 y 1 hoteles respectivamente.
Los precios oficiales practicados por el hotel (una vez deducido el desayuno) son:
habitacin doble (uso doble): 102,70 (cifra algo inferior a la media)
habitacin doble (uso individual): 84,80 (83% de la cifra anterior)
habitacin individual: 67,10 (cifra inferior a la media)
habitacin triple: 115,40 (cifra superior al precio medio de habitacin para 2 plazas)
desayunos: tipo buffet, cuyo precio est incluido en el de la habitacin. Se ha adoptado 8 por
servicio para el clculo de las habitaciones anteriores.
cafeterarestaurante: 9,50 men (cifra en la banda alta del intervalo)
parking: 8,80 /da (cifra ajustada)
saln: de 120 a 150 (cifra baja)
672 LA LEY
Los precios practicados por el establecimiento se encuentran en la banda media de los interva-
los, por lo que se consideran correctos. Los ingresos generados como extras de las habitaciones
(telfono, tintorera y lavandera) son escasos.
La previsin de ingresos para el 2003 es algo inferior a la del 2002. Durante este ltimo ao,
coincidiendo con el ao Gaud, se consigui la mxima ocupacin y precios ms altos, por lo que
fue atpico. Aplicando los precios y ocupaciones anteriores se obtienen los ingresos del hotel.
Clculo de los ingresos
En primer lugar debe calcularse el precio medio de la habitacin. A cada tipo de habitacin se
aplica el precio oficial de la misma. En cuanto a las habitaciones dobles se estima que casi la mitad
son usadas por 2 personas y las restantes son de uso individual, a un precio algo inferior.
habitacin uso n. habit. n. plazas precio (/habit.)
Doble doble 37 74 102,70
Individual 40 40 84,80
Individual individual 6 6 67,10
Triple triple 9 27 115,40
Precio medio 92 147 93,84
A cada uno de los servicios prestados por el hotel se aplica la correspondiente frecuencia, pre-
cio, ocupacin y posibles descuentos. Las cifras resultantes son las siguientes:
Precio ocupacin Ingresos
servicio n. medio descuento % das/ao
Alojamiento 92 93,84 34% 80 292 1.663.805,72
Desayunos 147 8,00 34% 80 292 226.638,72
Extras hab. 92 1,50 80 292 40.296,00
Bar 360,00 100 365 131.400,00
Cafetera 30 9,50 100 365 104.025,00
parking 3 8,80 50 182,5 4.818,00
Saln 1 135,00 10% 5 18,25 2.217,38
Total ingresos hotel 2.173.200,82
Se han adoptado como precios medios los anteriormente citados que practica el hotel y que se
consideran correctos, o bien los calculados, como es el caso de las habitaciones.
Respecto a la ocupacin se ha adoptado la media del sector corregida como anteriormente se
ha citado. En cuanto a los descuentos, se aplica un porcentaje razonable, de cuya aplicacin resul-
ten unos ingresos similares a los de las cuentas de explotacin.
La cifra de ingresos anterior coincide con la del ao 2003. Es algo superior a la del 2001 e infe-
rior a la del 2002. Este ao debe considerarse como atpico, ya que la celebracin del ao Gaud
consigui unos excelentes resultados en cuanto a ocupacin (82,40%) y precios ms elevados.
LA LEY 673
Clculo de los gastos
El porcentaje de gastos respecto a los ingresos, obtenidos de las cuentas de resultados facilita-
das, son los siguientes:
ao 2001: 79,78% (cifra alta coincidiendo con su primer ao de explotacin)
ao 2002: 60,61% (cifra modal para los 2*)
ao 2003: 64,91%
Se adoptan unos gastos de los 65%, algo ms elevados a los modales para esta categora, pero
que coinciden con los de las cuentas de resultados del ltimo ao.
G = 0,65 * 2.173.200,82 = 1.412.580,53
Clculo de la renta imputable al inmueble
La renta neta se calcula como diferencia entre ingresos y gastos:
Rn = I G = 2.173.200,82 1.412.580,53 = 760.620,29
Dada la situacin del inmueble en contraposicin a la gestin del negocio, se adopta una renta
imputable al inmueble del 65% del beneficio o renta neta calculada. El restante 35% corresponde-
ra al equipo, mobiliario y a la gestin del negocio.
R = 0,65 * 760.620,29 = 494.403,19
Determinacin de la tasa de actualizacin
La rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 aos es del 3,32%
nominal (media de los ltimos 11 meses). Esta rentabilidad corresponde a la tasa libre de riesgo.
El ltimo IPC interanual publicado es del 2,60%.
La rentabilidad media anual anterior debe convertirse en real, ya que se trabaja con flujos de caja
y valores de reversin constantes. Para ello se aplica la frmula:
i real = (1 + 0,0332)/(1 + 0,026) 1 = 0,007
Por tanto la tasa libre de riesgo es del 0,70% real. A la tasa anterior hay que aadir la prima de
riesgo. Se adopta una prima del 4,80%, 2 puntos superior a la que se adoptara en caso de tratar-
se de viviendas.
El tipo de actualizacin resultante es del 5,50% (tasa real).
Clculo del valor por actualizacin de las rentas
674 LA LEY
( )
( ) ( )
n n
i
VRN
i i
i
R VMa
+
+
+
+
=
1 * 1
1 1
*
n
Para ello deben determinarse los siguientes parmetros:
R = 494.403,19 (calculada anteriormente)
i = 0,055 (5,50%, calculada anteriormente)
n = vida til remanente = vida til total antigedad = 35 3,5 = 31,5 aos
Se considera que la vida til de 35 aos establecida como mxima por la normativa es adecua-
da para este hotel de ciudad.
VRN = VRB depreciacin
Por definicin, al finalizar la vida til del inmueble, ste es obsoleto y el valor residual del inmue-
ble coincide con el valor del suelo. Pero se considera que a los 35 aos hay una parte del inmue-
ble que puede mantenerse y por tanto se le puede atribuir un valor residual, tal como es el caso de
la estructura, albailera, cubierta.
Se calcula el valor del suelo por el mtodo residual esttico, tal como se ha especificado ante-
riormente, partiendo de un valor de vivienda terminada de 3.600 /m y de una plaza de parking de
859 /m (equivalente a 24.040 /plaza). Se obtienen unos valores de suelo de:
1.900 /m para viviendas, aplicable al uso hotelero
212 /m para parking, aplicable al techo bajo rasante
F = 6.644.170,61 (ver clculo valor del suelo en valor de reemplazamiento bruto)
Se estima que parte del inmueble (estructura, cimentacin, cerramientos, cubierta) tendrn una
vida til superior a los 35 aos de la explotacin, que se estima en 100 aos. Por tanto cuando el
edificio alcance los 35 aos de antigedad, a la parte del mismo citada le quedar todava una vida
til remanente de 65 aos.
Adoptando un coste de ejecucin por contrata a nuevo de 300 /m y de 345 /m con gastos de
promotor incluidos para la parte con mayor vida til, el valor de reversin ser
VRN = 6.644.170,61 + 345 /m
2
c
* (1 0,35) * 3.649,27 m
2
c
= 7.462.519,41
VA = 7.324.716,70 + 1.381.761,20 = 8.706.477,90 94.635,63 /habitacin
6. Cuadro resumen de valores y valor de tasacin
Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparacin, el valor de tasacin
del hotel, para la finalidad de garanta hipotecaria, ser el menor de los siguientes valores:
valor de actualizacin de la rentas actuales
valor de reemplazamiento neto
Por tanto, el valor de tasacin coincide con el valor por actualizacin de las rentas, ya que es el
menor.
LA LEY 675

euros VMa 90 , 477 . 706 . 8
055 , 0 1
41 , 519 . 462 . 7
055 , 0 * 055 , 0 1
1 055 , 0 1
* 19 , 403 . 494
5 , 31 5 , 31
5 , 31
Se adjunta cuadro resumen de valores.

El valor de tasacin-hipotecario del hotel 2* asciende a 8.706.477,90 .
7.10. VALORACIN DE UN CAMPING
Finalidad de la tasacin: hipotecaria.
1. Objeto de la tasacin
Se trata de un camping de montaa de 2. categora, que se encuentra en funcionamiento.
Finalidad de la tasacin
La finalidad de la tasacin es servir de garanta hipotecaria de un prstamo que forme o vaya a
formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promoto-
res y constructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin
Situacin
El camping de montaa se ubica en la comarca del Bergad, a una distancia de unos 4 km de
su capital. Se trata de un entorno rural, sin edificaciones en el entorno inmediato.
Se encuentra ubicado en un paraje agradable, con topografa acusada, al ocupar la ladera de una
montaa. Se accede al mismo a travs de un camino asfaltado de unos 500 m, que se encuentra en
regular estado de conservacin y que parte de carretera comarcal, a pie de un polgono industrial.
Berga es cabecera comarcal que tiene 15.437 habitantes (ao 2003) con carcter creciente (+
11,02% en el periodo 9103). Su actividad principal es el comercio y servicios.
Buenas comunicaciones con el ncleo. Para llegar al camping es imprescindible vehculo propio.
Terreno
El terreno en que se ubica tiene una extensin de 49.950 m. Su ubicacin inclinada en una lade-
ra, incide directamente en el coste de infraestructura, que obliga a ubicar los servicios en edifica-
ciones separadas, a diferentes niveles, con el coste adicional que supone su construccin inicial y
su mantenimiento.
Clasificacin suelo: suelo no urbanizable
Calificacin urbanstica: zona 11 de servicios, que admite el uso de camping
Planeamiento vigente: Plan General de Ordenacin aprobado definitivamente el DD.MM.AA.
676 LA LEY
valor / m / habitacin
valor reemplazamiento neto 9.850.938,00 2.699,43 107.075,41
Valor actualizacin rentas 8.706.477,90 2.385,81 94.635,63
valor tasacin-hipotecario 8.706.477,90 2.385,81 94.635,63
Descripcin inmueble e instalaciones
El camping se compone de 200 parcelas, cada una de las cuales dispone del servicio de elec-
tricidad y fuente de agua prxima. De ellas hay 40 destinadas a tiendas canadienses (ya que tie-
nen menor superficie de la exigida por la normativa) y 30 destinadas a autocaravanas. Estas lti-
mas disponen adems de red de evacuacin de aguas.
La urbanizacin interior de la finca consiste en una red de viales de acceso, red de agua, elec-
tricidad, alumbrado pblico, saneamiento y depuradora, que dan servicio a las parcelas y a las edi-
ficaciones.
En cuanto a edificaciones existe una masa, la caseta de recepcin, servicios distribuidos entre
2 edificios independientes y estacin transformadora elctrica. Adems existe una zona deportiva
con 2 piscinas y juegos infantiles.
Las edificaciones que componen el camping tienen la siguiente distribucin:
Masa: data del s. XVIII y fue restaurada en el 97 al construir el camping. Consta de planta
baja y 2 pisos y se compone de:
Club social utilizado tambin como restaurante, bar y saln de televisin
6 habitaciones dobles con 2 baos
Supermercado, actualmente utilizado como almacn, ya que la propiedad ha suprimido este
servicio, sustituyndolo por pequea tienda que funciona en el mismo bar
Restaurante, cerrado actualmente, ya que se utiliza el club social como tal
Cocina
Vivienda de la propiedad
Aseos para hombres y mujeres
Zona de lavado y secado
Edificio de servicios junto a la piscina, formado por:
Depurador de la piscina
Barra de bar bajo porche junto a la piscina
Edificio de servicios en parcelas, que consta de:
Edificacin que alberga un transformador elctrico
Unidad de explotacin:
El camping ofrece el servicio de parcelas para acampada, ya sea mediante tienda, caravana o
autocaravana y aparcamiento del coche, alojamiento en 6 habitaciones dobles, restaurante, bar,
tienda, saln de reuniones y televisin.
LA LEY 677
Superficies ocupadas por las diferentes edificaciones y servicios:
Superficie de viales: 9.334 m
pavimentados: 4.636 m
no pavimentados: 4.698 m
Superficie pistas polideportivas: 968 m
Superficies piscinas: 361,50 m
piscina grande: 312,50 m
piscina pequea: 49 m
Edificaciones servicios: 257,94 m
servicios piscina: 95,94 m
servicios parcelas: 162 m
Masa: 790,70 m
planta baja: 336 m
planta piso 1.: 336 m
planta piso 2.: 118,70 m
Recepcin: 30,69 m
Calidades constructivas:
Se trata de calidades constructivas medias. El agua caliente sanitaria funciona mediante 3 cal-
deras a gas-oil (una en la masa y las otras dos en cada edificio de servicios) y la instalacin de la
calefaccin es elctrica mediante radiadores. La cocina funciona a gas propano.
Antigedad y estado de conservacin:
El camping se inaugur en 1998, por lo que tiene 6 aos de antigedad y est explotado por la
misma propiedad. Dispone de la correspondiente licencia de actividad y clasificacin como camping
de 2. categora.
No se han realizado mejoras sustanciales en el mismo y su estado de conservacin es
correcto.
2. Criterios de tasacin
Un camping constituye un inmueble ligado a una explotacin econmica, por lo que se seguirn
los criterios de tasacin establecidos por la ECO 805/2003 para este tipo de inmuebles.
Para ello deben calcularse el valor de reemplazamiento neto, el valor de mercado por compara-
cin si es posible y el valor por actualizacin de las rentas.
3. Clculo del valor de mercado por comparacin (VM)
No es posible calcular este valor, ya que no se dispone ni de 6 ofertas ni de 6 transacciones de
campings de la misma zona o zonas semejantes.
678 LA LEY
4. Clculo del valor de reemplazamiento neto (VRN)
Previo al clculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el
valor de reemplazamiento bruto o a nuevo.
Clculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB)
Se calcula el coste a nuevo del camping, como suma del valor del suelo, el coste de ejecucin
por contrata de todas las edificaciones y elementos necesarios para el desarrollo de la explotacin,
ms los gastos del promotor.
Valor del suelo:
Para calcular el valor del suelo se utiliza el mtodo de comparacin, ya que se dispone de 6 ofer-
tas y/o transacciones de suelos no urbanizables en la zona y alrededores.
Los precios de suelos no urbanizables oscilan entre 9.000 y 12.000 /Ha, en funcin del tama-
o, situacin y caractersticas. Por homogeneizacin, teniendo en cuenta su situacin y caracters-
ticas, le correspondera un valor de 12.000 /Ha, pero teniendo en cuenta que el uso de camping
no est permitido en los otros comparables, se adopta un valor de 15.600 /Ha, resultado de incre-
mentar el valor obtenido por comparacin en un 30%
Valor terreno = 4,995 Ha x 15.600 /Ha = 77.922
A este valor se aade el coste de infraestructura necesaria, que consiste en viales y servicios de
agua, electricidad, saneamiento, alumbrado y arbolado. El rea afectada es de 9.334 m y el coste
estimado de 50 /Ha.
9.334 m x 50 /m = 466.700
Valor del suelo ms infraestructuras = 544.622
Coste ejecucin por contrata edificaciones y equipamiento:
Para las edificaciones se adopta un coste de ejecucin por contrata en funcin de sus caracte-
rsticas. As:
Edificio Sup. const. m Coste /m Coste
Masa 790,70 950, 751.165,00
Recepcin 30,69 700, 21.483,00
Edificios de servicios (2) 257,94 800, 206.352,00
Total coste ejecucin por contrata edificaciones 979.000,00
El coste del transformador elctrico asciende a: 14.400
El coste de la estacin depuradora asciende a: 39.500
En cuanto al equipamiento hay que aadir una pista polideportiva, 2 piscinas y rea de juegos
para nios. Su coste a nuevo es el siguiente:
LA LEY 679
pista polideportiva 15.800,00
2 piscinas con 361,50 m de lmina de agua y estacin depuradora 27.112,50
rea de juegos para nios 3.200,00
Total coste equipamiento 46.112,50
Total coste de ejecucin por contrata de edificaciones, instalaciones y equipamiento =
1.079.012,50 .
Gastos promocin
Los gastos de honorarios de los tcnicos facultativos y licencias ascienden al 11% del coste de
ejecucin por contrata de edificaciones y equipamiento.
Los restantes gastos del promotor ascienden al 4% de la suma del valor del suelo y coste de eje-
cucin por contrata.
Se adjunta cuadro resumen de los valores calculados, as como del valor de reemplazamiento
bruto o a nuevo VRB.
Clculo del valor de reemplazamiento neto VRN
Para calcular el VRN debe deducirse la depreciacin fsica y funcional del valor de reemplaza-
miento bruto. Dado que el camping se encuentra en funcionamiento, no existe depreciacin funcio-
nal del mismo. Deber calcularse exclusivamente la depreciacin fsica.
VRN = VRB depreciacin fsica
Para ello se utilizar la tcnica de amortizacin lineal, que considera la depreciacin constante.
La ratio de depreciacin se calcula como el cociente entre la antigedad y la vida til.
La antigedad del camping es de 6 aos y su vida til se estima en 25, inferior a los 35 aos que
como mximo establece la normativa, ya que este tipo de inmuebles envejecen con rapidez.
La ratio de depreciacin afecta a todo el inmueble, excepto al suelo.
Depreciacin fsica = antigedad/vida til * (VRB F)
En el cuadro adjunto se calcula el valor de reemplazamiento neto
VRN = 1.504.235,43 (valor de reemplazamiento neto)
680 LA LEY
Valor del suelo e infraestructura ( F ) 544.622,00
Coste ejecucin por contrata ( Cc ) 1.079.012,50
Honorarios y licencias ( 11% Cc ) 118.691,38
Otros gastos promocin ( 4% de ( F+Cc )) 64.945,38
VRB 1.807.271,26
VRB 1.807.271,26
VRB - F 1.262.649,26
ratio depreciacin fsica = 6/25 0,24
depreciacin fsica = ( VRB - F)* 6/ 25 303.035,82
VRN = VRB - depreciacin fsica 1.504.235,43
VRN por parcela 7.521,18
5. Clculo del valor por actualizacin de las rentas (VA)
Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio econmico de los ingresos y gas-
tos de la explotacin que se tasa, que se contrastarn con los ratios medios del sector o datos de
mercado referentes al sector del camping en la misma comarca.
Anlisis de los ratios medios del sector
*Oferta de camping: segn informacin facilitada por el Consejo Comarcal, existen 17 campings
en la comarca. Debido su situacin, todos son campings de montaa y a excepcin de uno de ellos
estn abiertos durante todo el ao.
Los establecimientos corresponden a las categoras inferiores, ya que no existe ningn camping
de lujo, slo hay 3 de 1. categora y los restantes se distribuyen entre 7 de 2. y 7 de 3. categora.
Se describen a continuacin las caractersticas ms importantes de 12 de ellos, de los que ha
sido posible obtener datos, con los precios que practican para los diferentes servicios.
* Caractersticas de la demanda: la ocupacin de los campings es muy variable segn la poca
del ao de que se trate. As durante Semana Santa, julio y agosto la ocupacin puede llegar a
alcanzar cifras entre el 85% y el 100% (temporada alta TA); hay periodos intermedios en verano
con ocupaciones del 50-65% (temporada media TM) y otros periodos donde la ocupacin es muy
baja (temporada baja TB), reducindose en algn caso a las caravanas que se mantienen fijas
durante todo el ao.
Predomina el cliente nacional, amante de la montaa, que suele acudir peridicamente a la
misma zona e incluso al mismo establecimiento. Tambin se hospedan algunos extranjeros, algu-
nos de los cuales acuden con regularidad y otros simplemente estn de paso.
* Sistema de contratacin: debido a la ubicacin y tipo de establecimiento, la clientela acude
directamente al camping, sin existencia de intermediarios.
* Precios: anteriormente se han especificado los precios de 12 campings de la misma comarca
con los precios que practican.
Analizando los precios anteriores se observa que oscilan entre:
LA LEY 681
Nombre Situacin cate- npar- precio precio precio precio precio prec.auto- precio precio prec.elec
camping municipio gora celas apertura adulto nio coche motocic caravana caravana tienda parcela tricidad
B Bag 2 80 anual 4,02 3,38 4,02 3,86 4,18 7,55 4,02
BR Berga 1 200 anual 7,49 6,42 21,40
C Borred 3 80 anual 3,00 2,50 3,00 3,00 5,00 3,00 3,15
RM Borred 1 200 anual 4,82 4,28 5,78 11,77 3,00
F Castellar del Riu 2 160 anual 4,40 3,80 4,40 3,80 4,40 8,55 4,40
AO Castellar del Riu 3 175 SS+15/6-15/9 3,75 3,21 8,35 1,93
G Gironella 2 135 anual 3,90 3,30 3,90 3,30 3,90 7,30 3,90 7,80 3,85
B Guardiola Berg. 2 73 anual 4,28 3,32 4,28 3,32 4,28 7,49 4,28 2,35
VM Sta.Mara Merls 3 90 anual 3,25 2,60 3,25 2,60 3,25 6,60 3,25 2,60
CS Saldes 3 anual 3,50 3,00 3,50 3,00 3,50 4,50 3,50 3,20
MP Saldes 3 50 anual 4,00 2,50 3,50 4,20 7,50 4,00 4,00
RP Saldes 1 140 anual 4,60 3,75 11,65 3,30
Servicio 1. categora 2. categora 3. categora
Precio adulto: entre 4,60 y 7,49 3,90 y 4,40 3,00 y 4,00
Precio nio: entre 3,75 y 6,42 3,30 y 3,80 2,50 y 3,21
Precio coche: entre incluido en parcela 3,90 y 4,40 3,00 y 3,50
Precio motocicleta: entre incluido en parcela 3,30 y 3,86 2,60 y 3,00
Precio caravana: entre incluido en parcela 3,90 y 4,40 3,00 y 4,20
Precio autocaravana: entre incluido en parcela 7,30 y 8,55 4,50 y 7,50
Precio tienda: entre 5,78 o incluido 3,90 y 4,40 3,00 y 4,00
Precio parcela: entre 11,65 y 21,40 7,80 o incluida en otros 8,35 o inc.
Precio electricidad: entre 3,00 y 3,30 2,35 y 3,85 1,93 y 4,00
En el cuadro anterior se observa que no existen precios para determinados conceptos, lo que sig-
nifica que estn incluidos en otros. Si, por ejemplo, existe precio de la parcela y no hay precio de tien-
da y/o coche, quiere decir que lo que se paga por la parcela da derecho a ubicar la tienda y el coche
sin pago adicional. Si, por el contrario, existen precios especificados para cada concepto excepto para
la parcela, indica que sta se considera incluida con el pago del coche, tienda, caravana, etc.
Comparacin del camping tasado con las ratios medios del sector
El camping que se tasa est calificado como de 2. categora, con lo que se encuentra en la
banda media del intervalo de establecimientos existentes en la zona (1./2. y 3. categoras).
Se encuentra abierto durante todo el ao, al igual que la mayora de los restantes y de igual
forma la temporada alta coincide con la Semana Santa y un mes de verano.
En cuanto a la ocupacin, el camping tasado tiene un cierto nmero de caravanas (40 aproxi-
madamente) que se mantienen fijas durante todo el ao. Esto representa una ocupacin fija del
20% anual sobre el total de 200 parcelas, pero a precios de forfait (inferiores a los individualizados
da a da expuestos anteriormente).
La ocupacin en temporada alta puede estimarse en un 90%. Corresponde a 34 das al ao, es
decir los 4 de Semana Santa y 30 das de verano (del 15/07 al 15/08).
Para los restantes 30 das de verano (del 1 al 15 de julio y del 16 al 30 de agosto) se estima una
ocupacin del 65%, coincidiendo con la temporada media.
Para los meses de septiembre, octubre, mayo y junio se estima una ocupacin media adicional
del 10%, a aadir al 20% fijo citado anteriormente.
Los porcentajes de ocupacin anteriores son similares a los de otros establecimientos.
Resulta una ocupacin del camping de:
Semana Santa: 4 das al 90% (20% fijo + 70% adicional) 3,60 das/ao
Verano (TA): 30 das al 90% (20% fijo + 70% adicional) 27,00 das/ao
Verano (TM): 30 das al 65% (20% fijo + 45% adicional) 19,50 das/ao
Resto ao (TB): 301 das al 20% 60,20 das/ao
120 das al 10% 12,00 das/ao
Total ocupacin 122,30 das/ao
682 LA LEY
La ocupacin media anual resultante es del 33,51%. Para las habitaciones de la masa se adop-
ta una ocupacin del 15% anual.
Los precios practicados por el camping que se tasa son los siguientes:
Precio adulto: 4,30
Precio nio: 3,50
Precio coche: 4,30
Precio motocicleta: 3,80
Precio caravana: 4,40
Precio autocaravana: 8,00
Precio tienda: 4,30
Precio parcela: incluido en los restantes pagos
Precio electricidad: 3,00
Los precios aplicados son razonables y se encuentran en la banda media del intervalo de precios
de los campings de 2. categora. Por tanto se adoptan dichos precios en el clculo de los ingresos.
Los precios practicados en caso de forfait por temporada ascienden a:
forfait mensual en TA: 400
forfait anual: 2.040
Las cifras anteriores corresponden a valores normales en la zona, por lo que se adoptan en la
tasacin.
Clculo de los ingresos
Los ingresos son generados principalmente por el alojamiento (parcela, tienda, coche, adultos,
nios y electricidad), ya sea en forma de forfait o por das y en segundo grado por las habitaciones
situadas en la masa.
Tambin debern considerarse ingresos por bar, tienda y restauracin, aunque su incidencia en
el total de ingresos sea baja.
Para calcular los ingresos se parte de las siguientes hiptesis por considerarse que son las ms
probables:
Las habitaciones de la masa tienen una ocupacin del 15% y su precio es de 32 /habitacin
o 16 /plaza, a las que se aadirn 8 /habitacin y da en concepto de restaurante, tienda y bar.
Cada parcela est ocupada por 3 personas: 2 adultos + 1 nio.
Aunque los ingresos por tienda, bar y restaurante sean bajos, se consideran adicionalmente 5
/parcela y da.
Las posibles variantes de utilizacin de un camping son mltiples. Se describen a continuacin:
a) Uso de la parcela con pago diario, segn 3 diferentes modalidades:
Tienda + coche + 3 personas + electricidad + restauracin =
4,30 + 4,30 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,70 /parcela y da
LA LEY 683
Caravana + coche + 3 personas + electricidad + restauracin =
4,40 + 4,30 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,80 /parcela y da
Autocaravana + 3 personas + electricidad + restauracin =
8,00 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,10 /parcela y da
Para calcular el precio medio diario se estima que un 50% lo harn mediante tienda, un 35%
mediante caravana y 15% restante mediante autocaravana.
Resulta un precio medio de: 28,70 * 0,50 + 28,80 * 0,35 + 28,10 * 0,15 = 28,65 /parcela y da
Se aplica este precio para la TA de Semana Santa, para el 50% de TA de verano, la TM y la TB.
b) Forfait mensual de los meses de julio y agosto a 400 /mes de promedio, al que se aadir
el consumo elctrico y la restauracin:
400,00 + 30* (3,00 + 5,00) = 640 /mes y parcela
Se aplica este precio para el restante 50% de la TA de verano.
c) Forfait anual: se considera una utilizacin del servicio de electricidad y restauracin durante
52 das al ao (20 das de verano + 4 das al mes durante 8 meses cada ao):
2.040,00 + 52* (3,00 + 5,00) = 2.456 /ao y parcela
Se aplica este precio para las 40 parcelas de ocupacin fija durante todo el ao.
Para el clculo de los ingresos se adopta una u otra modalidad, segn el caso de que se trate. As:
Clculo de los gastos
Los gastos de un camping suelen ser bajos y dependen en gran parte del personal empleado.
Segn informacin facilitada por la propiedad ascienden al 25-30% de los ingresos. Pero tenien-
do en cuenta que hay 4 empleados fijos, que parte de los gastos son fijos (independientemente de
684 LA LEY
Duracin Total ocupa cin Precios Ingresos
Periodo perodo parcelas/hab % parcelas / da / forfait
Anual 365 200 20,00% 40,00 2.456,00 98.240,00
C
A Semana Santa TA 4 200 70,00% 140,00 28,65 16.044,00
M
P Verano TA 15 200 35,00% 70,00 28,65 30.082,50
I del 15/07 al 15/08 15 200 35,00% 70,00 640,00 44.800,00
N Verano TM 30 200 45,00% 90,00 28,65 77.355,00
G 1 al 15/7-15 al 30/8
Resto ao TB 120 200 10,00% 20,00 28,65 68.760,00
MA Habitaciones 365 6 15,00% 0,90 40,00 13.140,00
SIA
Total ingresos 348.421,50
la ocupacin), que la dispersin de los edificios de servicios supone un coste adicional de mante-
nimiento, se consideran unos gastos del 40% sobre los ingresos.
G = 348.421,50 * 0,40 = 139.368,60
R
n
= 348.421,50 139.368,60 = 209.052,90
De esta forma la renta neta obtenida es similar a las que figuran en las cuentas de resultados de
los 3 ltimos ejercicios, que han sido facilitados por la propiedad.
Clculo de la renta imputable al inmueble
La renta imputable al inmueble es uno de los componentes de la renta neta. Para calcularla se
prescinde de los otros componentes de la renta neta, es decir de la renta del equipo y mobiliario y
de la renta de la gestin del negocio.
Contrastando el peso que cada uno de ellos tiene en la explotacin, se considera que la situa-
cin de la explotacin es media, por tratarse de una zona de montaa sin ningn atractivo especial
y por el contrario la gestin del negocio es la que puede diferenciar este inmueble de otro.
De ah que como renta imputable al inmueble se adopte el 55% de la renta neta anteriormente
calculada.
R = 0,55 * 209.052,90 = 114.979,10
Determinacin de la tasa de actualizacin
Se adjunta cuadro con las tasas de rentabilidad media de la Deuda del Estado publicadas en el
BOE (se trata de tasas nominales). Existen 2 posibilidades a adoptar para la finalidad de garanta
hipotecaria del ejemplo: con vencimiento igual (5 aos) o superior a 5 aos (10 aos).
Se calcula la media de los ltimos 12 meses, o plazo mximo establecido por la normativa,
por considerarse ms representativo. Los valores resultantes son del 3,45% y 4,23% respectiva-
mente (ver cuadro siguiente). Pero estas cifras son nominales y para trabajar con cifras homo-
gneas con los flujos de caja y valores de reversin, que son cifras constantes, deben convertir-
se en reales.
LA LEY 685
ao mes a 5 aos a 10 aos
2003 noviembre 3,62% 4,39%
diciembre 3,50% 4,34%
2004 enero 3,38% 4,20%
febrero 3,37% 4,16%
marzo 3,18% 4,04%
abril 3,30% 4,21%
mayo 3,53% 4,34%
junio 3,64% 4,40%
julio 3,55% 4,34%
agosto 3,46% 4,20%
setiembre 3,40% 4,12%
octubre 3,43% 3,98%
La frmula a aplicar para convertir una tasa nominal T
n
a real T
r
es la siguiente:
T
r
= (1 + T
n
)/(1 + IPC) 1
Siendo el ltimo IPC publicado del 3,60% (correspondiente al mes de octubre).
De los 2 valores calculados (a 5 y 10 aos) se adopta el 2. caso, correspondiente a un venci-
miento a 10 aos de la Deuda Pblica.
i real a 10 aos = (1 + 0,0423)/(1 + 0,036) 1 = 0,006 0,60%
La tasa real as calculada del 0,60% corresponde a la tasa libre de riesgo.
A la tasa anterior hay que aadir la prima de riesgo.
La tasa de actualizacin recomendada por Atasa para hoteles, residencias y otros usos es del
7,53%. Se considera prudente adoptar un tipo de actualizacin del 7,55%, por considerar que no
existe un riesgo superior que obligara a adoptar una tasa superior.
Esta tasa implica una prima de riesgo de 6,95%, que se estima suficiente.
El tipo de actualizacin adoptado es del 7,55% (tasa real).
