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EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO FICHA TCNICA Setor da Economia: tercirio Ramo de Atividade : servio Tipo de Negcio: administrao de condomnio Produtos Ofertados/Produzidos: servio de administrao de condomnio Investimento inicial: 25 mil reais rea: 30m APRESENTAO Na poca das cavernas j era assim. O homem vivia em agrupamentos, havia tarefas definidas para cada integrante da tribo e existia o indivduo responsvel pela "gerncia" daquela pequena comunidade. Hoje, preservado o hbito de viver em conjunto, o homem aprimorou a forma de administrar comunidades. Sob forma de condomnio e sem a caracterstica de ser simples tarefa de um dos membros do grupo, a administrao de condomnio surge como uma atividade que sofre profundas transformaes, tornando-se cada dia mais profissional. Administrar Condomnios transformou-se num negcio. MERCADO O mercado de administrao de condomnios est em expanso, desta forma as administradoras devem buscar qualidade para encantar o cliente, a fim de garantir espao no mercado. Visitar estabelecimentos congneres, conversar com pessoas que j estejam no ramo h algum tempo, ler publicaes especficas, consultar entidades de classe ou sindicatos, so hbitos que podero trazer informaes importantes, que em muito o ajudaro. LOCALIZAO A melhor localizao para o escritrio a que fique num ponto estratgico de acesso aos seus clientes. As atividades econmicas da maioria das cidades so regulamentadas pelo Plano Diretor Urbano (PDU). essa Lei que determina o tipo de atividade que pode funcionar em determinado endereo. A consulta de local junto Prefeitura o primeiro passo para avaliar a implantao de sua administradora. Na Prefeitura de Vitria o PDU fornecido a partir de consulta no site. ESTRUTURA A estrutura fsica montada para o funcionamento da empresa baseada em equipamentos de escritrio uma vez que as atividades so todas administrativas e contbeis. EQUIPAMENTOS Os equipamentos bsicos so os de informtica (hardware e software), alm dos mveis: -Computador; - Impressoras; - Software gerencial para atividade fim; - Mveis de escritrio armrios, frigobar, mesa e cadeira; - Aparelho telefax;

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- Equipamento de refrigerao do ambiente. INVESTIMENTOS O investimento varia muito de acordo com o porte do empreendimento e do quantitativo de que dispe o investidor. Considerando uma administradora de pequeno porte, voltada para assessoria contbil e administrativa 30 condomnios de 40 apartamentos cada, montada numa rea de 30m, ser necessrio um investimento de R$ 25mil aproximadamente, incluindo os equipamentos j descritos e capital de giro. Obs.: os valores apresentados so indicativos e servem de base para o empresrio decidir se vale ou no a pena aprofundar a anlise de investimento. PESSOAL Sero 5 pessoas permanentes no funcionamento da administradora, alm, dos prestadores de servio que sero contratados para atender demanda eventual e certa. Nessa atividade necessrio elevado conhecimento na rea jurdica para prestar os servios pertinentes a este fim, assim como tambm na rea contbil. Dessa forma, se faz necessria a existncia desses profissionais no quadro fixo de colaboradores ou de terceiros. Especialistas em recursos humanos afirmam: o grande valor de uma empresa ter as pessoas certas nos lugares certos - ou seja, que exercem funes adequadas ao seu perfil. Essa estrutura faz o negcio funcionar como uma engrenagem perfeita, na qual todos saem ganhando. Buscar bons funcionrios , portanto, uma misso obrigatria. Mas requer cuidados. Afinal, alm de serem peas estratgicas na construo da imagem do seu empreendimento, os empregados so como voc, responsveis diretos pelo sucesso ou fracasso do negcio. PROCESSOS PRODUTIVOS Uma Administradora de Condomnios funciona como uma assessoria aos sndicos e condminos para os diversos segmentos relativos rea: administrao financeira, controle de saldo bancrio, aplicaes financeiras, pagamento de despesas. Isto quer dizer que uma empresa com estas caractersticas gerenciar questes funcionais a partir de direcionamentos de seus clientes (sndicos e condminos). As empresas que prestam este tipo de servio cobram entre 4% e 7% das despesas ordinrias do condomnio, que incluem salrios dos funcionrios, gua e luz das reas comuns, manuteno de elevadores e compra de materiais de limpeza, entre outras, que varia de acordo com as atividades. Optando por um tipo de administrao mista (sistema em que se transfere para uma empresa apenas parte da administrao do prdio), possvel, por exemplo, contratar a empresa apenas para cuidar da contabilidade, ficando com tarefas como contratao ou demisso de funcionrios e contratao de prestadoras de servios de manuteno sob responsabilidade do sndico. por isto que o custo desse tipo de administrao menor. Gerido s pela empresa de administrao ou em conjunto com o sndico, em ambos os casos e para todos os efeitos, o sndico responde como nico responsvel legal pelo condomnio. Servios: . ASSESSORIA JURDICA: para o acompanhamento eficaz dos processos de

