Escribano Jorge Machado Giachero

ALARMA POR REITERADAS OBSERVACIONES REGISTRALES POR NULIDAD

POR EL ESCRIBANO JORGE MACHADO
Al parecer, y as se afirma por no existir comunicacin oficial, es criterio de la Direccin General de Registro, se dice que vinculante aunque no se encuentra ninguna resolucin, pero si existen reiteradas observaciones en varios departamentos por nulidad absoluta del negocio jurdico instrumentado por el notario, habra otra situacin de nulidad en la ley 10723. En anterior envo habamos llamado la atencin sobre la nulidad absoluta de los fraccionamientos posteriores a la vigencia de la ley 18308 y de los negocios jurdicos que tengan por objeto los predios resultantes de los mismos en situacin de existir por lo menos un predio de los resultantes (sea o no el que es objeto de la escritura) cuya superficie sea inferior a 300 metros de contar el lugar con todos los servicios previstos por el artculo 15 de la ley 10723 o de 2000 metros si le falta alguno de dichos servicios; servicios que comprenden incluso drenaje pluvial entre otros. Esto es as en virtud de la nueva redaccin que a los artculos 15 y 16 de la ley 10723 dio la ley 18308; los que a partir de la misma consagran prohibicin expresa y sancin de nulidad tanto para el fraccionamiento como para los negocios jurdicos que tengan por objeto a los predios resultantes. Esta nulidad se estara produciendo incluso en situacin de existir aprobacin municipal; lo que se ha dado en centenares de casos. No se trata de que los Gobiernos Departamentales no hayan querido cumplir la ley, es nuestra humilde opinin que no fueron capaces de asimilar semejante limitacin a la autonoma municipal. Incluso hoy salen nuevas voces que con muy buenos fundamentos se pronuncian en contra de la existencia de estas nulidades de los artculos 15 y 16 referidos; en los casos de que los Gobiernos Departamentales los hubiesen aprobado: esto tendr que estudiarse mejor Pero hoy no se trata de esos casos sobre lo que queremos expresarnos. Siempre entendimos y se entendi en general que eran los nicos casos de nulidad en materia de centros poblados; aquellos predios rurales menores a cinco hectreas o a tres en Montevideo y Canelones, en la medida que contara su creacin con la aprobacin municipal requerida por el artculo 1 de la ley 10723: son a nuestro entender fraccionamientos vlidos, como as lo son tambin los negocios jurdicos que con respecto a tales bienes se otorguen. No obstante existen opiniones de calificados tcnicos registrales que se pronuncian por la nulidad; posicin que no es unnime ya que tambin existen importantes opiniones dentro del registro que se pronuncian a favor de la validez. El argumento principal de la nulidad estara dado en base a la limitacin de la autonoma municipal lo que es cierto pero no con semejante alcance- y a lo expresado por el inciso primero del artculo 2 de la ley 10723, que expresa:

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Escribano Jorge Machado Giachero

Artculo 2.- Constituye subdivisin de predios con destino a la formacin de centros poblados, toda subdivisin de la tierra, fuera de las zonas urbanas o suburbanas, que cree uno o ms predios independientes menores de cinco hectreas cada uno. Para los Departamentos de Montevideo y Canelones, este lmite queda reducido a tres hectreas. Dicho inciso no consagra en su texto, que no ha sufrido variantes desde 1946 (vale decir que es el original de la ley) nulidad: solo refiere a una clasificacin o definicin de cules son los casos en los que existe formacin de centros poblados; pero no expresa prohibicin alguna. Por el contrario en forma muy clara el artculo 1 seala que es competencia exclusiva de los Gobiernos Departamentales la autorizacin para la creacin de predios. Si bien este artculo esta modificado por el artculo 83 de la ley 18308, sigue sosteniendo exactamente lo mismo sin perjuicio de una referencia a instrumentos de ordenamiento territorial; los que segn la ley 18308 pueden emanar de las autoridades departamentales tambin. No queremos decir con esto que no existan exigencias a cumplir por las intendencias; son muchas estas: terrenos no inundables, etc. Pero la aprobacin por el legislativo departamental, lo que no es un mero acto realizado por un funcionario aislado sino que es la voluntad de un rgano de gobierno cuyos miembros fueron legtimamente electos de conformidad a la Constitucin de la Repblica por los ciudadanos del departamento, acredita el cumplimiento de todas las exigencias normativas. Por tanto entendemos que es ms que suficiente dicha aprobacin para afirmar la regularidad del fraccionamiento. Sostener lo contrario es a nuestro criterio desconocer la legitimidad de dicha autoridad: los eventuales conflictos que pudieren existir entre los gobiernos departamentales y el nacional no pueden perjudicar a los particulares. Adems tan claro es el mbito de actuacin reservado a los Gobiernos Departamentales que la otra sancin, las multas, es ste el que las tiene que imponer: Podra concebirse que se multara a s mismo? Por otra parte es principio o mxima de derecho que no existe nulidad sin texto expreso. En ningn lado la ley, a diferencia de lo que sucede en los artculos 15 y 16 antes referidos, se consagra nulidad con respecto a esta creacin de predios; la nulidad que refiere el artculo 11 solo ser de aplicacin en ausencia de autorizacin municipal a la que claramente refiere el artculo 1. Por otra parte y en el mbito propiamente registral, no hay forma de que esta presunta nulidad surja del propio documento en cuanto dependera de un contralor de la actuacin de un rgano de gobierno ajeno a las obligaciones de contralor por parte tanto del Escribano como del Registro; no surgiendo del documento no corresponde la observacin de conformidad a la normativa registral. No obstante, y a pesar de que no nos quedan dudas sobre la validez de estos actos recomendamos que hasta tanto se aclare esta situacin no se autoricen escrituras cuyo objeto sean predios menores a 5 o 3 hectreas en Montevideo y Canelones, creados con posterioridad a la ley 18.308, por ms que cuenten con la legtima autorizacin municipal.

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