Clculo del valor por actualizacin de las rentas
Para ello deben determinar los siguientes parmetros:
R = 114.979,10 (calculada anteriormente)
i = 0,0755 (7,55% segn se ha especificado)
n = vida til remanente = vida til total antigedad = 25 6 = 19 aos
Se considera que la vida til de un camping es de 25 aos, cifra inferior a los 35 aos estable-
cidos como mximos por la normativa, ya que experimenta un mayor envejecimiento. Dado que el
camping se encuentra en funcionamiento desde hace 6 aos, le queda una vida til remanente de
19 aos.
En principio, al finalizar la vida til del inmueble, es decir dentro de 19 aos, el valor de reem-
plazamiento neto del inmueble coincide con el valor del suelo, ya que las edificaciones e instalacio-
686 LA LEY
5 aos 10 aos
Media total i nominal 3,45% 4,23%
IPC interanual octubre 3,60% 3,60%
(12 meses) i real 0,15% 0,60%
( )
( ) ( )
n n
i
VRN
i i
i
R VMa
+
+
+
+
=
1 * 1
1 1
*
n
nes del camping sern obsoletas. Sin embargo, puede estimarse para una parte de las edificacio-
nes una vida til superior. Tal sera el caso de la masa y estacin transformadora.
Por tanto, nicamente para una parte de la edificacin de la masa y de la estacin transforma-
dora (50% de su coste) se estima que su vida til ser de 50 aos, superior a los 25 aos adopta-
dos anteriormente.
En el siguiente cuadro se ha calculado el VRN como suma del valor del suelo+infraestructura y el
valor residual del 50% del coste de ejecucin por contrata+gastos de promocin de la masa y ET.
Los gastos adoptados ascienden al 15% del coste de ejecucin por contrata (4%+11% adopta-
dos en el clculo del VRB).
El ratio de depreciacin dentro de 19 aos, es decir cuando la explotacin tenga 25 aos ser
el cociente entre la antigedad (25 aos) y la vida til total (50 aos), es decir del 0,50.
Sustituyendo los valores en la frmula inicial resultan los siguientes valores:
VA = 1.140.892,52 + 208.256,07 = 1.349.148,59 equivalente a 6.745,74 /parcela
VA = 1.349.148,59
6. Cuadro resumen de valores y valor de tasacin
Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparacin, el valor de tasacin
del camping, para la finalidad de garanta hipotecaria, ser el menor de los siguientes valores:
valor por actualizacin de las rentas actuales
valor de reemplazamiento neto
Por tanto, el valor de tasacin coincide con el valor por actualizacin de las rentas, ya que es el
menor.
Se adjunta cuadro resumen de valores.
El valor de tasacin-hipotecario del camping de 2. categora asciende a 1.349.148,59 .
LA LEY 687
F Cc 50% Cc Cc+Gp deprec.50% VRN
Componentes VRN
Suelo + infraestructura 544.622,00 544.622,00
Masa 751.165,00 375.582,50 431.919,88 215.959,94 215.959,94
Estacin transformadora 14.400,00 7.200,00 8.280,00 4.140,00 4.140,00
Total VRN dentro de 19 aos 544.622,00 765.565,00 382.782,50 440.199,88 220.099,94 764.721,94
valor / parcela
valor reemplazamiento neto 1.504.235,43 7.521,18
valor actualizacin rentas 1.349.148,59 6.745,74
valor tasacin-hipotecario 1.349.148,59 6.745,74
7.11. VALORACIN DE UNA PROMOCIN INMOBILIARIA
Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria
Cliente: XXX SA
Entidad: YYY
Inscripcin en el Registro del Banco de Espaa: n. xxx
Informe realizado por:
El presente informe ha sido realizado por el mismo tcnico que realiz la visita al inmueble.
Fecha de visita al inmueble: 20/11/2004
Finalidad de la tasacin:
Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera
de coberturas de ttulos hipotecarios emitidos por YYY.
Hiptesis de edificio terminado: el edificio se encuentra con las obras iniciadas.
Informe realizado segn orden ECO 805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoracin de bie-
nes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada el 09/04/03:
s cumple
Condicionales: s
Advertencias: s
N. de pginas del informe: xx
Tipo de inmueble a valorar
elemento de un edificio terminado
edificio de viviendas X en proyecto
otros: inmueble ligado a explotacin econmica en construccin X
terrenos en rehabilitacin
Identificacin registral
Finca n. xxx del Registro de la Propiedad n. 1 de VVV, inscrita en el tomo xxx, libro xxx, folio
xxx, inscripcin x
Localizacin
Situacin: c... n. y c... n., esc. F/G/H/I/J/K (2. fase de una mayor promocin)
Municipio: xxx
Provincia: xxx
Distrito postal: xxxxx
688 LA LEY
3. Comprobaciones realizadas y documentacin
Identificacin fsica del inmueble: s
Documentacin analizada
Proyecto bsico y ejecucin visado n.... el xx/2003
Licencia municipal de obras: s
Certificacin registral/nota simple del solar: s
Escritura de Propiedad: s
Escritura de obra nueva y divisin horizontal: s
Cdula de calificacin provisional de proteccin pblica: no procede
Certificacin obra ejecutada expedida por direccin facultativa: no
Presupuesto de contrata: no se ha dispuesto
Contrato ejecucin obra: no se ha dispuesto
Seguro de daos decenal: no se ha dispuesto
Informacin de ventas: no iniciadas
Contrato arrendamiento y ltimo recibo abonado: no procede
Cuentas explotacin inmueble: no procede
Observaciones
Para la realizacin del presente documento no se ha contado con la siguiente documentacin:
Seguro decenal
ltima certificacin de obra
Contrato de ejecucin material de obra
Presupuesto de la obra
Estatutos de la Comunidad de Propietarios
Por lo que nicamente cuando se cuente con la misma, toda ella acorde con los parmetros uti-
lizados en este informe, el mismo tendr validez a los efectos de lo establecido en la orden
ECO/805/2003 de 27 de marzo.
4.1. Localidad: Cabecera comarcal
Poblacin: 174.756 habitantes (2001)
Tendencia: creciente (+ 6,65% en el periodo 96 01)
Ocupacin laboral: industrial y comercial
4.2. Entorno
Emplazamiento perifrico, en un extremo del barrio de la Gripia, zona cuyas obras de urbaniza-
cin finalizaron hace unos 5 aos. La promocin que se tasa linda con el bosque.
Entorno urbano y residencial, con un gran volumen de obras en construccin. Las manzanas
recientes tienen ordenacin abierta, disponen en muchos casos de zona ajardinada y en algn caso
piscina. Los edificios tienen 4 o 5 plantas de altura y sus calidades son medio-altas.
LA LEY 689
Las manzanas construidas con anterioridad (ms de 15 aos) son de calidad ms sencilla, de
menor tamao y menor altura (3-4 plantas), ya que la trama viaria antigua es ms estrecha.
Nivel de renta medio y medio-bajo.
Muy cerca circula el ferrocarril y est previsto crear una nueva estacin en esta zona.
Equipamiento comercial suficiente, concentrado en un centro comercial, ya que hay muy pocos
comercios instalados en los bajos de las edificaciones. El Hospital de Terrassa se encuentra prxi-
mo. En cuanto a restantes equipamientos, son algo limitados, sin embargo en el centro de la pobla-
cin hay de todo tipo.
Zonas ajardinadas abundantes, ya sean privativas o comunitarias. Existe la instalacin de un
campo de golf bastante cerca.
Terrassa es cabecera comarcal que tiene 174.756 habitantes con tendencia creciente (6,65% en
el periodo 96-01).
Superficie del solar
Superficie escriturada: 5.991,00 m (incluye fase 1. y 2.)
Superficie proyecto/comprobada: 5.971,18 m (incluye fase 1. y 2.)
Superficie adoptada: 5.971,18 m (incluye fase 1. y 2.)
El solar tiene forma pentagonal irregular. Corresponde a toda la manzana que se desarrolla en
2 fases. La divisin horizontal se ha realizado de forma conjunta para ambas fases.
Obras de infraestructura exteriores del terreno
Se encuentran terminadas.
Coste estimado: 0
% obra realizada: 100%
Coste de infraestructura pendiente: 0
6. Caractersticas de la edificacin
6.1. Descripcin
Se trata de un conjunto residencial denominado xxx, desarrollado en forma de U y que ocupa
toda una manzana. Dispone de una amplia zona comunitaria ajardinada central de 3.260 m con
piscina y juegos infantiles, a travs de la cual se accede a las 11 escaleras que lo componen. Slo
existe una vivienda con acceso independiente desde la calle, a modo de unifamiliar. Debido al
tamao del conjunto se divide en 2 fases.
La 1. fase, que se encuentra en construccin, est formada por 2 stanos, planta baja y 4 pisos,
con un total de: 50 plazas de aparcamiento con trastero, 53 parking, 20 trasteros y 64 viviendas dis-
tribuidas entre 5 escaleras.
La 2. fase se desarrolla en plantas stano, baja y 4 pisos, con un total de: 25 plazas de apar-
camiento con trastero, 28 parking, 1 vivienda independiente con parking exterior, 1 trastero y 69
viviendas distribuidas entre 6 escaleras. En este informe se tasa esta 2. fase.
690 LA LEY
Distribucin usos por plantas
Consta de las siguientes plantas:
stano 1.: con estacin transformadora, 25 plazas de parking con trastero, 28 parking y 1 tras-
tero con entrada por c.xxx
planta baja: con 1 vivienda con plaza de parking exterior, 13 viviendas (2 en cada esc. F-G-H-
I-J y 3 viv. en la K) y 6 vestbulos de ingreso con entrada a travs de la zona interior ajardinada, uti-
lizados para acceder a las esc. F-G-H-I-J-K.
piso 1.: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K)
Elementos y servicios comunes
Vestbulos, escaleras, ascensores, grupos de servicios, cubierta y amplia zona ajardinada comu-
nitaria con piscina y juegos infantiles.
Coste infraestructura interior parcela:
Deben acondicionarse zona libre, para juegos y piscina, con los siguientes costes:
piscina: 180 m x 660 /m = 118.800
zona ajardinada y juegos: 2.108 m x 60 /m = 126.480
accesos terrazas planta baja: 660 m x 60 /m = 39.600
total coste 284.880
Superficies construidas por plantas y de cada elemento
Planta esc. F esc. G esc. H esc. I esc. J esc. K unifam. Total (m)
Stano 1.594,30
Baja 199,60 199,60 234,24 230,66 199,60 308,93 118,70 1.491,33
Piso 1. 210,40 210,40 267,99 211,75 210,47 282,53 1.393,54
Piso 2. 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Piso 3. 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Piso 4. 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Cubierta 44,81 44,81 56,28 44,81 44,81 51,64 287,16
Total 1073,41 1073,41 1362,51 1111,28 1073,48 1504,04 118,70 8.911,13
Distribucin superficies por usos:
viviendas plurifamiliares: 7.198,13 m
vivienda unifamiliar: 118,70 m
terrazas descubiertas no computadas en sup. viviendas: 1.305,10 m
terraza con pk descubierto unif.: 105,43 m
locales comerciales: no hay
garajes + trasteros 1.587,97 m
centro de transformacin 6,33 m
LA LEY 691
En los siguientes cuadros figuran las superficies tiles, construidas y construidas con elementos
comunes o computables utilizadas en la tasacin. Estas ltimas se han calculado distribuyendo la
total superficie de viviendas y de parking y trasteros de forma proporcional a la construida de cada
elemento.
Viviendas
692 LA LEY
VIVIENDAS
Identificacin Tipo- S.. S.c. S.c.+ec. S.ter.
entid. n viv. loga m2 m2 m2 m2
68 8-F B-1 3D-B-A-T 79,45 89,57 100,99 33,52
69 8-F B-2 2D-B-T 68,04 78,02 87,97 18,85
70 8-F 1-1 3D-B-A 84,71 94,97 107,08
71 8-F 1-2 3D-B-A 84,28 95,99 108,23
72 8-F 2-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71
73 8-F 2-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86
74 8-F 3-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71
75 8-F 3-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86
76 8-F 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,09 103,87 117,12 59,32
77 8-F 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,79 104,89 118,27 71,23
78 8-G B-1 2D-B-A-T 70,07 80,24 90,47 33,37
79 8-G B-2 2D-B-T 68,27 77,00 86,82 18,85
80 8-G 1-1 3D-B-A 84,56 95,99 108,23
81 8-G 1-2 3D-B-A 84,47 94,97 107,08
82 8-G 2-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86
83 8-G 2-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71
84 8-G 3-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86
85 8-G 3-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71
86 8-G 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,06 104,89 118,27 59,32
87 8-G 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,95 103,87 117,12 71,23
88 8-H B-1 3D-B-A 79,50 91,65 103,34
89 8-H B-2 4D-2B-T 92,12 104,59 117,93 6,65
90 8-H 1-1 2D-B-porche 68,89 75,42 85,04
91 8-H 1-2 3D-B-A 78,42 89,23 100,61
92 8-H 1-3 3D-B-A 74,73 85,66 96,58
93 8-H 2-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04
94 8-H 2-2 3D-B-A 80,69 91,48 103,14
95 8-H 2-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06
96 8-H 3-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04
97 8-H 3-2 3D-B-A 80,71 91,48 103,14
98 8-H 3-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06
99 8-H 4-1 dup. 2D-B-T 73,78 88,32 99,58 55,25
100 8-H 4-2 dup. 3D-B-A-T 84,54 101,37 114,29 73,96
101 8-H 4-3 dup. 3D-B-A-T 77,76 94,49 106,54 49,74
LA LEY 693
102 8-I B-1 3D-B-A-T 79,28 90,59 102,14 35,15
103 8-I B-2 3D-B-A-T 89,36 100,55 113,37 10,01
104 8-I 1-1 3D-B-A 84,52 96,02 108,26
105 8-I 1-2 3D-B-A 84,74 96,29 108,56
106 8-I 2-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87
107 8-I 2-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75
108 8-I 3-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87
109 8-I 3-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75
110 8-I 4-1 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,90 118,28 59,32
111 8-I 4-2 dup. 3D-B-A-T 88,83 105,68 119,16 74,79
112 8-J B-1 3D-B-A-T 79,39 89,57 100,99 33,52
113 8-J B-2 2D-B-T 67,05 78,02 87,97 18,71
114 8-J 1-1 3D-B-A 84,69 95,03 107,14
115 8-J 1-2 3D-B-A 84,28 96,00 108,24
116 8-J 2-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71
117 8-J 2-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86
118 8-J 3-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71
119 8-J 3-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86
120 8-J 4-1 dup. 3D-B-A-T 85,00 103,87 117,12 58,90
121 8-J 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,89 118,27 71,23
122 8-K B-1 4D-B-A-T 88,97 102,45 115,51 135,47
123 8-K B-2 3D-B-A 71,86 83,70 94,37
124 8-K B-3 3D-B-A-T 81,60 92,15 103,90 32,71
125 8-K 1-1 3D-B-A 70,81 81,66 92,07 32,60
126 8-K 1-2 3D-B-A 74,35 85,84 96,79
127 8-K 1-3 3D-B-A 87,05 97,64 110,09
128 8-K 2-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79
129 8-K 2-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79
130 8-K 2-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66
131 8-K 3-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79
132 8-K 3-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79
133 8-K 3-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66
134 8-K 4-1 dup. 3D-B-A-T 76,30 93,53 105,46 54,10
135 8-K 4-2 dup. 3D-B-A-T 76,32 94,18 106,19 62,27
136 8-K 4-3 dup. 3D-B-A-T 85,88 105,56 119,02 75,03
Total bloque plurifamiliar 5.548,99 6.384,01 7.198,08 1.305,10
VIVIENDAS
Identificacin Tipo- S.. S.c. S.c.+ec. S.ter.
entid. n viv. loga m2 m2 m2 m2
137 Moixer 28 Bajos 4D-B-A-pk 102,10 118,70 118,70 105,43
T o t a l v i v i e n d a s 2 f a s e 5 . 6 5 1 , 0 9
Total viviendas 2. fase 5.651,09 6.502,71 7.316,78 1.410,53
Plazas de parking y trasteros
694 LA LEY
plaza PARKINGS TRASTEROS Total ancho s.computable
pk n s.. (m) s.. (m) s.. (m) pk( m) m
1 13,14 2,86 16,00 2,79 32,47
2 11,29 2,77 14,06 2,33 28,53
3 11,13 2,64 13,77 2,33 27,94
4 15,44 3,31 18,75 3,22 38,05
5 14,74 3,20 17,94 3,04 36,40
6 11,23 2,76 13,99 2,32 28,39
7 12,75 2,94 15,69 2,67 31,84
8 13,11 3,03 16,14 2,74 32,75
9 11,59 2,85 14,44 2,39 29,30
10 11,51 2,76 14,27 2,37 28,96
11 12,18 2,92 15,10 2,55 30,64
12 19,36 4,69 24,05 4,04 48,80
13 11,88 2,89 14,77 2,48 29,97
14 11,37 2,68 14,05 2,35 28,51
15 11,54 2,71 14,25 2,42 28,92
16 10,90 2,63 13,53 2,27 27,45
17 11,20 2,75 13,95 2,31 28,31
18 12,77 2,94 15,71 2,66 31,88
19 17,43 3,30 20,73 3,63 42,06
20 14,74 3,56 18,30 3,04 37,13
21 15,45 3,74 19,19 3,22 38,94
22 12,54 3,00 15,54 2,61 31,53
23 11,83 3,30 15,13 2,44 30,70
24 14,50 3,50 18,00 2,99 36,52
25 16,02 3,77 19,79 3,34 40,16
26 14,08 14,08 3,17 28,57
27 13,38 13,38 2,99 27,15
28 11,32 11,32 2,55 22,97
29 13,60 13,60 3,04 27,60
30 13,57 13,57 3,04 27,54
31 13,57 13,57 3,04 27,54
32 13,60 13,60 3,04 27,60
33 11,32 11,32 2,55 22,97
34 13,38 13,38 2,99 27,15
35 14,08 14,08 3,17 28,57
36 15,53 15,53 3,49 31,51
37 12,47 12,47 2,51 25,30
38 11,72 11,72 2,51 23,78
39 13,19 13,19 2,90 26,76
40 13,15 13,15 2,82 26,68
41 14,62 14,62 3,17 29,67
42 14,62 14,62 3,17 29,67
43 13,15 13,15 2,82 26,68
44 13,16 13,16 2,90 26,70
45 13,38 13,38 2,87 27,15
46 14,07 14,07 3,04 28,55
47 14,07 14,07 3,04 28,55
48 13,38 13,38 2,87 27,15
49 12,55 12,55 2,77 25,47
50 13,53 13,53 2,70 27,45
51 14,01 14,01 3,02 28,43
52 13,74 13,74 2,98 27,88
53 13,20 13,20 2,86 26,78
Total 705,08 77,50 782,58 1.587,97
6.2. Caractersticas constructivas
cimentacin: zapatas, zanjas y muros pantalla de hormign armado
estructura: pilares de hormign armado y forjados reticulares
cubierta: plana y transitable acabada con gres
cerramientos: paredes de ladrillo, cmara de aire con aislamiento y tabique
tabiquera: con placas de cartn-yeso
solados: gres en toda la vivienda, piezas de 30x30
fachadas: se combina la obra vista y el estuco monocapa
carpintera exterior: de aluminio anodizado, vidriera doble con cmara de aire
carpintera interior: de haya barnizada con marcos forrados tipo block
fontanera: de cobre o polipropileno
electricidad: nivel electrificacin medio
aire acondicionado: no hay
calefaccin: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio
agua caliente sanitaria: caldera mural mixta a gas
sanitarios: de color blanco y calidad media. Bao completo y aseo con lavabo, inodoro y plato
de ducha
pinturas: plstica
equipo cocina: muebles altos y bajos con melamina posformada o haya, encimera de granito 2 cm
que retorna en pared, campana extractora telescpica, cocina encimera a gas, horno elctrico
otras instalaciones: 1 ascensor por escalera, instalacin portero electrnico.
Resumen calidades constructivas: Calidades constructivas medias y acabados de tipo medio-alto.
Antigedad del inmueble/Estado de las obras
Las obras de construccin han sido iniciadas recientemente. Se encuentran realizados el movi-
miento de tierras y el rebaje del terreno y parte del pilotaje.
Obra realizada: 2%
Coste ejecucin material proyecto visado = 3.159.064
Presupuesto aportado: no se ha dispuesto.
Desglose del coste de construccin por captulos
trabajos previos 0,42%
movimiento de tierras 0,76%
cimentacin 4,90%
estructura 13,98%
albailera 11,58%
cubierta 3,75%
pavimentos y revestimientos 14,75%
LA LEY 695
cerrajera 2,03%
carpintera de madera 9,23%
vidriera 0,94%
yesos 5,70%
fontanera 3,34%
saneamiento 1,53%
aparatos sanitarios 4,54%
fumistera 0,45%
calefaccin 4,51%
electricidad 4,06%
ascensores 1,69%
instalaciones especiales 0,22%
persianas enrollables 0,99%
pintura 4,07%
vestbulo y decoracin 1,57%
armarios cocina y encimera 4,62%
electrodomsticos 0,21%
ventilacin forzada parking 0,16%
Total 100,00%
7. Descripcin urbanstica
Situacin urbanstica
Clasificacin: suelo urbano
Calificacin urbanstica: zona sujeta a volumetra especfica
Planeamiento derivado pormenorizado: Plan Parcial La Gripia II/Montserrat-Torrassa aproba-
do definitivamente el 15/06/94 por la Comisin de Urbanismo.
Tipologa de ordenacin: volumetra especfica definida por el Plan Parcial
Techo mximo edificable: 13.446,02 m segn figura en el Plan Parcial
Altura reguladora: PB + 4PP
Adecuacin inmueble a la normativa urbanstica
El inmueble se adecua a la normativa vigente
El edificio es conforme con el planeamiento
El inmueble no est sujeto a ningn tipo de proteccin urbanstica o histrica.
Licencia municipal de obras
n. de expediente: xx/2001
acuerdo de concesin: xx/2003
proyecto de referencia: proyecto visado con el n. ...
696 LA LEY
condiciones: plazo para iniciar las obras de 1 ao y de 3 aos para ejecutarlas
carta pago tasas: xxx abonados el.....
8. Rgimen de proteccin/tenencia y ocupacin
Estado de ocupacin
Viviendas, plazas de parking y trasteros en construccin, destinados a la venta.
Contrato de arrendamiento
No existe ni est previsto destinar estas viviendas al arrendamiento.
No procede. Se trata de viviendas libres.
Mercado muy activo. Se trata de una de las zonas con mayor actividad de la ciudad, ya que al
urbanizarse recientemente haba gran oferta de suelo. Predominan las promociones de gran tama-
o, como la que se tasa. En algunos casos disponen de zona ajardinada y a veces piscina.
La oferta es variada. Hay alguna promocin de unifamiliares adosadas, con escasas unidades,
una de las cuales ya est vendida. Sus precios oscilan entre 282.475 y 288.486 , equivalentes
a valores unitarios entre 1.412 y 1.442 /m respectivamente.
Tambin hay una promocin de 54 viviendas VPO con garaje vinculado, desarrolladas por el
Ayuntamiento de Terrassa, con valores de mximo legal de 952 /m para las viviendas y 17.866
para las plazas de parking. Este ltimo valor es superior al de mercado, a diferencia de las vivien-
das, que es muy inferior.
En los bloques plurifamiliares hay viviendas de 1-2-3 y 4D, aunque predominan las de 3D. En
general las plantas bajas estn ocupadas por viviendas, que disponen de patio privativo y en la lti-
ma planta hay dplex, ocupando parte del bajo-cubierta, en el que disfrutan de una terraza de uso
exclusivo.
Los precios varan entre 1.575 y 1.765 /m. Valores modales alrededor de 1.670 /m.
Plazas de parking, aunque en muchos casos vinculadas, desde 9.015 a 12.020 . Predominan
estas ltimas.
La demanda es elevada para viviendas de tipo medio, de 2D y 3D, cuyos precios son inferiores
a otras zonas de la misma ciudad. Cuestan ms vender las viviendas especiales, que a pesar de
su mayor atractivo, tienen un precio superior, por disponer de patios en planta baja o terrazas en el
bajo cubierta.
LA LEY 697
FUENTE: Promotor (muestras 1/2/3/6 y 8) Fincas (muestras 4 y 5)
FECHA DATOS: diciembre 2003
NOTA: * El precio incluye plaza de parking para el que se adopta un valor de 12.025
# El precio incluye parking + trastero, a los que se atribuye un valor de 15.626 . En muestra 3 hay una
terraza en p. baja a 320 /m y otra en cubierta a 350 /m.
Adecuacin del inmueble al mercado
Se trata de una de las promociones que dispone de amplia zona ajardinada con piscina, situa-
da en una de las manzanas ms tranquilas, por lindar con zona verde, tener uno de los viales pea-
tonal y los otros dos ser laterales de escaso trnsito.
La promocin es similar a las existentes en la zona: hay viviendas en los bajos con patio y dplex
en las plantas altas con gran terraza. A diferencia de otras promociones no se vinculan las plazas
de parking y trasteros, que se venden separadamente, pero es obligatoria su compra.
En cuanto a producto predominan las viviendas de 3D-B-A, una de las tipologas ms deman-
dadas. La disposicin de las viviendas en forma de bloque lineal permite que todas sus dependen-
cias sean exteriores, a excepcin de baos y aseos.
Su nivel de acabados constructivos es parecido al de la restante oferta.
Se trata de una 2. fase cuya comercializacin no se ha iniciado todava; de la 1. fase hay ven-
didas 60 de las 64 unidades (94%). Quedan por vender las viviendas ms caras, ya sean de 4D o
bien dplex de 3D o bajos de 3D con patio. El mismo promotor ha desarrollado con anterioridad
otras promociones en la zona, por lo que es conocido.
698 LA LEY
N S.UTIL PRECIO
VIV. m / m2.c. Pk. ( )
1.- xx De 3D 100%;
Quedan de 4D
Bloque
plurifamiliar
aislado / jardn y
piscina
comunitarios
Tel.
2.- xx 3D-B-A-Pk-trastero 81,75 2 183.008,- # 1.575,- 12.025,-
3D-B-A-Pk-trastero 81,75 3 183.008,- # 1.575,- 12.025,-
Tel.
3.- xx Bloque
plurifamiliar
aislado / jardn y
piscina
comunitario
3D-B-A-Pk-trastero 82,50 medio 196.029,- # 1.682,- incluido
4D-2B-Pk-trastero 87 + 25 patio PB 196.591,-# 1.520,- incluido
Tel. 3D-B-A-Pk-trastero-T 83,30 + 60 Terraza 214.561,- # 1.643,- incluido
4.- xx 2D-B 55,- PB. De 114.192,- de 1.597,- desde 9.015
2D-B 55,- 4 A 126.213,- a 1.765,-
Tel.
5.- xx 200 mc + 31 patio
+ 12 terraza
Tel.
6.- xx
Tel.
7.- xx 952,- 17.866,-
Se trata de valores de mximo legal
Ayto.
8.- xx 173.092,- 1.644,- de 9.015,-
a 12.025,-
Tel.
3D-B-A 81 1
54 100 %
Se inician Bloque
plurifamiliar
aislado sin jardn
ni piscina
it i
0 %
Bloque
plurifamiliar
entre
medianeras
60 %
3D-2B-2A-E-Pk-patio 282.475,- 1.412,- incluido
4D-2B-A-2T-E-Pk-patio 200 mc + 30 patio 288.486,- 1.442,- incluido
Variadas tipologas Diferentes
superficies
2 100 % Unifamiliares
adosadas con
patio
100 %
2 Se inician Unifamiliares
adosadas con
patio
0%
64 94% 22%
Se inician Bloque
plurifamiliar
entre
5%
90,- 207.350,- * 1.669,- incluido
medias Bloque
plurifamiliar
aislado / jardn
50%
4D-2B-Pk 60%
N DORM_BA. SITUACIN VENTAS % PRODUCTO OBRA
%
10. Datos y clculo de los valores tcnicos
Mtodos de valoracin utilizados
Mtodo del coste X
Mtodo de comparacin X
Mtodo de actualizacin
Mtodo residual esttico X dinmico (para determinar el valor del suelo)
Determinacin del valor de mximo legal
Dado que se trata de una promocin de viviendas libres, plazas de parking y trasteros destina-
dos a la venta, debe calcularse su valor de mercado por comparacin, utilizando el mtodo de com-
paracin.
Adems como en todo inmueble ser necesario calcular el valor de reemplazamiento bruto, apli-
cando el mtodo del coste.
10.1. Clculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB)
El valor de reemplazamiento bruto se calcula como suma del valor de mercado del suelo, ms
el coste de construccin por contrata y los gastos de promocin.
En primer lugar se calcula el VRB del inmueble en el supuesto de que las obras hubieran finali-
zado, para cada una de las viviendas, plazas de parking y trasteros.
En los siguientes cuadros figuran cada uno de los elementos que componen el inmueble con su
valor de reemplazamiento bruto supuesta la obra terminada.