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despejo, cobrana de condminos em atraso, etc. Este departamento jurdico dever ainda assessorar o condomnio em todos os ramos de direito, apoiando-o em eventuais defesas junto aos rgos do poder pblico; . PRESTAO DE CONTAS: balano mensal; previso oramentria; relatrio mensal detalhado das despesas/receitas; relatrio mensal detalhado das cotas condominiais em atraso, etc.; . SERVIO DE MANUTENO PREDIAL: reforma de reas comuns; servios hidrulicos; servios que necessitem apoio de tcnico especializado; manuteno preventiva em bombas d'gua; sistema de luz de emergncia; instalao e reforma de telhados; antenas coletivas; sistema de interfone e comunicao interna; servios de serralharia e marcenaria em geral; servio de jardinagem; . CONTABILIDADE e RECURSOS HUMANOS: a quem caber a orientao de aspectos legais relativos a admisso, folha de pagamento, frias, licenas, recolhimento de encargos (INSS, FGTS, PIS, IR), pagamento de salrios; pagamento de 13 salrio; processo de demisso; processo de aposentadoria; responsvel pelo fornecimento de mo-de-obra para o condomnio (faxineiros, vigias, porteiros, manobristas, zeladores, etc.); . COMPRAS: cuidar do apoio logstico, da anlise de cotaes. Para oferecer esses servios, o empreendedor dever ter domnio de administrao de prdios, de administrao de pessoal, de administrao do fluxo de caixa, compras e ainda contatos ou conhecimento dos servios de reparo e manuteno eltrica, hidrulica, trabalhos de pedreiro, encanador e outros do tipo. . FORNECEDORES: Para trabalhos especficos, como por exemplo, cotaes de servios e materiais, o empreendedor poder contar com a contratao de mo-deobra de terceiros e/ou manter cadastro atualizado desses dados. A vantagem para o sndico em entregar a administrao de um prdio a uma empresa especializada livrar-se, pelo menos teoricamente, dos problemas burocrticos, jurdicos, alm da contratao de funcionrios e compra de materiais, entre outros. HORRIO DE FUNCIONAMENTO. No existe horrio fixo de trabalho para o funcionamento de uma Administradora de Condomnios, mas o empreendedor dever estar disposto a despender boa parte de seu tempo em reunies com sndicos, conselhos consultivos e assemblias. Estas reunies, normalmente, ocorrem noite ou em finais de semana. Algumas administradoras vm adotando a prtica de no comparecer essas reunies de condomnio para lavrar as respectivas ATAS, preferindo receb-las posteriormente e uma vez inteiradas dos problemas, sugerem solues. Os motivos desta prtica so a freqente discusso de assuntos que no tm relao prtica com os assuntos cabveis e de competncia da administradora. A preocupao maior, tanto dos condminos como dos prprios administradores de condomnios, reduzir gastos e promover campanhas de economia de gua, energia eltrica, alm de treinar zeladores e porteiros, principalmente quanto questo de segurana. Para facilitar o controle das despesas a maioria das administradoras vm buscando o auxlio da informtica para oferecer servios rpidos, precisos, de qualidade e a preos mais acessveis.

