Il sussidiario immobiliare: Lo strumento - teorico e pratico - per chi vuol comprar casa

Avv. Elisa Boreatti

Dott. Damiano Gallo

Il sussidiario

immobiliare

Collana Bianca - Manualistica

INTRODUZIONE

Una linea guida semplice, pratica, utile per chi ha deciso di acquistare o deciderà di acquistare un immobile.

Quando l’avvocato Elisa Boreatti e il dottor Damiano Gallo mi illustrarono il contenuto del libro lo defìnirono un sussidiario: credo sia il termine più corretto per identificare questo lavoro editoriale atto a svolgere proprio la funzione di aiuto e di sostegno a coloro che si trovano a dover affrontare un atto di compravendita o di locazione con consapevolezza. Giova ricordare che sino ad oggi oltre l’80% delle famiglie ha acquistato la prima casa.

Durante il primo lockdown oltre il 10% dei proprietari di prima casa ha iniziato a valutare un cambio di abitazione ponendo tra le ragioni miglior vivibilità pertinenze di logge e terrazzi, giardini per soluzioni mono-bifamigliari. Un’opportunità dalla pandemia Covid che sarà opportuno cogliere per una rapida rivitalizzazione del mercato real estate.

La trattazione degli argomenti, articolata e precisa, ricontempla una disamina delle fonti con particolare riferimento allo ius privatum e, all’interno di quest’ultimo, una specifica disamina tra diritti assoluti e relativi.

È auspicabile che l’avvocato Boreatti prosegua con la sua passione e descriva con semplicità (ma non in maniera semplicistica) gli argomenti di diritto che, facili non sono.

Dr. Luca Reale Ruffino

PREMESSA

Lo strumento - teorico e pratico - per chi vuol comprar casa

Cos’è un contratto di compravendita?

Quali sono le sue caratteristiche?

Quali sono gli step da seguire se si vuole acquistare una casa?

Quando una persona vuole comprare un immobile non solo ha molte domande, ma ha anche difficoltà ad avere un quadro d’insieme di quella che è la complessa operazione che sta andando ad intraprendere.

Da qui l’idea di scrivere questo libello.

Il potenziale acquirente deve solo mettersi comodo e leggere queste pagine, così se tra una settimana, un mese, un anno decide di compiere il grande passo, ha almeno un’idea di quello che sta andando a fare.

Vanno precisati, però, alcuni aspetti.

Leggendo queste pagine non si diventa né edotti della materia né si possono conoscere le numerose ipotesi che, sulla questione, si possono verificare nella realtà.

L’intento di questo libro è quello di voler essere per il lettore un semplice strumento che lo aiuti a conoscere le linee generali dell’operazione economica della compravendita.

Successivamente l’obiettivo è quello di essere per l’acquirente un semplice strumento che lo possa aiutare concretamente nel realizzare l’operazione che vuole concludere.

Vi è ancora un ulteriore motivo per cui si è deciso di scrivere queste pagine, ossia quello di portare il lettore e l’acquirente a ragionare su un aspetto, ossia sull’importanza che ha la fase che antecede il rogito. Ebbene sì, perché affrontarla con la giusta attenzione permette all’acquirente di arrivare in sede di stipula del contratto definitivo con la consapevolezza che in quella occasione verranno eseguite solo le formalità di cui è a conoscenza e, quindi, non vi sarà alcun effetto a sorpresa che andrà ad incidere sulla vendita. Un po’ come l’atleta che sale sul podio per ritirare la medaglia: stanco, ma consapevole che tutto quello che doveva fare, ha fatto.

Per questo la conoscenza dell’affare e di ogni suo dettaglio è importante.

CAPITOLO I

IL DIRITTO DI PROPRIETÀ

Considerazioni preliminari

Cosa vuol dire essere proprietario di qualcosa?

Si può essere solo proprietari o si può anche avere qualcosa, senza esserlo?

L’art. 832 cc¹ stabilisce che Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La proprietà, quindi, è un diritto reale che conferisce al suo titolare non solo il potere di godere del bene (ossia il potere di decidere se e come utilizzarlo) e di disporne (cioè il potere di cedere ad altri in tutto o in parte i diritti sulla cosa) in modo pieno ed esclusivo, ma anche di pretendere che detti poteri vengano rispettati da tutti (per questo si dice che il diritto di proprietà è un diritto assoluto).

Ma non solo.

Si dice anche che i poteri che spettano al proprietario possono venir compromessi perché sullo stesso bene possono sussistere i diritti anche di altri soggetti (ad esempio: il diritto di nuda proprietà e il diritto di usufrutto). Tuttavia questa compromissione è momentanea perché viene meno quando si estingue il diritto di godimento altrui (la nuda proprietà ritorna ad essere piena proprietà, quando il diritto di usufrutto si estingue –ad esempio perché è morto il suo titolare).

La proprietà, si dice, è altresì imprescrittibile perché il proprietario del bene non può perdere il suo diritto per non averlo usato.

D’altro canto può perderlo per usucapione, ossia per l’uso che altri soggetti facciano dello stesso bene.

Si noti, comunque, che l’agire del titolare del diritto di proprietà non è libero ed arbitrario in quanto può sì esercitarlo, ma entro determinati limiti pubblici e privati.

Egli, ad esempio, non può porre in essere atti al solo scopo di creare molestia ad altra persona (art. 833 cc²). Un ulteriore limite è quello posto dall’art. 844 cc (divieto di immissioni) volto ad impedire le conseguenze dell’attività del vicino. Ed ancora si presti attenzione a quanto indicato all’art. 873 cc e ss sulle distanze minime tra le costruzioni.