Viviendas
Valor reemplazamiento bruto de viviendas en el supuesto de obra terminada
LA LEY 699
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon./licenc. on/ dh/ Obra terminada
Identificacin S.c.+ec. suelo 100% obra cup./aranc. seg/otr.est. gastos prom. VRB
n viv. m /m /m 2% F 12% Cc 5,5%(F+Cc) /m
8-F B-1 100,99 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 128.938,98
8-F B-2 87,97 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 115.152,73
8-F 1-1 107,08 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 136.714,39
8-F 1-2 108,23 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 138.182,65
8-F 2-1 104,71 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 135.939,76
8-F 2-2 105,86 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 137.432,75
8-F 3-1 104,71 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 137.065,39
8-F 3-2 105,86 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 138.570,74
8-F 4-1 dup. 117,12 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 153.310,08
8-F 4-2 dup. 118,27 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 154.815,43
8-G B-1 90,47 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 118.425,23
8-G B-2 86,82 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 113.647,38
8-G 1-1 108,23 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 138.182,65
8-G 1-2 107,08 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 136.714,39
8-G 2-1 105,86 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 137.432,75
8-G 2-2 104,71 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 135.939,76
8-G 3-1 105,86 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 138.570,74
8-G 3-2 104,71 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 137.065,39
8-G 4-1 dup. 118,27 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 154.815,43
8-G 4-2 dup. 117,12 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 153.310,08
700 LA LEY
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon./licenc. on/ dh/ Obra terminada
Identificacin S.c.+ec. suelo 100% obra cup./aranc. seg/otr.est. gastos prom. VRB
n viv. m /m /m 2% F 12% Cc 5,5%(F+Cc) /m
8-H B-1 103,34 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 131.939,35
8-H B-2 117,93 490,00 620 9,80 74,40 61,05 1.255,25 148.031,63
8-H 1-1 85,04 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 111.317,36
8-H 1-2 100,61 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 128.453,82
8-H 1-3 96,58 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 126.423,22
8-H 2-1 85,04 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 113.145,72
8-H 2-2 103,14 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 133.901,51
8-H 2-3 94,06 550,00 620 11,00 74,40 64,35 1.319,75 124.135,69
8-H 3-1 85,04 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 113.145,72
8-H 3-2 103,14 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 135.010,26
8-H 3-3 94,06 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 125.146,83
8-H 4-1 dup. 99,58 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 132.491,19
8-H 4-2 dup. 114,29 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 149.605,61
8-H 4-3 dup. 106,54 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 141.751,47
8-I B-1 102,14 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 130.407,25
8-I B-2 113,37 490,00 620 9,80 74,40 61,05 1.255,25 142.307,69
8-I 1-1 108,26 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 138.220,96
8-I 1-2 108,56 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 138.603,98
8-I 2-1 105,87 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 137.445,73
8-I 2-2 106,75 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 138.588,19
8-I 3-1 105,87 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 138.583,83
8-I 3-2 106,75 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 139.735,75
8-I 4-1 dup. 118,28 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 154.828,52
8-I 4-2 dup. 119,16 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 155.980,44
8-J B-1 100,99 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 128.938,98
8-J B-2 87,97 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 115.152,73
8-J 1-1 107,14 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 136.791,00
8-J 1-2 108,24 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 138.195,42
8-J 2-1 104,71 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 135.939,76
8-J 2-2 105,86 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 137.432,75
8-J 3-1 104,71 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 137.065,39
8-J 3-2 105,86 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 138.570,74
8-J 4-1 dup. 117,12 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 153.310,08
8-J 4-2 dup. 118,27 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 154.815,43
8-K B-1 115,51 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 147.477,39
8-K B-2 94,37 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 123.530,33
8-K B-3 103,90 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 132.654,33
8-K 1-1 92,07 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 120.519,63
8-K 1-2 96,79 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 126.698,11
8-K 1-3 110,09 510,00 620 10,20 74,40 62,15 1.276,75 140.557,41
8-K 2-1 95,79 550,00 620 11,00 74,40 64,35 1.319,75 126.418,85
8-K 2-2 96,79 550,00 620 11,00 74,40 64,35 1.319,75 127.738,60
8-K 2-3 107,66 530,00 620 10,60 74,40 63,25 1.298,25 139.769,60
8-K 3-1 95,79 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 127.448,60
8-K 3-2 96,79 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 128.779,10
8-K 3-3 107,66 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 140.926,94
8-K 4-1 dup. 105,46 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 140.314,53
8-K 4-2 dup. 106,19 560,00 620 11,20 74,40 64,90 1.330,50 141.285,80
8-K 4-3 dup. 119,02 540,00 620 10,80 74,40 63,80 1.309,00 155.797,18
Total viviendas 7.198,08 1.301,12 9.365.557,04
Moixer 28 bajos 118,7 550,00 670 11,00 80,40 67,10 1.378,50 163.627,95
LA LEY 701
Identificacin V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon./licenc. on/ dh/ Obra terminada
plaza s.c.+ec. suelo 100% obra cup./aranc. seg/otr.est. gastos prom. VRB
pk n m /m /m 2% F 12% Cc 5,5%(F+Cc) /m
1 32,47 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.827,20
2 28,53 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.392,05
3 27,94 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.177,15
4 38,05 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.859,71
5 36,40 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.258,70
6 28,39 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.341,06
7 31,84 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.597,72
8 32,75 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.929,19
9 29,30 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.672,53
10 28,96 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.548,68
11 30,64 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.160,62
12 48,80 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 17.775,40
13 29,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.916,57
14 28,51 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.384,77
15 28,92 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.534,11
16 27,45 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.998,66
17 28,31 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.311,92
18 31,88 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.612,29
19 42,06 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 15.320,36
20 37,13 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.524,60
21 38,94 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 14.183,90
22 31,53 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.484,80
23 30,70 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.182,48
24 36,52 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.302,41
25 40,16 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 14.628,28
26 28,57 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.406,62
27 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
28 22,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.366,82
29 27,60 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.053,30
30 27,54 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.031,45
31 27,54 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.031,45
32 27,60 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.053,30
33 22,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.366,82
34 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
35 28,57 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.406,62
36 31,51 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.477,52
37 25,30 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.215,53
38 23,78 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.661,87
39 26,76 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.747,33
40 26,68 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.718,19
41 29,67 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.807,30
42 29,67 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.807,30
43 26,68 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.718,19
44 26,70 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.725,48
45 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
46 28,55 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.399,34
47 28,55 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.399,34
48 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
49 25,47 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.277,45
50 27,45 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.998,66
51 28,43 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.355,63
52 27,88 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.155,29
53 26,78 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.754,62
Total 1.587,97 364,25 578.418,07
702 LA LEY
Tambin debe calcularse el valor de reemplazamiento bruto en su estado actual. Se considera
que la inversin realizada es la suma de:
100% del valor del suelo F
2% del coste de ejecucin por contrata 0,02 x Cc
100% de impuestos no recuperables del suelo 0,02 x F
70% de honorarios/licencias/permisos 70% del 12% de Cc = 0,084 x Cc
2% de obra nueva/div. horiz./gastos promotor 0,02 x (F+Cc)
En los siguientes cuadros figura el VRB actual de cada elemento que compone el inmueble.
Viviendas
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/
suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom.
n viv. m /m /m 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) /m
8-F B-1 100,99 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.329,21
8-F B-2 87,97 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 56.167,09
8-F 1-1 107,08 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.027,54
8-F 1-2 108,23 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.725,91
8-F 2-1 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-F 2-2 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-F 3-1 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-F 3-2 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-F 4-1 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-F 4-2 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-G B-1 90,47 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 57.763,29
8-G B-2 86,82 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 55.432,83
8-G 1-1 108,23 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.725,91
8-G 1-2 107,08 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.027,54
8-G 2-1 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-G 2-2 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-G 3-1 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-G 3-2 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-G 4-1 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-G 4-2 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-H B-1 103,34 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 62.756,32
8-H B-2 117,93 490 12,4 9,80 52,08 22,20 586,48 69.163,59
8-H 1-1 85,04 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 54.296,34
8-H 1-2 100,61 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.098,44
8-H 1-3 96,58 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 61.664,40
8-H 2-1 85,04 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 56.065,17
8-H 2-2 103,14 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 64.780,17
8-H 2-3 94,06 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 61.033,65
8-H 3-1 85,04 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 56.065,17
8-H 3-2 103,14 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 65.852,83
8-H 3-3 94,06 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 62.011,88
8-H 4-1 dup. 99,58 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 65.651,10
8-H 4-2 dup. 114,29 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 72.971,88
8-H 4-3 dup. 106,54 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 70.239,69
Identificacin
Obra en su estado actual
S.c.+ec.
VRB
LA LEY 703
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/
suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom.
n viv. m /m /m 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) /m
8-I B-1 102,14 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 62.027,58
8-I B-2 113,37 490 12,4 9,80 52,08 22,20 586,48 66.489,24
8-I 1-1 108,26 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.744,13
8-I 1-2 108,56 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.926,32
8-I 2-1 105,87 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.494,83
8-I 2-2 106,75 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 67.047,54
8-I 3-1 105,87 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.595,88
8-I 3-2 106,75 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 68.157,74
8-I 4-1 dup. 118,28 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.519,41
8-I 4-2 dup. 119,16 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 76.081,28
8-J B-1 100,99 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.329,21
8-J B-2 87,97 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 56.167,09
8-J 1-1 107,14 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.063,98
8-J 1-2 108,24 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.731,99
8-J 2-1 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-J 2-2 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-J 3-1 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-J 3-2 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-J 4-1 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-J 4-2 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-K B-1 115,51 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 70.146,91
8-K B-2 94,37 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 60.253,36
8-K B-3 103,90 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 63.096,39
8-K 1-1 92,07 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 58.784,85
8-K 1-2 96,79 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 61.798,48
8-K 1-3 110,09 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 66.855,46
8-K 2-1 95,79 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 62.156,22
8-K 2-2 96,79 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 62.805,10
8-K 2-3 107,66 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 67.619,09
8-K 3-1 95,79 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 63.152,43
8-K 3-2 96,79 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 63.811,71
8-K 3-3 107,66 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 68.738,76
8-K 4-1 dup. 105,46 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 69.527,67
8-K 4-2 dup. 106,19 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 70.008,94
8-K 4-3 dup. 119,02 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.991,89
Total viviendas 7.198,08 630,855 4.540.947,45
Moixer 28 bajos 118,7 550 13,4 11,00 56,28 24,4 655,08 77.758,00
Identificacin S.c.+ec.
Obra en su estado actual
VRB
704 LA LEY
Identificacin V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/ Obra en su estado actual
s.c.+ec. suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom. VRB
pk n m /m /m 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) /m
1 32,47 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.248,15
2 28,53 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.096,69
3 27,94 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.074,01
4 38,05 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.462,64
5 36,40 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.399,22
6 28,39 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.091,31
7 31,84 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.223,93
8 32,75 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.258,91
9 29,30 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.126,29
10 28,96 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.113,22
11 30,64 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.177,80
12 48,80 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.875,87
13 29,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.152,05
14 28,51 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.095,92
15 28,92 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.111,68
16 27,45 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.055,18
17 28,31 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.088,24
18 31,88 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.225,47
19 42,06 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.616,79
20 37,13 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.427,28
21 38,94 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.496,85
22 31,53 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.212,01
23 30,70 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.180,11
24 36,52 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.403,83
25 40,16 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.543,75
26 28,57 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.098,23
27 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
28 22,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 882,97
29 27,60 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.060,94
30 27,54 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.058,64
31 27,54 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.058,64
32 27,60 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.060,94
33 22,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 882,97
34 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
35 28,57 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.098,23
36 31,51 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.211,24
37 25,30 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 972,53
38 23,78 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 914,10
39 26,76 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.028,65
40 26,68 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.025,58
41 29,67 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.140,51
42 29,67 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.140,51
43 26,68 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.025,58
44 26,70 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.026,35
45 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
46 28,55 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.097,46
47 28,55 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.097,46
48 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
49 25,47 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 979,07
50 27,45 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.055,18
51 28,43 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.092,85
52 27,88 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.071,71
53 26,78 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.029,42
Total 1.587,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 61.041,57
Total VRB en su estado actual de viviendas + parkings + trasteros = 4.679.747,01
10.2. Obtencin del Valor de Mercado por el mtodo de comparacin
Datos utilizados mtodo de comparacin
Inmuebles comparables: ver cuadro anterior con muestras de mercado del entorno.
Evolucin histrica del mercado: deben adjuntarse estudios de mercado de esta zona realiza-
dos durante los 2 ltimos aos anteriores a la fecha de la tasacin, para analizar la evolucin
del mercado. En ellos se observa el incremento de precios experimentado durante este perio-
do.
Criterios de homogeneizacin: para proceder a la homogeneizacin se han tenido en cuenta
los siguientes factores: situacin, calidades constructivas, tamao, tipologa, altura y existen-
cia de zona ajardinada con piscina.
Se realiza la homogeneizacin de comparables para una vivienda de 80 m tiles, ubicada en
una 2. planta de altura. Se prescinde de las muestra n. 5 por tratarse de viviendas unifamiliares,
difcilmente comparables, y de la n. 6 por ser viviendas con proteccin oficial que se venden al
valor de mximo legal. Por el contrario se adoptan en el estudio 2 datos de la muestra n. 2.
Para calcular el valor de mercado por comparacin se adopta la media aritmtica, ya que se con-
sidera que todas las muestras son igualmente significativas.
El valor obtenido es de 1.680 /m.
Valores de mercado por comparacin adoptados
Se adoptan los siguientes valores por comparacin:
Viviendas: 1.680 /m (viviendas de 3D-B-A- con 80 m en un 2. piso)
Plazas de garaje: 12.025 para una plaza amplia de 2,70 a 3,34 m de ancho
Locales: no hay
Trasteros: de 2.800 a 4.000
Terrazas: se adoptan valores escalonados en funcin de su superficie.
Desde 800 /m para la de 6,65 m a 270 /m para la de 135 m.
En el cuadro donde figura el valor de mercado-hipotecario, figura el valor de las terrazas.
Se adoptan como valores por comparacin ajustados el 100% de los valores por comparacin
anteriores, ya que no existe probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una
reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurrir un ao desde la fecha de la tasa-
LA LEY 705
muestra valor inicial situacion calid.construc. tamao tipologa altura valor final coef.corrector valor homogen.
1 1.669 60 0 -36 60 0 1.753 1,05 1.752,45
2 1.575 60 0 0 0 0 1.635 1,04 1.638,00
3 1.682 0 0 0 0 0 1.682 1 1.682,00
3 1.643 30 0 0 0 -17 1.656 0,99 1.664,19
4 1.681 100 60 -60 -90 0 1.691 1,03 1.693,32
7 1.644 0 0 0 0 17 1.661 1,01 1.660,44
VM comparacin 1.681,73
cin que dure al menos 3 aos y a que se considera que no se ha producido una cada significati-
va y duradera de los precios nominales en los ltimos 10 aos para los usos tasados.
Criterios para la valoracin de mercado individualizada
Partiendo de los valores anteriores se aplican los siguientes criterios para diferenciar los valores
de cada componente del inmueble.
Trasteros: se han agrupado por superficies tiles, otorgando a cada grupo distinto un valor. As:
de 2,63 a 2,77 m 2.800 /trastero
de 2,85 a 3,03 m 3.000 /trastero
de 3,20 a 3,31 m 3.200 /trastero
de 3,50 a 3,77 m 3.400 /trastero
4,69 m 4.000 /trastero
Plazas de parking: se adoptan diferentes valores en funcin del ancho de la plaza, que es la
caracterstica que diferencia unas plazas de otras. As:
ancho exterior (m) ancho interior (m) valor mercado
de 2,27 a 2,55 de 2,07 a 2,39 10.820
de 2,61 a 2,79 de 2,31 a 2,49 11.420
de 2,82 a 3,34 de 2,66 a 3,04 12.025
de 3,49 a 3,63 de 3,14 a 3,28 12.625
4,04 3,69 13.225
Hay alguna plaza que se considera especial por tener gran ancho exterior pero poco interior. As:
plaza 49 10.820
plazas 37/38/39/44 11.420
plazas 50/53 12.025
Viviendas: partiendo de los 1.680 /m para las viviendas del 2. piso con 3D-B-A y con 80 m ,
se aplican las siguientes correcciones:
altura que ocupan las viviendas: se aplica +/ 17 /m y planta, excepto para los bajos que no
se minora y por tanto se adopta el mismo valor que para el piso 1. y excepto para los dplex, en
los que se adopta + 25 /m respecto al 3..
tipologa:
2D + 40 /m
4D con 92 m /3D con 89 m 30 /m
4D con 89 m = 1.680 /m (como 3D con 82-84 m )
tamao:
3D de 70 a 76 m + 30 /m
dplex de 89 m 30 /m
706 LA LEY
11.- Valor de tasacin-hipotecario
La valoracin individualizada de cada elemento del inmueble se recoge en el cuadro adjunto
Viviendas
LA LEY 707
Viviendas Terrazas
Valor
Unitario
de
Mercado
Valor Total
de Mercado
Valor
Limitado
de
Mercado
Valor Total
de Mercado
n viv. m
2
m
2
m
2
m
2
/m
2
/m
2

8-F B-1 3D-B-A-T 79,45 89,57 100,99 33,52 1.663 167.946,37 625 20.950,00 188.896,37
8-F B-2 2D-B-T 68,04 78,02 87,97 18,85 1.703 149.812,91 740 13.949,00 163.761,91
8-F 1-1 3D-B-A 84,71 94,97 107,08 1.663 178.074,04 178.074,04
8-F 1-2 3D-B-A 84,28 95,99 108,23 1.663 179.986,49 179.986,49
8-F 2-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71 1.680 175.912,80 175.912,80
8-F 2-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86 1.680 177.844,80 177.844,80
8-F 3-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71 1.697 177.692,87 177.692,87
8-F 3-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86 1.697 179.644,42 179.644,42
8-F 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,09 103,87 117,12 59,32 1.692 198.167,04 315 18.685,80 216.852,84
8-F 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,79 104,89 118,27 71,23 1.692 200.112,84 295 21.012,85 221.125,69
8-G B-1 2D-B-A-T 70,07 80,24 90,47 33,37 1.703 154.070,41 625 20.856,25 174.926,66
8-G B-2 2D-B-T 68,27 77,00 86,82 18,85 1.703 147.854,46 740 13.949,00 161.803,46
8-G 1-1 3D-B-A 84,56 95,99 108,23 1.663 179.986,49 179.986,49
8-G 1-2 3D-B-A 84,47 94,97 107,08 1.663 178.074,04 178.074,04
8-G 2-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86 1.680 177.844,80 177.844,80
8-G 2-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71 1.680 175.912,80 175.912,80
8-G 3-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86 1.697 179.644,42 179.644,42
8-G 3-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71 1.697 177.692,87 177.692,87
8-G 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,06 104,89 118,27 59,32 1.692 200.112,84 315 18.685,80 218.798,64
8-G 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,95 103,87 117,12 71,23 1.692 198.167,04 295 21.012,85 219.179,89
8-H B-1 3D-B-A 79,50 91,65 103,34 1.663 171.854,42 171.854,42
8-H B-2 4D-2B-T 92,12 104,59 117,93 6,65 1.633 192.579,69 800 5.320,00 197.899,69
8-H 1-1 2D-B-porche 68,89 75,42 85,04 1.703 144.823,12 144.823,12
8-H 1-2 3D-B-A 78,42 89,23 100,61 1.663 167.314,43 167.314,43
8-H 1-3 3D-B-A 74,73 85,66 96,58 1.693 163.509,94 163.509,94
8-H 2-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04 1.720 146.268,80 146.268,80
8-H 2-2 3D-B-A 80,69 91,48 103,14 1.680 173.275,20 173.275,20
8-H 2-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06 1.710 160.842,60 160.842,60
8-H 3-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04 1.737 147.714,48 147.714,48
8-H 3-2 3D-B-A 80,71 91,48 103,14 1.697 175.028,58 175.028,58
8-H 3-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06 1.727 162.441,62 162.441,62
8-H 4-1 dup. 2D-B-T 73,78 88,32 99,58 55,25 1.732 172.472,56 320 17.680,00 190.152,56
8-H 4-2 dup. 3D-B-A-T 84,54 101,37 114,29 73,96 1.692 193.378,68 290 21.448,40 214.827,08
8-H 4-3 dup. 3D-B-A-T 77,76 94,49 106,54 49,74 1.722 183.461,88 325 16.165,50 199.627,38
8-I B-1 3D-B-A-T 79,28 90,59 102,14 35,15 1.663 169.858,82 620 21.793,00 191.651,82
8-I B-2 3D-B-A-T 89,36 100,55 113,37 10,01 1.633 185.133,21 780 7.807,80 192.941,01
8-I 1-1 3D-B-A 84,52 96,02 108,26 1.663 180.036,38 180.036,38
8-I 1-2 3D-B-A 84,74 96,29 108,56 1.663 180.535,28 180.535,28
8-I 2-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87 1.680 177.861,60 177.861,60
8-I 2-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75 1.680 179.340,00 179.340,00
8-I 3-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87 1.697 179.661,39 179.661,39
8-I 3-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75 1.697 181.154,75 181.154,75
8-I 4-1 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,90 118,28 59,32 1.692 200.129,76 315 18.685,80 218.815,56
8-I 4-2 dup. 3D-B-A-T 88,83 105,68 119,16 74,79 1.692 201.618,72 290 21.689,10 223.307,82
Total Valor
Tasacin-Hip.
S.. S.c. S.c.+ec. S.ter. Tipo-
loga
Identificacin
708 LA LEY
Viviendas Terrazas
Valor
Unitario
de
Mercado
Valor Total de
Mercado
Valor
Limitado
de
Mercado
Valor Total
de Mercado
n viv. m
2
m
2
m
2
m
2
/m
2
/m
2

8-J B-1 3D-B-A-T 79,39 89,57 100,99 33,52 1.663 167.946,37 625 20.950,00 188.896,37
8-J B-2 2D-B-T 67,05 78,02 87,97 18,71 1.703 149.812,91 740 13.845,40 163.658,31
8-J 1-1 3D-B-A 84,69 95,03 107,14 1.663 178.173,82 178.173,82
8-J 1-2 3D-B-A 84,28 96,00 108,24 1.663 180.003,12 180.003,12
8-J 2-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71 1.680 175.912,80 175.912,80
8-J 2-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86 1.680 177.844,80 177.844,80
8-J 3-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71 1.697 177.692,87 177.692,87
8-J 3-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86 1.697 179.644,42 179.644,42
8-J 4-1 dup. 3D-B-A-T 85,00 103,87 117,12 58,90 1.692 198.167,04 315 18.553,50 216.720,54
8-J 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,89 118,27 71,23 1.692 200.112,84 295 21.012,85 221.125,69
8-K B-1 4D-B-A-T 88,97 102,45 115,51 135,47 1.663 192.093,13 270 36.576,90 228.670,03
8-K B-2 3D-B-A 71,86 83,70 94,37 1.693 159.768,41 159.768,41
8-K B-3 3D-B-A-T 81,60 92,15 103,90 32,71 1.663 172.785,70 625 20.443,75 193.229,45
8-K 1-1 3D-B-A 70,81 81,66 92,07 32,60 1.693 155.874,51 625 20.375,00 176.249,51
8-K 1-2 3D-B-A 74,35 85,84 96,79 1.693 163.865,47 163.865,47
8-K 1-3 3D-B-A 87,05 97,64 110,09 1.663 183.079,67 183.079,67
8-K 2-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79 1.710 163.800,90 163.800,90
8-K 2-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79 1.710 165.510,90 165.510,90
8-K 2-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66 1.680 180.868,80 180.868,80
8-K 3-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79 1.727 165.429,33 165.429,33
8-K 3-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79 1.727 167.156,33 167.156,33
8-K 3-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66 1.697 182.699,02 182.699,02
8-K 4-1 dup. 3D-B-A-T 76,30 93,53 105,46 54,10 1.722 181.602,12 320 17.312,00 198.914,12
8-K 4-2 dup. 3D-B-A-T 76,32 94,18 106,19 62,27 1.722 182.859,18 310 19.303,70 202.162,88
8-K 4-3 dup. 3D-B-A-T 85,88 105,56 119,02 75,03 1.692 201.381,84 290 21.758,70 223.140,54
Total plurifamiliar 5.548,99 6.384,01 7.198,08 1.305,10 1.687,80 12.148.936,96 375,31 489.822,95 12.638.759,91
4D-B-A-pk 102,10 118,70 118,70 105,43 1.800 213.660,00 285 30.047,55 243.707,55
5.651,09 6.502,71 7.316,78 1.410,53 12.362.596,96 519.870,50 12.882.467,46 Total promocin
S.c.+ec. S.ter.
Total Valor
Tasacin-Hip.
Moixer 28 Bajos
Identificacin Tipo-
loga
S.. S.c.
LA LEY 709
pk trast.vinc. Total ancho s.comput.
Valor
Unitario
de
Mercado
Valor Total de
Mercado
V.TASACIN
s.. (m) s.. (m) s.. (m) pk( m) m / m
1 13,14 2,86 16,00 2,79 32,47 444 14.416,68 14.416,68
2 11,29 2,77 14,06 2,33 28,53 477 13.608,81 13.608,81
3 11,13 2,64 13,77 2,33 27,94 488 13.634,72 13.634,72
4 15,44 3,31 18,75 3,22 38,05 400 15.220,00 15.220,00
5 14,74 3,20 17,94 3,04 36,40 418 15.215,20 15.215,20
6 11,23 2,76 13,99 2,32 28,39 480 13.627,20 13.627,20
7 12,75 2,94 15,69 2,67 31,84 453 14.423,52 14.423,52
8 13,11 3,03 16,14 2,74 32,75 441 14.442,75 14.442,75
9 11,59 2,85 14,44 2,39 29,30 472 13.829,60 13.829,60
10 11,51 2,76 14,27 2,37 28,96 470 13.611,20 13.611,20
11 12,18 2,92 15,10 2,55 30,64 451 13.818,64 13.818,64
12 19,36 4,69 24,05 4,04 48,80 353 17.226,40 17.226,40
13 11,88 2,89 14,77 2,48 29,97 461 13.816,17 13.816,17
14 11,37 2,68 14,05 2,35 28,51 478 13.627,78 13.627,78
15 11,54 2,71 14,25 2,42 28,92 471 13.621,32 13.621,32
16 10,90 2,63 13,53 2,27 27,45 496 13.615,20 13.615,20
17 11,20 2,75 13,95 2,31 28,31 481 13.617,11 13.617,11
18 12,77 2,94 15,71 2,66 31,88 453 14.441,64 14.441,64
19 17,43 3,30 20,73 3,63 42,06 376 15.814,56 15.814,56
20 14,74 3,56 18,30 3,04 37,13 415 15.408,95 15.408,95
21 15,45 3,74 19,19 3,22 38,94 396 15.420,24 15.420,24
22 12,54 3,00 15,54 2,61 31,53 458 14.440,74 14.440,74
23 11,83 3,30 15,13 2,44 30,70 476 14.613,20 14.613,20
24 14,50 3,50 18,00 2,99 36,52 422 15.411,44 15.411,44
25 16,02 3,77 19,79 3,34 40,16 384 15.421,44 15.421,44
26 14,08 14,08 3,17 28,57 421 12.027,97 12.027,97
27 13,38 13,38 2,99 27,15 443 12.027,45 12.027,45
28 11,32 11,32 2,55 22,97 471 10.818,87 10.818,87
29 13,60 13,60 3,04 27,60 436 12.033,60 12.033,60
30 13,57 13,57 3,04 27,54 437 12.034,98 12.034,98
31 13,57 13,57 3,04 27,54 437 12.034,98 12.034,98
32 13,60 13,60 3,04 27,60 436 12.033,60 12.033,60
33 11,32 11,32 2,55 22,97 471 10.818,87 10.818,87
34 13,38 13,38 2,99 27,15 443 12.027,45 12.027,45
35 14,08 14,08 3,17 28,57 421 12.027,97 12.027,97
36 15,53 15,53 3,49 31,51 401 12.635,51 12.635,51
37 12,47 12,47 2,51 25,30 452 11.435,60 11.435,60
38 11,72 11,72 2,51 23,78 480 11.414,40 11.414,40
39 13,19 13,19 2,90 26,76 427 11.426,52 11.426,52
40 13,15 13,15 2,82 26,68 451 12.032,68 12.032,68
41 14,62 14,62 3,17 29,67 405 12.016,35 12.016,35
42 14,62 14,62 3,17 29,67 405 12.016,35 12.016,35
43 13,15 13,15 2,82 26,68 451 12.032,68 12.032,68
44 13,16 13,16 2,90 26,70 428 11.427,60 11.427,60
45 13,38 13,38 2,87 27,15 443 12.027,45 12.027,45
46 14,07 14,07 3,04 28,55 421 12.019,55 12.019,55
47 14,07 14,07 3,04 28,55 421 12.019,55 12.019,55
48 13,38 13,38 2,87 27,15 443 12.027,45 12.027,45
49 12,55 12,55 2,77 25,47 425 10.824,75 10.824,75
50 13,53 13,53 2,70 27,45 438 12.023,10 12.023,10
51 14,01 14,01 3,02 28,43 423 12.025,89 12.025,89
52 13,74 13,74 2,98 27,88 431 12.016,28 12.016,28
53 13,20 13,20 2,86 26,78 449 12.024,22 12.024,22
Total 705,08 77,50 782,58 1.587,97 436,83204 693.676,18 693.676,18
Total valor de tasacin - hipotecario viviendas + parking + trasteros = 13.576.143,64
plaza pk
n
710 LA LEY
De acuerdo con los criterios de valoracin de la normativa hipotecaria ECO 805/2003 el valor de
tasacin-hipotecario coincide con el valor de mercado por comparacin ajustado.
Valor de tasacin-hipotecario = 13.576.143,64
Condicionantes y advertencias
Condicionantes
Seguro de incendios = 6.196.196
Dicho valor se ha calculado deduciendo del valor de reemplazamiento bruto el valor de merca-
do del suelo.
Advertencias
No se ha dispuesto del seguro decenal, ltima certificacin de obra, contrato de ejecucin de
obra, presupuesto de la misma y estatutos de la comunidad.
Fecha de emisin informe/caducidad/firmas
Fecha ltima visita al inmueble: 20.11.03
Fecha emisin informe: 16.12.03
Fecha caducidad informe: 16.06.04
Documentacin anexa al informe
Se adjuntar fotocopia de los siguientes documentos:
Plano de situacin y emplazamiento
Planos acotados o a escala de las diferentes plantas del inmueble
Ttulo de propiedad y escritura de obra nueva y divisin horizontal o documento registral que
los sustituya
Licencia municipal de obras
ANEXO NORMATIVO
Recopilacin de textos vigentes de utilidad para la tasacin
8.1. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas
de valoracin de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
(BOE de 9 de abril de 2003)
O.M. ECO/805/2003, de 27 de marzo, rectificada por Correccin
de errores (B.O.E. 20 mayo).
La presente Orden establece normas para el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y
de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su mbito de aplicacin, as
como para la elaboracin de informes y certificados en los que se formalizar. Dichas normas pre-
tenden, continuando en la lnea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdi-
co de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin, potenciar la calidad tcnica y formal
de las valoraciones con el objetivo ltimo de proteger ms y mejor los intereses de terceros en su
condicin de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ningu-
na disposicin de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador,
la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes segn la finalidad de la tasacin.
El clculo y formalizacin del valor de tasacin estaba regulado por Orden de 30 de noviembre
de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financie-
ras. Esta disposicin, que ahora se deroga, era el ltimo exponente de una regulacin cuyo origen
es la Ley de la Regulacin del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma
decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasacin para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitucin por un nuevo texto. Los motivos para
este cambio normativo son bsicamente tres:
a) La aclaracin terminolgica de algunos aspectos relacionados con la valoracin de bienes
inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en
el mbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y
valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba
el clculo del valor de tasacin en el valor de mercado, la obligacin de utilizar una metodologa
estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conduca al clculo de un valor de tasacin
equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema ms formal que material se ha intro-
ducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtencin del valor de tasacin de bie-
LA LEY 711
nes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explcitas algu-
nas prcticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que
estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de clculo del valor
de tasacin, sino tan slo un ajuste aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que
inspira la Orden.
b) La adaptacin del clculo del valor de tasacin y su formalizacin a la legislacin aprobada
recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas
normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13
de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre intro-
duccin del euro, el Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrnica, el
Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin
y supervisin de los seguros privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificacin
parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de
la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en rela-
cin con las sociedades y fondos de inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financie-
ras.
c) La introduccin de las mejoras de tipo tcnico y formal fruto de la experiencia en la aplicacin
prctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entida-
des y de las sociedades y servicios de tasacin.
La Orden consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin transitoria, una
disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se estructuran en cuatro ttulos y
stos en captulos y secciones.
El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las compro-
baciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales
como especficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
tanto en el mbito tcnico como en el formal.
El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del valor de tasa-
cin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los distintos bienes y derechos. Todo su
contenido est basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del informe y cer-
tificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin. Para ello se establece una
nica estructura con una serie de apartados mnimos que el tasador tendr que cumplimentar
segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo su contenido est basado en el principio de trans-
parencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el clculo de
los valores han de estar a disposicin del supervisor correspondiente.
El Ttulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la valora-
cin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
nacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas sealadas en el artculo 37.4
del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario; el artculo 74.5 del Regla-
mento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colecti-
712 LA LEY
va, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (segn la redaccin dada en el Real
Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artculo 50.10 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin
de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artcu-
lo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto
1307/1988, de 30 de septiembre),
En su virtud, dispongo:
TTULO I
Disposiciones generales
CAPTULO I
mbito, principios y definiciones
Artculo 1. Objeto.
La presente Orden tiene por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de ajustarse el
clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados derechos, as como la elabora-
cin de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho clculo se realice para
alguna de las finalidades integrantes de su mbito de aplicacin.
Artculo 2. mbito de aplicacin.
La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para alguna de
las finalidades siguientes:
a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera
de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se
refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.
Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y
Supervisin de los Seguros Privados.
c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias regula-
das en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la
Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.
d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real
Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fon-
dos de Pensiones.
Artculo 3. Principios.
1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de tasacin
homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el mbito de apli-
LA LEY 713
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
cacin de la presente Orden debern hacerlo aplicando, en los trminos establecidos en la misma,
los siguientes principios:
a) Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explota-
cin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el
futuro.
b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tc-
nicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con
la finalidad de la valoracin.
c) Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedi-
cado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsi-
cas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas inten-
sidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas,
con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin
razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.
e) Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se elaborarn con la
amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.
f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igual-
mente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se utilice para alguna de
las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de esta Orden.
g) Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros acti-
vos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.
h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un inmueble deber con-
tener la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y docu-
mentacin utilizadas.
j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de pro-
duccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribui-
bles al resto de los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarn como criterios de interpretacin
y, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden.