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CONTROLES - necessrio um rigoroso controle de recebimento das despesas do condomnio, controle dos custos e assistncia constante aos condminos. Recorrer aos avanos da informtica para aprimorar esses controles uma boa sada. COMEANDO Com bom conhecimento do mercado de condomnios, experincia em administrao de bens imveis e/ou condomnios, possvel ao empreendedor iniciar a divulgao de seus servios junto construtoras, empreendimentos imobilirios, e at mesmo atravs de sua relao pessoal de amigos e conhecidos. CLIENTES Atender bem o cliente uma qualidade a ser cultivada por todos os funcionrios da administradora, principalmente pelos que tiverem contato direto com ele. Os porteiros e zeladores mesmo quando contratados pelo prprio condomnio, so da responsabilidade do administrador. Por isso deve ser orientador no sentido de ser cordial no atendimento ao interfone, a transmisso de recados precisos, o auxlio a moradores com sacolas, bolsas ou malas, pacincia com as crianas, boa apresentao, uso de uniformes e uma postura adequada durante o servio, so prticas importantes que refletem na imagem da empresa administradora e iro render bons frutos. No atendimento ao sndico, a administradora precisa demonstrar conhecimento da legislao em vigor, da conveno do condomnio e estar sempre pronta para atend-lo. aconselhvel realizar pesquisas que meam a satisfao do cliente e que orientem a atuao do sndico. Como exemplo, muitas vezes o sndico acha que o morador no quer gastar, mas ele est preocupado com a segurana e paga por ela. Outra dica diz respeito ao relacionamento entre as partes: administradora, sndico e moradores. A administrao do futuro est centrada na capacidade que tem empresa em resolver problemas. DIVULGAO A propaganda a alma do negcio. Velho jargo, porm muito verdadeiro! Para atingir o consumidor e garantir um nmero considervel de clientes, voc deve planejar o seu marketing, fazer uma anlise do seu mercado, identificar quais so os custos de seus servios, adapt-los e buscar a otimizao de sua alocao. Mantenha seus clientes motivados, partindo para uma reviso da sua estrutura de servios, avaliando paralelamente, se essa estrutura atinge seu mercado-alvo com sucesso. Lembre-se que o marketing deve ser contnuo e sistmico. As empresas devem ter conscincia de que a qualidade nos servios prestados , ainda, a melhor forma de tornar-se conhecida e slida num mercado competitivo. A propaganda boca a boca fator de fortalecimento das marcas. DIVERSIFICAO Os resultados do negcio dependero de: - Conhecimento de administrao de prdios; -Boa disposio para tratar com os condminos; - Dispor de mo-de-obra qualificada (pedreiro, encanador, etc.); - Seriedade; - Ganhar a confiana dos clientes. A Contratao de profissionais qualificados parte fundamental para este tipo de negcio, porm, o maior problema dos

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condomnios a falta de qualificao dos seus sndicos, j que muitos desconhecem a legislao. LEMBRETES O empreendedor desta rea deve estar bem informado quanto s diversas alteraes e exigncias da rea, ser dinmico e ir alm das rotinas de trabalho. Observar com muita ateno mudanas nas normas de segurana do prdio, que ser fiscalizado pelo rgo competente do municpio prtica essencial. NOTCIAS Inadimplncia em condomnios cresce 6,13% em dezembro de 2009 O nmero de aes contra inadimplentes em condomnios subiu 6,13% entre os meses de novembro e dezembro do ano passado, segundo levantamento realizado pelo Grupo Hubert. No entanto, desde julho de 2008, quando a lei 13.160 - que permite o protesto do boleto de cobrana de condomnios - passou a vigorar, a taxa de inadimplncia condominial acumula queda de 32,53%. O diretor do grupo Hubert, Hubert Gebara, afirma que a lei est conseguindo seu objetivo e, em alguns casos, mudando o comportamento de condminos maus pagadores, que agora receiam ter seus nomes apontados nos servios de proteo ao crdito. "A lei da deputada Maria Lcia Amary minimizou a difcil situao dos condomnios, quando o boleto no podia ser protestado e muitos condminos davam preferncia ao pagamento de contas cujo atraso geram juros mais altos, declarou Gebara (em So Paulo). Aes Segundo o levantamento, o nmero de aes por falta de pagamento em dezembro atingiu 952, ante as 879 de novembro. Na comparao com dezembro de 2008, a variao de 45,57%, j que na poca o nmero registrado de aes foi de 654.