Modi di acquisto della proprietà

Definita la proprietà è interessante sapere che i modi attraverso i quali una persona diventa proprietario di qualcosa sono due: uno è a titolo originario e l’altro è a titolo derivativo.

Con la prima espressione si fa riferimento a quanto previsto dall’art. 922 cc che dispone che l’acquisto del diritto non dipende (ossia non deriva) da un precedente titolare del diritto stesso; mentre con la seconda modalità si vuole evidenziare che il diritto di proprietà esiste in quanto quello stesso diritto deriva da un dante causa.

Acquisto a titolo originario

Sono acquisti cd. a titolo originario, ad esempio, l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, la specificazione, l’unione, la commissione, l’usucapione.

All’interno di questa macro categoria va poi ulteriormente precisato a seconda che si tratti di bene mobile o immobile. L’art. 923 cc stabilisce, ad esempio, che le cose mobili che non sono di proprietà di alcuno o che sono state abbandonate, si acquistano con l’occupazione, mentre l’art. 827 cc dispone che, i beni immobili nella medesima situazione, spettano allo Stato.

Tra i modi di acquisto citati vi è quello dell’usucapione, sul quale è interessante soffermare l’attenzione, se pur sempre a livello generale.

L’usucapione, disciplinato all’art. 1158 cc e ss, si verifica quando un soggetto diventa proprietario di un bene che non è di sua proprietà.

Questo è possibile al verificarsi di due presupposti: il primo è che la persona abbia il possesso della cosa e che questo sia pacifico (quindi non contestato), ininterrotto e continuo; il secondo è che abbia posseduto per il lasso di tempo previsto dalla legge (che è diverso a seconda della natura del bene posseduto). Ad esempio, per quelli immobili il legislatore ha previsto il periodo di venti anni.

Molte sarebbero le nozioni da dire sull’usucapione, ma non è questa la sede.

Qui si segnala, comunque, una circostanza: la giurisprudenza è rigorosa nel chiedere la data di inizio dell’usucapione: pertanto colui che agisce in giudizio per far dichiarare l’intervenuta usucapione del bene a suo favore deve fornire la prova certa dell’inizio del suo possesso. Il motivo di una tale presa di posizione si ravvisa proprio nel fatto che questo istituto va ad incidere, come si avrà modo di vedere in seguito, su uno dei diritti fondamentali del nostro ordinamento, quale è appunto il diritto di proprietà.

A titolo derivativo

Rientrano nei modi a titolo derivativo i contratti, le successioni a causa di morte, la vendita forzata, l’espropriazione per pubblica utilità della proprietà.

In questa modalità di acquisto il diritto viene trasferito nella stessa misura ed, eventualmente, con gli stessi vizi dal precedente proprietario al nuovo.

Possesso e detenzione

Dal concetto di proprietà si devono tener distinte due situazioni: quella del possesso e quella della detenzione.

Il legislatore, all’art. 1140 cc³, definisce la prima come il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Possesso è, quindi, la relazione di fatto che si instaura tra un soggetto e un bene e che permette al primo di utilizzare il secondo.

Normalmente il titolare del diritto di proprietà coincide con il suo possessore.

Qualora non fosse così, la sovrapposizione proprietario/possessore potrebbe essere ricreata avvalendosi del principio possesso vale titolo in forza del quale una persona che possiede un bene mobile è considerato il suo proprietario proprio perché ha con sé (per l’appunto possiede) il bene.

Il legislatore è giunto ad una tale conclusione perché per i beni mobili manca, a differenza di quanto accade per quelli immobili, un sistema pubblicitario che permetta di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene. Ecco, quindi, che l’art. 1153 cc supplisce a tale lacuna stabilendo che diventa proprietario (pur se il bene viene trasferito da chi non lo è) colui che ha il possesso della cosa, sempre che al momento della consegna ignori di ledere un bene altrui (la buona fede) e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.

Situazione diversa, invece, si ha per i beni immobili per i quali il legislatore ha stabilito che acquista per primo chi, per primo, trascrive nei registri immobiliari.

Situazione ancora diversa si ha con la detenzione che si verifica quando un soggetto è consapevole che ha una cosa, ma questa non è sua.

Un esempio è il contratto di locazione ove il conduttore ha la disponibilità dell’immobile, ma sa che questo avviene non perché ne è proprietario ma perché ha firmato l’anzi richiamato contratto.

Domande e risposte

Il venditore con quale documento può dimostrare all’acquirente di essere effettivamente proprietario del bene immobile oggetto di compravendita?

L’atto è quello di provenienza che attesta la legittimità della disposizione del diritto. L’atto di provenienza può essere costituito da un atto di compravendita, da una dichiarazione di successione, di donazione o da una sentenza di usucapione.

Perché si chiama atto di provenienza?

Perché indica chi è titolare dell’immobile e a che titolo ne è diventato proprietario.

Il rogito e l’atto di provenienza sono la stessa cosa?

L’atto di provenienza può essere costituito dal rogito.

Si può trasferire la proprietà a terzi con una semplice scrittura privata tra le parti?

La proprietà può essere trasferita per scrittura privata. Il codice civile, all’art. 1350 cc, richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata solo se l’atto di compravendita ha ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà su beni immobili.

Quali sono i requisiti perché un bene sia dichiarato usucapito?

Un bene può essere dichiarato usucapito quando viene posseduto in modo pacifico, continuo ed ininterrotto per il periodo di tempo che viene stabilito dalla legge.

Cosa vuol dire usucapire un bene? Come si pone rispetto alla compravendita?

Usucapire un bene, al pari della compravendita, è un modo di acquisto della proprietà. Differiscono però per la natura. Il primo è a un acquisto titolo originario, il secondo è a titolo derivativo.