Artculo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:
Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por la
misma entidad tasadora antes de transcurrir dos aos desde su fecha de emisin, en la que
con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cual-
714 LA LEY
quiera de los valores que figuren en ella. Este plazo ser de tres aos para la finalidad con-
templada en el artculo 2.b) (mbito de aplicacin), conforme a lo establecido en el artculo
84.1 de esta Orden.
Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble
o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de la valoracin.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o
adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,
superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes
se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha
concreta.
Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.
Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)
de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las
prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera). Es todo edificio en el
que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de
la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no terminada que cuente
con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio pro-
fesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que se rea-
lizar sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profe-
sional correspondiente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cum-
plan los requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privati-
vo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edifi-
cio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes
para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la
intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los
activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores
extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorizacin
de los inmuebles) cuya presencia futura no est asegurada.
LA LEY 715
Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial
del Banco de Espaa, as como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencio-
nada en la letra a) del artculo 2, los servicios de tasacin de entidades de crdito homologados e
inscritos en el Registro Especial del Banco de Espaa.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.
Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda dedicarse al desa-
rrollo de una actividad agraria.
Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se
analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el
objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o
una renta homogeneizada para aqul.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano de acuerdo con la legislacin sobre
rgimen del suelo y ordenacin urbana.
Inmueble en rehabilitacin. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado
obras que renan los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos
el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las
condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin, restauracin o modernizacin
de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sus-
tancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la superficie edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reem-
plazamiento bruto de la edificacin (excluido el valor del terreno).
Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reforma par-
cial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcan-
cen al menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econmica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso
monovalente que est o puede estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se inclui-
rn los siguientes tipos:
a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.
b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de
transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.
716 LA LEY
d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.
f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas
para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros permitidos.
En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con caractersticas y
elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cma-
ras acorazadas; cmaras frigorficas; instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos
en establecimientos de hostelera.
Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio, pedana, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rstica o terreno), o,
cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado
inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo domi-
nantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparacin dentro del terri-
torio nacional.
Niveles urbansticos del terreno. A efectos de su tasacin los terrenos se clasificarn en los
siguientes niveles:
Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar
para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn ligados a una explo-
tacin econmica permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn incluidos en un
mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estndolo, no se hayan definido en l las
condiciones para su desarrollo.
Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmue-
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las definiciones estableci-
das en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y ordenacin urbanstica.
Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de
superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms
la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comu-
nes del edificio.
LA LEY 717
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada
por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exte-
riores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de facha-
da o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin
horizontal de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin hori-
zontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea infe-
rior a 1,5 metros.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar
los valores tcnicos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo
de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de tasacin.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el inmue-
ble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la
fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el merca-
do, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ningu-
no de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del
contrato.
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cualquiera
de las partes intervinientes.
estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado
existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializacin.
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podr
alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se
construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de
edificacin o rehabilitacin.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puede ser: bruto o
a nuevo y neto o actual.
718 LA LEY
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversio-
nes que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas
caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construc-
cin actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depre-
ciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determi-
nado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en
cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y
locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los elementos especu-
lativos.
Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin
pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.
Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenido mediante la
aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y residual respectiva-
mente.
Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posteriori-
dad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circuns-
tancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la actuali-
zacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquella que por sus caractersticas y ubicacin tenga como
destino ms probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquella que por sus caractersticas y ubicacin tenga
como destino ms probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino
actual.
Vida til. Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser usado para el fin
a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de la construccin o ltima rehabilita-
cin integral y ser residual si se calcula desde la fecha de la tasacin.
Artculo 5. Superficie utilizable o computable.
1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la
superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta las especificaciones
siguientes:
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utiliza-
r su superficie registral.
LA LEY 719
b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie til o
la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la superficie registral con partes comu-
nes, aun cuando esta ltima no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad
operativa especial para la comprobacin debidamente justificada por el tasador, no exista duda
razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relacin entre sta y la superficie
comprobada sea razonable a juicio del tasador.
c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio
que carezca de declaracin de obra nueva inscrita, su adopcin requerir que se verifique su ade-
cuacin a la normativa urbanstica aplicable.
d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o ele-
mento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se
deber medir por separado y se valorar con precio unitario diferente la superficie de los espacios
exteriores. Tambin debern valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no
cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructivas y funcionales se considere que tienen
valores independientes. El conjunto de estas superficies deber ser objeto de justificacin, indican-
do los criterios seguidos.
e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a proteccin pbli-
ca, se tomar como superficie la consignada en la cdula de calificacin correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como superficie la com-
probada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se utilizar la menor entre la
superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la superficie
registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expre-
sa y razonadamente de una manera destacada.
Artculo 6. Expresin de los valores.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en un infor-
me y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a lo previsto en el
Ttulo III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se localicen los bie-
nes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere
el apartado anterior se expresarn tambin en euros utilizando como tipo de cambio los publicados
oficialmente en la fecha de la tasacin o, en su caso, en el da anterior ms prximo.
CAPTULO II
Comprobaciones y documentacin
Artculo 7. Comprobaciones mnimas.
1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias para cono-
cer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se utilizar el contenido de la
documentacin sealada en el artculo 8 de esta Orden.
720 LA LEY
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos las
siguientes:
a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin ocular por parte de
un tcnico competente, comprobando si su superficie y dems caractersticas coinciden con la des-
cripcin que conste en la documentacin utilizada para realizar la tasacin, as como de la existen-
cia de servidumbres visibles y de su estado de construccin o conservacin aparente.
b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.
c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.
d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.
e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su caso, la existencia
del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.
Artculo 8. Documentacin necesaria.
1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de todos
aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objeto de la valo-
racin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla, el estado de ocupacin y cons-
truccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registral
acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalentes legales en sopor-
tes alternativos.
No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a) y en la valo-
racin previa a la compra de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.c) (mbito de aplica-
cin) de esta Orden, dicha certificacin podr ser sustituida por original o copia de nota simple
registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin, que contenga al
menos la titularidad y descripcin completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales
y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia
de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos
por el Registro de la Propiedad.
2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo siguiente:
a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, el
proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.
b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren para la hiptesis de
edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional corres-
pondiente, la licencia de obra, la ltima certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin
facultativa, as como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.
c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin o documento admi-
nistrativo que acredite o permita determinar el precio mximo en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artculo 2 de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la edificacin, el documento acreditativo de la
LA LEY 721
expedicin del seguro de daos materiales contemplado en su artculo 19.1.c) (Seguro de daos
decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrenda-
miento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la renta abonado as como una certificacin expe-
dida por el propietario en la que se expresar con claridad: cada una de las superficies arrendadas den-
tro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de
ocupacin del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble,
con indicacin de los repercutidos al ocupante durante el ltimo ao y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se
refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles aunque no ser necesaria la certi-
ficacin expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesarios para calcular
los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja en el mtodo de actualizacin) de esta Orden.
g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la referente a su rgimen
de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanstico o para
edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado municipal u otra documentacin que permita
determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanstico, condiciones para su
desarrollo o documentacin necesaria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes
de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalen-
te o certificacin del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u
otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden segn el mto-
do de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasacin.
CAPTULO III
Condicionantes y advertencias
Artculo 9. Valor de tasacin condicionado.
Salvo lo previsto en el artculo 14, para que el valor de tasacin calculado de acuerdo con la pre-
sente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en su artculo 2 (mbito
de aplicacin) ha de ser expresado sin sujecin a ningn condicionante.
Artculo 10. Condicionantes.
1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los siguientes
supuestos:
a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artculo 7.2 (Com-
probaciones mnimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que slo
constituir un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.
722 LA LEY
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrenda-
miento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesin.
c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcular su valor
mximo legal.
d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente:
La documentacin a que se refieren los prrafos segundo y tercero del artculo 8.1 (Documen-
tacin disponible) de esta Orden.
El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).
La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).
Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h) de esta Orden.
La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere el artculo 8.2.g) cuan-
do sta se valore como regado.
e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o con-
curran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificacin, fsica o
registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las caractersticas del mismo utilizadas en
la tasacin, que puedan afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos.
2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c) (mbito de apli-
cacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin, cuando el titular registral del
inmueble no coincida con la institucin que lo incluya a efectos de clculo de su valor patrimonial.
Lo sealado en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se realicen tasaciones previas
a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversin inmobiliaria.
Artculo 11. Advertencias generales.
A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempre que
se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos del objeto
de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin:
a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral
que no induzcan a dudar sobre su identificacin o caractersticas y que no influyan previsiblemen-
te sobre los valores calculados.
b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbanstico vigen-
te, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisin de un
condicionante, no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectni-
co del inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias de cons-
truccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan
originar modificaciones en el valor certificado.
d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en el artcu-
lo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.
LA LEY 723
e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la documentacin indi-
cada en el artculo 8.2.c).
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:
Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artculo 8.2.f).
En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la referente a su rgimen de explo-
tacin o rendimiento.
Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que ser de
aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).
En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los documentos all sealadas.
Artculo 12. Advertencias especficas.
1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior, cuando
concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora
deber advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasacin del inmue-
ble sufra minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo
mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus
comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las
caractersticas y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:
a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a) de esta
Orden.
b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo de comparacin.
c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado
local donde se site hayan experimentado alguna cada significativa y duradera de sus precios
nominales en los ltimos diez aos.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta Orden,
tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica a continuacin,
cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad
tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una
reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la
tasacin que dure al menos 3 aos.
La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin coyuntural del
mercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y
los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.
Artculo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de las siguien-
tes alternativas:
a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasacin.
b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.
724 LA LEY
No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el artculo
2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la entidad deber rehu-
sar de manera razonada la emisin del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su caso, su
efecto sobre la valoracin.
Artculo 14. Subsanacin y levantamiento del condicionante.
1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan condicio-
nantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2
y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a) podrn utilizarse los informes y cer-
tificados que contengan:
El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de
la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.
Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobacin del rgi-
men de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c) del artculo 10.1, si previamente a la formali-
zacin de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo la responsabili-
dad de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de las autoridades
administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el rgimen
legal del inmueble (existencia o inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal),
unida a una declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identi-
dad de los inmuebles a que se refiere la citada documentacin y los contemplados en la tasacin.
2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y del certifica-
do en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El
levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y razonada de la entidad que sus-
cribi el informe que lo contena en la que se manifieste que se ha verificado la desaparicin del
supuesto que dio origen al mismo.
TTULO II
Clculo del valor de tasacin
CAPTULO I
Mtodos tcnicos de valoracin
SECCIN 1
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 15. Mtodos.
1. Los mtodos tcnicos de valoracin utilizables a efectos de esta Orden son:
LA LEY 725
a) El Mtodo del coste.
b) El Mtodo de comparacin.
c) El Mtodo de actualizacin de rentas.
d) El Mtodo residual.
2. Dichos mtodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reem-
plazamiento.
Artculo 16. Aplicabilidad y procedimientos.
1. El mbito de aplicabilidad de los mtodos sealados en el artculo anterior as como los requi-
sitos y procedimientos para su aplicacin se ajustar a lo establecido en las secciones siguientes
de este captulo.
2. En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el artculo 2.a)
(mbito de aplicacin) se eliminarn los elementos especulativos.
SECCIN 2
MTODO DEL COSTE
Artculo 17. Aplicabilidad del mtodo del coste.
1. El Mtodo del coste ser aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y elementos de
edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.
2. Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor de reemplaza-
miento. Dicho valor podr ser bruto o neto.
Artculo 18. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las siguientes inversiones:
a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
b) El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.
c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se tendr en cuenta
lo sealado en los nmeros siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el mtodo de
comparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.
3. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin ser el coste de la construccin por
contrata.
Se considerar como coste de la construccin por contrata, la suma de los costes de ejecucin
material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No
se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmen-
726 LA LEY
te desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotacin econmica, los costes de
los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor par-
ticular de los elementos de la edificacin que le confieran ese carcter.
4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble
objeto de valoracin, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos
gastos se calcularn con los precios existentes en la fecha de la valoracin.
Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la declaracin
de obra nueva del inmueble.
Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construccin.
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los honorarios de la
inspeccin tcnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administracin del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gas-
tos financieros o de comercializacin.
5. En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccin o
en rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valoracin, sin
incluir acopios ni mobiliario.
6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construc-
cin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra
existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso, con la evolucin del mer-
cado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin del valor del suelo no podr realizarse
hasta que la obra est terminada y exigir la actualizacin de la tasacin.
Artculo 19. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de reemplazamiento bruto
la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.
2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres procedimientos:
a) Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber justificar ade-
cuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o elementos
de la construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.
b) Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB, excluido el
valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigedad del inmueble entre
su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el tasador y, como mximo:
LA LEY 727
Para edificios de uso residencial: 100 aos.
Para edificios de oficinas: 75 aos.
Para edificios comerciales: 50 aos.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica: 35 aos.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se obtendr pon-
derando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada
uno de los usos.
c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de
similares caractersticas
3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al edificio
en que se encuentren.
4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios para
adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescen-
cia.
SECCIN 3
MTODO DE COMPARACIN
Artculo 20. Aplicabilidad del mtodo de comparacin.
1. El Mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de inmuebles siempre
que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo siguiente.
2. En los trminos previstos en los artculos 53 (Valoracin de inmuebles sobre los que existe
derecho de superficie) y 54 (Valoracin de concesiones administrativas) de esta Orden podr ser
aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este mtodo se determinan dos valores tcnicos que se denominarn valor por com-
paracin, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por compa-
racin ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
Artculo 21. Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin.
1. Para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser necesario que se
cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
728 LA LEY
2. Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de lo previsto en el
artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden sern necesarios, los siguientes requisi-
tos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucin de los
precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aos anterio-
res a la fecha de la valoracin.
b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices
sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes
en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que
se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el esta-
do actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transac-
ciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de ele-
mentos especulativos.
Artculo 22. Procedimiento de clculo del valor por comparacin.
1. Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:
a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y
caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin
que le confiere ese carcter.
b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en informa-
ciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su
caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el proce-
dimiento de homogeneizacin necesario.
En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anor-
males a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cum-
plan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afectados como,
cuando se trate de una valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) de esta Orden, los
que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o pondera-
ciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los pre-
cios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que recai-
gan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.
2. Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar el valor
a que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas espe-
ciales:
LA LEY 729
a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el
valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios existentes en
el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor
se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto
de terminacin de la obra.
b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homoge-
neizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mer-
cado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
Artculo 23. Ajuste del valor por comparacin.
1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado por la enti-
dad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando concurran los requisitos para
incluir la advertencia especfica que se menciona en el apartado 3 del artculo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la entidad tasa-
dora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que conside-
re necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin de
la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un porcentaje
de reduccin del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los
precios considerados para determinar el valor por comparacin.
3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la mencin al ajus-
te realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica a que se refiere el artculo
12.3.
SECCIN 4
MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS
Artculo 24. Aplicabilidad del mtodo de actualizacin.
1. El mtodo de actualizacin de rentas ser aplicable, siempre que se cumplan los requisitos
establecidos en el artculo siguiente, a la valoracin de toda clase de inmuebles susceptibles de
producir rentas y a la de los derechos reales sealados en el artculo 52.2 (Aplicacin), salvo las
opciones de compra.
2. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor por actualiza-
cin, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipo-
tecario.
Artculo 25. Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin.
1. Para la utilizacin del mtodo de actualizacin a efectos de esta Orden ser necesario que se
cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir
tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre
730 LA LEY
comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este mercado y disponer de sufi-
cientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parmetros adecua-
dos para realizar la homogeneizacin de rentas en comparables.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin.
c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado
a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o
informacin adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
2. Para utilizar el mtodo de actualizacin de rentas a efectos de lo previsto en el artculo 2.a)
(mbito de aplicacin) de la presente Orden ser necesario, cuando concurra alguno de los
supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de tasacin disponga de:
a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolucin de las rentas de alquiler
en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 aos anteriores a la fecha
de la valoracin, y su estado actual.
b) Informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios) sobre el
comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del mer-
cado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el propio compor-
tamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmo-
biliaria.
c) Procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con
datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos espe-
culativos.
Artculo 26. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin.
El clculo del valor de actualizacin exigir:
a) Estimar los flujos de caja.
b) Estimar el valor de reversin.
c) Elegir el tipo de actualizacin.
d) Aplicar la frmula de clculo.
Artculo 27. Flujos de caja en el mtodo de actualizacin.
1. A efectos de lo sealado en el artculo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y
operativos.
2. Se entender por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del
3. Se entender por flujos de caja operativos los de la explotacin que utilice el inmueble obje-
to de valoracin. Estos flujos se calcularn sumando al beneficio de la explotacin en el ejercicio
despus de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta
suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones
del fondo de maniobra.
LA LEY 731
Cuando se vaya a calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbi-
to de aplicacin), los beneficios a considerar sern, en exclusiva, los ordinarios del correspondien-
te ejercicio.
Se entender por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acre-
edores a corto plazo del balance.
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarn las cuentas que se
sealan en los artculos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Annimas,
aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarn teniendo en cuenta el rgimen del inmueble objeto de valora-
cin y, en todo caso, se utilizarn las hiptesis ms probables para determinar sus cuantas y las
fechas en que se realizarn los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el valor de
la tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.
Artculo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasacin,
un mercado de alquileres en los trminos establecidos en el artculo 25.1.a) (Requisitos para la uti-
lizacin del mtodo de actualizacin) de esta Orden, con independencia de que el inmueble est
alquilado, vaco o explotado directamente por su propietario.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, a lo largo de su vida til,
teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuanta y a su obtencin efectiva,
entre ellos:
Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.
La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura del inmueble.
Las disposiciones legales o clusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten
exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirn aquellas disposiciones o clusulas
que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a l tales
como mobiliario, enseres, etc.
La morosidad actual o previsible de los cobros.
La evolucin previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoracin se rea-
lice para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, aquellas situa-
ciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo sealado en el apartado anterior, durante el periodo de vigencia de los con-
tratos de arrendamiento las cuantas de los cobros integrantes de los flujos de caja sern las deri-
vadas de las clusulas contractuales. No obstante, si dichas cuantas fuesen superiores a las de
otros inmuebles comparables, slo podrn utilizarse si se considera y justifica que no es previsible
la modificacin de dichas cuantas y, cuando se pretenda calcular el valor de tasacin para la fina-
lidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), siempre que las mismas no puedan atribuir-
se a elementos especulativos.
4. En el clculo de los pagos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible,
incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble
(mantenimiento, conservacin administracin, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su
destino o necesario para su alquiler (administracin de los alquileres, comercializacin, etctera).
732 LA LEY
En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser
efectivamente recuperados.
Artculo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin se
encuentre arrendado en la fecha de la tasacin.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, mientras est en vigor el
contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales del mismo.
Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), los
flujos de caja del inmueble objeto de valoracin que sean superiores a los de otros inmuebles com-
parables se sustituirn por los de stos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia
de elementos especulativos.
Artculo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica.
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin se
encuentre en la fecha de la tasacin ligado a una actividad econmica.
2. Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el periodo de tiempo en que previsi-
blemente vaya a continuar la misma y se tomarn los que son imputables al inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior sern las cuantas medias del sector
de actividad en el que se integre dicha explotacin. Dichas cuantas medias se corregirn razona-
damente cuando:
a) La localizacin o las caractersticas particulares del inmueble influyan o puedan influir clara-
mente en que la explotacin econmica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sec-
tor de actividad en el que se integra.
Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) slo
se llevar a cabo correccin si se prev que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuan-
do sean superiores a las cuantas medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al
menos durante los cinco aos siguientes a la fecha de la tasacin.
b) Las perspectivas econmicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingre-
sos netos previstos por dicha explotacin.
Para realizar la correccin a que se refiere el primer prrafo de este nmero no se podrn utili-
zar los datos actuales o previsibles de la explotacin que utiliza el inmueble objeto de valoracin
que, segn opinin razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente
a la gestin de dicha explotacin u otros ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputacin a que se refiere el apartado 2 de este artculo se tomarn los flu-
jos de caja operativos determinados segn el apartado anterior y se tendr en cuenta el valor rela-
tivo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantas medias a que se refiere el apartado 3 de este artculo, se uti-
lizarn las propias de la explotacin de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos,
los dos ltimos aos. En el caso de tratarse de una explotacin en proyecto, se tendrn en cuenta
LA LEY 733
las cuantas previsionales aportadas por los titulares de la futura explotacin, siempre que sean
completas y alcancen al menos tres ejercicios.
En el caso de que la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de apli-
cacin) las cuantas a que se refiere el prrafo anterior se reducirn al menos en un 10 por 100.
Artculo 31. Valor de reversin.
1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artculo 28 (Flujos
de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversin al final
de su vida til ser el valor en esa fecha del terreno en el que est edificado. Para ello:
a) Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con los mtodos pre-
vistos en esta Orden.
b) Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable y sea debida-
mente justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y evolucin del mercado de inmuebles
comparables.
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artculo 29 (Flujos de
caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversin ser el valor previ-
sible del inmueble al final del contrato. Para ello se calcular el valor del inmueble libre de inquili-
nos en la fecha de la tasacin aplicando el mtodo de valoracin correspondiente y se ajustar el
valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restar la depreciacin fsica
y funcional de la edificacin, calculada de acuerdo con el mtodo del coste.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artculo 30 (Flujos de
caja de otros inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden, para estimar el valor de rever-
sin al final del periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotacin, se toma-
r su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendr en cuenta lo sealado
en las letras siguientes:
a) Se calcular el valor del suelo en la fecha de la tasacin y se ajustar en los trminos esta-
blecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artculo.
b) La depreciacin de las edificaciones se corresponder con el periodo citado.
Artculo 32. Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin.
1. Para determinar el tipo de actualizacin se seguir el siguiente procedimiento:
Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que atien-
da, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial, etc.) del
inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o
previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.
Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la apli-
cacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante el perodo
para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de inters nominal a que se refiere el primer guin del apartado anterior no podr ser
inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento supe-
734 LA LEY
LA LEY 735
rior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser igual o superior a cinco aos si la finalidad de la
valoracin es la prevista en el artculo 2.a).
Para determinar la rentabilidad media anual:
Se tomar el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un
ao contados antes de la fecha de la tasacin.
El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado organi-
zado.
3. La entidad tasadora justificar debidamente el tipo de inters elegido, destacando el dife-
rencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el prrafo anterior, y
en especial, la inflacin esperada y dems medios de correccin utilizados para obtener un tipo
real.
Artculo 33. Frmula de clculo del valor por actualizacin.
1. El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin ser el valor actual (VA) de los flu-
jos de caja y del valor de reversin esperados para el tipo de actualizacin elegido.
2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calcular de acuerdo con la siguiente frmula
matemtica:
En donde:
VA = Valor actual.
E
j
= Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
S
k
= Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin hasta
que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Nmero de periodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca
el correspondiente Sk.
n = Nmero de periodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de
los ingresos esperados.
3. Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn
en las unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos de tiempo con-
siderados.
SECCIN 5
MTODO RESIDUAL
Artculo 34. Aplicabilidad del mtodo residual.
1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
a) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de clculo
dinmico).
b) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de clculo
esttico).
2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los siguientes
inmuebles:
a) Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.
b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que las obras estn
paralizadas.
3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los solares e
inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin en un
plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.
4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipo-
tecario.
Artculo 35. Requisitos para la utilizacin del mtodo residual.
1. Para la utilizacin del mtodo residual a efectos de esta Orden ser necesario el cumplimien-
to de los siguientes requisitos:
a) La existencia de informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms proba-
ble a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios
terminados, para comprobar si cumplen con dicho rgimen.
b) La existencia de informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de
promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin que permita estimar los costes y gastos
normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas semejantes a la
que se va a desarrollar.
c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms pro-
bables de los elementos que se incluyen en la promocin o en el edificio en las fechas previstas
para su comercializacin.
d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico ser necesario adems
de los requisitos sealados en el apartado anterior, la existencia de informacin sobre los plazos de
construccin o rehabilitacin, de comercializacin del inmueble y, en su caso, de gestin urbansti-
ca y de ejecucin de la urbanizacin.
736 LA LEY
Artculo 36. Procedimiento de clculo dinmico.
1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento de clculo dinmico se seguirn los
siguientes pasos:
a) Se estimarn los flujos de caja.
b) Se elegir el tipo de actualizacin.
c) Se aplicar la frmula de clculo.
2. Se debern justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.
Artculo 37. Flujos de caja en el mtodo residual dinmico.
1. Se tomarn como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crdito que se estime
obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos cos-
tes y gastos durante la construccin o rehabilitacin, incluso los pagos por los crditos concedidos.
Dichos cobros y pagos se aplicarn en las fechas previstas para la comercializacin y construc-
cin del inmueble.
2. Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las fechas
de comercializacin en la hiptesis de edificio terminado, los cuales se calcularn atendiendo a los
valores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por actualizacin de rentas en la fecha de
tasacin, y a la evolucin esperada de los precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendr en cuenta los costes de construccin, los gastos
necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercializacin y, en su caso,
los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de las caractersti-
cas similares a la que se estime ms probable promover.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de
obra nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados en el corres-
pondiente proyecto.
4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artculo
se tendrn en cuenta, adems de los sistemas de pagos a proveedores, las hiptesis ms proba-
bles atendiendo a las caractersticas del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo
del planeamiento, de la gestin urbanstica y de la urbanizacin.
5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendr en cuenta el prin-
cipio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad
del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo.
En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el rgimen urbanstico apli-
cable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se aten-
der a la edificacin existente.
Artculo 38. Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico.
1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico previsto en el artcu-
lo 36 (Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden se utilizar como tipo de actualizacin
aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiacin
ajena que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada.
Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
LA LEY 737
2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin establecido en el artculo 32 (Tipo de actua-
lizacin en el mtodo de actualizacin) de esta Orden, tomndolo como real o nominal segn sea
constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, a partir de la informacin sobre
promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluacin del riesgo de la promocin
teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecu-
cin, as como el volumen de la inversin necesaria.
4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin ajena, las pri-
mas de riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser incrementadas en funcin del porcenta-
je de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habi-
tuales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deber ser debidamente justificado.
Artculo 39. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico.
El valor residual del inmueble objeto de la valoracin calculado por el procedimiento dinmico
ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado
y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualiza-
cin fijado, utilizando la siguiente frmula:
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
E
j
= Importe de los cobros previstos en el momento J.
S
k
= Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se pro-
duce cada uno de los cobros.
tk = Nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se
produce cada uno de los pagos.
Artculo 40. Procedimiento de clculo esttico.
1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento esttico se seguirn los siguientes
pasos:
a) Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesarios a que se refiere el artculo
18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercializacin y, en su caso, los financieros normales para
un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el
caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra
nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados en el correspon-
diente proyecto.
738 LA LEY
b) Se estimar el valor en venta del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado
en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en
los artculos precedentes.
c) Se fijar el margen de beneficio del promotor.
d) Se aplicar la frmula de clculo.
2. Se deber justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.
Artculo 41. Margen de beneficio del promotor.
1. El margen de beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora, a partir de la informa-
cin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al ms habitual
en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento, as como los gastos financieros
y de comercializacin ms frecuentes.
Artculo 42. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico.
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valoracin se calcular aplicando la
siguiente frmula:
F = VM x (1 b) C
i
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
C
i
= Cada uno de los pagos necesarios considerados.
CAPTULO II
Valoracin de bienes inmuebles y derechos
SECCIN 1
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 43. Valoracin de inmuebles.
1. Las valoraciones se expresarn por fincas registrales independientes.
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se proceder a valorar cada uno de
ellos segn lo previsto en esta Orden, obtenindose el valor total del inmueble como suma de los
valores calculados para dichos elementos.
LA LEY 739
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la seccin
quinta de este captulo se valorarn teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.
4. Cuando no fuera posible la utilizacin de ninguno de los mtodos tcnicos sealados en el
artculo 15, se podr calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la
prctica profesional a tal fin. Adems de la advertencia a que se refiere la letra d) del artculo 11,
dicho procedimiento deber ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilizacin justi-
ficada adecuadamente en el mismo, especificando adems, cuando se trate de calcular el valor de
tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) el procedimiento
empleado para descartar los elementos especulativos del clculo.
SECCIN 2
VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
Artculo 44. Aplicacin.
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de edificios y elementos de
edificios, estn o no terminados. Se aplicar igualmente a los edificios o elementos de edificios en
proyecto, en construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado.
2. No obstante lo sealado en el apartado anterior, los edificios en demolicin, y los declarados
legalmente en ruina, se valorarn con arreglo a lo establecido para la valoracin de terrenos en la
seccin cuarta de este mismo captulo II, salvo que sean calificados como fincas rsticas.
Artculo 45. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario
y fondos de pensiones.
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las
letras a) y d) del artculo 2 de esta Orden ser el valor hipotecario; para su determinacin se segui-
rn las siguientes reglas:
a) El valor de tasacin ser el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvie-
ran paralizadas y no se prev su reanudacin a corto plazo, se tomar como valor de tasacin el
menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificacin realizada.
b) La valoracin de los inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin para la hiptesis de
edificio terminado se realizar, para la fecha prevista de terminacin de las obras, siguiendo las
reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por comparacin,
en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualizacin, y el valor de reemplazamien-
to neto, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actuali-
zacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble
est arrendado en la fecha de la tasacin en cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28
o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a)
de esta Orden, lo previsto en su artculo 29.
740 LA LEY
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, con la excep-
cin de las viviendas, se calcularn el valor por actualizacin y el valor por comparacin, en su caso
ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomar, como valor de tasacin,
artculo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de
alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso,
de estar arrendado en la fecha de la tasacin, se seguir el rgimen previsto en el artculo 29.
Las reglas anteriores se aplicarn igualmente al conjunto de elementos de un edificio que cons-
tituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcularn el valor
por actualizacin, teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 29, y el valor por comparacin, en
su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomar, como valor de tasa-
cin, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mximo, el
valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o ele-
mentos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin, el valor de tasa-
cin ser el valor por comparacin, en su caso ajustado; cuando su clculo no fuera posible se toma-
r el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 28, y si el clculo de ste
tampoco fuera posible, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.
Artculo 46. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades asegurado-
ras.
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la
letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artculo 2 se determinar siguiendo las
siguientes reglas:
El valor de tasacin ser el valor inicial ms el importe de las certificaciones de obra en la
medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realizacin de las mismas.
El valor inicial a que se refiere el prrafo anterior ser el valor de tasacin del terreno en el
caso de obras de nueva construccin o el valor de tasacin del edificio o elemento de edificio antes
del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitacin.
a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por comparacin,
el valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin,
artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de la tasacin en
cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artculo 29.
LA LEY 741
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento pre-
visto en el artculo 29. El valor de tasacin as hallado no podr superar el valor por comparacin
del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mximo, el
valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o
elementos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados una explotacin econmica,
el valor de tasacin ser el valor por comparacin; cuando su clculo no fuera posible se tomar el
valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 28, y si el clculo de ste tam-
poco fuera posible, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.
Artculo 47. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inver-
sin colectiva inmobiliarias.
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el
artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden se determinar siguiendo las reglas que se citan
a continuacin:
1. En los inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin:
El valor de tasacin ser el valor que tendra el inmueble en la fecha de la tasacin para la hip-
tesis de edificio terminado, calculado segn las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podr
incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta
la finalizacin de las obras.
El valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin cal-
culado segn lo previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquile-
res) de esta Orden.
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo
25.1.a) de esta Orden:
Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasacin, el valor de tasacin ser
menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calculado segn lo previsto en el
artculo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.