Fonte: http://economia.uol.com.br CURSOS E TREINAMENTOS O SEBRAE/ES disponibiliza para o empresrio uma carteira com mais de 30 ttulos de cursos e palestras abordando os mais variados temas e objetivos. A Educao Empresarial do SEBRAE um instrumento para que os obstculos encontrados sejam superados com maior facilidade ampliando, conseqentemente, o horizonte de conhecimentos necessrios nessa funo. Cursos: Tcnicas de Vendas; Marketing: Uma Estratgia de Vendas; Gerncia de Equipes de Vendas; Gerncia de Rotinas e Procedimentos em Vendas; Atendimento ao Cliente; Como Vender mais e Melhor; Iniciando um Pequeno Grande Negcio; Empretec; Administrao Bsica para Pequenas Empresas; entre outros. Palestras Gerenciais : Atendimento a Clientes; Comece Certo Planejamento e

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Anlise; Determinao do Capital de Giro; Gerenciando o Fluxo de Caixa com Eficincia; Promoo de vendas; Entendendo Custos, Despesas e Preo de Venda; A Empresa e os Novos Tempos; Qualidade no relacionamento ao cliente; Como Conquistar e Manter Clientes. A programao anual pode ser consultada no site: www.sebraees.com.br no link Cursos e Palestras. SEBRAE/ES Av. Jernimo Monteiro, 935, Ed. Sebrae Centro, Vitria/ES CEP: 29010-003 Canal de Relacionamento: 0800 570 0800 Curso de Administrao de Condomnio http://www.tecnoponta.com.br/cursos CURSO-Administrao Condomnio-FMU http://www.ocondominio.com.br EVENTOS O empreendedor deve estar sempre em contato com as entidades e associaes para obter informaes sobre os eventos que ocorrero dentro da sua rea (tipo, data, local de realizao). Os eventos como feiras, roda de negcios, congressos, etc., so muito importantes para o empresrio ficar por dentro das tendncias de mercado, conhecer novos produtos e tecnologias, realizar parcerias e fazer bons negcios. Onde pesquisar: Unio Brasileira de Feiras e Eventos - http://www.ubrafe.com.br CONDOMNIOS - GESTO PARA SINDICOS PROFISSIONAIS contato@agoracultural.com.br LEGISLAO ESPECFICA Cabe sugerir consulta CARTILHA DO FORNECEDOR CAPIXABA, que se encontra disponvel na Biblioteca do SEBRAE/ES ou pelo site: http://www.procon.es.gov.br/download/Cartilha_Fornecedor_Capixasba.pdf Essa atividade exige o conhecimento de algumas leis: - Lei n. 6.080/2003 Cdigo de Posturas e Atividades Urbanas do Municpio de Vitria Regulamentada pelo Decreto n 11.975/04. Ref.Proc. 5766168/03. Lei n 6412-05-acrescenta inciso IX ao 2.Alterada pelas Leis ns 6679/06 e 6680/06. Acrescentado inciso IX ao 2 do Art. 99, pela Lei n 7.063/07. Regulamentado inciso III do Art. 194, pelo Decreto n 13.853/08. Acrescentado artigos pela Lei n 7598/08. Acrescentado 3 no Art. 43, pela Lei n 7.768/09 - 3. Na fixao de nomes de bens pblicos municipais dever ser reservado um percentual de 50% (cinquenta por cento), no mnimo, para o gnero feminino.(NR) - Alterada Redao do 1] do Art. 19 pela Lei n 7.775/09. Acrescentado Pargrafo nico ao Art. 27, pela Lei n 7.842/09.