En caso contrario, el valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el
valor por actualizacin calculado segn lo previsto en el artculo 30 (Flujos de caja de otros
inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasacin no podr
ser superior a:
a) Al valor de reemplazamiento neto, si se est realizando una tasacin previa a la adquisicin
del inmueble por la Institucin de Inversin Colectiva (en adelante, IIC), o
b) Al valor de adquisicin del inmueble por la IIC si se est realizando la primera tasacin con
efectos en el clculo del valor liquidativo, o
742 LA LEY
c) El ltimo valor de tasacin asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros
procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artculo, para el resto de tasaciones sucesivas
mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.
En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcular el valor
por actualizacin segn lo previsto en el artculo 29 y el valor por comparacin para el supuesto de
que se halle libre de inquilino. Se tomar como valor de tasacin el menor de ellos.
3. Cuando no fuera posible el clculo de ninguno de los valores sealados en los nmeros ante-
riores el tasador podr calcular el valor de tasacin de acuerdo con lo previsto en el artculo 43.4
de esta Orden siempre que el procedimiento usado est admitido en la prctica profesional para el
clculo del valor de mercado del inmueble en cuestin.
En todo caso dicho valor de tasacin deber respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apar-
tado 2 de este artculo.
4. Cuando exista un valor mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el valor de tasacin
no podr ser superior a dicho valor mximo legal, excepto en el caso de viviendas de proteccin
oficial en las que el fin del periodo de afeccin que reste sea inferior a tres aos desde la fecha de
tasacin. En este ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al siguiente:
Donde:
VML: es el valor mximo legal.
VTL: es el valor de tasacin de acuerdo con las normas del artculo 47 para el inmueble en
ausencia del rgimen de Proteccin Oficial.
i: es el tipo de inters de la Deuda Pblica a un plazo similar al que reste hasta el fin del perio-
do de afeccin, ms la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.
n: es el plazo que reste hasta el fin del periodo de afeccin.
SECCIN 3
VALORACIN DE FINCAS RSTICAS
Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de fincas rsticas incluidas
aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.
Artculo 49. Valor de tasacin de fincas rsticas para todas las finalidades.
El valor de tasacin de fincas rsticas se obtendr sumando los siguientes valores:
a) El valor de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables
vinculados y necesarios para su explotacin. Dicho valor ser el menor entre el valor por comparacin,
en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualizacin de la explotacin.
LA LEY 743
b) El valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aque-
llas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendr como si fueran inmue-
bles ligados a una explotacin econmica y ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.
c) El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho
valor ser el valor de tasacin calculado de acuerdo con los artculos 45 (Valor de tasacin de edi-
ficios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasacin
de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta
Orden segn la finalidad de la tasacin.
SECCIN 4
VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de terrenos clasificados
como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rsticas.
2. Tambin se aplicar, justificndolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que
no exista impedimento legal para su demolicin y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.
Artculo 51. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades.
1. El valor de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I ser el valor por comparacin, en su
caso, ajustado. Cuando su clculo no fuera posible, el valor de tasacin ser el valor residual. En
ambos casos se descontarn, cuando proceda, los gastos de demolicin.
La existencia de un proyecto de construccin sobre un determinado terreno no permite valorar
ste de manera diferente a la prevista en esta seccin.
2. El valor de tasacin de los terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la agropecua-
ria ser el valor por actualizacin calculado por el procedimiento previsto en el artculo 30.
3. El valor de tasacin en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanstico II ser
el valor por comparacin sin consideracin alguna a su posible utilizacin urbanstica. Cuando el clcu-
lo de dicho valor no fuera posible el valor de tasacin ser como mximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularn teniendo en cuenta el apro-
vechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario en la fecha de la tasacin.
SECCIN 5
VALORACIN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES
OBJETO DE LOS MISMOS
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de determinados derechos
reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoracin de acuerdo con la presente
Orden.
744 LA LEY
2. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son:
a) El derecho de superficie.
b) La concesin administrativa.
c) La servidumbre.
d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitacin.
e) Limitaciones de dominio.
f) Las opciones de compra.
g) Tiempo compartido sobre inmuebles.
h) Compromisos de compra a plazos.
Artculo 53. Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hiptesis de edi-
ficio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero,
se podr elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarn, en funcin de la finalidad de la tasacin, los artculos 45 (Valor de tasacin de
edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasacin
de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta
Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor as obtenido se restarn:
i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de
extincin del derecho de superficie.
b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta Orden. Para el
clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las precisiones siguientes:
i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
iii) El periodo en que se generarn rentas o ingresos.
iv) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicar el mtodo
residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36 (Procedimiento de clculo din-
mico) de esta Orden teniendo en cuenta, en particular las cantidades a pagar por el superficiario
durante la construccin y, en su caso, resto de duracin del derecho, as como los cobros y pagos
generados por la actividad econmica asociada al derecho de superficie.
LA LEY 745
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido un derecho de superfi-
cie se sumar:
a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
b) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 (Valor de rever-
sin), en la fecha de extincin del derecho de superficie.
4. Las tasas de capitalizacin que se utilizan para calcular los valores citados en este artculo se
determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn corresponda y debern tomar en consi-
deracin, adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las
causas y plazo de extincin o resolucin.
5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores, cuando existan datos suficientes sobre
transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos
afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podr utilizar el
mtodo de comparacin, siempre que se cumplan los requisitos del artculo 22 (Procedimiento de
clculo del valor por comparacin) de esta Orden.
Artculo 54. Valoracin de concesiones administrativas.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hiptesis de edi-
ficio terminado sobre los que est constituida una concesin administrativa, se podr elegir cual-
quiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarn, en funcin del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasacin, los artculos 45 (Valor
de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones),
46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) y
49 (Valor de tasacin de fincas rsticas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor as obtenido se restar:
i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin
de la concesin administrativa.
b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta Orden. Para el
clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las precisiones siguientes:
i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.
ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
iii) Las tarifas del servicio pblico de la concesin y su previsible evolucin.
iv) El periodo en que se generarn rentas o ingresos.
v) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
2. Para valorar una concesin administrativa sobre un determinado terreno se aplicar el mto-
do residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36 (procedimiento de clculo din-
mico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:
746 LA LEY
a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesin durante la construccin y en su
caso durante el resto de la duracin de la concesin.
b) Los cobros y pagos generados por la actividad econmica asociada a la concesin.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido una concesin adminis-
trativa se sumar:
a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
b) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin
de la concesin administrativa.
4. Las tasas de actualizacin que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este
artculo se determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn corresponda y debern tomar
en consideracin adicionalmente las condiciones de la concesin administrativa sobre causas y pla-
zos de extincin o resolucin, as como de las tarifas del servicio pblico de la concesin y su posi-
ble evolucin.
5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores cuando existan datos suficientes sobre
transacciones de inmuebles en concesin administrativa, o de concesiones administrativas o de
terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se
podr utilizar el mtodo de comparacin, siempre que se cumplan los requisitos del artculo 22 (pro-
cedimiento de clculo del valor por comparacin) de esta Orden.
Artculo 55. Valoracin de la servidumbre.
1. Las servidumbres contempladas en el Ttulo VII del libro segundo del Cdigo Civil, se valora-
rn restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor
de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularn aplicando el mtodo correspon-
diente contemplado en la presente Orden.
Artculo 56. Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitacin se determinar conforme
a las siguientes reglas:
1.) Se calcular la base para el prorrateo que ser el valor por actualizacin segn el procedi-
miento previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de
esta Orden.
2.) La distribucin de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad ser la siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene el dere-
cho.
Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.
Consideraciones para el clculo del usufructo:
a) usufructo constituido a favor de una sola persona:
LA LEY 747
a.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual actuarial de una renta cuya duracin
sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario.
a.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual actuarial de una renta vitalicia para
una cabeza de la edad del usufructuario.
b) usufructo constituido a favor de ms de una persona:
b.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual actuarial de una renta cuya duracin
sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y
su casustica de extincin segn los rdenes de fallecimiento.
b.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual actuarial de una renta vitalicia, consi-
derando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casustica de extincin segn los rde-
nes de fallecimiento.
c) las frmulas a aplicar en cada caso sern las siguientes:
A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza:
A.a. Renta temporal:
C
t
: flujo de caja con vencimiento en el momento t
i: tipo de inters segn el art. 32 de esta Orden
t
P
x
: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t aos ms
x: edad del usufructuario en el momento del clculo
n: temporalidad no transcurrida del usufructo
A.b. Renta vitalicia:
w: edad lmite de la tabla de mortalidad utilizada
B. Valor actual actuarial de una renta para ms de una cabeza: Frmulas aplicables para el caso
en que el grupo de usufructuarios est formado por dos cabezas:
B.a. Extincin al primer fallecimiento:
renta temporal:
748 LA LEY
t
P
xy
: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estn vivas las dos dentro de t aos
i
P
xy
= tPx . tPy
renta vitalicia:
i
P
xy
: probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza (y), o las dos estn vivas dentro de t
aos
i
P
xy
= tPx . tPy
B.b. Extincin al segundo (ltimo) fallecimiento:
Renta temporal:
Renta vitalicia:
d) los clculos anteriores se realizarn con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos
establecidos en el artculo 34.1, apartados a), b), c), e) y ltimo inciso, del Reglamento de Ordenacin
y Supervisin de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser
igual a la base de prorrateo, se determina la proporcin que estos valores tienen.
3.) El valor del usufructo y de la nuda propiedad ser la resultante de aplicar al valor de tasa-
cin del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporcin correspondiente determinada en
el prrafo anterior.
4.) El valor del derecho de uso y habitacin se obtendr dividiendo el valor del derecho de usu-
fructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.
Artculo 57. Valoracin de las limitaciones del dominio.
1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre
utilizacin de los inmuebles, diferentes a las sealadas en los artculos 53 (Valoracin de inmue-
LA LEY 749
bles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoracin de concesiones administrativas),
55 (Valoracin de la servidumbre) y 56 (Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y
la habitacin) de esta Orden, se tendrn en cuenta en la valoracin de stos.
2. La valoracin de las limitaciones se determinar aplicando los mtodos previstos en el cap-
tulo I de este Ttulo, que correspondan al contenido jurdico de la limitacin del dominio, aplicados
a la cuanta en la que la propiedad quede afectada.
3. El valor del inmueble vendr determinado por la diferencia entre el obtenido como si no exis-
tiera la limitacin del dominio, y el valor de sta.
Artculo 58. Valoracin de opciones de compra.
Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artculo 2.c) (mbito
de aplicacin) de esta Orden, lo harn considerando el valor del inmueble, los plazos y las condi-
ciones de la ejecucin de la opcin que figuren en la documentacin que regule el derecho de
opcin.El valor de la opcin se determinar conforme a las siguientes reglas:
a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasacin calculado segn lo pre-
visto en el artculo 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecucin de la opcin sobre el
inmueble, es positiva, el valor de la opcin ser equivalente a esa diferencia.
b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opcin ser nulo.
c) En cualquiera de los casos en los que la opcin, su plazo de ejecucin o el importe por el que
se puede ejecutar, estn condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio,
en opinin de la entidad tasadora, su valor ser nulo.
Artculo 59. Valoracin de inmuebles con tiempo compartido.
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998,
de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turstico y normas tributarias, se valorarn en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las
siguientes reglas:
a) Se determinar el valor de todos los periodos susceptibles de cesin del inmueble sujeto total
o parcialmente a este derecho, estn cedidos o no, por el mtodo de actualizacin de rentas, utili-
zando como inters el de la deuda pblica de duracin ms prxima al nmero de aos restantes
para la finalizacin del rgimen.
b) Se determinar el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este
derecho por el mtodo de actualizacin de rentas, sin considerar el valor de reversin y utilizando
como inters el de deuda pblica de duracin ms prxima al nmero de aos restantes para la
finalizacin del contrato.
c) En ambos casos los flujos de caja se calcularn segn lo previsto en el artculo 28 teniendo
en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la poca del ao
a que se refieran que deber de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
2. Para la obtencin del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que
se han cedido determinados periodos se restar del valor obtenido en el punto 1.a) la suma de valo-
750 LA LEY
res obtenidos en el punto 1.b) y se calcular la proporcin que representa sobre el valor obtenido
en el punto 1.a).
Para la obtencin del valor de uno o ms periodos cedidos se determinar la proporcin que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
3. Se multiplicar, segn el caso, la proporcin as hallada por el menor entre el valor por com-
paracin, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento del artculo 28 y el valor de
reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera este derecho.
Artculo 60. Valoracin de compromisos de compra a plazos.
1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del
artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, se valorarn considerando el valor del inmue-
ble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentacin que regule dicho
compromiso.
2. El valor del compromiso se determinar como diferencia entre el valor del inmueble en el
momento de la tasacin, calculado conforme a lo previsto en el artculo 47 (Valor de tasacin de
edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliaria) de esta
Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de
actualizacin el tipo de inters de la deuda pblica con duracin ms prxima al plazo restante para
el ejercicio del compromiso.
TTULO III
Elaboracin de informes y certificados de tasacin
CAPTULO I
Artculo 61. Principios y reglas generales.
1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de tasacin
homologadas debern elaborar los informes y certificados de tasacin de acuerdo con las siguien-
tes reglas generales:
a) Redactarlos con veracidad y transparencia.
b) Indicar explcitamente y de forma notoria si la tasacin se ha realizado o no de acuerdo con
las disposiciones contenidas en la presente Orden.
En todo caso, se citar dicha Orden con su denominacin completa y se indicar la fecha del
Boletn Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artculo 2 (mbito de aplica-
cin) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarn a lo establecido en los
artculos siguientes.
LA LEY 751
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopcin de una decisin u opcin
determinada junto a su justificacin razonada, esta justificacin se har constar de forma expresa
en el informe de tasacin, y en el correspondiente certificado cuando as proceda por estar inclui-
das en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisin u opciones citadas. Cuando
la norma prevea una justificacin destacada se har uso de un tipo de letra diferente u otros pro-
cedimientos que llamen la atencin del lector.
3. El informe y certificado de la actualizacin de una tasacin se realizar con las mismas exi-
gencias que las de cualquier otra tasacin y deber contener adems la identificacin de la tasa-
cin anterior a la que actualiza.
Artculo 62. Emisin y caducidad de las tasaciones.
1. La fecha de emisin de un informe o certificado de tasacin no podr ser posterior en ms de
dos meses a la fecha en que se haya efectuado la ltima inspeccin ocular del bien valorado.
2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados
en el informe, tales como la valoracin de patrimonios, dicho periodo podr alargarse hasta los seis
meses.
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisin ser considerada como la fecha de la tasacin.
4. Los informes y certificados caducarn, necesariamente, a los seis meses contados desde la
fecha en que haya sido emitido el informe.
CAPTULO II
Aspectos formales
SECCIN 1
ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL CERTIFICADO
Artculo 63. Requisitos del certificado.
1. El certificado de tasacin se elaborar de acuerdo con la forma y contenido mnimo siguiente:
a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que
lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa.
Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financie-
ra que lo emite, con mencin del nmero de pginas que lo componen. Alternativamente tambin
podr confeccionarse y archivarse por medios electrnicos en soporte duradero siempre que est
asegurada la identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para ulte-
rior consulta.
b) Indicar la finalidad legal de la tasacin.
c) Incluir una referencia precisa al informe de tasacin que sintetiza.
752 LA LEY
d) Contendr la localizacin y tipo de inmueble, su identificacin registral, la referencia catastral
siempre que se conozca, la superficie til cuando se trate de edificios y sea comprobable, la super-
ficie adoptada en el clculo de los valores tcnicos y su estado de ocupacin y salvo a efectos de
la finalidad del artculo 2.a) (mbito de aplicacin), el titular registral en el momento de la tasacin.
e) Incluir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdo con los requi-
sitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la finalidad de la tasacin.
f) Indicar el mtodo o mtodos de valoracin utilizados, as como los valores estimados para
cada mtodo.
g) Indicar el valor de tasacin del inmueble as como las limitaciones al dominio que se men-
cionaran especficamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daos.
Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales indepen-
dientes deber especificar el valor de tasacin que se asigna a cada una de ellas.
h) Indicar, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artculos 10
(Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias especficas) de esta Orden.
i) Se indicar su fecha de emisin, la fecha de la ltima visita al inmueble y la fecha lmite de
validez.
j) Se firmar por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financie-
ra a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma ser autgrafa, mecanizada o electrnica en
cuyo caso cumplir la normativa vigente sobre firma electrnica, correspondiendo a la entidad tasa-
dora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se
estampa.
k) Contendr cualquier otra informacin que sea requerida, por la normativa especfica segn la
finalidad de la tasacin.
SECCIN 2
ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL INFORME
Artculo 64. Requisitos formales del informe.
El informe se elaborar con los siguientes requisitos formales:
a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que
lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa.
Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financie-
ra que lo emite, con mencin del nmero de pginas que lo componen. Alternativamente tambin
podr confeccionarse y archivarse por medios electrnicos en soporte duradero siempre que est
asegurada la identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para ulte-
rior consulta.
b) Se elaborar conforme a la estructura y contenido previstos en los artculos 65 (Estructura
general de los informes de tasacin) y siguientes.
LA LEY 753
c) Se firmar por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que
haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artculo 2.2 del Real Decreto
775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente una de las dos firmas ser autgrafa o electrnica, en cuyo caso cumplirn la
normativa vigente sobre firma electrnica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los pro-
cedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya rea-
lizado la visita e inspeccin ocular del inmueble objeto de valoracin, el informe indicar adems
los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especifican-
do tal circunstancia.
CAPTULO III
Aspectos estructurales
Artculo 65. Estructura general de los informes de tasacin.
1. Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura que se
especifica en este artculo. Dicha estructura contendr como mnimo los siguientes apartados:
a) Solicitante de la tasacin y finalidad.
b) Identificacin y localizacin.
c) Comprobaciones y documentacin.
d) Localidad y entorno.
e) Descripcin y superficie del terreno.
f) Descripcin y superficie de la edificacin.
g) Descripcin urbanstica.
h) Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
i) Anlisis de mercado.
j) Datos y clculo de los valores tcnicos.
k) Valores de tasacin.
l) Condicionantes y advertencias
m) Observaciones.
n) Fecha de emisin, caducidad y firmas.
o) Documentacin anexa al informe.
2. Los apartados sealados en el apartado anterior se rellenarn teniendo en cuenta el principio
de proporcionalidad, segn el tipo de inmueble que sea objeto de valoracin y en ellos se expresa-
r como mnimo el contenido que se indica en los artculos siguientes.
754 LA LEY
Artculo 66. Solicitante y finalidad.
1. En este apartado del informe se indicar:
citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del Boletn Oficial del Estado en que
haya sido publicada.
2. Cuando la finalidad de la tasacin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin)
de esta Orden, se indicar adems la entidad que haya sido mandatario del cliente para su
encargo.
Artculo 67. Identificacin y localizacin.
En este apartado del informe se indicar:
de su identificacin registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
d) Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no urbanizable se expre-
sar, adems de lo sealado en la letra anterior, el pago o paraje, trmino municipal, comarca y
provincia en que se encuentre dicha finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la
Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.
Artculo 68. Comprobaciones y documentacin.
Artculo 69. Localidad y entorno.
puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su ocupacin laboral predominante,
su poblacin de derecho y evolucin reciente, as como las caractersticas bsicas de la localidad
de la que dependa cuando exista.
entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos
de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus
comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigedad
caracterstica, la renovacin experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, entre las caractersticas bsicas del
entorno se indicarn, por ejemplo: las explotaciones caractersticas, su densidad de poblacin, sus
LA LEY 755
equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin agraria, su
infraestructura, etc.
Artculo 70. Descripcin y superficie del terreno.
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentacin regis-
tral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado, as como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando una estimacin del porcentaje de
obra realizada y de la inversin pendiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio, no ser necesario exponer la
informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble
se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:
catastral.
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso,
la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas, etc.).
d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pen-
diente, indicando las clases agrolgicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las aguas, caudales,
calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.
Artculo 71. Descripcin y superficie de la edificacin.
a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la edificacin, la
superficie total, sealando si es la til o la construida con o sin partes comunes, el nmero de plan-
tas, distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes,
servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas ms relevan-
tes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la superficie til.
b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerramien-
tos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanera, calefaccin,
756 LA LEY
aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etc., as como las ter-
minaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de los apartados
anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya ser-
vido de base para la concesin de la licencia municipal.
Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una estimacin del por-
centaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn tambin las carac-
tersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los aca-
bados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsible-
mente por un tercero o polivalentes.
Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalacio-
nes) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
a) Su superficie, indicando si es la til o la construida con o sin partes comunes, distribucin y
dependencias, situacin relativa y caractersticas bsicas del edificio del que forme parte, las carac-
tersticas especficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus ane-
xos con su superficie.
3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se indicar si existen sobre
l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su demolicin se describir su uso,
superficie y principales caractersticas constructivas.
4. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las
necesarias para la explotacin agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimien-
to por s mismas por estar ligadas a una explotacin econmica distinta de la explotacin agra-
ria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las
viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie y principales
caractersticas constructivas, consignando la adecuacin y suficiencia.
expresar su antigedad y vida til estimadas, el estado de conservacin y los deterioros aparen-
tes existentes.
Artculo 72. Descripcin urbanstica.
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicar:
a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est destinado, a la nor-
mativa urbanstica vigente, as como si est sujeto a algn tipo de proteccin urbanstica o histri-
ca individualizada.
LA LEY 757
b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicar si son o no conformes con el planea-
miento.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se expresar:
a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo
necesario segn la legislacin urbanstica aplicable, la fase de aprobacin en la que se encuentra,
los plazos previsibles para su aprobacin definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusin
dentro de un mbito de gestin.
b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable,
o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.
Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano, se expresar adems si
c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e intensidad edifica-
toria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas per-
mitidas, ocupacin mxima, retranqueos, etc.).
d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y mbito de gestin y
ejecucin. A este respecto se indicar:
El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de las diferentes adminis-
traciones, particulares, etc.).
Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin, obligaciones adquiridas, etc.) que
afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al mbito de gestin en el que se encuentre. En este
caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno representa sobre la superficie
total del mbito de gestin al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbaniza-
cin, se indicar su estado.
Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los mismos, necesarios para
que el terreno pueda considerarse solar.
En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos para el desarrollo urbans-
tico del terreno fijados en el documento correspondiente de programacin segn legislacin aplica-
ble y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incum-
plimiento.
En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a expropiacin forzosa, se indi-
carn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, se indicar la clasificacin del suelo
Artculo 73. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
En este apartado, se indicar para el inmueble que se valora:
758 LA LEY
c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real de propie-
dad del inmueble, se describirn sus caractersticas y efecto sobre el valor.
pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicar expresamente el hecho
y el efecto sobre el valor.
Artculo 74. Anlisis de mercado.
En este apartado se describirn las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a
los bienes comparables al que sea objeto de valoracin, cuando exista. Tambin se indicarn las dife-
rencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios
actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revaloriza-
cin.
Artculo 75. Datos y clculo de los valores tcnicos.
clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado y sern, como mni-
mo, los sealados en los nmeros siguientes de este artculo.
2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el apartado
anterior sern:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indican-
do para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Cdigo postal, la
calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.
b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.
3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el apartado
a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos, como mnimo, los datos utilizados para
realizar la homogeneizacin de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica
y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa de actualizacin
elegidas y del valor residual.
LA LEY 759
4. Cuando se utilice el mtodo residual, los datos mnimos a que se refiere el apartado 1 sern:
d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del margen en el caso del
mtodo esttico.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo residual por el pro-
cedimiento dinmico.
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a que se refiere el apar-
tado 1 sern:
Artculo 76. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias.
Artculo 77. Fecha de emisin, caducidad y firmas.
Artculo 78. Documentacin anexa al informe.
760 LA LEY
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracte-
rsticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).
c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del presupuesto de
ejecucin material.
d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita determinar el valor
mximo legal en los edificios en construccin sujetos a proteccin pblica.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasacin.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la ocu-
pacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden,
certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago, y de
los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmuebles
ligados a una explotacin econmica.
TTULO IV
Disposiciones especiales
CAPTULO I
Cobertura de provisiones tcnicas de entidades aseguradoras
Artculo 79. mbito de este Captulo.
Las disposiciones especiales recogidas en este captulo tendrn como mbito exclusivo de apli-
cacin la valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.b) (mbito de aplicacin) de esta
Orden.
Los inmuebles podrn ser valorados por los servicios tcnicos de la Direccin General de Segu-
ros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasacin autorizada para la valoracin de bienes
LA LEY 761
en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que
a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda
realizar la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas
por las citadas entidades tasadoras autorizadas.
Artculo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones.
1. La entidad aseguradora que pretenda la valoracin de un inmueble o de un derecho real inmo-
biliario por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
deber presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemtica o no telemtica firmada por su
representante legal y remitir los siguientes documentos:
a) Documento pblico que acredite la adquisicin del inmueble, el precio del mismo y la forma
de pago. Si la escritura pblica correspondiese a la adquisicin de varios inmuebles y figurase en
la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deber acompaar certificacin expedida por su
representacin legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles
cuya valoracin se solicite.
b) Original o copia legalizada de la certificacin registral sealada en el artculo 8.1 (Documen-
tacin necesaria) de esta Orden.
c) Documentacin grfica a que se refiere el artculo 78.1 (Documentacin anexa al informe) de
esta Orden.
d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado despus de
la adquisicin del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoracin, firmada por
el contratista que las haya realizado.
e) Certificacin expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga
constar el rgimen de ocupacin y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o des-
ocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmen-
te arrendado se indicar: la superficie y localizacin de la zona arrendada, la renta lquida anual
producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duracin del contrato,
si existe derecho de adquisicin preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y
dems clusulas especiales si las hubiera.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin ttulo, cedido en precario, o en cualquier otra situacin
que implique la ocupacin del mismo, en dicha certificacin se har constar si la ocupacin ha sido
formalizada mediante algn tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qu trminos,
en cualquier caso se concretar detalladamente la situacin existente con el ocupante de forma que
permita conocer cul es el ttulo actual de ocupacin del inmueble.
f) En el caso de inmuebles en construccin o rehabilitacin la entidad aportar certificacin del
acuerdo adoptado por el rgano social competente comprometindose a finalizar la construccin
en el plazo de cinco aos y certificacin de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados.
g) Los documentos sealados en las letras c), f), g), h) e i) del artculo 8 (Documentacin nece-
saria) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicacin y cualquier otro documento que la
entidad que tasa crea necesario para la realizacin de la tasacin.
h) Certificacin expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el
nmero de pliza contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incen-
762 LA LEY
dios y otros daos al continente, ubicacin del riesgo asegurado para cada finca registral y que la
pliza se encuentre al corriente de pago de la prima.
i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deber aportar adems de la certifi-
cacin registral sealada en la letra b) de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito
a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoracin de bienes inmue-
bles.
2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arre-
glo al apartado anterior, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenar la valo-
racin del inmueble o derecho real inmobiliario, que se atendr a las normas previstas en el Ttulo
II, captulo II de esta Orden y, adems, a las siguientes:
a) Las entidades aseguradoras debern dar las mximas facilidades para llevar a cabo la citada
valoracin.
En caso contrario, se proceder por el tcnico actuante a levantar diligencia de constancia de
hechos, y la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr declarar el inmueble o el
derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones tcnicas.
b) Si durante la tramitacin del expediente de valoracin se apreciase que el inmueble o dere-
cho real inmobiliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones tcni-
cas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, decla-
rar el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin
perjuicio de la interposicin de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior.
c) El tcnico actuante elevar al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un infor-
me de valoracin que, sin necesidad de ceirse a la estructura y contenido previstos en el Ttulo III,
deber ajustarse a los criterios y a los mtodos de clculos de valores de tasacin establecidos en
esta Orden.
d) Efectuada la valoracin, se dar traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se
fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones tc-
nicas y del informe elaborado por el tcnico actuante que motive el acuerdo, con indicacin del
recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo.
e) Si el inmueble estuviese sometido al rgimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en
la pliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daos deber figurar individualizado. Si a
la vista del valor de la construccin que figure en el informe de valoracin se apreciara en el segu-
ro una situacin de infraseguro, la entidad aseguradora deber de inmediato proceder a subsanar-
lo. Una vez subsanado podr computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la Direccin
General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Artculo 81. Valoracin realizada por entidad tasadora autorizada.
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deber remi-
tir a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha
de emisin del informe de tasacin escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en
el que se haga constar la identificacin registral del inmueble, la razn social de la entidad tasado-
ra autorizada que hubiese realizado la valoracin, el valor de tasacin, la fecha de emisin del infor-
me y certificado de tasacin. Al escrito se adjuntarn el informe y el certificado emitidos por la enti-
LA LEY 763
dad tasadora autorizada que se ajustarn a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizacio-
nes siguientes:
a) El informe deber mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisicin del inmueble
o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la ante-
rior valoracin, en su caso.
b) Como anexos al informe de tasacin debern figurar los recogidos en el artculo 80.1 (Valo-
raciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de
Pensiones) de esta Orden.
c) El informe contendr el valor mnimo a cubrir por la pliza de seguro de incendios y otros
daos al continente.
2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de compro-
bacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios Tcnicos apli-
carn las normas correspondientes mencionadas en el artculo 80.2 (Valoraciones realizadas por
los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr elaborar y suministrar un
modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentacin y ordenar su con-
tenido.
Artculo 82. Normas complementarias.
1. La entidades aseguradoras comunicarn a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pen-
siones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales
inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de
provisiones tcnicas de los mismos en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que tuvieran cono-
cimiento de ello. A la vista de lo cual, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
podr acordar de oficio la revisin del valor atribuido, o en su caso, la comprobacin de los referi-
dos requisitos.
2. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr requerir tanto a la entidad
aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasa-
dora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentacin de
documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para
verificar o revisar las circunstancias, clculos y valores incorporados al expediente, as como para
comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud
para la cobertura de las provisiones tcnicas. Si se apreciase la falta de alguno de stos, procede-
r a declararlos no aptos para dicho fin.
3. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Ttulo, para la remisin de cuantos
datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la Direccin General de Segu-
ros y Fondos de Pensiones, se entender comprendido dentro de los supuestos del artculo 40 de
la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.
Artculo 83. Comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las
valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.
Cuando la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valora-
cin realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicar por escrito a la entidad asegu-
764 LA LEY
radora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades debern entregar la
documentacin que les sea solicitada y dar las mximas facilidades para realizar la citada compro-
bacin. De las comprobaciones que efecten los Servicios Tcnicos de la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones se elevar a sta informe de acuerdo con los trminos en que se
hubiese ordenado la valoracin. A la vista del informe, la Direccin General de Seguros y Fondos
de Pensiones podr acordar la ratificacin de la valoracin inicial realizada por la entidad tasadora
autorizada, la modificacin de aqulla o, en su caso, la no aceptacin de la misma cuando el infor-
me se emita conteniendo alguna de las advertencias sealadas en el artculo 11 (Advertencias
generales) de esta Orden comunicar dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresin del
recurso que proceda contra el mismo.
En el caso de que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar
la valoracin lo podr comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos
que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijacin del nuevo valor.
Artculo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.
1. Las entidades aseguradoras solicitarn de los Servicios Tcnicos de la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisin de las valoraciones
de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, una
vez haya transcurrido un ao desde la anterior valoracin y antes de que hubiesen transcurrido tres.
Excepcionalmente, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr adelantar el
plazo de los tres aos, con carcter general o para determinada clase de inmuebles y derechos rea-
les inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario
fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles.
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrn
hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.
3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio, en cual-
quier momento, la revisin de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales
inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplica-
cin de esta Orden.
4. Cuando la revisin hubiera de realizarse por los Servicios Tcnicos de la Direccin General
de Seguros y Fondos de Pensiones, bastar con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 82.2
de esta Orden, los documentos sealados en las letras b), e) y h) del artculo 80.1 (Valoraciones
realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones)
de esta Orden, as como los documentos previstos en las letras d) e i) del citado artculo, en los
casos en que resulten de aplicacin.
5. Si la revisin de la valoracin se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, ser de
aplicacin lo dispuesto en el artculo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada)
de esta Orden.
6. Cuando se trate de inmuebles en construccin o rehabilitacin, la entidad aseguradora podr
incorporar a la valoracin inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas,
y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentar la documentacin sealada
en (la letra f) del artculo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin
General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del
valor. Una vez finalizadas las obras se presentar o se solicitar nueva valoracin correspondien-
te al inmueble terminado.
LA LEY 765
Artculo 85. Normas complementarias de valoracin.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de
Espaa, se aplicarn de forma anloga y teniendo en cuenta la legislacin propia de cada Estado
los criterios y normas de valoracin contenidos en esta Orden.
2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desem-
bolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a)
del artculo 27 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados se llevarn a
cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.
3. En aquellos casos, en los que las plusvalas resulten de la infravaloracin de bienes inmue-
bles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones tcnicas, la entidad
aseguradora deber ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Direccin Gene-
ral de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas.
Artculo 86. Valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estn en trmite de inscripcin en
el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrn afectarlos a cobertura de provisio-
nes tcnicas por sus precios de adquisicin, siempre que exista un seguro de caucin concertado
con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior
al valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas asignado al inmueble. En el
documento en que conste la garanta otorgada se consignar:
a) Entidad que emite el aval bancario o la pliza de seguro de caucin y nombre y apellidos de
quienes firman en nombre y representacin de la misma.
b) Designacin de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caucin.
c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad pro-
pietaria del inmueble.
d) Que la garanta se constituye a favor y a disposicin de la Direccin General de Seguros y
Fondos de Pensiones.
e) Identificacin de la finca registral que se afianza.
f) Finalidad del aval o pliza de seguro de caucin, que se constituye a efectos de la afeccin
provisional a cobertura de provisiones tcnicas de los inmuebles pendientes de su inscripcin en el
Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 50.10 del
Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.
g) Cuanta a que asciende la garanta; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro
de caucin y hasta el momento en que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
autorice su cancelacin; y constancia expresa de que se har efectivo por requerimiento de sta,
sin ms requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas
que permiten la ejecucin con arreglo a este precepto.
h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas.
Los avales debern ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficien-
te para obligarla plenamente.
766 LA LEY
2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor
en el Registro de la Propiedad, se proceder a la valoracin del inmueble o del derecho real inmo-
biliario por alguno de los cauces previstos en los artculos 80 (Valoraciones realizadas por los Ser-
vicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones
realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitar a la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones la cancelacin del aval o el vencimiento del seguro de caucin
concertados como garanta. A tal efecto, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
efectuar las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del
derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garanta. No obstante, si se apreciara que el
inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cober-
tura de provisiones tcnicas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarar
no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones
tcnicas de la entidad, podr proceder a la ejecucin de la garanta.
3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los
cauces previstos en los artculos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direc-
cin General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasa-
dora autorizada) de esta Orden, para lo cual habr de estar previamente inscrito a nombre de la
entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atender al valor resultante de la tasacin,
que deber ajustarse a lo dispuesto en la norma sptima del presente Ttulo.
4. El periodo de afeccin provisional no podr exceder del plazo de un ao.
Artculo 87. Crditos hipotecarios.
1. La inclusin de un crdito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones tcnicas en
la documentacin estadstico-contable, informacin trimestral o en cualquier estado de cobertura de
provisiones tcnicas que se presente en la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
exigir que dicho crdito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artculo 50.11
del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados en la fecha a la que se refie-
ren los clculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido
valorado conforme a las normas e instrucciones de valoracin recogidas en esta Orden para la fina-
lidad 2.a) de la misma.
2. En la escritura de prstamo hipotecario deber constar que el deudor hipotecario consiente el
acceso de los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones para
realizar la valoracin del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado.
3. La pliza de seguro de incendios y otros daos al continente del inmueble incluir una clu-
sula de subrogacin en la que figurar como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha
pliza de seguro deber estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la
misma.
CAPTULO II
Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias
Artculo 88. Disposiciones especiales.
A los efectos de la finalidad contemplada en el artculo 2.c de esta Orden:
LA LEY 767
a) Se exigir adems de lo sealado en esta Orden cualquier otra documentacin que sea exi-
gida en funcin de la normativa especfica.
b) Si existiesen condicionantes al valor de tasacin, la sociedad gestora o la sociedad de inver-
sin deber facilitar a la sociedad de tasacin, en el plazo de diez das hbiles, la informacin nece-
saria y la realizacin de las comprobaciones mnimas que permitan la supresin de los condicio-
nantes.
c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de
inversin colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institucin no podr comprar el
inmueble en cuestin en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia
y as lo haya certificado la sociedad tasadora.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera. Seguro de incendio y otros daos al continente.
1. La suma asegurada a efectos del artculo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de
noviembre, no ser inferior a:
a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edi-
ficacin y el valor de tasacin, excluyendo en ambos casos el valor del terreno.
b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasacin del elemento, excluido el valor del
terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artculo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no
ser inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o ele-
mento del edificio objeto de valoracin el valor del terreno en el que se encuentra.
Disposicin adicional segunda. Mecanismos de control interno.
Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artculo 3.1.e) (Mecanismos de control inter-
no) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Rgimen Jurdico de homologacin de los
servicios y sociedades de tasacin, dichas sociedades y servicios debern disponer de unos pro-
cedimientos que permitan asegurar:
1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual
dispondrn, como mnimo, de:
a) Una base de datos de informacin de costes y precios (en venta y en alquiler) y de caracte-
rsticas de los inmuebles, suficiente en nmero, tipologa y localizacin adecuadamente distribuida
dentro del rea geogrfica en la que la entidad pretenda operar.
b) Datos actualizados de informacin estadstica o de otra ndole (subastas, precios de materia-
les, etc.) que sean utilizables para la tasacin.
c) Procedimientos de actualizacin de los datos recogidos en las dos letras anteriores.
d) Las fuentes concretas de los datos anteriores.
e) La metodologa utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
768 LA LEY
f) Los canales de transmisin de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizacin de
los mismos en las tasaciones.
2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoracin aplicables, para lo cual deber dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan:
a) Los criterios concretos para la aplicacin de dichas normas, detallando entre otros: los crite-
rios de medicin y atribuciones de uso de las superficies; los parmetros y sistemas utilizados en
la homogeneizacin de comparables; la forma de validacin de testigos; la interpretacin de la
documentacin registral; los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la
forma de determinar la vida til, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los mtodos de actua-
lizacin y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos; la pre-
visin de la tendencia futura del mercado; la justificacin de las plusvalas y minusvalas a aplicar
al valor de reversin del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las
transacciones.
b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervencin en el mismo de
los profesionales vinculados, as como los criterios establecidos por la entidad para la intervencin
de profesionales especializados en la tasacin de inmuebles dedicados a usos particulares.
c) El sistema de formacin y actualizacin de conocimientos de sus profesionales, especifican-
do si los vinculados realizan o no valoraciones.
3. El cumplimiento uniforme del rgimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el
Real Decreto 775/1997 a cuyos efectos la informacin mnima disponible comprender la relacin
de personas fsicas y jurdicas, para las que la sociedad o servicio de tasacin no pueda realizar
valoraciones por no poder mantener razonablemente una posicin de independencia en menos
cabo de la objetividad de la tasacin, as como los criterios utilizados para la confeccin de dicha
relacin.
Tambin comprender la informacin solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por
el cumplimiento de las incompatibilidades de stos y la frecuencia con la que se recabe.
Disposicin adicional tercera. Informacin a rendir al Banco de Espaa.
Las sociedades y servicios de tasacin comunicarn al Banco de Espaa, en la forma y con
la periodicidad que el mismo establezca, informacin sobre las primas de riesgo y mrgenes de
beneficio a que se refieren los artculos 38.3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su acti-
vidad, as como sobre cualquier otro parmetro tcnico de carcter general que vengan utilizan-
do regularmente en su prctica profesional para la aplicacin de los diferentes mtodos de tasa-
cin, y que el Banco de Espaa considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento
uniforme de la normativa de valoracin. La informacin agregada resultante de la informacin
recibida de las entidades de tasacin se comunicar a la Direccin General de Seguros y Fon-
dos de Pensiones y a la Comisin Nacional del Mercado de Valores y se distribuir entre las pro-
pias entidades de tasacin.
Toda disposicin que se dicte por el Banco de Espaa de conformidad con lo previsto en el
prrafo precedente lo ser previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensio-
nes y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.
LA LEY 769
Vase Circular 5/2003, de 19 de diciembre, a Sociedades y servicios de tasacin homologa-
dos, que modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, sobre informacin a rendir al Banco de
Espaa (B.O.E. 8 enero 2004).
Disposicin adicional cuarta. Conservacin de las tasaciones.
Las tasaciones de los ltimos 5 ejercicios, que las entidades de tasacin deben conservar en
sus archivos de conformidad con lo previsto en el artculo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30
de mayo, incluirn una copia completa de los informes de tasacin y sus anexos, as como del
certificado o certificados que los hayan sintetizado. Tambin contendrn la documentacin utili-
zada para su elaboracin o una referencia documental a la misma o al archivo pblico en que se
encuentre.
La conservacin a que se refiere el prrafo anterior podr hacerse en papel, o por medios elec-
trnicos en soporte duradero, siempre que est asegurada la identificacin de la entidad que la
emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.
Disposicin adicional quinta. Revisiones peridicas.
El tipo de inters y las tablas actuariales utilizados en los clculos para determinar el valor del
derecho de uso y habitacin podrn ser revisados peridicamente por la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones.
Disposicin transitoria nica. Primas de riesgo y mrgenes de beneficio.
Durante los tres primeros aos, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presen-
te Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artculo 38.3 y los mrgenes de beneficio del pro-
motor indicados en el artculo 41 no podrn ser inferiores a los que se establecen en las tablas que,
para cada uno de ellos, se indican a continuacin, o a los que resulten de su revisin conforme a
lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr ponde-
rando las primas de riesgo mnimas sealadas anteriormente en funcin de la superficie destinada
a cada uno de los usos.
770 LA LEY
Tipo de inmueble
Prima de riesgo sin
financiacin ni Impuesto
sobre la Renta de
Sociedades (IRS)
Edificios de uso residencia:
Viviendas primera residencia 8
Viviendas segunda residencia 12
Edificios de oficinas 10
Edificios comerciales 12
Edificios industriales 14
Hoteles 11
Residencias de estudiantes y de la tercera
edad
12
Otros 12
Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin sealados debe-
rn ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atri-
buida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario.
La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de la Direccin General de
Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de
Valores, podr prorrogar la ampliacin de lo dispuesto en el primer prrafo de la presente disposi-
cin, por periodos sucesivos de un ao, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad
b), para la que dicha prrroga podr ser por tiempo indefinido.
Por el mismo procedimiento previsto en el prrafo precedente se podr revisar, cada dos aos,
las primas de riesgo y mrgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios bsicos la evo-
lucin del mercado inmobiliario, y los tipos de inters de la deuda pblica a largo plazo, el ndice de
precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.
Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.
Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmue-
bles para determinadas entidades financieras.
DISPOSICIONES FINALES
Disposicin final primera. Habilitacin a la Comisin Nacional del Mercado de Valores.
Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesa-
rias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicacin para la finalidad contemplada en
el artculo 2.c).
Disposicin final segunda. Habilitacin a la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera.
La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, por motivos de prudencia y comparabili-
dad valorativa y previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, del
Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, podr establecer un lmite
LA LEY 771
Tipo de inmueble
Margen sin financiacin ni
Impuesto sobre la Renta de
Sociedades (IRS)
Edificios de uso residencia:
Viviendas primera residencia 18
Viviendas segunda residencia 24
Edificios de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Hoteles 22
Residencias de estudiantes y de la tercera
edad
24
Otros 24
cuantitativo a la plusvala anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artculo 31 de esta
Orden.
Disposicin final tercera. Entrada en vigor.
La presente Orden entrar en vigor a los seis meses de su publicacin ntegra en el Boletn Ofi-
cial del Estado. No obstante, desde su publicacin y hasta su entrada en vigor, las tasaciones
podrn tambin realizarse conforme a la presente Orden.
772 LA LEY
8.2. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio,
por el que se aprueban las Normas Tcnicas de Valoracin
y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones
para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles
de naturaleza urbana
(BOE de 22 de julio de 1993)
R.D. 1020/1993, de 25 de junio, rectificado por Correccin de errores (B.O.E. 22 septiembre).
Las normas tcnicas para la valoracin catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
fueron establecidas por la Orden de 28 de diciembre de 1989. La experiencia adquirida en la apli-
cacin de las mismas en los trabajos de revisin catastral realizados durante el ao 1990, as como
la entrada en vigor del texto refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana,
aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aconsejan su modificacin en algu-
nos puntos que pueden tener trascendencia en orden a la homogeneidad en la interpretacin de la
mencionada Orden y a la necesaria correlacin con la normativa urbanstica.
En su virtud, a propuesta del Ministro de Economa y Hacienda, previo informe favorable de la
Comisin Nacional de Administracin Local, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa delibe-
racin del Consejo de Ministros en su reunin del da 25 de junio de 1993,
DISPONGO:
Artculo 1.
Se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana,
que figuran como anexo al presente Real Decreto y en su disposicin final primera.
Artculo 2.
El Ministro de Economa y Hacienda aprobar anualmente, a propuesta del Presidente del Cen-
tro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria, y odo el Consejo Superior de la Propiedad Inmo-
biliaria, un mdulo de valor (M) que servir de base a los del suelo y construccin en los trminos
previstos en la norma 16 de las normas tcnicas de valoracin y cuadro marco de valores del suelo
y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana y cuya incidencia en los valores catastrales se producir en los supuestos previstos en los
artculos 70 y 71 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
LA LEY 773
El mdulo M, as fijado, recoger las variaciones experimentadas en el perodo de tiempo indi-
cado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los
anlisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tri-
butaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de las mencionadas normas tcnicas.
Vase nmero Tercero.2 de la O.M. 5 de julio de 2000, por la que se determinan los mdu-
los de valoracin, a efectos de lo establecido en el apartado tercero del artculo 71 de la Ley
39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (B.O.E. 19 julio).
Vase O.M. 18 de diciembre de 2000, por la que se aprueba el mdulo de valor M para la
determinacin de los valores de suelo y construccin de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana en las valoraciones catastrales (B.O.E. 27 diciembre).
Vase Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril, por la que se aprueba el modulo de valor M
para la determinacin de los valores de suelo y construccin de los bienes inmuebles de natu-
raleza urbana en las valoraciones catastrales (B.O.E. 5 mayo).
Artculo 3.
En el caso de inmuebles que excedan del mbito territorial de un municipio o cuyas caracters-
ticas especiales impidan su valoracin, de acuerdo con el procedimiento establecido con carcter
general en las normas tcnicas incluidas en el anexo al presente Real Decreto, se individualizar
en la ponencia de valores el procedimiento especfico para su valoracin, concretndose los inmue-
bles a los que dicho procedimiento ser de aplicacin.
Artculo 4.
Las valoraciones a efectos urbansticos y expropiatorios sern en todo caso las expresamente
recogidas en el texto refundido de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, aproba-
do por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio.
DISPOSICIN TRANSITORIA NICA
A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de
arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podr aplicar,
a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construc-
cin, en tanto no se arbitren a travs de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos com-
pensatorios que tengan en cuenta el especial rgimen jurdico de dichos inmuebles.
DISPOSICIN DEROGATORIA NICA
Queda derogada la Orden ministerial de 28 de diciembre de 1989 y cuantas disposiciones de
igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en el presente Real Decreto.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Para el ao 1993, el mdulo de valor (M) al que se hace referencia en el artculo 2 del
presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m .
Tngase en cuenta que, de conformidad con lo establecido en apartado 1. del artculo 1 de
la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobacin del mdulo de valor M y del coeficiente RM
774 LA LEY
y sobre modificacin de Ponencias de valores (B.O.E. 20 octubre), el mdulo de valor M, para
el ao 1999, queda fijado en 110.000 pesetas/metro cuadrado.
En funcin de la dinmica actual del mercado inmobiliario y teniendo en cuenta que los costes
y beneficios varan con los distintos tipos de promocin, se establece una oscilacin para el factor
de diversificacin del suelo, de 2,80 a 0,18, y una oscilacin para el factor de diversificacin de la
construccin de 1,30 a 0,80, definidos ambos en la norma 16 del anexo al presente Real Decreto,
que dan como resultado los siguientes valores:
Valores de repercusin de suelo:
MBR1 = 54.600 pesetas/m.
Valor de las construcciones:
MBC1 = 60.400 pesetas/m.
Valores de repercusin del suelo y valores de las construcciones establecidos en la Disposi-
cin Final 1. redactados por la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobacin del mdulo de
valor M y del coeficiente RM y sobre modificacin de Ponencias de valores (B.O.E. 20 octubre).
Vigencia: 21 octubre 1998.
Segunda. El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria dictar, en el mbito de sus
competencias y sin perjuicio de las propias del Ministerio de Obras Pblicas y Transportes, las opor-
tunas instrucciones para la necesaria armonizacin entre la aplicacin de la normativa de valora-
cin catastral y la urbanstica, como consecuencia del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de
junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin
Urbana.
LA LEY 775
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
Tercera. Se autoriza al Ministro de Economa y Hacienda para dictar las normas de ejecucin y
cumplimiento de cuanto se establece en este Real Decreto.
Cuarta. El presente Real Decreto entrar en vigor el da siguiente al de su publicacin en el
Boletn Oficial del Estado.
ANEXO
NORMAS TCNICAS DE VALORACIN Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO
Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL
DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
CAPTULO PRIMERO
mbito de aplicacin y definiciones
Norma 1. mbito de aplicacin.
Las presentes normas sern de aplicacin para calcular el valor catastral de los bienes inmue-
bles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano.
Norma 2. Definiciones.
1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro
inmobiliario urbano.
2. Se denominan normas tcnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturale-
za urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoracin de dichos
bienes y que se establecen por el presente Real Decreto.
3. Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas,
criterios y valores bsicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en
actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinacin de los mismos y hacen
posible su obtencin por medios informticos.
CAPTULO II
Normas tcnicas de valoracin para determinar el valor catastral
de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
1. Para el clculo del valor catastral se tomar como referencia el valor de mercado, sin que en
ningn caso pueda exceder de ste. Dicho clculo se realizar de acuerdo con lo preceptuado en
las presentes normas tcnicas.
El valor de mercado que resulte de los anlisis y conclusiones de los estudios que se realicen
de conformidad con la norma 23, servir de base para determinar los valores en polgono, calle,
776 LA LEY
tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, as como al mbito de aplicacin
del coeficiente N de la norma 14.
En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local
podr redactarse un estudio de mercado de mbito territorial supramunicipal. En defecto de ambos
los rganos de coordinacin del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria, mediante los
estudios y anlisis estadsticos que correspondan, establecern los valores de referencia.
2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estar integrado por el valor del suelo y
el de las construcciones, si las hubiere.
La expresin que recoge todos los factores que intervienen en la formacin del valor del produc-
to inmobiliario y que sirve de base para la valoracin catastral es la que figura en la norma 16.1.
Norma 4. Suelo.
Sin perjuicio de la clasificacin del suelo, resultante de la legislacin y el planeamiento urbans-
tico, tendrn la consideracin de suelo a los efectos de su definicin como bienes inmuebles urba-
nos y su consiguiente inclusin en el catastro inmobiliario urbano:
a) El suelo urbano, el susceptible de urbanizacin, el urbanizable programado y el urbanizable
no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuacin urbanstica, todo
ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislacin urbanstica vigente.
b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vas pavimentadas o
encintado de aceras y cuenten adems con alcantarillado, suministro de agua, suministro de ener-
ga elctrica y alumbrado pblico.
c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
d) Los que se fraccionen en contra de la legislacin agraria vigente, siempre que tal fracciona-
miento desvirte su uso agrario y sin que ello represente alteracin alguna de la naturaleza rstica
de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.
Norma 5. Construcciones.
A los mismos efectos de la norma precedente, tendrn la consideracin de construcciones:
a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estn construidos, los lugares en que
se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen,
incluso cuando por la forma de su construccin sean perfectamente transportables y aun cuando el
terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueo de la construccin.
b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc.,
que sean asimilables al concepto de edificio y no al de mquinas, aparatos o artefactos.
c) Las obras de urbanizacin y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios des-
cubiertos, considerndose como tales los recintos destinados a mercados, los depsitos al aire
libre, los campos e instalaciones para la prctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y
los espacios anejos a las construcciones.
d) Todas las dems construcciones que no estn expresamente calificadas como de naturaleza
rstica en la legislacin vigente.
LA LEY 777
El mbito de aplicacin ser el de aquellas construcciones y edificaciones que de acuerdo con
el artculo 242 del texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, apro-
bado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, deban sujetarse a licencia, dejando a
salvo las del artculo 16.3 del texto refundido en lo que pueden ser construcciones de naturaleza
rstica, excluidas en el apartado d).
Norma 6. Delimitacin del suelo de naturaleza urbana.
En cada trmino municipal se proceder a realizar una delimitacin del suelo de acuerdo con el
artculo 62 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y con las disposiciones urbansticas
vigentes, sin perjuicio de la excepcin contemplada en el artculo 70.2 de la ley antes citada.
La delimitacin del suelo que deba realizarse se documentar conforme a las normas que dicte
el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria y se someter a los trmites de aprobacin
por el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria competente y a su exposicin al pblico, pre-
via publicacin mediante edicto.
Esta delimitacin se efectuar a los solos efectos de lo establecido en la Ley reguladora de las
Haciendas Locales.
Norma 7. Divisin en polgonos de valoracin.
1. Una vez realizada la delimitacin del suelo se podr proceder a su divisin en polgonos de
valoracin de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Coherencia urbanstica, tanto desde el punto de vista de calificacin del suelo, como de la
tipologa de las construcciones.
b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definicin.
c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoracin al tomarlas en un
entorno homogneo.
d) Circunstancias de carcter econmico-social que permitan, en su caso, la adopcin de medidas
o la aplicacin de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.
e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.
En los municipios cuyo planeamiento est adaptado al texto refundido de la Ley sobre Rgimen del
Suelo y Ordenacin Urbana la delimitacin de polgonos deber tener en cuenta, adems de los criterios
mencionados, las distintas reas de reparto, las reas de suelo urbano remitidas a planeamiento poste-
rior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado.
2. Los polgonos as definidos se representarn grficamente en planos a escala adecuada.
Cuando el tamao del municipio o la dispersin de ncleos lo exija se realizar adems un plano
director a escala suficiente.
Norma 8. Valores de suelo. Definiciones.
Se definen las siguientes clases de valores de suelo:
1. Valores en polgono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circuns-
tancias medias del polgono o la valoracin correspondiente a la parcela tipo definida en funcin del
planeamiento urbanstico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
778 LA LEY
a) Valor de repercusin bsico en polgono, del producto inmobiliario ms caracterstico o del
definido por el planeamiento conforme al uso y tipologa edificatoria caracterstica, obtenido por el
mtodo establecido en la norma 9.2. Tendr las siglas VRB.
b) Valor unitario bsico en polgono, obtenido del anterior por aplicacin de la frmula de la
norma 9.3, considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendr las
siglas VUB.
Cuando no exista valor de repercusin se fijar el valor unitario en funcin de las circunstancias
urbansticas y de mercado.
2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirn para el clculo de los
valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apar-
tados a) y b) siguientes:
a) Valor de repercusin en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus carac-
tersticas urbansticas, corrigiendo el valor de repercusin bsico de polgono (VRB) considerando,
entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:
1. Localizacin, respecto de los diferentes focos de atraccin, segn los usos.
2. Accesibilidad y medios de transporte pblicos dentro del polgono y en relacin con el resto
de la ciudad.
3. Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
4. Dinmica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor nmero de operaciones.
5. Especificidad de la oferta o moda de la demanda.
La consideracin de estas circunstancias dar como resultado el valor de las distintas calles, tra-
mos de calle zonas o parajes. Tendr las siglas VRC.
b) Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor
de repercusin pormenorizado en calle por aplicacin de la frmula de la norma 9.3, siendo la edi-
ficabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje;
o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad ms frecuente en las edifi-
caciones ms representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje. Tendr las siglas VUC.
Cuando no exista valor de repercusin, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje,
se calcular mediante pormenorizacin del valor unitario bsico en polgono (VUB).
3. Valores en parcela, que servirn para obtener el valor del suelo en una parcela o finca con-
creta. Son los valores de clculo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b)
siguientes:
a) Valor de repercusin en parcela, obtenido a partir del valor de repercusin en calle, tramo de
calle, zona o paraje (VRC), por aplicacin de los coeficientes correctores definidos en la norma 10
que le sean de aplicacin. Tendr las siglas VRP.
b) Valor unitario en parcela, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusin en parcelas
(VRP), por aplicacin de la frmula de la norma 9.3, corregido por los coeficientes correctores defi-
nidos en la norma 10 que le sean de aplicacin. Tendr las siglas VUP.
LA LEY 779
Cuando no exista valor de repercusin, el valor unitario de parcela se obtendr a partir del
correspondiente a calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicacin de los coeficientes correcto-
res definidos en la norma 10 que le sean de aplicacin.
Norma 9. Valoracin del suelo.
1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorar por el valor de repercusin
definido en pesetas por metro cuadrado de construccin real o potencial, salvo en los casos
siguientes, en que se podr valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo:
a) Cuando las circunstancias de reducido tamao del suelo de naturaleza urbana, nmero de
habitantes, inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario lo aconsejen, y as se justifi-
que en la ponencia de valores.
b) Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de carcter residencial en edificacin abier-
ta, tipologa unifamiliar; del destinado a usos dotacionales, tales como deportivos, sanitarios, reli-
giosos, etc..., y de aquellos otros destinados a sistemas generales del territorio.
En municipios con planeamiento adaptado al texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo
y Ordenacin Urbana se tendr en cuenta el aprovechamiento correspondiente, de conformidad
con el mencionado texto, en la fijacin de valores unitarios.
c) Cuando por la complejidad u otras circunstancias contempladas en la ponencia de valores no
fuera aconsejable utilizar el valor de repercusin.
d) Cuando se trate de suelo de uso industrial, situado en urbanizaciones (consolidadas o sin con-
solidar) con dicha tipologa, y cuando exista indefinicin de la edificabilidad o sta sea consecuen-
cia del tamao de las parcelas o del volumen de las construcciones.
e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo
exijan.
2. El valor de repercusin bsico del suelo en cada polgono o, en su caso, calle, tramo de calle,
zona o paraje, se obtendr mediante el mtodo residual. Para ello se deducir del valor del produc-
to inmobiliario el importe de la construccin existente, los costes de la produccin y los beneficios
de la promocin, de acuerdo con lo sealado en el captulo III.
3. En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusin, se calcular el valor unitario
correspondiente, aplicando la frmula:
VU = VR
0
. E
0
+ VR
1
. E
1
+ VR
2
. E
2
+ ...
en la que:
VU: valor unitario en pesetas/m de suelo.
VR
0
, VR
1
, VR
2
: valores de repercusin diferenciados por usos, en pesetas/m de construccin.
E
0
, E
1
, E
2
: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construccin/m de
suelo.
Siendo la edificabilidad tomada como referencia una de las siguientes:
780 LA LEY
1. La permitida por el planeamiento.
2. La media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje.
3. La existente, medida sobre la parcela catastrada.
4. En defecto de las anteriores: 1 m/m, medida sobre parcela catastrada.
La utilizacin de edificabilidades distintas a las definidas por el planeamiento habr de ser justi-
ficada en la ponencia de valores. Por el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria se
dictarn instrucciones que contemplen los distintos casos de utilizacin.
4. Las parcelas sin edificar podrn valorarse por repercusin (VRC), aplicado a los metros cua-
drados de construccin susceptibles de edificarse en las mismas o bien por unitario (VUC), aplica-
do a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos
casos.
5. Las parcelas subedificadas podrn valorarse por repercusin, aplicado a los metros cuadra-
dos de construccin susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusin, aplicado a
los metros cuadrados de construccin realmente edificada. En este ltimo caso, el resultado obte-
nido podr incrementarse en concepto de valoracin del derecho de vuelo, por el procedimiento
que establezca la ponencia de valores, con las correcciones que procedan en ambos casos.
6. Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente construida sea mayor que la que puede
deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusin podr apli-
carse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que en su caso procedan.
7. Las ponencias de valores podrn contemplar repercusin de suelo para las construcciones
existentes bajo rasante, segn los usos, as como las normas de subparcelacin a efectos valora-
tivos.
8. Para facilitar las valoraciones masivas, cada polgono estar identificado con un rea econ-
mica homognea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto y llevar inherente la asig-
nacin de un mdulo bsico de repercusin (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un
intervalo de valores unitarios a aplicar.
Norma 10. Coeficientes correctores del valor del suelo.
1. Suelo valorado por repercusin.
Dado que el valor de repercusin lleva incluidos la mayora de los condicionantes, tanto intrn-
secos como extrnsecos, del valor del producto inmobiliario, nicamente se podrn aplicar los coe-
ficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente.
2. Suelo valorado por unitario.
Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen especfico den-
tro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarn, cuando proceda, los siguientes correctores:
Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a va pblica.
Para la valoracin de parcelas con ms de una fachada y formando una o ms esquinas se ten-
drn en cuenta los siguientes coeficientes:
LA LEY 781
A-1: dos fachadas, 1,10.
A-2: tres o ms fachadas, 1,15.
Coeficiente B). Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la
mnima establecida por el planeamiento, se aplicar un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L
la longitud de la fachada y LM la longitud mnima definida por el planeamiento o, en su caso, por la
ponencia de valores correspondiente.
En ningn caso se aplicar un coeficiente inferior a 0,60.
Coeficiente C). Forma irregular. Cuando las caractersticas geomtricas de una parcela impidan
o dificulten la obtencin del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicar un coeficiente
corrector de 0,85.
Coeficiente D). Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificacin en manzana cerrada con
exceso de fondo sobre aqul que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el pla-
neamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicar a este exceso el coeficien-
te reductor 1/n+1, siendo n el nmero de plantas de edificacin permitidas en dicha calle.
En el caso de parcelas con ms de una fachada se trazar una paralela a la fachada de la calle
de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el prrafo anterior y a esta zona se le
aplicar dicho valor; se actuar de igual forma en relacin con las restantes fachadas, en orden
decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas as determinadas, se
le aplicar el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el nmero de plan-
tas de edificacin permitidas en la calle de mayor valor unitario.
Coeficiente E). Superficie distinta a la mnima. En las parcelas ordenadas para edificacin abier-
ta, con superficie S distinta de la mnima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por
la costumbre, se podrn aplicar los siguientes coeficientes:
S/SM < 1: 0,80 (aplicable a toda la superficie).
1 = S/SM = 2:1,00.
2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).
Coeficiente F). Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por
circunstancias urbansticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedifi-
cables, y mientras subsista esta condicin, se aplicar a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo
que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
Coeficiente G). Afeccin a suelos destinados a construccin de viviendas sometidas a regme-
nes de proteccin pblica. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a
la construccin de viviendas de proteccin oficial u otro rgimen de proteccin pblica, se aplicar
un coeficiente corrector de 0,70.
3. El campo de aplicacin de estos coeficientes correctores deber ser definido en las ponen-
cias de valores.
Norma 11. Valor de las construcciones. Definiciones.
1. La asignacin de un rea econmica homognea de las definidas en la norma 15 de este Real
Decreto lleva inherente la asignacin de un mdulo bsico de construccin (MBC), definido en
782 LA LEY
pesetas/metro cuadrado, al que se le aplicar el coeficiente del cuadro que se menciona en la
norma 20 que corresponda, resultando un valor en pesetas/metro cuadrado para cada tipo de cons-
truccin.
2. El valor de una construccin ser el resultado de multiplicar la superficie construida por el pre-
cio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construc-
ciones definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicacin.