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- Lei n. 8.078/1990 (Cdigo de Defesa do Consumidor) Alterada pela Lei n 8.656/1993, Lei n 8.703/1993, Lei n 8.884/1994, Lei n 9.008/1995, Lei n 9.298/1996, Lei n 9.870/1999, Lei n 11.785/2008, Lei n 11.800/2008, Lei n 11.989/2009 e Lei n 12.039/2009. - A transferncia de tarefas no isenta o sndico de responder juridicamente pelo condomnio. Em outras palavras, se a administradora errar ou atropelar a legislao, a responsabilidade total ser do sndico. claro que, posteriormente, ele poder acionar a administradora para recuperar eventuais prejuzos, mas at l, ter de assumir os problemas. - Lei no. 10.406, de 10/01/2002 - Cdigo Civil artigos 1.323 1.358 - Dispe sobre a administrao do condomnio (alterao Lei n 10.931, de 2004). REGISTRO ESPECIAL Para registrar sua empresa voc precisa de um contador. Profissional legalmente habilitado para elaborar os atos constitutivos da empresa, auxilia-lo na escolha da forma jurdica mais adequada para o seu projeto e preencher os formulrios exigidos pelos rgos pblicos de inscrio de pessoas jurdicas. Alm disso, ele conhecedor da legislao tributria qual est subordinada a nossa produo e comercializao. Mas, na hora de escolher tal prestador de servio, deve-se dar preferncia a profissionais qualificados, que tenha boa reputao no mercado e melhor que seja indicado por algum que j tenha estabelecido com ele uma relao de trabalho. Para legalizar a empresa necessrio procurar os rgos responsveis para as devidas inscries: - Registro no Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas; - Registro na Secretria da Receita Federal; - Registro na Prefeitura do Municpio; -Registro no INSS; - Registro no Sindicato Patronal (empresa ficar obrigada a recolher por ocasio da constituio e at o dia 31 de janeiro de cada ano, a Contribuio Sindical Patronal); - Registro na Prefeitura para obter o alvar de funcionamento; - Cadastramento junto Caixa Econmica Federal no sistema Conectividade Social - INSS; - Voc deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende montar a sua administradora para fazer a consulta de local. LINKS INTERESSANTES possvel acessar sites destinados a dar dicas e sanar dvidas sobre administrao de condomnios. Os assuntos vo desde a indicao de empresas prestadoras de servios at informaes sobre legislao trabalhista. A maior vantagem desses servios que so gratuitos. O sndico tem apenas de se cadastrar, escolher o assunto desejado e enviar um e-mail. As empresas que administram esses sites garantem que as dvidas so repassadas a especialistas e que as respostas saem em, no mximo, 48 horas. Outra opo para o sndico familiarizado com a informtica a BBS Classndico On-Line, que disponibiliza o jornal "Classndico".