3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la lnea exterior de los
paramentos perimetrales de una edificacin y, en su caso, de los ejes de las medianeras, deduci-
da la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y dems elementos anlogos, que estn cubiertos se computa-
rn al 50 por 100 de su superficie, salvo que estn cerrados por tres de sus cuatro orientaciones,
en cuyo caso se computarn al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarn como superficie construida los espacios de altura inferior
a 1,50 metros.
Norma 12. Valoracin de las construcciones.
1. Para valorar las construcciones se utilizar el valor de reposicin, calculando su coste actual,
teniendo en cuenta uso, calidad y carcter histrico-artstico, deprecindose, cuando proceda, en
funcin de la antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias contempladas en la
norma 14 para su adecuacin al mercado.
Se entender por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecucin, incluidos los benefi-
cios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construccin.
2. Con el fin de posibilitar la realizacin de valoraciones masivas, las construcciones se clasifi-
carn de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto.
3. Cuando las especiales caractersticas de una construccin no permitan su identificacin con
alguno de los tipos definidos en el cuadro antes citado, ni su asimilacin a ninguna de las tipolog-
as descritas, se realizar una valoracin singularizada, utilizando el mtodo valorativo que prevea
la ponencia de valores. En este caso no sern de aplicacin los coeficientes del cuadro al que se
refiere la norma 20.
Norma 13. Coeficientes correctores del valor de las construcciones.
1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son:
Coeficiente H). Antigedad de la construccin. El valor tipo asignado se corregir aplicando un
coeficiente que pondere la antigedad de la construccin, teniendo en cuenta el uso predominante
del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendr mediante la utilizacin de la tabla
que figura a continuacin, cuyo fundamento matemtico es la siguiente expresin:
H = [ 1 - 1,5 d / u.c. 100 ]
t
, donde d = 1 - t - 35 / 350
en la que:
u (uso predominante del edificio), adopta en la frmula los siguientes valores:
LA LEY 783
Uso 1. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
Uso 2. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelera, turstico, sanitario y beneficen-
cia, cultural y religioso: 0,90.
Uso 3. Fbricas y espectculos (incluso deportivos): 0,80.
Las ponencias de valores podrn recoger cuantas distintas, aplicables a algunas modalidades
de edificios singulares.
c (calidad constructiva segn categoras del cuadro de coeficientes), adopta en la frmula los
siguientes valores:
Categoras 1 y 2: 1,20.
Categoras 3, 4, 5 y 6: 1,00.
Categoras 7, 8 y 9: 0,80.
t (aos completos transcurridos desde su construccin, reconstruccin o rehabilitacin inte-
gral).
Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
784 LA LEY
t H
Uso 1. Uso 2. Uso 3
Aos completos
Categoras
3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categoras
3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categoras
3-4
1-2 5-6 7-8-9
0 - 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 - 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10 - 14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15 - 19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20 - 24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25 - 29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30 - 34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35 - 39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40 - 44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45 - 49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50 - 54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55 - 59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60 - 64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65 - 69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70 - 74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75 - 79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80 - 84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85 - 89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90 - ms 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
El perodo de antigedad se expresar en aos completos transcurridos desde la fecha de su
construccin, reconstruccin o rehabilitacin integral, hasta el 1 de enero del ao siguiente al de la
aprobacin de la ponencia de valores.
Dicha ponencia podr contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como
rehabilitacin integral, a efectos de la aplicacin de este coeficiente.
Asimismo, podr incluir una relacin de edificios a los que el mismo no sea de aplicacin.
Coeficiente I). Estado de conservacin. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cual-
quiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las norma-
les condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.
Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo
las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.
Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.
2. El campo de aplicacin de estos coeficientes correctores deber ser definido en la ponencia
de valores.
Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones.
1. Determinadas caractersticas intrnsecas y extrnsecas de los inmuebles afectan de igual
forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia
a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y otras.
2. Dichos coeficientes correctores son:
Coeficiente J). Depreciacin funcional o inadecuacin. En caso de construccin, diseo, instala-
ciones o usos inadecuados se aplicar el coeficiente 0,80.
Coeficiente K). Viviendas y locales interiores. En aquellas viviendas y locales considerados
como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edifi-
cacin cerrada se aplicar el coeficiente 0,75.
Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de fincas con cargas singula-
res, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histrico-artsticos o estar incluidas en
catlogos o planes especiales de proteccin, se podrn aplicar los siguientes coeficientes, en fun-
cin del grado de proteccin:
Proteccin integral (la naturaleza de la intervencin posible es la de conservacin; se permiten
obras de reparacin, restauracin, mantenimiento o consolidacin de sus elementos): 0,70.
Proteccin estructural (la naturaleza de la intervencin posible es la de cambio de uso o redis-
tribucin): 0,80.
Proteccin ambiental (la naturaleza de la intervencin posible es la de renovacin por vaciado o
sustitucin interior incluso la reproduccin formal del cerramiento exterior): 0,90.
Este coeficiente no ser de aplicacin en caso de que se permita su demolicin total, aun cuan-
do se impongan a la nueva construccin condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de
huecos u otras similares.
LA LEY 785
Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco. Para fincas
afectadas por futuros viales, inconcrecin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin
o fuera de ordenacin por uso, y mientras persista tal situacin, que deber ser justificada anual-
mente, se aplicar el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuen-
ta en la ponencia de valores correspondiente.
Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado
en la norma 9 precedente, este coeficiente ser incompatible con el coeficiente F) de la norma 10.
Coeficiente N). Apreciacin o depreciacin econmica. Este coeficiente se aplicar para adecuar
los resultados obtenidos por aplicacin de las normas precedentes a la realidad del mercado inmo-
biliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de
alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las caracte-
rsticas constructivas y tambin para evaluar un bajo precio por falta de mercado y cada en des-
uso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrn definirse en su caso
segn tipologas o usos de edificacin.
Este coeficiente podr ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de
un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en ticos y
construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso
privativo. Ser compatible con cualquier otro que fuera de aplicacin a la finca considerada.
Su aplicacin habr de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobacin expresa de la
Junta Tcnica Territorial de Coordinacin Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que
la presidan y a las cuantas correspondientes, que podrn ser las siguientes:
1. Situaciones de apreciacin: 1,80 N > 1,00.
2. Situaciones de depreciacin: 1,00 > N 0,50.
3. Cuando concurran dos o ms coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, slo
se podr aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre
s y con cualquier otro. En los dems casos de concurrencia se optar por el que represente mayor
disminucin del valor.
4. El campo de aplicacin de estos coeficientes correctores deber ser definido en la ponencia
de valores.
CAPTULO III
Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones
1. La realizacin de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a
realizar, de una forma mecnica y fcilmente informatizable.
2. En este sentido se definirn unas reas econmicas homogneas del suelo y de las construc-
ciones, a las que se asignarn un mdulo bsico de repercusin de suelo (MBR), unos coeficien-
tes para cada uso y un mdulo bsico de construccin (MBC).
786 LA LEY
Cuando se trate de reas en las que el suelo se valore por unitario se les asignar un intervalo
de valores unitarios (VU) a aplicar.
3. Las reas econmicas homogneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geogrficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nente construccin, tiene una similitud en sus caractersticas que permite obtener una modulacin
de su comportamiento.
En general, las reas econmicas homogneas son asimilables al concepto de trmino munici-
pal, aunque en los enclaves geogrficos con diferentes valores medios de mercado, pueden defi-
nirse varias reas dentro de un mismo trmino municipal.
4. Una vez definidas las reas econmicas homogneas y coordinados los MBR, VU y MBC que
les correspondan, se desarrollar todo el proceso definido en el captulo II.
Norma 16. Modulacin de los valores.
1. Considerando todos los factores que intervienen en la formacin del valor del producto inmo-
biliario, se establece la siguiente expresin:
V
V
= 1,40 [V
R
+ V
C
] F
L
en la que:
V
V
= Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m construido.
V
R
= Valor de repercusin del suelo en pesetas/m construido.
V
C
= Valor de la construccin en pesetas/m construido.
F
L
= Factor de localizacin, que evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios an-
logos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socio-econmicas de carc-
ter local que afecten a la produccin inmobiliaria.
2. En relacin con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los mdulos bsi-
cos de repercusin del suelo (MBR) y construccin (MBC), correspondientes a las distintas reas
econmicas homogneas sern:
MBR
i
= 0,21 . M . F
S
MBC
i
= 0,50 . M . F
C
en la que F
S
y F
C
son factores que diversifican los componentes de suelo y construccin del
mdulo M al que se refieren el artculo 2 y la disposicin final primera de este Real Decreto, de
acuerdo con la secuencia siguiente:
F
S
: 2,80 - 2,00 - 1,45 - 1,00 - 0,55 - 0,33 - 0,18.
F
C
: 1,30 - 1,20 - 1,10 - 1,00 - 0,95 - 0,90 - 0,80.
Norma 17. Valores de repercusin de suelo.
Realizada la identificacin de cada rea econmica homognea de suelo con su correspondien-
te MBR
i
, el valor bsico de repercusin en cada polgono (VRB) se obtendr aplicando a dicho
mdulo bsico los criterios de la norma 18.
LA LEY 787
Las ponencias de valores reflejarn los valores de repercusin en polgono (VRB) y en calle
(VRC), obtenidos de conformidad con la norma 8, as como los valores unitarios (VU) correspon-
dientes a las reas en que existan suelos que no puedan ser valorados por repercusin.
Norma 18. Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo.
Los valores de repercusin de suelo se considerarn, a efectos de su coordinacin, como pro-
ducto del MBR que corresponda al rea econmica homognea de que se trate, por un coeficien-
te porcentual fijado en la ponencia de valores, que deber estar comprendido dentro de los mxi-
mos y mnimos que para cada uso se sealan en el siguiente cuadro:
CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO
Dichos coeficientes se identificarn mediante una clave de cinco dgitos, en la que:
a) El primer dgito identificar el mdulo bsico, con un nmero del 1 al 7.
b) El segundo dgito identificar el uso del suelo con las siguientes claves:
V= Residencial; I = Industrial; X = Oficinas; C = Comercial; T = Turismo.
c) Los tres dgitos restantes identificarn el coeficiente definido en el apartado anterior. Dicho
coeficiente ser 100 cuando el valor de repercusin descrito coincida con el valor de su MBR.
Norma 19. Valor de las construcciones.
Realizada la identificacin de cada rea econmica homognea de la construccin con su
correspondiente MBC., el valor de las construcciones se obtendr aplicando a dicho mdulo bsi-
co el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categora les corresponda en el cuadro de coefi-
cientes de valor de las construcciones definido en la norma 20, que figura al final de las presentes
normas.
Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
1. Para el clculo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figu-
ra al final del presente anexo.
2. La categora 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podr ampliarse con las cate-
goras 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la
788 LA LEY
Mximos segn usos de suelo
Residencial Industrial Oficinas Comercial Turstico
Mnimos cualquier uso
1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8
2V 300 2I 150 2X 750 2C 785 2T 465 10
3V 250 3I 150 3X 630 3C 670 3T 405 12
4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14
5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16
6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18
7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20
categora 1, tal y como aparezca sta descrita en el correspondiente catlogo. A estas tres cate-
goras les correspondern unos coeficientes, que se obtendrn incrementando el de la categora 1
en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliacin se recoger, en su caso, en la
ponencia de valores.
3. En el cuadro se identifica la tipologa 1.1.2.4 con la construccin media, uso residencial en
viviendas colectivas de carcter urbano, en manzana cerrada.
4. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada
o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carcter urbano en manzana cerrada
(1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jar-
dinera interior, obras de urbanizacin interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de
las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.
5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de
instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas
destinadas a otros usos como galeras comerciales, discotecas, etc.
6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas
instalaciones accesorias sea elevada en relacin a la superficie de la edificacin principal, se valo-
rarn aparte o aumentando la categora que le correspondiese.
7. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecua-
cin del terreno al destino indicado en jardines, tanto pblicos como privados.
8. Cuando en la tipificacin de un edificio existan locales en los que el uso a que estn destina-
dos no corresponda a su tipologa constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de vivien-
das, comercio en viviendas, etc.), se aplicar a dichos locales el valor que corresponda a su tipo-
loga constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructura en otros tipos
diferentes al residencial se podrn tipificar en la modalidad 1.1.3.
9. Las Gerencias territoriales del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria elabora-
rn un catlogo de edificios y construcciones de carcter urbano de su mbito territorial, coordina-
do por la Junta Tcnica territorial correspondiente, en concordancia con las tipologas establecidas
en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
Estos catlogos se realizarn siguiendo las instrucciones dictadas por la Direccin General, pre-
vio estudio por la Comisin Superior de Coordinacin Inmobiliaria Urbana.
CAPTULO IV
Coordinacin
Norma 21. Delimitacin de reas econmicas homogneas.
1. Las Juntas Tcnicas territoriales de Coordinacin Inmobiliaria de Urbana realizarn, en su
mbito territorial, una delimitacin de reas econmicas homogneas del suelo y de las construc-
ciones.
Para ello, solicitarn de las Gerencias territoriales incluidas en su mbito la realizacin de unos
estudios previos, que comprendern:
LA LEY 789
a) Datos identificativos de las zonas y plano en el que se seale su permetro.
b) Costes de la construccin de las tipologas ms caractersticas.
c) Precios de venta de las mismas.
d) Estimacin de valores de suelo, utilizando los datos reflejados en los apartados b) y c) ante-
riores.
e) Datos econmicos que incidan en la actividad inmobiliaria.
2. Una vez realizados los estudios descritos en el epgrafe anterior, las Juntas Tcnicas territo-
riales redactarn unas propuestas coordinadas de valores que incluirn los MBR y bandas de coe-
ficientes o los VU para las reas econmicas homogneas de suelo y los MBC para las de cons-
truccin.
Estas propuestas coordinadas de valores se elevarn a la Comisin Superior de Coordinacin
Inmobiliaria de Urbana, que establecer los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitiva-
mente los mdulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.
3. Las Juntas Tcnicas territoriales comunicarn a cada Gerencia territorial de su mbito la coor-
dinacin establecida, que habr de ser tenida en cuenta en la redaccin de las ponencias de valo-
res.
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del
suelo y de las construcciones, as como los coeficientes correctores a aplicar en el mbito territo-
rial al que se refieran.
2. Dichas ponencias sern realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestin
Catastral y Cooperacin Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanstica y la de valora-
cin catastral, as como los estudios y anlisis del mercado inmobiliario establecidos en la
norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompaarn, en documento separado, de los anlisis y las con-
clusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicacin de los mismos
a un nmero suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relacin de los valores catastrales con
los valores de mercado.
Igualmente, como documento separado, se acompaarn los catlogos de edificios y construc-
ciones urbanas de la norma 20.
4. Previamente a su aprobacin, las Juntas Tcnicas territoriales de Coordinacin Inmobiliaria
de Urbana debern verificar el cumplimiento de los criterios de coordinacin establecidos y emitir
el correspondiente informe.
Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.
El Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria establecer los criterios y contenido
mnimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirn de base para la redaccin de las
ponencias de valores.
790 LA LEY
Con carcter general, el mbito territorial de estos estudios ser el trmino municipal. No obs-
tante, los estudios podrn abarcar un mbito supramunicipal, cuando las circunstancias as lo acon-
sejen.
Estos estudios tienen por objeto la realizacin de una investigacin de los datos econmicos del
mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilacin y anlisis y la elaboracin de unas conclu-
siones que reflejen la situacin del mercado a los efectos de lo previsto el artculo 66 de la Ley
39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario.
Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior,
el Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria dictar las instrucciones oportunas para
garantizar que la referencia prevista en el artculo 66.2 de la Ley 39/1988, reguladora de las Hacien-
das Locales, se realice de forma coordinada y homognea.
LA LEY 791
792 LA LEY
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LA LEY 793
8.3. Tablas de esperanza de vida
8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen
LA LEY 795
TABLAS DE SUPERVIVENCIA SUIZAS (1995)
GRM95 GRF95 GRM95 GRF95 GRM95 GRF95
Edad Edad Edad
0 1.000.000,000 1.000.000,00
1 998.736,509 999.682,10 51 918.950,250 966.539,46 101 63.634,910 205.948,41
2 997.473,018 999.364,30 52 914.743,480 964.762,29 102 51.734,380 178.720,57
3 996.209,526 999.046,60 53 910.208,550 962.885,54 103 41.414,250 153.259,07
4 994.946,035 998.729,01 54 905.327,460 960.898,81 104 32.614,490 129.762,01
5 993.682,544 998.411,51 55 900.077,920 958.790,51 105 25.243,370 108.383,72
6 992.419,053 998.094,12 56 894.433,710 956.547,32 106 19.183,410 89.224,69
7 991.155,561 997.776,82 57 888.364,890 954.154,61 107 14.298,480 72.327,60
8 989.892,070 997.459,63 58 881.838,080 951.596,43 108 10.441,420 57.676,20
9 988.628,579 997.142,54 59 874.816,790 948.855,36 109 7.461,530 45.198,00
10 987.365,088 996.825,54 60 867.261,790 945.912,77 110 5.211,450 34.770,16
11 986.101,596 996.508,65 61 859.131,730 942.748,88 111 3.552,910 26.228,28
12 984.838,105 996.191,86 62 850.383,360 939.363,09 112 2.361,010 19.377,32
13 983.574,614 995.875,17 63 840.972,340 935.754,34 113 1.527,050 14.003,41
14 982.311,123 995.558,59 64 830.916,080 931.893,04 114 959,750 9.885,84
15 981.047,630 995.242,10 65 820.265,310 927.724,22 115 585,160 6.808,00
16 979.784,140 994.925,71 66 809.030,380 923.170,39 116 345,460 4.566,66
17 978.521,200 994.607,43 67 797.186,180 918.140,59 117 197,080 2.978,87
18 977.258,710 994.287,27 68 784.677,290 912.555,81 118 108,420 1.886,38
19 975.996,780 993.965,22 69 771.423,150 906.354,63 119 57,370 1.157,50
20 974.735,400 993.641,29 70 757.323,390 899.491,80 120 29,150 686,84
21 973.474,480 993.314,78 71 742.263,180 891.937,51 121 14,15 393,26
22 972.214,120 992.974,66 72 726.119,250 883.676,48 122 6,55 216,75
23 970.954,330 992.610,84 73 708.772,840 874.706,54 123 2,88 114,70
24 969.695,000 992.218,46 74 690.141,830 865.037,71 124 1,20 58,11
25 968.436,240 991.797,06 75 670.187,130 854.690,99 125 0,47 28,09
26 967.178,050 991.346,69 76 648.911,240 843.684,45 0,18 12,91
27 965.920,330 990.866,98 77 626.355,930 831.984,15
28 964.663,180 990.357,37 78 602.599,560 819.500,98
29 963.406,610 989.817,03 79 577.753,420 806.100,50
30 962.150,520 989.244,62 80 551.957,600 791.613,59
31 960.894,240 988.638,81 81 525.376,040 775.846,94
32 959.631,050 987.997,68 82 498.191,500 758.594,27
33 958.352,340 987.319,22 83 470.600,010 739.648,00
34 957.049,370 986.601,04 84 442.805,250 718.825,21
35 955.712,850 985.840,47 85 415.012,930 696.028,82
36 954.333,180 985.034,65 86 387.425,690 671.256,81
37 952.900,340 984.180,52 87 360.238,090 644.594,75
38 951.403,340 983.275,86 88 333.619,240 616.205,83
39 949.830,190 982.319,14 89 307.666,760 586.319,17
40 948.167,900 981.309,61 90 282.419,540 555.216,47
41 946.402,690 980.247,64 91 257.882,930 523.217,67
42 944.519,730 979.134,07 92 234.050,260 490.666,00
43 942.503,370 977.970,86 93 210.919,940 457.887,11
44 940.336,550 976.759,74 94 188.508,790 425.090,44
45 937.999,350 975.499,33 95 166.924,270 392.387,55
46 935.468,250 974.183,97 96 146.346,430 359.838,06
47 932.716,660 972.804,23 97 126.943,910 327.562,14
48 929.714,530 971.353,20 98 108.865,800 295.780,32
49 926.429,100 969.828,56 99 92.234,480 264.740,78
50 922.842,430 968.225,82 100 77.139,790 234.707,66
796 LA LEY
2. Esperanza de vida al nacimiento en los pases de la Unin Europea
8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos
1. Esperanza de vida por sexo a distintas edades, entre 1980 y 1998
2. Tablas suizas de esperanza de vida
Tablas actuariales de esperanza de vida en Espaa (enero de 1995)
LA LEY 797
ANEXO: 8.3. TABLAS DE ESPERANZA DE VIDA
EDAD HOMBRES MUJERES EDAD HOMBRES MUJERES
18 57 62 61 19 22
19 56 61 62 18 21
20 55 60 63 17 20
21 54 60 64 16 20
22 53 59 65 16 19
23 52 58 66 16 18
24 52 57 67 14 17
25 51 56 68 14 16
26 50 55 69 14 16
27 49 54 70 12 15
28 48 53 71 12 14
29 47 52 72 11 13
30 46 51 73 11 13
31 45 50 74 10 12
32 44 49 75 10 11
33 43 48 76 10 11
34 42 47 77 9 10
35 41 46 78 8 9
36 40 45 79 8 9
37 39 44 80 7 9
38 38 43 81 7 8
39 37 42 82 6 7
40 36 41 83 6 7
41 36 40 84 6 6
42 35 39 85 5 6
43 34 38 88 4 5
44 33 37 89 4 4
45 32 37 90 4 4
46 31 36 91 4 4
47 30 35 92 3 4
48 29 34 93 4 3
49 28 33 94 3 3
50 28 32 95 2 2
51 27 31 96 2 2
52 26 30 97 1 1
53 25 29 98 1 1
54 24 28 99 0 0
55 23 27
56 23 27
57 22 26
58 21 25
59 20 24
60 19 23
8.4. Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen
del suelo y valoraciones
(BOE de 14 de abril de 1998)
EXPOSICIN DE MOTIVOS
1. Las sucesivas reformas de nuestra legislacin urbanstica han ido incrementando la comple-
jidad de este sector del ordenamiento jurdico al multiplicar, a veces innecesariamente, las interven-
ciones administrativas en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a
la limitacin de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazo-
nables la conclusin de las operaciones de urbanizacin y ulterior edificacin, haciendo imprevisi-
ble su coste y dificultando una adecuada programacin de las correspondientes actividades empre-
sariales, con el consiguiente encarecimiento del producto final.
La ltima de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el
texto refundido de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por Real Decre-
to legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha sido objeto de la sentencia del Tribunal Constitucional
de 20 de marzo de 1997 (Boletn Oficial del Estado de 25 de abril), llev esta lnea de tendencia
a sus ltimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enrgica rec-
tificacin cuyo norte no puede ser otro que la bsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado,
elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administracio-
nes pblicas responsables de la poltica urbanstica una mayor capacidad de adaptacin a una
coyuntura econmica cambiante, en la que los ciclos de expansin y recesin se suceden con
extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de urbanismo
y de ordenacin del territorio en sentido propio, no puede por s solo afrontar la tarea indicada, a la
que slo puede aportar una solucin parcial poniendo a contribucin su indiscutible competencia
para, como ha reconocido la citada sentencia del Tribunal Constitucional, regular las condiciones
bsicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el
territorio nacional, as como regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expro-
piacin forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de las Administraciones pblicas o el procedi-
miento administrativo comn.
Por ello, su obra reclama una continuacin por parte de los legisladores de las diferentes Comu-
nidades Autnomas, sin la cual la reforma que ahora se inicia quedara incompleta.
LA LEY 799
800 LA LEY
2. Dentro de estos concretos lmites, que comprenden inequvocamente la determinacin de las
distintas clases de suelo como presupuesto mismo de la definicin de las condiciones bsicas del
derecho de propiedad urbana, la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo,
haciendo posible que todo el suelo que todava no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que
no concurran razones para su preservacin, pueda considerarse como susceptible de ser urbani-
zado. Y ello de acuerdo con el planeamiento y la legislacin territorial o sectorial, en razn de sus
valores ambientales, paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos o culturales, de su riqueza
agrcola, forestal, ganadera o de otra ndole, o de su justificada inadecuacin para el desarrollo
urbano. Hay que tener presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de
una mayor liberalizacin que incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural
de la economa espaola, para la que el legislador estatal tiene las competencias que le atribuye el
artculo 149.1.13. de la Constitucin Espaola.
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los planes, podrn, por lo
tanto, promoverse actuaciones urbansticas en los trminos que precise la legislacin urbanstica en
cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de conformidad con las previsiones de la ordenacin
urbanstica y de los planes y proyectos sectoriales, asegurndose por su promotor la ejecucin, a su
costa, de las infraestructuras de conexin con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad
de dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el reforzamiento y mejora de dichos siste-
mas generales cuando ello resulte necesario, exigencias mnimas stas que por su carcter de tales
contribuyen a delimitar las condiciones bsicas del ejercicio del derecho de propiedad.
El rgimen urbanstico del suelo prescinde as de imponer a los propietarios un sistema de
actuaciones programadas por la Administracin, sin datos ni garantas efectivas que aseguren su
ejecucin, que sta slo est en condiciones de ofrecer en relacin a sus propias actuaciones. Ello
no implica, en ningn caso, una renuncia a la funcin directiva y orientadora que es consustancial
a la idea de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejercicio de esa funcin por el planea-
miento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura general del territorio, esto es, la
imagen de la ciudad que la comunidad que lo aprueba considera deseable, ya que sa es una refe-
rencia de la que, en ningn caso, puede prescindirse.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propsito de no introducir, desde la defini-
cin del estatuto jurdico bsico de la propiedad del suelo, rigideces innecesarias que puedan impe-
dir el despliegue por los legisladores autonmicos y por las Administraciones pblicas competen-
tes, de polticas urbansticas ms flexibles y con mayor capacidad de adaptacin a las cambiantes
circunstancias en el contexto de una economa cuya globalizacin la hace especialmente sensible
a los cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado, se coho-
nesta con la imprescindible salvaguardia de los intereses pblicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe, sin embar-
go, conducir a un rgimen de absoluta discrecionalidad de las autoridades urbansticas a la hora
de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el mbito del suelo urba-
nizable. Por ello, la Ley ha previsto que el derecho a promover la transformacin de dicho suelo ins-
tando de la Administracin la aprobacin del planeamiento de desarrollo, se podr ejercer desde el
momento en que el planeamiento general haya delimitado los correspondientes mbitos o se hayan
establecido las condiciones para su desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades
Autnomas la regulacin de las citadas condiciones, as como de los efectos derivados del dere-
cho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento territorial y sectorial
como de las obras adicionales que la actuacin exija.
LA LEY 801
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
De este modo, se pretende asegurar un mnimo de consistencia al derecho del propietario del
suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal mnimo, debe entenderse
comprendido sin discusin dentro de las condiciones bsicas del estatuto jurdico de la propiedad,
sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las Administraciones competentes para valorar, en
cada caso, los intereses pblicos en juego.
3. En lo que concierne a los criterios de valoracin del suelo, la Ley ha optado por establecer un
sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a
cada tipo de suelo, renunciando as formalmente a toda clase de frmulas artificiosas que, con
mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente intermina-
ble de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administracin y
contribuye a deslegitimar su actuacin.
Se elimina as la actual dualidad de valores, inicial y urbanstico, a la que haban quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableci en su da la versin primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habr ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, nico valor que puede reclamar para s el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operacin expropiatoria. A partir de este principio bsico, la Ley
se limita a establecer el mtodo aplicable para la determinacin de ese valor, en funcin, claro est,
de la clase de suelo y, en consecuencia, del rgimen jurdico aplicable al mismo y de sus caracte-
rsticas concretas.
Este mtodo es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable an no incluido en un
concreto mbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho
desarrollo, el de comparacin con los valores comprobados de otras fincas anlogas, habida cuen-
ta de su rgimen urbanstico, situacin, tamao y naturaleza, as como de los usos y aprovecha-
mientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparacin no sea posible,
en los citados suelos sin desarrollo previsible a corto plazo el mtodo alternativo ser el de capi-
talizacin de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que
es el mtodo tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en mbitos delimitados por el propio planeamien-
to general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desa-
rrollo, el mtodo de clculo consistir en la aplicacin al aprovechamiento correspondiente del valor
bsico de repercusin recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor
que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refle-
ja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio pre-
vio de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables lo valores
de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el
valor bsico de repercusin se calcular por el mtodo residual, comnmente utilizado en el mbito
inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector pblico como por el privado.
La aplicacin de valores de repercusin, habida cuenta de su correspondencia, en general, con
terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la tota-
lidad de los costes de urbanizacin que en cada caso estuvieran pendientes, as como los costes
financieros, de gestin y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la
condicin de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasaciones que se
realizan a diario en el mbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuir, sin duda, a
aumentar la seguridad del trfico jurdico y a reducir la conflictividad, lo que redundar tambin en
802 LA LEY
una agilizacin de la gestin urbanstica y en una reduccin en los costes innecesarios que su pro-
longacin en el tiempo inevitablemente aade.
4. El Ttulo IV de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos imprescindibles para enmarcar el
ejercicio en este sector, por las distintas Administraciones pblicas, de la potestad expropiatoria, a
la que sern aplicables sin ms las normas generales vigentes que regulan sta. Remite, asimis-
mo, para la determinacin del justiprecio, a los criterios generales establecidos en el Ttulo III, aca-
bando con la actual e injusta dualidad de criterios que trata de distinta manera al propietario expro-
piado y al que no lo es.
5. El Ttulo V, por su parte, ajusta simplemente al rgimen jurdico de la propiedad del suelo que
establecen los Ttulos I y II de la Ley la regulacin precedente de las indemnizaciones por altera-
cin del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por ste que no sean
susceptibles de distribucin equitativa por los mecanismos de reparto de beneficios y cargas que
establezca la legislacin urbanstica.
6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del Estado
claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya cita-
da, por lo que ha renunciado a incidir lo ms mnimo en los aspectos relativos al planeamiento, a
la gestin urbanstica y al control de aqul y de sta.
7. Por ltimo, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a ultranza las soluciones de
continuidad, estableciendo reglas de aplicacin directa en funcin de la situacin de los procesos
de desarrollo y ejecucin del planeamiento y obviando la exigencia de la previa adaptacin de los
planes para la efectividad de la reforma, en razn de la negativa experiencia acumulada con moti-
vo de las reformas precedentes.
TTULO I
Artculo 1. Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley definir el contenido bsico del derecho de propiedad del suelo de
acuerdo con su funcin social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su
ejercicio en todo el territorio nacional.
Artculo 2. Facultades del derecho de propiedad.
1. Las facultades urbansticas del derecho de propiedad se ejercern siempre dentro de los lmi-
tes y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el pla-
neamiento con arreglo a la clasificacin urbanstica de los predios.
2. La ordenacin del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento no
conferir derecho a los propietarios a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente esta-
blecidos en las leyes.
Artculo 3. Participacin en las plusvalas.
La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica de los
entes pblicos, se producir en los trminos fijados por la presente Ley y las dems que sean de
aplicacin.
LA LEY 803
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
Artculo 4. Accin urbanstica e iniciativa privada.
1. Los propietarios debern contribuir, en los trminos establecidos en las leyes, a la accin
urbanstica de los entes pblicos, a los que corresponder, en todo caso, la direccin del proceso,
sin perjuicio de respetar la iniciativa de aqullos.
2. La gestin pblica a travs de su accin urbanizadora y de las polticas de suelo suscitar, en
la medida ms amplia posible, la participacin privada.
3. En los supuestos de actuacin pblica, la Administracin actuante promover, en el marco de
la legislacin urbanstica, la participacin de la iniciativa privada aunque sta no ostente la propie-
dad del suelo.
Artculo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Las leyes garantizarn en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planea-
miento, entre todos los propietarios afectados por cada actuacin urbanstica, en proporcin a sus
aportaciones.
Artculo 6. Informacin y participacin pblica en el planeamiento y la gestin.