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http://www.classindico.com.br http://www.condominios.com.br http://www.revistacondominio.com.br http://www.jornaldosindicobsb.com.br Exclusiva Baixa On-Line - Software www.brcondominio.com.br www.superlogica.com - Administrao Condomnios - Software http://www.brcondominio.com.br - BR Condomnio - Software ENTIDADES Central Fcil Central de Atendimento Empresarial um sistema de atendimento que prev a simplificao, racionalizao e padronizao dos processos de abertura de empresas, atravs de reduo da burocracia. Avenida Nossa Senhora da Penha, 1433 Santa Luzia Vitria ES CEP 29045-401 Fone: 27- 2127- 3000 E-mail: facil@es.sebrae.com.br Horrio de funcionamento: Segunda a sexta: 12 as 17:30 h. CLASSINDICO Rua Domingos de Morais, 1794 - 1o. andar - cj.13 - So Paulo - SP Tel.: (11) 55730333 http://www.classindico.com.br SESCON/ES - Sindicato das Empresas de Servios Contbeis, Auditorias, Assessoramento, Percias, Informaes e Pesquisas do Estado do Esprito Santo Av. Princesa Isabel, 15 - Sls. 1105/1111 Ed. Martinho de Freitas - Centro Vitria ES - CEP 29.010-361 Email: sescon@sescon-es.org.br Site: www.sescon-es.org.br SINDCONTBIL - Sindicato dos Contabilistas do Estado do Esprito Santo Av. Jernimo Monteiro, n. 124, salas 401 a 403, Ed. Santa Mnica Centro Vitria/ES CEP: 29010-002 Tel.: 3223-5522 CFC - Conselho Federal de Contabilidade Sas Quadra 05 - lote 03 - Bl.J -Edifcio CFC Braslia (DF) CEP: 70070-920 Tel.: (061) 3314-9600 PROCON VITRIA Casa do Cidado Joo Luiz Barone Av. Marupe, n. 2544 - Itarar Vitria/ES CEP: 29.045-230 Tel.: (0xx27) 3382-5545 http://www.vitoria.es.gov.br/procon/procon.htm

FORNECEDORES E FABRICANTES

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O SEBRAE/ES se isenta de responsabilidades quanto forma da atuao das empresas no mercado. DISK MVEIS EQUIPAMENTOS DE ESCRITRIO LTDA . Av. Joo dos Santos Filho, 165, Ilha de Santa Maria Vitria/ES CEP: 29040-700 Tel.: (027) 3200-2230 E-mail: diskmoveis@diskmoveis.com.br TELEMVEIS Solues para todos os espaos Mveis para escritrio e escolas. Linha completa de cadeiras para escritrios, auditrios, escolas, cinemas, consultrios, etc... Av. Alberto Torres, 99, Ilha de Santa Maria, Vitria-ES CEP: 29040-700 Tel.: (0xx27) 3200-2350 / 3323-1892 e-mail: telemoveis@telemoveis.com.br DI MARGON INFORMTICA Micros, impressoras, suprimentos e perifricos. Assistncia tcnica completa Av. Rosendo Serapio de Souza Filho, 595, lj. 3, Mata da Praia Shopping Vitria - ES Tel.: (027) 3382-5333 http://www.dimargon.com.br INFORVIX COMRCIO E MANUTENO - Tudo em automao Rua Taciano Abaurre, no. 25, cj. 601/602/603, Ed. Centro Empresarial da Praia, Sala 603, Enseada do Su, Vitria/ES CEP: 29.050-470 Tel./Fax: (027) 3324-3510 Email: infovix@infovix.com.br http://www.infovix.com.br REFERNCIA BIBLIOGRFICA - Folha do Sndico. Penalidades aplicveis s infraes de normas condominiais. Acesso em 13.02.10 em http://www.folhadosindico.com.br/fsnv/index.php? tab=artigo&id=62 - Inadimplncia em condomnios cresce 6,13% em dezembro de 2009. Acesso em 13.02.10 em Fonte: http://economia.uol.com.br - SEBRAE/SP. Como montar uma administradora de condomnio, 1997, 40p. Site: classindico acesso em 10/03/2006 A Oportunidade de Negcios um material meramente informativo acerca dos empreendimentos existentes no segmento correspondente ao seu ttulo. Os dados apresentados so extrados de publicaes tcnicas e, em linhas gerais, no tm a pretenso de ser um guia para a implementao dos respectivos negcios. destinada apenas apresentao de um panorama da atividade ao futuro empresrio, que poder enriquecer suas idias com as informaes apresentadas, mas carecer de um estudo mais detalhado e especfico para a implementao do seu empreendimento. REA RESPONSVEL: UAD Unidade de Atendimento e Desenvolvimento - SEBRAE/ES Data de atualizao: Fevereiro de 2010.

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