1. La legislacin urbanstica garantizar la participacin pblica en los procesos de planeamien-
to y gestin, as como el derecho a la informacin de las entidades representativas de los intereses
afectados por cada actuacin y de los particulares.
2. Todo administrado tendr derecho a que la Administracin competente le informe por escrito
del rgimen y condiciones urbansticas aplicables a una finca o mbito determinado.
TTULO II
Rgimen urbanstico de la propiedad del suelo
CAPTULO I
Clasificacin del suelo
Artculo 7. Clases de suelo.
A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o
clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.
Artculo 8. Suelo urbano.
Tendrn la condicin de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a) El suelo ya transformado por contar, como mnimo, con acceso rodado, abastecimiento de
agua, evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica o por estar consolidados por la edifi-
cacin en la forma y con las caractersticas que establezca la legislacin urbanstica.
b) Los terrenos que en ejecucin del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el
mismo.
804 LA LEY
Artculo 9. Suelo no urbanizable.
Tendrn la condicin de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que con-
curran alguna de las circunstancias siguientes:
1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algn rgimen especial de pro-
teccin incompatible con su transformacin de acuerdo con los planes de ordenacin territorial o la
legislacin sectorial, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos,
ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en fun-
cin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico.
2. Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha
hecho referencia en el prrafo anterior, por su valor agrcola, forestal, ganadero o por sus riquezas
naturales, as como aquellos otros que considere inadecuados para el desarrollo urbano, bien por
imperativo del principio de utilizacin racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con crite-
rios objetivos de carcter territorial o urbanstico establecidos por la normativa urbanstica.
Apartado 2. del artculo 9 redactado por el nmero uno del artculo 1 de la Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes
(B.O.E. 21 mayo).
Vigencia: 22 mayo 2003.
Artculo 10. Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condicin de urbano o de no urbanizable,
tendr la consideracin de suelo urbanizable, y podr ser objeto de transformacin en los trminos
establecidos en la legislacin urbanstica y el planeamiento aplicable.
Artculo 11. Clasificacin del suelo en municipios sin planeamiento.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condicin de
urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artculo 8, tendr la consideracin de
suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley.
Artculo 11 declarado constitucional por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de julio de 2001, en
cuanto contiene la expresin planeamiento general, siempre que se interprete de conformidad
con lo expresado en el Fundamento Jurdico 16.
CAPTULO II
Derechos y deberes de los propietarios
Artculo 12. Ejercicio de derechos y deberes.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercern de
acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestin y ejecucin del planeamiento establez-
ca la legislacin urbanstica en cada caso aplicable.
Artculo 13. Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanizacin de los terrenos
para que adquieran la condicin de solares y a edificar stos en las condiciones que en cada caso
establezca la legislacin urbanstica y el planeamiento.
LA LEY 805
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
Artculo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanizacin debern com-
pletar a su costa la urbanizacin necesaria para que los mismos alcancen si an no la tuvieran
la condicin de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en mbitos para los que as se haya
establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanizacin consolidada
debern asumir los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelo necesario para los viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones pblicas de carcter local al servicio del mbito de desa-
rrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el mbito correspondiente, a efectos de
su gestin.
Letras a) y b) del nmero 2 del artculo 14 declaradas constitucionales por Sentencia del TC
(Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contienen las expresiones dotaciones pblicas de
carcter local, sistemas generales y planeamiento general, siempre que se interpreten de
conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurdico 21.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelo correspondiente al 10 por
100 del aprovechamiento del correspondiente mbito; este porcentaje, que tiene carcter de mximo,
podr ser reducido por la legislacin urbanstica. Asimismo, esta legislacin podr reducir la participa-
cin de la Administracin actuante en las cargas de urbanizacin que correspondan a dicho suelo.
Vase Res. 2/2000, de 22 de diciembre, de la Direccin General de Tributos, relativa a las
cesiones obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos efectuadas en virtud de los artculos 14 y
18 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y a las transmisio-
nes de terrenos por parte de los mismos (B.O.E. 6 enero 2001).
d) Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento,
con anterioridad al inicio de la ejecucin material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.
f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
Artculo 15. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
1. Los propietarios del suelo clasificado como urbanizable tendrn derecho a usar, disfrutar y dis-
poner de los terrenos de su propiedad conforme a su naturaleza rstica. Adems, tendrn derecho
a promover su transformacin instando de la Administracin la aprobacin del correspondiente pla-
neamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislacin urbanstica.
2. La transformacin del suelo urbanizable podr ser tambin promovida por las Administraciones
pblicas sean o no competentes para la aprobacin del correspondiente planeamiento de desarrollo.
Las Administraciones pblicas a que se refiere el prrafo anterior podrn promover la transfor-
macin de suelo urbanizable bien por razn de su titularidad dominical de suelo en el mbito de
que se trate, bien por razones de competencia sectorial.
806 LA LEY
Artculo 15 redactado conforme establece el apartado dos del artculo 1 de la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes
(B.O.E. 21 mayo).
Artculo 16. Reglas bsicas para el ejercicio del derecho.
1. El derecho a promover la transformacin del suelo urbanizable, mediante la presentacin del
planeamiento que corresponda o, en su caso, de la previa propuesta de delimitacin del correspon-
diente mbito para su tramitacin y aprobacin, se ejercer de conformidad con lo establecido por
la legislacin urbanstica.
2. A tales efectos, las comunidades autnomas, a travs de su legislacin urbanstica, regularn
la tramitacin, determinaciones y contenido de la documentacin necesaria para proceder a esa
transformacin. Asimismo, esta legislacin regular los efectos derivados del derecho de consulta
a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica,
de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrn de realizar a su costa para asegu-
rar la conexin con los sistemas generales exteriores a la actuacin de conformidad con lo dispues-
to en el apartado 3 del artculo 18 de esta ley. Dicha legislacin fijar, igualmente, los plazos de con-
testacin a la referida consulta.
3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanstico de desarrollo que sean elabora-
dos por las Administraciones pblicas a las que no competa su aprobacin, o por los particulares,
quedarn aprobados definitivamente por el transcurso del plazo de seis meses, o del que, en su
caso, se establezca como mximo por la legislacin autonmica para su aprobacin definitiva, con-
tados desde su presentacin ante el rgano competente para su aprobacin definitiva, siempre que
hubiera efectuado el trmite de informacin pblica, solicitado los informes que sean preceptivos,
de conformidad con la legislacin aplicable, y transcurrido el plazo para emitirlos.
Todo lo anterior se entender sin perjuicio de lo establecido por la legislacin urbanstica de las
comunidades autnomas en cuanto a asignacin de competencias, subrogacin en su ejercicio y
plazos y cmputo del silencio administrativo.
Artculo 16 redactado por el nmero tres del artculo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de
medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes (B.O.E. 21 mayo).
Artculo 17. Usos y obras provisionales.
En el suelo comprendido en sectores o mbitos ya delimitados con vistas a su desarrollo inme-
diato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente planeamiento de desarrollo, slo podrn
autorizarse excepcionalmente usos y obras de carcter provisional que no estn expresamente pro-
hibidos por la legislacin urbanstica o sectorial ni por el planeamiento general, que habrn de cesar,
y en todo caso, ser demolidas sin indemnizacin alguna, cuando lo acordare la Administracin urba-
nstica. La autorizacin, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se har constar
en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislacin hipotecaria.
Prrafo 1. del artculo 17 declarado constitucional por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de
julio de 2001, en cuanto contiene las expresiones planeamiento de desarrollo y planea-
miento general, siempre que se interprete de conformidad con lo expresado en el Fundamen-
to Jurdico 29.
LA LEY 807
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
En el resto del suelo urbanizable podrn autorizarse, antes de su inclusin en sectores o mbi-
tos para su desarrollo, los usos previstos en el artculo 20 de la presente Ley.
Artculo 18. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
La transformacin del suelo clasificado como urbanizable comportar para los propietarios del
mismo los siguientes deberes:
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin todo el suelo necesario para los viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones pblicas de carcter local al servicio del mbito de desa-
rrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al mbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin con los sistemas generales
exteriores a la actuacin y, en su caso, las obras necesarias para la ampliacin o refuerzo de dichos
sistemas requeridos por la dimensin y densidad de la misma y las intensidades de uso que sta
genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general.
Apartados 1, 2 y 3 del artculo 18 declarados constitucionales por Sentencia del TC (Pleno)
de 11 de julio de 2001, en cuanto contienen las expresiones dotaciones pblicas de carcter
local, sistemas generales y planeamiento general, siempre que se interpreten de confor-
midad con lo expresado en el Fundamento Jurdico 30.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelo correspondiente al 10
por 100 del aprovechamiento del sector o mbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carc-
ter de mximo, podr ser reducido por la legislacin urbanstica. Asimismo, esta legislacin podr
reducir la participacin de la Administracin actuante en las cargas de urbanizacin que correspon-
dan a dicho suelo.
5. Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento,
con anterioridad al inicio de la ejecucin material del mismo.
6. Costear o ejecutar la urbanizacin del sector o mbito correspondiente.
7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
Vase Res. 2/2000, de 22 de diciembre, de la Direccin General de Tributos, relativa a las
cesiones obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos efectuadas en virtud de los artculos 14 y
18 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y a las transmisio-
nes de terrenos por parte de los mismos (B.O.E. 6 enero 2001).
Artculo 19. Deberes legales de uso, conservacin y rehabilitacin.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones debern destinarlos a usos que
no resulten incompatibles con el planeamiento urbanstico y mantenerlos en condiciones de segu-
ridad, salubridad y ornato pblico. Quedarn sujetos igualmente al cumplimiento de las normas
sobre proteccin del medio ambiente y de los patrimonios arquitectnicos y arqueolgicos y sobre
rehabilitacin urbana.
2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el nmero anterior se sufragar
por los propietarios o por la Administracin, en los trminos que establezca la legislacin aplicable.
808 LA LEY
Artculo 20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrn derecho a usar, disfrutar y
disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a
fines agrcolas, forestales, ganaderos, cinegticos u otros vinculados a la utilizacin racional de los
recursos naturales, y dentro de los lmites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a travs del procedimiento previsto en la legislacin urbanstica, podrn
autorizarse actuaciones especficas de inters pblico, previa justificacin de que no concurren las
circunstancias previstas en el apartado 1 del artculo 9 de la presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, en nin-
gn caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en
contra de lo dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.
Artculo 21. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
1. La transmisin de fincas no modificar la situacin del titular de las mismas respecto de los
deberes establecidos por la legislacin urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin
derivados de la misma. El nuevo titular quedar subrogado en el lugar y puesto del anterior propie-
tario en sus derechos y deberes urbansticos, as como en los compromisos que ste hubiera acor-
dado con la Administracin urbanstica competente y hayan sido objeto de inscripcin registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, deber hacerse constar en el correspondiente ttulo:
a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificacin o con edificaciones fuera de ordena-
cin de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situacin a estos efectos.
b) Si se tratare de terrenos en proceso de urbanizacin, los compromisos an pendientes que el
propietario hubiere asumido en orden a la misma.
c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobacin
del planeamiento correspondiente y las clusulas que se refieran a la disposicin de las parcelas y
compromisos con los adquirentes.
3. La infraccin de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el
apartado 1 de este artculo, facultar al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un ao
a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnizacin por los daos y perjuicios
que se le hubieren irrogado.
Artculo 22. Declaracin de obra nueva.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirn para autorizar o inscribir, respectivamen-
te, escrituras de declaracin de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la pre-
ceptiva licencia y la expedicin por tcnico competente de la certificacin de finalizacin de la obra
conforme al proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construccin, a la licencia de edificacin se
acompaar certificacin expedida por tcnico competente de que la descripcin de la obra nueva
se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deber hacer
LA LEY 809
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
constar la terminacin mediante acta notarial que incorporar la certificacin de finalizacin de la
obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones debern testimoniarse en las correspon-
dientes escrituras.
TTULO III
Valoraciones
Artculo 23. Aplicacin general de las reglas de valoracin.
A los efectos de expropiacin, las valoraciones de suelo se efectuarn con arreglo a los criterios
establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislacin, urba-
nstica o de otro carcter, que la legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarn igualmente
en los procedimientos de distribucin de beneficios y cargas de conformidad con lo que establez-
ca la legislacin urbanstica.
Artculo 24. Momento al que han de referirse las valoraciones.
Las valoraciones se entendern referidas a:
a) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del expediente de justi-
precio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin cuando se siga el
procedimiento de tasacin conjunta.
b) En otros supuestos de actuacin, al momento de iniciacin del correspondiente procedimiento.
c) En la determinacin de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los supuestos pre-
vistos en el Ttulo V de la presente Ley, al momento de la publicacin de la aprobacin definitiva
del nuevo planeamiento.
Artculo 25. Criterio general de valoracin.
1. El suelo se valorar conforme a su clasificacin urbanstica y situacin, en la forma estableci-
da en los artculos siguientes.
2. La valoracin de los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters gene-
ral supramunicipal, autonmico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbans-
tico como si fueran de nueva creacin, se determinar, de conformidad con lo dispuesto en esta
Ley, segn la clase de suelo en que se siten o por los que discurran.
No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanstico los haya adscrito o incluido en
algn mbito de gestin, a los efectos de su obtencin a travs de los mecanismos de equidistribu-
cin de beneficios y cargas, su valoracin se determinar en funcin del aprovechamiento de dicho
mbito, conforme a lo dispuesto en los artculos siguientes.
Artculo 25 redactado por el artculo 104 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social (B.O.E. 31 diciembre).
Vigencia: 1 enero 2003.
810 LA LEY
Artculo 26. Valor del suelo no urbanizable.
1. El valor de este suelo se determinar por el mtodo de comparacin a partir de valores de fin-
cas anlogas. A estos efectos, la identidad de razn que justifique la analoga deber tener en
cuenta el rgimen urbanstico, la situacin, tamao y naturaleza de las citadas fincas en relacin
con la que se valora, as como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean suscepti-
bles.
2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicacin del mtodo
indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinar mediante la capitali-
zacin de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la
valoracin.
Artculo 27. Valor del suelo urbanizable.
1. El valor del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendr por aplicacin al aprovechamien-
to que le corresponda del valor bsico de repercusin en polgono, que ser el deducido de las
ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo
valores unitarios, el valor del suelo se obtendr por aplicacin de stos a la superficie correspon-
diente. De dichos valores se deducirn los gastos que establece el artculo 30 de esta ley, salvo
que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinacin de los valores de las ponencias.
En los supuestos de inexistencia, prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastra-
les o inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas tenidas en cuenta al
tiempo de su fijacin, el valor del suelo se determinar de conformidad con el mtodo residual din-
mico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el
artculo 30 de esta ley.
En cualquier caso, se descartarn los elementos especulativos del clculo y aquellas expectati-
vas cuya presencia no est asegurada.
2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los mbitos a los que se
refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establez-
ca la legislacin urbanstica, se determinar en la forma establecida para el suelo no urbanizable,
sin consideracin alguna de su posible utilizacin urbanstica.
Artculo 27 redactado por el nmero cuatro del artculo 1 de Ley 10/2003, de 20 de mayo, de
medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes (B.O.E. 21 mayo).
Artculo 28. Valor del suelo urbano.
1. El valor del suelo urbano sin urbanizacin consolidada, se determinar, salvo lo dispuesto en
el apartado 2 de este artculo, por aplicacin al aprovechamiento resultante del correspondiente
mbito de gestin en que est incluido, del valor bsico de repercusin ms especfico recogido en
las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los mbitos de gestin que tengan por objeto la reforma, renovacin o mejora urbana, el
aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoracin, ser el resul-
tante del planeamiento o el resultante de la edificacin existente, si fuera superior.
LA LEY 811
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanizacin, el valor del suelo se determinar por apli-
cacin al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor
bsico de repercusin en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso,
del de repercusin en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa tc-
nica de valoracin catastral.
4. En los supuestos de inexistencia, prdida de vigencia de los valores de las ponencias catas-
trales o inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas tenidas en cuen-
ta al tiempo de su fijacin, se aplicarn los valores de repercusin obtenidos por el mtodo residual.
Nmero 4 del artculo 28 redactado por el nmero cinco del artculo 1 de la Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes
(B.O.E. 21 mayo).
5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicacin de valores de repercusin
se deducirn los gastos que establece el artculo 30 de esta ley, salvo que ya se hubieran deduci-
do en su totalidad en la determinacin de los valores de las ponencias.
Nmero 5 artculo 28 introducido por el nmero cinco del artculo 1 de la Ley 10/2003, de 20
de mayo, de medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes
(B.O.E. 21 mayo).
Artculo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribucin de aprovecha-
miento.
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se
atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado mbito de ges-
tin, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoracin, ser el resultante
de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polgono fis-
cal en que, a efectos catastrales est incluido el mismo.
Artculo 30. Deduccin de gastos de urbanizacin pendiente.
Del valor total determinado por aplicacin al aprovechamiento correspondiente de valores de
repercusin, se deducirn, cuando proceda, los costes de urbanizacin precisa y no ejecutada, y
los de su financiacin, gestin y, en su caso, promocin, as como los de las indemnizaciones pro-
cedentes, segn las normas o determinaciones de este carcter contenidas en el planeamiento o
en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terre-
no correspondiente alcance la condicin de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a ope-
raciones de reforma interior, renovacin o mejora urbana, se deducirn asimismo los costes adicio-
nales que estas operaciones puedan conllevar.
Artculo 31. Valoracin de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su
carcter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinacin del valor del
terreno se valorarn, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expro-
piacin Forzosa y su importe ser satisfecho a sus titulares.
812 LA LEY
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calcular con independencia del suelo, se
determinar de acuerdo con la normativa catastral en funcin de su coste de reposicin, corregido
en atencin a la antigedad y estado de conservacin de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rsticos y urbanos se fijarn de acuerdo con
lo previsto en la Ley de Expropiacin Forzosa.
Artculo 32. Valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles.
1. La valoracin de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los
efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposiciones
sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamen-
te, segn las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicacin.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efectuare podr elegir
entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en
poder del Juzgado, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que
corresponda a los respectivos interesados.
TTULO IV
Expropiaciones
Artculo 33. Legitimacin de expropiaciones.
La aprobacin de Planes de ordenacin urbana y de delimitaciones de mbitos de gestin a des-
arrollar por expropiacin implicar la declaracin de utilidad pblica de las obras y la necesidad de
ocupacin de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiacin o imposicin de
servidumbres.
Artculo 34. Funciones de la expropiacin.
La expropiacin por razn de urbanismo podr aplicarse de acuerdo con las finalidades previs-
tas en la legislacin urbanstica y, asimismo, por incumplimiento de la funcin social de la propie-
dad, con los requisitos previstos en la Ley de Expropiacin Forzosa.
Artculo 35. Ejercicio de la potestad expropiatoria.
El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustar a lo dispuesto en la presente Ley y en la
legislacin urbanstica. En todo lo no previsto en ellas, ser de aplicacin la legislacin general de
expropiacin forzosa.
Artculo 36. Procedimiento de determinacin del justiprecio.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinar conforme a lo establecido en
el Ttulo III de la presente Ley, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasa-
cin conjunta.
Artculo 37. Pago del justiprecio mediante adjudicacin de terrenos.
En todas las expropiaciones, la Administracin actuante podr satisfacer el justiprecio, por
acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicacin de terrenos de valor equivalente.
LA LEY 813
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
Artculo 38. Aprobacin y efectos del procedimiento de tasacin conjunta.
El pago o depsito del importe de la valoracin establecida por el rgano competente al aprobar
el proyecto de expropiacin habilitar para proceder a la ocupacin de la finca y producir los efec-
tos previstos en los nmeros 6, 7 y 8 del artculo 52 de la Ley de Expropiacin Forzosa, sin perjui-
cio de la valoracin, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiacin y de que puedan seguir
tramitndose los recursos procedentes respecto a la fijacin del justiprecio. Asimismo, habilitar
para proceder a la ocupacin de las fincas la aprobacin del documento de adjudicacin de las futu-
ras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido
en el artculo anterior.
Artculo 38 declarado inconstitucional por Sentencia TC (Pleno) de 11 de julio de 2001.
Artculo 39. Ocupacin e inscripcin en el Registro.
1. Una vez efectuado el pago o consignacin se levantar el acta de ocupacin correspon-
diente a cada finca afectada por el expediente expropiatorio. La superficie objeto de la actua-
cin se inscribir como una o varias fincas registrales. El hecho de que alguna de estas fincas
no estuviese inmatriculada no ser obstculo para que pueda practicarse directamente aquella
inscripcin. En las fincas afectadas, a continuacin de la nota a que se refiere la legislacin
hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiacin forzosa, se extender
otra en la que se identificar la porcin expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de
la finca.
2. Ser ttulo inscribible el acta o actas de ocupacin acompaadas de las actas de pago o los
justificantes de consignacin del justiprecio de todas las fincas ocupadas. Dicho ttulo, adems de
la descripcin conforme a la legislacin hipotecaria, incorporar la oportuna referencia catastral e
identificar la nueva finca mediante un adecuado sistema grfico de coordenadas.
3. Si al procederse a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre si dentro de la superficie
ocupada existiese alguna finca registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin per-
juicio de practicarse la inscripcin, se pondr tal circunstancia en conocimiento del organismo
expropiante.
Artculo 40. Supuestos de reversin.
1. Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones urbansticas debern ser des-
tinados al fin especfico que se estableciese en el Plan correspondiente.
2. Si en virtud de modificacin o revisin del planeamiento se alterara el uso que motiv la expro-
piacin proceder la reversin salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacio-
nal pblico.
b) Que el uso dotacional que motiv la expropiacin hubiese sido efectivamente implantado y
mantenido durante ocho aos.
3. Proceder la reversin de los terrenos expropiados para la formacin o ampliacin del Patri-
monio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una modificacin del planeamiento que no se
efecte en el marco de la revisin de ste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos
y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.
814 LA LEY
4. Igualmente, proceder la reversin en los supuestos de terrenos incluidos en un mbito deli-
mitado para su desarrollo por el sistema de expropiacin, cuando hubieren transcurrido diez aos
desde la expropiacin sin que la urbanizacin se hubiera concluido.
5. El mismo plazo y condicin se aplicar en las expropiaciones de terrenos motivadas por el
incumplimiento de deberes urbansticos vinculados al proceso de urbanizacin.
TTULO V
Supuestos indemnizatorios
Artculo 41. Indemnizacin por alteracin de planeamiento.
1. La modificacin o revisin del planeamiento slo podr dar lugar a indemnizacin por reduc-
cin de aprovechamiento si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecucin
en el mbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aqullos,
si la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administracin.
2. Las situaciones de fuera de ordenacin surgidas por los cambios del planeamiento no sern
indemnizables, a excepcin de lo previsto en el apartado anterior.
Artculo 42. Indemnizacin por alteracin del planeamiento, con licencia en vigor.
1. Si en el momento de entrada en vigor de la modificacin o revisin del planeamiento se hubie-
ra obtenido la licencia de construccin, pero an no se hubiera iniciado la edificacin, se declarar
extinguida, con audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la
nueva ordenacin, debiendo fijarse la indemnizacin, en el mismo expediente, por la reduccin del
aprovechamiento resultante de las nuevas condiciones urbansticas, as como por los perjuicios que
justificadamente se acrediten de conformidad con la legislacin general de expropiacin forzosa.
2. Si la edificacin ya se hubiera iniciado, la Administracin podr modificar o revocar la licencia,
fijndose la indemnizacin de acuerdo con lo establecido en el nmero anterior.
Artculo 43. Indemnizacin por limitaciones singulares.
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares en orden a la conser-
vacin de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consi-
go una restriccin del aprovechamiento urbanstico del suelo que no pueda ser objeto de distribu-
cin equitativa entre los interesados, conferirn derecho a indemnizacin.
Artculo 44. Otros supuestos indemnizatorios.
1. Sern en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de los deberes
inherentes al proceso urbanizador, dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inser-
vibles como consecuencia de un cambio de planeamiento o por acordarse la expropiacin.
2. Cuando se produzca la anulacin de una licencia, demora injustificada en su otorgamiento o
su denegacin improcedente, los perjudicados podrn reclamar de la Administracin el resarcimien-
to de los daos y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos estable-
cidos en las normas que regulan con carcter general dicha responsabilidad. En ningn caso habr
lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
LA LEY 815
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera. Los instrumentos de planificacin territorial y urbanstica, cual-
quiera que sea su clase y denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones,
incluidas sus zonas de proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser sometidos, respecto
de esa incidencia, a informe vinculante de la Administracin General del Estado con carcter pre-
vio a su aprobacin.
Disposicin adicional segunda. ...
Disposicin adicional segunda derogada por la letra f) de la disposicin derogatoria nica del
R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario (B.O.E. 8 marzo).
Vigencia: 9 marzo 2004.
Disposicin adicional tercera. Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern las potestades
normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgnicas 1/1995 y 2/1995,
de 13 de marzo, dentro del marco de la presente Ley y de las que el Estado promulgue a tal
efecto.
En todo caso, la aprobacin definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana de estas Ciuda-
des, y de sus modificaciones o revisiones, competer al Ministerio de Fomento.
La aprobacin definitiva de los Planes Parciales, y de sus modificaciones o revisiones, corres-
ponder a los rganos competentes de las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo
y vinculante del Ministerio de Fomento, el cual deber emitirse en el plazo de tres meses.
Disposicin adicional tercera redactada por el artculo 68 de la Ley 55/1999, de 29 de diciem-
bre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social (B.O.E. 30 diciembre).
Vigencia: 1 enero 2000.
Disposicin adicional cuarta. En los territorios insulares la legislacin urbanstica podr esta-
blecer criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y urbanizables, tenien-
do en cuenta que la delimitacin del contenido del derecho de propiedad del suelo se condiciona
por la peculiaridad del hecho insular, su limitada capacidad de desarrollo territorial y la necesidad
de compatibilizar una suficiente oferta de suelo urbanizable con la proteccin y preservacin de los
elementos esenciales del territorio.
Disposicin adicional quinta. Esta Ley se aplicar sin perjuicio de los especficos regmenes
forales vigentes en materia de hacienda, rgimen tributario, rgimen econmico-financiero munici-
pal y rgimen de los bienes municipales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposicin transitoria primera. Normas de aplicacin inmediata.
1. Sobre el rgimen urbanstico del suelo. Las disposiciones de esta ley contenidas en el artcu-
lo 1, apartado dos, y tres, nmero 1, sern de aplicacin desde la entrada en vigor de la misma a
la ejecucin de los planes y normas vigentes en dicho momento, sin perjuicio de las especialidades
sobre gestin y uso del suelo de la legislacin urbanstica.
816 LA LEY
2. Sobre las normas de procedimiento. Las normas de procedimiento contenidas en el artculo
1, apartado tres, nmero 3, de esta ley sern de aplicacin a los instrumentos de planeamiento en
l referidos que se presenten ante el rgano administrativo competente a partir de la entrada en
vigor de la misma.
Disposicin transitoria primera redactada por el nmero seis del artculo 1 de la Ley 10/2003,
(B.O.E. 21 mayo).
Disposicin transitoria segunda. Planeamiento general vigente.
La adaptacin del planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta ley a sus determi-
naciones se efectuar de conformidad con el rgimen transitorio establecido en la legislacin urba-
nstica autonmica.
En ausencia de ste, el planeamiento general vigente adaptar su clasificacin de suelo a lo dis-
puesto en esta ley cuando se proceda a su revisin, o a la tramitacin de modificaciones que afec-
ten a la clasificacin del suelo no urbanizable.
Disposicin transitoria segunda redactada por el nmero seis del artculo 1 de la Ley 10/2003,
(B.O.E. 21 mayo).
Disposicin transitoria tercera. Planeamiento general en tramitacin.
La adaptacin del planeamiento general en tramitacin a la entrada en vigor de esta ley a sus
determinaciones se efectuar de conformidad con el rgimen transitorio establecido en la legisla-
cin urbanstica autonmica.
En ausencia de ste, el planeamiento general en tramitacin, con independencia de la fase en
que se encuentre, adaptar su clasificacin de suelo a la misma.
Disposicin transitoria tercera redactada por el nmero seis del artculo 1 de la Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes (B.O.E.
21 mayo).
Disposicin transitoria cuarta. Planeamiento en ejecucin.
En los procedimientos de distribucin de beneficios y cargas que no hubieran alcanzado la apro-
bacin definitiva a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, ser de aplicacin, en cuanto a la
cesin de suelo en que se deba materializar el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a
la Administracin actuante, el rgimen urbanstico establecido en la misma, segn la clase de suelo.
Disposicin transitoria quinta. Valoraciones.
En los expedientes expropiatorios, sern aplicables las disposiciones sobre valoracin conteni-
das en esta ley, siempre que no se haya alcanzado la fijacin definitiva del justiprecio en va admi-
nistrativa.
Disposicin transitoria quinta redactada por el nmero seis del artculo 1 de la Ley 10/2003,
(B.O.E. 21 mayo).
DISPOSICIN DEROGATORIA NICA
1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob el
texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, con excepcin de los
siguientes preceptos:
Artculos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4; 168; 169; 170.1;
183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1;
246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289; 299; 300;
301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; disposicin adicional cuarta.1. y 3.; disposicin
adicional sexta, y disposicin transitoria quinta.1.
2. Quedan asimismo derogados los artculos 1, 2, 3, disposicin transitoria y disposicin final pri-
mera de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Cole-
gios Profesionales.
3. Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o sean incompatibles
con lo previsto en la presente Ley.
DISPOSICIN FINAL NICA
Tienen el carcter de legislacin bsica en virtud de lo previsto en el artculo 149.1.13., 18. y
23. de la Constitucin Espaola y, en su caso, de condiciones bsicas del ejercicio de los dere-
chos a tenor de lo dispuesto por el artculo 149.1.1. del propio texto constitucional, los siguientes
preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42; 43; 44.1; dis-
posiciones adicionales segunda, tercera, cuarta y quinta; y disposiciones transitorias primera,
segunda, tercera y cuarta, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del Estado en
virtud del artculo 149.1.4., 8. y 18. del citado texto.
Disposicin final nica declarada inconstitucional en sus referencias a los artculos 16.1 y 38
(sic) por Sentencia TC (Pleno) 164/2001, de 11 de julio (B.O.E. 14 agosto).
LA LEY 817
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
La valoracin inmobiliaria en sus diversos aspectos (mercantil,
hipotecario, urbanstico, expropiatorio y fiscal) tiene una importancia
cada vez mayor en la actividad profesional de arquitectos, arquitectos
tcnicos, abogados, ingenieros, economistas, profesionales
inmobiliarios, API y otros.
Este libro pretende contribuir, de una forma clara, a la explicacin
de los conceptos tericos; as como de su aplicacin prctica
en los numerosos ejemplos que se recogen en l.
Se exponen los principios, criterios y mtodos de valoracin admitidos
internacionalmente, incluyendo los mtodos del coste, comparacin,
actualizacin de las rentas y residuales (estticos y dinmicos).
Su contenido es de gran inters, tanto para profesionales que se
inician en el mundo de la valoracin o asesoramiento inmobiliario,
como para los profesionales experimentados en este campo.
Es un manual prctico, con ms de 100 ejemplos, lo que facilita
una mejor comprensin de los conceptos tericos expuestos, siendo
de gran utilidad para los tasadores.
Es de destacar el anlisis profundo que se realiza de la aplicacin
de la matemtica financiera, en la aplicacin de las tcnicas
del cash-flow, necesarias para el anlisis de las promociones
inmobiliarias y valoraciones de suelo.
La valoracin inmobiliaria: teora y prctica proporciona
las herramientas necesarias para analizar, valorar y redactar
el correspondiente informe de tasacin de cualquier valoracin,
por difcil y compleja que sea.
9 788497 256506
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, i = 1,.. ,n, son independientes entre s.

3.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado

Se adjunta cuadro resumen de valores.

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